UUI, Alm.del - 2015-16 - Bilag 232: Lovudkast: Lov om ændring af lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger, og lov om friplejeboliger (Effektivisering af den almene boligsektors drift, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalget 2015-16
UUI Alm.del Bilag 232
Offentligt

Høringsudkast

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger, og

lov om friplejeboliger (Effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg

med varmeregnskaber m.v.)

§1

I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1103 af 15. august 2016,

foretages følgende ændringer:

§ 6 a

affattes således:

§ 6 a.

Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisa-

tionen og dens afdelinger, herunder udøve god økonomistyring og egenkontrol

samt løbende fremme produktivitet, kvalitet og effektivitet.

Efter § 14 a indsættes som ny paragraf:

§ 14 b.

Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorga-

nisationen og dens afdelinger.

Stk. 2.

Boligorganisationens bestyrelse har ansvar for driften af boligorganisatio-

nen og dens afdelinger og skal sikre, at den organisereres og tilrettelægges effek-

tivt.

Stk. 3.

Boligorganisationens bestyrelse har ansvar for vedligeholdelsen af afdelin-

gens bygninger m.v., og at der i afdelingernes budgetter henlægges de nødvendi-

ge midler hertil.

Stk. 4.

Boligorganisationens bestyrelse skal opstille og implementere mål for for-

bedring af produktivitet og effektivitet, såfremt effektivitetsnøgletal og analyser

peger på forbedringsområder. Mål og initiativer skal fremgå af styringsrapporten.

§ 29, stk. 1,

indsættes efter nr. 4 som nye numre:

”5) Endelig prioritering af renoveringsarbejder som nævnt i § 91, stk. 1.

6) Endelig prioritering af renoveringsarbejder som nævnt i § 100, stk. 1.”

19. august 2016

Almene boliger

Slotsholmsgade 10

1216 København K

Tel.

Mail

Web

CVR-nr.

6198 4000

[email protected]

www.uibm.dk

36977191

Sagsbehandler

Per Larsen

Tel.

Mail

Sags nr.

Akt-id

41 71 77 82

[email protected]

84761

Side

1/32

UUI, Alm.del - 2015-16 - Bilag 232: Lovudkast: Lov om ændring af lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger, og lov om friplejeboliger (Effektivisering af den almene boligsektors drift, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

§ 29, stk. 3, 1. pkt.,

indsættes efter ”godkendelse efter stk. 1”: ”, erklæring om,

at godkendelse efter stk. 1 indhentes efterfølgende, idet der er tale om konverte-

ring af fastforrentet lån til fastforrentet lån uden provenu og løbetidsforlængelse”

og ”stk. 1, nr. 1-4” ændres til: ”stk. 1, nr. 1-6”.

§2

I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 228 af 9. marts 2016, som

ændret ved § 3 i lov nr. 643 af 8. juni 2016, § 2 i lov nr. 662 af 8. juni 2016 og § 4 i

lov nr. 665 af 8. juni 2016, foretages følgende ændring:

§ 54

indsættes som stk. 7:

”Stk. 7. Udlændinge-, integrations- og boligministeren kan fastsætte regler om

forsøg, hvorefter udlejeren kan fordele udgifterne efter stk. 1, 1. pkt., efter inde-

klimamålere.”

§3

I lov om friplejeboliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 1058 af 31. august 2015, som

ændret ved § 2 i lov nr. 299 af 22. marts 2016, § 6 i lov nr. 380 af 27. april 2016 og

§ 52 i lov nr. 628 af 08. juni 2016, foretages følgende ændring:

§ 29, stk. 2,

indsættes efter 1. pkt.: ”Hvis friplejeboligerne og de tilhørende

servicearealer skal etableres i ejerlejligheder i en ejendom, der endnu ikke er op-

ført og opdelt i ejerlejligheder, må købsaftalen om de kommende ejerlejligheder

tillige være betinget af, at ejendommen opføres og opdeles i ejerlejligheder.”

§4

Loven træder i kraft den 1. januar 2017

Side

2/32

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

Regeringen finder det afgørende, at den almene sektor bliver drevet effektivt og

billigst muligt, således at huslejerne kan holdes i ro eller reduceres til gavn for

lejerne.

Regeringen ønsker derfor en modernisering og effektivisering af den almene bo-

ligsektor. Det overordnede formål er at fremme sparsommelighed og øge produk-

tivitet og effektivitet og derved skabe muligheder for at kunne nedsætte huslejen

i det almene byggeri, uden at kvaliteten eller servicen forringes.

Med henblik på at sikre fokus på en afdæmpet huslejeudvikling for beboerne er

der i juni 2016 indgået aftale mellem regeringen, BL – Danmarks Almene Boliger

og KL om et nationalt måltal for effektiviseringer i den almene sektor, der kan

danne grundlag for en stadig forbedring af produktivitet og effektivitet i alle bo-

ligorganisationer. Der er aftalt, at driften af den almene boligsektor frem mod

2020 skal effektiviseres med 1,5 mia. kr

Aftalen ligger i forlængelse af den styrings- og finansieringsreform af den almene

boligsektor, som den daværende VK-regering gennemførte i 2009. Reformen ind-

førte blandt andet en ny styringsdialog baseret på mål- og aftalestyring mellem

boligorganisationer og kommuner, forenklede regelsættet og nedsatte beboerbe-

talingen svarende til en reduktion af startlejen på 11-12 pct.

Styrings- og finansieringsreformen har medvirket til at sikre en lavere startleje og

et bedre og mindre bureaukratisk tilsyn og styring af de almene boligorganisatio-

ner. Hertil kommer et bedre og mere forpligtende samarbejde mellem kommune

og boligorganisation med fokus på løsning af de langsigtede udfordringer og på

forholdene i den enkelte boligorganisation og dens afdelinger gennem bl.a. nye

nøgletal m.v.

Som opfølgning på styringsreformen har der været gennemført et arbejde vedrø-

rende dels egenkontrol i boligorganisationerne og dels vedrørende effektivisering

af sektoren.

I 2014 afgav en arbejdsgruppe rapporten

”Den almene boligsektors egenkontrol”,

som kom med en række forslag til en styrkelse og videreudvikling af boligorganisa-

tionernes egenkontrol og af forvaltningsrevision.

En arbejdsgruppe aflagde ligeledes i 2014 rapporten ”Den

almene boligsektors

effektivisering”,

som omfatter en lang række forslag til tiltag, der kan øge effekti-

Side

3/32

viteten og holde omkostningerne nede. Som led i arbejdsgruppens analyser af

sektorens effektivitet, herunder udgiftsudvikling, potentialer, barrierer og mulige

indsatsområder, udarbejdede Deloitte en analyse vedrørende driften i sektoren,

jf. rapporten

”En mere effektiv drift af almene boliger – status og ideer”.

Endelig har der være nedsat en arbejdsgruppe med henblik på at fastsætte effek-

tivitetsmål, som kan tjene som udgangspunkt for en løbende monitorering af im-

plementeringen af effektiviseringstiltag. Ovennævnte aftale mellem regeringen,

BL – Danmarks Almene Boliger og KL om frem mod 2020 at effektivisere driften af

den almene boligsektor med 1,5 mia. kr., er indgået på baggrund heraf.

Nærværende lovforslag indeholder således en række initiativer, der kan styrke

fokus på en forbedring af driften og som sammen med den indsats, der skal ydes

af boligorganisationer og kommuner kan medvirke til, at det aftalte effektivise-

ringsmål kan opfyldes og således skabe grundlag for huslejereduktioner.

2. Lovforslagets indhold

2.1. Indledning

Styringen af den almene boligsektor sker i et komplekst samspil mellem stat,

kommune, boligorganisation og beboere/boligafdeling.

Staten fastsætter de overordnede rammer, incitamenter og muligheder i form af

lovgivning og medvirker til finansieringen af nybyggeriet.

Kommunen er ansvarlig for udvikling af den lokale bolig- og bypolitik, og er her-

under ansvarlig for løsning af boligsociale opgaver. Kommunen fører tilsyn med

boligorganisationerne. Kommunerne kontrollerer således, om boligorganisatio-

nerne overholder gældende regler samt på en hensigtsmæssig måde lever op til

deres formål, herunder de målsætninger som generelt er opstillet for sektoren om

bl.a. effektiv drift.

Almene boligorganisationers primære opgave er at løse boligsociale opgaver ved

at opføre og drive alment boligbyggeri inden for de rammer, som er fastsat i lov-

givningen og gennem kommunens beslutninger. Den almene boligsektor er karak-

teriseret ved et udstrakt beboerdemokrati. På alle niveauer i boligorganisationen

har beboerne flertal, og beboerne har således afgørende indflydelse på alle be-

slutninger om væsentlige forhold i boligorganisationen. Det giver på den ene side

beslutninger, som er grundigt forankret, og som kan gennemføres effektivt uden

uenighed og modstand, idet beboerne, som skal leve med beslutningerne, allere-

de i stort omfang har ejerskab hertil. På den anden side kan der være fare for, at

beboerdemokratiet i en række forhold vælger det sikre og det kendte og således

ikke altid har fokus på nye og bedre måder at gøre det samme på.

Side

4/32

Boligorganisationens bestyrelse har det overordnede ansvar for driften af organi-

sationen og dens afdelinger. Boligorganisationen kan enten vælge at administrere

sig selv eller at blive administreret af en ekstern administrator, fx en privat admi-

nistrator, en anden boligorganisation eller en almen administrationsorganisation. I

forlængelse heraf er der over tid udviklet forskellige forretningsmodeller, som

spænder lige fra den lille administration med 50-100 boliger til store professionel-

le administrationsselskaber, som administrerer op mod 50.000 boliger, og som

hører til blandt de største ejendomsadministratorer i landet.

Boligorganisationerne er underlagt krav om effektiv og forsvarlig drift. Det er

derfor afgørende, at boligorganisationen løbende overvåger, om den lever op til

dette krav. Det er vigtigt, at boligorganisationerne evaluerer og forbedrer sig med

henblik på at øge både sparsommelighed og produktivitet, men også effektivitet

og kvalitet. Boligorganisationen rapporterer herom i styringsrapport og årsrapport

til revision og kommune.

Afdelingerne er selvstændige enheder, hvor beboerne via beboerdemokratiet har

mulighed for væsentlig indflydelse på egne forhold. Afdelingerne er økonomisk

uafhængige af hinanden, ligesom de er økonomisk uafhængige af boligorganisati-

onen.

Der kan på en række styringsniveauer sættes ind med henblik på at sikre en for-

bedret produktivitet og effektivitet.

Boligorganisationen, som har ansvaret for den daglige drift, har en central rolle.

Boligorganisationen er allerede i dag forpligtet til at sikre en forsvarlig og effektiv

drift. Der er imidlertid behov for at understrege, at der er tale om en løbende

proces, som kræver et stærkt ledelsesmæssigt fokus på at optimere organisation

og administrative processer. Hertil kommer en styrket egenkontrol, som må følges

op af revisorerne.

Beboerdemokratiet har en afgørende indflydelse på budgetter og de heri indar-

bejdede valg af serviceniveau. Det er derfor vigtigt, at både de kort- og langsigte-

de konsekvenser af de beslutninger, som træffes, er velbelyste. Det stiller krav til

beslutningsgrundlaget, som skal være letforståeligt og gennemsigtigt, således at

presset for en stadig forbedring af produktivitet og effektivitet kan kanaliseres ind

i de beboerdemokratiske organer.

Det kommunale tilsyns muligheder for gennem styringsdialogen at sætte fokus på

forbedret produktivitet og effektivitet kan forbedres ved bedre muligheder for at

overvåge udgiftsudviklingen og for at aftale relevante initiativer og foranstaltnin-

ger.

Side

5/32

Med henblik på at sikre fokus på en stadig forbedring af produktivitet og effektivi-

tet i alle boligorganisationer er der som nævnt ovenfor i juni 2016 indgået aftale

mellem regeringen, BL – Danmarks Almene Boliger og KL om et nationalt måltal

for effektiviseringer i den almene sektor, der kan danne grundlag for en afdæm-

pet huslejeudvikling for beboerne.

Effektiviseringsmålet skal fremadrettet gøre det muligt at fremme og monitorere

sektorens effektivisering på grundlag af et fastsat ambitionsniveau.

Udgangspunktet for måltallet er hele den almene boligsektor. Der fastsættes så-

ledes ikke et måltal for hver enkelt boligorganisation- eller boligafdeling. Et natio-

nalt måltal giver mulighed for, at den enkelte boligorganisation kan træffe beslut-

ninger om effektiviseringer i forhold til lokale forhold. Det skal bl.a. ses i lyset af,

at der kan være stor forskel på effektiviseringspotentialerne og effektivitet mel-

lem de forskellige boligorganisationer og boligafdelinger.

Måltallet omfatter som udgangspunkt samtlige driftsudgiftsposter for den almene

boligsektor, idet der dog ses bort fra en række udgiftsposter, som beboerdemo-

kratiet generelt ingen indflydelse har på. Der ses således bort fra nettokapitalud-

gifter på ”nybyggerilån” med offentlig støtte, nettokapitaludgifter på renoverings-

lån med støtte fra Landsbyggefonden, henlæggelser til planlagt og periodisk vedli-

geholdelse og fornyelse, ejendomsskatter og individuelle forsyningsudgifter. Ud-

giftsbasen for måltallet i den almene boligsektor under ét kan på den baggrund

opgøres til 18,4 mia. kr. i 2014 (2014-priser).

Et nationalt måltal giver mulighed for, at den enkelte boligorganisation kan træffe

beslutninger om effektiviseringer i forhold til lokale forhold.

Der er aftalt, at der fastsættes et mål for effektiviseringen af driften i den almene

boligsektor på 1,5 mia. kr. af udgiftsbasen, jf. ovenfor.

Der er endvidere enighed om, at måltallet skal være indfriet i regnskaberne for

2020. Som grundlag for opgørelse af den opnåede effektivisering er der desuden

enighed om en model til neutral fremskrivning af udgiftsbasen.

Parterne er enige om, at regeringen, kommunerne samt boligorganisationerne og

-afdelingerne i fællesskab understøtter bestræbelserne på at realisere målsætnin-

gen om at effektivisere driften i den almene boligsektor. Den tilsigtede effektivise-

ring kan kun opnås, hvis hver af parterne understøtter og bidrager på deres re-

spektive område.

På den baggrund er der i Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet etableret

en effektiviseringsenhed, der skal fremme sektorens effektivitet. Enheden skal

udvikle et benchmark setup for boligorganisationer og afdelinger og løbende ind-

Side

6/32

samle oplysninger om bedste praksis i sektoren og analyser af status på effektiv

drift.

Herudover foreslås det, at der gennemføres en række initiativer, der kan styrke

fokus på en forbedring af både drift og nybyggeri og dermed skabe grundlag for

huslejereduktioner.

Der er ikke tale om et enkelt overordnet greb, idet det som nævnt er nødvendigt

på de forskellige styringsniveauer at sætte ind med en bred vifte af tiltag og inci-

tamenter, som bl.a. retter sig mod tilrettelæggelsen af driften, serviceniveauet,

varetagelsen af administrationen, strukturen i sektoren, kompetencefordelingen

m.v.

Forslagene er samlet under følgende temaer:



Styrket arbejde med produktivitet og effektivitet i boligorganisationerne

Styrket grundlag for de beboerdemokratiske beslutninger

Bedre rammer for det kommunale tilsyn og styringsdialog

Administration, sammenlægning, indkøb, vedligehold, henlæggelser, hårde

hvidevarer m.v.

Forsøg med indeklimamåling

Andre ændringer

2.2.. Styrket arbejde med produktivitet og effektivitet i boligorganisationerne

2.2.1. Gældende regler

Almene boligorganisationer er i dag omfattet af krav om en effektiv og forsvarlig

drift. Som led i styringsdialogen med kommunen skal der hvert år afleveres en

styringsrapport, hvori der bliver fulgt op på en række forhold vedrørende effekti-

vitet, herunder via nøgletal. Udover denne overordnede ramme er der som led i

forvaltningsrevisionen en række krav til både boligorganisationens og revisors

handlinger, som sigter på at fremme effektiviteten. Bestemmelserne omfatter

krav om, at der skal etableres skriftlige forretningsgange samt arbejdes med mål

og resultater. Reglerne om forvaltningsrevision har været gældende siden 1999.

2.2.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Gennemførte analyser af eksisterende regler om forvaltningsrevision peger på, at

der er opnået en række resultater ved forvaltningsrevisionen, men at der også

fortsat er potentialer, som ikke er udnyttet (Statusundersøgelse om forvaltnings-

revision i almene boligorganisationer m.v., Landsbyggefonden, 2008).

De påpegede uudnyttede potentialer drejer sig om en tydeligere skelnen mellem

boligorganisationens og revisors opgaver, om de gældende metodekrav er for

Side

7/32

’snævre’, om beskrivelsen af opgaverne er klare nok, om fokusområder, krav og

rapportering vedrørende revisors løbende forvaltningsrevision er præcise nok og

om bedre vejledning af boligorganisationerne om økonomistyring, effektivisering

og forvaltningsrevision.

Økonomistyring, effektivisering og forvaltningsrevision skal indgå i en sammen-

hængende model, som stiller krav til virksomhedsstyring og egenkontrol, og som

sikrer stadig fremgang i produktivitet og effektivitet.

God virksomhedsdrift i den almene boligsektor skal sikre, at ressourcerne bruges

bedst muligt, og at kvaliteten i sektorens ydelser og produkter til stadighed for-

bedres. For at fremme dette hensyn skal der sikres en stadig intern indsats for

effektivisering i den enkelte boligorganisation, og en ekstern kontrol gennem for-

valtningsrevision, som både skal supplere og give input til det kommunale tilsyn

og styringsdialogen.

Retningslinjer for egenkontrol/forvaltningsrevision omfatter to niveauer: For det

første må det sikres, at boligorganisationens ansvar styrkes og præciseres gennem

en mere udbygget, samlet model for boligorganisationens arbejde med økonomi-

styring, produktivitet og effektivitet. For det andet må det sikres, at revisors ind-

flydelse og kontrol vedr. boligorganisationens produktivitet m.v. synliggøres og

styrkes. Derudover må kommunens rolle som myndighed i relation til den udførte

forvaltningsrevision præciseres gennem krav om rapportering til brug for sty-

ringsdialogen.

Forvaltningsrevision omfatter – som det også fremgår af gældende regler for al-

mene boligorganisationer – en indsats for og rapportering om sparsommelighed,

produktivitet og effektivitet. Det er dog ikke nødvendigvis hensigtsmæssigt, at

udførelse af revisors forvaltningsrevision sker med ligelig vægt på disse aspekter.

Det vurderes således, at revisors og boligorganisationens ressourcer udnyttes

bedst, hvis revisors løbende forvaltningsrevision primært har fokus på de aspekter

af forvaltningsrevision, som ligger mest i forlængelse af finansiel revision, dvs.

sparsommelighed og produktivitet.

Boligorganisationens beslutninger påvirker løbende ressourceudnyttelse, ydelser

og kvalitetsniveau. Det er derfor afgørende, at boligorganisationens egen styring

sikrer et stadigt fokus på forholdet mellem omkostninger, produktion og kvalitet,

og i sidste ende en løbende styrkelse af omkostningseffektiviteten. I forlængelse

heraf må boligorganisationen forpligtes til selv at evaluere og forbedre såvel spar-

sommelighed og produktivitet som effektivitet og kvalitet. Boligorganisationens

rapportering herom må indgå i styringsrapporten, så den på en hensigtsmæssig

måde kan danne grundlag for styringsdialogen.

Side

8/32

På den baggrund foreslås det, at almenboligloven ændres, så det kraftigere un-

derstreges, at boligorganisationernes forpligtelse til en effektiv drift ikke er en

engangsopgave, men omfatter god økonomistyring og egenkontrol og en vedva-

rende forpligtelse til løbende forbedringer af produktivitet, kvalitet og effektivitet,

jf. lovforslaget § 1, nr. 1.

Med henblik på at understøtte dette er det hensigten i en bekendtgørelse at fast-

sætte krav om, at boligorganisationernes tilbagevendende skal gennemgå alle

væsentlige aktivitetsområder for at fremme effektivitet og afrapportere herpå i

forbindelse med den årlige regnskabsaflæggelse og styringsrapport.

For at øge fokus på omkostningerne foreslås det i forlængelse heraf i en bekendt-

gørelse at fastsætte krav om, at boligorganisationerne skal fastsætte flerårige mål

for udgiftsudviklingen, hvilket skal kombineres med bedre værktøjer til udgiftssty-

ring.

Endelig udsendes en vejledning til boligorganisationer om god økonomistyring og

effektiv virksomhedsdrift med henblik på en styrket indsats for effektivisering.

Med hensyn til forvaltningsrevision er det hensigten at ændre revisionsinstruksen,

således at revisor særskilt skal adressere sparsommelighed og produktivitet, og

hvorvidt boligorganisationen har etableret forretningsgange herfor. Revisor skal

på et overordnet plan endvidere tilse, at boligorganisationen arbejder metodisk

med fremme af effektivitet og kvalitet. Endelig er det hensigten at fastsætte, at de

obligatoriske nøgletal om produktivitet i styringsrapporten skal omfattes af revi-

sors revision, herunder om registreringen er korrekt foretaget.

2.3. Styrket grundlag for de beboerdemokratiske beslutninger

2.3.1. Gældende regler

Det er kendetegnende for den almene boligsektor, at beboerne skal inddrages i

driften i så høj grad som muligt. Reglerne om organisering af almene boliger hviler

derfor på et beboerdemokratisk grundlag, hvor beboerne har flertal i alle beslut-

tende organer.

Beboerdemokratiet skal både give den enkelte beboer indflydelse på udviklingen i

boligområdet og være med til at sikre engagement, integration og sammen-

hængskraft i området. Samtidig er der en tæt sammenhæng mellem beboerde-

mokratiet og beboernes indflydelse på den ene side og det økonomiske ansvar på

den anden side. De beslutninger, beboerne træffer, afspejler sig således direkte i

huslejen.

Side

9/32

Den organisatoriske struktur består af 4 beboerdemokratiske organer, der har

forskellige kompetencer: Øverste myndighed, organisationsbestyrelsen, afde-

lingsbestyrelsen og afdelingsmødet.

Øverste myndighed

varetager organisationens overordnede og tværgående anlig-

gender såsom boligorganisationens administrations- og byggepolitik, erhvervelse,

salg og væsentlige forandring af organisationens og afdelingernes ejendomme,

ændring af vedtægterne og opløsning af organisationen. Øverste myndighed kan

beslutte at uddelegere en række beslutninger til organisationsbestyrelsen.

Øverste myndighed kan endvidere uden afdelingens samtykke træffe beslutning

om gennemførelse af større renoveringsarbejder, større energibesparende foran-

staltninger, boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen.

Organisationsbestyrelsen

har det overordnede juridiske og økonomiske ansvar

både for de dispositioner, som omfatter selve boligorganisationen, og for de di-

spositioner, som omfatter afdelingerne, herunder for udlejning, budgetlægning,

regnskabsaflæggelse og lejefastsættelse. Bestyrelsen er ansvarlig for, at de be-

slutninger, som træffes på afdelingsplan, er i overensstemmelse med reglerne.

Bestyrelsen forestår den praktiske gennemførelse af den administrations- og byg-

gepolitik, som er besluttet af øverste myndighed, og det er bestyrelsen, som ud-

adtil forpligter både organisationen og de enkelte afdelinger. På samme måde er

det bestyrelsen, som forestår den praktiske gennemførelse af de beslutninger,

som beboerne træffer på afdelingsplan.

Bestyrelsen eller en eventuel forretningsfører, der administrerer boligorganisatio-

nen, er forpligtet til at gribe ind over for beboernes beslutninger, hvis disse strider

mod reglerne, herunder boligorganisationens egne vedtægter.

Afdelingsbestyrelsen

godkender blandt andet afdelingens driftsbudget og fore-

lægger det for afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen godkender

desuden afdelingens regnskab og forelægger det for afdelingsmødet til godken-

delse, hvis afdelingsmødet har truffet beslutning om det. Afdelingsbestyrelsen

forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i

afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse.

Afdelingsmødet

skal godkende driftsbudgettet og de overordnede rammer for

iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen såsom vedligeholdelses- og

fornyelsesarbejder, forebyggende arbejder rettet mod boligområdet og beboerne

samt sociale aktiviteter.

2.3.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Side

10/32

Som det ses, er beboerdemokratiet en hjørnesten i styringen af den almene bolig-

sektor. Øverste myndighed/organisationsbestyrelsen har det overordnede ansvar

både for boligorganisationens langsigtede udvikling og for den daglige administra-

tion, herunder at organisationen

dens afdelinger administreres forsvarligt og

effektivt. Dette hensyn skal balanceres over for afdelingernes/beboernes krav til

huslejeudvikling, vedligeholdelse, serviceniveau og forbedringer.

Det er afgørende, at bestyrelsen påtager sig ansvaret for en stadig forbedring af

produktivitet og effektivitet. Det indebærer et klart fokus på driften og samtidig

også en pligt til at tage affære, såfremt udviklingen går i den forkerte retning.

Opstår der uenighed mellem afdeling og boligorganisation om afdelingens budget,

som ikke umiddelbart kan løses, skal sagen indbringes for kommunalbestyrelsen.

Herudover er der mulighed for, at boligorganisationens øverste myndighed uden

afdelingens samtykke kan beslutte at gennemføre en række større foranstaltnin-

ger.

Det er endvidere afgørende for en god beslutningsproces på alle niveauer i bebo-

erdemokratiet, at beslutningsgrundlaget er fyldestgørende og gennemskueligt.

Budgetter, regnskaber, huslejekonsekvenser af stillede forslag, sammenhængen

mellem serviceniveau og udgifter, benchmark og nøgletal m.v. skal være udformet

og formidlet på en sådan måde, at det står klart for beboerne, hvordan organisa-

tionens/afdelingens situation ser ud. Tilsvarende gælder for vedligeholdelses- og

forbedringsplaner.

På den baggrund foreslås det, at organisationsbestyrelsens ansvar for produktivi-

tet og effektivitet præciseres, således at det klart fremgår af almenboligloven, at

bestyrelsen har det overordnede ansvar for ledelsen af boligorganisationen og

dens afdelinger, jf. lovforslaget § 1, nr. 2. Som en del af dette ansvar pålægges

bestyrelsen handlepligt og krav om, at der fastsættes forbedringsmål, hvis analy-

ser og produktivitetsnøgletal peger på forbedringsområder, jf. lovforslagets § 1,

nr. 2.

Samtidig præciseres organisationsbestyrelsens kompetencer i forhold til afdelin-

gerne, således at det klart fremgår, at det er organisationsbestyrelsens kompe-

tence og ikke den enkelte afdelings kompetence at beslutte på hvilken måde, drif-

ten af boligorganisationen og dens afdelinger skal organiseres, samt at det er be-

styrelsens ansvar, at det sker effektivt, jf. lovforslagets § 1, nr. 2.

Med henblik på at skabe større synlighed for beboerne vil det i forlængelse heraf i

en bekendtgørelse blive fastsat,

Side

11/32



at de beboerstyrede poster i budgetter og regnskaber (samt tilhørende op-

følgninger) skal synliggøres gennem fx trafiklys, der signalerer udgiftsniveau-

ets højde,

at boligorganisationen skal udarbejde ydelsesbeskrivelser for afdelingerne, fx

kerne- og tilvalgsydelser, så det synliggøres for beboerne, hvilke ydelser de

enkelte udgiftsposter dækker, og

at boligorganisationen ved udgiftskrævende forslag, herunder forslag som

stilles af beboere, afdelingsbestyrelser m.v. skal sikre, at forslagene indehol-

der oplysninger om huslejekonsekvenserne.

2.4. Bedre rammer for det kommunale tilsyn og styringsdialogen

2.4.1. Gældende regler

Styringen af den almene boligsektor har siden 2010 baseret sig på en model for

mål- og aftalestyring. Omdrejningspunktet er dialog og samarbejde mellem kom-

munalbestyrelse og boligorganisation.

Som grundlag for styringen er der i almenboligloven opstillet mål og styringsmål-

sætninger for almen boligvirksomhed på en række centrale områder. Brugen af

målstyring klargør, hvilke styringsmål og værdier den almene boligsektor arbejder

efter. De almene boligorganisationers overordnede formål er udmøntet i en

egentlig formålsbestemmelse for sektoren, hvoraf det fremgår, at almene bolig-

organisationer har som formål at stille passende boliger til rådighed for alle, som

har behov herfor. Huslejen skal være rimelig, og beboerne skal gives indflydelse

på egne boforhold.

I forlængelse heraf er der i almenboligloven fastsat en række overordnede sty-

ringsmålsætninger for de almene boligorganisationer, som omhandler en forsvar-

lig og effektiv drift, boligområdernes tilstand, nybyggeri, udlejning og ledelse.

Hensigten med formålsbestemmelsen og målsætningerne er at forpligte boligor-

ganisationerne til at arbejde mod bestemte sigtepunkter inden for nogle centrale

områder. Reglerne er samtidig udtryk for helt grundlæggende krav til den almene

boligvirksomhed og til samarbejdet mellem boligorganisationerne og kommunal-

bestyrelserne.

Styringen foregår inden for rammerne af et dialogbaseret tilsyn. Kommunalbesty-

relsen er således forpligtet til at føre en dialog i form af årlige møder med den

enkelte boligorganisation om dens virksomhed, herunder om udviklingen i det

enkelte boligområde (styringsdialog). Kommunalbestyrelsen skal endvidere of-

fentliggøre en redegørelse for den gennemførte styringsdialog på kommunens

hjemmeside.

Side

12/32

Styringsdialogen skal foregå på et oplyst grundlag, og boligorganisationen skal

derfor årligt dokumentere sin virksomhed i form af en styringsrapport. Der er

fastsat retningslinjer herfor, og der er etableret et it-system, almenstyringsdia-

log.dk, til brug for boligorganisationernes dokumentation. Dokumentationen om-

fatter nøgletal, vurderinger, oplæg til drøftelser m.v. vedrørende organisationen

og hver enkelt afdeling.

2.4.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Som nævnt har styringsreformen haft sigte på et bedre samarbejde mellem kom-

mune og boligorganisation og har især betydet en nødvendig opprioritering af

løsning af de langsigtede udfordringer vedr. de udsatte boligområder. Samtidig

har styringsdialogen også sigte på forholdene i den enkelte boligorganisation og

dens afdelinger gennem nøgletal m.v. i dokumentationspakken. Det vurderes

imidlertid nødvendigt i styringsdialogen eksplicit at sikre fokus på produktivitet og

effektivitet, idet udgifterne på en række områder er steget mere end prisudviklin-

gen.

Boligorganisationernes og -afdelingernes fokus på produktivitet og effektivitet kan

styrkes ved en række justeringer og ændringer i grundlaget for styringsdialogen.

Det nuværende benchmarkingsystem i styringsdialogen styrkes med henblik på, at

det bliver nemmere for den enkelte boligafdeling, boligorganisation og kommune

at sammenholde produktivitet og effektivitet på tværs af sektoren. Benchmarking

vil have øget fokus på effektivitet. Hvor den nuværende økonomiske benchmar-

king fokuserer på bygge- og renoveringsprojekter, boligorganisationers og afdelin-

gers opsparing samt boligorganisationers administration, inddrages fremover

afdelingers driftsudgifter/produktivitet i form af et nyt effektivitetstal baseret på

benchmarking på tværs af sektoren. Herved sker en kraftig udvidelse af de øko-

nomiske aktiviteter, der er omfattet af benchmarking. Herudover vil styringsrap-

porten og almenstyringsdialog.dk blive gennemgået i forhold til behovet for nye

oplysninger, der kan understøtte fokus på produktivitet og effektivitet.

Boligorganisationer og -afdelinger, der med udgangspunkt i effektivitetstal- un-

derpræsterer i forhold til produktivitet og effektivitet, forpligtes til at opstille og

implementere forbedringsmål, jf. oven for under pkt. 2.2.2., som skal tages op i

styringsdialogen.

For at styrke overblikket og grundlaget for styringsdialogen med hensyn til bolig-

afdelingernes konkurrencedygtighed, fx udlejningsproblemer, indarbejdes der i

boligorganisationernes styringsrapport sammenlignelige oplysninger om huslejen

for den enkelte afdeling.

Side

13/32

Endelig vil Udlændinge-, Integrations-og Boligministeriet udmelde tilsynstemaer,

som kan være udgangspunkt for tværgående drøftelser mellem boligorganisation

og kommune og indgå i styringsdialogen, og som bliver integreret som en del af

boligorganisationernes forvaltningsrevision. Tilsynstemaerne vil sætte en samlet

dagsorden for sektoren vedrørende effektivisering.

2.5. Administration, sammenlægning, indkøb, vedligehold, henlæggelser, hårde

hvidevarer m.v.

2.5.1. Billigere administration

2.5.1.1. Gældende regler

Administrationsopgaven omfatter først og fremmest kerneopgaver i forbindelse

med udlejning, budget- og regnskab, lejefastsættelse, betjening af beboerdemo-

kratiet m.v. Herudover indgår også en række andre opgaver, som f.eks. lovpligtige

indberetninger af huslejer og af regnskaber til Landsbyggefonden, etablering af

lære- og praktikpladser i forbindelse med renoveringer, forvaltning af udsatte

boligområder m.v., som naturligt følger af at huse fortrinsvist svagere befolk-

ningsgrupper. Sådanne opgaver har naturligvis betydning for administrationsud-

gifternes størrelse.

Der er en betydelig variation i administrationsbidraget for boligafdelingerne. For-

skellene synes ikke fuldt ud at kunne forklares ved forskelle i serviceniveau og

indikerer således, at der er rum for en effektivisering og dermed billiggørelse af

bidraget samlet set.

Boligorganisationerne kan vælge at opbygge egen administration eller at lade sig

administrere af en ekstern part.

En aftale om administration skal indgås skriftligt og med fastsættelse af klare op-

sigelsesregler. Der er ikke fastsat regler om administrationsaftalers maksimale

varighed eller om længden af opsigelsesvarsler.

Boligafdelingerne/boligorganisationerne betaler et administrationsbidrag til bo-

ligorganisationen/administrator. Bidraget skal fastsættes kostægte, dvs. at ind-

tægter skal fastsættes, så de svarer til de faktiske udgifter.

Administrationsbidraget for boligafdelinger, herunder fordelingen på de enkelte

afdelinger, fastsættes af boligorganisationens bestyrelse. Ved fastsættelsen af

administrationsbidragets størrelse er der valgfrihed mellem tre forskellige meto-

der:

Side

14/32



Et beløb, der er lige stort pr. lejemålsenhed i organisationen.

Et grundbidrag pr. lejemålsenhed, der ydes for en grundlæggende, forsvarlig

administration og et tillægsbidrag for tillægsydelser, der tilbydes og kan til-

vælges af afdelingerne. Det er hermed den enkelte afdeling, der selv afgør,

hvor meget service den vil have i form af tillægsydelser og dermed hvor stort

et administrationsbidrag, der skal betales.

Et grundbidrag, hvorefter det samlede bidrag er sammensat af et fast bidrag,

der fastsættes pr. afdeling og højst omfatter udgifterne til budgettering og

regnskabsaflæggelse, og et bidrag, der fastsættes pr. lejemålsenhed.

2.5.1.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Med henblik på at reducere administrationsudgifterne er det hensigten at gen-

nemføre en række initiativer, som kan skærpe konkurrencen og sikre en løbende

effektivisering af administrationen.

Det er hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at organisationsbestyrelserne i

forbindelse med den løbende gennemgang af udgiftsområderne, herunder især

den langsigtede udgiftsplanlægning, jf. oven for under pkt. 2.2., skal foretage en

vurdering af, om udlicitering af nogle eller alle delopgaver kan være hensigtsmæs-

sig og omkostningsreducerende.

Administrationsaftaler skal indgås skriftligt og have klare opsigelsesregler samt

være offentligt tilgængelige. Der er hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at

kontrakter skal kunne opsiges med 1 års varsel til førstkommende månedsskifte.

2.5.2. Sammenlægninger

2.5.2.1. Gældende regler

Reglerne om sammenlægning af boligorganisationer giver mulighed for, at mindre

enheder sammenlægges til større, der bedre kan leve op til krav om øget profes-

sionalisering af byggeri og drift af hensyn til byggeriets kvalitet og lejens størrelse.

I forlængelse af kommunalreformen og de stigende krav til en kompetent og ef-

fektiv drift blev det i 2007 gjort nemmere at sammenlægge boligorganisationer.

Sammenlægning af organisationer skal således ikke længere godkendes på afde-

lingsmøderne i de ophørende boligorganisationer. Det er alene op til øverste

myndighed at træffe beslutning om sammenlægning.

Der er endvidere muligheder for at etablere administrative fællesskaber mellem

boligorganisationer, således at de deler f.eks. administrationsbygning, it-afdeling,

byggeafdeling mv.

Side

15/32

Sammenlægninger af boligafdelinger besluttes af boligorganisationens øverste

myndighed.

Sammenlægning skal godkendes på afdelingsmøder i hver af de berørte afdelin-

ger. Har boligorganisationen i forbindelse med nybyggeri i flere etaper truffet

beslutning om, at to eller flere byggeafsnit tilsammen skal udgøre én afdeling, kan

afdelingsmødet dog ikke omgøre det.

I 2010 blev det gjort lettere at sammenlægge afdelinger, idet det hidtidigt gæl-

dende krav om udligning af huslejeforskelle over 10 år blev lempet, således at

huslejeforskelle som følge af forskelle i de sammenlagte afdelingers kapitaludgif-

ter kan opretholdes. Den udligning af lejeforskelle, som herefter sker, vedrører

således de egentlige driftsudgifter, hvis størrelse beboerne har en væsentlig ind-

flydelse på. Der vil dermed kunne skabes større konsensus om i øvrigt fornuftige

og fordelagtige forslag til sammenlægning af afdelinger – uanset, at der i dag er

forskelle i huslejen.

Reglerne om sammenlægning af afdelinger giver mulighed for, at mindre enheder

kan sammenlægges til større og dermed skabe grundlag for en mere effektiv og

billigere drift med færre regnskaber, færre afdelingsmøder, bedre udnyttelse af

personel og maskiner mv. mellem flere bebyggelser.

2.5.2.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Med henblik på at realisere stordriftsfordele ved samadministration og –drift fo-

reslås følgende forbedringer:



Sammenlægning af afdelinger besluttes af øverste myndighed og godkendes

af de involverede afdelinger. Med henblik på at sikre en mere optimal drift er

det hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at boligorganisationens øver-

ste myndighed får pligt til at forholde sig til og kompetence til at beslutte, om

små nyetablerede afdelinger skal lægges sammen med en eksisterende afde-

ling.

2.5.3. Effektivisering af indkøb

2.5.3.1. Gældende regler

Det er ikke muligt ud fra regnskaberne at isolere de samlede udgifter, der medgår

til indkøb af varer og tjenesteydelser i den almene boligsektor. Udgifterne er na-

turligt nok konteret på de områder, hvor de anvendes, f.eks. under renholdelse,

vedligehold m.v., men det vurderes at være tale om betydelige beløb.

Side

16/32

Efter reglerne skal alle støttede arbejder udbydes både efter nationale udbudsreg-

ler og - når bestemte grænser overskrides - også efter EUs regler. Det har som

konsekvens, at støttede arbejder ikke kan udføres i eget regi.

Ikke-støttede arbejder som f.eks. renhold, løbende vedligehold m.v. er ikke under-

lagt et udbudskrav og kan derfor udføres i eget regi, men kan naturligvis også,

som det faktisk sker, udbydes. I det omfang arbejderne udføres af en ekstern part,

skal de udbydes efter de almindelige udbudsretlige regler.

Indkøb af varer og tjenesteydelser varetages på relativt forskellige måder i de

enkelte boligorganisationer.

Der er for det første forskel på, hvilke opgaver, der løses ved hjælp af indkøb af

tjenesteydelser eksternt, og hvilke der løses internt i boligorganisationen. Renhol-

delse kan være udliciteret til private aktører, men kan også varetages af de ansat-

te ejendomsfunktionærer.

For det andet er der stor forskel på, hvordan bestemte opgaver udbydes. I en

række tilfælde er det den enkelte ejendomsfunktionær, som løbende udbyder

småopgaver typisk til en kreds af udvalgte håndværkere. Andre har indgået ram-

meaftaler vedr. håndværkerydelser over en længere periode, således som det

f.eks. sker i forbindelse med flere ordninger vedr. elektronisk fraflytningssyn. På

den måde aktiveres et større udbudsvolumen og dermed også bedre tilbud, lige-

som der administrativt kan spares ressourcer i forbindelse med udbuddet.

Også indkøbsfunktionen bliver varetaget forskelligt. Der kan være tale om alt fra

koordinerede indkøb for en hel boligorganisation til her og nu indkøb tilpasset

specifikke situationer. Der er endvidere etableret egentlige indkøbsportaler, som

boligorganisationerne kan tilmelde sig, og som vurderes at have et betydeligt po-

tentiale i sig.

2.5.3.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Hvorvidt bestemte indkøbsstrategier er mere effektive end andre kan være van-

skeligt at vurdere. Markedet ændrer sig relativt hurtigt både hvad angår priser og

teknologi, og derfor er indkøbsaftaler med lange løbetider ikke nødvendigvis en

god ide. På den baggrund er det hensigtsmæssigt, at boligorganisationerne tilfører

området de nødvendige kompetencer enten i den enkelte boligorganisation eller

ved samarbejde boligorganisationerne imellem, blandt andet med henblik på lø-

bende at vurdere, om der i boligorganisationen er uudnyttede potentialer i for-

bindelse med udbud, samarbejde, specialisering eller andet.

Med henblik på at styrke fokus på indkøb af varer og tjenesteydelser er det hen-

sigten, at Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet udmelder som et tilsyns-

tema, jf. ovenfor, at boligorganisationerne skal gennemføre analyser af organisa-

tionens indkøb af varer og tjenesteydelser samt forholdet mellem den interne og

Side

17/32

eksterne opgavevaretagelse. Resultater af analysen og initiativer i forlængelse

heraf diskuteres i styringsdialogen.

2.5.4. Renovering, vedligehold og henlæggelser

2.5.4.1. Gældende regler

Afdelingerne skal foretage henlæggelser med henblik på finansiering af udgifter til

planlagte og periodiske vedligeholdelsesarbejder. Ved planlagt og periodisk vedli-

geholdelse og fornyelser forstås de forebyggende vedligeholdelsesarbejder, som

udføres efter en forudgående økonomisk og teknisk planlægning.

Derudover skal der budgetteres med udgifter til almindelig vedligeholdelse og

renholdelse, som er afhjælpende arbejder, som udføres løbende (akut eller efter

behov), når der konstateres svigt eller skader på dele af bygningsanlægget og dets

installationer.

Der må ikke henlægges midler til afholdelse af udgifter til almindelig vedligehol-

delse og renholdelse, idet udgifterne hertil skal dækkes af det løbende driftsbud-

get.

Boligorganisationen skal én gang årligt foretage en gennemgang af afdelingernes

vedligeholdelsestilstand. På baggrund af gennemgangen udarbejdes en rapport

om ejendommens tilstand, som danner baggrund for boligorganisationens vedli-

geholdelsesplanlægning og budgetlægning.

Henlæggelsernes størrelse fastsættes på baggrund af en vedligeholdelses- og for-

nyelsesplan, der mindst omfatter en periode på 10 år. Beløbsstørrelsen fastsættes

efter en vurdering af bygningsdelenes og installationernes anskaffelsespris på

tidspunktet for genanskaffelsen.

For afdelinger, der er omfattet af Byggeskadefonden (typisk byggerier, der har

fået tilsagn om offentlig støtte efter 1. juli 1986) skal der udarbejdes en driftsplan,

der er mere omfattende end den ovenfor nævnte drifts- og fornyelsesplan, idet

den - foruden vedligeholdelse - omfatter forsyning, renholdelse, pasning og over-

vågning af byggeriet og dettes installationer samt friarealer. Derudover er der

krav om, at de nødvendige driftsaktiviteter, herunder driftsrutiner, beskrives i

planen.

Det er beboerne i afdelingen, der - gennem vedtagelsen af afdelingens driftsbud-

get - træffer beslutning om størrelsen af henlæggelserne til periodisk og planlagt

vedligeholdelse samt også udgifterne til almindelig vedligeholdelse og renholdel-

se. Henlæggelserne justeres på baggrund af vedligeholdelses/drifts-planen. Op-

står der uenighed mellem afdeling og boligorganisation om afdelingens budget,

herunder om henlæggelsernes størrelse, som ikke umiddelbart kan løses, skal

sagen indbringes for kommunalbestyrelsen.

Side

18/32

Midler, der er henlagt til vedligeholdelse, må ikke anvendes til andre formål end

dem, de er henlagt til.

2.5.4.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Som udgangspunkt vurderes regelsættet i hovedsagen at leve op til sit formål om

at sikre en rimelig vedligeholdelsesstandard i den almene sektor. De seneste års

fokus på vedligeholdelsesplaner har medført en øget vedligeholdelsesstandard,

ligesom der foretages øgede henlæggelser. Det er imidlertid klart, at der med

7.000 boligafdelinger også er en variation i kvaliteten af planerne og i den gen-

nemførte vedligeholdelse.

Det kan i nogle tilfælde være vanskeligt at få efterlevet planerne og få afsat de

nødvendige henlæggelser, da det kan medføre lejestigninger både som følge af

øgede krav til henlæggelserne, men også i nogle tilfælde fordi der er henlagt for

lidt set i forhold til de arbejder, der skal gennemføres.

Der er også en vis uensartethed både i opfattelsen af, hvilke arbejder der skal

henlægges til, og hvor lang planperioden skal være. En række organisationer ope-

rerer med perioder op til 20-30 år. Endelig kan der også være usikkerhed om for-

bedring kontra vedligehold.

Samtidig er det vigtigt, at vedligeholdelsen og fornyelsen er timet optimalt, såle-

des at den hverken foretages for tidligt eller for sent. I begge tilfælde vil det kunne

medføre unødvendige merudgifter.

Selvom der i de senere år er sket en positiv udvikling i vedligeholdelsesindsatsen,

herunder i henlæggelsesniveauet, er det vigtigt, at der fortsat arbejdes med vedli-

geholdelsesplanerne, ligesom der i styringsdialogen fortsat skal være fokus på

henlæggelsesniveauet

Med henblik på at styrke vedligeholdelsesplanlægningen og sikre passende hen-

læggelser foreslås det præciseret, at det er boligorganisationens bestyrelse, der

har ansvar for at sikre den nødvendige vedligeholdelse, samt at der henlægges de

nødvendige midler hertil, jf. lovforslagets § 1, nr. 2.

Herudover er det hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at den periode,

hvori der skal henlægges til planlagt og periodisk fornyelse ændres, således at

planperioden er 10 år for bygningsdele og installationer med kort levetid, 20 år for

mellemlang levetid og 30 år for lang levetid.

For at sikre kvaliteten af de tilstandsvurderinger og vedligeholdelsesplaner, som

danner grundlag for henlæggelserne, er det hensigten i en bekendtgørelse at fast-

sætte, at disse med jævne mellemrum skal granskes af en ekstern rådgiver, såle-

des at bygningsejeren sikrer, at tilstandsvurderinger og vedligeholdelsesplaner

bliver gennemgået af en uafhængig og uvildig rådgiver, med henblik på at vurdere

om de er retvisende og indeholder de nødvendige aktiviteter.

Side

19/32

Endelig er det hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at der ved større reno-

verings- og vedligeholdelsesarbejder stilles krav om anvendelse af IKT og langsig-

tet vedligeholdelses- og fornyelsesplanlægning.

2.5.5. Hårde hvidevarer

2.5.5.1. Gældende regler

Efter de gældende regler er op til bygherren at beslutte, om og i hvilket omfang

hårde hvidevarer skal stilles til rådighed af afdelingen i forbindelse med opførel-

sen af byggeriet. Indkøb af hårde hvidevarer kan dermed komme til at indgå i an-

skaffelsessummen. Sammen med udgifter til den efterfølgende vedligeholdelse og

fornyelse vil det i givet fald påvirke huslejen.

2.5.5.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Det er hensigten i en bekendtgørelse at begrænse boligorganisationernes mulig-

hed for at lade hårde hvidevarer indgå i anskaffelsessummen for nyt alment bo-

ligbyggeri til de hårde hvidevarer, der er nødvendige for, at boligen kan anses for

beboelig, dvs. komfur, emhætte og køleskab.

2.6. Forsøg med indeklimamåling

2.6.1. Indledning

Der har været gennemført et forsøg om dynamiske varmeregnskaber, hvor leje-

rens ”energiadfærd” er forsøgt knyttet til det leverede indeklima, baseret på in-

deklimamålinger af indetemperatur, luftfugtighed og CO

-indhold som alternativ

til måling af varmeforbrug og traditionelt varmeregnskab.

I forlængelse heraf foreslås det, at der etableres en forsøgsbestemmelse i den

almene lejelov, således at der kan gennemføres flere forsøg med alternativ måling

af energiforbrug mv. samt forsøg med betaling for realiseret indeklima med hen-

blik på at effektivisere og billiggøre driften af de eksisterende almene boliger.

2.6.2. Gældende regler

Efter de gældende regler om lejerens betaling for varme og vand m.v. kan udleje-

ren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet, når udlejeren leverer var-

me og varmt vand. Det samme gælder for udgifter til energimærkning og udgifter

til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg efter lov om fremme af

energibesparelser i bygninger.

De nævnte udgifter fordeles mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på

grundlag af sædvanlige beregningsregler. Fordelingen af udgifterne til varme skal

efter lejelovgivningen ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter

bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af udgifterne til varmt vand skal

ske enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet og arten af varmt-

Side

20/32

vandshaner og antallet af værelser. De installerede målere anses for egnede, hvis

de er i overensstemmelse med reglerne i målerbekendtgørelsen (bekendtgørelse

nr. 563 af 2. juni 2014 om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling).

Efter målerbekendtgørelsen, skal der i bestående bebyggelse og i nybyggeri instal-

leres målere til måling af forbruget af varme i den enkelte bolig- eller erhvervsen-

hed. De installerede målere til måling af forbrug skal være i overensstemmelse

med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol med målere.

Målerbekendtgørelsen indeholder endvidere krav om, at en andel af ejendom-

mens samlede varmeudgifter skal fordeles efter forbruget, registreret på forde-

lingsmålerne i de enkelte boligenheder (mindst 40 pct.). Det skaber et incitament

hos den enkelte til at spare på varmen (betaling efter forbrug). Samtidig sker der

typisk fortsat en fælles betaling for fx varmetabet i systemet, som kan betragtes

som nødvendigt infrastruktur for alle (den resterende andel).

2.6.3. Ministeriets overvejelser og forslag

Fordelingen af udlejerens samlede varmeudgift, når udlejeren leverer varme, om-

fatter både varme og varmt vand. Lovforslaget vedrører alene fordelingen af udle-

jerens udgifter til varme.

Den nuværende form for afregning af varme efter målere er baseret på, hvor me-

get varme de enkelte radiatorer i lejemålet har leveret i fyringssæsonen. Fordelin-

gen kan ske på baggrund af varmeenergi- eller varmefordelingsmålere (radiator-

målere).

De indhentede erfaringer fra forsøget om dynamiske varmeregnskaber nævnt

ovenfor er ikke tilstrækkeligt til at indføre regler om fri adgang til fordeling af ud-

gifter til varme på grundlag af en måling af lejerens indeklima. Der mangler særligt

erfaringer i forhold til de forskelle i lejernes varmeudgifter (og omfordelinger lej-

lighederne imellem), der kan opstå i forhold til de gældende regler.

Med henblik på at indhente yderligere erfaringer på området foreslås det, at ud-

lændinge-, integrations- og boligministeren kan fastsætte regler om forsøg, hvor-

efter udlejeren kan fordele varmeudgifterne mellem lejerne efter andre forde-

lingsmålere end varmeenergi- eller varmefordelingsmålere (radiatormålere), her-

under på baggrund af en måling af det indeklima, som lejeren vælger og får.

Formålet med at afregne varmeudgiften efter målt indeklima er at motivere lejer-

ne til at vælge et godt indeklima. Det er godt for lejernes sundhed såvel som for

ejendommens tilstand (især ud fra en fugtbetragtning), og det kan medføre en

reduktion af energiforbruget. Lejeren belønnes for en adfærd, der er god for inde-

klimaet, i form af en lavere andel af ejendommens samlede varmeudgift set i for-

hold til den andel, som lejeren, der ikke har fokus på indeklimaet eller opfører sig

uhensigtsmæssigt. Et bedre indeklima kan forudsætte mere udluftning og dermed

et større varmetab end tidligere eller en højere temperatur. Lejernes valg af et

Side

21/32

godt indeklima, kan derfor i nogle tilfælde medføre et højere samlet energifor-

brug for ejendommen og en højere varmeregning for nogle lejere.

Forslaget indebærer, at ejendommens samlede varmeudgifter kan fordeles på de

enkelte boliger på baggrund af en indeklimamåling, der omfatter temperatur,

men hvor der kan suppleres med måling af luftfugtighed og CO

-indhold (indikator

for mængden af frisk luft). Det er ikke hensigten, at lav temperatur automatisk

udløser lav betaling. Lave temperaturer kan derimod ”straffes”, bl.a. fordi det

medfører øget risiko for fugtskader og skimmelsvamp.

Der skal ske en nærmere fastlæggelse af den konkrete betalingsmodel med hen-

syn til såvel skalaer for de enkelte kriterier som vægtningen mellem dem.

Det er hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at ministeren efter ansøgning

kan give et begrænset antal tilladelser til, at udlejeren i en periode på op til 3 år

kan anvende fordeling efter indeklimamåling. I tilladelsen kan der fastsættes

nærmere betingelser for tilladelsen, herunder betingelser om, hvilke målere der

kan anvendes, betalingsmodel, kontrolmåling m.v.

De gunstige effekter af modellen viser sig formentlig ikke kun i form af et bedre

indeklima for lejerne, men også i form af en reduktion af ejendommens samlede

energiforbrug samt lavere udgifter til vedligeholdelse og istandsættelse ved fra-

flytning som følge af færre fugtproblemer. Dette kommer også lejerne til gode via

lavere husleje.

Da forsøg med varmeafregning efter indeklimamåling kan medføre ændringer i

varmebetalingen for den enkelte lejer, indebærer det, at beboerne skal tage be-

slutning om en forsøgsansøgning gennem reglerne om beboerdemokrati. Afde-

lingsmødet i den pågældende afdeling skal således godkende, at boligorganisatio-

nen indsender en forsøgsansøgning, ligesom afdelingsmødet skal godkende evt.

vilkår knyttet til forsøgsgodkendelsen.

Gives der tilladelse til fordeling i henhold til den foreslåede bestemmelse, inde-

bærer det blot, at udlejeren i en periode kan fordele varmeudgiften mellem lejer-

ne efter en anden målertype end efter de gældende regler. Udlejeren vil stadig

skulle følge de øvrige regler for afregning af varme i almenlejeloven.

Landsbyggefonden kan efter almenboliglovens regler dels give støtte til indekli-

mamålere, dels anvende midler til henholdsvis at udarbejde vejledningsmateriale

og gennemføre en evaluering med henblik på at vurdere, om der skal gås videre

med at udbrede indeklimamåling.

Selvom afregning overgår til at basere sig på indeklimamålere, er det vigtigt, at de

traditionelle varmeenergi- eller varmefordelingsmålere (radiatormålere) bibehol-

des og fortsat aflæses i perioden. Det skal fungere som den kendte reference og

dermed også bidrage til at foretage evalueringen.

Side

22/32

2.7.. Øvrige ændringer

2.7.1. Godkendelse af pantsætning

2.7.1.1. Gældende regler

Kommunen skal godkende udstedelse af pantebreve i ejendomme, der tilhører

almene boligorganisationer, med undtagelse af pantebreve udstedt i forbindelse

med ejendomserhvervelse, optagelse af byggelån, endelig prioritering af nyopfør-

te ejendomme og konverteringer, godkendt af udlændinge-, integrations- og bo-

ligministeren, idet pantebrevene her er en følge af allerede godkendte foranstalt-

ninger.

Ved anmeldelse til tinglysning af et pantebrev skal dokumentet indeholde oplys-

ning om, at der foreligger kommunal godkendelse eller erklæring om, at godken-

delse ikke er nødvendig.

2.7.2.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Renovering af almene boligafdelinger, som er støttet af Landsbyggefonden, sker

på baggrund af en helhedsplan, som er godkendt af kommunen.

Også renovering af ungdomsboliger efter § 100 sker på baggrund af kommunal

tilsagn om garanti og ydelsesstøtte. Optagelse af lån til finasiering af de nævnte

aktiviteter er således en følge af aktiviteter, som er godkendt af kommunen. Med

henblik på at forenkle og afbureaukratisere sagsgangen i forbindelse med finan-

sieringen foreslås det derfor, at pantebrevsudstedelsen tillige bliver undtaget

kommunal godkendelse.

I forbindelse med konvertering af ustøttede lån skal det nye pantebrev godkendes

af kommunen. Det kan medføre, at der går længere tid, inden det nye pantebrev

kan tinglyses, hvilket kan medføre udgifter til garantistillelse. Det foreslås derfor,

at der ved anmeldelse til tinglysning skal pantebrevet indeholde erklæring om, at

kommunal godkendelse indhentes efterfølgende, såfremt der er tale om konver-

tering af fastforrentet lån til nyt fastforrentet lån uden løbetidsforlængelse og

uden at der fremkommer et provenu.

2.7.2 Friplejeboliger i ejendomme, der skal opdeles i ejerlejligheder

2.7.2.2. Gældende ret

En friplejeboligleverandør skal, før der kan gives endeligt tilsagn om statsstøtte,

indsende dokumentation for at eje eller have indgået aftale om køb af den grund

eller ejendom, hvor friplejeboligerne skal etableres. En købsaftale må kun være

betinget af, at ansøgeren opnår tilsagn om støtte, og af at købesummen betales.

2.7.2.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Side

23/32

En bygning kan ikke opdeles i ejerlejligheder, før den er opført. Dette indebærer,

at støttede friplejeboliger ikke kan indrettes i nybyggeri, der tillige skal indeholde

lokaler til anden anvendelse, da en købsaftale som nævnt kun må være betinget

af, at ansøgeren opnår tilsagn om støtte, og af at købesummen betales. Dette er

uhensigtsmæssigt, idet det udelukker projekter, hvor der f.eks. skal være fripleje-

boliger på 1. sal og butikker i stueetagen.

Det foreslås derfor at ændre friplejeboligloven således, at der bliver mulighed for

at meddele endeligt støttetilsagn til friplejeboliger, der skal etableres i endnu ikke

opførte bygninger, der skal opdeles i ejerlejligheder, fordi der vil være tale om

blandet anvendelse.

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Det er primært forslag om effektivisering af den almene boligsektors drift, der kan

have økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige. Nedenfor

gennemgås grundlaget for opgørelsen af disse konsekvenser, opdelt på dels husle-

je- og boligstøttekonsekvenser, dels administrative konsekvenser for kommuner-

ne.

3.1. Husleje- og boligstøttekonsekvenser ved opfyldt måltal

Som nævnt understøtter forslag om effektivisering af den almene boligsektors

drift, at det aftalte måltal for driftseffektivisering på 1,5 mia. kr. kan opfyldes i

2020. Lovforslaget kan dog ikke stå alene i forhold til at sikre opfyldes af måltallet,

men forudsætter også en aktiv indsats fra bl.a. boligorganisationerne.

Det er i det følgende forudsat, at måltallet netop opfyldes, således at den almene

boligsektors driftsudgifter vil være 1,5 mia. kr. lavere i 2020, end de ellers ville

have været. Denne effektivisering af driften forudsættes at slå fuldt ud igennem i

huslejen.

En fuld opfyldelse af måltallet vil således medføre en afdæmpet huslejeudvikling

og dermed afledte konsekvenser for udgifter til individuel boligstøtte. De samlede

årlige udgifter til individuel boligstøtte for beboerne i den almene boligsektor

udgør i alt omkring 10 mia. kr. I forhold til den samlede huslejebetaling i den al-

mene boligsektor på ca. 37 mia. kr. i 2016 betales således godt ¼ via individuel

boligstøtte.

Lovforslaget medvirker til at understøtte effektivisering og dermed en afdæmpet

huslejeudvikling, men at det først og fremmest er boligorganisationerne, som skal

sikre, at målet om en effektivisering på 1,5 mia. kr. nås.

3.2. Administrative konsekvenser for kommunerne

Side

24/32

Som led i styringsdialogen har kommunerne fokus på produktivitet og effektivitet i

de enkelte boligorganisationer.

Efter de gældende regler i forbindelse med tilsyn og styringsdialog skal kommu-

nerne blandt andet påse, at boligorganisationerne lever op til styringsmålsætnin-

gen om, at boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift. Desuden

omfatter kommunens forpligtelser allerede i dag en række opgaver i tilknytning til

den benchmarking, som indgår i styringsrapporten og blandt andet omhandler

spørgsmål om effektivitet.

Lovforslaget indebærer ikke grundlæggende nye opgaver og arbejdsprocesser i

kommunerne, men skaber forbedrede rammer og et klarere fokus for løsningen af

den nuværende opgave. Der lægges således ikke op til nye kommunale opgaver

med deraf følgende administrativ merbelastning.

I forlængelse heraf etableres der med forslaget forbedrede redskaber til kommu-

nernes anvendelse såsom benchmarking, udmelding af tilsynstemaer m.v., lige-

som styringsdialogen i øvrigt forenkles.

Samlet set skønnes forslagene om effektivisering af den almene sektors drift såle-

des ikke at medføre nogen administrativ merbelastning i kommunerne.

3.3. Sammenfatning

Forslag om effektivisering af den almene boligsektors drift udgør et helt nødven-

digt element i at understøtte effektiviseringsprocessen og dermed opfyldelsen af

måltallet. Der vurderes imidlertid ikke at være grundlag for at skønne over den

andel af huslejekonsekvenserne, der direkte kan henføres til lovforslaget, og der-

med heller ikke over de tilsvarende boligstøttekonsekvenser.

Forslaget om forsøg med varmeregnskaber vil medføre en begrænset administra-

tiv merbelastning i UIBM i forbindelse med udmøntning af forsøgsordning, be-

handling af forsøgsansøgninger og opsamling af erfaringer. Konsekvenserne af

denne merbelastning vil blive afholdt indenfor ministeriets eksisterende rammer.

Herudover har lovforslaget ikke økonomiske og administrative konsekvenser for

stat og kommuner.

De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL.

Forslaget har ikke økonomiske eller administrative konsekvenser for regionerne.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet

Flere forslag om effektivisering af den almene boligsektors drift vil antagelig med-

føre, at flere opgaver og indkøb tilrettelægges på en sådan måde, at private virk-

somheder i større omfang end i dag får mulighed for at konkurrere om at løse

Side

25/32

dem. Forslag om forsøg med varmeregnskaber vil bidrage til at understøtte et

konkurrencedygtigt udbud af indeklimamålere. Herudover skønnes lovforslaget

ikke at have økonomiske konsekvenser for erhvervslivet.

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for erhvervslivet.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne

6. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget skønnes ikke at have miljømæssige konsekvenser.

7. Forholdet til EU-retten

Forslaget vedr. effektivisering af den almene boligsektor, jf. lovforlagets § 1, inde-

holder bestemmelser om overdragelse af udførelsen af tjenesteydelser af almin-

delig økonomisk interesse til virksomheder, jf. Kommissionens afgørelse af 20.

december 2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten

om den Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation

for offentlig tjeneste ydet til visse virksomheder, der har fået overdraget at udføre

tjenesteydelser af almindelig økonomisk interesse 2012/21/EU (EUT L 7 af

11.1.2012, s. 3).

Det er vurderet, at nævnte bestemmelser i lovforslaget er i overensstemmelse

med Kommissionens afgørelse.

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter herudover.

8. Hørte myndigheder og organisationer mv.

Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimerforeningen, Andelsbo-

ligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd’ ATP-

ejendomme, BAT-Kartellet, BL, BOSAM, Byfornyelsesrådet, Byggeskadefonden,

Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet, Byggeriets Evalue-

rings Center, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk

Byggeri, Dansk Erhverv, Dansk Industri, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske arki-

tektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer, Danske Regioner, Danske

Ældreråd, Danske Udlejere, De Samvirkende Invalideorganisationer DSI, Det cen-

trale Handicapråd, Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet, Foreningen Dan-

ske Revisorer, Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen til boliger for

ældre og enlige, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Forsikring og Pension,

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Kommunekredit, KL

Kommunernes Revision – BDO, Landsbyggefonden, Landdistrikternes Fællesråd,

Landsforeningen Ældre Sagen, Lejernes Landsorganisation i Danmark, O.K.-fonden

Organisationen af Selvejende Institutioner, Praktiserende Arkitekters Råd, Real-

kreditforeningen, Realkreditrådet, Rådet for Socialt Udsatte, Rådet for Etniske

Side

26/32

Minoriteter, Statens Byggeforskningsinstitut, Selveje Danmark, Tinglysningsretten

og Ældremobiliseringen

9. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser Negative konsekvenser/

/mindreudgifter

merudgifter

Lovforslaget understøt-

ter opfyldelsen af mål-

tallet, hvilket indebæ-

rer en afdæmpet husle-

Ingen

jeudvikling og dermed

alt andet lige afledte

offentlige mindreudgif-

ter til boligstøtte.

Ingen

Økonomiske konsekvenser for

stat, kommuner og regioner

Administrative konsekvenser for

Ingen

stat, kommuner og regioner

Økonomiske konsekvenser for

erhvervslivet

Ingen af betydning

Administrative konsekvenser for

Ingen

erhvervslivet

Miljømæssige konsekvenser

Ingen

Administrative konsekvenser for

Ingen

borgene

Forholdet til EU-retten

Forslaget vedr. effektivisering af den almene bolig-

sektor, jf. lovforlagets § 1, indeholder bestemmelser

om overdragelse af udførelsen af tjenesteydelser af

almindelig økonomisk interesse til virksomheder, jf.

Kommissionens afgørelse af 20. december 2011 om

anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i

traktaten om den Europæiske Unions funktionsmåde

på statsstøtte i form af kompensation for offentlig

tjeneste ydet til visse virksomheder, der har fået

overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig

økonomisk interesse 2012/21/EU (EUT L 7 af

11.1.2012, s. 3).

Det er vurderet, at nævnte bestemmelser i lovforsla-

get er i overensstemmelse med Kommissionens af-

gørelse.

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter her-

udover.

Nej

Side

27/32

Overimplementering af EU-

retlige minimumsforpligtelser

(sæt X)

Side

28/32

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

§1

Til nr. 1

Efter almenboliglovens § 6 a skal boligorganisationen sikre en forsvarlig og effek-

tiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Der er tale om en styringsmål-

sætning, som skal gøre det klart, hvilke styringsmål og værdier, den almene bolig-

sektor skal arbejde efter og udgør samtidig et fast grundlag for arbejdet i boligor-

ganisationer og tilsyn.

Boligorganisationers arbejde med fremme af produktivitet, effektivitet m.v. er i

dag dels baseret på denne styringsmålsætning, dels baseret på fastsatte bestem-

melser i driftbekendtgørelsen og revisionsinstruks om forvaltningsrevision. Be-

stemmelserne omfatter krav om, at der skal etableres skriftlige forretningsgange

samt mål- og resultatstyring.

Boligorganisationens egen styring skal have fokus på forholdet mellem omkost-

ninger, produktion og kvalitet, og i sidste ende en løbende styrkelse af omkost-

ningseffektiviteten. I forlængelse heraf må boligorganisationen selv evaluere og

forbedre såvel sparsommelighed og produktivitet som effektivitet og kvalitet.

Med henblik på at tydeliggøre boligorganisationens ansvar og opgave foreslås det

præciseret, at boligorganisationen skal udøve god økonomistyring og egenkontrol.

Endvidere foreslås det præciseret, at boligorganisationens arbejde med produkti-

vitet, kvalitet og effektivitet ikke er en engangsforeteelse, men en proces der lø-

bende skal fremmes.

Med henblik på at understøtte målsætningen vil der blive udarbejdet en vejled-

ning om økonomistyring og effektiv virksomhedsdrift.

Der henvises til de almindelige bemærkninger under pkt. 2.2.

Til nr. 2

Efter § 12 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. har boligorganisatio-

nens bestyrelse den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelin-

ger. Den er ansvarlig for driften og for, at administrationen sker i overensstem-

melse med reglerne.

Med henblik på at tydeliggøre og understrege bestyrelsens ansvar foreslås det i

stk. 1, at bestemmelsen om bestyrelsens ledelse af boligorganisationen og dens

afdelinger fastsættes direkte i loven.

I forlængelse heraf foreslås det i stk. 2 præciseret, at organisationsbestyrelsen har

ansvar for driften og skal sikre, at den organiseres og tilrettelægges effektivt. Der

er ikke tale om en udvidelse af bestyrelsens ansvar, men om at præcisere, at det

Side

29/32

er bestyrelsens ansvar at tilrettelægge den samlede drift og ikke et anliggende for

den enkelte afdeling. Samtidig præciseres forpligtelsen til at organisere driften

effektivt.

I stk. 3 foreslås det præciseret, at organisationsbestyrelsen har ansvar for vedlige-

holdelsen af afdelingerne og for, at der er henlagt de nødvendige midler hertil.

Efter § 24, stk. 1, i den almene lejelov skal udlejeren holde ejendommen og det

lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til

forsyning med elektricitet, gas, vand og varme, skal holdes i god og brugbar stand.

Ved ”udlejeren” forstås i denne sammenhæng boligorganisationens bestyrelse.

For at afskære enhver tvivl herom foreslås det imidlertid som anført ovenfor præ-

ciseret, at det er organisationsbestyrelsen, som har ansvaret for, at afdelingernes

ejendomme holdes forsvarligt ved lige og for, at der henlægges de fornødne mid-

ler dertil. Henlæggelserne indgår i afdelingernes budgetter, og henlæggelsernes

størrelse skal således godkendes af lejerne ligesom de øvrige driftsudgifter.

I stk. 4 foreslås, at bestyrelsen pålægges handlepligt, således at bestyrelsen skal

opstille og implementere mål for forbedringer, såfremt produktivitetsnøgletal

eller andre analyser peger på forbedringsområder. Både mål og initiativer skal

fremgå af styringsrapporten, således at de hensigtsmæssigt kan danne grundlag

for styringsdialogen.

Til nr. 3

Efter lovens § 29, stk. 1, skal kommunen godkende udstedelse af pantebreve i

ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer. Undtaget for godkendelse

er pantebreve i forbindelse med ejendomserhvervelse, optagelse af byggelån,

endelig prioritering af nyopførte ejendomme og konverteringer godkendt af ud-

lændinge-, integrations- og boligministeren.

Det foreslås, at pantebreve udstedt i forbindelse med finansiering af renovering,

der er støttet af Landsbyggefonden efter lovens § 91, stk. 1,og finansiering af re-

novering af ungdomsboliger efter § 100, stk. 1, tillige undtages kommunal god-

kendelse. Baggrunden herfor er, at udstedelse af pantebreve i de nævnte tilfælde

er en følge af allerede kommunalt godkendte aktiviteter.

Til nr. 4

Ved anmeldelse til tinglysning af et pantebrev skal dokumentet efter § 26, stk. 3,

indeholde oplysning om, at der foreligger kommunal godkendelse eller erklæring

om, at godkendelse ikke er nødvendig.

Kommunen skal godkende pantebreve i forbindelse med konvertering af ustøtte-

de lån i almene ejendomme. Konvertering af lån er betinget af at der sker en re-

duktion af ydelsen, at der ikke opnås et provenu ved konverteringen, samt at der

ikke sker en løbetidsforlængelse.

Side

30/32

Med henblik på at smidiggøre konvertering af ustøttede fastforrentede lån til nyt

fastforrentet lån og dermed undgå unødige udgifter til garantistillelse foreslås det,

at der ved anmeldelse til tinglysning skal pantebrevet indeholde erklæring om, at

kommunal godkendelse indhentes efterfølgende, idet der er tale om konvertering

af fastforrentet lån til nyt fastforrentet lån uden løbetidsforlængelse og uden at

der fremkommer et provenu.

§2

Til nr. 1

Det foreslås, at der gives udlændinge- integrations- og boligministeren bemyndi-

gelse til i en bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler om forsøg med fordeling

af den del af varmeudgifterne, der vedrører varme, efter indeklimamåling.

Det er hensigten heri at fastsætte regler om, at ministeren på baggrund af en an-

søgning kan give et begrænset antal tilladelser til, at fordelingen af udgifterne til

varme sker efter indeklimamålere for en periode på op til 3 år, når udlejeren leve-

rer varme.

Det foreslås, at ministeren kan fastsætte nærmere betingelser for tilladelsen, her-

under betingelser for hvilke målere, der kan anvendes, model for beregning af

”indeklimaforbrug” og betaling, reduktion for udsat beliggenhed, finansiering af

målerne, adgang til data fra målerne og kontrolmåling af varmeforbrug.

En ændret fordeling af varmeudgifterne, kan få betydning for, hvor meget den

enkelte lejer skal betale i varme i forhold til de andre lejere. For at sikre, at de

berørte lejere får indflydelse på beslutningen, forslås det derfor, at det er afde-

lingsmødet, der kan søge om tilladelse, og at afdelingsmødet skal godkende be-

tingelserne for ansøgningen.

Tilladelsen indebærer, at udlejeren i perioden kan fordele varmeudgiften mellem

lejerne efter indeklimamålere i stedet for efter varmeenergi- eller varmeforde-

lingsmålere (radiatormålere). Udlejeren vil forsat kunne kombinere fordeling efter

måler med fordeling efter bruttoetageareal eller rumfang, og udlejeren vil stadig

skulle følge de øvrige regler for afregning af varme i almenlejelovens kapitel 10.

Af hensyn til en efterfølgende evaluering foreslås det dels, at der fastsættes reg-

ler, der sikrer, at forsøgene gennemføres indenfor nærmere angivne frister, dels

regler om, at eksisterende målere bibeholdes til brug for kontrolmåling.

Målerbekendtgørelsens krav, om at en andel af varmeudgifterne skal fordeles

efter forbruget registreret på fordelingsmålerne i de enkelte boligenheder, er ikke

opfyldt, hvis afregning skal ske efter indeklimamålere. I et givent forsøgsprojekt

skal der således indsendes en ansøgning om dispensation hos den lokale bygge-

myndighed. Det falder ikke indenfor undtagelsesmulighederne i målerbekendtgø-

relsens § 11, men i henhold til byggelovens § 22, stk. 1, kan der meddeles dispen-

sation fra bestemmelser i loven og de i medfør af loven fastsatte bestemmelser,

Side

31/32

når det skønnes foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende

bestemmelser.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger.

§3

Til nr. 1

Efter de gældende regler kan støttede friplejeboliger ikke etableres i nybyggeri,

der skal anvendes til blandede formål, da friplejeboligerne skal udgøre en eller

flere selvstændige ejendomme. Tilsvarende skal de tilhørende servicearealer ud-

gøre en eller flere selvstændige ejendomme. Når der ikke kan ske udstykning for-

udsætter dette, at byggeriet opdeles i ejerlejligheder, men ejerlejlighedsopdeling

kan ikke ske, før bygningen er opført. Friplejeboligleverandørens købsaftale om de

kommende ejerlejligheder vil derfor skulle betinges af, at ejendommen opføres og

opdeles i ejerlejligheder.

Der kræves efter de gældende regler ikke tinglyst skøde, før der kan gives endeligt

støttetilsagn, eller før byggeriet kan igangsættes, men før der gives endeligt støt-

tetilsagn, skal der foreligge en købsaftale vedrørende den ejendom, hvor fripleje-

boligerne skal etableres. Denne købsaftale må kun være betinget af, at ansøgeren

får tilsagn om støtte og at købesummen betales. Det kan være hensigtsmæssigt,

at støttede friplejeboliger etableres i byggerier, der tillige skal anvendes til andre

formål. Det kunne f.eks. være butikker og liberale erhverv, hvor nærheden også

kan komme lejerne i friplejeboligerne til gode.

Det foreslås derfor, at en købsaftale om den ejendom, hvor friplejeboligerne skal

etableres, som hidtil må være betinget af støttetilsagn og af købesummens beta-

ling, og fremover tillige af ejendommens opførelse og opdeling i ejerlejligheder,

når der er tale om friplejeboliger, der skal etableres i kommende ejerlejligheder i

et endnu ikke opført byggeri.

§4

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2017

Side

32/32