SOU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 107: Henvendelse af 16/12-15 fra Rådet for Socialt Udsatte om deres pressemeddelelse og om den rapporten de har fået Kuben Management til at udarbejde for dem: Manglen på billige Boliger. Muligheder og barrierer for flere billige boliger i Danmark

Social- og Indenrigsudvalget 2015-16
SOU Alm.del Bilag 107
Offentligt

MANGLEN PÅ BILLIGE BOLIGER

MULIGHEDER OG BARRIERER FOR

FLERE BILLIGE BOLIGER I DANMARK

SOU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 107: Henvendelse af 16/12-15 fra Rådet for Socialt Udsatte om deres pressemeddelelse og om den rapporten de har fået Kuben Management til at udarbejde for dem: Manglen på billige Boliger. Muligheder og barrierer for flere billige boliger i Danmark

Kolofon:

Udgivet i december 2015

Oplag: 500

Rapporten er udarbejdet af Kuben Management for Rådet for Socialt Udsatte

Redaktion: Signe Sloth Hansen og Anna Brandt Østerby, Kuben Management

Fotograf: Peter Elmholt (www.elmholt.dk)

Grafisk produktion og layout: Line K

ISBN:

Trykt: 978-87-998565-2-7

Online: 978-87-998565-3-4

Rapporten kan bestilles gratis eller downloades på Rådet for Socialt Udsattes hjemmeside: www.udsatte.dk

4 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

INDHOLD

FORORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

RESUMÉ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

HOVEDRAPPORT: INTRODUKTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Afgrænsning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Læsevejledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

DEL I: BAGGRUND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Stigende efterspørgsel på billige boliger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Faldende udbud af billige boliger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Målgrupper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Nuværende botilbud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

DEL II: IDEKATALOG TIL BILLIGE BOLIGER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

1 . Samfundsøkonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

2 . Finansiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

3 . Planlægning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

4 . Byggeriet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

5 . Drift & administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

6 . Adgang & betalingsevne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

METODE & KILDER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 5

6 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

FORORD

”For mig personligt er det meget sådan, at solen går op, solen går

ned og dagene går, og jeg venter bare… Jeg fik at vide, da jeg blev

boligindstillet, at der kunne gå op til et år. Det er der gået nu, og

der er ikke sket noget. Man bliver sådan lidt: Så er det snart jul igen,

og det er så den fjerde jul på gaden.”

Ordene stammer fra en ung kvinde på bare 22 år, som bor på

en hjemløseboform. Hun vil gerne videre med sit liv. Men hun

venter på at få en bolig, hun kan betale. Og hun er ikke den

eneste. Manglen på billige boliger i Danmark er et stigende

problem, særligt i de større byer – et problem, som har en

markant social slagside. Socialt udsatte står desværre sjældent

forrest i køen til billige boliger på en husleje på omkring 3000,-

kr. eller derunder.

Hjemløshed handler om meget mere end manglen på et tag

over hovedet – men vi har samtidig både Rigsrevisionens og

SFI’s ord for, at manglen på billige boliger

en medvirkende

årsag til, at vi i disse år ser et stigende antal hjemløse. Som et

nedslående eksempel kan det fremhæves, at der siden 2009

er sket en fordobling i antallet af unge hjemløse på 18-24 år.

Denne udvikling er vel og mærke sket parallelt med, at den

lave kontanthjælpsydelse til unge er blevet udvidet, og at

antallet af billige boliger samtidig er faldet. Det er desværre

ikke svært at lægge to og to sammen og se en kedelig sam-

menhæng heri.

Rådet for Socialt Udsatte stiller derfor spørgsmålet: Er det tid

til en erkendelse af, at problemerne med manglen på billige

boliger ikke løses inden for den eksisterende tænkning? Hvori

består barriererne for, at der tilvejebringes flere billige boliger?

Hvor skal der slås hul i murerne mellem de forskellige sektorer?

Hvilke muligheder kan opnås? Mange ytrer sig om, at der er et

problem, som må løses – men færre kan sige hvordan.

Dette er baggrunden for, at Rådet for Socialt Udsatte har bedt

Kuben Management foretage en kortlægning og analyse af

mulighederne og barriererne for, at der kan tilvejebringes flere

billige boliger til en husleje på omkring 3000,- kr. eller derun-

der. Kortlægningen og analysen er foretaget i perioden fra

foråret til efteråret 2015. Det var Rådets ønske, at der også blev

tænkt ud af boksen. I forbindelse med kortlægningsarbejdet

blev nedsat en følgegruppe bestående af nogle af de mest er-

farne kræfter indenfor feltet, som hver i sær har bidraget med

uvurderlig viden og inputs. Se en oversigt over følgegruppens

medlemmer på side 91.

Som resultat af arbejdet kan Rådet for Socialt Udsatte og

Kuben Management nu præsentere denne rapport med et

idékatalog over mulige veje, man kan gå, og greb, man kan

tage, for at tilvejebringe flere billige boliger.

Idékataloget rummer både idéer af mere bred og generel

karakter – men også de mere skæve eller ”niche-prægede”

idéer. Desuden rummer kataloget både idéer, som i store træk

befinder sig inden for rammerne af de gældende strukturerer

på området – men også idéer, som bryder rammerne. Endeligt

er det vigtigt at understrege, at idékataloget ikke skal ses som

anbefalinger fra hverken Kuben Managements eller Rådet for

Socialt Udsattes side. Der er alene tale om idéer med tilhøren-

de skitsering af fordele og ulemper. Formålet med rapporten

er at få flyttet debatten – og at skubbe til den, så den kommer

hen et sted, hvor politiske løsninger tager form. Idéerne er

første skridt.

Som nævnt har Rådets motivation for at bestille denne rap-

port været den stigende hjemløshed i Danmark og manglen

på billige boliger blandt socialt udsatte grupper. Samtidig er

Rådet klar over, at der er andre grupper, som også er på jagt

efter en billig bolig – ikke mindst studerende på SU samt et

stigende antal flygtninge på den nye, lave integrationsydelse

– og der må lægges et helhedsperspektiv på problematikken,

hvis den skal løses. Fokus for denne rapports idékatalog er så-

ledes primært at tilvejebringe flere boliger, som borgere med

lav betalingsevne – i bred forstand – kan betale.

Der skal lyde en stor tak til Kuben Management for det omfat-

tende arbejde med rapporten. Samtidig skal der lyde en stor

tak til følgegruppen og øvrige eksperter på området, som har

stillet viden og erfaring til rådighed i forbindelse med udarbej-

delsen af rapporten. Ingen af de følgegruppemedlemmer eller

andre eksperter, som har bidraget med viden og inputs, kan

tages til indtægt for rapportens indhold.

Forrest i rapporten finder du et fyldigt samlet resumé af alle

rapportens idéer. Herefter finder du hovedrapporten, som er

inddelt i hhv. DEL I (Baggrund) og DEL II (Idékatalog).

God læselyst!

Jann Sjursen

Formand for Rådet for Socialt Udsatte

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 7

8 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

RESUMÉ

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 9

10 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

RESUMÉ

SFI’s seneste hjemløsetælling viser en fortsat stigning i antal-

let af hjemløse i Danmark, især i de større byer. I 2015 er der

således i tællingsugen 6.138 personer, som er hjemløse og må

overnatte på gaden, varmestuer, herberger eller på sofaen hos

familie eller venner

. Mens antallet af hjemløse stiger, falder

antallet af billige boliger, og både SFI og Rigsrevisionen peger

på, at manglen på billige boliger bidrager til den negative ud-

vikling i hjemløshedsstatistikken

. Billige boliger forstås i denne

sammenhæng som boliger til 2.800-3.200 kr. (ekskl. forbrug)

om måneden i husleje (læs mere herom under ’Introduktion’

fra side 27 og frem).

Blandt de ansvarlige politikere på både nationalt og kom-

munalt niveau er der en erkendelse af, at manglen på billige

boliger er et stigende, strukturelt problem i Danmark med en

række negative konsekvenser til følge. Og det bliver stadig

sværere og sværere at få øje på de gode og velfungerende

løsninger. Samtidig med, at manglen på billige boliger på

den ene side har store menneskelige omkostninger for den

enkelte, der bliver hjemløs, rejser problemet – set fra en sam-

fundsmæssig vinkel – en række grundlæggende økonomiske,

socialpolitiske, planmæssige og byggetekniske spørgsmål: Kan

det betale sig at bygge billige boliger? Hvem skal betale? Hvor

skal de billige boliger ligge? Hvad definerer overhovedet en

bolig, og hvilke standarder vil vi sætte for billige boliger? Hvem

skal udbyde og drifte de billige boliger, og hvordan reguleres

huslejen? Hvordan sikres adgang til billige boliger for de, der

har behovet? Og skal problemet løses med mursten eller bo-

ligstøtte? Det er spørgsmål, der ikke er nogen entydige svar på.

Det handler om politiske prioriteringer.

Rapporten her giver ud fra en helhedsorienteret tilgang forslag

til, hvordan udbuddet af og adgangen til billige boliger kan

øges for de grupper i samfundet, der har en lav betalingsevne.

Udgangspunktet for rapporten er, at manglen på billige boli-

ger er med til at skubbe flere ud i hjemløshed – især i de større

byer. Fokus for undersøgelsen er dog ikke specifikt boliger til

hjemløse, men mere generelt, hvordan der kan tilvejebringes

flere billige boliger til alle de grupper, der maksimalt kan betale

1 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015)

”Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning”

2 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsatsen

overfor hjemløse”

3.200 kr. i husleje (eller derunder) og dermed er i risikozonen

for at blive boligløse. Da fokus ikke er på hjemløshed som

sådan, diskuterer rapporten heller ikke bostøtteordninger og

andre former for sociale indsatser i forhold til at nedbringe

antallet af hjemløse.

Med denne rapport har Kuben Management i dialog med Rå-

det for Socialt Udsatte bestræbt sig på at udfolde et idékatalog

over tiltag, der kan bidrage til flere billige boliger. I rapporten

skitseres fordele og ulemper ved de forskellige veje, man kan

gå, og greb, man kan tage, for at imødekomme problemet

med manglen på billige boliger. Nogle idéer er på strukturelt

niveau og kræver lovændringer, værdimæssige diskussioner

og politisk prioritering af fordeling og forvaltning af samfun-

dets goder, mens andre er konkrete forslag til arkitektoniske

eller byggetekniske løsninger. Her er udfordringerne af mere

faglig, teknisk og økonomisk karakter, men de griber også ind

i diskussioner om byernes æstetik samt sociale, fysiske og

økonomiske sammenhængskraft.

Det skal understeges, at idéerne ikke skal ses som anbefalinger,

men som et bruttokatalog af tiltag, der fra forskellige vinkler

og med forskellige effekter og konsekvenser kan bidrage til at

dæmme op for manglen på billige boliger i særligt de større

byer. Hensigten er at give nye indspark til den nødvendige

debat om billige boliger med henblik på politisk handling og

nye løsninger.

Det følgende er et resumé af de idéer, der uddybes og per-

spektiveres med cases og eksempler i rapportens DEL II, som

starter på side 42. Idéerne er udviklet og præsenteres ud

fra seks forskellige perspektiver på problematikken omkring

manglen på billige boliger: Samfundsøkonomi, finansiering,

planlægning, byggeriet, drift og administration samt adgang

og betalingsevne.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 11

1 . KAN DET BETALE SIG AT BYGGE BILLIGE BOLIGER?

Tænk samfundsøkonomisk – og gør op med silotænkningen

Erfaringerne med hjemløseindsatser, der bruger ’Housing

First’-princippet, peger på, at det betaler sig at tilbyde boliger

til alle – både for det enkelte menneske og for samfundet

som helhed. Sikres en person en permanent boligløsning tid-

ligt i et indsatsforløb, sammen med socialfaglig støtte, stabili-

seres personens livssituation væsentligt. Samtidig er der store

samfundsmæssige besparelser at hente på blandt andet

udgifter til herbergsophold, psykiatriske indlæggelser, fæng-

selsophold, sygehusbesøg og lignende

. Det understreger,

at det menneskeligt såvel som samfundsøkonomisk har stor

værdi at sikre flere billige boliger. Men som opgaven løses i

dag, er det både administrative strukturer, silotænkning og

mangel på incitamenter, der står i vejen for at opføre billige

boliger. Der er behov for en ny og revideret rammesætning

på området, og det foreslås at fremme en helhedsorienteret

tænkning, gøre op med silotænkning og gentænke incita-

mentsstrukturer hos stat og kommuner. Disse overvejelser er

afsæt for følgende idéer:

den samfundsmæssige værdi, der er ved at sikre boliger til alle,

med beregninger af den værdi, det har for det enkelte menne-

ske at få egen bolig – i form af velvære, sundhed og livskvalitet.

Læs mere om idéen på side 45

Idé 1B:

Nedsæt en Collective Impact-gruppe

Hvis en samfundsøkonomisk tænkning for alvor skal få virk-

ning på antallet af billige boliger, er der brug for, at parterne

sætter sig sammen for at løse problemet. Derfor foreslås det

at nedsætte en såkaldt Collective Impact-gruppe, som på

kommunalt niveau kan udføre et pilotprojekt, der kan teste

helhedsorienterede løsninger i forhold til at skaffe flere billige

boliger og forebygge hjemløshed. Afprøves dette i en form for

’frikommune-ordning’, hvor aktører får hjemmel til at igang-

sætte initiativer, som de ikke har lovgivningsmæssige rammer

til i dag, kan der udformes løsninger, der omgår nogle af de

største barrierer for at sikre billige boliger. I pilotprojektet bør

der samtidig være fokus på det organisatoriske set-up bag det

tværsektorielle samarbejde, for at ændre de mekanismer, der i

dag forhindrer samarbejde på tværs. Det kan eksempelvis være

omlægning og sammenlægning af budgetter eller nye proces-

ser for budgetlægning, som ofte er benspænd for samarbejde

på tværs af forvaltninger og institutioner. Når pilotprojektet

er gennemført og evalueret, foreslås det at udbrede erfarin-

gerne til andre kommuner, med nedsættelse af nye Collective

Impact-grupper, der kan implementere og tilpasse de virk-

ningsfulde løsninger til deres egen lokale kontekst.

Læs mere om idéen på side 47

Idé 1A:

Udvikling af samfundsøkonomisk beregningsmodel

Det foreslås at nedsætte en tværfaglig arbejdsgruppe med

nøgleaktører fra relevante ministerier, den almene boligsek-

tor, kommuner, regioner og det private boligmarked, som i

samråd kan udvikle en samfundsøkonomisk beregningsmodel.

Samfundsøkonomiske beregninger bidrager til en helheds-

betragtning af indsatser mod et givent samfundsproblem,

eksempelvis den samfundsøkonomiske værdi af at sikre alle

en bolig. Formålet er også at udvikle en beregningsmodel, der

viser værdien af at skaffe billige boliger – og de udgifter og

besparelser, der er forbundet hermed for forskelige myndighe-

der og aktører på feltet. Modellen kan bruges til at synliggøre,

hvordan der sker en hensigtsmæssig fordeling af ressourcer, så

de forskellige aktører, der er involveret og har et forvaltnings-

ansvar, har rammevilkår og incitamenter til at sikre flere billige

boliger og yde den nødvendige boligsociale støtte. En sam-

fundsøkonomisk beregningsmodel skal koble beregninger af

3 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013) ”Hjem-

løsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”

12 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

2 . HVEM SKAL BETALE?

Find nye finansieringsformer – den almene sektor kan

ikke løfte opgaven alene

I Danmark er det i udgangspunktet kommunernes ansvar, i

samarbejde med den almene sektor, at sikre gode boliger til

borgerne. Men i takt med, at boligstandarden øges, boliger

renoveres og lejligheder lægges sammen, forsvinder flere og

flere af de helt billige boliger. Samtidig stiger både grundpriser

og efterspørgslen på billige boliger så hastigt i de store byer,

at de almene boligorganisationer ikke kan følge med. Derfor

foreslås det at finde andre modeller for finansiering, opførsel

og drift af billige boliger – ikke som erstatning for, men som

supplement til den almene sektor. Nye finansieringsformer kan

bidrage til flere billige boliger og være med til at skabe et mere

differentieret udbud af forskellige boligtilbud – fra alminde-

lige boliger til institutionsboliger og boliger med tilhørende

servicefunktioner. Dette kan være med til at give flere en bolig,

som de både kan betale og føler sig hjemme i, og dermed

bidrage til at nedbringe hjemløsheden. Omvendt er det vigtigt

at anerkende den almene sektors erfaring og ekspertise i

forhold til at bygge boliger og håndtere de boligsociale ud-

fordringer, der kan følge med billige boliger. Forslaget kræver,

at nye aktører i finansieringen af billige boliger er i stand til

at tage hånd om målgrupper, der ofte kræver socialfaglige

indsatser. Spørgsmålet er, hvilke opgaver der kan udliciteres og

til hvem? Det danner afsæt for følgende idéer:

boliger til forskellige målgrupper, dels har fonde ikke nødven-

digvis erfaring med, eller ressourcer til, at varetage den sociale

opgave, der ofte er behov for i sammenhæng med billigt

boligbyggeri. Fondsfinansiering af billige boliger forudsætter

derfor, at fonde indgår i et partnerskab med det offentlige eller

socialfaglige organisationer, der har erfaring med at varetage

boligsocial støtte til de forskellige målgrupper. En anden udfor-

dring forbundet med fondsfinansiering af billigt boligbyggeri

er, at kommunerne ifølge kommunalfuldmagten kun må indgå

aftaler med private aktører om kommunalanvisningsret i op

til 6 år ad gangen, og aftalerne kan ikke fornys. Derfor kræver

det enten, at fonden selv administrerer, hvem der skal bebo

lejemålene, eller at loven om den kommunale anvisningsret

til privatejet byggeri ændres, således at kommunerne ikke er

begrænset af, at de maksimalt må indgå aftale i op til 6 år.

Læs mere om idéen på side 50

Idé 2B:

Anvend sociale obligationer

En anden idé er at arbejde med sociale obligationer til finan-

siering af billige boliger. Grundtanken med sociale obligationer

er at lade privat kapital finansiere løsninger af sociale proble-

mer. Modellen er ny og kontroversiel i en dansk kontekst, men

kunne afprøves i et pilotprojekt i forhold til billige boliger, hvor

en offentlig myndighed indgår aftale med en privat investor,

der forpligter sig til at opføre billige boliger og yde social støtte

med det formål at forbedre en konkret (udsat) målgruppes

livssituation. Hvis den private investor løser opgaven med

succes, modtager vedkommende det beløb fra det offentlige,

der svarer til en bestemt andel af den besparelse, det offentlige

har opnået ved, at den pågældende målgruppe har fået egen

bolig. Denne form for private løsninger på samfundsmæssige

problemer er kun afprøvet i et begrænset omfang i udlandet

og hidtil ikke i Danmark. Sociale obligationer er derfor også

forbundet med en række usikkerheder, og det er svært at for-

udse, hvad de reelle effekter kan være – positive som negative.

Derfor bør der tages en række forbehold, og i første omgang

bør konceptet afprøves i et pilotprojekt.

Læs mere om idéen på side 52

Idé 2A:

Inddrag fonde i finansieringen

En idé til at øge andelen af billige boliger er at inddrage fonde

i finansieringen. Fonde er ikke underlagt samme regler og

finansieringsstrukturer som den almene sektor og kan, med

filantropiske midler, målrettet bidrage til at øge boligudbud-

det til specifikke målgrupper med særlige behov – afhængigt

af den enkelte fonds formål og fundats. Der er potentialer i, at

fonde enten selv opfører billigere boliger, eller at de engagerer

sig i opførelse af billigere boligbyggeri i samarbejde med et

ministerium, en region, en kommune, et boligselskab eller en

selvejende institution. Fonde kan også indgå som finansiel

bidragyder til specifikke dele af byggeprojekter, eksempelvis

opførelse af fælleshus i en boligbebyggelse. Dog er der også

en række udfordringer forbundet med brugen af fonde. Dels

har fonde historisk set ikke udvist interesse for at opføre billige

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 13

3 . HVOR SKAL DE BILLIGE BOLIGER LIGGE?

Stil krav til billige boliger i byen – og undgå social segregering

En måde at skaffe billige boliger på er at placere billigt, mas-

seproduceret modulbyggeri på billige grunde uden for byen,

eller at udnytte tomme huse i provinsen og på landet. Men det

kan på lang sigt blive en både dyr og dårlig løsning. For det

første kan det være vanskeligt at få folk til at flytte ud af byen,

og i praksis kan det ende med, at nyopførte boliger vil komme

til at stå tomme. For det andet vil det skabe social segregering

mellem by og land, hvis man konsekvent henviser de øko-

nomisk svagest stillede til billige boliger uden for byen. Det

foreslås derfor at arbejde med at integrere billige boliger i den

eksisterende by og at fordele forskellige typer billige boliger

rundt omkring i byen – og dermed understøtte mangfoldige

og blandede byer. Men det kræver, at vi stiller krav til grund-

ejerne samt by- og boligudviklerne. Spørgsmålet er, hvor langt

vi vil gå for at sikre billige boliger i byerne? Og hvad er konse-

kvenserne, hvis vi ikke gør noget? De spørgsmål kan danne

afsæt for en drøftelse af følgende ideer:

Idé 3B:

Udnyt udviklingsarealer midlertidigt

I København og øvrige store byer i Danmark ligger udvik-

lingsområder, blandt andet tidligere industriarealer, ofte

ubenyttede hen i mange år, før de bliver en del af kommunens

overordnede byplanlægning og udvikles. En idé er derfor at

arbejde med et koncept om flytbare boliger, der opføres mid-

lertidigt på de ledige udviklingsarealer. Dermed kan udgifterne

til grundkøb holdes nede, og økonomien til at bygge boliger

af en vis kvalitet sikres. Midlertidighed har dog svære vilkår i

Danmark, og der er behov for justeringer af både Planloven,

Boligreguleringsloven samt Lejeloven. Planloven opererer ikke

med midlertidighed, og kommunernes perspektivområder har

derfor et plangrundlag, der ikke tillader midlertidig udnyttelse

af grunden. Boligreguleringsloven kræver, at der opføres erstat-

ningsboliger, når boliger nedlægges, og i Lejeloven er der

begrænsede muligheder for tidsbegrænsede lejekontrakter,

med mindre der er tale om fremleje eller ungdomsboliger. En

ændring skal sikre, at Boligreguleringsloven og Lejeloven tilgo-

deser konceptet om flytbare boliger, så lejemålet ikke betrag-

tes som nedlagt, men snarere forflyttet, når det får ny adresse.

På den måde kan bygningerne både fjernes fra grunden og

flyttes til en anden, uden at kravet om erstatningspligt bliver

aktuelt, og uden at lejemålet betragtes som opsagt. Udover de

lovgivningsmæssige barrierer for midlertidighed, er der også

behov for kvalitative vurderinger af, hvilke målgrupper der ville

være egnede til at bo i flytbare boliger på midlertidige grunde,

fordi løsningen er af mindre stabil og permanent af karakter.

Endelig viser erfaringer fra midlertidige bebyggelser – både

boliger og institutioner – at de har en tendens til at gro fast og

blive liggende. Det kan derfor være særdeles svært at over-

bevise både planmyndigheder og grundejere om midlertidig

brug af et areal. Det kræver udvikling af billige standardløsnin-

ger for indretning, installationer og forsyning, så boligerne reelt

kan afkobles og flyttes.

Læs mere om idéen på side 57

Idé 3A:

Bevar planlovsændringen fra 2014 og muliggør

krav om almene boliger

To væsentlige ændringer i Planloven og Almenboligloven gav

i 2014 kommunerne mulighed for at stille krav om – og yde

lån til – 25 procent alment boligbyggeri i nye byområder. Et

politisk flertal i Folketinget har dog i 2015 stillet forslag om, at

rulle lovændringen tilbage, hvilket vil være et stort tab for de

store byer, især København, som har brugt de nye regler til at

sikre almene boliger i de nye udviklingsområder. Lovændrin-

gen er vigtig for byens sammenhængskraft, fordi det giver

kommunerne mulighed for at sprede de billige boliger ud i

byen og dermed sikre en mangfoldig og varieret befolknings-

sammensætning på tværs af byen. Nye almene boliger er dog

langt fra billige, hvorfor man i Københavns Kommune har

indgået en særlig aftale med de almene boligorganisationer

om, at 10 procent af de almene boliger i de nye områder skal

være billige, dvs. til en husleje på højest 3.200 kr. om måneden.

Det foreslås derfor, at planlovsændringen bibeholdes, og at

frivillige aftaler, som den Københavns Kommune har lavet med

de almene boligorganisationer, bredes ud til øvrige kommu-

ner, hvor det er relevant. Det kræver politisk velvilje at bevare

og yderligere skærpe ændringen af Planloven fra 2014.

Læs mere om idéen på side 56

Idé 3C:

Omdan tomme erhvervsbyggerier

I byerne står mange erhvervsbyggerier ledige i kortere og

længere tid. En idé til at øge antallet af billige boliger i byen er

derfor at kortlægge de tomme erhvervsbygninger og ana-

lysere potentialerne for at omdanne dem til boliger – enten

midlertidigt eller permanent. Det skal i hvert enkelt byg-

14 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

ningstilfælde vurderes, om der kan sikres boliger af tilstræk-

kelig kvalitet og med tilstrækkelig lav husleje. Omdannelse af

erhvervsbygninger til boliger skønnes at være mest realistisk at

gennemføre – både økonomisk og kvalitetsmæssigt – i større

erhvervsbyggerier med sammenhængende lejemål. Om-

dannelse af erhvervsbyggeri kræver desuden lovændringer.

Gennem ændring af Planloven skal kommunerne have adgang

til de tomme lejemål, når de har stået ledige i en periode, og

det skal gøres muligt at ændre bygningens status midlertidigt

fra erhverv til bolig. Ligesom med midlertidig udnyttelse af

udviklingsgrunde, som det foreslås i Idé 3B, kræver denne idé

også en fleksibel og let flytbar indretning, for at øge udlejer-

nes velvilje til at lade midlertidige boliger opføre. I det øjeblik

ejeren finder en lejer eller går i gang med renovering, skal der

være mulighed for at opsige kommunens midlertidige lejekon-

trakt. Det kræver ligesom ved de flytbare boliger ændring af

eller dispensation fra Boligreguleringsloven og Lejeloven. I de

tilfælde, hvor der er mulighed for en mere permanent konver-

tering af erhvervslejemål til boliger foreslås det, at de almene

boligorganisationer står for omdannelse og drift. Det skal sikre,

at de gamle erhvervsbygninger ikke udelukkende omdannes

til luksuslejligheder, men også får lejemål til en billig leje.

Læs mere om idéen på side 60

Det kan føre til langvarige processer med undersøgelser og

ansøgninger om dispensationer eller tilladelser. For at opnå

tilladelser og omgivelsernes accept, bør om- og tilbygningerne

opføres i en kvalitet og med et arkitektonisk udtryk, der tilsva-

rer det eksisterende byggeri.

Læs mere om idéen på side 62

Idé 3E:

Opfør billige boliger i udkanten

af de store byer

Grundprisen er en væsentlig knap at skrue på for at sikre en

billigere husleje. Derfor er der et potentiale i at opføre nye bo-

liger i udkanten af de store byer, hvor grundpriserne er lavere.

Udover at grundpriserne i mange tilfælde falder, jo længere

væk fra byens centrum man kommer, findes der i storbyernes

udkant og tilstødende byer nedlagte industriområder, der med

rammetillæg til kommuneplaner og lokalplaner kan udlægges

til særlige boligformål, herunder billige boliger. Når et areal

ikke oprindeligt er udlagt til boligformål, er der ikke de samme

stigninger i grundprisen, som det ses med boliggrunde. Det

betyder, at disse arealer kan have en meget lav grundpris i

forhold til omgivelserne, og dette er et godt udgangspunkt for

opførelse af billige boliger. Ved at opføre boliger i udkanten af

byen, kan presset på storbyerne mindskes, forudsat at boli-

gerne bliver tilstrækkeligt billige, og at de kan tilbyde bolig-

kvaliteter, som er vanskelige at indpasse i den udbyggede by,

eksempelvis mulighed for at indtage og præge de nære bo-

ligomgivelser. Udfordringerne er blandt andet, at det kan være

svært at opnå plan- og byggemyndighedernes godkendelse

til at opføre boliger på disse grunde, som kan være forurenede

og kan ligge dårligt i forhold til offentlig transport. Dertil kan

det være svært at få folk til at flytte derud – og både for private

investorer og almene boligorganisationer er det en forudsæt-

ning for at bygge nyt, at boligerne kan lejes ud, og indtægten

sikres. Den dårlige beliggenhed udgør også risiko for at isolere

i forvejen udsatte personer langt fra uddannelses- og jobmu-

ligheder og skabe socialt udsatte enklaver uden for de store

byer. Det kræver styret anvisning og sociale indsatser for at

hjælpe udsatte personer i uddannelse og arbejde. Derfor bør

der tænkes i boligformer, arkitektur og andre tilbud, der også

tiltrækker og fastholder ressourcestærke beboere til området.

Læs mere om idéen på side 63

Idé 3D:

Fortæt byen med om- og tilbygninger

En anden idé til at sikre flere billige boliger er at fortætte byen.

Det foreslås at

ombygge

eksempelvis loft- eller butiksarealer til

billige boliger og lave

tilbygninger

i baggårde og på mure og

gavle. På den måde fortættes byen, kvadratmeterne udnyttes

mere optimalt, og billige boliger kan integreres i den eksi-

sterende bygningsmasse, frem for at de placeres i enklaver i

nye områder eller uden for byen. Idéen er ukonventionel og

rummer naturligvis en række udfordringer, eksempelvis at der

ikke slækkes på kvaliteten af den enkelte bolig. Omdannelses-

arbejdet kræver derfor omhyggelige kvalitative vurderinger af,

om et ledigt areal er velegnet til bolig eller ej. Alligevel besid-

der løsningen et potentiale for at blive attraktiv, ikke mindst

for unge studerende, der gerne vil bo centralt og sætter pris

på unikke arkitektoniske løsninger og materialevalg. Alle

former for om- og tilbygninger forudsætter bygningsejerens

accept før de kan udføres – og at der kan findes en part, der

vil finansiere det. En anden udfordring ved at fortætte byen er,

at om- og tilbygninger i eksisterende bebyggelse ofte er en

omfattende proces med lokalplanændringer og nabohøringer.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 15

4 . HVAD ER EN BOLIG?

Kan mere fleksible boligstandarder skabe et mere varieret bo-

ligmarked – uden at kompromittere boligkvaliteten generelt?

I Danmark har vi høje standarder for byggeri. Med årene har

vi hævet kravene til vores boliger både i forhold til størrelse,

sundhed, sikkerhed, tilgængelighed, miljøhensyn mm. De

relativt høje krav er gode i forhold til at hæve boligstandarden

hos den brede befolkning, men det hæver også huslejen og

gør det svært for økonomisk svage grupper at betale for en

almindelig bolig. Det er vigtigt, at der ikke gås på kompromis

med boligens kvalitet i forsøget på at tilvejebringe flere bil-

lige boliger. Men når man spørger en hjemløs, som ikke har

adgang til en bolig, så er et telt bedre end en bænk, og en

opvarmet skurvogn bedre end et telt. Derfor er vi nødt til at

drøfte spørgsmålet om boligstandarden: Har vi lagt overligge-

ren for højt? Skal vi have mere fleksible standarder eller dispen-

sationsmuligheder? Kan vi udvikle nye løsninger, der billiggør

byggeriet, uden at gå på kompromis med kvaliteten? Og hvor

går grænsen for det, vi vil kalde en bolig? Disse overvejelser er

afsæt for følgende idéer:

nordisk standard, der vil udvide markedet for masseproduceret

modulbyggeri. Vigtigt er det dog at fastholde udgangspunktet

om, at boligstandarden ikke skal forringes med nye løsninger

– den skal redefineres og præciseres, så det bliver muligt at

bygge boliger, som også de mindst bemidlede har råd til. Det

skal give bedre mulighed for at tilvejebringe boliger, som kan

imødegå målgruppernes varierende og forskelligartede behov,

herunder deres betalingsevne.

Læs mere om idéen på side 67

Idé 4B:

Anvend præfabrikeret modulbyggeri

Erfaringerne viser, at det især er byggeriets produktion og stør-

relse, der kan billiggøre boligen og sænke huslejen. Præfabri-

keret modulbyggeri er et eksempel på dette. De kan udformes

i mindre størrelser og masseproduceres hurtigt og billigt – og

de kan bygges, så de kan flyttes. Det er alt sammen med til at

holde udgifter til grundskyld og opførelse nede. Der er også

gode erfaringer med at opføre præfabrikerede deleboliger,

da det sænker huslejen markant, hvis to deles om en bolig.

Derfor foreslås det at arbejde med mindre boliger, enten

selvstændige eller delevenlige. Det er dog vigtigt at arbejde

med kvaliteten af modulbygeriet og med at udvikle differen-

tierede løsninger til forskellige målgrupper. Dårlig kvalitet kan

hurtigt give dårligt driftsøkonomi, hvilket belaster huslejen, og

one-size-fits-all-tilgangen kan give problemer – både i forhold

til at sikre udlejning og i forhold til social stigmatisering og

segregering. Derfor foreslås det at tænke i mindre boligenhe-

der, holdbart og differentieret byggeri, varieret arkitektur og

fleksible løsninger, hvor målgrupperne selv kan sætte deres

præg eller være med til at bygge deres eget hjem.

Læs mere om idéen på side 69

Idé 4A:

Sæt fleksible standarder for billige boliger

Målgrupperne for billige boliger har forskellige behov og

ønsker til en bolig. Derfor er det væsentligt at åbne op for

en diskussion af, hvad en bolig er og bør være for forskellige

mennesker. Det foreslås derfor, at der nedsættes en arbejds-

gruppe, som har til formål at analysere boligstandarder med

afsæt i rettigheder, behov og forventninger. Formålet skal være

at udvide perspektivet for, hvad en bolig er, og tilpasse og

nuancere lovgivningen eksempelvis gennem nye standarder

og dispensationsmuligheder. Arbejdsgruppen skal blandt

andet evaluere standarder og krav i bygningsreglementet –

herunder parkeringskrav, krav til besøgstilgængelighed samt

anbefalinger om botilgængelighed. Og de skal se på mini-

mumskravene til boligstørrelser, der fastsættes i kommunal-

planerne. Boligstørrelsen er ofte højt sat i forhold til behovet

hos målgrupperne for billige boliger – og størrelsen er et af de

væsentlige parametre at skrue på, hvis der skal bygges billigt.

For arbejdsgruppen ligger der også et potentiale i at arbejde

med en harmoniseringen af de danske, svenske, norske og

finske boligstandarder, med det formål at udvikle en fælles

16 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Idé 4C:

Ombyg skibscontainere til boliger

Ligesom med præfabrikeret modulbyggeri er der de seneste

år også udviklet adskillige koncepter for genanvendelse og

omdannelse af skibscontainere til billige boliger. Udenlandske

erfaringer peger på, at boliger bygget af skibscontainere er

billigere end almindeligt pladsbyggeri. De er billige at opføre

og kan ombygges på fabrik, hvormed risikoen for fejl mini-

meres. Dertil er de lette at transportere og opførelsestiden

er markant kortere end for traditionelt byggeri. Samtidig kan

boligbebyggelse af skibscontainere skilles ad og flyttes. Der

er dog en række udfordringer forbundet med containerbyg-

geri, som er vigtige at tage med i overvejelserne af, om det

er en velegnet boligløsning. Først og fremmest viser nogle af

de danske erfaringer, blandt andet fra Høje-Taastrup Kom-

mune, at det kan være svært at sikre en billig husleje ved

ombygning af skibscontainere. Dette skyldes blandt andet, at

ombygningen indebærer en række fordyrende elementer, som

er nødvendige for at gøre containeren beboelig. Det kræver

grundig viden og forståelse for containerens egenskaber og

for, hvordan de bedst brandsikres, lydisoleres og får et godt

indeklima, uden at det æder en stor del af det indvendige areal

og rumhøjden. Samtidig udfordrer skibscontainerens lange og

smalle form indretningen af boligen, og der kan derfor stilles

spørgsmålstegn ved, om containeren overordnet tilbyder en

kvalitetsmæssig god og permanent boligløsning – og om en

sådan løsning kan opføres til en lav husleje på under 3.200 kr.

Det er en idé, der bør undersøges nærmere.

Læs mere om idéen på side 72

Idé 4D:

Udvikling af samlesæts-boliger til

eksisterende byggeri

Idéen om at omdanne erhvervsbyggeri til midlertidige boliger,

præsenteret under punkt 3, følges af en idé om at udvikle mo-

bile modulløsninger, der kan opføres i eksisterende erhvervs-

lejemål, som står tomme, så de let kan omdannes til boliger.

Idéen er at udvikle en slags samlesæt af modulløsninger for

køkken og bad med en række mobile skillevægge, som i et

samlet koncept kan blive til boliger indrettet i en eksisterende

bygning. Ved at skabe et fleksibelt samlesæt skal det gøres

muligt at indrette boliger i forskellige typer af rum, herunder

rum med forskellige rumhøjder, rumdybder, lysindfald m.m.

Foruden at lette og billiggøre omdannelse af eksisterende

og ubrugte kvadratmeter med et effektivt koncept, så giver

et modulært samlesæt også mulighed for at styrke idéen om

den midlertidige omdannelse. Et fleksibelt koncept, der let

kan monteres og afmonteres i eksisterende byggerier, er mere

troværdig som midlertidig løsning, så udlejeren har tillid til, at

det ikke vil gro fast over tid. På samme måde som i idéen med

omdannelse af tomme erhvervsbyggerier, så er der en række

lovgivningsmæssige udfordringer ved denne idé. Det kræ-

ver, at midlertidig udnyttelse af erhvervsejendomme tillades,

hvilket indebærer en række forslag til ændringer. Det foreslås,

at der arbejdes med lovgivningsmæssige ændringer i forhold

til midlertidig overtagelse og opførelse af boliger i ledige

erhvervsejendomme, dispensationer fra reglerne omkring mid-

lertidig leje, der forpligter kommunen til at stille erstatnings-

boliger til rådighed til beboere, samt mulighed for ændringer

af Lejeloven, så der kan udformes midlertidige lejekontrakter.

Endvidere vil der være krav i bygningsreglementet samt

bestemmelser i kommunalplanen og/eller lokalplaner, der skal

dispenseres fra, for at idéen om midlertidig omdannelse af

erhverv til bolig kan realiseres.

Læs mere om idéen på side 73

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 17

5 . HVEM SKAL UDBYDE OG DRIFTE DE BILLIGE BOLIGER?

Hvordan sikres adgang til flere billige boliger gennem husleje-

regulering og klog drift af den eksisterede bebyggelse?

I de store byer stiger huslejen både på private og almene

udlejningsboliger. Huslejestigninger på det private udlej-

ningsmarked skyldes især tilflytningen til de store byer og

den medfølgende øgede efterspørgsel på boliger. Samtidig

har private udlejere et incitament til at renovere lejemål for at

udbyde mere attraktive lejligheder – med en højere husleje

til følge. I den almene sektor skyldes huslejestigninger især

renoveringer og sammenlægning af lejligheder. Lejeloven

regulerer det private udlejningsmarked, men en decideret

huslejeregulering på det private marked vil kræve en væsent-

lig lovændring. Administrativt vil det også være svært at sikre,

at de, der har behovet, får adgang til de billige boliger på det

private marked. Men der kan arbejdes med nye incitaments-

strukturer og lovændringer, der gør det attraktivt og muligt for

private udlejere at stille billige boliger til rådighed for kom-

munens anvisning. I den almene sektor er der mulighed for at

dæmme op for huslejestigninger – her er spørgsmålet, hvem

der skal betale regningen, og om man vil slække på standarder

for renovering og principper om sammenlægning af små leje-

mål til eksempelvis familieboliger, for at bevare små og billige

lejemål. Samtidig er der mulighed for, at kommunerne ved lov

får beføjelsesret til at opkøbe og udleje ejendomme, så de, der

har behovet, får adgang til billige boliger. Disse overvejelser er

afsæt for følgende idéer:

Idé 5A:

Kommunalt opkøb af ejer- eller andelsboliger

En idé til at sikre et større antal billige boliger med kommunal

anvisningsret er at give kommunerne lovhjemmel til at opkøbe

ejendomme og virke som udlejere i forhold til de målgrup-

per, som har et aktuelt boligsocialt behov. Dette er ikke muligt

inden for kommunalfuldmagten i dag. Kommunerne har med

Almenboligloven lovhjemmel til at eje og udleje boliger til æl-

dre, og med ændringen af Integrationsloven i 2015 har de fået

særlige muligheder for at erhverve, indrette eller leje ejendom-

me med henblik på udlejning til flygtninge. Men der er ikke

lovhjemmel til at sikre boliger til andre målgrupper, så som

boliger til svagere målgrupper, f.eks. hjemløse. Ifølge Almen-

boligloven kan almene boligorganisationer med kommunens

godkendelse opkøbe eksisterende ejendomme med henblik

på udlejning som almene boliger. Det er dog en udfordring

at holde prisen på et niveau, som kommunernes målgrupper

for anvisning kan betale. Flere kommuner efterspørger derfor

muligheden for, som myndighed, at kunne opkøbe og udleje

ejendomme. I en periode, hvor boligpriserne lå lavt, pegede

beregninger fra Københavns Kommune på, at kommunen

kunne sikre et større antal mennesker med lav betalingsevne

en lav husleje, hvis kommunen kunne opkøbe boliger eller

ejendomme med henblik på kommunal udlejning. Kommunes

udgifter kunne dækkes af huslejebetalingen fra lejerne. Idet

indtægter og udgifter – i hvert fald i beregninger – balancerer,

overholder kommunerne kommunalfuldmagtskravet om, at

de ikke må give uhjemlede lejetilskud og dermed begunstige

enkeltpersoner. Samtidig ville kommunerne få større mulighed

for at fremme en blandet beboersammensætning i byen, hvis

ressourcesvage borgere kunne spredes i flere boligtyper. Kom-

munalt opkøb og udlejning af ejendomme forudsætter dog, at

kommunerne får lovhjemmel hertil, jf. kommunalfuldmagten.

Læs mere om idéen på side 76

18 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Idé 5B:

Bevar mindre og billigere lejemål

Gennem flere år har der været en tendens til, at mindre lejemål

i den almene bebyggelse renoveres og sammenlægges, så de

små og billige 1- eller 2-værelses lejligheder forsvinder. Dette

er ofte et led i målrettede indsatser for at løfte socialt udsatte

boligområder, hvor bedre og større boliger kan være med til at

tiltrække mere ressourcestærke beboergrupper. Men det be-

tyder også, at der har været en tendens til, at de billige boliger

forsvinder – og fortsat gør det. Et forslag er derfor at arbejde

strategisk og målrettet med at udskyde sammenlægninger af

små lejemål i de boligområder, hvor der er et rimeligt afsæt for

det, dvs. der, hvor der er en balanceret beboersammensætning

og fordeling af små og store lejemål. Dette vil være med til at

bibeholde en andel af de små boliger i et kortere perspektiv,

hvormed presset på boligmarkedet ikke umiddelbart forøges.

Ligeledes kan der arbejdes med opdeling af større lejemål i

boligområder, hvor der er en overvægt af store lejligheder,

og hvor der er kapacitet til at tilføje andre beboergrupper.

Det vil sikre, at de små og billigere lejemål fordeles ud i byens

områder og blandes med andre typer af lejemål og beboere.

Der er dog to vigtige forbehold: Gennem tiden er de små

lejemål blevet nedlagt, fordi de har været ensidige boliger af

ringe kvalitet. Idéen er ikke at vende tilbage til dette – men

i genopdelingen, at sikre en ordentlig standard. Dertil kan

det være omkostningsfyldt at opdele lejemål, og det kræver

grundige overvejelser om, hvordan det skal finansieres, og

hvordan eventuelle huslejestigninger håndteres. Landsbygge-

fonden, der yder støtte til helhedsplaner, har som hovedformål

at støtte nybyggeri, renoveringer og lejlighedssammenlæg-

ninger. Der er ikke indskrevet noget formål om lejlighedsop-

delinger, hvorfor det kan blive en udfordring at opnå støtte til

renoverings- og helhedsplaner, hvori der indgår udskydelse

af lejlighedssammenlægninger og opdeling af lejemål. Ideen

vil altså umiddelbart kræve en holdnings- og praksisændring i

tildelingen af støtte fra Landsbyggefonden.

Læs mere om idéen på side 77

Idé 5C:

Inddrag beboere i driften

Vedligeholdelse og drift er en stor udgiftspost på huslejen i en

almen bolig. En idé til at sikre en billigere husleje er derfor at

overdrage ansvaret for visse driftsopgaver til lejerne, eksempel-

vis trappevask, snerydning, græsslåning, maling af vinduer og

lignende. Det vil give de almene boligorganisationer mulighed

for at spare på driftsudgifterne – besparelser som kan bruges

til at sænke huslejen. Ordningen stiller dog særlige krav til mål-

gruppen og skal derfor også tilpasses efter den pågældende

målgruppes adfærd og ressourcer. Er der tale om studerende,

er et koncept som KAB’s Almen Bolig+ nemmere at overføre,

hvor det for tidligere hjemløse eller personer med psykiske og

fysiske problemer kræver et skræddersyet koncept, så drifts-

opgaverne matcher, hvad disse målgrupper i realiteten kan

overkomme. Det kræver overvejelser om, hvilke krav der stilles,

i hvor høj grad, der er behov for socialfaglig støtte, og hvordan

den tilvejebringes, samt om hvilke sanktioner der skal være –

kan beboerne eksempelvis udsættes af deres lejemål, hvis de

ikke opfylder deres pligter? Det foreslås derfor, at der udarbej-

des forskellige koncepter for beboeres varetagelse af drifts-

opgaver. For nogle kan det have en positiv og stimulerende

effekt at skulle varetage små opgaver i det daglige, for andre

beboere vil konceptet ikke være hensigtsmæssigt. Afklaring

af den konkrete målgruppes og enkelte beboeres kapacitet,

adfærd og behov er derfor afgørende for at udvikle et koncept,

der virker i praksis – med både gode sociale og økonomiske

effekter. Konceptet skal være bæredygtigt og hverken resultere

i misvedligehold eller negative sociale fællesskaber.

Læs mere om idéen på side 78

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 19

6 . SKAL MANGLEN PÅ BILLIGE BOLIGER LØSES MED MURSTEN

ELLER BOLIGSTØTTE OG ANVISNING?

Gør anvisningen mere fleksibel og målret den økonomiske

støtte til målgruppen, så de får adgang til egen bolig

Samfundets behov ændrer sig hurtigt over tid. Bygninger

bliver stående – nogle gange i flere hundrede år. Manglen

på billige boliger handler derfor ikke kun om at bygge flere

boliger. Derimod kan en måde at imødegå problemet på

være at skrue på målgruppernes betalingsevne og dermed

adgang til boligerne. Dette virker umiddelbart mere fleksibelt

og lettere at ændre og justere, end at imødegå vekslende

samfundsbehov med hhv. nybyggeri og nedrivninger. Men

det rejser spørgsmålene om, hvorvidt kommunerne skal have

øget anvisningsret og målgrupperne øget boligstøtte? Disse

overvejelser ligger til grund for følgende idéer:

betalingsevne adgang til eksisterende og velfungerende by-

områder. Med løsninger som denne er det en grundlæggende

udfordring, at personer med sociale problemer forskubbes til

det private marked, hvor der ikke er den samme kapacitet og

incitament til at varetage den sociale opgave. Det forudsætter

derfor, at aftalerne understøttes af socialfaglige indsatser til de

beboere, der har behov for støtte.

Læs mere om idéen på side 82

Idé 6B:

Anvis til billige boliger i andre kommuner

Presset på de store byers boligmarkeder er stort, mens der i

tilstødende kommuner ofte er ledige og billigere boliger til rå-

dighed. Derfor foreslås det at skabe rammer for mere fleksible

udvekslingsaftaler kommunerne imellem, så der bliver bedre

mulighed for at tilbyde boliger til en billig husleje – på tværs

af kommunegrænser. Det kræver en anden rammesætning af

området. Derfor foreslås det at udvide reglerne om refusion,

så de også gælder for anvisning til permanente boliger. I dag

sikrer regler om refusion mellem kommuner, at den hidtidige

kommune betaler for ophold på f.eks. krisecentre og herber-

ger, selvom borgeren opholder sig på en institution i en anden

kommune. Tilsvarende er der et regelsæt omkring borgere på

førtidspension, som betyder, at når en førtidspensionist flytter,

så har fraflytningskommunen ansvar for at dække modta-

gerkommunens udgifter til førtidspension i de første seks år.

Sådanne regler om refusionspligt hos fraflytningskommunen

vil være mulige at kopiere i en tværkommunal anvisnings-

praksis. Det vil give kommunerne adgang til at anvise til andre

kommuner med ledige boliger, mod at de hæfter økonomisk

for vedkommende i en afgrænset, men fastsat tidsperiode

efterfølgende. Anvisning kommunerne imellem kan bidrage

til at sikre en balanceret befolkningssammensætning på tværs,

forudsat at udsatte grupper ikke koncentreres i kommuner

med særligt billige boliger. Dertil er det selvfølgelig en forud-

sætning, at beboerne inddrages i spørgsmålet om, hvor de

ønsker at bosætte sig.

Læs mere om idéen på side 84

Idé 6A:

Bedre rammevilkår for kommunal

anvisning til private lejemål

Principielt har kommunerne mulighed for at indgå aftale med

private udlejere for at udvide det samlede antal af lejligheder,

de kan anvise til. Men der er udfordringer både med lovgivnin-

gen på området og med de private udlejeres incitament til at

indgå anvisningsaftaler med kommunen. På lovgivningssiden

er kommunerne begrænset af, at aftaler om anvisning kun må

indgås med private aktører i op til 6 år ad gangen – og ikke kan

fornyes. Tidsbegrænsningen spænder ben for, at kommunen

kan indgå længerevarende aftaler med nogle af de få interes-

serede udlejere, der findes på det private marked. Der er behov

for at justere lovgivningen på dette punkt, hvis idéen skal

udfoldes. Derudover ser nogle kommuner udfordringer i kravet

om kombineret udlejning eller 100 procents anvisningsret, der

er en forudsætning for at de kan indgå anvisningsaftaler med

private udlejere. Kravet skal eventuelt justeres for at gøre idéen

realiserbar. Foruden at forbedre rammevilkårene for anvisning,

foreslås det at indføre støtteordninger, hvor private boligud-

lejere samt ejer- og andelsforeninger kan opnå tilladelse og

støtte til at ombygge lofter, baggårdshuse og ledige butiks-

arealer til nye boliger. Støtten forudsætter, at kommunen får

anvisningsret til nogle af lejemålene – enten de eksisterende

eller de ombyggede – i ejendommen, og at boligejeren stiller

dem til rådighed til en billig leje. Det kan give beboere med lav

20 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Idé 6C:

Anvis til bofællesskaber for to

En ændring af Almenboligloven i 2014 giver mulighed for at

tre personer kan dele en 4-værelses lejlighed med individuel

boligstøtte. Kommunen har dispensationsmulighed til at

tillade brug af 3-rums boliger, hvis der er tale om et spisekøk-

ken af en størrelse, der gør det muligt at udøve fællesskab der.

Det gør det lettere at udnytte de større og dyrere lejemål, som

kommunerne ofte må opgive at henvise til, fordi huslejen er

for høj. I en ny rammeaftale med almene boligorganisationer

afprøver Københavns Kommune deleboligen som en ny form

for boligsocial anvisning for unge. Konceptet skal sikre, at

unge i målgruppen for den boligsociale anvisning får en bolig

hurtigere, end det er tilfældet i dag. Målgruppen for delebolig-

ordningen er unge, som er tæt på at komme i uddannelse, og

som formår at bo sammen. De vil derfor som udgangspunkt

være visiteret som uddannelsesparate og modtage en af de

laveste overførelsesindkomster. For at kunne anvise flere unge

til samme bolig forudsættes en kommunal håndholdt visita-

tion, hvor de unge matches individuelt, for at undgå uhen-

sigtsmæssige sammensætninger. Det foreslås, at denne praksis

om deleboliger udbredes til alle landets kommuner, baseret på

erfaringer fra Københavns Kommune. Her skal der også være

fokus på, at det ikke kun er de unge, der kan visiteres til denne

type af lejemål – målgruppen skal være bredere, forudsat at

den enkelte erklæres egnet. Dertil er det en idé at udvide

lovgivningen til også at omfatte deleboliger for to personer.

En stor andel af 2- og 3-værelses lejligheder med stort køk-

ken er nemlig delevenlige, men for dyre at betale for to uden

individuel boligstøtte. Det kan løses ved at ændre lovgivnin-

gen, så to personer i en delebolig kan få individuel kontrakt og

boligstøtte. Deleboligen brugt til anvisning forudsætter, både

for 2-, 3-, 4- og flere-værelseslejligheder, at der er en omhygge-

lig visitering af personerne, samt socialfaglig støtte.

Læs mere om idéen på side 85

Idé 6D:

Kommunalt tilskud til husleje

En idé til at forbedre målgruppens betalingsevne er at give

kommunerne mulighed for at yde et midlertidigt huslejetil-

skud, således at hjemløse og andre udsatte borgere hjælpes

ind i en lejlighed. Med afsæt i erfaringerne fra Housing First,

så er det dokumenteret at, boligen er et vigtigt redskab til at

stabilisere hjemløse og andre udsatte borgeres livssituation.

I Høje-Taastrup Kommune peger erfaringerne også på, at når

kommunen lykkedes med at hjælpe folk i bolig, så lykkedes

det også ofte at få folk i arbejde. Men for at kunne opnå denne

effekt har kommunerne behov for at kunne sikre flere bor-

gere deres egen bolig. Det foreslås derfor, at kommunerne på

midlertidig basis får lov til at yde huslejetilskud til økonomisk

svage borgere. Det kan hjælpe flere i egen bolig, styrke dem

helbredsmæssigt og socialt og gøre dem arbejdsparate. Det

øjeblik beboerne får job med fast løn, styrkes deres betalings-

evne og huslejetilskuddet bortfalder. Derfor skal der også

være tale om en midlertidig ydelse. Men uden lovhjemmel har

kommunerne ikke muligheder for at yde økonomisk støtte til

særlige samfundsgrupper. Idéen kræver derfor, at de får lov-

hjemmel til dette. Der er ikke behov for yderligere statsstøtte,

da kommunerne kan håndtere ydelsen i deres egne budget-

ter – på sigt vil det sikre dem besparelser på institutionspladser

og andre omkostningstunge poster i det socialfaglige område,

hvis deres svagest stillede borgere får egen bolig og bliver

arbejdsdygtige. Det forudsætter dog som nævnt, at der er tale

om et midlertidigt huslejetilskud.

Læs mere om idéen på side 86

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 21

Idé 6E:

Tilpas og målret boligstøtten

Flere eksperter, kommuner og boligorganisationer peger på,

at boligstøtten er et af de mest velegnede værktøjer til at

sikre personer i de laveste indkomstgrupper en permanent

bolig. Men som boligstøtten beregnes i dag, tilgodeser den

i ringe grad personer uden børn og på kontanthjælp. Derfor

er det en idé at arbejde med en ændring af boligstøttens

beregningsgrundlag, så folkepensionister, førtidspensionister

og enlige med og uden børn tilgodeses på lige fod. Andelen

af personer uden børn og med begrænset betalingsevne er

nemlig stigende. De modtager en lav kontanthjælpsydelse og

har svært ved at få råd til en bolig, hvilket blandt andet også

kan ses i SFI’s nyeste hjemløsetælling, der viser, at 70 procent

af hjemløse i Danmark er enlige uden børn på kontanthjælp.

Ens for alle personer uden børn og på kontanthjælp er, at de

maksimalt modtager 15 procent af deres husleje i boligstøtte.

Det rammer eksempelvis også forældre, der lever med delt

forældremyndighed. Boligstøtten for den forælder, der ikke har

barnet registreret på sin adresse, kan således kun udgøre 15

procent af huslejen, mens boligstøtten for den anden forælder,

der har barnet registreret på adressen, kan udgøre op mod 60

procent af huslejen. For at overkomme uligheden i fordelingen

af boligsikring foreslås det, at der sker en ændring i loftet for,

hvor meget enlige uden børn, eller enlige som ikke har børn

registreret på adressen, kan modtage i boligstøtte. Forhøjes

loftet på 15 procent, vil det give et markant løft af betalingsev-

nen for nogle af de svagest stillede. Foruden at forhøje loftet

på 15 procent foreslås det, at boligsikringen beregnes og

udbetales automatisk. En særlig problematik i dag er nemlig, at

hver enkelt selv skal ansøge om boligsikring og dertil opgive

ændringer i indkomst eller husleje. Indføres det ved lov, at

udbetaling og regulering af boligsikring skal ske automatisk,

når der er registermæssig mulighed herfor, vil det være muligt

at sikre, at alle, der er berettiget til boligsikring, også får den

udbetalt. De største udfordringer for at ændre boligstøttens

fordelingsgrundlag er af politisk karakter. Det kræver politisk

opbakning og velvilje at ændre den gældende lovgivning og

indføre nye støtteregler. Dertil forudsætter idéen også, at der

foretages yderligere beregninger og overvejelser om, hvor-

dan et evt. nyt fordelingsgrundlag skal udformes, samt hvilke

økonomiske konsekvenser det vil indebære for de forskellige

målgrupper.

Læs mere om idéen på side 86

22 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 23

24 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

HOVEDRAPPORT: INTRODUKTION

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 25

26 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

HOVEDRAPPORT: INTRODUKTION

Gennem 100 år har udbygning og renovering af boligmassen

været en integreret del af opbygningen af den danske vel-

færdsstat. Det har skabt en høj gennemsnitlig boligstandard,

og i dag har hver dansker i gennemsnit 58 kvadratmeter bolig

til rådighed

. Men bag gennemsnittet er der store udsving

og uligheder. SFI’s seneste hjemløsetælling viser en fortsat

stigning i antallet af hjemløse i Danmark, især i de større byer.

I 2015 er der således 6.138 personer, der mangler permanent

tag over hovedet og må overnatte på gaden, varmestuer,

herberger eller på sofaen hos familie eller venner

BOKS 1:

ANTALLET AF HJEMLØSE BORGERE STIGER

Antallet af hjemløse borgere er i 2015 opgjort til 6 .138

personer .

Det er 5 procent og 318 personer flere, end ved den for-

rige kortlægning i 2013 .

Siden 2009 er der sket en stigning på 23 procent .

SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd (2015)

Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning

Antallet af billige boliger falder

Mens antallet af hjemløse stiger, falder antallet af billige boli-

ger. Billige boliger forstås i denne sammenhæng som boliger

til 2.800-3.200 kr. (ekskl. forbrug) om måneden i husleje. 2.800

kr. (ekskl. forbrug) er det huslejeniveau, Beskæftigelsesministe-

riet anslår, at en person på den laveste velfærdsydelse (integra-

tionsydelse) kan betale

. 3.200 kr. (ekskl. forbrug) er det beløb,

Københavns Kommune vurderer, at hovedparten af deres

målgruppe for kommunal anvisning kan betale

. En rapport

fra Rigsrevisionen fra 2014 viser, at antallet af billige boliger er

faldet markant siden 2007. På landsplan er antallet af almene

og privatudlejede boliger med husleje på under 3.000 kr. om

måneden faldet med 55 procent, mens antallet af boliger med

husleje på mellem 3.000-4.000 kr. om måneden er faldet med

27 procent. Til gengæld er antallet af boliger med en husleje

på mere end 4.000 kr. om måneden steget med 71 procent

BOKS 2:

HJEMLØSESTRATEGIENS FIRE OVERORDNEDE

MÅLSÆTNINGER

1 .

2 .

3 .

Ingen borgere skal leve et liv på gaden .

Ingen unge bør opholde sig på forsorgshjem, men

tilbydes andre løsninger .

Ophold på forsorgshjem eller herberger bør ikke

vare mere end 3-4 måneder for borgere, der er

parate til at flytte i egen bolig med den fornødne

støtte .

Løsladelse fra fængsel eller udskrivning fra behand-

lingstilbud eller sygehus bør forudsætte, at der er

en løsning på boligsituationen .

Kilde: SFI – Det Nationale Forskningscenter for

Velfærd & Rambøll (2013) ”Hjemløsestrategien

– Afsluttende rapport. Sammenfatning”

4 .

4 Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark – magasin 2”

5 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjemløshed i

Danmark 2015 – national kortlægning”

6 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny integration-

sydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”

7 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”

8 Københavns Kommune (2014) ”Bilag F: Årsstatus for boligsocial anvisning

2014 til Samarbejdsforum”

9 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om

indsatsen overfor hjemløse”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 27

Politiske tiltag

Udviklingen går meget tydeligt i en retning, hvor manglen på

boliger med en billig husleje er et større og større problem i

Danmark, især i de store byer. Politisk set har der gennem de

senere år været fokus på emnet, og forskellige tiltag har forsøgt

at dæmme op for stigningen i antallet af hjemløse. I 1999 blev

en pulje til såkaldte ’skæve boliger’

igangsat som et forsøg, og

i 2010 blev ordningen gjort permanent. Målet med puljen er

at støtte udviklingen af boliger til særligt udsatte befolknings-

grupper, der uanset sociale støttetilbud har vanskeligt ved at

finde sig tilrette i det mere traditionelle boligbyggeri. I 2009-

2013 udrullede de daværende regeringer Hjemløsestrategien

med en pulje på 500 mio. kr. til at nedbringe antallet af hjem-

løse. Til trods for denne indsats steg hjemløseheden med 18

procent fra 2009 til 2013, svarende til 5.844 personer i 2013. I

2013 blev Hjemløsestrategien evalueret og den daværende re-

gering fremsatte en række sociale 2020 mål, heriblandt et mål

om at nedbringe antallet af hjemløse med 25 procent inden

2020, svarende til højst 4.000 personer. Disse mål er imidlertid

ved at blive korrigeret og omskrevet af den nye V-regering.

’Bolig først’ – men der mangler boliger

Målsætningen i Hjemløsestrategien er, at ingen borgere skal

leve et liv på gaden, og metoden, der afprøves i strategien, er

inspireret af den amerikanske model ’Housing First’. Modellen

lægger vægt på tidligt i et indsatsforløb at sikre en permanent

bolig for at stabilisere livssituationen for den pågældende.

Desuden tager modellen udgangspunkt i, at boligløsningen

sammentænkes med en støttende social indsats. Erfaringer fra

internationale studier viser, at en indsats, der sammentænker

en permanent boligløsning og en social støtteindsats i en eller

anden form, giver en høj chance for, at borgeren kan komme

ud af hjemløsheden og fastholde en bolig

. Det er dog en

svær strategi at udføre i praksis, hvis boligerne, der matcher

målgruppernes betalingsevne og behov, mangler. Kommu-

nerne, der har været en del af Hjemløsestrategien, fremhæver,

at netop manglen på boliger med tilstrækkelig lav husleje var,

og er fortsat, en væsentlig barriere for at få flere borgere ud af

hjemløshed. De oplever betydelige begrænsninger inden for

den gældende lovgivning i forhold til at påvirke antallet af små

og billige boliger

Permanent eller midlertidig bolig?

”København skal værne om den so-

ciale sammenhængskraft, som gør

København til en by, hvor det er rart og

inspirerende at leve. København skal

vedblive at være en by med blandede

og mangfoldige boligområder, hvor

der er boliger til alle, og hvor udviklin-

gen i byen kommer alle til gode.”

Københavns Kommune:

”Forslag til Københavns Kommune Kommuneplan 2015”

Begrænsningerne er blandt andet et resultat af, at retten til

en permanent bolig ikke er fastsat i den danske grundlov.

Kommunerne har som udgangspunkt heller ikke i anden

lovgivning hjemmel til at tilvejebringe en varig boligløsning

til borgere, der står uden bolig – herunder udsatte og sårbare

borgere, der måske som følge af psykiske problemer eller mis-

brug er i risiko for at blive, eller er blevet, boligløse. Undtagel-

ser er boliger til ældre og boliger til flygtninge, hvor der findes

særlig lovhjemmel. Læs mere herom i rapportens DEL II under

Idé 5A på side 76. Serviceloven forpligter dog kommunerne

til at skaffe akut husvilde

midlertidigt

husly mod betaling (§ 80)

og tilbyde midlertidigt ophold i boformer til personer med

nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne eller særlige sociale

problemer (§ 107 og § 110).

10 Også kaldet ’Puljen til forsøg med boliger til særligt udsatte

befolkningsgrupper’

11 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013)

”Hjemløsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”

12 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsatsen

overfor hjemløse”

28 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Behov for mere varieret boligudbud

Boligmarkedet kan sammenlignes med arbejdsmarkedet.

Størstedelen af befolkningen er i arbejde, men nogle har af

forskellige årsager svært ved at komme ind på arbejdsmar-

kedet eller kan måske ikke fastholde et arbejde. Derfor er der

indført forskellige indslusningsordninger, som eksempelvis

flexjob, seniorjob, praktikforløb og mesterlære. På samme

måde er der også borgere, der har svært ved at komme ind på

boligmarkedet. Her handler det især om at kunne betale for

en bolig. Men for nogle grupper handler det også om at finde

en bolig, der passer til den enkeltes behov. Det kan derfor

diskuteres, om der er behov for et mere varieret og fleksibelt

boligmarked og nye former for ’indslusningsboliger’. Det kan

være i form af en midlertidig bolig, som fører til noget mere

permanent, nye typer bofællesskaber, byg-selv eller indret-selv

koncepter eller lignende. I den diskussion er det dog vigtig at

inddrage erfaringerne fra Hjemløsestrategien, som viser, at en

permanent løsning på bolig-situationen er afgørende i forhold

til at stabilisere livssituationen for en udsat person, jf. tilgangen

i Housing First.

Udgangspunktet for rapporten er, at manglen på billige boli-

ger er med til at skubbe flere ud i hjemløshed – især i de større

byer. Da der er behov for både afbødende og forebyggende

indsatser i forhold til at dæmme op for hjemløshed, fokuserer

rapportens idéer på, hvordan der kan tilvejebringes flere bil-

lige boliger til

alle

de grupper, der maksimalt kan betale 3.200

kr. i husleje (eller derunder) og dermed er i risikozonen for at

blive hjemløse. Da fokus for rapporten er på boliger og ikke

på hjemløshed som sådan, diskuterer rapporten ikke bostøt-

teordninger og andre former for sociale indsatser i forhold til at

nedbringe antallet af hjemløse.

Eftersom permanente boliger er den mest effektfulde og hold-

bare løsning til at hjælpe personer ud af hjemløshed, fokuserer

rapporten særligt på, hvordan der kan tilvejebringes flere

per-

manente,

billige boliger. Hvis man kan skaffe flere permanente,

billige boliger, vil det forhåbentlig være muligt at forebygge

hjemløshed for de personer, som er i risikozonen. Dog gives

der også forslag til, hvordan midlertidige boligformer kan

bidrage til at løse problemet.

Rapportens fokus er på, hvordan der kan skaffes billige boliger

i de større byer. Det er her manglen og problemet er størst. Det

diskuteres dog også, hvordan billiger boliger uden for de store

byer, hvor grundpriserne er lavere, og der er flere ledige boli-

ger, kan bidrage til at lette presset på boligmarkedet i byerne.

AFGRÆNSNING

Mangel på ideer og værktøjer til billige boliger

Skal det lykkes at nedbringe antallet af hjemløse og dertil

imødekomme det generelt stigende behov for billigere boliger

i landets største byer, er der brug for nye ideer og tilgange.

Hjemløshed handler også om andre ting end boligen, men så

længe der ikke er tilstrækkeligt mange billige boliger, vil hjem-

løshed være et voksende problem i vores samfund, særligt i

de største byer. Det vil udfordre målet om at bevare sammen-

hængskraften i byerne, som to af landets største kommuner –

København og Aarhus – blandt andre, stræber efter.

Politisk er der bred opbakning til at nedbringe hjemløseheden

i Danmark, men strategierne og midlerne til at frembringe

boliger til målgruppen af udsatte og hjemløse synes fortsat at

være mangelfulde. Det er håbet, at denne analyse kan bidrage

med nye perspektiver og idéer, der kan tilvejebringe flere bil-

lige boliger.

LÆSEVEJLEDNING

Fra side 11 til side 27 fandt du resuméet af hovedrapporten.

Fra side 27 til side 87 finder du nu hovedrapporten.

Hovedrapporten består af to dele. I hovedrapportens DEL I op-

ridses baggrunden for manglen på billige boliger, dvs. nogle af

de strukturelle og samfundsmæssige strømninger, der påvirker

udbuddet af og efterspørgslen på billige boliger. Dernæst be-

skrives målgrupperne for de billige boliger samt de boligtilbud,

der i dag er til rådighed til hjemløse og udsatte.

I hovedrapportens DEL II følger seks kapitler med forslag, der

kan bidrage til at skaffe flere billige boliger. Forslagene er

udviklet og kategoriseret ud fra seks forskellige perspektiver på

problemet: samfundsøkonomi, finansiering, planlægning, byg-

geri, drift og administration samt adgang og betalingsevne.

13 Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kommune Kom-

muneplan 2015” og Aarhus Kommune (2015) ”Vision for boliger og byens

rum”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 29

30 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

DEL I: BAGGRUND

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 31

DEL I: BAGGRUND

STIGENDE EFTERSPØRGSEL PÅ

BILLIGE BOLIGER

Der er flere faktorer, der bidrager til en stigning i efterspørgs-

len på billige boliger, herunder tilflytningen fra land til by, nye

familiemønstre og en svækket betalingsevne hos personer på

overførselsindkomster.

til medfører stigningen i antallet af skilsmisser også flere enlige

forsørgere. I København forventes det i 2027, at singlehus-

stande udgør op mod 148.000 af Københavns forventede ca.

330.000 husstande

. Det øgede antal singler skaber en øget

efterspørgsel på mindre boliger til en billigere pris, og samlet

set er det med til at øge efterspørgslen på de mindre lejemål,

også selvom en stor del af singlerne er økonomisk bedre stillet

end hjemløse og udsatte grupper på overførselsindkomst.

Urbanisering koncentrerer efterspørgslen

i storbyerne

Urbanisering er en global trend, som Danmark også mærker

effekten af. I de senere år har befolkningen i stigende grad

bosat sig omkring de store byområder, især i Hovedstadsom-

rådet og Østjylland. En tydelig tendens er det høje antal af

unge, der søger mod de større byer for at få en uddannelse.

De er med til at øge efterspørgslen på de mindre og centralt

beliggende boliger. Befolkningstilvæksten til Hovedstadsom-

rådet og Østjylland forventes at fortsætte de kommende år.

Det forudses, at befolkningen i Hovedstadsregionen vil vokse

med godt 335.000 personer frem til 2040. Det svarer til en

gennemsnitlig befolkningstilvækst på godt 11.000 personer

årligt de kommende 30 år. I Region Midtjylland formodes

befolkningen at vokse med knap 130.000 personer i perioden

2010-40. I Region Sjælland, Region Syddanmark og Region

Nordjylland forventes kun en beskeden ændring i befolk-

ningstallet i de kommende år.

Flere personer med begrænset betalingsevne

En tredje faktor, der bidrager væsentligt til en øget efter-

spørgsel på mindre og billigere boliger, er det stigende antal

af befolkningsgrupper med begrænset betalingsevne. Helt

overordnet viser opgørelser en stigning i udviklingen af økono-

misk fattige

. Der bliver flere på overførselsindkomster, og

deres betalingsevne svækkes. Med den nye integrationsydelse

og stramninger af blandt andet uddannelseshjælpen for unge

under 30 år og kontanthjælpen, er mange borgeres beta-

lingsevne yderligere indskrænket. Mange af disse personer

befinder sig i de større byer, hvilket er med til at øge presset på

boligmarkedet. De enkelte målgrupper og deres betalingsevne

uddybes i målgruppeafsnittet nedenfor.

FALDENDE UDBUD AF

BILLIGE BOLIGER

Samtidig med, at efterspørgslen på billige boliger er steget,

er udbuddet faldet. Siden 2007 er andelen af boliger med

en husleje på 3.000 kr. og derunder faldet med 55 procent.

Tilsvarende er andelen af boliger med en husleje på 3.000-

4.000 kr. faldet med 27 procent

. Der er flere grunde til denne

udvikling. Dels er den stigende efterspørgsel på boliger i

byerne med til at presse priserne i vejret, hvormed udbuddet

af de billige boliger falder. Dels er udviklingen af den i forvejen

16 Københavns Kommune (2015) ”Baggrundsnotat til Kommuneplan 2015

– Boligbygge- og boligstørrelsesbehov, samt forslag til revision af de

grundlæggende boligstørrelsesbestemmelser”

17 Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2014)

”Fattigdommen vokser fortsat i hver 4. kommune”

18 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsatsen

overfor hjemløse”

Flere singler øger efterspørgslen

Den demografiske udvikling og udviklingen i familiemønstre

er et andet parameter, der har stor indflydelse på boligefter-

spørgslen. Der er en klar tendens til, at en aftagende andel

af personer under 65 år lever i par, hvilket øger den samlede

andel af single-hustande. Denne tendens har flere forklaringer.

Unge er i dag typisk under uddannelse betydeligt længere end

tidligere. Det betyder, at de først i en højere alder flytter sam-

men med en partner og stifter familie. Men også efter endt ud-

dannelse bor en stigende andel alene. Det forklares ofte med

stigende velstand, der muliggør en tilværelse som enlig

. Der-

14 Dream (2013) ” Fremskrivningen af den danske boligefterspørgsel”

15 Dream (2013) ” Fremskrivningen af den danske boligefterspørgsel”

32 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

høje boligstandard med til at gøre lejemålene større og bedre,

og dermed også dyrere. Endelig stiger de offentlige skatter og

afgifter og udgifter til henlæggelser til renovering, hvilket også

medfører stigninger i huslejen.

Boligpriserne stiger i de store byer

Den store befolkningstilvækst i Hovedstadsområdet har

gennem de sidste årtier stimuleret efterspørgslen på boliger

og dermed også prisudviklingen – en udvikling, alt peger

på, fortsætter. I modsætning hertil har udbuddet af boliger i

landkommunerne vokset sig dobbelt så stort som efterspørgs-

len, hvorfor priserne her er ned til en femtedel af prisniveauet i

Hovedstadsområdet. I Danmark er dyre boligpriser derfor hel-

ler ikke et landsdækkende fænomen, men et fænomen i især

København og omegn samt i det Østjyske Bybånd fra Randers

til Kolding. Prisen på en ejerlejlighed i centrum af København

ligger i dag på ca. 6,7 gennemsnitlige årslønninger, svarende til

en kvadratmeterpris på omtrent 34.000 kr.

. I Aarhus, Odense

og Aalborg er de gennemsnitlige kvadratmeterpriser på ejer-

boliger hhv. 25.000, 16.000 og 14.000 kr.

moderne men også dyrere lejemål

. I den almene sektor er der

gennem de senere år blevet igangsat en række helhedsplaner

med fokus på renovering af den samlede bebyggelse og sam-

menlægning af små lejemål. Renoveringerne er en forudsæt-

ning for, at områderne ikke forslummer, og for at kvaliteten

af boligmassen øges, men udfordringerne er, at huslejen ofte

stiger markant. Samtidig er den såkaldte individuelle råderet

over en lejebolig med til at hæve huslejen. Den individuelle

råderet giver lejer ret til eksempelvis at installere nyt køkken og

indgå en afdragsaftale, der løber over eksempelvis 20 år. Afdra-

gene lægges oven i huslejen og følger med lejemålet til den

kommende lejer, hvis den hidtidige lejer fraflytter. Sådanne

huslejetillæg indgår kun i bruttolejen og er vanskelige at spore

i statistikker, som er baseret på nettolejen, der ikke medregner

variable forbrugsudgifter. Som resultat oplever eksempelvis

Københavns Kommune, at et stadigt større antal lejligheder

ikke kan bruges til den boligsociale anvisning, fordi de ikke le-

ver op til krav om pris og størrelse. En udfordring, der primært

gør sig gældende for de større byer.

På det private udlejningsmarked er problematikken den

samme. Her har lejemålene fulgt den generelle prisudvikling i

byerne, og der er skabt incitamenter for udlejerne til at reno-

vere og forbedre lejemålene – en udvikling der gør, at husleje-

niveauet øges. Andelsmarkedet har de seneste 10-15 år også

gennemgået en udvikling, hvor nye attraktive lånemuligheder,

valuarvurderinger og nye offentlige vurderinger har skudt pri-

serne på andelslejligheder voldsomt i vejret. Dermed er barren

for at komme ind på andelsboligmarkedet også hævet.

Boligerne bliver større og dyrere

Prisudviklingen stimuleres også af, at nyopførte boliger siden

starten af 1990’erne har haft vokseværk, både hvad gælder

parcelhuse, rækkehuse og lejligheder. Den gennemsnitlige

nybyggede lejlighed er i dag ca. 100 m

, rækkehuset er en

anelse større, mens parcelhuset er omkring 200 m

. Voksevær-

ket skyldes flere ting, blandt andet at familier i dag efterspør-

ger relativt store boliger med funktionelle samtalekøkkener,

hjemmekontor, større børneværelser og plads til dine, mine,

og vores børn. Mens en bolig på 65 m

i 1970’ernes energikrise

og lavkonjunktur husede en gennemsnitlig funktionærfamilie,

huser boliger af denne størrelse i dag mest singler

Manglende lovhjemmel og incitamenter

til at bygge billigt

Samtidig med at markedsmekanismerne og øgede boligstan-

darder presser boligpriserne i vejret, peger flere kommuner på,

at de mangler værktøjer og lovhjemmel til at realisere billigt

boligbyggeri. Andre peger på, at der blandt kommunerne

er fokus på at fastholde og tiltrække ressourcestærke skat-

teydere – og at man derfor især i store byer som København i

en årrække har gennemført byfornyelse, sammenlægninger af

lejligheder og i kommuneplanerne har fastlagt et højt niveau

for størrelsen på nybyggede boliger. Mekanismer, der igen er

med til at hæve huslejeniveauet i de store byer.

Sammenlægning og renovering reducerer

antal af små, billige boliger

Det er ikke kun de nyopførte boliger, der har vokseværk. I den

eksisterende boligmasse har renoveringer og sammenlæg-

ninger, både i den almene og private sektor, givet større, mere

19 Politikken (2015) ”Høje boligpriser i København? Så skulle du base se New

York, Stockholm og Oslo” Se link: http://bit.ly/1OlBnsB

20 BRF (2015) ”Boligpriser – kvadratmeter priser i din kommune”.

Se link: http://bit.ly/1Me4z33

21 Boligsiden.dk (2014) ”Boligen bliver større – nybyggede danske boligers

størrelse gennem 100 år”. Se link: http://bit.ly/1j2ozda

22 Ugebrevet A4 (2014) ”Boligrenovering er en bombe under socialt udsatte”.

Se link: http://bit.ly/1KXmnNP

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 33

Uanset årsagerne og udfordringerne, kan det konkluderes, at

boligmarkederne i de store byer i Danmark følger kursen, som

også ses i andre højindkomst lande, og udvikler sig mere og

mere i retning af at være forbeholdt de betalingsstærke. Pri-

serne ser ud til at fortsætte deres kurs opad, og alternativerne

for de, der ikke har så mange ressourcer, bliver færre og færre.

Kontanthjælpsmodtagere

En opgørelse fra Danmarks Statistik viser, at der siden 2008 og

indtil i dag har været en stødt stigning i antallet af kontant-

hjælpsmodtagere. I dag er antallet af kontanthjælpsmodtagere

179.000, hvilket er en stigning på 1,0 procent siden 2014

Det seneste årti har reformer og nedskæringer på de sociale

ydelser – med visse udsving – forringet betalingsevnen for

kontanthjælpsmodtagere og andre overførelsesindkomstgrup-

per. Ved Kontanthjælpsreformen i 2013 blev kontanthjælpen

sænket væsentligt for visse grupper under 30 år; herunder

afskaffelse af kontanthjælp til unge uden uddannelse, der i ste-

det kan modtage uddannelseshjælp, hvilket beskrives i næste

afsnit. I dag er kontanthjælpssatsen for enlige eller par uden

børn på 10.849 kr. pr. person pr. måned, før skat. For enlige

eller par, der begge er fyldt 30 år, og som forsørger børn, er

den månedlige kontanthjælpssats på 14.416 kr. pr. person pr.

måned, før skat

. Som det fremgår af boks 3, er denne gruppes

betalingsevne væsentligt svækket i forhold til det nuværende

boligmarked.

MÅLGRUPPER

Målgruppen for de helt billige boliger er personer med en

begrænset betalingsevne på ca. 2.800-3.200 kr. til husleje om

måneden (ekskl. forbrug)

23/24

. De fleste i målgruppen med lav

betalingsevne lever på overførselsindkomster – eksempelvis

flygtninge eller indvandrere på integrationsydelse, kontant-

hjælpsmodtagere, unge på uddannelseshjælp eller studerende

på SU. Den enkeltes betalingsevne afhænger af den enkeltes

alder, situation og muligheder for offentlig støtte. Satserne og

fordelingskriterierne for offentlige ydelser ændrer sig, og det

er derfor vanskeligt at fastlægge et præcist og fast niveau for,

hvad huslejen på helt billige boliger bør være. Eksempelvis kan

personer over 30 år på kontanthjælp betale mere end perso-

ner under 30 år, der er på den lave ungeydelse.

Der er ligeledes grupper, som ikke er på overførelsesind-

komster, men som af andre årsager har lav betalingsevne og

efterspørger små og billige boliger. Det kan være personer, der

bor alene og har en lav løn, som gør det svært at følge med

huslejeniveauet i de store byer.

I følgende beskrivelse afgrænses der til fire overordnede mål-

grupper, som indholdet i denne rapport tager udgangspunkt

i. Alle målgrupper har en begrænset betalingsevne, men det

varierer, hvor meget den enkelte kan betale i husleje med den

ydelse, de modtager. Målgruppernes forventninger og behov

i forhold til boligen varierer, alt efter personlige, psykiske og

sociale forhold – og der er en stor variation at finde både inden

for hver målgruppe og målgrupperne imellem.

BOKS 3:

Månedsbudget for kontanthjælpsmodtagere

Rådighedsbeløbet for enlige uden børn estimeres til

5 .300 kr ., når det antages, at deres husleje er på 2 .822 kr .

(+761 kr . til øvrige boligudgifter) . Rådighedsbeløbet for

enlige med 2 børn er 13 .700 kroner, og 15 .300 kr . for par

med 2 børn, når det antages at deres husleje er på 6 .185

kr . (+ ca . 1 .296 kr . til øvrige boligudgifter) .

Kilde: Beskæftigelsesministeriet (2015), ”Faktaark – Satser for

integrationsydelse og kontanthjælp”

En særlig gruppe af kontanthjælpsmodtagerne er de hjemløse.

Den nyeste hjemløsetælling fra SFI viser, at den hyppigste ind-

tægtskilde blandt de hjemløse borgere er kontanthjælp, som

70 procent af alle hjemløse modtager. Andelen på kontant-

hjælp har været stigende siden 2009, hvor andelen udgjorde

23 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny integration-

sydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”

24 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”

25 Danmarks statistik (2015): ”Få jobklare kontanthjælpsmodtagere”

Se link: http://bit.ly/1LfkU6F

26 Beskæftigelsesministeriet (2015)

”Faktaark – Satser for integrationsydelse og kontanthjælp”

34 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

60 procent, mod 66 procent i 2011 og 67 procent i 2013

. Som

hjemløse regnes personer, der ikke disponerer over egen (ejet

eller lejet) bolig eller værelse, men som er henvist til midlerti-

dige boligalternativer, eller som bor midlertidigt og uden kon-

trakt hos familie, venner eller bekendte. Som hjemløse regnes

også personer uden et opholdssted den kommende nat. Den

nyeste tælling viser, at der er 6.138 hjemløse i Danmark, hvilket

er en stigning på 23 procent siden 2009. En vigtig forklaring på

dette er den tiltagende mangel på boliger med en husleje, der

modsvarer deres betalingsevne. Selvom antallet af hjemløse

i tælleugen er opgjort til 6.138 personer, vurderes det, at ca.

11.000-13.000 mennesker årligt bliver berørt af hjemløshed

De hjemløse i Danmark er overvejende etniske danskere (81

procent), hvor mænd samlet set udgør 78 procent og kvinder

22 procent. De fleste hjemløse befinder sig i alderen 18-59 år.

49 procent af de hjemløse borgere lider af en psykisk sygdom,

mens 69 procent af mændene og 52 procent af kvinderne har

et stof- eller alkoholmisbrug. En stor del af de hjemløse er både

psykisk syge og har misbrugsproblemer. Det betyder også,

at en væsentlig del af denne gruppe har brug for socialfaglig

støtte. De har ofte svært ved at fungere i og fastholde deres

bolig, hvorfor social bostøtte er en forudsætning for at boligen

bliver til en god og permanent løsning for dem. Der er en stor

del af de hjemløse, som har været hjemløse i mere end 1 år.

For gruppen af personer, som er hjemløse i 0-3 måneder og

4-11 måneder, gælder det ofte, at de i tidligere perioder også

har oplevet hjemløshed.

For unge, der vurderes at være uddannelsesparate, er uddan-

nelseshjælpen på niveau med SU-satsen for udeboende på en

videregående uddannelse, der ligger på 5.903 kr. pr. måned

før skat (2015-niveau) – formålet med dette er, at de unge

dermed ikke mærker forskel økonomisk, når de begynder på

en uddannelse

. De uddannelsesparate er dog væsentligt

dårligere stillede end de studerende, for så længe de ikke er i

uddannelse, er de ikke berettiget til at tage arbejde eller lån til

at supplere deres indkomst på samme måde som studerende.

Dertil kan de ikke søge om en lejlighed i privatejede ungdoms-

boliger eller kollegier. De kan anvises til en ungdomsbolig via

kommunen. Unge, der har brug for en særlig indsats, inden

de er parate til at starte på en uddannelse, kan modtage et

aktivitetstillæg til deres uddannelseshjælp i de uger, hvor de

deltager i aktiviteter, der får dem tættere på en uddannelse.

Det betyder, at de samlet set får en ydelse, der er på niveau

med kontanthjælpen. Dog er aktivitetstillægget til unge mel-

lem 18-24 år væsentligt mindre end for de unge på 25-29 år,

hvorfor deres ydelse aldrig vil komme på niveau med kontant-

hjælpen.

BOKS 4:

Månedsbudget for unge på

uddannelseshjælp

De unge på uddannelseshjælp vil typisk have en øko-

nomi med følgende udgifter, for en måned . Efter skat på

de 5 .800 kroner har de 5 .000 kroner tilbage af uddan-

nelseshjælpen . Typisk får de 500 kroner i boligstøtte .

Hvis lejeudgiften er 3 .000 kroner og udgifter til el/

varme/vand er 800 kroner vil de have et rådighedsbeløb

til resten af måneden på 1 .700 kroner .

Kilde: SBi – Statens byggeforsksningsinstitut (2014)

”Ungdomsboliger i lille størrelse”

Unge på uddannelseshjælp

Siden 2009 er der sket en markant stigning på 85 procent i

andelen af hjemløse i alderen 18-24 år. Dertil er der sket en

stigning på 63 procent i andelen af hjemløse i alderen 25-29

år

. En af årsagerne til stigningen i antallet af unge hjemløse er

kontanthjælpsreformen i 2013. Med denne er kontanthjælpen

afskaffet for unge under 30 år uden en erhvervskompetence-

givende uddannelse. Den er i stedet erstattet af uddannelses-

hjælp. Målet med uddannelseshjælp er at understøtte, at alle

unge uden en erhvervskompetencegivende uddannelse påbe-

gynder og gennemfører en ordinær uddannelse.

Den gruppe af unge, som økonomisk set har det største behov

for en billig bolig, er i udpræget grad de uddannelsesparate.

Som det fremgår af det estimerede månedsbudget præsente-

ret i boks 4, har denne gruppe en yderst begrænset betalings-

27 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjemløshed i

Danmark 2015 – national kortlægning”

28 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015)

”Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning”

29 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015)

”Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning”

30 Styrelsen for Videregående Uddannelser ”Satser for SU”. Se link: http://bit.

ly/1kqSCN7

31 Beskæftigelsesministeriet (2014) ”Uddannelseshjælp: Regler for visitation af

unge præciseres”. Se link: http://bit.ly/1MU9dln

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 35

evne. I SBi’s rapport ”Ungdomsboliger i lille størrelse”

beskri-

ves det, hvordan disse unge ikke kan klare sig, hvis huslejen

bliver over 3.192 kr. (2014-niveau). I rapporten beskrives det

også, at boligbehovet for de unge, der modtager uddannel-

seshjælpen, på mange måder vil minde om de studerendes.

Det er for mange væsentligt, at de har adgang til egen bolig,

og at de bor i en bebyggelse med andre grupper unge. Nogle

vil sandsynligvis have brug for hjælp til at håndtere daglig-

dagsopgaver, som de ikke har erfaring med. Andre kan have

brug for støtte og anden rådgivning for at udvikle sig. Ved at

give dem en bolig og den fornødne støtte, sikres de en mere

stabil situation. På den måde bliver de også bedre rustet til at

påbegynde en uddannelse.

året. Den høje flyttefrekvens indebærer, at boligen reelt er

en midlertidig bolig, hvorfor det kan være acceptabelt, at

boligen på nogle punkter ikke har de samme kvaliteter som

en bolig, der bebos af de samme i mange år. De indretter sig

i lyset af, at det er en midlertidig bolig, og accepterer lettere

de rammer, der gives

35/36

Nytilkomne på integrationsydelse

Stigningen i antal af flygtninge sætter også pres på markedet

for de billige boliger. Særligt fordi kommunerne er lovgivnings-

mæssigt forpligtet til at sikre dem alle en midlertidig bolig

med det samme, og en permanent bolig på længere sigt –

dette i modsætning til deres forsyningsansvar overfor eksem-

pelvis hjemløse

Det er en stor udfordring for kommunerne, da de nytilkomnes

betalingsevne er meget begrænset med den nye integrations-

ydelse, tidligere kaldet starthjælpen, der ligger på SU-niveau

for personer, som ikke har haft ophold i Danmark i mindst 7 ud

af de sidste 8 år. Enlige modtager 5.945 kr. i integrationsydelse,

enlige med børn modtager 11.888 kr., og familier med børn

modtager 16.638 kr

. Efter 7 års lovligt ophold i Danmark kan

man få kontanthjælp, hvis man i øvrigt opfylder kravene herfor.

Beregninger viser, at enlige kan betale en husleje på 2.822 kr.

om måneden, mens andre familietyper kan betale 6.185 kr. om

måneden med disse ydelsessatser – det rådighedsbeløb de

har, efter betalt husleje, fremgår af boks 5

. Her sammenhol-

des kontanthjælpsmodtageres og integrationsydelsesmodta-

geres rådighedsbeløb også.

Som det fremgår, stiller personer på integrationsydelse store

krav til en billig husleje, og det efterlader dem i øvrigt med et

meget lille rådighedsbeløb

Studerende på SU

Antallet af studerende, der søger mod de større byer, stiger

hvert år, samtidig med at udviklingen i antallet af studieboliger

står mere eller mindre stille. En opgørelse fra 2014 udarbejdet

af det daværende Ministerium for By, Bolig og Landdistrikter

og Danmarks Statistik viser en gennemsnitlig stigning i antal

af studerende i de fire største byer på 1.514 personer mellem

2012 og 2013

. Det er et tal, som bevidner den vedvarende

strøm af unge, der kommer til de større byer.

Med en SU-ydelse på 5.903 kr. og mulighed for at tage lån og

studiejob, er studerendes økonomiske råderum til en bolig be-

grænset til 2-4.000 kr. afhængig af, om de har anden indkomst.

Antages det, at de ikke har anden indkomst end SU, er deres

månedsbudget identisk med de unge på uddannelseshjælp,

se boks 4. De er dog som oftest ressourcestærke og med et

stærkt netværk, der kan sikre dem adgang til en bolig, eksem-

pelvis gennem forældrekøb. Antallet af forældrekøb er siden

2011 steget med 56 procent

Erfaringen viser, at de studerende har store krav til deres

bolig, hvor pris og beliggenhed er det, der prioriteres højest.

Først derefter kommer størrelse og indretning. Desuden har

de studerende en høj flyttefrekvens. Efter det første år med

egen bolig, hvor der flyttes rigtig mange gange, flytter de

studerende i Danmark i gennemsnit omkring en gang om

32 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)

”Ungdomsboliger i lille størrelse”

33 Politiken (2014) ”Helt skævt: Antallet af studerende boomer, mens

antallet af boliger står stille”. Se link: http://bit.ly/1PfUUuA

34 Berlingske Business (2015) ”Stor stigning i forældrekøb”.

Se link: http://bit.ly/1MvprTv

35 SBI – Statens byggeforskningsinstitut (2014)

”Ungdomsboliger i lille størrelse”

36 Kuben Management (2014) ”Fremtidens almene ungdomsbolig”

37 Kommunernes Landsforening (2015) ”KL høringssvar til lovgivningsforslag

om integrationsydelse mv”. Se link: http://bit.ly/1JSrDOx

38 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Satser for integrationsydelse

og kontanthjælp”

39 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny

integrationsydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”

40 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Straksindgreb på asylområdet –

ny integrationsydelse til nytilkomne udlændinge”

36 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Ifølge lovgivningen skal kommunerne anvise flygtninge til en

permanent bolig, de kan betale – dvs. at kommunerne er for-

pligtede til at huse flygtninge i midlertidige boliger, indtil der

foreligger en bolig med en husleje, der efterlader et rådigheds-

beløb for den enkelte, der svarer til de i Boks 5 præsenterede

beløb. Det er ofte svært for kommunen at kunne anvise en

sådan bolig, og dermed fastholdes mange kommuner i en me-

get dyr situation, fordi der er mange omkostninger forbundet

med de midlertidige boligløsninger.

Mange nytilkomne er desuden udfordret i forhold til det

danske sprog og integration i samfundet og på arbejdsmar-

kedet. Andre vil have ustabile livsforhold som følge af flugt fra

krig, måske uden deres familier. Det er alt sammen forhold, der

har indflydelse på deres livssituation – og på deres behov for

socialfaglig støtte.

BOKS 5:

Månedligt rådighedsbeløb for nytilkomne på integrationsydelse

Rådighedsbeløb for

kontanthjælp

(pr . familie)

over 30 år

Enlig uden børn

Enlig med 1 barn

Enlig med 2 børn

Enlig med 3 børn

Ægtepar/samlevende uden børn

Ægtepar/samlevende med 1 barn

Ægtepar/samlevende med 2 børn

Ægtepar/samlevende med 3 børn

5.300

10.000

13.700

17.100

10.700

14.000

15.300

16.900

2.300

8.500

11.900

14.500

4.700

9.900

11.600

12.600

-3.000

-1.500

-1.800

-2.600

-6.000

-4.100

-3.700

-4.300

Rådighedsbeløb for

integrationsydelse

(pr . familie)

Forskel i

rådighedsbeløb

(pr . familie)

*Beregningerne forudsætter en månedlig husleje for en enlig uden børn på 2 .822 kr og en husleje på 6 .185 kr . for andre

familietyper, samt øvrige boligudgifter på mellem 761 og 1 .296 kr . afh . af familietypen

Kilde: Beskæftigelsesministeriet (2015)

”Faktaark – Betydning af ny integrationsydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 37

NUVÆRENDE BOTILBUD

Det er primært kommunerne, der varetager boliganvisningen,

og som råder over botilbud til udsatte og hjemløse borgere.

Boligtilbuddene varierer i forhold til, hvor permanente eller

midlertidige de er, og i hvor høj grad der er tale om egen bolig,

bolig i et fællesskab eller bolig med socialfaglig støtte. I det

følgende opridses de forskellige boligløsninger, der anvendes

i dag.

Kommunerne har anvisningsmulighed til en række permanen-

te boligtilbud, herunder

anvisningsret til almene boliger,

ungdomsboliger

og muligheder for anvisning til

privat-

ejede boliger.

Kommunerne har lovmæssig anvisningsret

over 25 procent af almene boliger og ungdomsboliger, der

bliver ledige. I de større kommuner er der udformet særaftaler

med almene boligorganisationer om eksempelvis en højere

procentvis anvisningsret og anvisningsret til særligt billige

lejemål. Kommunal anvisning til privatejede boliger er kun

anvendt i meget beskedent omfang, ligeledes har privatejede

ungdomsboliger egne anvisningsregler og kan derfor ikke

anvendes af kommunen. Foruden at anvise personer til egen

bolig, kan kommunen i samarbejde med boligorganisationer

danne bofællesskaber i større almene lejemål. Her kan kom-

munerne anvise personer med socialt betingede behov, der

har et ønske om at flytte ind, sammen med andre. Med en

ændring af Almenboligloven i 2015 kan kommunerne nu også

oprette såkaldte kollektive bofællesskaber fx til flygtninge og til

unge med lav betalingsevne. Her er der ikke krav om, at bebo-

erne har et socialt behov for at bo sammen, men kun at de har

behov for tag over hovedet.

Siden 1999 er der blevet opført

skæve boliger

rundt om i

kommunerne med lånetilskud fra staten på op til 400.000 kr.

pr. bolig. De skæve boliger drives af kommuner, regioner og

almene boligorganisationer og er velegnede som permanent

boligløsning til hjemløse med misbrugsproblemer og/eller

psykiske problemer. Til hver bebyggelse er der tilknyttet en

social vicevært, som hjælper beboerne i hverdagen. Den kom-

munale anvisningsret gælder også for dette boligtilbud. SFi

anslår dog, at kun 3-5 procent af de hjemløse er i målgruppen

for dette tilbud.

Startboliger

udslusningsboliger

er to permanente bo-

ligformer, der er velegnet til at integrere personer med særlige

sociale behov på boligmarkedet. Startboliger er et tilbud til

unge mellem 18 og 24 år, som har behov for vejledning og

støtte til at klare dagligdagen i egen bolig. Der er tilknyttet en

boligsocial vicevært, der støtter dem i at fastholde egen bolig,

indgå i sociale fællesskaber og starte uddannelse eller anden

beskæftigelse. Udslusningsboliger er velegnet til personer,

der skal fraflytte et midlertidigt botilbud omfattet af § 107 og

§ 110 i Serviceloven, og som først og fremmest har behov for

at etablere sig i egen bolig og deltage i et socialt fællesskab. I

udslusningsordningen kan kommunen dog kun give husleje-

støtte i to år, og derfor har ordningen karakter af en midlertidig

løsning, da det kan være vanskeligt at forbedre målgruppens

betalingsevne indenfor 2 år – og ellers skal de flytte.

Ifølge Servicelovens §107 og §110 skal kommunerne tilbyde

midlertidigt ophold i boformer

til personer med særlige

sociale problemer, som ikke har eller kan opholde sig i egen

bolig, og som har behov for botilbud og tilbud om aktiverende

støtte, omsorg og efterfølgende hjælp. Det omfatter forsorgs-

hjem, herberger, familieinstitutioner, krisecentre mv. Formålet

med opholdet i den midlertidige boform er at forbedre borge-

rens livssituation og færdigheder gennem en helhedsoriente-

ret indsats. Det er kommunerne, der udbyder og administrerer

disse midlertidige boformer.

Veteranhjem og KFUM’s soldaterhjem

tilbyder midlerti-

dige boliger til hjemvendte veteraner. Veteranhjemmene er

et mødested for veteraner, der kan komme og gå, som de vil,

uden at blive registreret. På hvert hjem er der indrettet nogle

værelser, som kan stilles til rådighed for nogle få dage ad

gangen, specielt for veteraner med et akut behov. På KFUM’s

soldaterhjem er midlertidige botilbud for tidligere udsendte

soldater, indtil de finder mere permanente løsninger. Der tilby-

des ikke behandling, men hjælp til at gøre brug af Forsvarets

behandlingstilbud.

På trods af dette udbud af forskellige boliger, der varierer i per-

manens og midlertidighed, så må et stigende antal personer

finde andre og mere alternative steder at sove, som hjemlø-

setællingerne også viser. De er overladt til byernes gader og

38 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

parker, medmindre de søger husly i natcafeerne.

Natcafeerne

åbner inden midnat, og her kan hjemløse komme og få et sted

at sove og få dækket de meste basale behov som mad, drikke,

bad og tøjvask. På natcafeerne kan de hjemløse opholde

sig anonymt, og de får hver nat en plads efter først til mølle

princippet.

Der er et tydeligt skel imellem permanente og midlertidige

løsninger i de eksisterende botilbud. Det lægger op til en

diskussion af, om vejen til en permanent bolig – ligesom vejen

til et permanent job på arbejdsmarkedet – kræver et mere vari-

eret og fleksibelt boligmarked med indslusningsboliger i form

af de mere midlertidige løsninger, eller om der udelukkende

skal satses på permanente løsninger, som jf. Housing First-

princippet umiddelbart er den mest effektfulde og holdbare

løsning til at forebygge og afhjælpe hjemløshed.

I lyset af den akutte og stigende mangel på billige boliger

er fokus i de følgende kapitler særligt på, hvordan der kan

tilvejebringes flere

permanente,

billige boliger. Men det gives

også forslag til, hvordan midlertidige og andre alternative

boligformer kan bidrage til at løse boligmanglen.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 39

40 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

DEL II: IDEKATALOG TIL BILLIGE BOLIGER

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 41

DEL II: IDEKATALOG TIL BILLIGE BOLIGER

Manglen på billige boliger er et komplekst problem. Det

vedrører mange aktører og kan angribes fra mange forskellige

vinkler. I rapporten her er problemet analyseret fra seks forskel-

lige perspektiver, som vist i figuren på modsatte side. Til hvert

perspektiv knytter der sig udfordringer og muligheder, der i de

følgende kapitler udfoldes med en række konkrete forslag til

tiltag, der kan medvirke til at øge udbuddet af og adgangen til

billige boliger.

Forslagene handler både om at bygge nye billige boliger og

om at sikre billig husleje og adgang for de, der har behov, i den

eksisterende boligmasse. Forslagene har forskellig karakter.

Nogle er meget konkrete, mens andre er mere langsigtede

anbefalinger til, hvordan de strukturelle forudsætninger for

at bygge eller skabe adgang til billige boliger kan forbedres.

Hvert forslag skal ses som en knap, der kan skrues på, for

at øge udbuddet af billige boliger. Perspektiver og forslag

overlapper og griber ind i hinanden – de er dele af en sam-

menhæng, og derfor skal de enkelte forslag ses som forskellige

bidrag til at løse et komplekst problem, som ikke kan løses

med ét tiltag eller ud fra ét perspektiv alene.

I første kapitel anskues problematikken om billige boliger fra et

samfundsøkonomisk

perspektiv. Her understreges vigtig-

heden af, at den samfundsmæssige værdi, ved sikre udsatte

og hjemløse borgere en bolig, synliggøres. Følgende ideer

præsenteres i kapitlet:

– Idé 1A:

Udvikling af samfundsøkonomisk beregnings-

model.

–

Idé 1B:

Nedsæt en Collective Impact-gruppe.

I andet kapitel præsenteres forslag til nye former for

finansie-

ring

af billige boliger. Idet der vurderes at være behov for at

finde nye og alternative finansieringskilder, der kan supplere

den almene sektor, er forslagene til nye finansieringsformer

målrettet private aktører. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:

– Idé 2A:

Inddrag fonde i finansieringen

– Idé 2B:

Anvend sociale obligationer

I tredje kapitel diskuteres muligheder for at skaffe flere billige

boliger ud fra et

planlægningsperspektiv.

Kommunerne

har forskellige redskaber til at styre byens udvikling, og der

udfoldes forslag til, hvordan de, i samarbejde med almene

boligorganisationer og private boligudviklere, kan bidrage til at

øge udbuddet af billige boliger. Følgende idéer præsenteres i

kapitlet:

– Idé 3A:

Bevar planlovsændringen fra 2014 og muliggør

krav om billige almene boliger

– Idé 3B:

Udnyt udviklingsarealer midlertidigt

– Idé 3C:

Omdan tomme erhvervsbyggerier

– Idé 3D:

Fortæt byen med om- og tilbygninger

– Idé 3E:

Opfør billige boliger i udkanten af de store byer

I fjerde kapitel inddrages

byggeriet

som perspektiv på,

hvordan opførelse af boliger gøres billigere. Set fra et bygge-

perspektiv er det især omkostninger til grundskyld og opfø-

relse af boligen, der slår igennem i huslejen. Her er boligens

’produktion’ og størrelse to væsentlige knapper at skrue på for

at billiggøre byggeriet. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:

– Idé 4A:

Sæt fleksible standarder for billige boliger

–

Idé 4B:

Anvend præfabrikeret modulbyggeri

– Idé 4C:

Ombyg skibscontainere til boliger

– Idé 4D:

Udvikling af samlesæts-boliger til

eksisterende byggeri

42 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

SAMFUNDS-

ØKONOMI

ADGANG &

BETALINGSEVNE

FINANSIE

RINGS-

FORMER

BILLIGERE

BOLIGER

DRIFT &

ADMINISTRATION

PLANLÆGNING

BYGGERIET

Figur 1: Seks perspektiver på mulighederne for at skaffe billige boliger.

I femte kapitel præsenteres forslag til nye former for

drift og

administration

af eksisterende boliger med henblik på at

sikre billige lejemål. Nytænkning af drift og administration

i den eksisterende boligmasse kan være med til at regulere

huslejen, sikre flere billige boliger og adgang til dem for de, der

har behovet. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:

– Idé 5A:

Kommunalt opkøb af boliger

– Idé 5B:

Bevar mindre og billigere lejemål

– Idé 5C:

Inddrag beboere i driften

I sjette og sidste kapitel præsenteres forslag til at øge mål-

gruppens

adgang og betalingsevne

til boliger. Det handler

blandt andet om at subsidiere dem i en grad, der muliggør

indflytning i dyrere lejemål, eller justere reglerne for kommunal

anvisning. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:

– Idé 6A:

Forbedring af aftaler om kommunal

anvisningsret

– Idé 6B:

Anvis til billige boliger i andre kommuner

– Idé 6C:

Anvis til bofællesskaber for to

– Idé 6D:

Kommunalt tilskud til husleje

–

Idé 6E:

Tilpas og målret boligstøtten

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 43

1 . SAMFUNDSØKONOMI

Erfaringerne med ’Housing First’ viser, at det betaler sig at

tilbyde boliger til alle – både for det enkelte menneske og

for samfundet som helhed. Sikres en person en permanent

boligløsning tidligt i et indsatsforløb, sammen med socialfaglig

støtte, stabiliseres deres livssituation væsentligt. Samtidig er

der store samfundsmæssige besparelser at hente på blandt

andet udgifter til herbergsophold, psykiatriske indlæggelser,

fængselsophold, sygehusbesøg og lignende

. Det under-

streger, at det menneskeligt såvel som samfundsøkonomisk

har stor værdi at sikre flere billige boliger. Men det kræver en

helhedsorientret og tværsektoriel forvaltning af området og

de rigtige rammebetingelser og incitamenter til at sikre flere

billige boliger.

Manglende fokus på boligen

En anden udfordring er manglende fokus på boligens funktion

i de socialpolitiske udviklingsmål

. Boligen anskues i høj grad

som et mål frem for et middel i den vifte af tilbud, som socialt

udsatte borgere i dag tilbydes. Det betyder, at det er lettere

for kommunerne at tilbyde en udsat borger social støtte, end

en permanent bolig. Kommunerne har indtil 2015 kun haft

lovhjemmel til at eje og udleje permanente boliger til ældre,

men med Integrationsloven har de fået særlige muligheder

for at erhverve, indrette eller leje ejendomme med henblik på

udlejning til nye flygtninge. Det omfatter dog ikke boliger til

andre udsatte målgrupper generelt, såsom hjemløse.

Kommunerne oplever dertil, at de puljeordninger, der stilles til

rådighed til at udvikle boligtilbud, i ringe grad modsvarer de

lokale rammebetingelser. Et eksempel er den tidligere nævnte

statslige pulje til skæve boliger, som ikke er blevet anvendt i

det omfang, man fra statens side har lagt op til. En af forklarin-

gerne er, at der ikke er de fornødne incitamenter til at udvikle

boliger til socialt udsatte. Overordnet kan kommunerne have

større incitament til at bygge attraktive familieboliger, som

kan tiltrække ressourcestærke skatteydere. Dernæst forpligter

kommunerne sig – ved at bygge skæve huse – til at varetage

driften og de støttende sociale indsatser, der ofte følger med.

Det kan være en tung post på et trængt kommunebudget, og

endnu et argument for ikke at bygge billige boliger. Endelig

oplever kommuner et mis-match mellem etableringsomkost-

ningerne og målgruppens rådighedsbeløb. Det er således

vanskeligt at bygge boliger med et tilstrækkeligt lavt husle-

jeniveau og samtidig sikre en ordentlig byggestandard, der

efterlever bygningsreglementet, og som ikke mindst sikrer en

fornuftig økonomi i den videre drift og vedligeholdelse af bo-

ligerne. Det manglende fokus på boligen som middel i sociale

indsatser var blandt andet også det, der udfordrede kommu-

nernes arbejde med Hjemløsestrategien. De oplevede den

udfordring – som for mange var en stor overraskelse – at der

ikke var billige boliger nok til at sikre alle en bolig og dermed

realisere Housing First-konceptet i praksis

43 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden til

egen bolig. Institutionel analyse”

44 Socialstyrelsen (2013) ”Mennesker, der er ramt af hjemløshed. Sociale

indsatser der virker”

Silotænkning mellem sektorer og myndigheder

En af de største udfordringer for en helhedsorienteret og

tværsektoriel håndtering af de boligsociale problemer er silo-

tænkning. Socialområdet er kendetegnet ved decentralisering,

hvor det er landets kommuner, der har det primære ansvar for

udviklingsindsatsen over for socialt udsatte, herunder deres

boligsituation. Staten udøver en rammesættende funktion

gennem Serviceloven, Almenboligloven og i formuleringen af

socialpolitiske målsætninger på området. Et eksempel herpå er

etableringen af målrettede puljeordninger, som den populært

kaldte ’Skæve boliger-pulje’, der blev gjort permanent i 2010

med henblik på at give hjemløse et alternativ boligtilbud

Lovgivningen og de nationale, socialpolitiske udviklingsmål

angiver de overordnende retningslinjer for kommunernes

praksis på området, idet de tydeliggør, hvilke værdier og resul-

tater der ønskes fremmet, og hvor hovedindsatserne bør ligge.

Inden for disse overordnede rammer har kommunerne mulig-

hed for at tilrettelægge indsatser og anvende ressourcerne til

fremme af det boligsociale område. Men den udprægede ten-

dens til, at socialområdet opdeles i særskilte fagområder med

egne budgetter, både på kommunalt og statsligt niveau og

imellem de forskellige myndighedsniveauer, udfordrer evnen

til at tilrettelægge og iværksætte helhedsorienterede indsatser,

der kan dæmme op for et komplekst problem som manglen

på billige boliger.

41 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013) ”Hjem-

løsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”

42 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden til

egen bolig. Institutionel analyse”

44 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Silotænkningen, der både findes mellem sociale fagområder

og mellem myndighedsniveauer, samt det manglende fokus

på boligens værdi i myndighedernes forvaltning af området, er

to store barrierer for at skaffe flere billige boliger. Der er brug

for en helhedsorienteret, samfundsøkonomisk tænkning, som

kan fremme bedre rammebetingelser og samarbejde på tværs

af sektorer og myndighedsniveauer og øge de økonomiske

incitamenter for at bygge billige boliger. Med afsæt i dette

præsenteres følgende to idéer:

– Idé 1A:

Udvikling af samfundsøkonomisk

beregningsmodel

– Idé 1B:

Nedsættelse af Collective Impact Gruppe

Idé 1A:

Udvikling af samfundsøkonomisk

beregningsmodel

Det foreslås at nedsætte en tværfaglig arbejdsgruppe,

der i samarbejde kan udvikle en samfundsøkonomisk

beregningsmodel. Beregningsmodellen skal synliggøre de

samfundsøkonomiske fordele ved at opføre billige boliger og

sikre den nødvendige sociale støtte, så tilfælde af hjemløshed

nedbringes og forebygges.

Helheds- og langsigtede perspektiver

Samfundsøkonomiske beregninger bidrager til en helheds-

betragtning af indsatser mod et givent samfundsproblem,

eksempelvis den samfundsøkonomiske værdi af at sikre alle

en bolig. Det Nationale Institut for Kommuners og Regio-

ners Analyse og Forskning (KORA) peger i en rapport om

samfundsøkonomiske beregninger af indsatser overfor udsatte

grupper på, at selvom sociale indsatser umiddelbart kan synes

dyre, så skal de ses i forhold til et langsigtet og helhedsorien-

teret perspektiv, hvor de ofte tjener sig hjem inden for ganske

få år

. Det er også de erfaringer, man har gjort sig i staten Utah

i USA, hvor antallet af kronisk hjemløse er reduceret med 74

procent samt omkostningerne pr. hjemløs med 35 procent,

ved at give dem en bolig og tilvejebringe den fornødne ambu-

lante støtte

Den danske hjemløsestrategi, der blev udrullet med 500 mio.

kr. i 2009-2013, viser på samme måde sociale og økonomi-

ske fordele af Housing First-indsatsen, når den sættes ind

i et langsigtet og helhedsorienteret perspektiv. Udover at

nedbringe hjemløsheden og dermed forbedre levevilkår og

livskvalitet for hver enkelt person, så viser en cost-benefit

analyse, at de forskellige bolig-og-støtte-strategier tilba-

gebetaler sig selv. Udgiften til CTI-indsatsen, Critical Time

Intervention, tjener sig ind for samfundet allerede i løbet af

det første år i form af færre udgifter til blandt andet herberg-

sophold og psykiatriske indlæggelser

. For ICM-indsatsen,

45 Kora (2015) ”Samfundsøkonomiske analyser af indsatser for de

mest udsatte”

46 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013)

”Hjemløsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”

47 Højring (2013) ”Pamflet om hjemløshed”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 45

Individual Case Management, tjener to tredjedele af udgiften

til indsatsen sig ind for samfundet allerede efter et år

. Det er

beregninger, der tydeliggør de samfundsøkonomiske fordele

af at sikre hjemløse boliger

Tværfaglig arbejdsgruppe

Til at udvikle en samfundsøkonomisk beregningsmodel fore-

slås det, at der nedsættes en tværfaglig arbejdsgruppe, således

at forskellige perspektiver på problematikken integreres og

afdækkes. En arbejdsgruppe bør bestå af nøgleaktører fra

relevante ministerier, regioner, kommuner, den almene sektor

og det private boligmarked. Arbejdsgruppen skal tilknyttes

eksperter og relevante embedsfolk med viden og kompeten-

cer inden for samfundsøkonomisk analyse og modeludvikling,

hjemløshed og socialt udsatte, social anvisning, boligøkonomi

mm.

En samfundsøkonomisk beregningsmodel skal synliggøre,

hvor og hos hvem udgifterne og besparelserne ligger på kort

og lang sigt, når der tilvejebringes flere billige boliger. Den

kan bruges til at synliggøre, hvordan der sker en hensigts-

mæssig fordeling af ressourcer, så de forskellige aktører, der er

involverede og har et forvaltningsansvar, har rammevilkår og

incitamenter til at sikre flere billige boliger og yde den nød-

vendige boligsociale støtte. Den tværfaglige arbejdsgruppes

primære opgave skal være at analysere og kvalificere, hvordan

en samfundsøkonomisk beregningsmodel kan anskueliggøre

problemet på den mest korrekte og hensigtsmæssige måde.

Dertil vil der altid være usikkerheder forbundet med at for-

udse konsekvensvirkninger af tiltag, der berører komplekse

problemstillinger. Som det anføres i KORA’s rapport, så inde-

bærer økonomiske evalueringer store usikkerhedsmomenter

og metodiske udfordringer. Det er således også en forudsæt-

ning, at resultaterne af samfundsøkonomiske beregninger

ses som supplement til anden viden om værdien af indsatser

for udsatte.

MULIGHEDER:

Synliggørelse af værdien af at sikre billige boliger

Fremme incitamentsstrukturer for at øge udbud af

billige boliger - på tværs af organisatoriske skel og

sektorer

UDFORDRINGER:

Silotænkning, kortsigtede perspektiver og subopti-

mering i administrative enheder

Svært at ændre nuværende incitamentsstrukturer

Risiko for at reducere de menneskelige værdier af

at have egen bolig til udelukkende et økonomisk

spørgsmål

Nødvendigt med kvalitative vurderinger

Samfundsøkonomiske beregninger indebærer en risiko for at

fremme et ensidigt økonomisk perspektiv på, hvad der ’kan

betale sig’. Det er problematisk, hvis disse former for bereg-

ninger reducerer hjemløshed til udelukkende et økonomisk

spørgsmål. Et er spørgsmålet om, hvad det tjener samfundet

at få den enkelte i bolig. Et andet er, hvad det tjener den

enkelte. Her er der en essentiel viden og forståelse på spil,

som

ikke

må overses i den økonomiske vurdering af området.

En samfundsøkonomisk beregningsmodel skal derfor koble

beregninger af den samfundsmæssige værdi ved at sikre

boliger til alle med beregninger af den værdi, det har for

det enkelte menneske at få egen bolig – i form af velvære,

sundhed og livskvalitet.

48 Højring (2013) ”Pamflet om hjemløshed”

49 Socialstyrelsen (2013) ”Mennesker, der er ramt af hjemløshed. Sociale

indsatser der virker”

46 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Idé 1B:

Nedsæt en Collective Impact-gruppe

Med afsæt i en samfundsøkonomisk analyse og beregnings-

model foreslås det at nedsætte en såkaldt Collective Impact-

gruppe med deltagelse af de aktører, der har en aktie i billig

bolig-problematikken i et konkret lokalområde – enten fordi

de er involveret i det almene eller private boligmarked, arbej-

der med hjemløse og udsatte grupper, er socialforvaltning i

kommunen el. lign.

Fælles målsætning på tværs af interesser

Collective Impact handler grundlæggende om at løse proble-

mer i fællesskab. Det er en samarbejdsform, som er inspireret

af amerikanske fonde og FN’s erfaringer med at samle centrale

interessenter med det formål at skabe effekt gennem en kol-

lektiv indsats. Kollektiv effekt er det, der kan opstå, når aktører

fra flere sektorer går sammen i tætte, gensidigt forpligtende

samarbejder om at løse samme problem. Forudsætningen for

Collective Impact-grupper er, at de arbejder for samme mål på

trods af ofte modstridende synspunkter og interesser. Formå-

let med at samle aktørerne er at finde frem til løsninger på

tværs af sektorer, interesser, logikker og fagligheder og prøve

løsningerne af i praksis – det kan skabe kollektiv effekt. Det er

blandt andet den praksis og tankegang, der står bag Utahs

succes med Housing First. Alene dét at skabe en fælles agenda,

hvor alle arbejder mod det samme mål, er en stor udfordring.

Men lykkes det, har man til gengæld unikke muligheder for at

løse opgaver på en måde, som slår rod på mange niveauer i

samfundet på én gang.

og eksternt i forhold til hospitalsvæsenet, selvejende institu-

tioner, almene boligorganisationer, frivillige organisationer,

brugere og interesseorganisationer samt øvrige private samar-

bejdsparter, hvilket i dag er meget fraværende. Kommunernes

udfordring er, at forvaltningerne mangler ’know how’ og orga-

nisatorisk set-up til at håndtere det stigende pres for en større

delagtiggørelse af interessegrupper og brugere

. De oplever

det som et grundlæggende dilemma, hvordan den nødvendi-

ge helhedsorientering i forvaltningen af boligsociale spørgs-

mål, såsom hjemløshed og mangel på billige boliger, sikres i

det daglige. Det er udfordringer med silotænkning, fremmet

af egne målsætninger og budgetter, der er nogle af de største

benspænd for at sikre det helhedsorienterede samarbejde. Ved

at nedsætte en Collective Impact-gruppe er der mulighed for

at skabe nye vilkår for samarbejde på tværs.

Test af Collective Impact-gruppe i pilotprojekt

Med nedsættelse af en lokal Collective Impact gruppe kan

der udføres et pilotprojekt for at teste helhedsorienterede

løsninger i forhold til at skaffe flere billige boliger og forebygge

hjemløshed. Afprøves det i en form for ’frikommune-ordning’,

hvor aktører får hjemmel til at igangsætte initiativer, som de

ikke har lovgivningsmæssige rammer til i dag, kan der ud-

formes løsninger, der omgår nogle af de største barrierer for

at sikre billige boliger, som kommunerne oplever det i dag. I

pilotprojektet bør der samtidig være fokus på det organisato-

riske set-up bag det tværsektorielle samarbejde med henblik

på at løse og konfigurere nogle af de mekanismer, der i dag

forhindrer samarbejde på tværs. Det kan eksempelvis være

omlægning og sammenlægning af budgetter eller nye proces-

ser for budgetlægning, som ofte er benspænd for samarbejde

på tværs af forvaltninger og institutioner. Når pilotprojektet er

gennemført, evalueres det, og erfaringerne udbredes til andre

kommuner med nedsættelse af nye Collective Impact-grupper,

der kan implementere de virkningsfulde løsninger i deres egen

lokale kontekst.

Collective Impact-grupper forudsætter

tværfagligt samarbejde

I forhold til målsætningen om at skaffe billige boliger er der

kommunalt set udbredt enighed om, at det boligsociale

område som helhed udfordrer den traditionelle målgruppe og

sektoropdeling, der karakteriserer den kommunale forvaltning

af området

. I tråd med Collective Impact-tankegangen ople-

ver kommunerne, at der er behov for mere formaliseret samar-

bejde for at sikre den nødvendige vidensdeling, koordinering

og helhedsorientering på området. Områdets problematikker

kræver samarbejde både internt i den kommunale forvaltning

50 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden

til egen bolig. Institutionel analyse”

51 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden til

egen bolig. Institutionel analyse”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 47

MULIGHEDER:

Afprøvning og erfaringsopsamling af Collective

Impact-indsats gennem pilotprojekt

Afprøvning af nye løsninger i en ’Fri kommune’

ordning

Mulighed for tværsektoriel koordination af bo-

ligsociale og andre sociale indsatser med udgangs-

punkt i den hjemløses/udsattes behov

Mulighed for store besparelser, jf . samfundsøkono-

misk beregningsmodel

UDFORDRINGER:

Manglende know-how og organisatorisk set-up til at

håndtere tværsektorielt samarbejde

Vanetænkning, organisatoriske kulturforskelle og

kortsigtede (økonomiske) perspektiver

Modsætningsfyldte interesser, regler og incitamenter

aktørerne imellem

CASE

HOUSING FIRST I UTAH, USA

I Utah, USA, har man via en 10-årsplan (2003-2013) reduceret antallet af kronisk hjemløse med over 74 pro-

cent ved brug af Housing First-strategien . Løsningen er meget simpel og effektiv, men har været kontrover-

siel, fordi den udfordrer den tendens til silotænkning, der har været mellem de forskellige aktører og sociale

instanser, som er involverede i hjemløseproblemet . Beregninger viser, at det kostede det offentlige ca . 17 .000

dollars om året for hver kronisk hjemløs borger . Udgifterne gik til behandlingstilbud, herberger, socialrådgi-

vere, fængselsvæsen osv .

I modsætning hertil koster det kun det offentlige ca . 11 .000 dollar om året at tilbyde den enkelte hjemløse en

bolig og tilknytte en socialrådgiver og andre former for hjælp . Hvor udgifterne til hjemløse altså før var spredt

ud på en lang række interessenter, er de nu koncentreret mere entydigt i socialforvaltningen . Det er samlet set

blevet enormt meget dyrere for denne instans at håndtere problemet, men i et samfundsøkonomisk perspek-

tiv har besparelsen været enorm og den kroniske hjemløshed er stort set forsvundet .

Kilde: NationSwell (2013) ”Utah Is on Track to End Homelessness by 2015 With This One Simple Idea”.

Se link:

http://bit .ly/1qJE34d

48 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

2 . FINANSIERING

Boligmarkedet i Danmark er præget af en stor almen sektor

med ca. 500.000 boliger. De almene boligorganisationer

voksede frem efter 2. Verdenskrig, hvor man politisk for alvor

accepterede, at det offentlige på en langsigtet og konsekvent

måde bør gribe ind i markedsmekanismerne for at skaffe

boliger nok til den brede befolkning

. Siden har det været

den almene boligsektors opgave at sikre en tilfredsstillende

boligforsyning til alle borgere i Danmark, herunder de socialt

svagere befolkningsgrupper. Men med den øgede tilflytning

til de store byer, stigende grund- og boligpriser, strammere

krav i bygningsreglementet og øvrige problemstillinger i form

af øget fattigdom, segregering og ghettodannelser i de større

byer, er det blevet sværere for den almene sektor alene at huse

de mange socialt udsatte og dermed leve op til deres rolle

som social løftestang for

alle

samfundets udsatte.

Administration” samt afsnit 6 ”Adgang og betalingsevne”.

Privat finansiering af billige boliger

I USA er der eksempler på, hvordan markedet kan spille en

rolle i nybyggeri af billige(re) boliger. I USA har man via skatte-

fradrag øget incitamentet til at investere i ’Affordable housing’

for private

. Samtidig sikrer skattefradraget, at høje byggeom-

kostninger dækkes af de private investorer og ikke slår igen-

nem i huslejen, hvormed boliger til en lavere husleje sikres. Det

er vigtigt at bemærke, at der er tale om boliger til den lavere

middelklasse og ikke nødvendigvis om billige boliger i den for-

stand, som denne rapport arbejder med. Eksemplerne er fra et

samfund, der er så væsensforskellig fra det danske, at det ikke

giver mening at overføre det til en dansk kontekst. Alligevel er

det et eksempel på, hvordan private aktører kan spille en rolle i

forhold til at opføre boliger. Og det kan måske inspirere til nye

finansieringsformer, der kan bidrage til flere billige boliger og

være med til at skabe et mere differentieret udbud af forskel-

lige boligtilbud – fra almindelige boliger til institutionsboliger

og boliger med tilhørende servicefunktioner. Det danner afsæt

for følgende idéer om at inddrage fonde i finansieringen af

billige boliger og anvende sociale obligationer:

– Idé 2A:

Fondsfinansiering af billige boliger

– Idé 2B:

Anvend sociale obligationer

Den almene sektors finansiering

– en solid model

Finansieringsmodellen for de almene boligorganisationer

regulerer, hvordan udsving i byggepriserne slår igennem i

forhold til huslejeniveauet. Modellen er baseret på offentlig

støtte og den sikrer, at konjunkturudsvingsforskelle udjævnes

i op- og nedgangstider. Det er en kompliceret model, som er

udviklet og finjusteret gennem mange år, og flere eksperter

vurderer den til at være velfungerende. Derfor vil det også

være en stor og politisk kompliceret opgave at gå ind i en

gennemgribende ændring af den almene sektors finansiering.

Rapporten ”Den almene boligsektors finansiering”

omhandler

overvejelser om finansieringen af det almene nybyggeri med

henblik på at afdække mulighederne for at nedsætte startlejen

og dermed tilgodese behovet for tryghed for lejerne. Dog har

det ikke resulteret i væsentlige ændringer, der gør den almene

boligsektor i stand til alene at løfte det stigende og akutte

behov for flere billigere boliger. Selvom de almene boligorga-

nisationer med de nuværende regler og støtteordninger kan

opføre byggeri billigere end mange andre aktører, så viser den

akutte mangel på billige boliger, at den almene sektor alene

– under de nuværende regler og finansieringsordninger - ikke

kan løse den boligsociale udfordring. Derfor foreslås det her at

tænke i, hvordan andre aktører kan engagerer sig i opførelsen

af boliger til en billig leje. Der, hvor den almene sektor kan

spille en rolle, er i driften, administreringen og adgangen af/

til det eksisterende byggeri, hvilket berøres i afsnit 5 ”Drift og

52 KAB (2011) ”Håndbog om almene boliger”

53 Velfærdsministeriet (2009) ”Den almene boligsektors finansiering”

54 ’Affordable housing’ opføres af private bygherrer. Det er ’affordable’ for mid-

delklassen og målretter sig derfor ikke samfundets svageste.

Af samme grund kan det ikke direkte sammenlignes med den almene

sektor i Danmark.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 49

CASE

AFFORDABLE HOUSING GIVER SKATTEFRADRAG, USA

I USA er man i nogle stater gået over til en model, hvor virksomheder får 1:1 skattefradrag for hver dollar, de

investerer i ’affordable housing’ . Det betyder, at der opføres attraktive arkitekttegnede boliger, bygget til høje

priser, som tiltrækker en blandet beboersammensætning, men uden at de høje byggeomkostninger slår

igennem i huslejen . Det kan lade sig gøre, fordi virksomhederne får nedslag i skatten, når de investerer i

’Affordable Housing’ . Nedslaget er lig med investeringens størrelse, og på den måde sikres det, at regningen

for byggeriet ikke slår igennem i huslejen . I stedet er det skatteborgerne, der betaler .

Kilde: Boligøkonomisk Videncenter (2014) ”I San Fransisco går boligpriserne kun én vej”. Se link:

http://bit .ly/1Lkf80i

Idé 2A:

Inddrag fonde i finansieringen

En idé til at øge andelen af billige boliger er at inddrage

fonde i finansieringen. Fonde kan målrettet bidrage til at øge

boligudbuddet til specifikke målgrupper med særlige behov

– afhængigt af den enkelte fonds formål og fundats. Der

er potentialer i at fonde enten selv opfører billigere boliger,

eller i at de engagerer sig i opførelse af billigere boligbyggeri i

samarbejde med et ministerium, region, kommune eller lign.

Fonde kan også indgå som finansiel bidragsyder til specifikke

dele af byggeprojekter, eksempelvis opførelse af fælleshus i en

ny boligbebyggelse. Der er flere eksempler på, at danske fonde

har engageret sig i forskellige former for boligbyggeri.

forening. Fonden blev stiftet i forbindelse med Ritt Bjerrega-

ards politiske mærkesag ’5000 boliger til 5000 kr.’ tilbage i 2006

og står bag opførelsen af 12 billige boliger, kaldet Vildrosen

og placeret ved Karens Minde i København SV. Konceptet bag

fondens billige boliger består af tre dele; finansiering, teknik

og drift. Finansieringskonceptet forudsætter højkonjunktur,

hvorfor projektet gik i stå, da krisen kom i 2008. Dog blev tek-

nik- og driftsdelen viderebearbejdet af KAB og ligger til grund

for deres Almen Bolig+

projekt, hvor huslejen er reduceret

med 30 procent, blandt andet ved at opføre præfabrikerede

boliger og ved at lade beboerne stå for al drift af deres boliger

og fællesarealer.

Den Boligsociale Fond er et tredje eksempel på en fond med

engagement i at fremskaffe billige boliger. De arbejder for at

sikre botilbud til særligt udsatte. Den Boligsociale Fond bistår

ikke med reel finansiering af opførelse af byggeriet, men

rådgivning og varetagelse af udformning, placering og orga-

nisering. Fonden, der er en frivillig forening med en gruppe

af engagerede mennesker fra den sociale sektor, har blandt

andet været med til at opføre Planetstien, som er et nyt botil-

bud til borgere med en psykisk lidelse i Hillerød i samarbejde

med det daværende Frederiksborg Amt. Et andet og meget

nyt eksempel er fra Københavns Kommune, der har indgået et

samarbejde med en række fonde – et sam-skabelsesinitiativ,

der har til formål at forebygge og hjælpe unge hjemløse.

55 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2016, forthcoming) „2. delevaluering

af AlmenBolig+: Udlejning og naboskab samt beboernes ansvar for drift og

vedligehold”

Danske fonde opfører billige boliger

Fonden Danske Veteranhjem er finansieret af Forsvarsmini-

steriet og Realdania og etableret i samarbejde med Danske

Soldater og Marineforeninger. Her indgår offentlige myndighe-

der, civilsamfund og en fond, som bidrager med filantropiske

midler, i et samarbejde om at opføre veteranhjem for tidligere

soldater.

Fonden for billige boliger er stiftet med det formål at skabe

fleksible og billige boliger til familier med almindelige indkom-

ster. Fonden er en non-profit organisation, stiftet af fire andre

fonde og en forening: Boligfonden Kuben, KAB-fonden, Koope-

rationens Udviklingsfond, DIS-fonden og Akademisk Arkitekt-

50 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Målgrupper og anvisningsret

En udfordring ved fondsfinansiering af boliger er, at det kræver

en klar afgræsning af formål og målgruppe for det konkrete

boligbyggeri. Fonde har typisk et klart defineret formål eller

en fundats, der beskriver, hvad deres midler kan bruges til.

Derfor kan det være en udfordring at finde en fond, der vil

og kan støtte byggeri af billige boliger generelt, hvis det ikke

ligger inden for deres fundats. Ligeledes er fondsfinansieret

og –administreret byggeri en udfordring for kommunerne i

forhold til at indgå aftaler om anvisning. Aftaler om anvisning

må kun indgås med private aktører i 6 år ad gangen og kan

ikke fornyes. Derfor kræver det enten, at fonden selv admini-

strerer, hvem der skal bebo lejemålene, eller at loven om den

kommunale anvisningsret til privatejet byggeri ændres, således

kommunerne ikke er begrænset af, at de maksimalt må indgå

aftale i op til 6 år.

Risiko for underminering af den almene sektor

Øget brug af fondsfinansiering vil også medføre et tab af den

overordnede regulering af boligmarkedet og velfærdspolitiske

omfordeling, der i dag udmøntes gennem den almene sektor.

Dermed indebærer fondsfinansiering på sigt også en risiko for,

at det private marked underminerer den almene boligsektors

funktion og rolle i det danske velfærdssamfund. Det foreslås

derfor at se fondsfinansiering som et supplement, og ikke en

erstatning til de almene billige boligtilbud. Et supplement, der

kan bidrage til at øge bredden i udbuddet af billige boliger til

udsatte grupper med særlige behov.

MULIGHEDER:

Supplere den almene boligsektor med billige boliger

til målgrupper med særlige behov

Mulighed for at agere mere agilt end den almene

sektor, med et andet råderum til at opføre billige

boliger

Målrettet opførelse af billige boliger til målgrupper

med særlige behov

Udfordringer med den sociale opgave

En anden udfordring ved at lade fonde, eller andre private

aktører, bygge billige boliger er, at det kan være svært for en

privat aktør at varetage den sociale opgave, der ofte er behov

for i sammenhæng med billigt boligbyggeri. Her er der ikke

administrativ struktur til og erfaring med at yde social støtte

til beboere. Den almene sektor har historisk set varetaget

opgaven med at bygge boligområder med plads til alle sam-

fundets borgere. Gennem tæt samarbejde med det offentlige

og andre socialfaglige organisationer har de været med til at

sikre, at socialt udsatte beboere opnår den nødvendige støtte.

Det er en forudsætning, at der tilvejebringes forskellige former

for socialfaglig støtte, for at skabe konstruktive fællesskaber i

socialt belastede områder. En opgave, der bliver større jo flere

socialt udsatte, der samles i samme område. Risikoen for at

skabe dårlige miljøer i boligområder stiger, og det kan være

med til at fastholde beboerne i negative udviklingsmønstre

Derfor er det en nødvendighed, at der ved fondsfinansiering

af billige boliger indgås et partnerskab med det offentlige eller

socialfaglige organisationer, der har erfaring med at varetage

boligsocialstøtte til de forskellige målgrupper. Det er særligt

vigtigt i de tilfælde, hvor boligbyggeri målrettet opføres til

beboere med særlige behov. Her bør det overvejes, hvordan

der sikres en blandet beboersammensætning og konstruktive

fællesskaber.

UDFORDRINGER:

Forskubbelse af sociale problemer til markedet/

private aktører

Manglende administrativ struktur for og erfaring

med social støtte

Risiko for gruppering af personer med samme sociale

udfordringer med dårligt miljø til følge

Aftaler om kommunal anvisningsret til privatejet

byggeri må maksimalt vare i 6 år – det kræver poten-

tielt lovændring

Underminering af den almene boligsektors funktion

og rolle i det danske velfærdssamfund

56 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd (2008) ”Notat om metoder

på hjemløseområdet – indsatstyper og indsatsmodel-ler” af Lars Benjamin-

sen

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 51

CASE

VETERANHJEMSFONDEN, DANMARK

Fonden Danske Veteranhjem er finansieret af Forsvarsministeriet og Realdania og har til formål at opføre

Veteranhjem rundt om i Danmark i samarbejde med Danske Soldater og Marineforeninger . Det er et eksempel

på katalytisk filantropi, hvor en fond engagerer sig i civilsamfundet i samarbejde med en offentlig institution,

her Forsvarsministeriet . Samarbejdet er blevet etableret i kølvandet på den veteranpolitik, som Folketinget

vedtog i forbindelse med Forsvarsforliget i 2009 .

I dag er der etableret tre veteranhjem i bygninger uden for Forsvarets områder i Aalborg, Fredericia og

Frederiksberg . For hvert af veteranhjemmene er der etableret lokale foreninger, der varetager hjemmene og

bygningens daglige drift . Fundamentet for foreningerne er frivillige med tilknytning til soldater- eller marine-

foreninger samt andre med interesse for sagen . De mange frivillige sikrer som udgangspunkt, at veteranhjem-

mene er et åbent tilbud døgnet rundt .

Hjemmene fungerer som uformelle væresteder for veteraner, der har været udsendt i tjeneste for Danmark .

Der tilbydes socialt samvær, praktisk hjælp og vejledning . Samtidig fungerer de som kortvarige aflastnings-

hjem for såvel veteraner som pårørende .

Kilde: Realdania (2010) ”Tre danske veteranhjem på vej”. Se link: http://bit.ly/1LlVfGb

Idé 2B:

Anvend sociale obligationer

Sociale obligationer er et nyt og – især i dansk sammenhæng –

uprøvet fænomen inden for det socialpolitiske område. Grund-

tanken er at lade privat kapital finansiere løsninger af sociale

problemer. Det er en alternativ finansieringsmodel, som det

foreslås at afprøve som pilotprojekt i forhold til billige boliger.

Grundtanken er, at en offentlig myndighed indgår aftale med

en privat investor, der forpligter sig til at opføre billige boliger

og yde social støtte med det formål at forbedre en konkret

(udsat) målgruppes livssituation. Hvis den private investor

løser den boligsociale opgave med succes, modtager vedkom-

mende penge fra det offentlige, der svarer til en andel af den

besparelse, det offentlige har opnået ved, at den pågældende

målgruppe har fået egen bolig.

Projekter, der er finansieret af sociale obligationer, har mulig-

hed for at tiltrække private investorer til at finansiere tidlige

og forebyggende indsatser på komplekse og dyre sociale

problemstillinger. Dertil giver det mulighed for, at nye tjene-

ster bliver afprøvet, uden det offentlige skal betale, hvis de

ikke fungerer. På den måde flyttes risikoen ved finansieringen

over på private investorer, som til gengæld modtager afkast

på sin investering i tilfælde af, at opgaven løses med succes.

På den måde giver sociale obligationer også incitament til, at

velfærdsydelser tilpasses med større vægt på forebyggelse.

Samtidig øges fleksibilitet for dem, der leverer ydelserne, i

forhold til at tilpasse og ændre disse med afsæt i erfaringerne

og data, som indsamles undervejs i projektforløbet.

Britiske erfaringer med sociale obligationer

I Danmark er konceptet med sociale obligationer som nævnt

nyt og uprøvet, og et pilot projekt skal derfor iværksæt-

tes med stor varsomhed. Det bør trække på erfaringer fra

andre lande, som har afprøvet konceptet - og med øje for

de forhold, der er særlige i Danmark. Et eksempel på brug af

sociale obligationer er fra England. Her har man afprøvet et

koncept, hvor indsatser overfor borger, der har afsonet en

kort fængselsstraf, er finansieret af sociale obligationer. I en

aftale godkendt af de offentlige myndigheder har en privat

investor forpligtet sig til at reducere antallet af tilbagefald

gennem målrettede sociale indsatser. I dag er tilbagefaldet

på 60 procent, men lykkedes det investoren at mindske dette

tal, opnår vedkommende et afkast på investeringen i de

sociale indsatser. Dette afkast svarer til en procentvis andel

af besparelserne, som det offentlige opnår ved ikke at have

personerne i fængselsforvaring igen.

52 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Afgrænsede målgrupper og målsætninger

En af forudsætningerne for den privat-offentlige aftale om

sociale obligationer er, at der udarbejdes en klar definition af

målgruppen og målsætninger, herunder nogle målbare resul-

tater og tidsrammen for resultaterne, så det offentlige præcist

kan beregne, hvad der reelt set er sparet ved projektet.

Et muligt scenarie er en målgruppe af unge uddannelses-

parate mellem 20-30 år, der modtager den lave ungeydelse,

mangler 10. klasse og ikke har et sted at bo. Hvis en privat

investor opfører byggeri med lejligheder til en billig leje, og

samtidig forpligter sig til at 85 procent af de unge beboere

bliver selvforsørgende, kan det offentlige tilbagebetale inve-

storen en høj andel af det, der er sparet, ved at de unge ikke

længere modtager offentlig ydelse. Hvor meget, der tilbage-

betales, beror på en nogenlunde præcis beregning af, hvor

mange der generelt set bliver selvforsørgende, eksempelvis.

50 procent. Ved at opnå, at fx. 35 procent flere bliver selvfor-

sørgende, vil investoren få tilbagebetalt fx. 70 procent af den

besparelse, som den offentlige myndighed har opnået ved

ikke at skulle udbetale kontanthjælp mm. Det er investorens

afkast af investeringen.

er der behov for, at silotænkningen afløses af en helhedsorien-

teret tilgang og et samfundsøkonomisk beregningsgrundlag.

Selv med en nuanceret samfundsøkonomisk beregningsmodel

vil det være vanskeligt at fastslå værdien er en social indsats,

og brugen af sociale obligationer vil derfor som udgangspunkt

altid være behæftet med store usikkerheder og risici.

På samme måde som med fondsfinansiering, så er der også

udfordringer knyttet til sociale obligationer, fordi nogle af

samfundets mest udsatte grupper henvises til det private

marked. De private aktører forpligter sig meget mere til at løse

den sociale opgave med succes gennem de sociale obligatio-

ner, men deres kompetencer og procedurer bør kvalificeres

og løbende kontrolleres, så der ikke sker en uhensigtsmæssig

udvikling eller svigt på det sociale område. I sidste ende er det

det finansielle afkast, de private aktører motiveres af. Ligeledes

foreslås det at se boligsociale løsninger, finansieret af sociale

obligationer, som et supplement og ikke en erstatning til de

almene billige boligtilbud. Det skal sikre, at det ikke er med til

at underminere den almene boligsektors rolle og funktion i det

danske velfærdssamfund.

Sociale obligationer betalt i kompetenceydelser

Et andet format for de sociale obligationer er gratis kompeten-

ceydelse – eksempelvis i form af bygherrerådgivning, social

hjælp eller lign. – som virksomheder stiller til rådighed som en

del af deres CSR-strategi. Et oplagt scenarie er en byggefaglig

virksomhed med interesse i at engagere sig i opførelse af byg-

geri, der har et socialt ansvarlighedsperspektiv. Her vil der ikke

være tale om, at virksomheden skal tilbagebetales en andel

af den offentlige besparelse, som i den økonomiske udgave. I

stedet handler det om, at virksomheden stiller kompetencer til

rådighed – gratis. Et eksempel på denne type af CSR-motive-

rede kompetenceydelser findes i den Sociale Kapitalfond. Her

stiller partnere som KPMG og Accenture professionel arbejds-

kraft, specialistviden og kernekompetencer inden for en række

centrale rådgivningsområder til rådighed, med henblik på at

styrke indsatsen for sociale virksomheder og muligheder for

udsatte grupper i Danmark.

MULIGHEDER:

Samarbejde med private investorer udvider mu-

ligheden for at udbyde billige boliger til særlige

målgrupper

Private investorer forpligtiger sig både til at sikre

billige boliger og socialfaglige mål gennem obliga-

tioner

Styrkelse af forebyggende indsatser på sociale pro-

blemer

Fleksibel afprøvning og tilpasning af sociale indsat-

ser, så de er mest effektfulde

Sociale obligationer som CSR-strategi, med gratis

kompetenceydelser

UDFORDRINGER:

Silotænkning i det offentlige udfordrer det sam-

fundsøkonomiske beregningsgrundlag, som sociale

obligationer hviler på

Vanskeligt at lave præcise beregninger af værdien af

sociale indsatser

Risiko for uhensigtsmæssige løsninger, når sociale

opgaver underlægges markedslogik

Underminering af den almene boligsektors funktion

og rolle i det danske velfærdssamfund

Silotænkning står i vejen

En grundlæggende udfordring ved sociale obligationer er

manglen på helhedstænkning i bolig- og socialområdet. For

at beregne den reelle besparelse og langsigtede effekt af en

boligsocial indsats, som angiver andelen, den private investor

skal have del i, er der behov for at tænke tværsektorielt, så alle

indirekte besparelser og/eller merudgifter inddrages i regne-

stykket. Som beskrevet i det samfundsøkonomiske kapitel, så

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 53

54 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

3 . PLANLÆGNING

Udviklingen, som de større danske byer oplever med øget ef-

terspørgsel på boliger og stigende grundpriser, stiller nye krav

til planlægningen af byen, hvis der fortsat skal være boliger, der

er til at betale – også for de, der er på overførselsindkomster.

Kommunerne har forskellige redskaber til at styre byens udvik-

ling. Med kommuneplanstrategi, kommuneplan og lokalpla-

ner kan de sætte retningen og rammerne for udviklingen af

byerne. Kommunerne samarbejder med de almene boligorga-

nisationer om at planlægge, udbygge og renovere de almene

boliger i byerne og omkring anvisningen til de almene boliger,

der bliver ledige. Derudover har kommunerne dialog med

private boligudviklere og kan – inden for gældende lovgivning

og kommunalfuldmagtens rammer – stille krav til og påvirke

udviklingen af det private boligmarked.

havde råd til at betale. Trods stor politisk vilje og vælgeropbak-

ning løb projektet ind i store udfordringer, da krisen startede

i 2008. Billig bolig-konceptet, der udgjorde fundamentet for

Ritt Bjerregaards projekt, tog afsæt i et stort researcharbejde

og bestod af et finansierings-, teknik-, og drift koncept. Som

beskrevet i finansieringskapitlet, så var den primære grund til,

at projektet kulsejlede, at det finansielle princip om krydssub-

sidiering forudsatte højkonjunktur. Da finanskrisen startede,

forsvandt finansieringsgrundlaget, og projektet gik i stå.

Behov for nye løsninger

Eksemplet viser, at det, trods politisk vilje og eksisterende plan-

værktøjer, er svært for de store bykommuner, og i særdeleshed

København, at sikre adgang til billige boliger – også når det

drejer sig om boliger til en husleje på 5.000 kr. om måneden.

I dette afsnit udfoldes idéer til, hvordan kommuner i samarbej-

de med almene boligorganisationer og private boligudviklere

kan bidrage til udbuddet af billige boliger:

– Idé 3A:

Bevar planlovsændringen fra 2014 og muliggør

krav om billige almene boliger

– Idé 3B:

Udnyt udviklingsarealer midlertidigt

– Idé 3C:

Opfør billige boliger i udkanten af storbyerne

– Idé 3D:

Omdan tomme erhvervsbyggerier

– Idé 3E:

Fortæt byen med om- og tilbygninger

Mangfoldighed og boliger til alle

Politisk er der bred opbakning til at skabe byer med plads til

alle. Københavns Kommune har i både planstrategi, kommu-

neplan og den såkaldte Hovedaftale med de almene boligor-

ganisationer stort politisk fokus på at sikre mangfoldighed og

sammenhængskraft i hele byen. ”Det er derfor vigtigt at sørge

for, at der er forskellige boliger til forskellige priser i alle bydele,

så hele byen vedbliver at være for alle”, lyder det i Københavns

kommuneplanstrategi 2014

. Samme gør sig gældende for

Aarhus, som også i stigende grad oplever problemer med

boligmangel. Aarhus har første gang siden 1980’erne indført

en boligpolitik med det formål – dikteret af befolkningstilvæk-

sten i byen – at sikre et varieret udbud af boliger, der følger

efterspørgslen, og samtidig sikrer velfungerende lokalsamfund

uden social slagside – med den rette blanding af ejer- og

lejeboliger

Politisk pres for billige boliger

Det er ikke noget nyt, at der er behov for billige(re) boliger i

hovedstaden og de øvrige store byer. I 2006, da Ritt Bjerrega-

ard blev valgt som overborgmester i Københavns Kommune,

var det med et løfte om på 5 år at bygge 5000 nye boliger til

under 5000 kr. om måneden. Der skulle være boliger i hoved-

staden, som også sygeplejersker, politibetjente og skolelærere

”København skal have mangfoldige

boligområder med blandede boligfor-

mer, så alle grupper oplever at høre til

i København. Der skal bygges nye og

forskellige almene boliger over hele

København, og de almene boliger skal

spille en central rolle i udviklingen af

nye boligtyper”.

Hovedaftale mellem Københavns Kommune og

BL’s 1. kreds 2015-2018

57 Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kommune

Kommuneplan 2015”

58 Jyllands-Posten (2015) ”Aarhus skal have en boligpolitik”.

Se link: http://bit.ly/1P8S8X4

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 55

Idé 3A:

Bevar planlovsændringen fra 2014 og

muliggør krav om billige almene boliger

I 2014 blev der vedtaget en ændring i Planloven, der giver

kommunerne mulighed for at stille krav om, at hver fjerde bo-

lig skal være en almen bolig i nye byområder, der endnu ikke

udlagt til boligformål. Samtidig blev loven om almene boliger

ændret, så kommunerne med stor befolkningsvækst har mu-

lighed for at yde grundkøbslån til almene boligorganisationer

for at sikre en alsidig boligmasse i områder, der er omfattet af

lokalplan til boligformål, og hvor de samlede grundudgifter

ikke muliggør byggeri inden for maksimumsbeløbet.

Ekstra krav om billige boliger i nye

udviklingsområder

Selvom planlovsændringen i 2014 giver kommunerne mu-

lighed for at øremærke 25 procent af nye udviklingsarealer til

almene boliger, stiller det dog ingen garantier for, at boligerne

har en billig husleje. Nye almene boliger, der opføres på dyre

grunde, er langt fra billige, så set i forhold til at sikre billige

boliger til under 3.000 kr. om måneden er kravet om almene

boliger ikke nok. Af samme grund har Københavns Kommune

indgået en aftale med de almene boligorganisationer i hoved-

stadsområdet om, at 10 procent af de almene boliger i de nye

områder skal være billige, dvs. til en husleje på højest 3.200 kr.

om måneden. Det foreslås, at planlovsændringen bibeholdes,

og at frivillige aftaler, som den Københavns Kommune har

lavet med de almene boligorganisationer, bredes ud til øvrige

bykommuner, hvor det er relevant.

Bevarelse af planlovsændringen

I september 2015 har et politisk flertal i Folketinget stillet

forslag om at rulle lovændringerne tilbage. Flere kommuner

har reageret på forslaget om tilbagerulningen, da lovæn-

dringerne fra 2014 er med til at sikre, at der opføres almene

lejemål i de store byers nye udviklingsområder. Det kan sikre

en spredning i, hvor de billige boliger ligger, og dermed skabe

mere mangfoldige bydele med varieret befolkningssammen-

sætninger. Det er vigtigt for byens sammenhængskræft. I en

by som København, der i forvejen har en relativt lille andel af

almene boliger, vil det eksempelvis sikre, at de billige boliger

ikke primært ligger i områder som København Nordvest og

Amager, som det i dag er tilfældet. Siden loven blev vedtaget

og trådte i kraft, har Københavns Kommune brugt kravet om

almene boliger i seks konkrete områder, og i alt 1.354 almene

boliger står til at blive opført i de nye byområder. Kommunen

har planer om at bruge kravet på i alt 3.600 boliger, men rulles

loven tilbage, vil dette mål - blandt andre - ikke kunne realise-

res. Derfor foreslås det her, at planlovsændringen bevares, så

kommunerne fortsat har et redskab til at påvirke udviklingen i

nye byområder - og så der ikke kun bliver bygget boliger til

højindkomstgrupper.

Finansiering af grundkøb

Udfordring ved at stille krav om nye billige boliger er at finde

finansieringen. Almene boligorganisationer kan have svært

ved at bygge billigt på grund af de høje grundpriser i de

store byer, så her er det afgørende, at kommunen kan yde lån

med særlige afdragsvilkår til grundkøb, og det kræver penge

i kommunekassen. Det er blandt andet det, der tilgodeses

med de nye muligheder for at yde lån i København, Århus,

Ålborg, Odense og Frederiksberg kommuner, der fulgte med

planlovsændringen. Lån kan ydes inden for en samlet ramme

på 500 mio. kr. over 10 år i de fem kommuner og påvirker ikke

huslejen.

Faldende incitament til investeringer i byen

Hvis attraktive byområder underlægges krav om billigt alment

byggeri, kan det være svært at finde private bygherrer, der vil

investere i byens udvikling. Det vil måske kunne ske i højere

omfang, hvis kommunen investerer i områdets fælles faci-

liteter, som samlet kan gøre området mere attraktivt. Men

generelt kan det være en udfordring at finde private investorer,

der vil udvikle en grund i forhold til almennyttige mål. Risikoen

er, at de holder sig væk, og investeringerne i byen mindskes.

56 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

For de private investorer er det ofte et spørgsmål om, hvem

der skal betale differencen i afkastet mellem dyre ejerlejlighe-

der og billige boliger – set med investorøjne mister de en stor

værdi. Dog kan der argumenteres for, at så længe området ikke

er lokalplanlagt, eller der ikke er udstukket byggetilladelser,

er grundejere ikke stillet nogle garantier for, hvad grunden

kan bruges til, og hvilke krav der pålægges. Værditabet opstår

udelukkende på baggrund af forudsigelser baseret på nutidige

omstændigheder, der med skærpede krav vil ændre sig. En

mulig måde at udligne differencen i værdien af ejerboliger og

billige boliger er ved såkaldt krydssubsidiering. Det var denne

finansieringstanke, der lå bag Ritt Bjerregaards billige-boliger

koncept, hvor dyre lejligheder finansierer de billige.

Idé 3B:

Udnyt udviklingsarealer midlertidigt

I København og de øvrige store byer i Danmark ligger udvik-

lingsområder, blandt andet tidligere industriarealer, ubenyt-

tede hen i mange år, før de planlægges og udvikles. En idé er

derfor at undersøge, hvordan de store ubebyggede grunde,

der venter på at blive modne til udvikling, kan udnyttes midler-

tidigt til billige boliger.

Flytbare boliger

Midlertidighed er et begreb, der kan bruges i flere sammen-

hænge. Man kan tale om en midlertidig bolig, en midlertidig

tilladelse og en midlertidig lejekontrakt. Det er vigtigt at være

præcis på, hvad der er midlertidigt, og hvad der er permanent.

I forhold til at udnytte udviklingsarealerne i de store byer

foreslås det at arbejde med midlertidige tilladelser til opførelse

af flytbare boliger - og ikke med midlertidige boliger. At lave

midlertidige boliger giver måske en umiddelbar løsning på

billig-bolig problematikken, men i det øjeblik boligen bliver

fjernet, vil kommunen stå med et krav om at finde en erstat-

ningsbolig. Boliger, der opføres på udviklingsgrunde, skal

derfor ikke være midlertidige, men flytbare - dvs. bygget med

midlertidig tilladelse. På den måde kan udviklingsgrunden ud-

nyttes midlertidigt, indtil de skal bebygges, og boligerne kan

derefter flyttes til et nyt udviklingsområde. Byggekonceptet for

den flytbare bolig behandles i næste kapitel om byggeriet.

MULIGHEDER:

Kommunerne i de store byer kan med lovændring i

2014 stille krav om 25 procent almene boliger i nye

byområder – denne lovændring skal bevares

Kommuner kan stille større krav til billige lejemål i

særaftaler med almene boligorganisationer

Kommunerne kan yde almene boligorganisationer

lån til grundkøb, så de kan opføre almene boliger i

attraktive områder

Sikrer spredning af billige boliger i hele byen

UDFORDRINGER:

Krav om alment og billigt byggeri kan bremse inve-

steringer og gøre det svært at udvikle byen

Risiko for mangel på incitament blandt private byg-

herrer og investorer til at bygge nyt i nye byområder

Kommunerne har begrænsede midler til at støtte

opførelse af billige boliger

Kræver planlovsændringer

I London har den sociale ungdomsorganisation YMCA opført

flytbare boliger på grunde, der står til udvikling, og hvor der

endnu ikke er givet tilladelse til boligbyggeri (se case). Mid-

lertidig udlejning af byens udviklingsarealer har da også flere

fordele. Det giver grundejerne en indtægt, mens de arbejder

på afklaring, tilladelser og finansiering til nybyggeri. Grundene

aktiveres og modnes og bliver langsomt integreret i den eksi-

sterende by, mens de venter på permanent bebyggelse. Det

skaber fortætning i byen nu og her og kan bidrage til udbud-

det af boliger med en lav husleje, fordi udgifterne til grund-

skyld reduceres med de midlertidige lejeaftaler. Udfordringen

er dog, at Planloven ikke opererer med begrebet midlertidig-

hed. Det betyder, at der i kommunernes perspektivområder,

hvor det vil være oplagt at placere flytbare boliger, fordi de

først bebygges om 10 år eller mere, er et plangrundlag, der

ikke tillader midlertidig udnyttelse af grunden. Idéen kræver

derfor planlovsændringer.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 57

Udfordringer med Boligreguleringsloven

og Lejeloven

Herudover er der den udfordring ved at bygge midlertidigt i

en by som København, at man faktisk ikke må fjerne husene

igen. Ifølge Boligreguleringsloven må man ikke nedlægge en

bolig uden kommunalbestyrelsens accept, og i København vil

kommunalpolitikerne ifølge kommunens nuværende retnings-

linjer kræve, at der bliver opført erstatningsboliger. Det kræver

derfor, at der ændres ved reglerne, så der kan arbejdes med

et koncept om flytbare boliger, hvor lejemålet ikke betragtes

som nedlagt, men snarere forflyttet, når det får ny adresse. Det

skal sikre, at husene både kan fjernes fra grunden og flyttes til

en anden, og at kravet om erstatningspligt dermed ikke bliver

aktuelt. Der er dog også udfordringer i Lejeloven, som sikrer

lejernes rettigheder. Det kan være juridisk vanskeligt at lave

lejekontrakter til boliger, der pludselige skal flyttes, og samtidig

er det en udfordring at udforme midlertidige lejekontrakter,

medmindre der er tale om fremleje eller ungdomsboliger. Det

bør vurderes, hvilke løsninger der er de mest hensigtsmæssige

– om lejekontrakten af flytbare boliger skal udformes så den er

tidsbegrænset, eller om det er muligt at udforme lejekontrak-

ter med et vilkår om, at beboeren ikke kan modsætte sig, når

boligen flyttes til ny grund. Uanset hvad vil det kræve ændrin-

ger eller tilpasning af regler i Lejeloven.

Den midlertidige karakter er også en udfordring for almene

boligorganisationer, da løbetiden for lån i den almene sektor er

på 30-50 år, og huslejen er omkostningsbestemt. Det betyder,

at det kan være svært at låne til at opføre boliger, som ikke

er permanent placeret, og at der i huslejen skal medregnes

udgifter til flytning af boligerne. Det vil kræve en særlov for de

almene boligselskaber, der giver dem mulighed for at optage

lån på andre vilkår til finansiering af flytbare boliger, som op-

føres på midlertidige grunde. Der foreligger et potentiale i at

lade almene boligorganisationer opføre flytbare boliger under

forudsætning af, at de integrerer omkostninger til flytning i

huslejen og tilbyder boligerne som permanente, men flytbare

boliger.

Risiko for ghettodannelse

Ved udnyttelse af udviklingsarealer er det også vigtigt at sikre

en blandet beboersammensætning. Et tætbebygget areal med

billige, flytbare boliger kan være svært at gøre attraktivt for

de, der har andre valgmuligheder. Der er risiko for at skabe en

enklave med mange socialt udsatte. Konceptet synes derfor

mest velegnet til at bygge ungdomsboliger til studerende, der

i forvejen har karakter af at være midlertidigt bosat, og som

gerne vil bo i mindre og billigere lejemål, imens de er under

uddannelse. Der kan arbejdes med en løsning, hvor de flytbare

boliger opføres som ungdomsboliger og almindelige boliger

for andre beboergrupper for at sikre en afbalanceret sammen-

sætning mellem de mere ressourcesvage og ressourcestærke

beboere.

Midlertidighed har svære vilkår

Der er også andre udfordringer ved midlertidig udlejning af

grunde. Selvom boligerne er flytbare og skal stå midlertidigt

et sted, er der stadig behov for infrastruktur, tilslutning til vand,

el, kloak, afhentning af husholdningsaffald mm. Det kan være

svært – og dyrt – på en grund og i et område, der ikke er ud-

viklet til boligbyggeri. Dog er der i de store byer forholdsmæs-

sigt gode infrastrukturelle forhold mange steder. Løsninger

til at håndtere eksempelvis varme og skrald kan med fordel

håndteres lokalt, for at undgå at boligerne kobles op på det

permanente system, hvormed den midlertidige karakter af

omdannelse til boliger understreges. Det kan være med til at

sikre, at de flytbare boliger ikke ’gror fast’, som mange eksper-

ter fremhæver, at der kan være en tendens til. I praksis kan det

tilmed være meget svært – og dyrt – at flytte boliger. Begge

dele kan give udfordringer i forhold til at indgå lejeaftaler med

private grundejere, hvis boligerne ikke reelt er flytbare. Idéen

forudsætter derfor, at der udvikles billige standardløsninger

for indretning, installationer og forsyning, så boligerne faktisk

kan afkobles og flyttes (jf. idé om flytbare boliger under næste

kapitel om byggeriet).

58 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

MULIGHEDER:

Midlertidige lejekontrakter giver lavere grundskyld og lavere husleje

Økonomisk afkast for grundejeren på ubebyggede grunde

Fortætning og liv i den eksisterende by

God mulighed for studerende, der er midlertidigt bosat

UDFORDRINGER:

Kræver ændring af Planloven

Kræver ændring af Boligreguleringsloven samt Lejeloven

Udgifter til byggemodning, infrastruktur, tilslutning, flytning mm .

Der skal findes ny grund ved flytning

Almene boligorganisationer må/kan ikke opføre midlertidige boliger, da

løbetiden for lånene ofte forløber på 30-50 år . Tilsikre at der er tale om reelt

flytbare boliger

Risiko for stigmatiserede enklaver af dårlige billige boliger

CASE

YMCA: FLYTBARE MODULBYGGERI PÅ MIDLERTIDIGE GRUNDE, LONDON

YMCA i London har udviklet et koncept for billige boliger ved at gøre dem præfabrikeret og flytbare . Med

bebyggelser, der kan flyttes, bliver der muligheder for at bygge på grunde, der ellers ikke ville være tilgænge-

lige . Der er i London mange grunde, som kan bebygges, men de ligger hen, fordi ejeren afventer mulighed for

at få en permanent bebyggelse, som vil kunne indbringe mere end en mindre tæt bebyggelse . YMCA vil leje

sådanne grunde, og grundejeren vil i ’ventetiden’ få en indtægt for grunden, som han ellers ikke ville have .

YMCA anvender flytbare præfabrikerede moduler . De er bygget i en kvalitet, så de kan holde i 60 år . YMCA har

en finansieringsmodel, som indebærer, at investeringen er tilbagebetalt efter 10 år, når det er på lejet grund .

Der er derfor et stort økonomisk råderum til at dække udgifterne til flytning og genetablering af bebyggelsen

et andet sted .

Boligen er beregnet til personer, der er på vej til noget andet i deres bolig-karrierer . De regner med, at bebo-

ere højst vil bo i den i 4-5 år . De har derfor fået dispensation fra byggelovens krav om mindste areal på 37 kvm

til en bolig . Dertil vægter de en blandet beboersammensætning højt, for at undgå stigmatisering og ghetto-

dannelser .

Kilde: SBi – Statens Byggeforskningsinstitut (2014) ”Ungdomsboliger i lille størrelse”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 59

Idé 3C:

Omdan tomme erhvervsbyggerier

Rundt om i byerne står erhvervslejemål ledige i kortere og

længere tid – det er uudnyttede kvadratmeter, der kan trans-

formeres til billige boliger og sikre en optimal udnyttelse af

de kvadratmeter, der er til rådighed i byerne. Det kan være en

både økonomisk og miljømæssigt god løsning sammenlignet

med nybyggeri.

øjeblik ejeren finder en lejer eller går i gang med renovering,

skal der være mulighed for at opsige kommunens midlertidige

lejekontrakt. Det kræver dog dispensation fra reglerne omkring

midlertidig leje, der forpligter kommunen til at stille erstat-

ningsboliger til rådighed til beboere, som beskrevet i forrige

idé. Dertil vil der være udfordringer i forhold til at udforme

midlertidige lejekontrakter, hvilket kræver en justering eller

dispensation fra Lejeloven.

Lokale løsninger fremmer midlertidighed

Tilmed kræver midlertidig omdannelse af erhvervslejemål til

boliger, at der kan dispenseres for mange af de tilslutnings-

afgifter, der normalt pålægges boligbebyggelse – herunder

tilslutning til varme, skraldehåndtering m.m. Ved at dispensere

for dette holdes udgifterne til omdannelse dels nede, men

dertil sikrer det, at midlertidigheden forstærkes. I stedet skal

der installeres lokale løsninger såsom varmepumpe og egen

skraldehåndtering. Det er et generelt problem for midlertidig

anvendelse af steder, at det ofte risikerer at blive til permanen-

te løsninger. Derfor er der også mange erhvervslejemål, der

står tomme i dag – hvis de først er omdannet til permanente

boliger hænger udlejere på det, hvorfor der generelt er meget

lille velvilje til det. Med midlertidige infrastrukturelle løsninger,

eksempelvis i form af lokal varmehåndtering, så kobles boli-

gerne ikke op på det permanente system, og den midlertidige

karakter af omdannelse til boliger understreges. Det har en

potentiel positiv effekt på udlejer, men forudsætter en dispen-

sation fra eksisterende lovgivning.

Kortlægning af ledige erhvervsbyggerier

Det foreslås at lave en systematisk kortlægning af ledige

erhvervsbyggerier i de store byer og undersøge hvilke, der

har potentiale for omdannelse i forhold til ejerens planer med

bygningen, bygningens karakter og potentialer i forhold til

boligformål, økonomi i en eventuel omdannelse, samspil med

den omkringliggende by m.v.

Omdannelse til midlertidige boliger

Som en del af sådan en undersøgelse kan der foretages en

screening af potentialerne for midlertidig eller permanent

indretning og udlejning af boliger i erhvervsbyggerier, der står

tomme – enten fordi de afventer renovering eller udlejning.

Denne idé er formentlig mest realistisk – både økonomisk

og kvalitetsmæssigt – at gennemføre i større byggerier med

sammenhængende lejemål og stor rumhøjde, hvor der kan

indsættes masseproducerede modul-løsninger. Omdannelse af

erhverv til boliger kræver en grundig beregning af udgifterne

ved nyindretning af boliger – og evt. reetablering af erhverv

– for at vurdere, og om det er muligt at sikre en billig husleje.

Derudover er det vigtigt, at der kommer boliger til forskellige

beboergrupper, så der sikres en balanceret beboersammen-

sætning. Det har huslejen blandt andet en væsentlig indfly-

delse på.

Omdannelse til permanente boliger

I de tilfælde, hvor der er mulighed for en mere permanent

konvertering af erhvervslejemål til boligformål, foreslås det, at

de almene boligorganisationer står for omdannelse og drift.

Det skal sikre, at de gamle erhvervsbygninger ikke udeluk-

kende omdannes til luksuslejligheder, men også får lejemål til

en billig leje. En mulig løsning ville også være at lave blandede

ejerformer, når erhvervslejemålet omdannes, så der opføres

dyrere ejerboliger, der kan bidrage til at finansiere billigere

almene boliger i samme bygning. Dette vil ligeledes bidrage til

en blandet beboersammensætning med ressourcestærke og –

svage beboere. For at muliggøre ombygning til billige boliger,

kræver det, at de almene boligorganisationer kan købe en

erhvervsbygning (eller dele af den) til en god pris. Økonomisk

vil det typisk være ældre kontorejendomme, der tidligere har

haft boligstatus, der kan være rentable at ombygge.

Nye regler om midlertidig overtagelse

Midlertidig udnyttelse af erhvervsejendomme kan endvidere

fremmes med en ny lov, inspireret af den tidligere Hollandske

Squatter-lov: eksempelvis en lov om, at ledige erhvervsbyg-

gerier skal overgå til midlertidig leje til kommunen, hvis de

har stået ledige i mere end 6 måneder, med henblik på mere

optimal udnyttelse af byens kvadratmeter. Det vil give kom-

munen adgang til at indrette billige boliger midlertidigt (se

idé om samlesæts-boliger i næste kapitel om byggeriet). I det

60 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Høje boligstandarder og krav

besværliggør omdannelse

Der er både økonomiske, arkitektoniske, byggetekniske og

planlægningsmæssige udfordringer ved at transformere

erhvervsbygninger til boliger. Bygningsreglementet stiller helt

andre krav til boliger end til erhvervslejemål, og det kan være

dyrt og svært byggeteknisk og arkitektonisk at nyindrette en

eksisterende erhvervsbygning til boliger med vinduer, toilet,

bad og køkken i alle boenheder. Standarder og krav til bolig-

byggeri kan i sidste ende gøre omdannelsen omkostningsfyldt

og huslejen for høj. Selv hvis en omdannelse kan betale sig

økonomisk, er det ejeren af bygningen, der beslutter, hvad den

skal bruges til. Det kræver et økonomisk incitament eller andre

argumenter over for ejeren, hvis bygningen skal sælges til en

almen boligorganisation eller midlertidigt omdannes og udle-

jes til boliger. Endelig kan der være barrierer i lokalplaner eller

kommuneplan for at omdanne erhvervsbygninger til boliger,

og en evt. omdannelsesproces kræver enten ændringer eller

dispensationer.

MULIGHEDER:

Mange ledige erhvervsejendomme

Billigere at bygge om end at bygge nyt

Midlertidig leje af tomme lejemål, der afventer reno-

vering

Mulighed for blandede ejerformer, med dyrere leje-

mål, der bidrager til finansieringen af de billigere

UDFORDRINGER:

Standarder og krav ved omdannelse fra erhverv til

bolig

Risiko for mange omkostninger ved ombygning

Lokalplaner og kommuneplaner som ikke understøt-

ter omdannelse af erhverv til bolig

Regler vedr. midlertidig leje – kommunal forpligti-

gelse til erstatningsbolig

Kræver ændringer i lovgivningen vedr. lejekontrakter

og tilslutning til den kommunale forsyningsinfra-

struktur

CASE

LOVLIGT AT BESÆTTE HUSE, HOLLAND

På grund af massiv boligmangel i Holland i 1960’erne indførte den hollandske regering en lov, der tillod

personer at besætte tomme bygninger . Mange bygninger stod tomme på daværende tidspunkt, fordi ejerne

spekulerede i dem med håb om at markedspriserne ville stige . Samtidig undlod de at renovere dem, med

forhåbninger om at få tilladelse til at rive bygningen ned . Loven gjorde besættelse muligt ved at give besæt-

tere retten over de tomme bygninger, der blev besat . Det blev gjort med reference til den private ejendoms-

ret, hvor en lejer har retten over sin ejendom, som vedkommende ikke kan fratages – det samme gjorde sig

gældende for besættere i tomme lejemål . Det betød, at bygningsejere kun kunne få besættere ud af deres

bygninger ved at trække dem i retten . I 2010 blev loven ophævet, bl .a . fordi den har skabt mange problemer

gennem tidens løb og op igennem 80’erne udviklede sig i en mere anarkistisk og voldelig retning .

Kilde: Wikipedia (2014) “Dutch squatting ban”. Se link:

http://bit .ly/1KZViY3

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 61

Idé 3D:

Fortæt byen med om- og tilbygninger

På samme måde som transformation af erhvervsbyggeri kan op-

timere udnyttelse af eksisterende bygninger i byen, kan byerne

fortættes ved at udnytte ubenyttede kvadratmeter i og på de

eksisterende boligbyggerier – fra kælder til loft, ude som inde.

Ombygning og tilbygning

Det foreslås at

ombygge

eksempelvis loft- eller butiksarealer til

billige boliger og lave

tilbygninger

i baggårde og på mure og

gavle. På den måde fortættes byen, kvadratmeterne udnyttes

optimalt og billige boliger kan integreres i den eksisterende

bygningsmasse – som alternativ eller supplement til billige

boliger opført på billigere grunde i udkanten af byerne, hvor

grundpriserne er billigere.

Idéen er ukonventionel og rummer naturligvis en række ud-

fordringer, eksempelvis kræver det, at kvaliteten af den enkelte

bolig sikres. Omdannelsesarbejdet kræver derfor omhyggelige

kvalitative vurderinger af, om et ledigt areal er velegnet til bolig

eller ej. Alligevel besidder løsningen et potentiale for at blive

attraktiv, også for unge studerende, der gene vil bo centralt

og sætter pris på unikke arkitektoniske løsninger og materiale-

valg

. I London har en lokal arkitekt udviklet små boligkapsler

– såkaldte Sleeping Pods – der kan fastgøres til bygningers

vægge og give hjemløse et midlertidigt sted at bo. Selvom

kapslerne er meget små og midlertidige af karakter - og derfor

hverken en langsigtet eller værdig boform - så vidner sådan en

arkitektonisk løsning om værdien af at tænke i nye typologier,

der effektivt kan være med til at fortætte den eksisterende by.

En anden udfordring ved at fortætte byen er, at om- og

tilbygninger i eksisterende bebyggelse ofte er en omfattende

proces med lokalplanændringer og nabohøringer. Det kan føre

til langvarige processer med undersøgelser og ansøgninger

om dispensationer eller tilladelser. For at opnå tilladelser og

omgivelsernes accept bør om- og tilbygningerne opføres i

en kvalitet og med et arkitektonisk udtryk, der modsvarer det

eksisterende byggeri. Omvendt kan kravene til kvalitet og de

generelle standarder for boliger defineret i bygningsregle-

mentet være en udfordring i forhold til at realisere byggeriet

uden for store omkostninger. Det er blandt andet nogle af de

udfordringer, som behandles i næste kapitel om byggeriet.

Risiko for systematisering af et

gråzone-boligmarked

Endelig kan fortætning af byen med nye former for boliger

risikere at systematisere et gråzone-boligmarked, hvor udsatte

grupper tilbydes en bolig i privatejede byggerier, uden den

fornødne sociale støtte tilvejebringes. Det kan nemlig være

svært at placere ansvaret for at give den enkelte støtte, hvis

socialt udsatte personer anvises til boliger spredt rundt i byen,

og ofte i regi af private aktører. Her er det afgørende at sikre en

styret anvisning og indtænke bostøtte eller anden form for

socialfaglig støtte til udsatte grupper.

MULIGHEDER:

Fortætning af eksisterende by

Flere billige boliger integreret i den eksisterende by

Alternativ til nybyggede enklaver af billige boliger

Omfattende lokalplanændringer

og nabohøringer

Alle former for om- og tilbygninger forudsætter bygningseje-

rens accept, før de kan udføres – og at der kan findes en part,

der vil finansiere det. På samme måde som med omdannelse

af erhvervslejemål kan velviljen og finansieringsmulighederne

til konceptet fremmes med ny lovgivning baseret på en under-

søgelse af muligheder og udfordringer ved at opføre forskel-

lige tilbygningstyper på forskellige bygningstypologier.

59 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)

”Ungdomsboliger i lille størrelse”

UDFORDRINGER:

Tilsikring af ordentlig kvalitet i boligerne

Fortætning og tilbygning i den eksisterende by kræ-

ver omfattende lokalplanændringer og nabohøringer

Kræver ændringer i Planloven og bygningsreglement

i forhold til standarder for boliger, bygninger og

lokalmiljø

Risiko for systematisering af et gråzone boligmarked

– hvem vil stå på mål og tage ansvar?

62 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

CASE

SLEEPING PODS, LONDON

Den prisvindende arkitekt James Furzer har designet et innovativt bud på, hvordan hjemløse i Londons gader

kan få et tørt, varmt og komfortabelt sted at sove om natten. Furzer har udviklet et lille kammer (sleeping pods),

konstrueret af krydsfinerplader og en metalramme, der midlertidigt kan fastmonteres på husfacader. Interiøret er

sparsomt og består af en madras, en spiseplads og noget opbevaringsplads. Projektet er tænkt til at blive finansie-

ret ved hjælp af crowd-funding.

Kilde: Dezeen (2015) ”James Furzer to crowdfund parasitic sleeping pods for London’s homeless”.

Se link: http://bit.ly/1NG4LpP

Svært med boliger på industrigrunde

Idé 3E:

Opfør billige boliger i udkanten

af de store byer

Grundprisen er en væsentlig knap at skrue på for at sikre en

billigere husleje. Derfor er der et potentiale i at opføre nye bo-

liger i udkanten af de store byer, hvor grundpriserne er lavere.

Udover at grundpriserne i mange tilfælde falder jo længere

væk fra byens centrum, man kommer, findes der i storbyernes

udkant og tilstødende byer nedlagte industriområder, der med

rammetillæg til kommuneplanen og lokalplaner kan udlæg-

ges til særlige boligformål, herunder billige boliger. Det vil

give et mere realiserbart grundlag for de billige boliger, fordi

grundarealer ikke oprindeligt er tænkt til almindelige boliger,

hvormed der ikke er forventninger på boligmarkedet, der får

grundpriserne til at stige. Ved at opføre boliger her kan presset

på storbyerne mindskes, forudsat at de både er billigere end

den billige bolig i byen og kan tilbyde boligkvaliteter, som er

vanskelige at indpasse i den udbyggede by, eksempelvis mu-

lighed for at indtage og præge de nære boligomgivelser.

Udfordringerne ved at udnytte de billigere grundpriser uden

for byerne er blandt andet at finde områder, som er egnede

til at bygge boliger. Tidligere industriarealer er ofte forure-

nede, og de områder i forstaden, som ikke er udbygget med

boliger, ligger typisk dårligt i forhold til offentlig transport eller

ligger lige op ad store indfaldsveje. Derfor kan det være svært

at opnå plan- og byggemyndighedernes godkendelse til at

opføre boliger.

Manglende efterspørgsel

En anden udfordring er at stimulere efterspørgslen. For både

private investorer og almene boligorganisationer er det en for-

udsætning for at bygge nyt, at boligerne kan lejes ud og ind-

tægten sikres. At bygge nye boliger i forstæderne og udkanten

af storbyerne handler derfor om at kunne motivere folk til at

flytte derud. Prisen kan være en motivationsfaktor, men den

udfordres af en dårlig beliggenhed, besvær og omkostninger

ved pendling. Idéen om at bygge billige boliger uden for byen

bør derfor følges af tilbud om eksempelvis forbedret offentlig

transport eller tilbud om gratis eller billig pendling til byen,

hvor der arbejdes, studeres, eller hvor ens sociale liv foregår.

En anden motivationsfaktor kan være at åbne op for større fri-

hedsgrad i forhold til områdets udnyttelse, både for investorer,

bygherrer og de kommende beboere, så de i højere grad, end

inde i byen, kan sætte deres eget præg på lokalområdet.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 63

Risiko for ghettodannelse

Den dårlige beliggenhed udgør også risiko for at isolere i

forvejen udsatte personer langt fra uddannelses- og jobmulig-

heder og skabe socialt udsatte enklaver uden for de store byer.

Det vil skabe øget polarisering mellem områder uden for de

store byer, med svagere stillede personer, og en stadigt rigere

befolkning, der samles i de store byer.

Det er derfor et vanskeligt redskab at bruge billigere grunde

uden for byen og vil kræve blandt andet styret anvisning og

sociale indsatser for at hjælpe udsatte personer i uddannelse

og arbejde. Desuden bør der tænkes i boligformer, arkitektur

og andre tilbud, der også tiltrækker og fastholder ressour-

cestærke beboere til området.

MULIGHEDER:

Billige grundpriser uden for byen kan give lavere

husleje på nybyggeri

Billige boliger i forstæderne og provinsen vil mindske

presset på storbyerne

Skabe attraktive rammer med øget indflydelse på

området hos bygherre og beboere

UDFORDRINGER:

Risiko for forurenede grunde ved nedlagt industri –

store udgifter til rensning

Svært at motivere efterspørgslen – de fleste vil bo i

byen

Risiko for at udsatte borgere bliver isolerede og ryk-

ker endnu længere væk fra job og uddannelse

Risiko for social polarisering mellem by og forstad/

provins

64 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

4 . BYGGERIET

100 års indsats for boligen, som en væsentlig del af dansk

velfærd, og et beskatningssystem, der har fremmet boliginve-

steringer, har givet Danmark en boligstandard, der kan hævde

sig i verden. Det har været en væsentlig del af velfærdspolitik-

ken at sikre en høj boligstandard. Det er i vid udstrækning

lykkedes, og i Danmark i dag er der gennemsnitligt 58 m

bolig

pr. person

. Under den gennemsnitlige høje boligstandard

gemmer der sig dog en ulighed i fordelingen af kvadratme-

ter, hvor nogle har væsentligt flere og andre væsentligt færre

kvadratmeter til rådighed - eller slet ingen.

Kan vi udvikle nye løsninger, der billiggør boligen uden at gå

på kompromis med kvaliteten? Det starter med spørgsmålet:

Hvad er en bolig?

Størrelsen tæller

I rapporten ”Ungdomsboliger i lille størrelse” udgivet af SBi i

2014 konstateres det, at en af de mest effektive strategier til

at sikre en billig bolig er at nedjustere størrelsen. Spørgsmålet

er, hvor langt man kan gå ned i størrelse, før det ikke længere

er en bolig; hvor størrelsesgrænsen går før man begynder at

miste væsentlige funktioner og kvaliteter i boligen. Resulta-

tet af undersøgelsen er en ny boligtypologi ’Basisboligen’ på

ned til 18 kvadratmeter (nettoareal) til 3.200 kr. om måneden.

I Sverige har man med konceptet BoKompakt bygget ung-

domsboliger på helt ned til 10 kvadratmeter. Basisboligen og

BoKompakt er gode eksempler på, at det med nytænkning,

kan lade sig gøre at udvikle billige boliger med de mest basale

faciliteter uden at gå på kompromis med arkitektoniske kvali-

teter eller boværdien – en ny standard for vores bolig, som er

nødvendige at udvide bolig-skalaen med.

Nye løsninger – samme kvalitet?

Den politik, der i mange år har løftet boligstandarden og sikret

bedre boliger til rigtig mange danskere, er i dag paradoksalt

nok også en barriere for at sikre boliger, der er til at betale

for økonomisk svage grupper i vores samfund. Det kan ikke

anbefales at rulle den kvalitet tilbage, der er generelt er opnået

i den danske boligmasse, i bestræbelserne på at sikre billigere

boliger. Et stop for renoveringer er heller ikke en farbar vej.

Men som udviklingen er nu, bliver en større og større andel af

befolkningen skubbet ud af boligmarkedet, og for nogle ender

det i hjemløshed. Derfor er det relevant at drøfte spørgsmålet

om boligstandarden; har vi lagt overliggeren for højt? Skal vi

have mere fleksible standarder eller dispensationsmuligheder?

Præfabrikeret og industrialiseret

Omkostningerne ved at gennemføre et byggeri fordeler sig

overordnet set i følgende tre grupper:

Totalentrepriseudgifter

70%

Myndighedsgebyrer,

stempelafgifter, kurtage,

ejendomsskatter, forsikring

20%

10%

Køb af grund, tilslutnings-afgifter,

parkerings anlæg

Figur 2: Procentvis fordeling af udgifter ifbm. nybyggeri.

Kilde: Kuben Management

60 Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark – magasin 2”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 65

Sammen med driftsydelsen er disse omkostninger med til at

definere huslejen. Det betyder også, at jo lavere omkostnin-

gerne til opførelse og drift er, des lavere bliver huslejen. Som

udgangspunkt er det vanskeligt at reducere i disse omkostnin-

ger, men ikke umuligt – og det er her, at nøglerne til billiggø-

relsen af byggeriet ligger:

Den første faktor, der kan billiggøre byggeriet, er grundpri-

sen. Den udgør en væsentlig andel af de samlede omkost-

ninger til byggeriet og er i høj grad markedsbestemt – jo

mindre attraktiv en grund er, jo billigere bliver den. I de

store byer, hvor grundpriserne er meget attraktive og dyre,

er det derfor en udfordring at reducere denne udgift. Det

kræver enten, at der bygges længere ude af byen, eller

at kommunen giver gunstige lånetilskud til anskaffelse af

grunden, hvilket i dag ikke umiddelbart er lovligt.

Den anden faktor, der kan billiggøre byggeriet, er totalen-

treprisen, dvs. byggeprocessen, fra start til slut, herunder

det rådgivende og udførende arbejde samt byggemate-

rialer. Der er igennem mange år arbejdet med at optimere

byggeprocessen og erfaringerne peger på, at præfabrika-

tion og industrialiserede byggeprocesser er de væsentlig-

ste mekanismer til at billiggøre byggeriet, i særdeleshed

ved mindre boliger, der kan masseproduceres.

Ved

præfabrikerede modulbyggerier er det lettere at styre fær-

diggørelsestidspunktet og prisen, fordi der er færre ufor-

udsete udgifter end ved pladsbyggeri. Hertil begrænses

”unika-rådgivning” også, fordi bygningskonceptet er stan-

dardiseret og udviklet til at opfylde basale funktionskrav

og lovgivningen i øvrigt. Det er denne praksis typehusefir-

maerne anvender, der med deres basismodeller kan sætte

lave priser. Arbejdet med præfabrikerede moduler sikrer

også, at der tidligt i programmeringen tages stilling til,

hvad der er nice-to-have og need-to-have for beboere og

driftsherre. Hermed sker der en naturlig prioritering mht.

størrelse, konstruktionsløsninger mv. Det er alt sammen

med til at reducere de samlede byggeomkostninger.

En tredje faktor, der kan billiggøre huslejen i nybyggerier,

er skatter, afgifter og gebyrer. Det kræver særregler og

dispensationer, som i København, hvor kommunen har

fritaget ungdomsboliger og almene boliger for at betale

gebyr for byggesagsbehandling

Med udgangspunkt i byggeriets standarder, boligens størrelse

og muligheder for billiggørelse af byggeriet kommer følgende

forslag med bud på, hvordan byggeriet kan være med til at

øge andelen af billige boliger:

– Idé 4A:

Sæt fleksible standarder for billige boliger

– Idé 4B:

Anvend præfabrikeret modulbyggeri

– Idé 4C:

Ombyg skibscontainere til boliger

– Idé 4D:

Udvikling af samlesæts-boliger til

eksisterende byggeri

61 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)

”Ungdomsboliger i lille størrelse”

62 Københavns Kommune (2015) ”Byggesagsgebyrer i 2015”.

Se link http://bit.ly/1Oau8U8

66 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Idé 4A:

Sæt fleksible standarder for

billige boliger

Som det indledningsvist blev påpeget, så har vi en høj bo-

ligstandard i Danmark, som fortsat er i udvikling. Med andre

ord bliver definitionen af, hvad en bolig er, ved med at rykke

sig. Vores bygningsreglementer er med til at sikre et højt kva-

litetsniveau med skærpede krav til byggestandarder. Med de

skærpede krav kommer der også flere og flere benspænd for

udviklingen af boliger, der har en billigere husleje end marke-

det. Derfor bør der arbejdes med tanken om, hvorvidt der kan

udvikles nye og andre standarder eller dispensationsmulighe-

der for særlige typer af boliger

mange måder synes mindre aktuelt ved opførelse af ungdoms-

boliger, og billige boliger generelt, i bynære miljøer, hvor der er

god infrastruktur, og hvor cykler fremfor biler som oftest er det

primære køretøj. Hvis der ikke er behov for bilparkering, må

det overvejes om kravene er for høje – eller om der kan gives

dispensationer.

I Bygningsreglementet stilles der krav om besøgstilgænge-

lighed, hvilket skærpes af SBi i deres vejledende anbefalinger

til bygningsreglementet - både i forhold til til besøgs- og

botilgængelighed. Besøgs- og botilgængelighed stiller dog en

række udfordringer til boliger på få kvadratmeter

. I Bygnings-

reglementet er der krav til, at der skal være adgang til boligen

for alle, dvs. boliger skal være besøgstilgængelige. Det betyder

også, at der i bygninger med tre etager og derover skal instal-

leres elevatorer, der kan betjene hver etage. Det kan være

en udfordring i forhold til at udnytte grunde effektivt ved at

bygge i højden, uden det fordyrer lejemål unødigt. Til boligens

indretning stilles der ikke krav om, at den skal kunne bebos

af alle, idet kravene er underordnet den tilsigtede brug. Men

skal boligen indrettes, så den er botilgængelig for personer

med bevægelseshandikap, er det især wc/baderum, der gøres

større iflg. SBi’s vejledende anbefalinger. Bo- og besøgstilgæn-

gelighed kræver ofte flere kvadratmeter, hvilket spænder ben

for den funktionelle optimering af boligen, der kan medvirke til

at gøre boligen mindre og billigere.

Høje krav til nybyggeri

For alt nybyggeri er der en række krav, der gør sig gældende.

Nogle er uhensigtsmæssige, eller direkte sundhedsskade-

lige og farlige at slække på, såsom brandkrav, sanitære krav,

reguleringer i forhold til forurenet grund. I Holland er der

eksempler på ungdomsboliger, der er opført på midlertidig

grund, og derfor har fået dispensation for visse brandkrav. Det

er risikabelt – for hvem har ansvaret i tilfælde af en brand? I det

hollandske eksempel er kravet om brandsikkerhed blot blevet

udskudt og er blevet en fordyrende udgift i det øjeblik, byg-

geriets tidsbegrænsede lejekontrakt og dispensationsordning

blev forlænget, mens dispensationen for brandkravene frafaldt.

Men der er andre og mindre risikofyldte krav, hvor en justering

kan lade sige gøre, herunder krav om størrelse, parkeringsplad-

ser, besøgs- og botilgængelighed og elevatorer.

I kommunernes Kommuneplaner er der fastsat krav til boligers

størrelser i nybyggeri. Her er minimumsstørrelserne på om-

kring 50 kvadratmeter, hvilket forhindrer opførelse af mindre

og dermed også væsentligt billigere boliger. Derfor kan der

med fordel arbejdes for at indføre et større spænd i boligstør-

relser, enten i form af mere fleksible krav eller dispensations-

muligheder. Det bør hele tiden opvejes i forhold til målgrup-

pens betalingsevne, behov og adfærd.

Dertil stilles der krav om parkeringspladser, som især er en ud-

fordring ved opførelse af boliger i de bynære miljøer, hvor der

er begrænsede arealer til biler. Det er en udfordring, som på

Alternative løsninger på krav

Der er forskellige eksempler på, hvordan der kan arbejdes med

løsninger, så kravene til besøgs- og botilgængelighed imøde-

kommes. I et norsk eksempel er boligerne gjort besøgstilgæn-

gelige ved at opføre et særskilt toilet, i større størrelse og med

niveaufri adgang. I et svensk eksempel er der dispenseret for

kravet om botilgængelighed i alle lejligheder, ved at bygge en-

kelte boliger i stueetagen, som kan huse personer med særlige

behov. På den måde sikres det, at personer med handicaps kan

sikres adgang til en bolig, uden at alle boliger gøres botilgæn-

gelige. Det sikrer en optimal udnyttelse af ressourcerne ikke

at bygge alle boliger som botilgængelige, men at bygge en

stor del af dem, så de optimerer de behov, som personer med

fuld funktionsevne har. I USA er der i et nyt projekt bygget små

huse, som er dispenseret for alle krav i deres bygningsregle-

ment, fordi de er opført på hjul.

63 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)

”Ungdomsboliger i lille størrelse”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 67

I Danmark er ungdomsboliger allerede fritaget for nogle af kra-

vene om botilgængelighed. Der er alene krav om, at adgangs-

vejene skal give besøgstilgængelighed frem til boligen. Denne

konfiguration af kravene om besøgs- og botilgængelighed bør

inddrages i overvejelserne om de billige boliger generelt, da

der her, på samme måde som for ungdomsboliger, er behov

for, at kravene lempes i bestræbelserne på at sikre billige leje-

mål, som kan huse dem med behov. Det må dog tages med i

betragtningerne, at det er væsentligt for unge handikappede

at de kan bo blandt andre unge, når de f.eks. tager uddannelse.

Mange unge med handikap har lige så svag betalingsevne

som hjemløse, hvorfor gruppen ikke må udelukkes fuldstæn-

digt fra billigere boligbyggeri. De ovenstående eksempler er

gode bud på, hvordan udfordringen kan imødekommes.

MULIGHEDER:

Udvikle fleksible boligstandarder og dispensationer

for særlige boligtyper

Udvikle boliger, der passer til socialt udsattes behov –

både i funktion og pris

Varetage en større målgruppes varierende og forskel-

ligartede behov

Optimering af boligens kvadratmeter – herunder

reduktion af størrelse og pris

Dispensation for særlige krav og besøgs- og botil-

gængelighed, for at sikre billige lejemål

Dispensation for parkeringskrav, for at sikre billige

lejemål

Udvikling af midlertidige, som permanente boligløs-

ninger med nye boligstandarder

Harmonisering af nordiske boligstandarder

Udvikling af fleksible boligstandarder og -krav

Med forståelse for den eksisterende bredde i målgruppen

for billige boliger, og for at de på forskellige måder differen-

tierer sig fra middelklassen i indkomst, forbrug, forventninger

m.m., er det væsentligt at åbne for en diskussion af, hvad en

bolig er og bør være for forskellige mennesker – med afsæt i

deres behov, krav og forventninger. Derfor foreslås det, at der

nedsættes en arbejdsgruppe, som har til formål at analysere

boligstandarder i forhold til behov. Det vil gøre det muligt at

udvide perspektivet for, hvad en bolig er. Herunder komme

med definitioner på nye og mere fleksible boligstandarder

og dispensationsmuligheder. Det involverer også at arbejde

med et spænd mellem midlertidige og permanente løsnin-

ger. Vigtigt er det dog at fastholde udgangspunktet om, at

boligstandarden ikke skal forringes med nye løsninger – den

skal redefineres og præciseres, så det bliver muligt at bygge

boliger, som også de mindst bemidlede har råd til.

UDFORDRINGER:

Kræver ændring af bygningsreglements

Risiko for forringelse af boligstandarder

Risiko for stigmatisering og uværdige boligforhold

Harmonisering af nordiske standarder

I tillæg til arbejdet med at udvikle og justere de forskellige

standarder for og krav til boliger, ligger der et stort potentiale i

at arbejde med en harmonisering af de danske, svenske, norske

og finske boligstandarder og udvikling af en fælles nordisk

standard. I forhold til at sikre flere billige boliger vil en ensret-

ning af boligmarkedets standarder udvide det samlede marked

for præfabrikerede modulløsninger, der skal masseproduceres

i en given størrelsesorden for at reducere byggeomkostninger-

ne og dermed huslejen. Udvides markedet, vil det også være

muligt at placere den samme boligløsning mange forskellige

steder og derfor ikke opføre det i samlede, store enklaver, hvor

der både er risiko for stigmatisering og ghettoisering.

68 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

CASE

HUSE PÅ HJUL TIL HJEMLØSE, USA

I LA er Elvis Summer begyndt at bygge meget små huse til byens hjemløse. Gennem crowd-funding har han fået

finansieret opførelsen af de første huse, der ikke er meget mere end et par kvadratmeter. Husene er på hjul, hvilket

betyder to ting. Først og fremmest unddrager de sig krav fra bygningsreglementer, der letter og billiggører opførel-

sen. Dernæst gør det husene mobile, og de hjemløse kan bevæge dem rundt i byen efter behov.

Fordelene ved husene på hjul er, at de hjemløse får et trygt sted at sove om natten, på trods af at de hverken har

elektricitet, vand eller nok plads til, at det kan betragtes som en god permanent løsning. Udnyttelsen af hjul under

huset, der sikrer, at de undtages for en lang række regler, er fordelagtig ift. sikre et billigt byggeri, der er fleksibel i sin

opførelse. På den måde er det nemt og hurtigt at sikre et bedre sted at sove for de hjemløse. Udfordringerne ved

denne type af løsninger er, at de ikke er værdige boforhold for den hjemløse. Derfor må de heller ikke blive betrag-

tet som en permanent løsning på hjemløseproblematikken. Faren ved at hjælpe dem af gaden og ind i dette lille

skurlignende hjem opstår, hvis det lader opmærksomheden og anerkendelsen af hjemløseproblemets omfang dale.

Som kritikere udtaler, så er små skure ikke en værdig løsning og ikke en måde, som hjemløse bør behandles på.

Kilde: People (2015) “Tine Houses Built for Homeless in L.A. Under Attack by Lawmakers Who Call Them ‘Dog Houses’”.

Se link: http://bit.ly/1KX0spU

Idé 4B:

Anvend præfabrikeret modulbyggeri

Præfabrikerede modulbyggerier i lille størrelse (omkring 20-30

kvadratmeter i bruttoareal) kan masseproduceres billigt og

gøres flytbare. Det holder udgifterne til grundskyld og opfø-

relse nede.

Byggeri på præfabrikerede elementer er en hurtig og billig

produktionsmetode, som rummer store muligheder for, at

arkitekter kan skabe gode og interessante byggerier – det viser

erfaringerne fra KAB’s arbejde med Almen Bolig+ og senest

Basisboligen. Præfabrikerede boliger kan i dag bygges, så de

lever op til 2020-standarden for byggerier. Dermed sikres det

også, at bygeriet er miljømæssigt bæredygtigt med et lavt res-

sourceforbrug – uden at huslejen fordyres. Med basisboligen

er kvadratmeterne reduceret for at skabe et billigere lejemål.

Ved at forøge loftshøjden og bygge sovehems udnyttes rum-

met effektivt, og kvadratmeter øges inden for det samlede

grundareal. Dertil sikrer funktionelle indbyggede møbler, at alle

kvadratmeter udnyttes optimalt. Ved at arbejde med vinduers

placering på den måde, der tilgodeser effektiv rumindret-

ning og et godt lysindfald, skabes et godt miljø i boligen. Det

reducerer den samlede husleje, uden at gå på kompromis

med boligens kvalitet. Basisboligen viser, at der arkitektonisk er

mange muligheder for at indrette selv meget små præfabrike-

rede moduler (20-30 kvadratmeter i bruttoareal), så de bliver

funktionelle og attraktive.

Flytbare moduler

Erfaringer fra London viser eksempler på, hvordan boliger er

blevet gjort flytbare, så de kan placeres midlertidigt og på

billige lejekontrakter på grunde, som står uudnyttet hen mens

de venter på udvikling (jf. idéen om udnyttelse af udviklings-

områder i forrige kapitel om planlægning). Hvert modul er

præfabrikerede bestående af 26 m

og koster ca. 12.000 kr. at

opføre, hvortil der skal lægges udgifter til grundforbedring.

Dette kunne gøres billigere, men ville medføre kortere levetid

for modulet, som i dag er 60 år. YMCA forventer, at det vil koste

ca. 1900 kr. pr. kvadratmeter at flytte bebyggelsen med deres

finansiering, der indebærer, at bebyggelsen er afskrevet over

15 år - 10 år hvis der bygges på lejet grund – hvormed der er

økonomisk råderum til at genetablere modulerne et andet

sted. Med det flytbare koncept har de sikret små boliger til la-

vere husleje, der kan udnytte de mange tomme grunde i Lon-

don, som det ellers ikke er muligt at få adgang til. De estimerer,

at de kan bygge 25 procent billigere i forhold til almindeligt

pladsbyggeri.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 69

Tanken om de flytbare boliger taler sig ind i diskussionen om

de midlertidige boligløsninger. Men det flytbare koncept må

ikke forstås som midlertidigt, dvs. som boliger der nedlægges

eller lejekontrakter der opsiges ved forflyttelse. Beboerne flyt-

tes med, hvilket naturligt vil skabe karakter af noget mindre

permanent og mere ustabilt, som kan være en udfordring for

personer, der har behov for faste og trygge rammer. Men sær-

ligt en gruppe som unge, der gennemgående bor kort tid i de-

res bolig, ses løsningen med de flytbare boliger som velegnet. I

YMCA-eksemplet fra London er boligerne til de hjemløse også

tænkt til personer, der er på vej til noget andet i deres boligkar-

rierer, og er beregnet til, at beboere højst vil bo i boligerne 4-5

år. På den måde bliver boligerne en effektiv måde at indsluse

personer til det etablerede boligmarked.

bør fritages for tilslutning eller få reduceret deres bidrag til

varmeforsyningen, for at skabe en balance mellem de unges

eller socialt udsattes bidrag og behov.

Hems – et overset potentiale

For almene boligselskaber, der vil opføre små boliger med

hems, er det dertil en udfordring, at hemse under 4,6 m

ikke

medregnes i bebyggelsens samlede kvadratmeter. Det bety-

der, at de ikke indgår som en del af maksimumsbeløbet, der er

det samlede budget for opførelse af byggeriet. Dermed er der

reelt set ikke penge til at bygge hemsen, selvom der er plads til

det inden for den billige husleje på 3000 kr.

Ligeledes melder

spørgsmålet om besøgs- og botilgængelighed sig, som be-

skrevet i forrige idé, hvor det i dag kun er ungdomsboliger, der

er dispenseret for kravene. Det udfordrer fortsat opførelsen af

billige boliger til andre målgrupper.

Deleboliger

Deleboligen er en anden boform, der er blevet mere og mere

udbredt gennem de sidste årtier. I det eksisterende byggeri

muliggør den en billig husleje, mod at flere personer deler

de samlede boligkvadratmeter mellem sig. Boformen er især

populær blandt unge, men rummer også gode kvaliteter for

andre målgrupper med begrænset betalingsevne. Derfor er

det en idé, at man, udover at bygge mindre boliger, kan tænke

i at opføre delevenlige boliger. Det kræver gode rum, der kan

bruges til værelser og et delevenligt areal såsom køkken og

spisested. Den er dyrere at opføre, pga. flere kvadratmeter,

men får en billigere individuel leje. Deleboligen er også mere

fleksibel i forhold til fremtidig anvendelse, hvor den eksempel-

vis også kan være attraktiv for en familie med lidt mere midler

til at betale husleje.

Kvalitet og holdbarhed

En tredje udfordring ved præfabrikerede modulbyggeri er

spørgsmålet om kvalitet og holdbarhed. I tilfælde, hvor det lyk-

kes at reducere omkostningerne for byggeriet, er der eksem-

pler på, at beboerne må betale regningen på længere sigt i

form af udgifter til øget drift, vedligehold og renoveringer, som

lægges til huslejen. I arbejdet med de billige modulbyggerier

er det derfor vigtigt hele tiden at overveje, hvilke konsekvenser

et evt. kompromis eller en dispensation fra kravene vil have

i forhold til boligens kvalitet og husleje – dårlig kvalitet kan

hurtigt give dårlig driftsøkonomi, hvilket belaster huslejen.

Desuden er det vigtigt at arbejde med differentierede løsnin-

ger til forskellige målgrupper, hvilket kan vanskeliggøre billig

masseproduktion - eller kræver en god distribution og plan for

placering af de masseproducerede moduler. One size fits all til-

gangen kan hurtigt give problemer – både i forhold til at sikre

udlejning og i forhold til social stigmatisering og segregering.

I sidste ende kan det skabe enklaver i byen med store sociale

problemer, som udfordrer sammenhængskraften i byen. Det

foreslås derfor at tænke i mindre boligenheder – selvstændige

eller delevenlige – samt differentieret byggeri, varieret arki-

tektur og fleksible og flytbare løsninger. Dertil løsninger, hvor

målgrupperne selv kan sætte deres præg eller være med til at

bygge deres eget hjem. En homogenisering af vores fremti-

dige boligbyggeri indebærer mange negative konsekvenser

og skal derfor undgås.

65 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger – Basisboligen”

Høje afgifter øger huslejen

Der er flere fordyrende elementer ved opførelse af modulbyg-

geri – uanset størrelsen er udgifterne de samme til grundlæg-

gende installationer, andel af adgangsveje mv. Som KAB skriver

i deres rapport om Basisboligen, kan det overvejes at fritage

ungdomsboliger – eller billige boliger generelt – helt eller

delvist for grundskyld. Dertil give rabat på bidraget til varme-

forsyningen, som varierer i størrelse efter opførelsessted, og

hvis boligerne skal tilsluttes fjernvarmenettet. Små boliger, der

lever op til 2020-standarden, er meget energivenlige, hvorfor

det reelt set ikke er nødvendigt at tilslutte fjernvarmeforsynin-

gen for opvarmning, men alene for varmt brugsvand

. Her

kan kommuner og forsyningsselskaber overveje, om boligerne

64 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger – Basisboligen”

70 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

MULIGHEDER:

Gentagelse og masseproduktion billiggør byggeriet

Lejligheder på få kvadratmeter sikrer billig husleje

Fast inventar optimerer boligens funktionalitet

Hems udnytter rumhøjden og sparer plads

Alternative vinduesplaceringer optimerer lysindfald

og rumoplevelsen

Opførelse af langtidsholdbare boliger, der kan flyttes, mindsker udgifter og

sikrer billigere husleje

UDFORDRINGER:

Grundskyld øger omkostningerne til byggeriet – presser huslejen op i de

større byer

Fordyrende varmeafgifter, som der ikke er behov for

Manglende mulighed for at medregne hems i bebyggelsens samlede m2

Standarder for bo- og besøgstilgængelighed fordyrer byggeriet

Varierende behov blandt målgrupper – tilsikre de rigtige botilbud: unge

(flytter meget) vs . socialt udsatte (stabilitet)

Standarderne for nybyggeri er høje – besværliggør billigt byggeri

Risiko for dårlig kvalitet, som øger udgifter til vedligeholdelse og udfordrer

den billige husleje

Risiko for homogenisering af boligbyggeri – ghettoiseringseffekter

CASE

BASISBOLIGEN, KØBENHAVN

KAB & Københavns Kommune indgik i 2014 et partnerskab om at udvikle ’Basisboligen’ . Ambitionen var at

præsentere et boligkoncept til maksimalt 3200 kr . om måneden, der kan modsvare det stigende behov for bil-

lige ungdomsboliger . Med afsæt i en rapport af SBi omkring unges boligprioriteter og internationale løsninger

har KAB skabt et koncept, der forener en billig husleje med flest mulige kvaliteter og gennemtænkte løsninger

inspireret af ’small living’ .

Tegnestuen Vandkunsten har udviklet tre modeller for BasisBoligen, som hver især er gode og gennemarbej-

dede bud på, hvordan der kan bygges både småt og godt . Huslejen er billig, fordi boligen er modulbyggeri,

der kan præfabrikeres . BasisBoligen skal ses som en del af en større ungdomsboligbebyggelse, som består af

flere boligtyper, der tiltrækker en varieret gruppe af unge .

Kilde: KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 71

Idé 4C:

Ombyg skibscontainere til boliger

På samme måde som det præfabrikerede modulbyggeri besid-

der skibscontaineren en række egenskaber, der er fordelagtige

i forhold til at sikre en billig bolig. Udenlandske erfaringer

peger på, at boliger bygget af skibscontainere er billigere end

almindeligt pladsbyggeri

. De er billige at opføre og kan om-

bygges på fabrik, hvormed risikoen for fejl minimeres. Dertil er

de lette at transportere og opførelsestiden er markant kortere

end for traditionelt byggeri

. Samtidig kan boligbebyggelse af

skibscontainere let skilles ad og flyttes.

Containeren som byggeklods

Foruden de økonomiske og kvalitetsmæssige udfordringer, der

er forbundet med skibscontainerbyggeri, er der også nogle

konstruktionsmæssige udfordringer i ombygningen til bolig.

Det kan blandt andet være svært at bygge i højden med skibs-

containere. Hvis flere sættes sammen side om side, kan der

laves åbninger eller sågar fjernes hele vægge. Men så snart, de

bliver stablet, eller der kommes en masse vægt oven på, skal

der bruges meget stål til forstærkninger – for en stor del bære-

evnen ryger, når der fjernes sider til vindueshuller eller rumåb-

ninger. Derfor er det bedst at genbruge containernes eksiste-

rende huller. En sidste udfordring relaterer sig til kommunernes

lokalplaner, som mange steder kræver bygninger med facader

af traditionelle materialer såsom tegl eller træ. Derfor kan det

være svært at få tilladelse til at opføre containerbyggeri, med

mindre det imødekommer de lokaleplansbestemte krav.

Økonomi og kvalitet har svære kår

Der er dog en række udfordringer forbundet med contai-

nerbyggeri, som er vigtige at tage med i overvejelserne af,

om det er en velegnet boligløsning. Først og fremmest viser

nogle af de danske erfaringer, blandt andet fra Høje-Taastrup

Kommune, at det kan være svært at sikre en billig husleje ved

ombygning af skibscontainere. Dette skyldes blandt andet at

ombygningen indebærer en række fordyrende elementer, som

er nødvendige for at gøre containeren beboelig, herunder

brandsikring, isolering, akustik og indeklima. Det kræver grun-

dig viden og forståelse for containerbyggeriets egenskaber,

og for hvordan de bedst brandsikres, lydisoleres og får et godt

indeklima - uden at det æder en stor del af det indvendige

areal og rumhøjden. Skibscontainerens lange og smalle form

udfordrer i forvejen en god indretning og gennemtænkte

planløsninger, som sikrer at boligen bliver af ordentlig kvalitet.

Ifølge SBi’s rapport om ungdomsboliger, hvor skibscontaineren

er evalueret som boligform, kan der stilles spørgsmålstegn

ved, om containeren overordnet tilbyder en kvalitetsmæssig

god og permanent boligløsning. Hvis skibscontaineren ikke

kan omdannes og opføres som en bolig med en lav husleje

til omkring de 3200 kr., bør det overvejes, hvor velegnet en

løsning det er.

MULIGHEDER:

Billig opførelse med mulighed for ombygning på

fabrik

Nem transport og hurtig opførelsestid gør container-

boliger til nemme løsninger på et akut behov

UDFORDRINGER:

Skibscontainernes lange og smalle form udfordrer

indretning og den rumlige oplevelse

Udfordringer i forhold til brandkrav, isolering, akustik

og indeklima ved brug skibscontainere

Lokalplankrav til facader er svære at opfylde

Svært at bygge i højden

66 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)

”Ungdomsboliger i lille størrelse”

67 Ingeniøren (2015) ”Containerbyggeri er ikke helt i kassen endnu”.

Se link http://bit.ly/1UIx6xT

72 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

CASE

URBAN RIGGER, CPH SHELTERS, TEMPOHOUSING, KØBENHAVN

Der er forskellige eksempler på containerbyggeri herhjemme .

Udvikling Danmark har fået dispensation til at opføre ungdomsboliger i Københavns Havn . Projektet ”Urban

Rigger”, der er tegnet af BIG, viser at man kan bygge containerboliger, der kan overholder kravene til byg-

ningsklasse 2020 .

CPH Containers har sammen med en række samarbejdspartnere, herunder Vandkunsten, udviklet en contai-

nerbolig, CPH Shelters . Denne lever op til alle bygningsreglementets krav og kan både bruges til permanent

og midlertidigt byggeri . Pt . har det ikke tilladelse til at blive opført .

Tempohousing Danmark markedsfører ligeledes et modulært byggekoncept, der har rødder i Holland, hvor

man har bygget store kollegier med over 1 .000 boliger ud af containere . Tempohousing har fået udviklet en

model, der lever op til det danske bygningsreglements krav om brandsikkerhed, trinlyddæmpning, akustik og

energiforbrug, men fordi lokalplaner mange steder kræver bygninger med facader af traditionelle materialer

som tegl eller træ, arbejder Tempohousing nu primært med modulbyggeri af letbeton .

Kilde: Ingeniøren (2015) ”Containere indtager byggepladserne”. Se link: http://bit.ly/1NcvB9E

Idé 4D:

Udvikling af samlesæts-boliger til

eksisterende byggeri

Idéen om at omdanne erhvervsbyggeri til midlertidige boliger,

præsenteret under forrige kapitel om planlægning, følges af

en idé om at udvikle mobile modulløsninger, der kan opføres

i eksisterende erhvervslejemål, som står tomme, så de let kan

omdannes til boliger. Idéen er at udvikle en slags samlesæt af

modulløsninger for køkken og bad med en række mobile skil-

levægge, som i en samlet konfiguration bliver til en bolig op-

ført i eksisterende rammer. Ved at skabe et fleksibelt samlesæt

skal det være det muligt at udnytte forskellige typer af rum,

herunder forskellige rumhøjder, rumdybder, lysindfald m.m.

Fleksibilitet fremmer midlertidighed

Foruden at lette og billiggøre omdannelse af eksisterende

og ubrugte kvadratmeter med et effektivt koncept, så giver

et modulært samlesæt også mulighed for at styrke idéen om

den midlertidige omdannelse. Et fleksibelt koncept, der let kan

monteres og afmonteres, er med til at understrege, at der er

tale om en midlertidig løsning. Det har potentielt en positiv

effekt på bygningsejernes velvilje og tillid til konceptet, da

ejerne ofte kan være bekymrede for, at det midlertidige bliver

permanent. Med et mobilt og fleksibelt koncept minimeres

risikoen for, at det gror fast.

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 73

Lovkrav og regler stiller benspænd

På samme måde som i idéen med omdannelse af tomme

erhvervsbyggerier, så er der en række lovgivningsmæssige ud-

fordringer ved denne idé. Det kræver, at midlertidig udnyttelse

af erhvervsejendomme tillades, hvilket indebærer en række

forslag til ændringer. Det foreslås, at der arbejdes med lovgiv-

ningsmæssige ændringer i forhold til midlertidig overtagelse

og opførelse af boliger i ledige erhvervsejendomme, dispensa-

tioner fra reglerne omkring midlertidig leje, der forpligter kom-

munen til at stille erstatningsboliger til rådighed til beboere,

samt mulighed for ændringer af Lejeloven, så der kan udfor-

mes midlertidige lejekontrakter. Endvidere vil der være krav i

bygningsreglementet samt bestemmelser i kommunalplanen

og/eller lokalplaner, der skal dispenseres fra, for at idéen om

midlertidig omdannelse af erhverv til bolig kan realiseres.

MULIGHEDER:

Udvikling af flytbare modulløsninger til tomme

erhvervsejendomme

Fleksibel og midlertidig omdannelse af erhvervsejen-

domme

Hurtig opførelse af mange boliger

UDFORDRINGER:

Tilladelse og velvilje fra ejer – tillid til at boligerne

ikke ”gror fast”

Kræver ændring af lovgivningen omkring midlertidig

omdannelse og udlejning

Kræver dispensationer fra lokalplaner i forhold til

udlægning til erhverv frem for boliger

74 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

5 . DRIFT & ADMINISTRATION

Problemet omkring billige boliger handler ikke kun om

mangel på billigt nybyggeri. I de store byer stiger huslejen

på boligerne – både på det private og almene boligmarked.

Renoveringer og sammenlægninger af lejligheder i den

almene sektor, der blandt andet udføres som led i målrettede

indsatser, for at løfte et område socialt, er blandt årsagerne, der

gør huslejen dyrere. Det begrænser kommunernes muligheder

for at sikre de udsatte og hjemløse borgere en bolig, som de

kan betale. Derfor foreslås det at arbejde målrettet med drift

og administrationen af den eksisterende (almene) boligmasse

med henblik på at dæmme op for huslejestigningerne og sikre

flere billige lejemål.

lejelovgivningen giver mulighed for at øge prisen for lejebo-

liger via moderniseringer ved genudlejninger. Men ligesom

med finansieringen af den almene sektor er det private ud-

lejningsmarked et stort system udviklet og tilpasset gennem

mange år. Hvis der skal indføres ændringer her, kræver det en

større analyse af de afledte effekter, som det vil have for mar-

kedsudbuddet og -priserne. Det er derfor også i et begrænset

omfang, at det private udlejningsmarked er behandlet i det

følgende.

I dette afsnit præsenteres forslag til, hvordan nytænkning i

drift og administration af eksisterende boliger kan medvirke

til at bibeholde og skabe adgang til flere boliger med en billig

husleje. Forslagene handler om:

– Idé 5A:

Kommunalt opkøb af ejer- eller andelsboliger

– Idé 5B:

Bevar mindre og billigere lejemål

– Idé 5C:

Inddrag beboere i driften

Renovering, afgifter og dyre lån

Huslejen på almene boliger påvirkes af mange faktorer. Stig-

ninger i huslejen skyldes især øgede udgifter til lovpligtige

henlæggelser til fornyelse og renovering samt stigning i offent-

lige afgifter, især ejendomsskat, tilslutningsafgifter til fjernvar-

me og fibernet og afgifter på vand, varme, renovation mm. For

de almene boliger, der blev bygget i 1980’erne på indekslån,

stiger huslejen yderligere, fordi udgifterne til lånet stiger i takt

med den almindelige prisudvikling

68/69

. Lejernes individuelle

råderet, der er en mekanisme, som har til formål at holde på de

ressourcestærke lejere, har også været medvirkende til at skrue

huslejepriserne på nogle lejemål i vejret. Lejere kan med den

individuelle råderet udføre forbedringer i sin bolig og afbetale

over huslejen i op mod 20 år. Fraflytter de inden, hæfter den

kommende lejer for udgiften. For at dæmme op for nogle

tilfælde af huslejestigninger har Københavns Kommune og

flere andre kommuner fritaget ungdomsboliger for at betale

grundskyld. I KABs rapport om Basisboligen foreslås det yder-

ligere, at ungdomsboliger og andre billige boliger fritages for

prisstigninger på vand og varme. Det er dispensationsmulig-

heder som disse, man kan overveje at indføre for andre typer

af billige boliger – det berøres i en af de følgende idéer.

Huslejeregulering i den private sektor

I dag er der primært værktøjer til at styre huslejestigninger i

de almene boliger, mens den private udlejningssektor kun er

delvist reguleret. Ejendomme opført efter 1991 er ikke under-

lagt nogen form for huslejeregulering. Store dele af den ældre

udlejningssektor er heller ikke reguleret nævneværdigt, fordi

68 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger – Basisboligen”

69 Velfærdsministeriet (2009) ”Den almene boligsektors finansiering”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 75

Idé 5A:

Kommunalt opkøb af ejer- eller

andelsboliger

De almene boliger i kommunen matcher i mindre og mindre

grad den indtægt, som ansøgerne til boligsocial anvisning har.

Derfor mangler kommunen flere og flere boliger til personer

med lav betalingsevne, med en husleje på højst 3.200 kr.

En idé til at sikre kommunerne råderet over et større antal bil-

lige boliger er at give dem lovhjemmel til at opkøbe ejendom-

me og virke som udlejer i forhold til de målgrupper, som har et

aktuelt boligsocialt behov.

hvert fald i beregningerne – balancerede, sikrer det, at kom-

munerne ville overholde kommunalfuldmagtskravet om, at

de ikke må give uhjemlede lejetilskud og dermed begunstige

enkeltpersoner. Tillades kommunalt opkøb af ejendomme, vil

kommunerne samtidig få større mulighed for at fremme en

blandet beboersammensætning i byen, fordi udsatte eller sår-

bare borgere kan tilbydes boliger i flere forskellige byområder.

Kommunalt opkøb og udlejning af ejendomme forudsætter

dog, at kommunerne, på samme vis som med ældreboliger og

boliger til nyankomne flygtninge, får lovhjemmel til dette.

Mangel på lovhjemmel

I dag hindrer kommunalfuldmagten kommunerne i at opkøbe

ejendomme med henblik på udleje dem til borgere med be-

grænset betalingsevne, der oplever et akut boligbehov. Kom-

munerne må ikke konkurrere med f.eks. private udlejere, og

kommunerne må ikke begunstige særlige samfundsgrupper.

Kommunerne har ifølge Almenboligloven lovhjemmel til

at eje og udleje boliger til ældre, og med ændringen af

Integrationsloven i 2015 har de fået særlige muligheder for

at erhverve, indrette eller leje ejendomme med henblik på

udlejning til nyankomne flygtninge. De nye muligheder kan

dog ikke benyttes til andre målgrupper, som står uden bolig.

Ifølge Almenboligloven kan almene boligorganisationer med

kommunens godkendelse opkøbe eksisterende ejendomme

med henblik på udlejning som almene boliger. Det er dog en

udfordring at holde prisen på et niveau, som kommunernes

målgrupper for anvisning kan betale.

Flere kommuner efterspørger derfor muligheden for at opkøbe

og udleje ejendomme til flere målgrupper med begrænset

betalingsevne. I en periode, hvor boligpriserne lå lavt, pegede

beregninger fra Københavns Kommune på, at kommunen

kunne sikre et større antal mennesker med lav betalingsevne

en lav husleje, hvis de kunne opkøbe boliger eller ejendomme

til kommunal udlejning. Kommunens udgifter kunne dækkes

af huslejebetalingen fra lejerne. Idet indtægter og udgifter – i

70 Københavns Kommune (2013) ”Arbejdsgruppe om tilvejebringelse af billige

boliger til boligsocial anvisning”. Se link: http://bit.ly/1NGSMuV

MULIGHEDER:

Kommunalt opkøb af ejendomme med henblik på

udlejning til borgere med begrænset betalingsevne,

der oplever et akut boligbehov

Udvidelse af antal boliger, som kommunen har anvis-

ningsret til

Sikre udsatte borgere en billig bolig

Understøtte blandet beboersammensætning

UDFORDRINGER:

Kræver lovhjemmel, da kommunalfuldmagten ikke

tillader sådanne opkøb mhp . udlejning

76 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Idé 5B:

Bevar mindre og billigere lejemål

En generel problematik i forhold til at sikre billige boliger i den

almene sektor er, at de nye lejemål, der opføres sjældent har

en husleje, som er billig nok. Dette skyldes dels, at der opføres,

få små lejemål, og dels, at det er svært at holde huslejen nede

pga. høje grundpriser. Sideløbende har der gennem flere år

været en tendens til, at mindre lejemål i den almene bebyg-

gelse renoveres og sammenlægges, så de små og billige

1- eller 2-værelses lejligheder forsvinder. Udviklingen er dog

ved at stagnere i en by som København. Renovering og sam-

menlægning af lejemål er ofte et led i målrettede indsatser for

at løfte socialt belastede områder, hvor bedre og større boliger

kan være med til at tiltrække andre og mere ressourcestærke

beboergrupper såsom familier. Det er med til at styrke beboer-

sammensætningen. Det betyder dog også, at der overordnet

set har været en tendens til, at de billige boliger forsvinder –

og fortsat gør det.

hvordan der sikres en lav husleje. Det er omkostningsfyldt at

genetablere køkken og bad og kræver grundige overvejel-

ser om, hvordan det skal finansieres, og hvordan potentielt

affødte huslejestigninger håndteres. Landsbyggefonden kan

være med til at yde støtte til arbejde med helhedsplaner, men

hovedformålene i deres støtteregler er primært er give tilskyd

til nybyggeri, renoveringer og lejlighedssammenlægninger.

Der er ikke indskrevet noget formål om lejlighedsopdelinger,

hvorfor det kan blive en udfordring at opnå støtte til udskydel-

se af lejlighedssammenlægninger og opdeling af lejemål. Det

forudsætter først og fremmest, at der er velbegrundet afsæt

for det i de boligområder, hvor det er hensigten at udføre det,

hvilket bør tages med i betragtningerne, når der ansøges om

støtte. Dertil vil det kræve en holdnings- og praksisændring i

tildelingen af støtte fra Landsbyggefonden.

MULIGHEDER:

Udskydelse af sammenlægninger, hvorved de min-

dre, billige lejemål bevares

Opdeling af lejemål i almene boligområder, hvor der

er en overvægt af større lejemål

Sikre flere små og billige boliger i almene boligom-

råder

Styrke en blandet beboersammensætning i almene

boligområder

Opdeling af lejemål

Et forslag er derfor at arbejde strategisk og målrettet med at

udskyde sammenlægninger af små lejemål i de boligområder,

hvor der er afsæt for det, dvs. der hvor der er en stærk beboer-

sammensætning og ligelig fordeling af små og store lejemål.

Det vil være med til at bibeholde en andel af de små boliger

i et kortere perspektiv, hvormed presset på boligmarkedet

ikke umiddelbart forøges. Ligeledes kan der arbejdes med

opdeling af større lejemål til mindre boliger i de boligområ-

der, hvor der er en overvægt af dette. I disse områder skal der

også være kapacitet til at tilføje andre beboergrupper, som

primært består af enlige eller små husstande, uden at det har

en negativ effekt. Udskydelse af lejlighedssammenlægninger,

samt opdelinger af lejemål, i udvalgte områder, vil sikre, at de

små og billigere lejemål fordeles i byen og blandes med andre

typer af lejemål og beboere.

UDFORDRINGER:

Omkostningsfyldt at etablere køkken og bad i op-

delte lejemål

Landsbyggefondens støtteformål og regler har ikke

fokus på opdelinger af lejemål

Udfordringer i forhold til finansieringsmuligheder

af opdelinger – og sikring af en billig husleje efter

renoveringsarbejdet

Sikre at boligområder får en styrket beboersammen-

sætning

Finansiering af opdeling

Gennem tiden er 1-værelses lejemål blevet nedlagt, fordi de

ofte har været ensidige boliger med dårligt indfald af dagslys,

overophedning om sommeren osv. Anbefalingen er ikke, at

man skal vende tilbage til denne ensidige 1-værelses-typologi,

men i renoveringen og genopdelingen sikre, at de bliver

bovenlige. En særlig udfordring, der knytter sig til dette, er,

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 77

Idé 5C:

Inddrag beboere i driften

En stor udgift i de almene boligbyggerier er vedligeholdelse

og drift. Denne udgift betales over huslejen og er derfor også

en postering, der kan arbejdes på at reducere, så der sikres en

lavere husleje. En idé er at udarbejde et koncept, hvor lejerne

står for drift, rengøring og andet almindeligt vedligehold af bo-

ligerne, såsom trappevask, snerydning, græsslåning, maling af

vinduer og lign. Dette vil give boligorganisationerne mulighed

for at spare en del udgifter til drift, som i stedet kan være med

til at sænke huslejen.

stilles til omfanget af drift og vedligehold, og i hvilken grad

beboerne har ressourcer til at indfri disse – hvordan fordeles

pligter, så alle yder efter evne? I hvor høj grad er brug for social

faglig støtte, eksempelvis i form af en social vicevært, der er

permanent tilknyttet? Og vil der overhovedet være besparelser

at hente, hvis ordningen kræver støtte, eksempelvis i form af

en social vicevært? Hertil bør det også overvejes, om og hvilke

sanktioner, der skal være – kan beboerne eksempelvis udsæt-

tes af deres lejemål, hvis de ikke opfylder deres pligter?

Det foreslås, at der arbejdes med forskellige koncepter for be-

boeres varetagelse af driftsopgaver - herunder også, hvordan

den beboerdrevne drift honoreres. Der kan både arbejdes

med et koncept om fælles husleje reduktion eller en fælles

godtgørelse, der kan gå til andre fælles udgifter. Vigtigt er det,

at konceptet skræddersys til forskellige målgrupper, og at der

sker en grundig visitering af beboere: For nogle vil det have en

positiv og stimulerende effekt at skulle varetage små opgaver

i det daglige, for andre beboere vil konceptet ikke være hen-

sigtsmæssigt. Afklaring af den konkrete målgruppes og enkelte

beboeres kapacitet, adfærd og behov er derfor afgørende for

at udvikle et bæredygtigt koncept, der virker i praksis – med

gode både sociale og økonomiske effekter – så det hverken

resulterer i misvedligehold eller negative sociale fællesskaber.

Beboerdrevet drift i KAB

I KAB’s Almen Bolig+ koncept er der netop arbejdet med be-

boerdreven drift og administration af lejemålene

. Der er intet

ejendomskontor og ingen ejendomsfunktionærer tilknyttet

afdelingerne, og det er beboerne selv som skal organisere og

stå for drift og vedligehold af afdelingernes fællesområder. På

den måde har KAB opnået, at huslejeniveauet for en Almen

Bolig+ ligger op til 30 procent under det normale niveau for ny

opførte almene boliger i dag. Det er værd at bemærke, at boli-

gerne i Almen Bolig+ har en husleje, der ligger væsentligt over

billige boliger på 3.200 kr., samt at beboerne repræsenterer en

mere ressourcestærk gruppe end, hvad der kendetegner dele

af målgrupperne for billige boliger. Er der tale om et koncept

for ungdomsboliger, hvor de studerende selv skal varetage

drift mod en billigere husleje, er konceptet fra Almen Bolig+

nemmere at overføre. I de tilfælde, hvor det er hjemløse eller

personer med forskellige psykiske og fysiske problemer, kræver

et koncept om beboerdreven drift nogle grundige overvejelser.

Stærk beboersammensætning

Hvis konceptet udvides til at omfatte de mere udsatte og

sårbare målgrupper for billige boliger, bør det overvejes

grundigt, hvordan driftsopgaverne matcher deres ressourcer

og evner. Det skal gennemtænkes grundigt, hvilke krav der

71 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2016, forthcoming) „2. delevaluering

af AlmenBolig+: Udlejning og naboskab samt beboernes ansvar for drift og

vedligehold”

78 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

MULIGHEDER:

Lade lejere stå for almen drift, vedligehold og ren-

hold af boligerne (trappevask, snerydning, græsslå-

ning, maling af vinduer m .m .)

Færre driftsudgifter sænker huslejen

Opdyrkelse af naboskab og sammenhold

Løft af socialt udsatte beboere

UDFORDRINGER:

Brugergrupper med begrænsede ressourcer, der ikke

kan deltage i driftsopgaverne

Risiko for konflikter og eksklusion af udsatte beboere,

der ikke kan deltage

Forfald og misvedligehold

CASE

ALMEN BOLIG+, DANMARK

I KAB’s Almen Bolig+ er der arbejdet med beboerdreven drift og administration af lejemålene . Almen Bolig+

er industrielt fremstillet modulbyggeri, som opføres i mindre enheder på billige byggegrunde . Der er intet

ejendomskontor og ingen ejendomsfunktionærer tilknyttet afdelingerne, og det er beboerne selv som skal or-

ganisere og stå for drift og vedligehold af afdelingernes fællesområder . Huslejeniveauet for en Almen Bolig+

ligger op til 30 procent under det normale niveau for ny opførte almene boliger i dag .

Boligerne i Almen Bolig+ anvises efter reglerne om fleksibel udlejning, hvilket betyder at mindst en person

i husstanden skal være tilknyttet arbejdsmarkedet på indflytningstidspunktet (pensionister undtaget) . Den

største beboergruppe er par med børn og seniorer . Sammenligner man med den øvrige almene boligsek-

tor, er beboerne i Almen Bolig+ generelt bedre uddannede og har en højere indtægt . Det kan være en af

grundene til, at Almen Bolig+ har vist sig at være et meget vellykket koncept . Beboernes ansvar for drift og

renhold fungerer overvejende godt . Der er en relativ høj beboerdeltagelse, og fællesområderne fremstår

pæne og rene, der passes på tingene og beboerne er glade og stolte over deres afdelinger . I de afdelinger,

som ligger i Københavns Kommune vurderes det, at arbejdsindsatsen i gennemsnit ligger på 1-2 timer pr .

husstand om måneden .

Kilde: KAB (2013) ”Almen Bolig+”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 79

80 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

6 . ADGANG & BETALINGSEVNE

De foregående afsnit har især handlet om at øge udbuddet af

de rigtigt billige boliger. En anden tilgang til at imødekomme

manglen på billige boliger er at øge målgruppernes betalings-

evne og adgang til de billige boliger. Skarpt skåret handler det

om anvisningsret og boligstøtte, som er de to håndtag, kom-

muner og stat kan skrue på, for at sikre personer med særligt

behov en billig bolig.

41 særboliger (der som udgangspunkt har en husleje på max.

4.500 kr. pr. måned). Det understreger værdien af de pågæl-

dende særaftaler, men også at der er behov for flere indsatser

til at styrke anvisningsmulighederne til de almindelige almene

boliger.

I Odense og Aarhus Kommune, hvor der ikke er statistiske

opgørelser over antallet af boliger, kommunen kan anvise til,

herunder returneringsrate og ventetider, eksisterer problemer-

ne med faldende antal billige boliger til anvisning også, men

tilsyneladende i mindre udtalt grad. På samme måde som Kø-

benhavns Kommune har Odense Kommune et stærkt partner-

skab med de almene boligorganisationer og - sammen med

en bedre balance i udbud og efterspørgslen på billige boliger

– er det kilden til, at kommunen i meget begrænset omfang

må returnere de lejemål, som stilles til rådighed. Boligorganisa-

tionerne bistår med en kvalitativ udvælgelse af lejemål, tilpas-

set kommunens aktuelle behov, som sikrer, at kommunen kan

bruge lejlighederne til anvisning. Det giver kommunen en

bedre mulighed for anvisning og kortere ventetider. I Aarhus

Kommune er der netop stillet et nyt forslag til boligorganisa-

tionerne om, at kommunen skal have en særlig anvisningsret

over ledige billige lejemål for at imødekomme det stigende

behov for boliger med en lav husleje. Kommunen ønsker at få

anvisningsret til en tredjedel af de billige lejemål. Derudover vil

Aarhus Kommune øge anvisningsretten til ungdomsboliger fra

hver 10. til hver 7.

Anvisningsret og returneringsrater

Årligt fraflytter 20 procent en bolig i en almen bebyggelse.

Kommunerne har anvisningsret til minimum 25 procent af de

boliger, der bliver ledige, men i de store byer oplever kommu-

nerne et faldende udbud af almene boliger, der har en tilstræk-

kelig billig husleje til at imødekomme målgruppernes behov.

Særligt for København gælder det, at mange af de boli-

ger, som de almene boligorganisationer stiller til rådighed,

returneres. Dette skyldes netop, at huslejen er for høj i

forhold til målgruppernes betalingsevne. Siden 2009 er

der sket et drastisk fald i antallet af boliger til kommunal

anvisning med en husleje på 3.000 til 4.000 kr. (ex. forbrug)

Kommunen har siden 1998 haft anvisningsret til hver 3. ledige

almene bolig i København, altså mere end de 25 procent loven

fastsætter. Herudover har kommunen siden 2007 haft 4-årige

rammeaftaler om udlejning og anvisning med de almene

boligorganisationer, som blandt andet fastsætter rammerne

for udlejning af almene boliger til kommunalt anviste bebo-

ere. Aftalerne har hidtil rummet bestemmelser om særpuljer

af billige boliger til kommunal anvisning. På den måde har

de almene boligorganisationer bistået kommunen i deres

anvisningssager, så trængende personer får tag over hovedet,

uden at skulle vente for længe. På trods af disse særaftaler

oplever Københavns Kommune store problemer. Prisudviklin-

gen i aftaleperioden 2010-14 betød, at det var næsten umuligt

at få leveret den lovede pulje boliger, og, som det fremgår af

kommunens opgørelser, returnerede de i 2014 40 procent af

de almene boliger, de fik stillet til rådighed. Bestemmelsen om

kommunal anvisningsret til særligt billige boliger har således

ikke kunnet forlænges i den nuværende aftale (2015-18), fordi

boligorganisationerne ikke råder over et tilstrækkeligt antal

billige boliger. I 2014 blev kun 6 boliger returneret ud af 63

puljeboliger (med en husleje på max. 3.200 kr. pr. måned) og

72 Københavns Kommune (2014)

”Bilag F: Årsstatus for boligsocial anvisning 2014 til Samarbejdsforum”

Boligstøtte kan øge betalingsevnen

Foruden at bruge reglerne for anvisning effektivt og forvalte

det i tæt samarbejde med de almene boligorganisationer,

ligger der et potentiale i at øge målgruppernes betalingsevne.

Som det fremgår i opgørelsen fra Københavns Kommune, har

målgrupperne for anvisning en begrænset betalingsevne på

3000-3500 kr.

. Herunder er de fleste unge under 25 eller en-

lige mænd. Hustande på 3 personer eller flere kan typisk betale

en husleje på ca. 6000 kr. Den meget begrænsede betalingsev-

ne blandt de økonomisk svagest stillede grupper rejser spørgs-

mål om, hvorvidt det overhovedet er muligt at bygge boliger

til en leje, der matcher disse målgruppers betalingsevne, uden

at der slækkes væsentligt på kvaliteten – eller størrelsen. Derfor

kan der drøftes, om det i stedet er målgruppens betalingsevne,

der skal styrkes. Øges deres betalingsevne gennem støtte-

ordninger, fremmes muligheden for, at de kan tilegne sig en

73 Københavns Kommune (2014) ”Bilag F: Årsstatus for boligsocial anvisning

2014 til Samarbejdsforum”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 81

permanent bolig. Dette danner afsæt for forslaget om at skrue

på boligstøtten.

Nye rammer for den kommunale anvisning og anvendelse

af boligstøtten til at øge betalingsevnen ligger til grund for

følgende idéer:

– Idé 6A:

Bedre rammevilkår for kommunal anvisningsret

til private lejemål

– Idé 6B:

Anvisning til bolig i andre kommuner

– Idé 6C:

Anvendelse af bofællesskaber for to

– Idé 6D:

Kommunalt tilskud til husleje

– Idé 6E:

Tilpasning af boligstøtten

grænset af, at aftaler om anvisning kun må indgås med private

aktører i 6 år ad gangen - og de kan ikke fornyes. Tidsbegræns-

ningen er indført for at undgå favorisering af enkelte private

udlejere. Erfaringerne viser dog, at der blandt de private udle-

jere ikke er så stor interesse for at indgå aftale om kommunal

anvisning. Derfor foreslås det, at tidsbegrænsningen ophæves,

fordi den spænder ben for, at kommunen kan indgå længere-

varende aftaler med nogle af de få interesserede udlejere, der

findes på det private marked. Derudover ser nogle kommu-

ner udfordringer i kravet om kombineret udlejning og 100

procents anvisning

. Kravet skal eventuelt justeres for at gøre

idéen realiserbar.

Statsstøttet renovering mod kommunal

anvisningsret

Den begrænsede interessere for at indgå aftaler med kommu-

ner, blandt de private udlejere, er en anden udfordring.

En idé er at indføre støtteordninger, hvor private boligudlejere,

ejer- og andelsforeninger kan opnå tilladelse og støtte til at

ombygge lofter, baggårdshuse og ledige butiksarealer til nye

boliger. Støtten forudsætter, at kommunen får anvisningsret

til nogle af lejemålene – enten de eksisterende eller ombyg-

gede – i ejendommen, og at boligejer stiller dem til rådighed

til en billig leje. I Frankrig fandtes der en årrække en lignende

ordning, hvor ejere af private ejendomme kunne søge stats-

støtte til renovering, mod at de i en årrække gav kommunen

anvisningsret.

Idé 6A:

Bedre rammevilkår for kommunal

anvisning til private lejemål

Boligforsyningen til den brede befolkning er en opgave, der

næsten udelukkende varetages af de almene boligorganisa-

tioner. I nogle tilfælde har kommunerne indgået aftale med

private udlejere for at udvide det samlede antal af lejligheder,

de kan anvise til. Men som situationen er i dag, er der både

udfordringer med lovgivningen på området samt de private

udlejeres incitament til at indgå aftaler med kommunerne om

anvisning. På den baggrund stilles et forslag om at imple-

mentere lovændringer og nye støtteregler på området, for at

forbedre vilkårene for den kommunale anvisning til boliger, der

udlejedes privat.

Tilbud om social faglig støtte og CSR-point

En anden mulighed, der kan øge de private udlejeres inci-

tament til at indgå aftale med kommunerne, er, hvis kom-

munerne kan stille deres team af socialt faglige rådgivere og

støttepersoner til rådighed for beboerne i den private udlejers

ejendom. Teamets opgave er i forvejen at hjælpe kommu-

nalt anviste beboere med at finde sig til rette i egen bolig og

vejlede dem i forhold til sociale tilbud og lignende. På samme

måde kan de tilbyde private udlejere at yde støtte til andre

beboere i bebyggelsen. Er der tale om en ejendom, hvor den

private udlejer oplever mange udsættelser eller problemer

med beboerne, kan det være et attraktivt tilbud at gøre brug af.

Ændring af loven om kommunal anvisning

Hvis en privat udlejer indgår en aftale om, at kommunen kan

anvise til en andel af de ledige boliger, udbetaler kommunen

en fastsat godtgørelse for de lejligheder, den råder over. For

dette modtager kommunen statslig refusion, som maksimalt

kan udgøre 30.000 kr. pr. lejlighed

. Dog er kommunerne be-

74 Ministeriet for by, bolig og landdistrikter (2015) ”Kommunal anvisning til

private udlejningsejendomme”. Se link: http://bit.ly/1JOLvlI

75 Læs Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters vejledning til kombineret

udlejning her: http://bit.ly/1O52Eg8

82 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Sociale problemer

Løsninger som denne vil sikre, at socialt udsatte bosættes i ek-

sisterende byområder, hvor der ofte er en mere ressourcestærk

beboersammensætning. Det er dog også en udfordring, at

personer med sociale problemer forskubbes til det private

marked, hvor der ikke er den samme kapacitet og incitament

til at varetage den sociale opgave. Det forudsætter derfor, at af-

talerne understøttes af socialt faglige indsatser, der skal støtte

og hjælpe de pågældende beboere i de nye boliger. Ellers er

der risiko for, at et ’gråzone boligmarked’ systematiseres, som

ingen vil stå på mål og tage ansvar for. Den almene boligsek-

tors fundamentale opgave outsources med fare for, at det

system, som udgør en af hjørnestenene i det danske velfærds-

samfund, undermineres.

MULIGHEDER:

Flere boliger udbydes til kommunal anvisning til en

billig pris

Blandet beboersammensætninger

Integration af udsatte i velfungerede by- og boligom-

råder

UDFORDRINGER:

Kræver ændring af loven om kommunal anvisning

Modvilje i markedet – kræver nye incitamenter

Kræver statsstøtte til renoveringer

Indgreb i markedsmekanismerne – kan forvride

markedet

Risiko for systematisering af et ’gråzone boligmarked’

– hvem vil stå på mål og tage ansvar for den sociale

opgave?

Outsourcing af den almene boligsektors opgave

CASE

AIRBNB TIL SOCIALT UDSATTE, BARCELONA

Barcelona har siden 1990 oplevet en femdobling af turistbesøg i byen – et tal der nu er på svimlende 7,5

millioner besøg om året . Det udfordrer byens boligmarked og Barcelona’s nytiltrådte borgmester, Ada Colau,

har med et nyt initiativ forbudt privat udlejning af lejligheder, der ikke er momsregistreret, via online plat-

forme som Airbnb og Booking .com . Personer, der fanges i at drive privat udlejning, pålægges en stor bøde . Til

gengæld tilbydes de at afbetale 80 procent af deres bøde, ved at de i tre år stiller lejligheden til rådighed for

kommunal anvisning . Efter de tre år kan udlejeren enten betale de resterende 20 procent af bøden kontant,

eller fortsat stille lejemålet til rådighed for kommunen, indtil bøden er betalt ud .

Fordelene ved det utraditionelle indgreb er til at få øje på: Foruden at lægge en dæmper på de store turist-

masser, som er blevet et fundamentalt problem for Barcelonas sammenhængskraft, får byrådet mulighed for

at tilbyde lejemål med billig husleje til de økonomisk dårligst stillede grupper . Kritikere påpeger, at myndig-

hederne med denne kontroversielle strategi griber kraftigt ind i, og hæmmer, det frie marked og den private

ejendomsret .

Kilde: Business Insider (2015) ”Barcelona just declared war on Airbnb”. Se link: http://read.bi/1G6Ytkd

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 83

Idé 6B:

Anvisning til bolig i andre kommuner

Presset på de store byers boligmarked med faldende udbud

og stigende efterspørgsel og faldet i antallet af billige boliger

til kommunal anvisning gør det aktuelt at åbne op for større

fordeling kommunerne i mellem. I tilstødende kommuner kan

der nogle gange være en større kapacitet af billigere boliger,

som de store kommuner pt. ikke kan drage nytte af. En idé er

derfor at skabe rammer for mere fleksible udvekslingsaftaler

kommunerne imellem, så der bliver bedre mulighed for at til-

byde boliger til en billig husleje – på tværs af kommunegræn-

ser. Det skal sikre, at der samarbejdes for at løse de boligsociale

udfordringer og give bedre muligheder for at tilbyde boliger til

en billig husleje.

regelsæt for borgere på førtidspension, som betyder, at når en

førtidspensionist flytter, så har fraflytningskommunen ansvar

for at dække modtagerkommunens udgifter til førtidspension i

de første seks år.

Sådanne regler om refusionspligt hos fraflytterkommunen vil

være mulige at kopiere i en tværkommunal anvisningspraksis.

Kommunerne vil få adgang til at anvise til andre kommuner

med ledige boliger, mod at de hæfter økonomisk for vedkom-

mende i en afgrænset tidsperiode. Det kræver dog en ændring

af den nuværende lovgivning.

Balanceret beboerspredning

Anvisning kommunerne imellem kan bidrage til at sikre en

balanceret befolkningssammensætning på tværs af kommu-

ner, forudsat at udsatte grupper ikke koncentreres i kommu-

ner med særligt billige boliger. Dertil er det selvfølgelig en

forudsætning, at beboerne inddrages i spørgsmålet om, hvor

de ønsker at bosætte sig – deres ønsker bør også have en

indflydelse på, hvilken kommune de anvises til.

Mangel på regler og økonomiske incitamenter

Som det er i dag må kommunerne henvise boligsøgende til

selv at søge boliger i andre kommuner, hvor der er billigere

boliger – men kommunerne kan ikke aftale sig til anvisningsret

til boliger i andre kommuner. Hvis en person selv finder en bo-

lig i en anden kommune end sin hidtidige bopælskommune,

hæfter den hidtidige bopælskommune ikke for udgifter vedrø-

rende personen. Hvis den nye bolig er opført efter 1964, vil det

være Udbetaling Danmark, der tager stilling til, om personen

kan få indskudslån til den nye bolig.

Kommunerne har meget lille incitament til at modtage bor-

gere på tværs af kommunegrænser, da de økonomiske ydelser,

der ofte knytter sig til disse borgere, såsom socialrådgivere,

psykolog m.m., betales af den tilflyttede kommune. Kommu-

nekassen belastes, hvis tilflyttere har sociale problemer. Det

kræver en anden rammesætning af området for at fremme et

godt og gensidigt samarbejde om manglen på billige boliger

kommunerne imellem.

MULIGHEDER:

Fremme det tværkommunale samarbejde om anvis-

ning til billige boliger

Bedre mulighed for at tilbyde boliger med billig

husleje

Indførelse af refusionspligt hos fraflytterkommunen

ved anvisning til andre kommuner

Sikre balanceret befolkningssammensætning på

tværs af kommuner

UDFORDRINGER:

Nuværende regler tillader ikke kommuner at anvise

borgere til andre kommuner – dette vil kræve en

lovændring

Ringe incitament for kommuner til at modtage

socialt belastede i egen kommune, grundet høje

omkostninger

Behov for ny ansvarsfordeling, eksempelvis ved ind-

førelse af refusionspligt

Risiko for, at personer med boligsociale udfordringer

kastes rundt mellem forskellige kommuner

Udvidelse af regler om refusion

I dag sikrer regler om refusion mellem kommuner, at den hidti-

dige bopælskommune betaler for ophold på f.eks. krisecentre

og herberger, selv om borgeren opholder sig på en institution

i en anden kommune. Dermed sikrer man, at de kommuner,

som har herberger, ikke får ansvaret for alle borgere, som

indskrives, mens de kommuner, som ikke har tilstrækkeligt

med herbergpladser, bidrager til at betale. Tilsvarende er der et

84 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

idé 6C:

Anvis til bofællesskaber for to

En af de primære årsager til, at kommunerne returnerer boliger,

de får til anvisning, er prisen. Den hænger tit sammen med stør-

relsen på boligen.

Ny lov giver plads til deleboliger

Udfordringen med de store lejemål imødekommes dog af en

ny lovgivning om deleboligen. Denne giver mulighed for at

udforme individuelle lejekontrakter til tre personer i bofælles-

skaber med et rum mere end antal beboere - altså 4 rum til

tre personer. Kommunen har en dispensationsmulighed til at

tillade brug af 3-rumsboliger, hvis der er tale om et spisekøk-

ken af en størrelse, der gør det muligt at udøve fællesskab her.

Hermed er de også berettiget til individuel boligstøtte. Lovgiv-

ningen forudsætter, at kommunerne godkender deleboligen

som en almen boligform, hvilket de almene boligselskaber

ikke har oplevet problemer med indtil videre.

skal være bredere, forudsat den enkelte erklæres egnet. Dertil

er det en idé at udvide lovgivningen til også at omfatte

deleboliger for to personer. En stor andel af 2- og 3-væresles

lejligheder med stort køkken er nemlig delevenlige, men for

dyre at betale for to uden individuel boligstøtte. Det kan løses

ved at ændre lovgivningen, så to personer i en dele bolig kan

få individuel kontrakt og boligstøtte. I Københavns Kommune

er der et ønske om at udforme deleboligen med to personer,

fordi de antager, at det er lettere at forebygge konflikter. Der

er nemlig en række praktiske problemstillinger, der knytter sig

til deleboligen som boform – herunder fællesregninger som

el, vand og varme og beregningen af boligens opdeling. De er

vigtige at håndtere og kan være nemmere at finde løsninger

på, hvis der er færre beboere involveret.

Omhyggelig visitering

Deleboligen brugt til anvisning forudsætter, både for 2, 3, 4 og

flere værelseslejligheder, at der er en omhyggelig visitering af

personerne ,og at der ydes social støtte efter behov. Den praksis

skal fortsætte og styrkes, når målgrupperne bliver bredere, end

blot de unge. I den københavnske prøveperiode tilbydes de

unge støtte fra et tværfagligt udgående team, der guider de

unge i forhold til at komme i uddannelse eller beskæftigelse og

hjælper dem med at mestre sociale udfordringer. Det tværfag-

lige team skal endvidere afhjælpe, at der opstår store konflikter,

dels internt i den delte bolig, dels i forhold til naboer. Pakken skal

dermed understøtte, at de unge etableres i et fællesskab i og

omkring boligen, som ikke adskiller sig fra det fællesskab, som

unge under uddannelse generelt har, når de bor sammen. Dele-

boliger i 2-værelses lejligheder er mere skrøbelige i forhold til at

udvikle et dårligt miljø for beboerne. Derfor er en social bostøtte

en forudsætning for at tage deleboliger i brug i anvisningen.

Afprøvning i København

I den nye rammeaftale om udlejning mellem Københavns

Kommune og BL’s 1. kreds skal deleboligen afprøves som en

ny form for boligsocial anvisning for unge

. Konceptet skal

sikre, at unge i målgruppen for den boligsociale anvisning

får en bolig hurtigere end det er tilfældet i dag. Målgruppen

for deleboligordningen er unge, som er tæt på at komme i

uddannelse, og som formår at bo sammen. De vil derfor som

udgangspunkt være visiteret som uddannelsesparate og

modtage en af de laveste overførelsesindkomster. For at kunne

anvise flere unge til samme bolig forudsættes en kommunal

håndholdt visitation, hvor de unge matches individuelt, for at

undgå uhensigtsmæssige sammensætninger. Når en bolig-

afdeling har modtaget en lav andel anvisninger, fordi dens

boliger er for dyre, vil den derfor få anvist til forholdsmæssigt

flere deleboliger. Med delebolig-ordningen bliver det dermed

muligt for boligafdelinger med lidt dyrere boliger at bidrage,

hvilket også er med til at hindre en stigende koncentration af

boligsocialt anviste i boligafdelinger med en lav husleje.

MULIGHEDER:

Større og dyrere lejligheder kan bruges af kommu-

nen – returnering til almene boligselskaber undgås

Udformning af individuelle kontrakter

Tildeling af individuel boligstøtte til personer i bofæl-

lesskaber

UDFORDRINGER:

Nye regler for boligstøtte tillader kun individuel bo-

ligstøtte til bofællesskaber med minimum 3 personer

i en husstand – dvs . lejligheder med 2 personer kan

ikke opnå dette – kræver lovændring

Behov for omhyggelig visitering for at sikre, at kun

egnede personer anvises til en delebolig

Behov for social støtte, der hjælper den enkelte med

at bo og opdyrke et godt bofællesskab

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 85

Udbredelse og udvidelse af lovgivningen

Det foreslås at denne praksis om delebolig udbredes til alle

landets kommuner, baseret på erfaringer fra Københavns Kom-

mune. Her skal der også være fokus på, at det ikke kun er de

unge, der kan visiteres til denne type af lejemål - målgruppen

76 Københavns Kommune & BL (2015) ”Ny hovedaftale”

idé 6D:

Kommunalt tilskud til husleje

En idé til at forbedre målgruppens betalingsevne er at give

kommunerne mulighed for at yde et midlertidigt huslejetil-

skud, således hjemløse og andre udsatte borgere hjælpes ind i

en lejlighed.

MULIGHEDER:

Kommunalt huslejetilskud til borgere med begræn-

set betalingsevne kan sikre dem egen bolig

Styrkes målgruppens betalingsevne kan de bo i en

større andel af det eksisterende byggeri, der har en

højere husleje

Erfaringerne peger på, at når borgere får egen bolig,

bliver de hurtigere arbejdsdygtige og dermed øko-

nomisk selvkørende

Egen bolig styrker borgerne

Med afsæt i erfaringerne fra Housing First, så er det beviseligt,

at boligen er et vigtigt redskab til at stabilisere hjemløse og an-

dre udsatte borgeres livssituation. Først når de har egen bolig,

kan der arbejdes med andre problemstillinger såsom misbrug,

sociale problemer, arbejdsløshed og lign. I Høje-Taastrup Kom-

mune peger erfaringerne også på, at når kommunen lykkedes

med at hjælpe folk i bolig, så lykkedes det også nemmere at få

folk i arbejde.

Men for at kunne opnå denne effekt har kommunerne behov

for at kunne sikre flere egen bolig. En anden hurtig og mu-

lig vej til dette er at styrke målgruppens betalingsevne. Det

foreslås derfor, at kommunerne på midlertidig basis kan yde

huslejetilskud til borgere med begrænset betalingsevne. Det

kan hjælpe dem i egen bolig, hvilket forbedrer afsættet for, at

de styrkes helbredsmæssigt og socialt og bliver måske arbejds-

parate. Det øjeblik beboerne får job med fast løn, styrkes deres

betalingsevne, og huslejetilskuddet bortfalder.

UDFORDRINGER:

Kræver lovændring af kommunalfuldmagten

idé 6E:

Tilpas og målret boligstøtten

Flere eksperter, kommuner og boligorganisationer peger på,

at boligstøtten er et af de mest velegnede værktøjer til at sikre

personer i de laveste indkomstgrupper en permanent bolig.

Men som boligstøtten beregnes i dag tilgodeser den i ringe

grad husstande uden børn på andre overførselsindkomster

end førtidspension. Derfor er det en idé at arbejde med en

ændring af boligstøttens beregningsgrundlag, så folkepen-

sionister, førtidspensionister og enlige med og uden børn

tilgodeses på lige fod.

Kræver lovændring

Uden lovhjemmel har kommunerne ikke muligheder for at

yde økonomisk støtte til særlige samfundsgrupper. Ideen

kræver derfor, at kommunerne får lovhjemmel til dette. Der

er ikke behov for yderligere statsstøtte, da kommunerne kan

håndtere ydelsen i deres egne budgetter – på sigt vil det sikre

dem besparelser på boformspladser og andre omkostnings-

tunge poster på det sociale område, hvis kommunens svagest

stillede borgere får egen bolig og bliver arbejdsdygtige. Det

forudsætter dog, at der er tale om et midlertidigt huslejetil-

skud. Samtidig vil dette forslag rejse politiske spørgsmål om,

hvilke incitamenter man tror på, kan hjælpe borgere i arbejde

og egen bolig.

Boligydelse vs. boligsikring

Boligstøtten består af to ordninger – boligsikring til alminde-

lige lejere og førtidspensionister samt boligydelse til folke-

pensionister. Helt grundlæggende er boligydelsen en mere

gunstig ordning, da den kan udgøre op til 75 procent af hus-

lejen. Boligsikring kan udgøre op til 60 procent af huslejen for

førtidspensionister og enlige med børn, men kun 15 procent

for husstande uden børn. Regeringen har i deres lovkatalog for

2015/2016 stillet et lovforslag om, at reguleringen af boligydel-

sen harmoniseres med boligsikringen.

86 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Afskaffelse af 15-procent-loft for enlige

Det er i dag en udfordring, at boligsikringen i ringere grad

tilgodeser personer uden børn på andre overførselsindkomster

end førtidspensionen, dvs. dagpenge, kontanthjælp, sygedag-

penge og lign.

Andelen af personer uden børn og med begrænset betalings-

evne er stigende. De modtager en lav kontanthjælpsydelse og

har svært ved at have råd til en bolig, hvilket blandt andet også

kan ses i SFI’s nyeste hjemløsetælling, der viser, at 70 procent

af hjemløse i Danmark er enlige uden børn på kontanthjælp

Det lader sig også afspejle i antallet af udsættelser i den alme-

ne boligsektor, som er steget fra ca. 2.000 udsættelser i 2002 til

ca. 3.500 i dag

. Ens for alle personer uden børn på kontant-

hjælp er, at de maksimalt modtager 15 procent af deres husleje

i boligstøtte. Det rammer eksempelvis også forældre, der lever

med delt forældremyndighed. Boligstøtten for vedkommende,

der ikke børnene registreret på sin adresse, kan udgøre 15

procent huslejen, mens boligstøtten for den anden part kan

udgøre op mod 60 procent af huslejen.

For at overkomme uligheden mellem enlige uden børn og

familier, enlige med børn samt førtidspensionister i fordelingen

af boligsikring, foreslås det, at der sker en ændring i loftet for,

hvor meget enlige uden børn, eller som ikke har børn registre-

ret på adressen, kan modtage i boligstøtte. Afskaffes loftet på

15 procent vil det give et markant løft af betalingsevnen for

nogle af de svagest stillede.

udbetalt. Denne ændring vil blandt andet hjælpe de allersva-

geste blandt overførselsindkomstsmodtagere, eksempelvis

misbrugere og psykisk syge, som oftest ikke formår at søge om

boligstøtte. De vil kunne gå fra ingen boligstøtte (fordi de ikke

søger) til op mod 60 pct.

Kræver ændring af boligstøttens lovgrundlag

De største udfordringer for at ændre boligstøttens fordelings-

grundlag er af politisk karakter. Det kræver politisk opbakning

og velvilje at ændre den gældende lovgivning og indføre

nye støtteregler, selvom disse økonomisk set er af marginal

karakter, taget den årlige samlede boligstøtte sum på op mod

14 milliarder i betragtning. Der kan i høj grad blive tale om en

intern finansiering af et ændret beregningsgrundlag for forde-

lingen af boligstøtten. Dog forudsætter idéen, at der foretages

yderligere beregninger og overvejelser om, hvordan et evt. nyt

fordelingsgrundlag skal udformes, samt om hvilke økonomiske

konsekvenser det vil indebære for de forskellige målgrupper.

MULIGHEDER:

Afskaffelse af 15-procent-loftet for boligsikring til

enlige uden børn

Automatisk regulering og udbetaling af boligstøtte,

så alle der er berettiget modtager ydelsen

Økonomisk løft af de svagest stillede indkomstgrup-

per, der sikrer dem bedre mulighed for permanent

bolig

Automatisk udbetaling af boligstøtte

Foruden at afskaffe loftet på 15 procent foreslås det, at

boligsikringen beregnes og udbetales automatisk. En særlig

problematik i dag er nemlig, at hver enkelt selv skal ansøge

om boligsikring og dertil opgive ændringer i indkomst eller

husleje. Det kan virke uoverskueligt for mange og erfaringen

viser, at det er en reel barriere for at modtage støtten. I forbin-

delse med etableringen af Udbetaling Danmark i 2013 blev der

oprettet et landsdækkende register over huslejeoplysninger

m.v. i den almene sektor. Dermed kan boligsikringen bereg-

nes automatisk ud fra registerdata, og indføres det ved lov, at

udbetaling og regulering af boligsikring skal ske automatisk,

når der er registermæssig mulighed herfor, vil det være muligt

at sikre, at alle, der er berettiget til boligsikring, også får den

77 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjemløshed i

Danmark 2015 – national kortlægning”

78 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Udsættelse af

lejere – udvikling og benchmarking”

UDFORDRINGER:

I dag tilgodeser boligstøtten familier med børn,

førtidspensionister og ældre – svært at omfordele fra

disse grupper

Kræver ændring af boligstøttens lovgrundlag – både

i forhold til støtteregler og udbetaling

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 87

88 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

METODE & KILDER

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 89

METODE

Denne rapport er bestilt af Rådet for Socialt Udsatte med

henblik på at give indspark og idéer til Rådets politiske arbejde

i forhold til at sikre udsatte borgere en bolig, de kan betale.

Udgangspunktet har været, at der mangler billige boliger til de

svagest stillede grupper i samfundet, primært i de store byer.

Rapportens ideer og forslag tager

ikke

politisk stilling til områ-

det. Opgaven har været at afsøge muligheder og udfordringer

og komme med nye ideer til at fremskaffe flere billige boliger -

ud fra et oplyst grundlag om områdets nuværende lovgivning,

regler, forvaltningspraksis, erfaringer og udfordringer. Det er

blevet udført med afsæt i et dybdegående analysearbejde med

afsæt i grundig desk research, ekspertinterviews og følgegrup-

pemøder med eksperter på forskellige områder inden for feltet.

Følgende eksperter er blevet interviewet i

juni-september 2015:

•

Bent Madsen – Administrerende direktør,

Boligorganisationernes Landsforening

Curt Lilliegreen – Sekretariatschef,

Boligøkonomisk Videncenter

Jens Elmelund – Administrerende direktør, KAB

Knud Erik Hansen – Seniorforsker (nu pensioneret),

SBi - Statens byggeforskningsinstitut

Susan Fiil Præstegaard – Chefkonsulent,

Socialforvaltningen, Københavns Kommune

Kirsten Lund Frandsen – Kontorchef, By og bolig,

Aarhus Kommune

Tom Rønning – Afsnitsleder, Socialcenteret,

Odense Kommune

Desk research

Med afsæt i grundig desk research er spørgsmålet om bil-

lige boliger blevet angrebet fra mange forskellige vinkler.

Flere undersøgelser og statistiske opgørelser, som er listet i

litteraturlisten, har formet det vidensmæssige grundlag for

rapportens introduktion, baggrundsafsnit og forslagne under

de seks perspektiver. Der er taget afsæt i statistik om boligmar-

kedet og den demografiske udvikling, fremskrivningsanalyser

af den danske boligefterspørgsel, kvalitative undersøgelser af

forskellige målgruppers boligbehov og billiggørelse af byggeri

såvel som politiske dokumenter herunder lovgivningstekster,

kommunalplaner, aftaler med almene boligorganisationer

m.m. Desuden er der udformet en række cases med internatio-

nale eksempler til inspiration under de forskellige perspektiver.

Disse er skrevet på baggrund af input fra ekspertinterview,

artikler og publikationer. Alle kilderne står listet i litteraturlisten.

Udover ekspertinterviewsne blev der afhold en workshops

med hjemløseorganisationen SANDs Boliggruppe med føl-

gende deltagere:

•

Ask Svejstrup, sekretariatsleder, SAND

Rani Henriksen, medl. SANDs Boliggruppe

Jens Vestergaard, medl. SANDs Boliggruppe

Laura Højring – Erhvervs-phd., Kuben Management

og SBi - Statens byggeforskningsinstitut

Desuden har Kuben Managements egne eksperter biddraget

til rapporten:

•

Preben Steen Nielsen – Projektdirektør,

Kuben Management

Laura Højring – Erhvervs-phd., Kuben Management

og SBi - Statens byggeforskningsinstitut

Jette Søndergaard – Projektchef, Kuben Management

Carsten West – Chefrådgiver, Kuben Management

Niels Andersen, Projektdirektør, Kuben Management

Lisbeth Vestergaard, Chefrådgiver,

Kuben Management

Kenneth Lundholm-Stenkjær, Bygherrerådgiver,

Kuben Management

Ekspertinterviews

Til at nuancere og kvalificere de seks forskellige perspektiver

på spørgsmålet om billige boliger er der foretaget en række

interviews med eksperter inden for området. De har hver

især meget forskellige – og til tider modsatrettede – syn på,

hvordan manglen på billige boliger bedst afhjælpes. Deres

faglige indgangsvinkel og erfaringer på området har dannet

afsæt for deres videninput, der i rapporten har været med til at

udvikle og kvalificere forslagene til at skaffe flere billige boliger.

Rapporten er baseret på mange forskellige undersøgelser, sta-

tistikker og interviews, hvorfor ingen af eksperterne kan holdes

ansvarlig for de analytiske pointer eller forslag til at skaffe flere

billige boliger. Det er udelukkende Kuben Management, der

står som afsender for disse forslag og deres konkrete indhold.

90 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Følgegruppemøde

Til hele projektet har der været tilknyttet en følgegruppe. Der

er afholdt to følgegruppemøder, et i maj og et i oktober 2015.

På det første følgegruppemøde blev der i samråd diskuteret

barrierer og muligheder for at skaffe flere billige boliger, som

gav kvalificeret input til ideer til løsning af problemet. På det

afsluttende følgegruppemøde blev det færdige rapportudkast

diskuteret og kvalificeret. Flere af eksperterne fra følgegruppen

har deltaget i individuelle interviews som beskrevet ovenfor –

dog kan ingen af følgegruppens medlemmer holdes ansvarlig

for analytiske pointer eller forslag til løsninger af problemet

med manglen på billige boliger.

Følgegruppen bestod af:

•

Bjørn Christensen – Næstformand,

Den Boligsociale Fond

Curt Lilliegreen – Sekretariatschef,

Boligøkonomisk Videncenter

Frans Clemmensen – Cheføkonom,

Boligorganisationernes Landsforening

Helene Toxværd – Formand,

Lejernes Landsorganisation

Kirsten Munk – Politisk konsulent,

Rådet for Socialt Udsatte

Knud Erik Hansen – Seniorforsker,

SBi - Statens byggeforskningsinstitut

Kræn Blume – Afdelingschef,

SFI - Det nationale forskningscenter for velfærd

Laura Højring – Erhvervs-phd., Kuben Management

og SBi - Statens byggeforskningsinstitut

Ole Kjærgaard – Sekretariatschef,

Rådet for Socialt Udsatte

Rani Henriksen – SAND

- de hjemløses landsorganisation

Susan Fiil Præstegaard – Chefkonsulent,

Socialforvaltningen, Københavns Kommune

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 91

KILDER

KILDEHENVISNINGER

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2013) ”Registerbaseret

karakteristik af enlige mænd”

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2014) ”Fattigdommen

vokser fortsat i hver 4. kommune”

Boligøkonomisk Videncenter (2013) ”Brasilien – et anderledes

opsving”.

Se link: http://bit.ly/1PsTb4k

Boligøkonomisk Videncenter (2014) ”I San Fransisco går bolig-

priserne kun én vej”.

Se link: http://bit.ly/1Lkf80i

Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark –

magasin 1”

Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark –

magasin 2”

Berlingske Business (2015) ”Stor stigning i forældrekøb”.

Se link: http://bit.ly/1MvprTv

Beskæftigelsesministeriet (2014) ”Uddannelseshjælp: Regler for

visitation af unge præciseres”.

Se link: http://bit.ly/1MU9dln

Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny

integrationsydelse for rådighedsbeløb for forskellige familiety-

per”

Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Satser for integrati-

onsydelse og kontanthjælp”

Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Straksindgreb på asylområ-

det – ny integrationsydelse til nytilkomne udlændinge”

Boligsiden.dk (2014) ”Boligen bliver større – nybyggede danske

boligers størrelse gennem 100 år”.

Se link: http://bit.ly/1j2ozda

BRF (2015) ”Boligpriser – kvadratmeter priser i din kommune”.

Se link: http://bit.ly/1Me4z33

Business Insider (2015) ”Barcelona just declared war on Airbnb”.

Se link: http://read.bi/1G6Ytkd

Danmarks statistik (2015): ”Få jobklare kontanthjælpsmodta-

gere”

Se link: http://bit.ly/1LfkU6F

Dezeen (2015) ”James Furzer to crowdfund parasitic sleeping

pods for London’s homeless”.

Se link: http://bit.ly/1NG4LpP

Dream (2013) ” Fremskrivningen af den danske boligefter-

spørgsel”

Højring, L. (2013) ”Pamflet om hjemløshed”

Ingeniøren (2015) ”Containerbyggeri er ikke helt i kassen

endnu”.

Se link: http://bit.ly/1UIx6xT

Ingeniøren (2015) ”Containere indtager byggepladserne”.

Se link: http://bit.ly/1NcvB9E

Jyllands-Posten (2015) ”Aarhus skal have en boligpolitik”.

Se link: http://bit.ly/1P8S8X4

KAB (2011) ”Håndbog om almene boliger”

KAB (2013) ”AlmenBolig+”

KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”

Kommunernes Landsforening (2015) ”KL høringssvar til lovgiv-

ningsforslag om integrationsydelse mv”.

Se link: http://bit.ly/1JSrDOx

Kora (2015) ”Samfundsøkonomiske analyser af indsatser for de

mest udsatte”

Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra her-

berg/gaden til egen bolig. Institutionel analyse”

Kuben Management (2014)

”Fremtidens almene ungdomsbolig”

92 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

Københavns Kommune (2013) ”Arbejdsgruppe om tilvejebrin-

gelse af billige boliger til boligsocial anvisning”.

Se link: http://bit.ly/1NGSMuV

Københavns Kommune (2014) ”Bilag F: Årsstatus for boligsocial

anvisning 2014 til Samarbejdsforum”

Københavns Kommune (2015) ”Byggesagsgebyrer i 2015”.

Se link: http://bit.ly/1Oau8U8

Københavns Kommune (2015) ”Baggrundsnotat til Kommune-

plan 2015 – Boligbygge- og boligstørrelsesbehov,

samt forslag til revision af de grundlæggende boligstørrelses-

bestemmelser”

Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kom-

mune Kommuneplan 2015”

Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kom-

mune Kommuneplan 2015”

Københavns Kommune & BL (2015) ”Ny hovedaftale”

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (2013) ”Vedr. kommu-

ners adgang til køb af udlejningsejendomme”.

Se link: http://bit.ly/1SeW5sh

Ministeriet for by, bolig og landdistrikter (2015) ”Kommunal

anvisning til private udlejningsejendomme”.

Se link: http://bit.ly/1JOLvlI

NationSwell (2013) ”Utah Is on Track to End Homelessness by

2015 With This One Simple Idea”.

Se link: http://bit.ly/1qJE34d

People (2015) “Tine Houses Built for Homeless in L.A. Under

Attack by Lawmakers Who Call Them ‘Dog Houses’”.

Se link: http://bit.ly/1KX0spU

Politiken (2014) ”Helt skævt: Antallet af studerende boomer,

mens antallet af boliger står stille”.

Se link: http://bit.ly/1PfUUuA

Politikken (2015) ”Høje boligpriser i København? Så skulle du

base se New York, Stockholm og Oslo”

Se link: http://bit.ly/1OlBnsB

Realdania (2010) ”Tre danske veteranhjem på vej”.

Se link: http://bit.ly/1LlVfGb

Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsat-

sen overfor hjemløse”

SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014) ”Ungdomsboliger

i lille størrelse”

Socialstyrelsen (2013) ”Mennesker, der er ramt af hjemløshed.

Sociale indsatser der virker”

SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2016, forthcoming) ”2.

delevaluering af AlmenBolig+:

Udlejning og naboskab samt beboernes ansvar for drift og

vedligehold”

SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll

(2013) ”Hjemløsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfat-

ning”

SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjem-

løshed i Danmark 2015 – national kortlægning”

SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Udsæt-

telse af lejere – udvikling og benchmarking”

Ugebrevet A4 (2014) ”Boligrenovering er en bombe under

socialt udsatte”.

Se link: http://bit.ly/1KXmnNP

Velfærdsministeriet (2009) ”Den almene boligsektors finansie-

ring”

Københavns Kommune (2015) ”Vision for boliger og byens

rum”

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 93

ØVRIGE KILDER

Anker et al (2002) ”Kommunal boliganvisning: En analyse af praksis og politik i fire kommuner”.

Af: Anker, J., Christensen, I., Romose, T. S., & Stax, T. B. Arbejdspapir.

Kuben Management (2014) ”Udviklingsprojekt om kvalitetsboliger til udsatte borgere, Aalborg Kommune”

Kuben Management (2011) ”Økonomisk analyse af finansieringsmuligheder for særboliger”

Københavns Kommune og KAB (2013) ”Basisboligen – Partnerskabsaftale”

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om individuel boligstøtte, 2014.

Lov om ændring af lov om planlægning og lov om almene boliger m.v., 2014

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (2014) ”Den almene boligsektors effektivisering”

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (2014) ”Ministeriets bemærkninger til

Rigsrevisionens hovedkonklusioner og Statsrevisorernes hertil”

Rigsrevisionen (2014) ”Notat til Statsrevisorerne om beretning om indsatsen over for hjemløse”

Rådet for Socialt Udsatte (2004): ”De Udsatte og Boligen”

Rådet for Social Udsatte (2004A) ”Småskriftserie nr.2 / 2004”

SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2014) ”Et liv i egen bolig”

Socialministeriet (2006) ”Boliger og hjem for særligt udsatte.

Erfaringer med de anderledes boliger. Evalueringsrapport II”

94 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE

RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 95

Rådet for Socialt Udsatte

Bredgade 25F, 4. sal

1260 København K

www.udsatte.dk

[email protected]