Skatteudvalget 2015-16
SAU Alm.del Bilag 282
Offentligt
1665971_0001.png
Kronik – ultimo september 2016
Skandaleramt boligskat – En total reform nødvendig!
Af Erik Graff, fhv. statsaut. ejendomsmægler og valuar
Lavt renteniveau – enestående chance for ”smertrfri” skattereform.
Med års mellemrum har jeg bidraget med kvalificerede indlæg i debatten om ejerboligens
skattemæssige vilkår. Senest ved brev den 7. april 2014 til Folketingets Skatteudvalg med
forslag til forenkling af beskatningen på boligområdet, men reaktionen udeblev. Skal der
rettes op på den fejlslagen skattepolitik, bør et enigt Folketing benytte den nuværende
situation med lav rente til at gennemføre en reform af skattepolitikken på boligområdet.
Det er måske sidste chance for at gennemføre en ny visionær politik. Desværre udviser
den nuværende regering i sin 20-25 plan ingen visioner, men foreslår blot endnu en
lappeløsning om yderligere at reducere boligejernes rentefradrag. Og selv om politikerne
lovede, at boligskatterne ikke måtte stige, viser nye oplysninger at grundskylden er steget
med ca. 10 milliarder kroner fra 2004 til 2014, således at den samlede beskatning af
ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld) nu udgør ca. 28 milliarder kroner. Det er
mit håb at den foreslåede reform, sidst i dette indlæg, kan samle alle politiske partier om
en langtidsholdbar løsning, der kan skabe tryghed hos boligejerne.
For mange ”kokke” har fordærvet boligpolitikken.
Gennem fem årtier har partipolitiske interesser resulteret i en misrøgtet boligpolitik præget
af utilstrækkelige lappeløsninger. Med til at fordærve boligpolitikken har været skiftende
regeringers brug af økonomiske eksperter, herunder ”Ølgaard-udvalget,” til bl.a. at belyse
evt. kapitalgevinster på ejerboligområdet. Problemet er, at disse såkaldte ”eksperter” ikke
har den nødvendige specialviden om ejerboligens forhold, og derfor er fremkommet med
fejlagtige konklusioner, der ikke indregner en række betydelige omkostninger som
boligejerne afholder (Se nærmere herom nedenfor). Dagbladet Politiken har, med en
uvederhæftig artikel, også medvirket til at forplumre boligdebatten (Se eksempel
nedenfor). Endvidere afslører skandalen om for høje ejendomsvurderinger og egen
oplevelse, at Statsskattedirektoratets Vurderingsafdeling ikke har de fornødne
kvalifikationer til at vurdere landets ejendomme. (Se eksempel nedenfor). Herudover har
indførelsen af flex-lån bidraget til at destabilisere boligmarkedet.
”Ejerboligen – Sorterper i det skattepolitiske spil!”
Ovenstående tekst var overskriften på min artikel i bladet Ejendomsmægleren 5/85 og
breve til daværende skatteminister og sekretariaterne for samtlige politiske partier den 22.
februar 1985. Artiklen og brevene var foranlediget af de holdninger om ejerboligens
skattemæssige behandling, der var kommet til udtryk fra nogle partiers skatte- og/eller
boligpolitiske ordførere. Min argumentation mod disse holdninger tog udgangspunkt i
beregningseksempler fra BRF Orientering nr. 10 oktober 1984 om forskelle i månedlige
nettoydelser (dvs. efter indregning af skattefordel ved marginalskat på 50 %) for
henholdsvis nybygget almennyttig udlejningsbolig, andelsbolig og ejerbolig ved samme
anskaffelsessum. Beregningerne viste at den månedlige nettoydelse for ejerboligen er
godt 96 % højere end for udlejningsboligen, og for andelsboligen godt 43 % højere. For
alle boligtyper tilkommer udgifter til ejendomsskatter, afgifter, forsikringer, vedligeholdelse,
m.v. for at nå frem til den endelige boligudgift. Eksemplerne viser utvetydigt, at udlejnings-
boligen er den mest subsidierede boligtype, samt at nettoydelsen for ejerboligen er
næsten dobbelt så høj, som for udlejningsboligen. Forskellen kan i dag være større, idet
rentefradraget siden er blevet stærkt reduceret. Den nuværende lave rente har til gengæld
en positiv indvirkning på ejerboligens samlede boligudgifter.
-1-
 SAU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 282: Henvendelse af 19/9-16 fra Erik Graff vedrørende kronik - Skandaleramt boligskat - En total reform nødvendig!
1665971_0002.png
Kronik – ultimo september 2016
Vurderingsmyndighedernes manglende vurderingsevne.
På grund af høj inflation og stor udlandsgæld gennemførte Schlüter-regeringen i oktober
1986 den såkaldte ”Kartoffelkur” med virkning fra 1. januar 1987. For ejerboliger bestod de
finanspolitiske stramninger bl.a. i tvungne mix-lån ved boligkøb og reducering af
rentefradraget, hvilket førte til mange konkurser, nedgang i boligbyggeriet og faldende
ejendomspriser. På vegne af ”Fællesudvalget for grundejerforeninger i Ballerup Kommune”
udførte jeg i januar 1987 beregninger af størrelsen af konsekvenserne af disse pålagte
ydelser. Disse beregninger tilsendtes både Ministeren for Skatter og Afgifter, Statsskatte-
direktoratets Vurderingsafdeling og Ballerup Kommunes Ejendomsbeskatning med krav
om nedsættelse af årsomvurderingen pr. 1. januar 1987. Efter megen korrespondance
frem og tilbage skriver Statsskattedirektoratets Vurderingsafdeling den 31.03.1987 en
meget lang redegørelse hvor man afviser kravet bl.a. med følgende begrundelse: ” Man
kan ikke indkalkulere forøgede skatter og afgifter, som først virker efter årsregulerings-
tidspunktet. Ingen ved i øvrigt på forhånd, hvem der kommer til at bære disse merudgifter
under prisfastsættelsen.” I min svarskrivelse til Ministeren for Skatter og Afgifter (med
kopi til Statsskattedirektoratets Vurderingsafdeling) af 6.05.1987 anføres bl.a. følgende:
Skrivelsen indeholder ikke noget nyt, men afslører en foruroligende mangel på indsigt i
forholdene på ejendomsmarkedet og de økonomiske forudsætninger, der danner grundlag
for dispositionerne ved køb af ejerbolig.” I øvrigt viste mine beregninger at ejendoms-
priserne ville falde med 17,5 %. Det gik dog endnu værre. På grund af ”sneboldeffekten”
faldt de med op til 25%.
En uvederhæftigt dagbladsartikel skaber politisk uro på Christiansborg.
Den 16.06.1987 bragte dagbladet Politiken en stort opsat forsideartikel med teksten
”Husejere løb med milliardgevinst”. Efter at have læst artiklen kontaktede jeg de, der var
ansvarlige for den - journalisten hos Politiken og cheføkonomen hos Jydske Bank – og
stillede spørgsmål om grundlaget for beregningerne. Cheføkonomen måtte da indrømme,
at ved en beklagelig fejl var hverken ”lejeværdi af egen bolig” eller afskrivninger i form af
modernisering, udskiftning og ekstraordinær vedligeholdelse indgået i beregningerne.
Overfor begge de herrer tilkendegav jeg, at det var grov manipulation, og at artiklen
dermed var et falsum. Derefter skrev jeg til dem om samtalerne. Artiklen skabte
efterfølgende uro på Christiansborg. Fra talerstolen ”tordnede” en repræsentant fra den
yderste venstrefløjen mod boligejerne og krævede omgående indgreb, og andre politikere
viste tegn på at følge trop. Diskussionen standsede dog brat efter at jeg den 28.06.1987
sendte et brev til sekretariaterne for samtlige politiske partier vedlagt kopier af brevene til
Politiken og Jydske Bank. Jeg vedlagde samtidig mine egne beregninger over inflations-
regulerede udgifter for eenfamiliehus, der viser, at der ikke er tale om nogen gevinst ud
over inflationen – tværtimod. Yderligere vedlagde jeg et indlæg (artikel) ”Fjern lejeværdi af
egen bolig,” som samtidig blev sendt til dagspressen. Artiklen blev bragt i direkte eller
omskrevet form af de førende dagblade – Berlingske Tidende, Børsen og Jyllandsposten.
Som bekendt blev ”Lejeværdi af egen bolig” siden fjernet. Den blev i stedet erstattet af
ejendomsværdiskatten.
”Dumpekarakter til Ølgaard-udvalget!”
Ovenstående tekst var overskriften på min artikel i bladet Ejendomsmægleren 10/88.
Udvalget var nedsat af Boligministeriet, som jeg tidligere havde tilsendt omfattende
beregninger om ”Skattemæssig forskelsbehandling på boligområdet.” Beregningerne var
også sendt til alle partier i Folketinget. I maj 1988 forelå Ølgaard-udvalget's rapport, der
bl.a. foreslog at forøge boligejernes lejeværdiprocent fra 2,5 til 5 pct. af ejendomsværdien.
-2-
 SAU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 282: Henvendelse af 19/9-16 fra Erik Graff vedrørende kronik - Skandaleramt boligskat - En total reform nødvendig!
1665971_0003.png
Kronik – ultimo september 2016
Det var et usagligt og ubegrundet forslag baseret på fejlagtige forudsætninger.
Mine beregninger viser, at ejerboligen er den dyreste af samtlige boligformer. Det gælder
ikke blot den årlige nettoydelse. Opsparingsmulighederne er også dårligere end for
udlejnings- og andelsboligen. Disse beregninger underbygges af lignende beregninger
foretaget af BRF og Kreditforeningen Danmark. Udvalget havde ukritisk anvendt
tilgængeligt statistisk materiale over prisudviklingen for ejerboliger, sammenholdt med
inflationstakten. Dette materiale var ubrugeligt til at belyse noget om reale kapitalgevinster
eller -tab på ejerboligområdet, idet det ikke tog højde for de investeringer i kvalitets-
forbedringer, som boligejerne har foretaget i årenes løb. Det drejer sig om meget
betydelige beløb til bl.a. efterisolering, udskiftning af vinduer og døre, varmeinstallationer,
modernisering af køkken- og badeværelsesfaciliteter, m.v.. Når disse investeringer
modregnes i ejendomspriserne, må opfattelsen af ejerboligen som investeringsobjekt totalt
revurderes. Man vil da konstatere, at der i langt overvejende tilfælde er tale om kapitaltab.
Når dertil føjes, at ejerboligen i gennemsnit skifter ejer 3 gange over en 25-års periode, og
at salgsudgifterne til ejendomsmægler, diverse attester, annoncering m.v. nemt overstiger
100.000 kroner pr. gang, er dette blot med til at understrege det forhold. Det er derfor ikke
rimeligt at betragte ejerboligen som et investeringsobjekt set ud fra et skattemæssigt
synspunkt.
Kravene til en retfærdig boligskat.
Boligejerne har behov for en langsigtet, stabil boligøkonomi, og kræver derfor at bolig-
skatten holdes i ro. De kræver endvidere at ejerboligen skattemæssigt ligestilles med de to
andre boligtyper, almennyttige lejeboliger og andelsboliger.
Som det fremgår af ovenstående er der ikke noget sagligt grundlag for at opretholde
ejendomsværdiskatten. De manglende Indtægter herfra kan i stedet skaffes ved at øge
grundskylden. Imidlertid lider grundskyldbeskatningen af mangler, som skyldes et dårligt
fungerende vurderingssystem. Ingen af de basale krav opfyldes således af de nuværende
to beskatningsformer, hvorfor en total reform er nødvendig.
Skattemæssig ligestilling mellem de tre boligtyper kan opnås ved at betragte renter som
en ydelse på linje med husleje i almennyttige lejeboliger, hvorefter renteudgifter ikke
længere kan fratrækkes. Ejendomsværdiskatten skal til gengæld bortfalde. ”Mursten” kan
herefter ikke danne grundlag for beskatning, og grundskyld bliver herefter den eneste form
for ejendomsbeskatning.
En sådan skatteromlægning kræver et troværdigt og effektivt fungerende ejendoms-
vurderingssystem. Erfaringerne viser, at det har vi ikke i dag, hvorfor det først må
tilvejebringes. Det vil føre for vidt at gå i detaljer herom, men jeg er til disposition med
forslag til organisationsopbygning og kvalitative krav hertil.
Forslag til en total reform af boligskat.
Når der er etableret et troværdigt og effektivt fungerende ejendomsvurderingssystem bør
der gennemføres en skatteomlægning, som følger:
Rentefradragsret bortfalder for lån til ejerboliger og andelsboliger mod samtidigt bortfald af
ejendomsværdiskat for samme.
Grundskyld udgør herefter eneste beskatningsform for alle boligtyper.
Grundskyldpromillen fastsættes med samme promillesats for alle landets kommuner.
Vurderingerne forbliver som nu baseret på opdeling i zoner, beliggenhed (herlighedsværdi)
og grundareal. Dog tilføjes for eenfamilieboliger: faktisk udnyttelsesgrad, og for
etageboliger: faktisk udnyttelsesgrad ganget med antal etager, hvorved fås en faktor mere
til brug for fastsættelse af vurderingens størrelse.
-3-
 SAU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 282: Henvendelse af 19/9-16 fra Erik Graff vedrørende kronik - Skandaleramt boligskat - En total reform nødvendig!
Kronik – ultimo september 2016
For at begrænse størrelsen af evt. kommende skattestigninger indsættes stigningstakten i
folkepensionens grundbeløb som reguleringsmekanisme.
Skatteprovenuet for grundskyld bør, til at begynde med, ikke overstigel det tidligere
samlede beløb for ejendomsværdiskat og grundskyld på 28 milliarder kroner fratrukket den
skattemæssige værdi af de samlede rentefradrag.
Det bør endvidere tilstræbes at fremme et stabilt, spekulationsfrit boligmarked – evt. ved at
udstedelse af nye lån til boligbyggeri begrænses til fast forrentede lån.
-4-
 SAU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 282: Henvendelse af 19/9-16 fra Erik Graff vedrørende kronik - Skandaleramt boligskat - En total reform nødvendig!
Kronik – ultimo september 2016