Skatteudvalget 2015-16
SAU Alm.del Bilag 188
Offentligt
1627814_0001.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Folketingets Skatteudvalg
[email protected]
Jeg begærer foretræde for Folketingets Skatteudvalg
Bilag: To avisartikler
den 26. april 2016
De nuværende off. vurderinger og dermed ejendomsbeskatningsgrundlaget er så
vilkårligt, at der er behov et at handle hurtigt som skabe et nemt og gennemsigtigt
beskatningsgrundlag. Der er muligt allerede i morgen med udgangspunkt i de data
der er offentlige tilgængelige fra
www.realkreditrådet.dk.
Jeg vedlægger at par avisartikler, der afslører, at embedsmændene i stedet har en
ambition om at bruge kr. 874 mio. på at udvikle et nyt beskatningsgrundlag, med
urealistiske ambitioner om at skabe en millimeterretfærdighed. Embedsmændenes
model kommer til at tage minimum 5 år før det nye beskatningsgrundlag kan træde i
kraft og med mere en 14 forskellige faktorer, der alle skal tildeles hver deres
vægtning helt igennem inoperativt og med garanti uforståeligt.
Jeg anmoder derfor om en begrænset del af jeres tid (15 min, 30 min eller 45 min.)
og opmærksomhed på at lade mig forklare Skatteudvalget, problemets kerne samt
vejen til en nem, billig, hurtig og næsten retfærdig løsning.
Med venlig hilsen
Lars Wismann, cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Projektchef og direktør i Wismann Property Consult A/S
Glem alt om retfærdige ejendomsskatter!
Ejendomsskatterne er så vilkårlige, at beboerne i to naboejendomme betaler op til
350% forskellig ejendomskat. Vore analyser fra mere end 1.000 ejendomme over hele
København afslører, at den ejendomsskat, der betales i Hovedstaden, kan variere fra
kr. 4/boligkvadratmeter til kr. 185/boligkvadratmeter.
Problemet skyldes fuldkomne vilkårlige offentlige ejendomsvurderinger. Det gælder
derfor for samtlige borgere her i landet, at de enten betaler for lidt eller for meget i
ejendomsskat. De eneste, der ikke udsættes for denne åbenlyse uretfærdighed, er de
hjemløse. Alle andre, hvad enten de bor til leje, er andelshavere eller bor i ejerbolig,
betaler ejendomsskat. For boliger betales der ejendomsskat i form af grundskyld, der
beregnes på grundlag af den off. vurdering af grunden. Grundskyldspromillen
besluttes af Byrådet. I Gentofte kommune f.eks. betales 16 promille, i København 34
promille af den offentlige grundværdi.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 SAU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 188: Henvendelse af 26/4-16 fra Wismann Property Consult A/S vedrørende ejendomsvurderinger
1627814_0002.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Som en del af skattestoppet fra 2001, har mange ejendomme et midlertidigt lavere
beregningsgrundlag end den off. vurdering – benævnt grundskyldsskatteloftet. Dette
reguleres årligt, indtil det engang vil nå den offentlige vurdering. Mange ejendomme
har et grundskyldsskatteloft på mellem 60%-80% af den offentlige grundværdi.
Grundskyldsskatteloftet har haft den konsekvens, at i boligområder, hvor ejendoms-
priserne er steget kraftigt siden 2001, har man en stor rabat grundet grund-
skyldsskatteloftet og ingen rabat, der hvor ejendomspriserne ikke er steget. Som en
del af finanslov 2016 springes den årlige regulering over i 2016.
De offentlige vurderinger:
Det er derfor afgørende for ejendomskatten, hvordan SKAT har ansat den offentlige
vurdering på grunden, eller hvad grundskyldsskatteloftet er. Det kan derfor
forekomme meget uforståeligt, at ejendomme på indre Vesterbro ikke har samme
offentlige vurdering/m
2
grund. Der kan være mange 100% forskel i den offentligt
grundværdi/m
2
samt i ejendomsskatten på to naboejendomme. Det, der giver værdi
for grundejeren, er jo ikke grunden eller grundens størrelse, men derimod det hus,
der ligger ovenpå grunden. Det er derfor ulogisk, at det er grunden man beskatter ud
fra fremfor værdien af ejendommen. Den laveste off. grundværdi i vores analyse
tilhører en A/B forening i Tårnby med kr. 120/m
2
og den højeste i Tordenskjoldsgade
med kr. 15.320/m
2
.
De skæve beskatningsgrundlag:
Vesterbro blev bebygget fra 1855-1914, og næsten alle ejendomme er opført som
karrébebyggelser. I årene 1970-2000 blev næsten alle grundene gårdsanerede,
hvilket betød, at man rev baghuse, værksteder og industribygninger ned. Man
fjernede alle de hegn, der havde opdelt gårdrummene. I stedet er der i dag etableret
fælles gårdrum, som alle beboerne er forpligtede til at betale for vedligeholdelsen og
tilsyn af. Nogle matrikler har store grundstykker og små ejendomme, mens andre har
små grundstykker med store ejendomme. De gamle matrikelskel er viskede bort i
gårdrummene. Det medfører så – åbenlyst urimeligt – at dem, der bor på en stor
grund med et lille hus betaler langt højere skat pr. boligkvadratmeter end naboen, der
har en lille grund med mange boligkvadratmeter. Vidste beboerne dette, ville der blive
bygget barrikader i gaderne. Men danskerne har tillid til skat og regner med, at skat
rammer alle, lige og retfærdigt. Intet kunne være mere forkert.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 SAU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 188: Henvendelse af 26/4-16 fra Wismann Property Consult A/S vedrørende ejendomsvurderinger
1627814_0003.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
På Vesterbro ligger disse ejendomme få hundrede meter fra hinanden i samme bydel,
og de off. grundværdier varierer fra kr. 2.340/m
2
til kr. 13.686/m
2
.
Det udløser vidt forskellige ejendomsskatter pr. kvadratmeter grund. Denne
ejendomsskat skal så betales af dem, der bor i de ejendomme, der ligger på grunden.
De to naboer i Godsbanegade 2 og 4 betaler en ejendmsskat på hhv. kr. 43/m
2
bolig
og kr. 128/m
2
bolig. Skulle alle betale det samme ca. kr. 80/m
2
bolig svarende til
gennemsnittet, er det kun Vesterbrogade 110, der betaler den rigtige ejendomsskat.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 SAU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 188: Henvendelse af 26/4-16 fra Wismann Property Consult A/S vedrørende ejendomsvurderinger
1627814_0004.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Efter mange års fornægtelse nedsatte Folketinget et udvalg i september 2013 kaldet
Peter Engberg Jensen
udvalget. Dette udvalg afgav betænkning året efter. Herefter
gik andre eksperter i gang med at sikre retfærdige vurderinger og
ejendomsbeskatning. Arbejdet trækker ud, og i februar 2016 besluttede regeringen,
at de seneste off. vurderinger fra 01-10-2011 skal fastholdes frem til hhv. 01-10-2018
for ejerboliger og 01-10-2019 for erhvervsejendomme, herunder A/B foreninger.
Disse vurderinger meddeles omkring 1. marts i det efterfølgende år.
De nye vurderinger, der skal gælde pr. 01-10-2019, vil danne grundlag for
udskrivning af ejendomsskatter i skatteåret 2021. For ejerboliger kommer der nye
skatter fra år 2020. Da skattestoppet stadig gælder, vil alle dem, der skal sættes op,
være sikret, at den årlige stigning ikke kan overstige en årlig regulering på 4-7% p.a.
Alle dem, der skal sættes ned, er sikret en erstatning for alle de år, hvor de har betalt
for meget. Da der samlet er afsat maksimalt kr. 1 mia. i 2013 til erstatninger, vil det
række som en skrædder i helvede. Den regering, der kommer til at stå med ansvaret,
når de nye off. vurderinger udmeldes, vil enten finde en lappeløsning eller blive
uvenner med alle i kongeriget. Derfor behandles dette vigtige emne i et langsomt
arbejdende regeringsudvalg bag nedrullede gardiner. Der er således 25, der har
anmodet om foretræde i Skatteministeriet, der har kvitteret med 22 afslag på at få
foretræde.
Hvad bør der gøres:
Da ejendomsskatterne indbringer ca. kr. 46 mia. pr. år, er det ikke en løsning at
afskaffe dem. Problemet har grundet årtiers laden stå til vokset sig til et omfang, der
er utåleligt. Beskatning af en ejendom ud fra den offentlige vurdering på et
grundstykke er en død sild. Men ejendomsstatistikkerne fra realkreditrådet kunne
være en løsning. Her kan man læse, til hvilke priser pr. kvadratmeter man har handlet
ejendomme i alle landets postnumre. I fjerde kvartal 2015 var de realiserede
handelspriser på ejerlejligheder på Vesterbro således kr. 37.610/m
2
. Har man en
ejerlejlighed på 100 m
2
, så kunne den off. vurdering sættes til kr. 3.761.000.
Beskatningen kunne så sættes til 0,25% af den offentlige vurdering eller kr. 9.402
p.a. svarende til kr. 94/m
2
. Stiger markedspriserne på ejendomme, så stiger
ejendomsskatterne og modsat, hvis de falder. Man ville også slippe for at skulle bruge
yderligere 3-4 år på at opfinde et indviklet system, der med stor sandsynlighed vil
blive lige så forkert som det nuværende. Alle dem, der skal sættes op eller ned, kunne
så i en overgangsordning blive det med en regulering på maks. 10% p.a. af, hvad de
betaler i dag. Ad åre ville alle så komme til at betale en mere retfærdig ejendomsskat.
Hertil kommer, at den blev nem at forklare samt nem at forstå. Desværre er der ikke
meget der tyder på, at Folketinget og deres embedsmænd er interesserede i en nem
og ligetil løsning. Der er alt for mange interesser, politiske hensyn og følelser blandet
ind i sikringen af retfærdige off. ejendomsvurderinger og ejendomsskatter. Vi kan
derfor forvente en ny model med samme eller flere fejl end den nuværende og
endeløse søgsmål rettet imod enhver forandring. Man kan da også som naiv idealist
håbe, at der er kloge hoveder, der læser denne kronik og sender mig en invitation til
rette sted i Skatteministeriet.
Med venlig hilsen Lars Wismann, cand. merc., ejendomsmægler & valuar,
projektchef & direktør
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!