ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2015-16
ERU Alm.del Bilag 378
Offentligt

RAPPORT FRA EKSPERTUD-

VALGET OM GENNEMSIG-

TIGHED OG MOBILITET PÅ

REALKREDITMARKEDET

Ekspertudvalg om gennemsigtighed og

mobilitet på realkreditmarkedet

September 2016

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

INDHOLDSFORTEGNELSE

indledning ................................................................................................................ 5

2. Sammenfatning ....................................................................................................... 7

2.1 Realkreditten anno 2016 – realkreditten er forandret over årene ............................ 9

2.2 Regulering af realkreditinstitutter........................................................................... 12

2.3 Danskerne kan også i dag opnå fordelagtig boligfinansiering ............................... 12

2.4 Øgede kapitalkrav kan øge realkreditinstitutternes behov for indtjening ............... 14

2.5 Differentiering af bidragssatser er hensigtsmæssig .............................................. 19

2.6 Forbrugerbeskyttelsen på markedet for boliglån bør forbedres ............................. 20

2.7 Anbefalinger fra Ekspertudvalget .......................................................................... 21

3. Den danske model for boligfinansiering ............................................................. 25

3.1 Karakteristika for danske udbydere af boliglån ..................................................... 25

3.2 Udvikling i priser på danske boliglån ..................................................................... 34

4. Overordnede regler og tilsyn med udbydere af boliglån i Danmark................. 46

4.1 Overordnede juridiske rammer for udbydere af boliglån ....................................... 46

4.2 Tilsyn og tilsynspraksis for udbydere af boliglån i Danmark .................................. 47

4.3 Ekspertudvalgets vurdering af betydningen af tilsyn og tilsyns ............................. 49

5. Kapitalkrav til udbydere af boliglån i Danmark .................................................. 51

5.1 Aktuelle kapitalkrav ............................................................................................... 51

5.2 Aktuelle kapitalniveauer for danske realkreditinstitutter ........................................ 53

5.3 Forventede ændringer i CRR/CRD IV ................................................................... 55

5.4 Forventede kommende standarder fra Basel-komitéen ........................................ 57

5.5 Markedskrav.......................................................................................................... 59

5.6 Konsekvenser af forventede kommende kapitalkrav ............................................. 59

5.7 Konsekvenser ved øget egenkapital ..................................................................... 64

5.8 Ekspertudvalgets vurdering af kapitalkravene og sammenhæng til

bidragssatserne .............................................................................................................. 74

6. Forbrugerbeskyttelse på markedet for boliglån ................................................. 75

6.1 Kreditaftaleloven ................................................................................................... 75

6.2 Bekendtgørelse om god skik for boligkredit .......................................................... 77

6.3 Andre forbrugerinitiativer for markedet for boliglån ............................................... 81

6.4 Ekspertudvalgets vurdering af reglerne for forbrugerbeskyttelse på området ....... 81

7. Indfrielse af boliglån ............................................................................................. 84

7.1 Indfrielse af boliglån .............................................................................................. 84

7.2 Omkostninger ved skift af institut .......................................................................... 85

7.3 Eksempler på adgang til indfrielse af boliglån i andre lande ................................. 90

7.4 Ekspertudvalgets vurdering af indfrielsesregler og -vilkår ..................................... 91

8. Supplerende krav til realkreditinstitutter ............................................................ 93

8.1 Gældsbuffer for realkreditinstitutter ....................................................................... 93

8.2 Supplerende regler der kan påvirke likviditeten på realkreditmarkedet ................. 95

8.3 Ekspertudvalgets vurdering af de supplerende krav til realkreditinstitutterne ........ 97

ORDLISTE .............................................................................................................. 99

Bilag 1: Ekspertudvalgets kommissorium ............................................................... 101

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Bilag 2: Oversigt over realkreditinstitutternes gældende vilkår for ændring

af bidrag ...................................................................................................................... 103

Bilag 3: Vilkår for indfrielse af pengeinstitutters prioritetslån ............................... 111

Bilag 4: Kapitalforhold på koncernniveau, gearingsgrad og gældsbuffer ............ 115

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

1. INDLEDNING

Bidragssatserne på realkreditlån er steget over de seneste år. Senest har Totalkredit,

Realkredit Danmark og Nordea Kredit i foråret 2016 annonceret, at realkreditinstitutterne

planlægger at øge deres bidragssatser.

De øgede bidragssatser har bl.a. skabt en debat om, hvorvidt låntagerne har været til-

strækkeligt oplyste om, at bidragssatserne kan øges i hele lånets løbetid og på hvilke

vilkår. Videre har det rejst en debat om konkurrencen på markedet for boliglån, herunder

om der er barrierer for låntagere, der ønsker at skifte realkreditinstitut for at opnå en

lavere bidragssats.

I lyset af debatten er flere initiativer igangsat. Bl.a. har erhvervs- og vækstministeren

bedt Konkurrencerådet gennemføre en grundig analyse af konkurrencesituationen og

prisdannelsen på realkreditmarkedet. Derudover nedsatte erhvervs- og vækstministeren

i marts 2016

Ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet.

Formålet med Ekspertudvalget er at se på mulighederne for at styrke gennemsigtighed

og mobilitet på realkreditmarkedet og i forbindelse hermed komme med anbefalinger til

nødvendige justeringer af reglerne for realkreditten.

Ekspertudvalget har fået seks konkrete opgaver, jf. udvalgets kommissorium i bilag 1.

Først og fremmest skal Ekspertudvalget belyse konsekvenserne for realkredittens kapi-

talomkostninger og bidragssatser af de kommende skærpede kapitalkrav samt markeds-

krav. Ekspertudvalget skal derudover identificere områder, hvor der nationalt er stillet

supplerende krav til realkreditinstitutter og vurdere mulighederne for forenklinger af reg-

lerne.

For det tredje skal Ekspertudvalget vurdere tilsynspraksis på området samt lovgivningen

bag denne tilsynspraksis. Udvalget skal for det fjerde belyse udviklingen i rente, bidrags-

satserne og de samlede omkostninger for låntagerne fordelt på forskellige lånetyper og

institutter og foretage en international sammenligning på området.

For det femte skal Ekspertudvalget beskrive kundernes omkostninger i forbindelse med

skift af realkreditinstitut og vurdere, om disse omkostninger udgør en barriere for kun-

dernes mulighed for at skifte realkreditinstitut. I den forbindelse skal der ses på indfriel-

sesmodeller og -vilkår mellem realkreditlån og pengeinstitutters prioritetslån, og der skal,

hvor relevant, sammenlignes med boliglån i udlandet. Endelig skal Ekspertudvalget

vurdere, om der er behov for at ændringer i god skik reglerne eller andre forbrugerbe-

skyttelsesregler, hvilket skal ske under hensyntagen til boligkreditdirektivet.

Udgangspunktet for udvalgets arbejde og anbefalinger er, at der skal være lige vilkår for

realkreditlån og realkreditlignende lån udbudt af pengeinstitutter.

Ekspertudvalgets sammensætning:



Formand for Ekspertudvalget, professor Nina Dietz Legind, Syddansk Universitet,



Professor Peter Løchte Jørgensen, Aarhus Universitet,



Sven Holm, fhv. direktør i Realkredit Danmark,



Ane Arnth Jensen, direktør i Realkreditrådet,



Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen,



Ulrik Nødgaard, direktør i Finansrådet,



Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk,



Jørn Ravn, adm. direktør i Moneo (Indstillet af Forbrugerrådet Tænk),



Tine Roed, direktør i DI,

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren



Mette Tams Kitaj, chefkonsulent i Erhvervs- og Vækstministeriet (undervejs i udval-

gets arbejde erstattet af Niels Kofoed, chefkonsulent i Erhvervs- og Vækstministeri-

et),

Thomas Brenøe, vicedirektør i Finanstilsynet,

Martin Nyvang, kontorchef i Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen (undervejs i udval-

gets arbejde erstattet af Niels Christian Beier, vicedirektør i Konkurrence- og For-

brugerstyrelsen),

Rasmus Ammitzbøld Degn, afdelingschef i Finansministeriet,

Karsten Biltoft, vicedirektør i Nationalbanken.

Ekspertudvalget har holdt 8 møder fra april 2016 til september 2016. Flere interessenter,

der repræsenterer såvel forbrugere som den finansielle sektor, har haft foretræde for

Ekspertudvalget. Interessenternes input har været med til at danne baggrund for denne

rapport.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

2. SAMMENFATNING

Danmark har et realkreditsystem, hvor realkreditinstitutter yder realkreditlån med pant i

fast ejendom i henhold til reglerne i realkreditlovgivningen. Det udgør en central finansie-

ringskilde for husholdninger og virksomheder. Realkreditsystemet har vist sig robust og

klaret sig igennem perioder med økonomisk krise og finansiel uro, blandt andet den

seneste finansielle krise sådan at forstå, at realkreditudlånet fortsat var stigende og

realkreditobligationerne omsættelige. De senere år er pengeinstitutterne i øget omfang

begyndt at tilbyde pantsikrede prioritetslån til finansiering af boliger inden for lånegræn-

serne i realkreditlovgivningen.

Det danske realkreditsystem har en række særlige karakteristika. Efter Ekspertudvalgets

opfattelse er realkreditsystemet generelt en gennemsigtig kreditformidlingsmodel i for-

hold til, hvordan renterne fastsættes på realkreditlån. De senere år har ændringer i real-

kreditinstitutternes prisstruktur, med højere bidragssatser og kursskæring, imidlertid rejst

spørgsmål om begrundelser for de højere omkostninger og gennemsigtigheden i pris-

strukturen. Realkreditten har historisk kunnet tilbyde lån til lave priser og vilkår, der har

tiltrukket mange låntagere. Særligt i forhold til indfrielsesmuligheder vurderes det danske

realkreditsystem at tilbyde vilkår, der er gunstige for låntagerne.

Realkreditsystemet har historisk haft lave tab. Set over de seneste 30 år har realkredit-

ten alene haft en nedskrivningsprocent på 0,2 på udlån til danske boligejere og virk-

somheder. Det er langt under niveauet for danske pengeinstitutter, der i den samme

periode har haft en nedskrivningsprocent på 1 på deres udlån. Den lave nedskrivnings-

procent afspejler blandt andet det afgrænsede virksomhedsområde, realkreditten opere-

rer inden for, nemlig udlån med pant i fast ejendom inden for lovbestemte lånegrænser,

og at realkreditinstituttets pant typisk ligger inderst i prioritetsrækkefølgen. Realkreditin-

stitutter yder således oftest den inderste del af belåningen i fast ejendom, mens penge-

institutter ofte yder den yderste del. Det giver sig naturligt udslag i forskelle i risiko og tab

på lånene.

Køb og finansiering af bolig er for de fleste familiers vedkommende en af de største

privatøkonomiske dispositioner, de foretager i løbet af deres liv. Det er ikke ualmindeligt,

at en familie optager et realkreditlån på to til tre gange familiens årsindkomst. Betalinger

af renter, afdrag og gebyrer på realkreditlån udgør for de fleste familier med ejerbolig

deres største faste udgiftspost. Ekspertudvalget har kunnet konstatere, at nogle privat-

personer og virksomheder, der har optaget et lån i umiddelbar formodning om, at de

samlede udgifter til at servicere lånet er faste, bliver overraskede, når de modtager en

meddelelse fra deres realkreditinstitut om, at prisen på deres lån stiger. Udvalget konsta-

terer i den sammenhæng, at langt de fleste låneaftaler mellem realkreditinstitutter og

kunder indeholder mulighed for, at realkreditinstituttet løbende kan ændre prisen på

lånet.

Ekspertudvalget anbefaler i det lys en styrkelse af forbrugerbeskyttelsen ved at forbedre

rammerne for mobilitet og gennemsigtighed i forbindelse med stigninger i priserne på

boliglån. Herudover anbefaler Ekspertudvalget et initiativ, der kan reducere antallet af

udestående obligationsserier, og dermed eventuelt bidrage til at forbedre likviditeten i

markedet for realkreditobligationer. En bedre likviditet i obligationsmarkedet trækker i

retning af lavere renter på realkreditlån. Udvalget har således overvejet initiativer, der

kan bidrage til at reducere låntagernes samlede omkostninger ved realkreditlån.

Nedskrivningsprocenten er den del af et udlån, som nedskrives af fx et realkreditinstitut i forventning om et tab på dette

udlån.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Konkurrencerådet er aktuelt i gang med at analysere konkurrencen på realkreditmarke-

det. Ekspertudvalget konstaterer, at Konkurrencerådets analyse færdiggøres på et sene-

re tidspunkt end denne rapport.

Ekspertudvalgets samlede anbefalinger fremgår af boks 1 nedenfor. Til sidst i sammen-

fatningen er de otte anbefalinger beskrevet nærmere. Øvrige temaer, som Ekspertudval-

get har drøftet fremgår af boks 2.

Ekspertudvalgets medlemmer er enige om følgende anbefalinger 1-4 og 6-8, mens et

flertal støtter anbefaling 5, jf. nedenfor:

Boks 1: Anbefalinger fra Ekspertudvalget

I forhold til øget mobilitet og øget gennemsigtighed foreslår Ekspertudvalget følgende i

forhold til udlån til private låntagere

At der i lov om finansiel virksomhed og lov om ejendomskreditselskaber indsættes

en bestemmelse, så realkredit- og pengeinstitutterne samt ejendomskreditselskaber

ved varsling af ændringer i renter, bidrag eller gebyrer dels skal begrunde hvilke for-

hold, der har udløst stigningen, og dels skal forklare de væsentligste forhold, der har

haft betydning for ændringens omfang.

At varslingsperioden for stigninger i renter, bidrag eller gebyrer øges fra tre måneder

til fire måneder.

At fjerne reglen om, at rentestigninger som udgangspunkt kan varsles med en må-

ned, hvorved varslingsperioden på fire måneder også gælder her. Denne justering

foreslås for at sikre lige konkurrencevilkår mellem realkreditlignende lån og realkre-

ditlån.

At det vil få (civilretlig) virkning, hvis anbefaling nr. 1, 2 og 3 om varsling og begrun-

delse ikke er overholdt, bortset fra uvæsentlige stigninger i andet vederlag end ren-

ter og bidrag. Det vil konkret betyde, at annoncerede bidragsstigninger og stigninger

i rentetillæg ikke kan træde i kraft, med mindre reglerne er overholdt.

Et forbud mod at opkræve indfrielsesgebyr samt kurtage og kursskæring ved indfri-

else i varslingsperioden ved forhøjelse af bidragssats i et realkreditinstitut og ved

forhøjelse af rentetillæg ved realkreditlignende lån i et pengeinstitut.

At kursskæringens beløbsmæssige andel af rentebeløbet skal oplyses på hver ter-

minsopkrævning på rentetilpasningslån og på realkreditlignende lån.

Ved stigninger i renter, bidrag eller gebyrer skal varslingsbrevet indeholde oplysnin-

ger om:

a) Kursværdien af kundens lån.

b) At kunden har mulighed for at indfri lånet og omlægge det til et andet lån i

samme institut eller hos en anden låneudbyder.

c) At oplysninger om andre lånudbydere kan findes på prisportaler, drevet af priva-

te udbydere, og på prisportalen for boliglån (indeholder oplysninger om aktuelle

priser, som boliglån er blevet udbudt til).

I forhold til likviditet på realkreditmarkedet

8. At aftalen om, at der skal tilbydes Cita-baserede realkreditlån, hvis der udbydes

Cibor-baserede realkreditlån ophæves.

Udtalelser vedrørende anbefaling 5

Finansrådet, Realkreditforeningen og Realkreditrådet udtaler i forhold til anbefaling 5:

For så vidt angår spørgsmålet om kursskæring/kurtage inden for varslingsperioden fin-

der Finansrådet, Realkreditforeningen og Realkreditrådet ikke, at udvalgets analyser har

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

afdækket forhold, der kan berettige et så principielt vidtgående skridt som et forbud mod

opkrævning i varslingsperioden. Kurtage og kursskæring ved indfrielse af lån afspejler

omkostninger forbundet med køb af obligationer, hvor låntager kan vælge selv at købe

obligationerne på et frit marked. Ved institutskifte er det udbredt, at obligationskøbet ikke

foretages af instituttet, hvor lånet indfries. De nævnte organisationer vil ger-

ne konstruktivt drøfte behovet for yderligere initiativer, hvis Konkurrencerådets rapport

skulle afdække behov for det.

Ministeriernes repræsentanter udtaler i forhold til anbefaling 5:

Ministeriernes repræsentanter har ikke taget stilling til anbefaling 5 og mindretalsudtalel-

sen herom, idet stillingtagen hertil må bero på de efterfølgende politiske drøftelser

Nationalbankens repræsentant udtaler i forhold til anbefaling 5:

Nationalbanken forholder sig neutralt til den del af anbefaling 5, der ikke er enighed i

udvalget om. Forslaget vedrører forbrugerbeskyttelse og er af begrænset betydning for

den finansielle stabilitet.

DI’s repræsentant har meddelt, at DI ligeledes forholder sig neutral i forhold til den del af

anbefaling 5, der ikke er enighed om. Dermed udgør de tre uafhængige medlemmer og

Forbrugerrådet Tænks to medlemmer et flertal i udvalget for, at såvel indfrielsesgebyr,

kurtage og kursskæring skal omfattes af anbefaling 5.

Ekspertudvalget vurderer, at anbefalingerne samlet set vil indebære en styrkelse af

forbrugerbeskyttelsen via mobilitetsfremmende tiltag og øget gennemsigtighed på det

danske marked for boliglån.

Ekspertudvalget påpeger samtidig, at visse af tiltagene kan medføre færre indtægter for

institutterne. Det kan fx være tilfældet med anbefalingen om forbud mod opkrævning af

et indfrielsesgebyr, kursskæring og kurtage i varslingsperioden ved forhøjelse af bi-

dragssats i et realkreditinstitut og rentetillæg ved realkreditlignende lån i et pengeinstitut.

Visse af anbefalingerne kan endvidere medføre øgede omkostninger for institutterne i

form af bl.a. øgede IT-udgifter. Det bemærkes dog, at institutterne vil kunne kompensere

for faldende indtægter i forbindelse med fx forbud mod at opkræve indfrielsesgebyr ved

at styrke indtægterne på anden vis.

Samlet er det Ekspertudvalgets vurdering, at de samfundsmæssige fordele i form af

forbedret mobilitet og gennemsigtighed opvejer de udgifter, institutterne må afholde som

følge af anbefalingerne, jf. dog at der ikke er enighed om anbefaling 5.

Derudover påpeger udvalget, at udgangspunktet er, at der skal være lige vilkår for real-

kreditlån og realkreditlignende lån udbudt af pengeinstitutter. Ved udmøntning af anbefa-

lingerne er udvalgets medlemmer enige om, at hvis der er låneprodukter med særlige

udfordringer, for eksempel hvis rente og marginal ikke er adskilt eller gebyrer og finan-

sielle omkostninger ikke er adskilt, bør der findes løsninger, der sikrer at disse lånepro-

dukter omfattes på en hensigtsmæssig måde.

2.1

REALKREDITTEN ANNO 2016 – REALKREDITTEN ER

FORANDRET OVER ÅRENE

Det danske realkreditsystem opstod ved, at låntagere med behov for finansiering af fast

ejendom slog sig sammen i foreninger, hvor man hæftede solidarisk for at give långiver-

ne/obligationsinvestorerne størst mulig sikkerhed for lånene. Dermed opnåede man

lavere renter. Kunderne var således medlemmer, og de betalte et indskud for at etablere

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

en form for egenkapitalgrundlag. Herudover blev der betalt løbende bidrag til at dække

omkostninger og eventuelle tab samt videre opbygning af kapitalgrundlaget.

Konkret fandt udbetaling af et nyt lån sted ved, at kunden fik udleveret realkreditobligati-

oner, som kunden efterfølgende selv skulle sælge via sit pengeinstitut. I den forbindelse

indbetalte kunden kontant et indskud til

reservefonden,

som var en isoleret del af hele

kreditforeningens balance på samme måde som det, vi i dag forstår ved begrebet ”kapi-

talcenter”. Det var et forholdsvis stort beløb, typisk 2 pct. af obligationshovedstolen.

Herudover indbetalte låntager hver termin et reservefondsbidrag, der tilfaldt reservefon-

den som indtægt.

Reservefonden stod for en forholdsmæssig andel af realkreditforeningens indtægter

(nettorenteindtægter, kursregulering, gebyrindtægter m.v.) og administrationsudgifter

samt bar tab på lån knyttet til den pågældende seriereservefond. Reservefonden var

således en delmængde af foreningens resultatopgørelse og balance.

Når alle lån var tilbagebetalt, tilbageførtes reservefondsmidlerne, der var opbygget ved

de initiale reservefondsindskud og de løbende reservefondsbidrag, til låntagerne i forhold

til de indbetalte bidrag. Midlerne var forenings- eller fondsejede, og det var ikke som i

dag aktionærejede.

Foreningernes medlemmer og låntagerne i de fondsejede realkreditinstitutter påtog sig at

hæfte for lånene via reservefondsindskuddene, bidrag og solidarisk hæftelse. Det er på

denne baggrund, at det såkaldte match-funding-princip med den nære sammenhæng

mellem obligationer og lån kan ses.

I dag er meget ændret i forhold til de oprindeligt foreningsejede realkreditinstitutter. Der

blev i 1989 gennemført tre sammenhængende direktiver af vidtrækkende betydning for

danske realkreditinstitutter. I 1989 udløb overgangsbestemmelserne i Samordningsdirek-

tivet fra 1977 (åbning for fri konkurrence på realkreditområdet), der indførtes et nyt

Egenkapitaldirektiv (nye definitioner af egenkapital og andre kapitalbegreber) og et nyt

Solvensnøgletalsdirektiv (Basel I-reglerne indførtes her). I den danske lovimplementering

skulle nye institutter organiseres som aktieselskaber – og eksisterende institutter kunne

omdannes til aktieselskaber, hvilket alle eksisterende institutter valgte. Der blev endvide-

re indført et nyt balanceprincip for realkreditinstitutter med mulighed for mismatch i

betalingerne mellem udlån og obligationer på op til 1 pct. af egenkapitalen.

Med muligheden for at etablere nye realkreditinstitutter uden behovsprøvning (hvorefter

myndighederne tidligere skulle vurdere, om der var behov for en forening) blev der fra

pengeinstitutside oprettet egne realkreditinstitutter, jf. Totalkredit, Unikredit og Danske

Kredit. De forskellige forretningsmodeller binder i dag i større eller mindre udstrækning

pengeinstitutter og realkreditinstitutter sammen,

Det har indebåret betydelige ændringer i forhold til organisering og ejerforhold i realkre-

ditinstitutterne, og forretningsmodellen adskiller sig i dag fra kreditforeningerne på en

række områder, herunder også vedrørende distribution af lån. I dag finder distributionen

Begrebet ”kapitalcenter” er ikke defineret direkte i lovgivningen, der stadig anvender begrebet ”reservefond” eller ”seriere-

servefond” om denne konstruktion. Men i bemærkningerne til ændringer af Lov om realkreditlån og realkreditobligationer

m.v.i fx 2010 fremgår det,, at ”kapitalcenter” defineres som en gruppe af fælleshæftende serier med en fælles seriereserve-

fond

Halvdelen heraf kunne dog indbetales i to rater sammen med de første to terminsydelser – dvs. i alt op til et års kredit.

Match-funding indebærer som udgangspunkt, at der er en direkte sammenhæng mellem det lån, boligejerne optager, og

de bagvedliggende obligationer som realkreditinstitutterne udsteder for at finansiere lånet. Renten (og afdragene) på

obligationerne afspejles således som udgangspunkt tæt i låntagers rente og afdragsprofil. Mens lånet løber, betaler lånta-

geren løbende afdrag og renter til realkreditinstituttet, som betales videre til investorerne.

Se afsnit 3.1 for en beskrivelse af balanceprincippet.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

typisk sted gennem enten koncernforbundne pengeinstitutter eller pengeinstitutter, som

realkreditinstitutterne har etableret et samarbejde med.

Der var ikke til de foreningsejede institutter som i et aktieselskab krav til, at instituttets

realkreditudlån skulle kunne generere et markedsafkast til aktionærerne. I takt med, at

ejerstrukturen i realkreditsektoren er gået fra foreningseje til finansielle virksomheder i

aktieselskabsform, har dette ændret sig med øget fokus på afkast. Det er vanskeligt med

sikkerhed at fastslå, hvad markedets krav er til afkastet på egenkapitalen,jf. afsnit 5.7.

Investorer stiller normalt kapital til rådighed med en forventning om et afkast, der afspej-

ler markedsafkast og den risiko, de har påtaget sig. Dette gælder også i forhold til real-

kreditinstitutter. Med ændringerne i ejerstrukturen kan der have været og fortsat være

behov for at ændre i instituttets indtægts- og omkostningsstruktur for at sikre, at kerne-

forretningen med at yde realkreditudlån genererer et afkast, der afspejler risikoen.

Der er stordriftsfordele knyttet til at drive realkreditvirksomhed, hvorfor Ekspertudvalget

vurderer, at det i dag vil være vanskeligt at etablere en mindre realkreditforening og

afsætte obligationer til de lave renter, som realkreditinstitutterne ellers kan i dag.

Ekspertudvalget konstaterer, at realkreditinstitutterne oplever et behov for at generere et

afkast, der afspejler markedsafkastet og risikoen. Med potentielt nye skærpede kapital-

krav og anden regulering på vej, herunder indfasning af tilsynsdiamanten for realkreditin-

stitutter, kan institutterne desuden løbende have behov for at justere deres priser. Den

primære indtægtskilde i den egentlige realkreditforretning er bidragssatserne.

Det kan konstateres, at realkreditinstitutterne først fra 2010 har tilpasset priserne og ikke

tidligere i takt med, at realkreditinstitutterne blev indlemmet i finansielle virksomheder og

bevægede sig væk fra at være foreningsejede. Det kan dog hænge sammen med, at

den største spiller på realkreditmarkedet, Nykredit, netop er foreningsejet. Dertil kom-

mer, at indtægter fra placering af fondsbeholdningen tidligere udgjorde en relativt større

andel af indtjeningen end i dag.

Der har været fremlagt dokumentation for Ekspertudvalget fra et konkret realkreditinsti-

tut, der viser, at realkreditudlån i dette institut har været en mindre god forretning givet

instituttets omkostningsniveau. Det kan således formodes, at bidragssatserne (indtæg-

terne) i denne virksomhed historisk set kan have været for lave og/eller omkostningerne

for høje til at generere et afkast, der lever op til de krav til rentabilitet, markedet stiller.

Det kan også have været tilfældet for andre institutter, men det vil blandt andet afhænge

af forskelle i omkostninger mellem institutterne.

Historisk har realkreditinstitutterne prisfastsat deres produkter ens ved samme belå-

ningsgrader. Der er imidlertid ikke noget i lovgivningen, der tilsiger, at kreditinstitutterne i

fremtiden ikke i højere grad kan differentiere bidragssatserne i forhold til faktorer, som

har betydning for risikoen på lånet.

Ekspertudvalget mener, uanset hvilke forhold der begrunder bidragsstigningerne, at det

er væsentligt for forbrugerne, at der er gennemsigtighed om stigning i priser. Ekspertud-

valgets anbefalinger afspejler dette synspunkt.

Jf. Peter Ove Christensen og Jesper Rangvid,

Hvad hvis Nykredit gør som RD? – markedsstruktur i dansk realkredit,

Finans/Invest, juni 2016

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

2.2 REGULERING AF REALKREDITINSTITUTTER

Realkreditinstitutter driver i dag, ligesom pengeinstitutter, kreditinstitutvirksomhed. Over-

ordnet er der tale om samme virksomhedstype, hvorfor reguleringen som udgangspunkt

også er den samme. Således skal realkreditinstitutterne blandt andet generelt overholde

samme likviditets- og kapitalkrav, som pengeinstitutterne. Imidlertid har man i Danmark

valgt at have snævrere rammer for realkreditvirksomhed end for pengeinstitutvirksomhed

generelt, herunder i form af at realkreditvirksomhed drives af specialinstitutter med be-

grænset virksomhedsområde. Det hænger dels sammen med realkredittens historie og

dels betydningen af sektoren henset til omfanget og anvendelsen af dennes obligations-

udstedelser i hele den finansielle sektor.

Over de senere år er pengeinstitutterne også begyndt at tilbyde pantsikrede prioritetslån

til finansiering af boliger inden for lånegrænserne i realkreditlovgivningen. Disse lån kan

være finansieret på forskellige måder – f.eks. med indlån, seniorgæld, ved udstedelse af

særligt dækkede obligationer (SDO’er) eller som såkaldt ”fælles funding” i et realkreditin-

stitut.

Realkreditinstitutter adskiller sig særligt fra pengeinstitutter ved, at de ikke må finansiere

sig ved indlån, ligesom deres virksomhedsområde er begrænset til primært at omfattet

lån med pant i fast ejendom indenfor en fast lovbestemt lånegrænse. Det er Ekspertud-

valgets vurdering, at den særegne model for dansk realkredit nødvendiggør dansk natio-

nal lovgivning, der er rettet mod såvel realkreditlån som realkreditobligationer. Denne

regulering udgøres af Lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv. (LRR) og en

række bekendtgørelser m.v. Der er således områder, hvor der er regler knyttet til real-

kreditmodellen, som ikke gælder for andre kreditinstitutter. Udvalget konstaterer, at den-

ne regulering sammen med Finanstilsynets tilsyn med reglernes overholdelse generelt

beskytter den særligt sikre danske realkreditmodel og sikrer, at investorer i realkreditob-

ligationer har stor tillid til modellen. Realkreditinstitutternes obligationsudstedelser har i

dag den højest mulige rating. På den baggrund vurderer udvalget, at det er centralt at

holde fast i den regulering, der er rettet mod den særlige danske realkreditmodel, for

fortsat at understøtte tilliden til danske realkreditobligationer til gavn for de danske bolig-

ejere.

På visse områder er der EU-regulering, der tager hensyn til realkreditinstitutterne. Så-

danne særlige krav er sædvanligvis indsat efter dansk ønske.

2.3 DANSKERNE KAN OGSÅ I DAG OPNÅ FORDELAGTIG

BOLIGFINANSIERING

Mange af særkenderne ved realkreditten som eksempelvis match-fundingen, hvor lånta-

gerne nyder fordel af den lave rente, som realkreditinstitutterne kan opnå på markedet,

det forhold at realkreditinstituttet ikke kan opsige lånet med mindre lånet misligholdes,

mulighederne for låntager for at opsige lånet til pari (da obligationerne kan udtrækkes til

pari) og til at indfri et lån ved indlevering af de bagvedliggende obligationer er produkt-

egenskaber, som realkreditinstitutterne selv har valgt, og som generelt er til fordel for

låntagerne. Dertil kommer som nævnt ovenfor, at man i realkreditten har prisfastsat sine

produkter solidarisk. Disse valg skal også ses i lyset af den historiske baggrund som

medlemsejede foreninger. Reguleringsmæssigt er der således ikke noget til hinder for at

undlade at udbyde produkter med sådanne egenskaber.

Sammenligninger af realkreditinstitutternes udlån med boligfinansiering i andre lande er

vanskelig, da der er vidt forskellige systemer og forretningsmodeller til at finansiere boli-

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

ger (fx universalbank eller kombinationer af pengeinstitut/realkreditinstitut). Der er der-

udover også andre forskelle på tværs af landene, som fx inkluderer lånetyper, indfriel-

sesmuligheder, belåningsgrænser, løbetider, skatte- og pensionssystemer m.v. Det er

med disse forbehold in mente, at nedenstående internationale sammenligning i figur 1

skal ses.

Figur 1 International sammenligning af gennemsnitlige renter på nye udlån til

boligformål

Kilde: ECB og Danmarks Nationalbank.

Anm.: I figuren øverst til venstre indeholder den blå linje både pengeinstitut- og realkreditgæld, mens den sorte linje ale-

ne indeholder realkreditgæld. I Danmarks tilfælde indgår pengeinstitutgæld til boligformål udelukkende i figuren med

rentebinding op til og med 1 år og inkluderer al gæld, der ligger udover lånegrænsen for realkreditlån. For Danmark in-

deholder figurer med rentebinding over 1 år kun renter realkreditrenter. Realkreditrenter er inkl. bidrag. For så vidt angår

figuren med renter med rentebinding på mere end 10 år skal det bemærkes, at hovedparten af danske lån, der indgår i

opgørelsen af denne figur har en rente-binding på 30 år.

Figuren viser, at for en rentefikseringsperiode på til og med 1 år ligger danske renter

umiddelbart højt sammenlignet med andre lande. Dette skyldes bl.a., at den pengeinsti-

tutgæld, der ligger over realkreditgælden i en bolig, bliver placeret i denne kategori.

Renten for nye realkreditlån (den sikreste del af udlånet) med en rentebinding på til og

med 1 år ligger derimod lavere end andre lande (jf. den sorte linje i figuren øverst til

venstre).

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Boligudlån med længere rentebindingsperioder end et år er i Danmark overvejende

realkreditudlån, da pengeinstitutgælden, der ligger over realkreditgælden ikke indgår.

Dette er yderligere med til at gøre international sammenligning vanskelig. Det ses af

grafen, at danske renter ligger relativt lavt ved en rentefikseringsperiode mellem 1 og 10

år. Renterne på lån med rentebinding over 10 år ligger mere på linje med de andre lan-

de, jf. figuren nederst til højre. I Danmark vil dette hovedsageligt være 30-årige fastfor-

rentede realkreditudlån. Danske realkreditudlån i denne kategori indeholder oftest en

mulighed for at indfri lånet til kurs 100, hvilket så vidt vides ikke eksisterer i andre lande.

Dette giver en beskyttelse for låntageren og indebærer en merpris. Derudover er der en

vis usikkerhed forbundet med renten på udlån med rentebinding over 10 år, da der er

forskel på, om denne gruppe hovedsageligt indeholder lån med fx 15 års eller 30 års

rentebindingsperioder. Det bemærkes, at der er forskelle i muligheden for at belåne

boligen, hvor fx et lån med en belåningsgrad på 80 pct. i Danmark alt andet lige vil være

dyrere end et lån med en belåningsgrad på 60 pct., som det typisk er tilfældet i Tyskland.

Ekspertudvalget vurderer, at danske boligejere i en international sammenligning kan

opnå fordelagtig finansiering med sikkerhed i fast ejendom, både hvad angår pris, jf. figur

1 og øvrige vilkår. Fx kan et realkreditlån ikke opsiges fra långivers side med mindre det

misligholdes. Det er et vilkår, der ikke kendes fra andre lande.

2.4 ØGEDE KAPITALKRAV KAN ØGE REALKREDITINSTI-

TUTTERNES BEHOV FOR INDTJENING

Traditionelt har bidragssatsen være anvendt som et instrument til at justere indtjeningen i

krisetider, hvor institutternes nedskrivninger er steget meget. Denne tendens ses fx i

begyndelsen af 1990’erne, hvor arbejdsløsheden steg til over 10 pct. Realkreditinstitut-

terne forhøjede i denne periode deres bidrag, jf. figur 2.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 2 Bidragssatser for private i realkreditsektoren historisk set

Pct.

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

0,1

0,0

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

Kilde: Realkreditrådet på baggrund af oplysninger fra Finansielle rapporteringer fra realkreditinstitutterne, oplysninger fra

Nykredit samt Konkurrencestyrelsen (2003), 'Fusion mellem Nykredit og Totalkredit'.

Anm.: Bidragssatser er vægtede gennemsnit på tværs af låntypernes markedsandel. Årets bidragssats er lig bidragssats

ultimo året. Realkreditinstitutterne overgik i sommeren 1994 fra at beregne bidrag af hovedstolen til at beregne bidrag af

restgælden. I forhold til indtægtsstrukturen er det vigtigt at bemærke, at alle realkreditinstitutter fra 1995 ophørte med at

opkræve stiftelsesprovision ved lånets optagelse.

Pct.

Efter finanskrisen i 2008/09 har man i reguleringen af kreditinstitutter, blandt investorer,

tilsynsmyndigheder og i institutterne skærpet fokus på risici ved kreditinstitutternes udlån

(eksponeringer). Man har desuden fra myndigheders og ratingbureauers side blandt

andet skærpet kravene til institutternes kapitalgrundlag, jf. figur 3.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 3 Eksempel på indfasning af kapitalkrav i Danmark i pct. af de samlede ri-

sikoeksponeringer (REA)

Pct. af REA

Søjle II

0,5 pct.

0,6 pct.

1 pct.

1,2 pct.

0,625 pct.

Kontracyklisk

buffer 2 pct.

Kontracyklisk

buffer2,5 pct.

SIFI-buffer

Kontracyklisk

3 pct.

SIFI-buffer

buffer1,5 pct

2,4 pct.

SIFI-buffer

1,8 pct.

Kapitalbevarings-

Kapitalbevarings- Kapitalbevarings- buffer; 2,5 pct

buffer; 1,25 pct. buffer; 1,875 pct.

Søjle II

Kapitalgrundlags- Kapitalgrundlags- Kapitalgrundlags- Kapitalgrundlags- Kapitalgrundlags- Kapitalgrundlags-

krav 8,0 pct.

Kernekapital

6,0 pct.

5,5 pct.

Egentlig

kernekapital

4 pct.

Egentlig

kernekapital

4,5 pct.

Egentlig

kernekapital

4,5 pct.

Egentlig

kernekapital

4,5 pct.

Egentlig

kernekapital

4,5 pct.

Egentlig

kernekapital

4,5 pct.

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Anm.: Der tale om krav til det mest systemiske institut (SIFI-krav på 3 pct.) og med maksimal sats for den kontracykliske

kapitalbuffer (2,5 pct.). Derudover er der indregnet et søjle II-krav på 2 pct. De 18 pct. i risikovægtede eksponeringer i

2019 fås ved til kapitalgrundlagskravet på 8 pct. at lægge 2 pct. (søjle II), 2,5 pct. (Kapitalbevaringsbuffer), 3 pct. (SIFI-

buffer) og 2,5 pct. (kontracyklisk buffer).

De i figur 3 viste krav er vedtaget men er ikke fuldt indfaset endnu. Indfasningen finder

sted frem mod 2019. Antages det, at kravene skulle opfyldes fuldt ud i dag, og at institut-

terne har det aktuelle udlånsniveau, ville alle realkreditinstitutter allerede i dag leve op til

kravene. Når udlånet stiger, skal institutterne holde mere kapital, hvorfor vækst i det

opgjorte udlån frem mod 2019 i sig selv kan indebære, at institutterne skal holde mere

kapital. Stigende udlån vil dog også øge institutternes indtjening, hvilket kan anvendes til

at styrke kapitaliseringen og udlånskapaciteten. Det skal i forhold til figuren bemærkes,

at den kontracykliske kapitalbuffer aktuelt ikke er aktiveret. Det vil sige, at den aktuelt er

sat til 0 pct. Det Systemiske Risikoråd (Rådet) har mulighed for at henstille til erhvervs-

og vækstministeren, at den kontracykliske kapitalbuffer aktiveres, hvorefter erhvervs- og

vækstministeren ud fra et ”følg-eller-forklar”-princip beslutter, om henstillingen fra Rådet

skal følges.

Udover kravene vist i figur 3 er en lang række andre krav implementeret de seneste år.

Fælles for dem er, at de ligesom de skærpede kapitalkrav vist i figur 3 har til hensigt at

gøre systemet mere robust, men samtidig på hver deres måde kan forøge omkostnin-

gerne på udlånet. Blandt tiltagene, der allerede er vedtaget, er bl.a. en tilsynsdiamant for

penge- og realkreditinstitutter, likviditetskrav, indbetaling til afviklingsfonden, og gælds-

buffer for realkreditinstitutter.

Ekspertudvalget finder, at Finanstilsynets tilsynspraksis, herunder tilsynsdiamanten for

realkreditinstitutter samlet set er forbundet med samfundsøkonomiske gevinster. Til-

synsdiamanten har ifølge realkreditinstitutterne gjort det nødvendigt at ændre prisstruktu-

ren, for at tilskynde kunderne til at vælge visse produkter frem for andre.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Det kan være forbundet med omkostninger for det enkelte realkreditinstitut at rejse kapi-

tal, og højere kapitalkrav kan være med til at begrunde behovet for stigninger i indtæg-

terne, herunder bidragssatserne, da bidragssatsen blandt andet skal dække institutter-

nes omkostninger til at rejse og aflønne deres egenkapital. Ekspertudvalget noterer sig,

at man ikke alene fra dansk side kan ændre på de i EU vedtagne kapitalkrav. Der er

således tale om fælles EU-regulering, der gælder for alle kreditinstitutter i EU og som

skal sikre den finansielle stabilitet. Derudover er det vurderingen, at lavere kapitalkrav vil

resultere i et mere usikkert system, hvilket vil give udslag i lavere ratings og dermed

højere rente. Videre er det værd at erindre, at finansielle kriser i høj grad også rammer

forbrugere. Finansielle kriser rammer blandt andet forbrugerne i form af generelt lavere

aktivitet i samfundet med deraf følgende øget arbejdsløshed. Endvidere kan forbrugere-

ne blive ramt af finansielle kriser ved, at det kan blive sværere at opnå lån i kreditinstitut-

terne, der som følge af krisen kan have behov for at reducere deres udlån. I lyset af

dette vurderes det ikke at være i forbrugernes eller samfundets interesse at sænke insti-

tutternes kapitalkrav og dermed institutternes muligheder for absorbere tab.

Ekspertudvalget pointerer dog samtidig, at der er indført adskillige nye kapitalkrav de

seneste år, hvorfor behovet for at vedtage nye, skærpede kapitalkrav, der ikke afspejler

institutternes risici, skal overvejes nøje.

Der forventes at komme skærpede krav fra EU, som vil kunne medføre et øget kapital-

behov i de danske kreditinstitutter. Derudover er der overvejelser i regi af Basel-

komitéen om at anbefale en væsentlig opstramning af kapitalkravene, der – afhængig af

udformning – særligt vil kunne ramme de mest sikre udlån. Dansk realkredit har historisk

set været kendetegnet ved lave tabsniveauer på deres udlån. Anbefalinger fra Basel-

komitéen danner typisk grundlag for bindende EU-regulering. Afhængigt af hvordan de

endelige standarder fra Basel-komitéen ser ud, vil kravene ikke nødvendigvis afspejle de

historisk lave tab, der har været i det danske realkreditsystem. Det vil sige, at standar-

derne som Basel-komitéen aktuelt arbejder på indebærer en risiko for, at kapitalkrav

bliver højere, end hvad risikoen typisk vil tilsige. Det er ikke mindst en risiko for danske

realkreditinstitutter, som formidler udlån forbundet med relativt lav risiko, og som derfor

har relativt lave risikovægte på deres udlån og risikobaserede kapitalkrav.

Realkreditinstitutternes forretningsmodel og finansieringsstruktur indebærer, at der for

realkreditinstitutter er nogle særlige forhold, som gør sig gældende ved ændringer i insti-

tutternes kapitalforhold m.v. Det danske realkreditsystem er bl.a. karakteriseret ved en

høj grad af såkaldt match-funding, jf. figur 4.

Figur 4 Match-funding princip i realkreditmodellen

Anm.: Andre gebyrer kan eksempelvis være kursskæring og kurtage i de tilfælde, hvor realkreditinstituttet varetager ob-

ligationshandlen i forbindelse med transaktionen.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Udover de løbende terminsbetalinger af renter og afdrag – som går videre til investoren

– betaler låntager et bidrag, som tilfalder realkreditinstituttet. Bidraget er en procentdel af

lånets restgæld, som låntageren betaler, så længe lånet løber, og som typisk omfatter:



Opbygning og aflønning af kapital

Efterlevelse af øvrige krav

Instituttets tab, såfremt låntager misligholder sit lån

Instituttets daglige drift (fx løn, administration og IT)

Instituttets overskud

Udgifter til markedsføring og honorering af salgskanaler, herunder kreditformidlerens

eventuelle afdækning af en del af realkreditinstituttets tabsrisiko

Betaling for arbejde udført hos samarbejdende/koncernforbundne pengeinstitut

Diverse øvrige omkostninger ved at drive et realkreditinstitut

Udover bidraget betaler låntager normalt også kurtage og kursskæring, der tilfalder real-

kreditinstituttet i det omfang, at instituttet varetager obligationshandlen i forbindelse med

transaktionen. Som følge af match-funding modellen kan indfrielse af et realkreditlån

være forbundet med et kurstab eller en kursgevinst for låntager. Låntagers kurstab tilfal-

der ikke realkreditinstituttet, men obligationsejerne, mens til gengæld en kursgevinst

tilfalder låntager.

Et resultat inden for finansieringsteori, som bygger på en række antagelser er, at højere

egenkapital fører til lavere afkastkrav (pris) på både egenkapitalen og gælden. Det skyl-

des, at sandsynligheden for, at investor eller kreditor taber sine penge reduceres, jo

mere kapital en virksomhed holder. Hvad angår realkreditinstitutter betyder det, at så-

fremt et realkreditinstituts egenkapital øges, reduceres risikoen alt andet lige på institut-

tets egenkapital og realkreditobligationer (gæld). Det bør resultere i lavere afkastkrav på

egenkapitalen og lavere obligationsrenter, som ifølge teorien vil betyde, at de samlede

finansieringsomkostninger til både egenkapitalen og realkreditobligationer er uændret.

Mere egenkapital vil således bidrage til at gøre realkreditinstitutterne mere robuste og

bør dermed reducere investorernes afkastkrav til egenkapitalen, fordi risikoen på real-

kreditlånene, som alt andet lige er uændret, fordeles på en større egenkapitalbase. Som

følge af den mere egenkapital bør afkastkravet også reduceres på realkreditobligationer-

ne, da tabsrisikoen på disse reduceres. Denne gevinst tilfalder dog som følge af match-

funding ikke institutterne (ejerne af egenkapitalen), men derimod låntagerne. En gevinst

vil tilfalde låntagerne i takt med udstedelse af nye obligationer, fx ved konvertering eller

refinansiering af realkreditlån.

Mere egenkapital i realkreditinstitutter kan medføre stigende omkostninger til instituttets

egenkapital i det omfang, at det faldende afkastkrav ikke kan opveje den relativt højere

egenkapitalbase. Instituttet kan ende med at betale en højere samlet pris for sin egenka-

pital på trods af, at prisen (afkastkravet) per egenkapitalenhed er faldet, fordi mængden

af egenkapital er øget. Lavere omkostninger for et realkreditinstitut til de udstedte obliga-

tioner (gældsfinansiering) kan således – som følge af den særlige finansieringsstruktur

med match-funding – ikke kompensere for de højere omkostninger til egenkapitalfinan-

siering, sådan som resultatet inden for finansieringsteori tilsiger, og som det ville kunne

være tilfældet for andre kreditinstitutter. Ejerne får således kun gevinsten af den lavere

risiko på egenkapitalen, mens gevinsten af de lavere obligationsrenter tilfalder låntager-

ne.

Det kan have den konsekvens, at de stigende omkostninger til egenkapital overvæltes til

låntagerne i form af bl.a. stigende bidragsbetalinger. Omvendt vil mere kapital i realkre-

ditinstitutterne som beskrevet kunne føre til lavere renter på nye realkreditobligationer,

hvilket isoleret set kan bidrage til at reducere realkreditlåntagernes samlede finansie-

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

ringsomkostninger. Låntagernes samlede finansieringsomkostninger vil dermed ikke

nødvendigvis stige, men strukturen af omkostningerne vil ændre sig.

Hvis institutternes kapitalbehov øges væsentligt, som det umiddelbart kan tyde på ud fra

de tilgængelige dokumenter fra Basel-komitéen, vurderer Ekspertudvalget, at bidrags-

satserne alt andet lige kan stige yderligere de kommende år.

Ekspertudvalget finder, at der fra dansk side skal arbejdes for at sikre, at Basel-

standarderne, såfremt de indføres i EU-reguleringen, indføres på en sådan måde, at de

ikke får utilsigtede konsekvenser for de danske kreditinstitutter og dermed de danske

boligejere.

2.5

DIFFERENTIERING AF BIDRAGSSATSER ER HEN-

SIGTSMÆSSIG

Institutterne har i udmøntningen af stigende bidragssatser bevæget sig væk fra at op-

kræve den samme bidragssats uanset lånetype, jf. figur 5.

Realkreditinstitutterne har, blandt andet med afsæt i erfaringerne fra finanskrisen, hen-

stillinger fra ratingbureauer og myndighedsanbefalinger om nedbringelse af risici, ændret

deres prisstruktur, hvorved der i højere grad er en sammenhæng mellem den opkræve-

de bidragssats og den risiko, der er forbundet med konkrete lånetyper. Ekspertudvalget

finder det hensigtsmæssigt, at prisen på realkreditprodukter afspejler de risici og om-

kostninger, der er forbundet med produkterne.

Figur 5 Udvikling i bidragssatser på realkreditlån til private ved belåning på 80

pct. af ejendomsværdien

Anm.: Der tale om simple gennemsnit ved 80 pct. belåning, undtagen for ’højeste bidragssats’, som viser den højeste

bidragssats i sektoren ved 80 pct. belåning.

Kilde: Opdatering af svar på spm. 1 alm. del stillet af Erhvervs-, Vækst og Eksportudvalget den 7. august 2015 og Total-

kredit.dk, Nordea.dk og rd.dk

Der har været rejst kritik af, at realkreditinstitutterne kan hæve bidragssatserne i lånets

løbetid.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Ekspertudvalget finder, at det er helt centralt i forhold til sikkerheden i og tilliden til real-

kreditsystemet, at institutterne har mulighed for at øge deres indtjening i et langt lånefor-

løb. Hvis institutterne skulle fraskrive sig denne mulighed, ville det efter Ekspertudvalgets

vurdering resultere i, at bidragssatserne i udgangspunktet ville blive sat højere, end det

er tilfældet i dag, da de så skulle fastsættes ud fra en mere forsigtig forventning til insti-

tuttets fremtidige indtægter og omkostninger.

2.6 FORBRUGERBESKYTTELSEN PÅ MARKEDET FOR BO-

LIGLÅN BØR FORBEDRES

Der findes i dag i bl.a. kreditaftaleloven og god skik regler, der har til formål at beskytte

og oplyse forbrugerne i forbindelse med indgåelse af aftaler om boliglån. Kreditaftalelo-

ven indeholder regler om oplysningspligt før aftaleindgåelse, betænkningstid før indgåel-

se af aftale om lån mod pant i fast ejendom samt regler om adgang til førtidig indfrielse.

Et centralt element i kreditaftaleloven er ÅOP (Årlig Omkostning i Procent) som et nøgle-

tal, der skal øge overskueligheden for kunderne. ÅOP kom ind i kreditaftaleloven via EU-

regulering med henblik på at oplyse forbrugerne i ét tal, hvad et lån eller en kredit koster.

Ønsket er at gøre det nemmere for kunden at overskue markedet for forbrugerlån/-

kreditter med henblik på at kunden kan vælge det bedste finansieringstilbud. ÅOP be-

regnes som en effektiv rente før skat på lånets/kredittens betalingsrække, idet der tages

højde for samtlige omkostninger, herunder renter og bidragsbetalinger mv. samt alle

uundgåelige, på forhånd kendte gebyrer.

Reglerne i kreditaftaleloven suppleres af god-skik-reglerne om information og rådgivning

samt regulering af adgangen til at ændre vilkår i eksisterende låneforhold, herunder at

hæve blandt andet bidragssatsen.

Især adgangen til at hæve bidragssatserne har været et væsentligt element i debatten

om bidragssatser. De forbrugerbeskyttende regler i forbindelse med bidragsforhøjelser

findes i bekendtgørelsen om god-skik for boligkredit (§ 7, stk. 3 og stk. 4). Disse be-

stemmelser fastslår, at hvis låneaftalen indeholder vilkår om ændringer, så skal to grund-

læggende betingelser opfyldes:



Vilkår om ændring af bidrag må ikke give realkreditinstituttet en vilkårlig ændrings-

adgang.

Ændringer af bidrag skal varsles individuelt og begrundes.

Forbud mod at have vilkårlig ændringsadgang

§ 7, stk. 3 sikrer, at et realkreditinstitut kun kan ændre bidragssatsen, hvis det klart frem-

går af låneaftalen under hvilke betingelser, det kan ske. Betingelserne for at ændre bi-

dragssatsen skal være fastsat på en sådan måde, at virksomheden ikke får en vilkårlig

ændringsadgang.

Der er ikke i god-skik-bekendtgørelsen grænser for, hvor meget bidragssatser eller geby-

rer kan stige, så længe den finansielle virksomhed har forbeholdt sig en adgang hertil i

låneaftalen.

Ændringer skal varsles individuelt og begrundes

Det følger af god-skik bekendtgørelsen for boligkredit § 7, stk. 4, at ændringer af renter i

boligkreditaftaler til ugunst for forbrugeren ikke må finde sted uden et forudgående var-

sel, der ikke må være kortere end en måned. Forhøjelser af gebyrer, bidragssats eller

andet vederlag for boligkreditaftaler skal varsles med mindst tre måneder. I begge tilfæl-

de skal prisforhøjelsen begrundes.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Formålet med bestemmelsen er at give kunderne mulighed for at forholde sig til og rea-

gere på, hvad der begrunder ændringen af bidragsbetalingen og dermed om ændringen

har hjemmel i aftalegrundlaget. Såfremt der er flere begrundelser for en ændring, skal

samtlige begrundelser anføres.

Finanstilsynets tilsyn med disse bestemmelser

Finanstilsynet kan i forbindelse med sit tilsyn med § 7, stk. 3, i god-skik bekendtgørelsen

for boligkredit foretage en vurdering af, om betingelserne i et realkreditinstituts lånevilkår

for ændring af bidragsbetalingen er vilkårlige. Såfremt tilsynet vurderer, at dette er tilfæl-

det, kan tilsynet påbyde instituttet at ændre disse betingelser, så de er i overensstem-

melse med § 7, stk. 3. Finanstilsynet kan endvidere påbyde instituttet ikke at anvende de

betingelser, som tilsynet har vurderet er vilkårlige.

Finanstilsynet har imidlertid ikke mulighed for i forhold til et konkret kundeforhold at vur-

dere, om betingelserne for at hæve bidraget, som fremgår af aftalen, er opfyldt. Dette

gælder også i forhold til, om de væsentligste forhold, der har betydning for størrelsen på

bidragsforhøjelsen svarer til det, der er anført som begrundelse. Disse spørgsmål hører

under ankenævnene og domstolene. Forbrugerombudsmanden har mulighed for at

anlægge sag ved domstolene evt. ved brug af reglerne om gruppesøgsmål.

I forbindelse med tilsynet med varslingsreglen i § 7, stk. 4, kan Finanstilsynet foretage en

vurdering af, om varslingen er sket korrekt, herunder om varslets længde har været

korrekt. Finanstilsynet vil endvidere kunne foretage en formel vurdering af, om instituttet

har angivet en begrundelse for forhøjelsen, altså om begrundelseskravet er opfyldt.

Dette omfatter også, om instituttet har anført alle væsentlige årsager til bidragsstignin-

gen. Såfremt Finanstilsynet bliver bekendt med, at et institut kun har anført eksempelvis

2 ud af 3 reelle udløsende årsager for en bidragsstigning, vil tilsynet kunne påbyde insti-

tuttet at genudsende et varsel, hvor samtlige årsager til bidragsstigningen er anført.

Finanstilsynet har derimod ikke mulighed for at træffe afgørelse om de civilretlige konse-

kvenser af, at varslingsreglerne ikke er iagttaget. Dvs. at hvis varslet ikke er gennemført i

overensstemmelse med reglerne, vil Finanstilsynet ikke kunne tage stilling til, hvilke

konsekvenser dette skal have for aftaleforholdet mellem kunden og instituttet.

I forbindelse med Finanstilsynets behandling af Totalkredits bidragsforhøjelse med virk-

ning fra 1. juli 2016, har tilsynet vurderet, at Totalkredit i instituttets varsling af bidrags-

forhøjelsen har levet op til reglerne i god-skik bekendtgørelsen.

Udvalget finder det uheldigt, at et realkreditinstitut over for kunden i sin begrundelse for

bidragsstigningen med den nuværende lovgivning alene skal forholde sig til, hvilken

faktor (her øgede kapitalkrav) der udløser bidragsstigningen. Det ville efter udvalgets

opfattelse være rimeligt, at reglerne også stiller krav om, at kunden får oplysning om de

væsentligste forhold, der har betydning for ændringens omfang.

2.7

ANBEFALINGER FRA EKSPERTUDVALGET

Udvalget anbefaler, at man i højere grad understøtter mobiliteten og gennemsigtigheden

på realkreditmarkedet (anbefaling 1 – 7 jf. boks 1). Et samlet udvalg støtter anbefaling 1-

4 og 6-8, mens et flertal støtter anbefaling 5.

Der er ikke i praksis fra realkreditankenævnet eksempler på, at et vilkår om ændring af bidrag er blevet anset for at give

en vilkårlig ændringsadgang.

Finanstilsynet har ligeledes vurderet Realkredit Danmarks seneste bidragsforhøjelse og er ved at undersøge Nordea

Kredits bidragsforhøjelse.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Udvalget finder på baggrund af ovenstående, at der er behov for at skærpe reglerne om

begrundelse for dels de forhold, der udløser stigningen, og dels de væsentligste forhold,

der har haft betydning for omfanget af stigningen i renter, bidrag eller gebyrer (anbefa-

ling 1).

Endvidere finder udvalget, at varslingsperioden på tre måneder i dag med fordel kan

forlænges, for at give kunderne bedre mulighed for at overveje og eventuelt træffe be-

slutning om at skifte institut. Derfor foreslås det konkret, at varslingsperioden udvides fra

tre til fire måneder (anbefaling

2).

En længere varslingsperiode kan sidestilles med at

stille krav om en periode, hvor bidragssatsen er fastlåst. Derfor er der en grænse for,

hvor meget varslingsperioden kan øges, da det har betydning for institutternes mulighed

for at justere indtjeningen, når markedsforholdene ændres. Fravær af denne fleksibilitet

kan påvirke ratingen af institutternes obligationsudstedelser og dermed være til ugunst

for kunderne i form af højere renter. Med den foreslåede forlængelse af varslingsperio-

den til 4 måneder vurderes der at være fundet en passende balance mellem hensynet til

forbrugerne og institutternes frihedsgrader til at justere i bidragssatser.

Det foreslås videre at fjerne reglen om, at renter som udgangspunkt kan varsles med en

måned. Denne justering foreslås for at sikre lige konkurrencevilkår mellem prioritetslån

og realkreditlån, fordi rentetillægget på prioritetslån på visse områder kan sammenlignes

med bidragsbetalingen på realkreditlån (anbefaling

3).

Derudover er Ekspertudvalget af den opfattelse, at det bør få (civilretlig) virkning, hvis

reglerne om varsling og begrundelse ikke overholdes (anbefaling

4).

Dette gælder dog

ikke uvæsentlige stigninger i andet vederlag end renter og bidrag. Rente- og bidragsstig-

ninger bør således ifølge Ekspertudvalget kun kunne træde i kraft og dermed opkræves,

hvis reglerne er overholdt. Det er Ekspertudvalgets vurdering, at denne anbefaling vil

bidrage til at styrke efterlevelsen af reglerne om varsling, fordi mangelfuld varsling vil

kunne have væsentlige økonomiske konsekvenser for institutterne, når kun korrekt vars-

lede rente- og bidragsstigninger vil kunne opkræves.

Det er vigtigt, at der hurtigt efter en annonceret bidrags- eller rentestigning kommer en

afklaring af, hvorvidt reglerne er overholdt. En domsstolsafgørelse (som kan tage adskil-

lige år) kan medføre, at et forkert varslet bidrag ikke kan opkræves, og at allerede op-

krævede bidrag skal tilbagebetales. Herved vil der kunne opstå usikkerhed om institut-

tets indtjening. Det vil bidrage til at investorer og ratingbureauer vil anse bidragsforhøjel-

ser som et mindre effektivt instrument til sikring af realkreditinstituttets indtægtsmulighe-

der. Ekspertudvalget finder derfor, at det er væsentligt, at Finanstilsynet, som i dag, er

åben overfor at have en dialog med virksomhederne om forståelsen af reglerne om vars-

ling enten før udsendelse af varsel, eller når varslet er udsendt.

Et flertal i Ekspertudvalget finder, at kreditinstitutterne ved bidragsstigninger og stigende

rentetillæg ved realkreditlignende lån i et pengeinstitut skal forbydes at opkræve et ind-

frielsesgebyr samt kursskæring og kurtage ved indfrielse i varslingsperioden.

(anbefa-

ling 5).

Institutterne opkræver ved indfrielse af boliglån et indfrielsesgebyr, som oftest

ligger i størrelsesordenen 750-1.250 kr., jf. kapitel 7. Kursskæringen vil ifølge realkredit-

sektoren kunne udgøre op til 0,10 kurspoint i forbindelse med indfrielser, mens kurtagen

typisk vil udgøre 0,1-0,3 % af kursværdien. Det kan således medføre en vis omkostning

at skifte realkreditinstitut.

Et flertal i Ekspertudvalget vurderer, at forslaget om, at der ikke må opkræves indfriel-

sesgebyr, kurtage og kursskæring vil forbedre mobiliteten. Det er flertallets vurdering, at

en reel forbedring af mobiliteten forudsætter, at forbuddet omfatter såvel indfrielsesgebyr

som kursskæring og kurtage i forbindelse med indfrielser i varslingsperioden.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Et flertal i Ekspertudvalget bemærker, at det foreslåede forbud ikke har til formål at sæn-

ke de samlede indtægter i kreditinstitutterne, men udelukkende at sikre en reel forbed-

ring af mobiliteten. Det foreslåede forbud hindrer derfor ikke, at instituttet øger andre

indtægter som kompensation for det foreslåede forbud.

Ved indfrielse af visse lån opstår et markedsbestemt kurstab, hvis obligationskursen er

steget siden lånet blev optaget. Dette kurstab kan være betydeligt og derfor være en

barriere for at flytte lånet. Dette forhold skal ses i sammenhæng med anbefaling 7, jf.

nedenfor. Det bemærkes dog, at såfremt en forbruger lider et kurstab ved indfrielse af et

lån og vil få en højere restgæld på det nye lån, vil dette kunne modsvares ved en lavere

rente på det nye lån.

Ekspertudvalget kan konstatere, at realkreditsektoren de senere år har øget kursskærin-

gen i forbindelse med refinansiering af rentetilpasningslån. Kursskæring er i modsætning

til fx bidragssatsen mindre synlig, da den teknisk slår igennem på renten.

Ekspertudvalget anbefaler derfor, at kursskæringens beløbsmæssige andel af rentebe-

løbet skal oplyses på hver terminsopkrævning for rentetilpasningslån (anbefaling

6).

Således skal det oplyses, at ud af en samlet rentebetaling på fx 500 kr. stammer de fx 50

kr. fra kursskæring. Det kan, udover at øge gennemsigtigheden, også føre til, at institut-

terne i højere grad konkurrerer på kursskæringen.

Ekspertdvalget bemærker, at der på området for boligkreditter i forvejen gælder omfat-

tende oplysningskrav, og at man derfor skal være varsom med at introducere yderligere

oplysningskrav. Udvalget bemærker imidlertid, at det er i forbindelse med varslinger om

prisforhøjelser, at forbrugerne som oftest vil være særligt modtagelige for information om

muligheden for at skifte udbyder og handle på baggrund heraf, hvis forbrugeren ikke

længere er tilfreds med sin nuværende udbyder. Derfor foreslår Ekspertudvalget, at

kunden i varslingsbrevet skal have oplysning om, at kunden har mulighed for at indfri

lånet og omlægge dette til et andet lån i samme institut eller hos en anden låneudbyder.

I forbindelse med førtidige indfrielser af realkreditlån og realkreditlignende lån kan der

være et betydeligt kurstab, jf. ovenfor i forbindelse med anbefaling 5. Dette kan komme

bag på mange låntagere, når de ønsker at indfri deres lån. Ekspertudvalget anbefaler

derfor endvidere, at varslingsbrevet skal indeholde oplysninger om kursværdien af kun-

dens lån, når der varsles stigninger i renter, bidrag eller gebyrer. Endelig foreslås det, at

varslingsbrevet skal oplyse, at oplysninger om andre lånudbydere kan findes på prispor-

taler drevet af private udbydere og på prisportalen for boliglån (indeholdende oplysninger

om aktuelle priser, som boliglån er blevet udbudt til) (anbefaling

7 fortsat).

Det er Ekspertudvalgets opfattelse, at disse forslag samlet set vil kunne bidrage til at

fremme mobiliteten på området for boligkreditter (anbefaling

7).

Højere likviditet vil reducere låntagers låneomkostninger

For den enkelte boligejer er rente og bidrag i økonomisk forstand to sider af samme sag,

og det kan derfor også være relevant at se på, om der er regler eller lovgivning, der øger

renten på de obligationer, der finansierer realkreditlån.

Der har i en periode været en diskussion af, om reguleringen presser likviditeten eller

omsætteligheden på obligationsmarkederne. Udvalget finder det derfor relevant at se på,

om der er national regulering, der kan begrænse eller lette dette pres. Derfor har Ek-

spertudvalget drøftet regler, der i dag presser likviditeten og som eventuelt vil kunne

fjernes, uden at det skader den samlede finansielle stabilitet.

På den baggrund anbefaler Ekspertudvalget, at aftale fra 2012 mellem Finansrådet,

Realkreditrådet og Realkreditforeningen og Erhvervs- og Vækstministeriet om, at der

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

skal tilbydes Cita-baserede realkreditlån, hvis der udbydes Cibor-baserede realkreditlån,

ophæves (anbefaling

8).

Aftalen blev indgået, da det blev undersøgt, om den af banker-

ne indberettede Cibor-rente var tilstrækkelig underbygget. Siden aftalen blev indgået er

der bl.a. indført skærpede krav til fastlæggelse af referencerenter, bl.a. gennem en EU-

forordning. Det er således vurderingen, at den oprindelige bekymring er adresseret.

Ophæves kravet om Cita-baserede realkreditlån kan likviditeten på obligationsmarkedet i

begrænset omfang blive forbedret, såfremt antallet af udestående obligationsserier redu-

ceres.

Øvrige overvejelser

Udover ovenstående anbefalinger har Ekspertudvalget også overvejet andre forslag for

at øge gennemsigtigheden og mobiliteten på det danske marked for boliglån, jf. boks 2.

Boks 2: Øvrige overvejelser

Følgende forslag til anbefalinger fra medlemmer af udvalget har været overvejet og drøf-

tet under udvalgets arbejde. Der er ikke flertal i udvalget for at anbefale disse.

Den finansielle sektors repræsentanter har foreslået:



Mulighed for at flytte eksisterende boliglån der overskrider lånegrænser

Fjernelse af rentetrigger på realkreditobligationer med løbetid på under 24 måneder

Fjerne tinglysningsafgiften på lån med pant i fast ejendom

Forbrugerrådet Tænks repræsentanter har foreslået:



Opsplitning af stigning i bidragssats og rentetillæg på realkredit- og realkreditlignende

lån i diverse omkostningsposter

Administration af lånet flyttes ved bidragsstigninger

Forpligtigelse til at pengeinstitutter skal oplyse om ikke-koncernforbundne realkredit-

institutters tilbud

Udbud af produkt med fast rente, bidrag og gebyrer i fx 5 år

Løbende ændring af bidragssatsen i forhold til belåningsgraden

Forbud mod fordelsprogrammer

Samle kurtage, kursskæring og bidrag i et gebyr

Mulighed for gratis at skifte til et nyt realkreditinstitut ved bidragsstigninger

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

3. DEN DANSKE MODEL FOR BO-

LIGFINANSIERING

I Danmark består en stor del af det finansielle landskab af realkreditinstitutter, og det

danske realkreditsystem spiller en central rolle i det danske finansielle system og er af

stor betydning for den danske økonomi. Omkring 80 pct. af den samlede långivning til

husholdninger og 70 pct. af den samlede långivning til virksomheder stammer således

fra realkreditinstitutter baseret på udstedelse af realkreditobligationer. Disse obligationer

opkøbes af såvel nationale som internationale investorer.

Det danske marked for realkreditobligationer er endvidere et af de største i verden både

relativt i forhold til størrelsen af den danske økonomi og i absolutte termer. Markedsvær-

dien af alle danske udestående realkreditobligationer svarer aktuelt til omkring 2850 mia.

kr. og dermed 140 pct. af Danmarks BNP. Som følge af en lang tradition med at an-

vende realkreditfinansiering er det danske realkreditmarked aktuelt omkring 4 gange

større end det danske marked for statsobligationer.

Der er dog også andre måder at finansiere et boliglån i Danmark. Således kan man som

låntager alternativt finansiere sit boligkøb via et lån i et pengeinstitut. Sådanne boliglån

kaldes som oftest ”prioritetslån”. Et prioritetslån er ikke et entydigt defineret produkt,

men der er tale om et pengeinstitutlån med sikkerhed i låntagers bolig. Lånet kan funge-

re som en slags kassekredit, men det kan også have en forudbestemt afdragsprofil.

I denne rapport defineres prioritetslån som lån ydet af et pengeinstitut med pant i fast

ejendom, hvor lånet har en belåningsgrad (Loan-To-Value – LTV) på op til 80 pct. af

pantets værdi og en løbetid, der ikke overstiger 30 år. I rapporten anvendes begrebet

”prioritetslån” og ”realkreditlignende lån” til at udtrykke samme lånetype.

Det tilgængelige data for omfanget af realkreditlignende prioritetslån specifikt i LTV-

båndet mellem 0 pct. og 80 pct. er meget begrænset. Til brug for denne rapport har

Jyske Bank, Danske Bank, Nordea Bank Danmark og Handelsbanken leveret data . Per

2. kvartal 2016 androg disse fire institutters samlede realkreditlignende prioritetsudlån

cirka 168 mia. hvilket er en stigning fra cirka 117 mia. ultimo 2012 . Prioritetslån varie-

rer i vilkår og profiler. En del udlån er blevet flyttet fra almindelige lånetyper til realkredit

eller realkreditlignende lånetyper efterhånden som priserne på pantet er steget og LTV

har flyttet sig. Dermed er stigningen frem til i dag ikke nødvendigvis kun et udtryk for at

prioritetslånene har taget markedsandele fra realkreditten, men også at huspriserne og

låneomfanget er steget.

3.1

KARAKTERISTIKA FOR DANSKE UDBYDERE AF BOLIG-

LÅN

Realkreditinstitutter

Realkreditinstitutter adskiller sig først og fremmest fra pengeinstitutter ved, at realkredit-

institutter er såkaldte ”specialinstitutter” med et begrænset virksomhedsområde. Det

betyder konkret, at de alene kan udøve udlånsvirksomhed ved udstedelse af obligationer

Statistikbanken

Disse fire pengeinstitutter udgør tilsammen 72 pct. af det samlede pengeinstitutudlån ultimo 2015 i gruppe 1, 2, 3, 4, 6 og

udenlandske filialer i Danmark).

Til sammenligning udgør det totale realkreditudlån i Danmark ultimo 2015 cirka 2600 mia.

Den eksakte skæringsdato for de enkelte institutters opgørelse af volumen tilbage i tid varierer af opgørelsesmæssige

årsager mellem primo 2012 og medio 2013. Tallene er for så vidt muligt tilpasset til ultimo 2012.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

mod pant i fast ejendom eller udlån til eller garanteret af offentlige myndigheder. Udlånet

må kun finansieres med realkreditobligationer, særligt dækkede realkreditobligationer

eller særligt dækkede obligationer (samlet ofte betegnet som ”realkreditobligationer”).

Realkreditinstitutter tager ikke imod indlån. For at kalde sig et realkreditinstitut i Danmark

kræver det, at realkreditvirksomheden drives i et separat selskab, der således er adskilt

fra den eventuelt øvrige pengeinstitutforretning.

Danske realkreditinstitutter er unikke set i en international sammenhæng. Selvom andre

lande, herunder Sverige og Tyskland, har systemer med visse fællestræk med det dan-

ske, er der også væsentlige forskelle, herunder ift. indfrielsesvilkår m.v., jf. kapitel 7. Af

afgørende betydning i denne sammenhæng er det ligeledes, at danske realkreditinstitut-

ter alene kan udøve virksomhed ved udstedelse af obligationer mod pant i fast ejendom

eller mod lån til offentlige myndigheder.

Et realkreditinstitut er et kreditinstitut i EU-forstand, da instituttets aktivitet består i fra

offentligheden (dvs. typisk investorer) at tage imod andre midler, der skal tilbagebetales,

som videreformidles til låntagerne på bestemte vilkår. Realkreditinstitutter er derfor un-

derlagt EU-reguleringen for kreditinstitutter, jf. kapitel 4.

Realkreditsystemet har historisk haft lave tab. Set over de seneste 30 år har realkredit-

ten alene haft en nedskrivningsprocent på 0,2 til danske boligejere og virksomheder. Det

er under niveauet for danske pengeinstitutter, der i den samme periode har haft en ned-

skrivningsprocent på 1 på deres lån (se figur 16 i afsnit 3.3). Den lave nedskrivnings-

procent afspejler blandt andet det afgrænsede virksomhedsområde, realkreditten opere-

rer inden for, og at realkreditinstituttets pant typisk ligger inderst i prioritetsrækkefølgen.

Et særkende ved det danske realkreditsystem er derudover, at systemet er karakterise-

ret ved såkaldt match-funding. Match-funding indebærer, at der som udgangspunkt er en

direkte sammenhæng mellem det lån, boligejerne optager, og de bagvedliggende obliga-

tioner, som realkreditinstitutterne udsteder for at finansiere lånet. Renten (og afdragene)

på obligationerne afspejles således en-til-en i låntagers rente og afdragsprofil. Mens

lånet løber, betaler låntageren løbende afdrag og renter til realkreditinstituttet, som beta-

les videre til investorerne. Udover renter og afdrag betaler låntager et bidrag, som er en

indtægt for realkreditinstituttet. Modellen ses i figur 6 nedenfor.

Figur 6 Match-funding princip i realkreditmodellen

Anm.: Andre gebyrer kan eksempelvis være kursskæring og kurtage i de tilfælde, hvor realkreditinstituttet varetager ob-

ligationshandlen i forbindelse med transaktionen.

Danmarks Nationalbank,

http://www.nationalbanken.dk/en/publications/Documents/2013/07/mon_2_qtr_2013_part_2_web.pdf

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Bidraget dækker blandt andet instituttets tab på udlånsporteføljen, såfremt låntagerne

misligholder sine forpligtelser. Bidragene dækker derudover alle de øvrige omkostninger,

der er forbundet med at drive et realkreditinstitut – dvs. opbygning og aflønning af kapi-

tal, den daglige drift, opbygning af overskud m.v. Afhængig af forretningsmodel kan en

del af bidraget desuden anvendes til distribution af lånene, herunder honorering af de

pengeinstitutter, der formidler lånene til deres kunder. Udviklingen i bidragssatserne på

de danske realkreditlån ses i afsnit 3.3.

Såvel husholdninger som virksomheder betaler bidragssatser på deres realkreditlån.

Forskellen er imidlertid, at forbrugernes bidragssatser er fastlagt efter en listepris, mens

virksomheder, særligt store virksomheder, typisk har individuelt fastsatte bidragssatser.

Pengeinstitutter

Alternativet til at belåne fast ejendom i et realkreditinstitut kan være at optage lån i et

pengeinstitut. Sådanne boliglån kaldes som oftest ”prioritetslån”, der dækker over et

pengeinstitutlån med sikkerhed i låntagers bolig.

Modsat realkreditinstitutter, der er såkaldt ”specialinstitutter”, er pengeinstitutter ”univer-

salbanker”. Det betyder, at pengeinstitutternes virksomhedsområde er langt bredere end

realkreditinstitutternes, da de udbyder en bredere vifte af produkter og services. Til for-

skel fra realkreditinstitutter er pengeinstitutternes virksomhedsområde således ikke be-

grænset til at yde lån mod registreret pant finansieret med realkreditobligationer, særligt

dækkede realkreditobligationer eller særligt dækkede obligationer.

Universalbanker er den sædvanlige bankmodel internationalt set, og det er således også

universalbanker, som langt den meste lovgivning fra både EU og Basel-komitéen er

designet ud fra.

Et pengeinstituttets virksomhedsområde består grundlæggende i fra offentligheden at

modtage indlån eller andre midler, der skal tilbagebetales, samt i at yde lån for egen

regning. Pengeinstitutter har sammen med visse andre institutioner eneret til fra offent-

ligheden at modtage indlån eller andre midler, der skal tilbagebetales, jf. § 7 i FiL. Real-

kreditinstitutter har ikke tilladelse til at modtage indlån.

I 2007 blev det muliggjort for danske universalbanker at opnå en særlig ekstra licens til

at udstede særligt dækkede obligationer (SDOer). I Danmark er Danske Bank den ene-

ste universalbank, der har licens til at udstede SDOer. Udstedelse af SDOer betyder, at

der er tale om obligationsfinansierede udlån, men der er er for pengeinstitutter som ud-

gangspunkt ikke tale om samme en-til-en sammenhæng mellem de udstedte obligationer

og det ydede lån, som der er i et realkreditinstitut. Ved bankudstedte SDOer kan udlåne-

ne i cover poolen således løbende udskiftes, ligesom karakteristika for aktiv og passiv

(løbetid, hovedstol, rente) ikke nødvendigvis er identiske for udlånet og den særligt dæk-

kede obligation. For bankudstedte SDOer er obligationen således ikke tiltænkt som fi-

nansiering af et bestemt aktiv men i stedet som én af (formentlig) mange finansierings-

kilder for pengeinstituttet, der så vælger, hvilke aktiver (udlån) den vil stille til sikkerhed

herfor. Det betyder, at en obligation fx kan finansiere aktiv X i dag, hvorimod obligationen

om en måned kan finansiere aktiv Y. Dette adskiller sig fra realkreditobligationer (RO’er),

særligt dækkede obligationer (SDO’er) udstedt af realkreditinstitutter og særligt dækkede

realkreditobligationer (SDRO’er), hvor der jf. figur 6 ovenfor som udgangspunkt er en én-

til-én sammenhæng.

Boks 3 nedenfor sidestiller realkreditlån og prioritetslån.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Boks 3: Sammenligning af realkreditlån og prioritetslån i pengeinstitutter

Realkreditlån



Boliglån (helårsbolig): LTV 0-80 pct.

Realkreditinstitutter er kreditinstitut-

ter jf. EU-regulering

Realkreditinstitutter er specialinsti-

tutter med et begrænset virksom-

hedsområde

Lånene til fast ejendom skal finan-

sieres med realkreditobligationer,

særligt dækkede realkreditobligatio-

ner eller særligt dækkede obligatio-

ner

Match-funding, dvs. som udgangs-

punkt en direkte sammenhæng mel-

lem det lån, boligejerne optager, og

de bagvedliggende obligationer som

realkreditinstitutterne udsteder for at

finansiere lånet

Indfrielse kan typisk ske til kurs 100

eller til markedskurs, hvis kursen på

den bagvedliggende obligation

handles lavere

Prioritetslån i pengeinstitutter



Boliglån (helårsbolig): For realkreditlig-

nende prioritetslån er LTV 0-80 pct.

Pengeinstitutter er kreditinstitutter jf. EU-

regulering

Pengeinstitutter er universalbanker med

bredt virksomhedsområde

Lånene til fast ejendom kan finansieres

med fx indlån, seniorgæld eller – hvis

instituttet har fået en tilladelse – særligt

dækkede obligationer. Typisk finansie-

res det først med indlån inden det må-

ske senere bliver refinansieret med obli-

gationer. Lånene kan også blive over-

draget til et realkreditinstitut i en fælles

funding konstruktion

Ikke nødvendigvis en én-til-én sammen-

hæng mellem det lån, boligejerne opta-

ger, og den bagvedliggende funding

Indfrielse kan typisk ske til kurs 100 eller

til en anden kurs beregnet af pengeinsti-

tuttet



Balanceprincip i realkreditinstitutter og pengeinstitutter

Realkreditinstitutter og pengeinstitutter med eksplicit tilladelse til udstedelse af SDO’er

(jf. lov om finansiel virksomhed) skal overholde ét af to balanceprincipper jf. ”Bekendtgø-

relse om obligationsudstedelse, balanceprincip og risikostyring”; enten det

overordnede

eller det

specifikke balanceprincip.

Begge balanceprincipper begrænser markeds- og

likviditetsrisikoen til et minimum, således at institutternes risici i vid udstrækning begræn-

ses til kreditrisiko på udlånet.

Institutterne vælger selv pr. kapitalcenter eller register, hvilket balanceprincip de ønsker

at være reguleret efter. Dette valg af regulering siger ikke noget om institutternes faktiske

produktudbud – men hvilken regulatorisk ramme de er underlagt og skal overholde.

Valget af balanceprincip skal fremgå af prospektet for obligationerne.

Det specifikke balanceprincip svarer i det store hele til det balanceprincip, der var gæl-

dende for realkreditinstitutter indtil 1. juli 2007. Det overordnede balanceprincip blev

introduceret som en integreret del af SDO-lovgivningen i 2007 for at skabe en mere

fleksibel ramme for styring af de finansielle risici ved obligationsudstedelse.

Benytter det udstedende institut fuldstændig match-funding, vil instituttet som udgangs-

punkt ikke have ubalancer mellem betalinger mellem udlån og obligationer og dermed

ingen finansielle risici. Dette kaldes også for et strikt balanceprincip og var gældende lov

for realkreditinstitutterne tilbage i 1980’erne. Det strikte balanceprincip blev dog lovmæs-

sigt forladt i 1990’erne, og forskellen mellem de to nuværende balanceprincipper handler

om, i hvilket omfang det er tilladt for instituttet at have ubalancer mellem udlån og obliga-

tioner.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Mindre ubalancer tillades under begge principper. Der er fastsat forskellige rammer for

graden af ubalancer for henholdsvis penge- og realkreditinstitutter i det overordnede

balanceprincip. Betingelserne er generelt restriktive, men under det overordnede balan-

ceprincip er der generelt mulighed for lidt større fundingfleksibilitet end under det speci-

fikke balanceprincip. For at imødekomme pengeinstitutternes anderledes forretningsmo-

del og behov for større fundingfleksibilitet er der under det overordnede balanceprincip

endvidere bredere rammer for ubalancer for pengeinstitutter end for realkreditinstitutter.

De bredere rammer gælder kun for de lån, der SDO-finansieres ud af pengeinstituttets

SDO-register og gælder således ikke for de lån, der realkreditfinansieres i et realkreditin-

stitut under fælles fundingreglerne.

Ubalancer, der indebærer en renterisiko, er reguleret gennem stresstest i form af forskel-

lige scenarier for ændringer i rentekurven. De tab, der opstår under sådanne stresstest

må højst udgøre en vis andel af kapitalgrundlaget. Der er ligeledes også et stress på

valutakursændringer.

For begge balanceprincipper er der likviditetsbestemmelser, som indebærer at forskelle

mellem ind- og udbetalinger ikke må være for store inden for forskellige, fremtidige tids-

intervaller. Der er imidlertid forskel på opgørelsesmetoder og grænseværdier i de to

balanceprincipper.

Endelig indebærer det specifikke balanceprincip en snævrere grænse for optionsrisici.

Under det specifikke balanceprincip må optioner højst have en løbetid på 4 år, mens der

under det overordnede princip gælder et generelt stress og tabsloft over en samlet op-

gjort optionsrisiko.

Under begge balanceprincipper gælder, at instituttet må benytte swaps og andre deriva-

ter til at afdække ubalancer. Bekendtgørelsen har dog sat en ramme for, hvor stort om-

fanget for eksponeringer mod andre kreditinstitutter må være.

Forskellige typer af realkreditlån

Realkreditinstitutterne udbyder forskellige typer af realkreditlån, hvoraf de væsentligste

er:



Fastforrentede lån

med konverteringsret

Rentetilpasningslån

finansieret med inkonverterbare obligationer og rentetilpasning

med faste mellemrum, fx hvert år for F1-lån eller hvert 5. år for F5-lån

Variabelt forrentede lån

finansieret med variabelt forrentede obligationer som følger

fx Cibor- eller Cita-renten. Lån og obligationer kan enten være konverterbare eller

inkonverterbare og kan evt. være forsynet med et renteloft.

Alle låntyper kan udbydes med forskellige løbetider og med mulighed for afdragsfrie

perioder.

Den enkelte låntype kan desuden udformes som enten obligationslån eller kontantlån.

Disse lån er indbyrdes forskellige i forhold til, hvordan det kurstab eller -gevinst, som

opstår ved udbetalingen af lånet, skal håndteres. Da obligationskursen typisk afviger fra

100 – i det omfang den aktuelle markedsrente afviger fra obligationens kuponrente – vil

kursværdien af de solgte obligationer afvige fra låntagers obligationsrestgæld.

Ved obligationslån bliver kursforskellen afregnet direkte ved udbetaling. Det vil sige, at

det udbetalte provenu afviger fra lånets restgæld på udbetalingstidspunktet. Ved kontant-

lån er lånets restgæld på udbetalingstidspunktet– kontantrestgælden – identisk med det

udbetalte provenu. Til gengæld omregnes kurstabet/-gevinsten til løbende (kontant-

)renter, som kontantrestgælden forrentes og amortiseres med. Sideløbende forrentes og

amortiseres obligationsrestgæld med obligationens kuponrente. Ved førtidig indfrielse af

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

lånet er det obligationsrestgælden, der skal tilbagekøbes eller opsiges. Både fastforren-

tede og variabelt forrentede lån findes som både obligations- og kontantlån. Rentetilpas-

ningslån findes kun som kontantlån.

I forbindelse med låneoptagelsen betaler kunden typisk gebyrer for lånoptagelse, sags-

ekspedition og lovfastsatte tinglysningsafgifter til staten. Da udbetalingen indebærer en

obligationshandel, betales der desuden typisk gebyrer i form af kurtage og kursskæring

til det penge- eller realkreditinstitut, eller den fondshandler, som forestår handlen.



Kurtage

er et gebyr i forbindelse med en værdipapirhandel og beregnes typisk som

en procentdel af obligationernes kursværdi.

Kursskæring

er et kursfradrag/-tillæg, som instituttet foretager i den kurs, som obli-

gationerne handles til, således at kunden får et mindre provenu end salgsprisen for

obligationerne, en højere kontantrente på lånet eller ved indfrielse betaler mere end

kursen på obligationerne. Kursskæring beregnes typisk som en fast pointsats. Ud-

vikling i kursskæring på de danske boliglån ses i afsnit 3.3.

Forskellige

typer af realkreditlignende lån (”prioritetslån”)

I denne rapport defineres prioritetslån som lån ydet af et pengeinstitut med pant i fast

ejendom, hvor lånet har en belåningsgrad (Loan-To-Value – LTV) på op til 80 pct. af

pantets værdi og en løbetid, der ikke overstiger 30 år. De fleste pengeinstitutter anven-

der betegnelsen ”prioritetslån” for dette produkt. Der findes dog også realkreditlignende

produkter hos pengeinstitutter, der betegnes F1, F3 og F5. De realkreditlignende lån kan

bl.a. være finansieret med særligt dækkede obligationer (SDO’er) eller særligt dækkede

realkreditobligationer (SDRO’er) via fælles funding i et realkreditinstitut efter reglerne i

realkreditlovgivningen.

Hos mange pengeinstitutter består et prioritetslån af to elementer, et lån og en indlåns-

konto. Ved oprettelse af lånet overføres hele beløbet til indlånskontoen, hvor kunden frit

kan hæve og sætte penge ind. Ofte får kunden det samme i rente på indlånet, som kun-

den betaler for lånet. Det betyder, at kunden reelt kun betaler rente for den del af lånet,

som kunden hæver på indlånskontoen. Hos et mindretal af pengeinstitutterne findes

derudover også en variant af prioritetslån bestående af kun et enkelt element, et lån,

hvor der ikke er en tilknyttet indlånskonto.

Fælles for prioritetslånene er, at der ikke nødvendigvis er et direkte link mellem lånet og

udstedte obligationer, der funder pengeinstituttets udlån. Prioritetslån kan være finansie-

ret ved udstedelse af SDOer, hvis pantebrevet er forberedt til det, men de kan også

være finansieret af f.eks. pengeinstituttets indlån eller seniorgæld. Når lånet ikke er di-

rekte knyttet til en obligationsudstedelse, vil for eksempel indfrielse ikke ske via opkøb af

obligationer. Lånevilkårene aftales mellem pengeinstituttet og låntager inden for ram-

merne af gældende lovgivning. F.eks. kan vilkårene for indfrielse afhænge af udviklingen

i en referencerente eller kursen på en reference-realkreditobligation. Desuden har real-

kreditlignende prioritetslån individuel rentefastsættelse modsat realkreditlån.

Der findes flere forskellige varianter af prioritetslån, herunder som lån hvor renten er fast

eller variabel, og hvor lånet er med eller uden afdragsfrihed. Derudover kan løbetiden

Ved fælles funding udsteder et kreditinstitut obligationer til funding af et andet kreditinstituts udlån. Formålet med fælles

funding kan være at opnå tilstrækkeligt store og likvide obligationsserier eller adgang til billigere funding for kreditinstitutter,

der ikke har det organisatoriske setup eller tilstrækkeligt forretningsomfang til selv at udstede særligt dækkede obligationer.

Kundens kreditinstitut (det långivende institut) yder kunden et lån, der er sikret ved pant i fast ejendom. Det långivende

kreditinstitut overdrager herefter lånet og pantet til fundinginstituttet (det udstedende institut) mod betaling, der hidrører fra

udstedelse af obligationer. Det udstedende institut investerer således provenuet fra obligationsudstedelsen i lån med

sikkerhed i fast ejendom. Sædvanligvis vil det långivende institut fortsat stå for kundekontakten.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

variere fra 11 år og op til 30 år, og renten kan fastsættes enten på daglig basis eller

være fast i en årrække.

For de fastforrentede prioritetslån, hvor renten er fast i hele lånets 30-årige løbetid består

renten af en basisrente og et rentetillæg. Basisrenten er fast, men tillægget kan i lånets

lånetid variere efter vilkår fastsat i låneaftalen, på samme måde som bidragssatsen ved

et realkreditlån kan variere. Denne sammensætning af renten som bestående af en

basisrente og et rentetillæg anvendes også ved nogle af de variabelt forrentede priori-

tetslån.

I forbindelse med låneoptagelsen betaler kunden typisk gebyr for lånoptagelse og sags-

ekspedition, eventuelt vurderingsgebyr samt de lovfastsatte tinglysningsafgifter til staten.

De variabelt forrentede prioritetslån udbetales til kurs 100. For så vidt angår prioritetslån,

hvor renten er fast i en given periode, udbetales nogle af lånene til kurs 100, mens andre

ikke gør. Udbetaling til en anden kurs end kurs 100 kan forekomme, når pengeinstituttet

anvender en reference. Dette kan anses som prioritetslånenes pendant til låntagernes

kurstab på realkreditlån.

Som eksempel kan nævnes en reference, der fastsættes af instituttet efter udbetalings-

kursen på sammenlignelige realkreditlån. Udgangspunktet for fastsættelse af kursen er

de aktuelle kurser, der er på obligationsmarkedet for sammenlignelige realkreditobligati-

oner, der har samme kuponrente, mindst samme løbetid og samme afviklingsprofil som

det aktuelle lån. Når pengeinstituttet har identificeret denne kurs, fraregner banken et

tillæg (kursskæring). Summen af dette giver udbetalingskursen. Hvis denne kurs fx er

98, og kunden låner 1.000.000 kr., så vil kunden få udbetalt 980.000 kr. Beregning af

kurstab foregår således efter samme principper som for realkreditlån. Kunden har mulig-

hed for at kurssikre lånet, og i så fald udbetales lånet til den aftalte kurs.

I modsætning til realkreditlån, hvor kurstabet er en direkte følge af obligationssalget, så

har kurstabet ved prioritetslån ikke den samme nære sammenhæng med fundingen af

lånet. Kurstab ved prioritetslån kan derfor anses som et gebyr, der helt eller delvist skal

dække pengeinstituttets omkostninger til funding af prioritetslånet.

Boks 4 nedenfor viser eksempler på udbetaling af lån og kurstab herved for såvel real-

kreditlån som prioritetslån i et pengeinstitut.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Boks 4: Eksempler på udbetaling af lån og kurstab herved

Eksempel ved realkreditlån

Fastforrentet 30 årigt obligationslån med afdrag

Hovedstol = 1.044.000 kr.

Kurs = 98,236

Rente = 2 %

Stiftelsesomkostninger = 25.498 kr.

Kurstab = 1.044.000*(1-0,98236) = 18.416 kr.

Udbetalt beløb =1.044.000 – 25.498 - 18.416 = 1.000.086 kr.

Eksempel ved prioritetslån

30 årigt prioritetslån med afdrag

Hovedstol = 1.059.000 kr.

Kurs = 96,75

Rente = 2,61 %, basisrente på 2,00 % og variable rentetillæg på 0,61 %

Stiftelsesomkostninger = 24.060 kr.

Kurstab = 1.059.000*(1-0,9675) = 34.418 kr.

Udbetalt beløb = 1.059.000 – 24.060 – 34.418 = 1.000.523 kr.

Omkostningerne ved ydelsen af boliglån og arbejdsdeling

Det er ifølge realkreditinstitutterne ikke muligt entydigt at opdele omkostninger ved at yde

et boliglån præcist på forskellige omkostningsposter. For det første ændres kapitalkrav,

kapitalmarkedsvilkår og instituttets omkostninger løbende, så det er svært at afgøre,

hvilket tidspunkt der er relevant baggrund for stigning. For det andet kan prisstigning ikke

kobles i én til én sammenhæng til konkrete omkostningsforhold, ligesom kunderne ikke

giver anledning til fx samme kapitalbinding/-omkostning. Hertil kommer, at tidligere ind-

førte restriktioner pludselig kan blive bindende, fordi porteføljesammensætningen er

ændret (fx ved et eventuelt gearingskrav). Det skal bemærkes, at også fremtidige forhold

kan have betydning, eller der kan være et efterslæb i priserne, som en prisstigning retter

op på.

Der er endvidere væsentlige forskelle mellem forretningsmodellerne, hvor der i Danmark

tilbydes boliglån mod pant i fast ejendom. De forskellige modeller er illustreret i neden-

stående figur. Der kan groft sagt skelnes mellem modeller med koncernforbundne eller

ikke-koncernforbundne aktører, og ligeledes også hvorvidt det er realkreditlån ydet af

realkreditinstitutter eller realkreditlignende prioritetslån ydet af pengeinstitutterne.

Fælles for modellerne er, at der ofte er et pengeinstitut involveret i forbindelse med for-

midling af og rådgivning om boliglån enten som den direkte långiver (model 3 og 4) eller

som udfører af arbejdsopgaver ifm. realkreditlån – i sidstnævnte tilfælde enten som en

del af en koncern (model 1) eller via et samarbejde mellem selvstændige institutter (mo-

del 2). Realkreditinstituttet kan være den direkte långiver (model 1 og 2), men kan også

blot levere SDO- eller SDRO-funding af realkreditlignende prioritetslån fra et pengeinsti-

tut (model 4).

Kilde: Beregningsmodul på Realkredit Danmarks hjemmeside, www.rd.dk

Kilde: Prisoplysninger på Jyske Banks hjemmeside, www.jyskebank.dk

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 7 Forretningsmodeller med boliglånsprodukter

Anm.: PI: Pengeinstitut. RI: Realkreditinstitut. Hvis RI og PI ”hænger” sammen er der tale om en koncernforbindelse og

ellers er der tale om et samarbejde mellem selvstændige RI’er og PI’er. Bemærk at model 3 skal forstås sådan, at pen-

geinstituttet kan finansiere lånet på flere måder, bl.a. med indlån men også med SDO-obligationer og anden gæld.

Det skal bemærkes, at de enkelte penge- og realkreditinstitutter (selvstændige som

koncernforbundne) ikke kun benytter én af de skitserede forretningsmodeller. Tværtimod

indgår langt de fleste i 2 eller flere forretningsmodeller for tilbud af boliglån.

I tabellen nedenfor illustreres, hvordan arbejdsdelingen – og dermed omkostningerne – i

hovedtræk er fordelt mellem de forskellige aktører i de forskellige modeller.

Tabel 1: Arbejdsdelingen ved ydelsen af boliglån

Produkti-

Kredit- og

Obligati-

on/ sags-

Låneadmi- Refinansie-

Arbejdsdeling Rådgivning ejendoms-

onshan-

IT-udvikling

håndte-

nistration

ring

vurdering

del

ring

Model 1:

Koncern-

PI/RI

PI/RI/FO

PI/RI

intern model

Model 2:

Samarbejds-

PI/RI

PI/RI/FO

PI/RI

model

Model 3:

PI-/ indlåns-

model

Model 4:

Fælles fun-

PI/RI

ding model

Tab

PI/RI

Note: PI: Pengeinstitut. RI: Realkreditinstitut. FO: Fondsmægler (kan være et tredje pengeinstitut eller en børsmægler / online

handelsplatform).

Der kan være betydelige forskelle mellem, hvorvidt den enkelte arbejdsopgave udføres

af pengeinstituttet eller af realkreditinstituttet. Eksempelvis kan formidling og rådgivnin-

gen både ligge i realkreditinstituttet og i pengeinstituttet. Det afhænger af, om kundekon-

takten er i pengeinstituttets filialnet, i realkreditinstituttets ”call center” eller rådgivnings-

center mv. Tilsvarende kan kredit- og ejendomsvurderingen, sagshåndteringen og udvik-

lingen af systemunderstøttelsen til formidling og rådgivning og produktion i nogle tilfælde

ligge i pengeinstituttet og i andre tilfælde i realkreditinstituttet.

Ved realkreditlån sker der tillige en obligationshandel ved låneoptagelsen. Endvidere

sker der en obligationshandel ved realkreditlån der refinansieres og ved de realkreditlig-

nende lån, der SDO-finansieres (enten af pengeinstituttet på egen balance eller af et

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

realkreditinstitut i en fælles funding model). Ved realkreditlån varetages obligationshand-

len ved lånoptagelse af enten pengeinstitutterne, realkreditinstitutter eller en anden

fondsmægler, mens obligationshandler ved refinansieringer af realkreditlån eller realkre-

ditlignende lån varetages af instituttet, der har fundet lånet. Endelig vil der også være en

form for tabsfordeling mellem penge- og realkreditinstitutter på realkreditlån eller realkre-

ditlignende lån i de forskellige modeller og dermed også forskellig omkostningsstruktur til

tabsgarantier.

Forskellene i forretningsmodeller og den underliggende arbejdsdeling mellem penge- og

realkreditinstitutter bidrager til, at der ikke kan laves en fast formel for, hvordan omkost-

ningerne ved realkreditlån og realkreditlignende lån præcist er fordelt. Det kompliceres

endvidere af, at de enkelte institutter er repræsenteret forskelligt på forskellige forret-

ningsområder og segmenter, og at der i institutterne er forholdsvis store indirekte stabs-

og it-omkostninger mv., som ikke præcist kan fordeles ud på forretningsområder, seg-

menter, lån mv. – og derfor heller ikke kan sammenlignes på tværs af institutter. Derfor

er det fx ikke muligt at sammenligne omkostninger på realkreditlån ved alene at sam-

menligne omkostninger på tværs af realkreditinstitutters regnskaber, ligesom det heller

ikke er muligt at sammenligne omkostningsniveauer (og tilsvarende gebyrniveauer) på

tværs af realkreditinstitutter og pengeinstitutter.

Yderligere er der i nogle modeller en betaling mellem parterne for ydelserne (typisk

samarbejdsmodellen), mens der i andre modeller sker en koncernintern afregning som

betaling, som også skal være på markedsvilkår. I begge tilfælde er denne afregning

opgjort som honorering for det samlede udførte arbejde hos ”leverandøren” og ikke spe-

cificeret på de enkelte udførte delelementer i processen eller pr. lånetransaktion. Endvi-

dere vil det være umuligt helt præcist at opgøre visse omkostningselementer. Et eksem-

pel er formidling og rådgivning, hvor det ikke måles, hvor lang tid af en kundesamtale der

relaterer sig til boliglån og hvor lang tid til andre ydelser (fx pension og forsikring som en

kunde typisk også efterspørger ved en bolighandel).

3.2 UDVIKLING I PRISER PÅ DANSKE BOLIGLÅN

Prisudvikling på realkreditlån

Husholdninger

Realkreditinstitutternes bidragssatser til private er gradvist øget siden 2008, jf. figur 8.

Figuren viser de bidragssatser, de danske realkreditinstitutter oplyser, at de opkræver

ved boliglån med en lånegrænse på 80 pct. af boligens værdi. Figuren indeholder derfor

ligeledes de annoncerede bidragsstigninger i Totalkredit, Realkredit Danmark og Nor-

dea.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 8 Udvikling i bidragssatser på realkreditlån til private ved belåning på 80

pct. af ejendomsværdien

Anm.: Der tale om simple gennemsnit ved 80 pct. belåning, undtagen for ’højeste bidragssats’, som viser den højeste

bidragssats i sektoren ved 80 pct. belåning.

Kilde: Opdatering af svar på spm. 1 alm. del stillet af Erhvervs-, Vækst og Eksportudvalget den 7. august 2015 og Total-

kredit.dk, nordea.dk og rd.dk.

I figur 9 nedenfor vises de gennemsnitlige renter og bidrag, som danske husholdninger

faktisk betaler på de udestående realkreditlån. Dvs., at hvor figur 8 viser de oplyste bi-

dragssatser ved en belåningsgrad på 80 pct., viser figur 9 renter og bidragssatser, de

danske husholdninger reelt set har betalt siden 2009. Figuren indeholder dermed ikke

annoncerede bidragsstigninger fra 2016, da der som nævnt er tale om de

faktisk

betalte

bidrag på de udestående lån.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 9 Husholdningers faktiske gennemsnitlige rente og bidragssatser på ude-

stående lån fordelt på låntype

Anm.: Figuren viser gennemsnitsrenter og bidragssatser baseret på udlån til ejer- og fritidshuse. Gennemsnitsrenten er

beregnet ved først at beregne en vægtet gennemsnitsrente for hver af de to ejendomstyper, hvorefter der tages et sim-

pelt gennemsnit af de to vægtede renter. Den gennemsnitlige bidragssats er beregnet ved samme metode.

Kilde: Realkreditinstitutterne og egne beregninger

Figur 9 (venstre) viser, at renterne på udestående realkreditlån er faldet støt over de

seneste år. Faldet i renterne har været nogenlunde ens fordelt på låntyper, hvor udestå-

ende lån med fast rente er faldet fra ca. 5 pct. i 2009 til 3 pct. i 2015. I samme periode er

renten på variabelt forrentede lån faldet fra omkring 3 pct. til ca. 0,7 pct. Der er kun mar-

ginal forskel i rente på lån med henholdsvis fast og variabel rente for udlån med og uden

afdrag.

Figur 9 (højre) viser samme billede som figur 8, nemlig at bidragssatserne er steget

gradvist siden 2012, mens der samtidig er sket en differentiering mellem låntyper. De

mest risikable låntyper med afdragsfrihed og variabel rente har oplevet den største stig-

ning fra ca. 0,5 pct. til 0,9 pct., mens de mindre risikable lån med afdrag og fast rente har

set en mindre stigning på omkring 0,1 procentpoint. Et lån med afdragsfrihed kan siges

at være mere risikabelt for instituttet end et lån med afdrag, da afdrag sikrer en gradvis

nedbringelse af gælden, hvilket reducerer kreditrisikoen. Et variabelt forrentet lån kan

siges at være mere risikabelt end et fastforrentet lån, da det indebærer en risiko for be-

tydelige rentestigninger ved refinansieringer, som kan forøge kreditrisikoen.

Figur 8 og 9 viser dermed samlet set, at de stigninger i bidragssatserne, der hidtil er set,

i et vist omfang har været begrundet i et forsøg på at flytte kunder over på mindre risi-

kable produkttyper, idet stigningen har været størst på mere risikable produkter som

variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed. Denne prisdifferentiering er hovedsa-

geligt sket over de seneste år og er i høj grad indført som følge af tiltag fra myndighe-

derne om at begrænse omfanget af de mest risikable lån, jf. bl.a. tilsynsdiamanten.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

En succes med at flytte kunder over til mindre risikable produkter kan isoleret og samlet

set betyde lavere bidragsindtægter, da kunderne således flyttes over i produkter med

lavere bidragsbetalinger.

Modsat på tværs af produkttyper er bidragssatser ikke differenceret i forhold til geografi

eller debitorspecifikke forhold, som det for eksempel kendes fra forsikringsprodukter og

fra pengeinstitutternes prioritetslån.

Ud over bidrag og rente betaler låntager en række engangsgebyrer til realkreditinstitut-

terne ved optagelse, ændring og indfrielse af lån samt en tilbagevendende udgift i form

af kursskæring ved refinansiering af realkreditobligationer. Der betales også kursskæring

ved oprettelse og indfrielse af lån hos flere institutter. Indtægter fra kursskæringer er

steget relativt mere end udlånet de seneste år, jf. figur 10. Stigningen ses hovedsageligt

ved refinansiering af variabelt forrentede lån. Denne indtægt kan derfor falde, hvis ande-

len af variabelt forrentede udlån falder fremadrettet. Den samlede indtægt fra kursskæ-

ring til husholdninger er steget fra 288 mio. kr. til 1,272 mia. kr. i perioden 2009 til 2015.

Figur 10 Kursskæring til husholdninger

Anm.: Figuren viser indtægter fra kursskæring i løbet af året som procent af det samlede udlån til husholdninger ultimo

året. Figurerne viser data for alle ejendomstyper.

Kilde: Realkreditinstitutterne og Danmarks Nationalbank.

Erhvervslån

På erhvervssiden er renterne også faldet på udestående realkreditudlån over de seneste

år, jf. figur 11. Den faldende tendens gælder på tværs af låntyper og institutter, mens

institutterne ligger forskelligt i forhold til hinanden inden for de forskellige låntyper.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 11 Virksomhedernes gennemsnitlige rente på udestående lån fordelt på

låntype og realkreditinstitut

Anm.: Figuren viser gennemsnitsrenter baseret på udlån til kontorejendomme, andelsforeninger og privatudlejningsejen-

domme. Gennemsnitsrenten er beregnet ved først at beregne en vægtet gennemsnitsrente for hver af de tre ejendoms-

typer, hvorefter der tages et simpelt gennemsnit af de tre vægtede renter.

Kilde: Realkreditinstitutterne og egne beregninger.

I forhold til bidragssatser er der en stigende tendens over perioden på tværs af både

institutter og låntyper, jf. figur 12. Ligesom for husholdninger er det de mere risikable

variabelt forrentede lån, der oplever de kraftigste bidragsstigninger. Bidragssatser for

erhverv adskiller sig fra husholdningers bidragsbetalinger ved, at satsen kan være til

forhandling særligt for store virksomheder. Dermed vil institutternes gennemsnitlige

bidragssats over for erhverv i højere grad være betinget af, hvilken specifik portefølje af

erhvervsudlån det enkelte institut har.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 12 Virksomheder gennemsnitslige bidragssats på udestående lån fordelt

på låntype og realkreditinstitut

Anm.: Figuren viser gennemsnitsbidragssatser baseret på udlån til kontorejendomme, andelsforeninger og privatudlej-

ningsejendomme. Gennemsnitsbidragssatsen er beregnet ved først at beregne et vægtet gennemsnitsbidrag for hver af

de tre ejendomstyper, hvorefter der tages et simpelt gennemsnit af de tre vægtede bidragssatser.

Kilde: Realkreditinstitutterne og egne beregninger.

Realkreditudlån til erhverv involverer ligesom ved husholdninger også en række en-

gangsgebyrer i forbindelse med lånoptagelse, ændring og indfrielse af lån samt løbende

kursskæring ved refinansiering. Figur 13 viser udviklingen for kursskæring i forhold til

udlånet fordelt på de enkelte institutter. Sektorens samlede indtægter fra kursskæring til

virksomheder er steget i perioden 2009 til 2015 fra 183 mio. kr. til 736 mio. kr. Som pro-

cent af udlånet er refinansieringsindtægterne steget de senere år.

På samme måde som for bidragssatser vil kursskæringen i højere grad være til forhand-

ling for virksomheder end for husholdninger, hvor den er fast. Forskelle i kursskærings-

indtægter for institutterne kan derfor være et produkt af forskellige udlånsporteføljer og

aktiviteten, fx i perioder med stor og ekstraordinær konverteringsaktivitet.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 13 Kursskæring til erhverv

Anm.: Figurerne viser indtægter fra kursskæring I løbet af året som procent af det samlede udlån til erhverv ultimo året

Figurerne viser data for alle ejendomstyper.

Kilde: Realkreditinstitutterne og egne beregninger.

Prisudvikling på prioritetslån

Som tidligere nævnt i rapporten er datatilgængeligheden meget begrænset idet realkre-

ditlignende prioritetslån med LTV fra 0 til 80 pct. ikke er en lånetype der rapporteres

særskilt på af pengeinstitutterne. Ligeledes er det ikke muligt at udlede i eksisterende

indberetninger fra øvrige banklån. Med udgangspunkt i de tidligere nævnte indsendte

data fra Jyske Bank, Danske Bank, Nordea Bank Danmark og Handelsbanken kan føl-

gende prisspænd, defineret som den rente kunderne typisk bliver mødt med i de enkelte

institutter, dog opstilles:

Lånetype

Variabel rente produkt

F1 lignende produkt

F5 lignende produkt

F30 lignende produkt

Renter pr. 2. kvartal 2016

0,75-3,85 pct.

0,7-1,7 pct.

0,95-1,41 pct.

Afhænger af en 30-årig referenceobligation, med cirka en

marginal på 1 pct. oveni.

Disse spænd dækker over en betragtelig variation i produkter, vilkår og priser. De store

spænd kan dels være et udtryk for, at visse pengeinstitutter ønsker at stille en konkur-

rencedygtig pris og dels at andre institutter ikke ønsker at konkurrere på pris med real-

kreditten, men gerne vil tilbyde et bredt udvalg af fleksible produkter til de kunder der

efterspørger disse. Endelig er den gennemsnitlige LTV på de fire institutters prioritetslån

omkring 62 pct. Imens den gennemsnitlige løbetid på beholdningen er imellem 20 og 25

år.

Tabshistorik på realkreditlån

Figur 14 viser realkreditinstitutternes nedskrivninger på udlån som procent af udlånet.

Dette omfatter udlån til både private og erhverv. Nogle institutters nedskrivningsprocen-

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

ter er mere volatile end andre, men generelt har der over perioden været en svag stig-

ning, der ser ud til at være blevet reduceret i de seneste år.

Figur 14 Realkreditinstitutters nedskrivninger som procent af udlån

Anm. Nedskrivninger omfatter udlån til private og erhverv og er angivet i procent af det samlede udlån.

Kilde: Realkreditinstitutternes regnskaber.

Figur 15 viser restanceprocent, nedskrivningsprocent og antal tvangsauktioner aggrege-

ret på hele sektoren. Figuren angiver, at institutterne har haft lavere restanceprocent,

nedskrivningsprocent og antal tvangsauktioner gennem den seneste krise end i krisen i

begyndelsen af 1990'erne.

Figur 15 Restancer, tvangsauktioner og realkreditinstitutternes samlede ned-

skrivninger

Anm: Restanceprocenten angiver, hvor stor en del af de samlede ydelser, der ikke er betalt senest tre en halv måned

efter terminen. I opgørelsen indgår alle realkreditinstitutternes udlån til private ejerboliger og fritidshuse. I opgørelsen af

antallet af tvangsauktioner er kun enfamiliehuse, ejerlejligheder og fritidshuse talt med. Samlede nedskrivninger omfat-

ter udlån til private og erhverv og er angivet i procent af det samlede udlån.

Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og realkreditinstitutternes regnskaber.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Nedskrivningsprocenter for pengeinstitutter og realkreditinstitutter

Figur 16 viser de årlige, gennemsnitlige nedskrivningsprocenter for hhv. pengeinstitutter

og realkreditinstitutter. Nedskrivningsprocenterne er beregnet som institutternes ned-

skrivninger i forhold til deres samlede udlån og garantier.

Figur 16 Årlige nedskrivninger for pengeinstitutter og realkreditinstitutter

Kilde: Danmarks Nationalbank.

Det ses i figur 16, at nedskrivninger i realkreditinstitutter har været signifikant lavere end

nedskrivninger i pengeinstitutter. Det kan således beregnes, at den gennemsnitlige ned-

skrivningsprocent over de seneste 30 år er på 0,2 for realkreditinstitutter, mens den er 1

for pengeinstitutter. Nedskrivningsprocenter fra årene 1982-2011 er brugt til dette formål.

Det skal dog hertil fremhæves, at pengeinstitutternes lån i figur 16 dækker alle formål og

således ikke alene udlån mod pant i fast ejendom.

Omkostninger til tinglysning

Både husholdninger og virksomheder betaler tinglysningsafgift. Der betales dels en afgift

til staten for

tinglysning af ejerskifte

af fast ejendom, ligesom der betales en afgift for

tinglysning af pant i fast ejendom.

For tinglysning af ejerskifte udgør afgiften 1.660 kr. plus 0,6 pct. af købesummen. For

tinglysning af pant i fast ejendom udgør afgiften 1. 660 kr. plus 1,5 pct. af det pantsikrede

beløb.

Ved tinglysning af direkte pant i fast ejendom til sikkerhed for lån i realkreditinstitutter og

pengeinstitutter med en oprindelig løbetid på mindst 10 år og højst 30 år medregnes ikke

til det pantsikrede beløb den del af lånet, som optages til at afløse et lån med tilsvarende

pant i samme ejendom. Det betyder, at her betales alene 1. 660 kr. plus 1,5 pct. af det

beløb, som ligger udover det, der skal bruges til indfrielse af det gamle lån.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Ved kreditorskifte, dvs. overdragelse til eje eller pant af et allerede tinglyst pantebrev til

en anden panthaver, og ved omlægning, kan der tinglyses afgiftsfrit, forudsat at der ikke

sker en forhøjelse af det pantsikrede beløb. Dvs. at i denne situation betales der endvi-

dere ikke det faste gebyr på 1.660 kr. Anvendelse af afgiftsfritagelse er dog betinget af,

at de pågældende pantebreve er tinglyst efter 1. juli 2007.

Udvikling i sektorens indtægter og omkostninger

Det ses i ovenstående figurer, at omkostningerne til både bidrag og kursskæring er ste-

get de seneste år. Det hører imidlertid også med til billedet, at realkreditinstitutterne

tidligere i højere grad har tjent penge på finansindtægter ved placering af egenkapitalen i

diverse finansielle aktiver. Dette billede afspejles i figur 17, hvor det ses, at bidragsind-

tægterne er langt vigtigere for realkreditsektorens indtjening i 2015 end det var i 2005.

Dette kan være en afspejling af, at institutterne arbejder hen imod at gøre kerneforret-

ningen med at yde realkreditudlån mere rentabel.

Figur 17 Andel af realkreditsektorens indtægter, der kommer fra hhv. renteind-

tægter og bidrag

Anm.: dataene dækker Nykredit Realkredit, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit, BRFkredit, DLR Kredit, LR

Realkredit og FIH (indtil 2013). Alle data er på soloniveau.

Kilde: Finanstilsynet.

Fondsindtægterne er de senere år, når de sættes i forhold til egenkapital, faldet betyde-

ligt, hvilket blandt andet skal ses i lyset af det meget lave renteniveau.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 18 Udvikling i fondsindtægter (nettorenteindtægter minus bidrag) i forhold

til egenkapitalen og Nationalbankens rente på indskudsbeviser

Anm.: Dataene dækker Nykredit Realkredit, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit, BRFkredit, DLR Kredit, LR

Realkredit og FIH (indtil 2013). Alle data er på soloniveau. Den viste rente er et årsgennemsnit for Nationalbankens ren-

te på indskudsbeviser.

Kilde: Finanstilsynet og Nationalbanken.

Udover at øge indtægterne har realkreditsektoren også mulighed for at gøre forretningen

mere rentabel ved at nedbringe omkostningerne. Omkostningerne i procent af udlånet

udgjorde i 2005 omkring 0,45 pct. mod 0,40 pct. i 2015.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 19 Udvikling i realkreditsektorens omkostninger i forhold til udlån (pct.)

Kilde: Finanstilsynet

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

4. OVERORDNEDE REGLER OG TIL-

SYN MED UDBYDERE AF BOLIG-

LÅN I DANMARK

I henhold til EU-reguleringen defineres penge- og realkreditinstitutter som kreditinstitut-

ter, hvilket betyder, at lovgivningen for kreditinstitutter som altovervejende hovedregel er

ens for de to forretningsmodeller. Det gælder i forhold til kapital- og likviditetskrav, krav til

god selskabsledelse m.v. Nedenfor beskrives de overordnede juridiske rammer for pen-

ge- og realkreditinstitutter, tilsynet med de to forretningsmodeller samt Finanstilsynets

tilsynspraksis og betydningen heraf.

4.1

OVERORDNEDE JURIDISKE RAMMER FOR UDBYDERE

AF BOLIGLÅN

Realkreditinstitutter

Realkreditinstitutter er i høj grad underlagt de samme regler som pengeinstitutter i med-

før af lov om finansiel virksomhed (FiL). I FiL findes regler om blandt andet eneret til at

udstede realkreditobligationer og særligt dækkede realkreditobligationer, samt sammen

med pengeinstitutter med tilladelse hertil eneret til at udstede særligt dækkede obligatio-

ner. FiL indeholder derudover regler om god skik, ejerforhold, ledelse, solvens, likviditet

m.v., der således også er ens for penge- og realkreditinstitutter.

Derudover gælder kapitalkravsforordningen (CRR) også for realkreditinstitutter, da de er

kreditinstitutter. CRR indeholder bl.a. i artikel 129 krav til sikkerhedsgrundlaget for, at

særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer kan opnå en

fordelagtig risikovægt, herunder bl.a. krav til lånegrænser.

I lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (LRR) er der derudover regler om

løbetider, afdragsprofil, låneomlægning, supplerende sikkerhed m.v. Der er endvidere

krav om, at lån som udgangspunkt kun kan ydes på grundlag af fast ejendom, der ejes af

låntager, og at låntager hæfter personligt.

Derudover indeholder § 6 i LRR regler om mulighed for at forlænge løbetiden af obligati-

oner, såfremt der ikke er aftagere til de nødvendige obligationer ved en refinansiering

(”refinansieringsloven” jf. kapitel 8.2). Der er desuden regler om mulighed for forlængelse

for de korteste obligationer, da et salg af obligationer, der skal erstatte de udløbende

obligationer, kun må gennemføres, hvis instituttet har en berettiget forventning om, at

salget kan gennemføres uden en rentestigning på mere 5 procentpoint.

Realkreditinstitutter er således underlagt et politisk bestemt bredere regelkompleks, end

tilfældet er for pengeinstitutterne. Regelkomplekset begrænser institutternes risikoprofil i

forhold til øvrige kreditinstitutter. Regelkomplekset og Finanstilsynets tilsyn med realkre-

ditinstitutterne skal beskytte obligationsejerne mod tab. Dette er vigtigt, dels på grund af

realkreditinstitutternes systemiske betydning i Danmark og dels for at muliggøre en sund

og effektiv realkreditfinansiering af fast ejendom.

Bidragssatsernes størrelse er ikke reguleret i den finansielle lovgivning, og realkreditin-

stitutterne, som private erhvervsvirksomheder, fastsætter selv bidragssatserne . Når

I LRR §29, stk. 3 er der dog eksplicit givet adgang til, at et realkreditinstitut taget under konkurs under visse omstændig-

heder kan regulere bidragssatserne.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

dette er sagt, er realkreditinstitutterne underlagt de almindelige regler for ændring af

renter, gebyrer eller andet vederlag i løbende kundeforhold i bekendtgørelse om god skik

for finansielle virksomheder. Disse regler gennemgås i afsnit 6.2.

I EU-reguleringen er der på nogle områder foretaget tilpasninger med henblik på at tage

hensyn til realkreditinstitutternes særlige forretningsmodel. Som eksempel kan nævnes,

at realkreditinstitutterne i direktivet om genopretning og afvikling af kreditinstitutter

(BRRD) sammenhæng ikke er underlagt krav om nedskrivningsegnede passiver, samt at

der i EU-likviditetsreglerne, LCR, efter et stort dansk arbejde blev sikret en model, hvor

visse realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkredit-

obligationer kan medregnes blandt de mest likvide aktiver i kreditinstitutternes likviditets-

beholdninger. Herudover gælder der visse andre supplerende regler for realkreditinstitut-

terne, jf. kapitel 8.

Branchestandarder i realkreditsektoren

Udover de rammer, som lovgivningen udstikker for de danske realkreditinstitutter, er flere

kendetegn ved realkreditmodellen udviklet gennem sektorens praksis og branchestan-

darder, der ikke er eksplicit reguleret.

Reguleringen af de danske realkreditinstitutter indeholder fx ikke krav om match-funding,

ligesom muligheden for at indfri lånet med de bagvedliggende obligationer ligeledes ikke

er sikret ved lov. Danmark har imidlertid en lang tradition for finansiering af lån med

sikkerhed i fast ejendom med realkreditobligationer, hvorved branchestandarder løbende

er udviklet. I nogle tilfælde er kendetegnene understøttet af reguleringen. Eksempelvis

tilskynder særligt det specifikke balanceprincip, der er reguleret, jf. ovenfor, institutterne

til at have en væsentlig grad af match-funding.

Pengeinstitutter

Som tilfældet er for realkreditinstitutterne, er pengeinstitutter i dag primært reguleret af

FiL og CRR. Denne regulering indeholder ikke samme grad af produktregulering, som

kendes fra realkreditinstitutternes udlån, jf. ovenfor. Pengeinstitutterne har heller ikke

udviklet branchestandarder for prioritetslån, som det kendes fra realkreditinstitutternes

realkreditlån. Der er således ikke samme gennemsigtighed om omkostningsstrukturen,

som kendes fra realkreditinstitutternes udlån.

Realkreditinstitutter og pengeinstitutter er som altovervejende hovedregel underlagt de

samme regler om den solvensmæssige og nedskrivningsmæssige behandling af lån

med pant i fast ejendom samt regler om god skik og rådgivning for lån med pant i fast

ejendom. Pengeinstitutterne kan dog ændre i renten og herunder rentemarginalen på et

prioritetslån med et varsel på en måned. Der henvises til afsnit 6.2 herom.

For lån ydet af pengeinstitutter, og som ligger til sikkerhed for særligt dækkede obligatio-

ner, gælder tilsvarende regler om værdiansættelse, lånegrænser, løbetid, afdragsprofil,

balanceprincip for disse lån/register, løbende overvågning og optagelse af lånemidler til

supplerende sikkerhedsstillelse mv, som kendes fra realkreditinstitutter, jf. bl.a. artikel

129 i CRR. Der gælder endvidere et krav om, at løbetiden for SDOerne på udstedelses-

tidspunktet skal være over 24 måneder som en pendant til refinansieringslovens be-

stemmelser om rentetriggere på korte obligationer udstedt af realkreditinstitutter.

4.2 TILSYN OG TILSYNSPRAKSIS FOR UDBYDERE AF BO-

LIGLÅN I DANMARK

De fleste danske realkreditinstitutter er udpeget som systemisk vigtige finansielle institut-

ter (SIFI’er) i Danmark, og tilsynet med realkreditinstitutterne kan på mange måder

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

sammenlignes med tilsynet med de største danske pengeinstitutter. Sammenlignet med

pengeinstitutter er der imidlertid en højere grad af detailregulering for realkreditinstitutter,

jf. ovenfor. Det betyder, at realkreditinstitutternes overholdelse af detailreguleringen

fylder meget i tilsynsarbejdet med realkreditinstitutter, udover den meget væsentlige

løbende vurdering af holdbarheden i instituttets forretningsmodel.

Da realkreditinstitutterne som nævnt typisk er SIFIer, er de underlagt et relativt omfat-

tende undersøgelsesprogram i tilsynet med institutterne. Der er derfor mange undersø-

gelsestemaer, og en undersøgelse vil ofte dække flere temaer. Temaerne for en under-

søgelse i et realkreditinstitut kan fx være kreditgennemgang, værdiansættelse af fast

ejendom, god skik, hvidvask m.v.

Da pengeinstitutter ikke er underlagt samme grad af detailregulering, der begrænser

risikoen, som et realkreditinstitut, er der ved tilsyn i pengeinstitutter et øget fokus på

solvenstilsynet, dvs. om der er afsat tilstrækkelig med kapital henset til de risici, som

instituttet har påtaget sig. I pengeinstitutterne anvendes der derudover typisk flere res-

sourcer på kreditgennemgangen end i et realkreditinstitut, og der vil typisk være tale om

en repræsentativ stikprøve, som bruges direkte i solvenstilsynet.

Tilsynspraksis

Finanstilsynet fører tilsyn på baggrund af den gældende lovgivning på området. Finans-

tilsynet har som andre tilsynsmyndigheder inden for lovens rammer mulighed for at fast-

lægge den praktiske udmøntning af lovgivningen, hvilket kan betegnes som ”tilsynsprak-

sis”. Et eksempel på tilsynspraksis er udformningen af tilsynsdiamanterne for henholds-

vis realkredit- og pengeinstitutter. Tilsynsdiamanterne er blevet implementeret af Finans-

tilsynet. De er således som anden praksis ikke vedtaget af Folketinget.

Finanstilsynet vil ved et instituts overskridelse af et pejlemærke indlede en dialog med

instituttet. En overskridelse medfører ikke nødvendigvis en tilsynsreaktion. Eventuelle

tilsynsreaktioner vil blive besluttet ud fra en individuel og konkret vurdering af situatio-

nen. En tilsynsreaktion kan være krav om offentliggørelse af, at tilsynet har peget på en

væsentligt forøget risiko hos instituttet eller uholdbare elementer i forretningsmodellen. I

mere alvorlige tilfælde kan instituttet få et påbud om at reducere risikopåtagningen.

Tilsynsdiamant - realkreditinstitutter

Af den såkaldte Rangvid-rapport (Udvalget om den finansielle krise i Danmark) fremgår

det, at udvalget var bekymret for, om realkreditinstitutternes egne initiativer til at mindske

den øgede risiko, der er opstået som følge af udbredelsen af lån med refinansieringsrisi-

ko og lån med afdragsfrihed, var tilstrækkelige til fremover at sikre en robust realkredit-

sektor. Udvalget anbefalede derfor, at Finanstilsynet udformede en tilsynsdiamant sær-

ligt målrettet realkreditinstitutter.

Tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter er et tilsynsværktøj, der har til formål at be-

grænse overdreven risikotagning i realkreditinstitutterne. Diamanten bidrager til Finans-

tilsynets forpligtelse til i medfør af § 344 i FiL til i sin tilsynsvirksomhed at lægge vægt på

den enkelte finansielle virksomheds forretningsmodel.

Tilsynsdiamanten opstiller en række pejlemærker for, hvad Finanstilsynet som udgangs-

punkt anser for realkreditvirksomhed med forhøjet risiko. Tilsynsdiamanten opstiller

følgende fem pejlemærker:



Udlånsvækst i segmenter < 15 pct. p.a.,



Andelen af lån, hvor LTV overstiger 75 pct. af lånegrænsen, og hvor renten kun er

låst fast i op til 2 år < 25 pct.,

”Den finansielle krise i Danmark – årsager, konsekvenser og læring”, september 2013.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren



Andelen af afdragsfrie lån i LTV-båndet over 75 pct. af lånegrænsen i forhold til det

samlede udlån < 10 pct.,

Andelen af udlån, som refinansieres, skal være mindre end 12,5 pct. pr. kvartal og

mindre end 25 pct. årligt af den samlede udlånsportefølje

Summen af de 20 største eksponeringer mindre end den egentlige egenkapital.

For at give realkreditinstitutterne tilstrækkelig tid til at indrette sig, vil pejlemærkerne for

afdragsfrihed og lån med kort funding blive indfaset, så de gælder fra 2020. De øvrige

pejlemærker vil gælde fra 2018.

Pejlemærkerne er fastsat, så de på den ene side modvirker overdreven risikotagning og

på den anden side gør det muligt for sunde institutter at drive rentabel virksomhed inden

for pejlemærkerne med henblik på, at der fortsat ydes den nødvendige kredit til virksom-

heder og husholdninger.

Tilsynsdiamanten er et supplement til de eksisterende solvensregler og adresserer risici

knyttet til en uholdbar forretningsmodel. Det vil sige risici som på grund af deres omfang

ikke kan imødegås alene med mere kapital. Tilsynsdiamanten ændrer ikke på, at det

enkelte institut fortsat er forpligtet til at allokere den nødvendige og tilstrækkelige kapital i

forhold til de risici, som instituttet påtager sig.

Tilsynsdiamant - pengeinstituttet

Tilsynsdiamanten for pengeinstitutter blev introduceret i 2010 på baggrund af erfaringer-

ne fra den finansielle krise. Erfaringsmæssigt var der en række fællestræk, som karakte-

riserede pengeinstitutter, der var kommet i problemer under krisen. Kendetegnene var

bl.a. høj udlånsvækst på bekostning af kreditkvalitet, for optimistiske vurderinger af kre-

ditrisici (bl.a. i forhold til ejendomseksponeringen) og manglende styring af store enga-

gementer. Dette var et mønster, som også var set under tidligere kriser. Finanstilsynet

opstillede derfor en række pejlemærker for, hvad der som udgangspunkt må anses som

værende pengeinstitutvirksomhed med forhøjet risiko – den såkaldte ’tilsynsdiamant’.

Tilsynsdiamanten opstiller følgende fem pejlemærker:



Likviditetsoverdækning > 50 pct.,



Funding ratio < 1,



Summen af store engagementer < 125 pct.,



Udlånsvækst < 20 pct.,



Ejendomseksponering < 25 pct.

Tilsynsdiamanten fastlægger en række særlige risikoområder med angivne grænsevær-

dier, som instituttet som udgangspunkt bør ligge inden for. Grænseværdierne indgår i

Finanstilsynets tilrettelæggelse af tilsynsvirksomheden og vil samtidig indebære, at Fi-

nanstilsynet vil påbegynde dialogen med de finansielle virksomheder på et langt tidligere

tidspunkt på særlige risikoområder.

Da tilsynsdiamanten blev introduceret i 2010, var det med en indfasningsperiode frem

mod 2012.

4.3 EKSPERTUDVALGETS VURDERING AF BETYDNINGEN

AF TILSYN OG TILSYNS

Man kan overveje, hvorvidt en given tilsynspraksis, som eksempelvis tilsynsdiamanterne,

er med til at påføre institutterne yderligere omkostninger og dermed i sidste ende dyrere

boliglån for forbrugerne.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

På den ene side kan der argumenteres for, at flere retningslinjer til institutterne som

eksempelvis tilsynsdiamanterne vil påføre institutterne ekstra omkostninger til efterlevel-

se, hvilket alt andet lige vil medføre dyrere ejendomslån for forbrugere og virksomheder.

Modsat kan der argumenteres for, at indførslen af tilsynsdiamanten medfører større tillid

til realkreditinstitutterne, hvorfor de vil kunne funde sig billigere, hvilket igen, alt andet

lige, vil medføre billigere lån. Hvis tilsynsdiamanten skal give billigere realkreditlån til

låntagerne, skal det således være gennem lavere obligationsrenter, der bidrager til at

opveje for de omkostninger, institutterne kan have ved at overholde grænseværdierne.

Det afgørende for, om en tilsynspraksis er en økonomisk byrde eller ej, er, i hvor høj

grad den er med til skabe yderligere tillid til institutterne. Øget markedstillid vil alt andet

lige medføre billigere funding.

Det er naturligvis svært at kvantificere effekten af en given tilsynspraksis, og den vil

derfor altid kunne være til diskussion. Det kan dog bemærkes, at ratingbureauerne til-

lægger regelgrundlaget og tilsynspraksis betydning, når de tildeler en given rating. Det

mest anvendte ratingbureau, Standard & Poor’s, beskriver i sit metodedokument for

rating af covered bonds, at der tages højde for udstrækningen, i hvilken det regulatoriske

miljø påvirker instituttets evne til at servicere sine forpligtelser. Moody’s omtaler et

finansielt tilsyn specifikt målrettet covered bondsudstedere som et positivt element i sig

selv. Endelig bemærker Fitch ratings vedrørende covered bonds, at tilsynsmyndighe-

derne kan påvirke obligationerne positivt. En højere rating giver alt andet lige en lavere

rente, hvilket giver grundlag for billigere realkreditlån.

Ekspertudvalget finder, at Finanstilsynets tilsynspraksis, herunder tilsynsdiamanten for

realkreditinstitutter samlet set er forbundet med samfundsøkonomiske gevinster. Til-

synsdiamanten har ifølge realkreditinstitutterne gjort det nødvendigt at ændre prisstruktu-

ren, for at tilskynde kunderne til at vælge visse produkter frem for andre.

Se pkt. 7 og pkt. 15 i S&P’s offentlige vejledende metodedokument:

https://www.globalcreditportal.com/ratingsdirect/renderArticle.do?articleId=1410657&SctArtId=325148&from=CM&nsl_code

=LIME&sourceObjectId=9234986&sourceRevId=1&fee_ind=N&exp_date=20250630-20:55:00

Se appendix 1, s. 86 via

https://www.moodys.com/researchdocumentcontentpage.aspx?docid=PBC_186998

Se s. 1 via

https://www.fitchratings.com/web_content/sectors/covered_bonds/coveredbonds_rating_methodology.pdf

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

5. KAPITALKRAV TIL UDBYDERE AF

BOLIGLÅN I DANMARK

I Kapitalkravsforordningen (CRR) og Kapitalkravsdirektivet (CRD IV) er der siden finans-

krisen i 2008/09 indført en række skærpede kapitalkrav til kreditinstitutter. Udover de

krav, myndighederne stiller, mødes kreditinstitutterne også af krav fra ratingbureauer og

investorer. De stigende kapitalkrav har været fremhævet som begrundelse for stigende

gebyrer i forbindelse med realkreditlån.

I dette kapitel beskrives kapitalkravene og markedskravene samt de omkostninger, der

kan være forbundet med sådanne krav, ligesom det beskrives, hvad konsekvensen kan

være for bidragssatserne.

Kapitlet er opbygget på den måde, at de aktuelle kapitalkrav og kapitalniveauer for de

danske realkreditinstitutter først beskrives. Dernæst gennemgås de ændringer, der for-

venteligt vil komme i CRR/CRD IV, hvor Kommissionen forventes at fremsætte lovforslag

ultimo 2016. Derefter gennemgås de forventede kommende standarder fra Basel-

komitéen og markedets krav til institutterne. Efter dette gennemføres diverse scenariebe-

regninger af, hvordan de danske realkreditinstitutters kapitalsituation kan forventes at se

ud, såfremt de kommende revisioner af CRR/CRD IV og Basel-standarderne indføres.

Her illustreres det, hvordan de fleste realkreditinstitutter kan risikere at mangle kapital,

hvorfor det afslutningsvist beskrives, hvad konsekvenserne kan være ved at øge krave-

ne til den kapital, institutterne skal holde, herunder konsekvenser for bidragssatserne.

5.1

AKTUELLE KAPITALKRAV

I den seneste version af kapitalkravsforordningen og -direktivet (CRR/CRD IV), der tråd-

te i kraft i Danmark i 2014, er der indført en række skærpede kapitalkrav. Flere af disse

krav indfases frem til 2019, jf. figur 20.

De lovfastsatte kapitalkrav er udtryk for minimumskrav. De fleste institutter må formodes

at ønske at ligge et stykke over disse lovkrav for bl.a. at kunne øge deres udlånsomfang

uden samtidig at skulle hente ny kapital og håndtere uforudsete regelændringer. Et insti-

tut, der ligger på grænsen af de gældende kapitalkrav, vil endvidere stå i en usikker

situation, der vil kunne give udslag i kreditinstituttets rating og dermed låntagernes rente.

En vis buffer ned til minimumskravet i de enkelte realkreditinstitutter er desuden med til

at understøtte den høje tillid til det danske realkreditsystem. Fra bl.a. markedets side er

der således som hovedregel en forventning om en vis buffer ned til minimumskravet

Det

skal i forhold til figuren bemærkes, at den kontracykliske kapitalbuffer aktuelt ikke er

aktiveret, det vil sige, at den er aktuelt sat til 0 pct. Det Systemiske Risikoråd (Rådet) har

mulighed for at henstille til erhvervs- og vækstministeren, at den kontracykliske kapital-

buffer aktiveres, hvorefter erhvervs- og vækstministeren ud fra et ”følg-eller-forklar”-

princip beslutter, om henstillingen fra Rådet skal følges.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 20 Eksempel på indfasning af kapitalkrav i Danmark i pct. af de samlede

risikoeksponeringer (REA)

Anm.: Der tale om krav til det mest systemiske institut (SIFI-krav på 3 pct.) og med maksimal sats for den kontracykliske

kapitalbuffer (2,5 pct.). Derudover er der indregnet et søjle II-krav på 2 pct. De 18 pct. i risikovægtede eksponeringer i

2019 fås ved til kapitalgrundlagskravet på 8 pct. at lægge 2 pct. (søjle II), 2,5 pct. (Kapitalbevaringsbuffer), 3 pct. (SIFI-

buffer) og 2,5 pct. (kontracyklisk buffer).

Udover at kapitalkravene er skærpet de senere år (”krav om mere kapital”), er der indført

krav om, at kreditinstitutter skal have kapital af en bedre kvalitet (”krav om bedre kapi-

tal”). Der opereres med tre kapitaltyper: egentlig kernekapital (Core Equity Tier 1, CET1),

hybrid kernekapital (Tier 1, T1) og supplerende kapital (Tier 2, T2).

Egentlig kernekapital

er kapitaltypen af den højeste kvalitet, da denne kapital anses for

at være den mest tabsabsorberende. Egentlig kernekapital består blandt andet af aktie-

kapital, andelskapital eller garantkapital.

Hybrid kernekapital

er en mellemting mellem

aktiekapital og lånekapital, og supplerende

kapital

består blandt andet af ansvarlig låne-

kapital.

Før indførelsen af CRR/CRD IV var kravet til egentlig kernekapital 2 pct. af instituttets

risikoeksponeringer. Efter krisen er kravet steget, jf. figur 20, hvorved minimum 4,5 pct.

af risikoeksponeringerne skal udgøres af egentlig kernekapital. Derudover skal institut-

terne opfylde alle bufferkrav (kapitalbevaringsbuffer, SIFI-buffer og kontracyklisk buffer)

med egentlig kernekapital. Opsummerende kan man derfor sige, at institutterne i dag har

behov for at rejse langt mere egentlig kernekapital og i mindre grad kan anvende mere

gældslignende instrumenter som hybrid kernekapital og supplerende kapital.

Udover de øgede kapitalkrav er der efter krisen indført diverse øvrige skærpelser af

rammerne for at drive finansiel virksomhed, herunder fx at kreditinstitutterne skal indbe-

tale til opbygning af den danske afviklingsformue.

Afviklingsformuens målniveau er 1 pct. af institutternes dækkede indskud, hvilket skal nås senest ved udgangen af 2024.

Bidraget for 2016 blev opgjort til 730 mio. kr. og er indbetalt ved udgangen af april 2016. Afviklingsformuen råder herefter

over en formue på 1,1 mia. kr., mens målniveauet er opgjort til 6,9 mia. kr. Pengeinstitutter, realkreditinstitutter og fonds-

mæglerselskaber betaler bidrag til afviklingsformuen. For mindre virksomheder betales et fast bidrag, mens større virk-

somheder betaler et basisbidrag der risikojusteres. For realkreditinstitutter gælder en særlig regel, idet deres årlige bidrag

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

5.2

AKTUELLE KAPITALNIVEAUER FOR DANSKE REAL-

KREDITINSTITUTTER

Figur 21 viser de danske realkreditinstitutters kapital og risikoeksponeringer ultimo 2015

sammenholdt med det kapitalkrav, der vil gælde i 2019.

I figuren vises dels instituttets aktuelle kapital ultimo 2015 (yderste søjle til venstre),

kapitalkrav i henholdsvis 2016 og 2019 (to midterste søjler) og Basel I-gulvet (yderste

højre søjle). Basel I-gulvet er et krav, der medfører, at kapitalkravet i kreditinstitutter,

som anvender interne modeller (IRB-modeller), som minimum skal udgøre 80 pct. af,

hvad kapitalkravet ville have været, såfremt det var beregnet efter Basel I-reglerne, hvor

der ikke kunne anvendes interne modeller. Basel I-gulvet er et såkaldt parallelt kapital-

krav, hvor der tillades fuld dobbeltregning af kapital, dvs. at kravet kun binder institutter-

ne, såfremt det er højere end de øvrige kapitalkrav.

beregnes ved anvendelse af 50 pct. af deres årlige basisbidrag. Ved bidragsbetalingen for 2016 betalte 60 ud af 91 institut-

ter et fast bidrag for samlet 2,1 mio. kr., mens de resterende 31 virksomheder bidrog med betaling på 727,7 mio. kr.

Realkreditinstitutternes samlede bidrag udgjorde i alt 248,8 mio. kr.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 21 Kapital ift. risikovægtede eksponeringer i pct.

Anm.: Figuren for Nykredit angiver Nykredit koncernen. Modsat er der for de øvrige institutter vist data på institutniveau.

For Nykredit vises data på koncernniveau, da dette vurderes at være den mest retvisende måde at illustrere den samle-

de realkreditforretning på. For de øvrige institutter vurderes dette modsat opnået ved at illustrere kapitalen på institutni-

veau. Kapitalkravet i 2016 og i 2019 inkluderer: Minimumskrav på 8 pct., søjle II-tillæg, SIFI-buffer, kapitalbevaringsbuf-

fer og kontracyklisk buffer. Den kontracykliske buffer er i dag ikke aktiveret og indgår derfor i kapitalkravet i 2016 med 0

pct. I kapitalkravet i 2019 antages den kontracykliske buffer at være 2,5 pct. Søjle II tillægget antages konstant i frem-

skrivningen. Basel I gulvkravet er opgjort ultimo 2015.

Kilde: Finanstilsynet

Figuren viser, at med realkreditinstitutternes kapital og risikoeksponeringer ultimo 2015

var de skærpede risikobaserede kapitalkrav, der vil være gældende i 2019, opfyldt. Det

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

må dog lægges til grund, at både kapital og risikoeksponeringer vil ændres fra ultimo

2015 til ultimo 2019, hvor kravene skal være opfyldt.

Figuren viser videre, at både Nykredit-koncernen og BRFkredit i dag er bundet af Basel

I-gulvet (dvs. at Basel I-gulvet i dag er højere end deres risikobaserede kapitalkrav,

hvorved det strammeste krav er Basel I-gulvet). For både Nordea Kredit og Realkredit

Danmark vil Basel I-gulvet både i dag og i 2019 være hårdere end det risikobaserede

krav. Disse beregninger er som nævnt under antagelse om et uændret søjle II-krav og

fuldt aktiveret kontracyklisk buffer på 2,5 pct. DLR Kredit overgik fra 1. kvartal 2016 til

IRB-metoden. Derfor er deres tal baseret på 1. kvartal 2016 i modsætning til de øvrige

institutter.

Det er vigtigt at fremhæve, at når institutternes kapitalisering ultimo 2015 sammenlignes

med de forventede krav i 2019, er der flere væsentlige faktorer, man skal være opmærk-

som på. For det første antages det, at instituttets risikoeksponeringer er uændrede i

perioden frem til 2019. Hvis instituttets udlån øges, vil risikoeksponeringerne alt andet

lige også øges, og det vil bevirke, at instituttets solvens falder ved et uændret kapitalni-

veau. Et øget udlån vil dog også øge indtjeningsbasen og muliggøre en bedre kapitalise-

ring gennem overført overskud. Tilsvarende vil instituttets risikoeksponeringer også

øges, hvis risikoen på aktiverne stiger. Desuden kan risikoeksponeringerne stige som

følge af tilpasninger i IRB-modellerne eller som følge af krav fra Finanstilsynet. Endelig

er der ikke taget højde for eventuelle uventede tab i perioden frem til 2019, der kan ned-

bringe instituttets kapital og dermed solvensen. Samtidig skal det bemærkes, at stress-

test kan påvirke risikoeksponeringerne.

I beregningerne af det fuldt indfasede krav i 2019 er de forventede kommende krav i

Kommissionens revision af CRR/CRD IV, jf. afsnit 5.3, derudover ikke inkluderet. Hertil

kommer de forventede nye standarder fra Basel-komitéen, jf. afsnit 5.4, der forventes at

kunne få stor betydning for de danske kreditinstitutter.

5.3

FORVENTEDE ÆNDRINGER I CRR/CRD IV

Kommissionen forventes ultimo 2016 at foreslå en revision af CRR/CRD IV. Det fulde

omfang af revisionen kendes endnu ikke. Ligeledes er der på nuværende tidspunkt ikke

kendskab til den samlede effekt på de enkelte institutter af de kommende krav. Nedenfor

er derfor alene en beskrivelse af det forventede udfald af revisionen.

Revisionen af regelsættet forventes at omhandle en række forskellige elementer, hvoraf

dele af det forventede indhold er implementering af de sidste dele af reformforslagene

fra Basel-komitéen og Financial Stability Board (FSB) efter den finansielle krise.

Gearingskrav

Kommissionen forventes at stille et forslag om et gearingskrav, der er et uvægtet kapital-

krav, hvor alle eksponeringer tildeles samme kapitalkrav, uanset hvor risikofyldte de er.

Forslaget er foranlediget af Basel III-standarderne fra 2011, hvor der i udgangspunktet

indgår et gearingskrav på 3 pct. I Basel-komitéen pågår der diskussionen om at sætte

højere gearingskrav for globale SIFIer (de såkaldte G-SIFIer).

Formålet med at indføre et gearingskrav er at undgå opbygning af overdreven gearing,

dvs. hvor de samlede eksponeringer øges i forhold til kapitalgrundlaget. Intentionen er

herved at reducere risikoen for, at kreditinstitutterne får behov for at reducere deres

FSB er et forum for G20-lande. Basel-komitéen består af repræsentanter fra nationalbanker og tilsynsmyndigheder fra en

række lande. Danmark er ikke repræsenteret.

Nordea-koncernen er den eneste nordiske kreditkoncern, som aktuelt er udpeget som G-SIFI.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

eksponeringer markant i løbet af kort tid med finansielle og realøkonomiske konsekven-

ser til følge.

I CRR stilles der i dag krav om, at kreditinstitutter skal offentliggøre deres gearingsgrad.

Herudover er der krav om, at risikoen for overdreven gearing adresseres i det individuel-

le solvensbehov, hvor tilsynsmyndigheden fastsætter individuelle krav til de enkelte

institutter.

Den europæiske banktilsynsmyndighed (EBA) har primo august 2016 fremlagt en rap-

port vedr. indførelsen af et gearingskrav i EU. Rapporten følger af CRD IV/CRR og er et

input til Kommissionen som led i dennes stillingtagen til forslag om indførelse af et gea-

ringskrav i EU. EBA foreslår overordnet indførelsen af et gearingskrav på 3 pct. i søjle I

(dvs. som et lovkrav) fra 2018. Gearingskravet skal ifølge EBA være en bagstopper og et

supplement til de risikobaserede kapitalkrav. Højere gearingskrav for globale systemiske

banker (G-SIBs) end 3 pct. kan ifølge EBA være hensigtsmæssigt. Gearingskravet bør

ifølge EBA pålægges på samme niveau som de risikobaserede kapitalkrav, dvs. på

institutniveau og ikke kun på konsolideret niveau.

Det er på den baggrund forventningen, at Kommissionen vil foreslå at indføre et gea-

ringskrav på 3 pct. i EU, der som udgangspunkt vil være ens for alle institutter. Gea-

ringskravet forventes at skulle gælde fra 1. januar 2018 i overensstemmelse med anbe-

falingerne fra Basel-komitéen og EBA.

Krav om stabil finansiering

Kommissionen forventes at stille et krav om stabil finansiering, Net Stable Funding Ratio,

NSFR, baseret på Basel-komitéens anbefalinger fra 2014.

NSFR skal sikre, at institutternes udlån og andre aktiver i højere grad er finansieret med

finansieringskilder med tilstrækkeligt lange løbetider. Kravet om stabil finansiering skal

konkret sikre, at kreditinstitutter til enhver tid vil kunne fortsætte deres forretningsaktivite-

ter, herunder det eksisterende udlån, mindst 1 år ud i fremtiden uden at skulle tilføre ny

finansiering.

Basel-komiteen anbefaler, at kravet skal gælde fra 2018. EBA har lavet en rapport i

december 2015, som anbefaler, at NSFR generelt på linje med Basel-komitéens

anbefalinger indføres i EU. Det er på den baggrund forventningen, at Kommissionen vil

foreslå, at NSFR indføres i EU.

Krav om tabsabsorberende passiver

Kommissionen forventes at forslå et krav (Total Loss Absorbing Capacity, TLAC), der

skal sikre, at institutter kan absorbere fremtidige tab. Kravet følger en anbefaling fra

Financial Stability Board (FSB – finansielt forum for G-20-lande) fra 2015. FSB anbefaler

konkret, at TLAC-kravet skal gælde for G-SIFIer.

I EU er der allerede indført et lignende krav i form af et krav til nedskrivningsegnede

passiver (NEP-krav). Formålet med NEP-kravet er overordnet det samme som TLAC,

dvs. at sikre, at institutter har kapital nok til en krisehåndtering af instituttet.

Kommissionen arbejder i forlængelse heraf på, hvordan TLAC implementeres mest

hensigtsmæssigt, så kravet så vidt muligt supplerer NEP-kravet. Det er stadig uafklaret,

hvordan Kommissionen vil foreslå, at TLAC-kravet gennemføres i EU, herunder om det

Ekspertgruppen om et gearingskrav for kreditinstitutter anbefaler i sin rapport fra december 2015, at regeringen tilslutter

sig et harmoniseret gearingskrav på EU-plan i søjle I på i udgangspunktet 3 pct., samt at udformningen af gearingskravet

tager hensyn til specialinstitutter med en særlig sikker forretningsmodel, som fx de danske realkreditinstitutter.

NEP-kravet hedder på engelsk MREL (Minimum Requirement of Eligible Liabilities).

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

vil blive foreslået som et krav for alle kreditinstitutter og ikke kun for G-SIFIer, som FSB

lægger op til.

De danske realkreditinstitutter er undtaget fra NEP-kravet, da det ved implementering af

bestemmelserne om NEP-kravet i Danmark blev vurderet, at man skulle udnytte en

særlig undtagelsesmulighed i direktivet. Denne vurdering blev lavet, da NEP-kravet blev

vurderet til ikke at passe med realkreditinstitutternes særlige forretningsmodel. I stedet

for et NEP-krav er realkreditinstitutter omfattet af et krav om en gældsbuffer på 2 pct. af

de uvægtede udlån, jf. kapitel 8.1.

Andre forslag indeholdt i revisionen af CRR/CRD IV

Udover ovenstående forslag arbejder Kommissionen også på andre ændringer af

CRR/CRD IV. Disse ændringer er på nuværende tidspunkt mindre konkrete, hvorfor der

er stor usikkerhed om både indhold og effekt på de danske institutter, herunder de dan-

ske realkreditinstitutter.

Kommissionen har bl.a. udtrykt ønske om at reducere de valgmuligheder, de nationale

myndigheder har til rådighed i CRR/CRD IV, herunder bl.a. med henblik på at gøre det

fælles tilsyn i regi af ECB mere effektivt. Det er endnu uafklaret, hvad dette konkret inde-

bærer, men det kan ikke afvises, at et forslag kan vedrøre visse af de valgfriheder, som

har betydning for fx dansk realkredit, der givet sin særlige forretningsmodel ikke altid

passer ind i ”standardreglerne”.

Kommissionen forventes også at revidere markedsrisikoreglerne på baggrund af et for-

slag fra Basel-komitéen, der blev offentliggjort i januar 2016. Markedsrisiko er den sam-

lede betegnelse for risikoen for tab på grund af ændringer i priser på finansielle instru-

menter og markedsforhold. Basel-komitéen foreslår bl.a. ændringer, der medfører, at

markedsrisikoen ved beholdninger af danske kroner anses for værende højere end fx

euro. Det foreslås ligeledes, at markedsrisikoen ved realkreditobligationer er højere end

risikoen ved statsobligationer.

Såvel reduktion af valgfriheder, der i dag anvendes for dansk realkredit, og revisionen af

markedsrisikoreglerne kan – afhængigt af det endelige udfald – få stor betydning for

dansk realkredit.

5.4 FORVENTEDE KOMMENDE STANDARDER FRA BASEL-

KOMITÉEN

Basel-komitéen udarbejder standarder for regulering af kreditinstitutter. Standarderne er i

udgangspunkt kun vejledende, men i praksis lægger de grundlaget for reguleringen af

kreditinstitutter i store dele af verden. Specielt inden for EU har Basel-komitéens forslag

skabt udgangspunktet for reguleringen af kreditinstitutter.

Det er dog på nuværende tidspunkt ikke forventningen, at de nyeste standarder fra Ba-

sel-komitéen skal implementeres sammen med den øvrige revision af CRR/CRD IV. Det

skyldes, at Basel-komitéen endnu ikke er færdig med dette arbejde og først forventes at

offentliggøre de endelige standarder ultimo året, jf. nedenfor. Det er imidlertid relevant

allerede nu at overveje, hvilke konsekvenser de forventede kommende standarder fra

Basels udgangspunkt er regulering af store internationalt virkende universalbanker. EU har hidtil indført Basel-forslag til

finansiel regulering for omkring 6.000 finansielle virksomheder i EU, mens det i USA er indført for de 15 største banker. I

praksis indføres Basel-komitéens standarder i EU-reguleringen ved, at Kommissionen fremsætter et lovgivningsforslag, der

i større eller mindre grad kan være baseret på Basel-komitéens anbefalinger. Når forslaget er fremsat af Kommissionen,

skal det forhandles i den sædvandige lovgivningsprocedure i såvel Rådet som Europa-Parlamentet.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Basel-komitéen kan have for de danske institutter, herunder da markedet allerede nu i et

vist omfang indregner disse kommende standarder i deres krav til institutterne.

Basel-komitéen kommer løbende med mange nye standarder, men i det følgende foku-

seres der på tre konkrete forslag, der forventes at kunne få stor betydning for de danske

kreditinstitutter: Reviderede gulve under risikovægte, revision af standardmetoden og

revision af den interne ratingbaserede metode for kreditrisiko. For alle tre forslag forven-

tes det, at Basel-komitéen kommer med sine endelige forslag i slutningen af 2016. De tre

forslag kan samlet betegnes som ”Basel IV”.

Reviderede kapitalgulve

Basel-komitéen er i gang med at revidere det kapitalgulv, der gælder for institutter, der

under regulering og tilsyn beregner deres kapitalkrav efter interne modeller (IRB-

metoden). Det er i praksis SIFIerne, der anvender disse modeller, hvorimod de mindre

institutter anvender standardmetoden, jf. nedenfor.

Det eksisterende kapitalgulv, det såkaldte Basel I-gulv, er oprindeligt introduceret som et

midlertidigt gulv. Det er forventningen, at Basel-komitéen vil foreslå at kapitalgulvet gø-

res permanent, og at det baseres på den reviderede standardmetode, jf. nedenfor.

Det vides endnu ikke, hvordan gulvet nærmere skal fastlægges, om end niveauet for

gulvet foreløbigt er skitseret til at blive fastlagt på mellem 60 og 90 pct. af den reviderede

standardmetode. Det er ligeledes usikkert, om der bliver tale om et differentieret gulv

for enkelte eksponeringstyper eller et samlet gulv for alle eksponeringerne.

Det er forventningen, at Basel-komiteen vil foreslå, at det nye kapitalgulv beregnes som

et gulv for de

risikovægtede eksponeringer.

I så fald vil dette adskille sig fra i dag, hvor

Basel I-gulvet i henhold til CRR kan beregnes på

kapitalkravet.

Det betyder konkret, at

gulvet i dag kun binder institutterne, såfremt deres kapitalkrav er lavere end gulvet. Et

gulv på de risikovægtede eksponeringer vil efter alt at dømme ramme de danske kredit-

institutter hårdere, end tilfældet vil være for et gulv på kapitalkravet.

Revision af standardmetoden

Basel-komitéen forventes ligeledes at revidere standardmetoden for opgørelse af kapi-

talkrav. Standardmetoden anvendes til at fastsætte et instituts kapitalkrav. Metoden

indebærer, at risikovægte for de forskellige aktivklasser er reguleringsmæssigt fastsatte

og ens for alle institutter. Standardmetoden anvendes primært af de mindre institutter.

Basels overordnede formål med øvelsen er at øge risikofølsomheden og sammenligne-

ligheden på tværs af institutter. Revision af standardmetoden kan også få betydning for

institutter, der benytter IRB-metoden, idet den reviderede standardmetode forventes at

danne grundlag for beregning af det reviderede kapitalgulv, jf. ovenfor.

Revision af den interne metode (IRB-metoden)

Endelig foreslår Basel-komitéen at revidere IRB-metoden til beregning af institutternes

kapitalkrav. IRB-metoden er en avanceret metode (som alternativ til standardmetoden) til

at fastsætte institutternes kapitalkrav. Revisionen af IRB-metoden har to overordnede

formål. Ændringerne skal øge sammenligneligheden på tværs af institutter og mindske

forskelle i institutternes beregninger, som ikke skyldes forskelle i risici.

Basel-komiteen foreslår bl.a., at anvendelsen af IRB-metoden begrænses på visse por-

teføljer. Det gælder særligt porteføljer med et lavt antal misligholdte kunder. Basel-

Konsultationsdokument fra Basel-komitéen om revideret IRB-metode fra marts 2016 (“Consultative Document, reducing

variation in credit risk-weighted assets – constraints on the use of internal model approaches”).

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

komitéen foreslår derudover minimumsværdier for de parametre, som IRB-institutterne

har tilladelse til selv at beregne.

5.5 MARKEDSKRAV

Udover at kreditinstitutter stilles over for en række lov- og myndighedsbestemte krav,

stilles institutterne også over for krav fra markedet via ratingbureauerne og investorer.

Kravene fra ratingbureauerne kan være højere end kravene fra lovgivningen. Det gælder

fx i forhold til supplerende sikkerhedsstillelse i forbindelse med overskridelse af låne-

grænserne ved ejendomsprisfald.

Ratingen af realkreditinstitutterne og deres udstedelser har betydning for, hvor attraktive

disse er for investorer i realkreditobligationer. Det har i sidste ende stor betydning for den

rente, låntagerne betaler på deres lån. Effekten forstærkes af, at også investorerne er

omfattet af ny regulering, så investeringsadfærden er ændret siden krisen.

De internationale ratingbureauer Standard & Poor’s (S&P), Fitch Ratings og Moody’s

Investor’s Service tager løbende stilling til de større finansielle aktørers kreditværdighed,

dvs. hvor sandsynligt det er, at de kan betale deres forpligtigelser rettidigt.

S&P er det bureau, der rater flest danske penge- og realkreditinstitutter, og alle større

danske obligationsudstedere rates således i dag af S&P. Øvrige ratingbureauer benyttes

i mindre omfang. Ratingbureauerne opererer med kriterier af varierende grad af transpa-

rens, efter hvilke de fastsætter deres ratings.

Ratings på niveau med eller tæt på konkurrerende kreditinstitutter vurderes at være en

forudsætning for, at realkreditinstitutter kan afsætte deres obligationer og skaffe likviditet

på konkurrencedygtige vilkår. Hensyn til ratingen stiller derfor krav til de finansielle aktø-

rers virksomhedsudøvelse, herunder til indtjening, kapital og likviditet. Ultimativt afhæn-

ger ratingen af ratingbureauernes samlede vurdering af et kreditinstituts betalingsevne,

dvs. risikoen for konkurs. I den vurdering indgår bl.a., om der er adgang til at sikre ind-

tjeningen, hvis der opstår en krise eller anden belastning af instituttet. Det er vanskeligt

præcist at vurdere, hvor meget institutternes indtjeningsevne betyder for ratingen. Der er

i forbindelse med udvalgsarbejdet tilvejebragt flere eksempler på, at ratingbureauer i

nogen grad har lagt vægt på visse institutters indtjeningsevne. Realkreditinstitutters

indtægter kommer primært fra bidragsbetalinger.

Der har historisk set været betydelige udsving i ratingbureauernes vurderinger og kriteri-

er. Tiltag fra et ratingbureau kan have en sammenhæng med ændret lovgivning, eller det

kan ske selvstændigt. Som private virksomheder kan ratingbureauerne således indføre

nye kriterier eller ændre eksisterende kriterier, som de finder det relevant, måske med en

indfasningsperiode. Dette skal også ses i sammenhæng med, at ratingbureauerne i

nogle tilfælde er på forkant med lovgivningen. Udsving og uforudsigelighed i ratingbu-

reauernes kriterier og vurderinger er således en forretningsmæssig udfordring, som

institutterne skal tage højde for i deres løbende kapital- og likviditetsplanlægning.

5.6 KONSEKVENSER AF FORVENTEDE KOMMENDE KAPI-

TALKRAV

I dette afsnit ses der på konsekvenserne af de forventede kommende kapitalkrav. Afsnit-

tet er struktureret i tre overordnede blokke: først ses der på, hvad behovet for ny kapital

er, givet de kommende kapitalkrav, dernæst beskrives det, hvordan den manglende

kapital kan rejses, og afslutningsvist diskuteres det, hvad omkostningerne er ved at rejse

denne manglende kapital.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Behovet for øget kapital givet forventede kommende kapitalkrav

Som beskrevet ovenfor er der overvejelser om en række nye standarder i Basel-

komitéen. Såfremt det reviderede gulvkrav indføres i EU, som Basel-komitéen lægger op

til i sine konsultationsdokumenter, vil den danske realkreditsektor få øget kapitalkravet

som vist i figur 22.

Som beskrevet tidligere kendes den præcise udformning af det reviderede kapitalgulv

endnu ikke. I fremskrivningen er det antaget, at gulvet bliver udformet som et gulv under

de risikovægtede aktiver, da dette på nuværende tidspunkt vurderes som det mest

sandsynlige udfald. Det skal dog hertil bemærkes, at om end dette er det mest sandsyn-

lige udfald fra Basel-komitéen, er det endnu usikkert, hvordan kravet indføres i EU.

Basel-komitéen har. jf. tidligere, skitseret et gulv på mellem 60 pct. og 90 pct. af den

reviderede standardmetode. I fremskrivningen er der anvendt et gulvkrav på de risiko-

vægtede aktiver på 80 pct. af forventningen til de risikovægtede aktiver under den revi-

derede standardmetode. Det er vurderingen, at fremskrivningen kan betegnes som et

relativt hårdt scenarie.

Figur 22 Effekt for realkreditsektoren af muligt kommende gulvkrav (i procent af

de risikovægtede eksponeringer)

Anm.: Ud over institutternes minimumskrav på 8 pct. og institutternes individuelle søjle II-tillæg og SIFI-bufferkrav, er der

antaget fuld indfasning af CRD-IV-kapitalkrav.

Kilde: Egen tilvirkning.

Nedenfor vil beregninger blive illustreret for de enkelte realkreditinstitutter. Figur 23 viser

således fremskrivninger af realkreditinstitutternes kapitalgrundlag, og hvordan et forven-

teligt gulvkrav vil påvirke kapitalkravet til de enkelte institutter. Der henvises til bilag 3

for fremskrivninger på koncernniveau samt fremskrivninger af gearingskravet og gælds-

bufferen.

I fremskrivningerne af institutternes kapitalgrundlag er det antaget, at institutterne årligt

konsoliderer sig med gennemsnittet af det enkelte instituts resultat efter skat i årene

For Nykredit vises alene tal for koncernen, da det er vurderingen, at opsplitning ikke vil være hensigtsmæssigt givet

selskabskonstruktionen i koncernen.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

2013, 2014 og 2015. Det betyder konkret, at hvis instituttet i gennemsnit har haft en

indtjening i årene 2013, 2014 og 2015 på fx 1 mia. kr., antages kapitalen at stige med 1

mia. kr. årligt. Institutternes udlån og risikovægtede aktiver er antaget at vokse med 5

pct. årligt, hvilket ikke vurderes at være en ualmindelig vækstrate.

Ud over minimumskravet på 8 pct. samt institutternes individuelle søjle II-tillæg og SIFI-

bufferkrav, er der antaget fuldt indfaset CRD IV-kapitalkrav. Kapitalbevaringsbufferen

og den kontracykliske buffer udgør derfor hver 2,5 pct. i fremskrivningen.

Scenariet vurderes på nuværende tidspunkt som værende det mest realistiske bud på,

hvordan kravene ender.

I fremskrivningen antages søjle II-tillæggene at være konstant i kroner. Der er taget udgangspunkt i institutternes faktiske

søjle II-tillæg ultimo 2015. Tilsvarende er der taget udgangspunkt i faktiske SIFI-buffere ultimo 2015 for de enkelte institut-

ter, og disse antages at være konstant i pct. i fremskrivningen, og disse stiger derfor i kr. under antagelsen og stigende

REA med revisionen af standardmetoden.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 23 Scenarieberegninger for effekt af kommende Basel-krav i mia. kr.

Kilde: Finanstilsynet.

Fremskrivningen viser, at Nykredit koncernen ved fuld indfasning af CRD IV vil have en

overdækning på ca. 10 mia. kr. svarende til ca. 2,6 procent. Ved fuld indfasning af CRD

samt

Basel IV vil koncernen være underkapitaliseret med ca. 43 mia. kr. svarende til

ca. 11,3 procent.

Ses der på Realkredit Danmark, vil der ved fuld indfasning af CRD IV være en overdæk-

ning i 2019 på ca. 31 mia. kr. svarende til ca. 21,4 procent. Ved fuld indfasning af CRD

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

samt

Basel IV vil Realkredit Danmark have en underdækning på ca. 10 mia. kr. sva-

rende til ca. 7 procent.

For Nordea Kredit vil der ved fuld indfasning af CRD IV i 2019 være en overdækning på

ca. 10 mia. kr. svarende til ca. 12,3 procent. Ved fuld indfasning af CRD IV

samt

Basel

IV vil Nordea Kredit være underkapitaliseret med ca. 9,3 mia. kr. svarende til ca. 11,3

procent.

BRFkredit vil ved fuld indfasning af CRD IV have en overdækning på ca. 0,7 mia. kr.

svarende til ca. 0,9 procent. Ved fuld indfasning af CRD IV samt Basel IV vil BRFkredit

være underkapitaliseret med ca. 5,6 mia. kr. svarende til ca. 7,4 procent.

DLR er først i 2016 overgået til IRB-metoden, deres fremskrivning er derfor baseret på

tal fra 1. kvartal 2016. DLR vil ved fuld indfasning af CRD IV have en overdækning på

ca. 0,1 mia. kr. svarende til ca. 0,1 procent. Ved fuld indfasning af CRD IV samt Basel IV

vil DLR være underkapitaliseret med ca. 1,5 mia. kr. svarende til ca. 1,6 procent.

LR anvender ikke IRB-metoden og i fremskrivningen baserer sig derfor på standardme-

toden. LR vil ved fuld indfasning af CRD IV have en overdækning på ca. 0,9 mia. kr.

svarende til ca. 4,9 procent.

Bliver der på EU plan vedtaget et gulvkrav under de risikovægtede aktiver, der i niveau

svarer til ovenstående scenarier, bliver alle realkreditinstitutter udfordret. Resultaterne er

opsummeret i tabel 2 nedenfor. Ser man på koncernniveau, for de institutter der indgår i

koncerner, ses der et tilsvarende billede, jf. bilag 4.

Tabel 2: Opsummering af overdækning i scenarieberegninger

Fuld indfasning af CRD IV

Nykredit-koncernen

Overdækning ca. 10 mia. kr.

Ca. 2,6 pct.

Realkredit Danmark

Overdækning ca. 31 mia. kr.

Ca. 21,4 pct.

Nordea Kredit

Overdækning ca. 10 mia. kr.

Ca. 12,3 pct.

BRFKredit

Overdækning ca. 0,7 mia. kr.

Ca. 0,9 pct.

DLR

Overdækning ca. 0,1 mia. kr.

Ca. 0,1 pct.

Overdækning ca. 0,9 mia. kr.

Ca. 4,9 pct.

Fuld indfasning af CRD IV + Basel IV

Underdækning ca. 43 mia. kr.

Ca. 11,3 pct.

Underdækning ca. 10 mia. kr.

Ca. 7 pct.

Underdækning ca. 9,3 mia. kr.

Ca. 11,3 pct.

Underdækning ca. 5,6 mia. kr.

Ca. 7,4 pct.

Underdækning ca. 1,5 mia. kr.

Ca. 1,6 pct.

Muligheder for at rejse kapital

Det ses i figur 23 og bilag 4, at samtlige danske realkreditinstitutter vil have væsentlige

kapitalmangler, såfremt Basel-komitéens standarder indføres som skitseret ovenfor.

Ovenstående scenarie er som nævnt endnu meget usikkert. Det er derfor relevant at

overveje, hvordan de danske institutter kan rejse den manglende kapital.

Som nævnt i afsnit 5.1 er der flere kapitaltyper; egentlig kernekapital, hybrid kernekapital

og supplerende kapital. Egentlig kernekapital er den mest tabsabsorberende, hybrid

kernekapital den næstmest tabsabsorberende og supplerende kapital det instrument, der

tager tabene som den tredje i rækken.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Såfremt institutterne selv kunne fastlægge deres kapitalstruktur, ville de finde den kom-

bination af egentlig kernekapital, hybrid kapital og supplerende kapital, der matcher

deres virksomhedsmodel og risikoprofil. Som det fremhæves ovenfor, er der imidlertid

strenge krav i lovgivningen for, hvor meget kapital, der skal udgøres af de forskellige

kapitaltyper, og særligt hvor meget der skal bestå af egentlig kernekapital. Derudover

stiller ratingbureauer og investorer ligeledes krav om, at en vis andel af kapitalen skal

udgøres af egentlig kernekapital. Instituttet kan dermed ikke frit fastlægge sin kapital-

struktur.

Såfremt institutterne ønsker at øge den egentlige kernekapital, kan dette ske på flere

måder:

1. Indtjeningen i instituttet øges, hvorved der kan overføres overskud til instituttets

egenkapital. Givet match-funding i realkreditinstitutterne er den primære måde,

hvorpå realkreditinstitutter kan øge deres indtjening, at øge deres bidrag.

2. Der kan rejses yderligere aktiekapital fra instituttets eksisterende aktionærer eller fra

nye aktionærer. Dette kan enten ske på børsen eller via en ikke-offentlig aktieemis-

sion. Aktieinvestorer kræver dog, ligesom andre investorer, et afkast af investerin-

gen, hvorfor det også i dette tilfælde kan være nødvendigt at øge indtjeningen i virk-

somheden via øgede bidragsindtægter. Som tidligere nævnt er bidragsindtægter re-

alkreditinstitutternes primære indtægtskilde.

Med Bankpakke 6 fra oktober 2013 blev det muligt for forenings- og fondsejede realkre-

ditinstitutter at udstede aktier uden stemmeret (”stemmeløse aktier”). Muligheden blev

indført, da det var vurderingen, at de forenings- og fondsejede realkreditinstitutter ikke

har samme mulighed som øvrige SIFIer for at hente kapital på aktiemarkedet, medmin-

dre de ændrer væsentligt på deres nuværende ejerstruktur.

I forbindelse med at Nykredit annoncerede børsnotering var det således også en mulig-

hed at udstede stemmeløse aktier, såfremt der var investorer, der ville købe sådanne

aktier til en rimelig pris. Hertil skal det bemærkes, at en ny delegeret retsakt trådte i kraft

28. juni 2015, som sætter begrænsninger på kreditinstitutternes muligheder for at diffe-

rentiere udlodninger ved flere aktieklasser, herunder aktier med og uden stemmer.

Reglerne giver fortsat mulighed for, at en investor i en aktie uden stemmeret kan få en

højere udlodning end en investor i en aktie med stemmeret. En sådan forskel kan være

relevant for at kompensere investoren for den manglende indflydelse. Samtidig sætter

reglerne dog en grænse for, hvor meget højere udlodningen kan være på den enkelte

aktie uden stemmeret. Reglerne sætter også en grænse for, hvor meget højere den

samlede udlodning kan være til aktier uden stemmeret. Dette vurderes alt andet lige at

gøre det dyrere at sælge de stemmeløse aktier.

5.7

KONSEKVENSER VED ØGET EGENKAPITAL

Hvis Basel-komitéens forslag i sin foreløbige form vedtages på EU-niveau, vil realkredit-

institutterne skulle rejse yderligere kapital. Det rejser spørgsmål om, hvorvidt realkredit-

institutterne får brug for at hæve deres indtægter, herunder bidragssatserne, for at dæk-

ke omkostninger ved at rejse yderligere egenkapital. Der ses i det følgende afsnit på

konsekvenser ved at øge egenkapitalen, herunder på renter og bidrag.

Bestemmelsen medfører konkret, at hvis der f.eks. betales 10 kr. til aktier med stemmeret, så må der maksimalt betales

12,5 kr. på den tilsvarende stemmeløse aktie. Forordningen indeholder endvidere den kvantitative begrænsning, at de

samlede udlodninger på alle egentlige kernekapitalinstrumenter i løbet af en etårsperiode ikke må overstige 105 pct. af det

beløb, der ville være blevet udbetalt, hvis instrumenter med færre eller ingen stemmerettigheder modtog samme udlodnin-

ger, som instrumenter med stemmeret.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Et resultat inden for finansieringsteori (Modigliani og Miller – M&M) er, at en virksomheds

værdi under en række antagelser er uafhængig af dens kapitalstruktur, dvs. forholdet

mellem fremmedkapital (gæld) og egenkapital. Virksomhedens værdi skabes udeluk-

kende af pengestrømmene og risikoen på aktiverne. Ved uændrede forventede beta-

lingsstrømme (indtjening) vil en højere risiko på aktiverne alt andet lige indebære en

lavere værdi af virksomheden og modsat.

Mere egenkapital ift. gæld mindsker sandsynligheden for konkurs og tabsrisikoen på

egenkapital og gæld, hvorved investorernes afkastkrav på både egenkapital og gæld

reduceres. Investorer vil generelt kræve et højere afkast på egenkapital end på gæld –

idet egenkapital står først til at bære tab, hvormed risikoen er større på egenkapitalen

end på gælden.

De finansieringsmæssige mekanismer om, at højere egenkapital fører til lavere afkast-

krav på både egenkapitalen og gælden, og derved bidrager til at holde de samlede fi-

nansieringsomkostninger (for egenkapital og gæld samlet set) uændret, er i udgangs-

punktet relevant for virksomheder generelt, herunder kreditinstitutter.

I praksis er en virksomheds samlede finansieringsomkostninger ikke nødvendigvis uaf-

hængig af sammensætningen af dens passiver og det er også gældende for et kreditin-

stitut. Mere egenkapital kan således øge kreditinstitutters samlede finansieringsomkost-

ninger Det kan skyldes skattemæssige fordele ved gældsfinansiering, tilstedeværelsen

af implicitte statslige garantier for kreditinstitutternes forpligtigelser (et såkaldt ”too-big-to-

[1]

[2]

fail” subsidue ) og ikke-risikobaserede bidrag til indskydergarantiordninger , samt

eventuelle markedsimperfektioner.

Det bemærkes i den forbindelse, at finansiel regulering efter krisen, særligt EU-direktivet

om genopretning og afvikling af kreditinstitutter (BRRD), har fokus på at fjerne implicitte

statslige garantier for kreditinstitutter, herunder via princippet om nedskrivning af aktio-

nærer og kreditorers tilgodehavender (såkaldt bail-in).

Midlertidigt højere finansieringsomkostninger som følge af mere egenkapital kan også

skyldes, at afkastkravet på gælden først efter en periode reduceres i et omfang, den

lavere risiko på gælden vil tilsige. Det kan være som følge af, at gælden først refinansie-

res efter en periode. Lavere risiko på gælden vil således først på refinansieringstidspunk-

tet kunne give sig udslag i lavere lånerenter

Konsekvenser ved øget egenkapital for et realkreditinstitut

Hvad angår realkreditinstitutter betyder det, at såfremt et realkreditinstituts egenkapital

øges, reduceres risikoen alt andet lige på instituttets egenkapital og realkreditobligatio-

ner (gæld). Det bør som beskrevet ovenfor resultere i lavere afkastkrav på egenkapitalen

og lavere obligationsrenter, og tilpasningen vil, hvis M&M holder, ske på en sådan måde,

at de samlede finansieringsomkostninger til både egenkapitalen og realkreditobligationer

er uændrede.

Samtidig indebærer realkreditinstitutternes forretningsmodel og finansieringsstruktur

imidlertid, at der for disse institutter er nogle særlige forhold, som gør sig gældende ved

ændringer i institutternes kapitalstruktur.

Antagelser bag M&M er bl.a. ingen skatter, ingen arbitragemuligheder og ingen asymmetrisk information mellem virk-

somhed og investor.

[1]

Efter krisen er der fokus på at fjerne implicitte statslige garantier for kreditinstitutters forpligtigelser, bl.a. ved indførelsen

af ekstra krav til systemisk vigtige finansielle institutter (SIFI-krav). Det skal bl.a. ses i lyset af, at implicitte statsgarantier

tilskynder til, at kreditinstitutter tager risici, som ligger udover, hvad der er samfundsøkonomisk hensigtsmæssigt, samt

forvrider konkurrencen mellem større og mindre institutter

[2]

Jf. fx bilag 11 i rapporten fra ekspertgruppen om et gearingskrav for kreditinstitutter (2015).

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Det danske realkreditsystem er bl.a. karakteriseret ved match-funding, jf. figur 6, hvorved

der er en direkte sammenhæng mellem det lån, boligejerne optager, og de bagvedlig-

gende obligationer, som realkreditinstitutterne udsteder for at finansiere lånet. Renten

(og afdragene) på obligationerne afspejles således som udgangspunkt en-til-en i lånta-

gers rente og afdragsprofil. Mens lånet løber, betaler låntageren løbende afdrag og ren-

ter til realkreditinstituttet, som betales videre til investorerne. Låntager betaler derudover

et bidrag til et realkreditinstitut, som blandt andet dækker instituttets risiko og mulige tab

på udlånene, såfremt låntager misligholder sit lån.

Mere egenkapital bidrager til at gøre realkreditinstitutterne mere robuste og bør dermed

– ligesom for pengeinstitutter – reducere investorernes afkastkrav til egenkapitalen, fordi

risikoen på realkreditlånene, som alt andet lige er uændret, fordeles på en større egen-

kapitalbase. Som følge af den mere egenkapital bør afkastkravet også reduceres på

realkreditobligationerne, da tabsrisikoen på disse reduceres. Denne gevinst tilfalder dog

som følge af match-funding ikke institutterne (ejerne af egenkapitalen), men derimod

låntagerne. En gevinst bør tilfalde låntagerne i takt med udstedelse af nye obligationer,

fx ved konvertering eller refinansiering af realkreditlån.

Mere egenkapital i realkreditinstitutter kan medføre stigende omkostninger til instituttets

egenkapital i det omfang, at det faldende afkastkrav ikke kan opveje den relativt højere

egenkapitalbase. Dvs. at instituttet samlet set kan stå over for at skulle betale en højere

pris for sin egenkapital, givet at mængden af egenkapital er steget, på trods af at prisen

(afkastkravet) pr. egenkapitalenhed falder. Lavere omkostninger for et realkreditinstitut til

de udstedte obligationer (gældsfinansiering) kan således – som følge af den særlige

finansieringsstruktur med match-funding – ikke kompensere for de højere omkostninger

til egenkapitalfinansiering, sådan som det ville kunne være tilfældet for andre kreditinsti-

tutter. Ejerne får således kun gevinsten af den lavere risiko på egenkapitalen, mens

gevinsten af de lavere obligationsrenter tilfalder låntagerne.

Det kan have den konsekvens, at de stigende omkostninger til egenkapital overvæltes til

låntagerne i form af bl.a. stigende bidragssatser. Omvendt vil mere kapital i realkreditin-

stitutterne som beskrevet kunne føre til lavere renter på nye realkreditobligationer, hvilket

isoleret set kan bidrage til at reducere realkreditlåntagernes finansieringsomkostninger.

Låntagernes samlede finansieringsomkostninger vil dermed ikke nødvendigvis stige,

men omkostningsstrukturen kan ændre sig.

I de tilfælde hvor højere bidragssatser rammer alle låntagere, kan eksisterende låntagere

opleve stigende finansieringsomkostninger indtil det tidspunkt, hvor de konverterer eller

refinansierer deres lån til lavere obligationsrenter som følge af den højere egenkapital.

Kommende låntagere vil i givet fald automatisk opnå fordelen ved de lavere obligations-

renter.

En forøgelse af et realkreditinstituts egenkapital kan således have betydning for fordelin-

gen af låntagernes samlede finansieringsomkostninger på renter og bidrag. En forøgelse

af egenkapitalen kan medføre, at bidrag vil udgøre en relativt højere andel sammenlignet

med renter. I hvilket omfang obligationsrenter og bidragssatser kan blive påvirket af

højere egenkapital vil afhænge af, hvor meget realkreditinstitutternes egenkapital for-

øges.

Det bemærkes, at en afledt effekt af mere egenkapital i realkreditinstitutterne – såfremt

bidragssatser

ikke

hæves i et omfang, som modsvarer de lavere obligationsrenter – kan

være mindre kreditrisiko på realkreditlånene, idet låntagers samlede finansieringsom-

kostninger i så fald reduceres. På den måde kan afkastkravet på egenkapitalen påvirkes

af både aktivsiden (ændringer i kreditrisiko) og passivsiden (ændringer i afkastkravet til

egenkapitalen som følge af ændringer i kapitalstrukturen). Lavere finansieringsomkost-

ninger betyder alt andet lige, at låntagerne lettere kan servicere gælden, hvilket reduce-

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

rer kreditrisikoen og kan øge instituttets forventede indtjening. Derudover kan den enkel-

te låntager for en given indkomst servicere et højere gældsniveau. Det kan øge låneef-

terspørgslen og dermed institutternes indtjeningsgrundlag.

I praksis vil ændringer i bidragssatserne formentlig også afhænge af generelle prisdan-

nelsesmekanismer, herunder konkurrencesituationen.

Egenkapital og bidrag

–

en analyse baseret på markedsdata

Konsekvenser ved øget egenkapital – empirisk analyse

Effekten af øget egenkapital kan estimeres empirisk ved at analysere, hvordan forskelli-

ge niveauer af egenkapital for givne konkurrenceforhold ændrer renten på gæld og af-

kastkravet (omkostningen) på egenkapital for finansielle institutter. Som beskrevet i

ovenstående afsnit vil stigende omkostninger til egenkapital overvæltes på låntagerne i

form af stigende bidragssatser, mens lavere rente på gæld viser sig som lavere rente på

realkreditobligationer.

Mens renten på gæld er direkte observerbar, kan aktionærernes krævede forrentning til

egenkapital ikke observeres. I stedet kan aktionærernes implicitte afkastkrav estimeres

ved hjælp af bl.a. aktiekurser og analytikernes forventninger til fremtidige overskud.

Afkastkravet estimeres for en gruppe finansielle institutter med forskellige niveauer af

egenkapital. Metoden til at estimere afkastkravet er beskrevet i boks 5. En alternativ

tilgang er at indhente information om afkastkravet hos aktieinvestorer og analytikere.

Boks 5 Model til at bestemme aktionærernes afkastkrav

Omkostningen ved egenkapital er for et børsnoteret kreditinstitut givet ved aktionærernes

afkastkrav til instituttets aktier. Afkastkravet afhænger af den risikofrie rente og den risi-

kopræmie, som aktionærerne forlanger i kompensation for at eje en aktie, hvor der er risi-

ko for tab. Risikopræmien kan imidlertid ikke observeres direkte, hvilket giver usikkerhed

om aktionærernes afkastkrav og dermed omkostningen ved egenkapital.

Da afkastkravet ikke kan observeres direkte, skal det estimeres ud fra aktiepriserne. Det

vil dermed afspejle, hvad aktionærernes faktisk kræver i afkast, når de køber og sælger

aktierne, og ikke hvad de eventuelt vil sige, hvis man blot spurgte dem herom.

I denne analyse estimeres afkastkravet i tre trin.

Trin 1: Aktionærernes implicitte afkastkrav til et bredt europæisk aktiemarked (Euro Stoxx

600) estimeres for at finde en generel risikopræmie for aktiemarkedet som helhed. Dette

beregnes via en Dividend Discount Model, hvor aktiekursen er bestemt som alle forven-

tede fremtidige betalinger tilbagediskonteret med afkastkravet. De forventede fremtidige

betalinger er baseret på markedets forventninger til væksten i den europæiske økonomi.

Den eneste ukendte faktor i denne model er risikopræmien, der dermed kan isoleres og

beregnes.

Trin 2: Dernæst estimeres investorernes afkastkrav til de enkelte institutter. Disse er be-

stemt via en Capital Asset Pricing Model, hvor afkastkravet for en enkelt aktie afhænger

af den risikofri rente, risikopræmien på markedet og samvariationen mellem markedet og

den enkelte aktie, beta. Da den risikofrie rente praktisk taget er nul, er investorernes af-

kastkrav til et givet institut givet ved afkastkravet til markedet gange bankens estimerede

beta.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Trin 3: Afkastkravet estimeres for en lang række institutter

med forskellige niveauer af

egenkapital, hvilket gør det muligt at estimere en sammenhæng mellem afkastkrav og

egenkapital. Dette er grafisk vist i figur 24 (højre)

Se Danmarks Nationalbank (2016) for en uddybende forklaring af modellen.

Afkastkravene for de enkelte finansielle institutter er estimeret for ultimo 2015 og er

plottet i figur 24 (højre). Med disse observationer er det muligt at estimere en relation

mellem afkastkravet på egenkapital og mængden af egenkapital i forhold til passiver,

hvilket er vist ved linjen i figur 24 (højre). For renten på gæld benyttes CDS-spænd (cre-

dit default swap) til at beregne de enkelte institutters rente på seniorgæld. Observationer

for rente og en trendlinje for disse er indsat i figur 24 (venstre).

Figur 24 viser, at højere egenkapitalratio generelt medfører lavere afkastkrav for både

egenkapital og gæld, hvilket stemmer overens med Modigliani-Miller teorien.

Figur 24 Relation mellem egenkapital og omk. til egenkapital og seniorgæld for

store europæiske institutter, ultimo 2015

Kilde: Anm: Markedsopgjort egenkapitalratio er markedets vurdering af egenkapitalens værdi i forhold til passivernes

værdi. Venstre figur: Rente på seniorgæld er beregnet ud fra CDS-spænd. Højre figur: Afkastkrav til egenkapital er be-

regnet ud fra den tilbagediskonterede dividendemodel og en justeret CAPM, jf. boks 5. Den sorte firkant i figuren til ven-

stre illustrerer renten for en faktisk Junior Covered Bond udstedt af et realkreditinstitut.

Kilde: Bloomberg, Thomson Reuters Datastream, Consensus Economics og egne beregninger.

Øget egenkapital i et realkreditinstitut

Relationerne vist i figur 24 kan benyttes til at estimere ændringer i kapitalomkostninger-

ne, når et specifikt finansielt institut får mere egenkapital. Hvis relationen skal benyttes

på et realkreditinstitut, skal der ideelt set være tale om et rent realkreditinstitut, som er

børsnoteret, da relationen i figur 24 er baseret på aktiepriser og antager, at instituttet kan

hente kapital i markedet. Et sådant realkreditinstitut eksisterer imidlertid ikke, så bereg-

ningerne vil være af illustrativ karakter. Selv hvis et sådan institut fandtes, vil beregnin-

gerne under alle omstændigheder kun være af illustrativ karakter, da institutspecifikke

forhold vil have betydning for beregningerne.

I analysen bliver der estimeret afkastkrav på tre danske institutter: Danske Bank, Jyske Bank og Sydbank.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

For at vurdere, om et realkreditinstitut skiller sig markant ud fra andre institutter i forhold

til seniorgæld, er renten på en Junior Covered Bond (JCB) udstedt af et realkreditinstitut

vist i figur 24 (sort firkant, venstre). JCBen skiller sig ikke væsentligt ud fra det overord-

nede billede – især da den er 3-årig, og de andre punkter er 5-årige, hvorfor denne bør

have en lavere rente. Niveauet for renten vil være lavere for realkreditobligationer, da de

tager tab efter alle andre former for gæld. Det antages i analysen, at sammenhængen

mellem egenkapital og renten på gæld fra figur 24 (venstre) også gælder for realkredit-

obligationer, selv om renteniveauet kan være lavere.

Der tages udgangspunkt i et realkreditinstitut med en simplificeret balance, der kun be-

står af egenkapital og gæld. På grund af balanceprincippet er udlånet lig med gælden.

Balancen er vist i tabel 3. Instituttet har som udgangspunkt en balance på 750 mia. kr.,

hvoraf 35 mia. kr. er egenkapital. Egenkapitalen udgør 4,7 pct. af passiverne. Det anta-

ges, at markedsværdien af instituttet er lig den bogførte værdi af egenkapitalen. Med

denne egenkapitalprocent vil afkastkravet til egenkapital være 7,2 pct., mens renten på

gælden er 0,9 pct., jf. figur 24. I eksemplet er der set bort fra skatteforhold.

Når egenkapitalen øges, viser figur 24, hvordan renten pr. enhed henholdsvis gæld og

egenkapital falder. I regneeksemplet i tabel 3 tilføres 15 mia. kr., så egenkapitalen stiger

til 50 mia. kr., hvorefter egenkapitalen udgør 6,5 pct. af passiverne. Med den ekstra

egenkapital falder afkastkravet til egenkapitalen fra 7,2 til 6,6 pct., mens renten på gæld

falder til 0,88 pct., jf. figur 24.

På trods af at afkastkravet falder, stiger den samlede omkostning til egenkapitalen. Dette

skal finansieres gennem øget bidrag fra låntagerne. Den ekstra omkostning ved at øge

egekapitalen med 15 mia. kr. bliver fordelt ud på lånemassen, hvilket medfører, at real-

kreditinstituttet skal hæve bidragssatsen med ca. 0,11 procentpoint. I eksemplet bereg-

nes en gennemsnitlig bidragsstigning for den samlede lånemasse. Hvis den tilførte

egenkapital skal benyttes til at dække kapitalkrav, der kun berører en delmængde af

lånemassen, kan bidragssatsen for de berørte låntagere potentielt stige mere, mens

resten af lånemassen måske ikke oplever bidragsstigninger.

Tilsvarende kan faldet i renten på realkreditobligationerne fordeles ud på låntagerne.

Ifølge beregningerne vil låntagers rente falde med ca. 0,05 procentpoint., hvormed lån-

tagers samlede betaling til realkreditinstituttet stiger med ca. 0,05 procentpoint., jf. tabel

3. Dette peger på, at Modigliani-Miller ikke gælder fuldstændigt for de kreditinstitutter

som er anvendt i analysen.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Tabel 3: Centrale tal og beregninger for et realkreditinstitut

Udgangspunkt

Gæld (Passiver ud over

egenkapital)

Egenkapital

Egenkapitalratio

Estimeret afkastkrav

Rente på gæld (realkre-

ditobligationer)

Omk. til egenkapital (bi-

dragssats)

Samlet omk.

715

mia. kr.

Tilført 15 mia. kr.

715

mia. kr.

4,7

7,2

mia. kr.

pct.

bp.

6,5

6,6

mia. kr.

pct.

bp.

129

bp.

134

bp.

Anm: Egenkapitalratioen er defineret ved E/(E+D), hvor E er egenkapitalen, og D er andre passiver. Omkostningerne er

fordelt ud på antal kr. gæld for at få et estimat for låntagers omkostninger.

Kilde: Egne beregninger

I beregningen anvendes markedets forventninger for den økonomiske vækst og rente på

langt sigt. Aktuelt ligger forventningerne til væksten betydeligt højere end renten. Da

mange økonomiske modeller bygger på, at den langsigtede vækst er tættere på renten,

antyder dette, at den benyttede modelgiver et overskøn af afkastkravet. En reduktion af

den langsigtede vækst vil alt andet lige sænke egenkapitalens afkastkrav, idet en lavere

langsigtet vækst vil reducere de forventede fremtidige dividender, hvormed det ”implicit-

te” afkastkrav reduceres for at opnå sammenhæng til de observerede aktiekurser. Hvis

modellen beregnes med væksten på samme niveau som renten, vil afkastkravet for

realkreditinstituttet i udgangspunktet være 5,6 pct. Effekten ved denne ændring vises

længere nede i figur 26. Tilsvarende vil en forøgelse af (den risikofrie) rente på langt sigt

også sænke afkastkravet i udgangspunktet.

Danske realkreditinstitutters egne vurderinger af afkastkrav er baseret på dialog med

investorer samt analyser, hvor investorer værdiansætter bankaktier ud fra en forrentning

på 10 pct. Ifølge disse mødes institutterne med et krav om en egenkapitalforrentning

efter skat på op mod 10 pct. Det kan fx afspejle, at de pågældende investorer har en

mere optimistisk antagelse om fremtiden.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 25 Analytikernes forventning om egenkapitalforrentning i 2017 i forhold til

aktiekursen/bogført værdi for europæiske banker

Det fremgår af figur 25, at egenkapitalforrentningen efter skat i 2017 forventes at ligge

mellem 2 og 15 pct., mens aktiekurserne svinger mellem 0,2 og 2 gange den bogførte

værdi. Der er en forholdsvis tæt korrelation mellem egenkapitalforrentningen og den

kurs, som aktieinvestorer vil betale for kapitalen i virksomheden. Institutterne bruger

dette til at estimere deres afkastkrav. Korrelationen vil dog udelukkende være af indikativ

karakter, da den, ligesom analysen oven for, ikke indeholder realkreditselskaber. Derud-

over baseres den viste sammenhæng på forventningen til egenkapitalforrentningen i et

enkelt år og med en 1-årig tidshorisont. Analytikerne må imidlertid forventes at prissætte

aktier ud fra en vurdering af det fremtidige afkast, dvs. både på kort og lang sigt. I figuren

vil aktieanalytikere have en forventning om en egenkapitalforrentning efter skat i niveau-

et 8-10 pct. for et institut, hvor kursværdien af aktierne svarer til kapitalen (markedsvær-

di/bogført værdi på 1). For at vise dette eksempel kalibreres modellen, så realkreditinsti-

tuttet som udgangspunkt har et afkastkrav på 10 pct.

I figur 26 vises de estimerede bidragsstigninger og samlede ændringer i låntagers om-

kostning for realkreditinstituttet i de tre alternative scenarier (et afkastkrav på henholds-

vis 5,6 pct., 7,2 pct. og 10 pct.). Figuren viser, hvordan bidragssatsen og låntagers sam-

lede omkostninger ændres, når der tilføres op til 25 mia. kr. i egenkapital. For instituttet i

eksemplet betyder dette en stigning i egenkapitalen på 70 pct., hvilket er en markant

polstring af instituttet.

Figur 26 (venstre) viser, at bidragsstigningen ved øget egenkapital er mindre ved et

lavere afkastkrav. Hvis afkastkravet er 5,6 pct., stiger bidragssatsen med ca. 0,08 pro-

centpoint, når egenkapitalen øges med 15 mia. kr. Hvis afkastkravet er 10 pct. er bi-

dragssatsen estimeret til at stige med 0,14 procentpoint.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 26 (højre) viser låntagerens samlede omkostningsændring, når rentefaldet og

bidragsstigninger ved øget egenkapital lægges sammen. I modsætning til Modigliani-

Miller teorien viser figuren, at de samlede omkostninger stiger ved tilførsel af ekstra

egenkapital, da faldet i rente og afkastkrav ikke fuldstændigt opvejer den større andel af

den relativt dyrere egenkapital. Dette kan fx skyldes skattefordele ved gæld som omtalt

tidligere.

Figur 26 Ændringer i bidrag og låntagers samlede omkostning ved forskellige

oprindelige afkastkrav for egenkapital

Anm: I figurerne vises tre forskellige oprindelige niveauer af afkastkrav på instituttets egenkapital. De blå streger viser

resultatet fra regneeksemplet i tabel 3. I alle eksempler falder afkastkravet løbende, når egenkapital tilføres.

Kilde: Egne beregninger.

Egenkapital er det mest tabsabsorberende passiv på et instituts balance. I prioritetsræk-

kefølgen tager hybrid kernekapital tab lige efter egenkapitalen. En alternativ metode til at

vurdere afkastkravet på egenkapital er at se på renten på hybrid kernekapital. For det

første skal renten afspejle, at instrumentet tager tab før al anden gæld i forbindelse med

en eventuel konkurs, men efter egenkapital. Herudover indeholder hybrid kernekapital

tre optionselementer: Dels kan instituttet vælge at indfri hovedstolen på first call date;

dels kan rentebetalingerne bortfalde, hvis instituttet ikke længere kan opfylde det samle-

de kapitalbufferkrav, eller hvis instituttet træffer beslutning herom, og dels vil hovedstolen

blive enten nedskrevet eller konverteret til aktier, hvis instituttets egentlige kernekapital-

procent falder under et triggerniveau. Rentebetalingerne kan desuden bortfalde, selv ved

et relativt højt niveau af egentlig kernekapital, hvilket betyder, at investorerne i denne

kapitaltype vil lide tab på et tidspunkt, hvor aktionærerne måske kun har lidt forholdsvis

begrænsede tab. Hvis hovedstolen på den hybride kernekapital nedskrives som følge af

et brud på triggeren, vil investorerne i hybrid kernekapital miste deres tilgodehavende,

selv om egenkapitalen fortsat er positiv. De komplekse vilkår for hybrid kernekapital gør

kapitalinstrumentet vanskeligt at prisfastsætte, men overordnet vil afkastkravet for egen-

kapital være højere end renten på hybrid kernekapital, men det er vanskeligt at fastslå

præcist hvor meget højere. I figur 27 vises renten på udestående hybrid kernekapital for

Nykredit og Danske Bank. Renten ligger i det meste af den viste periode mellem 5 og 6

pct.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 27 Rente på hybrid kernekapital for gæld udstedt af Danske Bank og Ny-

kredit

Kilde: Bloomberg.

I dette afsnit er effekten på bidragssatser fra øgede kapitalkrav beregnet. Som angivet i

kapitel 2 er der andre effekter, der kan have en indvirkning på bidragssatserne.

I boks 6 nedenfor gennemgås en alternativ metode til at vurdere effekten af øget egen-

kapital i et realkreditinstitut.

Boks 6 Realkreditinstitut gennem udvidet Merton-model

En alternativ metode til at vurdere effekten af øget egenkapital i et realkreditinstitut er

gennem en udvidet Merton-model, der anlægger en optionssynsvinkel på en realkreditba-

lance. Modellen tilpasses et realkreditinstitut ved at opdele aktivsiden i henholdsvis udlån,

der finansieres af realkreditobligationer, og fonds, som er en lavrisikoplacering af egen-

kapitalen.

Aktiver

, Fonds

, Udlån

Passiver

, Egenkapital

, Obligationsgæld

I modellen værdifastsættes egenkapital som en call option på aktivmassen med strikepris

lig med (nulkupon)gældens hovedstol. Obligationsgælden værdifastsættes som tilsvaren-

de risikofri gæld fratrukket værdien af en put option på aktivmassen.

Modellen antager, at udlånene på aktivsiden indeholder en usikkerhed, mens egenkapita-

len placeres risikofrit i fonds. Øget volatilitet øger værdien på en call option, da optionen

har et fastsat minimum. Dermed vil den øgede volatilitet kun forhøje en potentiel gevinst,

den kan ikke gøre et potentielt tab større.

Tilførsel af egenkapital mindsker volatiliteten på aktivsiden som helhed, da egenkapitalen

placeres risikofrit. Dermed stiger værdien af optionen på egenkapitalen mindre end vær-

dien af den tilførte egenkapital.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Noget af værdien ved den højere kapitalisering tilfalder obligationsgælden, da det bliver

mindre sandsynligt, at obligationsejerne får tab. Praktisk talt leder dette til, at låntagerne

får lavere renter på realkreditobligationerne.

I modellen skal realkreditinstituttet øge udlånenes volatilitet for at forhøje egenkapitalens

markedsværdi. Dette vil praktisk talt betyde, at instituttet skal kunne ændre risikoen ved

et udestående lån. I virkelighedens verden kan realkreditinstituttet gøre dette ved at for-

høje bidragssatserne, hvilket øger kreditrisikoen for den enkelte låntager. Instituttet forhø-

jer bidragssatserne indtil markedsværdien af egenkapitalen indeholder hele tilførslen af

egenkapital.

Modellen her viser, ligesom den markedsbaserede analyse, i foregående afsnit, at bi-

dragssatser skal stige, når ekstra egenkapital bliver tilført. Hvis ikke bidragssatsen stiger,

vil det øge instituttets omkostninger. Dette er en konsekvens af balanceprincippet i real-

kreditmodellen, hvor renten på obligationsgælden går direkte videre til kunderne.

5.8 EKSPERTUDVALGETS VURDERING AF KAPITALKRAVE-

NE OG SAMMENHÆNG TIL BIDRAGSSATSERNE

Ud fra et samfundsmæssigt perspektiv vurderes det væsentligt, at kreditinstitutter er

tilstrækkeligt velkapitaliserede, herunder for den finansielle stabilitet og for at sikre en

stabil kreditformidling. Det er værd at erindre, at finansielle kriser i høj grad også rammer

forbrugere bredt i form af generelt lavere aktivitet i samfundet samt mindre adgang til

finansiering.

De nye kapitalkrav fra Basel-komitéen vurderes at kunne medføre et øget kapitalbehov

for de danske kreditinstitutter, og særligt de danske realkreditinstitutter, hvis standarder-

ne indføres i EU som beskrevet i kapitel 5.4.

Ekspertudvalget finder, at der fra dansk side skal arbejdes for at sikre, at dansk realkre-

dit kan eksistere inden for de rammer, der opstilles i Basel-standarderne, såfremt de

indføres i EU-reguleringen.

Beregningen på et modelinstitut i afsnit 5.7 viser, at på trods af, at afkastkravet falder

ved øget kapitalisering, stiger den samlede omkostning til egenkapitalen. Dette skal i

realkreditmodellen finansieres gennem øget bidrag eller andre gebyrer fra låntagerne

og/eller reduktioner i institutternes omkostninger.

Beregningen tager udgangspunkt i et modelinstitut med en balance på 750 mia. kr. og en

egenkapital på 35 mia. kr. Øges modelinstituttets egenkapital med 15 mia. kr. svarende

til en stigning på godt 40 pct., viser beregningen, at modelinstituttet skal hæve bidrags-

satsen med omkring 0,1 procentpoint, når den ekstra omkostning fordeles på hele låne-

massen. Højere kapitalkrav kan således være med til at begrunde behovet for stigninger

i bidragssatserne, men gør også realkreditobligationerne mere sikre, hvilket reducerer

renten. Dette kompenserer delvist låntagerne for de højere bidrag, idet den lavere rente

overføres direkte til låntagerne.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

6. FORBRUGERBESKYTTELSE PÅ

MARKEDET FOR BOLIGLÅN

Dette kapitel indeholder en beskrivelse af de væsentligste forbrugerbeskyttende regler i

forbindelse med realkreditlån og andre lån med pant i fast ejendom. Der er særligt fokus

på de regler, der er relevante i forbindelse med bidragsforhøjelser.

6.1

KREDITAFTALELOVEN

Kreditaftaleloven indeholder en række forbrugerbeskyttende regler i forbindelse med

kreditaftaler. Loven gennemfører forbrugerkreditdirektivet og boligkreditdirektivet. Kredit-

aftaleloven indeholder regler om oplysningspligt før aftaleindgåelse, betænkningstid før

indgåelse af aftale om lån mod pant i fast ejendom samt regler om adgang til førtidig

indfrielse. Kreditaftalelovens regler suppleres af god skik for boligkredit bekendtgørel-

sens regler, der gennemgås nedenfor i afsnit 6.2.

Oplysningspligt før indgåelse af låneaftale

Kreditaftaleloven indeholder i § 7a regler, der pålægger kreditgivere en oplysningspligt,

før der indgås en aftale om en kredit. Disse regler finder også anvendelse på realkredit-

lån og andre boligkreditaftaler.

Ifølge § 7a skal forbrugeren have de oplysninger, der, på baggrund af forbrugerens præ-

ferencer og oplysninger, er nødvendige for at sammenligne forskellige tilbud, så der kan

træffes en informeret beslutning om indgåelsen af en kreditaftale. Oplysningerne skal

således være tilpassede forbrugerens behov. Oplysningerne skal gives, inden forbruge-

ren bindes af aftalen.

Oplysningerne skal gives på papir eller på et andet varigt medium ved hjælp af oplys-

ningsskemaet ESIS (European Standard Information Sheet), der er en implementering af

boligkreditdirektivet. I ESIS-skemaet skal der gives en række oplysninger om lånet. Som

eksempel kan nævnes lånebeløb og valuta, løbetid, og årlige omkostninger i procent

(ÅOP). Da der skal oplyses om samtlige oplysninger, der indgår i ÅOP, skal der også

gives oplysning om størrelsen på bidraget.

Hvis et lån er variabelt forrentet, fremgår det af ESIS-oplysningsskemaets, at forbruge-

ren skal oplyses om, at det reelle ÅOP kan være forskelligt fra den oplyste ÅOP, hvis

rentesatsen ændrer sig. Derimod indeholder ESIS ikke en forpligtelse til at oplyse om, at

ÅOP kan ændre sig, hvis andre løbende omkostninger, som fx bidraget, ændrer sig.

Forbrugerrådet Tænk, Realkreditrådet og Realkreditforeningen har udarbejdet ”fælles

principper” for lånetilbud på baggrund af en anbefaling herom i mobilitetsrapporten fra

sommeren 2014. Fællesprincipperne er aftalt implementeret senest den 1. februar 2017

og skal gøre det nemmere for låntager at forstå og finde rundt i den ganske omfattende

information, der følger med et nyt lån. Det betyder, at låntagere i forbindelse med lånetil-

buddet, hvor de får ESIS oplysningsskemaet, vil modtage en kort introduktion, der oply-

ser om lånets rente er fast eller variabel, og at andre omkostninger ved lånet kan stige.

Af introduktionen fremgår det også, hvordan lånetilbuddet læses, hvad dokumenterne

Nøgletallet årlige omkostninger i procent (ÅOP) stammer fra det første forbrugerkreditdirektiv fra 1987. Nøgletallet har til

formål at give forbrugerne en let måde at sammenligne priser på forskellige lån ved at sammenfatte samtlige kreditomkost-

ninger i en procentsats set i forhold til det lånte beløb. Herved er det lettere for forbrugerne at sammenligne de forskellige

lånetilbud på markedet.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

kan bruges til samt, hvordan man sammenligner lånetilbud fra forskellige udbydere,

sådan at materialet bliver mere overskueligt og anvendeligt for låntager.

Kreditaftalelovens § 8, stk. 1, stiller krav om, at en kreditaftale skal udfærdiges på papir

eller et andet varigt medium, og at alle aftaleparter skal have en kopi af aftalen. Det

følger af loven, at for kreditaftaler, der sikres ved pant i fast ejendom, skal de oplysnin-

ger, der er nævnt i § 8, og aftalens øvrige vilkår, gives forud for kreditaftalens indgåelse.

I loven præciseres de krav, der skal indgå i kreditaftalen, herunder kredittype, løbetid, de

årlige omkostninger i procent (ÅOP), beregnet på tidspunktet for indgåelsen af låneafta-

len, m.v. Disse oplysninger svarer i vidt omfang til de oplysninger, der indgår i ESIS-

oplysningsskemaet, jf. ovenfor, og som for lån med pant i fast ejendom skal gives forud

for låneaftalens indgåelse i stedet for i selve låneaftalen.

Selvom § 8 i Kreditaftaleloven ikke udtrykkeligt nævner, at bidraget og den måde hvorpå

det beregnes, skal medtages, skal denne dog alligevel indgå i låneaftalen for at sikre

realkreditinstitutterne hjemmel til at opkræve dette gebyr. Det betyder konkret, at hvis det

ikke eksplicit fremgår af aftalen, at der kan opkræves bidrag, kan instituttet ikke opkræve

bidraget.

Betænkningstid

Det følger af kreditaftalelovens § 7d, at for tilbud mod pant i fast ejendom, der ydes på

baggrund af obligationsudstedelse, kan kreditgiver ikke fastsætte en frist på mindre end

7 dage for forbrugerens antagelse af tilbuddet. Denne bestemmelse gennemfører bolig-

kreditdirektivet.

Bestemmelsen sikrer forbrugeren tid til at overveje, om vedkommende vil indgå en låne-

aftale, men forhindrer ikke, at forbrugeren accepterer tilbuddet umiddelbart efter, at den-

ne har haft lejlighed til at sætte sig ind i lånetilbuddet.

For lån med pant i fast ejendom, der ikke ydes på baggrund af obligationsudstedelse,

har forbrugeren i stedet en fortrydelsesret på 14 dage ifølge § 19 i kreditaftaleloven.

Førtidig indfrielse

For lån, der beror på et pantebrev i fast ejendom, følger det af kreditaftalelovens § 26 a,

at en kreditgiver ikke kan indgå sådanne låneaftaler, uden at forbrugeren får en ret til helt

eller delvist at frigøre sig fra sine forpligtelser i henhold til aftalen,

før

den udløber. Be-

stemmelsen er blevet indsat med gennemførelsen af boligkreditdirektivet.

Ifølge lovforslagets bemærkninger sikrer bestemmelsen, at den ulovbestemte adgang til

førtidig indfrielse, som eksisterede før indførelsen af bestemmelsen, vil kunne oprethol-

des. Kreditaftaleloven understøtter derfor det nuværende realkreditsystem, hvorefter

inkonvertible lån kan indfries før obligationsudløb ved køb af de bagvedliggende obligati-

oner, hvor kursen kan overstige 100. Kunden kan ved obligationernes udløb (refinansie-

ring) altid indfri lånet til kurs 100.

Realkreditlån er traditionelt uopsigelige fra långivers side, medmindre der foreligger

særlige forhold, som fx ejerskifte eller pantet væsentligt forringes. Denne uopsigelighed

beror på låneaftalen, og er således ikke et regulatorisk krav. Lån i pengeinstitutter vil

derimod normalt indeholde en opsigelsesadgang. For både realkreditlån og lån i penge-

institutter gælder, at opsigelse kræver en saglig begrundelse, ligesom opsigelsesadgan-

gen naturligvis skal være hjemlet i låneaftalen.

For en nærmere beskrivelse af indfrielsesmulighederne for de enkelte lånetyper henvises til kapitel 7.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

6.2 BEKENDTGØRELSE OM GOD SKIK FOR BOLIGKREDIT

Bekendtgørelse om god skik for boligkredit indeholder en række forbrugerbeskyttende

regler for virksomheder, der enten udbyder eller formidler boligkreditter. Bekendtgørel-

sen finder derfor anvendelse for alle boligkreditgivere, det vil sige realkreditinstitutter,

pengeinstitutter og ejendomskreditselskaber. Pengeinstitutter, der formilder realkreditlån,

er efter god skik bekendtgørelsen for boligkredit ”boligkreditformidlere”, hvorfor bekendt-

gørelsen også gælder for pengeinstitutter. Nedenfor gennemgås bekendtgørelsens reg-

ler om information, rådgivning samt regulering af adgangen til at ændre bidragssatser.

Reglerne finder også anvendelse i forhold til ændringer i debitorrenten eller rentetillæg

for realkreditlignende lån.

Informationskrav

Ifølge bekendtgørelsens § 8 skal boligkreditformidlere, inden de udøver aktiviteter omfat-

tet af bekendtgørelsen, give forbrugerne en række oplysninger. Disse oplysninger omfat-

ter blandt andet størrelsen af eventuelle provisioner eller andre ydelser, som en bolig-

kreditformidler modtager i forbindelse med udøvelse af sin tjeneste. Det er dog normalt

først når boligkreditformidleren giver en konkret anbefaling af et lån, at vedkommende vil

kunne regne ud, hvad der nøjagtigt modtages i provision fra kreditgiveren. Derfor følger

det også af § 8 stk. 2, at kunden har ret til at få det nøjagtige beløb oplyst efter anmod-

ning. Det vil sige, at et pengeinstitut, der sælger et realkreditlån til en kunde, bl.a. skal

kunne oplyse kunden om, hvor store provisionsbetalinger pengeinstituttet modtager fra

realkreditinstituttet i lånets løbetid. Det vil eksempelvis være relevant for pengeinstitutter,

som løbende modtager en del af det bidrag, som kunden betaler til realkreditinstituttet.

En boligkreditgiver skal endvidere til enhver tid stille en række oplysninger til rådighed, jf.

§ 9. Disse regler kan bl.a. blive efterlevet ved, at kreditgiver giver disse oplysninger på

instituttets hjemmeside. Oplysningerne omfatter bl.a. rentesatsen, hvorvidt renten er fast

eller variabel og de årlige omkostninger i procent. Der er ikke krav om, at der skal gives

oplysninger om bidraget særskilt. Bidraget vil imidlertid indgå i de samlede omkostninger

ved lånet.

Såfremt en boligkreditgiver markedsfører en boligkredit og i den forbindelse giver oplys-

ning om renten eller en talstørrelse vedrørende lånets omkostninger, skal boligkreditgi-

veren også give en række andre oplysninger. Der skal i den forbindelse bl.a. gives op-

lysning om de gebyrer, der indgår i omkostningerne i forbindelse med boligkreditaftalen.

Bestemmelsen stiller imidlertid ikke krav om, at disse gebyrer skal specificeres, hvorfor

det vil være tilstrækkeligt, at bidraget indgår i de samlede gebyrer for lånet. Der er videre

ikke krav om, at kreditgiver i forbindelse med markedsføringen skal oplyse, at bidraget er

variabelt.

Rådgivning ved boliglån

Det følger af § 11 i bekendtgørelsen, at en finansiel virksomhed altid skal yde forbruge-

ren rådgivning, når den yder en boligkredit, medmindre forbrugeren udtrykkeligt frabeder

sig dette. Rådgivningen skal tilgodese forbrugerens interesser og give kunden et godt

grundlag for at træffe sin beslutning.

Forud for indgåelsen af en låneaftale skal forbrugeren have oplysning om, at anbefalin-

gen af et lån udelukkende fremsættes på grundlag af en vurdering af virksomhedens

eget produktudvalg eller på grundlag af en lang række produkter på markedet. Et penge-

institut, der kun formidler lån fra et bestemt realkreditinstitut skal derfor give oplysning

om, at anbefalingerne af lån kun stammer fra instituttets egne produkter herunder det

realkreditinstitut, som pengeinstitutter eventuelt formidler lån for.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Rådgivningen skal basere sig på ”kend-din-kunde princippet”. Virksomheden skal derfor,

inden den yder rådgivning, indhente de nødvendige oplysninger om forbrugerens per-

sonlige og finansielle situation samt forbrugerens præferencer og målsætninger for at

kunne anbefale egnede boligkreditaftaler.

Inden der indgås en boligkreditaftale, skal der efter § 15 bl.a. gives oplysning om følgen-

de:

1. De væsentligste egenskaber ved de boligkreditaftaler, som virksomheden udbyder

eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2. De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante

boligkreditaftaler.

3. Opsigelses- og indfrielsesvilkår.

4. Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

Da der inden indgåelse af en aftale om en boligkredit skal gives oplysninger om de væ-

sentligste egenskaber, skal virksomheden i forbindelse med rådgivningen endvidere

oplyse kunden om, at bidraget kan stige.

Ændring af bidragssatser m.v.

De forbrugerbeskyttende regler i forbindelse med ændringer af renter, gebyrer, bidrag og

andet vederlag findes i god skik bekendtgørelsen for boligkredit § 7, stk. 3 og stk. 4.

Disse bestemmelser fastslår, at hvis låneaftalen indeholder vilkår om ændringer, så skal

to grundlæggende sæt af betingelser opfyldes:



Vilkår om ændring må ikke give virksomheden en vilkårlig ændringsadgang.

Ændringer skal varsles individuelt og begrundes.

Reglerne blev i 2015 skærpet ved, at kravet til udformning af vilkåret blev præciseret, og

der blev stillet krav om, at ændringen skal varsles individuelt og begrundes med tre må-

neders varsel.

Det følger af god skik bekendtgørelsens § 7, stk. 3, at

”Vilkår i boligkreditaftalen om ændringer af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag

skal være klart fremhævet i aftalen og skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan

udløse en ændring, og må ikke give virksomheden en vilkårlig adgang til at foretage

ændringer.”

Bestemmelsen har til formål at sikre, at kunden i forbindelse med aftaleindgåelsen bliver

bekendt med, i hvilke situationer bidrag, rente og rentetillæg m.v. kan ændres i løbet af

lånets løbetid.

§ 7, stk. 3 sikrer, at virksomheden kun kan ændre bidragssatsen, rente og rentetillæg

m.v., hvis det klart fremgår af låneaftalen, under hvilke betingelser, det kan ske. Betin-

gelserne for at ændre satsen skal være beskrevet på en sådan måde, at virksomheden

ikke får en vilkårlig ændringsadgang. Se bilag 2 for en oversigt over gældende vilkår for

ændring af bidrag i Nykredit, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og BRF

kredit.

I vejledningen til den tidligere god-skik-bekendtgørelse for finansielle virksomheder, hvor

den nuværende bestemmelse i § 7, stk. 3, i bekendtgørelsen for god skik for boligkredit

tidligere fremgik, anføres det, at en adgang til at ændre bidraget, rentetillæg m.v. på

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

grund af ”markedsmæssige forhold” i sig selv vil være en vilkårlig ændringsadgang.

Såfremt der tilføjes en ikke udtømmende række af eksempler på, hvad der ligger i mar-

kedsmæssige vilkår, vil dette imidlertid medføre, at vilkåret ikke længere er vilkårligt.

Der er ikke i god-skik-bekendtgørelsen grænser for, hvor meget bidragssatser, rente og

rentetillæg eller gebyrer kan stige, så længe den finansielle virksomhed har forbeholdt

sig en adgang hertil i låneaftalen.

Det følger af god-skik bekendtgørelsen for boligkredit § 7, stk. 4, at ændringer af renter i

boligkreditaftaler til ugunst for forbrugeren ikke må finde sted uden et forudgående var-

sel, der ikke må være kortere end en måned. Varslet skal indeholde en begrundelse for

ændringen. Det vil sige, at rentestigninger skal varsles med en måneds varsel, mens en

forhøjelse af gebyrer, bidrag eller andet vederlag for boligkreditaftaler skal varsles med

tre måneder. I begge tilfælde skal prisforhøjelsen begrundes.

Formålet med bestemmelsen er at give kunderne mulighed for at forholde sig til, hvad

der begrunder ændringen af bidraget og dermed, om ændringen har hjemmel i aftale-

grundlaget.

Bestemmelsen i § 7, stk. 4, medfører, at ændringer til ugunst for kunden af bidragsbeta-

lingen ikke kan finde sted uden et forudgående varsel, der ikke må være kortere end tre

måneder. Dette gælder dog ikke ændringer, der er begrundet i udefrakommende forhold,

som virksomheden ikke har indflydelse på, fx skatter og afgifter. Varslet skal indeholde

en begrundelse for ændringen.

Selve varslet af bidragsstigningen skal sendes til kunden ved individuel kommunikation,

inden ændringen får virkning. Dette kan fx være ved et brev enten i fysisk form eller til

kundens e-boks. Hvis kunden har ret til at opsige aftalen, skal dette fremgå af varslingen

samt under hvilke betingelser, kunden kan opsige aftalen.

Såfremt der er flere begrundelser for en ændring, skal samtlige begrundelser anføres.

Det skal fremhæves, at bestemmelserne om adgang til at ændre på gebyrer, bidrag og

andet vederlag også finder anvendelse på indførelse af kursskæring og ændring i kurs-

skæringens størrelse, fx i forbindelse med refinansiering. Herudover indgår kursskæring i

forbindelse med beregning af ÅOP samt i forbindelse med rådgivningen efter bekendtgø-

relsen om god skik for boligkredit. Finanstilsynet har en rapport om kursskæring under

udarbejdelse.

Finanstilsynets tilsyn med bestemmelserne

Finanstilsynet kan i forbindelse med sit tilsyn med § 7, stk. 3, i god-skik bekendtgørelsen

for bolig-kredit foretage en vurdering af, om et realkreditinstituts betingelser for ændring

af bidrag er vilkårlige. Såfremt tilsynet vurderer, at instituttets betingelser for ændring af

bidrag er vilkårlige, kan tilsynet påbyde instituttet at ændre disse betingelser, så de er i

overensstemmelse med § 7, stk. 3. Finanstilsynet kan endvidere påbyde instituttet frem-

over ikke at anvende de betingelser, som tilsynet har vurderet, er vilkårlige.

Finanstilsynet har imidlertid ikke mulighed for at vurdere, om betingelserne for at hæve

bidraget, som fremgår af aftalen, er opfyldt. Dette gælder også i forhold til, om størrel-

sen på bidragsforhøjelsen svarer til det, der er anført som begrundelse. Disse spørgsmål

hører under ankenævnene og domstolene. Forbrugerombudsmanden har mulighed for

at anlægge sag ved domstolene evt. ved brug reglerne om gruppesøgsmål. Det vil derfor

Der er endnu ikke udstedt en ny vejledning til bekendtgørelse om god skik for boligkredit. Denne forventes dog udstedt

senere på året.

Der er ikke i praksis fra realkreditankenævnet eksempler på, at et vilkår om ændring af bidrag er blevet anset for at give

en vilkårlig ændringsadgang.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

være op til ankenævnene og i sidste ende domstolene at vurdere, om en bidragsforhø-

jelse, der er hjemlet i et vilkår, der giver en vilkårlig ændringsadgang, skal tilsidesættes

som ugyldig og i den forbindelse tage stilling til i hvilket omfang bidrag, der allerede er

opkrævet, kan kræves tilbagebetalt af realkreditinstituttet.

I forbindelse med tilsynet med varslingsreglen i § 7, stk. 4, kan Finanstilsynet foretage en

vurdering af, om varslingen er sket korrekt, herunder om varslets længde har været

korrekt.

Finanstilsynet vil endvidere kunne foretage en formel vurdering af, om instituttet har

angivet en begrundelse for forhøjelsen, altså om begrundelseskravet er opfyldt. Dette

omfatter også, om instituttet har anført alle årsager til bidragsstigningen. Såfremt Finans-

tilsynet bliver bekendt med, at et institut eksempelvis kun har anført 2 ud af 3 reelle ud-

løsende årsager for en bidragsstigning, vil tilsynet kunne påbyde instituttet om at genud-

sende et varsel, hvor samtlige årsager til bidragsstigningen er anført.

Finanstilsynet har derimod ikke mulighed for at træffe afgørelse om de civilretlige konse-

kvenser af, at varslingsreglerne ikke er iagttaget. Dvs., at hvis varslet ikke er gennemført

i overensstemmelse med reglerne, vil Finanstilsynet

ikke

kunne tage stilling til, hvilke

konsekvenser dette skal have for aftaleforholdet mellem kunden og instituttet.

I forbindelse med Finanstilsynets behandling af Totalkredits bidragsforhøjelse med virk-

ning fra 1. juli 2016, har tilsynet vurderet, at Totalkredit i instituttets varsling af bidrags-

forhøjelsen har levet op til reglerne i god-skik bekendtgørelsen. Finanstilsynet fandt ikke

anledning til at kritisere karakteren af den begrundelse, som Totalkredit gav til sine kun-

der i forbindelse med sin varsling af bidragsforhøjelsen. Totalkredit havde anført, at

myndighedernes krav og markedets forventninger til instituttets kapital- og indtjenings-

forhold nødvendiggjorde bidragsforhøjelsen for, at instituttet kunne øge sin indtjening.

Imidlertid havde Totalkredits samarbejdsaftaler med de pengeinstitutter, der havde for-

midlet lånene, en væsentlig indflydelse på størrelsen af bidragsstigningen, hvilket ikke

var anført som en del af begrundelsen. Det forhold, at dette ikke blev anført i varslet, gav

ikke Finanstilsynet anledning til at kritisere Totalkredits begrundelse. Finanstilsynet har

ligeledes vurderet Realkredit Danmarks seneste bidragsforhøjelse og er ved at undersø-

ge Nordea Kredits bidragsforhøjelse.

Finanstilsynets praksis på dette område vil derfor kunne beskrives således, at det kun er

de forhold, der initierer beslutningen om at hæve bidraget, der skal være indeholdt i

begrundelsen, mens institutterne ikke er forpligtede til at nævne de rammebetingelser,

som fx samarbejdsaftaler, der har betydning for størrelsen af bidragsforhøjelsen.

Erstatningsansvar og andre konsekvenser i forbindelse med rådgivning om finansielle

produkter

Det følger af lov om finansiel virksomhed § 43a, at hvis et institut ikke har rådgivet en

kunde i overensstemmelse med reglerne om god skik for boligkredit, vil dette kunne

medføre, at instituttet ifalder et erstatningsansvar.

Kreditaftaleloven fastsætter, at forbrugeren i kreditaftalen skal have oplyst ÅOP og det

samlede beløb, som skal betales af forbrugeren. Ved manglende angivelse af disse

omkostninger skal forbrugeren højst betale lånebeløbet og en årlig rente af den til enhver

tid værende restgæld, der svarer til den fastsatte referencesats med et tillæg på 5 pct.

Som referencesats anses efter kreditaftalelove den officielle udlånsrente, som National-

banken har fastsat henholdsvis pr. 1. januar og 1. juli det pågældende år.

Ved indbringelse af sager om bidragsstigninger for domstole og ankenævn vil der kunne

tages stilling til, om en bidragsstigning var berettiget. Der er ikke i realkreditankenævnets

praksis eksempler på, at de benyttede vilkår i institutterne om ændring af bidrag er blevet

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

anset for ikke at udgøre en hjemmel til en bidragsstigning. Der er senest den 6. juni 2016

afsagt en kendelse af Realkreditankenævnet i en sag om den af Totalkredit varslede

bidragsforhøjelse pr. 1. juli 2016. Kendelsen er offentliggjort 14. juni 2016, og Realkre-

ditankenævnet fandt enstemmigt, at aftalegrundlaget indeholdt en klar hjemmel til, at

Totalkredit kunne hæve bidraget. Realkreditankenævnet har endvidere i en række sager

afvist, at en forbruger konkret var blevet tilsikret en fast bidragssats.

6.3 ANDRE FORBRUGERINITIATIVER FOR MARKEDET FOR

BOLIGLÅN

I rapporten: ”Barrierer for forbrugernes mobilitet på det danske realkreditmarked” fra juni

2014 blev der foreslået to initiativer af ikke-lovgivningsmæssig karakter. Rapporten blev

udarbejdet af arbejdsgruppen om konkurrence på realkreditmarkedet under Erhvervs- og

Vækstministeriet. Nedenfor beskrives disse to initiativer:

Dækkende prissammenligningsværktøj

Som led i aftalen om lov om håndtering af realkreditinstitutternes refinansieringsrisiko af

6. februar 2014 blev det besluttet at etablere et prissammenligningsværktøj.

I december 2015 blev der opnået enighed om, at prissammenligningsværktøjet etableres

som en prisportal, samt den overordnede model for denne prisportal. På prisportalen vil

forbrugerne kunne se de faktiske priser på tildelte lån og sammenligne disse på tværs af

realkredit- og pengeinstitutterne.

Der arbejdes aktuelt efter en proces, hvor prisportalens primære elementer lanceres

inden udgangen af 2016.

Fælles principper for lånedokumenter

Realkreditrådet, Realkreditforeningen og Forbrugerrådet Tænk sendte i februar 2016 et

sæt fælles principper for lånetilbud til erhvervs- og vækstministeren. Disse principper

skal gøre det lettere for forbrugere at forstå tilbud om et boliglån. Principperne skal være

gennemført i realkreditinstitutterne 1. februar 2017.

Med de nye principper vil forbrugeren hurtigt få overblik over de væsentligste oplysninger

og nøgletal. Det vil gøre det nemmere at overskue lånetilbuddene og at sammenligne

lånetilbud fra forskellige realkreditinstitutter.

De fælles principper indeholder bl.a., at:



Der skal udarbejdes en 1-sides introduktion, der hjælper låntageren til at forstå og

navigere i tilbudsmaterialet, og hvoraf skal fremgå. at øvrige omkostninger udover

renten kan ændre sig



Det skal fremgå af introduktionen, hvilke dele af lånetilbuddet der er tilpasset lånta-

gers valg af produkt,



Sproget i lånedokumenterne skal være så forståeligt og enkelt som muligt, og



Det gøres tydeligt, hvor i tilbudsmaterialet forbrugeren kan finde de skemaer og

nøgletal, der gør det muligt at sammenligne lånetilbud.

6.4 EKSPERTUDVALGETS VURDERING AF REGLERNE FOR

FORBRUGERBESKYTTELSE PÅ OMRÅDET

Udvalget finder på baggrund af ovenstående, at der er behov for flere justeringer i for-

brugerbeskyttelsesreglerne på området. Ekspertudvalget foreslår konkret 4 skærpelser i

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

forbrugerbeskyttelsesreglerne, og at disse bestemmelser flyttes fra bekendtgørelsen om

god skik til lov om finansiel virksomhed og lov om ejendomskreditselskaber:

For det første foreslås det at præcisere kravet om begrundelse for at sikre, at forbruger-

ne får den fulde begrundelse for, at en boligkreditgiver sætter prisen op. Ekspertudvalget

finder det således uheldigt, at et realkreditinstitut i dag over for kunden i sin begrundelse

for bidragsstigningen tilsyneladende alene skal forholde sig til, hvilken faktor (fx øgede

kapitalkrav) der udløser bidragsstigningen. Det ville efter udvalgets mening være hen-

sigtsmæssigt, at reglerne også stiller krav om, at kunden får oplysning om de væsentlig-

ste forhold, der har haft betydning for omfanget af stigningen, herunder fx eksistensen af

samarbejdsaftaler med pengeinstitutter (anbefaling

1).

Anbefalingen betyder, at det skal være muligt for forbrugeren at vurdere, om virksomhe-

den har hjemmel til at gennemføre ændringen. Dette betyder, at forbrugeren skal have

en begrundelse, der for det første henviser til de dele af aftalegrundlaget, der af virk-

somheden anføres som hjemmel til at gennemføre ændringen.

For det andet skal forbrugeren have oplysning om de væsentligste forhold, der har haft

betydning for ændringens omfang. Det vil sige, at hvis et realkreditinstitut vælger at hæ-

ve bidraget, fordi det fx skal forøge sit kapitalgrundlag, men hvor strukturelle forhold hos

instituttet, fx instituttets rammeaftaler om provision til tilknyttede pengeinstitutter, nød-

vendiggør, at bidragssatsen sættes op, skal dette medtages i begrundelsen. Det er såle-

des ikke tilstrækkeligt kun at nævne de forhold, der initierer beslutningen om at hæve

bidraget.

For det andet foreslås det, at varslet på tre måneder, som i dag gælder for ændringer i

andre omkostninger end renten, forlænges til fire måneder. Dette sker for at give forbru-

gere, der efter en sådan bidragsændring ikke længere vil være kunde i det pågældende

institut, bedre mulighed for at overveje og eventuelt træffe beslutning om at skifte institut

(anbefaling

2).

En længere varslingsperiode kan sidestilles med at stille krav om en

periode, hvor bidragssatsen er fastlåst. Derfor er der en grænse for, hvor meget vars-

lingsperioden kan øges, da det har betydning for institutternes mulighed for at justere

indtjeningen, når markedsforholdene ændres. Fravær af denne fleksibilitet kan gå ud

over ratingen af institutternes obligationsudstedelser og dermed være til ugunst for kun-

derne i form af højere renter. Med den foreslåede forlængelse af varslingsperioden til 4

måneder vurderes der at være fundet en passende balance mellem hensynet til forbru-

gerne og institutternes frihedsgrader til at justere i bidragssatser.

For det tredje foreslås det, at fjerne reglen om, at rentestigninger som udgangspunkt kan

varsles med en måneds varsel. Denne justering foreslås for at sikre lige konkurrencevil-

kår mellem prioritetslån og realkreditlån, fordi rentetillægget på visse områder kan sam-

menlignes med bidragsbetalingen (anbefaling

3).

Såfremt et pengeinstitut ønsker, at renter skal kunne ændres uden varsel, vil dette dog

fortsat være muligt, fordi ændringer af renten, der er begrundet i udefrakommende for-

hold ikke skal varsles med en måneds varsel. Et pengeinstitut vil derfor kunne bestem-

me, at renten på et lån varierer med fx Cibor eller en anden ekstern fastsat reference.

Hvis der derimod er fastsat et rentetillæg, fx på prioritetslån, der af pengeinstitutter ud-

bydes som alternativ til realkreditlån, vil ændringer af dette rentetillæg skulle ske med fire

måneders varsel, hvorved der sikres lige konkurrencevilkår mellem prioritetslån og real-

kreditlån. Tilsvarende vil renteændringer på øvrige boliglån, hvor pengeinstituttet fast-

sætter renten, uden at denne er bundet op på en referencerente, skulle varsles med et

varsel på fire måneder.

For det fjerde foreslås det, at en boligkreditgiver ikke kan gøre en ændring af renter,

gebyrer, bidrag eller andet vederlag gældende, hvis boligkreditgiveren ikke har iagttaget

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

reglerne om varsling og begrundelse (anbefaling

4).

Ikrafttrædelsesdatoen for gebyr-

stigninger bør således ifølge Ekspertudvalget kun kunne træde i kraft, hvis reglerne er

overholdt.

Det er Ekspertudvalgets vurdering, at denne anbefaling vil bidrage til at styrke efterlevel-

sen af reglerne om varsling og begrundelse, fordi mangelfuld varsling vil kunne have

væsentlige økonomiske konsekvenser for institutterne. Ligeledes vil den foreslåede

bestemmelse sikre, at virksomhederne og forbrugerne hurtigere får klarlagt den civilretli-

ge virkning af en ukorrekt varsling, og dermed undgår den retsusikkerhed, der ellers ville

foreligge, indtil ankenævnet eller en domstol havde fastslået denne.

Det er vigtigt, at der hurtigt efter en annonceret bidrags- eller rentestigning kommer en

afklaring af, hvorvidt reglerne er overholdt. En domsstolsafgørelse (som kan tage adskil-

lige år) kan medføre, at et forkert varslet bidrag ikke kan opkræves, og at allerede op-

krævede bidrag skal tilbagebetales. Herved vil der kunne opstå usikkerhed om institut-

tets indtjening. Dette vil bidrage til investorer og ratingbureauer vil anse bidragsforhøjel-

ser som et mindre effektivt instrument til sikring af realkreditinstituttets indtægtsmulighe-

der. Ekspertudvalget finder derfor, at det er væsentligt, at Finanstilsynet, som i dag, er

åben overfor at have en dialog med virksomhederne om forståelsen af reglerne om vars-

ling enten før udsendelse af varsel, eller når varslet er udsendt.

Det skal bemærkes, at ovenstående ikke ændrer på Finanstilsynet beføjelser. Det bety-

der, at såfremt Finanstilsynet fremover træffer afgørelse om, at der ikke er sket korrekt

varsling og begrundelse af en bidragsforhøjelse, vil afgørelsen fortsat ikke i sig selv have

civilretlig virkning. En forbruger vil som hidtil skulle klage til et ankenævn eller indbringe

sagen for domstolene, hvis fx realkreditinstituttet ikke tilbagebetaler en bidragsstigning,

som ikke har været korrekt varslet og begrundet. Det vurderes, at den foreslåede regel

vil nedbringe antallet af sager, fordi reglen tydeligt fastslår, at manglende iagttagelse af

reglerne om varsling og begrundelse har civilretlig virkning.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

7. INDFRIELSE AF BOLIGLÅN

I dette afsnit beskrives reglerne for indfrielse af henholdsvis realkreditlån og realkreditlig-

nende lån. Omkostningerne ved indfrielse af boliglån beskrives endvidere, ligesom der

sammenlignes med vilkårene i andre lande. På denne baggrund vurderes det afslut-

ningsvist, om omkostninger udgør en barriere for kundernes mulighed for at skifte real-

kreditinstitut.

7.1

INDFRIELSE AF BOLIGLÅN

Indfrielse af realkreditlån

Alle realkreditlån i Danmark kan af låntageren indfries førtidigt. Vilkårene for indfrielse

fremgår af låneaftalerne.

Indfrielsesvilkårene har nær sammenhæng med den måde, hvorpå danske realkreditlån

finansieres. Hver gang et nyt realkreditlån udbetales, udstedes der obligationer ”én-til-

én” i forhold til realkredit-lånet. Det enkelte lån er påtrykt en obligationsrestgæld, dvs. en

bestemt andel af de faktisk cirkulerende obligationer, som afdrages i takt med lånet.

Indfrielse sker i praksis ved, at den til lånet hørende obligationsmængde fjernes fra cirku-

lation og annulleres samtidig med, at lånet indfries. Herved sikres det, at alle ikke-

indfriede lån fortsat svarer til deres udestående obligationsrestgæld.

De forskellige indfrielsesmetoder følger af vilkårene for de forskellige lånetyper og af-

hænger af låntypens og obligationernes egenskaber. De væsentligste indfrielsesmetoder

er:



Obligationsindfrielse:

låntager indfrier lånet ved selv at anskaffe lånets bagvedlig-

gende obligationer og indlevere dem til realkreditinstituttet.

Indfrielse med fastkursaftale:

en variant af obligationsindfrielse, hvor realkreditin-

stituttet opkøber og annullerer obligationerne. Indfrielsen kan enten ske straks eller

pr. aftalt fremtidig dato. Låntager betaler indfrielsen kontant.

Terminsopsigelse:

giver låntager ret til at indløse obligationsrestgælden kontant til

fx kurs 100 pr. næste termin, uanset om den aktuelle markedskurs er højere end

100. Låntagernes terminsopsigelser udtrækkes pro rata hos alle berørte obligations-

ejere. Muligheden findes kun for konverterbare låntyper, fx 30-årige fastforrentede

lån, og låntagers opsigelse skal af hensyn til obligationsejerne ske med mindst 2

måneders varsel.

Indfrielse ved refinansiering:

en variant af terminsopsigelse, som kun er tilgænge-

lig for lån, der snart skal refinansieres (fx F1-lån). Indfrielsen medfører en reduktion i

mængden af nye obligationer, der ellers skulle have været udstedt ved refinansierin-

gen. Ofte vil indfrielse skulle ske med et varsel på 2 måneder.

Straksindfrielse:

en variant af terminsopsigelse eller indfrielse ved refinansiering,

hvor låntager får mulighed for at erlægge indfrielsesbeløbet på en dato, der ligger

tidligere end opsigelsesterminen. Da obligationerne ”lever videre” til opsigelsester-

minen, skal den fulde kuponrente betales til obligationsejerne. Realkreditinstituttet

beregner en mellemregningsrente/godtgørelsesrente for den kontante placering af

indfrielsesbeløbet i perioden frem til opsigelsesterminen. Forskellen på kuponrente

og mellemregningsrente kaldes under ét differencerente, og er afhængig af de en-

kelte renter netto enten en opkrævning eller en godtgørelse.



ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Indfrielse af realkreditlignende lån (”prioritetslån”)

Indfrielse af prioritetslån kan ske til enhver tid enten fra dag til dag eller med et aftalt

varsel på typisk 1-2 uger, hvorefter et variabelt forrentet prioritetslån indfries til kurs 100.

For de prioritetslån, hvor renten er fast i en vis periode eller i hele lånets løbetid, og hvor

der er anvendt en reference, afhænger indfrielseskursen af den benyttede reference.

Når referencen er fastsat med udgangspunkt i kursen på de sammenlignelige realkredit-

obligationer, kan følgende indfrielsesmuligheder gælde:



Lånet kan indfries straks til kurs 100 med 5 dages varsel mod at betale difference-

renter til den kommende termin, der ligger senere end 2 måneder efter opsigelses-

tidspunktet

Lånet kan opsiges til indfrielse til kurs 100 til en termin med 2 mdr. varsel

Lånet kan indfries til aktuel dagskurs på referenceobligationen med 5 bankdages

varsel



Det vil sige, at indfrielse enten kan ske til kurs 100 eller til dagskurs, og i sidstnævnte

tilfælde kan der blive tale om enten ”kurstab eller -gevinst”, jf. afsnit 3.1. Udover det

potentielle ”kurstab” eller gevinst” ved de fastforrentede prioritetslån er der generelt få

gebyrer forbundet med indfrielse af prioritetslån. Nogle pengeinstitutter opkræver et

ekspeditionsgebyr, andre gør ikke.

7.2

OMKOSTNINGER VED SKIFT AF INSTITUT

I dette afsnit gives en beskrivelse af de omkostninger, der er forbundet med at skifte

låneudbyder. Først gives en beskrivelse af omkostninger ved skift af realkreditinstitut, og

derefter gives en beskrivelse af skift af pengeinstitut i forbindelse med indfrielse og opta-

gelse af nyt realkreditlignende lån.

Det skal bemærkes, at det er vanskeligt at sammenligne enkeltelementer i omkostninger

ved skift af låneudbyder af realkreditlån og realkreditlignende udlån i pengeinstitutterne

(prioritetslån). Det skyldes bl.a. forskellige indfrielsesvilkår, og at der indgår forskellige

elementer i arbejdsprocessen – fx som følge af funding-teknikken. Prisstrukturer – her-

under fordeling mellem engangsgebyrer og løbende marginaler – ved optagelse af nyt

lån er derfor forskellig. Disse forskelle bliver der taget højde for i ÅOP ved de forskellige

lånetyper, som kunden får oplyst i forbindelse med låneoptagelsen.

Skift af realkreditinstitut

Et skift af realkreditinstitut indebærer, at der skal ske indfrielse af det eksisterende lån

hos det oprindelige institut samt optagelse af et nyt lån hos et andet realkreditinstitut.

Der findes ikke faste gebyrer for optagelse og indfrielse af realkreditlån for erhvervsdri-

vende. Størrelsen af disse omkostninger vil være afhængig af det enkelte engagements

størrelse og virksomhedens muligheder for at forhandle gebyrernes størrelse. For mindre

erhvervsdrivende vil gebyrernes størrelse dog nærme sig eller svare til, hvad der gælder

for forbrugere.

I det følgende gives en beskrivelse af gebyrer i forbrugerforhold i forbindelse med skift af

realkreditinstitut.

Generelt bemærkes det, i rapporten ”Barrierer for mobilitet på det danske realkreditmarked”, Erhvervs- og Vækstministe-

riet juni 2014, analyseres og beskrives omkostningerne ved at skifte realkreditinstitut.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Optagelse af et realkreditlån er typisk forbundet med et gebyr for lånoptagelse i størrel-

sesordenen 1.000 – 4.000 kr., samt i visse tilfælde et gebyr for tinglysning på mellem

1.660 og eller højere, jf. afsnit 3.2 I forbindelse med den underliggende obligationshan-

del vil der endvidere skulle betales kurtage og kursskæring. Kursskæringen vil kunne

udgøre op til 0,30 kurspoint svarende til 3.000 kr. for et fastforrentet lån på 1.000.000 kr.

Kurtage vil typisk udgøre 0,1-0,3 % af kursværdien. Omkostninger til kursskæring og

kurtage tilfalder det penge- eller realkreditinstitut, der gennemfører obligationshandlen.

Indfrielsesbeløbet ved indfrielse af realkreditlån består af:



Kursværdien af opsagte/tilbagekøbte obligationer afhængig af valgt indfrielsesmeto-



Gebyr for indfrielse



Kurtage og evt. kursskæring (hvis obligationerne tilbagekøbes) eller differencerente

(hvis lånet straksindfries)

Der betales i Danmark renter og bidrag frem til indfrielsen.

Når et realkreditlån skal indfries, vil instituttet typisk opkræve et gebyr for indfrielsen på

750 kr. – 1.250 kr. Hertil kommer kurtage og evt. kursskæring i forbindelse med låneop-

tagelse, hvis indfrielsen sker ved tilbagekøb af obligationer. Alternativt skal der betales

differencerente, hvis der sker straksindfrielse.

Der er ikke forskel mellem de omkostninger, som er forbundet med at skifte institut

sammenholdt med de omkostninger, der er forbundet med at omlægge lån inden for det

samme institut, jf. rapporten ”Barrierer for mobilitet på det danske realkreditmarked”.

Dette medfører, at der ikke er særskilte omkostninger forbundet med at skifte institut,

således som institutterne prissætter deres produkter i dag.

I forbindelse med indfrielse og optagelse af et realkreditlån vil der kunne opstå et kurstab

eller en kursgevinst. Et kurstab er en omkostning for kunden, men ikke et gebyr til real-

kreditinstituttet. Der er tale om en betaling til obligationsejerne, fx i forbindelse med ind-

frielse af et lån ved køb af obligationer til en kurs over 100. Et kurstab ved indfrielse

opstår, når kunden indfrier lånet til en højere kurs, end lånet er udbetalt til. Såfremt en

kunde lider et kurstab ved indfrielse af et lån, vil dette kunne modsvares ved en lavere

rente på det nye lån. Kurstabet er derfor en følge af, at et realkreditlån bliver finansieret

ved udstedelse af obligationer på markedsvilkår. Tilsvarende når et realkreditlån indfries

med en kursgevinst, hvormed kunden opnår en besparelse, fordi kunden kan indfri lånet

med et lavere beløb end den kurs, som lånets hovedstol er udbetalt til. I dette tilfælde vil

renten på det nye lån dog være højere.

Ud over de omkostninger, der er forbundet med at indfri og optage et realkreditlån, vil et

institutskifte kunne medføre, at en kunde mister de rabatter, der kan være forbundet med

at have samlet sit engagement hos et pengeinstitut eller et realkreditinstitut, som er

koncernforbundet med kundens pengeinstitut, eller hvor der er indgået en distributionsaf-

tale mellem pengeinstituttet og realkreditinstituttet.

Nedenfor ses to eksempler på de omkostninger, der er forbundet med at konvertere lån.

Det første eksempel illustrerer omkostningerne ved at konvertere et fastforrentet obliga-

tionslån med en rente på 2 pct. med en restgæld på 1.000.000 kr. til et fastforrentet

obligationslån på 4 pct. Det eksisterende lån antages indfriet ved obligationsindfrielse, og

da renten i eksemplet er steget, kan obligationerne købes til under kurs 100 (kurs 77,90

samt kurstillæg på 0,10). I dette eksempel kan lånet med en restgæld på 1.000.000 kr.

indfries ved opkøb af obligationer for 780.000 kr.

For en forklaring af begreberne kurtage og kursskæring henvises til afsnit 3.2.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Eksempel 1: Omlægning af fastforrentet obligationslån 2 % til fastforrentet obligati-

onslån 4 %.

Eksisterende lån - Fast rente obligationslån på 2 %

Restgæld – obligation

Markeds kurs

Kurstillæg

Indfrielseskurs

Kurtage

Indfrielsesgebyr

Indfrielse - i alt

77,90

0,10

78,00

0,15 %

1.000

780.000

1.170

750

781.920

Kr.

1.000.000

Omkostninger til realkreditinstituttet ved indfrielse af det gamle lån

2.920

Nyt lån - Fast rente obligationslån på 4 %

Restgæld – obligation (afrundet til tusinde kr.)

Markedskurs

Kursfradrag

Udbetalingskurs

Kurtage

Lånesagsgebyr

e-tingslysningsgebyr

Provenu

Provenu - inkl. Indfrielse

97,20

0,20

97,00

0,15 %

815.000

1.630

790.550

1.186

3.000

3.600

782.764

844

Omkostninger til realkreditinstituttet ved optagelse af nyt lån

9.416

Omkostninger til realkreditinstituttet i alt

Kilde: Realkredit Danmark

12.336

Det ses i eksemplet, at omkostningerne til indfrielse af det gamle lån udgør 2.920 kr.

Disse omkostninger dækker over kurstillæg (1.000 kr.), kurtage (1.170 kr.) og et indfriel-

sesgebyr (750 kr.).

Hertil kommer omkostningerne til optagelse af det nye lån, som i det konkrete eksempel

udgør 9.416 kr. Omkostningerne ved optagelse dækker over kursfradrag (1.630 kr.),

kurtage (1.186 kr.) lånesagsgebyr (3.000 kr.) og e-tinglysningsgebyr (3.600 kr.), som er

et gebyr til instituttet for at foretage tinglysning.

De samlede omkostninger til instituttet for låneomlægningen udgør dermed i dette ek-

sempel 12.336 kr., hvoraf de 2.920 kr. som nævnt dækker over omkostninger til indfriel-

se af det eksisterende lån, og 9.416 kr. til optagelse af det nye lån.

Det bemærkes, at eksemplet alene omfatter afgifter til realkreditinstituttet, Tinglysningsgebyr til staten er således ikke

medtaget. I det konkrete eksempel vil tinglysningsgebyret til staten være på 1.660 kr. (da de 1,5 pct. beregnes af 0 kr., da

der ikke sker en forhøjelse af det tinglyste beløb).

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

I det andet eksempel antages det, at der sker der en omlægning af et fastforrentet obli-

gationslån med en rente på 3 % og en restgæld på 1.000.000 til et variabelt forrentet lån

med refinansiering hvert 5 år. Det gamle lån antages i dette eksempel indfriet ved straks-

indfrielse. Det vil sige, at låntager erlægger indfrielsesbeløbet på en dato, der ligger

tidligere end opsigelsesterminen mod at betale differencerenter fra indfrielsestidspunktet

frem til opsigelsesterminen.

Omkostningerne til indfrielse af det gamle lån udgør i dette eksempel i alt 7.897 kr., som

består af differencerenter på 7.147 kr. og et indfrielsesgebyr på 750 kr.

Eksempel 2: Omlægning af fastforrentet obligationslån 3 % til F5

Eksisterende lån - Fast rente obligationslån på 3 %

Restgæld – obligation

Markeds kurs

Kurstillæg

Indfrielseskurs

Kurtage

Indfrielsesgebyr

Indfrielse - i alt

Omkostninger til realkreditinstituttet ved indfrielse af det gamle lån

Differencerenter

100,00

0,00

100,00

0,00 %

1.000.000

750

1.007.897

750

7.147

7.897

Kr.

1.000.000

Omkostninger til indfrielse i alt

Nyt lån - variabelt forrentet lån med refinansiering hvert 5. år med 0,25 %

Restgæld - kontant hovedstol (afrundet til tusinde kr.)

Restgæld – obligationer

Markedskurs

Kursfradrag

Udbetalingskurs

Kurtage

Lånesagsgebyr

e-tingslysningsgebyr

Provenu

Provenu - inkl. Indfrielse

Omkostninger til realkreditinstituttet ved optagelse af det ny lån

Omkostninger til realkreditinstituttet i alt

Differencerenter

Omkostninger til omlægning i alt

103,54

0,20

103,34

0,15 %

2.034

1.017.000

1.526

3.000

3.600

1.008.875

978

10.160

10.910

7.147

18.057

1.017.000

984.130

Differencerente dækker over rentebetaling til obligationsejerne på det indfriede lån frem mod næste termin,

hvor obligationerne indfries, fratrukket renteindtægt på provenu fra det nye udbetalte lån frem til termin. Provenu-

et forrentes med en godtgørelsesrente, der fastsættes af realkreditinstituttet. Differencerenten opstår ved en pari-

straksindfrielse som i eksemplet (Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen).

Kilde: Realkredit Danmark

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Det ses i ovenstående, at omkostningerne til optagelsen af det nye lån udgør 10.160 kr.

Disse omkostninger består af et kursfradrag (2.034 kr.), kurtage (1.526 kr.), lånesagsge-

byr (3.000 kr.) og et e-tinglysningsgebyr (3.600 kr.).

De samlede omkostninger til instituttet for låneomlægningen udgør i dette eksempel

18.057 kr., hvor de 7.897 kr. dækker over omkostninger til indfrielse af det eksisterende

lån, og 10.160 kr. til optagelse af det nye lån.

Det har i Ekspertudvalget været drøftet, om man kan forbedre mobiliteten på realkredit-

markedet ved at indføre en model, hvorefter administration af et realkreditlån flyttes til et

andet institut. Der vurderes imidlertid at være flere problemer herved, jf. boks 7.

Boks 7 Administration af et realkreditlån flyttes til et andet institut

Idé med modellen:

Forslaget går ud på at adressere den situation, hvor et institut (Real-

kreditinstitut A) øger bidragssatserne, hvorefter en boligejer ønsker at skrifte til et andet

institut (Realkreditinstitut B), der har lavere bidragssatser. Ideen med modellen er, at lå-

net forbliver i Realkreditinstitut A, mens sikkerheden (pantet) overføres til Realkreditinsti-

tut B. Til gengæld herfor stiller Realkreditinstitut B en garanti overfor Realkreditinstitut A.

Boligejeren vil efterfølgende betale afdrag, renter og bidrag til Realkreditinstitut B, der

sender disse beløb videre til Realkreditinstitut A. Obligationsejeren vil fortsat modtage be-

taling fra Realkreditinstitut A.

Udfordringer med modellen:

Der vurderes at være flere udfordringer ved den ovenfor

skitserede model:



Juridiske udfordringer: Et realkreditpantebrev kan ikke overdrages fra ét realkreditin-

stitut til et andet. Derudover må et realkreditinstitut ikke stille en tabsgaranti.

Kreditmæssige udfordringer: Det er uklart, hvem skal tage beslutningen, såfremt lån-

tageren efterfølgende ønsker at omlægge sit lån og fx omlægge til et mere risikabelt

produkt, ligesom det er uklart, hvem skal stille supplerende sikkerhed i tilfælde af

ejendomsprisfald.

Økonomiske udfordringer: Realkreditinstitut A er stadig kapitalbelastet af lånet, og

Realkreditinstitut B kapitalbelastes endvidere af garantien, der stilles overfor Realkre-

ditinstitut A.

Administrative udfordringer: Modellen vurderes at være administrativ tung.

Mulige udfordringer ift. balanceprincippet: Det er usikkert, om modellen er forenelig

med balanceprincippet.

Skift af pengeinstitut ved indfrielse og optagelse af nyt realkreditlignende lån

Optagelse af et prioritetslån koster typisk omkring 5.000 kr. Hertil vil der kunne komme

et kurstab, hvis der er tale om et fastforrentet prioritetslån.

Indfrielse af et prioritetslån koster typisk under 1.000 kr. i de tilfælde, hvor instituttet

kræver et gebyr for indfrielse. Afhængigt af lånets type vil der i tillæg hertil kunne

komme et kurstab eller kursgevinst. I modsætning til realkreditlån er kursgevinster og -

Det bemærkes, at eksemplet alene omfatter afgifter til realkreditinstituttet, Tinglysningsgebyr til staten er således ikke

medtaget. I det konkrete eksempel vil tinglysningsgebyret til staten være på 1.660 kr. (da de 1,5 pct. beregnes af 0 kr., da

der ikke sker en forhøjelse af det tinglyste beløb).

Ved opslag på tre af de større pengeinstitutters hjemmesider findes oprettelsesgebyrer i niveauet 3.500 kr. - 6.500 kr.

Ved opslag på tre af de større pengeinstitutters hjemmeside findes indfrielsesgebyrer i niveauet 0 kr. – 750 kr.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

tab ikke en betaling til tredjemand, men en omkostning, der helt eller delvist skal dække

pengeinstituttets omkostninger til funding af prioritetslånet.

Der findes eksempler på, at et prioritetslån kan omlægges inden for samme institut til en

lavere omkostning, end hvad der ville følge af at indfri og optage et nyt lån i andet insti-

tut.

7.3

EKSEMPLER PÅ ADGANG TIL INDFRIELSE AF BOLIG-

LÅN I ANDRE LANDE

Sverige

I Sverige giver den svenske forbrugerkreditlovgivning låntagere ret til at indfri et boliglån

førtidigt. Lovgivningen giver også långiver ret til kompensation – ränteskillnadsersättning

– hvis låntager indfrier et boliglån med fast rente førtidigt. For lån, hvor fastrenteperioden

startede før 1. juli 2014, bliver prisen for at indfri lån førtidig beregnet på baggrund af den

svenske statsrente. For boliglån, hvor fastrenteperioden startede efter 1. juli 2014, be-

regnes prisen på baggrund af renten på svenske bostadsobligationer.

Model baseret på statsrente

Ønsker en svensk låntager at indfri sit boliglån med fast rente før tid, beregner pengein-

stituttet eller hypoteket den kompensation, låntager skal betale for at komme ud af lånet.

Pengeinstituttet har ret til at blive kompenseret for det tab, der opstår, når pengeinstitut-

tet ikke kan udlåne pengene fra det opsagte lån til samme høje rente som før. Den mak-

simale kompensation, pengeinstituttet kan kræve, afhænger af forskellen mellem lånets

rentesats og den aktuelle statsrente med et tillæg på én procent.

Der findes i Sverige et online beregningsværktøj, der kan anvendes, så låntager har

muligheden for at beregne, hvor meget en førtidig indfrielse typisk vil koste i den speci-

fikke situation.

Først beregnes forskellen i rentebetalinger på lånerente og jämförelseränta (statsrenten

inklusive tillæg på 1,0 pct. point) i resten af rentebindingsperioden. Disse betalinger samt

restgælden ved afslutningen på den faste renteperiode diskonteres herefter med

jämföelsesräntan til nutidsværdi. Til trods for diskonteringen vil denne nutidsværdi være

højere end restgælden på indfrielsestidspunktet pga. de resterende rentebetalinger.

Indfrielsesgebyret findes ved at trække restgælden på indfrielsetidspunktet fra den dis-

konterede nutidsværdi. Hele indfrielsesgebyret går til pengeinstituttet og kan aldrig blive

mindre end nul.

Model baseret på bostadslån

Den nye model, der er baseret på renter på bostadslån, følger beregningsteknisk den

eksisterende model. Den eneste forskel er, at statsrenten er byttet ud med renten på

bostadsobligationer, hvilket generelt fører til lavere gebyrer end tidligere. Det svenske

finanstilsyn, Finansinspektionen, har bestemt retningslinjerne for, hvilke obligationer der

skal indgå i beregningen af renten på bostadslån. På baggrund af retningslinjerne be-

stemmer den svenske bankforening, Svenska Bankföreningen, hvert kvartal, hvilke bost-

adsobligationer, der skal indgå i beregning af bostadsrenterne.

Tyskland

I Tyskland er den betaling, som låntager skal betale på et boliglån i forbindelse med en

førtidig indfrielse - Vorfälligkeitsentschädigung – til dels reguleret gennem lovgivning og

Mange banker i Sverige har såkaldte ”Bostadsinstitutter” som døtre (som eksempel kan nævnes Stadshypotek, Spintab

og Nordea Hypotek). Dette er en form for hypotekbanker. Bostadsinstitutterne udlåner mod pant i fast ejendom, hvor

finansieringen har været fremskaffet ved salg af såkaldte bostadsobligationer.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

til dels baseret på den private aftaleret. Tysk lovgivning skelner mellem en indfrielse med

varsel og en indfrielse med ”begrundet årsag”. Et boliglån med variabel rente kan efter

reglerne om varsel opsiges med et varsel på tre måneder. Låntagere har samtidig ret til

at indfri et boliglån med en lang rentebinding med en måneds varsel i forbindelse med

udløbet af en fastrenteperiode. Under alle tilfælde kan låntager opsige et lån med fast

rentebinding efter 10 år med et opsigelsesvarsel på seks måneder. Tysk lovgivning giver

også låntager mulighed for at indfri et lån med fast rente førtidigt i forbindelse med ”be-

grundet årsag”. Sådanne ”begrundede årsager” inkluderer fx situationen, hvor låntager

ønsker at sælge sin bolig. Låntager og långiver kan i deres låneaftale ikke fravige oven-

stående bestemmelser med den undtagelse, at låntager kan vælge at se bort fra mulig-

heden for at opsige lånet førtidigt med ”begrundet årsag”.

Låntagere skal kompensere långivere for en førtidig indfrielse med ”begrundet årsag”.

Dvs. ved en førtidig indfrielse i den tid, hvor renten stadig er fast – maksimalt 10 år.

Vilkår for fastsættelse af prisen for en førtidig indfrielse aftales individuelt mellem långi-

ver og låntager.

Prisen vil typisk blive opgjort som det tab, långiver har ved at have en fast rente på fun-

ding af boliglånet. Tyske långivere funder boliglån bl.a. ved at udstede pfandbriefe -

realkreditobligationer med en løbetid, der typisk matcher rentebindingen på boliglånet. Til

forskel fra i Danmark har långiver ikke mulighed for at indfri de udstedte pfandbriefe

overfor obligationsinvestoren. I tillæg til kompensationen til fundingen, opkræver långiver

også en kompensation for tabt fortjeneste i den resterende periode, hvor renten er låst

fast.

Ved førtidig indfrielse beregner långiver renteforskellen mellem renten på refinansierin-

gen og genplaceringsrenten, som långiver kan opnå ved at genplacere provenuet fra det

førtidigt indfriede lån i en periode, der svarer til den resterende fastrenteperiode på det

indfriede lån. Oven i renteforskellen lægges den margin, som pengeinstituttet oprindeligt

har lagt ind på engagementet. Omkostninger til administration og risikoeksponering, der

oprindeligt er lagt til renten på lånet fratrækkes igen for den resterende del af fastrente-

perioden. Renteforskellen inkl. marginal og fratrukket omkostninger i den resterende

rentebindingsperiode diskonteres til nutidsværdien for at finde prisen på den førtidige

indfrielse. Prisen på den førtidige indfrielse vil vokse i takt med den renteforskel, der er

på tidspunktet for udbetalingen af det oprindelige lån og renten på det tidspunkt, hvor

låntager ønsker at indfri lånet førtidigt.

Der findes i Tyskland et online beregningsværktøj, der kan anvendes, så låntager har

muligheden for at beregne, hvor meget en førtidig indfrielse typisk vil koste i den speci-

fikke situation.

EU-Kommissionen skriver i sin hvidbog om integration af EU’s realkreditmarkeder fra

2007, at prisen for førtidig indfrielse i Tyskland kan løbe op i omkring 10 pct. for et lån

med en restgæld på 100.000 euro, og en rente på 6 pct., der ligger fast i 10 år.

7.4

EKSPERTUDVALGETS VURDERING AF INDFRIELSES-

REGLER OG -VILKÅR

Ekspertudvalget finder generelt, at der er gode vilkår for indfrielse af boliglån i Danmark,

også når der sammenlignes med vilkårene i fx Tyskland og Sverige.

Det kan i visse situationer medføre en vis økonomisk byrde at skifte realkreditinstitut, da

omkostningerne ved indfrielse af det gamle lån og optagelse af et nyt i visse tilfælde kan

udgøre en betydelig omkostning, jf. afsnit 7.2. I lyset af dette finder et flertal i ekspertud-

valget, at kreditinstitutterne ved bidragsstigninger og stigende rentetillæg ved realkredit-

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

lignende lån i et pengeinstitut skal forbydes at opkræve et indfrielsesgebyr, kursskæring

og kurtage i forbindelse med indfrielse i varslingsperioden (anbefaling

5).

Endelig skal det bemærkes, at der ved indfrielse af visse lån opstår et markedsbestemt

kurstab, hvis obligationskursen er steget siden lånet blev optaget. Dette kurstab kan

være betydeligt og derfor være en barriere for at flytte lånet. Dette forhold skal ses i

sammenhæng med anbefaling 7, jf. nedenfor. Det bemærkes dog, at såfremt en forbru-

ger lider et kurstab ved indfrielse af et lån og vil få en højere restgæld på det nye lån, vil

dette kunne modsvares ved en lavere rente på det nye lån.

Udvalget kan konstatere, at realkreditsektoren de senere år har øget kursskæringen i

forbindelse med refinansiering af rentetilpasningslån. Dette ses bl.a. i figur 9 og 12.

Kursskæring er i modsætning til fx bidragssatsen mindre synlig, da den teknisk slår

igennem på renten

Ekspertudvalget anbefaler derfor, at kursskæringens beløbsmæssige andel af rentebe-

løbet skal oplyses på hver terminsopkrævning for rentetilpasningslån (anbefaling

6).

Således skal det oplyses, at ud af en samlet rentebefaling på fx 500 kr. stammer de fx 50

kr. fra kursskæring. Det kan, udover at øge gennemsigtigheden, også føre til, at institut-

terne i højere grad konkurrerer på kursskæringen.

I forlængelse af anbefaling 5 om forbud mod et indfrielsesgebyr, kursskæring og kurtage

i forbindelse med indfrielse i varslingsperioden finder Ekspertudvalget, at institutterne bør

pålægges at vejlede kunderne om muligheder for indfrielse, når institutterne annoncerer

stigninger i gebyrer (anbefaling

7).

Udvalget foreslår således, at kunden i varslingsbre-

vet skal have oplysning om, at kunden har mulighed for at indfri lånet og omlægge dette

til et andet lån i samme institut eller hos en anden låneudbyder.

I forbindelse med førtidige indfrielser af realkreditlån og realkreditlignende lån kan der

være et betydeligt kurstab. Dette kan komme bag på mange låntagere, når de ønsker at

indfri deres lån. Ekspertudvalget anbefaler derfor videre, at varslingsbrevet skal indehol-

de oplysninger om kursværdien af kundens lån, når der varsles stigninger i renter, bidrag

eller gebyrer. Endelig foreslås det, at varslingsbrevet skal oplyse, at oplysninger om

andre lånudbydere kan findes på prisportaler, drevet af private udbydere, og på prispor-

talen for boliglån (indeholdende oplysninger om aktuelle priser, som boliglån er blevet

udbudt til jf. afsnit 6.3) (anbefaling

7 fortsat).

Det er udvalgets opfattelse, at denne anbefaling samlet set vil kunne bidrage til at frem-

me mobiliteten på området for boligkreditter.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

8. SUPPLERENDE KRAV TIL REAL-

KREDITINSTITUTTER

Som det fremgår af kapitel 3, er den danske realkreditmodel for boligfinansiering sær-

egen. Som følge af den særegne forretningsmodel findes der dansk national lovgivning,

der er rettet mod såvel realkreditlån som realkreditobligationer. Denne regulering udgø-

res af Lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv. (LRR) og en række bekendtgø-

relser m.v. Udover den detailregulering, som LRR m.v. er udtryk for, skal danske real-

kreditinstitutter, som nævnt i kapitel 4, leve op til EU-reguleringen, der gælder kreditinsti-

tutter generelt (bl.a. CRD/CRR og BRRD), og som er implementeret i dansk lovgivning.

Udvalget har identificeret tre områder, hvor det fra forskellige sider har været rejst, at

man kan overveje at justere lovgivningen. For det første drejer det sig om gældsbufferen

for realkreditinstitutter på 2 pct. af udlånet. For det andet drejer det sig om en justering af

den såkaldte rentetrigger, der blev vedtaget som ændring til LRR i forbindelse med gen-

nemførelsen af den såkaldte refinansieringslov. Endelig drejer det sig om den såkaldte

Cita-aftale fra 2012, hvorefter der skal tilbydes Cita-baserede realkreditlån, hvis der

udbydes Cibor-baserede realkreditlån. De tre områder beskrives nedenfor.

8.1

GÆLDSBUFFER FOR REALKREDITINSTITUTTER

I 2015 gennemførtes lovgivning, der implementerede direktiv om genopretning og afvik-

ling af kreditinstitutter m.v. i Danmark (BRRD – Bank Recovery and Resolution Directi-

ve). Med gennemførslen introduceres en række nye beføjelser og kompetencer til Fi-

nanstilsynet og Finansiel Stabilitet med det formål at kunne gribe tilstrækkeligt effektivt

ind over for en nødlidende eller forventeligt nødlidende finansiel virksomhed.

Bail-in og realkredit

I forbindelse med implementeringen i dansk regulering var det vurderingen, at realkredit-

institutter ikke skal afvikles via bail-in. Da bail-in ikke kan anvendes som afviklingsværk-

tøj for realkreditinstitutter, skal institutterne i forlængelse heraf heller ikke omfattes af det

krav om nedskrivningsegnede passiver (NEP-krav), som gælder for de øvrige finansielle

virksomheder.

Ved implementeringen i dansk ret blev det således besluttet at udnytte direktivets mulig-

hed for at undtage realkreditinstitutterne for NEP-kravet.

Det var ved implementeringen vurderingen, at direktivets krav om nedskrivningsegnede

passiver ikke passer med realkreditinstitutternes særlige forretningsmodel og potentielt

vil kunne være en væsentlig belastning for realkreditinstitutterne. For at bidrage til at

krisehåndteringsværktøjerne kan anvendes effektivt, er der i stedet indført et nationalt

krav til realkreditinstitutterne om en gældsbuffer på 2 pct. af realkreditinstituttets samlede

uvægtede udlån.

Formål med gældsbufferen

Gældsbufferen skal sikre realkreditinstituttet en buffer af egentlig kernekapital, hybrid

kernekapital, supplerende kapital eller usikret seniorgæld udstedt fra instituttet i øvrigt.

Refinansieringsloven blev vedtaget i Folketinget den 11. marts 2014 (L89 - Forslag til lov om ændring af lov om realkre-

ditlån og realkreditobligationer m.v. og lov om finansiel virksomhed).

Loven blev vedtaget i Folketinget den 26. marts 2015 (L105 - Forslag til lov om ændring af lov om finansiel virksomhed,

lov om finansiel stabilitet, lov om en garantifond for indskydere og investorer, lov om værdipapirhandel m.v. og ligningslo-

ven. (Gennemførelse af direktiv om genopretning og afvikling af kreditinstitutter og investeringsselskaber).

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Kravet om en gældsbuffer skal bidrage til, at afviklingsmyndighederne (Finansiel Stabili-

tet og Finanstilsynet) kan udarbejde realistiske afviklingsplaner for de enkelte realkredit-

institutter, så der ikke umiddelbart skal ske en fuldstændig afvikling af et nødlidende

realkreditinstitut. Dette er væsentligt for i videst muligt omfang at bevare instituttets ud-

lånskapacitet i en krisesituation og ikke svække tilliden til de danske realkreditobligatio-

ner, der vil blive nøje overvåget af ratingbureauerne. Hensynet til den finansielle stabilitet

gør, at det er vigtigt at sikre tilstrækkelig kapital til at kunne restrukturere eller afvikle et

realkreditinstitut, der vurderes at være nødlidende eller forventeligt nødlidende. Gælds-

bufferen skal således medgå til at sikre, at et realkreditinstitut kan absorbere tab på en

måde, der understøtter den finansielle stabilitet ved at sikre videreførelse af systemiske

funktioner.

Konsekvenser af gældsbufferen

Gældsbufferen består af instrumenter (egentlig kernekapital, hybrid kernekapital, supple-

rende kapital eller usikret seniorgæld), der tager tab før instituttets udstedte Junior Co-

vered Bonds (JCBer). JCBer er obligationer, som realkreditinstitutterne udsteder for at

tilvejebringe den nødvendige supplerende sikkerhed i tilfælde af ejendomsprisfald. Kon-

kret sker dette ved, at institutterne udsteder JCBer, og at provenuet fra JCBerne anven-

des til at købe statsobligationer, som placeres som supplerende sikkerhed.

Med gældsbufferen nedbringes tabsrisikoen dermed for JCBerne, da andre instrumenter

på denne måde tager tab før disse obligationer. Med den reducerede tabsrisiko for

JCBere bliver det lettere for realkreditinstitutterne løbende at tilvejebringe og/eller refi-

nansiere den lovpligtige supplerende sikkerhed, der er nødvendig for at bevare deres

tilladelse til udstedelse af særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditob-

ligationer.

Da gældsbufferen skal kunne bidrage til en bedre krisehåndtering af realkreditinstitutter,

skal den have et tilstrækkeligt højt niveau. Det var ved implementeringen i dansk ret

vurderingen, at kravet om en gældsbuffer på 2 pct. er et passende niveau, bl.a. når der

sammenlignes med de krav om nedskrivningsegnede passiver, som forventeligt vil blive

stillet til de systemiske pengeinstitutter.

Det bemærkes, at gældsbufferen er et supplerende krav ved siden af de nugældende

kapitalkrav og kapitalbuffere. Det betyder, at de kapitalinstrumenter, der anvendes til at

opfylde gældsbufferkravet, ikke samtidig må anvendes til at opfylde de øvrige kapital-

krav. I det omfang realkreditinstituttet har overskydende kapital, som ikke er allokeret til

at dække andre kapitalkrav, kan denne kapital medregnes i opgørelsen af gældsbuffe-

ren. Modsat er NEP-kravet et parallelt krav, hvorved kapitalinstrumenter, der anvendes til

at opfylde diverse andre kapitalkrav, kan medregnes. Derudover er der et minimumskrav

i gældsbufferen på minimum 2 års løbetid, hvilket ikke gælder for MREL/NEP-kravet,

hvor minimumskravet til løbetiden alene er 1 år.

De aktiver, der anskaffes for den optagne gæld (gæld der er stiftet for at opfylde gælds-

bufferen), kan benyttes til at stille supplerende sikkerhed, herunder både den lovpligtige

supplerende sikkerhed og den overdækning, realkreditinstituttet har for at leve op til et

givent ratingkrav. Gældsbufferen kan derudover anvendes til at opfylde LCR-

likviditetskravet, såfremt der for gældsbufferen er anskaffet aktiver, der lever op til de

krav, der gælder for aktiver, der kan opfylde LCR-kravet.

Gældsbufferen på 2 pct. af realkreditinstitutternes udlån er på baggrund af ovenstående

en lempeligere regel, end de regler øvrige kreditinstitutter er underlagt. Endvidere kan

gældsbufferen bruges til at finansiere supplerende sikkerhed, der kræves af lovgivningen

og af ratingbureauer. Det skal dog bemærkes, at realkreditinstitutterne til gengæld for

ikke at skulle overholde et NEP-krav ikke kan blive rekapitaliseret fra afviklingsformuen.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

8.2 SUPPLERENDE REGLER DER KAN PÅVIRKE LIKVIDITE-

TEN PÅ REALKREDITMARKEDET

For den enkelte boligejer er rente og bidrag normalt to sider af samme sag, og det kan

derfor også være relevant at se på, om der er regler eller lovgivning, der negativt påvir-

ker renten på de obligationer, der finansierer realkreditlån.

Der har i en periode været en diskussion af, om reguleringen presser likviditeten eller

omsætteligheden på obligationsmarkederne. Udvalget finder det derfor relevant at se på,

om der er national regulering, der kan begrænse eller ligefrem lette dette pres. Nedenfor

ses der dels på, om den såkaldte rentetrigger potentielt bidrager til at mindske likvidite-

ten på realkreditobligationer. Efterfølgende vurderes dette for den såkaldte Cita-aftale fra

2012.

Refinansieringsloven og rentetriggeren

Folketinget vedtog i marts 2014 den såkaldte ”refinansieringslov”, der skulle medvirke til

at fjerne refinansieringsrisikoen fra realkreditinstitutterne.49

Refinansieringsloven sikrer, at realkreditinstitutternes forretningsmodel er mere robust

over for fremtidigt markedsstress ved at indføre et krav om, at obligationerne skal for-

længes, hvis refinansieringen ikke kan gennemføres. Refinansieringsrisikoen placeres

herved entydigt hos investorerne.

Konkret er der med lovændringen indført et krav til realkreditinstitutter om, at hvis et lån

ikke kan refinansieres, vil løbetiden på den eksisterende obligation blive forlænget med

ét år ad gangen, indtil en refinansiering kan gennemføres. Der vil ske en tilsvarende

forlængelse, hvis renten på lån, der finansieres med obligationer, der har op til og med

24 måneders løbetid, bliver mere end 5 procentpoint højere end renten på en tilsvarende

obligation med samme restløbetid ét år tidligere – den såkaldte ”rentetrigger”. Rentetrig-

geren gælder alene for realkreditinstitutters dækkede obligationer, jf. nedenfor.

I en afviklingssituation vil kurator, som i dag, have mulighed for at udstede refinansie-

ringsobligationer. Realkreditinstituttets obligationer forlænges med ét år ad gangen i

tilfælde af, at kurator vurderer, at han ikke vil kunne honorere sine forpligtelser over for

alle de eksisterende obligationsinvestorer, såfremt der udstedes refinansieringsobligatio-

ner, eller hvis der ikke er tilstrækkeligt med aftagere til obligationerne.

Pengeinstitutter udsteder også særligt dækkede obligationer til finansiering af lån mod

pant i fast ejendom. Lovændringen indebærer, at et pengeinstituts obligationsudstedelse

i en afviklingssituation vil blive forlænget med ét år ad gangen, hvis lånene ikke kan

refinansieres. Det gælder endvidere, at pengeinstitutters udstedelser af særligt dækkede

obligationer skal have en løbetid på over 24 måneder. Herved skabes sikkerhed for, at

pengeinstitutterne ikke får en fordel ved at kunne udstede særligt dækkede obligationer

uden rentetrigger for løbetider, hvor loven pålægger realkreditinstitutterne at have en

rentetrigger.

I 2014 offentliggjorde Finanstilsynet tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter, jf. afsnit 4.2.

Et af pejlemærkerne i tilsynsdiamanten lægger en begrænsning på omfanget af lån med

kort funding, da pejlemærket tilsiger, at instituttets andel af udlån, som refinansieres, skal

være mindre end 12,5 pct. pr. kvartal og mindre end 25 pct. årligt af den samlede ud-

lånsportefølje.

L89 - Forslag til lov om ændring af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og lov om finansiel virksomhed.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Målet med en begrænsning af lån med kort funding er at begrænse refinansieringsrisiko-

en. Mens refinansieringsloven fastlægger, hvad der sker i en situation, hvor der ikke

måtte være tilstrækkeligt med investorer til at foretage den nødvendige refinansiering,

har pejlemærket i tilsynsdiamanten til hensigt at begrænse risikoen for, at denne situati-

on opstår.

Sammenhæng mellem refinansieringsloven og likviditetsreglerne

I anden sammenhæng er det blevet påpeget, at der er et uheldigt samspil mellem refi-

nansieringsloven og likviditetsdækningsreglerne, idet refinansieringsloven forhindrer

institutterne i at genbruge obligationer fra tidligere obligationsserier. Refinansieringsloven

kan dermed medvirke til, at institutterne må opretholde flere obligationsserier med færre

obligationer i de enkelte serier. Likviditetsreglerne (LCR – Liquidity Coverage Ratio)

foreskriver derimod, at de serier, obligationerne udstedes i, skal være af en vis størrelse

for, at investorerne kan opnå den lovbestemte særbehandling af obligationerne i relation

til likviditetsdækning. Specifikt kan obligationer udstedt i store serier (større end 500 mio.

euro) medregnes i den lovpligtige likviditetsbuffer, kreditinstitutter er underlagt.

Hvor likviditetsdækningsreglerne presser institutterne hen imod at udstede større serier,

medfører refinansieringsloven altså angiveligt det modsatte, altså flere, og dermed også

mindre serier.

Høj likviditet understøtter et effektivt finansielt system. Nationalbanken følger løbende

likviditeten på markedet for realkreditobligationer, og offentliggjorde bl.a. en analyse

heraf i Finansiel stabilitet, 2. halvår 2015. I Nationalbankens analyse ses der imidlertid

ikke på, om likviditeten er forskellig for serier med og uden rentetrigger. I forhold til nye

reguleringstiltag er fokus i analysen primært rettet mod gearingskravet og likviditetskra-

vene Liquidity Coverage Ratio, LCR, og Net Stable Funding Ratio, NSFR. Det er derfor

ikke muligt på baggrund af Nationalbankens analyse at vurdere, om der er en effekt på

likviditeten på markedet for realkreditobligationer fra indførslen af refinansieringsloven.

Cita-aftale fra 2012

På baggrund af en række konstaterede svagheder i forbindelse med fastsættelsen af

Cibor, meldte Erhvervs- og Vækstministeriet den 27. september 2012 ud, at man ville

sætte følgende initiativer i søen med henblik på at genskabe tilliden til referencerentesy-

stemet:



Markedsbaseret supplerende referencerente (Cita)

Offentligt tilsyn med referencerenter og skærpede regler

Gennemgang af pengeinstitutternes interne materiale

Der blev pr. 1. januar 2013 etableret en markedsbaseret supplerende referencerente

baseret på Cita-renteswaps, som kunne medvirke til at erstatte Cibor, hvis kunderne

ønskede det, og som samtidig kunne bidrage til bedre kontrol med Cibor. Det blev sam-

tidig aftalt med sektoren, at kunderne ville blive tilbudt produkter baseret på Cita, og at

kunder med Cibor-baserede lån vil blive tilbudt at lægge deres lån om.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Af pkt. 7 i ”Aftale mellem Erhvervs- og Vækstministeriet og Finansrådet, Realkreditrådet

og Realkreditforeningen vedrørende referencerenter” af 27. september 2016 fremgår det

af pkt. 7, at

”Realkreditrådets og Realkreditforeningens medlemmer vil senest fra 1. januar 2014

også tilbyde privat- og erhvervskunder realkreditlån, som er baseret på CITA-

referencerenter, hvis realkreditinstituttet tilbyder pengemarkedsrelaterede lån. Realkre-

ditrådets og Realkreditforeningens medlemmer vil desuden tilbyde eksisterende privat-

og erhvervskunder, der i dag har variabelt forrentede realkreditlån, som er knyttet til

CIBOR, at lægge om til et realkreditlån, som ikke er baseret på CI-BOR. Tilbuddet vil

blive givet i forbindelse med refinansiering af det underliggende obligationslån eller tidli-

gere, hvis kunden ønsker det. Tilbuddet skal udgøre et reelt alternativ for kunderne, idet

der dog vil være de almindelige omkostninger forbundet med lånekonverteringen.”

Realkreditinstitutterne har de senere år måttet åbne et stort antal nye obligationsserier

for at leve op til aftalen. Der er således åbnet 19 nye fondskoder. Flere og mindre obliga-

tionsserier trækker i retning af at svække likviditeten i markedet for realkreditobligationer.

Der er derudover de senere år indført lovgivningsmæssige krav med hensyn til, hvornår

aktiver kan betegnes som værende likvide.

8.3 EKSPERTUDVALGETS VURDERING AF DE SUPPLEREN-

DE KRAV TIL REALKREDITINSTITUTTERNE

Som det fremgår af kapitel 3, er den danske realkreditmodel for boligfinansiering sær-

egen. Det er Ekspertudvalgets vurdering, at den særegne model for dansk realkredit

nødvendiggør dansk national lovgivning, der er rettet mod såvel realkreditlån som real-

kreditobligationer. Denne regulering udgøres af Lov om realkreditlån og realkreditobliga-

tioner mv. (LRR) og en række bekendtgørelser m.v. Der er således områder, hvor der er

regler knyttet til realkreditmodellen, som ikke gælder for andre kreditinstitutter. Udvalget

konstaterer, at denne regulering sammen med Finanstilsynets tilsyn med reglerne gene-

relt beskytter den særligt sikre danske realkreditmodel og sikrer, at investorer i realkre-

ditobligationer har stor tillid til modellen. Realkreditinstitutternes obligationsudstedelser

har i dag den højest mulige rating. Derfor vurderer udvalget, at det er centralt at holde

fast i denne regulering for fortsat at understøtte tilliden til danske realkreditobligationer.

Ekspertudvalget har behandlet gældsbufferen for realkreditinstitutter. Der vurderes ikke

på det foreliggende analysegrundlag at være et grundlag for at justere i regelsættet.

Ekspertudvalget konstaterer, at flere og mindre obligationsserier trækker i retning af at

svække likviditeten i markedet for realkreditobligationer. Dette kan øge den rente, for-

brugerne betaler for deres boliglån. I lyset af dette anbefales det, at punkt 7 i Cita-aftalen

ophæves, således at det er op til de enkelte realkreditinstitutter og dermed markedet at

beslutte, om der skal udbydes både Cibor og Cita-lån, eller der kun er behov for at udby-

de realkreditlån baseret på den ene af de to referencerenter (anbefaling 9). Ekspertud-

valget er ikke bekendt med andre lande, der stiller krav om, at institutterne tilbyder begge

typer lån – altså lån baseret på begge typer referencerente.

Ekspertudvalget har ligeledes drøftet rentetriggeren på realkreditobligationer med løbetid

på under 24 måneder. Udvalget er enigt i, at rentetriggeren trækker i retning af lavere

likviditet på markedet for realkreditobligationer, om end effekten ikke er dokumenteret

Bl.a. er der fra EU’s side indført LCR-kravet (Liquidity Coverage Ratio).

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

kvantitativt. Ekspertudvalget har noteret sig, at der i regi af et andet udvalg arbejdes på

at tilvejebringe et analytisk grundlag, der kvalificerer rentetriggerens effekt på likviditeten.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

9. ORDLISTE

Begreb

Bail-in

Forklaring

Krisehåndteringsværktøj hvor tab og eventuel

rekapitalisering dækkes ved først nedskrivning

af aktionærer og dernæst nedskrivning og/eller

konvertering af kreditorer.

Basel I-gulvet er et krav, der medfører, at kapi-

talkravet i kreditinstitutter, som anvender interne

modeller (IRB-modeller), som minimum skal

udgøre 80 pct. af, hvad kapitalkravet ville have

været, såfremt det var beregnet efter Basel I-

reglerne, hvor der ikke kunne anvendes interne

modeller. Basel I-gulvet er et såkaldt parallelt

kapitalkrav, hvor der tillades fuld dobbeltregning

af kapital, dvs. at kravet kun binder institutterne,

såfremt det er højere end de øvrige kapitalkrav.

Kapitalkravsforordning og -direktiv (Capital

Requirements Regulation and Directive).

Ved fælles funding udsteder et kreditinstitut

obligationer til funding af et andet kreditinstituts

udlån. Formålet med fælles funding kan være at

opnå tilstrækkeligt store og likvide obligationsse-

rier eller adgang til billigere funding for kreditin-

stitutter, der ikke har det organisatoriske setup

eller tilstrækkeligt forretningsomfang til selv at

udstede særligt dækkede obligationer.

Kundens kreditinstitut (det långivende institut)

yder kunden et lån, der er sikret ved pant i fast

ejendom. Det långivende kreditinstitut overdra-

ger herefter lånet og pantet til fundinginstituttet

(det udstedende institut) mod betaling, der

hidrører fra udstedelse af obligationer. Det

udstedende institut investerer således provenuet

fra obligationsudstedelsen i lån med sikkerhed i

fast ejendom. Sædvanligvis vil det långivende

institut fortsat stå for kundekontakten.

IRB-modeller

IRB-metoden (interne ratingbaserede metode) er

en avanceret metode (som alternativ til stan-

dardmetoden) til at fastsætte institutternes kapi-

talkrav.

JCBer er obligationer, som realkreditinstitutterne

udsteder for at tilvejebringe den nødvendige

supplerende sikkerhed i tilfælde af boligprisfald.

Konkret kan dette ske ved, at institutterne ud-

steder JCBer, og at provenuet fra JCBerne

anvendes til at købe statsobligationer, som

placeres som supplerende sikkerhed.

Permanent kapitalbuffer, som skal opfyldes med

egentlig kernekapital (CET1), og udgøre 2,5 pct.

af instituttets samlede risikoeksponering.

Kapitalbuffer der skal opbygges i perioder med

bl.a. høj udlånsvækst. Bufferen skal opfyldes

Basel I-gulv

CRR/CRD IV

Fælles funding

JCBer

Kapitalbevaringsbuffer

Kontracyklisk buffer

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

med egentlig kernekapital (CET1) og fastsættes

i Danmark af erhvervs- og vækstministeren.

Bufferen skal som udgangspunkt være mellem 0

og 2,5 pct. af instituttets samlede risikoekspone-

ring.

Kreditinstitutter

NEP-krav

REA

Risikoeksponeringer

ROer

Kreditinstitutter omfatter pengeinstitutter og

realkreditinstitutter.

Krav om nedskrivningsegnede passiver.

Samlede risikoeksponeringer.

Udtrykker hvor store risici, instituttet samlet set

har påtaget sig.

Realkreditobligationer, der lever op til kravene i

UCITS. Det betyder, at obligationerne skal

opfylde betingelserne i UCITS artikel 52, stk. 4:

”…når obligationer er udstedt af et kreditinstitut,

der har sit hjemsted i en medlemsstat, og som i

henhold til lovgivningen er underkastet et særligt

offentligt tilsyn med henblik på at beskytte inde-

haverne af disse obligationer. Specielt investe-

res provenuet fra udstedelsen af disse obligatio-

ner i henhold til loven i aktiver, som i tilstrække-

lig grad i obligationernes samlede løbetid dæk-

ker de forpligtelser, der følger heraf, og som

ifølge fortrinsret anvendes til tilbagebetaling af

hovedstol og betaling af påløbne renter i tilfælde

af misligholdelse fra emittentens side”.

Realkreditobligationer opfylder derimod ikke

kravene i CRR.

SDOer

Særligt Dækkede Obligationer. Obligationer der

opfylder kravene i både UCITS og CRR. At de

opfylder kravene i CRR betyder bl.a., at der

løbende skal stilles supplerende sikkerhed ved

ejendomsprisfald, hvis LTV er overskredet.

Særligt Dækkede Realkreditobligationer. Obliga-

tioner der opfylder kravene i både UCITS og

CRR. At de opfylder kravene i CRR betyder

bl.a., at der løbende skal stilles supplerende

sikkerhed ved ejendomsprisfald.

Systemisk vigtigt finansielt institut (Systemically

Important Financial Institution).

Ekstra kapitalkrav (såkaldt SIFI-bufferkrav), der

skal opfyldes af alle udpegede SIFIer i Danmark.

Kravet er fastsat i forlængelse af Bankpakke 6.

Standardmetoden anvendes til at fastsætte et

instituts kapitalkrav. Metoden indebærer, at

risikovægte for de forskellige aktivklasser er

reguleringsmæssigt fastsatte og ens for alle

institutter. Standardmetoden anvendes primært

af de mindre institutter.

Pejlemærker for henholdsvis pengeinstitutter og

realkreditinstitutter inden for forskellige risikoom-

råder.

SDROer

SIFI

SIFI-kapitalkrav

Standardmetoden

Tilsynsdiamant

100

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

BILAG 1: EKSPERTUDVALGETS

KOMMISSORIUM

Baggrund

Der er i forlængelse af den finansielle krise stillet en række skærpede krav til penge- og

realkreditinstitutternes kapital og likviditet m.v. Det drejer sig blandt andet om revision af

de europæiske kapitalkravsregler (CRD4/CRR), som implementerer en række af de

såkaldte Basel III-standarder i EU, og nye EU-regler om genopretning og afvikling af

penge- og realkreditinstitutter. Reglerne om genopretning og afvikling indebærer, at der

skal kunne udarbejdes troværdige afviklingsplaner mv. for både pengeinstitutter og real-

kreditinstitutter. Der er generelt tale om ensartede regler for penge- og realkreditinstitut-

ter med visse undtagelser.

Der er nye stramninger på vej, hvoraf nogle er annoncerede, mens andre stadig er under

udvikling. Kommissionen har tilkendegivet, at der er en række udeståender i CRD4/CRR,

som man inden for den nærmeste fremtid vil følge op på. Herudover arbejder Basel-

komiteen med en række opstramninger af kapitalreguleringen, som erfaringsmæssigt

finder vej til EU reguleringen. Dertil kommer de krav, som ratingbureauer og de finansiel-

le markeder stiller.

Realkreditinstitutternes primære indtægtskilde er bidragssatserne. De reviderede euro-

pæiske kapitalkravsregler kan, afhængig af deres endelige udformning, betyde, at sær-

ligt realkreditinstitutterne skal have væsentligt mere kapital. Nye krav til institutternes

langsigtede likviditet kan endvidere medføre et pres for udfasning af de korte rentetilpas-

ningslån. Kravene til mere kapital øger institutternes kapitalomkostninger relateret til

deres kapitalgrundlag og kan lede til stigende bidragssatser. Senest har Nykre-

dit/Totalkredit annonceret, at man hæver bidragssatserne bl.a. i lyset af de kommende

mulige skærpede kapitalkrav m.v.

De stigende bidragssatser har endvidere givet anledning til en debat om konkurrencen

på markedet for boliglån, herunder om der er barrierer for låntagere, der ønsker at skifte

realkreditinstitut for at opnå en lavere bidragssats. Erhvervs- og vækstministeren har på

den baggrund bedt Konkurrencerådet gennemføre en grundig analyse af konkurrencesi-

tuationen, herunder mellem realkreditlån og bankernes prioritetslån, og prisdannelsen på

realkreditmarkedet. Analysen forventes at foreligge i efteråret 2016.

I forlængelse af Erhvervs- og Vækstministeriets rapport fra juni 2014 om mobilitet på

realkreditmarkedet er der igangsat og gennemført en række initiativer, der har til formål

at øge mobiliteten på realkreditmarkedet. Der arbejdes således på at etablere en prispor-

tal for boliglån, der er indført krav om, at realkreditinstitutterne skal begrunde bidrags-

stigninger overfor kunderne, og realkreditinstitutterne har sammen med Forbrugerrådet

udviklet en række principper, som skal gøre lånedokumenterne lettere tilgængelige for

forbrugerne.

Opgaver

Formålet med ekspertudvalget er at se på mulighederne for at styrke gennemsigtighed

og mobilitet på realkreditmarkedet og komme med anbefalinger til nødvendige justerin-

ger af reglerne for realkreditten. Det er fortsat vigtigt, at der er lige konkurrencevilkår

mellem realkreditlån og pengeinstitutternes prioritetslån.

101

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Ekspertudvalget skal konkret:

Belyse konsekvenser for realkredittens kapitalomkostninger og bidragssatser af

kommende skærpede kapitalkrav samt markedskrav (ratingbureauer).

Identificere områder hvor der nationalt er stillet supplerende krav til realkreditinstitut-

ter og vurdere mulighederne for forenklinger af reglerne, herunder mulig overimple-

mentering af EU-direktiver.

Vurdere tilsynspraksis på området og lovgivningen bag denne.

Belyse udviklingen i rente, bidragssatserne og de samlede omkostninger fordelt på

forskellige lånetyper og institutter og foretage en international sammenligning på om-

rådet.

Beskrive kundernes omkostninger i forbindelse med skift af realkreditinstitut og vur-

dere, om disse udgør en barriere for kundernes mulighed for at skifte realkreditinsti-

tut. I den forbindelse ses på indfrielsesmodeller og -vilkår mellem realkreditlån og

pengeinstitutters prioritetslån, og der sammenlignes hvor relevant med boliglån i ud-

landet.

Vurdere om der er behov for at ændringer i god skik reglerne eller andre forbruger-

beskyttelsesregler under hensyntagen til boligkreditdirektivet.

Organisering

Ekspertudvalget, der nedsættes af erhvervs- og vækstministeren skal have følgende

sammensætning:



3 uafhængige medlemmer,

1 medlem indstillet af Realkreditrådet,

1 medlem indstillet af Realkreditforeningen,

1 medlem indstillet af Finansrådet,

2 medlemmer indstillet af Forbrugerrådet,

1 medlem indstillet af DI/Dansk Erhverv/Landbrug og Fødevarer

1 medlem indstillet af Erhvervs- og Vækstministeriets departement,

1 medlem indstillet af Finanstilsynet,

1 medlem indstillet af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen,

1 medlem indstillet af Finansministeriet,

1 medlem indstillet af Danmarks Nationalbank

Ekspertudvalgets formand udpeges af erhvervs- og vækstministeren blandt de uaf-

hængige medlemmer.

Ekspertudvalget sekretariatsbetjenes af Erhvervs- og Vækstministeriet departement i

samarbejde med Finansministeriet, Finanstilsynet, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen

og Danmarks Nationalbank.

Ekspertudvalget skal afrapportere til erhvervs- og vækstministeren senest 1. september

2016.

102

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

BILAG 2: OVERSIGT OVER REAL-

KREDITINSTITUTTERNES GÆL-

DENDE VILKÅR FOR ÆNDRING

AF BIDRAG

Eksempel 1

Tekst i lånetilbud, lån- og

pantsætningsaftale m.v.

ESIS-skema:

”Bidrag (pt. xx % om året)

beregnes af den til enhver tid

værende restgæld på lånet.

Bidragets størrelse og be-

regningsmetoden kan ændre

sig i lånets løbetid. En æn-

dring af bidraget vil påvirke

ydelsen på lånet.”

Specifikation:

”De anslåede oplysninger er

beregnet på baggrund af

obligationskurser, kursskæ-

ring, bidragssatser, gebyrer

m.v. pr. (dato). Bidragssat-

sen er variabel, og kan

ændres ved [instituttets]

skriftlige meddelelse herom.”

”Bidragssatsen er variabel

og fastsættes til enhver tid af

[instituttet]. Ændres bidra-

gets størrelse, ændres ydel-

serne også. Rente og bidrag

beregnes af den til enhver tid

værende restgæld.”

Amortiseringsplan:

”Bidragssatsen på realkredit-

lånet er variabel. En eventuel

ændring af bidragssatsen vil

få betydning for ydelsen.

Ændring af bidragssatsen

kan ske efter reglerne be-

skrevet i [instituttets] Almin-

delige for-

retningsbetingelser.”

Tekst i de generelle forret-

ningsvilkår/lånevilkår

”2.3 Ændring af bidragssats

Den i tilbuddet angivne bidrags-

sats er variabel, og kan ændres

ved [instituttets] skriftlige medde-

lelse herom. Bidraget kan ændres

efter samme retningslinjer, som

gælder for udbetalte lån, jf. Al-

mindelige forretningsbetingelser,

Vilkår for lån, afsnit 4.4.”

”4.4 Bidrag

Bidraget er variabelt.

[Instituttet] er berettiget til med 3

måneders varsel i bestående

låneforhold at forhøje bidraget,

hvis enten



markedsmæssige



omkostningsmæssige



lovgivningsmæssige



risiko- eller indtjeningsmæs-

sige forhold ændres.

Bidraget kan således ændres, fx

som følge af øgede omkostninger

til kapital, solvens- og likviditets-

krav, eller hvis de kreditmæssige

eller forretningsmæssige forhold,

der i øvrigt lå til grund for bidrags-

fastsættelsen i det konkrete låne-

forhold på tidspunktet for lånets

bevilling, ændrer sig.

Et bidrag kan forhøjes uden

varsel hvis ændringen skyldes

udefrakommende forhold, som

[instituttet] er uden indflydelse på.

Forhøjelse af bidrag i eksisteren-

de kundeforhold vil blive varslet

ved individuel kommunikation til

kunden.”

Tekst i det digitale pante-

brev, der tinglyses

”Bidrag beregnes af den til

enhver tid værende restgæld.

Bidraget er variabelt og kan

ændres i henhold til [institut-

tets] almindelige forretnings-

betingelser. Ændres bidragets

størrelse, meddeles det gen-

nem annoncering eller ved

særskilt meddelelse til kun-

derne.”

”Bidraget er variabelt. Ændres

bidragets størrelse, meddeles

den gennem annoncering

eller ved særskilt meddelelse

til kunderne. Ændres bidra-

gets størrelse, ændres de

fremtidige ydelser. Det æn-

drede bidrag og ydelsernes

størrelse vil fremgå af først-

kommende terminsopkræv-

ning efter ændringen.”

103

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Eksempel 2

Tekst i lånetilbud, lån- og

pantsætningsaftale m.v.

ESIS-skema:

”Bidrag beregnes af (kontant-

låns)restgælden hvert kvartal.

Bidraget er (xx % om året),

dog mindst 800 DKK. Bidra-

gets størrelse og bereg-

ningsmetoden kan ændre sig i

lånets løbetid.”

Rådgivningsresumé:

”Bidrag og øvrige omkostnin-

ger kan ændre sig i lånets

løbetid, hvilket betyder, at

ydelsen og/eller løbetiden kan

ændre sig.”

Tekst i de generelle forret-

ningsvilkår/lånevilkår

”Bidrag

Bidraget beregnes som en pro-

centsats af restgælden. Bidrags-

betalingen er dermed afhængig

af ændringen i restgælden. I

særlige tilfælde bliver bidragsbe-

talingen beregnet af hovedstolen.

Det fremgår af lånetilbuddet.

Bidragsbetaling vil altid ændre

sig i lånets løbetid, når restgæl-

den på lånet ændrer sig. Dvs.

hvis der afdragets på lånet, vil

bidragsbetalingen gradvist blive

mindre. Og dermed vil den sam-

lede ydelse bestående af en

rentebetaling, et afdrag på lånet

og en bidragsbetaling også blive

mindre – selv på fast-forrentede

lån. Derudover kan bidragssat-

sen ændre sig – fx ved ændring

af antal betalingsterminer, og ved

ændring af afdragsform. [Institut-

tet] vil løbende overvåge værdien

af ejendommen. En ændring i

værdien af ejendommen og

dermed den aktuelle samlede

belåningsgrad på ejendommen

kan resultere i en ændring af

bidragssatsen. Øget låneopta-

gelse vil også kunne medføre en

ændring af bidragssatsen på

bestående lån. Hvis [instituttet]

vælger at ændre bidragssatsen

på et lån, vil det også ændre den

samlede ydelsesbetaling.”

”24. Priser

Vi kan opkræve bidrag, renter,

gebyrer eller andet vederlag,

som er beskrevet i de prisblade,

der gælder. Bidragets størrelse

fastsættes, når lånet udbetales

og efter de retningslinjer, der står

beskrevet i vores prisblad.

Vi kan til enhver tid ændre vores

priser for både grupper af lån og

individuelle lån.

Det kan være ændringer af

størrelsen af og/eller bereg-

ningsmetoden for morarenter og

bidrag, ændringer af eksisteren-

de og/eller indførelse af nye

gebyrer, samt indførelse af

kurtage og/eller ændring af

kursskæring ved refinansiering.

Vi kan uden varsel sætte bidrag,

renter, gebyrer og andet veder-

lag ned.

For eksisterende løbende aftale-

Tekst i det digitale pante-

brev, der tinglyses

”Kreditor kan ændre størrel-

sen af bidraget og mindstebi-

draget samt ændre bereg-

ningsmåden for bidrag efter

de retningslinjer, der er fast-

sat i de til enhver tid gælden-

de ”Låntyper og forretnings-

betingelser”.”

104

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

forhold kan vi med tre måneders

varsel forhøje de bidrag, gebyrer

eller andet vederlag, som du

løbende betaler, hvis forhøjelsen

skyldes markeds-, indtjenings-

eller konkurrencemæssige for-

hold i ind- og udland, herunder

risikomæssige, regulatoriske og

omkostningsmæssige forhold i

relation til [instituttet]. Det kunne

fx være:



øgede omkostninger, når vi

skal tilvejebringe kapital



øgede krav til solvens,

kapital eller likviditet



et generelt øget omkost-

ningsniveau, herunder stig-

ning i bidrag til generelle

garantiordninger



øget kreditrisiko



øget operationel risiko



lovændringer, ændringer i

retspraksis og myndigheds-

foranstaltninger



en mere hensigtsmæssig

brug af vores ressourcer



ændringer i skatter og

afgifter, der har betydning

for os



forretningsmæssige behov

for ændringer i vores pris-

fastsættelse og gebyrstruk-

tur uden sammenhæng

med udviklingen i det al-

mindelige renteniveau



ønske om at give vores

kunder incitament til at

vælge visse produkter frem

for andre



ønske om at begrænse

brugen af visse produkter,

fx afdragsfrie lån



betalingsforpligtelsen har

været misligholdt



der er sket væsentlige

ændringer i din økonomi,

pantets værdifasthed, om-

sættelighed og behæftelse

eller engagementets stør-

relse, rentabilitet og beskaf-

fenhed i øvrigt.

Listen over forhold er ikke ud-

tømmende.”

”Vi varsler ikke prisændringer,

der skyldes udefrakommende

forhold, som vi ikke har indflydel-

se på, ændringer i lovgivning

eller retspraksis – og vi varsler

heller ikke ændringer i gebyrer

for enkeltstående ydelser, fx

gebyr for lånetilbud, medmindre

ændringen påvirker allerede

afgivne tilbud.”

105

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Eksempel 3

Tekst i lånetilbud, lån- og

pantsætningsaftale m.v.

1. Bidrag

2. Sammen med termins-

ydelsen betales et bidrag.

Størrelsen

fastsættes

[instituttet].

Bidragssatsen,

minimumsbidraget og det

princip, bidraget beregnes

efter, kan ændres, jf. [institut-

tets] almindelige forretnings-

betingelser.

ESIS

Ydelsen består - foruden

rente og afdrag - af bidrag

(p.t. xx pct. om året) der

beregnes af den til enhver tid

værende restgæld på lånet,

dog minimum p.t. xx DKK.

Bidragets størrelse og be-

regningsmetoden kan ændre

sig i lånets løbetid.

Tekst i de generelle forret-

ningsvilkår/lånevilkår

Bidrag, rentetillæg, rente m.v.

Udover afdrag og rente kan

[instituttet] opkræve bidrag, rente-

tillæg, kursskæring, morarente

samt andet vederlag.

De satser, der gælder på tids-

punktet for udarbejdelse af et

lånetilbud, vil fremgå af Pantsæt-

nings- og Låneaftalen eller [insti-

tuttets] prisoversigt.

Satserne – herunder minimums-

bidrag og beregning af bidrag og

renten på lån uden oplysning om

tilhørende obligationer – kan

ændres for både grupper af lån

og individuelle lån efter følgende

principper:

Hvis ændringen omfatter grupper

af lån og er til låntagers ugunst,

skal ændringerne varsles mindst

3 måneder før den første periode,

ændringen skal gælde for - for

lån uden oplysning om tilhørende

obligationer kan ændring efter a)

dog ske uden varsel - og være

begrundet i et eller flere af føl-

gende forhold:

a) Penge eller kreditpolitiske

ændringer i ind- eller udland, der

påvirker [instituttets] adgang til

penge- eller obligationsmarke-

derne eller det almindelige rente-

niveau af betydning for [institut-

tet].

b) Markedsmæssige eller forret-

ningsmæssige grunde - dette kan

fx være, for at imødegå øgede

omkostninger på grund af tab

eller hensættelser, skatter og

afgifter, for at opretholde eller

styrke kapitalgrundlaget samt

øgede krav til kapitalberedskabet

og/eller lov- eller myndighedskrav

eller - for lån uden oplysning om

tilhørende obligationer - hvis

prisfastsættelsen af kapitalfrem-

skaffelsen er behæftet med

ekstraordinær usikkerhed, fordi

penge- eller obligationsmarke-

derne - ikke kun i få bankdage - i

væsentlig grad fungerer unor-

malt.

c) [Instituttet] ønsker at ændre sin

Tekst i det digitale pante-

brev, der tinglyses

Den anførte bidragssats og

det anførte minimums-bidrag

samt beregningsprincipperne

for bidrag kan ændres efter

beslutning af

[instituttets]

bestyrelse i henhold til be-

stemmelserne i "Regulativ for

[instituttet] a/s udlån og obli-

gationer".

I [instituttets] "Regulativ for

[instituttet] a/s udlån og obli-

gationer" står der i afsnit B.4.2

i forhold til bidrag og gebyrer:

Satser og beregningsmetoder

for ovenstående besluttes

efter retningslinjer fastsat af

[instituttets] bestyrelse. Æn-

dringer skal ske i overens-

stemmelse med de retnings-

linjer, der til enhver tid er

fastlagt i [instituttets] alminde-

lige forretningsbetingelser.

106

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

generelle

prisfastsættelse

forretningsmæssige grunde, fx af

indtjeningsmæssige årsager eller

for at udnytte sine ressourcer

eller kapacitet på en mere hen-

sigtsmæssig måde.

Hvis ændringen er individuel, skal

en ændring til ugunst for låntager

varsles mindst 3 måneder før,

ændringen skal gælde og være

begrundet i et eller flere af føl-

gende forhold:

a) Låntager har eller har haft

misligholdt sine forpligtelser efter

aftalen.

b) Der er sket ændringer i de

individuelle forhold vedrørende

låntager og/eller ejendommen,

der blev lagt til grund ved fast-

sættelsen af låntagers vilkår, fx

låntagers

eller

kautionistens

økonomi, låntagers ejer- eller

ledelsesforhold, pantets værdi-

fasthed, pantets omsættelighed

eller engagementets omfang,

rentabilitet og beskaffenhed i

øvrigt.

Er [instituttet] underlagt et balan-

ceprincip fastlagt efter loven, kan

[instituttet], uanset ovenstående,

uden varsel forhøje lånets rente

eller et eventuelt tillæg hertil, så

renten inklusive eventuelt tillæg

har en størrelse, der dækker

såvel kreditors opfyldelse af det

relevante balanceprincip som

[instituttets] rentemarginal/bidrag.

Eksempel 4

Tekst i lånetilbud, lån- og

pantsætningsaftale m.v.

ESIS

Pkt. 3

Ydelsen består af afdrag,

rente og bidrag. Bidrag (p.t.

xx pct. om året) beregnes af

den til enhver tid værende

kontantrestgæld på lånet.

Bidragets størrelse og be-

regningsmetoden kan æn-

dres i lånets løbetid.

Pkt. 4

De årlige omkostninger i

procent (ÅOP) er de samle-

de omkostninger ved lånet

udtrykt som en årlig pro-

centsats. ÅOP anføres for at

hjælpe Dem med at sam-

menligne forskellige tilbud.

Den gældende ÅOP for

Tekst i de generelle forret-

ningsvilkår/lånevilkår

Bidrag og stiftelsesprovision

Bidrag

stiftelsesprovision

fastsættes på grundlag af ejen-

dommens

karakter,

låntype,

valuta, evt. afdragsfrihed, kun-

dens kreditværdighed, lånets

indplacering i ejendommen i

forhold til [instituttets] vurdering

og lånets størrelse.

Der opkræves et minimumsbidrag

på DKK xx (EUR xx) årligt.

Beregningsgrundlaget

satsen for risiko- og admini-

strationsbidraget kan, jf. pan-

tebrevsvilkårene, ændres af

[instituttet].

Tekst i det digitale pante-

brev, der tinglyses

Beregningsgrundlaget

satsen for risiko- og admini-

strationsbidraget, der skal

betales af debitor udover rente

og afdrag, fastsættes i over-

ensstemmelse med kreditors

”generelle lånevilkår” af kredi-

tor, der ligeledes, af markeds-

og forretningsmæssige grun-

de, herunder indtjeningsmæs-

sige grunde, er berettiget til

under lånets løbetid, med 3

måneders varsel til en ter-

minsperiodes begyndelse, at

ændre beregningsgrundlaget

og satsen med virkning for

fremtidige terminsydelser.

Kreditor er endvidere med 3

måneders varsel berettiget til

107

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Deres lån er xx pct. (før

skat).

Den omfatter:

Rentesats xx pct. p.a. Lånet

er forudsat udbetalt til til-

budskursen. Det er tillige

forudsat, at der ved kom-

mende

rentetilpasninger

benyttes en beregnet refi-

nansieringskurs.

Denne

refinansieringskurs

tager

udgangspunkt i det aktuelle

renteniveau. Der er endvide-

re forudsat et uændret

bidrag i hele lånets løbetid.

Udsving i renten og bidraget

vil kunne påvirke de faktiske

årlige omkostninger i pro-

cent.

Generelle stigninger i risiko- og

administrationsbidraget som

følge af markeds- eller forret-

ningsmæssige grunde, jf. pan-

tebrevsvilkårene, kan eksem-

pelvis være begrundet i øgede

tab og/eller nedskrivninger,

øgede omkostninger, herunder

til opretholdelse eller styrkelse

af kapitalgrundlaget, til opret-

holdelse eller forbedring af

[instituttets] rating, stigende

skatter og afgifter m.v.

at ændre beregningsgrundla-

get eller satsen for risiko- og

administrationsbidraget

tilfælde af, at en sådan ad-

gang fremgår af eller er forud-

sat i lånetilbuddet, at der, jf.

lånetilbuddet, er ydet rabat på

risiko- og administrationsbi-

draget, således at dette er

fastsat lavere end den på

lånetilbudstidspunktet

gæl-

dende vejledende bidragssats,

og det i lånetilbuddet er anført,

at bidraget vil blive revurderet,

- at debitor har misligholdt

låneforholdet, herunder beta-

lingsforpligtelsen, eller

- at der sker ændringer i



debitors

økonomiske

bonitet,

det

pantsattes

vær-

di/omsættelighed eller

• engagementets størrel-

se, rentabilitet eller be-

skaffenhed i øvrigt.

Eksempel 5

Tekst i lånetilbud, lån- og

pantsætningsaftale

2. Lånetilbud

Bidrag (pt. xx,xx pct.) bereg-

nes af lånets restgæld. Be-

regningsprincippet og størrel-

sen af bidraget kan ændres

efter [instituttets] beslutning.

Læs mere om bidragssats i

Långuiden.

3. Europæisk Standardiseret

Informationsark (ESIS)

Bidrag xx pct.

4. Lån- og pantsætningsaf-

tale

Rente- og betalingsvilkår

Bidrag XX pct. kvartårligt

beregnet af lånets restgæld.

Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet

For lånet gælder de af [insti-

tuttets] bestyrelse til enhver tid

fastsatte vilkår for långivnin-

gen og obligationsudstedel-

sen. Henvisningen til vedtæg-

terne

Justitsministeriets

almindelige betingelser AB

skal forstås som en henvis-

ning til bestemmelser fastsat

af [instituttets] bestyrelse med

hjemmel i [instituttets] vedtæg-

ter. Der henvises i øvrigt til de

til debitor udleverede "Almin-

delige forretningsbestemmel-

Tekst i de generelle forret-

ningsvilkår/lånevilkår

Bidrag

Bidragets størrelse og bereg-

ningsmetode fastsættes i forbin-

delse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en

procentsats af lånets restgæld

(dvs. af kontantrestgælden for

kontantlån og af obligationsrest-

gælden ved obligationslån).

Betalingen sker forholdsmæssigt

som en del af lånets termins-

ydelse.

Bidragssatsen ved lånets udbe-

taling er afhængig af den belånte

ejendom, afdragsprofil, låntype,

lånets hovedstol og belåningsin-

terval (lånets prioritetsstilling i

forhold til den kontante lånevær-

di for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges

via en værdiansættelse af ejen-

dommen ved lånoptagelsen.

Værdiansættelse foretages af

[instituttet] på den af [instituttet]

valgte måde. Belåningsinterval-

let fastlægges på ny ved en

efterfølgende omlægning af

lånet, gældsovertagelse eller

relaksation.

Bidragssatsen

ændres ikke som følge af ordi-

nære afdrag eller ved ændring af

lånets prioritetsstilling som følge

af f.eks. en indfrielse af foran-

stående lån.

Tekst i det digitale pante-

brev, der tinglyses

Bidrag

Grundlag for beregning af

bidragssatsen

Lånerestgæld

Procentsats

xx,xx pct.

Øvrige betalingsvilkår:

Bidrag

Bidraget tilskrives hver termin

med den anførte bidragssats

og beregnes af lånets rest-

gæld. Kreditor kan på ethvert

tidspunkt i lånets løbetid

ændre størrelsen af bidraget

samt ændre beregningsmå-

den for bidraget i overens-

stemmelse med gældende

lovgivning og kreditors forret-

ningsbestemmelser for real-

kreditudlån.”

108

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

ser" i Långuiden samt "Særli-

ge bestemmelser" i nærvæ-

rende låne- og pantsætnings-

aftale.

Bidrag

Som en del af ydelserne

betales et bidrag, hvis størrel-

se og beregningsmåde fast-

sættes af [instituttets]. Bidra-

gets størrelse oplyses i forbin-

delse med udbetaling af lånet.

Bidraget beregnes af lånets

restgæld.

Ændringer

bidrag

vedrørende

Gældende gebyrer fremgår af

[instituttets] prisblad, som kan

findes på [instituttets websted].

Ændring af bidrag, gebyrer og

andet

vederlag

(herunder

kursskæring)

Bidrag, gebyrer og andet veder-

lag er variable.

Lånets bidrag og beregningsme-

toden for bidraget kan således

ændres i lånets løbetid, eksem-

pelvis så bidraget beregnes og

eventuelt løbende reguleres på

grundlag af flere eller andre

forhold end ved lånets udbeta-

ling,

herunder

lånspecifikke

forhold. [Instituttet] kan endvide-

re ændre eller indføre nye for-

mer for gebyrer eller andet

vederlag (herunder kursskæring

og kurtage) i eksisterende låne-

forhold.

Ændringer af bidrag og bereg-

ningsmetoden for bidraget samt

ændring eller indførelse af nye

former for gebyrer eller andet

vederlag (herunder kursskæring

og kurtage) kan i eksisterende

låneforhold være begrundet i

aktuelle eller forventede om-

kostningsmæssige,

markeds-

mæssige, lovgivningsmæssige,

risikomæssige,

konkurrence-

mæssige, forretningsmæssige

eller lignende forhold samt

låntagerspecifikke forhold. Du

kan nedenfor se eksempler på

sådanne forhold. Listen er ikke

udtømmende.

a) Ændringer i lovgivning, rets-

praksis og myndighedspraksis,

b) Ændringer i krav og forvent-

ninger fra ratingbureauer og

investorer, herunder krav og

forventninger af betydning for

prissætningen på obligationerne

bag [instituttets] udlån,

Omkostningsudviklingen,

eksempelvis som følge af

• øgede omkostninger til frem-

skaffelse af kapital,

• ændrede krav til kapitalgrund-

lag, kapitalberedskab, likviditet

eller solvens,

• øgede skatter eller afgifter,

• øgede distributionsomkostnin-

ger, eller

• generelle garantiordninger,

d) Øgede tab eller risiko for tab,

nedskrivninger eller hensættel-

ser til tab,

e) Behov for ændringer i sam-

mensætningen af [instituttets]

låneportefølje, eksempelvis en

reduktion af mængden af lån

Bidraget er variabelt. Bereg-

ningsprincip og størrelsen af

lånets bidrag kan således

ændres efter [instituttets]

beslutning i overensstemmel-

se med de vilkår som fremgår

af Almindelige forretningsbe-

stemmelser for realkreditud-

lån. Meddelelse herom vil i så

fald blive givet til debitor med

mindst 3 måneders varsel

forud for en termin. Ændres

bidraget, ændres terminsydel-

sen i forhold hertil.

109

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

med variabel rente,

f) Behov for at motivere [institut-

tets] kunder til at vælge udvalgte

produkter, eksempelvis lån med

afdrag,

g) Øgede risici, herunder opera-

tionelle risici,

h) Faldende ejendomspriser eller

strukturelle udviklinger i ejen-

domsmarkedet,

i) Administrative forhold eller

behov for bedre udnyttelse af

[instituttets] kapacitet og res-

sourcer,

j) Øvrige forhold, som indebærer

behov for øget indtjening eller en

ændret prisstruktur,

k) Låntagers betalingsmislighol-

delse,

l) Ændringer i låntagerspecifikke

forudsætninger, herunder lånta-

gers økonomiske forhold eller

sammensætningen,

omfanget

eller rentabiliteten af låntagers

engagement med [instituttet],

eller

m) Ændringer i den pantsatte

ejendoms belånings-grad, værdi-

fasthed eller omsættelighed.

Ændringer vedrørende bidrag

samt

væsentlige

ændringer

vedrørende

andet

vederlag

meddeles individuelt til låntager

med tre måneders varsel til en

termin med virkning fra først-

kommende termin.

Ændringer begrundet i udefra-

kommende forhold, som [institut-

tet] ikke har indflydelse på, kan

dog ske uden varsel. Øvrige

ændringer, herunder ændringer

vedrørende gebyrer eller mora-

rente samt mindre væsentlige

ændringer vedrørende andet

vederlag annonceres med 3

måneders varsel i [instituttets]

prisblad, som er tilgængeligt på

[instituttet].dk.

110

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

BILAG 3: VILKÅR FOR INDFRIEL-

SE AF PENGEINSTITUTTERS PRI-

ORITETSLÅN

Der er indhentet oplysninger fra følgende pengeinstitutter med henblik på at vurdere

indfrielsesvil-kårene for prioritetslån: Danske Bank, Jyske Bank, Nordea, Nykredit, Syd-

bank og Handelsbanken.

Som beskrevet i rapporten kan et prioritetslån hos et pengeinstitut beskrives som et lån

med en på forhånd aftalt løbetid med har sikkerhed i boligen og ligger inden for 80 pct. af

boligens værdi.

Hos de fleste banker består et prioritetslån af to elementer, et lån og en indlånskonto.

Ved oprettelse af lånet overføres hele beløbet til indlånskontoen, hvor kunden frit kan

hæve og sætte penge ind. Ofte får kunden det samme i rente på indlånet, som kunden

betaler for lånet. Det betyder, at kunden reelt kun betaler for den del af lånet, som kun-

den bruger. Hos et mindretal af bankerne findes derud-over også en variant af prioritets-

lån bestående af kun et enkelt element, et lån, hvor der ikke er en tilknyttet indlånskonto.

Fælles for prioritetslånene er, at de, modsat realkreditprodukter, ikke er matchfundet. Det

betyder, at der ikke nødvendigvis er et direkte link mellem lånet og udstedte obligationer.

Prioritetslån kan være fundet ved udstedelse af særligt dækkede obligationer (SDO’er),

men de kan også være fundet af f.eks. bankens indlån eller seniorgæld. Når lånet ikke er

direkte linket til en obligationsudstedelse vil for eksempel indfrielse ikke ske via opkøb af

obligationer. Lånevilkår aftales mellem banken og låntager – naturligvis inden for ram-

merne af gældende lovgivning. F.eks. kan indfrielse afhænge af udviklingen i en referen-

cerente eller lignende.

Der findes flere forskellige varianter af prioritetslån, idet de aktuelt varierer på følgende

parametre:



fast eller variabel rente

med eller uden afdragsfrihed

rentefastsættelse:

o for de variabelt forrentede: fra daglig basis og op til 10 år

o for de fastforrentede: renten er fast i hele lånets 30 årige løbetid

med løbetid fra 11 år og op til 30 år.



For de fastforrentede prioritetslån, hvor renten lægges fast i hele lånets 30 årige løbetid,

bemærkes, at renten består af en basisrente og et rentetillæg. Basisrenten er fast, men

tillægget kan variere på samme vilkår som bidragssatsen ved et realkreditlån kan varie-

re. Denne sammensætning af renten som bestående af en basisrente og et rentetillæg

anvendes også ved nogle af de variabelt forrentede prioritetslån.

De fleste banker udbyder ét standardprodukt, der har variabel rente, 30 års løbetid og

mulig eller obligatorisk 10 års indledende afdragsfrihed. Et fåtal af bankerne har flere

forskellige produktvarian-ter.

Låneoptagelse

Processen ved optagelse af et prioritetslån svarer i vidt omfang til processen ved opta-

gelse af et realkreditlån og indebærer som udgangspunkt følgende trin:

111

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren



Indhentelse af kundedokumentation, kontrol af formalia og oprettelse af kunden (for

nye kunder)

Ejendomsoprettelse

Indhentelse af tingsbogsattest og dokumentation og kontrol heraf

Vurdering af ejendommen samt indhentelse af al relevant materiale

Kreditvurdering af kunden og bevilling af lånet

Udarbejdelse af beregning, herunder stillingtagen til evt. indfrielse af eksisterende

lån og evt. afgiftsoverførsel

Rådgivning og rådgivningsskema

Udarbejdelse af lånedokumentation

Oprettelse af konti

Underskrift og accept fra kunden

Effektuering af lånet, herunder foretage evt. indfrielse hvis lånet afløser et gammel

lån, samt tinglysning

Samlet varer processen ligesom ved realkreditlån typisk 1-2 eller i nogle tilfælde 3 uger.

I forbindelse med låneoptagelsen betaler kunden typisk gebyr for lånoptagelse og sags-

ekspedition, eventuelt vurderingsgebyr samt de lovfastsatte tinglysningsafgifter til staten.

De variabelt forrentede prioritetslån udbetales til kurs 100. For så vidt angår prioritetslån,

hvor ren-ten lægges fast med en given termin, udbetales nogle af lånene til kurs 100,

mens andre ikke gør. Udbetaling til en anden kurs end kurs 100 kan forekomme, når

banken anvender en reference. Dette kan betragtes som prioritetslånenes pendant til

realkreditlånenes kurstab og kan forklares således:

Én bank anvender en reference, der fastsættes af banken efter udbetalingskursen på

sammenlignelige realkreditlån. Udgangspunktet for fastsættelse af kursen er de aktuelle

kurser, der er på obligations-markedet for sammenlignelige realkreditobligationer, der

har samme kuponrente, mindst samme løbetid og samme afviklingsprofil som det aktuel-

le lån. Når banken har identificeret denne kurs, fraregner banken et tillæg. Summen af

dette giver udbetalingskursen til kunden. Hvis denne kurs fx er 98, og kunden låner

1.000.000 kr., så vil kunden få udbetalt 980.000 kr. Beregning af kurstab fo-regår såle-

des efter samme principper som for realkreditlån. Kunden har mulighed for at kurssikre

lånet, og i så fald udbetales lånet til den aftalte kurs.

En anden bank anvender en swaprente som reference. I disse tilfælde er der ikke noget

”kurstab” på låneoptagelsestidspunktet, da banken på dette tidspunkt blot noterer stør-

relsen på referencen og ud-betaler lånet til kurs 100. Den efterfølgende udvikling i refe-

rencen kan dog få betydning for kursen i tilfælde af førtidig indfrielse.

Indfrielse

Kunden er ved prioritetslån sikret ret til førtidig indfrielse, jf. kreditaftalelovens § 26a.

Processen ved indfrielse af et prioritetslån svarer i vidt omfang til processen ved indfriel-

se af et realkreditlån og indebærer som udgangspunkt følgende trin:



Modtagelse af opsigelse fra kunden



Udarbejdelse af indfrielsestilbud



Indhentelse af accept fra kunden på indfrielse



Tinglysningsekspedition, herunder eventuel afgiftsoverførsel



Opgørelse og lukning af kundens konti



Udsendelse af nota til kunden på opgørelse

Samlet varer processen ligesom ved realkreditlån typisk op til 1 uge.

Kunden kan til enhver tid enten fra dag til dag eller med et aftalt varsel på typisk 1-2 uger

indfri et variabelt forrentet prioritetslån til kurs 100.

112

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

For de prioritetslån, hvor renten er lagt fast med en given termin eller i hele lånets løbe-

tid, og hvor der er anvendt en reference, afhænger indfrielseskursen af den benyttede

reference.

Når referencen er fastsat med udgangspunkt i kursen på de sammenlignelige realkredit-

obligationer, gælder følgende indfrielsesmuligheder, hvor kunden har mulighed for at

vælge den for kunden mest favorable:



Lånet kan indfries straks til kurs 100 med 5 dages varsel mod at betale difference-

renter til den kommende termin, der ligger senere end 2 måneder efter opsigelses-

tidspunktet



Lånet kan opsiges til indfrielse til kurs 100 til en termin med 2 mdr. varsel



Lånet kan indfries til aktuel dagskurs på referenceobligationen med 5 bankdages

varsel

Det vil sige, at indfrielse enten kan ske til kurs 100 eller til dagskurs, og i sidstnævnte

tilfælde kan der blive tale om enten kurstab eller kursgevinst.

Når referencen er en swaprente, fastsættes indfrielseskursen således: Banken har note-

ret størrelsen på referencen på låneoptagelsestidspunktet. Hvis referencen fx var 3 pct.

og i mellemtiden frem til indfrielsestidspunktet er faldet til fx 2 pct., vil kunden skulle

tilbagebetale den egentlige restgæld med tillæg af et kurstab. Kurstabets størrelse af-

hænger af primært to faktorer; rentebindingsperiodens restløbetid og rentefaldets stør-

relse. Jo lavere restløbetid og jo mindre rentefald, des lavere kurstab – og omvendt.

Dermed er der ingen direkte sammenhæng til ”pari” begrebet på et realkredit-lån. Så-

fremt renten i stedet er steget i forhold til renten på låneoptagelsestidspunktet, så vil

kunden skulle tilbagebetale restgælden minus den opståede kursgevinst. Afregningen

sker ved en simpel postering af beløbet (restgæld +/- kurstab).

Udover det potentielle ”kurstab” og den potentielle ”kursgevinst” ved de fastforrentede

prioritetslån er der generelt få gebyrer forbundet med indfrielse af prioritetslån. Nogle

banker opkræver et ekspeditionsgebyr, andre gør ikke.

Opsigelse

Alle banker har adgang til at opsige et prioritetslån, hvis kunden misligholder lånet, hvil-

ket i praksis vil være ved manglende betaling af renter og/eller afdrag. Reglerne for opsi-

gelse på grund af mislig-holdelse fremgår af Justitsministeriets almindelige betingelser

(A) og lånets aftalevilkår. Som ek-sempel på bankaftalevilkår, der definerer misligholdel-

se for prioritetslån, kan nævnes følgende:

”Lånet er misligholdt, hvis:



I ikke overholder jeres forpligtelser over for kreditor



I tilsidesætter vilkår aftalt med kreditor eller nævnt i kreditors almindelige forret-

ningsbetingelser



Jeres forhold bliver ændret væsentligt til skade for kreditor”

Opsigelse på grund af misligholdelse er den i praksis mest hyppigt anvendte begrundel-

se. Opsigelse kan i tilfælde af misligholdelse ske uden varsel, men sker i praksis ikke

uden en forudgående ryk-kerprocedure.

Flere banker betinger sig derudover adgang til at opsige prioritetslån efter de almindelige

bankvilkår, der varierer fra bank til bank og generelt afviger fra realkreditinstitutternes.

Eksempler på sådanne vilkår er indsat nedenfor. Opremsningen er summen af de ad-

spurgte bankers vilkår. Der findes altså ingen bank, der anvender alle vilkårene.

113

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren



Hvis lånet ikke opfylder det aftale formål, fx hvis ejendommen lejes ud, selvom pan-

tebrevet har en bestemmelse om, at den ikke må udlejes,

Hvis kreditor kan give en saglig og rimelig begrundelse, kan lånet opsiges til fuld

indfrielse med 3 måneders varsel,

Hvis indlånskontoen bringes til ophør af debitor eller kreditor, uden at der er indgået

aftale mellem kreditor og debitor om en ny indlånskonto

Hvis debitor eller lånets kautionist afgiver insolvenserklæring, kommer under rekon-

struktionsbehandling, konkursbehandling eller gældssanering

Hvis debitor eller lånets kautionist standser betalingerne, indleder forhandling om

akkord eller anden gældsordning

Hvis debitor eller lånets kautionist bliver udsat for individuel retsforfølgning i form af

udlæg eller arrest

Hvis debitor eller lånets kautionist afgår ved døden,

Hvis debitor eller lånets kautionist tager fast ophold uden for landets grænser uden

at have en aftale med kreditor om lånets fortsatte afvikling,

Hvis debitor eller lånets kautionist har givet urigtige oplysninger til kreditor

Hvis debitor undlader at holde kreditor orienteret om sine økonomiske forhold eller

på anmodning undlader at indlevere økonomiske oplysninger, herunder bl.a. sene-

ste års- og forskudsopgørelse fra SKAT

Hvis ejendommen skifter ejer, herunder ved tvangsauktion,

Hvis ejendommen overgår til anden anvendelse end helårsbolig eller fritidshus

Hvis ejendommen udlejes uden samtykke fra kreditor for en leje, der ikke giver dæk-

ning for ydelserne på lånet og ydelser på foranstående lån. Dette gælder dog ikke,

hvis ejendommen udlejes til familiemedlemmer i lige linje.

Hvis ejendommen ikke er behørigt brandforsikret,

Hvis debitor i øvrigt undlader at holde ejendommen behørigt forsikret eller på an-

modning undlader at dokumentere dette

Opsigelse under disse andre betingelser sker kun meget sjældent og langt fra i alle si-

tuationer, hvor betingelserne er opfyldt.

Det bør i øvrigt bemærkes, at en banks opsigelse og vilkårene herfor naturligvis er un-

derlagt den til enhver tid gældende lovgivning, herunder reglerne i kreditaftaleloven og

bekendtgørelse om god skik for boligkredit. Det betyder blandt andet, at banken skal

oplyse og rådgive om opsigelsesvilkårene, og at opsigelsen skal begrundes sagligt.

114

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

BILAG 4: KAPITALFORHOLD PÅ

KONCERNNIVEAU, GEARINGS-

GRAD OG GÆLDSBUFFER

Figur 28 viser kapitalkravene på koncernniveau. DLR Kredit og LR indgår ikke i en kon-

cern, hvorfor disse er ikke med i figuren.

Figur 28

–

kapitalkrav koncernniveau i mia. kr.

Kilde: Finanstilsynet

Som beskrevet i kapitel 5 er der for Nykredit alene fremskrevet på koncernniveau, da det

er vurderingen, at opsplitning ikke vil være hensigtsmæssigt givet selskabskonstruktio-

nen i koncernen. Nykredit koncernen vil ved fuld indfasning af CRD IV samt Basel IV vil

koncernen være underkapitaliseret med ca. 43 mia. kr. svarende til ca. 11,3 procentpo-

int.

115

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Danske Bank Koncernen vil ved fuld indfasning af CRD IV have en overdækning på ca.

21 mia. kr. svarende til ca. 2,1 pct.point. Ved fuld indfasning af CRD IV

samt

Basel IV vil

koncernen være underkapitaliseret med ca. 42 mia. kr. svarende til ca. 4,1 pct.point.

Nordea Bank Danmark Koncernen vil ved fuld indfasning af CRD IV være underkapitali-

seret med ca. 3 mia. kr. svarende til ca. 0,9 pct.point. Ved fuld indfasning af CRD IV

samt

Basel IV, vil koncernen være underkapitaliseret med ca. 28 mia. kr. svarende til ca.

8,9 pct.point.

Jysk Bank Koncernen vil ved fuld indfasning af CRD IV have en overdækning på ca. 2,1

mia. kr. svarende til ca. 1,0 pct.point. Ved fuld indfasning af CRD IV

samt

Basel IV vil

koncernen være underkapitaliseret med ca. 3,8 mia. kr. svarende til ca. 1,8 pct.point.

Det ses således, at såfremt der bliver vedtaget et gulvkrav under de risikovægtede akti-

ver, der i niveau svarer til ovenstående scenarier, bliver alle koncerner udfordret.

Figur 29 viser gældsbufferkravet og gearingskravet. Gældsbufferkravet gælder alene for

realkreditinstitutter og er derfor ens på koncernniveau og institutniveau. For Nykredit

gælder det dog, at gældsbufferkravet på koncernniveau er summen af gældsbufferkra-

vene for Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S.

116

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

Figur 29

–

Gældsbufferkrav og gearingskrav i mia. kr.

Kilde: Finanstilsynet

Kernekapitalen antages alene at vokse med institutternes konsoliderede overskud som

beskrevet i kapitel 5. Det antages således, at institutterne hvert år konsoliderer sig med

gennemsnittet af indtjeningen i 2013, 2014 og 2015. Hvis dette gennemsnit har været fx

1 mia. kr., antages kernekapitalen at stige med 1 mia. kr. årligt. Eksponeringsmålet i

gearingsgraden er ligeledes antaget at vokse med 5 pct. pr. år, hvilket grundlæggende

svarer til, at institutternes samlede udlån og garantier vokser med 5 pct. pr. år. Gea-

ringskravet er baseret på forventningen om et krav på 3 pct. Gældsbufferkravet udgør 2

pct. af uvægtede udlån og garantier. Reglerne åbner mulighed for, at gældsbufferkrav

117

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren

opfyldes med usikret seniorgæld. Institutterne behøves dermed ikke at holde kapital til at

opfylde gældsbufferkravet, men kan i stedet fx udstede junior covered bonds.

Nykredit koncernen vil have en overdækning til gearingskravet på ca. 20 mia. kr. svaren-

de til 5,3 pct.point. Nykredit koncernen vil have et gældsbufferkrav på ca. 30 mia. kr.

Danske Bank koncernen vil have en overdækning til gearingskravet på ca. 71 mia. kr.

svarende til ca. 7,0 pct.point. Danske Bank koncernen vil have et gældbufferkrav på ca.

18 mia. kr. Realkredit Danmark vil have en overdækning til gearingskravet på ca. 27 mia.

kr. svarende til ca. 18,8 pct.point.

Nordea Bank Danmark koncernen vil have en overdækning til gearingskravet på ca. 24

mia. kr. svarende til 7,7 pct.point. Nordea Bank Danmark koncernen vil have et gælds-

bufferkrav på ca. 9 mia. kr. Nordea Kredit vil have en overdækning til gearingskravet på

ca. 9 mia. kr. svarende til ca. 11,3 pct.point.

Jyske Bank koncernen vil have en overdækning til gearingskravet på ca. 17,6 mia. kr.

svarende til ca. 8,2 pct.point. Jyske Bank koncernen vil have et gældsbufferkrav på ca.

6,1 mia. kr. BRFkredit vil have en overdækning til gearingskravet på ca. 2,7 mia. kr.

svarende til ca. 3,6 pct.point.

DLR vil have en overdækning til gearingskravet på ca. 9,4 mia. kr. svarende til ca. 8,0

pct.point. DLR vil have et gældsbufferkrav på ca. 3,2 mia. kr.

LR vil have et gældsbufferkrav på ca. 0,4 mia. kr. Der findes ikke data på gearingskrav

for LR.

Der er således hverken på koncernniveau eller institutniveau udfordringer med at over-

holde gearingskravene.

118

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 378: Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet, fra erhvervs- og vækstministeren