ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 283: Henvendelse af 19/5-16 fra Ejendomsforeningen Danmark vedr. lejelovens tilbudspligt

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2015-16
ERU Alm.del Bilag 283
Offentligt

Udlændinge-, integrations- og boligminister Inger Stø5berg

Erhvervs- og vækstminister Troels Lund Poulsen

Folketingets Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalg

19. maj 2016

Ref: ToC

Administrerende direktør

Torben Christensen

Telefon +45 33 12 03 30

[email protected]

Lejelovens tilbudspligt bør ikke strammes

En konkret sag om salg af en samlet gruppe af ejendomrne fra en ejer til en gruppe af pensi-

onsselskaber har skabt politisk debat de forløbne dage. Som så ofte tidligere reagerer nogle

politikere og organisationer mere på den politiske rygmarvsfornemmelse end på fakta. De be-

slutter sig for en holdning, uden en nærmere analyse af de faktiske forhold, uden hensyntagen

til konsekvenserne for den nuværende lovgivning og uden et overblik over de mulige konse-

kvenser af at ændre loven. Vi har set, at lejeloven ofte tidligere er blevet til på en måde, hvor

helt konkrete politiske ønsker fører til den ene lappeløsning, der ukritisk er blevet lagt oven

på den anden, uden at tage hensyn til den samlede balance.

Dette gælder også for tilbudspligten, der er en lappeløsning i forhold til lov om ejerlejlighe-

der, der blev indført il966, og som efterfølgende er blevet ændret adskillige gange.

Ved indførelsen af lov om ejerlejligheder il966 blev det muligt at omdanne udlejningsej en-

domme til ejerlejligheder, hvilket medførte, at lejlighederne kunne sælges enkeltvis med en

god fortjeneste for sælger.

Da dette imidlertid medførte flere omdannelser af lejeboliger til ejerboliger end forventet,

indførte man il970 et forbud mod omdannelse af udlejningsejendomme opført før den 1. juli

1961 til ejerlejligheder, idet man var bange for, at der forsvandt for mange lejeboliger fra

markedet.

Som følge af adskillige boligpolitiske aftaler genindførte man il976 muligheden for at op-

dele de ældre ejendomme i ejerlejligheder. Men denne mulighed fik dog knyttet to betingel-

ser til sig:

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

Nørre Voldgade 2i l 358 København Ki +45 33 12 03 30? www.ejendomsforeningen.dki CVR-nr. 10 39 02 l4

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 283: Henvendelse af 19/5-16 fra Ejendomsforeningen Danmark vedr. lejelovens tilbudspligt

1. At lejerne i udlejningsejendommen skulle have mulighed for at købe ejendommen på

andelsbasis ved at stifte en andelsboligforening, og

2. At den pris som lejerne kunne købe ejendommen til, ikke måtte overstige udlejnings-

ejendommens værdi i handel og vandel med et tillæg på 25 pct.

For så vidt angår betingelse l var begmndelsen, at man fra politisk side var bekymret for, at

udlejer ville omdanne ejendornmen til ejerlej ligheder, hvilket ville medføre en forøgelse af

lejlighedens værdi. Tankegangen var, at når udlejer tilbød lejer at købe ejerlejligheden, så

ville lejer føle sig presset til at købe en dyr ejerlejlighed, idet politikeme frygtede, at lejer i

modsat fald ville være bekymret for at blive opsagt af udlejer og dermed miste sin billige bo-

lig.

Det skal i den forbindelse bernærkes, at reglerne om tilbudspligt i sin oprindelige form ikke

fandt anvendelse, hvis udlejer ønskede at sælge hele ejendommen, så den fortsat ville blive

anvendt som boligudlejningsejendom. Det var kun i tilfælde af, at udlejer ønskede at opdele

ejendornmen i ejerlejligheder, at reglerne fandt anvendelse. Dermed havde udlejer kun mulig-

hed for at opdele ejendommen i ejerlejligheder, hvis lejerne ikke ønskede at købe ejendom-

men på andelsbasis.

For så vidt angår betingelse 2 var begrundelsen, at udlejer i tiden fomd for 1976 havde mulig-

hed for frit at sælge en ej endom som andelsbolig til lejeme, men at dette ofte skete til en pris,

der lå 50 pct. over den normale markedspris for udlejningsejendomme.

Prisen fastsat til udlejningsejendomrnens værdi med et tillæg på 50 pct. svarede til værdien af

ejendommen, når den var omdannet til ejerlejligheder. Dvs. et almindeligt salg til markeds-

pris, idet der var fri mulighed for andelsboligforeninger for at omdanne ejendomrnen til ejer-

lejligheder efterfølgende og dermed realisere værdistigningen af ejendomrnen.

For at sikre at lejerne havde råd til at købe ejendommen som andelsbolig, blev der imidlertid

lagt låg på salgsprisen ved betingelse nr. 2. Dette resulterede imidlertid i, at lejerne i stor stil

spekulerede i at købe udlejningsejendornme som andelsboliger, for derefter at omdanne an-

delsboligerne til ejerlejligheder med fortjeneste for øje.

Det var imidlertid ikke hensigten med tilbudspligten og dens maksimalprisregler, blot at for-

skyde merværdien af ejendornmen på 25 pct. af markedsprisen fra den oprindelige e3er af ud-

lejningsejendomrnen til lejerne, således at deres udnyttelse af tilbudspligten medførte en øko-

nomisk vinding for lejerne. Derfor indførte man il977 et forbud mod omdannelse af andels-

boliger til ejerlejligheder.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 283: Henvendelse af 19/5-16 fra Ejendomsforeningen Danmark vedr. lejelovens tilbudspligt

Hensigten med reglerne om tilbudspligt har således udelukkende været at sørge for, at der

ikke skete en forringelse af boligmulighederne for dem, der ikke havde råd til en ejerbolig.

Men dette har ikke skullet ske på bekostning af udlejer, således at lejer i stedet blev tildelt

den fortjeneste, der oprindeligt tilkom udlejer. Værdistigningen blev derfor inddraget af poli-

tiske årsager ved den indførte lovgivning.

Da man il979 reviderede reglerne om boligfællesskaber, der udmøntede sig i lov om andels-

boligforeninger, havde udviklingen i markedet vist, at beregningsmetoden for en andelsboligs

pris kunne føre til meget høje prisstigninger på andelsboligen, hvorved andelshaver solgte

den enkelte andelsbolig med en stor fortjeneste. Det var stadig ikke intentionen med indførel-

sen af reglerne om tilbudspligt, og derfor blev maksimalprisreglen om fastsættelse af en an-

delsboligs værdi ved salg evalueret. Det eneste lovgiver ønskede at sikre var, at andelshaver

kunne få sit indskud i andelsboligen tilbage ved salg med et mindre tillæg, der skulle mod-

svare inflationen. Derfor blev der indført en nøj ere definition af den fortjeneste en andelsha-

ver skulle kunne få ud af at stifte en andelsboligforening efter reglerne om tilbudspligt.

Historisk har tilbudspligten ofte skabt situationer, hvor lejerne i forbindelse med en overta-

gelse af en udlejningsejendom, har opnået store skattefrie gevinster. På bekostning af den op-

rindelige ejer af boligejendornmen og på bekostning af de andelshavere, der ikke var de op-

rindelige lejere, men efterfølgende købte en andel i den pågældende andelsboligforening.

Argurnentationen i dele af pressen for tilbudspligten har i de forløbne dage gået på, at lejer-

nes overtagelse af ejendomrnen som andelsboligforening vil forhindre, at en ny privat ejer

kan lade huslejerne stige. Den argumentation bygger imidlertid på manglende viden om de

faktiske forhold. Der er to fejl i antagelsen om, at tilbudspligten kan forhindre fremtidige hus-

lej estigninger:

Man glemmer, at den nye ejer, på sarmne måde som den tidligere ejer, er omfattet af

lejeloven for private boligej endornme. Det betyder, at den nye e3er skal leve op til

præcis de smnme regler, hemnder regler om fastsættelse af huslejen, som den tidligere

ejer. Den nye ejer kan således ikke bare efter forgodtbefindende sætte leje op, og lejen

kan kun hæves, hvis der i lejeloven er en klar adgang hertil. Fuldstændig som den tid-

ligere ejer, skal den nye ejer følge loven.

Yderligere glemmer man, at ejendommen, hvis den overgår til at blive ejet af en an-

delsboligforening, bringes fra lejelovens regler og over i de langt mere lempelige reg-

ler for andelsboliger. Det betyder, at det fremover bliver flertallet i andelsboligfor-

eningen, der besternmer over ejendommen, hemnder over foreningens økonomi og

derved også over fastsættelsen af boligafgiften. Andelsboligforeningen skal, for at

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 283: Henvendelse af 19/5-16 fra Ejendomsforeningen Danmark vedr. lejelovens tilbudspligt

være solvent, sikres en økonomi, der gør den i stand til at betale sine udgifter, herun-

der afdrag på lån. Hertil kornrner, at en andelshaver skal erhverve en andel i forenin-

gen, hvilket ofte kræver optagelse af private lån, for at andelshaver kan betale det

nødvendige indskud i andelsboligforeningen. Den månedlige udgift til afdrag og ren-

ter på lånet kommer oven i boligafgiften.

Alt andet lige vil de månedlige udgifter for andelshaverne ofte blive højere, end hvis de var

fortsat som lejere med en ny ej er af ejendommen.

Når man ser en stor interesse fra lejernes side for at overtage tidligere udlejningsejendornme

som andelsboliger, så hænger det som forud for lovændringerne il970, il976, i 1977 og i

1979 sammen med, at lejerne som andelshavere ønsker at få del i en eventuelt stigende ejen-

domsværdi af ejendommen. Dette var i høj grad drivkraften bag etableringen af mange an-

delsboligforeninger i løbet af perioden 2006 til 2009.

Men samtidig betyder det, at lejerne bevæger sig fra den sikkerhed, der ligger i at være lejer

til at påtage sig en personlig, økonomisk risiko for eventuelle tab i andelsboligforeningen.

Tab, der opstår hvis værdien af ejendommen i en periode falder, eller hvis andelsboligfor-

eningen ender med at gå konkurs. Det kan betyde, at en privatperson kan ende med en per-

sonlig gæld på en million kroner eller mere som følge af et tabt, lånefinansieret indskud i an-

delsboligforeningen. En gæld, som pågældende skal betale tilbage, og som kan gøre mulighe-

derne for at finde en fremtidig bolig yderst vanskelige.

Vi har netop set en sag ved Højesteret, der handlede om en andelsboligforenings mulighed

for at gå konkurs. Selv om sagen er spændende, er den i sig selv uden betydning i denne sam-

menhæng. Men den åbner for den problemstilling, at en andelsboligforening kan gå konkurs,

og at andelshaverne efter en konkurs går tilbage til at blive lejere. I konsekvens heraf står de

derved til helt eller delvist at miste de penge, de har købt en andel af andelsboligforeningen

for. Sagen viser med alt ønskelig tydelighed, at en investering i en andelsbolig ikke er uden

risiko.

Andelsboligen kommer derved til reelt at minde mere om en ejerlejlighed end om en lejebo-

lig. Lejeboligens sikkerhed forsvinder, og ejerboligens muligheder for økonomisk gevinst og

tab træder i stedet. Om det bliver til gevinst eller tab afhænger af konjunkturerne, de beslut-

ninger, der træffes i andelsboligforeningen og ikke mindst det tidspunkt, hvor den enkelte an-

delshaver har købt sin andel.

Det er nok vigtigt at understrege, at overtagelsen af en privat udlejningsbolig primært skal ses

som en mulighed for de eksisterende lejere til at opnå en skattefri, privatøkonomisk gevinst.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 283: Henvendelse af 19/5-16 fra Ejendomsforeningen Danmark vedr. lejelovens tilbudspligt

En gevinst de efter overtagelsen kan hæve ved at sælge deres lejlighed. For de andelshavere,

der i anden omgang køber andelen af den oprindelige lejer, er den eventuelle privatøkonomi-

ske gevinst mindre og den mulige økonomiske risiko højere.

Det er ikke en løsning igen at ændre på lejeloven, og det vil være en rigtig dårlig id6 at ud-

vide tilbudspligten. Det vil være en dårlig id6 af mange årsager, men også fordi det vil be-

tyde, at endnu flere lejeboliger vil forsvinde til fordel for en ejerforrn, der mere og mere kom-

mer til at ligne ejerboliger. Der omdannes i gennemsnit ca. 4.000 lejeboliger om året til an-

delsboliger. Disse boliger vil fremover kun kunne overtages af personer, der har en økonomi,

der gør dem i stand til at skaffe en halv eller en hel million kroner kontant til køb af en bolig.

En yderligere udvidelse af tilbudspligten vil kun betyde, at antallet af lejeboliger vil fortsætte

med at falde.

Sarnfundstnæssigt vil den bedste løsning derfor være, at tilbudspligten ophæves.

Venlig hilsen

.l.»lW

Torben

Administrerende direktør

Lars Brondt

Direktør