Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2015-16
ERU Alm.del Bilag 2
Offentligt
1552638_0001.png
UDVALG OM
FINANSIERING AF
BOLIGER OG
ERHVERVS-
EJENDOMME I
LANDDISTRIKTER
Rapport fra udvalg under formandskab af professor Michael Møller
Oktober 2015
1
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
INDHOLD
1.
Konklusion og sammenfatning .............................................................................. 4
Mulige forklaringer af
ikke-finansiel
karakter .................................................................... 4
Mulige forklaringer af
finansiel
karakter ............................................................................ 5
Udvalgets vurdering ......................................................................................................... 5
1.1
1.2
Belåningsomfanget i landdistrikterne ...................................................................... 7
Finansiel regulering og udlånsaktører ..................................................................... 8
De finansielle aktører, deres rolle og den finansielle regulering ....................................... 8
Justeringer i den finansielle lovgivning eller tilsynsmæssig praksis i de senere år ........... 9
1.3
Hovedresultater og anbefalinger ........................................................................... 10
Pkt. 1: 6-månedersreglen ............................................................................................... 10
Pkt. 2: Rådighedsbeløb .................................................................................................. 11
Pkt. 3: Anvendelse af reduceret belåningsgrad .............................................................. 12
Pkt. 4-5: Eksisterende og potentielle alternativer til bank- og realkreditfinansiering ....... 13
Pkt. 6: Erfaringer fra andre nordiske lande ..................................................................... 14
Pkt. 8: Låneudfordringer som følge af energikrav til bygninger ...................................... 15
1.4
1.5
2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Kommissorium ...................................................................................................... 16
Sammensætning af udvalg og antal møder .......................................................... 17
Situationen i landdistrikterne ............................................................................... 18
Udfordringer i landdistrikterne ............................................................................... 18
Økonomi og demografi .......................................................................................... 19
Boligmarkedet og udvikling i udlån til husholdninger ............................................. 23
Erhvervenes finansieringssituation ....................................................................... 30
Boligmarkedets Sammensætning ......................................................................... 37
Afgrænsning af landdistrikter ................................................................................ 40
Udlån til SMV’er.............................................................................................................. 34
Landdistrikter – Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter .............................................. 41
Landdistriktskommuner - Fødevareministeriet ............................................................... 41
3.
3.1
3.2
4.
4.1
Anvendelse af reduceret belåningsgrad ............................................................. 42
Omfanget af udlån med reduceret belåningsgrad ................................................. 42
Baggrund for anvendelse af reduceret belåning ................................................... 44
Gældende regler for realkredit- og pengeinstitutter .......................................... 46
Gældende regler for realkreditinstitutternes værdiansættelse af fast
ejendom til brug for låneudmåling .................................................................................. 46
Ejerboliger og fritidshuse ................................................................................................ 47
Kontor- og forretningsejendomme .................................................................................. 48
Private beboelsesejendomme til udlejning ..................................................................... 49
Industri- og håndværksejendomme ................................................................................ 49
Hoteller m.v. ................................................................................................................... 49
Landbrugsejendomme.................................................................................................... 49
Almene boliger ............................................................................................................... 50
Private andelsboliger ...................................................................................................... 50
Specielle ejendomstyper ................................................................................................ 51
2
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Gældende lånegrænser for realkreditudlån .................................................................... 51
Gældende regler for pengeinstitutter .............................................................................. 51
4.2
Ændring af pejlemærket for store eksponeringer i tilsynsdiamanten for
pengeinstitutter ............................................................................................................... 52
5.
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
7.
6-måneders reglen ved værdiansættelse af fast ejendom ................................ 58
Rådighedsbeløb .................................................................................................... 62
Beregning af rådighedsbeløb ................................................................................ 63
Rådighedsbeløbets betydning i kreditvurderingen ................................................ 64
Finanstilsynets benyttelse af indberetninger ......................................................... 66
Anvendte rådighedsbeløb til belåningsformål i Pengeinstitutter ............................ 66
Objektiv indikation for værdiforringelse for privatkunder ....................................... 68
Særlige låneudfordringer for ejendomme i landdistrikter som følge af
energikrav ..................................................................................................................... 70
8.
8.1
8.2
8.3
9.
9.1
9.2
Statsstøttet boligfinansiering i Norge og Island ................................................. 72
Baggrund .............................................................................................................. 72
Den Norske Stats Husbank ................................................................................... 72
Den Islandske Stats Boligfinansieringsfond .......................................................... 74
Alternative belåningsmuligheder ved finansiering af ejendomshandler ......... 76
Pantebrevsselskaber i Danmark ........................................................................... 77
Sælgerpantebreve................................................................................................. 78
Økonomiske aspekter ..................................................................................................... 79
Forbrugerbeskyttelse ...................................................................................................... 79
9.3
9.4
Crowdfunding ........................................................................................................ 80
Gennemførelsen af boligkreditdirektivet i Danmark............................................... 81
Lånebaseret crowdfunding ............................................................................................. 80
BILAG A: UDDRAG FRA REGNSKABSBEKENDTGØRELSEN ................................. 82
Bilag 10, pkt. 11: ............................................................................................................. 82
Vejledning til bilag 10, pkt. 11: ........................................................................................ 82
3
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0004.png
1. KONKLUSION OG
SAMMENFATNING
Udvalget har skullet belyse udlånssituationen i landdistrikterne og årsagerne til de
forskellige udfordringer, herunder faldende priser på boliger og erhvervsejendomme,
lange liggetider og udfordringer med at få lån.
Indledningsvis er der grund til at gøre klart, at der på de færreste områder er en klar,
entydig sandhed. Selv 7 år efter finanskrisen er der eksempelvis langt fra enighed om,
hvad der var de væsentligste faktorer bag finanskrisen. Ligeledes er det vanskeligt at
afdække landdistrikternes finansielle udfordringer med en entydig konklusion.
Grundlæggende er der følgende mulige overordnede udlægninger af udfordringer med at
få lån i landdistrikterne:
1.
2.
Landdistrikternes helt afgørende udfordringer er af ikke-finansiel karakter, og den
finansielle sektor spiller ikke nogen væsentlig rolle.
Landdistrikternes udfordringer kan i ikke helt uvæsentlig grad tilskrives forhold
vedrørende den finansielle sektor.
Mulige forklaringer af
ikke-finansiel
karakter
Den første overordnede forklaring kan grundlæggende underopdeles i følgende:
Stigende
urbanisering:
Sammenlignet
med
andre
vesteuropæiske
lande
er
urbaniseringen i Danmark ikke udpræget, men den foregår i øjeblikket i et højere tempo
end i sammenlignelige lande. Det indebærer generelt en flytning mod de større byer,
men også en flytning fra de mindste landsbyer og landdistrikter mod lidt større landsbyer
og lokale bycentre (”dobbelt urbanisering”).
Mere
ensidig
erhvervsstruktur
i
1
landdistrikterne:
I
forhold
til
den
generelle
erhvervsstruktur i Danmark er færre erhverv repræsenteret i landdistrikterne, som især
beskæftiger folk inden for landbrug og fødevareerhverv, industrien og turisme.
Serviceerhvervene er i højere grad centreret omkring de større byer. Samtidig har der
været tendens til en tilsvarende centralisering med eksempelvis færre og større skoler
og
hospitaler,
ligesom
kommunal
administration
samles
som
følge
af
kommunesammenlægning osv. Det har betydning for, hvilke job og indkomstgrundlag
der er tilgængelige, og hvor mange der er i beskæftigelse.
Gennem en årrække er beskæftigelsen i industrien, hvis virksomheder oftest er placeret i
landdistrikter og uden for de større byer, faldet kraftigt. Adgang til kvalificeret arbejdskraft
er en vigtig parameter for virksomhedernes valg af lokalisering, og virksomhederne
efterspørger i stigende grad dygtige faglærte og højtuddannet arbejdskraft, herunder
også veluddannede udlændinge, såfremt den ønskede arbejdskraft ikke kan findes i
Danmark.
1
Se bl.a. ”Danmark i forandring”, 2014 af Kommunernes Landsforening (KL).
4
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Virksomhedernes placering afhænger også af en række faktorer, f.eks. adgang til
relevant
infrastruktur,
etableringsomkostninger,
omkostningseffektive
produktionsfaciliteter, og for nogle også nærhed til kunder. Mange nye virksomheder
ønsker i stigende grad at være et sted, hvor der er et marked for højtuddannet
arbejdskraft, og hvor man kan tiltrække også veluddannede udlændinge. Det er lettest i
storbyerne. For højtuddannede udlændinge med børn er internationale skoler i rimelig
afstand fra job og hjem væsentlige.
Befolkningens præferencer.
De fleste unge vil bo i storbyer med de mange tilbud, og
som ældre ønsker man at bo, hvor man har boet i arbejdslivet og tæt på børn og
børnebørn, ligesom nærhed til offentlig transport er væsentlig. Disse præferencer
forstærkes, når butikker og skoler lukkes i nærmiljøet. Stigende urbanisering er en
generel, global trend.
Mulige forklaringer af
finansiel
karakter
De mulige forklaringer på, at den finansielle sektor har en ikke-uvæsentlig betydning for
problemerne i landdistrikterne, kan med fordel opdeles i følgende:
Reguleringen af den finansielle sektor.
Lovgivningen er uhensigtsmæssig og fører til, at
den finansielle sektor yder væsentligt færre lån i landdistrikterne, end sektoren ellers ville
gøre.
Den finansielle sektor handler ikke optimalt i landdistrikterne.
Blandt mulige ikke-optimale
handlemåder er dels, at sektoren har overreageret på bl.a. tabserfaringer og er blevet for
forsigtig i landdistrikterne, dels at specielt realkreditsektoren ikke har udnyttet sine
muligheder for at prisdifferentiere og kræve højere priser i landdistrikterne, men i stedet
har
valgt
at
holde
ens
priser,
hvilket
alt
andet
lige
vil
begrunde
større
udlånstilbageholdenhed i landdistrikterne.
Udvalgets vurdering
Baggrunden for de afgørende udfordringer i danske landdistrikter er af ikke-finansiel
karakter, men derimod bl.a. foranlediget af utilstrækkelige rammevilkår, som har
afgørende betydning for vækst og udvikling. Det finansielle system har imidlertid en
ikke-ubetydelig indflydelse på de nuværende vækst- og udviklingsmuligheder i
landdistrikterne.
Stigende urbanisering og vækst i storbyer er en global trend, der specielt i lande med lav
befolkningstilvækst vil kunne føre til direkte befolkningsfald i mindre byer og landområder
med kraftige prisfald på fast ejendom til følge.
Omvendt er situationen i landdistrikterne ikke så slem, som den ofte fremstilles. Den
negative fremstilling kan desværre i sig selv have været medvirkende til en mere træg
belåningsadgang i disse områder. Aktuelt er det særligt i Københavns- og
Aarhusområdet, at der er tale om større stigningstakter på visse ejendomssegmenter,
men også resten af landet ser nu ud til at opleve prisstigninger. Sammenholdt med de
positive tegn i økonomien generelt kan der hermed være grundlag for en bedring af
5
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
belåningssituationen i landdistrikterne, hvor det samlede udestående udlån er faldende,
og hvor nyudlånet er lavere end i byerne, jf. kapitel 2.
Overordnet set er det finansielle system præget af mange forskellige aktører. Der er dels
konkurrence mellem aktører af samme type (konkurrence realkreditinstitutter imellem og
konkurrence
pengeinstitutter
imellem),
dels
substitution
mellem
aktørerne.
Pengeinstitutterne kan yde lån, som realkreditinstitutterne ikke vil yde, og andre
institutter kan yde de lån, som pengeinstitutterne ikke vil yde. Det mindsker
sandsynligheden for, at en eventuel uhensigtsmæssighed i f.eks. realkreditlovgivningen i
forhold til udlån i landdistrikter fører til, at kunden ikke kan få sit lånebehov opfyldt på
anden vis.
Det er forståeligt, at mange potentielle låntagere i landdistrikterne føler sig frustrerede
over at have vanskeligheder med at få de billigere realkreditlån i fast ejendom. Men
omvendt er det overordnet set også forståeligt, hvis specielt realkreditinstitutterne
udviser forsigtighed i tyndt befolkede områder.
Der er aktuelt en dobbelt udfordring i disse områder:
Den ene udfordring er usikkerheden om ejendommens handelsværdi ved et salg i
den nærmeste periode.
I det enkelte område omsættes ofte meget få ejendomme.
Salgsværdien af et rækkehus i Københavnsområdet kan skønnes med betydelig
sikkerhed, fordi der hele tiden omsættes en del ejendomme, der kan betragtes som
alternativer. Det samme gælder ikke i en lille by langt fra større byer.
Det andet problem er, at den forventede prisudvikling i områder med faldende
befolkning er negativ.
I de værst ramte områder er der for mange ejendomme en
stor risiko for, at den nuværende køber bliver den sidste beboer af ejendommen.
Værdiforringelsen af ejendommen sker således i en anden takt end for andre
ejendomme.
Der bliver sandsynligvis også i landdistrikterne givet finansieringsafslag, hvor finansiering
burde være givet. Når der ydes titusindvis af lån, vil det kunne ske. Men det også kan
ske den modsatte vej; der bliver ydet lån, som ikke burde være ydet. Tallene for
realkreditinstitutterne viser, at tabsandelen er større i landdistrikterne end i den øvrige
del af landet. De historiske tabstal tyder således ikke umiddelbart på en overdreven
forsigtighed i landdistrikterne.
En mulig forklaring, som realkreditinstitutterne dog afviser, er, at realkreditinstitutter og
pengeinstitutter som reaktion på høje historiske tab i landdistrikterne er blevet
overforsigtige med udlånet i disse områder. Uanset om dette skulle være tilfældet eller
ej, er det kreditinstitutterne som beslutter kreditpolitikken, også i landdistrikterne. Det
offentlige bestemmer spillereglerne i form af regulering og sætter dermed rammerne,
som markedsaktørerne skal holde sig inden for.
Udvalget har i overensstemmelse hermed og kommissoriet vurderet, om det er udvalgte
dele af den finansielle lovgivning, der kan have medført en eventuel overdreven
forsigtighed i forhold til udlån i landdistrikterne. Udvalget har ikke fundet eksempler på, at
lovgivningen skulle have denne effekt. Lovgivningen har til formål at sikre, at
6
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
realkreditobligationer og pengeinstitutindskud anses som sikre, da en usikkerhed herom
vil have meget negative samfundsmæssige konsekvenser. Udvalget har heller ikke
konstateret opstramninger af den finansielle lovgivning, der i særlig grad har kunnet have
en effekt på udlånet til lige netop landdistrikterne.
Udvalget har imidlertid fundet eksempler på regler, som af flere markedsaktører er
opfattet som værende mere restriktive, end Finanstilsynet fortolker disse regler. Det
gælder for 6-måneders reglen i forbindelse med vurdering af fast ejendom og vejledning
for anvendelse af rådighedsbeløb ved indberetning til Finanstilsynet. Realkreditbranchen
pointerer i denne forbindelse, at den ikke på noget tidspunkt har været i tvivl om
rækkevidden af 6-måneders reglen. Udvalget mener, at der er behov for præciseringer
eller ændringer på disse områder.
1.1
BELÅNINGSOMFANGET I LANDDISTRIKTERNE
Det kan konstateres, at der fortsat bevilges lån i landdistrikterne i et væsentligt omfang,
om
end
den
samlede
bestand
af
udlån
i
disse
områder
er
faldende.
Realkreditinstitutternes nyudlån til boligfinansiering har udvist en faldende tendens siden
finanskrisen, og faldet har været størst udenfor de største byer. Hvis man sammenligner
landdistrikterne med andre områder udenfor de største byer, må det dog konstateres, at
udlånet har udviklet sig nogenlunde ens i disse områder.
De finansielle institutter har historisk set været forholdsvist risikovillige med udlån til
landdistrikter. De har således større tab på udlån til landdistrikterne end i andre dele af
landet, og der ses flere tvangsauktioner. Det afspejler blandt andet, at boligmarkedet i
landdistrikterne er præget af en svag og til tider faldende prisudvikling, men
nødvendigvis også at der er problemer med at betale renter og afdrag på gælden på
trods af det lave renteniveau.
De belåningsgrader, realkreditinstitutterne i praksis tilbyder kunder i landdistrikterne, der
efterspørger disse lån, er højere end i de tilbud, der gives i byerne. Heller ikke målt på
denne parameter er der noget, der entydigt peger på, at institutterne udviser øget
forsigtighed i forhold til landdistrikterne. Der kan dog være forretningsmæssige årsager
til, at institutterne eventuelt helt undlader at tilbyde lån med lavere belåningsgrader, og
en eventuel øget forsigtighed i stedet har medført en reduktion i antallet af udlån.
Det kan ikke afdækkes, om den forskellige udvikling i udlån til landdistrikterne og de
største byer afspejler en opstramning af lånevilkår fra institutterne, eller om det alene
afspejler de realøkonomiske forskelle, herunder det lokalt udfordrede boligmarked. En
svagere makroøkonomisk udvikling og et demografisk billede med aldring og vigende
folketal vil naturligt give en svagere udlånsudvikling i de berørte områder. Efter
finanskrisen
har
udlånet
til
erhverv
været
kendetegnet
ved
et
skift
fra
pengeinstitutfinansiering til realkreditfinansiering, og realkreditinstitutternes nyudlån til
erhverv er derfor vokset siden 2009. Denne vækst er også kommet landdistrikterne til
gavn.
7
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1.2
FINANSIEL REGULERING OG UDLÅNSAKTØRER
De finansielle aktører, deres rolle og den finansielle regulering
Realkreditinstitutterne yder lån mod pant i fast ejendom op til en maksimal belåningsgrad
fastsat ved lov. Der er således forholdsvis snævre grænser for realkreditinstitutternes
risiko, og realkreditinstitutterne yder derfor typisk også den billigste finansiering af fast
ejendom.
Realkreditinstitutterne
anvender
forskellig
bidragssats
afhængig
af
belåningsgrad og lånetype, men anvender på privatområdet i øvrigt samme bidragssats
uanset pantets geografiske placering. Realkreditinstitutterne har imidlertid mulighed for
som på erhvervsområdet at øge bidragssatsen i områder med tynde markeder og
faldende priser, og hvor også tabene er relativt større.
Pengeinstitutterne
er
også
underlagt
en
generel
regulering
af
solvens
og
styringsmæssige forhold, men kan påtage sig en væsentlig større risiko end
realkreditinstitutterne. Pengeinstitutterne kræver derfor også oftest en højere rente end
den, der tilbydes gennem realkreditinstitutterne, som betaling for den højere risiko. Også
pengeinstitutterne forsøger dog at begrænse risikoen ved modtagelse af pant og ved at
yde lån af betydelig kortere varighed end det typiske realkreditlån. Pengeinstitutternes
pant ligger typisk næst i konkursrækkefølgen lige efter realkreditinstitutternes pant.
Pantebrevsselskaber og andre private långivere er ikke på samme måde som finansielle
institutter underlagt solvensmæssig og styringsmæssig regulering, og disse långivere
påtager sig ofte en større risiko ved belåning af fast ejendom. Denne forhøjede risiko vil
typisk afspejle sig i en højere rente og/eller andre individuelt aftalte vilkår på lånet. Disse
långivere kan yde lån til ejendomme, hvor både realkreditinstitutter og pengeinstitutter
måtte afholde sig fra at yde lån, eksempelvis fordi ansøgers økonomi er for svag, eller
fordi institutterne vurderer, at pantets beskaffenhed eller værdi er for ringe. Reguleringen
af pantebrevsselskaberne er begrænset til et adfærdstilsyn, mens øvrige private
långivere i dag er reguleret af markedsføringslovens regler.
Med henblik på at øge forbrugertilliden og forbrugerbeskyttelsen ved optagelsen af lån
med pant fast i fast ejendom har Europaparlamentet og Det Europæiske Råd vedtaget
Boligkreditdirektivet, som omfatter alle, der yder eller formidler lån mod pant i fast
ejendom, det vil sige realkredit- og pengeinstitutter men også de alternative kreditgivere,
der yder lån til privatpersoner og virksomheder. Direktivet blev gennemført i dansk
lovgivning med Lov nr.532 af 29. april 2015.
Udvalget har som led i sit arbejde haft repræsentanter fra de forskellige aktører til at
komme med oplæg om deres syn på spørgsmålet. Det drejer sig om pantebrevsdirektør
Søren Zak (Arbejdsenes Landsbank) som repræsentant for pantebrevshandlere,
bankdirektør Ole Selch Bak (Djurslands Bank) som repræsentant for lokalt baserede
pengeinstitutter, kreditdirektør Steen Munk (Nykredit) og kreditdirektør Lars Bang
(Totalkredit) som repræsentanter for store landsdækkende institutter samt direktør Søren
Scheibye (Udenombanken) som repræsentant for alternative finansieringsudbydere.
Konklusionerne herfra indgår i udvalgets overvejelser, jf. afsnit 1.4
8
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Justeringer i den finansielle lovgivning eller tilsynsmæssig praksis i de senere år
Den finansielle regulering er generelt strammet betydeligt op i de senere år i forlængelse
af den finansielle krise. Det er dog ikke muligt at pege på forhold, der direkte relaterer sig
til belåning i landdistrikter. For så vidt angår 6-måneders reglen ved realkreditbelåning
bemærkes
det, at
denne blev indført
i værdiansættelsesbekendtgørelsen
for
realkreditinstitutter i 1998, hvorfor denne ikke kan betegnes som en opstramning. For så
vidt angår rådighedsbeløbet er institutternes egne krav opstrammet som opfølgning på
den finansielle krise. En stikprøveundersøgelse fra Finanstilsynet viser, at kravene er
øget med ca. 27 pct. fra 2007 til 2012. Det skal holdes op imod, at lønstigningstakten
over samme periode alene har været 15 procent. Denne opstramning kan dog næppe
tilskrives Finanstilsynets indberetningsvejledning, idet denne først nævnte konkrete
niveauer for rådighedsbeløb i 2012, og idet de institutter, der særligt har strammet kravet
op, har gjort dette til et niveau, der ligger betydeligt over Finanstilsynets
indberetningsvejledning.
Tilsynsdiamanten for pengeinstitutter er introduceret undervejs i det betragtede forløb,
men en eventuel effekt af den seneste ændring fra 2015 vedrørende omfang af store
engagementer kan i sagens natur ikke aflæses i tallene eller praksis. En tilsynsdiamant
for realkreditinstitutter er tilsvarende blevet introduceret i i 2014. Heller ikke for
realkreditinstitutter kan en eventuel effekt aflæses i de belyste data, da effekten primært
vil være fremadrettet.
Udvalget har ikke identificeret yderligere regulering, der kan siges at have en særlig
betydning for udlånsomfanget i landdistrikterne.
Den finansielle regulering har et klart sigte om at sikre en sund, effektiv og stabil finansiel
sektor. Det kan overvejes, hvorvidt man ville kunne øge udlånsomfanget ved
eksempelvis, inden for rammerne af EU-reguleringen, at lempe på forskellige krav.
Noget sådan ville dog til gengæld øge risikoen for penge- og realkreditinstitutkonkurser.
9
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1.3
HOVEDRESULTATER OG ANBEFALINGER
Udvalget har undersøgt og afdækket de emner, der fremgår af kommissoriet, jf. afsnit
1.5, og er kommet frem til følgende hovedkonklusioner og anbefalinger:
Pkt. 1: 6-månedersreglen
Efter de internationale regnskabsregler IAS og IFRS skal fast ejendom værdiansættes til
dagsværdi. Princippet om dagsværdi indebærer, at værdiansættelsen af ejendommen så
vidt muligt afspejler værdien på tidspunktet for værdiansættelsen, frem for eksempelvis
en potentiel fremtidig værdi under antagelse af værdistigninger.
Finanstilsynet har operationaliseret dette princip i form af den såkaldte ”6-
månedersregel”, som blev indarbejdet i en værdiansættelsesbekendtgørelse for
realkreditinstitutter allerede i 1998. Ejendomme skal værdiansættes til aktuel
markedsværdi efter almindelig markedsføring - italesat som 6 måneder. Der skal således
hverken regnes med brandsalg eller skønnes over langsigtede værdier. Markedsværdien
findes ud fra aktuelle realiserede salgspriser på sammenlignelige ejendomme uanset
liggetid. Den gennemsnitlige liggetid i området kan have betydning for den lokale
prisdannelse, men ikke for den konkrete værdiansættelse, og der er derfor ikke grundlag
for, at den gennemsnitlige liggetid skal erstatte de 6 måneder, som det har været
foreslået.
6-månedersreglen har fortrinsvis betydning for belåning af friværdi. Det skyldes, at der i
salgssituationen typisk tages udgangspunkt i den aftalte salgspris som netop værende
en markedspris aftalt mellem en uafhængig køber og sælger.
Nogle markedsaktører har dog fortolket 6–måneders reglen sådan, at ejendomme med
en længere liggetid end 6 måneder ikke kan belånes fuldt ud, og at handelsprisen for
sådanne ejendomme skal reduceres med et haircut, når de skal benyttes som grundlag
for vurdering af andre ejendomme som følge af 6-måneders reglen. Dette er en
misforståelse.
Det
bemærkes,
at
dette
ikke
på
noget
tidspunkt
har
været
realkreditbranchens opfattelse af 6-månedersreglens anvendelse.
Udvalget er enigt om, at denne misforståelse bør udryddes.
En del af udvalget finder,
at dette bør ske ved en vejledning, der præciserer forståelsen,
så alle markedsaktører fortolker reglen i overensstemmelse med ovenstående. Denne
del af udvalget finder det vigtigt at bevare reglen for ikke at skabe usikkerhed om
regelgrundlaget for dansk realkredit.
En anden del af udvalget finder,
at den ovennævnte misforståelse bør fjernes ved at
fjerne omtalen af 6 måneder. Denne del af udvalget lægger vægt på, at der fortsat skal
gælde en regel om markedsværdi, hvorfor der ikke tilsigtes en ændring af
sikkerhedsgrundlaget. Dette kan ske ved i en vejledning at foreskrive, at der skal findes
en aktuel markedsværdi baseret på realiserede handler fremfor skøn over forventede
fremtidige handelsværdier. Denne vejledning kan kommunikeres til ratingbureauer mv.
10
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
med den hensigt, at mindske risikoen for negative markedsreaktioner. Herudover lægges
vægt på at der er tale om en national dansk særregel.
Pkt. 2: Rådighedsbeløb
Ved pengeinstitutters kreditvurdering af privatkunder indgår en vurdering af husstandens
samlede faste indtægter efter skat fratrukket de faste udgifter, generelt betegnet som
kundens rådighedsbeløb. Udvalget finder, at et tilfredsstillende rådighedsbeløb er
individuelt og afspejler den enkeltes præferencer og historiske forbrugsmønster.
Pengeinstitutter skal indberette boniteten af kundeporteføljen til Finanstilsynet som led i
instituttets regnskabsindberetning, hvor kundens rådighedsbeløb indgår som en
parameter i bonitetsklassifikationen. Finanstilsynet har til indberetningsformål lavet en
vejledning til anvendelse af rådighedsbeløb ved bonitetsklassifikation. Denne indeholder
en række vejledende satser, der af Finanstilsynet betragtes som retvisende for de
forskellige bonitetskategorier. I forbindelse med landdistriktsproblemstillingen har
udvalget overvejet, om vejledningen kan hæmme udlånet i landdistrikter. Som præmis
for problemstillingen ligger, at Finanstilsynets vejledning kan være normdannende for
niveauet af de faktisk anvendte rådighedsbeløb i institutternes kreditpolitikker, uagtet at
vejledningen alene er tiltænkt til brug for indberetningsformål. Kreditpolitisk fastsatte
rådighedsbeløb, der ligger tæt på Finanstilsynets fastsatte niveau, kan således være
udtryk for, at institutter har tilpasset sig vejledningen for at undgå tilsynsreaktioner.
Udvalget har i denne forbindelse undersøgt danske pengeinstitutters tilgang og finder
betydelig variation i anvendelsen. Finanstilsynets indberetningskriterier for så vidt angår
rådighedsbeløb ligger i den lave ende i forhold til de af institutterne anvendte til belåning.
Særligt de største institutter, der står for langt størstedelen af udlånet, anvender højere
rådighedsbeløb. Ingen institutter benytter geografisk variation. Udvalget har fået oplyst,
at Finanstilsynets indberetningskriterier af nogle aktører opfattes som skulle anvendes til
andet end indberetnings- og ratingformål. Finanstilsynet har selv i et enkelt tilfælde
bidraget til den misforståelse. Finanstilsynets indberetningsvejledning er dog ikke et krav
til kreditpolitik i pengeinstitutterne, men tjener alene indberetningsformål. Det er
pengeinstitutternes bestyrelser, der fastsætter det enkelte instituts kreditpolitik.
Udvalget anbefaler,
at Finanstilsynet præciserer, at indberetningsvejledningen ikke skal
lægges til grund ved udlån.
Der er endvidere risiko for, at det kan påvirke institutternes konkrete kreditgivning og
kreditpolitik, hvis de skal indberette gode kunder med lave rådighedsbeløb som svage til
Finanstilsynet.
Udvalget anbefaler,
at Finanstilsynet bør give institutter mulighed for at kunden i
indberetninger til Finanstilsynet kan få karakteren 2a og være af normal god bonitet,
selvom de sædvanlige grænser for rådighedsbeløb ikke er opfyldt, hvis kunder med
positiv formue igennem flere år har dokumenteret en evne til at klare sig med et lavere
rådighedsbeløb - uden overtræk, restancer eller anden gældsætning til følge samt uden
indtægter af ekstraordinær karakter. Det er en forudsætning, at kunden har en positiv
formue, og at det vurderes sandsynligt, at kunden også fremadrettet vil kunne klare sig
11
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
for det lavere rådighedsbeløb, når der henses til kundens fremtidige boligsituation,
familieforhold mv.
Udvalget finder,
at det i indberetningsvejledningen fastsatte rådighedsbeløb på 13.500
kr. for 2 voksne og 2 børn fortsat bør være hovedreglen for kunder med normal bonitet.
Dele af udvalget finder dog,
at indberetningsvejledningen bør suppleres med en
minimumsgrænse for rådighedsbeløb på 10.500 kr. for 2 voksne og 2 børn (5.000 kr. til 1
voksen, 6.500 kr. til 1 par og 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn), som skal gælde, for at
kunder skal kunne betragtes som havende normal god bonitet på baggrund af anden
relevant information end de sædvanlige grænser for rådighedsbeløb. Der er behov for, at
indberetningsvejledningen indeholder en præcis beskrivelse med en absolut nedre
grænse for rådighedsbeløb, så det står helt klart, hvornår en kunde, der har et mindre
rådighedsbeløb end de sædvanlige 13.500 kr., kan indberettes som en kunde af normal
bonitet. Med forslaget tilsigtes ikke en generel norm om et lavere rådighedsbeløb for
kunder med normal god bonitet.
Andre dele finder,
at pengeinstitutterne er ansvarlige for at sætte deres egne udlåns-
standarder, og at disse ikke bør bestemmes ud fra indberetningsvejledninger. Det i
indberetningsvejledningen anvendte rådighedsbeløb på 13.500 kr. for en familie med to
børn ligger under markedsstandard, særligt når det sammenlignes med niveauet blandt
de største aktører. Det er betænkeligt, hvis en ændring af Finanstilsynets vejledning
skaber en norm for pengeinstitutter om et rådighedsbeløb på 10.500 kr., når 4 ud af 5 af
de største pengeinstitutter ligger på 15.000-15.500 kr., og når noget sådan kan føre til
lempede kreditpolitikker som normdannelse, som der måske ikke er grundlag for.
Det har ikke været muligt at give et konkret skøn over effekten af udvalgets forslag.
Forslaget vil potentielt kunne medføre, at der bevilges flere lån til kunder med lavere
rådighedsbeløb. En sådan lempelse kan være kreditmæssigt forsvarligt, hvis de nævnte
kunder har vist, at de kan leve for et lavere rådighedsbeløb og i øvrigt har en sund
økonomi. For god ordens skyld bemærkes det, at en lavere grad af forsigtighed vil
medføre en større tabsrisiko.
Pkt. 3: Anvendelse af reduceret belåningsgrad
I erkendelse af, at udlån til fast ejendom i landdistrikter med en negativ prisudvikling kan
være forbundet med en særlig risiko, har det været fremført, at kreditinstitutter i højere
grad end i dag burde tilbyde en lavere belåning frem for at give afslag på lån. Ved at
etablere sig med en mere sikker prioritetsplacering kunne instituttet altså i princippet
mindske risikoen ved at belåne den pågældende ejendom under den tilladte
belåningsgrad, og dermed alligevel yde lånet, om end der i så fald vil være tale om et
mindre lån end ønsket. Der er en række datamæssige problemer forbundet med
afdækningen af dette forhold. Det er ikke muligt at afdække, i hvilket omfang et
realkreditinstitut har givet afslag på en låneanmodning, hvor der i stedet kunne være
ydet en lavere belåning inden for rammerne af instituttets risikopolitik og/eller
risikoappetit.
Udvalget
har
i
stedet
undersøgt
lånetilbudsindberetninger
fra
realkreditinstitutter til Finanstilsynet og indsamlet kvalitative erfaringer fra disse til
belysning af emnet.
12
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Af lånetilbudsdata fremgår, at belåningsgraden - bestemt som det tilbudte lån sat i
forhold til den skønnede ejendomsværdi - i landdistrikterne faktisk er større end de
tilsvarende belåningsgrader i de øvrige områder. Man skal dog være varsom med at
fortolke for meget herpå, da data eksempelvis ikke siger noget om låneansøgninger som
måtte være afvist, eller om der måtte være ansøgt om højere belåning.
Realkreditinstitutterne har oplyst til udvalget, at den præcise belåningsgrad vil have en
mindre betydning, når der er tale om segmenter, hvor risikoen for at tabe hele
eksponeringen er høj. Hertil kommer, at en lavere realkreditfinansiering i mange tilfælde
vil medføre, at en større del af ejendomsværdien skal finansieres med et dyrere produkt,
eksempelvis bank- eller pantebrevslån, hvorved projektet kan få svært ved at hænge
sammen.
En reduceret belåning kan i nogle tilfælde være uegnet som risikomæssig foranstaltning
fra et realkreditinstituts synspunkt i de områder, hvor institutterne oplever de største tab.
Det er imidlertid vanskeligt helt at udelukke, at realkreditinstitutterne kan udvide
anvendelsen af reduceret belåning uden at gå på kompromis med en ansvarlig
kreditpolitik.
Udvalget finder anledning til at bemærke,
at landdistrikter i et vist omfang blandt andet er
karakteriseret ved en relativ større andel af meget billige ejendomme. For meget billige
ejendomme vil realkreditlån ikke altid nødvendigvis være den mest hensigtsmæssige
finansieringsform. Herudover bemærker udvalget, at relativt flere ejendomme i
landdistrikterne vurderes at være i en tilstand, hvor den eksisterende ejer eller køber vil
være den sidste ejer heraf, hvorfor traditionel realkreditbelåning ikke vil være oplagt, da
situationen snarere kan sammenlignes med eksempelvis en bilfinansiering med kort
løbetid og en højere rente.
Udvalget anbefaler, at
kreditinstitutsektoren bør overveje, om justering af parametre i det
eksisterende produktsortiment ved anvendelse i landdistrikter kunne medføre en højere
grad af imødekommelse af låneanmodninger i disse områder. En sådan justering i
forhold til de kreditmæssige udfordringer, som kreditgiver vurderer, kunne være på
parametre som lavere belåningsgrad, kortere løbetid og hurtigere amortisering og/eller
større margin.
Pkt. 4-5: Eksisterende og potentielle alternativer til bank- og realkreditfinansiering
Det danske realkreditsystem sikrer billig finansiering til ejendomskøbere og stor
sikkerhed for kreditorerne. Disse institutter og deres udlån er underlagt en forholdsvis
detaljeret regulering. Køberne kan i visse tilfælde få hele finansieringen eller få
yderligere finansiering i et pengeinstitut, hvis de har behov for et større lån, end
realkreditsystemet kan tilbyde. Det er typisk lån med større risiko for kreditor (fx højere
belåningsgrad), hvilket derfor er dyrere for låntager. Pengeinstitutternes udlån er ikke så
detaljeret reguleret som realkredit. Hvis et ejendomskøb ikke kan finansieres gennem et
pengeinstitut, er det muligt at finansiere det med et sælgerpantebrev. Denne
finansieringsform er almindeligvis dyrere, da kreditor i højere grad er afhængig af købers
betalingsvilje- og evne. Professionelle aktører på pantebrevsmarkedet er fortrinsvis
reguleret i forhold til behandling af kunder. Desuden kan der fremadrettet tænkes at
13
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
opstå et marked for såkaldt crowdfunding, hvor det også vil være muligt at få finansieret
køb af fast ejendom.
Udvalget finder,
at finansieringsmulighederne ved køb af fast ejendom i Danmark
generelt er gode.
Udvalget har på et møde haft besøg af en række forskellige typer långivere. Det er på
den baggrund udvalgets opfattelse, at der er mulighed for at imødekomme de fleste
ønsker om ejendomsfinansiering i Danmark ved en bred vifte af långivere. Karakteristika
ved det konkrete projekt kan dog være afgørende for, hvilken långivertype der vil være
aktuel, og dermed også hvilken pris der vil blive tale om. Der vil således efter udvalgets
opfattelse være en eller anden finansieringsmulighed for langt de fleste, som ønsker
belåning.
Udvalget vurderer,
at der ikke er behov for nye initiativer på området.
Pkt. 6: Erfaringer fra andre nordiske lande
Med udgangspunkt i offentlige ordninger i bl.a. Norge og Island har det været foreslået,
at et offentligt kreditinstitut etableres som et redskab i løsningen på de økonomiske og
demografiske problemer i landdistrikterne. Forslaget er bl.a. inspireret af den norske
Husbanken, en statsejet virksomhed under det norske boligministerium, og den
Islandske Boligfinansieringsfond, et offentligt kreditinstitut med udlån finansieret ved
udstedelse af statsgaranterede obligationer. Den norske ordning er kendetegnet ved at
være en del af statsbudgettet i Norge, og har som kerneopgave at medvirke til
implementeringen af den norske boligpolitik. Husbanken yder hovedsageligt lån til
købere, der har fået afslag på belåning i den private sektor. Den islandske ordning
fungerer som et selvstændigt kreditinstitut i konkurrence med de private institutter. Ingen
af de to ordninger har som særskilt formål at modvirke en eventuel negativ påvirkning af
urbanisering på fjerntliggende områder.
Udvalget finder,
at der generelt set kan forventes at være erfaringer fra de nordiske
lande i relation til udfordringer i fjerntliggende områder som følge af urbanisering, som
der kan drages nytte af. For så vidt angår de to eksempler indenfor finansiering, som
udvalget har haft mulighed for at fokusere på, er det dog vanskeligt at drage nytte af
erfaringerne.
Den
islandske
ordning
udspringer
af
et
dominerende
statsligt
boligfinansieringssystem. Det historiske ophav kan ikke overføres til danske forhold. Den
norske ordning, vurderer udvalget, vil medføre merudgifter og ligger derfor udenfor
udvalgets kommissorium.
Udvalget vurderer,
at de undersøgte ordninger ikke kan overføres til danske forhold
inden for rammerne af udvalgets kommissorium.
Pkt 7: Uhensigtsmæssige begrænsninger i den nuværende regulering
Finanstilsynets seneste ændring i tilsynsdiamanten for pengeinstitutter har været drøftet i
udvalget. Tilsynsdiamanten opstiller en række pejlemærker for, hvad Finanstilsynet som
udgangspunkt anser for pengeinstitutvirksomhed med forhøjet risiko.
14
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Pejlemærket for store eksponeringer sætter grænser for, hvor stor en andel institutternes
store eksponeringer kan udgøre i forhold til institutternes egentlige kernekapital.
Ændringen af pejlemærket gennemføres med udgangspunkt i en anbefaling fra Rangvid-
udvalget om en stramning i forhold til det gældende pejlemærke.
En del af udvalget finder ikke,
at der er en særlig vinkel i forhold til belåning i
landdistrikterne, og finder det på den baggrund uden for kommissoriet at skulle forholde
sig til en revurdering af Rangvid-udvalgets anbefaling.
En anden del af udvalget har fremført,
at Finanstilsynets ændring af pejlemærket for
store eksponeringer i tilsynsdiamanten for pengeinstitutter indebærer, at mindre og
mellemstore pengeinstitutter begrænses unødigt i deres mulighed for at yde finansiering
til små og mellemstore virksomheder, herunder landbrug.
Pkt. 8: Låneudfordringer som følge af energikrav til bygninger
Som en mulig hindring for belåning af ejendomme i landdistrikter er blevet fremført
energikrav til bygninger, herunder eventuelle begrænsninger af installation af olie- og
naturgasfyr. Den finansielle problemstilling består i, at ejendomsværdien kan påvirkes
negativt af en lav energimæssig standard. Hertil kommer, at den energirenovering, der
kræves for, at ejendommen bringes op til tidssvarende standarder, kan være så
omfattende,
at
omkostningerne
herved
overstiger
ejendommens
realistiske
markedsværdi, selv inklusive forbedringerne. Belåning af ejendomme med et stort
energirenoveringsbehov kan således være forbundet med en særlig risiko, som
forventeligt vil være mere udtalt i områder, hvor ejendomspriserne er relativt lave.
Udvalget har alene behandlet spørgsmålet om energikrav i kontekst af kommissoriet og
finder,
at energikrav til bygninger, herunder eventuel begrænsning af installation af olie-
og naturgasfyr, ikke giver anledning til låneudfordringer, som er særlige for lån til netop
dette formål. For pengeinstitutter sidestilles lån til energiforbedringer med andre lån for
så vidt angår kreditvurdering af kunden, og den eventuelt underliggende pantsikkerhed.
Der vurderes ligeledes ikke særlige udfordringer forbundet med ejendommens
beliggenhed i henholdsvis byområder eller landdistrikter i relation til lån til
energirenovering, men det er klart, at der vil være relativt flere ejendomme i landdistrikter
med så lav en værdi, at energirenoveringer ikke økonomisk giver mening.
Udvalget har ikke kunnet
opstille forslag til nye initiativer på området inden for rammerne
af kommissoriet.
15
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1.4
KOMMISSORIUM
Det har igennem længere tid været et emne i den offentlige debat, hvorvidt der er
problemer med at opnå finansiering af ejerboliger og erhvervsejendomme i
landdistrikterne. Folketingets Udvalg for Landdistrikter og Øer har den 17. december
2014
afgivet
beretning
om
finansiering
af
boliger
og
erhvervsejendomme
i
landdistrikterne, hvor erhvervs- og vækstministeren opfordres til at nedsætte et udvalg
om finansiering i landdistrikterne.
Erhvervs- og vækstministeren nedsætter derfor et udvalg, som skal analysere og
redegøre for specifikke spørgsmål i relation til regler, vilkår og praksis for belåning af
ejerboliger og erhvervsejendomme i landdistrikterne.
Udvalget får til opgave at analysere og redegøre for:
1. Hvorvidt den såkaldte "6-måneders regel" er den mest relevante og hensigtsmæssige
måde at værdiansætte ejendomme på i forbindelse med låneansøgning. Der ses i den
forbindelse på, om 6- måneders reglen kan erstattes af en regel, som afspejler den
gennemsnitlige liggetid, herunder regionalt, og hvilke andre værdiansættelsesmetoder
der kan tjene samme grundlæggende formål.
2. Konsekvenserne af Finanstilsynets nuværende vejledning om rådighedsbeløb for
penge- og realkreditinstitutter i forbindelse med institutternes forretningsgange og
udlånspraksis.
3. Omfanget af belåningssager med lavere belåningsprocent (40 pct. og 60 pct.) og
baggrunden for, at der relativt sjældent ydes sådanne lån.
4.
Sælgerpantebrevsmarkedets
betydning
for
finansiering
af
ejerboliger
og
erhvervsejendomme, om det kan være hensigtsmæssigt, at denne belåningsform
kommer til at spille en større rolle end i dag, og hvad der i givet fald kan fremme
anvendelsen af sælgerpantebreve.
5. Eksisterende og potentielle alternativer til traditionelle realkreditlån eller banklån.
6. Relevant lovgivning og erfaringer i andre lande, som Danmark normalt sammenligner
sig med, herunder om Husbanken i Norge og Boligfinansieringsfonden i Island.
7. Hvorvidt der i den nuværende lovgivning er uhensigtsmæssige begrænsninger af
betydning for ovennævnte spørgsmål og eventuelle andre relevante barrierer og
udfordringer.
8. Særlige låneudfordringer for ejendomme i landdistrikterne som følge af energikrav til
bygninger og begrænsninger af installation af olie- og naturgasfyr.
Udvalget skal på baggrund af ovenstående, hvis det vurderes relevant, fremlægge
konkrete forslag, som omfatter belåning i hele landet, og som kan give bedre muligheder
end i dag for belåning af ejerboliger og erhvervsejendomme i landdistrikter og
16
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
ydreområder og på øer, uden at det svækker tilliden til den danske realkreditmodel.
Forslagene kan ikke omfatte forslag, som indebærer statslig finansiering eller statslig
garanti.
1.5
SAMMENSÆTNING AF UDVALG OG ANTAL MØDER
Udvalgets sammensætning og tidsplan
Michael Møller, Formand (Copenhagen Business School)
Karin Haldrup (Aalborg Universitet)
Karsten Beltoft (Realkreditforeningen)
Ane Arnth Jensen (Realkreditrådet)
Susanne Dolberg (Finansrådet)
Jan Kondrup (Lokale Pengeinstitutter)
Troels Theill Eriksen (Dansk Ejendomsmæglerforening)
Karsten Gram (Landdistrikternes Fællesråd)
Annelise Korreborg (Danske Regioner)
Lise Nielsen (Udlændige-, Integrations- og Boligministeriet)
Carsten Joensen (Erhvervs- og Vækstministeriet)
Kristian Vie Madsen (Finanstilsynet)
Steffen Damsgaard (Landdistrikternes Fællesråd)
Sven Holm (Forh. Direktør, Realkredit Danmark)
Niels Arent Nielsen (Kommunernes Landsforening)
Morten Bruun Pedersen (Forbrugerrådet Tænk)
Mira Lie Nielsen (Dansk Erhverv)
Udvalgets formand, Michael Møller, er udpeget af erhvervs- og vækstministeren blandt
de tre eksterne eksperter.
Udvalget har været sekretariatsbetjent af Erhvervs- og Vækstministeriet (herunder
Finanstilsynet).
Udvalget har afholdt 7 møder
17
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
2. SITUATIONEN I
LANDDISTRIKTERNE
I dette kapitel kortlægges nogle af de væsentlige økonomiske og demografiske forhold i
landdistrikterne, der potentielt kan give anledning til udfordringer med adgang til
ejendomsfinansiering.
Af datamæssige hensyn benyttes to forskellige definitioner af landdistrikter igennem
kapitlet – en baseret på sogne og en anden baseret på kommuner. Disse er forklaret i
afsnit 2.6.
2.1
UDFORDRINGER I LANDDISTRIKTERNE
i
landdistrikterne
adskiller
sig
på
væsentlige
punkter
fra
Ejendomsmarkedet
ejendomsmarkederne i byerne, hvor ejendommene er mange og ligger tæt. I
landdistrikterne er boligerne i færre og ligger mere spredt, hvilket kan betyde, at der er
længere mellem køber og sælger og dermed også længere salgstider. Det tyndere
marked betyder, at der vil være større usikkerhed om prisfastsættelsen end i byerne,
hvor handlerne er flere og omsætningen større.
Samtidig er der aktuelt (og forventet fremadrettet) en faldende befolkning i
landdistrikterne. Behovet for boliger falder dermed, mens udbuddet af boliger stort set er
konstant. Det lægger et strukturelt nedadgående pres på priserne. Det nedadgående
pres kan kun imødegås ved enten at reducere boligmassen, finde anden anvendelse til
en del af boligmassen eller ved at vende afvandringen fra land mod by og derved øge
efterspørgslen. Tilsvarende forhold gør sig gældende for erhvervsejendomme, hvor den
alternative anvendelse ydermere ofte vil være begrænset.
Enhver långiver kræver, at der er balance mellem risiko og afkast og vil derfor også tage
højde for den større usikkerhed om prisfastsættelsen og den strukturelle ubalance
mellem udbud og efterspørgsel i landdistrikter, når låneanmodninger behandles.
En långiver kan grundlæggende gøre to ting for at håndtere større usikkerhed; enten
reducere risikoen eller tage sig betalt for den højere risiko. Långiver kan reducere
risikoen ved at reducere lånets størrelse, ved at sikre sig adgang til sikkerheder eller ved
at stille øgede krav til afdragsprofilen. Alternativt kan långiver acceptere den højere risiko
og tage sig betalt gennem højere rente/bidrag. Valget afhænger af långivers
risikoappetit.
I nogle tilfælde vil en ejendom være af så dårlig beskaffenhed og pantværdien så ringe,
at en långiver ikke kan/vil yde lange lån med sikkerhed i ejendommen. Lånevilkår og
belåningsværdi vil i stedet være baseret på en løbende afskrivning af ejendommen over
dennes forventede økonomiske restlevetid.
Realkreditinstitutterne yder lån mod typisk første prioritetspant i fast ejendom op til en
maksimal belåningsgrad fastsat ved lov. Der er således forholdsvis snævre grænser for
18
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0019.png
realkreditinstitutternes risiko, og realkreditinstitutterne yder derfor typisk også den
billigste finansiering af fast ejendom. Realkreditinstitutterne anvender forskellig
bidragssats afhængig af belåningsgrad og lånetype, men anvender i øvrigt samme
bidragssats uanset pantets geografiske placering. Realkreditinstitutterne har bl.a.
mulighed for at øge bidragssatsen i områder med tynde markeder og faldende priser, og
hvor også tabene er relativt større.
Pengeinstitutterne
er
også
underlagt
en
generel
regulering
af
solvens
og
styringsmæssige forhold, men kan påtage sig en væsentlig større risiko end
realkreditinstitutterne. Pengeinstitutterne kræver derfor også oftest en højere rente end
den, der tilbydes gennem realkreditinstitutterne som betaling for den højere risiko. Også
pengeinstitutterne forsøger dog at begrænse risikoen ved modtagelse af pant og ved at
yde lån af betydelig kortere varighed end det typiske realkreditlån. Pengeinstitutternes
pant ligger typisk næst i prioritetsordenen efter realkreditinstitutterne ved tvangsauktion.
Pantebrevsudlånere og andre private långivere kan tage den største risiko, men kræver
derfor også den højeste rente. Disse långivere kan også yde lån til boliger, hvor både
realkreditinstitutter og pengeinstitutter afholder sig fra at yde lån, enten fordi låntagers
økonomi er for svag, eller fordi institutterne vurderer pantets markedsværdi som
værende for ringe. Reguleringen af disse er begrænset og fortrinsvis målrettet
kundebeskyttelse.
2.2 ØKONOMI OG DEMOGRAFI
De danske kommuner har i længere tid oplevet en stigende urbanisering. Folketallet i
landdistrikterne er generelt vokset langsommere end i resten af landet, og fra 2007 til
2014 er befolkningen i landdistrikter længere væk fra de største byer faldet absolut med
cirka 4 pct. . Samtidigt er indbyggertallet i og omkring de større byer steget med ca. 7
pct. . Befolkningsvæksten har været særlig kraftig i og omkring København, men
befolkningerne er også steget meget i Aalborg, Aarhus og Odense, jf. figur 2.1.
De største relative befolkningsfald er omvendt sket på en række mindre øer, kommuner i
det vestligste Jylland og på Lolland.
3
2
2
Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse 2015. Regeringens redegørelse til Folketinget. Tilgængelig via:
http://www.mbbl.dk/sites/mbbl.dk/files/dokumenter/publikationer/regional_og_landdistriktspolitisk_redegoerelse_2015.pdf
3
Ibid.
19
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0020.png
Figur 2.1: Befolkningsudvikling i procent fra 3. kvartal 2000 til 3. kvartal 2015
Anm.: Befolkningstilvæksten er den procentvise ændring fra 1. kvartal 2000 til 3. kvartal 2015
(folketallet er opgjort den 1. i hvert kvartal).
Kilde: Danmarks statistik og egne beregninger
Ifølge Det Økonomiske Råd drives det faldende folketal i landdistrikterne af en
manglende tilflytning til landdistrikterne, imens fraflytningen har ligget på et stabilt niveau
de seneste 30-40 år . Data fra Kommunernes Landsforening viser tilsvarende, hvordan
befolkningstilvæksten
er negativ i de små
kommuner og på
øerne, imens
hovedstadsområdet samt Århus og Aalborg oplever en relativt stor befolkningstilvækst.
4
5
4
5
Dansk Økonomi, forår 2015. De Økonomiske Råd.
”Det lokale Danmark”, rapport fra projektet Yderområder på Forkant, i samarbejde med Miljøministeriet.
20
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0021.png
Samtidigt med, at der sker en overordnet urbanisering med en generel vandring mod de
større byer, foregår der også en lokal vandring mod de lokale bycentre. Forskydninger
internt i kommunerne viser således en dobbelt urbanisering, hvor folk i landdistrikterne
søger ind mod de mindre (lokale) bycentre.
6
For befolkningen som helhed er de samlede disponible indkomster steget mest i byer og
landdistrikter tæt på de største byer, jf. figur 2.2. Byområder længere væk fra de største
byer har haft den svageste indkomstudvikling fra 2008 – 2013. For den delmængde af
befolkningen, der har gæld til et realkreditinstitut, er indkomsterne i perioden steget
kraftigere, end for befolkningen som helhed.
Figur 2.2 Udvikling i disponibel indkomst, 2008 – 2013
Indeks
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Hele befolkningen
Indeks
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
2008
2009
2010
Byområder i eller tæt på de
største byer
Byområder længere væk fra de
største byer
Landdistrikter tæt på de største
byer
Landdistrikter længere væk fra de
største byer
Personer med realkreditlån
2011
2012
2013
Anm.: 2008=100. Figuren viser udviklingen i den samlede disponible indkomst, og den viste udvikling
er således påvirket af befolkningsudviklingen.
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger
Høj ledighed er ikke en særskilt udfordring i områder længere væk fra de største byer i
forhold til områderne tættere på byerne. Kommuner med den højeste ledighed er
primært de største byer, kommunerne omkring København, jf. figur 2.3. En række af ø-
kommunerne er dog også udfordret på dette punkt. Læsø og Lolland er blandt de ti
kommuner med højest ledighed, mens Bornolm og Samsø er blandt de tyve kommuner
med højest ledighed. På den anden side har kommuner som Ærø (3,7 pct.), Fanø (3,8
pct.) og Morsø (4,1 pct.) ledighedsprocenter under landsgennemsnittet (4,4 pct.). Det
bemærkes, at ledighed er afhængigt af mange forskellige faktorer, herunder den
demografiske sammensætning.
6
Kommunernes Landsforening (2014): Dobbelturbanisering – overordnet trend og lokale befolkningsforskydninger.
21
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0022.png
Figur 2.3: Fuldtidsledige i pct. af arbejdsstyrken, 2014
Kilde: Danmarks statistik
Selvom der ikke nødvendigvis er høj ledighed i områderne længere væk fra de større
byer, så er nogle af områderne udfordret med mange på overførelsesindkomst og færre i
beskæftigelse end resten af landet. 8 ud af de 10 kommuner med lavest
beskæftigelsesfrekvens er overvejende landdistriktskommuner, og halvdelen ligger mere
end en halv times kørsel fra en af de større byer, jf. tabel 2.2 . Til sammenligning ligger
alle 10 kommuner med højest beskæftigelse i eller tæt på de største byer i landet.
7
7
Her er taget udgangspunkt i Ministeriet for By- Bolig og Landdistrikters definition af landdistrikter, jf. afsnit 2.6. Denne
definition er for sogne, Ærø, Assens, Lolland, Kalundborg, Vordingborg, Brønderslev, Kerteminde og Slagelse består
overvejende af landdistriktssogne.. Ærø, Lolland, Kalundborg, Vordingborg og Slagelse består udelukkende af sogne, der
ligger mere end en halv times kørsel fra de større byer.
22
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0023.png
Tabel 2.2 Kommunale beskæftigelsesfrekvenser i pct., 2. kvt. 2015
Kommuner med højest beskæftigelse
Vallensbæk
84,4
Solrød
83,7
Rudersdal
82,0
Billund
81,6
Tårnby
81,0
Rødovre
80,7
Ringsted
80,7
Frederiksberg
80,6
Egedal
80,1
Middelfart
80,0
Kommuner med lavest beskæftigelse
Høje-Taastrup
62,4
Ærø
64,2
Assens
64,3
Lolland
64,4
Fredensborg
64,5
Kalundborg
65,4
Vordingborg
65,6
Brønderslev
66,9
Kerteminde
67,0
Slagelse
67,2
Anm.: Fanø og Samsø indgår ikke i opgørelsen, da resultaterne for disse to kommuner er
forbundet med for stor usikkerhed. Resultaterne for de øvrige kommuner er forbundet
med betydelig usikkerhed.
Kilde: Danmarks Statistik (særudtræk), AKU statistikken.
2.3 BOLIGMARKEDET OG
HUSHOLDNINGER
UDVIKLING
I
UDLÅN
TIL
Boligmarkedet i områder længere væk fra de største byer er typisk kendetegnet ved lav
markedslikviditet, altså et forholdsvist lavt antal handler. Et sådant marked vil typisk
være kendetegnet ved længere salgstider end omkring de største byer, jf. figur 2.4.
Figur 2.4 Gennemsnitlige salgstider i 1.kvt. 2015 og boliger til salg som pct. af
boligbestand i kommunen
Anm.: Salgstiderne er opgjort på postnummerniveau. Områder med gråt/sort skraveret er områder, hvor der i opgørelsesperioden har
været mindre end fem handler, hvorfor salgstiderne ikke kan opgøres. Boliger til salg som procent af boligbestanden i
kommunen er opgjort på kommuneniveau.
Kilde: Boligmarkedsstatistikken, Danmarks Statistik og egne beregninger.
Kombinationen af øget salgspres og lav markedslikviditet i områder længere væk fra de
største byer skaber en situation med øget risiko for større prisnedslag, jf. figur 2.5. Det
23
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0024.png
øger kreditrisikoen på udlån til disse områder. Långivers risiko forhøjes under de givne
omstændigheder, dels ved debitorens økonomiske belastning i en fraflytningssituation,
dels ved forringelse af værdien af den ejendom, der ligger til sikkerhed for kreditors lån.
Figur 2.5 Nedslag og udvikling i boligpriser efter kommune
Kilde: Boligmarkedsstatistikken.
Udfordringerne med at sælge boliger afhænger af flere faktorer, som f.eks. den
samfundsøkonomiske udvikling og den generelle efterspørgsel efter og udbud af boliger i
området. Mulighederne for at få afsat en bolig afhænger også af, hvilken pris den
udbydes til. Hvis man betragter salgstider og prisnedslag på postnummerniveau, er der
en positiv sammenhæng mellem nedslagenes størrelse og salgstiderne, jf. figur 2.6.
Denne sammenhæng kan skyldes, at boliger, der bliver udbudt til en høj pris i forhold til
den aktuelle markedspris, er sværere at sælge, og udfordringerne med at sælge
ejendomme i landdistrikterne (og andre steder) kan således blive forstærket af, at
udbudspriserne er for høje. Herudover kan teknisk insolvens hos boligejeren være
medvirkende til, at boligejeren ikke har råd til at sælge sin ejendom billigere end en
bestemt pris.
24
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0025.png
Figur 2.6: Sammenhæng mellem salgstider og nedslag
Nedslag pct.
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0
100
200
300
Postnumre
400
500
600
700
Lineær sammenhæng
800
Salgstid (dage)
Anm.: Data for parcel- og rækkehuse fordelt på postnumre, 4. kvartal 2014.
Kilde: Boligmarkedsstatistikken og egen beregninger.
Realkreditinstitutternes tab på private husholdninger har generelt set været lave gennem
hele perioden, siden finanskrisen eskalerede i efteråret 2008. Det skal blandt andet ses i
lyset af et historisk lavt renteniveau og en relativ lav ledighed. Tabsprocent er dog steget
siden 2009. Tabene i 2014 var størst i områder uden for de største byer, jf. figur 2.7
Figur 2.7 Realkreditinstitutternes tab i procent af udlån til husholdninger efter
postnummer
Anm.: Tabsprocenten er beregnet som tab i kroner i et givent postnummer divideret med det samlede udlån til husholdninger i
postnummeret.
Kilde: Indberetninger til Finanstilsynet
25
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0026.png
De højere tabsprocenter giver sig udslag i realkreditinstitutternes kapitalomkostninger.
Tabene er en omkostning i sig selv, men når tabene er en del af grundlaget for
beregning af risikovægtene i IRB-modellerne , vil de stigende tab i landdistrikterne
medføre højere risikovægte på lån til landdistrikterne. Nykredit har beregnet
kapitalomkostningerne i landdistrikterne til 0,7 pct., hvilket er væsentligt over
omkostningerne i byerne på 0,1 pct., jf. figur 2.8. Det er således væsentligt mindre
økonomisk attraktivt for instituttet at yde lån i landdistrikter. Faldende ejendomspriser
øger desuden belåningsgraden på de pågældende lån, hvormed et realkreditinstitut er
forpligtet til at stille supplerende sikkerhed for den del af lånet, der eventuelt overskrider
den lovpligtige lånegrænse.
8
Figur 2.8: Nykredits kapitalomkostninger i pct. af udlån, ultimo 2014
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
By
Provins Land
LTV 0-40
By
Provins Land
LTV 0-60
Forventet tab
By
Provins Land
LTV 0-80
By
Provins Land
LTV 0-">80"
By
Provins Land
I alt
Kapitalomkostning
Kilde: Nykredit
Tabshistorikken er af afgørende betydning for kreditinstitutter, når de vurderer risikoen
ved udlån. I perioden fra 2009 til 2014 har det betydet, at beholdningen af realkreditudlån
til husholdninger har udviklet sig forskelligartet på tværs af landet. Tendensen er, at
beholdningen særligt er vokset omkring de større byer, hvorimod der er områder i
landdistrikterne, hvor beholdningen af realkreditudlån er blevet mindre (jf. figur 2.9)..
8
Internal Ratings-Based (IRB) modeller kan anvendes af finansielle virksomheder til kapitaldækningsformål mod tilladelse
fra Finanstilsynet. Modellerne anvendes bl.a. til beregning af risikovægtede poster, på grundlag af egen historik med
porteføljen.
26
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0027.png
Figur 2.9: Procentvis ændring i beholdningen af realkreditudlån til husholdninger
opdelt efter sogne, 2009 -2014
Kilde: Data fra realkreditinstitutterne, Danmarks Statistik og egne beregninger
I en mere systematiseret opdeling af landet i ses det, at årsvæksten i realkreditudlånet i
2010 var nogenlunde ensartet på tværs af landet, hvor tabsprocenterne (se figur 2.8) var
forholdsvist ensartede på tværs af landet i 2009. Gradvist er tabene steget, navnlig uden
for de største byer, og i 2013 og 2014 er realkreditinstitutternes udlån i realiteten kun
steget i byområder i eller tæt på de største byer.
27
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0028.png
Figur 2.10 Årsvækst i beholdningen af realkreditinstitutters udlån til
husholdninger, 2010 – 2014
pct.
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
-1,0
-2,0
-3,0
Byområder i eller
Byområder
Landdistrikter tæt Landdistrikter
tæt på de største længere væk fra på de største byer længere væk fra
byer
de største byer
de største byer
2010
2011
2012
2013
2014
Anm.: Kategoriseringen er lavet på baggrund af sogne og er udarbejdet af det tidligere By-, Bolig-
og Landdistriktsministerium. Kategorierne småøer og Christiansø er lagt sammen med kategorien
Landdistrikter længere væk fra de største byer. Årsvækstraterne er beregnet som den procentvise
ændring i ultimobeholdningen af realkreditlån til husholdningernes finansiering af ejerboliger.
Kilde: Data fra realkreditinstitutterne, Danmarks Statistik og egne beregninger.
At der er en negativ vækst i udlånsbeholdningen i et område er ikke ensbetydende med,
at der ikke finder udlån sted. Realkreditinstitutternes nyudlån til helårsboliger i områder
uden for bykommunerne var dog markant lavere i 2014 sammenlignet med 2009, jf. figur
2.11. Hvis man fokuserer på den mere kortsigtede udvikling, så var der voksende
nyudlån i både bykommunerne og landdistrikter i 2014, og nyere data fra Danmarks
Nationalbank viser, at der har været voksende nyudlån i langt størstedelen af landet i
2015. Nyudlånet er ikke stort nok til at resultere i en positiv udlånsvækst uden for
bykommunerne i de senere år. Det bemærkes, at figur 2.10 beskriver udviklingen i
beholdningen af lån, mens figur 2.11 beskriver udviklingen i nyudlån, og der vil være fald
i beholdningen af udlån, når afdrag og indfrielser overstiger nyudlånene.
9
9
”Positiv aktivitet i realkreditudlånet i det meste af landet”, Danmarks Nationalbank 2015, www.nationalbanken.dk
28
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0029.png
Figur 2.11 Realkredit nyudlån til helårsboliger, indekstal, 2009 - 2014
Indeks 2009=100
120
100
80
60
40
20
-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Bykommune
Yderkommune
Mellemkommune
Hele landet
Landkommune
Anm.: Kommuneopdeling følger fødevareministeriets definition.
Kilde: Realkreditrådet, Realkreditforeningen
Når der bliver solgt færre boliger i landdistrikterne, vil der også værre mindre behov for
lånefinansiering.
Ligeledes
reducerer
faldende
boligpriser
og
den
vigende
befolkningsudvikling også efterspørgslen efter finansiering. Disse forhold kan bidrage til
at forklare det faldende samlede udlån i landdistrikterne.
Belåningsgraderne (udestående lånemasse i forhold til værdien af boliger) er lavere i
landdistrikterne end i byerne, jf. tabel 2.3. Forskellen er imidlertid ikke markant, henset til
størrelsesordenen af forskellene i eksempelvis konstaterede tab og institutternes
kapitalomkostninger. Den lavere gennemsnitlige belåning kan skyldes flere forhold. Det
kan være affødt af det lavere nyudlån, hvor afdragene har reduceret de gennemsnitlige
belåningsgrader i landdistrikterne, mens nye lån har holdt belåningsgraderne oppe i
byerne. Den lavere belåningsgrad i yderområderne kan også være udtryk for, at
realkreditinstitutterne har udvist større forsigtighed ved og tilbudt lån med lavere
belåningsgrader, og dermed højere pantoverdækningen i landdistrikterne.
Tabel 2.3: Realkreditlån, belåningsgrad for helårsboliger, ultimo 2012
Kommunetype
Bykommune
Mellemkommune
Landkommune
Yderkommune
Hele landet
LTV i pct.
62
63
58
54
60
Anm.: Tallene angiver udestående lånemasse i forhold til værdi af boliger. Kommune-
opdeling følger fødevareministeriets definition.
Kilde: Realkreditrådet, Realkreditforeningen
29
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0030.png
Pengeinstitutternes udlån til husholdninger er reduceret betydeligt siden 2009 i alle
områder af landet, jf. figur 2.12. Der synes således ikke at være en tendens til, at
pengeinstitutter træder ind og finansierer boligkøb i områder længere væk fra de største
byer som erstatning for realkreditbelåning.
Figur 2.12 Årsvækst i beholdningen af udlån fra pengeinstitutter mv. til
husholdninger, 2010 – 2014
pct.
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
-3,0
Byområder i eller
tæt på de største
byer
Byområder
Landdistrikter tæt Landdistrikter
længere væk fra på de største byer længere væk fra
de største byer
de største byer
2010
2011
2012
2013
Anm.: Årlig procentvis ændring i gæld til pengeinstitutter, hypotekbanken, pensionskasser,
forsikrings- og finansieringsselskaber, kontokortordninger og studiegæld i pengeinstitut.
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger
2.4 ERHVERVENES FINANSIERINGSSITUATION
Udlånet
til
erhverv
har
under
krisen
været
kendetegnet
ved
et
skift
fra
pengeinstitutfinansiering til realkreditfinansiering. Det har medført, at realkreditudlånet til
erhverv er vokset med godt 130 mia. kr. fra 2009 til 2014, svarende til en stigning på
godt 20 pct.
10
Realkreditinstitutternes tab på erhverv er ligesom for husholdninger steget
fra 2009 til 2014. Der er ligesom for husholdninger en tendens til, at tabene forekommer
uden for de større byområder, men billedet er mere broget end for husholdninger, jf. figur
2.13.
10
Beregnet på baggrund af indberettede virksomhedsdata fra realkreditinstitutterne.
30
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0031.png
Figur 2.13 Realkreditinstitutternes tab på udlån til erhverv efter postnummer
Kilde: Data fra realkreditinstitutterne.
Udviklingen i realkreditudlånet har fra 2010 – 2014 været præget af størst vækst i
landkommuner og yderkommuner, jf. figur 2.14. I 2013-14 tager væksten i
udlånsudviklingen noget af i fart, særligt uden for bykommunerne, men mønstret er ikke
ligeså tydeligt som for husholdninger.
31
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0032.png
Figur 2.14: Årsvækst i beholdningen af realkreditudlån til SMV-segment,
2010 - 2014
Anm.: Beholdningen af realkreditlån er opgjort per ultimo året og væksten er beregnet som den årlige procentvise
ændring i beholdningen af realkreditlån med pant i erhvervsejendomme. Kommune og virksomhedsstørrelse er
knyttet til lånet ved at sammenkøre realkreditdatasættet (erhvervsudlån) med Danmarks Statistiks firmastatistik.
Firmastatistikken indeholder firmaer, som har haft ATP-indbetalinger for ansatte lønmodtagere svarende til mindst
0,5 årsværk og/eller har haft en beregnet indtjening af en vis størrelse. Det indebærer, at omkring 75 pct. af
realkreditudlånet til erhverv indgår i beregningerne af årsvæksten. Langt hovedparten af udlånet, som ikke indgår i
beregninger, er udlån til andelsforeninger, privat udlejningsvirksomhed og støttet byggeri (opgjort på baggrund af de
udlånsformål, realkreditinstitutterne har indberettet.)
Kilde: Data fra realkreditinstitutterne, Danmarks Statistik og egne beregninger
For erhvervsejendomme har yderkommunerne historisk oplevet det største nyudlån.
Finanskrisen 2008 ændrede ikke ved dette forhold, dog er forskellen mellem
kommunetyperne blevet en smule mindre. Efter 2013 har erhvervsudlånet i
yderkommunerne gjort et kraftigt positivt udsving (se figur 2.15). Det skal her bemærkes,
at markedet for erhvervsejendomme er langt mindre homogent end for privatejendomme,
og diskontinuære priser med forholdsvis store udsving må derfor forventes. For nyudlån
til ejerskifte til erhverv har bykommuner oplevet den største effekt af opbygningen af
kreditboblen i 00’erne, hvor den efterfølgende kontraktion dog igen samlede
segmenterne på et ensartet niveau efter 2009 (se figur 2.17). Bykommunerne ligger dog
i 2014 på et væsentligt højere niveau end de øvrige, hvilket kan være et udtryk for, at
byområderne historisk har oplevet større udsving på dette område. Landbruget er et
væsentligt
erhvervssegment
i
landdistrikterne,
og
givet
landbrugets
aktuelle
finansieringsmæssige situation kan det være nyttigt for nuanceringens skyld at udskille
landbruget fra fremstillingen (se figur 2.16). Ses der bort fra landbruget i perioden, kan
det observeres, at nyudlånet til erhverv svinger en del mere for så vidt angår
yderkommuner. Dette afspejler til dels proportionerne i de absolutte tal bag
indekstallene, hvor der gennemgående er tale om en begrænset bestand af lån udover
landbrug.
32
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0033.png
Figur 2.15: Nyudlån til erhverv, indekstal, 1995 - 2014
1995=100
600
500
400
300
200
100
0
Anm.: Kommuneopdeling følger fødevareministeriets definition.
Kilde: Realkreditrådet, realkreditforeningen
Figur 2.16: Nyudlån til erhverv (ekskl. Landbrug), indekstal, 1995 - 2014
1995=100
450
400
350
300
250
200
150
100
50
-
2001
2012
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2013
Bykommune
Yderkommune
Mellemkommune
Hele landet
Landkommune
Anm.: Kommuneopdeling følger fødevareministeriets definition.
Kilde: Realkreditrådet, realkreditforeningen
2014
1995
1996
1997
Bykommune
Yderkommune
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Mellemkommune
Hele landet
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Landkommune
2010
2011
2012
2013
2014
33
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0034.png
Figur 2.17: Nyudlån til erhverv (ejerskifte), indekstal, 1995 - 2014
1995=100
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Bykommune
Yderkommune
Anm.: Kommuneopdeling følger fødevareministeriets definition.
Kilde: Realkreditrådet, Realkreditforeningen.
2001
2002
2003
2004
Mellemkommune
Hele landet
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Landkommune
2011
2012
2013
2014
Udlån til SMV’er
Det er ikke muligt at få oplysninger om SMV’ernes bankgæld fordelt på kommunetyper
på samme vis som for husholdninger. For at belyse SMV’ernes finansieringssituation har
Erhvervs- og Vækstministeriet fået Danmarks Statistik til at gennemføre en
interviewundersøgelse blandt godt 4.000 SMV’er (med mellem 5 og 249 ansatte), hvor
der er blevet spurgt til SMV’ernes finansieringssituation (dog ikke kun i forhold til
finansiering af fast ejendom).
34
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0035.png
Boks 2.1: Interviewundersøgelse om SMV’ernes finansieringssituation
Ud af godt 4.000 virksomheder i undersøgelsen om adgang til finansiering i 2014 har
det været muligt at sammenkøre godt 3.900 af virksomhederne med Danmarks
Statistiks regnskabsstatistik. Den seneste regnskabsstatistik er fra 2013. Det er dog
en rimelig tilgang at benytte regnskabstal for 2013, da disse har lagt til grund for
låneansøgninger i 2014.
For hver af de 3.900 virksomheder er der beregnet en soliditetsgrad og en
overskudsgrad. Soliditetsgraden er beregnet som en virksomheds egenkapital
divideret med virksomhedens samlede passiver. Overskudsgraden er beregnet som
virksomhedens resultat før finansielle og ekstraordinære poster divideret med
summen af virksomhedens omsætning og andre driftsindtægter.
Omkring 500 af de godt 4.000 virksomheder har i 2014 ansøgt om et lån. Heraf har
379 virksomheder fuldt ud opnået lån, og 148 virksomheder har helt eller delvist fået
afslag.
I alt
Bykommune
Udenfor bykommune
--------------- Fordeling af antal svarvirksomheder --------
Opnået lån
Delvist eller ej opnået lån
Ej søgt om lån
Alle svarvirksomheder
379
148
3.529
4.056
181
71
1.970
2.222
198
77
1.559
1.834
--------------- Antal virksomheder, opregnet ------------
Opnået lån
Delvist eller ej opnået lån
Ej søgt om lån
Alle virksomheder
1.550
790
17.840
20.180
700
370
9.170
10.240
850
420
8.670
9.940
----------------------- i pct. af opregnet--------------------------
Opnået lån
Delvist eller ej opnået lån
Ej søgt om lån
Alle virksomheder
8
4
88
100
7
4
90
100
9
4
87
100
Anm.: Der skelnes mellem fuldt, delvist og ikke opnået finansiering. Ved fuldt opnået blev det ønskede beløb opnået
på de ønskede betingelser. Ved delvist opnået blev finansiering opnået, men ikke det ønskede beløb og/eller de
ønskede betingelser. Ved ikke opnået blev der ikke opnået den søgte finansiering.
Kilde: Surveydata fra Danmarks Statistik og egne beregninger.
Uafhængigt af geografisk placering fik omkring en tredjedel af de virksomheder, der
ansøgte om lånefinansiering i et kreditinstitut i 2014, helt eller delvist afslag på den
ønskede finansiering.
35
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0036.png
Virksomhedernes soliditet
Soliditetsgraden viser, hvor stor en procentdel af kapitalen i en virksomhed, der kan
tabes, inden fremmedkapitalen bliver berørt. Jo højere en virksomheds soliditetsgrad er,
jo større tab kan virksomheden tage uden potentielt at komme i finansielle problemer. En
långiver vil derfor, alt andet lige, foretrække at låne ud til en virksomhed med høj
soliditetsgrad frem for en virksomhed med en lavere soliditetsgrad.
De virksomheder, der slet ikke ansøgte om lån i 2014, har generelt en lidt højere
soliditetsgrad end virksomheder, der har søgt om lån. En af årsagerne er sandsynligvis,
at disse virksomheder på grund af deres højere soliditetsgrad har mindre behov for
lånefinansiering.
For virksomheder i bykommuner er der en klar tendens til, at virksomheder, der opnår
lån, har en højere soliditetsgrad end de virksomheder, der helt eller delvist får afslag.
Medianvirksomheden blandt virksomheder i bykommuner, der i 2014 fik fuldt tilsagn om
lån, havde således i 2013 en soliditetsgrad på 30 pct. Medianvirksomheden blandt
virksomheder, der helt eller delvist fik afslag, havde til sammenligning en soliditetsgrad
på 18 pct., jf. figur 2.18.
For virksomheder uden for bykommunerne er der et mindre klart billede af, at
soliditetsgraden er bestemmende for muligheden for at opnå lån, om end tendensen
også er, at virksomheder med højere soliditetsgrad i højere grad får tilsagn.
.
Figur 2.18: Medianvirksomhedens soliditetsgrad
pct.
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Bykommune
Soliditetsgrad
opnået
delvist eller ej opnået
ej søgt
udenfor bykommune
Anm.: Opgørelsen er med udgangspunkt i svarene fra en interviewundersøgelse, Danmarks Statistik har lavet blandt
omkring 4.000 små og mellemstore virksomheder omkring disses finansieringssituation. Virksomhederne i
undersøgelsen har svaret på spørgsmålet ”Har virksomheden forsøgt at opnå lånefinansiering i 2014, og med hvilket
resultat?”. Undersøgelsen er sammenkørt med regnskabsstatistikken, hvorpå soliditetsgraden er beregnet som
virksomhedens egenkapital divideret med virksomhedens samlede passiver (=aktiver).
Kilde: Danmarks statistik og egne beregninger.
36
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0037.png
Virksomhedernes indtjeningsevne
Overskudsgraden siger noget om, hvorvidt virksomheden har et rimeligt forhold mellem
omkostninger og indtægter. Har en virksomhed en høj overskudsgrad, tjener den flere
penge. En virksomhed, der har en høj indtjening, vil i højere grad være i stand til at
servicere sin gæld end en virksomhed, der har en lav indtjening. En långiver vil derfor alt
andet lige foretrække at låne ud til en virksomhed, der har en høj indtjening.
Der er en stærk sammenhæng mellem overskudsgrad og bevilgede lån, uanset hvilken
kommunetype, der ses på. Medianvirksomheden, der opnår lån i 2014, havde i 2013 en
markant højere overskudsgrad sammenlignet med medianvirksomheden, der får helt
eller delvist afslag, jf. figur 2.19. For begge kommunetyper er overskudsgraden over
dobbelt så stor i de virksomheder, der får tilsagn om lån sammenlignet med de
virksomheder, der får helt eller delvist afslag.
Figur 2.19: Medianvirksomhedens overskudsgrad
pct.
6
5
4
3
2
1
0
Bykommune
Overskudsgrad
opnået
delvist eller ej opnået
ej søgt
udenfor bykommune
Anm.: Opgørelsen er med udgangspunkt i svarene fra en interviewundersøgelse, Danmarks Statistik har lavet blandt
omkring 4.000 små og mellemstore virksomheder omkring disses finansieringssituation. Virksomhederne i
undersøgelsen har svaret på spørgsmålet ”Har virksomheden forsøgt at opnå lånefinansiering i 2014, og med hvilket
resultat?”. Undersøgelsen er sammenkørt med regnskabsstatistikken, hvorpå overskudsgraden er beregnet som
virksomhedens resultat før finansielle og ekstraordinære poster divideret med summen af virksomhedens omsætning og
andre driftsindtægter.
Kilde: Danmarks statistik og egne beregninger.
2.5
BOLIGMARKEDETS SAMMENSÆTNING
For så vidt angår sammensætningen af ejendomstyper er der relativt flere ejerboliger og
færre lejeboliger i landdistrikterne. I byområderne er godt halvdelen af boligerne
lejeboliger, mens det kun er godt 20 pct. i landdistrikterne, jf. tabel 2.3. Det forholdsvist
lave antal lejeboliger kan påvirke mobiliteten til og fra landdistrikterne. Det tager som
regel længere tid og er dyrere at fraflytte en ejerbolig end en lejebolig. Samtidigt
begrænses mobiliteten til landdistrikterne, hvis der ikke er tilstrækkeligt med lejeboliger.
Hertil må det tilføjes, at det er let at leje både almennyttige- og lejeboliger i landdistrikter.
37
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0038.png
Tabel 2.3: Boliger efter ejerform, andele i pct. ultimo 2014
Pct.
Byområder i eller tæt på de største byer
Byområder længere væk fra de største byer
Landdistrikter tæt på de største byer
Landdistrikter længere væk fra de største byer
Småøer
Hele landet
Ejerboliger
50,5
53,8
78,3
77,0
83,8
57,9
Lejeboliger
49,5
46,2
21,7
23,0
16,2
42,1
Anm.: Lejeboliger omfatter privat udlejning, almene boliger, kollegieboliger samt ældre- og
plejeboliger. Ejerboliger omfatter også andelsboliger.
Kilde: Bygnings- og boligregisteret.
Den negative befolkningsudvikling i landdistrikterne betyder også, at der er relativt
mange tomme boliger. Boliger, der har stået tomme længe uden vedligeholdelse, mister
værdi. Endvidere kan tomgangen have en afsmittende effekt på de omkringliggende
boliger, således at det er sværere at sælge en bolig, hvis der er en eller flere forfaldne
boliger i nærheden. I landdistrikterne og på småøerne har godt 7 pct. af boligerne stået
tomme i mindst et år, mens knap 4 pct. af boligerne i byområderne har stået tomme i
mindst et år, jf. figur 2.20.1. Boligerne i landdistrikterne står også tomme i længere tid, og
knap 4 pct. af boligerne i landdistrikterne har stået tomme i mindst 4 år. Det bemærkes,
at der kan være en usikkerhed om det præcise omfang af tomme boliger, da antallet af
helårsboliger, som bruges som fritidsboliger bl.a. efter den nye flexboligordning, ikke er
opgjort.
Figur 2.20.1 Tomme boliger, maj 2015
Pct.
8
7
6
5
4
3
2
1
0
1 år
2 år
Byområder
3 år
Landdistrikter og småøer
4 år
Anm.: Figuren viser andelen af tomme boliger fordelt efter antallet af år de mindst har stået
tomme.
Kilde: Bygnings- og boligregistret.
Af figur 2.20.2 ses det, at den største andel boliger, der har stået tomme i lang tid
(mindst fire år), findes i nord- og vestjyske kommuner, en kommune i Sønderjylland samt
i Samsø, Langeland, Ærø, Vordingborg og Lollands kommuner. De øvrige kommuner på
Sjælland, Fyn samt i Midt- og Østjylland har under 4 procent tomme boliger.
38
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0039.png
Figur 2.20.2 Fordeling af boliger som har stået tomme i mindst fire år
Anm.: Statistikken omfatter alle boliger, uanset ejerform – en tom almen bolig vil derfor også tælle
med i opgørelsen.
Kilde: Bygnings- og Boligregisteret.
Figur 2.21 viser frekvenser af tvangsauktioner i Danmark i perioden 2007-12 fordelt på
kommuner. Lolland, Falster, Sydvestsjælland og Mors var særligt hårdt ramt af
tvangsauktioner i perioden, mens kommuner med større bysamfund derimod havde lav
frekvens. Der var også stor variation i andelen af tvangsauktioner indenfor de enkelte
kommuner, og bebyggelser med op til 2.000 indbyggere er overrepræsenterede i
tvangsauktionsstatistikken. I helt små bebyggelser med mindre end 200 indbyggere var
11
andelen af boliger solgt på tvangsauktioner over det dobbelte af landsgennemsnittet.
11
Tvangsauktioner i Danmark, Boligøkonomisk Vindencenter, 2015.
39
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0040.png
Figur 2.21 Frekvens af tvangsaktioner 2007 - 2012
Anm.: Andel i promille af enfamilie-boliger solgt på tvangsauktion per kommune i perioden 2007-
12. Rangordning af frekvens i kommuner med lige mange i hver klasse er gengivet i farveskalaen.
Kilde: Data fra den Offentlige Informationsserver (OIS), frie grunddata fra Geodatastyrelsen.
Bearbejdning Aalborg Universitet. Fra rapporten ’Tvangsauktioner i Danmark’, som er tilgængelig
på
www.bvc.dk
.
2.6 AFGRÆNSNING AF LANDDISTRIKTER
Begrebet landdistrikter/yderområder kan defineres – og bliver defineret – på forskellige
måder afhængig af den konkrete kontekst. Af datamæssige hensyn arbejdes der med
følgende to definitioner i denne rapport:
1. Landdistrikter (Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter)
2. Landdistriktskommuner,
underopdelt
i
mellem-,
yderkommuner (Fødevareministeriet)
land-,
og
40
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0041.png
Landdistrikter – Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
I
forbindelse
med
den
Regional-
og
landdistriktspolitiske
Redegørelse
2013
præsenterede Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter en afgrænsning af landdistrikts-
og byområder baseret på sognegrænser. Landdistrikter blev defineret som sogne, hvor
mere end halvdelen af indbyggerne bor udenfor byer med over 3.000 indbyggere. Denne
definition er den mest præcise afgrænsning af landdistrikterne, men opdelingen på
sogneniveau giver visse datamæssige udfordringer, da meget data er afgrænset på
kommuner eller postnumre. I redegørelsen skelnes desuden mellem om områderne lå
tæt på eller længere væk fra de største byer , hvor ”tæt på” blev defineret som indenfor
en halv times kørsel.
Landdistriktskommuner - Fødevareministeriet
Fødevareministeriet har defineret en række kommuner som landdistriktskommuner –
disser er yderligere underopdelt i yderkommuner, mellemkommuner og landkommuner.
Realkreditrådet har benyttet denne kommuneinddeling i forbindelse med opgørelse af
udlån og tab på kommuner til brug for blandt andet besvarelse af folketingsspørgsmål.
Der er 63 landdistriktskommuner, og dette er således en relativt bred definition.
Yderkommuner omfatter 16 kommuner, hvor 14 er indeholdt i yderområde-definitionen
beskrevet ovenfor.
12
12
Største byer er defineret som hovedstadsområdet, Århus, Odense, Aalborg, Esbjerg, Randers, Kolding, Horsens, Vejle,
Roskilde, Herning og Helsingør.
41
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0042.png
3. ANVENDELSE AF REDUCERET
BELÅNINGSGRAD
Det fremgår af udvalgets kommissorium, at udvalget skal undersøge omfanget af
belåningssager med lavere belåningsprocent end mulighederne efter lovgivningen og
baggrunden for, at der angiveligt relativt sjældent ydes sådanne lån. Det har ikke været
muligt for udvalget datamæssigt at belyse, i hvilket omfang der måtte tilbydes mindre
belåning end ønsket som alternativ til låneafslag. Udvalget har i denne forbindelse
drøftet muligheden for, at realkreditinstitutter i større omfang tilbyder en reduceret
belåningsgrad som et alternativ til at give afslag på en låneanmodning.
3.1
OMFANGET AF UDLÅN MED REDUCERET
BELÅNINGSGRAD
modtager
kvartalsvise
indberetninger
af
afgivne
lånetilbud
fra
Finanstilsynet
realkreditinstitutterne, herunder med information om det tilbudte låns størrelse samt
instituttets vurdering af ejendommens værdi, hvoraf belåningsgrader kan udledes. Ideelt
set havde det været ønskværdigt med data, der kunne vise omfang af låneanmodninger,
bevillinger heraf og bevilling ift. anmodning. Af lånetilbudsindberetningerne til
Finanstilsynet kan dog udledes belåningsgrader, som kan indgå som en del af det
ønskede billede. Belåningsgraden viser det tilbudte realkreditlån som andel af
ejendomsværdien.
I 2. kvartal 2015 blev der indberettet lånetilbud til i alt 306
13
erhvervsejendomme og 7342 privatejendomme afgivet siden 1. kvartal . For
privatboliger viser lånetilbudsdata i tabel 2.1 et mindre omfang af lånetilbud med LTV i
den lave ende i yderkommuner i forhold til bykommuner.
Dette billede er endnu
tydeligere for erhvervsejendomme. I 2. kvartal 2015 blev der afgivet i alt 25 ud af 306
lånetilbud til erhvervsejendomme til en belåningsgrad på under 40 %, hvor kun et enkelt
af disse lånetilbud var i en yderkommune (tabel 2.2). Det bemærkes, at der alene er tale
om et aktuelt øjebliksbillede.
Tabel 2.1: Lånetilbud på privatejendomme 2. kvt. 2015
Privatboliger
Bykommune
Landkommune
Mellemkommune
Yderkommune
Hovedtotal
5192
952
972
226
7342
Belåningsgrad <60 pct.
996
126
116
20
1258
Andel i pct.
19
13
12
9
17
Anm.: Inddelingen i kommunekategorier følger ved denne opgørelse kategorier udviklet af forh.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.
Kilde: Lånetilbudsindberetninger til Finanstilsynet
13
Privatejendomme omfatter parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder. Erhvervsejendomme omfatter fabriksejendomme
og andre industrielle produktionsanlæg, håndværks- og værkstedsejendomme og andre lokaler/butikker med overvejende
håndværksmæssig produktion, kontorejendomme, butiksejendomme, mindre kontor og/eller butiksejendomme, evt. med
beboelse til udlejning, lager – og produktionsejendomme/køl/frys, butikscentre/storbutikker, hoteller, kroer, kongres- og
kursuscentre samt ferieland og forlystelsesparker, samt restauranter og grillbarer.
42
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0043.png
Tabel 2.2: Lånetilbud på erhvervsejendomme 2. kvt. 2015
Bykommune
Landkommune
Mellemkommune
Yderkommune
Hovedtotal
Erhvervsejendomme
127
86
63
30
306
Belåningsgrad <40 pct. Andel i pct.
10
8
8
9
6
10
1
3
25
8
Anm.: Inddelingen i kommunekategorier følger ved denne opgørelse kategorier udviklet af forh.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.
Kilde: Lånetilbudsindberetninger til Finanstilsynet
Et simpelt gennemsnit på tværs af enkeltlånesager viser, at der i yderkommuner generelt
blev givet lånetilbud på en højere belåning af både privat- og erhvervsejendomme relativt
til bykommunerne. Hvor privatejendomme i bykommuner gennemsnitligt blev tilbudt lånt i
LTV spændet ud til ca. 71 %, ligger gennemsnittet blandt yderkommuner på godt 75 %.
Tabel 2.3: Belåningsgrader 2. kvt. 2015, simpelt gennemsnit
Pct.
Bykommune
Landkommune
Mellemkommune
Yderkommune
Hovedtotal
Erhvervsejendomme
58,38
60,43
60,34
61,02
59,62
Privatboliger
71,06
74,27
74,30
75,39
72,04
Anm.: Data er et simpelt gennemsnit af belåningsgrader på tværs af enkeltlånesager. Inddelingen i
kommunekategorier følger ved denne opgørelse kategorier udviklet af forh. Ministeriet for By, Bolig
og Landdistrikter.
Kilde: Lånetilbudsindberetninger til Finanstilsynet
Det bemærkes, at gennemsnittene i tabel 2.3 ikke afspejler størrelsen på de individuelle
lånesager, og dermed kan resultatet være påvirket af mange mindre sager med en
relativt høj eller lav belåning. For at supplere fremstillingen er der i tabel 2.4 vist den
samlede lånetilbudsmasse i forhold til den samlede værdi på de ejendomme, der har fået
tilbud om belåning. I denne fremstilling er billedet stort set det samme, om end forskellen
mellem bykommuner og yderkommuner er en anelse mere udtalt. Hvor tilbud om udlån i
bykommunerne på LTV skalaen lå omkring knap 69 % af den boligmasse, hvor der er
givet lånetilbud i perioden, er det tilsvarende tal for yderkommunerne knap 75 %. For
erhvervsejendomme er billedet tilsvarende.
43
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0044.png
Tabel 2.4: Belåningsgrad 2. kvt. 2015, samlet udlån/samlet ejendomsværdi
Pct.
Bykommune
Landkommune
Mellemkommune
Yderkommune
Hovedtotal
Erhvervsejendomme
48,09
59,64
60,77
56,27
50,98
Privatboliger
68,91
72,81
73,87
74,89
69,77
Anm.: Belåningsgraderne er beregnet som samlet nyudlån med provenu (dvs. konverteringssager er
renset bort) som andel af samlet værdi på ejendomme, der har fået tilbud om belåning.
Inddelingen i kommunekategorier følger ved denne opgørelse kategorier udviklet af forh.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.
Kilde: Lånetilbudsindberetninger til Finanstilsynet
3.2 BAGGRUND FOR ANVENDELSE AF REDUCERET
BELÅNING
Tabellerne oven for baseret på lånetilbudsdata viser umiddelbart en relativt højere
belåningsgrad for ejendomme i yderkommuner sammenlignet med de
øvrige
kommunegrupper. Det bemærkes dog, at tallene ikke siger noget om, i hvilket omfang
der måtte blive givet afvisninger til potentielle låntagere som modstykke til tilbud om
lavere belåning, eller hvilket belåningsomfang kunden reelt har ønsket. Tallene viser
alene, at for de tilbudte lån udgør disse i yderkommunerne gennemsnitligt set en højere
andel af ejendomsværdien end i de større byer.
Realkreditsektoren oplyser, at erfaringerne viser, at en reduceret belåning i mange
tilfælde vil være uegnet som foranstaltning til at kompensere for en øget kreditrisiko i
disse områder, hvor institutterne relativt set oplever de største tab.
En af forklaringerne er, at når realkreditinstitutterne oplever tab på ejendomme i
landdistrikterne, er der som oftest tale om, at en meget stor del af realkreditinstituttets
engagement må konstateres tabt. På denne baggrund gør det ikke reelt nogen
nævneværdig forskel, hvorvidt instituttet har ydet lån op til 60 eller 80 pct. af
belåningsværdien. Der bliver under alle omstændigheder tale om et (for) stort tab, som
instituttet ikke har nogen interesse i at risikere. Det kan føre til, at instituttet vælger at
give afslag frem for en reduceret belåning.
En anden forklaring kan søges i følgende scenarie: Et realkreditinstitut konkluderer i en
konkret lånesag – på baggrund af en gennemgang af en låneansøgers økonomi – at
låntagers økonomi med det ønskede lån kun lige akkurat hænger sammen. Samtidig
konstateres forhold ved den faste ejendom, der betyder, at der ikke er basis for fuld
belåning. Hvis man forestillede sig, at instituttet i denne situation i stedet for tilbød en
belåningsgrad på eksempelvis 60 pct., ville det samtidig betyde, at låntager skulle ud og
finansiere den resterende del (fra 60-80 pct.) hos en anden låneudbyder. Dansk
realkreditbelåning er en meget billig måde at finansiere sin bolig på, og anden form for
44
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0045.png
boligfinansiering vil som udgangspunkt skulle ske til en højere rente, end hvad
realkreditten kan tilbyde. Dette vil betyde, at låntagers økonomi – der før blev vurderet til
lige akkurat at hænge sammen – nu forværres og ikke hænger sammen på grund af den
ekstra finansieringsomkostning.
Låntager vurderes derfor ikke længere at kunne servicere den samlede boliggæld. I
denne situation vil realkreditinstituttet typisk vælge at give afslag på låneansøgningen.
En konstruktion med et lavere realkreditlån og en højere anden finansiering kræver, at et
pengeinstitut eller anden kreditgiver er villig til at yde den manglende kredit. Hvis
finansieringen ud over realkreditlånet ikke kan skaffes på grund af vurdering af risiko
m.v., kan konstruktionen falde til jorden. Det afspejler imidlertid ikke nødvendigvis en
manglende vilje til at give lavere realkreditbelåning.
Endelig vil der være tilfælde, hvor en købsaftale er med forbehold for fuld
realkreditfinansiering. Det er derfor også muligt, at nogle købere springer fra købsaftalen
(måske efter rådgivning fra deres advokat eller pengeinstitut), hvis de ikke kan få fuld
realkreditfinansiering.
Der kan således være forretningsmæssige årsager til, at realkreditinstituttet eventuelt
vælger helt at undlade tilbud om långivning, eller at den samlede finansiering ikke kan
skaffes, selv om realkreditinstituttet er villig til at yde et lån inden for en lavere
lånegrænse
end
80
pct.
Det
er
imidlertid
vanskeligt
helt
at
udelukke,
at
realkreditinstitutterne kan udvide anvendelsen af reduceret belåning – vel at mærke
uden at gå på kompromis med en ansvarlig kreditpolitik.
Her kan det dog bemærkes, at landdistrikter i et vist omfang blandt andet er
karakteriseret ved en større relativ andel af meget billige ejendomme. For meget billige
ejendomme vil realkreditlån ikke altid nødvendigvis være den mest hensigtsmæssige
finansieringsform. Herudover kan det bemærkes, at relativt flere ejendomme i
landdistrikterne vurderes at være i en tilstand, hvor den eksisterende ejer eller køber vil
være den sidste ejer heraf, hvorfor traditionel realkreditbelåning ikke vil være oplagt, da
situationen snarere kan sammenlignes med eksempelvis en bilfinansiering med kort
løbetid og en højere rente.
Boks 3.1: Anbefaling vedr. reduceret belåning
Anbefaling
Der kan være særlige udfordringer forbundet med kreditgivning i landdistrikter. Med
henblik på at give også landdistrikter de bedst mulige vilkår, herunder
finansieringsmæssigt,
skal
arbejdsgruppen
på
denne
baggrund
anbefale
kreditinstitutsektoren at overveje, om justering af parametre i det eksisterende
produktsortiment ved anvendelse i landdistrikter kunne medføre en højere grad af
imødekommelse af låneanmodninger i disse områder. En sådan justering i forhold til
de kreditmæssige udfordringer, som kreditgiver vurderer, kunne være på parametre
som lavere belåningsgrad, kortere løbetid og hurtigere amortisering og/eller større
margin.
45
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
4. GÆLDENDE REGLER FOR
REALKREDIT- OG
PENGEINSTITUTTER
I
det
nedenstående
gennemgås
gældende
regler
for
realkreditinstitutternes
værdiansættelse af fast ejendom til brug for låneudmåling, gældende lånegrænser for
realkreditudlån, og gældende regler for pengeinstitutter.
4.1
GÆLDENDE REGLER FOR
REALKREDITINSTITUTTERNES VÆRDIANSÆTTELSE AF
FAST EJENDOM TIL BRUG FOR LÅNEUDMÅLING
I dette afsnit beskrives først de overordnede regler for værdiansættelse af fast ejendom,
som realkreditinstitutter anvender som sikkerhed for obligationsudstedelser. Derefter
beskrives de mere detaljerede regler og metoder for værdiansættelse af de udvalgte
ejendomssegmenter.
I henhold til det gældende regelsæt er hovedreglen, at realkreditinstitutter til brug for
låneudmåling skal fastsætte en kontantværdi af en ejendom, såfremt denne skal
anvendes som sikkerhed for realkreditobligationer (RO’er), særligt dækkede obligationer
(SDO’er) og særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO’er).
Kontantværdien skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab
til pris- og markedsforholdene for den pågældende type ejendom må skønnes at ville
betale for ejendommen (markedsværdi). Forhold, der betinger en højere pris, må ikke
indgå i værdiansættelsen.
Realkreditinstitutterne skal ved værdiansættelsen tage hensyn til en eventuel risiko for
ændringer i markeds- og strukturforhold. I bemærkningerne til lov om realkredit og
realkreditobligationer m.v. henvises til, at realkreditinstitutterne under en højkonjunktur
skal tage højde for, at priserne under en eventuel kommende nedgang på
ejendomsmarkedet vil kunne falde. Dette har dog ikke modvirket belåning af
prisudviklingen
på
f.eks.
ejendomssegmentet
boligudlejningsejendomme,
og
Finanstilsynet har ikke på grundlag af denne regel givet tilsynsmæssige reaktioner over
for institutter, som har belånt dette segment.
Ved belåning af visse ejendomssegmenter har realkreditinstitutterne ved lån finansieret
med RO’er mulighed for at ansætte ejendommens værdi til genanskaffelsesværdien dog
med fradrag for stand og karakter. Disse segmenter er ejendomme til sociale, kulturelle
og undervisningsmæssige formål, såfremt dette er rimeligt under hensyntagen til
ejendommens driftsresultater, alternative anvendelsesmuligheder og markedsforhold i
øvrigt samt industri- og håndværksejendomme og kollektive energiforsyningsanlæg, hvis
dette er forsvarligt under hensyntagen til låntagers kreditværdighed og den fra
ejendommen drevne virksomheds indtjeningsevne.
46
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
I forbindelse med indførelsen af SDO-loven i 2007 blev realkreditinstitutternes mulighed
for at anvende genanskaffelsesværdien begrænset, når institutterne anvender
ejendommen som sikkerhed for lån, der ligger til grund for en SDO- eller SDRO-
udstedelse. Dette skyldes, at værdiansættelsen af ejendommen i henhold til
kreditinstitutdirektivet, som ligger til grund for SDO-loven, skal ske til markedsværdi, som
her er defineret som ”det
skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på
værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og
en interesseret sælger efter korrekt markedsføring, hvor parterne hver især har handlet
på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang.”
Der eksisterer i dag to værdiansættelsesbekendtgørelser på området – én for udstedelse
af RO’er (bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling) og
én for udstedelse af SDO’er og SDRO’er (bekendtgørelse om værdiansættelse af pant
og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede
realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer).
I begge bekendtgørelser er det præciseret, at ansættelsen af pantets værdi ikke må
overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, der er opnåelig inden for en
salgsperiode på 6 måneder (markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til
et højere beløb. Det er yderligere præciseret, at der ved ejendommens rimelige kontante
handelsværdi forstås det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på
værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og
en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på
et velinformeret grundlag, og med forsigtighed og uden tvang. Skønnes forholdene at
betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra.
For meget specielle ejendomstyper kan det være svært at finde referenceejendomme. I
sådanne sjældne tilfælde kan værdiansættelse ske til genanskaffelsesværdi med fradrag
for slid og ælde i henhold til SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen. Det er i
overensstemmelse
med
I
internationalt
anerkendte
principper
er
der
for
flere
markedsværdiansættelse.
RO-værdiansættelsesbekendtgørelsen
ejendomssegmenter, som er undtaget fra udgangspunktet om værdiansættelse til
markedsværdi. Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål,
industri- og håndværksejendomme samt kollektive energiforsyningsanlæg kan generelt
værdiansættes til genanskaffelsesværdi.
Nedenfor beskrives principperne for værdiansættelse af udvalgte ejendomssegmenter.
Ejerboliger og fritidshuse
Ved værdiansættelse af ejerboliger og fritidshuse tages der udgangspunkt i
referenceejendomme, dvs. ejendomme som er handlet inden for en kortere tidshorisont
med en tilsvarende beliggenhed og stand. Derudover er der indbygget et loft i reglerne,
da belåningsværdien ikke kan overstige kontantprisen for ejendomme, som er handlet
ved
ikke-tvangssalg
mellem
uafhængige
parter
mindre
end
6
måneder
før
tilbudstidspunktet, medmindre der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige
værdiforøgende byggearbejder, eller der er taget forbehold herom i lånetilbuddet.
47
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Der gælder samme regler for værdiansættelse af ejerboliger og fritidshuse, der ligger til
sikkerhed for lån, ved henholdsvis en RO- og en SDO/SDRO-belåning.
Under den såkaldte flexboligordning kan der gives tilladelse til, at et helårshus anvendes
som fritidshus. Ejendommen vil i denne forbindelse fortsat være registreret i BBR som
helårshus, hvormed der teknisk set er tale om en ejendom, der kan belånes op til 80 pct.
af markedsværdien.
Realkreditinstitutter kan dog være tilbageholdende med at belåne ejendommen med 80
pct., henset til at ejeren kan få en sådan flexboligstatus. Markedet for fritidshuse er i
højere grad påvirket af generelle økonomiske udsving i samfundet, blandt andet fordi
fritidshuse i højere grad end helårsboliger afhændes ved for eksempel arbejdsløshed,
skilsmisse eller dødsfald, hvilket er medvirkende til at gøre markedet for fritidshuse mere
ustabilt end markedet for helårsboliger. Fritidshuse har således også en lavere
lånegrænse end ejerboliger til helårsbrug, fordi sikkerheden i fritidshuse vurderes som
mere risikabel.
De realkreditinstitutter, der yder lån til fritidshuse, finansierer som hovedregel disse med
særligt
dækkede
obligationer
eller
særligt
dækkede
realkreditobligationer.
Lånegrænserne er fastsat af hensyn til realkreditinstitutternes pantsikkerhed for lånet og
dermed ud fra hensynet til obligationsindehaverne. Grænserne er differentieret på
baggrund af en generel vurdering af forskellene i pantsikkerheden for de enkelte
ejendomskategorier. Lånegrænsen for belåning med særligt dækkede obligationer eller
særligt dækkede realkreditobligationer følger af EU's regler herom og kan således ikke
ændres ensidigt i Danmark.
Med lovforslag af 5. maj 2015 (L203) blev det foreslået, at flexboligordningen udvides
sådan, at flexboligtilladelsen kan meddeles til ejendommen fremfor ejeren. Hensigten
hermed var, at lette den administrative proces omkring ansøgning om flexboligstatus for
ejendomme i strukturelt udfordrede landdistrikter, og dermed bidrage til de pågældende
ejendommes anvendelsesmuligheder, og ultimativt til omsætteligheden i markedet.
Lovforslaget er bortfaldet med udskrivelsen af folketingsvalget.
Kontor- og forretningsejendomme
Ved værdiansættelse af kontor- og forretningsejendomme skal der foretages en
rentabilitetsberegning. Denne beregning foretages ved at multiplicere ejendommens
årlige nettoleje inkl. tillæg med en faktor, der afspejler markedets afkastkrav for den
pågældende ejendomstype i området, ejendommens karakter og sikkerheden for
opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen.
Derudover
indeholder
SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen
og
RO-
værdiansættelsesbekendtgørelsen detaljerede regler om definitionen af nettoleje og
hvilke tillæg, institutter kan anvende, samt hvilke fradrag institutterne skal anvende.
Der gælder samme regler for værdiansættelse af kontor- og forretningsejendomme, der
ligger til sikkerhed for lån, ved henholdsvis en RO- og en SDO/SDRO-belåning.
48
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Private beboelsesejendomme til udlejning
Ved værdiansættelse af private boligudlejningsejendomme anvendes der samme
metode
som
ved
værdiansættelse
af
kontor-
og
forretningsejendomme.
Ved
værdiansættelse af private boligudlejningsejendomme er der dog supplerende regler for
tillæg og mulighed for under visse betingelser at erstatte rentabilitetsberegningen for den
udlejede del i en ejendom med en værdiansættelse svarende til 50 pct. af værdien af et
tilsvarende antal ikke-udlejede ejerlejligheder af samme størrelse og stand i området.
Der gælder samme regler for værdiansættelse af private boligudlejningsejendomme, der
ligger til sikkerhed for lån, ved henholdsvis en RO- og en SDO/SDRO-belåning.
Industri- og håndværksejendomme
Ved værdiansættelse af industri- og håndværksejendomme anvendes samme metode
som ved værdiansættelse af kontor- og forretningsejendomme, hvis ejendommene
indgår som sikkerhed for lån, der er finansieret med SDO/SDRO.
I RO-værdiansættelsesbekendtgørelsen er der dog mulighed for at værdiansætte
industri- og håndværksejendomme og kollektive energiforsyningsanlæg på baggrund af
genanskaffelsessummen, ekskl. moms med fradrag for stand og karakter, under visse
betingelser knyttet til låntageren, f.eks. kreditværdighed.
Hoteller m.v.
Ved
værdiansættelse
af
hoteller,
restauranter,
kursusejendomme,
feriecentre,
campingpladser, golfbaner og lignende skal der foretages en rentabilitetsberegning, der
danner maksimum for værdiansættelsen, ved at multiplicere det sandsynlige
nettooverskud før renter og bygningsafskrivninger med en faktor, der afspejler
ejendommens karakter samt markedets afkastkrav for den pågældende ejendomstype i
området.
Instituttet
skal
herved
kritisk
efterprøve
lånsøgers
regnskaber
og
budgetforudsætninger.
Der er dog supplerende regler for tillæg samt håndtering af forskellige praktiske
situationer, f.eks. hvor ejeren af ejendommen ikke har adgang til forpagterens budgetter
eller
regnskaber.
Desuden
kan
ejendomme
efter
med
gode
alternative
for
den
anvendelsesmuligheder
værdiansættes
værdiansættelsesreglerne
ejendomskategori, der udgør den relevante alternative anvendelsesmulighed.
Der gælder samme regler for værdiansættelse af hotelejendomme m.v., der ligger til
sikkerhed for lån, ved henholdsvis en RO- og en SDO/SDRO-belåning.
Landbrugsejendomme
Ved værdiansættelse af en landbrugsejendom vurderes jorden, driftsbygningen samt
stuehuset hver for sig, hvorefter værdierne lægges sammen. Ved værdiansættelse af
jorden tages udgangspunkt i jordens kvalitet og beliggenhed, ved driftsbygningerne
49
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
tages udgangspunkt i genanskaffelsesværdien med fradrag for stand og karakter, og ved
stuehuset tages udgangspunkt i sammenlignelige ejerboliger. Der skal også tages
hensyn til ejendommens karakter og produktionsmuligheder.
Under visse betingelser er der derudover mulighed for at medtage værdien af tilbehør og
besætning. I SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen er grænserne for at
medtage værdien af tilbehør og besætning snævrere end i RO-værdiansættelses-
bekendtgørelsen.
Almene boliger
Ved værdiansættelse af almene boliger skal der foretages en rentabilitetsberegning.
Denne beregning foretages ved at multiplicere ejendommens årlige nettoleje inkl. tillæg
med en faktor, der afspejler markedets afkastkrav for den pågældende ejendomstype i
området, ejendommens karakter og sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten på
ejendommen.
Derudover
indeholder
SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen
og
RO-
værdiansættelsesbekendtgørelsen detaljerede regler om definitionen af nettoleje og
hvilke tillæg, institutter kan anvende, samt hvilke fradrag institutterne skal anvende.
Uanset ovennævnte gælder ved en RO-belåning, at den godkendte anskaffelsessum
kan anvendes ved værdiansættelsen af almene boliger under forudsætning af, at
instituttet fra offentlig myndighed opnår de garantistillelser, som lov om almene boliger
m.v. hjemler.
Det er i høj grad de samme regler for værdiansættelse, der gælder ved henholdsvis en
RO- og en SDO/SDRO-belåning af almene boliger, men ved en SDO/SDRO-belåning
gælder, at hvis den aktuelle leje er forskellig fra markedslejen på grund af offentlige
tilskud, skal lejefastsættelsen ske med udgangspunkt i tilsvarende boliger i området eller
i sammenlignelige områder, hvor der ikke ydes tilskud. Ved en RO-belåning gælder, at
almene boligers lejeindtægter fastsættes i overensstemmelse med lov om leje af almene
boliger.
Private andelsboliger
Ved værdiansættelse af private andelsboligforeningers ejendomme skal der foretages en
rentabilitetsberegning. Denne beregning foretages ved at multiplicere ejendommens
årlige nettoleje inkl. tillæg med en faktor, der afspejler markedets afkastkrav for den
pågældende ejendomstype i området, ejendommens karakter og sikkerheden for
opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen.
Uanset ovennævnte gælder ved en RO-belåning, at den godkendte anskaffelsessum
kan anvendes ved værdiansættelsen af private andelsboligforeningers ejendomme
under forudsætning af, at instituttet fra offentlig myndighed opnår de garantistillelser,
som lov om almene boliger m.v. hjemler.
50
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Derudover
indeholder
SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen
og
RO-
værdiansættelsesbekendtgørelsen detaljerede regler om definitionen af nettoleje og
hvilke tillæg, institutter kan anvende, samt hvilke fradrag institutterne skal anvende. Der
gælder særlige regler for lejeindtægter for private andelsboligforeningers ejendomme.
Der gælder samme regler for værdiansættelse af private andelsboligforeningers
ejendomme, der ligger til sikkerhed for lån, ved henholdsvis en RO- og en SDO/SDRO-
belåning. Der er dog forskellige regler for fastsættelsen af lejeindtægter.
Specielle ejendomstyper
I henhold til SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen kan realkreditinstitutterne
ved specielle ejendomstyper, der er særligt indrettet, og som meget sjældent eller aldrig
omsættes eller udlejes, og hvor der derfor ikke er et marked med markedsleje,
driftsudgifter
og
afkastprocenter,
erstatte
en
rentabilitetsberegning
med
en
værdiansættelse svarende til værdien af genanskaffelsessummen med fradrag for slid
og ælde. Det er i overensstemmelse med internationalt anerkendte principper for
markedsværdiansættelse.
Gældende lånegrænser for realkreditudlån
Ved vurderingen af realkreditinstitutternes tabsrisiko indgår flere elementer. Et af disse
elementer er værdiansættelsesmetoden for ejendommen, og et andet element er
lånegrænserne, som er:
80 pct. for ejerboliger, private beboelsesejendomme til udlejning, alment
boligbyggeri, private andelsboliger og ejendomme til sociale, kulturelle og
undervisningsmæssige formål
70 pct. for landbrugsejendomme
60 pct. for fritidshuse, industri- og håndværksejendomme samt kontor- og
forretningsejendomme
40 pct. for ubebyggede grunde
For erhvervsejendomme finansieret med SDO/SDRO-lån må institutterne for segmenter
med en lånegrænse på 60 pct. mod yderligere sikkerhed yde lån op til 70 pct. af
værdien. For ejendomme med en lånegrænse på 70 pct. skal institutterne i intervallet 60-
70 pct. stille yderligere sikkerhed. Desuden er lånegrænsen for ejendomme til sociale,
kulturelle og undervisningsmæssige formål 60 pct. ved SDO/SDRO-lån.
Gældende regler for pengeinstitutter
Der er krav om, at pengeinstitutter i deres forretningsgange for belåning af fast ejendom
skal have principper for en forsigtig værdiansættelse af pant i fast ejendom, herunder
løbende revurdering af værdiansættelsen set i lyset af de gældende markedsforhold.
Herudover er der krav om, at følgende oplysninger skal være til stede for, at vurderingen
af ejendommen kan foretages:
51
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Ejendommens beliggenhed, ejendomskategori og beskrivelse af ejendommen
Ejendommens areals anvendelse
Den løbende drift på udlejningsejendomme, herunder bruttoleje, nettoleje,
afkastkrav, risikoen for lejenedsættelser, risikoen for yderligere tomgang,
aktuelle og forventede fremtidige driftsomkostninger
Omkostninger til nødvendige investeringer
Seneste købsdato og handelspris
Aktuel og reel handelspris, såfremt ejendommen skal sælges inden for seks
måneder
Skønnede salgsomkostninger
Foranstående prioriteter i form af aktuel restgæld og lånevilkår
Herudover er der krav om løbende overvågning af belåningsprocenten ved belåning af
pantebreve i fast ejendom.
Der er ikke fastsat lånegrænser for pengeinstitutter for belåning mod pant i fast ejendom.
Der gælder dog, at kunden skal være i stand til at servicere et lån med fast rente og
afdrag. Dog er der i juni 2015 indført en bestemmelse i bekendtgørelse om god skik for
finansielle virksomheder, der tilsiger, at pengeinstitutter ved belåning af fast ejendom
skal sikre, at kunden erlægger ”en passende udbetaling af købesummen”, jf. § 20, stk. 3.
Bestemmelsen er tilføjet på baggrund af anbefalinger fra en arbejdsgruppe om
modvirkning af prisbobler på ejendomsmarkedet. I praksis fortolkes en passende
udbetaling som 5 % af købesummen, hvilket svarer til den aktuelle markedsstandard.
4.2 ÆNDRING AF PEJLEMÆRKET FOR STORE
EKSPONERINGER I TILSYNSDIAMANTEN FOR
PENGEINSTITUTTER
Tilsynsdiamanten blev indført i 2010 med baggrund i erfaringerne fra finanskrisen.
Pengeinstitutter, der kom i økonomiske problemer under finanskrisen, havde en række
fællestræk. De var alle karakteriseret ved en kraftig udlånsvækst i årene op til krisens
begyndelse, særligt inden for ejendomsfinansiering, og betydelige tab på få store kunder.
Nogle havde også et betydeligt indlånsunderskud og baserede deres udlån på
markedsfunding, der viste sig flygtig under krisen.
52
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0053.png
Tilsynsdiamanten sætter derfor pejlemærker og grænseværdier for pengeinstitutternes
udlånsvækst, ejendomseksponeringers andel af udlånsporteføljen, institutternes likviditet
og
funding,
og
endelig
et
pejlemærke
med
tilhørende
grænseværdi
for
pengeinstitutternes store eksponeringer.
Pejlemærket for store eksponeringer ændres med virkning fra 1. januar 2018. Ændringen
af pejlemærket har udgangspunkt i en anbefaling i Rangvid-rapporten om en stramning
af det eksisterende pejlemærke for store eksponeringer.
Boks 4.1 Anbefaling vedrørende ændring af pejlemærket for store eksponeringer i
tilsynsdiamanten for pengeinstitutter
Anbefaling
En del af udvalget foreslår, at ændringen af pejlemærket for store eksponeringer ikke
gennemføres. Alternativt foreslår denne del af udvalget, at grænseværdien i det nye
pejlemærke forhøjes, eller at opgørelsesmetoden ændres.
Den anden del af udvalget finder ikke grundlag for en revurdering af Rangvid-
udvalgets anbefaling af en opstramning i tilsynsdiamanten på punktet om store
eksponeringer.
Stramningen gennemføres ved en ændring af opgørelsesmetoden og en rekalibrering af
grænseværdien. Erfaringerne med det nugældende pejlemærke er, at flere institutter
ikke bryder grænseværdien, selvom de har mange større enkelteksponeringer. I dag
indgår således kun de eksponeringer, der udgør mindst 10 pct. af kapitalgrundlaget i
opgørelsen af pejlemærket, og summen af disse må ikke overstige 125 pct. af det
justerede kapitalgrundlag.
Det nye pejlemærke tager derfor i stedet udgangspunkt i de 20 største eksponeringer
uanset disses størrelse i forhold til kapitalgrundlaget. Metodikken svarer til et lignende
pejlemærke i tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter og er i overensstemmelse med det
koncentrationsmål,
der
anvendes
i
Finanstilsynets
tilgang
til
opgørelse
af
kreditinstitutternes individuelle solvensbehov.
Det ny pejlemærke er kaliberet med udgangspunkt i en særindberetning til Finanstilsynet
i efteråret 2014 baseret på data fra 30. juni 2014. Grænseværdien i det ny pejlemærke er
sat, så summen af instituttets 20 største eksponeringer ikke må overstige 175 pct. af
instituttets egentlige kernekapital.
Med en grænseværdi på 175 viser Finanstilsynets kalibrering, at 12 institutter overskred
grænseværdien medio 2014, jf. figur 4.1.
53
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0054.png
Figur 4.1 Pejlemærkeværdi fordelt på institutter
400
350
300
Pejlemærke
250
200
150
100
50
-
Institutter
Kilde: Indberetninger til Finanstilsynet.
Blandt de institutter, der overskred grænseværdien i det ny pejlemærke, er der flere, som
også har andre udfordringer end overholdelse af pejlemærket for store eksponeringer.
Bortset fra disse kan institutterne tilpasse sig det nye krav, enten gennem indtjening eller
ved nedbringelse af store udlån.
En nedbringelse af store udlån medfører ikke nødvendigvis, at risikoen nedbringes i
samme omfang, da det pengeinstitut, der skal tage imod udlånet, vil være interesseret i
den bedst sikrede del af lånet, hvilket betyder, at det afgivende institut risikerer fortsat
sidder tilbage med den mest risikofyldte del. Men koncentrationsrisikoen er uanset dette
formindsket.
Institutterne, der overskred grænseværdien i det nye pejlemærke, skal frem mod 2018
samlet reducere deres store eksponeringer med 2,5 mia. kr. eller øge kapitalgrundlaget
med 1,5 mia. kr. Til sammenligning skal institutter, der overskrider det gældende
pejlemærke, reducere deres store eksponeringer med 1,2 mia. kr. eller øge
kapitalgrundlaget med godt 900 mio. kr. for at komme på den rigtige side af den
gældende grænseværdi.
Finanstilsynets analyser viser, at der er en stor uudnyttet lånekapacitet hos de institutter,
der ligger på den rigtige side af grænseværdien i det ny pejlemærke. Disse institutter kan
således øge deres store eksponeringer med minimum 195 mia. kr. Denne overkapacitet
falder til minimum 133 mia. kr., hvis det antages, at alle institutter i den daglige styring
opererer med en buffer, så de reelt styrer efter en pejlemærkeværdi på 150.
Institutterne med uudnyttet lånekapacitet er både små og store og fordelt over hele
landet. En meget stor del af denne lånekapacitet stammer fra de store banker, der står
for en stor del af udlånet målt på landsplan. De store institutter står fx for 65 pct af udlån
54
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0055.png
og garantier til landbruget. Hvis der isoleret ses på Lokale Pengeinstitutters medlemmer
– hvoraf mange har store markedsandele i landdistrikterne – kan deres uudnyttede
lånekapacitet opgøres til ca. 10 mia. kr., og de skal samtidig reducere deres
eksponeringer med 4 mia. kr. . Samtidig er der i medlemskredsen tale om en stor
geografisk spredning samt i mange tilfælde forretningsmodeller, der indebærer, at der
kun ønskes foretaget udlån inden for en nøje afgrænset lokal ”hjemstavnsdel” af landet.
Der er samtidig en stor udlånslyst hos institutterne og stigende konkurrencepres.
Virksomheder med sunde projekter vil med andre ord forventeligt kunne opnå
finansiering hos andre pengeinstitutter, der bedre er i stand til at absorbere den risiko,
som store eksponeringer indebærer.
Pejlemærket for store eksponeringer sætter grænser for, hvor meget institutternes
største eksponeringer kan fylde, men forholder sig ikke til branchefordelingen af de store
eksponeringer. Pejlemærket sætter derfor heller ikke direkte begrænsninger på
institutternes mulighed for at yde lån til f.eks. landbruget. Pejlemærket dikterer heller
ikke, hvordan institutter, der bryder grænseværdien i pejlemærket, tilpasser deres
forretninger for igen at komme på den rigtige side af grænseværdien. Det er alene
instituttets ledelse, der afgør, om denne tilpasning kan ske gennem indtjening, ved at
rejse yderligere kapital, ved at nedbringe eller afhænde eksisterende eksponeringer eller
en kombination af disse. Hvis instituttet vurderer, at tilpasningen helt eller delvist skal ske
gennem nedbringelse/afhændelse af udlån, er det også instituttets ledelse, der beslutter
hvilke.
Udlån til landbruget fylder meget i landdistrikterne. Landbrugseksponeringen blandt
institutternes 20 største eksponeringer hos institutter, der overskred pejlemærket, er
imidlertid - bortset fra et enkelt institut, der siden er overtaget af en større sparekasse -
relativt begrænsede, jf. figur 4.2.
14
14
Under forudsætning af, at institutterne opererer med en buffer og reelt styrer deres långivning som om grænseværdien
var 150 og ikke 175.
55
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0056.png
Figur 4.2 Fordeling af 20 største eksponeringer – landbrug og andet
900%
800%
700%
600%
500%
400%
300%
200%
100%
0%
Kilde: Indberetninger til Finanstilsynet.
Andet
Landbrug
Grænseværdi
Pengeinstitutterne kan derfor komme på den rigtige side af grænseværdien uden at
afvikle landbrugseksponeringerne. Uanset om de berørte institutter skulle vælge at
afvikle sine landbrugseksponeringer, vil det under alle omstændigheder omfatte ganske
få landbrug.
Lokale Pengeinstitutter
har
opgjort, at der er mere end 40 landbrugseksponeringer
blandt de største eksponeringer hos de institutter, der ligger på den forkerte side af
grænseværdien. Dette skal holdes op imod omkring 10.000 heltidsbedrifter i Danmark.
Antallet af landbrug, der vil blive berørt, er dog reelt mindre end de 40, da en del af de
omtalte landbrugseksponeringer ligger hos institutter, der er begrænsede i deres
udlånsaktivitet som følge af andre udfordringer. På den anden side har Lokale
Pengeinstitutter anført, at det ikke er nok at betragte de pengeinstitutter, der p.t.
overskrider grænseværdien. Alle pengeinstitutter vil typisk ønske at ligge væsentligt
under grænseværdien. En buffer skal således sikre, dels at pengeinstituttet ikke senere
får udfordringer med at overholde pejlemærket, og dels at der er udlånskapacitet til at
underbygge et kommende økonomisk opsving ledsaget af øget udlånsefterspørgsel.
En del af udvalget hæfter sig ved, at det nye pejlemærke er ensidig dansk regulering, der
typisk kun påvirker
mindre og mellemstore pengeinstitutter med relativ stor tyngde i
landdistrikterne, og at disse derfor begrænses unødigt i deres mulighed for at yde
finansiering til små og mellemstore virksomheder, herunder landbrug, og foreslår, at
ændringen af pejlemærket for store eksponeringer ikke gennemføres. Alternativt foreslår
denne del af udvalget, at grænseværdien forhøjes, så summen af instituttets 20 største
eksponeringer kan udgøre op til 200 pct. af den egentlige kernekapital, eller at
kapitalbegrebet, som eksponeringerne måles op imod, bliver egentlig kernekapital før
56
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
fradrag for besiddelser af finansielle aktier m.v., da det er den del af kapitalen, der er
tabsabsorberende.
Desuden påpeger denne del af udvalget, at den af Finanstilsynet beregnede uudnyttede
lånekapacitet hos de institutter, der ligger på den rigtige side af grænseværdien, langt fra
har så stor relevans, som tallene kunne antyde, da der i flere landdistriktsområder
primært forefindes mindre lokale pengeinstitutter som reel finansieringskilde. Endelig
finder denne del af udvalget, at der med det eksisterende pejlemærke i tilsynsdiamanten
for ejendomseksponering, det gamle pejlemærke for store engagementer samt
kapitalhensættelser
til
imødegåelse
af
koncentrationsrisici
i
det
individuelle
solvensbehov, er taget tilstrækkelig reguleringsmæssig højde for koncentrationsrisici.
En anden del af udvalget finder
det ikke sandsynliggjort, at ændringen af
tilsynsdiamantens pejlemærke for store eksponeringer vil have særlig indflydelse på
adgangen til finansiering i landdistrikterne. Ændringen har kun betydning for et fåtal af
institutter, og disse kan tilpasse sig ændringen af pejlemærket gennem indtjening, ved at
tegne ny kapital eller ved at nedbringe eksponeringer. Denne del af udvalget bemærker,
at ændringen først har virkning fra 1. januar 2018, og at de berørte institutter derfor har
lang tid til at tilpasse sig ændringen. Blandt det store flertal af institutter, der ikke er
berørt af ændringen, er der en stor uudnyttet lånekapacitet. Dette sammenholdt med stor
udlånslyst hos pengeinstitutterne generelt sikrer, at der også efter ændringen forventes
at være konkurrence om kunder med bæredygtige projekter. Denne anden del af
udvalget er ikke enig i præmissen om, at institutter udenfor Lokale Pengeinstitutters
medlemskreds ikke i væsentligt omfang yder lån i landdistrikterne og hæfter sig ved, at fx
65 pct. af udlån og garantier til landbruget ydes af de store landsdækkende banker.
Tilsynsdiamanten har ikke til formål at begrænse lokale pengeinstitutters eller særlige
forretningsmodellers mulighed for at yde lån, men at sikre at der er en passende balance
mellem instituttets egen størrelse og størrelsen og koncentrationen af deres
kundeengagementer. I nogle tilfælde vil lokale kunder vokse sig store i forhold til
pengeinstituttet, og det er derfor naturligt, at sådanne kunder finder en anden og større
bankforbindelse, der bedre er i stand til at modstå den risiko, som store eksponeringer
indebærer. Denne del af udvalget finder derfor på denne baggrund ikke grundlag for en
revurdering af Rangvid-udvalgets anbefaling om en stramning af tilsynsdiamanten på
dette punkt.
57
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0058.png
5. 6-MÅNEDERS REGLEN VED
VÆRDIANSÆTTELSE AF FAST
EJENDOM
Dette kapitel beskriver særligt realkreditsystemets regel for værdiansættelse af fast
ejendom til dagsværdi og problemstillingen omkring eventuel betydning af præciseringen
på 6 måneder særskilt i yderkommuner med en ringere omsætning og længere liggetider
på ejendomsmarkedet.
Boks 5.1 Anbefaling vedrørende 6 måneders reglen
Hovedkonklusioner
Dagsværdibegrebet med 6-måneders salgsperioden begrænser ikke, hvilke ejendomme
der kan belånes, men relaterer sig alene til opgørelsen af belåningsværdien af
ejendomme.
Ejendomme skal værdiansættes til aktuel markedsværdi efter almindelig markedsføring
– italesat som 6-måneder. Der skal således hverken regnes med brandsalg eller
skønnes over en langsigtet værdi.
Markedsværdien findes ud fra aktuelle realiserede salgspriser på sammenlignelige
ejendomme, hvor der ikke er grund til at forudsætte, at hverken ejendommens eller
købers forhold betinger en særlig høj pris, uanset hvor længe ejendommen i øvrigt har
været til salg. Den gennemsnitlige liggetid i området har således ikke betydning for
værdiansættelsen, og der er derfor ikke grundlag for at fastsætte en regel byggende på
den gennemsnitlige liggetid i et område.
I salgssituationer tager realkreditinstitutterne typisk udgangspunkt i den aftalte
salgspris. Det vil som udgangspunkt være en markedspris – altså en pris aftalt mellem
en uafhængig køber og sælger. I forbindelse med belåning af friværdi skal institutterne
fastlægge en markedsværdi baseret på værdiansættelsesreglerne, herunder 6-
måneders reglen.
Det er en misforståelse, hvis 6-måneders reglen fortolkes sådan, at ejendomme med en
længere liggetid end 6-måneder ikke kan belånes fuldt ud, og at den skønnede
handelspris for sådanne ejendomme skal reduceres med et ”haircut”, når de indgår som
referencegrundlag for vurdering af andre ejendomme efter 6-måneders reglen.
Anbefaling
Udvalget er enigt om, at eventuelle misforståelser bør udryddes.
En del af udvalget finder, at dette bør ske ved, at Finanstilsynet laver en vejledning, der
præciserer forståelsen af 6-måneders reglen. Denne del af udvalget finder det vigtigt at
bevare reglen for ikke at skabe usikkerhed om regelgrundlaget for realkreditinstitutter.
Et regelgrundlag, der under alle omstændigheder langt overvejende består af nationale
særregler.
En anden del af udvalget finder, at 6-måneders reglen er blevet sammenkædet med
liggetider, og at denne misforståelse bedst fjernes ved at fjerne omtalen af 6-måneder.
Denne del af udvalget lægger vægt på, at der fortsat skal gælde en regel om
markedsværdi, hvorfor der ikke vil ske en ændring af sikkerhedsgrundlaget. Dette kan
ske ved i en vejledning at præcisere, at der skal findes en aktuel markedsværdi baseret
på realiserede handler frem for skøn over forventede fremtidige handelsværdier. Denne
del af udvalget lægger også vægt på at fastholde kvaliteten i sikkerhedsgrundlaget for
ikke at påvirke obligationsinvestorernes vurdering af obligationernes sikkerhed negativt,
hvilket ville føre til højere renter for alle låntagere. Der tilsigtes derfor ikke højere
værdiansættelser end de gældende markedsværdier.
58
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Finanstilsynet har i forbindelse med reguleringen omkring værdiansættelse af fast
ejendom fastsat, at værdiansættelsen ikke må overstige ejendommens kontante
handelsværdi, der er opnåelig inden for en salgsperiode på 6 måneder (markedsværdi).
Udvalget har overvejet, om en medvirkende årsag til tilbageholdenhed fra særligt
realkreditinstitutters side med belåning i landdistrikterne kan være, at de gennemsnitlige
liggetider i disse områder overstiger 6 måneder. Imidlertid betyder de 6 måneder ikke, at
en ejendom skal være solgt inden for 6 måneder.
Værdiansættelse af fast ejendom skal efter internationale regnskabsregler som IAS/IFRS
og International Valuation Standards ske til dagsværdi. Salg af fast ejendom forudsætter
normalt en vis markedsføringsperiode, da ejendommen skal udbydes til markedet. Er
udbudsperioden kort, vil situationen minde om tvangsrealisation. Omvendt skal
udbudsperioden ikke være for lang, så det kan lægges til grund, hvad man regner med
at kunne sælge ejendommen for i fremtiden, når og hvis markedet er et andet.
Internationale regnskabsregler berører ikke længden af salgsperioden.
Finanstilsynet har præciseret dagsværdibegrebet, så prisen er ejendommens værdi i
dag, men hvor der indrømmes ca. 6 måneder til et tænkt men ikke krævet salgsforløb.
Præciseringen af dagsværdibegrebet skal forhindre spekulation i, om ejendommen
måske kan sælges til en højere pris længere ude i tiden under andre forhold, men er
afstemt, så der er fundet et passende niveau, så det hverken bliver en
tvangsrealisationsværdi eller en usikker værdi under ukendte fremtidige forhold.
Finanstilsynets
6-månedersregel
kom
første
gang
ind
i
værdiansættelsesbekendtgørelsen for realkreditinstitutter i 1998. Udvalget har overvejet
en ændring af reglen, så der bliver foreskrevet en salgsperiode på eksempelvis 1 år eller
længere
ved
værdiansættelsesprocessen
afhængig
af
den
konkrete
omsætningshastighed på det relevante marked. Udvalget er her nået frem til, at med
dette ville fokus i højere grad blive flyttet til en værdi ud i fremtiden fremfor en værdi i
dagens marked som foreskrevet også efter de internationale værdiansættelsesregler.
Det anføres også, at usikkerheden ved en ejendomsværdiansættelse kun ville blive
større, hvis den tænkte salgsperiode blev længere. Det skyldes, at indlæggelse af
forventninger om en given salgspris efter en længere periode – under ukendte forhold –
må basere sig på en række usikre antagelser.
I relation til landdistrikterne bemærkes endvidere, at en eventuel forlængelse af de 6
måneder – helt bortset fra ovennævnte grundlæggende forhold, der taler imod noget
sådan – kunne have en negativ indflydelse på værdiansættelsen af den konkrete
ejendom. Det skyldes, at en eventuel konstateret nedadgående generel tendens i
prisniveauet
så
måtte
indlægges
i
værdiansættelsen.
Ejendomsmarkedet
i
yderområderne er af forskellige årsager presset, og den usikkerhed, der således er på
disse markeder, ville kun blive større, jo længere tid frem der ville skulle skønnes.
59
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
På et mere overordnet niveau i bemærkes endeligt, at den øgede usikkerhed, der ville
blive resultatet af en udvidelse af den tænkte salgsperiode til eksempelvis et år eller
mere, kunne få negativ indflydelse på tiltroen til den finansielle sektor i Danmark – ikke
mindst obligationsinvestorernes vurdering af sikkerheden bag realkreditobligationer og
dermed den rente, som de vil forlange. Dette ville kunne ramme alle låntagere i
realkreditinstitutter med øgede udgifter til følge.
Udvalget har på et af sine møder fået en praktisk gennemgang af eksempler på konkrete
værdiansættelser i relation til 6-måneders reglen til belysning af, hvilken betydning
denne i praksis kan siges at have i forhold til finansieringsudfordringer i landdistrikterne.
Realkreditinstitutterne
oplyste,
at
reglen
havde
lille
eller
ingen
betydning
i
salgssituationer, hvor der jo netop er en aktuel salgspris at tage udgangspunkt i.
Finanstilsynet lægger ikke liggetider til grund, men alene ejendommens karakteristika
med udgangspunkt i relevante referenceejendomme. Flertallet af udvalgets medlemmer
fra den finansielle branche gav udtryk for, at man ikke kunne forvente flere eller større
lån, hvis reglen blev ændret, idet det er andre grundlæggende forhold som kundens
økonomi og ejendommens stand, der tillægges vægt ved vurdering af låneanmodninger.
Fra ejendomsmæglerside blev der givet udtryk for, at reglen har den effekt, at der bliver
fastsat lavere priser, end der ville kunne opnås uden denne regel. Ejendomsmæglerne
tolkede og administrerede således reglen i forhold til friværdibelåning, som at
ejendommen med sikkerhed skulle kunne sælges indenfor 6 måneder.
Udvalget har taget disse vurderinger i betragtning. En del af udvalget finder herefter, at
der ved en præcisering eller afskaffelse af 6-måneders reglen måske vil kunne ske en
mindre forbedring af mulighederne for friværdibelåning.
En anden del af udvalget bemærker, at kreditinstitutterne hele tiden har været
rækkevidden af bestemmelsen bevidst, hvorfor en præcisering eller afskaffelse næppe
vil have nogen effekt. Denne del af udvalget fremhæver endvidere, at det ikke kan
afvises, at en afskaffelse af 6-måneders reglen ville kunne blive opfattet negativt af
omverdenen, herunder kreditvurderingsbureauer. Samtidig finder denne del af udvalget,
at en fjernelse af præciseringen på de 6 måneder kan blive opfattet som et signal om, at
det er ok at foretage en værdiansættelse med blikket rette længere ud i fremtiden, hvilket
vil fjerne sig fra dagsværdibegrebet og kunne skabe større usikkerhed.
Denne del af udvalget finder derfor, at Finanstilsynet bør gennemføre en præcisering af
dagsværdibegrebet med de 6 måneder, så det undgås, at reglen kan blive misforstået
derhen, at en ejendom skal værdiansættes, så den utvivlsomt kan blive solgt inden for 6
måneder. Denne del af udvalget anbefaler endvidere, at Finanstilsynet ved præcisering
af reglen - eventuelt i en vejledning - særskilt anfører, at referencegrundlaget for en
ejendoms værdiansættelse er sammenlignelige og relevante ejendomssalg uanset
disses forudgående liggetid.
Den anden del af udvalget finder, at en potentiel misforståelse i forhold til liggetider
bedst fjernes ved at fjerne omtalen af 6 måneder. Denne del af udvalget lægger vægt
på, at der fortsat skal gælde en regel om markedsværdi, hvorfor der ikke vil ske en
ændring af sikkerhedsgrundlaget. Dette kan ske ved i en vejledning at præcisere, at der
60
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0061.png
skal findes en aktuel markedsværdi baseret på realiserede handler frem for skøn over
forventede fremtidige handelsværdier. Denne vejledning kan kommunikeres til
ratingbureauer mv. med henblik på at understrege, at der ikke sker en ændring af
sikkerhedsgrundlaget og dermed kreditkvaliteten.
Boks 5.2: Eksempel på proces ved værdiansættelse af en ejerbolig
Værdiansættelse af en ejerbolig
Værdiansættelsen af en ejendom skal ske til markedsværdi, dvs den pris en
uvildig køber er villig til at betale for den pågældende ejendom indenfor en 6
måneders markedsføringsperiode. Såfremt der er tale om en fri handel, er det
som
udgangspunkt
salgsprisen, medmindre der fx er tale om liebhaveri,
byttehandel, ejendommen er et led i en overdragelse af en portefølje, eller at
køber har en særlig interesse i den pågældende ejendom.
Skal ejendommen vurderes til belåning mv., skal den vurderingssagkyndige tage
udgangspunkt i sammenlignelige nyere handler for området. Såfremt der er tale
om områder, hvor der er meget få handler generelt eller for ejendomme af den
pågældende størrelse, stand eller sammensætning, kan nyere sammenlignelige
handler for omkringliggende områder eventuelt inddrages. Såfremt de
sammenlignelige områder har bedre/dårligere faciliteter (fx skoler, offentlig
transport), større/mindre befolkningstæthed, flere/færre arbejdspladser, må dette
forhold tillægges/fradrages ved værdiansættelsen.
Eksempel: Fritliggende enfamilieshus i Moseby, Falster
Den vurderingssagkyndige søger nyere sammenlignelige handler for området,
og findes sådanne ikke, kan der søges nyere sammenlignelige
referenceejendomme i nærliggende by, fx i Horbelev. Her fradrages for ringere
offentlige transportmuligheder i Moseby fremfor Horbelev, færre indbyggere mv.
Ved værdiansættelsen fradrages/tillægges der ligeledes for forskel i evt. stand,
størrelse, udsigt, beliggenhed (nabo til støjende virksomheder, befærdet vej,
højspænding o. lign.) ift. referenceejendommene.
Ved inddragelsen af reference-sager undersøges, om der er mange eller få
handler. Det er i
princippet
underordnet, om reference-sagerne har været til salg
i 6 eller eksempelvis12 måneder, da det er værdien på handelstidspunktet, der
fortæller, at der har været en køber, der var ”villig” til at købe ejendommen til
denne pris. Det er vigtigt at inddrage flere sammenlignelige nyere handler, da en
enkelt eller meget få handler ikke udgør et marked. I dette eksempel er fundet 3
salgsreferencer fra Horbelev. Disse ejendomme er dog yngre, i bedre stand og
med bedre beliggenhed, hvilket der kompenseres for ved værdiansættelsen.
61
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0062.png
6. RÅDIGHEDSBELØB
Penge- og realkreditinstitutter skal have fokus på en solid kreditpolitik. Kreditvurderingen
skal sikre, at et lån er ansvarligt både i forhold til kundens økonomi og i forhold til
kreditgiver. Kundens rådighedsbeløb er et vigtigt element i at leve op til disse krav.
Dette
kapitel
fokuserer
på,
hvordan
pengeinstitutter
beregner
og
anvender
rådighedsbeløb, samt hvilke andre elementer, der indgår ved kreditvurdering af
privatkunder. Kapitlet beskriver samtidig Finanstilsynets vejledende minimumsgrænser
for rådighedsbeløb ved bonitetsklassificering af pengeinstitutters udlån. Vejledningen
omfatter ikke realkreditinstitutter, der typisk ikke løbende får opdaterede økonomiske
oplysninger om deres privatkunder. Realkreditinstitutter skal ligesom pengeinstitutter ved
låneaftalens indgåelse undersøge kundernes økonomiske situation på grundlag af
fyldestgørende oplysninger.
Boks 6.1: Anbefaling vedrørende Finanstilsynets vejledning om rådighedsbeløb
Hovedkonklusioner
Finanstilsynet har ikke fastsat rådighedsbeløb, som institutter skal anvende ved
långivning.
Et tilfredsstillende rådighedsbeløb er individuelt og afspejler den enkeltes præferencer
og historiske forbrugsmønster.
Udvalget har undersøgt danske pengeinstitutters tilgang. Der er en betydelig variation i
anvendelsen. Finanstilsynets indberetningskriterier for så vidt angår rådighedsbeløb
ligger i den lave ende i forhold til de af institutterne anvendte til belåning. Særligt de
største institutter, der står for langt størstedelen af udlånet, anvender højere vejledende
standarder til rådighedsbeløb. Ingen pengeinstitutter benytter geografisk variation. Det
gør heller ikke realkreditinstitutter.
Finanstilsynets kriterier til brug for indberetnings- og ratingformål for pengeinstitutter
skal ikke anvendes i forbindelse med bevilling af lån. Finanstilsynet har dog i et enkelt
tilfælde givet indtryk af, at det kunne være tilfældet.
Anbefaling
Finanstilsynets indberetningsvejledning er ikke et krav til penge- og
realkreditinstitutternes udlånspolitik. Det er institutternes bestyrelser, der fastsætter det
enkelte instituts kreditpolitik.
Finanstilsynet bør præcisere, at dets indberetningsvejledning ikke skal fortolkes som
vejledning til udarbejdelse af kreditpolitikker.
Der er dog risiko for, at det kan påvirke institutternes konkrete kreditgivning og
kreditpolitik, hvis de skal indberette gode kunder med lavere rådighedsbeløb end det af
Finanstilsynet fastsatte på 13.500 kr. for 2 voksne og 2 børn som svage til
Finanstilsynet. Det bør præciseres i indberetningsvejledningen, at kunder kan være af
normal god bonitet, selvom de sædvanlige grænser for rådighedsbeløb ikke er opfyldt.
Det vil forudsætte, at kunder med positiv formue igennem flere år har dokumenteret en
evne til at klare sig med et lavere rådighedsbeløb - uden overtræk, restancer eller
anden gældsætning til følge samt uden indtægter af ekstraordinær karakter, og det
vurderes sandsynligt, at kunden også fremadrettet vil kunne klare sig for det lavere
rådighedsbeløb, når der henses til kundens fremtidige boligsituation, familieforhold mv.
Udvalget finder, at det i indberetningsvejledningen fastsatte rådighedsbeløb på 13.500
kr. for 2 voksne og 2 børn fortsat bør være hovedreglen for kunder med normal bonitet.
62
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0063.png
Dele af udvalget finder dog, at indberetningsvejledningen bør suppleres med en
minimumsgrænse for rådighedsbeløb på 10.500 kr. for 2 voksne og 2 børn (5.000 kr. til
1 voksen, 6.500 kr. til 1 par og 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn), som skal gælde, for
at kunder skal kunne betragtes som havende normal god bonitet på baggrund af anden
relevant information end de sædvanlige grænser for rådighedsbeløb. Der er behov for,
at indberetningsvejledningen indeholder en præcis beskrivelse med en absolut nedre
grænse for rådighedsbeløb, så det står helt klart, hvornår en kunde, der har et mindre
rådighedsbeløb end de sædvanlige 13.500 kr., kan indberettes som en kunde af normal
bonitet.
Andre dele af udvalget finder, at pengeinstitutterne er ansvarlige for at sætte deres
egne udlånsstandarder, og disse ikke bør bestemmes ud fra indberetningsvejledninger.
Det i indberetningsvejledningen allerede nævnte rådighedsbeløb ligger under
markedsstandard, særligt når det sammenlignes med de største aktørers. Det synes
betænkeligt at prøve at skabe en norm for pengeinstitutter om et rådighedsbeløb på
10.500 kr., når 4 ud af 5 af de største pengeinstitutter ligger på 15.000-15.500 kr.
Udvalget er enigt om, at såfremt kriterierne for at fravige rådighedsbeløbet er opfyldt, vil
der ikke herved være grundlag for tilsynsreaktioner fra Finanstilsynets side som følge af
denne fravigelse.
6.1
BEREGNING AF RÅDIGHEDSBELØB
Til brug for kreditvurderinger beregnes et rådighedsbeløb, som er husstandens samlede
faste indtægter efter skat fratrukket de faste udgifter. De samlede faste indtægter består
af fx løn, dagpenge, pensionsudbetalinger, børnepenge mv.
De faste udgifter vedrører udgifter til følgende:
Helårsbolig og fritidsbolig som lån, ejendomsskat, grundejerforening, fællesudgifter,
varme, vand, el, husleje/boligafgift, ejendomsforsikringer og vedligeholdelse.
Transport som billån, vægtafgift, forsikringer, benzin, service på bil, FDM/Falck og
bus-/togkort.
Øvrige lån som studielån, forbrugslån, private lån mv.
Personlige udgifter som privattegnet pension, gruppelivsforsikringer og andre
forsikringer,
udgifter.
Det følger heraf, at rådighedsbeløbet skal dække følgende poster:
Husholdning (mad mv., sko og tøj)
Fritidsinteresser
Aviser, bøger og blade
Fornøjelser og gaver
Ferier
Øvrige personlige udgifter, herunder rygning, frisør, medicin mv.
Opretholdelse af varige forbrugsgoder (fx udskiftning af telefon, PC, fryser,
cykler mv.)
Uforudsete udgifter
licens,
antenneforening/bredbånd,
telefon,
fagligt
kontingent,
arbejdsløshedskasse, underholds- og børnebidrag, daginstitutioner og andre faste
Ved opgørelsen af den enkelte kundes rådighedsbeløb tager pengeinstitutterne således
højde
for
de
omkostninger,
hvor
der
er
klare
regionale
forskelle
såsom
63
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0064.png
boligomkostninger, forsikringer og andre faste omkostninger. De omkostninger, som
rådighedsbeløbet herefter skal dække, er meget individuelle. Nogle husholdninger ligger
fx meget vægt på at rejse, og har derfor et behov for at større rådighedsbeløb end
tilsvarende husholdninger, der ikke rejser særligt meget.
6.2 RÅDIGHEDSBELØBETS BETYDNING I
KREDITVURDERINGEN
Ved pengeinstitutters vurdering af rådighedsbeløbets størrelse er det væsentligt, at
rådighedsbeløbet er tilstrækkeligt for kunden. At rådighedsbeløbet er tilstrækkeligt vil
sige, at det kan dække kundens faktiske forbrug. Dette kan eventuelt dokumenteres via
kundens kontoforløb og opsparingsevne. Nogle kunder har behov for et stort
rådighedsbeløb for, at det er tilstrækkeligt, mens et lavere rådighedsbeløb er
tilstrækkeligt for andre kunder. Det tilstrækkelige rådighedsbeløb er derved individuelt.
Ved kreditvurderingen af privatkunder indgår kundens rådighedsbeløb sammen med
kundens formue og gældsfaktor (kundens samlede gæld divideret med hustandens
bruttoindkomst). Pengeinstituttet foretager således en vurdering af, om disse nøgletal er
tilfredsstillende for den enkelte kunde, herunder i forhold til kundens livsforløb.
Alle tre nøgletal er vigtige ved vurderingen af kundens bonitet og skal ses i
sammenhæng. Kunder med et tilstrækkeligt rådighedsbeløb men med fx en negativ
formue er mere risikable end kunder med et tilstrækkeligt rådighedsbeløb og en positiv
formue. Et enkelt nøgletal kan derved ikke stå alene.
Herudover skal der ved kreditvurderingen fokuseres på, om der er faresignaler hos
kunden, fx en stigende forbrugsgæld, jævnlige overtræk mv., da disse kan være tegn på,
at kundens forbrug er større end rådighedsbeløbet, og at rådighedsbeløbet således ikke
er tilstrækkeligt for kunden.
Ovennævnte faktorer indgår ligeledes i tilsynets klassifikation af den enkelte kunde, jf.
bilag 7 til vejledning til regnskabsindberetning og i vurderingen af, om der er indtruffet
objektiv indikation for værdiforringelse (OIV) (se afsnit 5.5). I bilag 7 til vejledning til
regnskabsindberetning fremgår kriterierne for at inddele pengeinstitutternes kunder i
bonitetskategorier.
15
Kunder inddeles i fire kategorier fra 1 til 2a, hvor kategori 1 dækker
de svageste kunder:
1) Kunder med OIV (objektiv indikation for værdiforringelse)
2c) Kunder med væsentlige svagheder
2b) Kunder med lidt forringet bonitet/visse svaghedstegn
2a) Kunder med normal bonitet
For at kunne placere kunderne i kategorien 2c er der en minimumsgrænse for månedlige
rådighedsbeløb, som kunderne skal opfylde, og minimumsgrænsen er højere, hvis de
skal placeres i kategorien 2a (kunder med normal bonitet), jf. tabel 1. Hvis
kundeengagementet isoleret set skal kunne betragtes som kunder med normal risiko og
tildeles klassifikation 2a, skal f.eks. et par have et rådighedsbeløb på 8.500 kr., mens de
15
Indberetningen omfatter kun pengeinstitutter, og således f.eks. ikke realkreditinstitutternes engagementer.
64
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0065.png
ville skulle have et rådighedsbeløb på mindst 5.500 kr. for at blive placeret i 2c. Der er
ikke en rådighedsbeløbsgrænse for at placere kunderne i 2b. Rådighedsbeløbet skal
som nævnt ovenfor ses i kombination med formuens og gældsfaktorens størrelse, der
ved klassifikation 2a skal være henholdsvis større end 0 og maksimalt 3,5 ved
ejerbolig/fritidsbolig. Kunder klassificeres som 2c, hvis de har negativ formue og høj
gældsfaktor.
Tabel 6.1: Minimumsgrænser for rådighedsbeløb i Finanstilsynets
bonitetsopgørelse
Kr.
Enlige
Par
Pr. barn
Normal bonitet (2a)
5.000
8.500
+2.500
Væsentlige svagheder(2c)
3.000
5.500
+1.500
Kilde: Finanstilsynets vejledning om regnskabsindberetning, bilag 7.
Vejledningen indeholder ikke konkrete krav til rådighedsbeløbet for at kunne optage lån,
da rådighedsbeløbet som nævnt er individuelt for den enkelte kunde og bl.a. afhænger af
den enkelte kundes forbrugsmønster. Vejledningen indeholder alene minimumsgrænser
for rådighedsbeløb ved bonitetsklassificering af pengeinstitutters udlån.
Det vejledende rådighedsbeløb er fastsat ud fra en traditionel realkreditfinansiering med
fast rente og afvikling over 30 år. For at få klassifikation 2a skal en familie med 2 voksne
og 2 børn således have et tilstrækkeligt rådighedsbeløb, der som minimum skal være på
13.500 kr. (8.500 kr. + 2 x 2.500 kr.). Hvis rådighedsbeløbet er mindre, er der isoleret set
tale om et engagement med forhøjet risiko. Et mindre rådighedsbeløb kan dog opvejes
af en stor, positiv formue. Har kunden en høj gældsfaktor, kan denne også opvejes af en
stor, positiv formue. Er kundens formue derimod negativ, kan kunden som udgangspunkt
ikke få klassifikation 2a, selvom gældsfaktoren er lav, og rådighedsbeløbet er
tilstrækkeligt.
Hvis ikke kundens økonomiske nøgletal lever op til kravene for en 2a klassifikation, skal
klassifikationen være enten 2b eller 2c afhængig af, hvor store afvigelserne er. Der vil
typisk være tale om, at formuen er negativ, og at gældsfaktoren er høj. Bevilling af lån
bør alene ske, hvis kunden er i stand til at leve tilfredsstillende af rådighedsbeløbet
beregnet ud fra traditionel finansiering dvs. med fast rente og afdrag. Dette skyldes, at
der i kundens økonomi skal være plads til rentestigninger, hvis kunden ved den faktiske
finansiering har valgt variabel rente, samt at der skal være plads til afdrag, når
afdragsfriheden udløber, hvis kunden ved den faktiske finansiering har valgt
afdragsfrihed. Beregnes rådighedsbeløbet ikke ud fra traditionel finansiering, kan
kundens rådighedsbeløb således fremstå for højt.
Yderligere skal kundens rådighedsbeløb før og efter bevilling af lån til køb af fast
ejendom beregnes for at tage stilling til, om det fremadrettede rådighedsbeløb er
tilstrækkeligt for kunden. Rådighedsbeløbet vil typisk falde ved køb af fast ejendom,
særligt hvis kunden hidtil har boet i lejebolig. Foretages der ikke en før og efter
beregning af rådighedsbeløbet, er det ikke godtgjort, om kundens økonomi kan hænge
sammen efter købet.
65
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0066.png
IRB-institutterne
16
indberetter bonitetsopgørelsen med udgangspunkt i deres egen
kategorisering af kunderne, som ikke er identisk med kriterierne i Finanstilsynets
vejledning, herunder fx i forhold rådighedsbeløb. Benyttelsen af Finanstilsynets
ratingmodel er således ikke en strengt nødvendighed for at skabe en brugbar
indberetning, omend det sikrer en vis ensartethed og dermed et fornuftigt
sammenligningsgrundlag.
6.3 FINANSTILSYNETS BENYTTELSE AF INDBERETNINGER
Indberetningen af kundernes bonitet benytter Finanstilsynet til fx risikovurdering,
benchmarking samt til forberedelse af inspektioner. Indberetningen siger noget om den
gennemsnitlige bonitet på institutternes kunder, og bonitetsopgørelsen er en blandt flere
faktorer, der kan indgå i Finanstilsynets planlægning af inspektioner.
Bonitetsopgørelserne benyttes desuden som led i forberedelsen af Finanstilsynets
inspektioner i institutterne. På inspektionerne gennemgås en omfattende række af
institutternes engagementer udvalgt af Finanstilsynet forinden. Finanstilsynet gennemgår
som regel et bredt udsnit af institutternes engagementer, og den indledende sortering af
engagementerne kan foretages på baggrund af bonitetsindberetningen.
I en enkelt sag, hvor et institut anvendte satser for rådighedsbeløb, der lå i den nederste
del af det interval for rådighedsbeløb, der blev anvendt af sammenlignelige institutter,
har Finanstilsynet i sin afrapportering påpeget, at de anvendte satser også lå under de
satser, der fremgår af Finanstilsynets vejledning. Det kan have skabt en opfattelse af, at
satserne i vejledningen skal betragtes som krav fra Finanstilsynet. Pointen er imidlertid
ikke, om instituttets krav er høje eller lave i forhold til dem Finanstilsynet anvender, men
det faktum, at de var lavere end anvendt af andre institutter, indebærer en risiko for, at
instituttet i større omfang tiltrækker kunder, der afvises andre steder.
6.4 ANVENDTE RÅDIGHEDSBELØB TIL
BELÅNINGSFORMÅL I PENGEINSTITUTTER
Typisk har pengeinstitutter i deres kreditpolitik et vejledende minimumskrav til
rådighedsbeløbet, som en kunde som minimum skal opfylde, for at pengeinstituttet vil
bevilge kunden et lån. Størrelsen af den enkelte kundes tilstrækkelige rådighedsbeløb er
dog stadig individuelt.
I en spørgeskemaundersøgelse blandt et udvalg af landsdækkende og regionale/lokale
pengeinstitutter
angiver
alle
institutter,
at
de
tager
udgangspunkt
i
samme
rådighedsbeløb i hele landet. Et enkelt institut angiver dog, at de ved den individuelle
vurdering tager udgangspunkt i et højere rådighedsbeløb i de største byer.
Undersøgelsen viser desuden, at hovedparten af de landsdækkende institutter tager
udgangspunkt i højere rådighedsbeløb end de regionale/lokale, jf. figur 5.1. De
landsdækkende fylder størstedelen af markedet.
16
Institutter der benytter interne ratingbaserede modeller.
66
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0067.png
Figur 6.1: Krav/vejledende standarder til rådighedsbeløb
Anm.: Linjen for normal bonitet angiver minimumsniveauet for normal bonitet fra Finanstilsynets
vejledning om regnskabsindberetning.
Kilde: Finanstilsynet, spørgeskemaundersøgelse blandt udvalgte pengeinstitutter.
Blandt de regionale/lokale institutter i undersøgelsen er der et lille flertal, hvis vejledende
minimumsbeløb er sammenfaldende med minimumsgrænsen for normal bonitet i
Finanstilsynets vejledning. Det samme gør sig gældende for et af de landsdækkende
institutter. Det kan indikere, at Finanstilsynets vejledning opfattes som krav af en række
institutter, eller måske at vejledningen er blevet normsættende for en del af branchen.
Det kan ikke afvises, at denne normdannende effekt kan have en afsmittende effekt på
realkreditinstitutterne.
Udvalget finder, at det bør præciseres i indberetningsvejledningen, at kunder kan være
af normal god bonitet, selvom de sædvanlige grænser for rådighedsbeløb ikke er opfyldt.
Det vil forudsætte, at kunder med positiv formue igennem flere år har dokumenteret en
evne til at klare sig med et lavere rådighedsbeløb - uden overtræk, restancer eller anden
gældsætning til følge samt uden indtægter af ekstraordinær karakter, og det vurderes
sandsynligt, at kunden også fremadrettet vil kunne klare sig for det lavere
rådighedsbeløb, når der henses til kundens fremtidige boligsituation, familieforhold mv.
En del af udvalget finder,
at ovenstående præcisering bør suppleres med en formulering
om, at kundens rådighedsbeløb som minimum skal være 10.500 kr. for 2 voksne og 2
børn (5.000 kr. til 1 voksen, 6.500 kr. til 1 par og 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn).
Denne del af udvalget finder, at der er behov for, at indberetningsvejledningen
indeholder denne præcise beskrivelse med en absolut nedre grænse for rådighedsbeløb,
67
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
så det står helt klart, hvornår en kunde, der har et mindre rådighedsbeløb end de
sædvanlige 13.500 kr., kan indberettes som en kunde af normal bonitet. Det er ikke
operationelt, hvis hvert enkelt pengeinstitut skal lave sin egen model for at kunne tage
højde for disse situationer. Med forslaget tilsigtes ikke en generel norm om et lavere
rådighedsbeløb for kunder med normal god bonitet.
En anden del af udvalget finder
en nedre grænse uhensigtsmæssigt. Alle institutterne i
spørgeskemaundersøgelsen tager udgangspunkt i rådighedsbeløb, der er væsentligt
højere end det foreslåede beløb på 10.500, og knap halvdelen af institutterne i
spørgeskemaundersøgelsen tager udgangspunkt i rådighedsbeløb, der er højere end
rådighedsbeløbet for karakteren 2a i Finanstilsynets indberetningsvejledning. En stor del
af markedsdeltagerne tager desuden udgangspunkt i rådighedsbeløb, der er væsentligt
højere end 10.500. Hvis beløbet i Finanstilsynets vejledning er normsættende, kan en
minimumsgrænse i vejledningen på 10.500 betyde, at en række institutter kommer til at
tage udgangspunkt i rådighedsbeløb, der afviger væsentligt fra det, en stor del af
branchen finder passende. 4 ud af 5 af de største pengeinstitutter anvender
rådighedsbeløb, der er knap 50 pct. højere end de 10.500 kr.
Udvalget
finder tillige,
at såfremt
indberetningsvejledningens
retningslinjer om
rådighedsbeløb præciseres, således at kunder kan være af normal god bonitet, selvom
de sædvanlige grænser for rådighedsbeløb ikke er opfyldt, bør et penge- eller
realkreditinstitut, der benytter denne mulighed for kategorisering af kunder, ikke mødes
med bemærkninger og/eller sanktioner fra Finanstilsynet, såfremt betingelserne for at
fravige rådighedsbeløbet er opfyldt, alene fordi sædvanlige grænser for rådighedsbeløb
ikke er opfyldt. I modsat fald er der stor sandsynlighed for, at den foreslåede præcisering
ikke får nogen effekt. Dette gælder uanset i hvilken form, præciseringen gennemføres.
6.5 OBJEKTIV INDIKATION FOR VÆRDIFORRINGELSE FOR
PRIVATKUNDER
Ved vurderingen af, om en privatkunde er i betydelige økonomiske vanskeligheder, og
om der således er indtruffet objektiv indikation på værdiforringelse (OIV), indgår, ligesom
ved
kreditvurderingen,
kundens
rådighedsbeløb,
formue,
gældsfaktor
og
forbrugsmønster.
Reglerne for konstatering af OIV for privatkunder er uddybet i bilag 10 til
regnskabsbekendtgørelsen og yderligere i vejledningen til bilag 10. Det fremgår af pkt.
11 i vejledningen til bilag 10 til regnskabsbekendtgørelsen, at der for privatkunder med
negativ formue og utilstrækkeligt rådighedsbeløb som udgangspunkt er indtruffet OIV,
uanset at de hidtil har overholdt deres forpligtelser.
Yderligere fremgår det af pkt. 11 i vejledning til bilag 10 til regnskabsbekendtgørelsen, at
der er indtruffet OIV, hvis ikke de opgjorte forventede fremtidige rådighedsbeløb
sandsynliggør, at kunden vil have en gældsnedbringelse/opsparing, der i fremtiden vil
68
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
gøre kundens formue positiv, når alle aktiver gøres op til dagsværdier. Ved vurderingen
af den fremtidige gældsnedbringelse/opsparing skal der tages højde for instituttets viden
om kunden, herunder hvad der er årsagen til, at kunden har fået en negativ formue.
Eksempelvis er det alt andet lige mere sandsynligt, at kunden kan præstere den
nødvendige opsparing, hvis den negative formue skyldes, at kundens bolig er faldet i
værdi, end hvis den skyldes, at kunden har haft et højt forbrug. Er kundens formue
derimod
positiv,
men
vurderes
rådighedsbeløbet
utilstrækkeligt,
er
der
som
udgangspunkt ikke OIV.
69
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
7. SÆRLIGE LÅNEUDFORDRINGER
FOR EJENDOMME I
LANDDISTRIKTER SOM FØLGE AF
ENERGIKRAV
Af udvalgets kommissorium fremgår, at udvalget skal analysere og redegøre for særlige
låneudfordringer for ejendomme i landdistrikter som følge af energikrav til bygninger og
begrænsninger af installation af olie- og naturgasfyr.
Med Aftale om den danske energipolitik 2012-2020 af 22. marts 2012 (energiaftalen)
blev
forligsparterne
enige
om
at
understøtte
en
udfasning
af
oliefyr
som
bygningsopvarmning, herunder at der iværksattes et stop for installation af olie- og
naturgasfyr i nybyggeri fra 2013 og installation af oliefyr i eksisterende bygninger i
områder med adgang til fjernvarme eller naturgas fra 2016. Eksisterende bygninger
beliggende i områder uden adgang til fjernvarme eller naturgas er ikke omfattet. For at
sikre forenelighed med EU’s principper om varernes frie bevægelighed, har
Europakommissionen og Energistyrelsen været i dialog omkring den præcise udformning
af reglerne. På den baggrund vil reglerne blive udformet sådan, at opvarmning af
bygninger skal baseres på vedvarende energi med undtagelse af bygninger i områder
med adgang til fjernvarme eller naturgas. Disse bygninger kan opvarmes med hhv.
fjernvarme, naturgas eller vedvarende energi. Eksisterende bygninger beliggende i
områder uden adgang til fjernvarme eller naturgas omfattes ikke af kravet og kan fortsat
anvende fx fyringsolie til bygningsopvarmning.
Udvalget har således behandlet kommissoriets punkt 8 med henblik på at vurdere
potentielle låneudfordringer som følge af eventuelle begrænsninger af olie- og
naturgasfyr i fremtiden og øvrige energirenoveringer.
Den potentielle finansielle problemstilling består i første omgang i, at ejendomsværdien
påvirkes negativt af en lav energimæssig standard. Hertil kommer, at den
energirenovering, der kræves for, at ejendommen bliver energimæssigt tidssvarende,
kan være så omfattende, at omkostningerne herved overstiger ejendommens realistiske
markedsværdi, selv inklusive forbedringerne. Belåning af ejendomme med et stort
energirenoveringsbehov kan således være forbundet med en særlig risiko, som
forventeligt vil være mere udtalt i områder, hvor ejendomspriserne er relativt lave.
Der findes ikke umiddelbart data, der direkte belyser kreditinstitutternes eventuelle
tilbageholdenhed med at belåne ejendomme med stort renoveringsbehov.
Pengeinstitutter bevilger som udgangspunkt lån til energiforbedringer på linje med lån til
andre formål, og der tillægges således som udgangspunkt ikke nogen særskilt risiko
herved. Et pengeinstitut vurderer først og fremmest kundens betalingsevne- og vilje
baseret på eksempelvis kundens indkomst, rådighedsbeløb og betalingshistorik. Hvis
kunden vurderes at være tilstrækkeligt kreditværdig, foretages der en vurdering af den
70
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
ejendom, der eventuelt skal ligge til sikkerhed for lånet. Hvis ejendommens værdi giver
mulighed for belåning, og hvis kreditpolitikken i det pågældende pengeinstitut i øvrigt kan
rumme lånet, vil lånet som udgangspunkt blive ydet.
Tilsvarende vedrørende den personlige kreditvurdering gælder for realkreditinstitutter.
Herudover skal lovens regler for værdiansættelse og lånegrænser overholdes. Det
bemærkes, at der ved realkreditinstitutters værdiansættelse af udlejningsejendomme kan
indgå en betragtning om udlejers muligheder for at pålægge lejeren udgiften til
energiforbedringen, idet lejen indgår i værdiansættelsen.
Det bemærkes endvidere, at både penge- og realkreditinstitutter generelt må antages at
være varsomme med at antage, at kundens økonomiske situation forbedres som følge af
energiforbedringer, eksempelvis i form af et højere rådighedsbeløb. Tilsvarende antages
energiforbedringer ikke i sig selv at medføre en værdistigning på ejendommen af
betydning. I de tilfælde, hvor en kunde får afslag på lån til energiforbedringer, vurderes
der altså først og fremmest at være tale om et afslag med begrundelse i kundens evne til
at servicere lånet, uanset om ejendommen er beliggende i en større by eller i et
landdistrikt.
Det er udvalgets vurdering, at energikrav til bygninger, herunder eventuel begrænsning
af installation af olie- og naturgasfyr, ikke giver anledning til låneudfordringer, som er
særlige for lån til netop dette formål. For pengeinstitutter sidestilles lån til
energiforbedringer med andre lån for så vidt angår kreditvurdering af kunden, og den
eventuelt underliggende pantsikkerhed. Der vurderes ligeledes ikke særlige udfordringer
forbundet med ejendommens beliggenhed i henholdsvis byområder eller landdistrikter i
relation til lån til energirenovering, men det er klart, at der vil være relativt flere
ejendomme i landdistrikter med så lav en værdi, at energirenoveringer ikke økonomisk
giver mening.
71
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0072.png
8. STATSSTØTTET
BOLIGFINANSIERING I NORGE
OG ISLAND
8.1
BAGGRUND
Udvalget har fået til opgave at redegøre for erfaringer i andre lande, herunder
Husbanken i Norge og Boligfinansieringsfonden i Island. Nedenfor beskrives således
kort de to institutioners organisation og funktion i deres respektive hjemmemarkeder.
8.2 DEN NORSKE STATS HUSBANK
Husbanken blev oprettet d. 1. marts 1946 ved Lov om Den Norske Stats Husbank.
Formålet var at finansiere genopbygningen af flere norske byer efter besættelsen samt
at finansiere generelt nybyggeri af boliger for at forbedre boligforsyningen. I mange år
var den centrale opgave for Husbanken at finansiere nybyggeri, og i alt har Husbanken
været med til at finansiere over 1 mio. boliger i Norge .
Husbanken er et statsligt forvaltningsorgan direkte underlagt Stortinget og den norske
regering ved Kommunal- og Moderniseringsdepartementet. Banken kan nærmest
betegnes som den norske regerings værktøj på det boligpolitiske område, herunder også
i forhold til flygtninge og hjemløse. Det norske Storting beslutter via statsbudgettet
omfanget af ressourcer, der afsættes til Husbankens låne- og tilskudsordninger, og den
norske rigsrevision kontrollerer, at de tildelte ressourcer anvendes i overensstemmelse
med gældende regler og Stortingets forudsætninger.
I 2013 fastsatte Stortinget lånerammen til 25 milliarder NOK, hvoraf Husbanken
benyttede 16,5 milliarder til Grundlån til opførsel og udbedring, 7 milliarder til Startlån og
1,5 milliarder til Børnehavelån.
Eventuelle tab dækkes også over statsbudgettet. For Startlån, som Husbanken fordeler
til kommunerne, som videreformidler til husholdningerne, der ikke kan få lån i den private
sektor, dækkes tab for 25 pct.`s vedkommende af kommunen, mens de resterende 75
pct. dækkes af staten.
Banken er tiltænkt som et supplement til de private banker og skal ikke konkurrere mod
disse. Udlånsmidlerne er efter bankens formål målrettet de, som varigt er ude af stand til
at skaffe sig egen bolig, hvorved Husbanken bidrager til regeringens målsætning om, at
alle skal bo godt og trygt. Af Husbankens årsberetning fra 2013 fremgår det, at:
P. 8, Husbanken gjennom 60 år – nøktern ressursbruk, Tore Kiøsterud
(http://biblioteket.husbanken.no/arkiv/dok/1645/innhold.pdf)
17
17
72
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0073.png
”Det er Husbankens primæropgave at supplere markedet for at skabe velfærdsgevinster.
Det gør vi ved at give lån og tilskud, som er fordelingspolitisk ønskelige. Således
forbedres boligstandard og boligfordeling, også i dele af landet som de private
kreditinstitutter ikke prioriterer.”
Husbanken administrerer en mængde statslige ordninger på boligområdet og har i dag
en væsentlig kompetence ift. blandt andet så forskellige områder som boligsociale
spørgsmål, boligudformning, miljøvenligt byggeri og lavenergi og byggeskik. Der
arbejdes med produkter som grundlån, startlån, boligtilskud til fremskaffelse af
udlejningsboliger og boligstøtte til husholdninger med lave indtægter og høje
boligudgifter samt formidling af viden på byggetekniske områder mv.
Startlån administreres af kommunerne, som tildeler lån efter en behovsprøvning af
ansøgeren, hvor det skal vurderes, om ansøger 1) forventes at have langvarige
problemer med at finansiere en ejerbolig og 2) har benyttet muligheden for at spare op
indenfor de økonomiske muligheder, som den aktuelle indtægt og det aktuelle
udgiftsniveau til at opretholde levestandarden giver. Samtidig skal ansøgeren have en
tilstrækkelig
høj
indtægt
til,
19
at
lånet
kan
serviceres
i
hele
løbetiden .
18
Forskningsinstitutionen NIBR
finder, at «…startån i relativt økende grad tildeles visse
boligsosialt udsatte grupper – slike som økonomisk vanskeligstilte og flyktninger, søkere
som leier kommunal leilighet.». Startlån benyttes hovedsageligt som toplån i kombination
med en grundfinansiering fra kommercielle banker .
Boligtilskud har samme sigte som startlån og administreres også af kommunerne. Men
boligtilskud er modsat startlån kun rettet mod de allermest vanskeligt stillede på
boligmarkedet .
Grundlån administreres af Husbanken og gives til nybyggeri af helårsboliger, renovering
og tilpasning af eksisterende boliger samt undtagelsesvis til køb og renovering/tilpasning
af eksisterende boliger i områder, hvor det er vanskeligt at få finansiering fra private
banker . Husbanken vurderer både projektets tekniske kvalitet samt låntagers
tilbagebetalingsevne.
Bostøtte kan udbetales til alle personer over 18 år (dog ikke studerende), som har en
bolig med egen indgang samt eget toilet, bad og køkken. Bostøtten kan således
udbetales til alle uanset ejerform. Støtten er behovsprøvet og afhænger af personens
indtægt og formue, og indtægtsgrænserne er forskellige geografisk (højest i Oslo og
lavest i landkommuner) . Bostøtten administreres af kommunerne, og udbetalingen sker
månedligt og varetages af Husbanken jf. forskrift om bostøtte.
Husbankens totale udestående udlån ultimo 2013 udgjorde ca. 128 milliarder NKK. Til
sammenligning udgjorde det samlede udlån mod pant i fast ejendom fra øvrige
18
19
20
21
22
23
Web-kilde: http://husbanken.no/startlaan/hvem-kan-faa/
P. 69. NIBR-rapport 2014:27 af Astrup et al.: Hvad er god stratlånprasis?
20
Bilag IV (Analyse av startlån) til Husbankens årsrapport 2014
21
Brochure: Husbakens verktøykasse – En enkel presentation av Husbankens økonomiske virkemidler
22
P. 4 Grunlån – Oppføring og utbedring av boliger, brochure fra Husbanken 1. juli 2011
23
http://www.husbanken.no/bostotte/hvem-kan-fa-bostotte/
73
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0074.png
kreditinstitutter ultimo 2013 2.087 mia. NKK, hvor Husbankens andel således udgør godt
6 %. Til sammenligning var husbankens andel af lånemarkedet mere end 25 % i
1980’erne .
Husbanken opererer med en af staten fastsat rentemarginal. I 2013 lød rentemarginalen
på 0,5 %, hvilket udløste en indtægt på ca. 640 mio. NKK. Husbankens
driftsomkostninger var i dette år 336 mio. NKK, og tab på udlån beløb sig i 10 mio. NKK,
men det lave tal afspejler, at kommuner og stat som hovedregel dækker tabene. Per
marts 2014 er rentemarginalen øget til 1,0 pct.
Det norske boligmarked adskiller sig fra det danske ved at have større andel af
ejerboliger (selveierboliger samt borettslagsboliger), som tilsammen udgør 77 % af de
beboede boliger, mens lejeboliger udgør 23 procent af de beboede boliger i år 2011 .
25
24
8.3 DEN ISLANDSKE STATS BOLIGFINANSIERINGSFOND
Den Islandske Boligfinansieringsfond (BFF) er et offentligt ejet kreditinstitut, der yder lån
med henblik på boligsikkerhed og økonomisk ligestilling for Islands borgere. BFF tilbyder
inden for et lovbestemt mandat en række forskellige løsninger til økonomisk trængte
borgere. Der er fastsat en maksimumgrænse for opnåeligt lånebeløb, og der kan
maksimalt ydes BFF-lån til én bolig per person/familie. Ressortmæssigt ligger BFF under
Socialministeriet, og socialministeren udpeger bestyrelsesmedlemmerne.
Boligfinansieringsfonden er et resultat af en lovgivning fra 1998, hvor en offentlig
bygningsfond samt arbejderbevægelsens bygningsfond blev slået sammen og nu helt
erstatter den daværende offentlig boligmyndighed.
Udlånsmidlerne udgøres udover egenkapitalmidlerne af provenu fremskaffet ved
udstedelse af matchende obligationer med sikkerhed i ejendomme. Obligationerne, som
er statsgaranterede, jf. det statslige ejerskab af BFF, sælges på det islandske
hjemmemarked.
Til finansiering af boligkøb, byggeri og renovering yder BFF kun én type lån, som er et
fastforrentet boliglån op til 80 % af ejendommens værdi og en løbetid på 40 år.
Herudover har fonden en række ydelser målrettet borgere med økonomiske
vanskeligheder. Disse omfatter bl.a. rådgivning om budgetlægning og omlægning af
private boliglån til lempeligere vilkår i BFF.
BFF har ikke noget specifikt formål eller særlig indsats i forhold til låneadgang i
yderområder.
I 2014 stod BFF for 49 % af den samlede boligfinansiering i Island, som er en
tilbagegang fra 10 år tidligere, hvor markedsandelen lå i omegnen af 70-80 %.
Tilbagegangen skyldes en svækkelse af konkurrencedygtigheden på BFF’s ene
P. 9. Husbanken gjennom 60 år – nøktern ressursbruk, Tore Kiøsterud
(http://biblioteket.husbanken.no/arkiv/dok/1645/innhold.pdf)
25
Statistisk sentralbyrå, http://ssb.no/127266/bebodde-boliger-etter-type-eierskap-bygningstype-og-bruksareal.2011.antall-
og-prosent
24
74
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0075.png
låneprodukt, som er inflationsindekseret og i direkte konkurrence med private
pengeinstitutter og pensionskasser, som har mulighed for at udbyde mere individuelt
tilpassede lån, herunder fsva. rentesatser.
Særligt de inflationsindekserede låneprodukter viste sig problematiske i forbindelse med
den finansielle krise, hvor et kursfald på den islandske krone førte til højere priser for
importvarer og deraf følgende øget inflation. I 2008 steg forbrugerpriserne i Island med
13 % mens de i 2009 steg med 16
27
% , hvilket førte til en tilsvarende stigning i
26
restgælden på de inflationsindekserede låneprodukter. Samtidig faldt boligpriserne i
Reykjavikområdet med omkring 30 % , hvilket medførte teknisk insolvens for mange
yngre boligejere.
BFF’s totale udestående udlån medio 2014 udgjorde ca. 754 mia. ISK (ca. 36 mia. DKK).
Også det islandske boligmarked har en højere andel af ejerboliger end det danske
boligmarked. Ifølge en undersøgelse fra Hagstofa Islands (Statistics Iceland) bor 73 % af
husholdningerne i 2013 således i en ejerbolig, mens 27 procent af husholdningerne bor i
en lejebolig i år 2013 .
28
Boks 8.1: Konklusion vedrørende erfaringer fra nordiske lande
Hovedkonklusioner
Urbanisering er en global trend. Flere af de andre nordiske lande er mere
tyndtbefolkede end Danmark, og udvalget vurderer, at der kan være erfaringer, der kan
drages nytte af.
For så vidt angår de to eksempler indenfor finansiering, som udvalget er bedt om at
fokusere på, er det dog sværere at drage nytte af erfaringerne. Den islandske ordning
udspringer af et dominerende statsligt bolig-finansieringssystem. Det historiske ophav
kan ikke overføres til danske forhold. For så vidt angår den norske ordning, vurderer
udvalget, at etablering af en tilsvarende ordning i Danmark vil medføre offentlige
merudgifter og derfor ligger udenfor udvalgets kommissorium.
26
27
Hagstofa Islands (Statistics Iceland)
P. 65. Jon Runar Sveinsson i Housing Markets and the The Global Financial Crisis redigeret af Forrest & Yip,
28
Hagstofa Islands (Statistics Iceland) Survey of Incomes and Living Conditions, Statistical yearbook of Iceland 2014. tabel
5.7.
75
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0076.png
9.
ALTERNATIVE BELÅNINGSMULIGHEDER VED
FINANSIERING AF EJENDOMSHANDLER
Hvis det ikke er ikke muligt at opnå finansiering af en ejendomshandel i henholdsvis et
realkredit- eller et pengeinstitut, vil der i mange tilfælde kunne opnås finansiering af
handlen ved at henvende sig en alternativ kreditgiver. En alternativ kreditgiver kan være
en professionel aktør som et pantebrevsselskab, men også finansiering ved brug af
sælgerpantebreve kan være en mulighed i den situation. Endelig kan der fremadrettet
tænkes at udvikle sig nye finansieringsformer for boligfinansiering f.eks. i form af
crowdfunding. Finanstilsynet har pt. Ikke kendskab til, at boligfinansiering i Danmark sker
ad denne kanal.
Med henblik på at øge forbrugertilliden og forbrugerbeskyttelsen ved optagelsen af lån
med pant fast i fast ejendom har Europaparlamentet og Det Europæiske Råd vedtaget
Boligkreditdirektivet , som skal være gennemført i dansk ret den 21. marts 2016.
Gennemførselslovgivningen er vedtaget i april 2015. Boligkreditdirektivets regler omfatter
alle, der yder eller formidler lån mod pant i fast ejendom, det vil sige realkredit- og
pengeinstitutter men også de alternative kreditgivere, der yder lån erhvervsmæssigt.
Boks 9.1: Konklusion vedrørende alternative belåningsmuligheder ved finansiering af
ejendomshandler
Hovedkonklusioner
Det danske realkreditsystem sikrer billig finansiering til ejendomskøbere og stor
sikkerhed for kreditorerne. Disse institutter og deres udlån er underlagt en forholdsvis
detaljeret regulering. Køberne kan i visse tilfælde få hele finansieringen eller få
yderligere finansiering i et pengeinstitut, hvis de har behov for et større lån, end
realkreditsystemet kan tilbyde. Det er typisk lån med større risiko for kreditor (fx højere
belåningsgrad), hvilket derfor er dyrere for låntager. Pengeinstitutternes udlån er ikke så
detaljeret reguleret som realkredit. Hvis et ejendomskøb ikke kan finansieres gennem et
pengeinstitut, er det muligt at finansiere det med et sælgerpantebrev. Denne
finansieringsform er almindeligvis dyrere, da kreditor i højere grad er afhængig af
købers betalingsvilje- og evne. Professionelle aktører på pantebrevsmarkedet er
fortrinsvis reguleret i forhold til behandling af kunder. Desuden kan der fremadrettet
tænkes at opstå et marked for såkaldt crowdfunding, hvor det også vil være muligt at få
finansieret køb af fast ejendom.
Udvalget har på et møde haft besøg af en række forskellige typer långivere. Det er på
den baggrund udvalgets opfattelse, at der er mulighed for at imødekomme de fleste
ønsker om ejendomsfinansiering i Danmark ved en bred vifte af långivere.
Karakteristika ved det konkrete projekt kan dog være afgørende for, hvilken
långivertype der vil være aktuel, og dermed også hvilken pris der vil blive tale om. Der
vil således efter udvalgets opfattelse være en eller anden finansieringsmulighed for
langt de fleste, som ønsker belåning.
Udvalget finder,
at finansieringsmulighederne ved køb af fast ejendom i Danmark
generelt er gode.
Udvalget har ikke fundet
grundlag for at komme med forslag til nye initiativer på
området.
29
29
Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2014/17/EU af 4. februar 2014 om forbrugerkreditaftaler i forbindelse med fast
ejendom til beboelse og om ændring af direktiv 2008/48/EF og 2013/36/EU og forordning(EU) nr. 1093/2010
76
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0077.png
9.1
PANTEBREVSSELSKABER I DANMARK
30
Lov om pantebrevsselskaber trådte i kraft den 1. juli 2010.
handles på dette marked.
boligkreditdirektivet
32
31
Lovens formål er at skabe et
velordnet marked for pantebreve og større gennemsigtighed om de pantebreve, der
Loven er som en følge af gennemførelse af dele af
33
blevet ændret , og der træder nye regler i kraft pr. 21. marts 2016.
De nye regler har særligt til formål at fremme forbrugerbeskyttelsen ved optagelse af lån
med pant i fast ejendom og vil udvide lovens anvendelsesområde til også at omfatte
selskaber, der alene yder lån til boligformål uden at fortage handel med pantebreve.
Loven finder i dag kun anvendelse på erhvervsmæssig handel med pantebreve i form af
erhvervsmæssigt køb eller salg af pantebreve i fast ejendom, jf. § 1, i lov om
pantebrevsselskaber. Finanstilsynet giver tilladelse til, at et selskab kan udøve
virksomhed som pantebrevsselskab, når selskabet opfylder kravene i lovens kapitel 2.
Der er pr. dags dato 14 pantebrevsselskaber, som har tilladelse fra Finanstilsynet.
Herudover har 1 selskab en ansøgning under behandling. Med den nævnte lovændring
udfases betegnelsen pantebrevsselskab. Den nye betegnelse for selskaber omfattet af
loven bliver efter lovens ikrafttræden ejendomskreditselskab.
Oftest foregår oprettelsen af et pantebrev på den måde, at en forbruger retter
henvendelse til et pantebrevsselskab med ønske om at optage et lån med sikkerhed i
forbrugerens faste ejendom. Pantebrevselskabet vil typisk forsøge at afsætte
pantebrevet til en investor, som ønsker at købe pantebrevet. Forbrugeren modtager det
aftalte provenu via pantebrevsselskabet.
Finanstilsynet er bekendt med, at pantebrevsselskaberne allerede i dag foretager en
almindelig kreditvurdering af forbrugerne, inden lånet ydes og pantebrevet modtages.
Pantebrevsselskabernes
skatteoplysninger
og
vurdering
sker
bl.a.
på
baggrund
af
lønsedler,
foretager
forbrugernes
budgetter.
Ydermere
pantebrevsselskaberne en vurdering af den enkelte ejendom, som pantebrevet tinglyses
i, hvilket bl.a. sker ved besigtigelse samt evt. indhentelse af vurdering fra lokalkendt
ejendomsmægler. Pantebrevsselskaberne foretager denne undersøgelse for at vurdere
låntagers betalingsevne og for at prissætte ejendommen korrekt. Ved gennemførelsen af
boligkreditdirektivets regler vil blive indført regler om kreditvurdering og rådgivning i
forbindelse med kreditgivningen, som vil gælde alle der yder boligkreditaftaler
erhvervsmæssigt, herunder også ejendomskreditselskaber.
30
31
Lov nr. 697 af 25. juni 2010 om pantebrevsselskaber
Jf. de almindelige bemærkninger til L 174, som fremsat den 26. marts 2010.
32
Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2014/17/EU af 4. februar 2014 om forbrugerkreditaftaler i forbindelse med fast
ejendom til beboelse og om ændring af direktiv 2008/48/EF og 2013/36/EU og forordning(EU) nr. 1093/2010.
33
Lov nr.532 af 29. april 2015, om ændring af lov om værdipapirhandel m.v.. lov om finansiel virksomhed, lov om
kreditaftaler, lov om finansielle rådgivere, lov om pantebrevsselskaber, lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
og forskellige andre love.
33
77
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0078.png
Det skal bemærkes, at når pantebrevsselskaber medvirker til finansiering af boliger,
benytter de typisk ”finansieringsselskabsmodellen”, hvor pantebrevsselskabet i praksis
står for at formidle kontakten mellem et finansieringsselskab og en låntager, det vil sige
optræder som boligkreditformidlere. Denne aktivitet vil fremadrettet være omfattet af de
nye regler, der følger af boligkreditdirektivet.
Finanstilsynet har i april 2013 skønnet, at de pantebrevsselskaber, der handler med
forbrugere, omsatte pantebreve i fast ejendom for ca. 70 mio. kr. om året.
34
Omsætningen udviste på daværende tidspunkt en stigende tendens, som bl.a. skyldtes,
at pantebrevsselskaberne finansierede ejendomme eller dele af ejendomme, som
forbrugerne ikke kunne få finansieret via et realkredit- eller pengeinstitut. Finanstilsynet
skønner ud fra møder med branchen og fra dagspressen, at denne tendens fortsat er
gældende, men modtager ikke direkte indberetninger fra branchen.
Pantebrevsselskaberne videreformidler i langt de fleste tilfælde til investorer med en
pantebrevsportefølje.
35
9.2 SÆLGERPANTEBREVE
Kan der i forbindelse med en handel af en ejendom ikke opnås finansiering fra en
professionel tredje part, kan overdragelsen og finansieringen ske ved udstedelse af et
pantebrev i ejendommen - et såkaldt sælgerpantebrev. Et sælgerpantebrev er et
pantebrev, der som led i en ejendomshandel oprettes mellem køber og sælger.
Det er muligt at belåne en handel 100 % ved at udstede et sælgerpantebrev, hvor køber
bliver debitor og sælger kreditor. Et sælgerpantebrev tinglyses på ejendommen, og
dermed får sælger pant i ejendommen. Det er således sælger, som løber risikoen ved
finansieringen af en ejendomshandel på denne måde. Muligheden er fleksibel, da det vil
være op til køber og sælger selv at fastlægge betingelserne i pantebrevet i forhold til
rentevilkår og afdragsprofil.
Der er visse overvejelser af økonomisk karakter og omkring indhentelse af rådgivning,
som såvel en køber som en sælger skal gøre sig forud for en handel finansieret ved
udstedelsen af et pantebrev. I tillæg til det nedenfor beskrevne vil der muligvis skulle
indhentes rådgivning omkring den praktiske udformning og tinglysning af pantebrevet og
skatteaspekter i forbindelse med oprettelsen af et sælgerpantebrev.
Muligheden kan overvejes, hvis en sælger har en køber og ikke kan opnå finansiering fra
tredjepart. Det kan være attraktivt, hvis man har et godt kendskab til køber. Særligt i
forbindelse
34
med
overdragelsen
af
landbrugsejendomme
i
forbindelse
med
Finanstilsynets skøn er baseret på pantebrevsselskabernes egne indberetninger efter lovens ikrafttræden forbindelse
med selskabernes ansøgning om tilladelse, hvor omsætningen blev oplyst i forbindelse med fastlæggelsen af størrelsen af
garantien, samt oplysninger indsamlet telefonisk på daværende tidspunkt fra pantebrevsselskaberne. Da der ikke påhviler
selskaberne en generel indberetningspligt af omsætningstal, er Finanstilsynet ikke i besiddelse af nyere tal for
pantebrevselskabernes omsætning.
35
Finanstilsynet er af den opfattelse, at det alene er professionelle investorer i form af danske pengeinstitutter og
investeringsselskaber, der aftager pantebrevene.
78
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0079.png
generationsskifter, hvor det kan være vanskeligt at opnå fuld finansiering, kan det være
relevant at inddrage muligheden i overvejelserne omkring finansiering. Det skal
understeges, at der i denne situation er mange aspekter af handlen, som typisk vil kræve
ekstern rådgivning forud for indgåelsen af en aftale.
Økonomiske aspekter
Finansieres en ejendomshandel eller et generationsskifte helt ved udstedelse af et
pantebrev, vil en køber kunne overtage ejendommen umiddelbart. Sælger er dermed
alene økonomisk forbundet med ejendommen gennem pantebrevet og hermed frigjort fra
andre byrder, der er forbundet med at eje ejendommen, såvel økonomiske som
praktiske.
Det kan være særligt relevant at blive frigjort for det praktiske ansvar i forbindelse med
generationsskifte inden for landbrug eller anden erhvervsvirksomhed i landdistrikterne.
Når en ejendomshandel finansieres ved udstedelsen af et sælgerpantebrev, modtager
en sælger provenuet fra handlen løbende eller på et senere tidspunkt i henhold til
pantebrevets bestemmelser. Sælger modtager således ikke en sum i forbindelse med
handlen, som modsvarer værdien af ejendommen, som det sker, når det er en
professionel tredjepart, der medvirker ved finansiering af ejendommen. Sælger vil uanset
afdragsprofilen på pantebrevet være afhængig af købers betalingsevne og -vilje. Denne
risiko kan være vanskeligt for en lægmand at vurdere i forbindelse med handlens
indgåelse. Sælger kan for at frigøre sig for kreditrisikoen på køber vælge at sælge
sælgerpantebrevet til en anden kreditor. Kursfastsættelsen vil være afhængig af pantets
værdi og købers kreditværdighed. Kursen vil typisk være under 100, men sælger vil så
være frigjort for kreditrisikoen på køber.
Set fra købers perspektiv vil et køb af en ejendom finansieret ved udstedelsen af et
pantebrev typisk være forbundet med en højere rente og en anden afdragsprofil end ved
en typisk bank- eller realkreditfinansieret handel. Løbetid og rente samt andre vilkår
aftales individuelt i et pantebrev. Finansieringen er således ikke begrænset af
lovbestemte krav til udbetalingen eller interne kreditpolitikker hos bank- eller
realkreditselskaber, hvilket gør finansieringen mere fleksibel.
Forbrugerbeskyttelse
Ved overdragelsen af en ejendom mod udstedelsen af et pantebrev vil finansieringen af
handlen ikke være omfattet af de samme forbrugerbeskyttende regler, som normalt
gælder i forbindelse med ejendomshandler, hvor en professionel tredjepart leverer
finansieringen.
Da der er tale om en handel mellem to private parter, vil reglerne i god skik
bekendtgørelsen og kreditaftaleloven ikke finde anvendelse . Dette betyder f.eks., at
reglerne omkring en kreditors oplysnings- og rådgivningsforpligtelser ikke gælder i
forhold til en køber af en ejendom finansieret ved udstedelsen af et pantebrev. Skal en
køber have rådgivning i forbindelse med finansieringen, skal denne indhentes
egenhændigt.
36
36
Oplysningskravene i kreditaftaleloven finder dog anvendelse mellem ikke-erhvervsdrivende, hvis aftalen er indgået eller
formidlet for kreditgiver – her sælger- af en erhvervsdrivende jf. kreditaftalelovens § 1, stk. 2.
79
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0080.png
På den anden side er det sælger, som løber hele den økonomiske risiko på køber, når
betalingen sker ved udstedelsen af et sælgerpantebrev, og sælger skal selv opsøge
relevant rådgivning. Det kan således være forbundet med stor risiko at foretage
finansieringen af ejendommen ved udstedelse af et sælgerpantebrev.
9.3 CROWDFUNDING
Crowdfunding er finansiering gennem bidrag eller investeringer fra en stor gruppe
mennesker. I Danmark har udbredelsen været begrænset pga. usikkerhed i forhold til
reguleringen af de forskellige former for crowdfunding samt manglende kendskab til den
forholdsvis nye finansieringsform.
I forhold til finansiering af fast ejendom er det særligt den lånebaserede crowdfunding,
som er interessant, hvor private og professionelle investorer kan låne direkte til
virksomheder uden om traditionelle banker. På den måde kan der være mange
investorer om at finansiere en enkelt virksomhed/persons lån.
Lånebaseret crowdfunding
Regulering og godkendelse af en lånebaseret crowdfunding platform afhænger af,
hvilken forretningsmodel platformen benytter. Platforme, der alene skaber kontakt
mellem udlåner og låner, men ikke gennemfører betalingstransaktioner og som ikke på
vegne af udlåneren udvælger de personer eller projekter, vedkommende ydes lån til, vil i
dag ikke skulle have en finansiel tilladelse.
Platforme, der ønsker at drive lånebaseret crowdfunding og udføre aktiviteter, der er
omfattet af betalingstjenesteloven (dvs. gennemføre betalingstransaktioner mellem
udlåner og låner) skal have tilladelse som pengeoverførselsvirksomhed eller
betalingsinstitut, mens platforme, der tillige vil modtage indskud og derefter udlåne disse
skal have tilladelse som pengeinstitut. Platforme skal endvidere overholde gældende
regler i forhold til hvidvask.
I hvilket omfang sådanne lån ydet mellem private via en crowdfunding platform vil være
omfattet af kreditaftalelovens forbrugerbeskyttende regler, vil afhænge af om platformen
vil blive betragtet som en erhvervsdrivende i kreditaftalelovens forstand . I forholdt til
boligkreditdirektivet skal det konkret vurderes, om en crowdfunding platform vil falde ind
under
direktivets
regler
om
boligkreditformidling,
og
de
der
af
følgende
forbrugerbeskyttende regler.
I forhold til den enkelte kreditors mulighed for at sikre sin rettighed ved lysning af pant i
fast ejendom, vurderes der at være visse praktiske vanskeligheder, da det danske
tinglysningssystem ikke på nuværende tidspunkt giver mulighed for, at man kan tinglyse
37
37
Oplysningskravene i kreditaftaleloven finder dog anvendelse mellem ikke-erhvervsdrivende, hvis aftalen er indgået eller
formidlet for kreditgiver – her sælger- af en erhvervsdrivende jf. kreditaftalelovens § 1, stk. 2.
80
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0081.png
et ”crowdfundet” lån under et. Det betyder, at hver enkelt långiver i ”crowden” må
tinglyse sit pant for sig for at opnå sikkerhed. Det vil sige, at hvis 100 mennesker hver
låner 10.000 kr. til en låntager, der har et finansierings behov på 1 mio. kr., skal der
tinglyses 100 pantebreve.
9.4
GENNEMFØRELSEN AF BOLIGKREDITDIREKTIVET I
DANMARK
38
39
Lov nr. 532 af 29. april 2015
direktivets
øvrige
gennemfører dele af boligkreditdirektivet
om
god
skik,
kompetencekrav
visse
og giver
øvrige
af
erhvervs- og vækstministeren hjemmel til at udstede bekendtgørelser, der gennemfører
bestemmelser
og
oplysningsforpligtelser.
Boligkreditdirektivet
harmoniserer
dele
medlemsstaternes love og administrative bestemmelser vedrørende aftaler om
forbrugerkredit sikret ved pant eller på anden vis i forbindelse med fast ejendom til
beboelse. Loven har til hensigt at øge forbrugerbeskyttelsen i forbindelse med
boligkreditaftaler
40
Med loven vil alle kreditgivere, som yder boliglån med pant i fast ejendom til forbrugere,
komme under tilsyn af Finanstilsynet. Der er tale om et adfærdstilsyn, hvor
virksomhederne vil blive pålagt at give visse oplysninger og leve op til fastsatte
kompetencekrav. Der vil som for andre virksomheder under tilsyn være krav til
forretningsgange, og ledelsen skal vurderes af Finanstilsynet til at være
fit and proper.
Virksomhederne vil ligeledes være omfattet af aflønningsregler, på samme måde som
andre finansielle virksomheder under tilsyn.
Det vil således styrke forbrugernes tillid til lånemarked og dermed øge antallet af
muligheder for en forbruger til at opnå finansiering af boligkøb på reguleret grundlag.
Loven træder i kraft 21. marts 2016.
38
Lov nr.532 af 29. april 2015, om ændring af lov om værdipapirhandel m.v.. lov om finansiel virksomhed, lov om
kreditaftaler, lov om finansielle rådgivere, lov om pantebrevsselskaber, lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
og forskellige andre love.
38
39
Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2014/17/EU af 4. februar 2014 om forbrugerkreditaftaler i forbindelse med fast
ejendom til beboelse og om ændring af direktiv 2008/48/EF og 2013/36/EU og forordning(EU) nr. 1093/2010.
40
Ved en boligkreditaftale forstås en aftale i henhold til hvilken en kreditgiver, yder eller giver tilsagn om at yde en forbruger
kredit, sikret ved pant i fast ejendom. I det omfang en kreditor som yder boliglån allerede er omfattet af Finanstilsynets
tilsyn, skal der ikke indhentes en tilladelse som ejendomskreditselskab. Det gælder f.eks. banker og realkreditinstitutter.
81
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
BILAG A: UDDRAG FRA
REGNSKABSBEKENDTGØRELSEN
Bilag 10, pkt. 11:
Nogle privatkunder har en formue, som er negativ, når alle aktiver gøres op til
dagsværdier. Hvis rådighedsbeløbet samtidig vurderes at være utilstrækkeligt, er
kunderne som udgangspunkt i betydelige økonomiske vanskeligheder. Dette gælder
uanset, at sådanne kunder hidtil har overholdt deres forpligtelser, hvis der er betydelig
risiko for, at pengeinstituttet vil komme til at lide tab.
Rådighedsbeløbets størrelse kan skønnes ud fra ændringer i kundens situation siden
bevillingstidspunktet. Det skal være forudsat, at kundens variabelt forrentede lån
omlægges, så kunden tilbagebetaler alle sine kreditorer med en fast rente. Kundens
gæld til alle kreditorer forudsættes at skulle afvikles over en periode, som ikke er
usædvanlig ved finansiering af de pågældende aktiver. Gæld, som ikke finansierer
aktiver, (fx forbrugslån) forudsættes at skulle afvikles over en kortere periode, som ikke
er usædvanlig, og som ikke overstiger 10 år. Der må kun forudsættes stigninger i
kundens indtægter, hvis disse er sandsynliggjort, fx på grund af kundens færdiggjorte
uddannelse. Der skal tages højde for alle kundens forventede fremtidige udgifter. Er der
betydelig usikkerhed om rådighedsbeløbets størrelse og som følge deraf betydelig
usikkerhed, om der er indtruffet OIV, kan pengeinstituttet ikke nøjes med et skøn, men
skal foretage en ny beregning.
Vejledning til bilag 10, pkt. 11:
I punkt 11 er det beskrevet, hvordan der for privatkunder med negativ formue og
utilstrækkeligt rådighedsbeløb som udgangspunkt er indtruffet OIV, uanset at de hidtil
har overholdt deres forpligtelser. Det fremgår, at "dette gælder uanset, at sådanne
kunder hidtil har overholdt deres forpligtelser, hvis der er betydelig risiko for, at
pengeinstituttet vil komme til at lide tab". Det gælder endvidere, hvis der er betydelig
risiko for, at andre af kundens kreditorer vil lide tab.
Der er indtruffet OIV, hvis ikke de opgjorte forventede fremtidige rådighedsbeløb
sandsynliggør, at kunden vil have en gældsnedbringelse/opsparing, der i fremtiden vil
gøre kundens formue positiv, når alle aktiver gøres op til dagsværdier. Ved vurderingen
af den fremtidige gældsnedbringelse/opsparing skal der tages højde for instituttets viden
om kunden, herunder hvad der er årsagen til, at kunden har fået en negativ formue.
Eksempelvis er det alt andet lige mere sandsynligt, at kunden kan præstere den
nødvendige opsparing, hvis den negative formue skyldes, at kundens bolig er faldet i
værdi, end hvis den skyldes, at kunden har haft et højt forbrug.
Der er ikke indtruffet OIV for unge kunder, hvis negative formue skyldes deres
begrænsede indtægter i forbindelse med uddannelse o.l., og hvor det må forventes, at
de i fremtiden vil få en tilstrækkelig opsparing.
82
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
Hvis kunden i en længere periode har haft et lavt forbrug, er dette en indikation af, at
kunden også i fremtiden vil kunne have et lavt forbrug, og instituttet kan derfor lade dette
indgå i sine vurderinger.
Instituttet kan tage højde for kundens pensionsformue ved vurderingen af kundens
betalingsevne efter pensionering.
Instituttet kan forudsætte, at kunden kan reducere sit forbrug eller sine aktiver, hvis dette
er velbegrundet. Normalt vil dette kræve, at kunden har oplyst instituttet at være parat til
at foretage nogle konkrete reduktioner af forbruget eller aktiverne, og at instituttet med
sin viden om kunden og dennes hidtidige adfærd vurderer, at dette er sandsynligt.
Det er forskelligt fra kunde til kunde, hvor lang tid det kan forudsættes, at kunden har til
igen at få en positiv formue, når alle aktiver gøres op til dagsværdier. For unge kunder
med lang tid til pensionering kan der alt andet lige forudsættes en længere periode end
for ældre kunder. Der må dog ikke forudsættes en periode, som er så lang, at det vil
forekomme kunden urimeligt eller uoverkommeligt med et reduceret forbrug i en periode
af denne længde. Jo mindre nedgangen i rådighedsbeløbet er, des længere tid vil det
normalt være realistisk at antage, at der kan være denne nedgang.
Eksempelvis er der ikke OIV, hvis formuen kan gøres positiv inden for en mellemlang
periode ved, at kunden i et mindre omfang øger ydelsen på udlån og dermed har et
rådighedsbeløb, der fortsat forekommer kunden at være rigeligt. Ved større reduktioner i
rådighedsbeløbet kan reduktionen kun forekomme i en kortere periode, hvis ikke det skal
give anledning til OIV.
83
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
UDVALG OM FINANSIERING
AF BOLIGER OG ERHVERVS-
EJENDOMME I
LANDDISTRIKTER
Rapport fra udvalg under
formandskab af
professor Michael Møller
Publikationen kan hentes på Erhvervs- og
Vækstministeriets hjemmeside: www.evm.dk
84
 ERU, Alm.del - 2015-16 - Bilag 2: Rapport fra udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter, fra erhvervs- og vækstministeren
1552638_0085.png
Erhvervs- og Vækstministeriet
Slotsholmsgade 10-12
DK - 1216 København K
Tlf 33 92 33 50
[email protected]