Aktstk. 77 - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om, hvad avancebeskatningsprocenten skulle være, hvis man skulle ændre ejendomsbeskatningen til et avancebeskatningssystem, til skatteministeren

Finansudvalget 2015-16
Aktstk. 77
Offentligt

20. april 2016

J.nr. 16-0493732

Til Folketinget – Finansudvalget

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 6 til aktstykke 77 af den 15. april 2016.

Karsten Lauritzen

/ Claus F. Houmann

Aktstk. 77 - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om, hvad avancebeskatningsprocenten skulle være, hvis man skulle ændre ejendomsbeskatningen til et avancebeskatningssystem, til skatteministeren

Spørgsmål

Ministeren nævnte under samrådet den 14. april 2016, at hvis man skulle ændre ejen-

domsbeskatningen til et avancebeskatningssystem, så ville denne skulle være høj såfremt

man skulle sikre samme provenu. Kan ministeren løfte sløret for hvad avancebeskat-

ningsprocenten i så fald skulle være?

Svar

Det bemærkes indledningsvist, at en overgang fra løbende beskatning af ejerboliger til

ejendomsavancebeskatning på realisationstidspunktet vil medføre en markant skatteud-

skydelse. Således udgør alene provenuet fra ejendomsværdiskatten (der alene betales for

ejerboliger) ca. 13,8 mia. kr. Grundskylden fra ejerboliger udgør i 2016 ca. 18,7 mia. kr.,

dvs. i alt ca. 32,4 mia. kr. i 2016. Dermed vil overgang til ejendomsavancebeskatning inde-

bære en markant svækkelse af de offentlige finanser på kort og mellemlangt sigt, da avan-

cebeskatningen alene gælder for ejendomsprisstigninger efter skattens ikrafttræden, og

dermed øge den såkaldte ”hængekøjeudfordring”.

Hvis boligejere får adgang til at udskyde beskatningen, til man forlader boligmarkedet,

kan skatteudskydelsen blive meget langvarig, og avancebeskatningen vil i væsentlig grad få

karakter af at være en boafgift.

Endvidere vil provenuet fra avancebeskatning som udgangspunkt være mere usikkert end

provenuet fra en løbende beskatning på grund af skatteudskydelsen. Det skyldes, at der

som udgangspunkt ikke tages pant i boligen i forbindelse med skatteudskydelsen. Dermed

er der ikke sikkerhed for, at boligejeren, ofte først som pensionist, vil have tilstrækkelig

friværdi til at svare den udskudte skat. Den pligtige skat vil derefter skulle inddrives med

de udfordringer, det indebærer. Desuden vil udskydelsen af beskatningen give god tid til

at planlægge sig til en lav skat.

Langt de færreste boliger handles årligt. Derfor vil der enten skulle fastsættes en ”ind-

gangsværdi” for at undgå dobbeltbeskatning, eller at avancebeskatning først indtræder fra

næstkommende ejendomskøb. Den første model forudsætter en høj kvalitet og aktualitet

af de offentlige ejendomsvurderinger. Den anden model indebærer, at avancebeskatnin-

gen vil blive indfaset over en meget lang årrække, hvor man i den mellemliggende periode

vil skulle opretholde løbende ejendomsværdibeskatning, med væsentlige overgangsproble-

mer til følge.

Ud over de provenumæssige problemstillinger vil en avancebeskatningsmodel også på-

virke stabiliteten på boligmarkedet og øge de administrative byrder.

Fx vil realisationsbeskatning af avancer og (fradrag for tab) på ejerboliger bidrage til at

øge udsvingene i boligpriserne, idet boligejere tilskyndes til at udskyde salg ved stigende

boligpriser (for at udskyde beskatning af kapitalgevinsten), mens boligejere har en vis til-

skyndelse til at fremrykke salg ved faldende boligpriser (for at opnå fradrag for tab).

Side 2 af 4

Modsat har den nuværende indretning af boligskatterne en stabiliserende effekt på bolig-

priserne, idet grundskylden og ejendomsværdiskatten (hvis der ikke er ejendomsværdi-

skattestop) varierer i takt med ejendoms- og grundpriserne.

Det forhold, at udskydelsen af beskatningen er uforrentet, kan resultere i indlåsningsef-

fekter, der bl.a. vil hæmme mobiliteten på arbejdsmarkedet. Indlåsningen i den enkelte

ejerbolig kan dog reduceres ved at tillade, at man kan udskyde beskatningen, til man forla-

der boligmarkedet, men det vil som nævnt medføre en yderligere udskydelse af beskatnin-

gen.

Derudover vil det øge de administrative byrder for både boligejere, ejerlejlighedsforenin-

ger og skattemyndigheder. Således vil en beskatning af avancer og tab på ejerboliger bl.a.

indebære fradrag for forbedringsudgifter, ligesom der skal foretages løbende afskrivninger

på anskaffelsessummen for at kunne opgøre en realiseret avance korrekt. I så fald vil bo-

ligejere og ejerboligforeninger skulle føre regnskab med størrelsen af forbedrings- og ved-

ligeholdelsesudgifterne. Ved en skattesats af den anførte størrelsesorden stilles der bety-

delige krav til præcisionen i opgørelse af skattegrundlaget, idet afvigelser fra korrekt avan-

ceopgørelse vil kunne medføre betydelige forvridninger.

SKAT vil også få væsentligt forøgede administrative omkostninger i forbindelse med

kontrol af såvel disse fradrag som andre forhold, herunder fx skattemotiverede handler

inden for familier ved faldende boligpriser og avanceflytning fra ejendom til eksempelvis

medfølgende inventar (”penge under bordet”).

Det skal også bemærkes, at den nuværende, løbende ejendomsværdibeskatning indebærer

beskatning af lejeværdien af at bo i egen bolig (dvs. indkomsten i form af sparet husleje) –

ikke kun selve avancen. Dermed bliver skatten på beskatningsgrundlaget (alene avancen)

meget høj.

Endvidere vil overgang fra løbende beskatning til avancebeskatning medføre, at man op-

hæver den tidsmæssige balance, der er mellem fradrag for renteomkostninger ved bo-

lig(lån) i form af rentefradraget, og beskatningen af afkastet af boligen.

For så vidt angår det niveau for en hypotetisk avanceskat på ejerboliger, som medfører

samme provenu som den nuværende ejendomsværdiskat og grundskyld, vil det være

stærkt følsomt overfor, hvorledes skattegrundlaget opgøres, om avancer kan genplaceres i

en ny bolig uden beskatning osv.

De løbende boligskatter for boligejere kan i 2016 med væsentlig usikkerhed skønnes til ca.

1,3 pct. af de samlede ejendomsværdier (beskatning på ca. 32,4 mia. kr. i 2016 set i for-

hold til, at de samlede skønnede aktuelle værdier af ejerboliger på ca. 2.500 mia. kr.)

Det lægges endvidere til grund, at avancen på ejerboliger korrigeret for udgifter til vedli-

geholdelse og forbedringer nogenlunde svarer til ca. den langsigtede forudsatte inflations-

takt (ca. 1,9 pct., jf. Konvergensprogram 2015).

Side 3 af 4

Dermed vil beskatningen af nettoavancen forstået som bruttoavancen minus udgifter til

vedligeholdelse og forbedringer) skulle være i størrelsesordenen 70 pct. (1,3 pct./1,9 pct.,

hvis ejendomsavancebeskatningen skal indebære samme provenu som den nuværende lø-

bende beskatning af ejerboliger. Dette høje tal skal ses i lyset af, at afkastet af at bo i egen

bolig (”lejeværdien af egen bolig”) dermed ikke længere beskattes eksplicit, dvs. at beskat-

ningsbasen er blevet væsentligt indsnævret.

Beregningen forudsætter, at skattegrundlaget svarer til de fulde, løbende prisstigninger på

ejerboliger. Såfremt der ved indførelse af en ejendomsavanceskat gives mulighed for at

udskyde skat ved fx genplacering i en ny ejerbolig eller overdragelse af bolig inden for fa-

milien, må det strukturelle skattegrundlag forventes at være betydeligt lavere og kravet til

ejerboligavanceskattesatsen tilsvarende højere.

Side 4 af 4