Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalget 2014-15 (2. samling)
UUI Alm.del Bilag 38
Offentligt
1549648_0001.png
Stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
Afskaf boligmangelen og hjemløsheden.
Problembeskrivelse og løsningsforslag
De kommunale grundkapital-indskudslån, det
savnede almennyttige boligbyggeri, - og et
løsningsforslag!
I 60-erne og 70-erne sikrede byggeriet høj beskæftigelse og boliger til alle, med typehuse og
montagebyggeri.
Vi byggede os fri af arbejdsløshed og boligmangel.
Husvilde blev fortid, og hjemløse var et ukendt begreb.
Efter oliekriserne med høj inflation og ekstreme renter fik vi faldende byggeri og stigende ledighed,
samt voksende boligmangel. Hjemløshed anses nu for normalt, og vi oplever perioder med vildt
stigende priser på ejerboliger, til skade for samfundet.
Et historisk tilbageblik og en skitse til en løsning:
Perioder
1964-1974
1973 ”Bygge-rekord”
1975-1991
1992-2004
2005-2014
2003-2008 ”Boblen”
2009-2014
Behov prognose 2006
Boliger opført i
gennemsnit pr år
46.610
55.566
28.114
17.529
20.381
27.564
14.760
Almennyttigt i
gennemsnit pr år
13.057
12.902
7.827
3.790
1.846
2.774
1.830
6.000
Almene af
alle %
28,0 %
23,2 %
27,8 %
21,6 %
9,1 %
10,1 %
12,4 %
Kommunal
grundkapital
0,0
0,0
5 %, 6 %, 4 %
4 %, 7 %, 14 %
7 %, 14 %, 10 %
7 %, 14 %
14 %, 7 %, 10 %
Det samlede boligbyggeri BYGV05B Ejer
57500
55000
52500
50000
47500
45000
42500
40000
37500
35000
32500
30000
27500
25000
22500
20000
17500
15000
12500
10000
7500
5000
2500
0
Private bygherre
Offentlig myndighed
Almennyttige boliger pr år.
1917
1919
1921
1923
1925
1927
1929
1931
1933
1935
1937
1939
1941
1943
1945
1947
1949
1951
1953
1955
1957
1959
1961
1963
1965
1967
1969
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 38: Henvendelse af 26/9-15 fra Lars Vestergaard om at stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
1549648_0002.png
Krav om kommunalt grundkapitalindskud bremser det almennyttige boligbyggeri
18000
0,15
Almennyttige boliger pr år.
17000
16000
15000
0,12
14000
13000
12000
11000
10000
0,08
9000
0,07
8000
7000
6000
5000
4000
0,03
3000
0,02
2000
1000
0
0,01
0
0,06
0,05
0,04
0,11
0,1
0,09
0,14
Krav om kommunale Grundkapital-indskuds-lån,
% af byggepris
0,13
1917
1919
1921
1923
1925
1927
1929
1931
1933
1935
1937
1939
1941
1943
1945
1947
1949
1951
1953
1955
1957
1959
1961
1963
1965
1967
1969
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
Tabellen og graferne viser hvordan vi har bygget og løst boligproblemerne i 97 år.
Hele 55.566 nye boliger i 1973, men kun 1.830 almene boliger i snit de seneste 5 år.
Det normale boligbyggeri er omkring 21.000 boliger årligt. Ministeriets prognose fra 2006 anslår et
behov for 6.000 almene boliger årligt. Det har vi ikke været i nærheden af i ca. 25 år.
- Det er katastrofalt for såvel de boligløse, hjemløse og studerende, som for byggefagene.
En af graferne viser hvordan det alment-nyttige, byggeri bremses, og næsten standses, af kravet om
kommunale tilskud, kaldet grundkapital-indskud. Når der samtidige kræves besparelser i
kommunerne går byggeriet af almene boliger praktisk taget i stå.
Statens gæld
Nedskæringerne i Nyrups SR regering kan forklares af statsgælden, som siden de 2 oliekriser i 70-
erne var på katastrofekurs.
Københavns kommune havde et tilsvarende problem.
Den rentebærende gæld skulle ned; men det blev ikke forklaret særlig godt for folket.
Konsekvenserne var, at fattigfirserne fortsatte i 90-erne, med flere nedskæringer: Kommunerne
skulle betale 14 % af det almene nybyggeri. De kommunale udlignings- & refusionsordninger slog
ikke til. Baneplanudvalgets forslag til bedre baner blev tilsvarende skrottet. Efterlønnen blev
anfægtet. Staten måtte dække tab på KomBus, samt milliardtabet på salg af Københavns kommunes
19.000 lejeboliger.
SR fik gælden vendt efter 1995, men boligbyggeriet gik i stå, og de tabte valget i 2001.
Statens nettogæld i % af BNP
70,0%
65,0%
60,0%
55,0%
50,0%
45,0%
40,0%
35,0%
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
statsgæld % af BNP gammel opgørelsesmetode
statsgæld % af BNP til 2013
statsgæld % af BNP gammel fra 2014
statsgæld % af BNP fra 2014
Københavns økonomi var desperat
2013
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 38: Henvendelse af 26/9-15 fra Lars Vestergaard om at stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
1549648_0003.png
Københavns kommunes gæld 1964-2004
20.000.000
19.000.000
18.000.000
17.000.000
16.000.000
15.000.000
14.000.000
13.000.000
12.000.000
11.000.000
10.000.000
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
Tallene er i tusinder. Den samlede gæld tangerede 20 millarder i 1994. Underfinansieringen oversteg 12 millarder i 1994.
Udarbejdet p.g.a. kommunens beretninger og regnskaber + Kbh.Statistisk årbog + dst.dk
langfristet gæld
fremmedkapital i alt
"balancekonto" i status = underfinansiering
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
31/3 1976
-1.000.000
København havde en sund økonomi med overskud frem til oliekrisen i 1973/74, men fik stigende
underskud, gæld og rentebyrder fra 1975, på grund af stigende arbejdsløshed, stigende sociale
udgifter, og faldende skatteindtægter, samt den høje amerikanske rente.
Opretningen af Københavns økonomi i 90-erne betød salg af store værdier: De 19.000 kommunale
lejligheder, kraftværkerne, elforsyningen, Tivoli, samt meget andet, og salget fortsætter.
Gælden skulle betales og underskuddet stoppes.
Statens hjælp var begrænset. Der måtte skæres i udgifterne:
BR vedtog stop for byggeri af små boliger, og for byggeri af almene boliger. Der måtte kun bygges
ejer- & andelsboliger til gode skatteydere.
Misforstået og misbrugt analyse
Københavnske socialchefer lavede en Cost-Benefit-Analyse i 1993, der sammenlignede Mjølner-
parken med Midtermolen. Den anbefalede mere støtte til mursten frem for mennesker, for at sikre
en blandet beboersammensætning og bedre kommunal økonomi.
En større støtte til det almene nybyggeri ville kunne sænke huslejen, og gøre boligerne tiltrækkende
for gode skatteydere. Derimod medfører en lav støtte til byggeriet, en høj husleje, så de gode
skatteydere flytter og kun de på overførsel og boligsikring bliver boende, hvilket ødelægger
kommunens økonomi og den sociale balance i bebyggelsen.
Forslagets hensigt var at fremme en god blandet beboersammensætning og en god økonomi i
kommunen i stedet for at fremme koncentrationen af bistandsmodtagere.
De ønskede lovændringer, blev ikke indført, og i stedet blev det almene byggeri i København
stoppet i 10 år, mens ”byens vise fædre” ensidigt satsede på ejer og andelsboliger.
Dermed blev den sociale opdeling, ghettoiseringen, forværret med stadig flere socialt anviste
overførselsmodtagere i de alt for få almene boliger, mens de høje indkomster satsede på
skattefradrag og skattefrie kapitalgevinster i ejerboligerne.
Boligsocial syndebuk
Ildsjælen Jesper Nygaard introducerede det ”boligsociale” begreb i 1993, fordi der var problemer
med mange langtidsledige hjemmegående, og deres børn.
31/12 1976
2004
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 38: Henvendelse af 26/9-15 fra Lars Vestergaard om at stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
Regeringens Byudvalg blev nedsat, hvorefter regeringen, nogle kommuner, samt LBF
Landsbyggefonden delte udgifterne til et lille plaster på såret.
Arbejdsløsheden, som følge af teknologiske spring til digitalisering og globalisering med containere
og produktion i andre verdensdele, samt de store problemer med flygtningenes anderledes kultur og
krigstraumer blev, indlysende, ikke løst.
Med Anders Fogh i spidsen af nullerne, blev de sunde, præmierede & velplanlagte almene boliger
ikke bare symptomer på sygdom i samfundet, men blev beskyldt for at være årsagen!
De sociale problemer var pludselig ikke et arbejdsløsheds- & integrationsproblem. Man påstod
frejdigt, at de skyldtes fejl ved de almene boliger, som skulle rives ned eller sælges.
Arbejdsløse beboere og utilpassede balladebørn blev gjort til den almene boligsektors eget ansvar
og egen skyld.
Når gode boliger gøres til syndebuk for sociale problemer, der klart udspringer af arbejdsløshed og
lediggang pga. globalisering, samt den svigtende integrationsindsats over for flygtninge og
indvandrede, må det forklares med uvidenhed og en ideologisk hetz, som afledte opmærksomheden
fra regeringens flugt fra ansvaret.
Uanset ejerform kan beboernes arbejdsløshed, lediggang og sociale problemer aldrig være
udlejernes eller kreditforeningernes skyld.
Mangelsymptomer
I de perioder hvor, der har været tilstrækkelig med lønarbejde og almene boliger, har der hverken
været hjemløse eller sociale ghettoer.
Når store dele af lønmodtagerne uanset uddannelse og erhvervserfaring rammes af arbejdsløshed,
pga. globalisering og teknologiske spring, der overflødiggør velfungerende menneskers arbejde, så
må de ramte søge billigere boliger, og efterfølgende vil deres boligområder statistisk være
økonomisk belastede, og blive kaldt ”ghettoer”; men det er hverken boligernes ”fejl” eller ”skyld”.
Når kommuner nedlægger gamle små boliger for studerende og pensionister uden at bygge nyt til
kompensation for det, der fjernes, så opstår der boligmangel.
Når der er indvandring fra andre dele af Danmark og andre dele af verden til enkelte store byer,
uden at der bygges ekstra boliger, så opstår der boligmangel.
Når der er mangel på almene boliger vil den kommunale boliganvisning uvægerlig sætte tunge
socialt anviste ind i de almene boliger, mens de velfungerende med kreditværdighed selv søger
andre boliger, til stigende priser, og de svageste ender på gaden, som husvilde og hjemløse.
Hvis vi vil afskaffe hjemløshed og sikre velfungerende boligområder, som forudsætter gode og
velfungerende beboerdemokratier, der kan sikre en sund bygningsdrift, så skal der på en og samme
tid være bygget almene boliger nok til både velfungerende og dårligt fungerende.
Blandede ejerformer giver ikke blandede borgere.
Blandede ejerformer giver nok bredere grundlag for butikkerne og skolernes elev-sammensætning,
men de voksne beboere i de forskellige ejerformer omgås ikke med hinanden, uanset om der er
fælles arealer til fælles ophold med fælles ansvar.
De mange små ejendomme bliver til enklaver for henholdsvis ejere, andelshavere, private lejere og
almene ghettoer uden samkvem eller samarbejde mellem beboerne.
Ønsket om blandede beboere af hensyn til den sociale forståelse, integration, og bebyggelsernes
demokratiske ledelse, fremmes ikke af de blandede ejerformer, men formentlig af reglerne om
fleksibel anvisning til almene boliger, hvis der bygges tilstrækkeligt mange almene boliger, samt en
kommunal indsat med kultur og fritidsaktiviteter.
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 38: Henvendelse af 26/9-15 fra Lars Vestergaard om at stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
1549648_0005.png
De sociale ghettoer opløses kun med en væsentlig større andel almennyttige boliger, så skatte-
betalere og ydelses-modtagere kan bo side om side. Det forudsætter et langt større almennyttigt
boligbyggeri, og det forudsætter nok også lavere start-huslejer i nybyggeriet.
Boligmangel betyder tab.
Arbejdsløse bygningshåndværkere koster store udgifter til understøttelse samt manglende
skatteindtægter for staten, og giver ingen nye boliger.
Herberger for husvilde og hjemløse, har gennemsnitlige priser for helårspladser på over 400.000 kr.
Krisecentre koster gennemsnitlig over 500.000 kr. Det vejede gennemsnit for disse
overnatningsmuligheder er dog kun 389.000 kr. for et helt år.
Omkostningerne bør sammenholdes med de kommunale grundkapital-indskud til kollegier og
familieboliger omkring 100.-150.000 kr.
Herberger og krisecentre kan ikke undværes, men det er en dårlig forretning for kommunerne at
betale for senge på herberger i stedet for at bygge almene boliger, når en plads på et herberg koster
flere gange så meget pr. år, som det kommunale indskud i nyt alment byggeri.
1.500.000
1.400.000
1.300.000
1.200.000
Kommunernes betaling for borgeres helårsophold på §109 krisecentre & § 110 herberger jfr
Socialstyrelsens Tilbudsportal dec. 2013
§109 Krisecentre
1.100.000
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
§ 110 Herberger
Kvartiler og gennemsnit
Boligmangelen i København
I København mistede de fattige, studerende og pensionister fra 1983 til 2010 25.505 gamle og
billige boliger under 60 m2, og i 90-erne solgte kommune 19.000 husvilde-boliger til andelsboliger,
som er utilgængelige for de tidligere målgrupper.
Der blev ikke bygget erstatninger for det tabte.
København skylder altså de mindrebemidlede, kontanthjælpsmodtagere og studerende mindst
44.000 boliger!
Mængden af husvilde, som kun har det ene problem, at de ikke kan finde en bolig, de kan betale, er
derfor stærkt stigende.
Kommunal grundkapital som automatisk
regulering.
Dansk Byggeri har peget på at det almene byggeri er langt under prognosen i VK-regeringens store
rapport fra 2006 ”Den almene boligsektors fremtid” (side 249 midt for) som anslår et årligt behov
fra 2005 til 2030 på 3.000 ældreboliger, 2.700 familieboliger og 300 ungdomsboliger, i alt 6.000
årligt.
I de 10 år, 2005-2014, er der kun bygget 18.464 almene boliger. Det er 41.536 under prognosen.
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 38: Henvendelse af 26/9-15 fra Lars Vestergaard om at stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
1549648_0006.png
Dansk Byggeri har derfor foreslået lavere kommunale grundkapital-indskud, så kommunerne kan få
råd til nybyggeri uden at skulle gribe for dybt i de tomme lommer.
Årligt Boligbyggeri - Bygv03
42000
40000
38000
36000
34000
32000
30000
28000
26000
24000
22000
20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
Fuldført
Under opførelse
Lineær (Fuldført)
Lineær (Under opførelse)
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Grafen viser at boligbyggeriet svinger uhyggeligt fra optur til nedtur.
Uanset at gennemsnittet siden 1981 er 20.700 nye boliger årligt, så var der i 1993 kun 11.113 bolig
under opførelse, mens der under boblen i 2006 var 42.007 under opførelse.
De store sving mellem vilde inflations-skabende lønstigninger og fortjenester ved opgang og
belastende arbejdsløshed og konkurser ved nedtur skader samfundet.
Ud fra alle de beskrevne omkostninger og sociale problemer, der opstår af boligmangelen, bør der
laves mere automatiske reguleringsmekanismer for det almene boligbyggeri fx via regler for de
kommunale grundkapital-indskud.
Det bør være gratis for kommuner, uden ledige almene boliger, at bygge alment når beskæftigelsen
i byggeriet er lav. Det bør derimod være dyrt at bygge, når byggeriet boomer, og overopheder
byggebranchen, især hvis der er ledige almene boliger i kommunen.
Der er behov for en automatisk regulering af byggeaktiviteten.
Skitseforslag til tabel for variable kommunale grundkapital-indskudslån:
Det samlede
boligbyggeri årligt:
Almennyttig tomgang i
den enkelte kommune:
0-1 promille
1-5 promille
5 – promille
0-15.000
15.000-20.000
20.000-25.000
25.000 -
0%
5%
10 %
5%
10 %
15 %
10 %
15 %
20 %
15 %
20 %
25 %
Teoretisk forklaring:
Byggeriet har gennem de seneste 97 år svinget omkring et gennemsnit på 21.658 boliger årligt.
Dermed er lidt over 20.000 nye boliger årligt det normale.
I 25 år har byggeriet været over 25.000 boliger årligt og kun 8 år har været under 15.000.
Hvis vi antager at mere end 25.000 kan give ophedning og lønpres, og mindre end 15.000 medfører
arbejdsløshed og boligmangel, så bør det være dyrt for kommunerne at bygge alment ved et samlet
byggeri over 25.000, og til gengæld være billigt at bygge alment når, der er lediggang og mulighed
for at bygge til rimelige priser.
Byggeaktiviteten opgøres af Danmarks Statistik mindst en gang i kvartalet, og modellen er baseret
på BYGV05B og BYGV03.
Tomgang opgøres hver måned af LBF på baggrund at indberetninger fra samtlige boligselskaber.
2014
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 38: Henvendelse af 26/9-15 fra Lars Vestergaard om at stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
Modellen vil dermed kvartalsvis kunne fastlægge de kommunale grundkapital-krav uden behov for
politiske studehandler.
Det bør være billigere for kommunerne at bygge, hvis der er fuldt udlejet og dermed praktisk taget
ingen tomgang. Om laveste grænse skal være helt nede ved nul eller 0,5 eller 1,0 promille kan
diskuteres. Derimod må det være rimeligt at kommunerne skal betale, hvis de insisterer på at bygge
trods en tomgang over 5 promille.
Modellen kunne under den seneste bolig-boble 2003-2008 have medført et krav om grundkapital på
15-20-25 %, som er over de daværende 14 %, og dermed have været en bedre dæmper på
byggeaktiviteten.
Til gengæld vil modellen i tider med lav byggeaktivitet gøre det ekstra billigt at dække behovet for
boliger i kommuner uden tomgang.
I perioder med et normalt boligbyggeri over 20.000 boliger årligt vil modellen give større
grundkapital-indskuds-betalinger fra kommunerne til staten og LBF, end nu, og kun når byggeriet
er lavt vil betalingen blive lavere.
Lars Vestergaard, September 2015