Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalget 2014-15 (2. samling)
UUI Alm.del Bilag 37
Offentligt
1549608_0001.png
Korriger skellet mellem reguleret husleje og fri aftalt husleje!
Skab lighed for loven.
Lige huslejeregler for lige bygningskvalitet.
Erstat lejelovens & boligreguleringslovens grænse for fri husleje for byggeri
”efter 1991” med ”jfr. BR 82”.
Definitionen for fri aftalt husleje ”efter 1991” er en arbitrær og forvirrende sjuskefejl.
En ny definition: ” jfr. BR 82 eller nyere bygningsreglementer” er logisk rationel.
Bygninger ibrugtaget efter 1991 opfylder BR82 eller nyere Bygningsreglementer og har fri aftalt
husleje, derfor bør alle bygninger, der opfylder eller bringes til at opfylde BR82 have samme
aftalefrihed for huslejefastsættelse.
Gevinst:
Objektive bygningstekniske kriterier i stedet for vilkårlige datoer og vurderinger.
Flere boligrenoveringer & energibesparelser for private midler.
Væsentlig regelforenkling samt fri huslejefastsættelse.
Forslaget er et objektivt alternativ til de forkætrede § 5 stk. 2 fup-moderniseringer uden reelle
kvalitetskrav.
Indlysende forbehold:
Reglerne vil kun gælde ved genudlejning og anfægter ikke gældende lejeaftaler.
Reglerne skal kun gælde under forudsætning af at opfyldelsen af BR 82 eller senere
Bygningsreglementer kan verificeres i de kommunale byggesagsarkiver med byggetilladelser og
ibrugtagningstilladelser. Ved moderniseringer af ældre bygninger må bygningssagkyndige og
kommunernes sagsbehandlere kunne udstede attest.
Bygninger, der ikke moderniseres op til BR 82, eller senere, fastholdes i gældende regler.
Uddybende:
Fhv. ing. Ejner Jerking har oplyst at Energimærke D nogenlunde svarer til BR 77 - BR 82, samt at
Energimærke D er sat som grænse for rentabilitetskravene i forslaget til energisparepakken.
Denne lovpakke antages af interessenter at standse næsten al renovering.
For udlejerne vil en fri husleje, under forudsætning af BR82, være langt mere attraktiv og lettere
administrerbar, og dermed langt mere fremmende for energi-renoveringerne, end fortsatte
lejereguleringer.
Forslaget svarer til en radikal landsmøderesolution fra 2012 & det radikale boligprogram fra 2014.
Forslaget er positivt modtaget af Ejendomsforeningen Danmark & Dansk Byggeri, & fhv. minister
Benedikte Kiær.
Forslaget er at skifte de 2 ens årstalsbestemmelser i Lejelovens § 53 stk. 3, og
Boligreguleringslovens § 15a, stk. 1 ud med det simple regelsæt i Bygningsreglementet af 1982, BR
82, i kraft pr. 1. april 1986, som er gældende for alt byggeri efter 1991, - og dermed undgå bøvlet
med Boligreguleringens § 5 stk. 2.
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 37: Henvendelse af 28/9-15 fra Lars Vestergaard om skæringspunktet mellem reguleret og fri husleje.
1549608_0002.png
Konkret forslag til ændringer i lovene:
nugældende:
Boligreguleringsloven § 15 a. Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i lejeaftaler om
beboelseslejligheder i ejendomme, der
er taget i brug efter den 31. december 1991.
forslag:
Boligreguleringsloven § 15 a. Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i lejeaftaler om
beboelseslejligheder i ejendomme, der
opfylder bestemmelserne i Bygningsreglementet af 1982
(BR82) eller senere.
nugældende:
Lejeloven § 53 Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om
beboelseslejligheder i ejendomme, der
er taget i brug efter den 31. december 1991.
forslag:
Lejeloven § 53 Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om
beboelseslejligheder i ejendomme, der
opfylder bestemmelserne i Bygningsreglementet af 1982
(BR82) eller senere.
Noter om potentiale og konsekvenser til forslag om at skifte ”efter 1991” med
”BR 82” i lejelov & boligregulering
Beskæftigelsespotentialet:
Ejendomsforeningen Danmark har i 2013 anslået at beskæftigelsespotentialet ved renovering af de
158.000-180.000 ældre lejligheder i private udlejningsejendomme, som forslaget primært angår,
over en årrække, svarer til 162.275 årsværk, som igen vil spare arbejdsløshedsdagpenge på 49 mia.
kr. samt give momsindtægter på ca. 15 mia. kr. I alt en offentlig gevinst på 64 mia. kr.
Energitab og besparelser:
Forslaget rummer et stort potentiale for energi-, varme- & CO2- besparelser for private midler uden
offentlige tilskud.
Energistyrelsens vedhæftede PDF- graf ”Skyen” angiver med blå prikker det store varmetab fra
ældre boliger, sammenholdt med det indtegnede forventede energiforbrug efter
Bygningsreglementerne.
Generelt om boligforsyningen:
Danmark har 2,8 millioner helårsboliger, - fritidsboliger indregnet ca. 3 millioner.
1�½ million privatejede boliger, hovedsagelig ejerboliger, er opført før 1980. Heraf ca. 1,3 mio. før
oliekrisen i 1973. – som regel med mangler indenfor varmeisolering, brandsikring, og
handicaptilgængelighed. De skal ofte gennemgribende renoveres for at opfylde BR 82.
De ligger uden for forslagets egentlige målgruppe, men burde tilskyndes til renovering, uanset om
de bebos af ejer eller lejer, af hensyn til: Varmebesparelser, komfort-forbedringer, brandsikkerhed,
større huslejepotentiale ved evt. udlejning, højere gensalgsværdi.
(Det bør erindres at hovedparten af disse boliger er eller vil blive forsøgt solgt som ejerboliger når konjunkturerne gør
det muligt. Ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse er oprindelig tænkt som boliger for ejerne, og ikke påregnet udlejet,
men i de seneste år er det blevet praksis at udstykke alt som parceller og ejerlejligheder, således at endog den
almennyttige boligsektor nu omfatter 36.000 ejerlejligheder og de private andelsboligforeninger 4.000!)
10.000 udlejede boliger i privateje opført 1986-1991 vil umiddelbart opfylde BR 82 og kan, efter
forslaget, ved genudlejning overgå til fri leje.
Forslagets begrænsede målgruppe: op til 180.000 lejligheder.
Der er ca. 180.000 ældre private udlejede etagelejligheder, og da lejekontrakter kan løbe over 70 år
før, en ny lejer skriver ny kontrakt, vil antallet af opgraderede lejemål med nye kontrakter med
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 37: Henvendelse af 28/9-15 fra Lars Vestergaard om skæringspunktet mellem reguleret og fri husleje.
markedsleje, antagelig være i niveau med ”5.2 moderniseringer” svarende til et par tusinde årligt.
Forslaget vil dermed være uden væsentlig betydning for det generelle huslejeniveau.
Private lejeboliger i egentlige udlejningsejendomme opført før 1991 udgør ca. 7 % af hele
boligmassen.
Forslaget forudsætter at hele bygningen opfylder BR82, og ikke kun enkelte lejemål da flugtveje,
redningsåbninger, brandsikring, varmeisolering osv. sædvanligvis er gennemgående dele af hele
bygningen. En opgradering til BR82 vil ofte forudsætte at bygningen tømmes for beboere, før
renovering, derfor vil en lovændring slå langsomt igennem.
Jo færre boliger en bygning indeholder desto lettere vil det være at tømme den og gennemføre
opgradering. Dermed kan forslaget være attraktivt for mindre, velbeliggende og bevaringsværdige
byejendomme, som med fordel bør kunne opgraderes og udlejes til en fri husleje i stedet for
nedrivning.
Bygninger med op mod 15.000 private udlejede etagelejligheder fra 60-70-erne vil formentlig
kunne ”nøjes” med udvendig efterisolering, mens ældre bygninger indeholdende ca. 160.000
lejligheder, ofte med bevaringsværdige facader, vil kræve kompliceret, teknisk krævende indvendig
isolering, og ofte nye brandsikre trapper og trapperum, foruden brandsikre døre etc. til de enkelte
lejemål.
Hulmur og varmeisolering i etageejendomme var praktisk taget ukendt ved opførelsen af forslagets
målgruppe, og vandt først indpas efter oliekrisen i 1973-74.
BR82 forudsætter 95-120 mm isolering i samtlige ydervægge, lofter, osv. En opfyldelse af
isoleringskravet i ældre bygninger vil være bygningsteknisk, arkitektonisk og økonomisk krævende,
men hensyn til bevaringsværdig arkitektur, facader og gadebilleder, samt den overordnede energi-
politik gør det anbefalelsesværdigt.
Isoleringskravet begrænser klart mulighederne for at kunne opfylde BR 82.
Omkostninger og besvær vil være meget varierende for de forskellige generationer af bygninger.
Ejerne vil derfor stadig have flere valgmuligheder:
At lade stå til.
Vedligeholde efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
§ 5 stk. 2-modernisering, som antagelig går af brug efter de seneste lovændringer.
Renovering til BR82 efterfulgt af fri markedsleje.
Nedrivning efterfulgt af nybyggeri, som ikke nødvendigvis vil passe i gadebilledet, som oftest
er dyrere, og sædvanligvis udstykkes i ejerlejligheder.
Bygningsteknisk kontrol og standard:
Byggetilladelser og ibrugtagningstilladelser fra kommunale byggetekniske forvaltninger med
attestation af en bygningssagkyndig om opfyldelse af BR82 (i kraft pr 1. april 1986) eller nyere
reglementer vil formentlig kunne give større sikkerhed for at kvalitetskravene opfyldes, end simple
fakturaer.
Der bør formentlig være en undtagelse om at gulve under uopvarmede kælderrum, der ikke benyttes
til ophold, ikke nødvendigvis skal opgraves og efterisoleres.
Udbud og efterspørgsel af lejeboliger
Det store overskud af ejer- & leje-boliger i store dele af landet dæmper såvel nybyggeriet, som
huspriser og husleje. Boligreguleringen er afskaffet i mange kommuner uden at huslejerne er løbet
 UUI, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 37: Henvendelse af 28/9-15 fra Lars Vestergaard om skæringspunktet mellem reguleret og fri husleje.
1549608_0004.png
løbsk. Tilskyndelsen til at totalrenovere med henblik på en fri husleje er derfor naturligt begrænset
til hvor, det er påtrængende og hvor efterspørgselen gør det økonomisk realistisk.
Det egentlige behov og potentiale for forslaget om fri husleje ved opfyldelse af BR82, er
velbeliggende, bevaringsværdige, ældre, ofte mindre, ejendomme, som bør bevares, og som kan
kræve en bygningsteknisk kompliceret modernisering og ikke bare en overfladisk forskønnelse, og
hvor omkostningerne kan dækkes ved en fri husleje.
Graf og tabel over de relativt få udlejede private etage-lejligheder
Antal udlejede private etage-lejligheder efter alder og region
55000
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
Før 1900
1900-
1919
1920-
1929
1930-
1939
1940-
1949
1950-
1959
1960-
1969
1970-
1979
1980-
1989
1990-
1999
2000-
20014
Nordjyll.
Midtjyll.
Syddk.
Sjælland
Hovedstaden
Ældre udlejede private etage-lejligheder, antal og % af samtlige boliger i landet.
Før 1900
1900-1919
1920-1929
1930-1939
1940-1949
1950-1959
1960-1969
1970-1979
1980-1989
1990-1999
2000-2009
- 1949
- 1969
38.717
52.470
15.359
38.339
13.179
10.183
12.074
2.109
1.600
2.774
4.672
158.064
180.321
1,39 %
1,89 %
0,55 %
1,38 %
0,47 %
0,37 %
0,44 %
0,08 %
0,06 %
0,10 %
0,17 %
5,70 %
6,50 %
Lars Vestergaard, 2015.