ERU, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 37: Notat som opfølgning på det nu nedlagte By- og Boligudvalgs beretning nr. 11 af 30. april 2015 om opfølgning på beretning om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed, fra erhvervs- og vækstministeren og justitsministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2014-15 (2. samling)
ERU Alm.del Bilag 37
Offentligt

Fube

Justitsministeriet

Sendt på mail [email protected] og [email protected]

14. august 2015

Fornyet høring om mulige interessekonflikter i forholdet mellem forsikringsselskabet og den

bygningssagkyndige

Tak for muligheden for at afgive svar på ovennævnte høring.

De nuværende regler om forholdet mellem de professionelle parter i huseftersynsordningen

fungerer ikke i praksis efter hensigten. Vi er derfor meget enige i behovet for at se isoleret på

det spørgsmål, før hele ordningen skal evalueres i 2017.

Statistikken

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i perioden oktober 2013 til maj 2015 udgivet fire

statistikker over fordelingen af tilstandsrapporter på forskellige størrelser bygningssagkyndige-

virksomheder. Tre af statistikkerne indeholdt desuden tal på, hvordan forbrugeren har fundet

frem til den bygningssagkyndige.

I perioden har der kun været små bevægelser, så statistikkerne kan nogenlunde præcist sam-

menfattes til, at 48 pct. af forbrugerne beder ejendomsmægleren finde den bygningssagkyn-

dige, 21 til 23 pct. finder selv en bygningssagkyndig og 28 til 30 pct. har enten fundet en byg-

i gssagky dig på ”a de vis” eller ikke oplyst bestilli gska alen.

De tal er alarmerende, fordi de viser, at intentionen med lovgivningen vedr. bestillingskanalen

ikke fungerer. Intentionen er, at forbrugeren selv skal finde en bygningssagkyndig

–

eventuelt

på en liste udleveret af ejendomsmægleren. Men det gør som nævnt kun 21 til 23 pct. af for-

brugerne.

Muligheden for at finde en bygningssagkyndig med hjælp fra et forsikringsselskab fundet af

ejendomsmægleren blev indført med henblik på de særlige situationer, hvor forbrugeren ikke

selv kan overskue at finde den bygningssagkyndige. Eksemplet var her især ældre borgere, som

ikke er vante med internettet, og som var i risiko for at fravælge huseftersynsordningen og den

Nørre Voldgade 106 • postboks 2125 • 1015 København K • 7216 0222 •

[email protected]

ERU, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 37: Notat som opfølgning på det nu nedlagte By- og Boligudvalgs beretning nr. 11 af 30. april 2015 om opfølgning på beretning om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed, fra erhvervs- og vækstministeren og justitsministeren

Fube

forbrugerbeskyttelse, den indebærer, hvis ikke muligheden for hjælp til at benytte ordningen

bevares.

Vi mener, at dette argument faldt væk på det tidspunkt, hvor det blev lovpligtigt at få udarbej-

det energimærke, før ejendommen annonceres til salg. Når sælger tvinges til at finde en ener-

gikonsulent, finder sælger samtidig en bygningssagkyndig, som i næsten alle tilfælde er den

samme person.

Skyggerapporter

Det er ikke fuldstændig klart for os, hvad der menes med ordet skyggerapporter i høringsbre-

vet. Fra Danske Bygningskonsulenter og Fube kender vi til to typer af supplerende ydelser,

bygningssagkyndige pålægges at udføre i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter.

Det drejer sig om tillæg til tilstandsrapporterne og om supplerende oplysninger til brug for

beregning af forsikringstilbud.

Tillæg til tilstandsrapporter er udmærket eksemplificeret med ejendomsmæglerkæden homes

såkaldte SundhedsAttest, som er beskrevet på kædens hjemmeside under oplysningerne om

salg af bolig (bilag 1). Der er tale om et dokument, som indeholder supplerende oplysninger

om den pågældende ejendom, og som er gratis for sælger at få udarbejdet så vidt det er Fube

og Danske Bygningskonsulenter bekendt. Vi mener ikke, sådanne attester er i købers interesse,

fordi køber dermed får vanskeligere ved at få ejerskifteforsikringsdækning for forhold, som er

omtalt i den pågældende attest men ikke i tilstandsrapporten. Dermed tjener attesten som et

værktøj for forsikringsselskaberne til at afvise dækning.

Supplerende oplysninger til brug for beregning af ejerskifteforsikringstilbud er fortsat en fast

praksis i dele af branchen. Vi kender ikke den præcise udbredelse, men med bilagene 2 (HOT-

skema fra home og Topdanmark), 3 (Beskrivelse til indtegningsskemaet (HOT-skemaet)) og 4

(mail til medarbejdere og samarbejdsparter hos EBAS) kan vi dokumentere, at HOT-skemaet

fortsat anvendes til trods for at netop dette skema ligger til grund for følgende formulering i

By- og Boligudvalgets beretning af 7. juni 2012:

Et flertal i udvalget (udvalget med undtagelse af Liberal Alliance) pålægger erhvervs- og

vækstministeren at indskærpe over for forsikringsbranchen, at forsikringsselskabernes praksis

med skyggerapporter og ekstra omkostninger for forbrugerne er i strid med lovens intentioner

og bør stoppes.

HOT-skemaet i bilag 2 er dateret i maj 2013, beskrivelsen til indtegningsskemaet i bilag 3 er

dateret i maj 2014 (men redigeret i september 2014), og mailen med instruktio

er til EBAS’

ansatte og samarbejdspartnere i bilag 4 er dateret 26. maj 2013. Alle disse datoer ligger efter

tidspunktet for beretningen i juni 2012, hvor man bad branchen ophøre med denne praksis.

Tillæg og indsamling af oplysninger til beregning af forsikringstilbud sker uden meromkostning

for sælger. Vi mener dog ikke, at noget er gratis, og at udgiften til at tilvejebringe disse ydelser

Nørre Voldgade 106 • postboks 2125 • 1015 København K • 7216 0222 •

[email protected]

Fube

derfor må være integreret i prisen for tilstandsrapporten. Det står klart, at begge ydelser kan

være til ulempe for enten køber eller sælger, og at de to parter ikke har mulighed for at frasige

sig ydelserne. Det er i strid med huseftersynsbekendtgørelsens § 11 nr. 12, som siger, at man

ikke må betinge sit huseftersyn af, at der aftages andre ydelser end eftersynet.

Anden interessekonflikt

Såfremt forsikringsselskaberne alene har en interesse i, at tilstandsrapporten i bedst muligt

omfang lever op til intentionerne med tilstandsrapporten, er det set med forbrugerøjne accep-

tabelt, at selskaberne udfylder rollen med både at tilvejebringe tilstandsrapporten og efterføl-

gende at tilbyde ejerskifteforsikring.

Forsikringsselskaberne har imidlertid en interesse i, at tilstandsrapporten i videst muligt om-

fang leverer grundlag for at afvise skadesudbetalinger. I praksis er det lettere for et forsikrings-

selskab at afvise skader, når tilstandsrapporten er upræcis, teksttung og indeholdende mange

generelle beskrivelser, end når den er præcis og konkret.

Efter Danske Bygningskonsulenters og Fubes opfattelse, er forbrugernes interesse, at tilstands-

rapporten netop er præcis og konkret. Dermed mener vi, at forsikringsselskabernes tilstede-

værelse i processen med at finde en bygningssagkyndig til opgaven indebærer en interesse-

konflikt i forhold til forbrugeren. Forsikringsselskabet og selskabets kunde har hver sin inte-

resse i tilstandsrapportens kvalitet.

Mindst 48 pct. af alle tilstandsrapporter er bestilt gennem et forsikringsselskab. Dertil kommer

en antageligt høj andel af de 28

–

30 pct. af rapporten, som enten er bestilt

”på a de vis”

eller er ”uoplyst”. Der ed er forsikri gsselskaber es tilstedeværelse i bestilli gska ale alt for

omfattende og med stor risiko for at føre til generel udvanding af tilstandsrapporterne til

skade for forbrugeren.

Betydningen for branchen for bygningssagkyndige

At mindst 48 pct. - men sandsynligvis en betydeligt større andel

–

af tilstandsrapporterne for-

midles til bygningssagkyndige gennem et lukket kredsløb bestående af i al væsentlighed fem

ejerskifteforsikringsselskaber

og fire bygningssagkyndigevirksomheder

har naturligvis store

konsekvenser for konkurrencemulighederne for resten af branchen for bygningssagkyndige.

Fem selskaber udfylder 92,5 pct. af markedet i 2. kvartal 2014. Kilde: F&P.

Ifølge Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har fire virksomheder 10 eller flere bygningssagkyndige

ansat. Disse virksomheder har efter Danske Bygningskonsulenters oplysninger alle forsyningsaftaler med

forsikringsselskaber. Det kan også gælde for enkelte mindre virksomheder, hvilket vi dog ikke har

konkret viden om.

Nørre Voldgade 106 • postboks 2125 • 1015 København K • 7216 0222 •

[email protected]

Fube

Branchens mindre virksomheder oplever, at de alene kan overleve i branchen som underleve-

randører til de fire store bygningssagkyndigevirksomheder, når disse midlertidigt har flere

opgaver, end de selv kan håndtere. Det afhængighedsforhold skaber fordyrende ekstra led i

værdikæden og begrænser de mindre virksomheders konkurrencemuligheder.

Der er en række barrierer for iværksættere blandt bygningssagkyndige, man ikke ser i andre

brancher. Det gælder især ordningens optagelseskurser, som afholdes med for stor tidsmæssig

afstand, men også kravene om mindst fem års relevant erhvervserfaring og om sidemands-

oplæring. Vi erkender, at disse regler tjener et formål, men når man dertil lægger, at markedet

efterfølgende viser sig at være lukket om en håndfuld forsikringsselskaber og deres få udvalgte

leverandører, da virker det ikke attraktivt at starte egen virksomhed som bygningssagkyndig.

Vi oplever, at antallet af nye virksomheder i branchen er faldende, og at de nye virksomheder

for en relativt stor andels vedkommende hurtigt forsvinder fra markedet igen. Forsikringssel-

skabernes rolle som formidlere af tilstandsrapporter er efter vores erfaring den væsentligste

årsag hertil.

Anbefaling

Vi har dokumenteret, at en af branchens største aktører på forsikringssiden (Topdanmark) i

samarbejde med en af de største aktører på bygningssagkyndigesiden (EBAS) og en af de stør-

ste aktører blandt ejendomsmæglerne (home) helt uforstyrret har fortsat den praksis, By- og

Boligudvalget bad dem indstille i juni 2012.

At vi ikke har flere dokumenterede eksempler skyldes alene, at vi er afhængige af at modtage

dokumentationen fra personer, der er i et afhængighedsforhold til de virksomheder, der begår

regelbrudene. Der er i branchen en udbredt nervøsitet for konsekvenserne af at blive udeluk-

ket fra at kunne få opgaver gennem de beskrevne lukkede kredsløb. Vi har dog kendskab til

flere involverede virksomheder, hvor vi desværre ikke kan løfte dokumentationsopgaven.

Vi har desuden argumenteret, at forsikringsselskaberne befinder sig i en uheldig interessekon-

flikt i huseftersynsordningen. Forsikringsselskaberne og forbrugerne har forskellige interesser i

tilstandsrapporternes kvalitet, hvorfor det er forkert, at forsikringsselskabet kan udvælge den

bygningssagkyndige og i et vist omfang udøve indflydelse på den bygningssagkyndiges ar-

bejdsmetoder.

Endelig viser ordningens statistik for formidling af opgaver, at vi er meget langt fra en situa-

tion, hvor sælgere af ejendomme som hovedregel kontakter en bygningssagkyndig med hen-

blik på at få udarbejdet tilstandsrapport m.v., sådan som det er intentionen med reglerne.

Det har ikke skortet på politisk interesse og løftede pegefingre i tilknytning til de omhandlede

problemstillinger. Set i det lys er der ikke grund til at tro, at endnu en indskærpelse eller løftet

Nørre Voldgade 106 • postboks 2125 • 1015 København K • 7216 0222 •

[email protected]

Fube

pegefinger vil skabe adfærdsændringer blandt især forsikringsselskaberne men også de øvrige

parter.

Vi kan ikke få øje på begrundelsen for i en digital tidsalder at opretholde muligheden for at

hjælpe forbrugere til at finde en bygningssagkyndig. Eventuelle fordele ved at opretholde den

mulighed står i lyset af ovenstående ikke mål med ulemperne i form af forringet forbrugersik-

kerhed og et skævvredet og lukket marked, hvor aktørerne ikke evner at følge lovens intentio-

ner og ord.

Vi vil derfor anbefale, at man allerede nu forholder sig til huseftersynsordningens bestillings-

regler med henblik på at opnå en fremtidig tilstand uden uvildigheds- og konkurrenceproble-

mer. En lukning af mulighederne for at formidle opgaver gennem ejerskifteforsikringsselskaber

(og ejendomsmæglere) kan være en løsning på problemet.

På vegne af Fube og Danske Bygningskonsulenter

Med venlig hilsen

Torben Kaas

Bilag 1: homes egen beskrivelse af deres SundhedsAttest

Bilag 2: homes og Topdanmarks HOT-skema, maj 2013

Bilag 3: Beskrivelse til indtegningsskemaet (HOT-skemaet), maj 2014 (opdateret september

2014)

Bilag 4: Mail fra EBAS til medarbejdere og samarbejdsparter, hvor de får udleveret HOT-

skema og beskrivelse til indtegningsskema, maj 2013

Nørre Voldgade 106 • postboks 2125 • 1015 København K • 7216 0222 •

[email protected]