ERU, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 37: Notat som opfølgning på det nu nedlagte By- og Boligudvalgs beretning nr. 11 af 30. april 2015 om opfølgning på beretning om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed, fra erhvervs- og vækstministeren og justitsministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2014-15 (2. samling)
ERU Alm.del Bilag 37
Offentligt

Civilafdelingen

Dato: 28. september 2015

Opfølgning fra Erhvervs- og Vækstministeriet og Justitsministeriet til

Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg på det nu nedlagte

By- og Boligudvalgs beretning nr. 11 af 30. april 2015 om opfølgning

på beretning om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndi-

ges uvildighed

1. Indledning

I forlængelse af Folketingets nu nedlagte By- og Boligudvalgs beretning

nr. 1 af 19. december 2012 om opfølgning på beretning nr. 6 af 7. juni

2012 om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildig-

hed afgav By- og Boligudvalget den 30. april 2015 en opfølgende beret-

ning.

Ved beretning af 30. april 2015 anmodede udvalget Erhvervs- og Vækst-

ministeriet om at foretage en fornyet udvidet stikprøvekontrol og en sup-

plerende kontrol samt at høre Danske Advokater og Forbrugerrådet om de-

res kendskab til ejendomsmægleres eventuelle indflydelse på valg af byg-

ningssagkyndige.

Udvalget anmodede endvidere Justitsministeriet om at foretage en fornyet

høring af huseftersynsordningens interessenter om deres kendskab til for-

sikringsselskabernes praksis med skyggerapporter eller anden interesse-

konflikt i formidlingen af tilstandsrapporter og afgive en afrapportering

om dette.

Erhvervs- og Vækstministeriet og Justitsministeriet skal på den baggrund

fremkomme med følgende opfølgning til Erhvervs-, Vækst og Eksportud-

Slotsholmsgade 10

1216 København K.

Telefon 7226 8400

Telefax 3393 3510

www.justitsministeriet.dk

[email protected]

ERU, Alm.del - 2014-15 (2. samling) - Bilag 37: Notat som opfølgning på det nu nedlagte By- og Boligudvalgs beretning nr. 11 af 30. april 2015 om opfølgning på beretning om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed, fra erhvervs- og vækstministeren og justitsministeren

valget på beretning nr. 11 af 30. april 2015 fra det nu nedlagte By- og Bo-

ligudvalg.

2. Generelt

Hovedformålet med huseftersynsordningen, der trådte i kraft den 1. januar

1996, er at begrænse problemerne med mangler ved fast ejendom på en

måde, der er til fordel for både køber og sælger. Sælgeren kan således som

udgangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved at sørge for, at købe-

ren får et fyldestgørende beslutningsgrundlag med hensyn til eventuelle

mangler ved ejendommen inden købsaftalens indgåelse, og køberen sikres

som altovervejende hovedregel mulighed for at tegne en forsikring mod

skjulte mangler, det vil sige mangler, som ikke er omtalt i tilstandsrappor-

ten.

Huseftersynsordningen var og er en frivillig ordning, og der var ingen reg-

ler om selve bestillingen af tilstandsrapporter i de første mange år af ord-

ningens levetid.

Dog udviklede der sig i nogle tilfælde et uheldigt samarbejde mellem visse

ejendomsmæglere og visse bygningssagkyndige, som medførte, at disse

bygningssagkyndige udarbejdede ”lyserøde” tilstandsrapporter (det vil sige

rapporter, der indeholder færre skader, end bygningsgennemgangen tilsi-

ger), således at huset fremstod i bedre stand og dermed blev lettere at sæl-

ge.

Som en konsekvens af denne udvikling indgik Dansk Ejendomsmægler-

forening i 2004 med den daværende økonomi- og erhvervsminister en afta-

le, som i 2006 blev lovfæstet ved lov nr. 453 af 22. maj 2006.

Det følger heraf, at ejendomsmæglere ikke må bestille tilstandsrapporter

direkte hos den bygningssagkyndige, samt at ejendomsmæglere heller ikke

må henvise til konkrete bygningssagkyndige eller firmaer, der kan udføre

opgaven.

Til forbuddet gælder dog den modifikation, at en ejendomsmægler efter af-

tale med sælger kan bestille tilstandsrapporten via et forsikringsselskab,

der tilbyder ejerskifteforsikringer. Forsikringsselskaberne har en økono-

misk interesse i, at rapporten er retvisende, og det vurderes derfor at være i

fuld overensstemmelse med reglernes intentioner, at tilstandsrapporter kan

bestilles på denne måde.

Ved lov nr. 609 af 14. juni 2011 vedtog samtlige partier i Folketinget en

revision af huseftersynsordningen. Loven, der trådte i kraft den 1. maj

2012, bygger på betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen.

Der er med revisionen af huseftersynsordningen gennemført en udbygning

af den tidligere ordning, således at en potentiel køber i givet fald skal have

flere oplysninger om den konkrete ejendom, som den pågældende overve-

jer at erhverve, herunder f.eks. oplysning om elinstallationernes funktion

og lovlighed (i en særskilt elinstallationsrapport). Med revisionen er der

endvidere foretaget en række ændringer af ejerskifteforsikringens vilkår og

dækningsomfang.

Der er med den gennemførte revision af huseftersynsordning derimod ikke

foretaget grundlæggende ændringer af reglerne om bestilling af tilstands-

rapporter.

Der blev dog både under udvalgsarbejdet og under behandlingen af lov-

forslaget (L 89) rejst en række spørgsmål om bestilling af tilstandsrappor-

ter og bygningssagkyndiges uvildighed.

Det blev i den forbindelse vurderet, at der ikke var behov for mere grund-

læggende ændringer af de gældende regler på bestillingsområdet. Der blev

dog fundet anledning til at foretage nogle mindre administrative ændringer

i relation til bestilling af tilstandsrapport og bygningssagkyndiges uvildig-

hed.

Der henvises til afsnit 2.5.2 i den kommenterede høringsoversigt vedrø-

rende betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen og besvarelsen

af spørgsmål nr. 1, 3-5, 12-16 og 49-53 vedrørende lovforslaget.

3. Overholdelse af reglerne om bestilling af tilstandsrapporter (Er-

hvervs- og Vækstministeriet)

3.1. Stikprøvekontroller

Af det nu nedlagte By- og Boligudvalgs beretning fremgår bl.a. følgende:

”Udvalget anmoder derfor erhvervs-

og vækstministeren om at foretage en

fornyet udvidet stikprøvekontrol og supplerende kontrol, som Erhvervs- og

Vækstministeriet gennemførte primo 2013 som opfølgning på beretning

nr. 1 af 19. december 2012, jf. BYB alm. del

–

bilag 75 og svar på BYB

alm. del

–

spm. 33 (folketingsåret 2012-13), og inden den 1. september

2015 at give en rapportering til udvalget om resultatet heraf.”

Erhvervs- og Vækstministeriet kan i den anledning oplyse følgende:

Formålet med den

udvidede stikprøvekontrol

er at undersøge, hvor stor

sandsynligheden er for, at en given bygningssagkyndig ikke vælges tilfæl-

digt hos den enkelte ejendomsmægler. Det sker ved at se på det antal til-

standsrapporter, som den bygningssagkyndige har udført hos den enkelte

ejendomsmægler, i forhold til den bygningssagkyndiges generelle mar-

kedsandel i lokalområdet.

Formålet med den

supplerende stikprøvekontrol

er at undersøge, om de

sælgere, der selv har bestilt en tilstandsrapport, har fået anbefalet en kon-

kret bygningssagkyndig af ejendomsmægleren, hvilket ikke er tilladt. Den

supplerende stikprøvekontrol er udført ved, at Erhvervsstyrelsen direkte

har spurgt 75 sælgere af fast ejendom, om de fik en henvisning til en byg-

ningssagkyndig af ejendomsmægleren.

De to stikprøvekontroller beskrives nærmere i de følgende afsnit.

3.1.1. Den udvidede stikprøvekontrol

Erhvervsstyrelsen har tidligere foretaget stikprøvekontrollen ved at udvæl-

ge et vist antal tilfældige ejendomsmæglerforretninger fordelt på lands-

plan. De ejendomme, som ejendomsmægleren havde til salg, blev under-

søgt for, hvilke bygningssagkyndige der havde udarbejdet tilstandsrappor-

terne. Ud fra tallene var det således muligt at se, om der var bygningssag-

kyndige, som havde udarbejdet en bemærkelsesværdig stor andel hos den

pågældende ejendomsmæglerforretning, og om den andel var tilsvarende

den bygningssagkyndiges markedsandel i lokalområdet.

Både ved opgørelsen af den bygningssagkyndiges markedsandel hos ejen-

domsmægleren og ved opgørelsen af den bygningssagkyndiges markeds-

andel i det generelle marked, renses data dermed for de tilstandsrapporter,

der er bestilt via ejendomsmæglernes samarbejdende forsikringsselskab.

Dette skyldes, at ejendomsmægleren ikke har mulighed for at påvirke sæl-

gers valg af bygningssagkyndig i markedet for tilstandsrapporter bestilt via

forsikringsselskaber, da den bygningssagkyndige her udvælges af forsik-

ringsselskabet. Ved adskillelsen af disse markeder, anvendes de oplysnin-

ger, som sælger afgiver i sælgeroplysningsskemaet, der registreres i

HEWEB-systemet

Ved opfølgningen af 3. maj 2013 fremgik det, at Erhvervsstyrelsen ikke

kunne gennemføre den udvidede stikprøvekontrol, da styrelsen i forbindel-

se med udførslen af

den supplerende stikprøvekontrol

(afsnit 3.1.2.) var

blevet opmærksom på en afgørende fejlkilde i den anvendte statistik.

Det samme har gjort sig gældende denne gang. For at få kontakt med 75

sælgere, til brug for

den supplerende stikprøvekontrol,

der mundtligt be-

kræftede, at de selv havde bestilt tilstandsrapporten, skulle Erhvervsstyrel-

sen rette henvendelse til hele 108 sælgere, som ifølge det digitale indberet-

ningssystem i HEWEB i sælgeroplysningsskemaet enten havde angivet, at

de selv havde bestilt rapporten, eller slet ikke havde besvaret spørgsmålet

herom. Det er uklart, hvorfor de øvrige 33 ud af 108 telefonisk kontaktede

sælger i sælgeroplysningsskemaet har sat kryds ved én bestillingsmåde, og

efterfølgende over for Erhvervsstyrelsen oplyser, at de har bestilt tilstands-

rapporten på en anden måde.

Fejlmarginen, som altså er opdaget i forbindelse med udførslen af den

supplerende stikprøvekontrol, er helt central for pålideligheden af datafun-

damentet for den

udvidede stikprøvekontrol.

På baggrund af sælgernes svar i

den supplerende stikprøvekontrol

må det

nemlig antages, at en række tilstandsrapporter, som sælgerne i sælgerop-

lysningsskemaet har angivet er bestilt udenom forsikringsselskaberne, net-

op er bestilt via forsikringsselskaberne. Dermed er der stor risiko for, at

den bygningssagkyndiges markedsandel for bestilte tilstandsrapporter

udenom forsikringsselskaberne

bliver undervurderet. Det er derfor ikke

muligt for Erhvervsstyrelsen at lave en retvisende beregning af sandsyn-

ligheden for, om den bygningssagkyndige er valgt tilfældigt eller ej, hvil-

ket var målet med den udvidede stikprøvekontrol. Usikkerheden omkring

sælgernes oplysninger om bestillingerne af tilstandsrapporten medfører

altså samlet set, at den udvidede stikprøvekontrol ikke kan laves på et på-

lideligt grundlag.

HEWEB-systemet og statistikken for, hvordan bestillingerne fordeler sig,

har tidligere hørt under det nu nedlagte Ministerium for By, Bolig og

HEWEB er et webbaseret indberetningssystem af de tilstandsrapporter de bygningssag-

kyndige udarbejder. HEWEB gemmer alle de tilstandsrapporter, der udarbejdes, i en sam-

let database.

Landdistrikter. Ministeriet ændrede svarmulighederne for sælger i sælger-

oplysningsskemaet vedr. bestillingen af tilstandsrapporten tilbage i 2013.

Herved forventede ministeriet, at den nye formulering af spørgsmålene

ville mindske både andelen af ubesvarede spørgsmål og evt. fejlangivelser.

Systemet hører nu under Erhvervs- og Vækstministeriet og Erhvervsstyrel-

sen, og der er allerede iværksat nye tiltag med henblik på optimering af sy-

stemets oplysninger, som gennemgås nærmere i afsnit 3.2. Disse tiltag for-

ventes at minimere de fejlkilder, der har forhindret gennemførslen af den

udvidede stikprøvekontrol.

3.1.2. Den supplerende stikprøvekontrol

Erhvervsstyrelsen har foretaget

den supplerende stikprøvekontrol,

som går

ud på at kontakte 75 sælgere af fast ejendom med henblik på at spørge

sælger direkte, om sælger selv fandt den bygningssagkyndige, eller om

sælger fik en henvisning til en bygningssagkyndig af ejendomsmægleren.

Den supplerende stikprøvekontrol

er udført ved, at man via HEWEB-

systemet har udvalgt 75 sælgere, som på en af fem måder har angivet, at de

selv har fundet den bygningssagkyndige, eller slet ikke har angivet noget

svar herpå. Styrelsen kontaktede sælgere, som havde fået udarbejdet til-

standsrapport i juni 2015.

Resultatet af den supplerende stikprøvekontrol er følgende:

Supplerende stikprøvekontrol, 75 sælgere

Da du bestilte tilstandsrapporten, fandt du da selv den

bygningssagkyndige?

Anbefalede ejendomsmægleren dig en konkret

bygningssagkyndig?

NEJ

IALT

Den supplerende stikprøvekontrol

viser, at ud af 75 adspurgte sælgere,

som telefonisk har bekræftet, at de selv har bestilt tilstandsrapporten, oply-

ser 9 sælgere, at ejendomsmægleren har anbefalet en konkret bygnings-

sagkyndig.

Det vil sige, at der umiddelbart er en potentiel overtrædelse på 12 pct. af

den del af bestillerreglerne, som bestemmer, at en ejendomsmægler ikke

må foreslå en konkret bygningssagkyndig/bygningssagkyndigfirma. Resul-

tatet er næsten identisk med den tidligere undersøgelse fra 2013, hvor den

supplerende stikprøvekontrol viste, at ejendomsmægleren i 8 ud af 75 til-

fælde havde anbefalet en konkret bygningssagkyndig.

Erhvervsstyrelsen har dog ved telefonsamtalerne med sælgerne erfaret, at

ganske mange sælgere ikke er eller ikke har været specielt opmærksomme

på procedurerne for bestilling af tilstandsrapporter.

Selve bestillingen af rapporten har således ikke været et væsentligt element

for sælgerne. De har derimod primært været fokuserede på selve anvendel-

sen af ordningen, herunder fritagelsen for det 10-årige sælgeransvar. Den-

ne oplevelse støttes endvidere af det oplyste fra Danske Boligadvokater, jf.

afsnit 3.3. og bilag 1.

Det kan derfor heller ikke udelukkes, at nogle af de sælgere, som har sva-

ret ja til, at de blev anbefalet en konkret bygningssagkyndig, blot fik udle-

veret en liste over lokale bygningssagkyndige, hvilket er lovligt. Sælgerne

er ikke nødvendigvis bevidste om det afgørende moment i denne sondring,

nemlig om der er tale om et brud på bestillerreglerne eller ej. Dette usik-

kerhedsmoment skal man således tage forbehold for i den supplerende

stikprøvekontrols resultat.

Samtidig skal det bemærkes, at der bliver udarbejdet ca. 62.000 tilstands-

rapporter om året. Det bør derfor bemærkes, at den potentielle overtrædel-

se, således er baseret på en meget lille del af det samlede antal rapporter på

årsbasis.

Uanset resultatet fra den supplerende stikprøvekontrol kan Erhvervsstyrel-

sen som ansvarlig ressortmyndighed dog konstatere, at der ikke er konkre-

te henvendelser fra forbrugerne vedr. ejendomsmæglere og evt. overtræ-

delser af bestillerreglerne. En gennemgang af de afgjorte sager fra Disci-

plinærnævnet for Ejendomsmæglere viser, at der har været to sager i peri-

oden 2013-2015, som vedrører overtrædelse af bestillerreglerne.

Det fremgår endvidere af tilbagemeldingerne fra Danske BOLIGadvokater

og Forbrugerrådet Tænk, at de ikke har kendskab til, at ejendomsmæglerne

anbefaler konkrete bygningssagkyndige/firmaer. Desuden er reglerne på

ejendomsmæglerområdet, såfremt der sker en overtrædelse af bestillerreg-

lerne, skrapt sanktioneret. Der kan dels blive tale om fortabelse af retten til

at kræve vederlag, dels bøder fra enten politiet eller Disciplinærnævnet for

Ejendomsmæglere.

3.2. Overvejelser om nye tiltag vedr. optimering af oplysninger i

HEWEB

I forbindelse med seneste halvårlige afrapportering, jf. BYB Alm. del Bi-

lag 57, oplyste det nu nedlagte Ministerium for By, Bolig og Landdistrik-

ter, at ministeriet arbejdede med digitalisering af oplysninger, som afgives

af sælgere i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter. På bag-

grund af erfaringer med hidtidige statistikker samt drøftelserne af statistik-

kerne i det nu nedlagte By- og Boligudvalg den 5. februar 2015, havde mi-

nisteriet desuden besluttet at revidere spørgsmålet om, hvordan sælgeren

har bestilt tilstandsrapporten.

Ministeriet forventede, at den kommende digitalisering af sælgeroplys-

ningsskemaet dels vil gøre det nemmere for sælgere at forstå og besvare

spørgsmålet, dels vil forbedre statistikken vedrørende bestilling af til-

standsrapporter, idet det ikke vil være muligt at indberette skemaet, med-

mindre spørgsmålet om bestilling af tilstandsrapporten er besvaret. Det be-

tyder eksempelvis, at dødsboer og tvangsauktionssælgere også skal besva-

re spørgsmålet om bestilling af tilstandsrapporten, selv om de ikke kan be-

svare andre spørgsmål i sælgeroplysningsskemaet, som vedrører selve

ejendommen.

Desuden indebærer digitaliseringen, at sælgerne selv skal indtaste svarene

direkte i HEWEB i stedet for at udfylde et skema, som efterfølgende tastes

ind i HEWEB af den beskikkede bygningssagkyndige.

Hertil kommer, at indføringen af hjælpetekster betydeligt forventes at

hjælpe sælgerne med at forholde sig spørgsmålet om bestilling af tilstands-

rapporten.

Samlet set forventes disse tiltag at minimere de førnævnte fejlkilder, der

forhindrer gennemførslen af den udvidede stikprøvekontrol.

Erhvervsstyrelsen skal fortsætte med digitaliseringsarbejdet påbegyndt af

nu nedlagte Ministerium for By, Bolig og Landdistrikter og løbende orien-

tere Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget herom, næste gang i forbindel-

se med den halvårlige afrapportering, der skal finde sted inden den 1. no-

vember 2015. Det nye digitale skema forventes at kunne tages i brug inden

udgangen af 2015.

3.3. Høring

Af det nu nedlagte By- og Boligudvalgs beretning fremgår bl.a. følgende:

”Udvalget

anmoder Erhvervs- og Vækstministeriet om at høre Danske

Advokater og Forbrugerrådet om deres kendskab til ejendomsmægleres

eventuelle indflydelse på valg af bygningssagkyndige og inden den 1. sep-

tember 2015 at give

en rapportering til udvalget om dette.”

Erhvervs- og Vækstministeriet kan i den anledning oplyse følgende:

Danske BOLIGadvokater er fagudvalg for Danske Advokater på boligom-

rådet, og besvarer derfor høringen på Danske Advokaters vegne.

Danske BOLIGadvokater har på anmodning af henvendelse fra Erhvervs-

styrelsen oplyst følgende:

”Danske BOLIGadvokater kan i den anledning oplyse, at den aktuelle si-

tuation stort set synes uændret i forhold til de erfaringer, som foreningen

oplyste om ved den tilsvarende henvendelse i 2013, hvorfor denne vedhæf-

tes. Der skal dog i tilknytning hertil nævnes, at der

–

som noget nyt

–

ses

eksempler på, at energimærkning anvendes som løftestang til at få sælger

til at benytte bygningssagkyndige mv., som mæglerne samarbejder med,

muligvis fordi mæglerne ikke er opmærksomme på, at der her gælder de

samme regler som ved rekvirering af huseftersyn eller el-eftersyn.

Det er således fortsat Danske BOLIGadvokaters opfattelse, at der kun vil

være mulighed for at skabe fuldkommen sikkerhed om de bygningssag-

kyndiges uvildighed, hvis der etableres et centralt udmeldingssystem, in-

deholdende alle de bygningssagkyndige, der lever op til ordningens kvali-

tetskrav, således at de bygningssagkyndige bliver ”Husets mand”, der ar-

bejder uafhængigt af sælger/køber/ejendomsmægler/forsikringsselskaber

og andre interessenter.”

Det fulde svar fra Danske Advokater inkl. det tidligere svar fra 2013 er

vedlagt som bilag 1 til opfølgningen.

Forbrugerrådet Tænk har på anmodning af henvendelse fra Erhvervsstyrel-

sen oplyst følgende:

”Efter en gennemgang af vores sagssystem her hos Forbrugerrådet Tænk,

må jeg henvise til Tina Dhandas tidligere svar og oplysninger herom.

Vi er i Forbrugerrådet Tænk således ikke særligt bekendt med eksempler

på ejendomsmægleres indflydelse på forbrugeres valg af byggesagkyndige.

Ej, heller har vi kendskab hertil på anden vis.”

3.3.1. Erhvervsstyrelsens bemærkninger til høringen

Angående bemærkningen fra Danske BOLIGadvokater om etablering af en

fælles portal for bestilling af tilstandsrapporter kan der henvises til pkt.

4.8.3.8.

Tilstandsrapportens fremskaffelse

i Betænkning nr. 1520 afgivet i

2010 af Justitsministeriets udvalg for huseftersynsordningen, hvoraf det

bl.a. fremgår, at udvalget har overvejet, om de bygningssagkyndiges uvil-

dighed i tilstrækkeligt grad var sikret af de dagældende regler, som var

nærmere affattet i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved

omsætning af fast ejendom (formidlingsbekendtgørelsen)

og bekendtgø-

relse om huseftersynsordningen, herunder om der kan være alternative

måder, hvordan man kan sikre, at den bygningssagkyndige er uvildig.

Udvalget har i den forbindelse overvejet et forslag om etablering af en

ordning, hvorefter bygningssagkyndige udvælges tilfældigt, f.eks. gennem

en ”meldecentral”, som den

bygningssagkyndige tilmelder sig, hvis denne

ønsker at udføre et eftersyn inden for et nærmere angivet tidsrum.

Udvalget har imidlertid fundet, at en sådan ordning vil være særdeles

uhensigtsmæssig, idet den reelt vil indebære, at de bygningssagkyndige

ikke længere vil virke på markedsvilkår. De bygningssagkyndige vil såle-

des ikke kunne konkurrere på hverken pris eller kvalitet, hvilket efter ud-

valgets opfattelse vil være til skade både for prisniveauet og rapporternes

kvalitet.

Endvidere kan der henvises til Justitsministeriets besvarelse af spørgsmål

nr. 1 stillet af Folketingets Boligudvalg i forbindelse med Folketingets be-

handling af forslag til lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved

erhvervelse af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og

lov om autorisation af elinstallatører m.v. (Revision af huseftersynsordnin-

gen m.v.) (L 89), vedrørende henvendelse af 14. december 2010 fra Sven

Heiner, som bl.a. har foreslået, at der etableres en central meldeordning,

hvorefter den bygningssagkyndige udvælges efter et tilfældighedsprincip i

hver enkelt sag.

I dag er reglerne affattet i ny formidlingsbekendtgørelse: bekendtgørelse nr. 1230 af 21.

november 2014 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom.

4. Kendskab til interessekonflikter i forholdet mellem forsikringssel-

skabet og den bygningssagkyndige (Justitsministeriet)

Justitsministeriet iværksatte den 22. november 2013 på det nu nedlagte

By- og Boligudvalgs anmodning i beretning nr. 1 af 19. december 2012 en

høring blandt huseftersynsordningens interessenter over kendskab til for-

sikringsselskabernes praksis med skyggerapporter eller anden interesse-

konflikt i formidlingen af tilstandsrapporter, og ministeriet gav ved brev af

21. maj 2014 udvalget en afrapportering om dette, som vedlægges i kopi.

Med beretning nr. 11 af 30. april 2015 anmodede det nu nedlagte By- og

Boligudvalg Justitsministeriet om at foretage en fornyet høring af husefter-

synsordningens interessenter vedrørende kendskab til forsikringsselska-

bernes praksis med skyggerapporter eller anden interessekonflikt i formid-

lingen af tilstandsrapporter og give udvalget en afrapportering om dette.

Justitsministeriet iværksatte i den anledning ved brev af 2. juli 2015 en

fornyet høring blandt de interessenter, der blev hørt ved Justitsministeriets

brev af 22. november 2013 med tilføjelse af Ankenævnet for Forsikring,

Associerede Danske Arkitekter, Danske Arkitektvirksomheder, Danske

Bygningskonsulenter, Den Danske Dommerforening og Forbrugerom-

budsmanden. Følgende myndigheder og organisationer er således blevet

hørt:

Advokatrådet, Ankenævnet for Forsikring, Arbejdsgiverne, Arbejderbe-

vægelsens Erhvervsråd, Associerede Danske Arkitekter, Brancheforenin-

gen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter (BfBE), Dansk Ar-

bejdsgiverforening, Danske Advokater, Dansk Byggeri, Danske Arkitekt-

virksomheder, Danske Boligadvokater, Danske Bygningskonsulenter,

Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhverv, Dansk Industri (DI),

Dansk Retspolitisk Forening, Den Danske Dommerforening, Finansrådet,

Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet, Foreningen af Rådgivende In-

geniører (FRI), Forsikring & Pension, Fonden Realdania, Frie Uafhængige

Bygningssagkyndige og Energikonsulenter (FUBE), Håndværksrådet,

Landsorganisationen i Danmark (LO), Parcelhusejernes Landsforening,

Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Retssikkerhedsfonden, TEKNIQ

Installatørernes organisation.

4.1. Høringssvarene

Justitsministeriet har modtage høringssvar fra følgende:

Advokatrådet, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energi-

konsulenter (BfBE), Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Byggeri,

Danske Arkitektvirksomheder, Danske Boligadvokater, Danske Byg-

ningskonsulenter, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Industri

(DI), Finansrådet, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet Tænk,

Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI), Forsikring & Pension,

Frie Uafhængige Bygningssagkyndige og Energikonsulenter (FUBE),

Håndværksrådet, Parcelhusejernes Landsforening, Realkreditfor-

eningen,

TEKNIQ Installatørernes organisation.

Justitsministeriet har endvidere modtaget et høringssvar fra

Domicil.

Justitsministeriets bemærkninger til de enkelte høringssvar er nedenfor an-

givet med

kursiv.

4.1.1. Generelt

Forbrugerombudsmanden

Realkreditforeningen

har ingen bemærk-

ninger til høringen

Dansk Arbejdsgiverforening

har anført, at huseftersynsordningen falder

uden for organisationens virkefelt.

4.1.2. Kendskab til interessekonflikter i forbindelse med formidlingen af

tilstandsrapporter

Finansrådet, Håndværksrådet

TEKNIQ Installatørernes organisa-

tion

anfører, at de ikke har kendskab til forsikringsselskabernes praksis om

formidlingen af tilstandsrapporter.

Dansk Ejendomsmæglerforening

Danske Boligadvokater

oplyser, at

de ikke har kendskab til skyggerapporter eller interessekonflikter.

Dansk Industri (DI Byg), Danske Arkitektvirksomheder, Foreningen

af Rådgivende Ingeniører (FRI)

Brancheforeningen for Bygnings-

sagkyndige og Energikonsulenter (BfBE)

oplyser i et fælles høringssvar,

at der ved forespørgsel hos de medlemmer, der udfører huseftersyn, ikke er

fundet tegn på, at der udarbejdes skyggerapporter. Samlet set har organisa-

tionerne intet kendskab til forekomsten af interessekonflikter i formidlin-

gen af tilstandsrapporter.

Forbrugerrådet Tænk

har ikke kendskab til sager om skyggerapporter og

er heller ikke stødt på konkrete tilfælde, hvor de har oplevet en interesse-

konflikt mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndige. Det er dog

afgørende for Forbrugerrådet Tænk, at der ikke kan opstå tvivl om de byg-

ningssagkyndiges uvildighed, og de anbefaler derfor, at spørgsmålet tages

op senest i den generelle evaluering af huseftersynsordningen i 2017.

Justitsministeriet bemærker, at evalueringen af huseftersynsordningen i

2017 også forventes at ville omfatte spørgsmålet om bygningssagkyndiges

uvildighed.

Forsikring & Pension

oplyser, at de til brug for høringen har spurgt deres

medlemmer, om deres praksis vedrørende brug af supplerende oplysninger

i forbindelse med tilstandsrapporter og udarbejdelse af tilbud på ejerskifte-

forsikring har ændret sig siden sidste høring i 2013.

Medlemmerne er endvidere blevet spurgt, om de benytter sig af suppleren-

de oplysninger, og om de i øvrigt har kendskab til mulige interessekonflik-

ter i forholdet mellem forsikringsselskaberne og de bygningssagkyndige.

Medlemmerne har oplyst, at der ikke anvendes supplerende rapporter.

Medlemmerne har endvidere oplyst, at der udarbejdes forsikringstilbud,

uanset om tilstandsrapporten er udarbejdet af en bygningssagkyndig via

samarbejdspartner eller en bygningssagkyndig uden for samarbejde. For-

sikring & Pension ser således ingen interessekonflikter i et samarbejde

mellem et forsikringsselskab og en bygningssagkyndig, idet begge parter

har en interesse i, at tilstandsrapporten bliver så korrekt og fyldestgørende

som mulig.

Forsikring & Pension har endvidere i et supplerende høringssvar anført, at

høringssvaret fra Frie Uafhængige Bygningssagkyndige og Energikonsu-

lenter (FUBE) og Danske Bygningskonsulenter i vidt omfang baserer sig

på et forældet og forkert grundlag, idet der heri henvises til det nu nedlagte

By- og Boligudvalgs beretning fra 7. juni 2012, men at spørgsmålet har

været behandlet grundigt flere gange efterfølgende, hvor både Justitsmini-

steriet og Erhvervs- og Vækstministeriet har udtalt, at der ikke er grundlag

for at antage, at der har udviklet sig en praksis i strid med lovens intentio-

ner. Endvidere anfører Forsikring & Pension, at forsikringsselskaberne

ifølge loven kun kan tage konkrete forbehold for dækning, når det er be-

grundet i konkrete henvisninger til tilstandsrapporten, og når kunden kan

vurdere omfanget af forbeholdene. Forsikring & Pension bemærker tillige,

at det ikke er korrekt, når FUBE og Danske Bygningskonsulenter anfører,

at forsikringsselskaberne har en interesse i, at tilstandsrapporten er upræ-

cis, teksttung og generel, idet forsikringsselskaberne som følge af krav om

risikobaseret solvens har en stor interesse i, at tilstandsrapporterne er retvi-

sende. Endelig opridser Forsikring & Pension behandlingerne af spørgs-

målet om forsikringsselskabers samarbejde med bygningssagkyndige, som

har været foretaget på baggrund af beretninger fra By- og Boligudvalget.

Afslutningsvis opfordrer Forsikring & Pension til, at konkrete kritikpunk-

ter om konkrete spillere på markedet rettes til de sædvanlige klageinstanser

og de kompetente ressortmyndigheder.

Justitsministeriet er enig i, at spørgsmålet om skyggerapporter og byg-

ningssagkyndiges uvildighed har været genstand for flere grundige be-

handlinger siden 2012, der ikke har givet ministeriet grundlag for at anta-

ge, at der har udviklet sig en praksis i strid med lovens intentioner.

Dansk Byggeri

bemærker, at deres interesse i huseftersynsordningen knyt-

ter sig til de eventuelle renoveringsopgaver, tilstandsrapporterne giver an-

ledning til. Dansk Byggeri har herudover nogle bemærkninger vedrørende

disse opgaver.

Justitsministeriet bemærker, at spørgsmål om formidling af håndværks- og

renoveringsopgaver, som en tilstandsrapport måtte give anledning til, fal-

der uden for huseftersynsordningens regler om udarbejdelse af tilstands-

rapporter.

Advokatrådet

anfører, at de ikke har kendskab til konkrete sager om inte-

ressekonflikter mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndige, men

påpeger nødvendigheden af, at uvildigheden hos de bygningssagkyndige er

sikret bedst muligt. Advokatrådet anfører, at i det omfang forsikringssel-

skaber fortolker reglerne således, at enhver skade, der er omtalt i en til-

standsrapport en undtaget fra dækning, har selskabet en interesse i, at flest

mulige skader karakteriseres som K1, idet ejendommen så fremstår attrak-

tiv, samtidig med at der er flest mulige undtagelser til dækningsomfanget.

I det omfang en bygningssagkyndig er bevidst om denne interesse, vil der

efter Advokatrådets opfattelse være skabt en risiko for inhabilitet hos den

bygningssagkyndige. Efter Advokatrådets opfattelse er den eneste måde,

hvorpå der kan sikres fuldstændig habilitet, at skabe den højeste grad af

gennemsigtighed.

I forhold til det anførte vedrørende forsikringsselskabers interesse i, at

skader på ejendommen i tilstandsrapporten karakteriseres som mindre al-

vorlige, end de rent faktisk er, og risikoen for, at bygningssagkyndige på

denne baggrund ikke beskriver alvorligheden af en skade fyldestgørende,

bemærker Justitsministeriet, at den bygningssagkyndige er forpligtet til at

give et så retvisende billede som mulig af ejendommens tilstand. Der er i

bekendtgørelse nr. 60 af 21. januar 2015 om huseftersynsordningen, som

henhører under Erhvervs- og Vækstministeriet, fastsat regler for, hvordan

tilstandsrapporter skal udarbejdes, så de får en god og ensartet kvalitet.

Såfremt der er fejl i tilstandsrapporten eller forhold ved ejendommen, som

burde have været omtalt i tilstandsrapporten, følger det af § 3, stk. 1, i lov

om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, at køberen kan

fremsætte erstatningskrav mod den bygningssagkyndige, der har udarbej-

det rapporten. Det er således også et krav, at en bygningssagkyndig er an-

svarsforsikret. Klager over tilstandsrapporter behandles ved Ankenævnet

for Huseftersyn.

Da den bygningssagkyndige således i kraft af sit professionsansvar har en

økonomisk interesse i at beskrive forholdene ved ejendommen så retvisen-

de som muligt, vil en bygningssagkyndig efter Justitsministeriets opfattelse

ikke

–

som anført af Advokatrådet

–

have et incitament til at fejlkategorise-

re skader i en tilstandsrapport, uanset om rapporten er bestilt hos den

sagkyndige gennem et forsikringsselskab eller direkte af sælger. Det be-

mærkes i øvrigt, at det står sælger frit for, om vedkommende ønsker at

tegne en ejerskifteforsikring og i givet fald hos hvilket forsikringsselskab,

ligesom det står sælger frit for at vælge, hvilken bygningssagkyndig sælger

ønsker.

I et fælles høringssvar anfører

Frie Uafhængige Bygningssagkyndige og

Energikonsulenter (FUBE)

Danske Bygningskonsulenter,

at man

har kendskab til to typer supplerende ydelser, som bygningssagkyndige på-

lægges at udføre i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter. Dels

tillæg til tilstandsrapporter, dels supplerende oplysninger til brug for be-

regning af ejerskifteforsikringstilbud i form af bl.a. såkaldte indtegnings-

skemaer. FUBE og Danske Bygningskonsulenter kender ikke den præcise

udbredelse af indhentning af supplerende oplysninger. Organisationerne

anfører, at de nævnte typer supplerende ydelser kan være til ulempe for

både sælger og køber. Endvidere anføres det, at forsikringsselskaberne har

en interesse i, at tilstandsrapporter er upræcise og generelle, mens det er i

forbrugernes interesse, at rapporterne er præcise og konkrete. På denne

baggrund mener FUBE og Danske Bygningskonsulenter, at det forhold, at

et forsikringsselskab kan bistå i processen med at finde en bygningssag-

kyndig, indebærer en interessekonflikt. Endvidere fremkommer FUBE og

Danske Bygningskonsulenter med en række betragtninger vedrørende sta-

tistik over fordelingen af tilstandsrapporter, samt om konkurrenceforhol-

dene i branchen for bygningssagkyndige og uddannelse af bygningssag-

kyndige. Til slut anfører FUBE og Danske Bygningskonsulenter, at en af-

skaffelse af mulighederne for at formidle opgaver gennem ejerskifteforsik-

ringsselskaber og ejendomsmæglere kan være en løsning. FUBE og Dan-

ske Bygningskonsulenter har endvidere sendt et supplerende høringssvar,

hvori de anfører, at de supplerende oplysninger, der indhentes i de nævnte

indtegningsskemaer rækker ud over huseftersynsordningen og ejerskifte-

forsikringstilbuddet. FUBE og Danske Bygningskonsulenters understreger,

at det forhold, at skemaet indeholder oplysninger til brug for f.eks. husfor-

sikringstilbud, og ikke anvendelsen af et skema i sig selv, efter deres opfat-

telse udgør et regelbrud. Endvidere mener FUBE og Danske Bygningskon-

sulenter, at kunder ikke reelt har mulighed for at sige nej til den suppleren-

de ydelse i form af indtegningsskemaet.

I forhold til spørgsmålet om bygningssagkyndiges mulighed for at udføre

andre opgaver, f.eks. for et forsikringsselskab, i forbindelse med udarbej-

delse af tilstandsrapporter, der rejses i høringssvaret fra Frie Uafhængige

Bygningssagkyndige og Energikonsulenter (FUBE) og Danske Bygnings-

konsulenter, kan Justitsministeriet henvise til pkt. 5 i opfølgningen af 30.

oktober 2012 fra Erhvervs- og Vækstministeriet, Ministeriet for By, Bolig

og Landdistrikter og Justitsministeriet på Folketingets By- og Boligud-

valgs beretning af 7. juni 2012 om bestilling af tilstandsrapporter og byg-

ningssagkyndige, samt til pkt. 2.4 i Justitsministeriets opfølgning af 21.

maj 2014 på Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af 19. december

2012 for så vidt angår mulige interessekonflikter i forholdet mellem forsik-

ringsselskabet og den bygningssagkyndig.

Som det fremgår heraf, har Justitsministeriet ved besvarelsen af 15. okto-

ber 2004 af spørgsmål nr. 44 (Alm. del) fra Folketingets Retsudvalg for-

holdt sig til, om reglerne om uvildighed er til hinder for, at en beskikket

bygningssagkyndig i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter

(eventuelt mod ekstrabetaling) påtager sig at udføre visse andre opgaver

vedrørende huset

–

f.eks. at udarbejde en tillægsrapport med overslag over

udbedringsomkostninger eller at foretage mere omfattende undersøgelser

af ejendommen. Justitsministeriet har fundet, at dette ikke er tilfældet. Der

kan herom i øvrigt tillige henvises til Justitsministeriets besvarelse af

spørgsmål nr. 54 (Alm. del) af 28. oktober 2004 fra Folketingets Retsud-

valg. Justitsministeriet kan herudover henvise til pkt. 4.10 i betænkning nr.

1520/2010 om huseftersynsordningen, hvor spørgsmålet om brugen af til-

læg til tilstandsrapporten er nærmere behandlet.

Justitsministeriet skal i øvrigt bemærke, at når det er tilladt, at tilstands-

rapporten rekvireres af forsikringsselskabet, skal dette ses i lyset af, at for-

sikringsselskabet har en klar interesse i at få afdækket alle de mangler og

skader, der måtte være, med henblik på, at køber ikke senere kan kræve de

pågældende forhold dækket over ejerskifteforsikringen. At den bygnings-

sagkyndige også varetager andre funktioner, skaber efter Justitsministeri-

ets opfattelse ikke risiko for en interessekonflikt, der kan påvirke indholdet

at tilstandsrapporterne.

For så vidt angår det anførte om, at forsikringsselskaberne skulle have in-

teresse i, at tilstandsrapporter er upræcise, bemærkes det, at der som

nævnt ovenfor er regler for, hvordan tilstandsrapporter skal udarbejdes,

så de får en god og ensartet kvalitet, og at bygningssagkyndige kan ifalde

erstatningsansvar, såfremt en tilstandsrapport er fejlagtig eller mangel-

fuld.

For så vidt angår bemærkningerne vedrørende statistik over fordelingen af

tilstandsrapporter, samt om konkurrenceforholdene i branchen for byg-

ningssagkyndige og uddannelse af bygningssagkyndige er der tale om

spørgsmål, der ikke vedrører den gennemførte høring om skyggerapporter

og interessekonflikter mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndige.

Parcelhusejernes Landsforening

anfører, at man er nervøs for, at der er

en indbygget konflikt for forbrugerne og mulige konkurrencebegrænsende

effekter af samarbejdet mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndi-

ge. Man mener dog at kunne konstatere, at der i branchen er kommet større

opmærksomhed på problemet. Parcelhusejernes Landsforening kan ikke

pege på andre muligheder for udpegning af bygningssagkyndige, der vil

rumme den tilstrækkelige sikkerhed for utilsigtede effekter, og vurderer

derfor, at kontrol og tilsyn, samarbejde mellem organisationer og informa-

tionskampagner rettet mod såvel købere og sælgere af fast ejendom er

elementer, der skal være øget opmærksomhed på.

Justitsministeriet bemærker, at spørgsmål vedrørende samarbejde mellem

branche- og interesseorganisationer ligger uden for ministeriets kompe-

tenceområde. For så vidt angår bemærkningerne om øget opmærksomhed

på utilsigtede effekter af ordningen bemærkes det, at der løbende er fokus

på, om de gennemførte ændringer af huseftersynsordningen får den ønske-

de effekt, hvilket også vil indgå i evalueringen af ordningen i 2017.

Domicil

har i forbindelse med den aktuelle høring fremsendt et hørings-

svar med bemærkninger til Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og

Energikonsulenter (BfBE)s høringssvar af 19. december 2013 i forbindelse

med høringen af 22. november 2013 vedrørende mulige interessekonflikter

i forholdet mellem forsikringsselskabet og den bygningssagkyndige. Do-

micil anfører, at forsikringsselskaberne bruger formidlingsbekendtgørelsen

til at tvinge de bygningssagkyndige til at udføre ydelser, som ikke har no-

get med huseftersynsordningen at gøre. Domicil anfører i den forbindelse

endvidere, at betaling for de supplerende ydelser, som den bygningssag-

kyndige leverer, ikke foretages af forsikringsselskabet, men af sælger. Det

anføres i forlængelse heraf, at forsikringsselskabernes dominans på områ-

det for bestilling af tilstandsrapporter medfører klare interessekonflikter

mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndige.

Justitsministeriet bemærker, at svaret er enslydende med Domicils hø-

ringssvar af 29. januar 2014 i forbindelse med høringen af 22. november

2013 vedrørende mulige interessekonflikter i forholdet mellem forsikrings-

selskabet og den bygningssagkyndige, hvorfor der i det hele kan henvises

til ministeriets bemærkninger i pkt. 2.4 i Justitsministeriets opfølgning af

21. maj 2014 på Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af 19. decem-

ber 2012 for så vidt angår mulige interessekonflikter i forholdet mellem

forsikringsselskabet og den bygningssagkyndig.

4.2. Konklusion

Sammenfattende er der efter Justitsministeriets opfattelse ikke grundlag for

at antage, at det nuværende system ikke sikrer tilstrækkelig uvildighed for

de bygningssagkyndige, jf. bl.a. høringssvarene fra Forsikring & Pension

og Dansk Industri (DI Byg), Danske Arkitektvirksomheder, Foreningen af

Rådgivende Ingeniører (FRI) og Brancheforeningen for Bygningssagkyn-

dige og Energikonsulenter (BfBE), der repræsenterer henholdsvis forsik-

ringsbranchen og de bygningssagkyndige.

Der findes heller ikke grundlag for at antage, at der foreligger interesse-

konflikter eller forhold i øvrigt mellem forsikringsselskaberne og de byg-

ningssagkyndige, der indebærer en risiko for, at tilstandsrapporter generelt

er urigtige eller mangelfulde.

Justitsministeriet finder således

fortsat

ikke grundlag for at antage, at der

har udviklet sig en praksis i strid med lovens intentioner.

Det er dog efter Justitsministeriets opfattelse vigtigt, at der er tillid til hus-

eftersynsordningen, og at forbrugerne fremover vil anvende ordningen i

væsentligt samme omfang som hidtil. Det er derfor vigtigt at følge, om

ordningen fungerer hensigtsmæssigt, og der vil løbende være fokus herpå.

Der kan imidlertid først gennemføres en evaluering, når de senest gennem-

førte ændringer af ordningen har virket i en længere periode. Som anført

ved besvarelsen af spørgsmål 20 vedrørende lovforslaget om revision af

huseftersynsordningen (L 89) vil Justitsministeriet derfor 5 år efter æn-

dringslovens ikrafttræden

–

det vil sige i 1. halvår af 2017

–

afgive en re-

degørelse til Folketinget om, hvorvidt de gennemførte ændringer kan anta-

ges at have haft den ønskede effekt.

De modtagne høringssvar vedlægges til orientering.