By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 97
Offentligt
1495149_0001.png
MINISTERIET FOR
BY, BOLIG
oo
LANDDISTRIKTER
Preben Kjær Pedersen
TLK Ejendomsadministration
Balticagade 15, 1. sal
8000 Århus C
preben @tlk.dk
MINISTEREN
Dato:
Dok. Id:
9. februar 2015
574846
Kære Preben Kjær Pedersen
Tak for din mail af 1. februar 2015, hvor du protesterer mod dele af lovforslaget om forenkling og
modernisering af lejelovgivningen (L 97), herunder forslagene om henholdsvis 1) obligatorisk
indflytningssyn, 2) normal istandsættelse, 3) rullende vedligeholdelsesplaner og 4) forbud mod aftalte
trappelejestigninger.
I det følgende har jeg kommenteret de enkelte punkter din henvendelse, idet jeg har anvendt din
nu mmere ring.
Ad.
1.
Obligatorisk indflytningssyn
Du skriver bLa., at forslaget om obligatorisk indilytningssyn virker gammeldags og besværligt, især
hvis udlejeren løbende skal håndtere mange flytninger. Du henviser til, at lejerne i dag blot tager
billeder ved indflytning og sender billederne elektronisk til udlejer, og at den nuværende ordning giver
den fornødne fleksibilitet for både lejer og udlejer.
Alle er vist enige om, at det er vigtigt at få fastlagt og dokumenteret lejemålets stand, så parterne kan
afstemme forventningerne til istandsættelsen ved fraflytning. Ejendomsforeningen Danmark anbefaler
bl.a., at udlejeren får fastlagt lejemålets stand ved indflytning gennem en indflytningsrapport.
lndflytningssyn giver parterne mulighed for en dialog omkring standen ved indflytning. Det kan
forhindre en række misforståelser om lejemålets stand og medvirke til at nedbringe de mange
konflikter ved fraflytning.
Forslaget svarer til den velfungerende ordning på det almene område, hvor der i årevis har været
afholdt indflytningssyn. De store almene udlejere håndterer mange indflytningssyn hver måned. Det
må antages, at det også er muligt for de private udlejere. Forslaget giver efter min opfattelse parterne
de nødvendige muligheder for at tilrettelægge en fornuftig proces omkring indflytningssyn.
Ad.
2.
Normal istandsættelse
Du foreslår, at den nuværende mulighed for at aftale nyistandsættelse fastholdes, da ordningen er let
forståelig i modsætning til forslaget om normal istandsættelse, der vil medføre en masse bøvi,
omkostninger og øget bureaukrati. Du påpeger samtidig, at der i lovforslaget ikke er taget højde for de
boligstøttemæssige konsekvenser og forudser således, at forslaget om normal istandsættelse
indebærer, at udlejerne i større grad vil vælge en ordning med indvendig vedligeholdelseskonto med
den konsekvens, at huslejerne og dermed udgifterne til boligstøtte stiger.
Gammel Mønt 4. 1117 København K T ÷45 33 9229 00
E [email protected]
www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1495149_0002.png
Det kommer ikke bag på mig, at du som ejendomsadministrator vil beholde den nuværende ordning
med aftalt nyistandsættelse. Ordningen har jo den fordel for udlejeren, at den er nem at administrere.
Der skal nemlig altid foretages nyistandsættelse uanset hvilken stand boligen er i ved fraflytning.
—
For lejerne indebærer ordningen imidlertid, at lejeren i det store hele har pligt til en fuldstændig
istandsættelse, uanset hvor godt lejeren har passet på lejemålet, eller hvor kort tid lejeren har boet
der. Det er ikke hensigtsmæssigt. Med forslaget sikrer vi lejerne mod store, helt urimelige
istandsællelsesudgifter, idet der fremover kun skal istandsættes efter en konkret vurdering at behovet
for istandsættelse. Vurdering vil ikke adskille sig fra den vurdering, huslejenævnene og parterne
allerede foretager i dag, hvor der ikke er aftalt pligt til nyistandsættelse.
Har lejeren pligten til indvendig vedligeholdelse forhøjes lejen ved beregningen af boligstøtte. Sådan
er det allerede i dag. Forslaget har derfor ikke boligstøttemæssige konsekvenser.
Ad. 3. Rullende vedligeholdelsespianer
Efter din opfattelse er det godt med vedligeholdelsespianer. Du mener dog, at 10-årige rullende planer
er alt for omfangsrigt, og at manglende overholdelse af reglerne er forbundet med urimelige
sanktioner, hvilket vil skabe flere konflikter mellem parterne. Du spørger i den forbindelse, om det fx er
nok, at udlejeren udarbejder planerne ved køkkenbordet.
Jeg er glad for, at du anerkender behovet for, at der udarbejdes en ved ligeholdelsesplan.
Professionelle udlejere planlægger jo allerede i dag vedligeholdelsen af ejendommen som led i den
almindelig og forsvarlige drift. Ejeren erjo ikke interesseret i, at ejendommen nedbrydes og værdien
forringes som følge af manglende vedligeholdelse.
Med forslaget sikres lejerne i højere grad, at den løbende vedligeholdelse af ejendommen, som
lejerne har krav på og betaler for gennem lejen, kommer i faste rammer og gennemføres, når det er
nødvendigt. Herved reduceres risikoen for, at manglende vedligeholdelse udvikler sig til større skader
på ejendommen til gene for lejerne og til skade for en hensigtsmæssig ressourceanvendelse.
Det er min opfattelse, at vi får den mest hensigtsmæssige vedligeholdelse af de store ejendomme i
regulerede kommuner gennem rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Derfor skal vi også sikre, at
planerne rent faktisk laves. Udlejerens manglende udarbejdelse af vedligeholdelsespianer
sanktioneres derfor ved at gøre udarbejdelsen til en betingelse for, at udlejeren kan opkræve beløb til
udvendig vedligeholdelse. For så vidt angår sanktionen, skal det understreges, at udlejeren har
mulighed for at begrænse virkningen, da det først er fra lejernes indbringelse af sag for
huslejenævnet, at udlejeren ikke lovligt kan opkræve afsætningsbeløb til vedligeholdelse.
Det fremgår af lovforslaget, at det ikke er hensigten at fastsætte formkrav, men alene krav til, hvad
planen som minimum skal indeholde. Der er ikke lagt op til omfattende vedligeholdelsesplaner.
Udlejerne kan indenfor rammerne selv bestemme omfanget af planerne, herunder om udlejerne fx
ønsker at anvende sagkyndig bistand. Det vil være en naturlig del af udarbejdelsen af en
vedligeholdelsesplan, at der foretages en bygningsgennemgang, så planen ikke alene udarbejdes ved
køkkenbordet.
Ministeriet vil i forlængelse af lovforslagets vedtagelse udarbejde vejledningsmateriale vedrørende de
dele af forslaget, hvor der vurderes at være behov herfor, fx i forhold til vedligeholdelsespianer.
2
af
3
Gammel Mønt 4
1117 Købehavn K T +45 33 9229 00
E [email protected]• www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1495149_0003.png
Ad. 4. Forbud mod aftalte trappelejestigninger
Du anfører bla., at der i dag ikke kan peges på nogen uklarheder trappelejeklausulers
gyldighedsbetingelser, og at hverken lejeren eller udlejeren kan vide, hvad den fremtidige leje vil stige
til, hvis lejen stiger med nettoprisindekset.
Ministeriets opfattelse af, at der i retspraksis er uklarhed om de nærmere gyldighedsbetingelser ved
anvendelse at trappeleje, baserer sig bl.a. på beskrivelser af emnet i forskellige dele at litteraturen på
området, samt retspraksis.
Det er muligt, at der er fuld klarhed over en konkret huslejes udvikling, når den følger en aftalt
trappeleje. En regulering at lejen efter en trappelejeklausul giver imidlertid ingen sikkerhed for, at lejen
rent faktisk udvikler sig i takt med den almindelige prisudvikling i samfundet.
Det er min opfattelse, at der med indførelse af mulighed for at nettoprisindeksregulere huslejer følger
en sikring al, at værdien at en konkret husleje fastholdes. Der er endvidere tale om et nemt og
overskueligt reguleringsprincip.
Med venlig hilsen
Carsten Hansen
3
af
3
Gammel Mønt 4
1117 Kobehavn K T +4533922900
[email protected]• www.mbbl.dk