PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Miljøudvalget 2014-15 (1. samling), Miljøudvalget 2014-15 (1. samling), Miljøudvalget 2014-15 (1. samling)
L 70 , L 70 A , L 70 B
Offentligt

3. Delopgave B:

Kommunernes krav til nybyggeri

Analyse af kommunernes brug af krav som

følge af planloven og kravenes påvirkning

af byggeomkostninger.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Kommunernes krav til nybyggeri

Analyse af konsekvenser af kommunernes brug af mulighederne i lokalplankataloget

Formål og hypotese

Delopgave B omhandler effekten af kommunernes anvendelse af

mulighederne i planlovens § 15, stk. 2 (lokalplankataloget) til at stille krav

til nybyggeri i lokalplanerne. Den centrale hypotese er, at enkelte af

kommunernes krav i lokalplanerne giver øgede byggeomkostninger for

erhvervet, og at forskelligartede krav på tværs af kommuner vanskeliggør

effektivisering i form af standardisering.

Formålet er således at opgøre de erhvervsøkonomiske konsekvenser i

form af øgede byggeomkostninger ved at undersøge kommunernes

anvendelse af lokalplankataloget. Omfanget opregnes som meromkost-

ninger for byggeriets kvadratmeterpris.

Derudover vil kommunerne blive sammenlignet på tværs i forhold til den

gennemsnitlige meromkostning per m2.

Analysetilgang

Beregningen af de erhvervsøkonomiske konsekvenser af kommunernes

anvendelse af mulighederne i lokalplankataloget består af tre dele.

Opregning af de erhvervs-

økonomiske konsekvenser

i form af øgede bygge-

omkostninger ved den

nuværende brug af

lokalplankataloget

Kortlægning af omfanget

af kommunernes anvendelse

af krav og opgørelse af opført

byggeri med disse krav

Estimering af meromkostninger

for de forskellige typer krav

1) Første del af analysen indebærer en kortlægning af

kommunernes anvendelse af mulighederne i planlovens § 15,

stk. 2. Nærmere bestemt analyseres kommunernes konkrete

anvendelse af bestemmelserne i planlovens § 15, stk. 2, nr. 7,

11, 22 og 25 om at stille krav til nybyggeri. Dette gøres ved

systematisk at gennemgå 1.145 lokalplaner fra perioden 2010-

2012, der omhandler henholdsvis bolig, erhverv og blandet bolig

og erhverv. Parallelt hermed er der blevet foretaget en

kortlægning via BBR af mængden af byggeri afsluttet i 2012

opført indenfor disse lokalplaner.

2) Herefter følger en estimering af størrelsen af de ekstra bygge-

omkostninger, der pålægges, ved at kommunerne stiller krav til

nybyggeri i medfør af de udvalgte bestemmelser i lokalplan-

kataloget. Estimaterne er blevet udarbejdet på baggrund af

interview med en bred række aktører i byggebranchen.

Estimeringen er differentieret efter, hvorvidt meromkostningerne

er værdiskabende for byggeriet.

3) Endelig følger en opregning gennem en kobling af de to del-

analyser. En kobling, der gør det muligt at fremsætte et realistisk

estimat af omfanget af de erhvervsøkonomiske konsekvenser af,

at kommunerne anvender lokalplankataloget til at opstille krav til

nybyggeri. Konkret sker dette ved at sammenholde kort-

lægningen af krav og mængden af byggeri opført efter disse

krav med de estimerede ekstra byggeomkostninger for hvert

krav.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Kortlægning af kommunernes anvendelse af

lokalplankataloget

Detaljeret kortlægning af krav fordelt på kravtyper i 1.145 lokalplaner

Identifikation af lokalplaner i perioden 2010-2012

Deloitte har gennemført en kortlægning af krav i medfør af de relevante

bestemmelser i lokalplankataloget i lokalplanerne for alle 98 kommuner

med de generelle anvendelser bolig, erhverv og blandet bolig og erhverv i

perioden 2010-2012.

Populationen omfatter i alt 1.145 lokalplaner fra alle landets kommuner. I

forhold til den generelle anvendelse tegner boligområder sig for lidt over

halvdelen, mens fordelingen mellem erhvervsområde og blandet bolig og

erhverv er forholdsvis ligelig.

Fordelingen af lokalplaner på generel anvendelse

23%

20%

Diagrammerne nedenfor viser kommunerne med henholdsvis flest

og færrest lokalplaner i perioden 2010-2012 indenfor de kortlagte

kategorier. I gennemsnit har hver kommune haft 12 lokalplaner i

perioden fordelt på de tre anvendelsestyper. Gennemsnittet er

angivet ved den grønne linje.

De 20 kommuner med flest lokalplaner

37 34 34

32 31

28 27

23 23 23 23 21 20

19 19 17 17 17 17 17

Blandet bolig og erhverv

Boligområde

Erhvervsområde

57%

De 20 kommuner med færrest lokalplaner

Tidsmæssigt er der flest lokalplaner fra 2010, mens fordelingen er

tilnærmelsesvis ligelig for 2011 og 2012.

Tidsmæssig fordeling af lokalplaner

2010

32%

37%

2011

2012

31%

I det følgende er beskrevet metoden for kortlægning af krav i

lokalplanerne for 2010-2012 samt metoden til opregning og

kvalificering af meromkostninger for byggeriet.

Lejre

Struer

Fredensb…

Brøndby

Norddjurs

Odsherred

Fanø

Rudersdal

Hørsholm

Tårnby

Herlev

Ærø

Vallensbæk

Rødovre

Læsø

Ballerup

Dragør

Sorø

Samsø

Hvidovre

Aalborg

Aarhus

København

Frederiks…

Vejle

Herning

Esbjerg

Ringkøbi…

Odense

Ikast-…

Hjørring

Næstved

Slagelse

Horsens

Kolding

Skanderb…

Viborg

Vejen

Hedensted

Gentofte

5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4

3 3 2 2 2

1 1 1 1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Kategorisering af krav i lokalplankataloget

Kategorisering af krav, der potentielt medfører meromkostninger for byggeriet

Kategorisering af krav

De 1.145 lokalplaner er blevet kodet efter, hvorvidt kommunerne

anvender muligheden i planlovens § 15, stk. 2 for at opstille krav til

nybyggeri på en række nærmere definerede områder.

I opgavebeskrivelsen er der udvalgt fire bestemmelser i lokalplan-

kataloget, der som minimum skal indgå i kortlægningen og analysen:

•

Nr. 7: Bebyggelsens omfang og placering

•

Nr. 11: Tilvejebringelse af eller tilslutning til fællesanlæg

•

Nr. 22: Lavenergibebyggelse

•

Nr. 25: Installation af anlæg til opsamling af regnvand til brug for

wc-skyl mv.

Desuden er lokalplanerne blevet rekodet i forhold til deres

anvendelsestype. Dette er gjort, da offentligt tilgængelige

plansystemsinformationer om specifik og konkret anvendelse er

meget brede og ikke nødvendigvis er gensidigt udelukkende.

Derfor er hver lokalplan blevet kodet i forhold til, om der er tale om

1) landområde, 2) åben-lavt byggeri, 3) etagebyggeri på mere end

tre etager, 4) tæt-lavt byggeri, 5) etage- og blandet byggeri, 6) både

tæt-lavt og åben-lavt byggeri, 7) sommerhusbyggeri og 8) erhvervs-

byggeri.

I kortlægningen er anvendelsen kodet i forhold til byggeriets faktiske

anvendelse. Således er for eksempel et kontorbyggeri på mere end

tre etager blevet kodet som et

etagebyggeri på mere end tre etager

og dermed ikke som

erhvervsbyggeri.

Hermed sikres det, at

byggerierne bliver kategoriseret i forhold til deres praktiske

anvendelse og ikke i forhold til deres juridiske status. Det betyder

også, at

erhvervsbyggeri

i kortlægningen primært er

produktionsvirksomhed og ikke kontorbyggeri.

Den antagelse, der ligger til grund herfor, er, at det er den praktiske

anvendelse, der har betydning for kvadratmeterprisen og dermed også for

en eventuel meromkostning som følge af de opstillede krav.

På baggrund af møder med brancheorganisationer og efter drøftelse med

arbejdsgruppen har Deloitte valgt at kategorisere kravtyperne under de fire

bestemmelser i lokalplankataloget i følgende kategorier.

Bestemmelse

Nr. 7: Bebyggelsens

omfang og placering

Kategorisering af kravtyper

Bebyggelsesprocent

Krav til maksimum- eller minimumhøjde

Krav til æstetik

Grønne tage

Nr. 11: Tilvejebringelse

af eller tilslutning til

fællesanlæg

Parkeringskælder

Regnvandsbassin

Lavenergiklasse 1

Nr. 22: Lavenergi-

bebyggelse

Lavenergiklasse 2

Lavenergiklasse 2015

Bygningsklasse 2020

Nr. 25: Anlæg til

opsamling af regnvand til

brug for wc-skyl mv.

Installation af anlæg til opsamling af regnvand

fra tage til brug for wc-skyl og tøjvask

Kortlægningen omfatter kun krav, ikke fakultative hensigtserklæringer.

Argumenterne og fremgangsmåden for kodningen bliver beskrevet på næste

side og i trin 2 sammen med en beskrivelse af kodningsresultaterne og

overvejelserne omkring baggrunden og mulighederne for at udregne

meromkostninger for de enkelte krav.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Kortlægning af kommunernes anvendelse af

lokalplankataloget

Detaljeret kortlægning af krav fordelt på kravtyper i 1.145 lokalplaner

De fire bestemmelser i lokalplankataloget indeholder en lang række forskelligartede krav. Til brug for analysen er det nødvendigt at opdele

bestemmelserne i flere kategorier med henblik på, at:

•

Det skal være muligt at gennemføre en meningsfyldt tværgående kortlægning af krav i medfør af lokalplankataloget i alle lokalplaner.

•

Det skal være muligt at benchmarke kommunernes anvendelse af krav i medfør af lokalplankataloget.

På denne baggrund er følgende kodning blevet opstillet.

Variable

7: Omfang og udformning

Bebyggelsesprocent

Anføres alene, hvor den fremgår direkte. Hvis procenten varierer, anføres den højeste bebyggelsesprocent for at undgå skævvridning.

Desuden anføres det, hvis bebyggelsesprocenten varierer indenfor samme lokalplan eller ikke er angivet.

Det anføres, om der er krav om minimum- eller maksimumhøjde indenfor samme lokalplan. Det er ikke muligt at opgøre en bestemt højde, da nogle kommuner

angiver højden i etager og andre i meter. Hertil kommer, at højden kan være markant forskellig indenfor én plan.

Det angives også, hvis der ikke er et minimumkrav til højde, men formålet med lokalplanen er at opføre et større etagebyggeri.

Krav om minimumhøjde.

Omfanget af krav til æstetik er kodet efter kravenes omfang målt i linjer i forhold til en normalside. Der er blevet anvendt tre intervaller: 1) 1-19 linjer,

2) 20-39 linjer og 3) 40+ linjer. Selvom denne tilgang er forbundet med usikkerhed, ville de samme udfordringer gøre sig gældende, hvis der blev kodet på

antallet af bestemmelser, da dette udtrykker noget om intensiteten eller omfanget af bestemmelsen. Ved at måle omfanget bliver det desuden i højere grad

muligt at sammenligne kommunerne på tværs.

Antages at være særlig omkostningsdrivende.

Jævnfør forudgående side er lokalplanerne kodet efter 1) landområde, 2) åben-lav byggeri, 3) etagebyggeri på mere end tre etager, 4) tæt-lav byggeri, 5) etage-

og blandet byggeri, 6) både tæt-lav og åben-lav byggeri, 7) sommerhusbyggeri og 8) erhvervsbyggeri.

Anføres, selvom der for eksempel kun er krav om, at 20 procent af parkeringspladserne skal være i kælder.

Overvejelser omkring regnvandsbassin uddybes senere i forbindelse med yderligere beskrivelse af variablen.

Lokalplanerne kodes efter, om der er krav til 1) lavenergiklasse 1, 2) bygningsklasse 2020, 3) lavenergiklasse 2, 4) lavenergiklasse 2015, 5) bedst mulige

lavenergi efter gældende bygningsreglement og 6) lavenergi efter gældende bygningsreglement.

Denne kodning foretages for at tage højde for ændringer i bygningsreglementet.

Eventuel kommentar

Højde

Æstetik

Krav til grønne tage

Type af byggeri, som lokalplanen

dækker

11: Fællesanlæg

Krav til parkeringskælder

Krav til regnvandsbassin

22: Lavenergibebyggelse

Krav til lavenergi

25: Regnvand til wc-skyl og tøjvask

Krav om opsamling af regnvand til

wc-skyl og tøjvask

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Byggebranchen er blevet inddraget i opgørelsen af mulige meromkostninger ved

anvendelse af krav i lokalplaner

Identifikation af meromkostninger ved nybyggeri som følge af

kommunernes anvendelse af lokalplankataloget

Deloitte har undersøgt antallet af kvadratmeter opført som nybyggeri

i 2012 baseret på lokalplanerne for 2010-2012.

Ved at sammenholde mængden af byggeri udført i 2012 med de

estimerede byggeomkostninger for de forskellige typer krav i de

1.145 lokalplaner er det muligt at fremsætte et estimat af omfanget

af de erhvervsøkonomiske konsekvenser af kommunernes krav til

nybyggeri. Samtidig vil det være muligt at sammenligne

kommunerne på tværs.

For at skabe de mest realistiske estimater af meromkostningerne for

de enkelte krav har Deloitte afholdt 13 interview med aktører fordelt

bredt over den danske byggebranche.

Denne tilgang er valgt, idet byggebranchen må forventes at have

den største indsigt i, hvordan de enkelte kravtyper til byggeriet

påvirker byggeomkostningerne i både positiv og negativ retning.

Herunder er det blevet afdækket, om kravene medfører en

værdiforøgelse for byggeriet eller udgør en ren udgift for branchen.

Det fremgår af listen til højre over interview, at aktørerne spænder

over entreprenører både indenfor erhvervs- og boligbyggeri,

udviklingsselskaber og brancheorganisationer. Dermed har det

været muligt at indsamle data om forskellige bygningstyper, idet

kravene forventes at have varierende effekt på disse.

Navn

Dansk Byggeri

Danica Pension

Carlsberg Byen

By & Havn

Kuben Byg

MT Højgaard

Type

Brancheorganisation

Udviklingsselskab

Udviklingsselskab/entreprenør

Entreprenør

Rådgiver

Udviklingsselskab/entreprenør

Entreprenør

Züblin

Niras

JM Danmark

Lind og Risør

HHM

HusCompagniet

Sennen Bolig

Entreprenør

Deloitte har endvidere haft

kvalificerende drøftelser med

Statens Byggeforskningsinstitut.

Konkret har Deloitte under disse

interview søgt at få opstillet

estimater for de eventuelle

meromkostninger per m2 for

nybyggeri opført i 2012 indenfor

rammerne af de kodede

kravtyper.

Interviewene er også blevet

brugt til at afdække, i hvilket

omfang de opstillede krav

medfører en

værditilvækst

for

byggeriet svarende til

meromkostningerne og dermed

kan overleveres til slutbrugeren,

eller om omkostningerne alene

pålægges byggeriet.

Endelig er samtalerne blevet brugt til at søge at afdække, om og i givet

fald i hvilket omfang kommunernes

sagsbehandlingstid

i relation til

planlægning af byggeri (udarbejdelse af lokalplaner, kommuneplan-

tillæg og dispensation fra lokalplaner) påfører byggeriet meromkost-

ninger. Sagsbehandlingstiden vil blive berørt yderligere i delopgave C.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Forskelle i vurdering af konsekvenser for bygge-

omkostninger

Vurderingen af meromkostninger og værditilvækst varierer afhængigt af

byggevirksomhedens forretningsmodel

Anvendelse af resultaterne fra brancheinterview

Interview med branchen har resulteret i en række værdier for

meromkostninger for byggeriet for hvert enkelt krav. Værdierne er

håndteret således, at eventuelle outliers er fjernet, hvorefter

minimum- og maksimumværdien er etableret som et muligt

omkostningsinterval for det enkelte krav.

Intervallet ligger generelt således, at maksimumværdien udgør det

dobbelte af minimumværdien, dog med undtagelse af krav om

grønne tage, hvor maksimumværdien er fire gange højere end

minimumværdien. Til selve opregningen er det minimumværdien og

en genereret middelværdi, der er brugt med det formål at etablere et

konservativt bud på meromkostningerne.

I opregningen, der vedlægges som bilag, er det muligt at ændre

denne forudsætning, så udregningerne i stedet for eksempel

refererer til en gennemsnitlig værdi for meromkostningerne.

Supplerende bemærkninger til opgørelsen af meromkostninger

og værditilvækst

Interviewene med branchen viser, at der er forskel i vurderingen af

meromkostninger, afhængigt

af om den pågældende aktør ”kun”

entreprenør, eller om der er tale om udviklere. Forskellen går hoved-

sagelig på, om aktøren også skal drifte byggeriet efterfølgende. Især

i forhold til lavenergikrav ses en større tendens til at etablere

lavenergibebyggelse, hvis der er mulighed for efterfølgende at

indtjene omkostningerne over driften.

Derudover er der forskel i vurderingen af meromkostninger,

afhængigt af om virksomheden anvender standardiserede løsninger

eller primært udarbejder individuelt tilpassede projekter.

Virksomheder, der anvender standardiserede løsninger, har

vanskeligere ved at tilpasse deres koncepter til kommunernes

forskelligartede krav og anfører derfor generelt større omkostninger

forbundet med kravene.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Metode for opregningen

Der er foretaget en række antagelser for at forsimple opregningen af

meromkostninger. Generelt er opregningen foretaget på baggrund af

kvadratmeterpriser for variablene parkeringskælder, opsamling af

regnvandsbassin, opsamling af regnvand til wc-skyl og tøjvask samt

grønne tage. Derudover er kvadratmeterprisen brugt til den endelige

opregning af meromkostninger for byggeriet.

Generalisering af gennemsnitlige kvadratmeterpriser

Til brug for analysen af meromkostninger er byggeriet opdelt i tre

hovedgrupper, nemlig åben-lavt/tæt-lavt byggeri, etagebyggeri og

erhvervsbyggeri.

Til brug for beregningen antages det, at den gennemsnitlige

kvadratmeterpris for parcelhuse (åben-lav) og etagebyggeri kan

overføres til andre bygningstyper. Kategorien åben-lavt/tæt-lavt

byggeri (åben/tæt-lav) dækker således også kodningerne for

landområde, tæt-lav og sommerhuse. Dette forsimpler modellen,

men giver en mulig bias i resultaterne. Hvis en fuldt differentieret

model var mulig, ville der for eksempel forventes en lavere

kvadratmeterpris for tæt-lav byggeri og sommerhuse end for

parcelhuse. I så fald ville den procentuelle meromkostning for

byggeriet blive højere. Den valgte kategorisering giver således en

konservativ opregning af omkostningerne. Gennemsnitlig

kvadratmeterpris for parcelhuse er efter drøftelse med

byggebranchensat til 12.000 kr.

Ligeledes overføres kvadratmeterprisen for etagebyggeri til

lokalplaner, der har etage- og blandet byggeri. Sidstnævnte kategori

indeholder varierende typer byggeri med forskellig kvadratmeterpris.

Det antages således, at kvadratmeterprisen for disse byggerier i

gennemsnit ligner kvadratmeterprisen for etagebyggerier.

Gennemsnitlig kvadratmeterpris for erhvervsbyggeri i form af

etagebyggeri (kontorbyggeri) er efter drøftelse med byggebranchen

sat til 12.500 kr.

For erhvervsbyggeri til produktion oplyser branchen, at der for denne

type byggeri anvendes betydelig færre ressourcer til byggeriet end til

kontorbyggeri. Således vil meromkostningerne for denne type

byggeri blive procentvis større end for de andre typer. Den

gennemsnitlig m2 pris for erhvervsbyggeri fastsættes til 9.000 kr.

Udregningerne er vedlagt i bilag. Her vil det være muligt at ændre på

antagelserne for gennemsnitlig m2 pris ved en simpel indtastning.

En frekvensfordeling

for de tre typer byggeri

viser, at kategorien

åben/tæt-lav er bedst

repræsenteret i

lokalplanerne med

58 procent, mens

etagebyggeri og

erhvervsbyggeri hver

udgør henholdsvis

21 og 19 procent.

19%

Andet

Åben/tæt-lav

21%

Etagebyggeri

58%

Erhvervsbyggeri

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav til omfang og udformning

–

bebyggelsesprocent og højde

Baggrund

Kommunerne har mulighed for i lokalplanerne at opstille krav til

bebyggelsesprocenten og bygningernes højde. Fastlæggelse af

bebyggelsesprocenter opstiller i sagens natur begrænsninger for

byggeriet. Hertil kommer, at bebyggelsesprocenterne administreres

forskelligt i de forskellige kommuner. For eksempel medregner nogle

kommuner carporte og udhæng i bebyggelsesprocenten. Denne type

administrative forskelle kan ikke afdækkes ved kortlægningen, men

bidrager til byggebranchens opfattelse af uigennemsigtighed og

uforudsigelighed

–

ikke så meget i relation til reglerne, men primært i

forhold til kommunernes administration af bygningsreglementets

beregningsregler for bebyggelsesprocenter

Nedenfor ses den gennemsnitlige bebyggelsesprocent i lokalplanerne i

forhold til de tre typer.

Gennemsnitlig bebyggelsesprocent fordelt på type

Erhverv

Etagebyggeri

Åben/tæt-lav

122

Som forventet er det også de større byområder, der har højest

bebyggelsesprocent i deres lokalplaner. Samlet er den

gennemsnitlige bebyggelsesprocent 58.

De 15 kommuner med højest og lavest gennemsnitlig bebyggelsesprocent

København

Frederiksberg

Hvidovre

Ishøj

Brøndby

Aalborg

Ballerup

Gladsaxe

Herning

Aarhus

Esbjerg

Billund

Gribskov

Glostrup

Odense

Norddjurs

Helsingør

Assens

Mariagerfj…

Gentofte

Vejen

Stevns

Tønder

Silkeborg

Kerteminde

Dragør

Samsø

Sorø

Nyborg

Rudersdal

198

158

110

108

105

101

100

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav til omfang og udformning

–

bebyggelsesprocent og højde

Omkostninger

Mangel på ensrettet administration gør det vanskeligt at udvikle

standardløsninger for byggeriet af åben/tæt-lav, hvilket fordyrer det

enkelte projekt. Hertil giver en bebyggelsesprocent højere end 180 for

etagebyggeri ikke nødvendigvis en merværdi for byggeriet, da:

- Håndværkerne spilder tid under selve byggeriet til transport op og ned

langs bygningen, hvilket fordyrer selve byggefasen. Meget høje

bygninger har desuden øgede krav til sikkerhed for håndværkerne,

hvilket driver omkostningerne. I tæt bebyggede områder

vanskeliggøres dette af, at selve byggepladsen som oftest har en

begrænset størrelse.

- Bygninger højere end 22 meter indeholder en brandtrappe. Dette

medfører meromkostninger for byggeriet både ved etablering og som

tabte kvadratmeter/etage.

51 lokalplaner sætter direkte krav til minimumhøjde. Som ventet sætter

hovedstadsområdet flest minimumkrav, men også en række mellemstore

byer sætter krav til minimumhøjde.

De 10 kommuner med flest krav til minimumhøjde i procent af antal lokalplaner

København

Rødovre

Herning

Odense

Guldborgsund

Køge

Lyngby-Taarbæk

Randers

Albertslund

Billund

50% (n=17/34)

50% (n=1/2)

36% (n=10/28)

22% (n=5/23)

20% (n=2/10)

14% (n=1/7)

11% (n=1/9)

10% (n=1/10)

9% (n=1/11)

En række kommuner opstiller dog indirekte krav til minimumshøjde,

uden at der direkte anføres et krav til minimumshøjde i lokalplanens

bestemmelser. Det sker fx hvor lokalplanen skal realisere et større

etagebyggeri. Til eksempel indeholder lokalplanen for Marmormolen

II ikke et krav til minimumhøjde, men formålet med planen er blandt

andet at bygge to større etagebyggerier.

I figuren nedenfor ses, at det i overvejende grad er kommuner i

hovedstadsområdet, der opstiller indirekte krav til minimumhøjde.

De 15 kommuner med flest indirekte krav til minimumhøjde

Frederiksberg

Hørsholm

Herlev

Hvidovre

Ishøj

Rødovre

Ballerup

Køge

67% (n=4/6)

50% (n=1/2)

43% (n=3/7)

41% (n=15/37)

38% (n=13/34)

38% (n=3/8)

33% (n=3/9)

33% (n=1/3)

30% (n=7/23)

100% (n=5/5)

100% (n=4/4)

100% (n=1/1)

Aalborg

København

Furesø

Allerød

Vallensbæk

Ikast-Brande

Kalundborg

29% (n=2/7)

Opregning

Efter drøftelsen med byggebranchen er det vurderet, at krav til

bebyggelsesprocenten ikke egner sig til en generel beregning af

meromkostninger, da omkostningerne i høj grad vil være

projektafhængige.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav til omfang og udformning

–

æstetik

Baggrund

Der opleves stor forskel i forhold til krav til udseende i de forskellige

kommuner. Byer i hovedstadsområdet og andre større og ældre byer

udstikker flere æstetiske krav end øvrige kommuner.

Dragør

København

Egedal

Esbjerg

Kalundborg

Frederiksberg

Brøndby

Faaborg-Midtfyn

Brønderslev

Halsnæs

3,00

2,94

2,63

2,56

1 = Kort beskrivelse af æstetikkrav

2 = Mellemlang beskrivelse af æstetikkrav

2,50

3 = Lang beskrivelse af æstetikkrav

2,40

2,38

2,36

Byggeformålet er ofte afgørende for mængden af æstetiske krav. Der

stilles for eksempel flere krav til etagebyggeri tiltænkt kontorer end krav til

etagebyggeri tiltænkt erhvervsbyggeri og produktionsvirksomhed.

1,76

2,02

1,52

1 = Kort beskrivelse af æstetikkrav

2 = Mellemlang beskrivelse af æstetikkrav

3 = Lang beskrivelse af æstetikkrav

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhverv

Om lokalplanernes krav til æstetik fordyrer byggeriet afhænger ligeledes

af formålet. Krav til æstetik opleves som mest problematisk for parcel-

husbyggeri. I bycentre er der ofte større efterspørgsel efter klarere

rammer for æstetik og arkitektur. Det påfører slutbrugerne ekstraomkost-

ninger.

Omkostninger

Der er i Danmark tradition for, at nybyggeri skal opretholde en vis

æstetisk standard. Der bliver typisk ikke bygget i ringe kvalitet.

Baseline for æstetik er således allerede høj. Der er således også

generel forståelse for de æstetiske krav, der ikke anskues som

nævneværdigt fordyrende for byggeriet.

Krav til æstetik kan i nogle afgrænsede tilfælde medføre meromkost-

ninger, for eksempel hvis kravene udelukker anvendelse af gængse,

men billigere byggematerialer som for eksempel betontegl eller

plastvinduer. Meromkostningerne kan i disse tilfælde beløbe sig til

cirka 5 procent af byggeomkostningerne i bycentre og 2-3 procent

for øvrigt byggeri.

Kravene kan vanskeliggøre standardløsninger, hvilket på længere

sigt fordyrer byggeriet.

Omfattende krav til æstetik, materialer og arkitektur kan derudover

have indflydelse på, hvor besværligt det er for entreprenører og

bygherrer at opfylde kommunens krav til et byggeri. Dette kan

medføre langvarig kommunikation og iterationer med kommunen,

hvilket har indflydelse på varigheden af en lokalplan- eller

dispensationssag.

Opregning

Det vurderes, at æstetiske krav udgør en så afgrænset og

entreprenørafhængig problematik, at den ikke egner sig til en

generel beregning af meromkostninger.

I stedet vurderes det, at omfattende krav til æstetik har en effekt på

sagsbehandlingens længde, hvorfor meromkostningerne i højere

grad medfører omkostninger relateret til liggetider.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav om etablering af grønne tage

Baggrund

Kommunerne har mulighed for at stille krav til etablering af såkaldte

grønne tage, der er blevet populære på grund af den æstetiske værdi, men

også på grund af deres evne til at holde på regnvandet og dermed forsinke

udløb i kloakkerne. Grønne tage medfører dog også en vis byggeteknisk

risiko, hvilket stiller krav til en stærkere tagkonstruktion. Samtidig giver

grønne tage ikke nævneværdig værditilvækst for byggeriet.

Kravet om grønne tage gælder overvejende for etagebyggeri, men ses

også for enkelte parcelhuse og erhvervsbyggerier.

I alt stiller 47 af de kortlagte lokalplaner krav om grønne tage. Det er især

Københavns Kommune, der forholdsmæssigt stiller flest krav om grønne

tage, og kravet stilles primært til etagebyggeri.

Lokalplaner med krav om grønne tage,

i procent af antal lokalplaner i kommunen

Kolding

Horsens

Hedensted

Svendborg

Jammerbugt

Gladsaxe

Allerød

Egedal

Aalborg

Gribskov

Guldborgsund

Silkeborg

Ishøj

Ballerup

København

11%

13%

16%

17%

20%

33%

50%

62%

Krav om grønne tage

fordelt på typer

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhverv

11;

24%

Omkostninger

Meromkostningerne til etablering af grønne tage rangerer fra 200 til

800 kr. per m2 tag. Omkostningerne varierer især i forhold til, om

taget blot skal have en visuel/æstetisk effekt, skal have en egentlig

regnvandsforsinkende/-opsamlende funktion (kan kræve omfattende

konstruktionsændringer i forhold til normalbyggeri) eller for eksempel

også er tænkt som opholdsareal.

Samtidig kan der opleves problemer ved at kombinere grønne tage

med solceller på grund af brandfare. Dermed kan grønne tage

kompromittere mulighederne for en omkostningseffektiv lavenergi-

bebyggelse.

Opregning

For åben/tæt-lav antages det samlede tagareal at være lig med en

halv gange antal etagemeter byggeret, idet tagryggen normalt ikke

må være højere end 8,5 m over jorden for åben/tæt-lav.

Ligeledes antages det samlede tagareal at være lig med en halv

gange antal etagemeter for erhverv.

For etagebyggeri antages det, at tagarealet er lig med en sjettedel af

det samlede areal, jævnfør krav om maksimalt etageantal i

Københavns Kommune.

Minimumomkostninger

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

0,8 %

0,3 %

1,1 %

Maksimumomkostninger

3,3 %

1,1 %

4,4 %

34;

72%

Erhvervsbyggeri

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav om etablering af parkeringskælder

Baggrund

Kommuners krav til etablering af parkeringskælder kan være en

betydelig driver for øgede omkostninger i forbindelse med et

byggeri. Dette er formentlig også årsagen til, at krav til parkerings-

kældre udelukkende findes i lokalplaner, der omhandler

etagebyggeri og erhverv.

Lokalplantyper med krav til parkeringskælder

95%

Etagebyggeri

Erhverv

Ikke overraskende opstiller København og andre større byer ikke

overraskende relativt flest krav til etablering af parkeringskælder.

Kommuner med krav til parkeringskælder i procent af antal lokalplaner

København

Ballerup

Glostrup

Aalborg

Frederiksberg

Aarhus

Odense

Greve

Middelfart

Herning

Horsens

Kolding

Gladsaxe

Sønderborg

Høje-Taastrup

59%

50%

22%

20%

18%

17%

11%

Meromkostninger

Omkostningerne til anlæg af parkeringsplads i kælder estimeres af

branchen til at ligge mellem 150.000 og 300.000 kr. per

parkeringsplads. Omkostningerne afhænger af en række faktorer,

herunder for eksempel hvor mange lag, der skal etableres i

parkeringskælderen, og hvordan undergrunden ser ud i forhold til

kloakering.

De adspurgte byggevirksomheder anfører, at omkostningerne til

etablering af en parkeringsplads i konstruktion i meget vidt omfang

modsvares af en tilsvarende højere markedspris for byggeriet. Dette

kræver dog, at krav om parkering i konstruktion kun bruges i

områder, der er tilstrækkelig attraktive til at kunne bære merprisen.

I den samlede nettoopregning af meromkostninger fraregnet

værdistigning er det antaget, at omkostningerne dækkes af

værdistigningen, selvom der givetvis kan findes eksempler, hvor det

langt fra er tilfældet. Dette vil dog typisk blot resultere i, at der ikke

igangsættes byggeri på grunden.

Opregning

Den procentvise omkostning i forhold til nybyggeri er udregnet på

basis af en antagelse om, at der etableres én parkeringsplads per

standardbolig i nybyggeri. Tal fra Danmarks statistik viser, at en

bolig i etageejendom opført i 2012 i gennemsnit var på 88 m2.

Givet en antaget gennemsnitlig m2 for henholdsvis etagebyggeri og

erhvervsbyggeri udregnes den procentvis meromkostning per m2 ud

fra følgende.

Minimumomkostninger

Etagebyggeri

Erhverv

13,6 %

19,9 %

Maksimumomkostninger

27,3 %

37,9 %

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav om etablering af regnvandsbassin

Baggrund

Regnvandsbassin ønskes oftest etableret for at forsinke regnvandet

og aflaste af kloakkerne eller lavtliggende huse i forbindelse med

skybrud. Hertil kan de også have en rekreativ og naturmæssig

værdi. Regnvandsbassin kan dog også være en nødvendighed, når

der er begrænset mulighed for tilslutning til kloaksystemet i området.

Som det fremgår herunder, etableres de fleste regnvandsbassiner i

åben/tæt-lav bebyggelse.

Lokalplantyper med krav til regnvandsbassin

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhverv

104

68%

15%

17%

Følgende byer opstiller flest krav til etablering af regnvandsbassin.

Krav om regnvandsbassin i procent af antal lokalplaner

Kolding

Middelfart

Aarhus

Egedal

Holbæk

Allerød

Jammerbugt

Aalborg

Horsens

Odder

58%

44%

41%

38%

36%

33%

32%

31%

Omkostning

I områder med lav bebyggelsesprocent etableres ofte overflade-

bassiner, mens der i områder med høj bebyggelsesprocent etableres

underjordiske anlæg.

Etablering af regnvandsbassin er ikke i særlig grad fordyrende for

projektet og anskues at koste 50-100 kr. mere per m2 byggeret

udover normal kloakering. Etablering af underjordiske anlæg har en

lille meromkostning i forhold til overjordiske anlæg, dog uden at dette

beskrives som særlig fordyrende. Der er derfor ikke i opgørelsen

tillagt større meromkostninger for etablering af regnvandsopsamling i

tæt bymæssig bebyggelse.

For tæt bebyggede områder kan der også opstå problemer ved

underjordiske anlæg, hvis disse er i konflikt med andre anlæg, for

eksempel en parkeringskælder.

Opregning

Givet en antaget gennemsnitlig m2-størrelse for et standardbyggeri

henholdsvis åben/tæt-lav, etagebyggeri og erhvervsbyggeri udregnes

den procentvise meromkostning per m2 for etablering af et

standardbyggeri.

Minimumomkostninger

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhvervsbyggeri

0,4 %

0,6 %

Maksimumomkostninger

0,8 %

1,1 %

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav om lavenergibebyggelse

Baggrund

Kommunerne kan opstille krav om, at nybyggeri bliver opført som

lavenergi i henhold til bygningsreglementet (BR). Det gældende

bygningsreglementet, BR2010, indeholder lavenergiklasserne

lavenergiklasse 2015

bygningsklasse 2020.

I de seneste år har der fra slutbrugerne været betydelig efter-

spørgsel efter boliger i lavenergiklasse 2015, da anlægsomkost-

ningerne kan indtjenes over driften.

Modsat er der blandt boligkøbere lav efterspørgsel efter

bygningsklasse 2020, idet de høje anlægsomkostninger gør det

betydelig vanskeligere at indtjene dem over driften, da

driftsbesparelserne mellem lavenergiklasse 2015 og bygningsklasse

2020 er relativt små.

Som med lavenergiklasse 2015 må det dog forventes, at stigende

efterspørgsel efter byggeri i bygningsklasse 2020 vil medføre nye og

mere innovative løsninger fra producentside.

Dog volder bygningsklasse 2020 en række problemer for byggeriet.

Det skyldes, at standarden endnu ikke er klart defineret.

Endelig kan andre krav til byggeriet være i modstrid med

muligheden for at opnå en lavenergistandard. For eksempel

vanskeliggør krav til grønne tage anvendelsen af solcellepaneler,

ligesom arkitektoniske krav til eksempelvis spring af facader og

dermed større overflader minimerer energibesparelses-

mulighederne. Disse modstridende krav kan føre til yderligere

meromkostninger for byggeriet. Det er dog svært at sige, hvor

hyppigt denne problematik gør sig gældende, da det for eksempel

afhænger af, om lavenergikravet skal udføres som led i

bygningskonstruktionen eller med alternative energikilder.

Eksempelvis kan det nævnes, at der i lokalplanen for Marmormolen

II er både krav om lavenergi og omfattende krav til arkitektonisk

fremtræden, herunder spring i facader, hvilket vanskeliggør, at

lavenergi udføres alene som led i bygningskonstruktionen.

For åben/tæt-lavt byggeri kan krav til byggefelter og placering af

byggeriet på grunden være til hinder for optimal placering af vinduer,

solceller mv. i forhold til at opfylde lavenergistandarder.

De fleste af lokalplanerne stiller krav om lavenergiklasse 2015, mens

25 lokalplaner stiller krav om bygningsklasse 2020.

103

30%

211

61%

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhverv

Samlet indgår krav om lavenergi i 347 lokalplaner, hvor af 61

procent omhandler åben/tæt-lav byggeri.

Åben/tæt-lav

20%

40%

60%

80%

100%

201

Etagebyggeri

Erhverv

Energiklasse 2015

Bygningsklasse 2020

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

100%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Kommunalt er der stor spredning i brugen af lavenergikrav. I gennemsnit stiller 30 procent af lokalplanerne lavenergikrav.

I fem kommuner er det samtlige lokalplaner, der indeholder krav til lavenergibebyggelse, mens 32 kommuner ikke har lokalplaner i perioden

2010-2012, der indeholder krav til lavenergibebyggelse.

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav om lavenergibebyggelse

Brøndby

Herlev

Hvidovre

Kolding

Samsø

Svendborg

København

Frederikshavn

Allerød

Hillerød

Fredericia

Middelfart

Skive

Egedal

Aarhus

Tønder

Helsingør

Høje-Taastrup

Fredensborg

Frederiksberg

Bornholm

Køge

Ballerup

Furesø

Holbæk

Roskilde

Rudersdal

Skanderborg

Gladsaxe

Stevns

Silkeborg

Sønderborg

Albertslund

Viborg

Hjørring

Faxe

Guldborgsund

Syddjurs

Brønderslev

Aalborg

Fanø

Holstebro

Hørsholm

Slagelse

Tårnby

Greve

Nyborg

Odense

Ringsted

Lejre

Struer

Ringkøbing-Skjern

Assens

Ishøj

Jammerbugt

Horsens

Halsnæs

Kalundborg

Faaborg-Midtfyn

Solrød

Esbjerg

Lyngby-Taarbæk

Randers

Favrskov

Haderslev

Aabenraa

Billund

Dragør

Frederikssund

Gentofte

Glostrup

Gribskov

Hedensted

Herning

Ikast-Brande

Kerteminde

Langeland

Lemvig

Lolland

Læsø

Mariagerfjord

Morsø

Norddjurs

Nordfyns

Næstved

Odder

Odsherred

Rebild

Rødovre

Sorø

Thisted

Vallensbæk

Varde

Vejen

Vejle

Vesthimmerlands

Vordingborg

Ærø

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav om lavenergibebyggelse

Meromkostninger

For begge standarder gælder muligheden for at anvende alternative

energikilder. Dette drejer sig for eksempel om etablering af

solcellepaneler, jordvarmeanlæg eller vindmøller. De alternative

energikilder gør det muligt at etablere lavenergistandarder uden

betydelige meromkostninger.

Hvis det ikke er muligt at investere i anlæg af alternative energi-

kilder, vil energistandarden have betydning for konstruktionen af

råhusbyggeriet, hvilket er en betydelig dyrere løsning.

For eksempel medfører isoleringskravene for bygningsklasse 2020,

at ydervægge skal være helt op til 1 m tykke. Dette giver et konkret

tab af værdi for bygningen, idet der afgår boligkvadratmeter til

isolering.

Lavenergibyggeri er ifølge byggebranchen i vidt omfang efterspurgt

af kunderne. I forhold til bolig- og etagebyggeri vurderes det, at

markedets efterspørgsel omtrent svarer til lavenergiklasse 2015, og

at meromkostningerne derfor kan indhentes i merværdi. For

parcelhusbyggeri (åben/tæt-lav) vurderes det, at efterspørgslen efter

lavenergibebyggelse er stor, men ikke helt svarende til lavenergi-

klasse 2015, hvilket afspejles i, at merværdien ikke helt dækker

meromkostningerne.

Kompakte boligstrukturer giver mulighed for at etablere fælles

anlæg, hvilket reducerer meromkostningen per m2 for at opnå

energistandarder.

Opregninger

Meromkostningerne for lavenergistandarder opgives i procent/m2, og der

er derfor ikke foretaget yderligere opregninger. Baseline for åben/tæt-lav

estimeres til mellem bygningsreglement 2010 og lavenergiklasse 2015.

For etagebyggeri vurderes baseline at være lavenergiklasse 2015. For

erhvervsbyggeri til produktionsvirksomhed ligger baseline ved BR2010.

Det skal nævnes, at lokalplaner med krav til lavenergiklasse 1, i

beregningerne er sidestillet med lavenergiklasse 2015.

Tabellen viser meromkostningerne i procent til etablering af lavenergi

2015 og bygningsklasse 2020 for parcelhuse, etagebyggeri og erhverv i

forhold til henholdsvis BR 2010 og baseline.

Tabellen viser også, i hvilket omfang investeringerne i lavenergi

modsvares af øget værdi, så nettomeromkostningerne kan beregnes.

Nettomeromkostning

(baseline minus

værdiskabelse)

Meromkostning ift. BR

2010

Åben/tæt-lav

Lavenergi 2015

Bygningsklasse 2020

Etagebyggeri

Lavenergi 2015

Bygningsklasse 2020

Erhvervsbyggeri

Lavenergi 2015

Bygningsklasse 2020

10-15 %

15-20 %

7,5-12,5 %

12,5-17,5 %

10-15 %

15-20 %

Meromkostning ift.

baseline

5-10 %

10-15 %

2,5-7,5 %

7,5-12,5 %

0-5 %

7,5-12,5 %

0-5 %

5-10 %

10-15 %

15-20 %

10-15 %

15-20 %

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Krav om opsamling af regnvand til wc-skyl og tøjvask

Baggrund

Etablering af anlæg til opsamling af regnvand til wc-skyl og tøjvask

giver ikke nævneværdig værditilvækst for byggeriet. Samtidig giver

anvendelse af regnvand til wc-skyl og tøjvask også ret få drifts-

mæssige besparelser. Derfor må krav af denne type primært anses

for at have ideologisk begrundelse.

Som det fremgår, er krav om anvendelse af regnvand til wc-skyl og

tøjvask meget begrænset for erhverv og åben/tæt-lav bebyggelse.

Krav af denne type stilles primært til etagebyggeri.

Lokalplantyper med krav om opsamling af regnvand til wc-skyl og tøjvask

12%

85%

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhverv

Seks kommuner bruger dette krav i varierende grad. I 68 procent af

alle Københavns Kommunes lokalplaner er der stillet krav om

opsamling af regnvand til wc-skyl og tøjvask.

Kommuner med krav om opsamling af regnvand til wc-skyl og tøjvask,

i procent af antal lokalplaner

København

Hillerød

44%

38%

25%

20%

68%

Meromkostninger

Etablering af anlæg til opsamling af regnvand til wc-skyl og tøjvask

vurderes at ligge på omkring 200-400 kr. i meromkostning per m2

byggeret. Omkostningerne går blandt andet til beholder, rense-

facilitet, pumper og dobbelt rørføring. Derudover er meromkost-

ningerne afhængige af en række andre faktorer, blandt andet

nærhed til toilet og vaskefaciliteter.

For områder med en høj værdi per m2 byggeret kan tab af areal som

følge af beholder og ekstra rør give en yderligere meromkostning.

For at undgå tabte m2 byggeret kan bassinet graves ned.

En eventuel spildevandsafgift og tilskud modregnes (spildevands-

afgiften varierer betydeligt fra kommune til kommune, ligesom det i

nogle kommuner er muligt at modtage etableringstilskud). Spilde-

vandsafgiften er ikke inkluderet i opregningen.

Opregning

Givet en antaget gennemsnitlig m2-størrelse for et standardbyggeri

for henholdsvis åben/tæt-lav, etagebyggeri og erhvervsbyggeri

udregnes den procentvis meromkostning per m2 for etablering af et

standardbyggeri.

Minimumomkostninger

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhvervsbyggeri

1,7 %

1,6 %

2,2 %

Maksimumomkostninger

3,3 %

3,2 %

4,4 %

Egedal

Herlev

Fredensborg

Frederiksberg

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Opsummering af anvendte beregningsprocenter for meromkostninger og sammenligning

af procentvise omkostninger ved forskellige kravtyper

Parkering (brutto)

Åben-/tæt lav

Minimumværdi

Middelværdi

Etagebyggeri

Minimumværdi

Middelværdi

Erhvervsbyggeri

Minimumværdi

Middelværdi

18,9 %

28,4 %

0,6 %

0,8 %

10%

12,5%

10,0%

12,5%

15 %

17,5%

15%

17,5%

2,2 %

3,3 %

1,1 %

2,8 %

13,6 %

20,5 %

0,4 %

0,6 %

2,5%

7,5%

10%

7,5%

1,6 %

2,4 %

0,3 %

0,7 %

0,4 %

0,6 %

7,5%

2,5%

5,0%

10%

12,5%

7,5%

10%

1,7 %

2,5 %

0,8 %

2,1 %

Regnvands-

bassin

Lavenergi 2015

(brutto)

Lavenergi 2015

(netto)

Bygningsklasse

2020 (brutto)

Bygningsklasse

2020 (netto)

Regnvand til wc-

skyl og tøjvask

Grønne tage

30%

Åben-/tæt lav Minimum

25%

Åben-/tæt lav Middelværdi

Etagebyggeri Minimum

Etagebyggeri Middelværdi

20%

Erhvervsbyggeri Minimum

Erhvervsbyggeri Middelværdi

15%

10%

Parkering

Regnvandsbassin

Lavenergi 2015 (Brutto)

Lavenergi 2015 (Netto)

Bygningsklasse 2020

(Brutto)

Bygningsklasse 2020

(Netto)

Regnvand til wc-skyl og

vaskeri

Grønne tage

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Resultater

–

benchmarking af kommuner (minimumværdi)

Diagrammet viser de procentvise gennemsnitlige meromkostninger

for nybyggeri knyttet til krav i lokalplanerne for perioden 2010-2012

fordelt på kommuner. Kommuner, der ikke er taget med i modellen,

har ingen meromkostningsdrivende krav i lokalplanerne.

I disse resultater er ikke indregnet konsekvensen af eventuel

merværdi. Se herom på næste side.

Den grønne linje repræsenter det samlede gennemsnit for de

procentvise gennemsnitlige meromkostninger i alle kommuner. Den

samlede gennemsnitlige meromkostning udgør 2 procent.

Som det fremgår af diagrammet, ligger kommunerne relativt jævnt

fordelt. De fleste kommuner (i alt 66 kommuner) ligger under

gennemsnittet, mens 32 kommuner trækker gennemsnittet op. Heraf

ligger de to kommuner med de højeste værdier langt over

gennemsnittet.

Samlet procentvis meromkostning for lokalplaner i perioden 2010-2012

20%

18%

16%

14%

12%

10%

Ballerup

København

Kolding

Allerød

Aarhus

Middelfart

Frederikshavn

Samsø

Høje-Taastrup

Egedal

Fredensborg

Helsingør

Hillerød

Svendborg

Fredericia

Tønder

Aalborg

Roskilde

Albertslund

Odense

Glostrup

Frederiksberg

Holbæk

Herlev

Sønderborg

Bornholm

Skive

Silkeborg

Faxe

Rudersdal

Viborg

Stevns

Greve

Skanderborg

Brøndby

Hørsholm

Jammerbugt

Syddjurs

Gladsaxe

Guldborgsund

Assens

Horsens

Hjørring

Herning

Køge

Brønderslev

Holstebro

Esbjerg

Slagelse

Fanø

Ringsted

Lejre

Struer

Ringkøbing-Skjern

Kalundborg

Gentofte

Halsnæs

Faaborg-Midtfyn

Randers

Furesø

Lyngby-Taarbæk

Vejle

Note: Ballerup Kommune må betragtes som outlier, da data kun baserer sig på to lokalplaner,

hvoraf den ene omhandler erhverv og indeholder krav til Bygningsklasse 2020.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Resultater

–

benchmarking af kommuner (minimumværdi)

Diagrammet viser de gennemsnitlige procentvise ikke-værdi-

skabende meromkostninger, der fremgår af de krav, der stilles i

lokalplanerne for perioden 2010-2012 fordelt på kommuner.

Kommuner, der ikke er taget med i diagrammet, har ingen krav i

lokalplanerne, der skaber ikke-værdiskabende meromkostninger.

Sammenlignet med tabellen på foregående side er der overordnet

set sket en betydelig reduktion i de procentvise meromkostninger.

Dette kommer af, at den absolut største omkostningsdriver

(parkeringsanlæg i konstruktion) skaber en merværdi for byggeriet.

Dette gælder også for etablering af lavenergi 2015-standard for

etagebyggeri og åben-/tæt lav byggeri.

Den grønne linje repræsenter det samlede gennemsnit for de

procentvise gennemsnitlige ikke-værdiskabende meromkostninger i

alle kommuner. Det samlede gennemsnit udgør 1 procent.

Igen ses det, at kommunerne ligger relativt jævnt fordelt. De fleste

kommuner (i alt 63 kommuner) ligger under gennemsnittet, mens 35

kommuner trækker gennemsnittet op.

Samlet procentvis ikke-værdiskabende meromkostning for lokalplaner i perioden 2010-2012

Note: Ballerup Kommune må betragtes som outlier, da data kun baserer sig på to lokalplaner,

hvoraf den ene omhandler erhverv og indeholder krav til Bygningsklasse 2020.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Resultater

–

benchmarking af kravtyper (minimumværdi)

Som nævnt i ovenstående kommunale fordeling indeholder den gennemsnitlige

lokalplan krav, der på landsplan medfører 2 procent samlet (brutto) meromkostning

og 1 procent ikke-værdiskabende (netto) meromkostning.

I diagrammet nedenfor ses en fordeling af den procentvise meromkostning i

lokalplanerne på de forskellige kravtyper. Som det fremgår af diagrammet, er det

især krav til energiklasse og krav til parkeringskælder, der driver meromkost-

ningerne.

Som det dog også fremgår ovenfor vil netop parkeringskælder og lavenergi (2015,

ikke 2020) typisk medføre en værditilvækst af byggeriet i samme eller næsten

samme størrelsesorden som meromkostningen.

1,35%

0,86%

0,72%

Brutto

Netto

0,06%

Parkering

Regnvandsbassin

Energiklasse

0,05%

Regnvand til wc-skyl

og vaskeri

0,02%

Grønne tage

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Resultater

–

fordeling af meromkostninger for nybyggeri indenfor byggetyper

(minimumværdi)

Ved at bruge den antagne gennemsnitlige kvadratmeterpris for de

tre byggetyper er det muligt at opgøre en samlet meromkostning for

byggeriet for de tre typer nybyggeri i 2012, der er omfattet af de

kortlagte lokalplaner fra perioden 2010-2012. Udsnittet af byggeriet i

2012 baseret på lokalplaner fra perioden 2010-2012 udgør 6 procent

af det samlede byggeri i perioden.

Ikke-værdiskabende

meromkostninger (kr.)

16 mio.

70 mio.

3 mio.

Som det fremgår af tabellen til venstre, er det etagebyggeri, der

bærer de fleste meromkostninger. I figuren ses en procentvis

fordeling af de ikke-værdiskabende meromkostninger for byggeri

bygget i 2012 baseret på de kortlagte lokalplaner for perioden 2010-

2012. Figuren viser således, at etagebyggeri bærer 78 procent af

meromkostningerne, selvom kun 53 procent af det kortlagte byggeri

var etagebyggeri.

Fordeling af totale ikke-værdiskabende meromkostninger for byggeriet

18%

Type

Aben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhvervsbyggeri

Totale meromkostninger (kr.)

30 mio.

276 mio.

3 mio.

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhvervsbyggeri

Total

309 mio.

89 mio.

Tabellen viser meromkostninger for byggeriet i 2012 fordelt på de tre

byggetyper. Midterste kolonne viser de totale meromkostninger, der

samlet udgør 309 mio. kr. I kolonnen til højre ses en opgørelse af

meromkostningerne for ikke-værdiskabende krav. Her ses det, at

89 mio. kr. ud af de 309 mio. kr. udgør krav, der ikke medfører

værditilvækst, der kan overføres til forbrugerne. Dette udgør den

erhvervsøkonomiske omkostning for branchen for det gældende

udsnit af byggeriet i 2012.

Opgørelsen skal tolkes med stor forsigtighed, da der som tidligere

nævnt er foretaget en række antagelser for at muliggøre opregning-

en.

78%

Antallet af krav stillet i lokalplaner generelt forventes at være højere i

nyere lokalplaner, blandt andet fordi lavenergikrav er en relativt ny

opfindelse. Det er derfor vanskeligt at opregne meromkostninger fra

det valgte udsnit til det samlede nybyggeri i 2012. En videre opreg-

ning til meromkostninger for det samlede byggeri i 2012 vurderes

derfor ikke at være metodisk forsvarlig.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Resultater

–

fordeling af meromkostninger for nybyggeri indenfor kravtyper

(minimumværdi)

Tabellen og figurerne viser, hvordan meromkostningerne for

byggeriet i 2012, der er bygget efter de kortlagte lokalplaner for

perioden 2010-2012, er fordelt på de forskellige kravtyper.

Beregningerne på denne side er baseret på en konservativ

vurdering af størrelsen af meromkostningerne.

Type

Parkering

Energiklasse

Totale meromkostninger (kr.)

180 mio.

108 mio.

Ikke-værdiskabende

meromkostninger (kr.)

69 mio.

Fordeling af totale meromkostninger for byggeriet

Parkering

Energiklasse

35%

58%

Regnvandsbassin

Regnvand til wc-skyl og

vaskeri

Grønne tage

Regnvandsbassin

Regnvand til wc-skyl

og tøjvask

Grønne tage

Total

4 mio.

13 mio.

3 mio.

309 mio.

4 mio.

13 mio.

3 mio.

89 mio.

Fordeling af totale ikke-værdiskabende meromkostninger for byggeriet

Som det ses, udgøres bruttomeromkostningerne primært af krav til

parkering i konstruktion samt krav til lavenergi (samlet kategori for

lavenergiklasse 2015 og bygningsklasse 2020).

15%

Energiklasse

Regnvandsbassin

Regnvand til wc-skyl og

vaskeri

Grønne tage

78%

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opgørelse af konsekvenser for byggeomkostninger

Resultater

–

fordeling af meromkostninger for nybyggeri indenfor byggetyper og

kravtyper (middelværdi)

Fordeling af totale ikke-værdiskabende meromkostninger på bygningstyper

Tabellen og figurerne viser, hvordan meromkostningerne for byggeriet i

2012, der er bygget efter de kortlagte lokalplaner for perioden 2010-

2012, er fordelt på de forskellige kravtyper.

Beregningerne på denne side er baseret på middelværdien af størrelsen

af meromkostningerne og skal betragtes som et supplement til

beregningerne på foregående side.

Type

Aben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhvervsbyggeri

Totalt

Totale meromkostning (kr.)

44 mio.

436 mio.

5 mio.

486 mio.

Ikke-værdiskabende

meromkostninger (kr.)

31 mio.

107 mio.

5 mio.

142 mio.

22%

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhvervsbyggeri

75%

Som det ses af figuren ovenfor, er det primært etagebyggeri, der

bærer meromkostningerne ved de kortlagte krav.

Som det ses af figuren nedenfor, udgøres nettomeromkostningerne

ved krav til nybyggeri primært af krav til lavenergi. Det vil i denne

forbindelse i vidt omfang være krav til bygningsklasse 2020 og krav

til lavenergiklasse 2015 for åben/tæt-lav bebyggelse.

Fordeling af totale ikke-værdiskabende meromkostninger på kravtyper

Type

Totale meromkostninger (kr.)

Ikke-værdiskabende

meromkostninger (kr.)

Parkering

Energiklasse

Regnvandsbassin

Regnvand til wc-skyl

og tøjvask

Grønne tage

Totalt

270 mio.

182 mio.

6 mio.

20 mio.

7 mio.

486 mio.

110 mio.

6 mio.

20 mio.

7 mio.

142 mio.

14%

Energiklasse

Regnvandsbassin

Regnvand til wc-skyl og

vaskeri

Grønne tage

77%

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Opført bebyggelse i 2012

Overordnet fordeling af de bebyggede m2 i 2012 på de kodede lokalplaner

Kommuner med flest bebyggede m2

Bebyggede m2 fordelt på lokalplantype

68751

14%

København

Aalborg

Aarhus

Gladsaxe

Odense

Jammerbugt

Ishøj

Frederikshavn

Horsens

Vejle

Haderslev

Kolding

Hillerød

Aabenraa

Holbæk

17,57%

14,85%

6,96%

6,68%

4,53%

3,56%

2,34%

2,30%

2,27%

2,13%

1,94%

1,76%

1,60%

1,47%

1,32%

156729

33%

Åben/tæt-lav

Etagebyggeri

Erhverv

256150

53%

Bebyggede m2 fordelt på energikrav

247409

51%

152463

31%

Lavenergiklasse 2015

Bygningsklasse 2020

Uden

Navn på lokalplaner med flest bebyggede m2

Marmormolen II

Nye anvendelser i Gladsaxe Erhvervskvarter

Erhvervsområde ved Hedeager og…

Boliger og kontor m.v., Hadsundvej 182-…

Ørestad Syd tillæg 1

Boliger, erhverv m.m., Eternitten,…

Centerområde, Blokhus

Godsbanearealet, Aalborg Midtbyg

Ishøj Stationsforplads

Teglværkshavnen tillæg 4

4,35%

4,12%

3,63%

3,56%

2,92%

2,34%

1,89%

1,55%

1,43%

1,35%

1,29%

10,86%

6,66%

85345

18%

Bebyggede m2 med og uden lokalplan

Kvm i alt uden lokalplan

Sundhedshus, Fyrkildevej, Smedegård

Omdannelse af boligområdet Varbergparken

Hestehaven 12 - 16 Boliger

Kolding Åpark - et center- og naturområde

Erhverv, Korinthvej til Rørdalsvej, Aalborg Øst

Kvm i alt med lokalplan

96%

Dette gælder ikke alene de kodede lokalplaner, men

alle

lokalplaner.