By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 97
Offentligt
1489613_0001.png
NOTAT
Dato:
Kontor:
Sagsnr.:
Sagsbeh.:
Dok id:
23. januar 2015
Boliglovgivning
2014 - 10564
LAG/PSH/NHO/MPK
571629
Svar på henvendelse af 13. november 2014 fra Advokaterne i Jyllandsgården på vegne
af Udlejerforeningen Aarhus
I notatet anvendes nummereringen på spørgsmålene i Advokaterne fra Jyllandsgårdens henvendelse
af 13. november 2014 på vegne af Udlejerforeningen Aarhus til By- og Boligudvalget.
Spørgsmål 1:
Efter forslaget mister udlejeren krav på istandsættelse efter LL § 98, stk. 1, såfremt der ikke indkaldes
til indflytningssyn og udarbejdes en indflytningsrapport, som tilsendes lejeren rettidigt. Hvorledes
harmonerer det med den altovervejende sædvanlige situation, hvor lejeren inden indflytningen har
underskrevet en lejekontrakt på typeformular A, 8, med afkrydsning i dennes § 7 om at lejligheden var
nyistandsat ved indflytning og en mangelliste efter lejelovens § 14 har bekræftet, at lejemålet ved
indflytning var nymalet overalt, men alene fremsendt en reklamation over en stikkontakt, som ikke
fungerede. Skal forslaget også i en sådan situation forstås således, at udlejer mister sit krav på
istandsættelse ved fraflytning, uanset at parterne er enige om, at lejemålet blev overtaget nymalet?
Svar:
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal efter forslaget afholde flyttesyn og
udarbejde indflytningsrapport. Gør udlejer ikke det, bortfalder udlejers krav på almindelig
istandsættelse ved fraflytning. Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren. Udlejeren vil således i
den beskrevne situation miste sit krav på almindelig istandsættelse ved fraflytning, men vil stadig
kunne fremsætte krav som følge af lejerens misligholdelse.
Det er vigtigt at få fastlagt og dokumenteret lejemålets stand, så parterne kan afstemme
forventningerne til istandsættelsen ved fraflytning. Ind- og fraflytningssyn giver parterne mulighed for
en dialog omkring standen ved hhv. ind- og fraflytning. Det kan forhindre en række misforståelser om
lejemålets stand og medvirke til at nedbringe de mange konflikter ved fraflytning. Det gælder uanset
standen ved indflytning.
Er lejemålet nymalet overalt ved indflytning, er det også vigtigt at konstatere det ved et syn og få det
dokumenteret i en indflytningsrapport. Hvorvidt en lejlighed ved indflytning var nymalet, herunder om
den var nymalet på alle flader, kan give anledning til konflikter ved fraflytning. Hertil kommer, at et
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
nymalet lejemål udover de malede flader omfatter en række andre bygningsdele, hvor der kan være
uenighed om standen.
Spørgsmål 2:
Forslagets § 9, stk. 2, indeholder ingen formkrav, men det er anført i bemærkningerne, at lejeren har
krav på at få udleveret et skriftligt eksemplar af flyttesynsrapporten, hvis denne møder op til
flyttesynet, - men det samme må vel være tilfældet, hvis lejeren ikke møder op?
2.1.
Det er endvidere anført i bemærkningerne, at rapporten kan udarbejdes "på andre sædvanlige
læsbare medier end papir, f.eks. e-mail", men det er samtidig anført, at rapporten ikke kan fremsendes
til lejeren pr. e-mail, hvis lejeren møder op! Når lovteksten ikke indeholder noget formkrav ønskes det
præciseret, om der er noget som helst til hinder for, at effektivisere administrationen på den i landet
mest sædvanlige fremgangsmåde, nemlig ved at udlejeren efter flyttesynet fremsender rapporten som
en vedhæftet fil pr. e-mail til lejeren?
2.2.
Er det korrekt forstået, at hvis parterne i lejekontrakten har aftalt kommunikation pr. e-mail efter
lejelovens § 4, stk. 2, kan såvel ind- som udflytningsrapport fremsendes pr. e-mail, uanset om lejeren
har givet møde ved flyttesynet eller ej?
Svar:
Ad. 2, 2.1 og 2.2.
Møder lejeren op på synet skal udlejer udlevere en fysisk kopi af flyttesynsrapporten. Møder lejeren
ikke op, skal udlejer sende rapporten til lejeren. Udlejer behøver i den situation ikke sende en fysisk
kopi af rapporten, man kan i stedet sende den på andre sædvanlige læsbare medier end papir, fx e-
mail.
Syn og synrapporterne fastlægger lejemålets stand, og giver parterne mulighed for at afstemme
forventningerne til istandsættelsen ved fraflytning. Efter ministeriets opfattelse er det vigtigt, at denne
forventningsafstemning så vidt muligt sker på synet. Der ligger heri, at lejeren skal have mulighed for
at se resultatet af synet (synsrapporten) ved synet.
Det er af stor betydning for lejeren at få fastlagt lejemålets stand af hensyn til flytteopgøret. På den
baggrund skal lejere uden adgang til digital kommunikation efter ministeriets opfattelse have mulighed
for at modtage en fysisk kopi af synsrapporten.
2
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Der ligger heri, at parterne ikke efter lejelovens § 4, stk. 2, kan aftale, at ind- og fraflytningsrapport
sendes til lejeren på e-mail, hvis lejeren møder op på synet. Møder lejeren ikke op, eller vil lejeren ikke
kvittere for modtagelsen af rapporten, kan udlejeren fremsende rapporten via e-mail.
Spørgsmål 3:
3.1.
Hvis lejeren ikke er enig i beskrivelsen af lejemålets tilstand ved indflytningen og derfor både nægter
at underskrive indflytningsrapporten og/eller afviser at kvittere for denne, ønskes det præciseret om
det er forudsat, at denne uenighed herefter straks indbringes til afgørelse for huslejenævnet? Det
fremgår af bemærkningerne at "lejeren kan indbringe sagen for huslejenævnet", men det kan
udlejeren vel også?
3.2.
På baggrund heraf ønskes det præciseret, om der er pligt til at indbringe uenigheden for
huslejenævnet for at få indflytningstilstanden fastlagt? Hvis der ikke er pligt til at få uenighed om
indflytningsrapporten afgjort ved huslejenævnet, ønskes det oplyst hvilken betydning indholdet af
indflytningsrapporten herefter tillægges ved lejemålets ophør?
3.3.
Medfører dette processuel skadevirkning og i bekræftende fald for hvem?
3.4.
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at hvis lejeren underskriver indflytningsrapporten,
indgår parterne ikke nogen bindende aftale om lejemålets tilstand ved indflytningen, idet lejeren inden
14 dage kan fremsætte krav om afhjælpning af mangler.
3.5.
Skal dette forstås som en henvisning til lejelovens § 14? l så fald ønskes det præciseret om ikke det er
hensigten med indflytningsrapporterne, at disse skal indeholde en beskrivelse af lejemålets tilstand,
alene for så vidt angår indvendig vedligeholdelse, hvorimod anvendelsesområdet for lejelovens § 14
alene sigter til andre fysiske mangler ved lejemålet, som lejeren kan kræve afhjulpet, med henvisning
til at lejemålet ellers ikke er stillet til disposition i kontraktlig stand?
Svar:
Ad. 3.1-3.5.
Det er ikke forudsat i lovforslaget, at uenighed om indholdet af en indflytningsrapport skal indbringes
for huslejenævnet.
3
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Efter forslaget skal huslejenævnet fremover kunne afgøre tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt
ved lejeforholdets begyndelse, og huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen, jf.
lovforslagets § 1, nr. 61 og 62. Både lejer og udlejer kan indbringe sådanne sager for huslejenævnet.
Med hensyn til indholdet af indflytningsrapporten og processuel skadevirkning kan det oplyses, at
lejeren som i dag stadig vil kunne fremsende en mangelliste ved indflytning for at fastslå lejemålets
stand. Det vil også være tilfældet efter lejekontrakten er underskrevet, og der er afholdt flyttesyn. Er
manglen ikke angivet i indflytningsrapporten, vil der dog være en formodning for, at manglen ikke var
til stede ved indflytningen. Det vil herefter være op til lejeren at bevise, at manglerne var til stede ved
lejemålets start. Reagerer udlejer ikke på lejerens mangelliste, vil udlejer efter omstændighederne
blive bundet af sin passivitet, og lejerens mangelliste må lægges til grund.
I det udkast til lovforslag, der blev sendt i høring den 16. september 2014 fremgik, at hvis lejeren
underskriver indflytningsrapporten, indgår parterne ikke nogen bindende aftale om lejemålets tilstand
ved indflytningen, idet lejeren inden 14 dage kan fremsætte krav om afhjælpning af mangler. Det er
præciseret i det fremsatte lovforslag, at der med de 14 dage henvises til lejelovens § 14.
Det er ikke hensigten med indflytningsrapporten, at den alene skal angive forhold vedrørende den
indvendige vedligeholdelse, herunder maling, hvidtning og tapetsering samt lakering af gulve.
Spørgsmål 4:
Da der ikke er formkrav til indflytningsrapporter eller autoriserede formularer må det forventes, at
formuleringen af fremtidige indflytningsrapporter indeholder en lang række forskellige betegnelser,
som parterne typisk kan tillægge forskellig betydning, - såsom
nyistandsat (er det både lofter, vægge, træværk, rør og radiatorer?),
velvedligeholdt,
god stand,
god stand uden ridser og skrammer på døre og træværk,
som lejemålet er og forefindes,
i pæn stand, men smånusset enkelte steder,
nedslidt.
Hvorledes er det forudsat, at huslejenævnet skal træffe afgørelse og på hvilken måde er det forudsat,
at huslejenævnet skal beskrive vedligeholdelsestilstanden på en objektiv måde, som begge parter er
forpligtet til at lægge til grund med den efterfølgende udflytningsrapport?
4
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
4.1.
Hvis en af parterne er utilfreds med formuleringen af huslejenævnets afgørelse, ønskes det oplyst, om
det vil komme den pågældende part bevismæssigt til skade, såfremt denne ikke indbringer
huslejenævnets afgørelse for boligretten?
Svar:
Ad. 4.
Parterne kan efter forslaget ikke indbringe uoverensstemmelser om formuleringen i
indflytningsrapporten. Parterne kan derimod indbringe tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt
ved lejeforholdets begyndelse, og huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen, jf.
lovforslagets § 1, nr. 61 og 62.
Huslejenævnet behandler allerede i dag sager, der forudsætter at huslejenævnet fastlægger og
beskriver lejemålets stand, herunder sager om manglende vedligeholdelse fra henholdsvis lejer og
udlejers side, samt sager om lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning. Det forudsættes derfor, at
huslejenævnet som hidtil kan beskrive vedligeholdelsesstanden på en objektiv måde, der vil kunne
bruges som dokumentation for lejemålets stand.
Ad. 4.1.
Såfremt parterne ikke er tilfredse med huslejenævnets afgørelse i en sag om oprindelige mangler, kan
sagen indbringes for boligretten på sædvanlig vis. Er huslejenævnets sag ikke anket, vil det være op til
domstolenes frie bevisbedømmelse at fastlægge bevisværdien af huslejenævnets afgørelse.
Spørgsmål 5:
l en situation, hvor der skal udarbejdes en indflytningsrapport i overensstemmelse med forslagets § 9,
stk. 2, hvor lejemålet ikke er nymalet eller nyistandsat, opstår der uenighed mellem parterne om
beskrivelse af tilstanden, idet udlejer i rapporten anfører, at lejemålet ved indflytning overtages "i vel
vedligeholdt stand".
Denne betegnelse er lejeren uenig i og tilkendegiver samtidig, at lejeren under alle omstændigheder
ønsker (selv) at male lejligheden inden indflytningen. Lejeren tilkendegiver, at han som følge heraf
ikke ønsker at indbringe tvisten om lejemålets stand ved indflytning for huslejenævnet, da han alligevel
vil male lejligheden inden indflytning. Udlejeren ønsker herefter at få huslejenævnets bekræftelse på,
at lejemålet som påstået var velvedligeholdt og ønsker at sikre sig imod at lejeren fjerner beviset ved
maleristandsættelsen.
Er det forudsat, at huslejenævnet i sager om afgørelse af tvister om indflytningsrapporter skal
gennemføre besigtigelse inden få uger efter indflytningen og hurtigt træffe afgørelse i denne type
sager?
5
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
5.1.
Såfremt der ikke indføres særlige regler om hurtige afgørelser fra huslejenævnet af tvister om
indflytningsrapporter, men disse behandles af huslejenævnet efter nævnenes sædvanlige
ekspeditionstid, ønskes det oplyst, hvorledes indflytnings- og fraflytningstvister forudsættes afgjort i
områder hvor huslejenævnet har forholdsvis lang ekspeditionstid, som f.eks. i Aarhus på ca. 1 år, og i
Randers på ca. 18 måneder?
Svar:
Ad. 5 og 5.1.
Huslejenævnene tilrettelægger allerede i dag sagsbehandlingen efter nødvendigheden af en hurtig
besigtigelse, uden at det er angivet udtrykkeligt i loven. Det gælder fx i sager om hhv. lejerens pligt til
istandsættelse ved fraflytning og manglende vedligeholdelse.
Spørgsmål 6:
Som det ses af ovennævnte spørgsmål vil indførelsen af forslaget om indflytningssyn efter forslagets
indhold meget nemt fremtvinge en lang række nye tvister mellem parterne allerede fra lejemålets start,
som følge af at det er nødvendigt at få afgjort parternes uenighed om forståelsen af beskrivelsen af
vedligeholdelsesstanden i indflytningsrapporten.
Da det således forekommer uhensigtsmæssigt, at fremprovokere en lang række nye og unødvendige
tvister mellem parterne allerede fra lejemålets start, ønskes det oplyst, om ministeren i stedet for vil
overveje at modernisere indholdet af reklamationsreglen i lejelovens § 14, således at den gældende
mangelregel i § 14 suppleres med indholdet af forslagets punkt 10, ved indførelse af en ny § 19, stk.
3. Herefter vil retstilstanden blive mere enkel og præcis ved at lejeren inden 2 uger eller eventuelt en
forlænget frist kan fremsætte krav om afhjælpning af mangler og herunder udførelse af bestemte
vedligeholdelsesarbejder, således at lejemålet overtages i "normal/sædvanlig vel vedligeholdt stand"?
6.1.
Hvis vedligeholdelsesstanden er så ringe, at den må anses for at være mangelfuld, kan huslejenævnet
pålægge udførelse af de nødvendige vedligeholdelsesarbejder efter forslagets § 19, stk. 3, hvorefter
lejemålets vedligeholdelsestilstand ved indflytning vil være fastlagt til et sædvanligt og
hensigtsmæssigt niveau ved lejemålets indgåelse, som dermed også automatisk kan lægges til grund
som udgangspunkt efter den efterfølgende fraflytningsrapport!
6.2.
Såfremt ministeren ikke har til hensigt at præcisere lovforslagets § 9, stk. 2, og § 19, stk. 3, yderligere,
i forhold til den gældende reklamationsregel i lejelovens § 14, anmodes ministeren om at oplyse, om
denne ikke er enig i, at der er behov for at præcisere indholdet af lejelovens § 14 yderligere, således
6
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
at reklamationen over de mangler, der er forudsat i § 14, omhandler uenighed om indhold af
fraflytningsrapporten eller ej, eller om manglerne i § 14 fremover alene skal forstås som andre fysiske
og faktiske mangler, der alene relaterer sig til udlejers misligholdelse af aftalevilkåret eller af lejelovens
regler?
Svar:
Ad. 6, 6.1 og 6.2.
Spørgsmålet bygger tilsyneladende på den misforståelse, at huslejenævnet med forslaget får
kompetence til at tage stilling til indholdet af en indflytningsrapport, herunder de anvendte
formuleringer i rapporten. Der henvises til svaret på spørgsmål 4, hvor det fremgår at nævnet med
forslaget alene får kompetence til at behandle tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved
lejeforholdets begyndelse. Huslejenævnet kan efter forslaget fx ikke tage stilling til en tvist om,
hvorvidt et lejemål generelt er overtaget i velvedligeholdt stand som angivet i en indflytningsrapport.
Nævnet kan derimod tage stilling til, om der er konkrete mangler ved indflytning, fx at gulvet er
misligholdt. Der er ikke angivet frister for indbringelse af sådanne sager.
Lovforslaget omfatter ikke ændringer i den gældende § 14 i lejeloven. Lejeren vil derfor som hidtil
skulle rejse krav om oprindelige mangler inden for 2 uger efter lejeforholdets begyndelse for at bevare
sine beføjelser efter lejelovens kapitel III.
Der ses på den baggrund ikke at være grundlag for at præcisere forslaget yderligere på det punkt.
Spørgsmål 7:
l den situation hvor der opstår uenighed om indholdet af indflytningsrapporten, som udlejeren herefter
ønsker indbragt for huslejenævnet til afgørelse, ønskes det oplyst, om udlejeren i den situation kan
påbyde lejeren at undlade at foretage maleristandsættelse ved indflytning og afvente udførelsen heraf,
indtil huslejenævnet har truffet afgørelse i sagen, således at beviset ikke bortskaffes?
Svar:
Med hensyn til huslejenævnets muligheder for at tage stilling til indholdet af indflytningsrapporten
henvises til svaret på spørgsmål 6. Hvorvidt udlejeren i den situation kan påbyde lejeren ikke at
foretage istandsættelse, afhænger af parternes aftale.
Hvis der opstår en tvist om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, kan
udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet og samtidig bede lejeren om ikke at istandsætte
lejemålet, før nævnet har besigtiget det lejede. Istandsætter lejeren i den situation det lejede, kan det
efter omstændighederne komme lejeren til skade bevismæssigt.
Generelt ad spørgsmål 8 – 12 om nettoprisindeksregulering og trappeleje
7
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
De spørgsmål, der stilles i brev af 13. november 2014 fra Advokaterne i Jyllandsgården A/S, er stillet
på baggrund af det udkast til lovforslag, som blev sendt i høring den 16. september 2014.
Da lovforslaget efterfølgende er ændret på flere punkter, som berører de spørgsmål, som er stillet som
spørgsmål 8 – 12, er nogle af disse spørgsmål ikke længere relevante.
Spørgsmål 8:
Vedrørende trappelejeklausuler hvor lejemålet er gennemgribende forbedret efter BRL § 5, stk. 2.
l udkast til lovforslaget punkt 2.7.2.1 er det anført, at "det vurderes at trappelejeklausuler i praksis kun
anvendes i ganske begrænset omfang".
Ministeren bedes oplyse, hvad grundlaget er for denne vurdering, idet der efter oplysninger fra Danske
Udlejere og de hertil knyttede lokale grundejerforeninger næsten undtagelsesfrit er aftalt regulering af
lejen med trappeleje i de jyske og de fynske områder?
Svar:
Der er ikke i det lovforslag, der blev fremsat den 17. december 2014, henvist til omfanget af
anvendelsen af trappeleje. Danske Udlejere har i øvrigt til ministeriet oplyst, at man ikke er i
besiddelse af en statistik over omfanget..
Spørgsmål 9:
9.1.
Det ønskes oplyst om det er bevidst tilsigtet med lovforslaget, at netop de lejemål der er omfattet af
BRL § 5, stk. 2, ved gennemførelse af lovforslaget, bliver de ringest stillede lejemål i Danmark med
hensyn til mulighederne for regulering af lejens størrelse?
9.2.
Da de lejemål, der er omfattet af BRL § 5, stk. 2, som betingelse for at være omfattet af aftalefriheden
om lejefastsættelse til det lejedes værdi og dermed samtidig være undtaget for den praktiske
hovedregel om omkostningsbestemt leje, netop kvalitetsmæssigt kan sammenlignes med de lejemål
der er omfattet af LL § 53 med hensyn til kvaliteten af moderniseringsgrad og faciliteter, ønskes det
oplyst, hvorfor kun § 5, stk. 2 lejemålene som den eneste ikke har beholdt eller fået tildelt en
reguleringsmulighed i form af nettoprisindeksering?
Svar:
I lovforslaget er muligheden for at aftale trappeleje erstattet af mulighed for at aftale regulering efter
nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt. Der er således opretholdt mulighed for at aftale
regulering af lejen efter samme principper, som de lejemål, hvor lejen er fri.
8
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Spørgsmål 10:
Pristalsregulering i lejemål omfattet af BRL § 5 - forslagets BRL 9 a.
10.1.
Det ønskes oplyst, om den reduktion, der skal foretages af de udgifter der indgår i den
omkostningsbestemte leje efter BRL § 8, stk. 1, udover reduktionen fra skatter og afgifter, også
omfatter fradrag for udgifterne til renovation og dette opkræves sammen med ejendomsskatten?
10.2.
Det ønskes oplyst om begrænsningen af de poster der indgår i pristalsreguleringen også omfatter de
sædvanlige årlige reguleringer af huslejenævnets normtal for vicevært og ejendomsadministration?
10.3.
Det fremgår af lovforslaget til ny BRL § 9 a, at ved regulering efter nettoprisindeks "omfatter beslutning
herom alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter lovens § 5". Betyder dette, at en udlejers
valg om at anvende pristals- reguleringen af de omkostningsbestemte lejemål vil medføre, at udlejeren
er tvunget til samtidig at gennemføre en tilsvarende regulering af de lejemål, der er gennemgribende
moderniseret og lejet ud til det lejedes værdi.
Hvorfor er der ikke gjort forskel på reguleringsmuligheden for lejemål, der er omkostningsbestemte, og
lejemål, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi?
Det ønskes på baggrund heraf oplyst, om ikke netop intentionen bag indførelsen af BRL § 5, stk. 2, i
1996 om at undtage disse lejemål fra omkostningsbestemt leje nødvendigvis må føre til, at lejemål der
er omfattet af BRL § 5, stk. 2, enten bør bevare muligheden for trappelejestigninger eller som
erstatning herfor have samme mulighed for pristalsreguleringen, som er gældende for de øvrige
lejemål, omfattet af lejelovens § 53, eller om der som alternativ bør indføres en mulighed for at varsle
lejestigning til det lejedes værdi efter LL § 47?
Svar:
Ad 10.1.
Ved anvendelse af boligreguleringslovens § 9 a er der ikke tilsigtet ændringer i afgrænsningen mellem
udgifter, der i dag reguleres efter reglerne om skatter og afgifter, jf. lejelovens §§ 50 og 51, og de
udgifter, der reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Hvis udgiften til renovation opkræves sammen med ejendomsskatten, vil stigninger i udgiften i samme
omfang derfor som hidtil kunne udlignes gennem en lejeforhøjelse efter lejelovens §§ 50 og 51.
Ad 10.2.
9
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
For at forenkle fremgangsmåden ved huslejereguleringer er det i lovforslagets § 2, nr. 8, foreslået, at
udlejer får mulighed for at beslutte, at lejen én gang om året og i perioder på 2 år ad gangen reguleres
efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Udlejer kan selv
vælge, om lejen skal reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt husleje eller efter
nettoprisindeks.
Vælger udlejer at regulere lejen efter nettoprisindeks, kan dette ske for en del af lejen, herunder de
driftsudgifter, som omfatter udgifter til vicevært og administration. Nettoprisindeksreguleringen sker i
forhold til disse beløb på grundlag af de udgifter til eksempelvis vicevært og administration, som de
rent faktisk kan opgøres til ved 2 års-periodens start. I 2 års-perioden kan beløbene ikke samtidig
reguleres efter andre principper.
Ad 10.3.
Det fremgår af det foreslåede § 9 a, stk. 1, 4. pkt., i boligreguleringsloven, jf. lovforslagets § 2, nr. 8, at
der uanset udlejerens beslutning om at regulere lejen efter 9 a fortsat består mulighed for, at udlejeren
kan regulere lejen i lejemål, omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter lejelovens § 53, stk. 2,
hvilket indebærer, at der for § 5, stk. 2, lejemål vil kunne aftales en regulering efter nettoprisindeks af
den fulde leje – også inden for den i § 9 a nævnte 2 års-periode.
Spørgsmål 11:
Vil ministeren overveje, såfremt ovennævnte reguleringsmulighed ikke indføres, at lade regulering
efter trappelejeprincippet fortsætte alene for lejemål omfattet af BRL § 5, stk. 2, eventuelt med den
præcisering, at en aftalt trappelejeregulering skal præciseres at omfatte samtlige fremtidige stigninger i
trappelejeperioden (skatter og afgifter, hensættelser efter BRL § 18 og 18 b, og LL § 22) og
udbredelsen af trappelejeaftalerne også set fra lejers side har været en udbredt og positiv modtaget
reguleringsmulighed, som følge af at lejens udvikling typisk for en 10-årig periode har været en på
forhånd kendt stigning og dermed en optimal gennemsigtighed af lejens fremtidige udvikling?
Svar:
Da der i det fremsatte lovforslag er åbnet mulighed for, at § 5, stk. 2, lejemål uanset udlejerens
beslutning om at regulere lejen efter boligreguleringslovens § 9 a fortsat kan reguleres efter lejelovens
§ 53, stk. 2, forekommer spørgsmålet ikke relevant.
Spørgsmål 12:
Det fremgår af forslagets § 1, nr. 33 - 35, sammenholdt med § 2, nr. 18, om LL
§ 53 og BRL § 15 a, at den hidtidige mulighed for aftale om trappeleje afskaffes og kun for lejemål
med fri lejefastsættelse erstattes af muligheden for regulering efter nettoprisindekset
10
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
l uregulerede områder kan den aftalte leje i både store ejendomme og småhusejendomme og for
umoderniserede og gennemgribende moderniserede lejemål reguleres for stigninger i skatter og
afgifter efter §§ 50 - 51 og dels kræves reguleret til det lejedes værdi hvert andet år efter lejelovens §
47.
l regulerede områder foreslås muligheden for trappeleje afskaffet med virkning fra 1/1 2015, både for
gennemgribende forbedrede lejemål efter BRL § 5, stk. 2, og for småhusejendomme efter BRL § 29 c,
uanset at lejen for disse lejemål også kan fastsættes ved aftale, alene begrænset af reglerne om det
lejedes værdi. Det fremgår ikke af ikrafttrædelsesreglerne til lovforslaget, at forbuddet mod at aftale
trappelejeforhøjelser fra lovens ikrafttrædelse alene gælder nye lejeaftaler, der indgås efter lovens
ikrafttræden, således at lovændringen ikke får tilbagevirkende kraft ved indgriben i eksisterende aftalte
reguleringer af lejen, da et sådant indgreb efter danske udlejeres opfattelse vil have karakter af
ekspropriation?
Svar:
Som det fremgår af besvarelsen af bl.a. spørgsmålene 10.3 og 11, kan lejemål omfattet af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også fremover reguleres efter lejelovens § 53, stk. 2.
Det fremgår af lovforslagets § 5, stk. 6, at muligheden for at aftale, at lejen reguleres efter
nettoprisindeks efter lejelovens § 53, stk. 2, alene skal gælde for lejeaftaler, der indgås efter lovens
ikrafttræden.
Dette indebærer, at allerede indgåede gyldige aftaler om trappelejeregulering fortsætter uændret også
efter lovens ikrafttræden.
Spørgsmål 13:
13.1.
l § 2, nr. 36 forslås det, at udlejeren skal betale et beløb på kr. 2.080,00 i huslejenævnet, hvis
udlejeren taber sagen i nævnet. Det ønskes oplyst, om der findes statisk dokumentation for, at
udlejeren taber flere sager for huslejenævnet end lejerne, og herunder i hvilket omfang udlejerne
efterfølgende får medhold i deres krav efter indbringelse for boligretten af huslejenævnets afgørelse?
Således som lovforslaget er formuleret uden en tilsvarende pligt for lejere til at betale omkostninger til
nævnet ved tab af sagen, bærer forslaget klart præg af at indføre en sanktion alene overfor udlejerne
svarende til samme pønaleffekt??? som formålet med bøder. Er dette tilsigtet?
13.2.
Det ønskes derfor specielt uddybet, hvorfor kun den ene af parterne i huslejenævnssager skal kunne
straffes med krav om betaling af sagsomkostninger?
13.3.
11
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Hvorfor skal lejere, som belaster nævnets sagsbehandling med urimelige sager, som de taber, ikke
tilsvarende bidrage til omkostningerne ved huslejenævnets drift?
13.4.
Skal huslejenævnene tilbagebetale sagsomkostningerne, når sagen indbringes for boligretten, hvis
udlejeren får hel eller delvis medhold ved domstolene?
Svar:
Ad. 13.1, 13. 2, og 13.3.
I 2012 blev husleje- og beboerklagenævnene pålagt at indberette oplysninger om samtlige sager,
nævnene behandler. Indberetningen sker via hjemmesiden huslejenaevn.dk. Registeret indeholder
oplysninger om nævnenes afgørelser, herunder om sagernes fordeling på sagstyper,
sagsbehandlingstider og sagernes udfald. Ministeriet har udarbejdet en statistisk opgørelse af
huslejenævnenes indberetninger af afgørelserne i 2013. Opgørelsen viser, at lejerne får fuldt medhold
i knap halvdelen af sagerne i huslejenævnene, mens udlejerne får fuldt medhold i godt en tredjedel af
sagerne. I de resterende sager er der delt medhold. Opgørelsen blev offentliggjort i ministeriets
pressemeddelelse af 9. juni 2014.
Forslaget om betaling af gebyr, når udlejer taber en sag i huslejenævnet, er en udmøntning af
forligsteksten. Det fremgår heraf, at den udgift, som forslaget om billigere adgang til
forhåndsgodkendelse for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger medfører, bl.a. skal udlignes ved i
lighed med andre klagenævn at indføre medfinansiering af sagsbehandlingen ved huslejenævnet for
udlejere, der taber en sag. Den ny betaling for tabte sager fastsættes således efter samme principper,
som gælder for sager i f.eks. Forbrugerklagenævnet og en række andre klage- og ankenævn.
Ad. 13. 4
Det fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen i forslagets § 2, nr. 34, at hvis en sag indbringes for
domstolene, har domstolsafgørelsen ikke betydning for huslejenævnsgebyret. Gebyret vil således ikke
blive tilbagebetalt uanset boligrettens afgørelse.
Spørgsmål 14:
§ 1, nr. 55 - 56 og 58, fraflytningsrapport.
l lighed med reglerne om indflytningsrapport forekommer det tungt og usmidigt, at fraflytningsrapport
skal udleveres på print til lejeren, hvis lejeren møder op til flyttesynet, men ellers kan
fraflytningsrapporten godt fremsendes til lejeren på e-mail. Såfremt udlejer har sikret sig kvittering for,
at lejer har modtaget rapporten indenfor 14 dage fra flyttesynet, bør det være overflødigt at indføre
regler om i hvilken form rapporten skal udleveres.
12
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Henset til at formålet med lovforslaget ifølge overskriften til lovforslaget netop skulle være "forenkling
og modernisering", opfordres ministeren til at overveje en tidssvarende og forenklet registrering af
forholdene, såvel ved indflytnings- som ved udflytningssyn, fremfor en tung bureaukratisk model med
formkrav og fælder.
14.1.
Det ønskes oplyst, om ministeren også vil overveje, såvel en moderniseret udgave af
lejekontraktformularen, som formularer til ind- og udflytningssyn?
14.2.
Såfremt ministeren ikke vil overveje ændring af det formulerede forslag, men således at fremsendelse
af fraflytningsrapport på print tillejeren skal ske, således at denne modtages inden 14 dage, hvilket
erfaringsmæssigt er en kort frist, opfordres ministeren til at overveje forlængelse af den gældende 2
ugers frist i LL § 98, stk. 2, til 4 uger, svarende til den tilsvarende frist i erhvervslejeloven.
Svar:
Ad. 14.
Med hensyn til kravet om at lejeren skal have udleveret fraflytningsrapporten ved synet, henvises der
til svaret på spørgsmål 2.
Ad. 14.1.
Som det fremgår af høringsnotatet, der er sendt til By- og Boligudvalget den 19. december 2014, er
det i overensstemmelse med organisationernes enighedsliste hensigten, at der hurtigst muligt efter
vedtagelsen af lovændringerne skal foretages en revision af typeformular A, 8. udgave, der er
autoriseret af By- og Boligministeriet den 3. september 2001 til anvendelse i lejeaftaler om
beboelseslejligheder og værelser i private udlejningsejendomme. Det fremgår endvidere, at det ikke er
hensigtsmæssigt at indføre autoriserede blanketter for ind- og fraflytningsrapport med den virkning, at
den nuværende metodefrihed begrænses, og at eksisterende velafprøvede skemaer, herunder
skemaer udarbejdet af Ejendomsforeningen Danmark, ikke længere kan anvendes.
Ad. 14.2.
Der er ikke planer om at ændre den foreslåede frist for udlejer til at fremsætte krav om istandsættelse
ved fraflytning.
Som det fremgår af høringsnotatet indebærer lovforslaget, at udlejere skal fremsætte krav om
istandsættelse på flyttesynet, hvis lejeren møder op på synet. Møder lejeren ikke op på synet, eller vil
lejeren ikke modtage rapporten på synet, skal udlejer fremsætte krav om istandsættelse overfor
lejeren senest 2 uger efter synet ved at fremsende flyttesynsrapporten til lejeren. Da udlejeren nu får
13
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
op til 4 uger til at fremsætte krav om istandsættelse regnet fra det tidspunkt, hvor udlejeren er blevet
bekendt med lejerens fraflytning, er der ikke grundlag for at kunne fravige fristen ved aftale.
Enkeltudlejere og værelsesudlejere, der ikke er omfattet af kravene i det foreslåede § 98, stk. 3, om
flyttesyn, skal som hidtil fremsætte krav om istandsættelse inden 2 uger fra lejemålets fraflytning,
medmindre fristen er forlænget ved aftale. Det gælder uanset, om de frivilligt afholder flyttesyn efter
reglerne i det foreslåede § 98, stk. 3.
Spørgsmål 15:
Ad § 2, nr. 6, 20 og 21- obligatoriske vedligeholdelsesplaner.
Det er i både lejers og udlejers interesse, at der løbende er et overblik over, hvornår der skal foretages
vedligeholdelse af den enkelte ejendom, således at udlejer kan sikre, at den fornødne kapital er til
rådighed herfor.
Det forekommer imidlertid både uhensigtsmæssigt og urimeligt, at forslaget lægger op til, at en fodfejl
hos udlejer kan medføre, at der skæres kr. 120,00 - kr. 170,00 pr. m2 af de indtægter, der skal
muliggøre vedligeholdelsen. Da det er beboeren, der skal starte en sag herom, vil det endvidere ikke
medvirke til at fremme samarbejdet mellem parterne.
Uldne 10 års vedligeholdelsesplaner vil både være bekostelig og tidskrævende at udarbejde, hvis de
skal være af en vis kvalitet, og det må derfor antages, at forslaget vil medføre lejeforhøjelser som
følge af at der formentlig skal indhentes løbende ekstern bistand til udarbejdelse og vedligeholdelse af
planerne.
Det bør derfor overvejes om ikke det vil være tilstrækkeligt, at vedligeholde planerne hvert andet år,
således at omkostningsniveauet og det administrative besvær nedbringes?
15.1.
Det forekommer uhensigtsmæssigt, at der ved vurderingen af hvilke ejendomme, der er omfattet af
reglerne, skal ses på ejendommens forhold pr. 1. januar 1995. Der bør i forbindelse med en forenkling
og modernisering af lejelovgivningen gøres op med de alt for mange forskellige regler for
ikrafttrædelsesdatoer, som kun ganske få kan manøvrere sikkert indenfor rammerne af.
15.2.
Er det overvejet, om huslejenævnet i deres nuværende form har tilstrækkelig kompetence til at tage
stilling til indholdet af vedligeholdelsesplaner? Det bør overvejes om det ikke er et grundlovsstridigt
indgreb i den private ejendomsret, at en ejer af en fast ejendom ikke selv har råderet over
ejendommen, så længe der ikke er tale om mangler, der bevirker, at det er uforsvarligt at bebo
ejendommen. Bestemmelsen må antages at medføre mange overflødige retssager om
huslejenævnets pålæg af vedligeholdelsesarbejderne.
14
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Sanktionen ved manglende vedligeholdelsesplan synes ikke at stå mål med en undskyldelig
overtrædelse af reglerne, hvorfor en gennemgribende justering af forslaget bør overvejes, også i
forenklingens og moderniseringens navn?
Svar:
Det bemærkes, at Udlejerforeningen Aarhus i spørgsmålet indledningsvist udtrykker, at det har en
positiv effekt, at der indføres regler om vedligeholdelsesplaner i private udlejningsejendomme.
Udlejerforeningen finder det imidlertid ikke hensigtsmæssigt, at opkrævning af beløb til afsætning til
vedligeholdelse gøres betinget af tilstedeværelsen af en vedligeholdelsesplan.
Sammenkædning af eksistensen af en vedligeholdelsesplan og lejerens betaling for vedligeholdelse er
udtryk for, at der som element i lejerens betaling indgår betaling for, at der udarbejdes en
vedligeholdelsesplan. I det lys forekommer det naturligt, at lejeren kan standse sin ydelse, hvis ikke
udlejeren leverer sin modydelse. Sanktionen indtræder først , når udlejeren sidder lejernes krav
overhørigt. Det kan derfor ikke betragtes som en undskyldelig fejl (fodfejl), hvis udlejeren ikke
overholder forpligtelsen til at udarbejde en vedligeholdelsesplan.
Det er i lovforslaget forudsat, at udlejeren gør lejerne bekendt med vedligeholdelsesplanen, og det er
forventningen, at udlejeren efterkommer lejerens ønske herom som et led i samarbejdet imellem
parterne. Sker dette imidlertid ikke, vil lejeren kunne indbringe sagen for huslejenævnet, hvor
udlejeren vil skulle dokumentere, at der er udarbejdet en plan.
Det er hensigten at udforme ordningen med en passende fleksibilitet, som gør det muligt at
implementere vedligeholdelsesplaner i alle typer udlejningsejendomme, hvor de ikke allerede er
iværksat
Generelt må det lægges til grund, at ejendomsdrift, som lever op til tidssvarende standarder, omfatter
vedligeholdelsesplanlægning, der sikrer, at vedligeholdelsesmangler håndteres på et tidligt tidspunkt,
inden der bliver tale om omfattende skader på ejendommen, som bliver uforholdsmæssigt
omkostningstunge at afhjælpe. I praksis indgår det derfor også som et helt naturligt element i
ejendomsadministration at gøre brug af vedligeholdelsesplaner, da det har en gunstig virkning på
ejendommens økonomi.
Ad 15.1.
Det indgår ikke i lovforslaget at ændre på den nævnte afgrænsning af småejendomme, men
ministeriet har noteret sig, at Udlejerforeningen Aarhus foreslår, at sådanne tidsmæssige
afgrænsninger ophæves. Det kan i øvrigt oplyses, at den nævnte regel blev indført på baggrund af
forhandlinger imellem Ejendomsforeningen Danmark og Jyske Grundejere (nu Danske Udlejere) på
den ene side og Lejernes LO på den anden side i 1994.
Ad 15.2.
15
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Det er hensigten, at huslejenævnet i tilfælde af en indsigelse om, at udlejeren ikke har udarbejdet en
vedligeholdelsesplan, skal tage stilling til, om der er udarbejdet en vedligeholdelsesplan i henhold til
de regler, som det er hensigten at fastsætte i en bekendtgørelse. Det er ministeriets opfattelse, at
huslejenævnene besidder de fornødne kompetencer til at foretage en sådan vurdering. Det kan i øvrigt
oplyses, at Justitsministeriet påser, om lovforslag rejser grundlovsmæssige problemstillinger, hvilket
ikke har været tilfældet i relation til dette lovforslag.
For så vidt angår sanktionen for udlejers manglende overholdelse af kravet om at udarbejde
vedligeholdelsesplaner, skal det understreges, at udlejeren har mulighed for at begrænse virkningen,
da det først er fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, at udlejeren ikke lovligt kan opkræve
afsætningsbeløb til vedligeholdelse.
16
af
16
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk