PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 97 Bilag 8
Offentligt

Danmarks Lejerforeninger

Sankt Peders Stræde 2, 1. sal, 4000 Roskilde

Vedrørende L 97

Henvendelse til Folketingets Boligudvalg

Med denne henvendelse ønsker Danmarks Lejerforeninger at gøre folketinget opmærksom på en

uheldig og utilsigtet konsekvens af L 97 (Forenkling og modernisering af lejelovgivningen). Vi har

kommenteret lovforslaget som led i høringsproceduren, men var på det tidspunkt ikke opmærksom

herpå.

Forslag 32. Afskaffelse af trappelejeregulering og indførelse af nettopristalsregulering.

Forskellig form for pristalsregulering.

Indførelse af nettopristalsregulering sker efter lovforslaget på to forskellige måder:

regulerede lejemål med omkostningsbestemt leje

kan udlejeren bestemme, at der skal ske

pristalsregulering af

visse poster

i den omkostningsbestemte leje. Det drejer sig om posterne

renholdelse, administration og forsikring. I forvejen findes der en form for pristalsregulering af de

beløb, der afsættes til vedligeholdelse. Skatter og afgifter kan ikke reguleres gennem pristal, da

udlejer i forvejen har mulighed for at varsle huslejestigninger herfor uafhængigt af om han i øvrigt

varsler stigning i den omkostningsbestemte husleje.

Derimod kan der ikke pristalsreguleres på posterne afkast og tillæg for forbedringer.

I de

såkaldte småhuslejemål

foreslås det, at udlejer og lejer kan aftale pristalsregulering af hele

lejen som erstatning for den mulighed for trappelejeregulering, der bortfalder.

Småhuslejemål er lejemål i regulerede kommuner i ejendomme med færre end 7 lejemål.

Derved opstår der en skævhed i huslejeudviklingen, hvor udlejere af småhuse favoriseres i forhold

til udlejere af regulerede lejemål. Dette vil f.eks. medføre, at helt ens lejemål i samme ejendom kan

få meget forskellige lejestigninger. Det vil blandt andet være tilfældet i de ejendomme, hvor

lejlighederne er udstykket i ejerlejligheder. I sådanne ejendomme er nogle af lejlighederne ejet af

restejendommens ejer og er aldrig blevet handlet. Andre lejligheder er blevet solgt som

ejerlejligheder og har derfor status som småhuse.

I boliglejemål i uregulerede kommuner kan der pristalsreguleres på samme måde som i småhusene.

Eksempel på lejeudvikling

Leje kr pr måned

Lejlighed med

omkostningsbestemt leje.

År

Note 1)

Småhuslejlighed

5.000

5.067

5.135

5.204

5.273

5.344

2,00

5.000

5.100

5.202

5.306

5.412

5.520

Stigning i pristal I procent:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Som det ses af ovenstående eksempel vil lejen for en småhuslejlighed efter 5 år få en lejestigning

på 520 kr månedligt, mens lejeren for den omkostningsbestemte lejlighed kun vil stige med 344 kr

om måneden.

Efter 6 år vil de to lejere have betalt henholdsvis 372.278 kr i leje (Omk-lejeren) og 378.487

(småhus-lejeren) – en forskel på godt 6.000 kr

Dette er urimeligt, og det er i strid med forudsætningerne for indførelse af de særlige regler for

lejevarsling i småhuse i 1994. Dengang var hensigten udelukkende at lette de administrative byrder

for udlejerne af småhuse, ikke at der skulle ske en særlig favorisering af disse udlejere på lejernes

bekostning.

Ulovlig overleje i småhuse præmieres.

Eksemplet ovenfor er baseret på en forudsætning om, at lejen i småhuslejemålene er fastsat efter

boligreguleringslovens bestemmelser. Det vil sige, at lejen skal dække ejendommens

driftsomkostninger med tillæg af et beregnet forbedringstillæg.

Erfaringsmæssigt er dette dog kun sjældent tilfældet.

Meget ofte betaler lejerne en

ulovlig overleje.

Den ulovlige overleje er den del af lejen, der ikke

skyldes ejendommens omkostninger og heller ikke er begrundet i reelle forbedringer i lejemålet.

Lejere i småhusejendomme er dårligere organiseret end lejere i ejendomme med

omkostningsbestemt leje, blandt andet fordi der sjældent findes beboerrepræsentation i disse

ejendomme. Dertil kommer, at der findes et stort antal småhuslejemål i mindre kommuner, hvor er

sjældent findes lokale lejerforeninger.

Dette betyder, at lejerne i småhuse er dårligere beskyttede mod ulovlig overleje.

Når der med L97 indføres pristalsregulering, vil der også ske en pristalsregulering af den ulovlige

overleje. Dette betyder, at loven vil virke som en præmiering af ulovlige forhold. En sådan

præmiering kan samfundet ikke være tjent med.

Henvendelse til Danmarks Lejerforeninger vedr ovenstående kan ske til Jakob Lindberg,

organisationssekretær (email:

[email protected]

/ 24 81 86 94)

Med venlig hilsen,

Jakob Lindberg, organisationssekretær

Note 1)

Beregningsforudsætninger:

A) Den ikke-regulerbare del af lejen (afkast og forbedringstillæg) i en omkostningsbestemt lejlighed er sat til 33%,

hvilket var resultatet ved boligministeriets sidste huslejeundersøgelse i 2002. Tallet i år 1 fremkommer derfor således:

((5000*0,67)*1,02)+(5000*0,33) = 5.067

B) Det forudsættes af udlejeren i begge tilfælde udnytter muligheden for at varsle stigning for skatter og afgifter og at

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

disse stiger med samme takt som pristallet.

C) Det forudsættes at udlejeren af Omk-lejligheden varsler lejeforhøjelse hvert andet år og at Omk-lejen stiger med

samme takt som pristallet.