PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 97 Bilag 3
Offentligt

Til:

Cc:

Fra:

Titel:

Sendt:

By, Bolig og Landdistrikter ([email protected])

Lars Gerstrøm ([email protected])

Anders Clausen, GI ([email protected])

J.nr. 2013-2665-

Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen

10-10-2014 14:09:37

J.nr. 2013-2665

GI har følgende bemærkninger til udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen:

Ad § 1, nr. 10

Af det foreslåede § 19, stk. 3 i lejeloven fremgår: ”Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et

beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, …..” Af forarbejderne til den gældende § 22, stk. 3 i

boligreguleringsloven fremgår, at lejenedsættelsen kun gælder for de lejere, der retter henvendelse til nævnet efter fristens

udløb, selv om der står ”samtidig” i lovteksten. Dette er ikke gentaget i bemærkningerne i udkastet. Betyder det, at lejerne

er berettiget til at betale den nedsatte leje i henhold til huslejenævnets afgørelse, hvis huslejenævnet har truffet afgørelse

om påbud og lejenedslag ved fristens udløb i én og samme afgørelse?

Ad § 1, nr. 65 og nr. 67

Efter den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 113 a, stk. 3, nr. 6, skal udlejeren også kunne frakendes retten til at

administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, hvis denne inden for en periode på 2 år både er idømt bøde-

eller fængselsstraf i medfør af § 6 og ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser. Efter det foreslåede

stk. 4, 3. pkt., indberetter lejeren til Grundejernes Investeringsfond oplysning om, at ejeren er idømt bøde- eller

fængselsstraf i medfør af § 6. Hvordan bliver lejeren informeret om, at denne skal henvende sig til Grundejernes

Investeringsfond, hvis udlejeren bliver idømt bøde- eller fængselsstraf efter § 6?

Ad § 5, stk. 2, 2. sidste punktum

Efter den foreslåede bestemmelse, skal lejen nedsættes, når saldoen på kontoen er udbetalt eller udlignet. Er der en

sondring mellem anvendelse af

”udbetalt”,

”udlignet”,

og i givet fald er det en tilsigtet sondring?

Ad § 2, nr. 21

Efter det foreslåede § 18, stk. 5 i boligreguleringsloven, skal udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af § 18 b,

udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne, fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder.

Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.

En præcisering af de ejendomme, som er omfattet af bestemmelsen, og hvordan den praktiske implementering i øvrigt

skal finde sted, vil være hensigtsmæssigt.

Ad § 2, nr. 38

I det foreslåede § 60, stk. 1, 1. pkt. i boligreguleringsloven er boligreguleringslovens § 22, stk. 3 ændret til lejelovens § 19,

stk. 3, som følge af at huslejenævnet skal kunne pålægge udførelse af vedligeholdelsesarbejder på alle private

udlejningsejendomme i landet. I boligreguleringslovens § 60, stk. 1, 1. pkt., henvises dog stadig til boligreguleringslovens §

27, stk. 6, og til § 27 a, stk. 2. Er det hensigten også at overføre disse bestemmelser til lejeloven, således at

huslejenævnet ligeledes kan pålægge arbejder ifølge disse bestemmelser for alle ejendomme? Vil det i så fald først ske

ved en senere ændring af lejelovgivningen?

Ad § 2, nr. 36

Ifølge det foreslåede § 39, stk. 2 i boligreguleringsloven skal udlejeren betale et beløb på 2.080 kr. til huslejenævnets

udgifter til sagens behandling, hvis udlejeren taber sagen i nævnet. Gælder denne ændring også i tvister mellem ejeren og

Grundejernes Investeringsfond, jf. boligreguleringslovens § 22 f?

Venlig hilsen

Anders Clausen

Advokat, Konto

Direkte 82 32 23 20

Mobil 21 69 30 80

Grundejernes Investeringsfond · Ny Kongensgade 15 · 1472 København K · Tlf. 82 32 23 00 · gi.dk · ejendomsviden.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

10. oktober 2014

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Att. Lars Gerstrøm, jf. jeres j.nr. 2013-2665

[email protected] og [email protected]

Bemærkninger til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen

Vi har modtaget udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen i

høring den 16. september 2014. Udkastet giver anledning til en enkelt bemærkning til lov-

forslagets pkt. 39.

I udmeldingerne omkring

aftalen om en forenkling og modernisering af lejeloven var der

fokus på, at reglerne skulle blive mere gennemskuelige

i forbindelse med huslejenævnets

afgørelser.

Det fremgår imidlertid ikke af § 59a, hvordan denne gennemsigtighed skal opnås. Vi fore-

slår derfor, at en formulering som under pkt. 21 (§18, stk. 3): ”Ministeren for by, bolig og

landdistriktet fastsætter nærmere regler om …” fulgt af f.eks. ”offentliggørelse af husleje-

nævnsafgørelser” sættes ind i § 59a. Det vil kunne medvirke til at sikre øget gennemsigtig-

hed på området.

Med venlig hilsen

Marie Lund Bendtsen

D75646

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

HØRINGSSVAR

Udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen

(j. nr. 2013-2665)

Bygherreforeningen takker Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter for lejligheden

til at kommentere høringsmaterialet vedrørende udkast til lovforslag om forenkling

og modernisering af lejelovgivningen.

Bygherreforeningen er overordnet kritisk over for indholdet i de foreslåede

ændringer i lovforslaget og mener ikke, at de lever op til ambitionerne om

forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Der er ellers gode

samfundsøkonomiske grunde til at gennemføre en revision af lovgivningen på,

området, som kan skabe et mere velfungerende marked for lejeboliger med færre

konflikter. I nedenstående har vi lagt vægt på det generelle og principielle i

lovforslaget – med udgangspunkt i bemærkningerne hertil.

Bygherreforeningen bifalder i høj grad intentionerne om at forenkle og

modernisere, herunder at sammenlægge de to love, men mener samtidigt, at det

må ske via en reel forenkling af de komplekse regler, hvilket blandt andet

indebærer at:



Der undlades tilføjelse af nye ordninger, der komplicerer aftaleforholdet mellem

udlejer og lejer yderligere, og medfører nye administrative byrder for begge

parter

Lovteksten og bemærkningerne hertil formuleres og evt. udbygges, således at

fortolkningsmuligheder minimeres

Retstilstanden dermed er klar, og at forholdet mellem udlejer og lejer er

balanceret og gennemskueligt for begge parter

Side 1

13. oktober 2014

Bygherreforeningen

Borgergade 111

1300 København K

Telefon 7020 0071

Telefax 7020 1271

[email protected]

www.bygherreforeningen.dk

Bygherreforeningen ønsker desuden en lovændring, der sikrer at:



Huslejenævnsafgørelser gøres mere ensartede i kvalitet og gennemskuelighed

Der gennemføres en evaluering af lovsættet efter to år med fokus på effekter

og retsvirkninger.

Bygherreforeningen må dog i forhold til lovforslaget påpege at:



Der savnes konkrete og eksplicitte definitioner af istandsættelses- og

vedligeholdelsesbegreberne – eksempelvis gennem illustrative eksempler

Eventuelt bortfald af udlejers muligheder for nyistandsættelser vil med stor

sikkerhed medføre forringelser af bygnings- og boligstandarden. Det giver ikke

mening at differentiere restriktivt i forhold til normalistandsættelsesbegrebet,

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files



som det kendes fra den almene sektor. Tværtimod giver det mening at kunne

imødekomme lejernes ønsker til niveau for istandsættelse af boligerne.

De påtænkte ind- og fraflytningsrapporter bør være ensartede i opbygning og

indhold – eventuelt ved at fastlægge minimumskrav hertil i særlige formularer

(fortrykte/digitale) eller ved udvidelse af de formelle lejekontrakter med de

nødvendige informationer om status ved ind- og fraflytning

Der bør tilstræbes en ensartethed i praksis og formalia omkring ind- og

fraflytningsrapporter mellem den private og almene udlejningssektor, for at

sikre en ensartet retsvirkning for begge parter. Der bør ikke være urimelige

sanktioner i forbindelse med rene formalia. Og det må bemærkes i den

forbindelse, at boliglejere ikke er opdelte, men netop gerne skulle kunne agere

frit på et samlet og gennemskueligt marked, fx når de skifter bolig på tværs af

de to sektorer.

Indførelsen af en rullende 10-års vedligeholdelsesplan må i givet fald ske på et

bedre oplyst og udredt grundlag, idet der ikke i dag findes brugbare erfaringer,

hvor sådanne planer er i anvendelse og effektive i forhold til at regulere

udlejningsejendommes generelle tilstand. Der findes allerede digitale systemer

hertil (fx GI’s Planlæg Vedligehold), men som kun i meget begrænset omfang

finder anvendelse, hvilket skyldes erkendelsen af, at opfølgning på sådanne

planer er tungt og omkostningskrævende – snarere end fraværet af krav om at

planerne skal foreligge. Det er samtidigt uklart, hvorledes udgifter til disse

planer og deres opfølgning i tilfælde af krav herom vil kunne pålignes huslejen

som en driftsudgift og dermed den omkostningsbestemte beregning.

Der i revision af regelsættet i lejelovens kap. VII sikres bestemmelser, der

entydigt tager højde for udlejers muligheder for leverance og afregning af

energiforsyning til de enkelte lejemål, således at lejelovgivningen ikke bliver en

barriere for den fremtidige omstilling af energiforsyningen, herunder etablering

af bygningsintegrerede, vedvarende energiforsyningsanlæg.

Side 2

Afslutningsvis er Bygherreforeningen stærkt tvivlende overfor at:



Indførelse af en frivillig 2-årig brug af nettoprisindekseret huslejefastsættelse vil

finde anvendelse, når der samtidigt henses til de undtagelser og formkrav, der

indrammer muligheden, idet der i forslaget ingenlunde er tale om en forenkling.

Bygherreforeningen står i øvrigt til rådighed for uddybning af ovenstående.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 1 af 19

Vandkunsten 3, 4. sal

1467 København K

Tlf. 33 93 40 04

[email protected]

Telefax 33 93 40 07

Postgiro 16 93 33 68

www.bosam.dk

Ministeriet for By-, Bolig- og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Fremsendes via e-mail

[email protected],

cc. [email protected]

Den 13. oktober 2014

Høringssvar vedrørende udkast til lovforslag om forenkling og

modernisering af lejelovgivningen – ministeriets sagsnr. 2013-

2665.

Ministeriet for by, bolig og landdistrikter har i brev af 16. september 2014

sendt et udkast til lovforslag om en forenkling og modernisering af

lejelovgivningen til høring. Med lovforslaget sker der efter ministeriets

opfattelse en udmøntning af aftalen af 11. juni 2014 mellem regeringen og

V, DF, SF og EL om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Indledningsvis skal det bemærkes, at lovforslaget efter BOSAMs vurdering

på ingen måde leder til en forenkling eller til en modernisering af lejeloven.

Det er værd at notere sig, at både udlejer- og lejerorganisationer har udtrykt

utilfredshed med det forlig mellem partierne, der blev præsenteret den 11.

juni 2014. Danmarks Lejerforeninger, BOSAM (Boligforeningernes

Sammenslutning i Danmark), Ejendomsforeningen Danmark og Danske

Udlejere har i et fælles brev påpeget over for politikerne, at de påtænkte

nye regler vil skabe unødig usikkerhed i retstilstanden og koste både lejere

og udlejere tid og penge.

De fire organisationer har i det fælles brev til ministeren for by, bolig og

landdistrikter oplyst, at de er enige om, at forligets forslag til ændringer af

lejelovgivningen, både enkeltvist og samlet, komplicerer lovgivningen

unødigt og ikke giver reelle forenklinger, der kan berettige den store

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 2 af 19

retsusikkerhed, der vil opstå. Organisationerne tilkendegav, at de var enige

om, at det politiske forlig om en ”forenkling og modernisering” af

lejelovgivningen, der blev indgået den 11. juni, ikke bør resultere i et

lovforslag, der ændrer lejelovgivningen.

Det var organisationernes opfattelse, at den øgede retsusikkerhed, som

forligets forslag vil resultere i, vil komme til at koste lejerne, udlejerne og

samfundet både penge og meget tid. Det var også organisationernes

opfattelse, at forliget ikke har et indhold, der er dette værd.

Danmarks Lejerforeninger, BOSAM, Ejendomsforeningen Danmark og

Danske Udlejere tilkendegav yderligere, at de fortsat er loyale over for det

mellem organisationerne opnåede forhandlingsresultat og over for målet

om at forenkle lejelovgivningen, til gavn for lejerne, udlejerne og

samfundet.

BOSAM står fortsat bag synspunkterne i det omtalte brev fra

organisationerne til ministeren.

Lovforslaget er blevet til i stor hast, hvorfor der er mange løse ender,

selvmodsigelser og nye principper, der introduceres, men ikke beskrives

nærmere. Samtidig er der i bemærkningerne beskrevet nye regler, der ikke

findes hjemmel til i lovforslaget.

BOSAM skal anbefale, at ministeren starter forfra og få sammenskrevet de

to gældende love og dermed for alvor forenkle de meget komplekse regler.

Det vil samfundsøkonomisk være en god forretning, fordi man kan spare

udgifter til for eksempel huslejenævn og boligret, da mere enkle regler vil

nedbringe antallet af konflikter.

---oo0oo---

Sammenfatning.

Der sker væsentlige forringelser for beboerdemokratiet, hvis lovforslaget

gennemføres. Hvorfor er det et ønske at forringe lejernes demokratiske

muligheder for blot at have en vis indflydelse på forholdene i den ejendom,

der danner rammen om en stor del af deres liv?

Forslaget om at afskaffe lejelovens § 66 med de konkrete rettigheder for

beboerrepræsentationen og erstatte det med en "ulden" og ikke særlig

konkret formålsbestemmelse i § 65 om, at udlejeren bør inddrage

beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål der har væsentlig betydning, er en

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 3 af 19

klar forringelse af lejernes muligheder for kunne gøre deres indflydelse

gældende.

Reglerne, om at beboerrepræsentationen har ret til at udpege en bydende

ved licitationer, deltage i byggemøder m.m. og ikke mindst have krav på

en gang årligt at gennemgå ejendommen sammen med udlejer, blev indført

i 1994. Hvorfor vil man forringe de rettigheder nu 20 år efter?

Selvom reglerne ikke er sanktionerede, har de fleste udlejere fulgt reglerne,

og det har betydet meget positivt for samarbejdet og ikke mindst dialogen

mellem lejerne og udlejerne.

Det er os helt uforståeligt, at man vil fjerne beboerrepræsentationernes ret

til én gang årligt at gennemgå ejendommen sammen med udlejeren.

Gennemgangen finder sted som følge af bestemmelsen, og den er stærkt

medvirkende til at skabe en positiv dialog og medvirker til at løse mange

problemer. Ofte kan lejerne også påpege forhold vedrørende

vedligeholdelsen og driften, som udlejeren ikke har tænkt på, og det

medvirker til at skabe forståelse mellem parterne. Hvorfor vil man fjerne

en sådan bestemmelse?

Tilsvarende

det

uforståeligt,

hvorfor

man

vil

fjerne

beboerrepræsentationens ret til at være med til byggemøder. Lejernes

dagligdag bliver i høj grad påvirket ved større ombygninger af den

ejendom, de bor i, og ved at beboerrepræsentanterne deltager i

byggemøderne sammen med udlejer, rådgiver og entreprenør bliver mange

problemer løst. Såfremt ikke alle forsøger at stå sammen i større

byggeprocesser, vil der blive betydeligt sværere at afhjælpe de problemer,

der næsten altid opstår ved større ombygninger. Lejerne bor der, mens

arbejderne står på, så hvorfor skal de ikke have indflydelse eller blive hørt

ved planlægningen?

BOSAM vurderer, at ændringerne i reglerne om lejefastsættelse for

såkaldte småhuse med 1-6 boliger vil medføre drastiske konsekvenser for

huslejeniveauet.

I regulerede kommuner drejer det sig om ca. 177.000 lejligheder, der er

udlejet efter reglerne om småhuse, og hvor loftet for huslejefastsættelsen

fjernes for nye lejeaftaler indgået efter den 1. januar 2015, hvor

lovforslaget forventes at træde i kraft.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 4 af 19

Hvis lovændringen om lejefastsættelse og lejeregulering gennemføres, kan

det få særdeles uheldige og vidtrækkende konsekvenser for boligmarkedet.

Fri huslejefastsættelse for lejemål i småhuse kan forventes at medføre en

fordobling af lejeniveauet for størsteparten af disse boliger. Det vil få en en

kolossal negativ indflydelse på boligsituationen ikke mindst i de store byer.

1. Obligatorisk indflytningssyn (udkastet til lovforslagets § 1, nr.

5).

Et stort antal tvister ved huslejenævnene udspringer af, at lejlighedens

vedligeholdelsesstand ved lejerens indflytning ikke er blevet

registreret i fornødent omfang.

En mangelfuld registrering af lejemålets stand ved indflytningen

kommer først og fremmest lejeren til skade, idet lejeren har

bevisbyrden for lejemålets stand ved indflytning. Påviser udlejeren en

mangel ved fraflytning, og kan lejeren ikke løfte bevisbyrden for, at

manglen var til stede ved indflytning, påhviler det lejeren at erstatte

udgifterne til udbedring af manglen.

Derfor er det prisværdigt med initiativer, der forsøger at løse dette

omfattende problem og sikre en bedre beskyttelse af lejeren end i dag.

På trods af lovforslagets gode intentioner, giver lovforslaget dog

næppe lejerne en bedre beskyttelse end i dag – tværtimod.

Det fremgår af lovforslagets

indflytningssyn er sanktioneret.

bemærkninger,

reglen

Det kan der imidlertid stilles spørgsmålstegn ved, for selvom

udlejeren tilsidesætter reglen om obligatorisk indflytningssyn, så

bevarer udlejeren ifølge lovforslaget og bemærkningerne hertil retten

til at kræve erstatning på baggrund af lejerens misligholdelse,

herunder lejerens utilstrækkelige vedligeholdelse i boperioden.

Udlejeren kan i udgangspunktet alligevel ikke kræve erstatning for

andet og mere end det, der skyldes lejerens misligholdelse. Det følger

af den beskyttelsespræceptive bestemmelse i lejelovens § 98, stk. 2, 3.

pkt., om at lejeren ikke kan pålægges at bringe det lejede i en bedre

stand end den, hvori han overtog det lejede, sammenholdt med

lovforslaget§ 1, nr. 16 og nr. 17 vedrørende lejelovens § 24 om

normalistandsættelse ved fraflytning.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 5 af 19

Så hvad er egentlig sanktionen for udlejeren ved at overtræde

bestemmelsen om indflytningssyn? Umiddelbart ingen.

Udover skriftlighed stilles der heller ikke nærmere krav til

udformningen af indflytningsrapporten, og også af den grund

forekommer reglen at udgøre et tomt slag i luften.

Nøglen til at løse problemet er efter BOSAMs erfaring oplysning.

Oplysning til lejeren om, hvor vigtigt det er at foretage en nøje og

detaljeret registrering af lejlighedens vedligeholdelsesstand og

eventuelle småskader ved indflytning. Det er også vigtigt at informere

lejeren om, at der godt kan være småskader og andre skavanker, som

lejeren er rede til at acceptere, men at det under alle omstændigheder

er vigtigt, at alt bliver registreret– ikke af hensyn til udlejeren, der

indkalder til synet, men først og fremmest for lejerens egen skyld.

I BOSAM er vi overbeviste om, at hvis alle lejere blev informeret

tilstrækkeligt om vigtigheden af en detaljeret registrering ved

indflytning, så ville problemet med de mange fraflytningssager i vidt

omfang være løst.

Derfor er det også særligt uheldigt, at lovforslaget sløjfer det

nugældende

krav om,

at udlejeren skal indkalde

beboerrepræsentationen, hvis der foretages et indflytningssyn

sammen med lejeren. Beboerrepræsentanten, som ofte har en større

erfaring og viden på området, kan i forbindelse med et

indflytningssyn informere lejeren om indflytningssynets betydning og

det hensigtsmæssige i en detaljeret registrering. Den mulighed for at

viderebringe vigtig information forsvinder i praksis med lovforslaget.

Det er i bemærkninger til lovforslaget nævnt, at lejeren selv kan

henvende sig til beboerrepræsentationen og anmode om bistand ved

indflytningssynet, men det er ingen løsning.

Det er naturligt, at det er udlejeren, der indkalder

beboerrepræsentationen, eftersom det er udlejeren, der fastsætter

tidspunktet

for

indflytningssynet,

lejeren

på

indflytningstidspunktet typisk ikke er i besiddelse af

kontaktoplysninger til beboerrepræsentanterne.

Derfor er vurderingen af lovforlaget om indflytningssyn: Det er

positivt, at der bliver fastlagt nogle tidsmæssige rammer for, hvordan

et indflytningssyn bør afvikles, men i forhold til det erklærede formål

i lovmotiverne – at sikre en bedre beskyttelse af lejeren end i dag – så

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 6 af 19

vurderes lovforslaget om obligatorisk indflytningssyn samlet set at

være ét skridt frem og to tilbage.

2. Huslejenævnets kompetence i forhold til vedligeholdelsespåbud

(udkastet til lovforslagets § 1, nr. 10 om ændring af lejelovens §

19, stk. 3).

Da udmøntningen af et tilsvarende forslag blev drøftet under

forhandlingerne i ministeriet, var de 5 udlejer- og lejerorganisationer

enige om

, at der i lovforslagets bemærkninger skulle tilføjes:

”Ligesom boligreguleringsloven er lejeloven efter sit formål i

udgangspunktet en beskyttelseslov til fordel for lejerne.

Den foreslåede ændring indebærer ikke begrænsninger for lejeren til i

stedet at rejse krav vedrørende fx forholdsmæssigt afslag,

selvafhjælpning for udlejerens regning, erstatning, mv. efter reglerne i

lejelovens kapitel III om mangler, hvis udlejeren tilsidesætter sin

vedligeholdelsespligt. Sager herom afgøres i udgangspunktet af

boligretten som 1. instans.”

Tilsvarende formulering er ikke medtaget i udkastet til lovforslagets

bemærkninger, hvilket er uheldigt.

3. Lejefastsættelse og lejeregulering (udkastet til lovforslagets § 1,

nr. 33 om ændring af lejelovens § 53, stk. 2).

Ministeren har i udkastet til lovforslaget foreslået, at lejelovens § 53,

stk. 2, affattes således:

”Stk. 2. For lejeforhold i ejendomme, som ikke er omfattet af reglerne

i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan

det dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i

Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres

alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.”

Lovforslaget får omfattende negative konsekvenser for lejerne i en

række sammenhænge som beskrevet nedenfor under pkt. A-C:

Referat af møde i Underudvalget den 19. juni 2012 om lejelovsforenkling (bilag 82), ad pkt. 10.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 7 af 19

A. Et stort antal beboelseslejemål kan som en konsekvens af

lovforslaget undtages fra lejelovgivningens regler om

huslejeloft, hvilket får stor indflydelse på lejens størrelse

navnlig i småhuse.

Mens adgangen til at aftale trappelejeforhøjelse efter den nugældende

lejelovs § 53, stk. 2, 2. pkt., er angivet som en undtagelse til stk. 2, 1.

pkt., om udtømmende former for lejeregulering, så er lovforslaget om

adgangen til at aftale nettoprisindeksregulering i stedet angivet som

en undtagelse til lejelovens § 53, stk. 1, der fastslår, at reglerne i

lejelovens §§ 47-52 ikke kan fraviges til skade for lejeren.

En aftalt regulering vil som udgangspunkt udtømmende indeholde de

udgifter, som parterne på aftaletidspunktet har kunnet forvente. Dette

er en naturlig følge af aftalen om regulering. Derfor er

udgangspunktet, at lejen ikke kan reguleres på anden vis end den

aftalte i hele den aftalte reguleringsperiode, medmindre der er taget et

forbehold herom

Selvom der er aftalt trappelejeregulering efter de nugældende regler,

og der ikke er taget forbehold om regulering af lejen efter lejelovens §

49, så kan lejeren kræve lejen nedsat i medfør af § 49, idet lejeren

ikke ved aftale kan fraskrive sig retten til at påberåbe sig denne

beskyttelsespræceptive bestemmelse i medfør af lejelovens § 53, stk.

Denne beskyttelse for lejeren er i de almindelige bemærkninger til

lovforslaget (pkt. 2.7.2.1) betegnet som en ulempe ved de gældende

regler.

Muligheden for at kræve lejenedsættelse, når lejen væsentligt

overstiger det lejedes værdi, bliver med lovforslaget afskåret, når der

er indgået aftale om nettoprisindeksregulering af lejen. En aftale om

nettoprisindeksregulering giver som lovforslaget er formuleret netop

mulighed for at fravige de almindelige regler for lejefastsættelse på en

måde, der stiller lejeren ringere.

Lejeren vil således i medfør af lovforslaget til lejelovens § 53, stk. 2,

ikke længere kunne kræve den aftalte leje nedsat efter lejelovens § 49,

når der samtidig er aftalt nettoprisregulering af lejen.

Lovforslaget vil få betydelige konsekvenser for lejeniveauet generelt

og i særdeleshed for lejeniveauet i såkaldte småhuse med 1-6 boliger,

Jf. Martin Birk, Aftalt lejeregulering i beboelseslejemål i Festskrift til Dansk Selskab for Boligret, 2011,

side 63.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 8 af 19

hvor lejelovgivningens nugældende huslejeloft indebærer, at lejen i

udgangspunktet svarer til lejeniveauet i ejendomme med

omkostningsbestemt leje.

Særligt om lovforslaget betydning for lejens størrelse i småhuse med

1-6 boliger:

Boligreguleringslovens § 5 gælder ikke for småhuse. Der findes ikke i

lejeloven regler svarende til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og stk.

2, om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse. Efter

sammenhængen mellem boligreguleringslovens § 29 c, 1. og 2. pkt.,

regulerer § 29 c, 2. pkt., heller ikke vilkårene ved lejeaftalens

indgåelse, men fastsætter alene den øvre grænse for lejeforhøjelser

samt de kriterier, der finder anvendelse, når en lejer i et

småhuslejemål rejser krav om lejenedsættelse efter lejelovens § 49

Det støttes også af lovmotiverne til boligreguleringslovens § 29 c,

hvor det fremgår, at både lejereguleringen og lejefastsættelsen for

småejendomme ændres, så de omfattes af reglerne i lejelovens kapitel

VIII om ændring af lejevilkår

Det fremgår klart af både lovforslagets ordlyd og i bemærkninger

hertil, at lovforslagets nye bestemmelse i lejelovens § 53, stk. 2, vil

gælde for blandt andet småhuse.

Lejere i småhuse vil således tilsvarende være afskåret fra at kræve

den aftalte leje nedsat under henvisning til boligreguleringslovens §

29 c, jf. lejelovens § 49, når der er tilføjet et vilkår om

nettoprisindeksregulering i lejeaftalen.

Økonomiske følgevirkninger for huslejen i småhuse:

Hvis lovforslaget gennemføres, må det forventes, at stort set alle nye

lejeaftaler i småhuse vil blive indgået med et vilkår om

nettoprisindeksregulering, og at loftet over huslejen for lejemål i

småhuse dermed reelt forsvinder.

Dons & Bang, Omkostningsbestemt leje og forbedring, 3. udg., side 276, Grubbe & Edlund, Boliglejeret,

1. udg., side 302 og Jakob Juul-Sandberg, i Festskrift til Dansk Selskab for Boligret – Lejefastsættelse og

lejeregulering, 2011, side 120.

Folketingstidende 1993-94, tillæg A, spalte 7923-24.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 9 af 19

De største stigninger i det generelle huslejeniveau vil primært

forekomme i de større byer, hvor der er mange lejemål i småhuse, og

hvor efterspørgslen efter boliger er størst.

Det er næppe muligt at foretage en præcis beregning af de

økonomiske konsekvenser af lovforslagets liberalisering af

lejereguleringen for småhuse, men der kan ikke herske rimelig tvivl

om, at de økonomiske følgevirkninger vil være massive.

I regulerede kommuner findes i alt ca. 455.000 boliger i private

udlejningsejendomme og udlejede ejerlejligheder. Heraf er godt

177.000 boliger eller knap 40 % af samtlige private udlejningsboliger

i regulerede kommuner udlejet efter reglerne om småhuse

I regulerede kommuner fastsættes lejen for private udlejningsboliger i

såkaldte småhuse med 1-6 boliger efter bestemmelsen i

boligreguleringslovens § 29 c. Det indebærer, at lejen i et

småhuslejemål ikke må overstige lejeniveauet for tilsvarende lejemål

i større ejendomme, hvor lejen bliver fastsat som omkostningsbestemt

leje med tillæg af et beregnet forbedringslejetillæg.

For lejemål, hvor lejen bliver fastsat som omkostningsbestemt leje

med tillæg af beregnet forbedringslejetillæg, udgør den

gennemsnitlige husleje ca. kr. 590 pr. kvadratmeter årligt

6 7

I de større byer som fx København og Århus, hvor efterspørgslen på

boliger er stor, vil huslejeniveauet i langt størsteparten af

småhuslejemålene stige med ca. 100 % for nye lejeaftaler indgået

efter den 1. januar 2015, hvor lovforslaget forventes at træde i kraft,

og loftet for huslejefastsættelsen forsvinder fra lejelovgivningen.

I takt med at lejligheder i de regulerede kommuner fraflyttes og nye

lejeaftaler bliver indgået under de nye regler for fri huslejefastsættelse

i småhuse, så vil den økonomiske balance mellem udlejere og lejere

blive forrykket med et betydeligt milliardbeløb hvert år i udlejernes

favør.

Socialministerens svar af 25. februar 2011 til Folketingets Boligudvalg vedrørende antal boliger i

udlejningsejendomme og udlejede ejerlejligheder fordelt efter reguleringsforhold og ejendommens

størrelse 2010.

Beløbet baserer sig på Velfærdsministeriets rapport om anvendelsen af § 5, stk. 2, i

boligreguleringsloven, februar 2009, tabel 7, som er beregnet på udtræk fra Velfærdsministeriets

huslejeregister primo 2007, og er korrigeret for den almindelige prisudvikling (nettoprisindeks) i perioden

2007-2014.

Da den omkostningsbetsmte leje kun i meget begrænset omfang påvirkes af ejendommens beliggenhed,

er der meget små forskelle i det omkostningsbestemte huslejeniveau blandt landets større byer,

København, Århus, Odense og Aalborg.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 10 af 19

Afledet effekt på lejens

omkostningsbestemt leje.

størrelse

ejendomme

med

Selvom lovforslaget om at sløjfe det nuværende huslejeloft omfatter

småhuse og ikke større ejendomme med omkostningsbestemt leje, må

det forventes, at det også i et ikke ubetydeligt omfang vil komme til at

præge huslejeniveauet i de ejendomme, hvor lejen bliver fastsat som

omkostningsbestemt.

Ved at indskyde en mellemmand – såkaldt stråmandsudlejning – kan

det etableres et fremlejeforhold mellem mellemmanden som

fremlejegiver og beboeren som fremlejetager. Derved kan

lejligheden, der ellers ville være omfattet af reglerne om

omkostningsbestemt leje, kunne udlejes efter reglerne for småhuse

uden loft over huslejen, når blot der indføjes et vilkår om

nettoprisregulering af huslejen i fremlejekontrakten.

B. Med lovforslaget om nettoprisindeksregulering af lejen

indføres et lejereguleringsprincip, der bringer lejeniveauet

ud af trit med den generelle prisudvikling.

Det fremgår af bemærkninger til lovforslaget (punkt 2.7.2.2.), at der

med forslaget om indførelse af regulering af lejen efter

nettoprisindeks indføres mulighed for at anvende et almindeligt kendt

reguleringsprincip, som er i trit med den generelle prisudvikling.

Forudsætningen om en lejeregulering i trit med den generelle

prisudvikling vil med temmelig stor sikkerhed ikke blive opfyldt, når

resultatet fra Højesteretsdommen UfR 2010.785 H (T:BB 2010.571)

overføres til lovforslaget om nettoprisindeksregulering, der erstatter

muligheden for trappelejeregulering.

Højesteret har i dommen slået fast, at indgåelsen af en trappelejeaftale

i henhold til lejelovens § 53, stk. 2, ikke er betinget af, at udlejer giver

afkald på muligheden for at forhøje lejen efter lejelovens almindelige

regler, herunder lejelovens §§ 50-51 om forhøjelse af lejen som følge

af stigninger i skatter og afgifter.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 11 af 19

Dette indebærer, at udlejeren kan bevare retten til at forhøje lejen

efter lejelovgivningens varslingsregler på trods af den aftalte

trappeleje, hvis der er taget et forbehold herom.

Ved nettoprisindeksregulering – der erstatter trappelejeregulering –

bliver der som lovforslaget er formuleret tilsyneladende ikke ændret

ved denne mulighed for at kombinere nettoprisindeksregulering med

andre reguleringer, så længe lejemålet ikke er omfattet af lejelovens §

53, stk. 3-6, jf. lovforslagets nr. 35 om ændring af lejelovens § 53,

stk. 6.

Skatter og afgifter vil som altovervejende hovedregel stige løbende.

Det gælder også ved indførelse af et såkaldt skattestop som dette blev

defineret af den tidligere borgerlige regering. Dermed vil der med

lovforslaget om nettoprisindeksregulering blive indført et

lejereguleringssystem, hvor lejeregulering for stigninger i skatter og

afgifter i kombination med nettoprisindeksregulering, bringer lejen ud

af trit med den almindelige prisudvikling.

Det er uhensigtsmæssigt at udvide et lejereguleringsprincip, der

bidrager til at drive det generelle lejeniveau op i et tempo, som er

højere end den generelle prisudvikling.

Det forværres af, at lejeren i udgangspunktet ikke kan kræve

lejenedsættelse, når der er indgået aftale nettoprisindeksregulering,

selvom lejen pga. reguleringer kommer væsentligt ud af trit med

lejeniveauet for tilsvarende lejemål i området. Det får blandt andet

som konsekvens, at lejere vil blive tvunget til at fraflytte på sigt, fordi

lejen næsten uundgåeligt vil stige i et tempo, der er ude af trit med

den generelle prisudvikling.

C. Med ophævelse af lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt., indfører

lovforslaget et reguleringsprincip, der åbner mulighed for

uendeligt

antal

reguleringsformer

gør

lejefastsættelsen uoverskuelig for lejeren.

Det er forholdsvist enkelt at konstatere, om en aftale om

lejeregulering er ugyldig efter lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt., fordi

lejen reguleres på en anden måde end fastsat i §§ 47-52.

Det kan derimod være særdeles vanskeligt at gennemskue, om en

aftale om lejeregulering er ugyldig efter § 53, stk. 1, fordi lejen

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 12 af 19

reguleres på end anden måde end fastsat i §§ 47-52, på en måde, som

til skade

for lejeren ud fra en samlet vurdering. Det kan tilmed

være meget svært at bevise under en sag for domstolene.

Det er ikke en forenkling at sløjfe lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt.. Det

bliver derimod betragteligt sværere for den svage part, lejeren, at

overskue og forstå konsekvenserne af en lejeaftale, der indeholder

individuelt udformede vilkår om komplicerede og uoverskuelige

reguleringsklausuler.

4. Beboerrepræsentationens formål og rettigheder (udkastet til

lovforslagets § 1, nr. 36, 43 og 44).

Hvorfor afdemokratisere og svække beboerrepræsentationerne, der

arbejder for lejernes interesser? Er det modernisering?

Når det er aktuelt at stille spørgsmålene hænger det sammen med, at

lovforslaget på flere punkter medfører en særdeles uhensigtsmæssig

forringelse af beboerdemokratiet og beboerrepræsentationens rolle i

private udlejningsboliger. En forringelse, som ikke tilnærmelsesvis

bliver opvejet af lovforslagets nye bestemmelser om

beboerrepræsentationens rettigheder.

Når det gælder ændringerne af de usanktionerede regler om

beboerrepræsentationens rettigheder, bærer lovforslaget tydeligt

præg af, at lovforslaget er udtænkt bag et skrivebord langt fra

virkeligheden ude i de private udlejningsejendomme, hvor

beboerdemokratiet udfolder sig.

Fra BOSAMs side opfordrer vi til at opgive at indføre en

formålsbestemmelse om beboerrepræsentation i lejeloven, og hvis

ikke det skønnes muligt at finde frem til passende sanktioner, så i det

mindste bevare de usanktionerede regler om beboerrepræsentationens

rettigheder, som de er i dag.

4.1. Bestemmelsen om formålet med beboerrepræsentation rammer

ved siden af.

Lovforslagets forsøg på at favne ordningen med beboerrepræsentation

i en formålsbestemmelse som led i en forenkling er forfejlet.

At etablere det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne

og udlejeren som formuleret i lovforslaget kan naturligvis være et

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 13 af 19

effektivt middel til fremme sine mål - både for udlejeren og lejerne.

Der kan beboerrepræsentationen ofte spille en vigtig rolle, men det er

imidlertid slet ikke den funktion, der primært fokuseres på, når

ordningen med beboerrepræsentation betragtes af de berørte parter;

udlejerne, lejerne og beboerrepræsentanterne selv.

Mange retslige tvister mellem lejere og udlejere ved nævn og

domstole kan undgås, når der er en beboerrepræsentationen. Derom

hersker ingen tvivl. Det er dog samtidig af afgørende betydning for

forståelsen af ordningen med beboerrepræsentation, at mange tvister

opstår, netop

fordi

der er etableret

beboerrepræsentation i

ejendommen.

Beboerrepræsentanterne har ofte større erfaring med og indsigt i

lejelovgivningen end flertallet af beboere i ejendommen. I kraft af de

informationer, som beboerrepræsentationen kan kræve af udlejeren

vedrørende ejendommen, opdager beboerrepræsentanterne forhold,

hvor lejeaftalerne eller lejelovgivningen bliver tilsidesat af udlejeren

til skade for lejerne. Overtrædelser som ellers ville gå upåagtet hen,

eller som den enkelte lejer af økonomiske eller andre grunde ikke

overkommer at forfølge på egen hånd.

Beboerrepræsentanterne anser de fleste steder sig selv som beboernes

lokale tillidsfolk, der ikke kun varetager udlejerens og lejernes fælles

interesser, men som først og fremmest varetaget lejernes interesser

mod udlejerens – en slags ”vagthund” for lejerne over for udlejeren.

Dette aspekt – i praksis er

beboerrepræsentationens

arbejde

formålsbestemmelsen.

det

–

vigtigste aspekt

fremgår

ikke

ved

Når ordningen med beboerrepræsentation måles og vejes ud fra

kriterierne i lovforslagets formålsbestemmelse, så vil konklusionen i

en fremtidig evaluering af ordningen med største sandsynlighed blive,

at ordningen med beboerrepræsentation samlet set er en dundrende

fiasko. Og så er det snublende nærliggende at tage de næste skridt i

retning af afvikling af ordningen med beboerrepræsentation inden for

privat udlejning.

Det er derfor ikke ligegyldigt eller underordnet, hvilke fine plusord,

der fyldes i en formålsbestemmelse. Selvom bestemmelsen er

usanktioneret, er det vigtigt, at der er fokus på de rette forhold, og at

hovedsigtet ikke bliver fordrejet. Og på det punkt rammer

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 14 af 19

lovforslaget

desværre

langt

forbi

målskiven,

når

beboerrepræsentationens rolle som lejernes ”vagthund” helt forbigås.

4.2. Beboerrepræsentationen mister en vigtig ret til gennem

regnskabsmateriale og andre bilag at få indsigt i, hvordan

ejendommen bliver vedligeholdt.

Med vedtagelse af lovforslaget forsvinder bestemmelserne i

lejelovens § 65, stk. 1, litra f, § 66, stk. 2, boligreguleringslovens §

18, stk. 5, og boligreguleringslovens § 20, stk. 2, der alle vedrører

adgangen til at se regnskabsmateriale og bilag angående de

vedligeholdelsesarbejder, der bliver gennemført på ejendommen.

Bestemmelserne er i udgangspunktet usanktionerede, men virker i

regulerede kommuner i vidt omfang som var de sanktionerede. Den

udlejer, der i en reguleret kommune ikke efterkommer en anmodning

fra beboerrepræsentationen om adgang til at se bilag mv., kan i

modsat fald forvente at blive mødt med et krav om at udlevere kopi af

bilagene inden for en frist på 3 uger, næste gang udlejeren varsler

omkostningsbestemt lejeforhøjelse, jf. boligreguleringslovens § 13,

stk. 3. Derfor udleverer de fleste udlejere normalt kopi af bilagene,

allerede når beboerrepræsentationen anmoder om det første gang.

Med lovforslaget ændres også boligreguleringslovens § 13, stk. 3, og

dermed mister beboerrepræsentationens retten til gennem

regnskabsmateriale og andre bilag at få indsigt i, hvordan

ejendommen bliver løbende vedligeholdt.

Det er ikke en forenkling. I hvert fald ikke en forenkling, der bidrager

til mindske antallet af tvister mellem lejere og udlejere om

vedligeholdelse af ejendommen, når der ikke længere gælder samme

krav til åbenhed om udgiftsbilag mv..

Lovforslaget udgør en væsentlig og uhensigtsmæssig svækkelse af

beboerdemokratiet, og det fratager lejerne en vigtig rettighed til at få

indsigt i og dokumentation for, i hvilket omfang udlejeren lever op til

sit ansvar om vedligeholdelse af ejendommen.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 15 af 19

4.3. Lejerne mister et vigtigt redskab til at sikre, at bygninger og

fællesarealer på ejendommen fremtræder i en pæn stand, og at mange

tvister ved huslejenævnet undgås, når lovforslaget ophæver lejelovens

§ 66, stk. 5, om udlejerens pligt til at hvert år at indkalde

beboerrepræsentanterne til en gennemgang af ejendommens

bygninger og på et efterfølgende møde drøfte og fastlægge en

vedligeholdelsesplan for ejendommen.

Blandt de usanktionerede bestemmelser i lejelovgivningen om

beboerrepræsentationens rettigheder er lejelovens § 66, stk. 5, den

vigtigste.

Det er derfor beklageligt, når lovforslaget vil sløjfe bestemmelsen.

Lovforslaget indfører i stedet ordningen med rullende

vedligeholdelsesplaner, men det vil ikke på tilsvarende måde favne de

samme fordele, der set fra beboerrepræsentationens side er forbundet

med bestemmelsen om fælles bygningsgennemgang i lejelovens § 66,

stk. 5.

For det første vil der ifølge lovforslaget senere blive indført en række

formkrav til den rullende vedligeholdelsesplan, som udlejeren skal

udarbejde. Det må derfor forventes, at samarbejdet mellem

beboerrepræsentationen og udlejeren om en vedligeholdelsesplan i

højere grad vil finde sted på et skriftlig grundlag frem for mundtlige

forhandlinger på baggrund af en fælles gennemgang på ejendommen.

Det vil formentlig føre til flere tvister ved nævn og domstole.

For det andet hører huller i taget, hvor det regner ind, eller et

centralvarmeanlægget, der ikke virker, normalt ikke hjemme under

drøftelse af en vedligeholdelsesplan. Det er derimod forhold, som

skal udbedres straks, hvilket som regel også sker.

Er der derimod behov for fx at udbedre skader på legeredskaberne på

legepladsen, lappe hullerne i gårdens asfalt eller vejlede

ejendomsfunktionæren om, hvor hyppigt græsset bør klippes, så er de

årlige bygningsgennemgange en fin platform for dialog. Rent

økonomisk fylder arbejderne måske ikke meget og vil således ikke

høre under ”større vedligeholdelsesarbejder” efter lovforslaget om

rullende vedligeholdelsesplaner, men vedligeholdelsesarbejderne kan

fylde en del i brugernes oplevelse af, om det er et pænt og rart sted at

bo.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 16 af 19

Det er en væsentlig begrundelse for at opretholde lejelovens § 66, stk.

5, som der i lovforslagets bemærkninger ikke bliver taget højde for.

4.4. Beboerrepræsentationens får forringede muligheder for at mægle

og bilægge konflikter blandt lejerne i ejendommen på et tidligt

tidspunkt.

Det kan ikke undgås, at der i større ejendomme fra tid til anden opstår

konflikter mellem lejere indbyrdes som følge af, at en lejer ved larm

eller anden uhensigtsmæssig adfærd generer andre beboere i

ejendommen.

Det er beboerne i ejendommen, som umiddelbart har den største

interesse i, at problemer med overtrædelser af husordenen bliver løst,

og at de bliver løst hurtigt uden at konfliktens omfang eskalerer. Her

kan beboerrepræsentationen spille en vigtig rolle.

Efter

nugældende

regler

skal

udlejeren

orientere

beboerrepræsentationen om en lejers klage over en anden lejer. En

vigtig bestemmelse, som med lovforslaget desværre bliver sløjfet og i

loven erstattet med en generel og langt mere ulden formulering om

”... et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende

ejendommen.”.

Det

særligt

uheldigt,

dels

fordi

det

svækker

beboerrepræsentationens rolle som konfliktmægler, dels fordi det kan

være med til at skabe tvivl hos udlejere om, hvorvidt udlejeren i det

hele taget er berettiget til at videresende en lejers klage over en anden

lejer til beboerrepræsentationen.

Lovforslaget

medfører

dermed

forringelse

beboerrepræsentationens muligheder for at mægle og bilægge

konflikter blandt lejerne i ejendommen på et tidligt tidspunkt.

De administrative fordele, som udlejerne opnår ved ikke at være

forpligtet til at videreformidle klager til beboerrepræsentationen, er

yderst marginale, og fordelene står under alle omstændigheder ikke

mål med lovforslagets forringelse af en vigtig mulighed for hurtig og

hensigtsmæssig konflikthåndtering lokalt.

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 17 af 19

5. Beboerrepræsentationens mulighed for at anmode om

supplerende oplysninger ved omkostningsbestemt lejeforhøjelse

(udkastet til lovforslagets § 2, nr. 15 - 16).

Ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse skal kravet om

lejeforhøjelse fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes

forhøjet.

Ankenævnet for Huslejenævnene har i afgørelse af 28. januar 2011

(sagsnr. 2010-146862) slået fast, at fristen for beboerrepræsentationen

til at anmode om supplerende oplysninger og dokumentation regnes

fra varslingstidspunktet.

Ankenævnets afgørelse giver god mening i lyset af formålet med

bestemmelsen. Ved at regne fristen fra tidspunktet for varsling af

lejerne, opnår lejerne mulighed for at stille eventuelle tvivlsspørgsmål

om grundlaget for lejeforhøjelsen til beboerrepræsentationen.

Beboerrepræsentationen kan herefter rette en koordineret henvendelse

til udlejeren på baggrund af de spørgsmål, som lejerne har stillet.

Derved er det muligt at undgå en række unødvendige tvister ved

nævn og domstole. Unødvendige på den måde, at der er tale om

supplerende oplysninger og dokumentation, som udlejeren under alle

omstændigheder vil være tvunget til at skulle fremlægge under en sag

indbragt af lejeren.

Lovforslaget bør derfor ændres, så fristen for at anmode om

supplerende oplysninger og dokumentation bliver regnet fra

varslingen efter boligreguleringslovens § 13, stk. 1, (tidspunktet for

varsling af lejerne), og ikke varslingen efter stk. 2 (tidspunktet for

forvarsling af beboerrepræsentationen).

6. Rullende vedligeholdelsesplaner (udkastet til lovforslagets § 2,

nr. 21).

Lovforslaget om rullende vedligeholdelsesplaner

lejelovgivningen yderligere i et betydeligt omfang.

komplicerer

Derudover er vi stærkt tvivlende over for, at lovforslaget vil bidrage

positivt til en hensigtsmæssig vedligeholdelse af store ejendomme i

regulerede kommuner, når der sammenlignes med reglerne i dag.

Vores skepsis over for lovforslaget bygger vi på følgende:

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 18 af 19

1. Ved at indgå i forhandlinger med udlejer om en såkaldt rullende

vedligeholdelsesplan

opnår

beboerrepræsentationen

udgangspunktet ingen fordele. Indgår beboerrepræsentationen

undervejs i en forhandling kompromisser og i den forbindelse

accepterer visse forringelser i forhold til omfanget og rækkefølgen

af større vedligeholdelsesarbejder, må beboerrepræsentationen

tværtimod indstille sig på at blive skuffet.

Det fremgår nemlig klart af bemærkninger til lovforslaget, at

indholdet af den vedligeholdelsesplan, som skal udarbejdes og

revideres i samarbejde med beboerrepræsentationen, ikke vil være

bindende for udlejer.

2. Det er én ting at konstatere, om der fx er et hul i taget, varme på

radiatorerne eller tilstoppede faldstammer og vandrør. Det er noget

ganske andet at vurdere, hvordan der på den mest hensigstmæssige

og rentable måde foretages vedligeholdelse og udskiftning af dele i

en varmecentral, en tagkonstruktion eller ejendommens stigstrenge.

Tilsvarende kræver det ofte en særlig faglig viden for at kunne

vurdere, om der skal sættes ind med vedligeholdelse og fornyelse

om fx 5 eller 10 år, for at undgå, at den pågældende bygningsdels

funktion svigter.

Den rullende vedligeholdelsesplan skal udarbejdes i samarbejde

med beboerrepræsentationen og skal kun omfatte større

vedligeholdelsesarbejder

ifølge

lovforslaget.

Beboerrepræsentanterne har imidlertid sjældent de tekniske

forudsætninger, det kræver for på fornødent fagligt grundlag at

kunne afgøre, hvornår og hvordan centrale bygningsdele skal

vedligeholdes eller fornys på en hensigtsmæssig måde flere år ude i

fremtiden.

Det har huslejenævnene, der forudsættes at skulle tage stilling i

tvister om indholdet af vedligeholdelsesplanen, almindeligvis

heller ikke.

Endelig bemærkes, at beboerrepræsentationen almindeligvis ikke

har adgang til eksempelvis varmecentralen eller andre steder på

ejendommen, som der normalt kræves adgang til for at kunne

vurdere indholdet af vedligeholdelsesplan om større arbejder.

3. Samtidig med indførelsen af de rullende vedligeholdelsesplaner

fjerner lovforslaget beboerrepræsentationens ret til at deltage i

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 19 af 19

byggemøder, afleveringsforretninger og kontroleftersyn ved

gennemførelsen af større vedligeholdelsesarbejder, jf. lovforslagets

§ 1, nr. 44 om ophævelse af lejelovens § 66.

Herudover bliver beboerrepræsentationen med lovforslaget frataget

retten til gennem regnskabsmateriale og andre bilag at få indsigt i,

hvordan ejendommen løbende bliver vedligeholdt, jf. pkt. 4.2.

ovenfor.

Det forekommer paradoksalt at indføre sanktionerede regler om

udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner i et samarbejde med

beboerrepræsentationen, når lovforslaget samtidig afskærer

beboerrepræsentationen fra at kræve de nødvendige informationer,

som ville kunne danne baggrund for drøftelser på et oplyst grundlag

med udlejeren om en vedligeholdelsesplan.

Det vil hverken bidrage til færre tvister, ”et godt og konstruktivt

samarbejde

forhold

fælles

interesse”,

jf.

formålsbestemmelsen i lovforslaget, eller en mere hensigtsmæssig

vedligeholdelse af private udlejningsejendomme.

Med venlig hilsen

Jørgen Hemmingsen,

Adm. direktør

/ Bo Arvedsen

Konsulent

BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

KØBENHAVNS KOMMUNE

Økonomiforvaltningen

Københavns Ejendomme

NOTAT

14-10-2014

Til Ministeriet for By, bolig og landdistrikter

Sagsnr.

2014-0194164

Høringssvar fra Københavns Kommune vedr. udkast til lovforslag

til forenkling og modernisering af lejelovgivningen

Økonomiforvaltningen, Københavns Ejendomme skal herved afgive

høringssvar på vegne Københavns Kommune.

Kultur – og Fritidsforvaltningen – De Københavnske Huslejnævn har

følgende bemærkninger:

I bemærkningerne til lovforslaget er under punkt 3.3: ”Forslag med

konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling og omkostninger”

(s. 38) anført, at en reduktion af gebyret for forhåndsgodkendelse af

lejen for ejer- og andelsboliger fra 3.500 kr. til 500 kr. skønnes med

nogen usikkerhed at ville øge sagstilgangen af forhåndsgodkendelser.

Da reglen blev indført var det hensigten, at muligheden for

forhåndsgodkendelse af lejen skulle finansieres med fuld

brugerbetaling. Prisen blev fastsat i nogen grad som et gennemsnit af

prisen for en sag i nævnet.

I alle forhåndsgodkendelsessagerne skal der ske besigtigelse af det

lejede. Der er derfor tale om omkostningstunge sager, der i alle

tilfælde kræver, at nævnsmedlemmerne besigtiger det lejemål, som

skal vurderes, hvorfor omkostningerne formentligt kan opgøres til

mere end gennemsnitsomkostningerne for en sag i huslejenævnet.

Det skal i den sammenhæng bemærkes, at Ministeriet i år 2000 satte

prisen for behandlingen af en huslejenævnssag til 3.200 kr. Hvis dette

pris- og løn fremskrives til 2014-niveau svarer det til en udgift på ca.

4.600 kr.

Det vil derfor med høj sandsynlighed bevirke, at en øget tilgang af

forhåndsgodkendelsessager, som er forventelig ved en reduktion af

gebyret til 1/7, vil medføre betydelige merudgifter for Københavns

Kommune.

Det skal i den sammenhæng anføres, at parterne i en

forhåndsgodkendelsessag i huslejenævnet er udlejer og huslejenævnet.

Hvis udlejer er af den opfattelse, at den leje, som, nævnet når frem til,

er for lav, kan udlejer indbringe sagen for boligretten. Det er

huslejenævnet, som skal stævnes i en sådan sag. Selv om

huslejenævnet måtte få medhold, vil huslejenævnet formentlig ikke få

tillagt sagsomkostninger. Der er med den forslåede nedsættelse af

Team Analyse, Klima og

Ejendomsjura

Nyropsgade 1. 5. sal

1602 København V

Mobil

2630 1344

E-mail

[email protected]

EAN nummer

5798009781635

www.kejd.dk

Dokumentnr.

2014-0194164-5

Sagsbehandler

Niels Bak-Jensen

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

gebyret for forhåndsgodkendelsessager en høj sandsynlighed for, at en

øget tilgang af disse sager også medfører en øget risiko for, at

kommunen pålægges øgede udgifter i form af sagsomkostninger.

I bemærkningerne til lovforslaget er det endvidere anført, at

reduktionen i gebyret for forhåndsgodkendelser blandt andet skal

finansieres ved, at de udlejere, som taber en sag i nævnet, skal betale

et beløb på 2.080 kr.

Det er Københavns Kommunes opfattelse, at vurderingen af hvornår

en sag er tabt vil være forbundet med en væsentlig administrativ

byrde, og at det derfor klart bør defineres, hvornår sagen er tabt. Det

bør i den sammenhæng afklares om det er værdien, af de enkelte

elementer i sagen i forhold til sagens genstand, der skal tillægges

betydning, eller om et vigtigt juridisk, men med ringe økonomisk

værdi, har høj vægt i forhold til vurdering af, hvem der har vundet.

Endelig er det Københavns Kommunes opfattelse, at der bør fastsættes

en smidig måde til at opkræve beløbet på 2.080 kr. hos den udlejer,

som har tabt sagen, så Kommunen ikke pålægges en øget arbejdsbyrde

med at rykke for betaling og inddrive beløbet.

Københavns Kommune har følgende øvrige bemærkninger:

Generelt er det kommunens forståelse, at lovforslaget vil omfatte alle

lejekontakter uanset tidspunktet for deres indgåelse. Det skaber nogle

problemer, der gennemgås kort under hvert enkelt punkt.

Indflytnings- og fraflytningsrapporter

Københavns Kommune kan tilslutte sig disse bestemmelser. Der bør

fra centralt hold udarbejdes standardrapporter, således der kan komme

en ensartet praksis overalt. Det vil være en god ide, hvis der blev

mulighed for at lejer kan få sine bemærkninger på rapporterne.

Nuværende lejemål har ofte ikke egentlige indflytningsrapporter.

Hvordan forventes de behandlet eller kommer der nogle

overgangsbestemmelser?

Indvendig vedligeholdelse

Definitionen heraf retter op på en mangel i tidligere lovgivning, men

den er ikke fuldstændig. Hvordan skal ikke-trægulve behandles i

relation til lejers vedligeholdelsespligt? Omfatter lakering af trægulve

også afslibning heraf før lakeringen? Bestemmelsen skaber ikke

klarhed, hvilket jo netop er formålet med lovforslaget.

Lejers vedligeholdelsespligt

Fermover vil det ikke være muligt, at gennemføre bestemmelser om,

at lejer skal nyistandsætte det lejede. Hvordan med de nuværende

Side 2 af 3

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

lejemål, hvor lejer har pligt til at nyistandsætte det lejede? Det bør der

tages stilling til i lovforslaget.

Hjælpemidler

Udlejer skal godkende indsættelse af hjælpemidler og har efter

lovforslaget en frist på 6 uger, hvilket vil give

Københavns Kommune nogle store problemer, idet indsættelse af

hjælpemidler oftest er hastesager. Fristen bør være på maksimalt 14

dage. Bestemmelsen er deklaratorisk, således det vil være muligt i

kontrakten at aftale en kortere frist end de 6 uger, men den korrekte

løsningsmodel er, at der kommer en kortere frist.

Vedligeholdelsesplaner

Københavns Kommune finder det positivt, at udlejer fremover skal

udarbejde sådanne planer. Der er blot ikke taget stilling til

konsekvenserne af, at planerne fysisk ikke bliver gennemført. Hvis der

ikke er nogle konsekvenser, er kravet om planerne en formalitet. Der

skal selvfølgelig være muligheder for at revurdere

vedligeholdelsesplanerne.

Side 3 af 3

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Til

Ministeriet for by, bolig og landdistrikter

14. oktober 2014

Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen

Ministeriet for by, bolig og landdistrikter har i brev af 16. september 2014 sendt et udkast til

lovforslag om en forenkling og modernisering af lejelovgivningen til høring. Med lovforslaget sker

der efter ministeriets opfattelse en udmøntning af aftalen af 11. juni 2014 mellem regeringen og V,

DF, SF og EL om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Indledningsvis skal det bemærkes, at lovforslaget efter Danmarks Lejerforeningers vurdering på

ingen måde leder til en forenkling eller til en modernisering af lejeloven.

Det er værd at notere sig, at både udlejer- og lejerorganisationerne har udtrykt utilfredshed med det

forlig mellem partierne, der blev præsenteret den 11. juni 2014. Danmarks Lejerforeninger,

BOSAM (Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark), Ejendomsforeningen Danmark og

Danske Udlejere har i et fælles brev påpegede over for politikerne, at de påtænkte nye regler vil

skabe unødig usikkerhed i retstilstanden og koste både lejere og udlejere tid og penge.

De fire organisationer har i det fælles brev til ministeren for by, bolig og landdistrikter oplyst, at de

er enige om, at forligets forslag til ændringer af lejelovgivningen, både enkeltvist og samlet,

komplicerer lovgivningen unødigt og ikke giver reelle forenklinger, der kan berettige den store

retsusikkerhed, der vil opstå. Organisationerne tilkendegav, at de var enige om, at det politiske

forlig om en ”forenkling og modernisering” af lejelovgivningen, der blev indgået den 11. juni, ikke

bør resultere i et lovforslag, der ændrer lejelovgivningen.

Det var organisationernes opfattelse, at den øgede retsusikkerhed, som forligets forslag vil resultere

i, vil komme til at koste lejerne, udlejerne og samfundet både penge og meget tid. Det var organisa-

tionernes opfattelse, at forliget ikke har et indhold, der er dette værd.

Danmarks Lejerforeninger, BOSAM, Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere

tilkendegav yderligere, at de fortsat er loyale over for de mellem organisationerne opnåede

forhandlingsresultat og over for målet om at forenkle lejelovgivningen, til gavn for lejerne,

udlejerne og samfundet.

Danmarks Lejerforeninger står fortsat bag synspunkterne i det omtalte brev fra organisationerne til

ministeren.

Lovforslaget er blevet til i stor hast, hvorfor der er mange løse ender, selvmodsigelser og nye

principper, der introduceres, men ikke beskrives nærmere. Samtidig er der i bemærkningerne

beskrevet nye regler, der ikke findes hjemmel til i lovforslaget.

Danmarks Lejerforeninger skal anbefale, at ministeren starter forfra og få sammenskrevet de to

gældende love og dermed for alvor forenkle de meget komplekse regler. Det vil samfundsøko-

nomisk være en god forretning, fordi man kan spare udgifter til for eksempel huslejenævn og

boligret, da mere enkle regler vil nedbringe antallet af konflikter.

Danmrks Lejerforeninger har nedenstående kommentarer til de vigtigste dele af lovudkastet. Vi vil

efterfølgende komme med yderligere kommentarer både over for ministeriet og Folketingets

Boligudvalg

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ad 2.1 Obligatorisk ind- og fraflytningssyn

Indflytningssyn

Det er positivt, at lovforslaget gør det til en sanktioneret pligt, at der indføres obligatorisk

indflytnings og fraflytningssyn. Det kan dog forudses, at en del udlejere vil gøre indgåelsen af en

lejeaftale afhængig af, at lejeren skriver under på, at han har modtaget en blank indflytningsrapport.

En sådan fremgangsmåde vil være en omgåelse af hensigten med lovændringen. Men for at

forebygge tvister herom vil vi foreslå, at det udtrykkeligt skrives i lovforslaget, at

indflytningsrapporten kun er gyldig, såfremt den udarbejdes efter at der er indgået en lejeaftale

Fraflytningssyn

Vi tilslutter os at det bliver obligatorisk at afholde fraflytningssyn.. For at gøre bestemmelsen

effektiv opfordrer vil til der ligesom i den almene lejelovgivning indføres en bestemmelse om, at

udlejers krav mod den fraflyttende lejer bortfalder, hvis tidsfristerne i den foreslåede § 98, stk 3 , 1.

punktum ikke overholdes.

Ad 2. 2 Normal istandsættelse ved fraflyning

Vi kan tilslutte os den overordnede hensigt med lovændringen. Der vil dog komme mange tvister

omkring afgrænsning af ”normal i standsættelse” over for ”misligholdelse” Vi forslår derfor, at der i

loven tilføjes en definition af misligholdelse svarende til formuleringen i den almene lejelov,

hvorefter misligholdelse defineres som skader som følge af ”uforsvarlig adfærd, forkert brug eller

forkert vedligeholdelse”

Lejernes vedligeholdelsespligt er i udvidet til også at omfatte gulve, hvilket er en forringelse for

lejerne.

Ad 2.3 Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler

Vore kommentarer til dette vil fremkomme senere.

Ad 2.4 Varslingsregler for omkostningsbestemt leje

Vi modsætter os at det efter lovforslaget ikke mere skal være en gyldighedsbetingelse at

beboerrepræsentanterne skal have tilsendt et vedligeholdelsesregnskab. Denne gyldighedsbetingelse

er den mest effektive bestemmelse i boligreguleringsloven til at sikre at

vedligholdesesregnskabrne bliver udarbejdet, idet den er et afgørende incitament for udlejerne til at

holde vedligeholdelsesregnskabet ajour. Der er også afgørende for lejernes kontrol med

vedligeholdesregnskaberne, at disse bliver udsendt regelmæssigt.

Erfraingerne viser i øvrigt, at GI's muligheder for at kontrollere vedligeholdelsesregnskaberne er

afhængig af konkrete klager fra lejerne. Disse klager kommer erfaringsmæssigt i forbindelse med

afgørelse af tvister om huslejeforhøjelser.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Hvad angår ændringerne i beboerrepræsentanternes rettigheder, kan vi tlilslutte os den kritik, der er

fremført af Bosam.

Ad 2.7.1. Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemt leje

Vi finder ikke at den foreslåede lovændring vil udgøre nogen forenkling af reglerne. (1) For det

første fordi indeksregulering er en kompliceret matematisk metode, som mange uprofessionelle

udlejere ikke vil kunne administrere. (2) For det andet fordi mange lejere vil være ude af stand til at

forstå og dermed kontrollere beregningerne. (3) For det tredje fordi indeksreguleringen kun gælder

en del poster i den omkostningsbestemte leje.

Administrativt må forslaget betegnes som skadeligt.

2.7.2. Trappeleje erstattes af nettoprisindeksregulering af lejen

For så vidt angår indførelse af nettoprisindeksregulering i uregulerede ejendomme gælder de samme

betænketligheder som vi har anført under (1) og (2) ovenfor.

Vi kan tilslutte os de betænkeligheder Bosam har anført herom i deres høringssvar.

Den foreslåede formulering af af § 53, kan skabe tvivl om, hvorvidt muligheden for nedsættelse af

lejen efter § 49 forsat består, idet nettoprisreguleringen tilsynelandende skal erstatte både

lejeforhøjelser efter § 47 og lejenedsættelser efter § 49.

Vi opfordrer til, at det præciseres, at lejerne stadig har mulighed for at kræve lejenedsættelse efter §

49.

Desuden finder vi det uheldigt, at den nuværende 2 års karensperioden for huslejeforhøjelser ændres

til 1 år.

Bodil Kjærum, formand

Jakob Lindberg, organisationssekretær

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Lejernes Landsorganisation

Sekretariatet

Deres ref.

Vor ref.

Dato

Sagsnr. 2013-2665

d. 14. oktober 2014

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4, 1117 København K,

Mail: [email protected] med kopi til [email protected]

Høringssvar fra LLO vedr. udkast til lov om ændring af lov om leje, lov

om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen

administration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse og

udvikling af byer. Sagsnr. 2013-2665

Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring. Høringsudkastet tager

udgangspunkt i et bredt lejelovsforlig af 11.06.2014 mellem Regeringen, Venstre, Dansk

Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten, samt i den enighedsliste, som udlejer – og

lejerorganisationerne har afleveret til og forhandlet under ledelse af skiftende regeringer siden

2005. I det omfang forliget ikke er eksplicit, har ministeriet ændret lejelovgivningen under hensyn

til ønsket fra forligspartierne om at fastholde balancen mellem udlejer og lejer.

Således giver høringsudkastet til lovændringer udlejer en række lettelser i administreringen af

privat udlejningsvirksomhed, for eksempel ny lettere kombineret regulering af lejen med

nettoprisindeks/omkostningsbestemt leje i storhuse, indeksregulering i småhuse, lettelser i

afrapportering af vedligeholdelsesregnskaber og lettelser i pligten til involvering af

beboerrepræsentationen i beslutningsprocessen. Og ikke mindst de såkaldte amatørudlejere får

betydelige lettelser i adgangen til at opsige lejer.

LLO er tilfredse med, at lejerne får øget tryghed i form af pligt til ind-og fraflytningssyn, samt

dertil obligatoriske ind – og fraflytningsrapporter, øget gennemskuelighed ved at trappeleje

erstattes af indeksregulering, og derudover øget indseende og forståelse for ejendommens vilkår

via udlejers pligt til i storhuse at involverer beboerrepræsentationerne i

vedligeholdelsesplanlægningen.

Desværre får lejerne ikke den lettelse i fraflytningsudgifterne, som ministeren havde lagt op til,

men i stedet er der en lettelse for de lejere, der kun har boet i lejemålet i kort tid. LLO finder det

ærgerligt, at lejernes indseende og kontrol med vedligeholdelsesregnskabet formindskes og det er

både uhensigtsmæssigt og uforståeligt for parterne, at ministeriet har valgt at fjerne partenes

mulighed for lokalt at aftale en frivillig forøgelse af henlæggelserne til vedligeholdelse. LLO er

selv sagt ikke tilfreds med at beboerrepræsentationen på en række områder gives færre rettigheder

end efter nuværende lovgivning. Vi skal især beklage, at reglerne for beboerrepræsentationens

kompetence ikke er blevet gjort mere klare og at overtrædelse af de hidtidige usanktionerede

Adresse

Telefon

Bank

Telefax

Reventlowsgade 14

1651 København V

33 86 09 10

5301 0381423

33 86 09 20

[email protected]

www.lejerneslo.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

bestemmelser, ikke er blevet sanktioneret, men for eksempel erstattet af bestemmelser, der er korte

hensigtserklæringer.

Alt i alt bevarer forliget dog efter vor opfattelse den balance mellem ejer og lejer, som har været

vigtig for forligsparterne og som følger af et bredt forlig i Folketinget. For lejerne er der tale om

vigtige forbedringer, som vi har efterspurgt længe. Vi er derfor tilfredse med udspillet, og vi

mener, at udspillet er med til at styrke lejernes rettigheder i Danmark, og dermed gør lejeloven

nemmere at overskue.

I det følgende fremlægger vi en række forslag til

specifikke ændringer

, som efter vor opfattelse

er mere hensigtsmæssige i forhold til den udmøntning af forliget, som ministeriet har foretaget, og

som vil afklare uklarheder/ulogiske dele af udkastet til lovtekst.

Forligets punkt 1: obligatorisk ind- og fraflytningssyn.

Specifikke bemærkninger:

1. Lejers mulighed for at påpege indflytningsmangler inden 14 dage fra indflytning jf. LL

§14 er uændret.

a. Det foreslås at lejer gøres tydelig opmærksom på at denne mulighed består, da lejer

i modsat fald må håbe, at udlejer har lavet en fyldestgørende indflytningsrapport,

som senere vil kunne bruges imod udlejer selv. Det foreslås at dette fremgår af nye

versioner af typeformularen.

2. Det fremgår ikke klart med hvilken frist lejer skal indkaldes til synet. Dette medfører

teknisk set en mulighed for omgåelse. Hvis lejers 14-dages frist jf. LL § 14 ikke skal ses i

forlængelse af synet med udlejer, kan komme i den uhensigtsmæssige situation at, lejers

deadline for at have påtalt indflytningsmangler udløber inden tidspunktet for

indflytningssynet.

a. Det foreslås at det fremgår af loven at indflytningssynet skal foretages ved

rådighedsoverdragelsen. I modsat fald, finder retsfølgen i den nye LL § 5, stk. 2, 3.

pkt anvendelse.

b. Det foreslås desuden at lejers frist jf. LL § 14, løber fra modtagelsen af

indflytningsrapporten, ikke fra indflytning.

c. Ligeledes bør det af loven fremgå, at lejeren ikke nødvendigvis skal underskrive en

indflytningsrapport (vi er opmærksomme på at dette fremgår af bemærkningerne,

men det bør fremgå direkte af loven, til gavn for overskueligheden).

3. Det er oplyst, at forhold som skyldes misligholdelse altid vil kunne påtales, uanset at der

ikke foreligger en indflytningsrapport, jf. bemærkningerne s. 43-44. Dette er med til at

udvande bestemmelsen, da lejeren sædvanligvis alene hæfter for sin misligholdelse ved

fraflytning (med undtagelse af nyistandsatte lejemål). Manglende vedligeholdelse kan,

efter praksis, udgøre misligholdelse, hvis der eksempelvis ikke bliver malet i en længere

periode, eller lakeret gulve ofte nok.

a. Det foreslås at man enten udspecificerer hvad begrebet ”misligholdelse” dækker

over i loven, eller at det specificeres hvilke dele af misligholdelsesbegrebet ikke

skal finde anvendelse ved ovennævnte krav, ved introduktion af begrebet ”skader”.

4. Det er i praksis ikke muligt for lejer at vide hvor mange boliger som udlejeren udlejer og

dermed om reglerne om indflytningssyn overhovedet finder anvendelse. Dels kan lejer i

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

praksis ikke finde ud af dette via Tingbogen, dels kan man ikke vide hvor mange af

udlejers faste ejendomme, der er udlejet.

5. Det foreslås at udlejer ved kontrakt erklærer på tro og love at han alene udlejer en bolig.

Dette kan eventuelt indarbejdes ved udarbejdelsen af en ny typeformular. Hvis dette ikke

er sket, må udlejer godtgøre at han alene udlejer en beboelseslejlighed ud. Der laves ikke

standardblanketter for indflytningsmangellister, men der lægges op til at der skal

udfærdiges standardblanketter for fraflytningsmangellister.

a. Det foreslås at man for at øge overskueligheden for parterne og for at lette

huslejenævnets sagsbehandling, udfærdiger indflytningsrapporter og

udflytningsrapporter fra ministeriets side. Disse rapporter bør indeholde de samme

punkter og være bygget op på samme vis. Det foreslås endvidere at disse rapporter

tillægges virkning som efter LL § 5, stk. 2

Forligets punkt 2: Normalistandsættelse ved fraflytning.

Specifikke bemærkninger:

Det vil være formålstjenesteligt, at få udspecificeret forligets ordlyd om, at lejer hæfter op til en

”mellemslibning” med i loven. Dette vil efter vores opfattelse i øvrigt være en kodificering af

praksis, da lejer (ved gennemslidning af lak på gulve) sjældent hæfter for afhøvling.

Vi noterer os endvidere, at det med indførelsen af de nye regler ikke er lagt op til en ændring af de

almindelige hovedprincipper for lejers fraflytning, herunder at lejer ikke kan blive pålagt at levere

det lejede tilbage end ved indflytning, jf. LL § 98, stk. 1.

Det vil desuden være nærliggende at ændre den nuværende typeformular således at der ikke

længere skal afkrydses at lejemålet henholdsvis er nyistandsat ved indflytning og kræves

nyistandsat ved fraflytning, da dette kan føre til skuffede forventninger.

Forligets punkt 3: Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler:

Specifikke bemærkninger:

1. Da reglerne om fri leje i BRL flyttes jf. ændringen af § 15 a, jf. ændringslovens § 2, nr. 18,

er det uklart om lejemål med fri lejefastsættelse jf. LL § 53, stk. 3-6 ligeledes er omfattet.

Dette bedes præciseret.

a. Det fremgår af bemærkningerne s. 48 at det alene er småhuse jf. BRL kap. IV A,

som ønsket undtaget. Da der ikke er de samme forhold at tage hensyn til, ved fri

leje så vi antager at disse ligeledes er omfattet af begrænsningen.

2. Lovforslaget medfører en negligering af det udvendige vedligeholdelsesregnskabs

betydning ift. gældende ret, herunder at det er en forudsætning for at opkræve

lejeforhøjelse. Det foreslås endvidere, at regnskabet kun skal offentliggøres på GI’s

hjemmeside.

a. Det foreslås at beboerrepræsentationen stadigvæk modtager

vedligeholdelsesregnskabet skriftligt.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

b. Det foreslås ligeledes at beboerrepræsentationen inden 3 uger efter modtagelsen af

udlejerens oplysninger fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere

3 uger til beboerrepræsentationen overleverer en skriftlig redegørelse om nærmere

angivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, som

beboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende vedligeholdelsesregnskabet.

Dette er en forudsætning for effektiv kontrol af regnskabet.

c. Det foreslås at udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter §§ 18 og 18 b, hvis

udlejeren ikke har udleveret dokumentationen til beboerrepræsentationen. Såfremt

reglen ikke sanktioneres, er det ikke vores forventning eller erfaring at reglen vil

blive overholdt.

3. LLO foreslår at BRL § 18 d bibeholdes, dog nævnt med en 10 årig vedligeholdelsesplan,

samt med et loft på 15 kr. pr. kvadratmeter. Lovforslagets § 2, nr. 24 ændres i

overensstemmelse hermed.

a. Ofte har udlejer en negativ vedligeholdelseskonto, og uanset at lejeren ikke har

ansvar for dette, så er det vigtig, at parterne kan aftale en forøgelse af

henlæggelserne til vedligeholdelse, fordi det i mange tilfælde vil være

banebrydende for tidsvarende og energibesparende forbedringer af ejendommen.

Forligspunkt 4: Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser

og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres.

Specifikke bemærkninger:

1. Den foreslåede nye LL § 65, jf. ændringsforslaget § 1, nr. 43, bør have sanktioner

forbundet i stk1. nr. 1-4., i modsat fald bliver de erfaringsmæssigt meningsløse.

2. Det foreslås at grænsen for hvornår udlejer skal høre beboerrepræsentationen ved

iværksættelse af forbedringsarbejder jf. lovforslagets § 65, stk. 2 sættes ned fra 60 kr. pr.

kvadratmeter til 30 kr. pr kvadratmeter. I modsat fald vil arbejder som eksempelvis

vinduesudskiftning til gadeside kunne gennemføres uden at høre beboerrepræsentationen. I

samme paragraf bør ”et rimeligt varsel” ændres til at mødets skriftligt indkaldes med

mindst 2 ugers varsel, således at beboerrepræsentationen har en reel mulighed for at

deltage.

Forligspunkt 5: stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler.

LLO støtter generelt at de udlejere, som ikke kan overholde loven i deres administration af loven,

mærker en konsekvens. Det er vores erfaring at mængden af sager hvor udlejer ikke overholder

loven ikke står mål med det antal som dømmes efter paragraffen om tvangsadministration. Dette

skyldes i høj grad at processen for at indbringe en sag om tvangsadministration er meget teknisk

bøvlet, at der ikke deles information imellem de forskellige nævn og at der er ”smuthuller” i

processen. Vi støtter dog den i forliget foreslåede stramning.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forligspunkt 6: Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for

udlejere af enkelte ejerlejligheder.

LLO er ikke imod at udlejer får mulighed for at kende det lovlige lejeniveau inden udlejning, for at

afstemme forventningerne i lejeforholdet. I praksis er det dog et problem at det alene er den ene

part (udlejeren) som har partsstatus i en sag, som er af væsentlig betydning for den anden part

(lejeren).

Det er vores erfaring at nævnene ikke giver sagerne den samme behandling, som de ville have fået,

hvis der havde været muligt for en modpart at varetage sine interesser.

Det er endvidere problematisk at lejerne, delvist, skal være med til at finansiere denne sagstype,

som de ikke kan være parter i, igennem et forhøjet nævnsgebyr.

Det er sandsynligt at der vil komme en stigning i antallet af forhåndsgodkendelser når gebyret

bliver nedsat, og det fremgår af finansieringen, at tabet skal dækkes af udlejers gebyr for tabte

sager, og at nævnsgebyret hæves generelt. Det fremgår af bemærkningerne at man regner med

2000 sager om året, på landsplan. Det betvivles om finansieringen er tilstrækkelig for den ekstra

byrde som nævnene bliver pålagt.

Forligspunkt 7. Ny indeksering af den omkostningsbestemte leje.

Det er tvivlsomt om muligheden for at nettoprisindeksere den omkostningsbestemte leje får den

ønskede effekt. Det er uklart om udlejer kan undgå at varsle omkostningsbestemt leje i fremtiden,

om hvad der sker hvis udlejer ikke overholder de nye regler, og hvem der skal indbringe en tvist.

Desuden har beboerrepræsentation ikke ret til at indbringe på alle lejeres vegne, og dette er både

uhensigtsmæssigt bebyrdende for huslejenævnene, og en urimelig forringelse af

beboerrepræsentationens rettigheder.

Specifikke bemærkninger:

1. Det er ikke nok at beregne lejen når 2 års perioden er slut. Hvis udlejer vil have en

lejestigning, skal det varsles.

a. Det skal tydeliggøres, at der ved stigning i driftsudgifterne ved udlejers

beregning efter stk. 1, skal ske varsling efter § 7, jf. §§ 12 og 13.

b. I den foreslåede BRL § 9a, stk. 1, jf. lovforslagets § 2, nr. 8, fremgår ikke

tydeligt, at udlejer ved stigning i driftsudgifterne jf. BRL § 7, der

konstateres ved beregningen, der fremsendes til lejerne inden 2 års

periodens udløb, skal varsles efter §§ 12 eller 13.

c. Bestemmelsen kan i modsat fald forstås således, at udlejer ikke på noget

tidspunkt behøver at varsle efter de sædvanlige regler om

omkostningsbestemt leje. Dette synes ikke at være hensigten med

ordningen eller forliget.

d. For at undgå denne situation bør der indføjes en pligt for at udlejer skal

varsle lejestigninger jf. BRL § 7 jf. §§ 12 og 13, hvis han ønsker

lejestigninger som følge af sin beregning.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

2. Beboerrepræsentationen skal kunne gøre indsigelse over beregningen på samtlige

lejeres vegne, ligesom ved normale lejestigninger.

a. Det foreslås at beboerrepræsentationen skal have kompetence til at

fremkomme med indsigelser mod beregningen på samtlige lejeres vegne,

efterfulgt af en indbringelsesfrist for udlejer, ligesom der i ejendomme,

hvor der ikke er beboerrepræsentation, skal være en indsigelsesadgang for

lejerne, således at udlejer har indbringelsespligten som i dag.

b. Beboerrepræsentationen er slet ikke nævnt i denne procedure, hvilket

forekommer uhensigtsmæssigt, da de hermed mister muligheden for at

kontrollere lejens lovlighed. Beboerrepræsentationens mulighed for at

indbringe uenighed om beregningen fremgår alene af § 15, stk. 3. Denne

bør fremgå direkte af bestemmelsen i § 9a.

c. Det er uklart om beboerrepræsentationen har indsigelsesadgang overfor

den beregning, der kommer efter en 2 årig reguleringsperiode, ligesom det

er den enkelte lejer, der skal indbringe reguleringen. Dette vil medføre en

betydelig administrativ byrde for huslejenævnene (da der vil skulle betales

gebyr pr. lejemål) og uklarhed ifm. lejeopkrævning i en ejendom, hvis kun

nogle af beboerne indbringer beregningen. Det foreslås derfor at give

beboerrepræsentationen mulighed for at gøre indsigelse på samtlige lejeres

vegne efter de samme principper som i BRL §§ 12 og 13.

3. Der bør indføres sanktioner ved manglende overholdelse af loven, i lighed med

øvrige varslingsregler.

a. Det bemærkes at der ikke er nævnt nogen konsekvens såfremt udlejer ikke

fremsender en beregning når 2-års perioden afsluttes. Dette virker ikke

hensigtsmæssigt, da der bør tages højde for udlejere, som ikke overholder

denne nye form for lejeregulering.

b. Det foreslås at sanktionen kommer til at lyde på at lejen skal være på det

niveau, som den var på ved starten af 2-års reguleringen, hvis udlejer ikke

foretager en gyldig beregning jf. § 9a stk.1, 4. pkt.

Det er uklart hvem der skal indbringe uenigheder for huslejenævnet: altså om lejer

har en Indsigelsesadgang (udlejer skal indbringe) eller en indbringelsesmulighed

(lejer skal indbringe)

a. Det bemærkes at der i bemærkningerne er en uoverensstemmelse imellem

lovforslagets § 2, nr. 17 (s.87) og nr. 8 (s. 85). Efter nr. 17 foreslås det, at

lejer kan gøre indsigelse mod og få indbragt varslinger efter

nettoprisindeks. Dette er i modstrid med nr. 8 hvoraf det fremgår at lejer

ikke har indsigelsesadgang, men derimod indbringelsesmulighed.

b. Det er vor opfattelse at siden det er udlejer som ønsker at ændre

lejevilkårene, er det også ham som bør indbringe sag herom for nævnet,

hvis modparten protesterer. Lejer eller beboerrepræsentationen bør derfor

have indsigelsesadgang som ved almindelige omkostningsbestemte

lejevarslinger jf. BRL § 12-13.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forligspunkt 8: Opsigelse af lejere med 1 års varsel for enkeltudlejere.

Specifikke bemærkninger:

Det vurderes, at det er overordentligt betænkeligt alene at lade det være udlejers forhold på

opsigelsestidspunktet være afgørende for opsigelsesmuligheden, da disse forhold i sagens natur

kan ændre sig i lejeperioden. Eksempelvis er stort set alt nybyggeri opdelt i ejerlejligheder og

fredede ejendomme kan ligeledes blive udmatrikulerede i ejerlejligheder, dertil kommer de

ejendomme som er gået fra at være udlejningsejendomme til at blive opdelt i ejerlejligheder, som

delvist bebos af restlejere.

Den foreslåede ændring vil betyde, at alle lejere i udmatrikulerede boliger med kontrakt, indgået

efter 1/1 2015, vil få meget usikre boligforhold.

Det fremgår af forliget at formålet med denne ændring er at fjerne snubletråde for enkelt-bolig-

udlejere, som uforvarende har indgået permanente lejekontrakter.

Men ændringen giver i fremtiden en kraftig øget mulighed for at opsige lejere i ejerlejligheder, i

ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (det vil i praksis sige alt nybyggeri, fredede ejendomme

og restejendomme). Ændringen vil betyde, at lejere i ejendomme, ejet af de største udlejere, vil

kunne blive opsagt langt nemmere, end tidligere, ved salg af enkelte ejerlejligheder.

Dette kan komme til at betyde, at der vil kunne komme et stærkt stigende antal opsigelser af

førnævnte lejere, når stigninger i ejendomspriserne medfører, at udlejer har et incitament til at

sælge, fremfor at leje ud.

Endvidere er der, med det nuværende Tingbogssystem, ikke mulighed for at lejer ikke selv kan

kontrollere hvor mange ejendomme udlejer ejer, eller udlejer.

Ændringen betyder desuden, at en større udlejer af ejendomme udstykket i ejerlejligheder vil

kunne bruge opsigelsesadgangen som pression, da udlejer vil have økonomisk incitament til at

frasælge de lejligheder med de lejere, som betaler den laveste leje, og har de mest fordelagtige

vilkår først.

Vi har set en foruroligende retspraksis i hvilken en lejer blev opsagt, med den begrundelse at

udlejer selv skulle benytte det lejede, selvom udlejer alene ejede en ideel andel af ejendommen (i

øvrigt givet som arveforskud) jf. Københavns Byrets dom af 8. april 2014 i sag BS 3A-4634/2013

(sagen er anket).

Hvis denne praksis ikke ændres, og kombineres denne med lovændringen, bliver muligheden for at

opsige lejer gjort betydelig større for udlejere af mere end en enkelt beboelseslejlighed, stik imod

forligets hensigt.

LLO foreslår derfor følgende ændring:

Ændringsforslag:

I lovforslagets § 1, nr. 48 efter ”udlejede ejerboliger og andelsboliger” tilføjes:

”Der kan endvidere kun ske opsigelse efter denne bestemmelse hvis udlejer, ved indgåelsen af

lejeaftalen, ikke ejede andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.”

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Med den ovenstående tilføjelse til ændringsforslaget vil enkelt-bolig-udlejeren stadigvæk kunne

opsige den lejer, som var i lejemålet, da hun købte lejligheden af en anden enkelt-bolig-udlejer.

Ændringsforslaget tillader derimod ikke, at lejeren i fx pensionskasseejendommen opsiges.

Dette vil følge intentionen i forliget, hensynet til enkelt-bolig-udlejerens uforvarende permanente

binding, meget mere præcist.

Det bemærkes desuden at der er forskel i bemærkningernes (s.73) hvorefter der alene kan ske

opsigelse hvis en ejer, kun

ejer

den ejerbolig eller andelsbolig, som skal opsiges, og så lovtekstens

§1, nr. 48 hvorefter opsigelse kan ske hvis udlejer ikke

udlejer

andre ejerboliger eller

andelsboliger. Der er således en ret substantiel forskel på de to forhold. Det er vores opfattelse at

det mest rimelige vil være at bruge den fortolkning, som er foretaget i bemærkningerne, og ændre

lovteksten i overensstemmelse hermed.

Endeligt skal det bemærkes at hvis udlejer alligevel ikke flytter ind, så kan lejer ikke kræve at blive

genindsat, men alene erstatning. Denne erstatning er normalt på 25.000 til 50.000 kr. og svarer ca.

til fraflytningsomkostninger og at gøre lejemålet fraflytningsklart.

Med afskaffelsen af de tidligere værn imod opsigelse, er det sandsynligt at vi ser flere opsigelser i

fremtiden, og ændringen bør i den forbindelse ledsages af sanktioner, eksempelvis bøder, der kan

virke afskrækkende i forhold til at udfærdige opsigelser med skinbegrundelser.

Forligspunkt: 9 og 10

Ingen bemærkninger

Forligspunkt 11: Sommerhuse undtages regulering af lejeloven.

LLO har som udgangspunkt ikke protester imod at leje af sommerhuse og andre fritidsboliger, til

ferie- eller fritidsbrug, undtages at blive reguleret efter lejeloven og boligreguleringslovens

bestemmelser.

Det er for LLO vigtigt at denne bestemmelse ikke misbruges til de facto at afskære lejeren fra at gå

i huslejenævnet med sin sag.

Det er, efter vor erfaring, ikke usædvanligt, at et nævn lader domstolene afgøre bevisspørgsmål,

når der er tale om fortolkning af mundtlige aftaler eller når udlejer afviser at stå ved ordlyden af en

kontrakt, men mener, at der mundtligt blev aftalt modstridende vilkår.

Det er vor frygt at denne bestemmelse vil blive en sovepude, hvis der alene henvises til de

almindelige regler om hvornår nævnet kan afvise at behandle sagen. Erfaringsmæssigt har vi set at

udlejer kan blive ”belønnet” for at ”mudre vandene”, fordi nævnet er mere tilbøjeligt til at afvise

sager, jo mere tvivl der er om hvad der er aftalt.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Efter bemærkningerne s. 37, fremgår det at en sædvanlig feriemæssig periode er op til 6-8 uger,

men at dette ikke automatisk medfører, at man er omfattet af lejeloven, men at det kun skal indgå

som et element i fortolkningen af aftalen.

Vi foreslår derfor følgende: At give nævnet en eksplicit kompetence til at vurdere om forholdet er

omfattet eller ej i kompetencebestemmelsen jf. LL §106. samt at nævnet gives mulighed for at

vurdere andre end skriftlige beviser, eksempelvis ved afholdelse af møder med sagens parter.

(indsættes i BRL § 40).

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Landsformand, LLO

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Sendt pr. email til: [email protected] og [email protected]

Hotel



Restaurant

& Turisterhvervet

Vodroffsvej 32

1900 Frederiksberg C

14. oktober 2014

Journalnr.: 2014-1099

/Kfp

Tel +45 24 34 80 80

Fax +45 35 24 80 88

Høringssvar vedr. lov om ændring af lejeloven – j.nr. 2013-2665

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (Ministeriet) har sendt et lovforslag om ændring af

lejeloven, boligreguleringsloven m.fl. i høring.

HORESTA afgiver hermed høringssvar over forslaget. HORESTA’s bemærkninger knytter sig til

lovforslagets § 1, nr. 1, hvor det foreslås at undtage lejeforhold om beboelseslejligheder og andre

beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til

ferie/fritidsmæssige formål, fra lejelovens regler.

Al udlejning af husrum er i dag omfattet af lejelovgivningen

Efter gældende lejelov omfattes således enhver udlejning af husrum af lejelovens regler uanset

formålet med lejemålet, dvs. uanset om lejemålet anvendes til beboelse eller ferie/fritidsformål. Det

betyder, at enhver udlejning, også udlejning til ferie/fritidsformål, er underlagt lejelovens og

boligreguleringslovens regler om bl.a. fastsættelse af leje.

Teoretisk set vil en lejer, som lejer et feriehus, en beboelseslejelighed eller et værelse til ferieformål,

således efter nugældende regler kunne anmode Huslejenævnet om huslejenedsættelse under

henvisning til reglerne i enten lejelovens kap. 8 eller boligreguleringslovens kap. 2, i alt fald for så

vidt angår ældre ejendomme.

I praksis indbringes dog – HORESTA bekendt – så godt som aldrig sager for Huslejenævnet, hvor

en ”ferielejer” anmoder om huslejenedsættelse, hvilket formentlig skyldes dels ukendskab til

reglerne og dels manglende incitament til køre en sag om lejens størrelse, når der er tale om

kortvarig leje til ferie/fritidsformål.

Efter nuværende lejelov gælder også, hvor der er tale om fremlejemål f.eks. udleje af

beboelseslejligheder til ferieformål, at udlejning til ferie/fritidsformål forudsætter udlejers

forudgående godkendelse af fremlejemålet jf. lejelovens § 26. Formentlig indhentes denne accept

sjældent, hvilket formentlig skyldes, at de færreste lejere er opmærksomme på reglerne.

www.horesta.dk

[email protected]

cvr.nr. 17 01 48 11

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Liberalisering af privat udlejning af beboelseslejligheder vil øge markedet

Generelt er lejelovgivningen ikke tænkt til anvendelse for sommer- og fritidshusudlejning, der også i

andre sammenhænge er underlagt særregler. At udlejning til ferie/fritidsformål foreslås fritages fra

reglerne i lejelovgivningen kan fsva. sommer- og feriehusudlejning betegnes som en lovliggørelse af

den eksisterende praksis om fri lejefastsættelse.

Men lovforslaget foreslår imidlertid også, at udlejning af beboelseslejligheder og andre

beboelsesrum (hvorved må forstås enkeltværelser) undtages fra lejelovgivningens regler.

Herved

udstrækkes virkningen af lovforslaget til også at omfatte store dele af den almindelige boligmasse,

som anvendes til helårsbeboelse.

Allerede i dag er der tilsyneladende en stigende udlejning til ferieformål af særligt lejligheder i den

almindelige boligmasse. Udlejningsformidlere som Airbnb, Wimdu og Homeaway har gjort det let at

formidle udlejning af sin bolig til ferieformål, og formidlingen er blevet professionaliseret og

lettilgængelig på en overskuelig måde for forbrugere i både ind- og udland.

Alene Airbnb har pt. systematiseret et udbud på 10.000 værelser (boliger) i Danmark. Sammenholdt

med et udbud på 49.000 hotelværelser er udbuddet af private udlejningsboliger således blevet

ganske højt og med forventning om en stadig stigning. Airbnb oplyser også, at antallet af

overnatninger er ved at nå 500.000. Sammenholdt med de godt 45 mio. årlige hotelovernatninger

udgør Airbnb således fortsat en ret begrænset del af overnatningerne i Danmark, men alt tyder på,

at det er en trend, der på basis af de udenlandske erfaringer fra bl.a. New York og Berlin vil boome

med lynets hast.

Den foreslåede lovændring vil forstærke denne trend og medføre, at omfanget af udlejning af private

boliger til ferieformål vil stige yderligere, da enhver tvivl om lovligheden af denne udlejning i relation

til lejelovgivningen fjernes. En stigning, der både vil finde sted i større som mindre byer.

En liberalisering af muligheden for at udleje private boliger til ferieformål må derfor ikke stå alene.

Sort økonomi bør forhindres

Som udlejer af egen bolig eller et værelse i egen bolig i en del af året, skal man opgive sin

udlejningsindkomst uanset størrelse til SKAT. Hvis ikke indkomsten opgives, vil der være tale om

"sort" indkomst.

Der er et skattemæssigt bundfradrag for privates udlejning af værelser eller egen bolig i en del af

året, som opgøres som en andel af ejendomsværdien (hvis ejerbolig) og som en andel af lejen (hvis

leje eller andel). Bundfradraget er som minimum altid kr. 24.000. Man kan enten benytte denne

Med lovforslaget fritages udlejning af beboelseslejligheder og andre beboelsesrum samt sommerhuse,

Udlejning til ferie/fritidsformål af

kolonihavehuse samt andre fritidsboliger fra de ovennævnte regler.

hvorvidt dette er bevidst eller blot en lapsus.

énfamiliehuse f.eks. parcelhuse og rækkehuse undtages tilsyneladende ikke. Det fremgår ikke af lovforslaget,

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

bundfradragsordning eller foretage en regnskabsmæssig opgørelse med fradrag for alle

driftsudgifter og beskatning af overskud.

Reglerne er stort set identiske med de regler, som gælder vedr. sommer- og fritidshusudlejning. Her

er der ligeledes indberetningspligt og mulighed for at benytte enten en bundfradragsordning eller en

regnskabsmæssig opgørelse af skattetilsvaret. Men for formidlere af udlejning af sommer- og

fritidshuse er der fastsat en pligt i skattekontrollovens §11g, hvorefter formidlerne skal indberette

den udlejning, som de formidler. Hensigten er at undgå sort økonomi.

Formidlere af udlejning af almindelige boliger til ferieformål bør på tilsvarende vis i

skattekontrolloven pålægges indberetningspligt af udlejningen til skattemyndighederne. Formålet er

at begrænse sort økonomi og samtidig sikre ligestilling med bureauer, som formidler sommer- og

fritidshusudlejning.

Misbrug af beboelselejligheder til feriehusudlejning

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at udlejning kan ske i op til 6-8 uger af gangen, idet

dette ikke overstiger, hvad man kan betragte, som et ”sædvanligt ferieophold”.

Helt grundlæggende må der stilles spørgsmålstegn ved det sædvanlige i et ferieophold på 6-8 uger

og tilsvarende, at forslaget heller ikke forholder sig med hvilket mellemrum perioden på 6-8 uger kan

gentages.

Boligreguleringslovens kap. 7, i særdeleshed § 50, fastsætter nogle begrænsninger for, i hvilket

omfang boliger kan anvendes til udlejning til ferie/fritidsformål. Således vil det alene være muligt at

udleje egen bolig til ferieformål i det omfang, ejer/lejer af boligen selv er på ferie. Det er dog yderst

tvivlsom om reglerne kontrolleres eller håndhæves af kommunerne, som er de ansvarlige.

Endvidere er det ikke i lovforslaget præciseret, hvordan udlejers ferie skal fortolkes. Kan man

således udleje sin lejlighed i flere perioder af 6-8 uger henover maj, juni, juli og august, mens udlejer

selv bor i sit kolonohavehus?

Der er derfor stor sandsynlighed for, at reglerne vil blive forsøgt udnyttet til udleje til

ferie/fritidsformål. Der vil være større fortjeneste og mindre regulering ved at udleje på kort tid til

turister end ved længere tid til faste lejere. Man kan sagtens forestille sig en større lejelejlighed med

4 separate værelser, der over 8 uger alle udlejes til turister på ugentlig basis. Og en ejer, der med 8

ugers mellemrum selv tager bopæl i lejligheden for en kortere periode for så igen at udleje

lejligheden i 8 sammenhængende uger. Konsekvensen bliver, at boligmassen til beboelse

begrænses, priserne presses i vejret og boligområder ændrer karakter.

Lovforslaget bør præciseres, og der bør endvidere som minimum ske en indskærpelse overfor

kommunuerne om håndhævelsen af boligreguleringslovens regler, og bødeniveauet bør hæves fra

ca. 5.000 til f.eks. 10.000 kr.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Uklarheder om erhvervsmæssig udlejning

Der eksisterer ikke i dag en klar afgrænsning af, hvornår udlejning af boliger overgår fra ikke-

erhvervsmæssig udlejning til ferie/fritidsformål til udlejning, der er så omfattende og systematiseret,

at det er tale om erhvervsmæssig udlejning.

Østre Landsret har i en dom fra 2004 (U.2004.2583 Ø) givet en udlejer dom for, at der var tale om

"erhvervsmæssig udlejning", hvor den private udlejning kunne sidestilles med hoteldrift. Her

fremlejede en lejer regelmæssigt en del af sin beboelseslejlighed til turister og andre med kortvarige

ophold. Landsretten fandt, at fremlejeordningen mindede om pensionats- eller hotelvirksomhed, og

at ordningen dermed var erhvervsmæssig. Lejerne fik ikke en sådan tilknytning til lejemålet, som

lejelovens §69 forudsætter, og derfor havde lejeren ikke ret til fremleje på denne måde.

Aarhus Kommune har udtalt, at udlejning flere gange i træk over en længere periode, hvor hver lejer

har korte ophold, bliver hotellignende. Århus Kommune har hidtil ikke accepteret denne form for

udlejning og har sidestillet det med erhverv. Man må gerne leje ét værelse ud, mens man selv bor i

lejligheden. Man må også udleje lejligheden under ferie. Men systematisk udlejning af hele

lejligheden i korte ophold over længere tid er ikke tilladt. Det svarer til en nedlæggelse af lejligheden,

hvilket er ulovligt i medfør af boligreguleringsloven, jf. de ovenfor beskrevne regler.

Der vil skatteretligt være tale om erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, når ejeren effektivt har

fraskrevet sig egen benyttelse af fritidsboligen, når ejeren kan dokumentere, at fritidsboligen ikke er

benyttet privat, og når udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering er erhvervsmæssigt

drevet. For at udlejning af fritidsboliger og hotelejerlejligheder skal anses for erhvervsmæssig

virksomhed, skal ejeren derfor effektivt have fraskrevet sig rådigheden over ejendommen. I

momsmæssig henseende er der en righoldig praksis særlig omkring ikke erhvervsmæssig (og ikke

momspligtig) udlejning ctr. erhvervsmæssig (og momspligtig) hoteludlejning. Denne praksis vedrører

særligt ferielejligheder. Her lægges der vægt på, om udlejningen af ferielejlighederne sker på

”hotellignende vilkår”, det vil bl.a. sige om der en fælles reception, rengøring, morgenmad mv.

Fsva. sommerhuse/ fritidshuse kræves tilladelse efter sommerhusloven, hvis der skal ske

erhvervsmæssig udlejning. Naturstyrelsen giver så godt som aldrig sådanne tilladelser.

Hotelvirksomhed og Bed&Breakfast er positivt undtaget fra sommerhuslovens regler.

Samtidig er det værd at tage med i betragtning, at formidlingsbureauet Airbnb, der typisk udlejer

private boliger til turister, i løbet af sommeren har meldt ud, at man vil gøre mere ud af at få fat i de

mange forretningsfolk, der rejser ud i verden.

HORESTA foreslår, at ministeriet udarbejder en fast definition på erhvervsmæssig udlejning på

tværs af gældende lovgivning og regelsæt. Lovforslaget bør fastsætte helt faste rammer for, hvornår

udlejning af boliger overgår fra ikke-erhvervsmæssig udlejning til ferie/fritidsformål til udlejning, der

er så omfattende og systematiseret, at det er erhvervsmæssig udlejning.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ingen forbrugersikkerhed for turister ved leje af private boliger

Turister, der kommer til Danmark og booker et hotelværelse, er beskyttet af en række regler. Her

kan nævnes markedsføringslovens regler, regler om brand- og flugtveje samt muligheden for at

klage til Ankenævnet for Hotel, Restaurant og Turisme. Også ved leje af sommer- og fritidshuse via

udlejningsbureau, kan der klages over til Ankenævnet for Feriehusudlejning. Tilsvarende bør

udlejning af private boliger til ferie/fritidsformål via formidlingsbureauer underlægges

klagebehandling i et af de eksisterende godkendte klagenævn.

Ingen viden om antallet af turister i private boliger

Med henblik på at kunne opgøre særligt antallet af udenlandske turisters besøg i Danmark er

hoteller og sommerhusudlejningsbureauer underlagt indbretningspligt til Danmarks Statistik. For at

opnå et retvisende billede af turismeudviklingen i Danmark bør også bureauer/virksomheder, som

formidler leje af private boliger til ferieudlejning underlægges indberetningspligt til Danmarks

Statistik. Der er brug for detaljeret viden om dansk turisme for forsat at udbygge dansk turismes

position i den internationale konkurrence.

Konkurrenceforvridning af et vigtigt erhverv for storbyer såvel som vandkant

HORESTA hilser grundlæggende konkurrencen fra privat udlejning til turister velkommen. Det er

glædeligt, at stadig flere internationale turister vælger at rejse til Danmark. Privat udlejning som

koncept er med til at give turisterne flere muligheder og kan også trække en type gæster til

Danmark, som måske ellers ikke var rejst hertil. Det styrker kendskabsgraden til Danmark, som

betyder flere gæster på vores restauranter og attraktioner mv.. Og næste gang turisterne kommer

hertil, vælger de måske at overnatte på et hotel i stedet.

Men omfanget af privat udlejning er imidlertid ved at nå et niveau, hvor der er brug for at sikre, at

deleøkonomiske hensyn ikke vejer tungere end lige konkurrencemæssige forhold for et vigtigt dansk

overnatningserhverv. Turisterhvervet og hotelbranchen kæmper for at udvikle og udvide

turistsæsonen til gavn for bl.a. jobskabelsen i alle egne af landet. Her kan konkurrenceforvridning fra

privat udlejning have stor betydning.

For at undgå konkurenceforvridning er der bl.a. brug for at sikre lige regulering vedrørende logning

af oplysninger til bekæmpelse af terror, moms- og skatteregler, markedsføringsregler osv.. Al

turistmæssig udlejningsvirksomhed bør foregå efter samme regler.

Såfremt ministeriet har spørgsmål til dette høringssvar eller overvejer at implementere nogle af

HORESTAs forslag er ministeriet meget velkommen til at tage kontakt til undertegnede.

Med venlig hilsen

Kaare Friis Petersen

Erhvervsjuridsk chef

Kirsten Munch Andersen

Politisk chef

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Advokatrådet

Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter

Holmens Kanal 22

1060 København K

KRONPRINSESSEGADE 28

1306 KØBENHAVN K

TLF.

FAX

33 96 97 98

33 36 97 50

DATO: 17. oktober 2014

[email protected]

SAGSNR.: 2014 - 2816

ID NR.: 314693

Høring - over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af

lejelovgivningen

Ved e-mail af 16-09-2014 har Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodet

om Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte forslag.

Advokatrådet har følgende bemærkninger:

Ad § 1 Ændringer i lejeloven

Henvisning til sidetal er siderne i lovforslaget med bemærkninger.

5 og 7. Obligatoriske indflytningsrapporter

Advokatrådet gør opmærksom på, at indførelsen af pligtmæssigt indflytningssyn,

hvor både selve gennemførelsen og rapporten kan få ganske stor betydning for både

udlejer og lejer, må forventes at medføre et øget antal tvister ved Huslejenævnene.

For både de ikke professionelle udlejere og for lejerne vil der efter Advokatrådets

opfattelse være et væsentligt informationsbehov, som rådet håber, at ministeriet er

opmærksom på. Da rapporten får afgørende betydning i fraflytningssituationen, og da

det er udlejeren, der udarbejder rapporten, er det vigtigt at lejerne er bekendt med, at

muligheden for og pligten til at gøre opmærksom på mangler ved det lejede inden for

14 dage, fortsat er til stede. Lejeren vil således have en tung bevisbyrde at løfte, hvis

lejeren ikke har været opmærksom på retsvirkningerne af en uimodsagt

indflytningsrapport. For de ikke professionelle udlejere vil der være tale om endnu en

risiko for at overse en forpligtelse.

Advokatrådet finder, at bemærkningerne til lovforslaget bør uddybes i forhold til

begrebet ”lejerens misligholdelse” som udlejer stadig kan påberåbe sig som grundlag

for istandsættelseskrav. Begrebet opleves i Huslejenævnene og ved domstolene at

blive fortolket meget forskelligt, angiveligt som følge af, at begrebet forstås meget

forskelligt inden for den private sektor og den almene sektor. En præcisering af dette

[email protected]

www.advokatsamfundet.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Advokatrådet

begreb, som ved dette lovforslag bliver centralt i forbindelse med lejers

istandsættelsespligt ved fraflytning, er derfor meget ønskværdig.

Advokatrådet opfordrer til, at reglerne om e-mail fremsendelse af

indflytningsrapporten præciseres. Det er således sædvanligvis ikke tilstrækkeligt på

lejelovens område, at fremlægge dokumentation for afsendt mail, i tilfælde hvor det

skal dokumenteres, at noget er kommet frem. Tilsvarende kan det genovervejes om

rapporten skal kunne afleveres elektronisk også i de tilfælde, hvor lejeren møder op

til indflytningssynet.

12. LL § 22-konto for blandede lejemål

Det fremgår ikke af lovteksten eller af ikrafttrædelsesbestemmelserne, at der kun skal

ske hensættelse for blandede lejemål, hvor lejekontrakten indgås efter lovens

ikrafttræden. Det fremgår kun af bemærkningerne til lovforslaget (side 46), men bør

fremgå af loven.

16 og 17. Vedligeholdelsesfordelingen præceptiv for omkostningsbestemt leje-

ejendomme

Det anføres i bemærkningerne (side 49), at den udvendige vedligeholdelse af store

ejendomme forudsætter koordineret og kontinuerlig indsats, adgang til ejendommen

generelt. Disse bemærkninger tyder på en manglende forståelse for det, der i praksis

ofte aftales i de store ejendomme.

Den vedligeholdelse, som parterne meget ofte aftaler, at lejer skal påtage sig, er

vedligeholdelse i lighed med ”den gamle lejelovs § 20”, som eksempelvis ruder, el-

kontakter, haner, hårde hvidevarer m.v. Det er alt sammen inden for lejemålets fire

vægge, og vedligeholdelsens omfang er afhængig af lejers brug og behandling af

installationerne. Det forekommer at være en utilsigtet følgevirkning af forslaget, at

denne mulighed fjernes.

I lighed med kommentaren til nr. 5 og 7 henstiller Advokatrådet, at det i

forarbejderne yderligere præciseres, hvad der forstås ved en ”normal istandsættelse”.

Har det i den forbindelse nogen betydning, om lejer kan dokumentere en løbende

istandsættelse i form af kvitteringer fra håndværkere eller indkøb af materialer – i

lighed med gældende retspraksis – eller er det alene en vurdering af lejemålets

fremtræden, der skal være afgørende?

Advokatrådet gør opmærksom på, at antallet af tvister i fraflytningssager – i modstrid

med lovforslagets intentioner – må forventes at stige betydeligt, hvis det ikke i højere

grad kan præciseres i hvilket omfang, der skal ske istandsættelse for lejers regning.

24.

Ad § 45a, stk. 2: Tilbagebetaling i første lejebetaling

Indrapportering af opkrævningsbeløb via Nets (Betalingsservice) sker midt i

måneden. Det er derfor ikke teknisk muligt at tilbagebetale efter forbrugsregnskabet,

[email protected]

www.advokatsamfundet.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Advokatrådet

hvis det udsendes efter dette tidspunkt på måneden. Tilbagebetaling bør – lige som

ved efterbetaling – ske ved lejebetalingen en måned efter, at regnskabet er udsendt.

Ad § 45c, stk. 2: Fejlagtig udgiftsfordeling

En fejlagtig udgiftsfordeling vil typisk involvere samtlige lejere. Hvis der generelt

skal udarbejdes nye forbrugsregnskaber ved fejlagtig udgiftsfordeling, vil udgifterne

til forbrugsregnskaber blive større. I ejendomme med omkostningsbestemt leje, vil

dette umiddelbart smitte af på lejen.

Der bør derfor være mulighed for at benytte bestemmelsens stk. 1 til at medtage

beløbet i næste regnskabsår, hvis det holder sig under grænsen på 10 %.

33. og 35. Trappelejeklausuler

Det er efter Advokatrådets erfaring ikke korrekt, når det i de generelle

bemærkningerne anføres, at trappelejeklausuler i praksis kun anvendes i ganske

begrænset omfang. Trappelejeklausuler anvendes i vid udstrækning især i lejeaftaler

efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og i lejeaftaler med fri lejefastsættelse.

Advokatrådet forudsætter, at forbuddet mod trappelejeklausuler ikke udelukker, at

der kan gives lejerabatter i form af nedsat leje i en årrække fra lejemålets start. En

bemærkning herom kunne med fordel indføje i bemærkningerne.

Det bør efter Advokatrådets opfattelse præciseres, om den mulige

nettoprisindeksering kan/skal ske efter den umiddelbart forinden gældende leje,

og/eller på baggrund af den ved kontraktens indgåelse aftalte basisleje.

43. § 65: Beboerrepræsentationens rettigheder

Det bør i stk. 4 efter ”kan lejeforhøjelsen” tilføjes ”der overstiger det i stk. 3 nævnte

beløb”. Dette vil stemme med gældende regler og praksis og bemærkningerne til

lovforslaget (side 71).

48, 53 og 54: Opsigelse med henblik på egen indflytning

Advokatrådet forstår forslaget således, at det er forholdene på opsigelsestidspunktet,

der er afgørende for vurderingen af opsigelsen, men at muligheden alene skal gælde

for lejeaftaler, der er indgået efter lovens ikrafttrædelse. Advokatrådet opfordrer til at

overveje, om reglerne også bør kunne finde anvendelse for allerede indgåede

lejekontrakter, der opfylder de stillede betingelser. Problemet er praktisk relevant for

en række enkeltudlejere, der med baggrund i finanskrisen har været nød til at udleje

deres andels- eller ejerbolig i stedet for at sælge med et stort tab, og som herefter på

grund af ukendskab til en vanskelig lovgivning, er stavnsbundet med en lejer, der

ikke kan opsiges, og som oftest betaler en væsentlig lavere leje end de udgifter, der

medgår til at eje lejligheden. Der er tidligere sket lignende lovgivning med

”tilbagevirkende kraft”, jf. eksempelvis Erhvervslejelovens § 86, stk. 2.

Det bør efter Advokatrådets opfattelse endvidere overvejes og omtales i

forarbejderne, om Fogedretten med de begrænsede bevismidler, der er anvendelige

[email protected]

www.advokatsamfundet.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Advokatrådet

ved brug af instituttet om umiddelbare fogedforretninger, kan anvendes til at

effektuere en sådan opsigelse, hvis lejeren har gjort indsigelse.

Sluttelig er det påpeget i bemærkningerne side 74, at såfremt en udlejer har misbrugt

opsigelsesadgangen og ikke selv flytter ind, kan den fraflyttende Lejer være

berettiget til erstatning. Advokatrådet opfordrer til, at forarbejderne nærmere

beskriver hvilke elementer der kan indgå i tabsopgørelsen, ligesom der med

henvisning til en svingende retspraksis, efterspørges en stillingtagen til muligheden

for at lejer kan kræve sig genindsat i lejemålet.

58. Forbud mod at forlænge 2-ugers fristen

Der er efter Advokatrådets opfattelse ikke grund til at begrænse aftalefriheden på

dette punkt, med mindre den lovfastsatte frist forlænges, så den er længere end en

almindelig ferieperiode. Der er ingen rimelighed i at kopiere reglerne fra den almene

lejelov, da ejendommene omfattet af denne lov administreres ganske anderledes end

mange private ejendomme.

60. Nævnskompetence vedr. størrelsen af udgifter til istandsættelse

Advokatrådet er bekymret for, at mange huslejenævn vil mangle den ekspertise, der

kræves for at være ”skønsmænd” i forhold til størrelsen på en håndværkerregning for

en given istandsættelsesopgave. Advokatrådet foreslår, at der åbnes mulighed for, at

nævnene kan inddrage bistand fra fagpersoner, selvom dette vil medføre øgede

udgifter for mange nævn.

63. Nævnskompetence vedr. oprindelige mangler

Advokatrådet gør opmærksom på, at dette forslag vil medføre et øget antal

nævnssager, og at der er tale om en sagstype, som ikke nødvendigvis er egnet til

nævnsbehandling.

Ad § 2 Ændringer i boligreguleringsloven

3. Konsekvensændring i boligreguleringslovens § 5, stk. 3 – skulle være stk. 4

Der er tale om ændring i § 5, stk. 4, 5. pkt. og ikke stk. 3, 5. pkt. Der er således to

ændringer i § 5, stk. 4.

8. Nettoprisindeksregulering

Det fremgår af bemærkningerne (side 82), at formålet er at forenkle fremgangsmåden

ved lejereguleringer. Advokatrådet stiller sig tvivlende overfor, om forslaget vil få

den ønskede effekt, når der kræves varsling (”skriftlig meddelelse”) med beregning

af forhøjelsen allerede i år to. Der vil ikke blive tale om en besparelse af den

administrative arbejdsmængde.

13. og 15. Varsling til beboerrepræsentationen

Advokatrådet hilser velkommen, at reglerne om budgetmøde, boligreguleringslovens

§ 13, stk. 2, og varsling af beboerrepræsentationen, boligreguleringslovens § 13, stk.

3, som ikke var afstemt med hinanden, nu bliver sammenskrevet.

[email protected]

www.advokatsamfundet.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Advokatrådet

Advokatrådet skal dog opfordre til, at formkravet ”fornøden redegørelse for

budgetposterne” (min fremhævning) præciseres, så der ikke er usikkerhed om kravets

indhold, når der efter forslaget er tilknyttet ugyldighedsvirkning.

21. 10-årige rullende vedligeholdelsesplaner

Advokatrådet gør opmærksom på, at de rullende vedligeholdelsesplaner vil være en

omkostningskrævende foranstaltning, der på den ene eller den anden måde skal

betales via lejen. Advokatrådet stiller sig endvidere tvivlende overfor, om

beboerrepræsentationen har den nødvendige ekspertise og tid til at deltage i et sådan

arbejde. Advokatrådet opfordrer til, at forslaget herom genovervejes, herunder

behovet for en præcisering i boligreguleringslovens § 8 om, at udgiften er en

driftsudgift, der kan medtages i den omkostningsbestemte leje.

Det bør endvidere fremgå af bestemmelsen, hvordan vedligeholdelsesplanerne skal

håndteres i ejerlejlighedsejendomme.

22. Hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 b

Det bør præciseres i bemærkningerne, at den lave hensættelse, som måtte være

fastfrosset med udgangen af 2014, ikke gælder, når der genudlejes med fuld

vedligeholdelsesforpligtelse for udlejer.

36. Sagsbehandlingsgebyr skal betales af udlejer

Advokatrådet finder, at forslaget ikke i tilstrækkelig grad præciserer, hvornår

huslejenævnet skal kunne pålægge udlejer at betale gebyr på 2.080 kr. For det første

bør det præciseres, om gebyret alene pålægges i klagesager rejst af lejer, eller om der

også vil være tale om gebyr i sager, udlejer indbringer efter varsling og indsigelse fra

lejerside. For det andet er det uklart i hvilke nærmere bestemte situationer, der kan

fastsættes gebyr i tilfælde af forlig eller delvist medhold til lejeren.

En manglende præcisering af reglerne kan få omkostningsmæssige konsekvenser for

det offentlige. Den udlejer, der er uenig i gebyrfastsættelsen, må stævne

huslejenævnet med deraf følgende omkostninger på begge sider.

Med venlig hilsen

Torben Jensen

[email protected]

www.advokatsamfundet.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Odense, den 13. oktober 2014

Vedr. Høring over

udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen,

Deres sagsnr.

2013-2665

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved e-mail af 16. september 2014 anmodet om

Dommerfuldmægtigforeningens eventuelle bemærkninger til forslaget.

Foreningen skal i den anledning meddele, at der ikke er bemærkninger til lovforslaget.

Dette høringssvar sendes alene elektronisk til:

[email protected] med kopi til [email protected].

På foreningens vegne,

Teresa Lund Tøgern

Høringsansvarlig

Dommerfuldmægtigforeningen

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Til:

Cc:

Fra:

Titel:

Sendt:

By, Bolig og Landdistrikter ([email protected])

Lars Gerstrøm ([email protected])

Realkreditforeningen ([email protected])

Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen -

j.nr. 2013-2665

13-10-2014 11:19:30

Til

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter,

Realkreditforeningen takker for muligheden for at fremkomme med bemærkninger til høring over udkast til

lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Realkreditforeningen har ikke nogen bemærkninger til udkastet.

Med venlig hilsen

Christina Wandt

[email protected]

Direkte 3370 1116

Realkreditforeningen

Finanssektorens Hus

Amaliegade 7

1256 København K

Telefon 3336 1311

Fax 3393 0260

[email protected]

www.realkreditforeningen.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Til:

Cc:

Fra:

Titel:

Sendt:

By, Bolig og Landdistrikter ([email protected])

Lars Gerstrøm ([email protected])

Britt Rasmussen ([email protected])

VS: Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen

22-09-2014 11:03:18

Høring over udkast l lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen

journalnummer 2013-2665

–

Dansk Byggeri takker for høringsmuligheden, men har ingen kommentarer til denne høring.

Venlig hilsen

Britt Rasmussen

Sekretær

Tlf. direkte: 72 16 02 34

Vi samler byggeri, anlæg og industri

Nørre Voldgade 106 · 1358 København K

www.danskbyggeri.dk · Abonner på nyheder

Fra: Lars Gerstrøm [mailto:[email protected]]

Sendt:

16. september 2014 17:47

Til: Lars Gerstrøm

Emne: Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen

Hermed følger høringsbrev, udkast l lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen samt

høringsliste.

Med venlig hilsen

Lars Gerstrøm

Fuldmæg g

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

Gammel Mønt 4

1117 København K

Tlf. 41 71 77 74

E-mail:

[email protected]

Web:

www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DEN DANSKE DOMMERFORENNG

Dato:

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boliglovgivning

Gammel Mønt 4

1117 København K

Sendt pr. e-mail til [email protected] og [email protected]

19SEP. 201%

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 16. september 2014 (Sagsnr. 2013-2665)

anmodet Dommerforeningen om eventuelle bemærkninger til høring over udkast til forslag til lov

om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen

administration afudlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af byer (Forenkling og

modernisering aflejelovgivningen).

I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver Dommerforeningen anledning til at

fremkomme med bemærkninger.

Med venlig hilsen

Mikael Söb4%

Formanden, Østre Landsret, Bredgade 59, 1260 København K, tlf 99 68 65 01

[email protected]

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Østre Landsret

Præsidenten

Den

3 OKT. 2014

Jnr.

40A-ØL-48-14

mit: er

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boliglovgivning

Gammel Mønt 4

1117 KøbenhavnK

Sendt pr. e-mail til [email protected] og [email protected]

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 16. september 2014 (Sagsnr. 2013-

2665) anmodet om eventuelle bemærkninger til høring over udkast til forslag til lov om ændring

af lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene, lov om tvungen administration

afudlejningsejendomme og lov om byfomyelse og udvikling af byer (Forenkling og modernise

ring af lejelovgivningen).

I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver landsretten anledning til at fremkomme

med bemærkninger.

911 hien

Bredgade 59, 1260 Kebenhavn K.

Tlf. 99 5% 6200

Hjemmeside: www.ocstrelandsretdk