PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 97 Bilag 3
Offentligt

NOTAT

Dato:

14. november 2014

Kontor:

Boliglovgivning

Sagsnr.:

2013-2665

Sagsbehandler:LAG/MPK/NYH/PSH/NH

Dok id:

Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig

regulering af boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme

og lov om byfornyelse og udvikling af byer (Forenkling og modernisering af

lejelovgivningen).

Der er modtaget høringssvar fra følgende:

Advokatrådet, BOSAM, Bygherreforeningen, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri,

Danske Udlejere, Den danske dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,

Ejendomsforeningen Danmark, Grundejernes Investeringsfond, Horesta, Husen advokater,

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, ista, Københavns Kommune, Landbrug &

Fødevarer, Lejernes Landsorganisation, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for

Østre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet og advokat Marianne Kjær Stolt.

1. Generelt om indholdet af lovforslaget

1. Lejernes LO (LLO)

er tilfredse med udspillet og mener, at forslaget alt i alt bevarer den

balance mellem ejer og lejer, som har været vigtig for forligsparterne. For lejerne er der tale

om vigtige forbedringer, og udspillet er med til at styrke lejernes rettigheder i Danmark og

dermed gøre lejeloven nemmere at overskue.

Bygherreforeningen

bifalder intentionerne om at forenkle og modernisere, men mener at det

må ske via en reel forenkling af de komplekse regler, bl.a. ved at undlade tilføjelse af nye

ordninger, der komplicerer aftaleforholdet.

Anne Louise Husen

mener ikke, at lovforslaget - bortset fra enkelte punkter - bidrager til at

forenkle lejelovgivningen.

Danmarks Lejerforeninger, BOSAM, Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere

finder ikke, at lovforslaget leder til en forenkling eller til en modernisering af lejeloven.

Organisationerne er utilfredse med det politiske forlig, der blev indgået den 11. juni 2014, og

finder ikke, at forliget bør resultere i et lovforslag. Organisationerne finder, at forligets forslag

til ændringer af lejelovgivningen, både enkeltvist og samlet, komplicerer lovgivningen unødigt

og ikke giver reelle forenklinger, der kan berettige den store retsusikkerhed, der vil opstå.

Organisationerne mener, at den øgede retsusikkerhed, som forligets forslag vil resultere i, vil

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

komme til at koste lejerne, udlejerne og samfundet både penge og meget tid, og at forliget

ikke har et indhold, der er dette værd.

Kommentar:

Som led i det forenklingsarbejde, der siden 2005 har været i gang mellem skiftende ministre

for boligområdet og lejer- og udlejerorganisationerne, har disse på egen hånd udarbejdet en

enighedsliste af 29. oktober 2008 med 57 punkter. Alle punkter vedrørende

substansændringer er tidligere søgt udmøntet i lovgivning, men uden at det var muligt at

opnå den fornødne enighed mellem organisationerne om forståelsen af samtlige punkter.

Med henblik på udmøntning af enighedslisten i lovgivning blev der i 2011 aftalt et faseopdelt

forhandlingsforløb, hvor Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og lejer- og

udlejerorganisationerne gennem 5 faser ville forhandle sig frem til et samlet forenklings- og

moderniseringsforslag, der bl.a. udmøntede hele enighedslisten i lovgivning. Som overordnet

styring af processen blev der nedsat et hovedudvalg, der bestod af en repræsentant for

ministeriet og formændene fra de 5 lejer- og udlejerorganisationer.

Forhandlingsforløbet blev afbrudt af to af lejerorganisationerne efter afslutningen af fase 2,

fordi der ikke kunne opnås enighed om, hvilke elementer til udvidelse af organisationernes

enighedsliste der skulle indgå i fase 3 med henblik på at tilføre det samlede forslag

tilstrækkelig tyngde.

For at det hidtidige arbejde med udmøntningen ikke skal være forgæves, indgår de forslag

fra enighedslisten, der blev opnået enighed om udmøntningen af mellem ministeriet og

organisationerne i det forlig, Regeringen den 11. juni 2014 har indgået med Venstre, Dansk

Folkeparti, SF og Enhedslisten om en forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Der er

tale om et meget bredt forlig, som løser en række problemer i den private udlejningssektor.

Parterne er enige om, at de medtagne forslag vedrørende udmøntning af enighedslisten

samlet set opretholder balancen mellem lejere og udlejere.

Det fremgår af forliget, at forligsparterne er enige om at gennemføre en samlet forenkling og

modernisering af lejelovgivningen, og at det i den sammenhæng er et vigtigt hensyn, at den

retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes. Parterne er ligeledes

enige om, at der ikke kan gennemføres væsentlige forenklinger, hvis der på forhånd ses bort

fra enkeltforslag, der er af størst interesse for enten lejerne eller udlejerne. Parterne er derfor

enige om, at balancen mellem lejere og udlejere ikke skal opretholdes i det enkelte

(del)forslag, men derimod i det samlede lovforslag, som således vil indeholde elementer, der

hver for sig er til størst glæde for den ene af lejeboligmarkedets parter.

Lejer- og udlejerorganisationerne har i et fælles brev af 9. juli 2014 opfordret ministeren for

by, bolig og landdistrikter til ikke at gennemføre de aftalte ændringer, idet de efter

organisationernes opfattelse ikke vil forenkle lovgivningen tilstrækkeligt.

Regeringen vil selvsagt udmønte det forlig, som et stort flertal af Folketingets partier står

bag. Forligsaftalen er indgået efter konstruktive forhandlinger med partierne, hvor der er

blevet indgået kompromisser i forhandlingsforløbet, men hvor forliget dog stort set omfatter

alle elementerne i den enighedsliste, som organisationerne forhandlede sig frem til.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forliget, som partierne er blevet enige om, går videre end listens forslag med henblik på at

tilføre det samlede forlig den fornødne tyngde, så den ønskede modernisering og forenkling

opnås.

Lovforslaget er en udmøntning af forliget.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

Danmarks Lejerforeninger, BOSAM, Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere

mener, at lovforslaget indeholder mange løse ender, selvmodsigelser og nye principper, der

introduceres, men ikke beskrives nærmere. Samtidig er der i bemærkningerne beskrevet nye

regler, der ikke findes hjemmel til i lovforslaget. Organisationerne anbefaler, at de to

gældende love i stedet sammenskrives for herved for alvor forenkle de meget komplekse

regler. Det vil samfundsøkonomisk være en god forretning, fordi man kan spare udgifter til for

eksempel huslejenævn og boligret, da mere enkle regler vil nedbringe antallet af konflikter.

Kommentar:

Det indgår som en del af forliget af 11. juni 2014 mellem regeringen og Venstre, Dansk

Folkeparti, SF og Enhedslisten om en forenkling og modernisering af lejelovgivningen, at der

skal foretages en sammenskrivning af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser i

én lov.

I forlængelse af forenklingsforslagets fjernelse af dubletter i lejeloven og

boligreguleringsloven foretages en sammenskrivning af de to love. Sammenskrivningen skal

inddrage resultaterne af den evaluering, der skal gennemføres 2 år efter, at lovændringerne

er trådt i kraft. Evalueringen skal belyse, om den gennemførte forenkling og modernisering

har haft den tilsigtede effekt. De ændringsbehov, der måtte fremgå af evalueringen, og som

der er enighed om mellem forligsparterne, indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.

Med henblik på sammenskrivningen drøfter og aftaler forligsparterne i efteråret 2014

strukturen i den sammenskrevne lov.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3. Københavns Kommune

finder, at reduktionen af betaling for en forhåndsgodkendelse af

lejen for ejer- og andelsboliger vil medføre betydelige merudgifter for Københavns

Kommune.

Kommentar:

Det skønnes med nogen usikkerhed, at reduktionen af gebyret for forhåndsgodkendelser

isoleret set vil øge sagstilgangen af forhåndsgodkendelser til i størrelsesordenen knap 2.000

sager årligt. De merudgifter, som dette medfører, opvejes af merindtægter ved den

foreslåede forhøjelse af gebyret for indbringelse af sager samt af det foreslåede gebyr for

tabte sager. De økonomiske konsekvenser af lovforslaget er under forhandling med

kommunerne.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

4. Ejendomsforeningen Danmark, Marianne Kjær Stolt og Anne Louise Husen

mener, at

forslagene særligt vedr. obligatoriske ind- og fraflytningssyn, samt obligatoriske

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

vedligeholdelsesplaner vil føre til øgede administrative udgifter for udlejere, samt at

forslagene ikke fører til en forenkling af den nuværende lovgivning. Desuden vurderer

Ejendomsforeningen Danmark, at det er de færreste udlejere, som allerede i dag laver

deciderede indflytningssyn, hvorfor udlejeren med forslaget bliver pålagt en ny administrativ

byrde.

Ejendomsforeningen Danmark, Marianne Kjær Stolt og Anne Louise Husen

finder, at

muligheden for nettoprisregulering af lejen i praksis vil betyder ingen eller en meget

begrænset forenkling for udlejerne, da det er administrativt tungt kun at regulere for en toårig

periode.

Kommentar:

Som anført i de økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet (i

bemærkningernes punkt 4), vil forslaget om obligatoriske ind- og fraflytningssyn isoleret set

medføre en øget administrativ belastning for de udlejere, som ikke allerede har indført en

fast procedure med ind- og fraflytningssyn. Merudgiften for de udlejere, som ikke allerede har

ind- og fraflytningssyn, forventes dog at blive opvejet af modgående besparelser som følge

af hurtigere afslutning af fraflytningssager, herunder besparelser som følge af et lavere antal

sager ved huslejenævn på lidt længere sigt.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

5. Dansk Byggeri, Den danske dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,

Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret

Realkreditforeningen

har ikke bemærkninger til lovforslaget.

2. Obligatoriske ind- og fraflytningssyn

1. Anne Louise Husen, Ejendomsforeningen Danmark og Marianne Kjær Stolt

anfører, at

manglende overholdelse af indflytningssyn alene bør have betydning for bevisbyrden.

BOSAM

Lejernes Landsorganisation

bemærker, at forslaget om obligatorisk

indflytningssyn udvandes af, at udlejeren bevarer retten til at kræve betaling for lejerens

misligholdelse. Der henvises til, at lejeren ved fraflytning efter forslaget alligevel kun kan

komme til at hæfte for misligholdelse.

Advokatrådet, Danske Udlejere, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen og Lejernes

Landsorganisation

foreslår, at det præciseres i lovforslaget, hvad begrebet ”misligholdelse”

dækker over i den sammenhæng.

Marianne Kjær Stolt

Advokatrådet forventer et øget antal tvister ved huslejenævnene som

følge af de foreslåede regler om indflytningssyn.

Advokatrådet

bemærker, at det er vigtigt, at lejerne er bekendt med, at muligheden for og

pligten til at gøre opmærksom på mangler ved det lejede inden for 14 dage, fortsat er til

stede. Lejeren vil således have en tung bevisbyrde at løfte, hvis lejeren ikke har været

opmærksom på retsvirkningerne af en uimodsagt indflytningsrapport.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

BOSAM

foreslår, at problemerne med at fastlægge lejemålets stand ved indflytning i stedet

løses gennem oplysning til lejeren og mener på den baggrund, at det er uheldigt, at forslaget

dropper det nuværende krav om, at udlejeren skal indkalde beboerrepræsentationen, hvis

der foretages et indflytningssyn sammen med lejeren.

Danske Udlejere

Lejernes Landsorganisation

mener det bør anføres, hvornår

indflytningssynet skal foretages.

Lejernes Landsorganisation

foreslår, at det skal ske ved rådighedsovertagelsen og foreslår

samtidig, at fristen efter lejelovens § 14 løber fra modtagelsen af indflytningsrapporten.

Danske Udlejere

mener, at huslejenævnet med meget kort varsel skal kunne hidkaldes ved

uenighed om standen ved indflytning, og at det bør præciseres, hvem der skal indbringe en

sådan sag for nævnet.

Danmarks Lejerforeninger

forudser, at en del udlejere vil gøre det til en betingelse for at

indgå et lejemål, at lejerne skriver under på, at der ikke er mangler ved lejemålet. Det

foreslås derfor, at det udtrykkeligt angives, at indflytningsrapporten kun er gyldig, hvis den

udarbejdes, efter at der er indgået lejeaftale.

Lejernes Landsorganisation

foreslår, at det kommer til at fremgå af lovteksten, at lejeren ikke

er forpligtet til at underskrive indflytningsrapporten.

Kommentar:

De foreslåede regler svarer i det væsentlige til de gældende regler på det almene område.

På det almene område mister udlejeren dog ikke sit krav om istandsættelse ved manglende

indflytningssyn. Udlejerens manglende overholdelse af reglerne om indflytningssyn betyder

alene, at det kommer udlejeren til skade bevismæssigt.

På det almene område er det lejerne, der i fællesskab er udlejer. Taber den almene udlejer

penge i forbindelse med fx en fraflytning, er det således de tilbageværende lejere, det går

udover. Forholdene mellem lejer og udlejer er grundlæggende anderledes på det private

område, hvor den enkelte udlejer på en anden måde selv råder over processen ved fx

indflytning. Hensynene til henholdsvis lejer og udlejer er på den baggrund afvejet anderledes

hér, så den private udlejer med henblik på at sikre reglernes overholdelse mister krav på

almindelig istandsættelse, hvis kravene ikke overholdes.

Har lejeren overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, skal lejeren betale for skader, som

lejeren er ansvarlig for (misligholdelse), ved fraflytning, herunder udbedring af den del af en

skade, som er opstået, fordi lejeren enten slet ikke eller for sent har givet udlejeren oplysning

om skade, som udlejeren bærer risikoen for. Lejeren skal herudover betale for almindeligt

slid og ælde på de dele af det lejede, som lejeren har vedligeholdelsespligten for. I

modsætning til misligholdelse skyldes almindeligt slid og ælde ikke lejerens

ansvarspådragende handlinger, men derimod hændelige begivenheder ved normal brug.

Ved vurderingen af forskellen mellem skader, der følger af misligholdelse, hhv. almindeligt

slid og ælde vil det således være afgørende, om skaden skyldes uansvarlig adfærd fra

lejeren eller ej.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Som eksempel på afgrænsningen mellem misligholdelse hhv. slid og ælde kan nævnes et

tilfælde med lakerede trægulve, hvor lakken er gennemslidt i et sådant omfang, at træet har

taget skade. Selv om sliddet skyldes almindelig brug, er der tale om misligholdelse, fordi

lejeren ikke i tilstrækkeligt omfang har forsøgt at forhindre skaden på træet.

Efter ministeriets opfattelse vil en øget vejledning ikke alene løse de eksisterende problemer

med at få fastlagt lejemålets stand ved lejemålets start. Ministeriet går ud fra, at

lejerorganisationerne allerede i vidt omfang vejleder lejerne herom.

Forslaget har som formål at sikre en bedre beskyttelse af lejeren end i dag. Med ordningen

sikres dokumentation for lejemålets stand ved indflytning. Manglende overholdelse af

reglerne sanktioneres, og reglerne kan ikke fraviges. Forslaget forventes at medføre færre

tvister mellem lejer og udlejer ved fraflytning.

Som led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det derfor, at de gældende

usanktionerede og fravigelige regler om beboerrepræsentation ophæves som overflødige

efter indførelsen af den foreslåede ordning. Lejeren vil som hidtil kunne inddrage

beboerrepræsentationen på eget initiativ og på den måde drage fordel af

beboerrepræsentationens kendskab til ejendommen og dens drift.

Efter det foreslåede § 9, stk. 2, skal udlejeren syne beboelseslejligheden i forbindelse med

indflytningen. Formuleringen svarer til den anvendte formulering i den tilsvarende

bestemmelse på det almene område.

Ministeriet finder ikke, der er reale grunde til, at der på det område skal være forskel på det

almene og private lejeforhold.

Lejeren har en frist på 14 dage til at reklamere over mangler efter lejeforholdets begyndelse,

jf. lejelovens § 14. Der findes en tilsvarende regel i almenlejelovens § 15. Fristen løber fra

lejeforholdets begyndelse ifølge lejeaftalen og ikke det faktiske indflytningstidspunkt. Lejeren

får rådighed over lejemålet fra lejeforholdets begyndelse, og kan fra det tidspunkt konstatere

evt. fejl og mangler. Fristen gælder ikke skjulte mangler.

Et forslag om, at lejerens frist på 14 dage til at gøre mangler ved indflytning gældende skal

løbe fra flyttesynet, indebærer, at lejeren kan få henholdsvis kortere eller længere tid end

efter de gældende regler til at reklamere over mangler ved indflytning alt afhængig af, om

flyttesynet afholdes før eller efter lejeforholdets begyndelse.

Det bemærkes, at lejeren først ved lejeforholdets begyndelse får mulighed for i ro og mag at

gennemgå lejemålet for fejl og mangler. Lejeren har ikke de samme muligheder ved et

flyttesyn, hvor udlejeren er til stede, og der er afsat kort tid til synet.

Huslejenævnet får efter forslaget kompetence til at afgøre tvister om, hvorvidt det lejede er

mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan parterne

indbringe sagen for huslejenævnet, og nævnets afgørelse vil dermed kunne medføre en

ændring af indflytningsrapporten. Huslejenævnene tilrettelægger også i dag

sagsbehandlingen efter nødvendigheden af en hurtig besigtigelse, uden at det er angivet

udtrykkeligt i loven. Det gælder fx i sager om hhv. lejerens pligt til istandsættelse ved

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

fraflytning og manglende vedligeholdelse. Der ses ikke at være grundlag for at regulere,

hvem der skal indbringe en sådan sag for nævnet.

Efter ministeriets opfattelse vil det være i strid med den strafbelagte dusørbestemmelse i

lejelovens § 6 at betinge lejeforholdet af, at lejeren underskriver en indflytningsrapport.

Ministeriet mener derfor ikke, der er grundlag for at angive i loven, at indflytningsrapporten

kun er gyldig, hvis den udarbejdes efter lejeaftalens indgåelse.

Det fremgår allerede af bestemmelsens ordlyd, at lejeren ikke behøver at underskrive

rapporten. Det er således angivet, at udlejeren skal fremsende rapporten til lejeren, hvis

lejeren ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Der henvises endvidere til lovforslagets

bemærkninger om indflytningsrapportens status, hvor det bl.a. fremgår, at lejeren med sin

underskrift alene skriver under på at have modtaget rapporten.

Begrebet misligholdelse vil blive præciseret i bemærkningerne til lovforslaget med

udgangspunkt i, at der er tale om skader, som opstår som følge af fejlagtig brug af det lejede

i modsætning til slid og ælde. I lovforslagets bemærkninger vil det endvidere blive

præciseret, at lejeren forsat vil være forpligtet til at gøre mangler gældende inden 14 dage

ved indflytning efter lejelovens § 14.

2. Anne Louise Husen, Ejendomsforeningen Danmark

Marianne Kjær Stolt

finder det

uhensigtsmæssigt, at der i relation til fraflytningssynet indføres to frister med forskellige

starttidspunkter i lejelovens § 98, stk. 2 og 3.

Ejendomsforeningen Danmark

mener, at dette

vil kunne anledning til tvister.

Anne Louise Husen

anfører, at der ikke er grund til at begrænse muligheden for at aftale en

forlængelse af fristen for at fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning.

Danske Udlejere

foreslår, at fristerne i forhold til fraflytningssynet forlænges, da de

foreslåede korte frister vil give anledning til overskridelser med store konsekvenser for

udlejer.

Danske Udlejere

mener, at det bør præciseres i loven, hvornår ”udlejeren er blevet bekendt

med, at fraflytning har fundet sted”. Danske Udlejere mener i den forbindelse, at der må

stilles krav til lejerens oplysningspligt, ved at bestemmelsen i lejelovens § 97, stk. 2

sanktioneres.

Danmarks Lejerforeninger

mener, at der ligesom i den almene lejelov bør angives, at

manglende overholdelse af fristen i den foreslåede § 98, stk. 3, 1. pkt., medfører, at udlejers

krav på istandsættelse bortfalder.

Kommentar:

Med forslaget skal en udlejer, der udlejer mere end 1 beboelseslejlighed, efter

omstændighederne iagttage to 2-ugers frister i forbindelse med lejerens fraflytning. Udlejeren

skal som hidtil fremsætte krav om istandsættelse inden 2 uger efter lejerens fraflytning, jf.

lejelovens § 98, stk. 2. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren har overladt

dispositionsretten over lejemålet til udlejeren, hvilket typisk sker ved aflevering af nøglerne til

lejemålet. Udlejeren skal efter forslaget ligeledes afholde flyttesyn senest 2 uger efter, at

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

udlejeren har konstateret, at fraflytning har fundet sted. Møder lejeren ikke op på synet, eller

vil lejeren ikke tage i mod rapporten ved synet, skal udlejeren senest 2 uger efter synet

sende rapporten til lejeren.

Efter de gældende regler kan udlejer ved aftale fravige fristen efter lejelovens § 98, stk. 2, for

at fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning. Det anvendes i vidt omfang til at

forlænge den eksisterende frist på 2 uger til fx 4 uger eller længere.

Den præciseres, at udlejere, der skal afholde flyttesyn ikke kan fravige fristen for at

fremsætte krav om istandsættelse efter lejelovens § 98, stk. 2.

For at skabe sammenhæng mellem pligten til at afholde flyttesyn og udlejers pligt til at

fremsætte krav om istandsættelse vil forslaget blive justeret, således at fristen for udlejers

krav om istandsættelse fremover regnes fra flyttesynet.

Formålet med flyttesynet er at fastlægge lejemålets stand ved lejemålets ophør. På den

baggrund præciseres det i lovforslaget, at udlejeren efter udarbejdelse af synsrapporten ikke

kan fremsætte yderligere krav om istandsættelse, medmindre der er tale om skjulte fejl og

mangler.

Ændringen indebærer, at udlejere skal fremsætte krav om istandsættelse på flyttesynet, hvis

lejeren møder op på synet. Møder lejeren ikke op på synet, eller vil lejeren ikke modtage

rapporten på synet, skal udlejer fremsætte krav om istandsættelse overfor lejeren senest 2

uger efter synet ved at fremsende flyttesynsrapporten til lejeren.

Da udlejeren nu får op til 4 uger til at fremsætte krav om istandsættelse regnet fra det

tidspunkt, hvor udlejeren er blevet bekendt med lejerens fraflytning, er der ikke grundlag for

at kunne fravige fristen ved aftale.

Enkeltudlejere og værelsesudlejere, der ikke er omfattet af kravene i det foreslåede § 98, stk.

3, om flyttesyn, skal som hidtil fremsætte krav om istandsættelse inden 2 uger fra lejemålets

fraflytning, medmindre fristen er forlænget ved aftale. Det gælder uanset, om de frivilligt

afholder flyttesyn efter reglerne i det foreslåede § 98, stk. 3.

Formuleringen ”udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted” i det

foreslåede § 98, stk. 3, svarer til den tilsvarende bestemmelse i almenlejelovens § 94. På det

almene område giver bestemmelsen ikke anledning til praktiske problemer. Der ses således

ikke at være behov for at præcisere bestemmelsen yderligere.

For at sikre reglernes overholdelse er det foreslået, at udlejeren kun kan fremsætte krav om

istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren har overholdt kravet om at udlevere en

fraflytningsrapport til lejeren. Forudsætningen herfor er, at udlejeren har afholdt flyttesyn,

indkaldt lejeren hertil, udarbejdet fraflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren

har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt. Der henvises til lovforslagets

bemærkninger til § 1, nr. 56.

3. Advokatrådet, Anne Louise Husen, Ejendomsforeningen Danmark, Husleje- og

Beboerklagenævnsforeningen, Landbrug & Fødevarer og Marianne Kjær Stolt

mener, at det

bør være muligt at gennemføre elektronisk ind- og fraflytningssyn.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ejendomsforeningen Danmark

henviser til, at dele af den almene sektor er langt fremme

med at lave elektronisk ind- og fraflytningssyn, og at der i den sektor ikke er krav om, at

lejeren skal have en fysisk kopi ved selve synet.

Anne Louise Husen, Ejendomsforeningen Danmark

Landbrug & Fødevarer

foreslår, at

forhindringerne for et elektronisk syn løses ved at give udlejeren mulighed for at sende

synsrapporten senest 14 dage efter synet.

Danske Udlejere

mener, at der bør gælde samme

regler for brug af e-mail ved ind- og fraflytningssyn.

Danske Udlejere

mener, at det bør præciseres, at det ikke er en gyldighedsbetingelse at

lejeren får udleveret en kopi af fraflytningsrapporten på flyttesynet, idet der kan være

tekniske problemer med printning el. lign.

Landbrug & Fødevarer

mener, at det bør præciseres i reglerne, at indkaldelse til syn kan ske

på mail.

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen

bemærker, at det bør overvejes at tydeliggøre, om

det er ulovligt under et flyttesyn at indgå aftale om, at rapporten fremsendes elektronisk til

lejeren, og at lejeren ligeledes elektronisk kan kvittere for modtagelsen.

Advokatrådet

opfordrer til, at reglerne om e-mail fremsendelse af indflytningsrapporten

præciseres. Det er således sædvanligvis ikke tilstrækkeligt på lejelovens område, at

fremlægge dokumentation for afsendt mail, i tilfælde hvor det skal dokumenteres, at noget er

kommet frem.

Kommentar:

Udlejere af almene boliger skal udlevere synsrapporten til lejeren på hhv. ind- og

fraflytningssynet eller sende rapporten til lejeren senest 2 uger herefter, hvis lejeren ikke er til

stede eller ikke vil modtage rapporten. I kravet om udlevering ligger, at lejeren skal modtage

en fysisk kopi af rapporten på flyttesynet, hvis lejeren er til stede og ønsker at modtage

rapporten.

På det almene område er man ganske rigtig langt fremme med gennemførelse af

elektroniske syn. Det foregår bl.a. ved, at istandsættelsesarbejderne registreres elektronisk

på flyttesynet, hvorefter det på synet er muligt at få et overblik over udgifterne og give hurtig

besked til håndværkerne. Flyttesynsrapporten printes herefter ud ved synet via en

mobilprinter og udleveres til lejeren.

Syn og synrapporterne fastlægger lejemålets stand, og giver parterne mulighed for at

afstemme forventningerne til istandsættelsen ved fraflytning. Efter ministeriets opfattelse er

det vigtigt, at denne forventningsafstemning så vidt muligt sker på synet. Der ligger heri, at

lejeren skal have mulighed for at se resultatet af synet (synsrapporten) ved synet.

Det er af stor betydning for lejeren at få fastlagt lejemålets stand af hensyn til flytteopgøret.

På den baggrund skal lejere uden adgang til digital kommunikation efter ministeriets

opfattelse have mulighed for at modtage en fysisk kopi af synsrapporten.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Nægter lejeren at modtage rapporten på synet, har udlejeren mulighed for at sende

rapporten til lejeren efter synet. Udlejeren skal dokumentere at synsrapporten er udleveret til

lejeren. Udlejere har i den forbindelse mulighed for at vælge, hvorledes synsrapporterne skal

fremsendes til lejerne fx mail, herunder hvilken risiko udlejer er villig til at tage i den

forbindelse.

Efter ministeriets opfattelse vil det komplicere processen yderligere, hvis der åbnes for aftaler

på flyttesynet om, at udlejeren kan fremsende synsrapporten elektronisk. Et sådant forslag

indebærer, at udlejer tillige skal sørge for dokumentation for en sådan aftale.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

4. Bygherreforeningen, Københavns Kommune og Lejernes Landsorganisation

mener, at de

påtænkte ind- og fraflytningsrapporter bør være ensartede i opbygning og indhold evt. ved at

indføre særlige formularer.

Lejernes Landsorganisation

foreslår, at der udarbejdes synsrapporter fra ministeriets side,

som autoriseres.

Kommentar:

I forslaget stilles der ikke krav om, at synsrapporterne skal have et bestemt indhold eller en

bestemt form. Det er ikke hensigtsmæssigt at indføre autoriserede blanketter for ind- og

fraflytningsrapport med den virkning, at den nuværende metodefrihed begrænses, og at

eksisterende velafprøvede skemaer ikke længere kan anvendes. Det bemærkes, at flere

udlejere, administratorer og Ejendomsforeningen Danmark i dag har udarbejdet

velfungerende skemaer til brug for ind- og fraflytningssyn.

Det vil blive præciseret i lovforslagets bemærkninger, at ministeriet vil udarbejde eksempler

på udformningen af hhv. ind- og fraflytningsrapport.

5. Danske Udlejere

foreslår, at der fastsættes regler om, at udlejer kan opkræve et gebyr for

afholdelse af de foreslåede syn, og/eller at det præciseres, at udlejer kan opkræve sine

udgifter hertil ved forhøjelse af de af huslejenævnene anvendte normtal ved

omkostningsbestemt leje.

Marianne Kjær Stolt

anfører, at kravet om indflytningsrapport må antages at medføre øgede

omkostninger til vicevært/administration.

Kommentar:

Afholdelse af ind- og fraflytningssyn må som i dag anses som en del af udlejers nødvendige

driftsudgifter og kan på det grundlag som hidtil indgå i grundlaget for den

omkostningsbestemte leje som en del af administrationsudgiften.

DEAS Ejendomsadministration har for nylig offentliggjort undersøgelsen ”Private lejeboliger –

hvad koster det at flytte?”. Af rapporten fremgår, at DEAS gennem en mere professionel

tilrettelæggelse af fraflytningen, herunder ved tilrettelæggelse af syn, mærkbart har nedbragt

antallet af klager i forbindelse med fraflytning og dermed nedbragt udgifterne hertil.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

6. Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen og Lejernes Landsorganisation

påpeger, at det

i praksis ikke er muligt for lejeren at vide, hvor mange boliger udlejeren udlejer, og dermed

om reglerne om indflytningssyn finder anvendelse.

Lejernes Landsorganisation

foreslår, at

udlejer ved indgåelse af lejekontrakt på tro og love erklærer, at han alene udlejer en bolig.

Kommentar:

Er der tvivl om, hvorvidt udlejeren alene udlejer en bolig, kan lejeren som en del af

aftalegrundlaget stille krav om, at udlejeren skriver under på en tro og loveerklæring om, at

den pågældende alene udlejer én bolig.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3. Normal istandsættelse

1. Advokatrådet, Bygherreforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Marianne Kjær Stolt og

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen

efterspørger en nærmere beskrivelse af begrebet

normalistandsættelse.

Danmarks Lejerforeninger, Bygherreforeningen og Advokatrådet

savner klarere definitioner

af istandsættelses- og vedligeholdelsesbegreberne.

Danske Udlejere mener, at

forslaget vil påføre udlejer ekstra udgifter til vedligeholdelsen, og

at lovforslaget ikke ses at forholde sig til lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt., hvorefter lejeren ikke

kan tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den stand, hvori han overtog det lejede.

Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at lejemål med forslaget alene kan udlejes ”som

beset” og gør opmærksom på, at begrebet ”vel vedligeholdt” i praksis ikke bliver fortolket,

som at noget er vedligeholdt tilstrækkeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes

karakter.

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen

anfører, at huslejenævnets afgørelse af lejerens

pligt til istandsættelse ved fraflytning vil kræve en minutiøs gennemgang af lejemålet og en

række vanskelige vurderinger af, om lejemålet kræver vedligeholdelse. Det bemærkes, at

nævnene generelt ikke besidder håndværksmæssige ekspertise, og at der må forventes en

meget forskellig praksis fra nævn til nævn, da der i høj grad bliver tale om et personligt skøn.

Kommentar:

Der indføres ikke med forslaget et ”normalistandsættelsesbegreb”, som det kendes fra det

almene område. Det fremgår da heller ikke af aftalen, at et sådant begreb skal indføres.

Forslaget afskaffer muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fralytning. Der indføres ikke

nye begreber i lejelovgivningen. Forslaget lægger sig således op af de velkendte og

indarbejdede begreber indenfor lejeretten ”vedligeholdelse” og ”misligholdelse”.

Forslaget svarer til den retsstilling, hvor der ikke er aftalt pligt til nyistandsættelse ved

fraflytning, men alene, at det lejede skal afleveres i den stand, hvori det overtoges.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Som det fremgår af bemærkningerne, ændrer forslaget således ikke ved de gældende

almindelige hovedprincipper for lejerens fraflytning, herunder, at lejeren skal betale for

skader, som lejeren er ansvarlig for (misligholdelse), at lejeren skal betale for forringelser

som følge af slid og ælde, som lejeren skal udbedre som en del af lejerens

vedligeholdelsespligt (vedligeholdelse), og at lejerne ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i

bedre stand end ved indflytning.

Det foreslås at udelukke muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning, så lejerens

pligt til istandsættelse ved fraflytning alene svarer til en normal istandsættelse, hvor pligten til

at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkret er behov for

istandsættelse. Pligten afhænger herefter af, hvornår lejeren har pligt til at foretage

vedligeholdelse efter lejelovens almindelige vedligeholdelsesbegreb, hvorefter

istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under

hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.

Lejerne får hermed krav på en konkret vurdering af istandsættelsesbehovet ved fraflytning.

Den foreslåede ordning betyder, at behovet for vedligeholdelse principielt må vurderes flade

for flade. Samtidig må der skeles til, hvor lang tid lejer har boet i lejemålet.

Ved vurderingen af lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning må det klare udgangspunkt

være, at der lægges vægt på, hvordan lejemålet fremtræder på det tidspunkt.

Vedligeholdelsesbehovet for et lejemål svinger over tid. Som eksempel kan nævnes, at hvis

lejemålet overtages nymalet, stiger vedligeholdelsesbehovet over tid i takt med brugen af

lejemålet. På et tidspunkt vil det være påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes

karakter at vedligeholde lejemålet. Der opstår et vedligeholdelsesbehov, og

vedligeholdelsespligten indtræder. Den lejer, der bor i lejligheden på det tidspunkt, kan

pålægges at udføre den nødvendige vedligeholdelse enten i boperioden eller ved fraflytning,

uanset at en tidligere lejer har medvirket til sliddet på lejemålet, forudsat lejeren har

vedligeholdelsespligten. Ved fraflytning kan lejeren dog aldrig pålægges at sætte det lejede i

en bedre stand end den stand, hvori han overtog det lejede.

For lejemål, som overtages nyistandsat, vil lejerens istandsættelsespligt bero på en

vurdering af de faktiske forhold med henblik på at fastslå istandsættelsesbehovet. Det må

dog antages, at lejeren efter en lejeperiode af sædvanlig længde som hovedregel skal

istandsætte svarende til nyistandsættelse.

Som et eksempel på, hvornår vedligeholdelsespligten indtræder, kan nævnes Vestre

Landsrets-dom refereret i UfR 1992, s. 12, hvor retten fandt, at lejeren, der ifølge lejeaftalen

havde overtaget pligten til at foretage indvendig vedligeholdelse, og som ikke de sidste ca.

5�½ år af lejeperioden havde foretaget vedligeholdelsesarbejder, skulle refundere udlejerens

udgifter til maling og tapet, der ikke skønnedes at gå ud over, hvad der henhørte under en

almindelig vedligeholdelse.

På baggrund af dommen må det antages, at den almindelige vedligeholdelsespligt i hvert

fald indtræder, hvis der ikke foretages vedligeholdelse i ca. 5 år. Afhængig af brugen af

lejligheden kan pligten efter en konkret vurdering indtræde på et tidligere tidspunkt.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Afgørelsen af, hvorvidt en skade må betegnes som almindelig slid og ælde, som lejeren skal

dække ved fraflytning som følge af en vedligeholdelsespligt, eller ej, beror på en konkret

vurdering.

Skjolder efter billeder, huller efter skruer, mærker efter sko på paneler og afskallede døre vil

som udgangspunkt være omfattet af begrebet slid og ælde, som lejeren kan komme til at

hæfte for ved fraflytning i kraft af en vedligeholdelsespligt, i det omfang det ikke medfører, at

lejeren herved tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved overtagelsen. Er der tale

om fx omfattende huller i væggene vil forholdene efter omstændighederne kunne betegnes

som misligholdelse.

Lejeren kan som hidtil ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den stand, hvori

lejeren overtog det lejede, jf. lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt.

Ved fraflytning må man ved en konkret vurdering søge at fastlægge omfanget af lejers pligt til

istandsættelse ved fraflytning. Det kan her forlanges, at lejeren sætter en del af det lejede i

bedre stand end ved fraflytning, når blot lejemålet i sin helhed ikke fremtræder i bedre stand.

Det er op til udlejeren at afgøre, om et lejemål skal udlejes nyistandsat eller ”som beset”. Der

forventes ikke øgede vedligeholdelsesudgifter som følge af forslaget.

Begreberne ”misligholdelse” og ”vedligeholdelse” vil blive nærmere præciseret i

bemærkningerne.

Det præciseres samtidig i lovforslagets bemærkninger, som det også fremgår af den politiske

aftale, at forslaget indebærer, at der ved fraflytning gennemføres en normal istandsættelse

for lejerens regning, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og

lofter, herunder også maling af ”træ og jern”, samt mellemslibning og lakering af gulve, hvis

lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.

2. Advokatrådet, Anne Louise Husen, Danske Udlejer, Ejendomsforeningen Danmark,

Danske Udlejer, Marianne Kjær Stolt og Landbrug & Fødevarer

forventer, at forslaget vil

medføre flere konflikter, idet det bliver uklart i hvilket omfang, der skal ske istandsættelse.

Kommentar:

Endvidere er det vurderingen, at det ikke er rimeligt og hensigtsmæssigt, at udlejer kan

kræve nyistandsættelse efter selv ganske korte lejeperioder. Ordningen er bekostelig for

lejeren, og det er samfundsøkonomisk en uhensigtsmæssig anvendelse af ressourcer, at

lejeren skal nyistandsætte et lejemål, der er afleveret i en stand, der opfylder

vedligeholdelsesforpligtelsen.

Forslaget forventes at nedbringe antallet af konflikter om meget høje fraflytningsregninger,

da lejeren ikke længere automatisk kan tilpligtes at totalistandsætte lejligheden med maling

ved fraflytning.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3. Ejendomsforeningen Danmark, Landbrug & Fødevarer, Marianne Kjær Stolt og

Bygherreforeningen

anfører, at forslaget vil medføre forringelser af bygnings- og

boligstandarden.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Marianne Kjær Stolt

bemærker, at det er fornuftigt, at der gøres op med definitionen af,

hvornår et lejemål er overtaget/afleveret nyistandsat.

Marianne Kjær Stolt

foreslår, at

forslaget kombineres med en lempelse af bestemmelsen i lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt.,

hvorefter lejeren ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand ved fraflytning end den

stand, hvori lejeren overtog det lejede.

Kommentar:

Det må understreges, at forslaget vedrører indvendig vedligeholdelse, det vil sige kosmetiske

mangler og ikke ejendommens samlede vedligeholdelsestand, herunder den

vedligeholdelse, der skal sikre, at ejendommen ikke nedbrydes.

Forslaget vurderes ikke at medføre en løbende forringelse af den indvendige

vedligeholdelsesstand af lejeboligerne, da en af parterne altid vil have pligten til at foretage

løbende indvendig vedligeholdelse. Det gælder uafhængigt af, hvilken stand boligen var i ved

udlejningen.

Den indvendige vedligeholdelse påhviler som udgangspunkt udlejer. Parterne kan dog fortsat

aftale, at pligten skal påhvile lejeren.

Har lejeren overtaget pligten til at vedligeholde lejemålet indvendigt, kan udlejer både i

boperioden og ved fraflytning kræve, at lejeren istandsætter forringelser som følge af slid og

ælde, når det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Ved

fraflytning kan lejeren dog aldrig tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end den stand,

hvori lejeren overtog det lejede.

Det er ikke en del af aftalen mellem parterne, at ændre i den eksisterende § 98, stk. 1, 3.

pkt., om at lejeren ved fraflytning ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved

overtagelsen.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

4. Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne

4.1. Aftaler om vedligeholdelsespligten i omkostningsbestemte ejendomme

Ejendomsforeningen

Danmark,

Anne Louise Husen

Landbrug & Fødevarer

anfører, at

forslaget om, parterne ikke skal kunne aftale, at lejerne overtager dele af den udvendige

vedligeholdelsespligt er en væsentlig begrænsning i parternes aftalefrihed og en markant

ændring af den nugældende tilstand og praksis på området til fordel for lejerne.

Lejernes Landsorganisationer ønsker præciseret, at lejemål med fri lejefastsættelse heller

ikke kan aftale, at lejerne overtager pligten til udvendig vedligeholdelse.

Ejendomsforeningen Danmark og Anne Louise Husen

bemærker endvidere, at der ikke her

er taget stilling til, hvad der skal ske med allerede indgåede aftaler om

vedligeholdelsesfordeling i omkostningsbestemte ejendomme.

Kommentar:

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ministeriet er bekendt med, at det ikke er ualmindeligt, at lejerne overtager en del af

udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt. I praksis er det dog yderst sjældent at sådanne

aftaler vedrører andet end den meget lille del af den udvendige vedligeholdelse, der ligger

inde i lejemålet.

Efter ministeriets opfattelse har det ikke videregående betydning for den praktiske

gennemførelse af vedligeholdelsen, om lejeren selv skal udbedre manglen, eller lejeren skal

holde udlejer orienteret om vedligeholdelsesbehovet.

Det fremgår af den foreslåede bestemmelse, at den gælder i ejendomme, hvor reglerne i

kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder anvendelse. Det fremgår

heraf, at lejemål med fri lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 15 a, der er placeret i

kapitel II, også er omfattet af bestemmelsen.

Kravet om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan omfatter kun ejendomme med 7 eller flere

boliger.

Ejendomsbegrebet i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, omfatter flere ejendomme, der er

opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse med drifts- eller friarealfællesskab og flere

ejendomme, som er samnoteret eller samvurderet i tingbogen. Ejendomme, der opfylder

disse betingelser, anses som én ejendom. Det findes ikke hensigtsmæssigt at indføre en

undtagelse til dette ejendomsbegreb for fritliggende huse, som tilhører store landejendomme

i relation til reglerne om aftaler vedrørende udvendig vedligeholdelse

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

4.2. Hensættelsesbeløb og tillæg til kapitalafkastet

Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at de foreslåede ændringer i angivelsen af hvilke

beløb, der skal hensættes til vedligeholdelse og hvilket beløb, der kan overføres til

kapitalafkastet på ingen måde hjælper til en forenkling. Det anføres, at formuleringerne af de

nugældende bestemmelser bør indføres i bemærkningerne til loven. Det bør endvidere

præciseres, at ejendomme, der er opfattet af overgangsreglen fra 1994, fortsat kan optrappe

også hensættelsesbeløbene og tillægget til kapitalafkastet, indtil ejendommen ikke længere

er omfattet af overgangsreglen fra 1994.

Marianne Kjær Stolt

anfører, at der bør tages stilling til, hvilken betydning ophævelsen af

boligreguleringslovens § 18, stk. 3, har for den fremtidige forpligtelse for ejendomme, der i en

længere periode har været omfattet af lavere hensættelser efter §§ 18 og 18 b i

boligreguleringsloven.

Advokatrådet

anfører, at det bør anføres i bemærkningerne, at den lave hensættelse, som

måtte være fastfrosset med udgang af 2014 ikke gælder, når der genudlejes med fuld

vedligeholdelsespligt for udlejer.

Kommentar:

Der er henvist til de tidligere gældende regler i lovteksten og reglerne er samtidig refereret i

lovforslagets bemærkninger.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Det præciseres i lovforslag, at ejendomme, der er opfattet af overgangsreglen fra 1994,

fortsat kan optrappe også hensættelsesbeløbene og tillægget til kapitalafkastet, indtil

ejendommen ikke længere er omfattet af overgangsreglen fra 1994. Det præciseres

endvidere, at den lave hensættelse, der måtte være fastlagt med udgangen af 2014, ikke

gælder, når der genudlejes med fuld vedligeholdelsespligt.

4.3. Vedligeholdelsesplaner

Danske udlejere, Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningen

finder ikke, at der

er grundlag for at indføre 10-årige rullende vedligeholdelsesplaner.

Ejendomsforeningen

Danmark

mener ikke, at vedligeholdelsesplaner øger lejernes sikkerhed for, at ejendommene

bliver vedligeholdt.

BOSAM

anfører, at beboerrepræsentationen ikke opnår fordele ved at

indgå i forhandling om en vedligeholdelsesplan.

Ejendomsforeningen Danmark

Marianne

Kjær Stolt

er af den opfattelse, at reglerne om vedligeholdelsesplaner vil betyde flere tvister

mellem lejere og udlejere og flere retssager om huslejenævnets pålæg af

vedligeholdelsesarbejder.

Kommentar:

Reglerne om udarbejdelse af rullende vedligeholdelsesplaner er en udmøntning af

forligsteksten, hvoraf det fremgår, at forligsparterne er enige om at forbedre overblikket over

vedligeholdelsesbehovet i den enkelte ejendom i regulerede kommuner ved at etablere en

ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Det fremgår endvidere af

forligsteksten, at der ikke fastsættes formkrav til vedligeholdelsesplanen, ligesom

udarbejdelse af en skriftlig vedligeholdelsesplan er en betingelse for, at udlejer kan opkræve

beløb til udvendig vedligeholdelse.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

2. Københavns Kommune

finder det positivt at indføre regler om rullende

vedligeholdelsesplaner, men ønsker stillingtagen til konsekvenserne af, at planerne ikke

overholdes ved udførelse af de fysiske arbejder.

Kommentar:

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at hvis udlejer ikke udfører arbejderne i

vedligeholdelsesplanen, finder lejelovgivningens almindelige regler om

vedligeholdelsespåbud anvendelse. Huslejenævnet kan herefter på lejerens begæring

pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder, og Grundejernes Investeringsfond

kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder huslejenævnets

afgørelse. Det bemærkes, at huslejenævnets afgørelse må tage udgangspunkt i, at en

vedligeholdelsesplan er en skønnet oversigt over de arbejder, ejeren kan forvente skal

udføres på ejendommens bygningsdele og materialer – set i forhold til disses levetid og

tilstand. Vedligeholdelsesplanen er således et konkret planlægningsværktøj til brug for

vurderingen af den enkelte ejendoms behov for fremtidig vedligeholdelse. I tilfælde af

vedligeholdelsesmæssige ændringer i perioden, kan det være nødvendigt at justere

vedligeholdelsesplanen i forhold til den nye situation.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Ejendomsforeningen Danmark, Danske Udlejere, Bygherreforeningen, Anne Louise

Husen, Marianne Kjær Stolt og Advokatrådet

mener, at rullende vedligeholdelsesplaner vil

være en omkostningskrævende foranstaltning, og at det er uklart, hvordan udgifterne til

udarbejdelse af vedligeholdelsesplanerne skal behandles.

Ejendomsforeningen Danmark,

Danske Udlejere, Bygherreforeningen, Advokatrådet

advokat Husen

mener, at udgiften

bør behandles som en driftsudgift.

Kommentar:

Det vil blive præciseret i bemærkningerne til lovforslaget, at udgiften til udarbejdelse af

vedligeholdelsesplanerne behandles som en driftsudgift.

4 BOSAM, Advokatrådet og Marianne Kjær Stolt

stiller sig tvivlende over for, om

beboerrepræsentationen har den fornødne ekspertise til at deltage i arbejdet med

vedligeholdelsesplaner.

BOSAM

Marianne Kjær Stolt

mener heller ikke, at

huslejenævnene er kompetente til at tage stilling til en vedligeholdelsesplan.

Kommentar:

Huslejenævnet har allerede efter de gældende regler i lejelovgivningen kompetence til i

forskellige situationer at tage stilling til forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder. Det må på

den baggrund lægges til grund, at huslejenævnene har de fornødne kompetencer i relation til

vedligeholdelsesplanerne. For så vidt angår beboerrepræsentanternes samarbejde omkring

vedligeholdelsesplaner er det ikke lagt til grund, at dette samarbejde skal forudsætte særlig

teknisk sagkundskab.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

5. Ejendomsforeningen Danmark, Advokatrådet

advokat Husen

påpeger, at det bør

fremgå af bestemmelsen, hvordan vedligeholdelsesplanerne skal håndteres i

restejerlejlighedsejendomme.

Kommentar:

Det præciseres i overensstemmelse med aftaleteksten, i lovforslagets § 2, nr. 21, at reglerne

om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner ikke finder anvendelse for ejere af udlejede

ejerlejligheder, hvis ejerne ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen samt for

udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig.

6. Ejendomsforeningen Danmark

Advokat Marianne Kjær Stolt

anfører, at det er

uhensigtsmæssigt, at udlejer kan miste retten til at opkræve beløb efter

boligreguleringslovens §§18 og 18 b, der skal henlægges til vedligeholdelsen, ligesom

sanktionen ikke står mål med en undskyldelig overtrædelse af reglerne.

Kommentar:

Reglerne om, at udlejer mister retten til at opkræve beløb efter boligreguleringslovens §§ 18

og 18 b, er en udmøntning af aftaleteksten, der er affattet således: ”Udarbejdelse af en

skriftlig vedligeholdelsesplan er en betingelse for, at udlejer kan opkræve beløb til udvendig

vedligeholdelse. Udlejer mister retten hertil i perioden fra lejernes indbringelse af sag herom

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

for huslejenævnet til en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udsendt til lejerne.” Hensigten

med bestemmelsen er, at sikre, at der faktisk udarbejdes vedligeholdelsesplaner.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

7. Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn

anfører, at

det bør præciseres, om beløb efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b, som udlejer har

mistet retten til at opkræve i perioden fra lejernes indbringelse af sagen for huslejenævnet til

vedligeholdelsesplanen er udarbejdet, efterfølgende kan opkræves.

Ejendomsforeningen

Danmark

anfører, at det bør præciseres, om sanktionen også træder i kraft, hvis lejerne

indbringer en sag om indholdet i en vedligeholdelsesplan for huslejenævnet.

Kommentar:

Hensigten med forslaget om, at udlejer ikke kan opkræve beløb efter boligreguleringslovens

§§ 18 og 18 b, i perioden fra lejernes indbringelse af sagen for huslejenævnet til

vedligeholdelsesplanen er udarbejdet, er, at udlejeren mister denne ret. Hvis udlejer har

udarbejdet en vedligeholdelsesplan, træder sanktionen ikke i kraft, selv om lejerne indbringer

indholdet i planen for huslejenævnet. Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at det

er hensigten, at by, bolig og landdistriktsministeren fastsætter nærmere regler om, at

beskrivelsen af arbejderne skal have et bestemt konkret indhold, så det efterfølgende kan

konstateres, om arbejderne er udført. Det er ikke nok, at der formelt er en plan. Det er ikke

hensigten at fastsætte egentlige formkrav, men alene krav til, hvad planerne som minimum

skal indeholde.

Det vil blive præciseret i bemærkningerne til lovforslaget, at beløb efter

boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b, hvortil udlejeren har mistet opkrævningsretten, ikke

kan opkræves efterfølgende, samt at sanktionen ikke finder anvendelse, såfremt udlejer

faktisk har udarbejdet en vedligeholdelsesplan, som lejerne indbringer for huslejenævnet.

8. Landbrug og Fødevarer

anfører, at reglerne om vedligeholdelsesplaner ikke bør gælde for

lejeboliger i fritliggende huse, som tilhører store landejendomme.

Kommentar:

Kravet om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan omfatter kun ejendomme med 7 eller flere

boliger.

Ejendomsbegrebet i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, omfatter flere ejendomme, der er

opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse med drifts- eller friarealfællesskab og flere

ejendomme, som er samnoteret eller samvurderet i tingbogen. Ejendomme, der opfylder

disse betingelser, anses som én ejendom. Det findes ikke hensigtsmæssigt at indføre en

undtagelse til dette ejendomsbegreb for fritliggende huse, som tilhører store landejendomme

i relation til reglerne om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

4.4. Vedligeholdelsesregnskaber

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ejendomsforeningen Danmark finder, at indberetningen til GI af vedligeholdelsesregnskaber

vil medføre en forøgelse af den administrative belastning for både GI og ejere af ejendomme

opført efter 1970.

Grundejerenes Investeringsfond

ønsker en præcisering af hvilke ejendomme, der er omfattet

af den foreslåede § 18, stk. 5, i boligreguleringsloven, om at udlejeren af en ejendom, der

ikke er omfattet § 18 b, skal indsende et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne.

Lejernes Landsorganisation

mener, at forslaget negligerer betydningen af det udvendige

vedligeholdelsesregnskab. Det foreslås, at beboerrepræsentationen fortsat skal modtage

vedligeholdelsesregnskabet skriftligt, at beboerrepræsentationen kan stille krav om en

skriftlig redegørelse og dokumentation, og at manglende udlevering af dokumentation

medfører at udlejer ikke kan opkræve hensættelser til vedligeholdelse.

Kommentar:

Ejendomme omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV (omkostningsbestemte

ejendomme), der er taget i brug før 1970, indberetter allerede i dag

vedligeholdelsesregnskab til Grundejernes Investeringsfond.

Det foreslåede § 18, stk. 5, i boligreguleringsloven indebærer, at omkostningsbestemte

ejendomme, der er taget i brug efter 1970, nu også skal indsende vedligeholdelsesregnskab

til fonden. Det gælder også for omkostningsbestemte ejendomme, hvor lejen efter aftale kan

fastsættes frit efter boligreguleringslovens § 15 a.

Det bemærkes, at sådanne ejendomme som led i en forsvarlig ejendomsadministration må

forventes allerede at udarbejde vedligeholdelsesregnskaber.

Det anføres med lovforslaget udtrykkeligt i loven, at det er uden betydning for lejernes

mulighed for at få gennemført manglende vedligeholdelse, om der på ejendommens

vedligeholdelseskonti er en positiv eller en negativ saldo.

Der vil som følge heraf ikke være behov for at opretholde kravet om, at udlejeren skal

aflægge et vedligeholdelsesregnskab og oplyse om indestående på vedligeholdelses-

kontiene overfor lejerne. Til gengæld skal udlejeren indsende oplysningerne til Grundejernes

Investeringsfond, så lejerne kan se oplysningerne på Grundejernes Investeringsfonds

hjemmeside.

Huslejenævnet vil som i dag kunne tage stilling til uenighed om beløb, der fradrages på

kontoen for udvendig vedligeholdelse og vil i den forbindelse kunne indhente den

nødvendige dokumentation.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

4.5. Ophævelse af boligreguleringslovens § 18, stk. 4, og § 18 d

Anne Louise Husen

mener ikke det giver mening at ophæve boligreguleringslovens § 18, stk.

4, og § 18 d, der giver mulighed for at lejere og udlejere kan aftale hensættelser til

vedligeholdelsesarbejder, som lejerne ikke vil kunne kræve, men gerne vil have udført, og

som udlejeren gerne vil udføre.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ejendomsforeningen Danmark

bemærker at § 18 d har været brugt til

vedligeholdelsesarbejder, som ikke var nødvendige i henhold til udlejers

vedligeholdelsespligt, men som udlejer gerne ville gøre for lejerne efter deres ønske. I nogle

tilfælde har den endda været brugt til forbedringsarbejder, som lejerne har kunnet betale til i

en begrænset periode ved en stigning i vedligeholdelseshensættelserne i stedet for en varig

forbedringsforhøjelse.

Lejernes Landsorganisation

foreslår, at boligreguleringslovens § 18 d bibeholdes. Der

henvises til, at det er vigtigt, at parterne kan aftale en forøgelse af

vedligeholdelseshensættelserne i forhold til fx tidsvarende og energibesparende forbedringer

af ejendommen.

Kommentar:

Efter boligreguleringslovens § 18, stk. 4, og § 18 d kan lejerne og udlejeren efter nærmere

regler aftale, at bindingsbeløbet til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter lovens §

18 b kan forhøjes. Grundejernes Investeringsfond havde sidste år oplysninger om 2

ejendomme med forhøjede hensættelse, herunder en efter § 18, stk. 4 og 1 efter § 18 d. Da

der kun har været et meget begrænset antal ejendomme tilsluttet ordningen, og da

udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse ikke er afhængig af saldoen på

vedligeholdelseskonti efter §§ 18 og 18 b, foreslås det, at ordningen ophæves for at forenkle

lovens komplicerede vedligeholdelsessystem.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

5. Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og

beboerrepræsentations kompetence

5.1. Varslingsregler

Ejendomsforeningen Danmark

ser det overordnet positivt, at varslingsreglerne for

omkostningsbestemt husleje søges forenklet og gjort klarere mht. kravene. De foreslåede

ændringer findes dog ikke kun - som foreningen forstår bemærkningerne - at indebære en

enkelt ændring i forhold til de gældende regler, idet der samtidig indføres andre

gyldighedsbetingelser.

Endvidere bemærker

Ejendomsforeningen Danmark,

at det i relation til den foreslåede

forhøring af beboerrepræsentationen ikke fremgår, hvornår udlejeren skal have modtaget

beboerrepræsentations bemærkninger, samt at det ikke er klart, hvad der ligger i "fornøden

redegørelse for budgetposterne".

Anne Louise Husen

gør gældende, at formuleringen "fornøden redegørelse for

budgetposterne" er for upræcist til at udgøre en gyldighedsbetingelse.

Huslejenævnsforeningen

bemærker, at det ville være ønskeligt med en præcisering af, hvad

der skal forstås ved "fornøden redegørelse for budgetposterne". Tillige påpeger foreningen,

at der kan forekomme situationer, hvor der ikke er et "gældende budget" at oplyse om, fx

hvis ejendommen ikke hidtil har været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Foreningen efterlyser endvidere præcisering af, om det har ugyldighedsvirkning, hvis den

gældende leje er fastsat forkert, eller hvis det for nogle lejeres vedkommende er konstateret,

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

at hele ejendommens lejeberegning er forkert. Endelig ønskes det præciseret, om det alene

er lejeindtægterne for boliglejemålene, som skal oplyses, om der i varslingen skal oplyses

om den gældende leje, og om oplysning om den fremtidige leje skal være den samlede leje

eller blot andelen af budgetlejen.

BOSAM

foreslår, at fristen for beboerrepræsentanternes krav om supplerende oplysninger i

forbindelse med varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse regnes fra

varslingstidspunktet og ikke som foreslået fra tidspunktet for forvarsling af

beboerrepræsentanterne.

Danmarks Lejerforeninger

bemærker, at man ikke kan tilslutte sig forslaget om, at det ikke

længere er en gyldighedsbetingelse, at vedligeholdelsesregnskaberne udsendes til

beboerrepræsentanterne som en gyldighedsbetingelse ved varsling af lejeforhøjelse, idet

denne udsendelse er en forudsætning for lejernes kontrol med vedligeholdelsesregnskabet.

Marianne Kjær Stolt

bemærker, at de foreslåede ændringer af reglerne om varsling af

omkostningsbestemt husleje, herunder forslaget om forhøring af beboerrepræsentationen,

ikke anses at få betydning for professionelle administratorer.

Kommentar:

I bemærkningerne er det anført, at den enkelte lejers fremtidige leje skal oplyses i varslingen.

I relation til de i denne relation nævnte ændringer er dette forslag det eneste, hvor der

fastsættes en ny gyldighedsbetingelse. Dette forhold vil blive klargjort i lovforslagets

bemærkninger.

Af den foreslåede § 13, stk. 2, om forhøring af beboerrepræsentationen fremgår, at

beboerrepræsentationen skal høres 7 dage før varsling til lejerne udsendes. Det følger heraf,

at udlejeren alene skal medsende de bemærkninger, som udlejeren har modtaget fra

beboerrepræsentationen inden varslingen udsendes til lejerne tidligst 7 dage efter høring af

beboerrepræsentationen. Det bemærkes, at forslaget om forhøring er en udmøntning af pkt.

40 i organisationernes enighedsliste.

Den gældende § 13, stk. 3, indeholder et krav om "redegørelse for budgetteringen, der

indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent omfang". En sådan standard er

dermed ikke ukendt i denne relation. Endvidere er det i den foreslåede bestemmelse anført,

at der hermed henses til ændringer i de enkelte beløbs størrelse. I bemærkningerne er det

tillige oplyst, at det navnlig er sådanne ændringer i beløbene, der skal redegøres for.

Redegørelsen er tiltænkt at kunne give beboerrepræsentationen indsigt i de forhold, som

afstedkommer lejeforhøjelsen. Er der således væsentlige udsving i visse af beløbene i det

nye budget, vil redegørelsen skulle indeholde en forklaring herfor. Med kravet er det således

hensigten, at redegørelsen skal opfylde et vist minimumsniveau, som giver

beboerrepræsentanterne grundlag for at forholde sig til huslejeberegningen. Da der er tale

om en generelt formuleret gyldighedsbetingelse, vil der dog ikke kunne forlanges en særlig

vidtgående redegørelse.

Kravet om at fremlægge oplysning om det gældende budget skal i sagens natur forstås

under den forudsætning, at et sådan budget eksisterer. Ved første omkostningsbestemte

lejefastsættelse må det nødvendigvis fremgå, at lejen ikke hidtil har været fastsat på

grundlag af et budget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

I hvilket omfang et fejlagtigt beregningsgrundlag fx en ved en fejl for højt ansat budgetudgift

skal medføre ugyldighed vil det ikke være hensigtsmæssigt at fastsætte generelle regler om.

Afgørelsen heraf bør bero på en vurdering af de konkrete forhold, herunder især omfanget af

fejlen. Det vil således ikke være rimeligt, at mindre ubetydelige fejl, som kan berigtiges, skal

medføre ugyldighed, mens der på den anden side kan forekomme så massive fejl, at de bør

udløse ugyldighed. De indtægter der skal oplyses om er indtægter, som har indflydelse på

lejeforhøjelsens størrelse, herunder lejen for boliglejemålene. For så vidt angår den

gældende leje lægges til grund, at lejeren er bekendt dermed. Den leje, der skal oplyses om i

varslingen, er den samlede leje.

Når beboerrepræsentanterne modtager forvarsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse har

de en frist på 3 uger til at anmode om supplerende oplysninger. Da forvarslingen sker med 1

uges frist må det forventes, at varslingen normalt vil blive afgivet samtid med fristens udløb.

Der vil således være knap 14 dage til at drøfte varslingen med de øvrige lejere før fristen for

anmodning om supplerende oplysninger udløber. Det vurderes, at der hermed er givet den

fornødne tid til at gennemføre en sådan drøftelse i lyset af hensynet til, at

varslingsprocedurerne ikke udgør en tidsmæssig belastning.

Det indgår som et overordnet led i lovforslaget at understrege, at udlejerens

vedligeholdelsespligt er ubetinget og dermed uafhængig af vedligeholdelsesregnskabets

udvisende. Vedligeholdelsesregnskabet har dermed ingen betydning for lejernes forhold,

herunder for lejernes mulighed for at forlange bestemte vedligeholdelsesarbejder udført.

Ovennævnte præciseringer vil blive indarbejdet i lovforslagets bemærkninger.

5.2. Beboerrepræsentation

Lejernes LO

bemærker, at de foreslåede regler i lejelovens § 65, stk. 1, nr. 1-4, (LF § 1, nr.

43) bør være sanktionerede. Endvidere foreslås grænsebeløbet i den foreslåede § 65, stk. 2,

ændret til 30 kr. pr. m

, og "rimeligt varsel" bør ændres til "2 ugers varsel" med henblik på at

sikre beboerrepræsentanterne mulighed for at deltage.

BOSAM mener ikke,

at den foreslåede formålsbestemmelse om beboerrepræsentation i

lejelovens § 65, stk. 1, rummer ordningens primære funktion, som angiveligt først og

fremmest er at varetage lejernes interesser i forhold til udlejeren. Endvidere gøres gældende,

at ophævelsen af reglerne om lejernes adgang til at se regnskabsmateriale og bilag

vedrørende vedligeholdelsesarbejder betager beboerrepræsentationen retten til indsigt i

ejendommens vedligeholdelse. Tillige bemærkes at ophævelsen af udlejerens pligt til at

indkalde beboerrepræsentanterne til årlig bygningsgennemgang og drøftelse af

vedligeholdelsesplan fratager beboerrepræsentationen et vigtigt redskab til at sikre, at

ejendommen fremtræder i pæn stand. Endelig bemærkes, at beboerrepræsentations

mulighed for at optræde som mægler i konflikter imellem lejerne i ejendommen forringes.

Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at det er uklart, hvilket tidspunkt der menes, når det i

den foreslåede LL § 65, stk. 2, (§ 1, nr. 43) foreslås, at udlejeren i en ejendom med

beboerrepræsentation

inden der varsles iværksættelse

skal inddrage

beboerrepræsentanterne.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ejendomsforeningen Danmark

Advokatsamfundet

finder, at det bør præciseres, at det

alene er lejeforhøjelse udover beløbsgrænsen, der ikke kan opkræves, hvis møde med

beboerrepræsentanterne ikke afholdes efter reglerne.

Kommentar:

De foreslåede regler om formålet med beboerrepræsentation, herunder henvisningerne til de

oplysninger og drøftelser, som beboerrepræsentanterne har ret til, har en natur, som gør

dem uegnede til at få tilknyttet sanktioner. Det fremgår af bemærkningerne, at det er dette

forhold, som er baggrunden for at opdele de gældende regler i dels en formålsbestemmelse

dels i bestemmelser, som indeholder rettigheder, som egner sig til at blive sanktionerede.

Som eksempel herpå kan nævnes, at det næppe vil være muligt at fastsætte en meningsfuld

sanktion for udlejerens afvisning af at drøfte et nærmere bestemt forhold med

beboerrepræsentanterne. I den henseende forekommer det mere farbart at medtage

sådanne bestemmelser i en formålsbestemmelse med det formål at opfordre udlejeren til at

indgå i en god dialog med beboerrepræsentationen i de tilfælde, hvor bestemte forhold

ønskes drøftet.

Det foreslåede grænsebeløb på 60 kr. pr. m

for udlejerens pligt til at inddrage

beboerrepræsentation i gennemførelsen af større forbedringsarbejder vurderes at være

rimelig ikke mindst i betragtning af, at der er tale om et grænsebeløb, som omfatter samtlige

forbedringsforhøjelser de seneste 3 år.

Det findes ikke hensigtsmæssigt at fastsætte en absolut frist på 2 uger for indkaldelse af

beboerrepræsentationen til møde om forbedringsarbejder, som udlejeren pligtmæssigt skal

inddrage beboerrepræsentationen i. Det er i bemærkningerne anført, at fristen efter

omstændighederne ikke bør være kortere end 2 uger. Med denne formulering indeholder

reglen den fornødne fleksibilitet, som gør det muligt for udlejeren at tilpasse afholdelse af

mødet til en stram tidsplan, med det udgangspunkt at hovedreglerne er en frist på 2 uger.

Det ligger forudsætningsvist i ordningen med beboerrepræsentation, at den har til formål at

give lejerne mulighed for at vælge tillidsrepræsentanter til varetagelse af lejernes interesser i

forholdet til udlejeren. En passus herom vil blive indarbejdet i bemærkningerne til den

foreslåede formålsbestemmelse.

Et helt centralt led i lovforslaget er at styrke lejerne mulighed for at sikre udførelse af

vedligeholdelsesarbejder, når der er behov for det. Det sker især ved at understrege, at

udlejerens vedligeholdelsespligt er ubetinget og dermed uafhængig af

vedligeholdelsesregnskabets udvisende. Lejerne bør derfor i stedet for at granske

vedligeholdelsesbilag vurdere om den aktuelle vedligeholdelsestilstand er tilfredsstillende og

på det grundlag tage stilling til, om der skal tages skridt til at bestemte

vedligeholdelsesarbejder forlanges udført eventuelt ved indbringelse af sag derom for

huslejenævnet. Vedligeholdelsesregnskabet har i denne relation ingen betydning for lejernes

forhold, herunder for lejernes mulighed for at forlange bestemte vedligeholdelsesarbejder

udført.

De eksisterende usanktionerede regler om fælles bygningsgennemgang og udarbejdelse af

vedligeholdelsesplan efter drøftelse med beboerrepræsentationen foreslås erstattet af

sanktionerede regler om udlejeres pligt til at oprette rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

i løbende samarbejde med beboerrepræsentationen. I den forbindelse vil det være helt

naturligt, at udlejeren og beboerrepræsentanterne, hvis det ønskes foretager en

bygningsgennemgang. Denne ordning vurderes at være et langt bedre redskab for både

lejere og udlejeren til at sikre ejendommens løbende vedligeholdelse end en helt frivillig

ordning som den eksisterende.

I det omfang beboerrepræsentanterne ønsker at optræde som mæglere i tilfælde af tvister

imellem lejere i ejendomme, bør dette ske på et frivilligt grundlag. Det findes ikke rimeligt, at

lejere i ejendomme ikke kan drøfte forholdet til andre lejere med udlejeren uden, at udlejeren

har pligt til at meddele dette til beboerrepræsentanterne. Beboerrepræsentationen har

mulighed for på eget initiativ at tilbyde at mægle i tilfælde af tvister, og lejeren kan på frivillig

basis tage imod tilbuddet, hvis det findes ønskeligt.

Formuleringen "inden der varsles iværksættelse" tager sigte på den iværksættelse, som skal

varsles efter lejelovens § 55 (varsling af adgang), uanset om den varsles særskilt eller som

et led i en varsling efter boligreguleringslovens § 24. Hensigten er således, at udlejeren

inden iværksættelsen varsles efter lejelovens § 55 med et rimeligt varsel skal indkalde

beboerrepræsentanterne til møde. Dette gælder uanset, om varslingen efter lejelovens § 55

sker som et led i varslingen efter boligreguleringslovens § 24, eller særskilt, fx når

forbedringsforhøjelsen ikke overstiger grænsebeløbet i boligreguleringsloven § 24.

I tilfælde, hvor der alene er tale om forbedringer udenfor det lejede, skal

beboerrepræsentanterne indkaldes inden iværksættelsen varsles efter

boligreguleringslovens § 24. Dette vil blive præciseret i bemærkningerne til lovforslaget.

I tilfælde, hvor arbejder udenfor det lejedes ikke skal varsles efter boligreguleringslovens §

24, vil fristen for indkaldelse af beboerrepræsentation skulle præciseres i lovforslaget. Det

foreslås derfor fastsat, at indkaldelse af beboerrepræsentanterne i alle tilfælde skal ske

senest 2 uger før forbedringsforhøjelsen varsles. Hermed sikres, at mødet ikke indkaldes på

et tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen og dermed forbedringsarbejderne formelt er endeligt

fastlagt.

Samtidig vil det blive præciseret i lovforslaget, at mødet med beboerrepræsentanterne ikke

blot skal indkaldes men tillige skal afholdes inden den fastsatte frist. Dette fremgår ikke

tilstrækkeligt klart af den foreslåede formulering af bestemmelsen.

For så vidt angår den foreslåede § 65, stk. 4, bemærkes at det af bemærkningerne fremgår,

at det er lejeforhøjelse udover beløbsgrænsen, der ikke kan opkræves, hvis reglerne ikke

iagttages. Det vil blive præciseret i bemærkningerne, at dette er i overensstemmelse med

gældende praksis vedrørende boligreguleringslovens §§ 23 og 24.

6. Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørbestemmelsen

Ejendomsforeningen Danmark

forudsætter, at Grundejernes Investeringsfond overlader

administrationen til en professionel administrator for de ejendomme, hvor ejeren frakendes

retten til at administrere udlejningsejendomme som følge af dom for overtrædelse af

dusørforbuddet.

Grundejernes Investeringsfond

spørger, hvorledes lejere skal vide, at det er op til lejeren at

sørge for at indberette til fonden, når en udlejer er dømt for dusør.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Kommentar:

Der er i henhold til de gældende regler mulighed for, at Grundejernes Investeringsfond

overlader til professionelle administratorer at administrere ejendomme, der tilhører en

udlejer, som er frakendt adgangen til at administrere udlejningsejendomme. Det må derfor

være op til fonden selv at beslutte, hvordan man vil forholde sig med administrationen.

Oplysning til lejeren om, at dom for dusør skal indberettes til Grundejernes Investeringsfond,

må sikres via information om reglerne, herunder lejerorganisationernes information om de

muligheder, der er for at gribe ind overfor udlejere, som ikke overholder reglerne.

7. Billigere adgang til forhåndsgodkendelse for udlejere af enkelte ejer- og

andelsboliger

1. Lejernes landsorganisation

Københavns Kommune

mener, at gebyrnedsættelse for

forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger vil resultere i øget tilgang af

forhåndsgodkendelsessager, hvilket vil medføre betydelige merudgifter.

Ejendomsforeningen Danmark, Københavns Kommune, Advokatrådet, Anne Louise Husen

Marianne Kjær Stolt

mener, at gebyret for en tabt sag for udlejer vil føre til indbringelse af

flere omkostningsafgørelser for domstolene, med deraf følgende omkostninger på begge

sider.

Lejernes Landsorganisation

anfører endvidere, at det er et problem, at lejerne skal være med

til at finansiere en gebyrnedsættelse i en sagstype, hvor lejerne ikke er part.

Ejendomsforeningen Danmark, Danske Udlejere, Anne Louise Husen

Marianne Kjær

Stolt

finder, at der er tale om forskelsbehandling, når kun den ene part skal opkræves gebyr

for en tabt sag. Der bør være ens regler for parterne.

Kommentar:

Forslaget om billigere adgang til forhåndsgodkendelse for udlejere af enkelte ejer- og

andelsboliger samt betaling af gebyr, når udlejer taber en sag i huslejenævnet er en

udmøntning af forligsteksten, der er affattet således:

”For at hjælpe enkeltudlejere af ejer- eller andelsboliger, der som ikke professionelle udlejere

kan have svært ved at fastsætte huslejen for den udlejede boliger, er der tidligere indført en

mulighed for forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet. Gebyret for indhentelse af

huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejen udgør pt. 3.500 kr. Mange enkeltudlejere

finder dette gebyr for dyrt, hvilket begrænser ordningens anvendelse.

Parterne er på den baggrund enige om at reducere gebyret til 500 kr.

Den kommunale merudgift, som dette medfører, udlignes ved 1) at forøge det nuværende

gebyr for øvrige huslejenævnssager til 300 kr., og 2) ved i lighed med andre klagenævn at

indføre medfinansiering af sagsbehandlingen ved huslejenævnet for udlejere, der taber en

sag. Medfinansieringen udgør 2.080 kr., svarende til ca. halvdelen af den gennemsnitlige

sagsudgift ved huslejenævnene.”

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

2. Ejendomsforeningen Danmark, Danske Udlejere, Københavns kommune, Foreningen af

formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark, Advokatrådet,

Grundejernes Investeringsfond

Marianne Kjær Stolt

anfører, at forslaget ikke i

tilstrækkelig grad præciserer, hvornår huslejenævnet skal kunne pålægge udlejer at betale

gebyr på 2.080 kr. Det drejer sig særligt om, i hvilke nærmere bestemte situationer en sag

kan anses for tabt, om der kan fastsættes gebyr i tilfælde af forlig eller delvist medhold til

lejeren, hvorvidt gebyr kan pålægges i klagesager rejst af både lejer og udlejer, hvordan der

skal forholdes med gebyr i sager som får andet udfald i ankenævnet i København eller ved

domstolene, samt om der også skal opkræves gebyr for tabte sager i tvister mellem ejeren

og Grundejernes Investeringsfond.

Kommentar:

Det vil blive præciseret i bemærkningerne til lovforslaget, at en tabt sag for udlejeren er en

sag, hvor lejeren har fået fuldt medhold. Indgås der forlig i en sag, betaler udlejeren ikke

gebyr, heller ikke selv om lejeren ved forliget får fuldt medhold.

Det vil endvidere blive præciseret i bemærkningerne, at gebyr for en tabt sag for udlejer

pålægges uanset om sagen er rejst af lejeren eller af udlejeren, ligesom gebyrreglerne er

gældende for alle sager, der indbringes for huslejenævnet, herunder sager mellem ejeren og

Grundejernes Investeringsfond. Endelig vil det blive præciseret, at afgørelser truffet af

ankenævnet i København betragtes som en afgørelse fra huslejenævnet, dvs. at der kun

betales gebyr, hvis lejeren får fuldt medhold i ankenævnet, hvorimod en domstolsafgørelse

ikke har betydning for huslejenævnsgebyret.

3 Danske Udlejere

Marianne Kjær Stolt

mener, at det bør præciseres, hvornår der er tale

om én eller flere sager, hvis indbringelsen omfatter flere klagepunkter.

Kommentar:

Spørgsmålet om, hvornår der er tale om én eller flere sager, hvis indbringelsen for

huslejenævnet omfatter flere klagepunkter, er afgjort ved en dom fra 2010. Boligretten

fastslog, at huslejenævn kun må opkræve ét gebyr for behandling af en sag, der indeholder

flere forskellige tvistepunkter.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

4. Københavns Kommune,

anfører, at der er behov for en smidig gebyrprocedure, der ikke

giver kommunale merudgifter til forøget arbejdsbyrde med opkrævning og inddrivelse.

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark

mener, der er behov for en inddrivelsesprocedure med fortrinsret.

Kommentar:

Opkrævning og inddrivelse af gebyr for en tabt sag ved huslejenævnet vil være omfattet af

kommunernes almindelige opkrævnings- og inddrivelsesprocedurer af kommunale fordringer

samt de generelt gældende regler i opkrævnings- og inddrivelsesloven. Det findes ikke

hensigtsmæssigt, at der fastsættes særlige regler vedrørende opkrævning og inddrivelse af

huslejenævnets gebyr for en tabt sag.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

8. Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen

8.1. Nettoprisindeksregulering af lejen

1. Lejernes Landsorganisation

finder, at der er behov for at tydeliggøre, at der ved en

stigning i driftsudgifterne ved udlejers beregning ved udløbet af 2 års-periodens udløb, skal

ske varsling efter § 7, jf. §§ 12 og 13.

Kommentar:

Det fremgår af forslaget om regulering af lejen efter nettoprisindeks, at udlejeren alene kan

fravige reglerne i boligreguleringslovens § 7 m.fl. i perioder på 2 år ad gangen, og at

udlejeren ved 2 års-periodens udløb skal beregne lejen efter § 7. I bestemmelsen er

endvidere fastsat, at viser det sig ved periodens udløb, at lejen overstiger den leje, som kan

beregnes efter § 7, skal udlejeren nedsætte lejen til den nu beregnede.

Viser det sig ved periodens udløb, at lejen er lavere end den, der kan beregnes efter § 7 om

omkostningsbestemt husleje, vil det være op til udlejer selv at vurdere, om denne vil varsle

og opkræve en lejeforhøjelse.

Der vurderes ikke at være behov for at tydeliggøre dette i lovteksten, da den foreslåede § 9 a

er formuleret som en undtagelse fra de generelle regler om varsling og opkrævning af

lejeforhøjelser i ejendomme med omkostningsbestemt husleje. Hertil kommer, at det

udtrykkeligt fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen, at viser det sig ved 2 års-

periodens udløb, at den omkostningsbestemte leje er højere, end den leje der er fastsat efter

nettoprisindeks, kan udlejer varsle og opkræve en lejeforhøjelse.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

2. Lejernes Landsorganisation

foreslår, at beboerrepræsentationen skal kunne gøre

indsigelse over beregningen af lejen på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset på

samtlige lejeres vegne, ligesom ved normale lejestigninger. Dér, hvor der ikke er

beboerrepræsentation, skal der være en indsigelsesadgang for lejerne. Endvidere anføres,

at det fremstår som usikkert, om beboerrepræsentationen har indsigelsesadgang overfor den

beregning, der kommer efter en 2 årig reguleringsperiode.

Endelig peger

Lejernes Landsorganisation

på en uoverensstemmelse i bemærkningerne til

bestemmelserne om nettoprisindeksregulering og om adgangen til at indbringe for

huslejenævnet, og at det derfor fremstår som usikkert, om lejer har en indsigelsesadgang

eller en indbringelsesadgang.

Kommentar:

Der er foreslået en ændring af boligreguleringslovens § 15, stk. 3, således at der åbnes

mulighed for, at beboerrepræsentanterne kan indbringe uenighed om lejeforhøjelser efter § 9

a for huslejenævnet. Den enkelte lejer kan efter den gældende boligreguleringslovs § 15, stk.

1, indbringe beregningen efter nettoprisindeks for huslejenævnet.

Det fremgår endvidere af det foreslåede stk. 1 i § 9 a i boligreguleringsloven, at udlejeren

ved 2 års-periodens udløb skal beregne lejen efter § 7. Det fremgår endvidere af

bestemmelsen, at beregningen skal være kommet frem til lejerne inden 2 års-periodens

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

udløb. Med beregningen skal følge oplysning om, at beregningen kan indbringes for

huslejenævnet.

I ejendomme med beboerrepræsentation vil en eventuel indbringelse derfor skulle ske under

iagttagelse af de generelle regler i boligreguleringslovens § 13.

For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt lejer har en indsigelsesadgang eller en

indbringelsesadgang, vil det blive præciseret i bemærkningerne til lovforslagets § 2, nr. 17, at

lejeren har en indbringelsesadgang (og ikke en indsigelsesadgang).

3. Lejernes Landsorganisation

finder, at der bør indføres sanktioner for udlejere, som ikke

fremsender en beregning ved 2 års-periodens udløb.

Kommentar:

Det antages, at der med landsorganisationens forslag om indførelse af en sanktion tænkes

på de tilfælde, hvor lejen ved 2 års-periodens udløb overstiger den omkostningsbestemte

leje, og hvor der efter den foreslåede bestemmelse består en pligt for udlejer til at nedsætte

lejen.

Fremsender udlejer ikke beregningen, som han skal, og har lejerne en formodning om, at

lejen ved 2 års-periodens udløb overstiger den omkostningsbestemte leje, kan lejerne

indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

4. Ejendomsforeningen Danmark

peger på, at det i dag ikke er ualmindeligt, at der i en

omkostningsbestemt ejendom, hvor der også er udlejet lejligheder efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2, reguleres leje omkostningsbestemt over for nogle lejere,

og efter aftalte trappelejeklausuler over for andre. Den foreslåede § 9 a i

boligreguleringsloven om nettoprisindeksregulering indebærer, at samtlige beboelseslejemål

i ejendommen skal reguleres efter nettoprisindeks efter denne bestemmelse, hvis udlejer i en

2 års-periode ønsker at regulere lejen efter nettoprisindeks.

Danske Udlejere

bemærker, at den foreslåede nettoprisindeksreguleringsbestemmelse i

boligreguleringslovens § 9 a er problematisk i forhold til § 5, stk. 2, lejemål, idet det i disse

lejemål bør være den samlede leje, som kan pristalsreguleres, og ikke kun den del af lejen,

som vedrører driftsudgifterne.

Huslejenævnsforeningen

finder ligeledes, at den i boligreguleringslovens § 9 a foreslåede

adgang til nettoprisindeksregulering vil være vanskelig at håndtere i forhold til § 5, stk. 2,

lejemål.

Kommentar:

Som lovforslaget er formuleret, vil udlejers beslutning om at regulere lejen efter

boligreguleringslovens § 9 a indebære, at såvel § 5, stk. 2, lejemål som lejemål, hvor lejen

fastsættes omkostningsbestemt, skal reguleres i overensstemmelse med

boligreguleringslovens § 9 a.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Der henvises imidlertid til det nedenfor i afsnit 8.2 om afskaffelse af trappeleje anførte. Det

fremgår heraf, at det i forslaget til ændring af lejelovens § 53, stk. 2, vil blive præciseret, at §

5, stk. 2, lejemål også fremover vil kunne reguleres efter denne bestemmelse – dog ikke

efter en trappelejeaftale, men som følge af en nettoprisindeksregulering af lejen.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, indeholder alene regler om lejefastsættelse ved

lejeforholdets begyndelse. Der er ikke i bestemmelsen eller andre steder i loven fastsat

særlige regler om den løbende lejeregulering i lejeperioden for disse lejemål.

Af praksis fremgår, at lejen for sådanne lejemål reguleres enten efter en aftalt trappeleje eller

efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Der vil imidlertid også kunne forekomme lejeaftaler, hvor der ikke er aftalt en særlig

regulering af lejen.

På den baggrund vil det blive præciseret i den foreslåede § 9 a i boligreguleringsloven, at

beslutter udlejeren at regulere lejen efter nettoprisindeks efter denne bestemmelse, så vil

beslutning herom også omfatte de § 5, stk. 2, lejemål, hvor der ikke er aftalt en anden særlig

regulering af lejen. Derved sikres, at alle lejemål i ejendommen, som reguleres

omkostningsbestemt, omfattes af udlejerens beslutning om at nettoprisindeksregulere lejen i

en 2 års-periode.

5. Danske Udlejere

finder, at der bør være en henvisning fra boligreguleringslovens § 9 a til

lejelovens § 4, stk. 8. Foreningen finder endvidere, at det bør angives, hvad der sker, hvis

ikke udlejer opfylder kravet om, at det skal fremgå af lejekontrakter, som indgås i den 2 årige

nettoprisindeksreguleringsperiode, at lejen i ejendommen aktuelt reguleres efter

nettoprisindeks.

Huslejenævnsforeningen

peger også på, at det af pædagogiske grunde vil være ønskeligt, at

en sanktion ved manglende iagttagelse af kravet i lejelovens § 4, stk. 8, fremgår af loven

eller af bemærkningerne hertil.

Kommentar:

Kravet i lejelovens § 4, stk. 8, om, at udlejeren, hvis denne indgår nye lejeaftaler i løbet af 2

års-perioden, skal gøre opmærksom på, at lejen reguleres efter § 9 a, i lejeaftalen, har

hovedsagelig karakter af en ordensforskrift.

Indførelse af en sanktion i form af ugyldighed ved manglende iagttagelse af dette formkrav

vurderes af flere grunde at være uhensigtsmæssigt.

Der vil i bemærkningerne til boligreguleringslovens § 9 a blive indsat en henvisning til

lejelovens § 4, stk. 8.

8.2. Afskaffelse af trappeleje

1. Danske Udlejere

finder, at det i relation til lejemål omfattet af boligreguleringslovens § 5,

stk. 2, bør være den samlede leje, der kan nettoprisindeksreguleres og ikke kun den del, der

vedrører de i boligreguleringslovens § 8 nævnte driftsudgifter.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

BOSAM og Danmarks Lejerforeninger

bemærker, at muligheden for at kræve

lejenedsættelse, når lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi som følge af

nettoprisregulering efter den foreslåede § 53, stk. 2, i lejeloven, fjernes, hvis lovforslaget

vedtages i sin nuværende udformning, og at dette vil få betydelige konsekvenser for

lejeniveauet og i særdeleshed for lejeniveauet i småhuse.

Kommentar:

Forslaget om at afskaffe trappeleje er en udmøntning af forligsteksten fra juni 2014.

Selv om der i leje fastsat efter (boligreguleringslovens) § 5, stk. 2, teoretisk indgår

omkostningsbestemt leje, har det ikke været hensigten at begrænse adgangen til at

nettoprisindeksregulere lejen i disse lejemål.

Lejelovens § 53, stk. 2, bliver præciseret, således at § 5, stk. 2, lejemål også fremover kan

reguleres efter bestemmelsen.

Herudover bemærkes, at lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt. ved en fejl er ophævet, idet det kun

har været hensigten at ændre § 53, stk. 2, 2. pkt., hvorved muligheden for at aftale trappeleje

erstattes med en mulighed for at aftale en regulering efter nettoprisindeks.

2. Ejendomsforeningen Danmark

foreslår, at det præciseres i lejelovens § 53, stk. 2, at en

aftale om regulering efter nettoprisindeks efter denne bestemmelse kan kombineres med

regulering efter reglerne om skatter og afgifter.

BOSAM

anbefaler, at muligheden for at kombinere nettoprisindeksregulering efter lejelovens

§ 53, stk. 2, med reguleringer som følge af stigende skatter og afgifter udelukkes.

Kommentar:

En trappelejeklausul kan efter gældende praksis kombineres med lejereguleringer efter de

almindelige regler i lejeloven. En trappelejeaftale er således ikke betinget af, at udlejeren

giver afkald på eksempelvis muligheden for at forhøje lejen efter lejelovens almindelige

regler, herunder lejelovens § 50 og § 51 om forhøjelse som følge af forøgede skatter og

afgifter.

Med den foreslåede afskaffelse af trappeleje er alene tilsigtet en ændring af selve

reguleringsmetoden. Der er imidlertid ikke med ændringen forudsat, at der skal ske andre

ændringer i anvendelsen af bestemmelsen.

På den baggrund vurderes der ikke at være behov for at præcisere bestemmelsens

anvendelse.

3. Ejendomsforeningen Danmark

finder, at indsættelsen af ordet ”alene” i lejelovens § 53,

stk. 6, vil indebære, at den gældende praksis hvorefter nettoprisindeksregulering kan

kombineres med regulering af skatter og afgifter, ændres.

Kommentar:

Når der i den foreslåede bestemmelse foreslås indsat ”alene” er det for at tydeliggøre, at der

fremover kun kan aftales regulering efter nettoprisindeks i lejemål med markedsleje og ikke

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

længere en trappelejeregulering. Det er med bestemmelsen ikke hensigten at ændre på

gældende retspraksis, hvorefter der ud over regulering efter bestemmelsen også kan

reguleres efter bestemmelserne om skatter og afgifter.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

9. Adgang for udlejere af en udlejet ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer med 1 års

varsel

Lejernes Landsorganisation

vurderer, at det er betænkeligt at lade det være udlejers forhold

på opsigelsestidspunktet, som skal være afgørende for opsigelsesmuligheden, da disse

forhold kan ændre sig i lejeperioden. Landsorganisationen uddyber med, at der med

ændringen gives en kraftig øget mulighed for at opsige lejere i ejerlejligheder, idet ændringen

vil betyde, at lejere i ejerlejligheder i eksempelvis nybyggeri og restejendomme vil kunne

blive opsagt ved salg af de enkelte ejerlejligheder.

Kommentar:

Når henses til formålet med bestemmelsen – nemlig at hjælpe den ejer, som er kommet i en

situation, hvor vedkommende har behov for selv at kunne bebo dennes udlejede bolig –

vurderes det mest hensigtsmæssigt at lade det være forholdene på opsigelsestidspunktet og

ikke aftaletidspunktet, som er afgørende for opsigelsesadgangen.

For så vidt angår Lejernes Landsorganisations frygt for, at bestemmelsen vil øge handlen

med ejerlejligheder med lejere i, bemærkes, at muligheden for at opsige efter bestemmelsen

kun gælder for lejekontrakter, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Det forudsættes herved, at den ejer, som skal kunne sige op efter den foreslåede

bestemmelse, er den samme, som i sin tid indgik lejeaftalen.

Det vil blive skrevet ind i bestemmelsen, at en lejeaftale kun vil kunne opsiges efter

bestemmelsen af den person, som oprindelig indgik lejeaftalen. Derved fjernes incitamentet

til at handle med ejerlejligheder med lejere i.

10. Dubletter i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes

1. Ejendomsforeningen Danmark

finder det positivt, at eventuel tvivl om hjemmel nu er

fjernet ved at samle bestemmelserne i lejeloven.

Danske udlejere

anfører, at det ikke bør være muligt at ændre en afgørelse om

forhåndsgodkendelse, når udlejeren har påbegyndt forbedringsarbejder på grundlag af

forhåndsgodkendelsen.

Kommentar:

Det fremgår af bemærkningerne, at der med en forhåndsgodkendelse på forhånd er taget

stilling til den lejeforhøjelse, forbedringen vil kunne medføre. Huslejenævnet er således

afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre ændrede forhold,

f.eks. ændring i renteniveau eller forbedringens kvalitet og udførelse gør en justering i opad-

eller nedadgående retning påkrævet, eller at udlejer har udført forbedringer, der adskiller sig

fra det projektmateriale m.v., som huslejenævnet oprindeligt har taget stilling til ved

forhåndsgodkendelsen.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

11. Udmøntning af forslag fra organisationernes enighedsliste

1. Ejendomsforeningen Danmark

ønsker, at reglerne om forbrugsregnskaber skal være mere

overskuelige og forståelige, herunder at lovforslagets affattelse af lejelovens §§ 36 og 37

gøres lettere tilgængelige.

Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen, ista og

Marianne Stolt Kjær

peger på, at det bør fremgå af loven, hvad der forstås ved en passende

forrentning.

Kommentar:

Reglerne om forbrugsregnskaber er en udmøntning af lejer- og udlejerorganisationernes

enighedsliste. Lovforslaget er i det væsentlige identisk med den udmøntning i

lovbestemmelser, som formændene for organisationerne har godkendt på et møde i

Hovedudvalget vedrørende forenkling og modernisering af lejelovgivningen den 7. december

2012.

Det må lægges til grund, at organisationerne i forbindelse med godkendelsen har anset

udmøntningen af pkt. 10 på organisationernes enighedsliste for en forenkling og

modernisering af regelsættet.

Det fremgår af bemærkningerne til § 1, nr. 24 vedrørende lejelovens § 37, stk. 3, hvad der

skal forstås ved en passende forrentning. Det fremgår heraf, at for at en forrentning kan

anses for passende, må den ikke overstige rente og bidrag på et sædvanligt realkreditlån

med en løbetid, der så vidt muligt svarer til energimærkets gyldighedsperiode på det

tidspunkt, hvor udgiften afholdes.

Begrebet passende forrentning anvendes ligeledes i lejelovens § 58. Der er således tale om

et velkendt begreb, som der ikke er behov for at præcisere i loven.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

2. Ejendomsforeningen Danmark

peger på, at lovforslaget skal tage højde for de krav, der

stilles efter Energistyrelsens målerbekendtgørelse.

Kommentar:

Energistyrelsen har i medfør af byggeloven fastsat generelle regler om individuel måling af

el, gas, vand, varme og køling. Det fremgår af disse regler, at i eksisterende byggeri er der

ikke noget ubetinget krav om, at der skal installeres forbrugsmålere i de enkelte enheder,

mens der i nybyggeri som udgangspunkt enten skal installeres målere eller forberedes

installation af målere. For varmt vand skal der inden udgangen af 2016 installeres målere i

de enkelte enheder, hvis det er teknisk muligt og omkostningseffektivt.

Lejelovens regler muliggør efter gennemførelsen af energisparepakken, at de krav, der stilles

i målerbekendtgørelsen, kan gennemføres.

Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3. Landbrug & Fødevarer

peger på behovet for at få præciseret, hvilke udgifter en udlejer kan

medtage til leverance af varme og opvarmning af brugsvand, hvis udlejerens leverance sker

med egenproduceret brændsel som halm og flis.

Kommentar:

Efter de gældende regler og efter lovforslaget kan en udlejer, der leverer varme og

opvarmning af brugsvand, ved siden af lejen få dækket sine udgifter til denne leverance. I

regnskabet kan udlejeren kun medtage udgifterne til energiforbruget i regnskabsperioden

samt udgifter, der er pålagt i medfør af lov om energibesparelser i bygninger.

Den udlejer, der leverer eget brændsel til energiforsyningen, må således kunne dokumentere

udgiften hertil, for at udgiften kan medtages i forbrugsregnskabet. Det vil ikke være

hensigtsmæssigt i loven at indsætte bestemmelser om, hvorledes sådanne leverancer skal

prissættes. Dette vil der konkret kunne tages stilling til af huslejenævn og boligret ved tvister

mellem lejeren og udlejeren om regnskabet.

Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.

4. Ejendomsforeningen Danmark

Anne Louise Husen

opfordrer til at reglerne for

tilbagebetaling og efterbetaling ensrettes.

Advokatrådet

peger på, at tilbagebetaling til lejeren

bør følge reglerne for efterbetaling, dvs. ved lejebetalingen 1 måned efter, at regnskabet er

udsendt.

Kommentar:

Efter den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 45 a er der ikke overensstemmelse mellem

bestemmelserne om, hvornår udlejeren kan kræve tillægsbetaling, fordi lejeren i henhold til

et forbrugsregnskab har betalt for lidt i a conto-bidrag, og bestemmelserne om lejerens krav

på tilbagebetaling af for meget betalt a conto-bidrag.

Lejer- og udlejerorganisationernes formænd har som led i udmøntningen af

organisationernes enighedsliste på et møde i Hovedudvalget vedrørende forenkling og

modernisering af lejelovgivningen den 7. december 2012 godkendt, at der skal opretholdes

forskel på tillægsbetalingstidspunktet og tilbagebetalingstidspunktet.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget, da det har været hensigten i

udmøntningen af enighedspunkter i lovbestemmelser i videst muligt omfang at udmønte i

overensstemmelse med den udmøntning, der er godkendt af organisationerne.

5. Ejendomsforeningen Danmark

ønsker, at der skal gælde samme frist for aflæggelse af

regnskab for varme og opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling.

ista

foreslår, at et

regnskab ikke skal anses for ugyldigt, hvis udlejeren har undladt at angive i regnskabet,

hvornår endelig afregning med et kollektivt forsyningsanlæg er sket.

Kommentar:

Udmøntningen af pkt. 10 i lejer- og udlejerorganisationernes enighedsliste er i det væsentlige

identisk med den udmøntning i lovbestemmelser, som formændene for organisationerne har

godkendt på et møde i Hovedudvalget vedrørende forenkling og modernisering af

lejelovgivningen den 7. december 2012. Heri var indeholdt bestemmelser om, at

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

regnskaberne for de enkelte forbrugstyper ikke nødvendigvis kunne aflægges inden for

samme frist, da der er forskel i fristerne, afhængigt af om leverancen modtages fra et

kollektivt forsyningsanlæg eller ej. Fristen for aflæggelse af regnskab for en leverance fra et

kollektivt forsyningsanlæg kan være såvel kortere som længere end den almindelige frist på

4 måneder efter regnskabsårets udløb. Det må lægges til grund, at organisationerne er enige

om, at udmøntningen også på dette punkt samlet set anses for en forenkling og

modernisering.

Udlejer- og lejerorganisationerne har ikke i forhandlingsforløbet om forenkling og

modernisering af lejelovgivningen peget på, at det kunne være et problem, at udlejeren skal

angive, hvornår endelig afregning med et kollektivt forsyningsanlæg er modtaget.

Høringssvarene giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.

6. Ejendomsforeningen Danmark

foreslår, at udlejeren skal kunne kræve installation af

egnede målere til måling af vand og køling, mens

Danske Udlejere

foreslår, at udlejerne

ensidigt kan beslutte, at den skønnede vandudgift skal udgå af lejen, så lejerne i stedet

betaler a conto for vandforbrug, uden at der er opsat målere i alle lejemål.

Bygherreforeningen

ønsker, at lejelovgivningen ikke bliver en barriere for, at udlejeren kan

stå for leverance og afregning af alle former for fremtidig energiforsyning.

Kommentar:

I forbindelse med gennemførelsen af energisparepakken, jf. lov nr. 439 af 6. maj 2014, er der

som led i implementeringen af Energieffektiviseringsdirektivet taget stilling til, i hvilket omfang

udlejeren skal kunne kræve installation af og afregning af forbrug efter målere. Udlejeren kan

således ikke kræve opsat målere til måling af forbruget af varmt og koldt vand samt køling,

medmindre det påbydes i henhold til lov.

Hverken de gældende regler eller lovforslaget er til hinder for, at udlejeren leverer energi til

lejerne via eksempelvis opsætning af solceller eller vindmøller. Udlejeren vil kunne kræve en

forbedringsforhøjelse hos lejeren for en sådan installation og få dækket sine udgifter til

leverancer til lejeren fra elnettet i de perioder, hvor lejernes forbrug er større end udlejerens

egenleverance.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

7 Ejendomsforeningen Danmark, ista, Anne Louise Husen

Advokatrådet

foreslår, at det

efter § 45 c bliver muligt at overføre udgifter i forbindelse med ændret udgiftsfordeling efter

regnskabsaflæggelse til det nye regnskabsår for den pågældende leverance efter samme

regler som for udgiftsposter, som en udlejer ved en undskyldelig fejl ikke har medtaget i

regnskabet.

Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen

ønsker, at det i § 45 c, stk. 2,

præciseres, at de almindelige frister for aflæggelse af regnskab ikke skal gælde ved fejlagtig

udgiftsfordeling.

Kommentar:

Udmøntningen af pkt. 10 i lejer- og udlejerorganisationernes enighedsliste for så vidt angår

ændret udgiftsfordeling er identisk med den udmøntning i lovbestemmelser, som

formændene for organisationerne har godkendt på et møde i Hovedudvalget vedrørende

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

forenkling og modernisering af lejelovgivningen den 7. december 2012. Bestemmelsen

svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 43, stk. 2. Det må lægges til grund, at

organisationerne ikke har fundet behov for at ændre bestemmelsen.

Det er uafklaret i retspraksis, om de almindelige frister for aflæggelse af regnskab gælder

ved fejlagtig udgiftsfordeling. Før ændringen af lejeloven i 1979 antoges det ved

henvisningen til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en ændret udgiftsfordeling i et nyt

regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville

bevare sin ret til efterbetaling. Det fremgik ikke af bemærkningerne til loven, om der var

tilsigtet en ændring i forhold til reglerne i 1975-loven.

Det vil derfor blive præciseret i lovforslaget, at ændringer i regnskabet som følge af ændret

udgiftsfordeling skal ske inden for fristerne i den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 43.

Høringssvarene giver ikke i øvrigt anledning til ændring af lovforslaget.

8. Københavns Kommune

peger på, at udlejerens frist på 6 uger til at godkende opsætning

af hjælpemidler efter serviceloven på fællesarealer bør være kortere, fordi opsætning af

hjælpemidler ofte er hastesager.

Kommentar:

Formændene for lejer- og udlejerorganisationerne har i Hovedudvalget vedrørende

forenkling og modernisering af lejelovgivningen godkendt som udmøntning af

enighedslistens pkt. 71, at det skulle præciseres i loven, at lejeren havde ret til at få opsat

hjælpemidler såvel i som uden for det lejede, men at der samtidig skulle indrømmes

udlejeren en mulighed for fx at foreslå anden placering af hjælpemidler, inden kommunens

opsætning.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

9. Marianne Stolt Kjær

mener, at Ejendomsforeningen Danmark henholdsvis Lejernes LO

skal kunne indstille til valg af huslejenævnsmedlemmer i de kommuner, hvor der ikke er

indstillingsberettigede foreninger. Samtidig foreslår

Marianne Stolt Kjær,

at der indføres

uddannelseskrav med henblik på at sikre bygningsmæssig ekspertise i huslejenævnene.

Kommentar:

Der er allerede i boligreguleringslovens § 36 regler om, at kommunalbestyrelsen selv vælger

huslejenævnsmedlemmer for lejere og udlejere, hvis der ikke i kommunen er

indstillingsberettigede lejer- henholdsvis udlejerforeninger, eller disse ikke har foretaget

indstilling. Der er ikke grundlag for en bestemmelse om, at særlige lejer- og

udlejerorganisationer skulle kunne indstille uden at have det særlige lokalkendskab, der

impliceres i at være lokalt repræsenteret.

Huslejenævnet har efter boligreguleringslovens § 40 som led sin pligt til at selv at oplyse

sagen mulighed for at høre fx kommunens bygningssagkyndige i forbindelse med

behandlingen af en sag. Der skønnes derfor ikke at være behov for særlige uddannelseskrav

til huslejenævnsmedlemmer.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

10. Marianne Stolt Kjær

mener ikke, at der er behov for at indskrænke mulighederne for at

betale leje enten via bank eller på udlejerens bopæl.

Kommentar:

Lovforslagets § 1, nr. 20, om betalingssted er identisk med den udmøntning i

lovbestemmelser af lejer- og udlejerorganisationernes enighedsliste, som formændene for

organisationerne har godkendt i Hovedudvalget vedrørende forenkling og modernisering af

lejelovgivningen. Det må lægges til grund, at organisationerne er enige om, at udmøntningen

også på dette punkt anses for en forenkling og modernisering.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

12. Sommerhuse

Huslejenævnsforeningen

bemærker, at nævnene i hovedreglen må forventes at ville afvise

sager om omgåelse af lejelovgivningen, da nævnene normalt alene kan forholde sig til

dokumentbeviser.

Ejendomsforeningen Danmark

peger på, at det kan indebære gener for de øvrige beboere,

hvis flere andelshavere/ejere/lejere benytter sig af muligheden for udlejning af helårsboliger

til korte feriemæssige ophold, som bliver nemmere med den foreslåede ændring.

Advokat Marianne Kjær Stolt

anfører, at forslaget ikke undtager langtidsudlejning af

sommerhuse til ferie- og fritidsmæssige formål, da der ifølge bemærkningerne er formodning

for, at udlejning ikke er til fritidsformål, hvis lejeperioden er længere end 6-8 uger.

HORESTA

anfører, at lovforslaget tilsyneladende kun fritager udlejning af

beboelseslejligheder til fritidsformål og ikke énfamiliehuse. HORESTA har endvidere en

række bemærkninger vedrørende hel eller delvis fremleje af almindelige beboelseslejligheder

til korte feriemæssig ophold, herunder vedrørende lovligheden heraf og straf for

overtrædelse.

Kommentar:

Det er korrekt, at huslejenævnsordningen bygger på, at nævnene som hovedregel kan træffe

afgørelse på grundlag af dokumenter. Et vilkår i en lejeaftale om, at et lejeforhold om hus og

husrum ikke er omfattet af lejelovgivningen, vil nævnene imidlertid forudsætningsvist skulle

tage stilling til, om end der i sagen natur er grænser for denne prøvelse, som vil kunne føre

til, at sagen må indbringes for boligretten.

I lejeretlig forstand omfatter begrebet "beboelseslejlighed" alle fysiske boligformer og

udgøres af den enhed, som lejeren bebor uanset, om enheden er beliggende i et én-, to-

eller flerfamiliehus. Typisk er et fritidshus et fritliggende énfamiliehus, der i lejeretlig forstand

udgør en beboelseslejlighed.

Det afgørende moment i afklaringen af, om en lejeaftale er undtaget lejelovgivningen efter

den foreslåede regel, er, om der reelt udlejes til fritidsmæssige formål. Hvis det forekommer

uklart, om det reelt er til dette formål, der udlejes, vil lejeperioden længde være vejledende,

men ikke i sig selv afgørende. Der kan således være tale om langtidsudlejning til

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

fritidsmæssige formål, som vil være omfattet af undtagelsen, hvis der reelt er tale om

udlejning til fritidsmæssige formål.

Det skal i øvrigt understreges, at forslaget om at undtage udlejning til ferie- og fritidsformål

fra lejelovgivningen ikke har relation til spørgsmålet om lovligheden af at fremleje

udlejningsboliger helt eller delvist til korte feriemæssige ophold. Der er således på ingen

måde tale om at legalisere denne form for udlejning. Om denne form for udlejning er lovlig,

må fortsat bero på en vurdering dels af lovligheden i forhold til den indgåede lejeaftale i det

primære lejeforhold, dels en vurdering af lovligheden i forhold til anden lovgivning, herunder

boligreguleringslovens regler om benyttelse af boliger. Det er dermed ikke korrekt, at det

med den foreslåede ændring bliver nemmere at praktisere denne form for udlejning.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer af lovforslaget.

13. Overgangsbestemmelser og øvrige emner

1. Ejendomsforeningen Danmark

peger på, at lovforslagets ikrafttrædelse 1. januar 2015 vil

være svær at gennemføre i praksis.

Kommentar:

Det fremgår af forliget af 11. juni 2014 mellem regeringen og Venstre, Dansk Folkeparti, SF

og Enhedslisten om en forenkling og modernisering af lejelovgivningen, at parterne er enige

om at udmønte forslagene i forliget i lovgivning. Lovforslaget herom fremsættes for

Folketinget i oktober 2014.

Det har ikke været muligt at fremsætte lovforslaget i oktober 2014. Det vil derfor blive

præciseret i lovforslaget, at det i stedet for 1. januar 2015 træder i kraft 1. juli 2015.

2. Danske Udlejere

mener ikke, at loven bør træde i kraft, inden der er udarbejdet en

autoriseret typeformular for lejekontrakter.

Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at de

foreslåede ændringer nødvendiggør en revision af den autoriserede typeformular for

boliglejekontrakter og peger på en række forhold, der bør indgå i en ny typeformular, samt at

den bør foreligge senest samtidig med lovændringernes ikrafttræden.

Kommentar:

Det er hensigten, at der hurtigst muligt efter vedtagelsen af lovændringerne skal foretages en

revision af typeformular A, 8. udgave, der er autoriseret af By- og Boligministeriet den 3.

september 2001 til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder og værelser i private

udlejningsejendomme.

3. Ejendomsforeningen Danmark

finder, at lovforslaget ikke tager stilling til, hvad der skal ske

med allerede indgåede aftaler om trappelejeregulering, og at foreningen finder det

uacceptabelt, at allerede gyldigt indgåede aftaler bliver ugyldige.

Danske udlejere og Marianne Kjær Stolt

bemærker ligeledes, at det bør præciseres, at

indgåede trappelejeaftaler forud for lovens ikrafttræden fortsat skal være gyldige.

Kommentar:

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Det er ikke hensigten, at der med lovforslaget ændres ved eksisterende gyldige aftaler om

trappelejeregulering.

Dette bliver præciseret i lovforslaget.

4. Ejendomsforeningen Danmark

Københavns Kommune

mener ikke, at der er taget

stilling til, hvad der skal ske med alle de allerede indgåede aftaler om nyistandsættelse af

lejligheden ved ind- og fraflytning.

Københavns Kommune

spørger, hvordan reglerne om indflytningsrapporter griber ind i

eksisterende lejeforhold.

Danske Udlejere

mener, det bør præciseres, at reglerne om obligatoriske ind- og

fraflytningssyn alene er gældende for lejemål, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Kommentar:

Lovændringer har generelt, medmindre andet er anført, alene virkning for aftaler, der indgås

efter lovens ikrafttræden og har således ikke virkning for eksisterende lejeaftaler. Det vil dog

blive præciseret i lovforslagets bemærkninger, at forslaget ikke griber ind i eksisterende

aftaler om nyistandsættelse.

I bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 56, om fraflytningssyn er angivet, at de foreslåede

bestemmelser får virkning for fraflytninger efter lovens ikrafttræden.

Høringssvarene giver ikke i øvrigt anledning til ændringer i lovforslaget.

14. Øvrige bemærkninger og ændringsforslag i de indkomne høringssvar

I lovforslaget er indarbejdet forskellige ændringer af teknisk art, der er peget på i

høringssvarene.

15. Høringsparter

Et udkast til lovforslaget har i perioden 16. september til 14. oktober 2014 været i høring hos

følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BOSAM, Byggesocietetet,

Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske Udlejere,

Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen

Danmark, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL,

Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i Danmark,

Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditforeningen,

Realkreditrådet, SAPU og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk