PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 89 Bilag 2
Offentligt

NOTAT

Dato: 9.12 2014

Kontor: Almene Boliger

Sagsnr.: 2014-3030

Sagsbehandler: pel

Dok id:

Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om planlægning og lov om

ændring af lov om almene boliger m.v. (Blandet boligsammensætning), L 89.

1. Indledning

Lovforslaget har været sendt i høring i to dele. Forslag til lov om ændring af lov om planlægning

(Planlægning for almene boliger i nye boligområder) har været sendt i høring i perioden 17. til 24.

november 2014. Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (Grundkøbslån og blandet

boligsammensætning) har været sendt i høring i perioden 19. til 25. november 2014.

De to lovforslag er efterfølgende skrevet sammen og fremsat som ét lovforslag. Nedenfor gennemgås

høringssvarene samt bemærkninger hertil.

2. Planlægning for almene boliger

Denne del af lovforslaget har været tilgængeligt på høringsportalen og er udsendt til en bred kreds af

offentlige myndigheder, branche- og interesseorganisationer m.v.

Naturstyrelsen har modtaget i alt 21 høringssvar fra ikke-ministerielle høringsparter, hvoraf 7

høringsparter oplyser, at man ikke har bemærkninger til lovforslaget, mens 10 høringsparter har

bemærkninger til lovforslaget fordelt med 6 fra kommuner, 5 fra interesseorganisationer og private

erhverv. 2 høringsparter har ikke ønsket at blive hørt.

I det følgende gennemgås de væsentligste høringssvar og Naturstyrelsens kommentarer hertil.

Ønskes detaljerede oplysninger om høringssvarenes indhold, henvises der til de fremsendte

høringssvar.

I forhold til høringsversionen af lovforslaget er der udover en række ændringer i lovforslaget af teknisk

karakter, herunder i forhold til ikrafttrædelsesbestemmelsen, foreslået en ændring, hvorefter

bestemmelserne i overtagelsesreglen i planlovens § 48, stk. 1-3, også skal finde anvendelse ved

lokalplanlægning for almene boliger. Det indebærer, at en ejer, når en lokalplan har forbeholdt en

ejendom til almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v., vil kunne forlange ejendommen overtaget af

kommunen mod erstatning. Der henvises til lovforslagets bemærkninger for en uddybning heraf.

2.1. Generelle bemærkninger

Frederiksberg Kommune, Guldborgssund Kommune, Københavns Kommune, Aarhus Kommune,

Aalborg Kommune, KL, Arkitektforeningen, Forsikring & Pension og Lejernes LO

erklærer sig positivt

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

indstillet overfor forslagets formål om, at kommunerne skal have bedre mulighed for at udvikle byer

med en blandet beboersammensætning.

BL - Danmarks Almene Boliger

hilser forslaget velkommen

og mener, at det sammen med lovforslag om ændring af lov om almene boliger vil have stor betydning

for den fortsatte byudvikling.

Aarhus Kommune

mener overordnet, at forslaget har den begrænsning, at det ikke bliver muligt at

tvinge en grundejer til at sælge den del af grunden, der er udlagt til almene boliger, og at der således

ikke umiddelbart er en sikkerhed for, at der opføres almene boliger i området.

Ejendomsforeningen Danmark

er kritisk over for forslaget og foreslår, at man i stedet gør det billigere

og nemmere for ejendomsudviklere at udvikle nye boligområder og de enkelte ejendomme dér.

Der er 2 høringsparter, der udtrykker kritik overfor den korte høringsfrist.

Frederiksberg Kommune

henviser til, at det har været svært politisk at behandle deres høringssvar inden fristens udløb.

Arkitektforeningen

mener overordnet, at høringsperioder af én uges varighed er alt for kort til at sikre,

at høringsparterne har tid og mulighed for at udarbejde et fyldestgørende og gennemarbejdet

høringssvar. Dette vil i sidste ende uundgåeligt have en negativ indflydelse på lovkvaliteten..

Kommentar

I forhold til Aarhus Kommunes bemærkning om den overordnede begrænsning ved lovforslaget,

bemærkes, at hensigten med lovforslaget er at give kommunerne mulighed for at stille krav i

planlægningen til almene boliger, og ikke at gennemtvinge dette ved salg og køb af ejendomme.

Lovforslaget gør det således planlægningsmæssigt muligt at sikre realisering af almene boliger på et

givent område. Naturstyrelsen går ud fra, at kommunerne i praksis ikke vil planlægge for almene

boliger uden at have en forventning om, at der også vil blive opført sådanne boliger.

Der henvises i øvrigt til gennemgangen af høringssvarene nedenfor.

2.2. Forslaget om muligheden for planlægning for krav om almene boliger

Frederiksberg Kommune

ønsker, at en lovændring tillige åbner mulighed for i lokalplanlægningen at

fastlægge ejer- og brugerforhold til boliger ud over boligtyper omfattet af lov om almene boliger –

eksempelvis studieboliger - og at en lovændring sikrer, at der også er mulighed for at fastlægge ejer-

og brugerforhold til forskellige boligtyper i byomdannelses-/byudviklingsområder beliggende i byzone

og udlagt til forskellige byformål.

Guldborgssund Kommune

mener, at det forhold, at muligheden for at fastsætte krav om almene

boliger kun gælder ved lokalplanlægning for nye boligområder, fratager kommunerne muligheden for

løbende at tilpasse byerne til udviklingen. Kommunen foreslår derfor, at bestemmelsen skal udvides til

også at kunne anvendes på eksisterende boligområder. Kommunen mener endvidere, at det kan

medføre øget administrativt arbejde for kommunerne, hvis der stilles krav om, at almene boliger skal

fremgå af kommuneplanen. Kommunen mener, at der kan opstå situationer, hvor der udarbejdes

kommuneplantillæg, blot for at kravet kan medtages. Kommunen foreslår derfor, at bestemmelsen der

giver mulighed for at stille krav om almene boliger kan medtages i lokalplaner uden de er nævnt i

kommuneplanrammen.

Kommentar

Naturstyrelsen bemærker, at lovforslaget udmønter en delaftale om Finansloven for 2015, som

regeringen, Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti er blevet enige om. Det er aftalt at give

kommunalbestyrelsen mulighed for at fastsætte krav om op til 25 pct. almene boliger i forbindelse med

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

lokalplanlægningen for nye boligområder – og dermed ikke for eksisterende boligområder. Det ligger

derfor ikke indenfor rammerne af den politiske aftale at udvide planlovens anvendelsesområde

yderligere, herunder for andre boligformer.

Det er Naturstyrelsens vurdering, at den mulighed, der gives med ændringen af planlovens § 15, stk.

2, for at fastsætte krav om op til 25 pct. almene boliger i forbindelse med lokalplanlægningen for nye

boligområder også kræver en ændring af planlovens bestemmelse om kommuneplanramme, da det

ellers ikke vil være muligt at lokalplanlægge for en sådan anvendelse.

Naturstyrelsen finder derfor ikke anledning til på baggrund af bemærkningerne at foretage ændringer i

lovforslaget på disse punkter.

Københavns Kommune og KL

ønsker, at bestemmelsen i planlovens § 15, stk. 2 (muligheden for krav

om almene boliger) udformes, så det er muligt at dispensere fra den, f.eks. i den situation, hvor det

ikke længere er nødvendigt eller hensigtsmæssigt at opretholde kravet. Det bør desuden præciseres i

bemærkningerne, at der kan differentieres, og at der dermed kan angives hvilke specifikke almene

boligtyper, der planlægges for.

Københavns Kommune

ønsker, at det præciseres i selve lovteksten til ændringen af planlovens § 11b,

at det først er med en byggeretsgivende lokalplan, at området anses for at være planlagt til

boligformål. Kommunen mener endeligt, at det er uklart om den faktiske anvendelse af

enkeltejendomme eller enklaver til bolig i et område, der i øvrigt anvendes til erhverv eller andet, vil

udelukke muligheden for at planlægge for almene boliger.

Kommentar

I forhold til en dispensationsmulighed, bemærker Naturstyrelsen, at dette ville være i strid med

planlovens § 19, hvorefter der ikke kan dispenseres fra principperne (dvs. formål- og

anvendelsesbestemmelse) i en lokalplan. Der må således ske en ændring af planlægningen, hvor

kravet om almene boliger ikke længere er hensigtsmæssigt eller nødvendigt. Ønsket om en

dispensationsmulighed er dog noteret, og det kan oplyses, at dette aspekt indgår i det udvalgsarbejde

om fysisk planlægning, som KL er en del af

Det bemærkes i forhold til differentiering af de forskellige typer af almene boliger, at lovforslaget netop

er formuleret med henvisning til almenboligloven og de deri fastsatte boligtyper med henblik på at give

kommunalbestyrelsen fleksibilitet og mulighed for at vælge mellem disse typer af almene boliger.

I forhold til forslaget om at indsætte ”byggeretsgivende lokalplan” i forslaget til ændring af planlovens §

11 b, bemærkes, at Naturstyrelsen finder, at det er tilstrækkeligt, at præciseringen står i

bemærkningerne. Begrebet ”byggeretsgivende lokalplan” anvendes i øvrigt ikke i planloven.

I forhold til den faktiske anvendelse af enkeltejendomme eller enklaver, vil det afgørende være,

hvorvidt der sker lovlig anvendelse af ejendommene til - eller er lokalplanlagt til - boligformål. Det

indebærer, at der ikke kan planlægges for almene boliger på de specifikke arealer indenfor et givent

lokalplanområde med blandet bolig og erhverv, hvor der allerede er lovligt eksisterende boliger eller

planlagt herfor. Dette er nu præciseret i lovbemærkningerne.

Herudover har Naturstyrelsen ikke fundet anledning til på baggrund af bemærkningerne at foretage

ændringer i lovforslaget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Aarhus Kommune

mener ikke, at det kan forudsættes, at der skal være fastlagt retningslinjer i

kommuneplanens hovedstruktur eller kommuneplanrammer, før der udarbejdes en lokalplan for

almene boliger. Efter kommunens opfattelse er der alene tale om en mulighed for at indføre

retningslinjer og rammer og ikke et krav. Hvis denne opfattelse ikke er korrekt, vil det efter

kommunens vurdering medføre en væsentlig og uhensigtsmæssig tidsmæssig forskydning i forhold til

mulighederne at anvende forslagets muligheder.

Aarhus Kommune

ønsker herudover afklaret hvad lovforslagets udfasning betyder for de vedtagne

retningslinjer og rammer.

Aarhus Kommune

antager, at almenboliglovens bestemmelser om beslutning om boligtyper og valg af

den almene boligorganisation som bygherre, vil være gældende uden ændringer, og anbefaler, at det

fastlægges, hvorledes grundprisen fastsættes i dette tilfælde, og om kommunens mulighed for at give

tilsagn til andre end højstbydende kan medføre en erstatningsretlig problemstilling.

Aarhus Kommune

påpeger endeligt, at der vil være afledte økonomiske konsekvenser for

kommunerne, hvis de vælger at bringe lovforslagets muligheder i anvendelse. Udnyttelse af

lovforslagets muligheder medfører, at der vil være behov for et øget omfang af nybyggeri af almene

boliger, da det må forventes, at der skal være en sammenhæng mellem kommunens beslutning om at

stille krav om almene boliger i byudviklingsområder og en tilsvarende udvidelse af kommunens ramme

for almene boliger til disse arealer. Dette vil medføre øget behov for kommunale medfinansiering af

almene boliger. Aarhus Kommune anbefaler derfor, at den kommunale medfinansiering (kommunal

grundkapital) af almene boliger lempes i forsøgsperioden.

Kommentar

Naturstyrelsen skal bemærke, at der efter planlovens § 11 a skal udarbejdes retningslinjer for en

række planemner, herunder boligformål. Ved at udvide bestemmelsen til også at omfatte boligformål til

almene boliger, vil der også blive en forpligtelse til at indsætte retningslinjer herfor, men vel at mærke

kun, hvis kommunen ønsker at anvende planlægningsmuligheden. Det bemærkes desuden, at

kommunerne ofte i forbindelse med lokalplanlægningen må ændre kommuneplanen ved et

kommuneplantillæg for at overholde rammestyringsprincippet i planloven.

I forhold til udfasning af lovændringen og dens betydning for vedtagne planer, bemærkes, at vedtagne

planer, der indeholder planlægning for almene boliger, og som er endeligt vedtaget i henhold til loven,

fortsat vil fortsat have retsvirkning efter deres indhold og består til de eventuelt ophæves efter

kommunalbestyrelsens skøn og afgørelse efter planlovens almindelige regler herom.

I forhold til bemærkningerne om de økonomiske konsekvenser ved lovforslaget, bemærkes det, at der

alene er tale om en mulighed for kommunerne til at planlægge for almene boliger. Det er således op til

den enkelte kommunalbestyrelsen at vurdere om muligheden skal anvendes, og om der er rum for at

give tilsagn mv. efter almenboligloven.

I forhold til bemærkningerne om almenboliglovens bestemmelser og forhold til en evt. lempelse af den

kommunale medfinansiering af almene boliger, går dette udover rammerne for dette lovforslag.

Naturstyrelsen finder derfor ikke anledning til på baggrund af bemærkningerne at foretage ændringer i

lovforslaget på disse punkter.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Aalborg Kommune

anfører, at hvis et område udlægges til 25% almene boliger, vil dette udelukkende

kunne afhændes til en almen boligorganisation, og at det må antages, at kommunen ikke udlægger

arealer til almene boliger med mindre, kommunen har konkrete planer om opførelse af almene boliger

og dermed er indstillet på at fremme et alment byggeri gennem tilsagn om støtte. Der kan dog opstå

en situation, hvor kommunen af forskellige årsager må disponere anderledes.

Aalborg Kommune

går ud fra, at kommunen i sådanne tilfælde ikke vil være forpligtet til at overtage

grunden eller til at yde erstatning. Aalborg Kommune nævner, at grundprisen aftales mellem sælger

og køber, mens kommunen gennem sin støttesagsbehandling skal godkende alle byggeriets

omkostninger, herunder grundkøbesummen. Aalborg Kommune konstaterer, at kommunen ikke i

henhold til forslaget om ændring af almenboligloven yde et ”grundkøbslån” i dette tilfælde. Man kan

derfor komme i den situation, hvor byggeriet ikke kan gennemføres, hvis ikke sælger får den pris, han

forlanger.

Kommentar

Naturstyrelsen bemærker, at styrelsen går ud fra, at kommunerne i praksis ikke vil planlægge for

almene boliger uden at have en forventning om, at der også vil blive opført sådanne boliger. Viser det

sig af forskellige årsager, at det ikke er muligt at realisere lokalplanen, kan kommunalbestyrelsen -

som ved anden planlægning - ændre lokalplanen til en anden anvendelse. Dette er taget med i

bemærkningerne. Der henvises desuden til, at lovforslaget nu er blevet udbygget med et forslag om,

at planlovens § 48, der indeholder en overtagelsesregel ved planlægning for offentlige formål, også

skal finde anvendelse ved planlægning for almene boliger.

I forhold til overtagelse af en grund og spørgsmålet om erstatning, bemærkes det, at lovforslaget ikke

ændrer de gældende regler i lovgivningen herom. I forhold til muligheden for at yde ”grundkøbslån”

efter forslaget til ændring af almenboligloven, bemærkes, at denne mulighed alene kan anvendes ved

eksisterende boligområder i de største byer.

Naturstyrelsen finder ikke anledning til på baggrund af disse bemærkninger at foretage yderligere

ændringer i lovforslaget.

Arkitektforeningen

er ked af, at lovforslaget først kommer nu efter store byudviklingsprojekter i f.eks.

Århus Havn og Nordhavn er dækket af lokalplaner. Foreningen mener desuden, at miljømæssig

bæredygtighed skal prioriteres højt i de almene boligbyggerier, som forslaget må afstedkomme, så

boligerne opnår højst mulige miljø- og energistandarder og henviser til Ministeriet for By, Bolig og

Landdistrikters konkurrence om fremtidens bæredygtige almene bolig.

Kommentar

Naturstyrelsen skal i forhold til spørgsmålet om miljømæssig bæredygtighed bemærke, at dette ønske

går ud over rammerne for lovforslaget, der udmønter Finansloven for 2015.

Naturstyrelsen finder ikke anledning til på baggrund af bemærkningerne at foretage ændringer i

lovforslaget på disse punkter.

Dansk Ejendomsmæglerforening

bemærker, at det med lovforslaget må forventes, at antallet af

nybyggede ejendomme vil falde, eftersom mange projekter ikke længere kan hænge økonomiske

sammen. Foreningen mener, at dette formentlig ikke vil gøre sig gældende i de dyreste områder, som

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

f.eks. nord for København, eftersom kvadratmeterprisen på grundene i disse områder vil være så

høje, at udgifterne forbundet med lovforslaget kan finansieres herigennem. Men i områder med lave

eller gennemsnitlige grundkvadratmeterpriser mener foreningen, at der uden tvivl vil konstateres et

fald i nye boliger.

Ejendomsforeningen Danmark

oplyser, at flere af de største ejendomsejere, der for tiden bygger i

Danmark, giver udtryk for, at lovforslaget vil have en væsentlig negativ betydning for udviklingen af

nye private boligområder, da grundejere ikke kan opnå fuld markedspris for hele det nye boligområde,

idet en væsentlig del af området udelukkende kan sælges til brug for almene boliger. Det vil således

forhindre, at ejendomsudviklere kan tilpasse projekterne efter markedsforholdene med negative

konsekvenser for såvel ejendomsudviklerne som forbrugerne.

For ejendomsudviklere betyder det, at de ikke kan opnå et konkurrencedygtigt afkast af deres

investeringer i udviklingen af nye boligområder, og at de derfor sandsynligvis vil afholde sig fra

udvikling af nye boligområder. Dette medfører så, at udbuddet af nye boligområder vil blive reduceret,

og at priserne for de privatejede- /udlejede boliger i de nye boligområder vil stige.

Ejendomsforeningen Danmark

mener herudover ikke, at almene boliger nødvendigvis er lig med billige

boliger og henviser generelt til undersøgelser, der viser, at lejen er næsten den samme som ved

privatudlejning. Ejendomsforeningen Danmark foreslår at man i stedet gør det billigere og nemmere

for ejendomsudviklere at udvikle nye boligområder og de enkelte ejendomme der, fx ved øget

samarbejde mellem kommunerne og ejendomsudviklere i lokalplanarbejdet, en mere effektiv

byggesagsbehandling, fjernelse af moms på byggegrunde, nedsættelse af grundskylden, sænkning af

ejendomsskatter samt fjerne eller væsentlig reducering af byggesagsgebyrer.

Ejendomsforeningen Danmark

mener desuden, at de 25 pct. bør sættes ned, da der ikke er rationale

for at det er det tal og at andele er disproportionel i forhold til behovet for almene boliger.

Ejendomsforeningen Danmark mener i den forbindelse af mange kommuner opererer med en meget

lavere målsætning.

Ejendomsforeningen Danmark

ønsker herudover, at begrebet ”boligmassen” er forbundet med

betydelig usikkerhed og bør fastsættes i reelt samarbejde mellem kommunerne og ejendomsudviklere

og at det ikke ensidigt må bestemmes af de enkelte kommuner.

Endelig mener

Ejendomsforeningen Danmark,

at lovændringen, af hensyn til igangsatte

lokalplanprocedurer og allerede planlagte udviklingsprojekter kan afsluttes, først skal træde i kraft om

nogle år.

Kommentar

Naturstyrelsen bemærker i forhold til udviklingen af nybyggede private ejendomme og muligheden for

at planlægge for op til 25 pct. almene boliger, at lovforslaget udmønter en delaftale om Finansloven for

2015, som regeringen, Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti er blevet enige om. Det bemærkes, at

det her også er aftalt, at planlægningsmuligheden skal gælde i 10 år som en forsøgsordning. Det

bemærkes herudover, at det er kommunerne, som har muligheden for at kunne planlægge, om der på

et givet område skal være boliger, genbrugspladser, parker, eller andre formål. Dette ændrer denne

planlægningsmulighed ikke på.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Det skal samtidig bemærkes, at byggeri af almene boliger ved siden af private boliger ofte har fundet

sted i Danmark, f.eks. i Ørestad, i Sluseholmen og i Aarhus, uden at det umiddelbart har haft negative

følger for det private byggeri.

I forhold til begrebet ”boligmasse” bemærkes, at dette er valgt ud fra et hensyn om at muliggøre en

fleksibel planlægning, som forudsættes fastsat i samarbejde med grundejere, ejendomsudviklere,

almene boligselskaber, m.v. Dette er nu præciseret i bemærkningerne.

I forhold til ikrafttræden af lovforslaget bemærkes, at det er ønsket fra aftaleparterne bag delaftalen til

Finansloven for 2015, at kommunerne kan anvende planlægningsmuligheden hurtigst muligt.

Herudover har Naturstyrelsen ikke fundet anledning til på baggrund af bemærkningerne at foretage

ændringer i lovforslaget.

finder, at den foreslåede ændring af planloven vil lægge et uforholdsmæssigt og uacceptabelt pres

på områder med 'blandet bolig og erhverv'-anvendelse og på erhvervsområder, som af kommunerne

betegnes som nedslidte, da det alene er disse arealer, som kan inddrages under den forsøgsordning,

som ændringsforslaget vil etablere. Det undrer DI, at arealer, som i dag er udlagt som boligarealer

ikke kan indgå i ordningen, da disse arealer specifikt er planlagt til boliganvendelse. Erhvervsområder

er netop udlagt til erhverv. Ordningen bør derfor udvides til at gælde alle byzoneområder, som ikke er

havne- og erhvervsområder.

finder, at der i dag er enighed om, at en række af de miljøbelastningsudfordringer, som opleves i

grænseområderne mellem bolig og erhverv løses ved, at der holdes afstand mellem boliger og

erhvervsvirksomheder. Det kan resultere i, at der etableres (almennyttige) boliger med en lavere

'livskvalitet', fordi de placeres ind i et erhvervsaktivitetsmiljø. Bosætningen i almennyttige boliger er

ikke nødvendigvis frivillig for de beboere, som har fået en bolig stillet til rådighed af den pågældende

kommune. Det kan næppe være finanslovsaftaleparternes intention at etablere bolig i Danmark med

en lavere bo-kvalitet end normalt i boligområder. Man kan forudse en række klagesager, typisk om

støj, støv, lugt, fra beboere i de nye boliger over miljøforhold, som er lovlige for de eksisterende

erhvervsvirksomheder. Denne problemstilling bør løses, så det ikke stiller eksisterende virksomheder

ringere.

Som beskrevet ovenfor, lægger

vægt på, at ordningen vil lægge et betydeligt pres på eksisterende

erhvervsarealer, især i byer, som ikke råder over landområder, som kan unddrages i byzonen.

Erhvervsarealer bør bevares til virksomheders erhvervsaktiviteter - også i de større byer.

Kommentar

Naturstyrelsen bemærker, at lovforslaget udmønter en delaftale om Finansloven for 2015, som

regeringen, Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti er blevet enige om. Det er aftalt at give

kommunalbestyrelsen mulighed for at fastsætte krav om op til 25 pct. almene boliger i forbindelse med

lokalplanlægningen for nye boligområder – og dermed ikke for eksisterende boligområder.

Baggrunden for dette er hensynet til de berettigede forventninger, som grundejere af allerede

lokalplanlagte områder har. Der henvises i øvrigt forslaget til ændring af almenboligloven, der giver

store bykommuner med en markant befolkningstilvækst mulighed for at yde et ekstra grundkøbslån

med henblik på opførelse af alment nybyggeri i lokalplanlagte boligområder, og hvor grundprisen ikke

muliggør byggeri inden for maksimumsbeløbet. Planlægningsmuligheden ændrer ikke ved, at der –

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

som i anden planlægning - skal ske den nødvendige afvejning af de forskellige interesser med henblik

på at undgå konflikter mellem bolig og erhverv.

Naturstyrelsen finder derfor ikke anledning til på baggrund af bemærkningerne at foretage ændringer i

lovforslaget på disse punkter.

Lejernes LO

finder, at forslaget på en god måde fremmer, at der kan opføres mere betalelige boliger i

storbyerne, men finder også, at det ikke rækker til at dæmme op for en udvikling, hvor netop

sammenhængskraften i storbykommunerne er alvorligt truet, fordi boligmassen bliver domineret af

dyre ejerboliger, dyre andelsboliger og dyre privatejede udlejningsboliger, som enten er

moderniserede eller som udlejes med fri markedsleje, fordi de er opført efter 1991.

Lejernes LO

har

herudover forskellige generelle betragtninger, som ikke vedrører lovforslaget.

Kommentar

Naturstyrelsen bemærker, at lovforslaget udmønter en delaftale om Finansloven for 2015, som

regeringen, Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti er blevet enige om, og som har til formål at

medvirke til en blandet boligsammensætning.

2.3. Øvrige bemærkninger

Svendborg Kommune

henviser til et citat fra BBC-News og oplyser, at det ser ud til, at der i England

allerede er en lov som i princippet ligner den foreslåede ændring.

Kommunen mener, at det at have mange enkelte boliger, spredt omkring i et område også må være

besværligt for boligforeningerne, ligesom det må være en vis udfordring for developere. Samtidig vil

det give bedre mulighed for at sikre forskellige fælles faciliteter og investeringer i området.

Naturstyrelsen har noteret sig bemærkningerne.

3. Ekstra grundkøbslån til almene boliger

Denne del af lovforslaget har været tilgængeligt på høringsportalen og har været sendt i høring hos en

bred kreds af offentlige myndigheder, branche- og interesseorganisationer m.v.

Ministeriet har modtaget 14 høringssvar. Nedenfor gennemgås høringssvarene. Udover de

præciseringer, som svarene har givet anledning til, er der foretaget ændringer af lovteknisk karakter i

lovforslaget, herunder indsat en revisionsbestemmelse.

3.1. Bemærkninger

Københavns Kommune, Århus Kommune, Dansk Byggeri, BL, Danske Ældreråd, Arkitektforeningen

er positive over for forslaget.

Københavns Kommune

har en række bemærkninger til forslaget. For det første finder kommunen, at

forslaget om, at grundkøbslånet højst kan udgøre forskellen mellem 20 pct. af maksimumsbeløbet inkl.

energitillæg og den aktuelle grundpris, medfører et prisniveau, som vil gøre det vanskeligt at etablere

almene boliger i de pågældende områder, herunder især vanskeligt i forhold til ældre- og

ungdomsboliger. Kommunen finder, at de højere maksimumsbeløb for ældre- og ungdomsboliger er

en følge af højere byggeomkostninger og ikke af højere grundudgifter for disse boligtyper. Tilsvarende

gælder for energitillægget, som er indført for at kunne leve op til bygningsreglementets energikrav.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Kommunen foreslår derfor, at det er maksimumsbeløbet for familieboliger eksklusiv energitillæg, der

skal anvendes ved beregning af ’normal’ udgiften for samtlige boligtyper.

Kommentar.

Det vil blive præciseret i lovforslaget, at ’normal’ udgiften i forbindelse med både familieboliger,

ungdomsboliger og ældreboliger opgøres som 20 pct. af det maksimumsbeløb eksklusiv energitillæg,

som på byggeriets påbegyndelsestidspunkt er gældende for familieboliger.

For det andet finder

Københavns Kommune,

at det bør præciseres, at grundkøbslån kan ydes til alle

tilsagn efter almenboliglovens § 115, dvs. både ombygning, nybyggeri mv.

Kommentar

Det vil blive præciseret i lovforslaget, at der vil kunne ydes grundkøbslån til de etableringsmuligheder,

der er omfattet af lovens § 115 og § 117. Det vil sige etablering af almene boliger ved nybyggeri, ved

ombygning til andre typer almene boliger og ved erhvervelse med efterfølgende ombygning af

eksisterende ejendomme. Der kan ydes lån til etablering af familieboliger, ældreboliger og

ungdomsboliger efter § 115 samt til selvejende ungdomsboliger efter § 117.

For det tredje ønsker

Københavns Kommune og Arkitektforeningen

afklaret, hvordan kommunen efter

forslagets stk. 4 skal kunne dokumentere, at prisen er rimelig set i forhold til priserne i det på

gældende område og at der ikke hensigtsmæssigt kan bygges på andre arealer.

Kommentar

Der er lagt vægt på at etablere en ordning, som er så lidt administrativ krævende som muligt, samtidig

med, at centrale hensyn bliver varetaget. Kravet om dokumentation for en rimelig pris set ift.

markedsprisen i det pågældende område handler om, at der ikke sker en opadgående prisglidning for

de grunde, hvortil der ydes et ekstra grundkøbslån. Ydelse af en grundkøbslån skal ikke godkendes af

anden myndighed, men kommunen skal i givet fald over for ministeren for by, bolig og landdistrikter

kunne dokumentere prisoverensstemmelsen på en måde, som kommunen finder hensigtsmæssig og

tilstrækkelig. Tilsvarende gælder for kravet om dokumentation for, at en alsidig boligsammensætning

ikke hensigtsmæssigt kan opnås på andre og billigere arealer i det pågældende område.

Endelig efterspørger

Københavns Kommune

en afklaring af, om det foreslåede § 119 a, stk. 5,

udtømmende opregner de situationer, hvor grundkøbslånet holdes uden for opgørelsen af

anskaffelsessummen.

Kommentar

Der er tale om en udtømmende liste.

Aarhus Kommune, Aalborg Kommune og KL

finder, at der hersker uklarhed vedr. definitionen af

grundudgiften, idet der indgår forskellige begreber i lovforslaget.

Kommentar

Det vil blive præciseret i lovforslaget, at grundkøbslånet udgør forskellen mellem 20 pct. af

maksimumsbeløbet og de samlede grundudgifter. Med de samlede grundudgifter forstås

grundkøbesummen, sædvanlige modningsudgifter, tilslutningsudgifter, andre omkostninger og skatter

mv.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Århus Kommune

finder, at udnyttelse af lovforslaget muligheder vil medføre, at der er behov for øget

byggeri af almene boliger og foreslår derfor, at den kommunale grundkapital lempes i forsøgsperioden

på 10 år.

Kommentar

Det er op til kommunen at beslutte, om mulighederne i forslaget skal anvendes, herunder om

byggeriet af almene boliger skal øges, omfordeles geografisk eller på anden måde skal ændres. Det

er samtidig kommunen, som inden for de givne rammer selv skal udrede grundkøbslånet. På den

baggrund ses der ikke at være grundlag for yderligere at lempe kommunernes medfinansiering.

undrer sig over, at der dels er fastlagt en ramme for det samlede grundkøbslån dels, at muligheden

at yde en sådant lån begrænses til bestemte kommuner, da der er tale om en rent kommunal udgift.

Kommentar

Hensigten med forslaget er at understøtte byudviklingen i byer med stort pres på boligmarkedet. På

den baggrund er det foreslået, at muligheden for at yde grundkøbslån begrænses til kommuner med

en forventet befolkningstilvækst på mindst 10.000 personer inden 2025 (ifølge Danmarks Statistiks

befolkningsprognose). Herved afgrænses muligheden til de største byområder – nemlig København,

Aarhus, Odense, Aalborg og Frederiksberg.

Da almene boliger i forvejen får en betydelig offentlig støtte, er det fundet hensigtsmæssigt at sætte

grænser for, hvor stor en yderligere støtte der kan gives. På den baggrund er der fastsat en ramme på

500 mio. kr.

undrer sig endelig over forslaget om, at der ikke kan meddeles tilsagn til grundkøbslån, hvis

lejeledigheden overstiger 2 pct., idet reglen generelt blev blødt op ved lovændring foråret 2013.

Kommentar

Det er rigtigt, at reglen er blødt op, således at kommunen skal underrette ministeriet i de tilfælde, hvor

kommunen ønsker at bygge nye almene boliger samtidig med, at der er mange ledige almene boliger i

kommunen. Den regel ændres der ikke på med forslaget, men det er fundet uhensigtsmæssigt at

tillade en betydelig ekstrastøtte samtidig med, at der er en væsentlig boligledighed i kommunen.

Landsbyggefonden

anfører, at grundkøbslånet ikke bør være et særskilt lån, men bør af administrative

grunde lægges sammen med det almindelige grundkapitallån og behandles som ét lån.

Kommentar

Lovforslaget ændres, således at grundkapitallån og grundkøbslån ydes som ét lån og således – som

foreslået i lovforslaget – følger de regler, der gælder for grundkapitallån.

Lejernes Landsorganisation

finder, at forslaget på en god måde fremmer, at der kan opføres betalelige

boliger i storbyerne, men finder samtidig, at forslaget ikke er nok til skabe en blandet

boligsammensætning i byerne. Landsorganisationen mener, at boligmassen bliver domineret af dyre

ejerboliger, dyre andelsboliger og dyre privatejede udlejningsboliger, som enten er moderniserede

eller som udlejes med fri markedsleje, fordi de er opført efter 1991. I forlængelse heraf opfordres

ministeren til at indføre en højere huslejestøtte til almene boliger, sådan at boligomkostningerne i en

almen bolig i byen bliver et attraktivt alternativ for mellemindkomsterne sammenlignet med

boligomkostningerne i en skattesubsidieret ejerlejlighed.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Lejernes LO

har herudover forskellige generelle betragtninger, som ikke vedrører lovforslaget.

Kommentar

Med lovforslaget gives der mulighed for at yde en ekstra støtte til byggeri af almene boliger med

henblik på at skabe en blandet boligsammensætning.

Ejendomsforeningen Danmark

kan ikke støtte forslaget. Foreningen finder for det første, at forslaget

ikke opfylder formålet om en alsidig boligsammensætning, idet det er foreningens opfattelse, at lejen

for en nybygget almen bolig er for høj til at tiltrække en væsentlig bredere kreds af beboere end i de

private udlejningsejendomme.

Hertil kommer, at forslaget om et ekstra grundkøbslån vil medføre en konkurrenceforvridning, idet

private virksomheder ikke vil kunne købe de pågældende grunde på samme favorable vilkår.

Kommentar

Den offentlige støtte til alment boligbyggeri skal ses i sammenhæng med de forpligtigelser som følger

med for de almene boligorganisationer til at stille boliger til rådighed for alle. Familieboliger skal

således udlejes efter venteliste, hvor alle har ret til at lade sig opskrive, ligesom kommunalbestyrelsen

har ret til at få stillet hver fjerde ledige bolig til rådighed til løsning af boligsociale problemer i

kommunen. Almene ungdomsboliger og almene ældreboliger skal udlejes til særlige

befolkningsgrupper, som ellers kan have vanskeligt ved at finde en passende bolig på boligmarkedet.

Det er et krav efter loven, at alment byggeri skal være udstyret og indrettet således, at det opfylder de

boligsøgendes rimelige krav uden at have luksuspræg. Støtten til alment boligbyggeri går til at

nedbringe lejen for boligerne.

Det er et krav, at grundkøbslån ikke må føre til højere grundudgifter, men at grundkøbene skal ske til

markedspris, jf. forslagets § 119 a, stk. 4. Forslaget ændrer således ikke på private bygherrers

mulighed for at erhverve byggegrunde.

Danmarks Lejerforeninger

finder ikke at kunne svare på høringen på grund af den urimeligt korte frist

på 6 dage, men vil eventuelt kommentere det over for Folketingets Boligudvalg, når lovforslaget er

fremsat.

Advokatrådet

samt

Forsikring & Pension

har ikke bemærkninger til forslaget.

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk