PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 82 Bilag 1
Offentligt

NOTAT

Dato:

Kontor:

Sagsnr.:

Sagsbeh.:

Dok id:

8. oktober 2014

Boliglov

2014-1615

PML/NIH

466043

Høringsnotat vedrørende

Forslag

til

Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme af energirenovering i

erhvervslejemål)

1. Indledning

Lovforslaget har i perioden fra den 8. september 2014 til den 6. oktober 2014 været i høring hos en

række organisationer m.v., jf. nedenfor under pkt. 4.

Der er modtaget høringssvar fra følgende:

Advokatsamfundet, BAT-kartellet, Bygherreforeningen i

Danmark, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Den Danske Dommerforening, DI,

Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Forsikring og Pension, Grundejernes

Investeringsfond, Københavns Byret, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre

Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditforeningen

samt

TEKNIQ.

Advokatsamfundet, Den Danske Dommerforening, DI, Dommerfuldmægtigforeningen, Forsikring og

Pension, Grundejernes Investeringsfond, Københavns Byret, Præsidenten for Vestre Landsret,

Præsidenten for Østre Landsret

samt

Realkreditforeningen

har ikke bemærkninger til lovforslaget.

2. Generelle bemærkninger til lovforslaget

BAT-kartellet, Bygherreforeningen i Danmark, Lejernes Landsorganisation i Danmark

TEKNIQ

støtter lovforslaget.

BAT-kartellet

kvitterer for forslagets indsats for at løse paradoksproblemet og

vurderer, at forslaget kan have en positiv effekt på energirenovering og energieffektivisering i

erhvervslejemål.

Bygherreforeningen i Danmark

vurderer, at forslaget vil virke positivt ved at være

med til at sikre, at enkelte lejere ikke kan hindre, at der gennemføres energiforbedringer i

erhvervsejendomme.

TEKNIQ

anfører, at det nu bliver fordelagtigt for såvel udlejer som lejere at

energirenovere.

Ejendomsforeningen Danmark

støtter, at der bliver indført bedre incitamenter til, at udlejerne ensidigt

eller sammen med erhvervslejerne kan gennemføre energirenoveringer, men konstaterer samtidig, at

de foreslåede regler ikke skaber særlig stort incitament for udlejerne.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Dansk Byggeri

bakker op om formålet med lovforslaget og håber på en opfølgning/undersøgelse af, i

hvor høj grad lovens mulighed for lejeforhøjelse til energibesparelser vil blive udnyttet i praksis.

Kommentar:

Lovforslaget udmønter initiativ 3.4 i Strategi for energirenovering af bygninger og har til formål at

skabe et forbedret incitament til gennemførelse af energibesparelser i rene erhvervsejendomme og

dermed løse paradoksproblemet.

Ministeriet for By Bolig og Landdistrikter vil løbende følge, hvordan de nye regler bliver anvendt i

praksis.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

3. Totaløkonomisk rentable energiforbedringer

3.1. Generelle bemærkninger

1. Ejendomsforeningen Danmark

mener, at energieffektiviseringsdirektivets artikel 4 og 19 om

opstilling af en langsigtet strategi, som omfatter politikker og foranstaltninger til fremme af

omkostningseffektive renoveringer af bygninger, herunder ved imødekommelse af paradoksproblemet

i udlejningsejendomme, ikke er tilstrækkeligt implementeret i lovforslaget.

Kommentar:

Lovforslaget sikrer, at der i forhold til den gældende retstilstand sker en ændret fordeling af

gevinsterne ved at foretage energiforbedringer i rene erhvervsudlejningsejendomme mellem udlejere

og lejere. Herved bliver det mere attraktivt for udlejerne at energiforbedre, uden at erhvervslejernes

samlede udgifter til driften af lejemålene ændres. Hermed løses paradoksproblemet.

Forslaget udmønter initiativ 3.4 i Strategi for energirenovering af bygninger, som bygger på forslag fra

det netværk, som bl.a. Ejendomsforeningen Danmark deltog i forud for udarbejdelsen af strategien.

Forslaget er i vid udstrækning en pendant til forslaget om totaløkonomisk rentable energiforbedringer i

energisparepakken for private udlejningsejendomme.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

2. Lejernes Landsorganisation i Danmark

mener, at private beboelseslejere ikke efter

energisparepakkens bestemmelse om totaløkonomisk rentable energiforbedringer stilles lige så

gunstigt som erhvervslejere.

Lejernes Landsorganisation i Danmark

anbefaler, at erhvervslejerne skal

have krav på partsrådgivning.

Kommentar:

Lovforslaget vedrører alene erhvervslejere.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Lovforslaget sikrer ved bemyndigelsesbestemmelsen i § 1, nr. 2, at udlejeren skal indhente en

vurdering fra et certificeret energimærkningsfirma af, om de energimæssige forudsætninger for

projektet i henseende til såvel anlæg som drift er holdbare. Herudover kan flertallet af lejerne vælge,

hvilket af de certificerede energimærkningsfirmaer, som udlejeren foreslår, der skal stå for

vurderingen. Herved sikres erhvervslejerne, at energimærkningsfirmaets vurdering har en høj grad af

uvildighed.

Der skønnes derfor ikke at være behov for at yde erhvervslejerne partsrådgivning i forbindelse med

projekter om totaløkonomisk rentable energiforbedringer, hvilket beboelseslejere heller ikke har efter

energisparepakkens bestemmelser om totaløkonomisk rentable energiforbedringer.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

3.2. Krav om totaløkonomisk rentable energiforbedringer

1. Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at begrænsningen af reglernes anvendelsesområde til

totaløkonomisk rentable energiforbedringer vil reducere forøgelsen af incitamentet for udlejerne, og at

begrænsningen ikke er i overensstemmelse med det forslag om øget incitament til energirenovering,

som Netværket for energirenovering under Klima-, Energi- og Bygningsministeriet foreslog i 2013.

Kommentar:

Regeringens Strategi for energirenovering af bygninger indeholder et initiativ 3.4 om fremme af

energirenovering af erhvervslejemål. Initiativet omfatter, at Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

fremlægger et lovforslag om ændring af erhvervslejeloven, der skal gøre det lettere for udlejere af

erhvervsejendomme, der udelukkende er udlejet til erhverv, at indgå aftaler med lejerne om

energirenovering af ejendomme og om lejeforhøjelser, der er knyttet dertil.

Det fremgår af initiativet, at udlejere får mulighed for at gennemføre en lejeforhøjelse for alle lejere,

hvis energiforbedringen er rentabel for lejerne ud fra en totaløkonomisk vurdering.

Lovforslaget er en udmøntning af dette initiativ.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

2. Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at det forhold, at lejeforhøjelsen i henhold til den

foreslåede § 31, stk. 3, ikke kan opkræves ud over markedslejen, betyder, at udlejers incitament til at

udføre de pågældende energiforbedringer reduceres.

Kommentar:

Lovforslaget giver udlejeren et yderligere værktøj, som kan anvendes ved gennemførelse af

energirenoveringer i erhvervsejendomme som supplement til de gældende regler i erhvervslejeloven

om forbedringsforhøjelser og regulering af lejen.

Erhvervslejelovens bestemmelse om regulering af lejen til markedsleje er udtryk for, at lejen kan

reguleres til et niveau, som en kyndig erhvervslejer vil betale for lejemålet. Det giver ingen mening at

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

fastsætte regler, der giver mulighed for at opkræve en leje, der overstiger det lejeniveau, markedet vil

kunne bære.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

3.3. Kravet om tilslutning fra 2/3 af lejerne

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at kravet om tilslutning fra 2/3 af lejerne vil bevirke, at det i

praksis bliver svært for udlejer at gennemføre totaløkonomiske rentable energirenoveringer, selvom

udlejer måtte være interesseret heri. Foreningen anbefaler derfor, at det overvejes om grænsen for

tilslutning bør være lavere, eller hvorvidt der overhovedet bør være en grænse.

Kommentar:

Det fremgår af initiativ 3.4 i Strategi for energirenovering af bygninger, at forslaget vil give udlejere

mulighed for at gennemføre lejeforhøjelser for alle lejere, hvis energirenoveringen er rentabel for

lejerne ud fra en totaløkonomisk vurdering, og der er indgået aftaler om gennemførelse og

lejeforhøjelser herfor med et antal lejere, hvis lejemål tilsammen omfatter mindst 2/3 af ejendommen

bruttoetageareal.

Lovforslaget udmønter dette initiativ i strategien.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

3.4. Erhvervslejemål i blandede ejendomme

Dansk Ejendomsmæglerforening

Ejendomsforeningen Danmark

anbefaler, at den foreslåede

bestemmelse om totaløkonomisk rentable energiforbedringer i erhvervslejelovens § 31, stk. 3, også

finder anvendelse for erhvervslejemål beliggende i blandede ejendomme.

Kommentar:

Lovforslaget udmønter initiativ 3.4 i strategien for energirenovering af bygninger. Det fremgår heraf

bl.a., at reglerne om totaløkonomisk rentable energirenoveringer med heraf følgende adgang for

udlejeren til at kræve lejeforhøjelse af alle lejere, der berøres af energirenoveringen, kun skal kunne

anvendes i ejendomme, der kun udlejes til andet end beboelse, dvs. rene

erhvervsudlejningsejendomme.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

3.5. Den kommende bekendtgørelse om totaløkonomisk rentable energiforbedringer

Bygherreforeningen i Danmark

finder det meget vigtigt, at der ved udmøntningen af de nærmere regler

undgås unødigt bureaukratiske procedurer omkring beregningen af totaløkonomisk rentable

energiforbedringsarbejder og beregningen af lejeforhøjelsen.

Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at de beskrevne krav til dokumentation og beregning af

energibesparelse i den varslede bekendtgørelsen virker unødigt komplicerede og administrativt tunge.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Dansk Ejendomsmæglerforening

ser frem til at modtage udkast til bekendtgørelsen i høring.

Kommentar:

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at det er hensigten at fastsætte præcise krav til

dokumentationen af totaløkonomien. Der vil bl.a. blive stillet krav om, at udlejeren skal indhente en

vurdering fra et certificeret energimærkningsfirma af, om de energimæssige forudsætninger for

projektet i henseende til såvel anlæg som drift er holdbare. Det er endvidere hensigten at stille krav

om, at udlejeren skal foreslå to certificerede energimærkningsselskaber, hvorefter flertallet af lejerne

kan vælge, hvilket af de certificerede energimærkningsfirmaer, som udlejeren foreslår, der skal stå for

vurderingen. Herved sikres erhvervslejerne, at energimærkningsfirmaets vurdering har en høj grad af

uvildighed.

Det er endvidere hensigten at fastsætte regler om, at beregningen af totaløkonomien skal tage

udgangspunkt i bygningens karakteristika før gennemførelse af projektet.

Det er således hensigten at fastsætte regler i bekendtgørelsen, der i et vist omfang vil svare til

reglerne i bekendtgørelsen om totaløkonomisk rentable energiforbedringer i private

boligudlejningsejendomme.

Bekendtgørelsen vil blive sendt i høring hos høringsparterne for dette lovforslag inden udstedelsen.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

4. Høring

Lovforslaget har været sendt i høring hos følgende organisationer og myndigheder m.v.:

Advokatsamfundet, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, BAT-Kartellet, Boligselskabernes

Landsforening, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger,

Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme,

Dansk Handel og Service, Danske Advokater, Danske Arkitektvirksomheder, Danske Regioner,

Danske Udlejere, De Samvirkende Købmænd, Den Danske Dommerforening, DI,

Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Erhvervslejerne Landsorganisation,

Finansrådet, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension, Grundejernes

Investeringsfond, HK Handel, Håndværksrådet, Kommunernes Landsforening, Landbrug &

Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for

Østre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg

Universitet og TEKNIQ.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk