PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 47 Bilag 1
Offentligt

FHe5organisationen

.iiii

Ministeriet for BY, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

Difl andel

abf

vores kompetencer

1117 København K

København, den 24. september 2014

Vedr. j.nr. 2013-3181, Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andelsboligforen inger og andre boligfællesskaber.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) takker for det fremsendte udkast til

lovforslag. ABF

har følgende kommentarer til lovforslaget:

ABF er positiv overfor alle 3 punkter i lovforslaget, men har dog nogle kommentarer, især til forslaget om at

hæve grænsen for mlnlmumsdeltagelse. ABFs kommentarer er følgende:

ABF er principielt enig i, at der bør stilles skærpede krav til budgetter mv. som foreslået med den nye

3 a.

Ministeriets forslag indeholder imidlertid ikke nærmere bestemmelser om, hvem disse oplysninger skal fore

lægges for, eller hvor lang tid ejendommens beboere skal have materialet inden indmelding i andetsboligfor

eningen foretages. ABF finder det væsentligt, at de lejere, som skal tage stilling til, hvorvidt de ønsker at

gennemføre køb at en ejendom og melde sig ind i en andelsboligforening, får alle de oplysninger i tilstrække

lig god tid, så de individuelt kan bedømme deres egen økonomi og drøfte det med egne personlige rådgive

re. Når samtidig tilbudspligten

lejelovens

103 kræver en acceptfrist på 10 uger hvilket i forvejen er relaUv

kort tid kan de skærpede krav medføre en for tidspresset situation, hvilket i sidste ende kan forringe kvalite

ten. ABF mener derfor, at en længere acceptfrist og skærpede krav til fremlæggelse af budgetter samlet vil

være den bedste løsning.

—

Derimod mener ABF ikke, at der er behov for at stille krav om at 2/3 af lejerne at beboelseslejligheder bliver

medlemmer af foreningen ved erhvervelsen.

En forhøjelse fra 50 % til 66,67 % vil betyde, at det vil være praktisk talt umuligt at stifte andelsboligforenin

ger efter lejelovens regler om lilbudspligt. På trods at, at reglen om tilslutningsprocent udgår af lejelovens ka

pitel om tilbudspligt, vil den være gældende for alle andelsboligforeninger, også stiftet efter tilbudsregleme,

når den indsættes

andelsboligforeningslovens

2, stk. 1.

Efter at boligstøttereglerne er ændret for pensionister, således at pensionister ikke kan fà boligstøtte som til

skud, men kun som lån til betaling af boligafgift i en andeisboligforening, er det ofte ikke en fordel for pensio

nister at tilslutte sig køb af deres ejendom, og melde sig ind i en andelsboligforening. Hele denne gruppe af

lejere er derfor reelt uden for muligheden for at melde sig ind

en af lejerne stiftet andeisboligforening.

Andelsboilgforeningernes

Fællesrepræsentation

Vester Farimagsgade

8. sal

i6o6 Kabenhavn V

ABF er interesseorganisationen for de private andeisboligforeninger.

ABF

varetager foreninge mes

interesser over for politikere og myndigheder. ABE tilbyderdesuden juridisk og økonomisk rådgiv-

ning, kurser, arrangementer og medlemsbladet ABFnyt.

ABF

har mere end 4800 niediemsforeninger

og repræsenterer knap 100.000 andelshavere.

Tlf .33 B 62 B

[email protected]

uww.abf-rep.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

—I

Med et forøget krav om forhøjelse af tilmeldingsprocenten til 66,67, vil det efter ABF’s vurdering være næ

sten umuligt at opnå tilstrækkelig tilslutning i den samlede lejergruppe for at gennemføre lejekøb og stifte en

andelsboligforening efter lejelovens regler om tilbudspligt. Det vil gøre reglerne om tilbudspligt illusoriske.

ABF foreslår derfor at tilslutningsprocenten såvel i andelsboligforeningslovens

2, stk. 2 som i lejelovens

103, stk. 5 alene forhøjes til 60 % af ejendommens lejere efter hoveder (beboelseslejligheder).

Denne forhøjelse af tilslutningsprocenten vil efter vores vurdering give den nødvendige sikkerhed for, at en

stiftelse af en andelsboligforening altid sker efter et udbredt ønske hos et markant flertal af ejendommens le-

jere.

Ad1 nr. 23b.

ABF er enig i, at alle foreninger skal være registreret i Det Centrale Virksomhedsregister. Det angives i be

mærkningerne, at en del andeisboligforeninger er registreret som “Frivillig forening” med branchekoden “an

dre organisationer og foreninger”, og at nogle foreninger kun er registreret for en 3-årig periode. ABF går ud

fra, at Ministeriet vil sørge for orientering, således at anclelsboligforeninger der er registreret med virksom

hedsform “frivillig forening” bliver omregistreret. Endvidere går ABE ud

fra,

at alle foreninger, der er registre

ret som “Privat andeisboligforening”, ikke behøver at forny registreringen hvert 3. år.

venlig hilsen

212

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

HØringssvar fra Andelsbasen.dk om forslag til ændring af lov om andeisboligforeninger.

I går aftes (23. september) blev endnu en andelsboligforening født. En stiftelse, med mange udeladelser,

fejl informationer og i det hele taget meget en meget risikofyldt stiftelse for de kommende andelshavere.

Det er med disse briller dette høringssvar er skrevet, det er også skrevet af Danmarks eneste virksomhed

med en database som dækker over 110.000 andeisboliger i over 2.500 foreninger.

Jeg savner generelt en analyse af området hvordan lovgivning uden analyser kan forekomme er

kritisabelt. Andelsbasen.dk er en lille virksomhed og har ikke de økonomiske midler til udnytte den viden

jeg har i min database til at skrive et udførligt høringssvar. Svaret til derfor bygge på de punkter som

andelsbasen.dk har viden om er fejibehæftet i forhold til den viden jeg har fra min database. Svaret bygger

—

altså på viden og IKKE på gæt.

Karensperiode, svaret til rådgiver ansvaret dette giver basis for misinformation fra stifter, så foreningen

bliver stiftet, dette var også tilfældet ved foreningens stiftelse i går aftes. Udgangspunktet for lovgivning

bør være at beskytte køberne ikke rådgiverne. Der før også gøres op med no-cure no-pay modellen, jeg har

endnu ikke set en stiftelse hvor modellen ikke har indflydelse på rådgivers holdning til stiftelsen. Dette

gælder sig skriftligt (prospekt, budget m.m.) eller mundligt på “vækkelsesmøder” og den stiftende

—

generalforsamling.

Andelsbasen.dk støtter at foreninger skal stiftes med et solidt økonomisk grundlag, svarende til

ejerboligmarkedet. Hvor mindst 5 % at købssummen for ejendommen skal lægges at andelshaverne

kontant. Dette bør gælde både 1. pant (foreningens gæld) og 2. pant (andelshavernes gæld). Alternativt

skal foreningens gæld ved stiftelsen kun udgøre max 80 procent af købsprisen, de sidste 20% skal altså

finansieres at de kommende andelshaver. I går aftes var forholdet 2000 kr. fra andelshaverne mod en gæld

til foreningen på Ca. 29.000 kr. svarende til 6,5%.

Andelsbasen.dk støtter forslaget om budgetter men med en note om erstatningsansvar ved

fejlbehæftede budgetter. Vi anbefaler at perioden for ansvar udvides til mindst 5 år, så stifter kan gøres

ansvarlig for “dårlig” budgetlægning. Der skal dog ved betegnelsen “dårlig” budgetlægning, tages forbehold

for ekstraordinære forhold manglende overblik over vedligeholdelsen er IKKE et ekstra ordinært forhold,

—

men en del af rådgivers ansvar i stiftelses proces.

Længden af budgettet bør afspejle løbetiden på foreningens finansieringsprofil. For stiftelser med

afdragsfrihed bør første budgetår med afdrag medtages. Er foreningen stiftet med variabelt forrentede lån

også banklån/kassekreditter skal en risikoprofil +1/-i % renteændring opgøres i forhold til budgettet.

Desuden skal en rentekurve for det omtalte lånetype 10 år tilbage medtages. Så køberne kan se udsvingene

i renten historisk. Grafen skal tydeligt angive høj og bund i rentemarkedet.

Forslaget om 2/3 deltagelse bør øges i foreningen med erhvervsejendomme da køber i disse ejendomme

påfører sig yderligere risiko ved udlejningsvirksomheden. I tilfældet fra i går, vil en ændring i tomgang på

erhverv koste en boligafgift stigning på 9,6 % pr. måned. Dette tal ville være faldende ved højere tilslutning.

—

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forslag om at salg af boliger ikke må indgå i budgettet overholdes i dag, men der stiftes foreninger med

underskud i budgettet som finansieres med en kassekredit. Det forklares så mundligt at foreningen kan

—

nedbringe kassekreditten ved frasalg.

Andelsbasen.dk har bemærket at der i dag er et likviditetsmæssigt underskud i alle anclelsboligforeninger

på 11,6% hvilket giver mig en viden om at dem som lægger budgetter ikke har tilstrækkelig viden om

budgetlægningen eller at andelsboligforeningerne netto ønsker at gældsætte sig fremfor at egenkapita

finansierer. Med den viden er det vigtigt at “fejl” og ansvar tydeliggøres overfor stifter af

andelsboligforeningen.

Viden om den reelle vedligeholdelsesomkostning er ikke tilstedet i det nuværende andelsboligmarked. De

tal som omtales at administratorer, revisorer etc svarer ikke overens med de reelle omkostninger. Der er op

mod 60-70% afvigelse. Dette vil også have indflydelse ved en stiftelse.

Andelsbasen.dk mener ikke at den kommende lovgivning kommer ind til kærnen i udfordringerne for

andelsboligmarkedet. Kærnen handler om ansvar og muligheden for efterfølgende at kunne forfølge det

ved domstolene. Det er ikke altid realkreditten og bankerne som er årsagen til problemerne, men i langt

højere grad de rådgiver som har stiftet foreningen. Udfordringen er at disse altid kan retsforfølges pga.

perioden for rådgiver ansvar. Ofte vælger foreningen også efterfølgende samme rådgiver i en periode,

hvorefter “børnesygdommen” først kommer frem når rådgiver er væk. Denne erfaring er meget tydelig ved

gennemgang af regnskaberne fra de foreninger som er stiftet efter 2005.

Tårnby, den 24. September 2014

Tejs Carstensen

Andelsbasen.dk

Iværksættertårnet

2770 Kastrup

Tlf. 2725 0950

www.andelsbasen.dk

[email protected]

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Kcibenhavn, den 22. september 2014

J.nr. Ff23-468

1/5

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

11.17 København K

Att.: Fuldmægtig

Vedr.: MBBL ID nr.: 468873

j.nr. 2013-3181 Høring over forslag til

lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre bolig

fællesskaber (ABL)

—

Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) kvitterer hermed for modtagelsen af

ovenstående høring.

DE skal indledningsvist bemærke, at foreningen er meget enig med ministeriet

i, at der bør sættes højere krav til at sikre det økonomiske grundlag ved stiftel

se af andelsboligforeninger. Det er af yderste vigtighed for andelsboligmarke

det, at købere af andelsboliger kan gennemskue, hvad de køber og hvilke risici

der er forbundet hermed og at disse risici er s begrænsede som muligt.

Tryghed, gennemsigtighed og sikkerhed for forbrugerne er af afgørende betyd

ning for omsætteligheden af andelsboligerne. DE er derfor generelt positivt

stemt overfor de foreslåede ændringer.

—

DE anser også, at det er en stor fordel, at der kommer til at være overens

stemmelse mellem reglerne i andelsboligloven og lejeloven vedr, kravene til

stiftelse af andeisboligforeninger. Dette giver grundlæggende en bedre forstel

se af reglerne. For fuidstændighedens skyld kan der evt, indsættes en henvis

ning i lejelovens

103, stk. 5 til bestemmelserne om stiftelse af andelsboligfor

eninger i ABL.

DE anser dog, at de i lovforslaget omhandlede regler også bør gælde for stiftel

se af andelsboligforeninger i nyopførte ejendomme og ikke kun for stiftelse af

andeisbotigforeninger i udlejningsejendomme. Flere af de andelsboligforeninger,

der i dag har en usund økonomi, er stiftet i nyopførte ejendomme, da boligmar

kedet var p sit højeste i midten af 00’erne. Der bør generelt ikke være forskel

p kravene til stiftelse at andeisboligforeninger, afhængigt at om foreningen

køber ejendommen af en udlejer eller en projektud byder.

—

Herudover har DE fig. bemærkninger til lovforslagets enkelte dele:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

2/5

1. Grænsen for minimumsdeltagelse hæves fra 1/3 til 2/3 (forslagets

pkt. l:

DE anser, at grænsen for minimumsdeltagelse af andeishavere ved stiftelse af

anclelsboligforeninger i ABL er for lav i dag, og at der derfor med de nuværende

regler kan stiftes andeisboligforeninger p et alt for ustabilt økonomisk grund

lag.

Den foreslåede ændring vil med overvejende sandsynlighed betyde, at der

fremover vil blive stiftet færre andeisboligforeninger. Dette vil for s vidt være

acceptabelt, s længe de nye regler udelukkende afholder foreninger med dsr

lig/ustabil økonomi i at blive stiftet.

DE anser, at et krav om, at minimum 2/3 af beboerne skal være andelshavere

p stiftelsestidspunktet, i visse tilfælde vil være for højt sat. Det kan betyde, at

foreninger, som ellers kunne have været stiftet med en fornuftig økonomi, ikke

stiftes pga. denne regel. Det kan derfor overvejes, om grænsen skal fastholdes

p minimum 1/2 af beboerne, som der fremgår af lejelovens

103, stk. 5 i dag.

DE anser, at et krav om minimum deltagelse af 1/2 af beboerne p stiftelses

tidspunktet kombineret med lovforslagets krav om fremlæggelse af budgetter

og prognose, tilstrækkeligt vil sikre stiftelsen af andelsboligforeninger med sun

de økonomier.

2. Udarbeidelse

budgetter

prognoser (forslagets pkt. 2):

Det bør fremg tydeligt af lovteksten, hvem der har pligt til at udarbejde og

udlevere disse nævnte budgetter og prognoser til køber.

Det bemærkes i denne forbindelse, at i henhold til lejelovens

103 er det udle

jers (sælgers) pligt at udlevere diverse dokumenter til lejerne (køberne), sale

des at lejerne ud fra det foreliggende materiale kan tage stilling til, om de vil

købe den pågældende ejendom og stifte en andeisboligforening eller ej.

Såfremt pligten hertil påhviler køber/købers rådgivere, dvs. andelsboligforenin

gen og herunder de kommende andeishaveres rådgivere, kan der opstå visse

praktiske problemer, såfremt kredsen af kommende andelshavere udskiftes

under vejs hvem skal i s fald betale for udarbejdelsen af disse dokumenter?

Herudover er det slet ikke sikkert, at andelsboligforeningen har deres egen rd

giver. I visse tilfælde ses det, at hver enkelt andeishaver gr til deres egen rd

giver for at vurdere det fremsendte materiale fra sælgeren.

—

Oplysning om udgifter til fremtidig vedligeholdelse bør anslås ud fra en objektiv

vurdering af ejendommens stand. Mange udlejningsejendomme bliver ikke ved

ligeholdt i samme omfang som ejendomme ejet af andelsboligforeninger. Det vil

fsva. sådanne ejendomme give et misvisende billede af foreningens fremtidige

vedligeholdelsesomkostninger, såfremt disse er baseret p, hvad udlejeren tidli

gere har brugt p vedligeholdelse af ejendommen. Herudover er den enkelte

lejer oftest ikke i besiddelse af disse oplysninger, hvorved de vil have svært ved

at angive disse og/eller sammenligne hermed.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3/5

Såfremt reglerne også indføres fsva. nyopførte ejendomme, bør disse udgifter

naturligvis også anslås ud fra en objektiv vurdering af ejendommens stand,

hvilket vil være et yderst begrænset beløb, eftersom der er netop er tale om en

nyopført ejendom.

Øvrige kommentarer i forbindelse med ændring af andeisboliciloven:

DE er som sagt yderst tilfredse med, at andeisboligforeningsloven nu foreslås

ændret med henblik p at imødegå nogle af de problemer, som eksisterer p

andelsbol ig markedet.

DE har dog gennem de sidste r ppeget, at der eksisterer yderligere problem-

stillinger p området, som nærværende lovforslag ikke tager højde for. Der skal

i denne forbindelse henvises til DE’s Hvidbog “Reform at’ andeisboligmarkedet

5 udfordringer med løsningsforslag” fra marts 2012.

—

Maksimalrjrisbestemmelsen i ABL 5:

DE har over en længere periode oplevet, at den nuværende maksimalprisbe

stemmelse i andelsboligforeningslovens

5, stk. 1 volder uforholdsmæssigt

mange problemer for forbrugerne i forbindelse med køb og salg af andelsboli

ger.

For det første hersker der generelt stor usikkerhed omkring opgørelsen at’ an

delsværdierne som følge af Højesteretsafgørelserne UfR.2013.1076 samt

UfR.2013.1093, der statuerer, at andeisværdierne skal reduceres automatisk,

såfremt der indtræder et væsentligt fald i foreningens formue mellem to gene

ralforsamlinger.

Herudover anser DE, at der generelt bliver brugt uforholdsmæssigt mange res

sourcer p at beregne disse maksimalpriser. I en standardsag er der som ho

vedregel involveret en revisor, et eller flere medlemmer af andelsboligforenin

gen bestyrelse, en administrator, en vurderingsmand og evt, en ejendomsmæg

ler i forbindelse med opgørelse og godkendelse af maksimalprisen for den en

kelte andelsbolig.

Hidtil blev et meget stort antal af alle andelsbolighandler gennemført til priser,

der l (i visse tilfælde langt) under maksimalpriserne. I dag meldes der dog om,

at især i Hovedstadsområdet er priserne p andelsboligerne steget voldsomt, og

disse sælges i dag til maksimalpriserne. I resten af landet ligger markedspriser

ne stadig som hovedregel under maksimalpriserne.

I Hovedstadsområdet er der derfor stor fokus p opgørelsen af maksimalpriser

ne, og at dette bliver gjort korrekt, således at hverken køber eller sælger efter

følgende kan pberbe sig, at der er begået fejl. Som professionel rådgiver er

det derfor yderst vigtigt, at der er fuldstændig klarhed omkring reglerne vedr.

opgørelse af maksimalprisen, hvilket ikke er tilfældet i dag. Herudover er der

igen forbrugere (bade købere og sælgere), som forsøger at gennemføre handler

med “penge under bordet” for at handle andelsboligerne til de reelle markeds

priser. Dette skyldes bl.a. at boligpriserne i området er steget, mens andels-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

4/5

værdierne er stagneret. Sidstnævnte skyldes dels en stagnation

priserne p

udlejningsejendomme samt de manglende nye offentlige vurderinger, jf. ABL

5, stk. 2, litra b) og c). Dette er generelt en meget usund situation for andels

boligmarkedet.

I (det meste af) resten af landet ligger markedspriserne for andeisboligerne

som sagt stadig et godt stykke under den lovpligtige maksimaipris, og det kan

derfor forekomme formålsløst, at der bruges s mange ressourcer p at udar

bejde disse.

Af hensyn til ovenstående og som følge af det indledende hensyn til tryghed,

gennemsigtighed og sikkerhed for forbrugerne, bør maksimalprisbestemmelsen

ophæves.

Til sammenligning kan refereres til Sverige, hvor der findes den sammenligneli

ge boligform “bostadsrettigheder”, hvor der ikke er maksimalpriser.

Alternativt bør opgørelsen af maksimaipriserne simplificeres og reglerne gøres

mere forståelige. Dette kan f.eks. ske ved indsætte en bestemmelse om, at

andelsværdierne er gældende fra generalforsamling tit generalforsamling, uan

set hvordan andeisbotigforeningens formue bevæger sig i løbet af året. Herud

over bør der fastsættes ensartede procedurer for opgørelse af forbedringer,

mangler, særlig tilpasset inventar etc..

Anvendelse af reciuleringsktausuler:

Der bør indsættes en bestemmelse i andelsboligloven, som endeligt fastslår,

hvorvidt det er muligt i købsaftalen mellem køber og sælger at aftale, at købs

prisen sættes op eller ned i henhold til den andeisværdi, der vedtages p den

næste generalforsamling de såkaldte “reguleringsklausuler”. P nuværende

tidspunkt eksisterer der divergerende retspraksis p området, hvorfor en afkla

ring heraf er ønskværdig.

—

Anvendelse af be rebet “statsautoriseret”:

Fsva. ABL

5, stk. 2, litra b) skal DE desuden påpege, at det fremgår af lov nr.

526/2014 om formidling af fast ejendom

7, stk. 3, at betegnelsen “statsauto

riseret ikke længere ma benyttes. Loven træder

kraft den 1. januar 2015.

Udlevering af Nøgleoijlysningsskemaer:

DE er generelt meget positiv overfor, at der er indført pligt til udarbejdelse og

udlevering af Nøgleoplysningsskemaer ved salg af andelsboliger. Det bør dog p

sigt overvejes, om Nøgleoplysningerne skal indarbejdes i foreningens regnskab,

således at alle økonomiske oplysninger om foreningen indeholdes i ét samlet

dokument i stedet for to som det er i dag (rsrapport og Nøgleoplysningsskema

for andelsboligforeningen).

Sikkerhed for indbetaling af købesummen til andelsboligforenincien:

Endelig skal opmærksomheden henledes p andeisboliglovens

6, stk. 7, hvor

af det fremgår, at hele købesummen skal indbetales til andelsboligforeningen.

Andelsboliger handles i dag til væsentlige købesummer i de større byer ses

mange udbudspriser over kr. 1.000.000. I forbindelse med indbetaling af købe-

—

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

5/5

summen tit andeisboligforeningen eller administrator, er der ingen form for sik

kerhed eller garantistillelse overfor forbrugerne i tilfælde af andelsboligforenin

gens eller administrators konkurs el.lign. situation. Dette kan medføre store

vanskeligheder for forbrugerne, og i de værst tænkelige tilfælde kan det medfø

re store tab for især sælgerne af andelsboligerne. DE har hørt om et tilfælde,

hvor hele købesummen blev indbetalt p en konto, som efterfølgende viste sig

at tilhøre formanden for foreningen, og hvor formanden inkl, købesum var for

svundet p overtagelsesdagen.

Tinglyst adkomst for andelsboliger:

Et sidste ønske fra DE er, at der indføres tinglyst adkomst p andelsboliger,

inkl, angivelse af handelspris, som det kendes fra ejerboliger. P nuværende

tidspunkt registreres adkomst og handelspris for andelsboligerne udelukkende

hos andelsboligforeningerne, jf. bl.a. reglerne om udstedelse af adkomsterklæ

ringer ved pantsætning af andelsboliger. Ved indførelse af tinglyst adkomst p

andeisboliger ville hele andelsboligmarkedet blive langt mere gennemsigtigt

bade i forhold til hvem der er adkomsthaver, samt hvordan prisudvikling, om

sætningshastighed etc. er p dette marked. Herudover ville andelsboligforenin

gerne blive fritaget for den administrative byrde, der ligger i at skulle udarbejde

adkomsterklæringer i forbindelse med pantsætning af andelsboligerne.

—

--oOo-

Såfremt ministeriet har yderligere spørgsmål eller kommentarer, star forenin

gen naturligvis til Deres disposition.

Med venlig hilsen

BaWstngaard -Hilding e

Advokat o Ejendomsmægler MDE

Dansk Ejendomsmæglerforening, Mæglerfaglig afdeling

e-mail: [email protected]

Dir. tlf.: 32 64 45 77

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DANSKE

ADVOKATER

Ministeriet for by, bolig og landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K.

Danske

BOLIGèdvokater

VcstcCbrogudc 32

1620 Kiibcnliavn V

DATO: 25. sepember20l4

[NR.:

REF. ale

(Fremsendt pr. mail til [email protected], [email protected], [email protected])

Vedr.: Horing over udkast til forslag til lov om ændring af lov om andeisbo

ligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af an

deisboligforeninger m.v.) (j. nr. 2013-3181)

1. Indledning

Ved mail af 27. august 2014 har Danske BOLiGadvokater og Danske Advokater

modtaget forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre

boligfællesskaber i høring med høringsfrist den 24. september 2014 kl. 12.

Udkastet giver anledning til følgende bemærkninger

Ad 1) Det skal fremhæves, at kravet om deltagelse af mindst 2/3 af lejerne i prak

sis i mindre beboelsesejendomme vil medføre et tilslutningskrav på mellem 70-

80% af lejerne, og der er således i praksis risiko for at mindre ejendomme ikke vil

kunne stifte en andeisboligforening som følge af en meget væsentlig skærpelse af

tilslutningskravet.

Et krav om en fast tilslutningsprocent/tilslutningsandel bevirker endvidere en risi

ko for, at foreninger ikke kan opnå tilstrækkelig tilslutning, såfremt en ældre le

jemasse til en billig husleje er bosiddende i ejendommen, selvom foreningen

driftsøkonomisk kan stiftes forsvarligt.

Det kan ligeledes fremhæves, at tilslutningsprocenten ved stiftelse historisk ikke

har givet driftsmæssige problemer.

Ad 2) Indledningsvis kan forbud mod budgettering med fremtidig salg af ledige

lejelejligheder tiltrædes, da en sådan budgettering må anses for særdeles usikker.

Danske Advokater, cvr-nr. 30974972

Tlf. 70 20 32 12. fagIigtdanskeadvokater.dk

Danske BOLlGadvokatcr® cvr-nr. 25007247,

Tlf. 70 20 97 90, e-mail: maildanskeboligadvokater.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Med hensyn til krav til budgettet-ing med relevante finansieringsforslag samt

sammenligneligt budget med

afdrag på

lån skal det indledningsvist overvejes, om

det bør være hensigten for en andeisboligforening at opnå at være gældsfri. En

gældsfri andeisboligforening vil alt andet lige have en høj andeiskrone og derved

en høj pris for andeisboligeme, som potentielle købere i så tilfælde skal finansiere

via banklån til højere rente, end andelsboligforeningen kan belåne til. Det bør der

for overvejes, om målsætningen for en andeisboligforening skal være at blive

gældfri.

Kravene til drifisbudgetterne er naturlige, men åbner op for en problematik om

tilvejebringelse af tilstrækkelige oplysninger for at udarbejde disse budgetter. Det

er uklart i forhold til lovforslaget, om sælger af ejendommen skal stille oplysnin

ger til rådighed, eller om lejerne selv skal tilvejebringe disse oplysninger.

Såfremt det er lejerne selv, der skal tilvejebringe disse oplysninger, er det af afgø

rende betydning, at lejerne får kvalificeret rådgivning fra uvildige rådgivere. Le

jerne vil dog i praksis næppe afholde de væsentlige omkostninger, der er forbun

det med udarbejdelse af vedligeholdelsesplan samt stiftelsesbudget uden at have

sikkerhed for, at andeisboligforeningen kan blive stiftet, og uden at have sikker

hed for, at andelsboligforeningen også kan erhverve ejendommen. Dette forhold

kan medføre, at lejerne vil være motiverede for at vælge rådgivere, hvis aflønning

er direkte afhængig af, at stiflelsen reelt bliver gennemført.

Endvidere vil lej elovens 10-ugers frist vanskeliggøre processen, idet interesserede

lejere først skal have afstemt de øvrige beboeres interesse i stiftelse af andeisbo

ligforening, herunder om kravet på 2/3 overhovedet kan forventes opfyldt, hvoref

ter arbejdet med henblik på vedligeholdelsesplan skal iværksættes.

Med henblik på prognose for hele finansieringsperioden er det naturligt, at even

tuelle udløb afafdragsfrihedsperiode kan kræves beskrevet, men med hensyn til

eventuelt variabel forrentet lån vil det ikke være muligt at gisne om fremtidig ren

teudvikling, hvorfor det anbefales, at prognosen i stedet bliver en beskrivelse af

risici ved finansieringen.

For så vidt angår krav om andeisboligforeningens registrering i Det Centrale Virk

somhedsregister giver dette ikke anledning til bemærkninger, idet dette findes

nødvendigt i forhold til den aktuelle digitalisering.

Danske BOLiGadvokater og Danske Advokater står gerne til rådighed for en

yderligere uddybning af ovennævnte bemærkninger.

Med venlig hilsen

Danske Ad okte

e e u ertz Krogsøe

Vicedirektør

Danske BOLIG_ykater®

jj )yirtrIandsen

‘l3estyrelsesmedlem

Danske Advokater, cvr-nr. 30974972

Tlf. 70 20 32 12. [email protected]

Danske BOLtGadvokatcr® cvr-nr. 25007247,

Tlf. 70 20 97 90, e-mail: maildanskebohgadvokater.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Sendt

pr.

email til [email protected]

(cc! [email protected] [email protected]).

Dato 24.september 2014

Ret: JAL

Advokatfuldmægtig/ Juridisk konsulent

Jane Qvist Lorenzen

Telefon +45 33 1203 30

[email protected]

Horingssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov

om andeisboligforeninger og andre boligfælleskaber

(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.)

jeres j.nr. 201 3-31 81.

—

Ejendomsforeningen

Danmark gør

opmærksom på, at det er af afgørende betydning for os, at

de andelsholigforeninger der bliver stiftet, stiftes på grundlag

en velfunderet og sund øko

nomi. Vi har herefter følgende bemærkninger til udkast til lovforslaget:

Obligatorisk C

VR-registrering

Ejendomsforeningen Danmark kvitterer for ministeriets imødekommenhed over for tidligere

fremsatte Ønsker

at indføre obligatorisk cvr-registrering

andelsboligforeninger. Indfø

relse af krav

obligatorisk cvr-registrering bevirker,

selvadministrerende foreninger og

administratorer ikke løbende skal foretage en fornyelse

cvr-registrering med de risici, der

er forbundet hermed, herunder manglende fornyelse

cvr-registrering og flere cvr-nurnre pr.

andelsboligforening. Indførelse af obligatorisk krav om cvr-registrering vil derfor bidrage til

en entydig identifikation af andelsboligforeningerne.

Budget og prognose

Ejendomsforeningen Danmark er imødekommende over for, at lejerne eller deres rådgivere

skal udarbejde et budget indeholdende henholdsvis drift-, status og likviditetsbudget for mi

nimum de første 10

år

på baggrund af de indhentede finansieringstilbud samt et skyggebudget

på baggrund af et 30- årigt, fastforrentet lån med afdrag, såfremt dette ikke allerede er udar

bejdet på baggrund af et indhentet finansieringstilhud.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Vi finder det endvidere positivt, at der ved udarbejdelse af budgettet ikke må indarhejdes

spekulative overvejelser om frigørelse af værdi ved frasalg af restlejligheder, ligesom det er

positivt,

kommende omkostninger til vedligeholdelse

foreningens faste ejendom skal

medtages som en post på budgettet.

Kravet om,

budgettet skal indeholde et drift-, status og likviditetsbudget, fremgår alene af

bemærkningerne til lovforslaget. Med henblik på at skærpe hjemmelsgrundlaget og fremhæve

kravet om, at der ikke alene skal udarbejdes et budget, men at budgettet skal indeholde et

drift-, status og likviditetshudget, foreslår Ejendornsforeningen Danmark, at kravet også

fremgår af selve lovteksten.

Udarbejdelse

budget

kan

være medvirkende til at højne informationsniveauet hos lejerne i

forbindelse med beslutning om stiftelse

en andelsboligforening. Lejerne har ved stiftelse af

en andelsboligforening ofte tilknyttet en professionel rådgiver, der rådgiver og forestår stif

teIsen af andelsholigforeningen. Siden ministeriet skærper kravene til brug for stiftelse, må

ministeriet enten mene, at andeishaverne i nogle tilfælde har modtaget dårlig rådgivning

fra

deres rådgiver eller har stiftet en andelsboligforening med dårlig Økonomi ved

tilsidesætte

god professionel rådgivning.

Såfremt ministeriet mener, at andelsboligforeningerne er stiftet på baggrund af dårlig ridgiv

ning, så afhjælper ministeriets forslag ikke problemstillingen, da det er de samme rådgivere.

der efter vedtagelse af lovforslaget vil skulle udarbejde, fremlægge og rådgive på baggrund af

de skærpede krav til stiftelse.

Administratorer fremlægger adskillige gange i løbet af et år årsrapporter og budgetter på ge

neralforsamlinger. På baggrund af dette erfaringsgrundlag finder Ejendomsforeningen Dan

mark det yderst tvivlsomt,

lejeren på egen hånd kan udnytte den øgede oplysningsforplig

telse, hvorfor lejerne vil læne sig op af rådgivningen fra den professionelle rådgiver.

Det, der i realiteten er behov for, er en uvildig rådgiver, der gennemgår den stiftende rådgi

vers forslag til stiftelsesgrundlag.

Prognosefrr år

11 og op til år 30

Ejendomsforeningen Danmark har sympati for bevæggrundene for udarbejdelsen af en prog

nose for den resterende del af finansieringsperioden. Det fremgår

de specielle bemærknin

ger,

“Prognoseberegningerne

vil således

kunne

synlig

gøre

ud’iklingeii

Økonomien efter

ophør ajen eventuel

årig

ajdragsfri periode på lånet eller sointølge

[et

trappelån,

hvor

renten stiger

i hele

,tïnansieringsperioden.

Der

kan også i’ære tale om beregninger afkonse—

kve,zset- ved nødvendig

vedligeholdelse

soinfeks. frenitidig

udskiftning af ejendommens tag”.

Vi gør opmærksom på,

f.eks. en vedligeholdelsespian, udarbejdet pï stiftelsestidspunktet,

sjældent er retvisende for vedligeholdelsesstanden af en bygning meget længere end 5-7 år.

Kvaliteten og brugbarheden af prognosen i forbindelse med omkostninger til vedligeholdelse

udarbejdet 11 år tidligere (på stiftelsestidspunktet) er derfor minimal. Prognosen kan på visse

punkter hurtigt udgøre en falsk tryghed for andelshavernc.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Min

iiniiinsdeltagelse

2/3

af lejerne

Fastlæggelse af niveauet for minimumdeLtagelse af lejere ved stiftelse af en andelsboligfor

ening er en halancegang mellem på den ene side, at det stadig skal være realistisk at kunne

opnå tilstrækkelig tilslutning hos lejere til at kunne opfylde kravet om rninimumsdeltagelse,

og på den anden side at sikre tilstrækkelig tilslutning til stiftelse af en andeisboligforening

med en sund Økonomi.

Med henvisning til den indledende bemærkning om, at Ejendornsforeningen Danmark priori

terer kvaliteten (Økonomisk velfunderet) frem for kvantiteten af en nystiftede foreninger,

vurderer Ejendomsforeningen Danmark det nye krav om minirnumsdeltagelse af 2/3 af lejer

ne til at være i den høje men acceptable ende.

Udvidelse

hjennnelsgrundlagetftr indsendelse af finansielle nøgleoplvsninger

Ejendornsforeningen Danmark er positiv over for udvidelsen af långivere, der skal indsende

oplysninger til brug for nøgleoplysningsskerna. Derved bliver nøgleoplysningsskemaet mere

fyldestgørende.

Ejendomsforeningen Danmark savner imidlertid, at leverandører af oplysninger, herunder

finansielle institutter og andre långivere, får mulighed for at vertificere de oplysninger, som

de selv har uploadet i systemet. Der er således behov for, at der åbnes adgang til at disse leve

randører kan komme ind på nøgleoplysningsskemaet og kontrollere, hvorvidt de finansielle

opLysninger fremgår korrekt i forhold til de oplysninger, de har uploadet.

Økonomiske omkostninger

øgede krav til oplysninger

udarbejdelse af budgetter

m.v.

bevirker normalt, at de Økono

miske omkostninger forøges. Ejendomsforeningen Danmark finder det tvivlsomt, at onikost

ningerne vil være på et så Lavt niveau, at det kan medtages til 0 kr.

Øvrige

emner

I forbindelse med administration af andelsboligforeninger oplever vores medlemmer et tilba

gevendende problem med, at der ved stiftelse af en andeisboligforening ikke er taget højde

ftr udligning af boligudgiften.

Ved stiftelse af andelsboligforeninger overgår lejens størrelse for lejemålet ofte til at udgøre

boligydelsesstørrelse. Da forskellen i lejens størrelse ofte afhænger af forbedringer i de enkel

te lejemål, vil lejens størrelse være større i lejemål, der er i en bedre stand end andre.

Når lejelejligheden omdannes til en andelsbolig, fortsætter andelshaveren typisk med betale

en højere boligydelse end andelshavere med en andelsholig i dårligere stand. Forhedringerne

i andelslejligheden afskrives imidlertid over en årrække. På trods af at andeishaveren ikke

længere har en andelsholig i bedre stand end de Øvrige andelshavere, skal han fortsat betale

en højere boligydelse.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

En ændring af forholdet mellem andeishavernes boligydelse vil typisk kræve enstemmighed

på generalforsamlingen, hviLket kan være meget svært at komme igennem med i praksis. Det

er derfor vigtigt,

der allerede på stiftelsestidspunktet bliver taget hånd om problemstillin

gen, således at det fremgår af stiftelsestidspunktet, hvordan boligydelsen med tiden tilpasses

f.eks. efter areal.

Venlig hilsen

Lars Brondt

Juridisk direktør

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4, 2.

1117 København K

Sendt via e-mail til: boliqlovcmbbI.dk

med kopi til: [email protected] og ifmbbl.dk

Svar

på horing over andeisboligloven

—

j.nr. 2013-3181

23. september 2014

Finansrdet har med e-mail af 27. august 2014 fra Ministeriet for By, Bolig

og Landdistrikter modtaget materiale til høring over udkast til forslag til lov

om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.).

Generelt støtter Finansrdet lovforslagets hovedforml om at sikre, at an-

delsboligforeninger fremover stiftes p et solidt økonomisk fundament.

Konkret finder Finansrdet det meget positivt, at der med lovforslaget indfø-

res obligatorisk CVR-registrering af andelsboligforeninger. Dermed etableres

en fra banksektoren længe efterspurgt metode til entydig identifikation af

andelsboligforeninger, hvilket vil gavne både banksektoren og andelsbolig

foreningerne. Dels kan den entydige identifikation, nr den er implemente

ret, bidrage til fremadrettet at undgå fejlagtige CVR-registreringer og de

misforståelser og uhensigtsmæssigheder, disse kan give anledning til, og

dels vil den entydige identifikation alt andet lige medføre administrative let

telser generelt.

Lovforslagets Øvrige elementer giver ikke umiddelbart Finansrdet anledning

til bemærkninger.

Finanssektorens Hus

Amaliegade 7

1256 København K

Telefon 3370 1000

Fax

3393 0260

[email protected]

www.flnansraadet.dk

Journalnr. 346/05

Dok. nr. 528160-vi

Med venlig hilsen

Kristina Breyen

Direkte +45 3370 1072

[email protected]

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Foreningen af andeisboligforeninger i krise

AB i Krise

Den 24. september 2014

Til

ministeriet for by, bolig og landdistrikter

Att.: [email protected]

cc: [email protected] og [email protected]

Vedrørende journalnummer 2013-3181 høring om forslag om ændring at lov

om andesboIigforeninger og andre boligfællesskaber

Ministeriet har den 27. august 2014 sendt et udkast til forslag til lov om ændring af lov

om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i høring med frist den 24.

september 2014 kl. 12.

Foreningen af andelsboligforeninger i krise, ABiKrise, kan tilslutte sig intentionerne i

forslaget til lovændringer.

Det er fornuftigt at der ikke m budgetteres med salg af lejelejligheder i et

sti ftelsesbu d get.

Det er fornuftigt at ændre kravet om tilslutning fra 1/3 til 2/3 af lejerne. Men kravet

forhindrer ikke stiftelse af nødlidende andeisboligforeninger. Se vedhæftede bilag 1,

“Business case”.

Det er fornuftigt med et 10-årige sammenligneligt stiftelsesbudget, sammenholdt med

et almindeligt realkreditln. Det er dog ikke udelukkende finansieringen, som har slået

fejl i nødlidende andelsboligforeninger. Generelt har udgifter været optimistisk lave og

indtægter optimistisk høje i stiftelsesbudgetterne.

Derudover ser vi gerne skærpede krav p følgende punkter:

1) Hvordan skal lejelovens ord om tilbudspligt forstås i forbindelse med

porteføljehandler? Lejerne skal ifølge tilbudspligten tilbydes at købe ejendommen

til samme pris og p samme vilkår som en investor. Hvis en investor indgår aftale

om en høj pris for en eller flere ejendomme med tilbudspligt, mod at f rabat p

en eller flere erhvervsejendomme eller ejerlejlighedsejendomme er

bestemmelserne om tilbudspligt s overholdt? Lejerne er som bekendt afskåret

fra at købe hele porteføljen og opnå rabatten p ejendommene uden tilbudspligt

samt fortjeneste ved videresalg. ABiKrise ser gerne skærpede krav om oplysning

til lejerne om, hvorvidt deres ejendom indgår i en porteføljehandel, og

oplysninger om handelspriser og forrentningsprocenter p alle ejendomme i

porteføljen.

Et konkret eksempel fra en andelsboligforening viser endvidere, at tilbudspligten

ikke refererede til et underskrevet købstilbud, men at der blev refereret til en

hensigtserklæring med mulighed for tilbagetrækning. En hensigtserklæring med

mulighed for tilbagetrækning bør ikke kunne udgøre dokumentation for, hvilken

pris, sælger kan opnå til anden side.

Çit-1p

ifd

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

2) Nationalbanken skriver i kvartalsoversigt 2010, 2. kvartal, side 135 if, at swapln

er uegnede til boligfinansiering.

http://www.nationalbanken.dk/da/publikationer/Documents/2010/06/kvo 2kvt d

k pd f.

Andelsboligforeninger bør betragtes som privatkunder ingen finansielle

instrumenter kun realkreditln. Ganske f mennesker har mulighed for at

gennemskue rækkeviden af finansielle instrumenter. Afskaffelsen af finansielle

instrumenter skal være med til at sikre, at andelsboligforeninger ikke længere

kan være spekulationsobjekter til glæde for pengeinstitutter og til stor skade for

almindelige lejere, der køber deres ejendom gennem en andelsboligforening.

3) ABiKrise ser gerne, at panthaver er forpligtet til at overholde henstillingerne til

panthaver i forarbejdet til ABL §4. Det fremgår af redegørelsen afgivet i juli 1980

af arbejdsgruppe nedsat af boligministeren, ‘Andelsboliger Overdragelse mv.

Redegørelse 1980’ s. 173: Der henstilles hermed, at långivere i forhold til

andeisboligforeninger ikke foretager udlån, ud over det ejendommen kan bære

som udlejningsejendom og dermed indtægter efter lejeloven. Alternativt må

lån giver sikre sig supplerende personlig hæfte/se. Hvis panthavere/lngivere

havde overholdt henstillingerne ville mange af de nødlidende andelsbolig

foreninger aldrig være blevet stiftet.

4) ABiKrises anbefaling er, at det bliver et krav, at 20% af købesummen skal lægges

i indskud af andelshaverne ved stiftelsen af en andelsboligforening. Det er ofte

set, at en forening er finansieret ved 80% realkreditln/swapln, mens 20% er

finansieret ved en kassekredit. En forening med en finansiering p 100% har et

meget ringe udgangspunkt. Samtidig betyder faldende ejendomspriser efter låne

optagelsen, at foreningen er afskåret fra at flytte deres ln til et andet

realkreditinstitut.

Fordelene ved 20% kontantudbetaling er følgende:

a. Risikoen for stavnsbinding til kreditor er mindre og dermed risikoen for

urimelige ændringer i lnevilkr herunder stigning

bidragssatser. Vi har

set mange eksempler p, at realkredit og banker har skruet op for

fortjenesten p bekostning af andelshaverne, hvilket de trygt kan gøre,

nr andelsboligforeningen ikke kan flytte deres ln til et andet

realkreditinstitut.

b. Bedre polstring i forhold til uforudsete udgifter til f.eks. ekstraordinær

vedligeholdelse eller stigning i skatter og afgifter.

Større “commitment” (dvs, engagement i foreningen) fra de kommende

andelshaverne. Det er vigtigt, at man som andelshaver også har en

økonomisk interesse i foreningen, for at støtte op om andelstanken

gennem frivilligt foreningsarbejde. Dette skal ikke forveksles med en

spekulativ interesse.

d. Andelsboligforeninger, hvor andelshaverne ingen økonomisk interesse har,

har derimod åbnet for ny form for spekulation. Nemlig den spekulation, at

man kan købe en andel for ingen penge, uden at have rd til boligafgiften.

Det kan snildt give et rs gratis bolig, da det tager tid lang, inden

foreningen kan f spekulanten smidt ud igen ved hjælp af fogeden. Nr

andelen koster penge hindres denne form for spekulation.

Çjçjp

1 if

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Finansiering indenfor samme koncern med 80% realkreditln og 20% kassekredit

gør kreditinstitutternes lneloft p 80°h jf. Realkreditloven illusorisk. Helt galt gr

det, nr efterfølgende køb af andele i foreningen finansieres ved andelsboligln i

samme koncern. ABiKrise mener, at foreningens realkredit-/pengeinstitut ikke

samtidigt bør have adgang til at finansiere andelsboligln til andelshavere i

samme forening. Pengeinstituttet kan i s tilfælde have en interesse i at bevilge

andelsboligln til andelshavere, som i henhold til ejendommens værdi og

foreningens økonomi ikke burde have været bevilget. Dermed kan den samme

ejendom i princippet belånes 2 gange: først af foreningen, dernæst af de enkelte

a nde Ishavere.

5) Kassekreditrentesatser og bidragssatser repræsenterer store risici for foreninger.

Stigninger i rentesatser og bidragssatser har været årsag til, at mange ellers

sunde andeisboligforeninger i dag er i krise. Der bør derfor strammes op omkring

pengeinstitutternes mulighed for skrue p rente-, gebyr- og bidragsskruen.

6) ABiKrise gr stærkt ind for ingen eller begrænset afdragsfrihed til

andelsboligforeninger. Afdrag p gælden er en forudsætning for en sund økonomi

foreningen, og for at fremtidig vedligeholdelse ikke vælter læsset. Afdrag er

vigtigere i andelsboligforeninger end i ejerboliger, fordi hæftelsen for gælden er

forskellig. Ligeledes giver afdrag større sikkerhed for, at andelshavere kan f

deres indskud tilbage ved salg.

7) Rdgiver/Stiftelsesadvokat bør ikke have dobbelte interesser i at stifte

foreningen. Det har advokaten, hvis han samtidig eksempelvis er inkassoadvokat

for lngiver. En dobbelt interesse kan også bestå i, at advokaten samtidig har et

fast klientforhold til sælger af ejendommen.

8) Prispolitikken ‘stiftelse eller gratis” tilskynder advokaten til at levere et dårligt

stykke rdgivningsarbejde, således at ikke bæredygtige foreninger stiftes.

9) Ansvar for Ingivning bør ligge solidarisk hos både lngiver og rådgiver.

Erstatninger der historisk er blevet tildelt i forbindelse med rdgiveransvar er s

små, at de typisk ikke vil kunne rede en forening, der er stiftet p et forkert

grundlag. Ved at læne sig alene op ad et rdgiveansvar vil de ellers gode tiltag i

denne retning have ringe eller ingen betydning for en andelsboligforening.

Lngiver er også den der bedst kan gennemskue, om en forening er levedygtig

eller ej. Lngiver har typisk en ekspertise p området og en erfaring fra andre

lneengagementer, som ikke findes tilsvarende hos hverken rådgiver eller de

kommende andelshavere.

Ved at pålægge lngiver et ansvar i forbindelse med lngivning opnår man også

den gevinst, at lngiver ikke har mulighed for at blande andre interesser ind i

stiftelsen af foreningen. Her tænkes bl.a. p interesse i at sælger opnår en s høj

pris som muligt. En interesse der ikke er ubetydelig, hvis sælger er en god kunde,

eller hvis sælger er en del af den finansielle koncern der star for finansieringen.

Dette er situationer vi i ABiKrise har set i mange af de andeisboligforeninger der i

dag er nødlidende og det er derfor en situation der bør tages hånd om.

10)Sælgeren af en ejendom, lngiveren og investoren (som betinget har købt

ejendommen), bør ikke have en fælles spekulativ interesse i, at der stiftes en

Siclp

få

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

andeisboligforening fremfor et salg til investoren. De fleste nødlidende ikke-

nybyggede andeisboligforeninger er solgt af pensionsselskaber i porteføljer til

ejendomsspekulanter. Ejendomsspekulanter som ikke just var kendt for at

overholde lejeloven. Samtidig havde pensionsselskaberne forretningsforbindelser

med lngiveren. Det er således sandsynligt, at realkreditobligationer og

swapaftaler i en række tilfælde er solgt tilbage til pensionsselskabet. Det har

således været muligt for et pensionsselskab at sælge en udlejningsejendom til en

andeTsboligforening, og derigennem f 3-dobbiet det årlige afkast af

ejendommen. Den slags spekulation mod andelsboligforeninger ser AbiKrise

meget gerne afskaffet.

11) Vedligeholdelse af ejendommen bør i et stiftelsesbudget budgetteres som

minimum efter lejelovens/boligreguleringslovens satser, således at

vedligeholdelse ikke kunstigt nedbudgetteres. Det tages der i oplægget i et vist

omfang hånd om, men for lejere der ikke kender til stiftelsesbudgetter er det

svært at gennemskue, om vedligeholdelsesomkostninger i et stiftelsesbudget er i

orden, hvilket gør, at det tit kan være et område, der nedsættes for at f

budgetterne til at hænge sammen. En sådan disposition vil altid ramme

foreningen p et senere tidspunkt med forstærket effekt med risiko for

foreningens økonomi.

10-årige budgetter, der fremlægges ved stiftelsen, bør i alle 10 r som minimum

henholde sig til boligreguleringslovens satser for hensættelse til vedligeholdelse.

Det er erfaringsbaserede satser, og dermed et bedre mal, end tilfældige

byggetekniske vedligeholdelsesplaner, som kan være farvet af, hvilke tal

stiftelsesadvokaten ønsker for at f budgettet til at hænge sammen.

Generelt ville det efter ABiKrises erfaring være hensigtsmæssigt, om

andelsboligforeninger var underlagt samme hensættelsesregler og GI-ordning

som udlejningsejendomme. Det ville forhindre, at nuværende andelshavere (og

rdgiver/lngiver) beslutter at sende vedligeholdelsesregningen ud

fremtiden til

nye andelshavere og det vil minimere risikoen for at manglende vedligeholdelse

vælter læsset for foreningen.

12)Nr en lngiver godkender udlån i henhold til et stiftelsesbudget, m det

forventes at lngiver kan tage ansvar for de finansielle poster i budgettet. Altså

ikke bevidst overse f.eks. fejlbudgettering af renteudgifter, fordi ansvaret kan

smøres af p rdgiveren/stiftelsesadvokaten.

Med venlig hilsen

Niels Bjørnstrup

Formand

ABiKrise er en forening for økonomisk trængte andelsboligforeninger. Følg os på facebook

www.facebook.com/#/abikrise eller besøg vores hjemmeside www.ab-i-krise.dk

Bilag i

Ç1rlp

ti f ti

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Danske Banks kreditvurdering af A/B Bangsbohus

Ifølge tilbudsmaterialet på ejendommen som lejerne modtog fra Danske Bank-koncernen fremgik

lejeindtægter, driftsomkostninger, vedligeholdelse og handelspris.

Lejeindtægter 2006:

Driftsudgifter 2007:

Vedligeholdelse jf. GI:

Kontant driftsoverskud:

Handelspris:

Handelsomkostninger:

Kapitalbehov:

5.151.119 kr.

1.588.004 kr.

1.038.406 kr.

2.524.709 kr.

166.000.000 kr.

4.535.232 kr.

170.535.232kr.

(Boligreguleringslovens krav til vedligeholdelse)

(Kan udregnes udfra ovenstående)

(Tinglysningsafgift, refusionsopgørelse, advokat m.m.)

Forrentningsprocent: 1,48% (Udregnes: 2.524.709 /170.535.232 prisen var skyhøj med sikkerhed ville

ejendommen til den pris ikke kunne løbe rundt som udlejningsejendom, da forrentningsprocenten lå langt

—

under lånerenten).

Renteudgifter som lå fast da lånene blev optaget

Danske Bank-koncernen:

Prioritetsrenter:

Kassekreditrenter:

5.058.136 kr.

2.380.000 kr.

Udfra Danske Banks egne tal, så skal indtægterne for at dække udgifterne være:

Driftsudgifter 2007:

Vedligeholdelse jf. GI:

Prioritetsrenter:

Kassekreditrenter:

Indtægter:

1.588.004 kr.

1.038.406 kr.

5.058.136 kr.

2.380.000 kr.

10.064.546 kr.

Hvis samtlige lejere var gået med som andelshavere skulle 10.064.546 kr. altså fordeles på 8437,6 kvm. Det

ville give en boligafgift på 1.193 kr. pr. kvm.

Andelshaverne blev yderligere foregøglet, at kassekreditten ville være væk efter 10 år. Det ville kræve

2.460.835 kr. i afdrag første årjf. amortisationsberegning på www.bankinfo.dk. Boligafgiften skulle således

have været 1.484 kr. pr. kvm ved fuld tilslutning til foreningen.

Bemærk der var kun afdragsfrihed

10 år. Derfor giver det ikke mening, hvis ikke kassekreditten afdrages. Vi

kan dog ikke dokumentere, at andelshaverne blev foregøglet, at kassekreditten ville være væk efter 10 år.

Det er kun noget der blev talt om.

Foreningen blev stiftet med en boligafgift på 1019 pr. kvm, og kun 51 ud af 82 lejemål gik med i foreningen.

Hvordan slap A/S Bangsbohus igennem Danske Bank-koncernens kreditvurdering?

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Formentlig skal svaret findes i den kendsgerning, at Danske Bank-koncernen før stiftelsen af

andeisboligforeningen havde en årlig indtægt fra ejendommen på Ca. 2,5 mio. kr. (Det kontante drifts

overskud). Efter stiftelsen fik de en årlig renteindtægt på ca. 7,4 mio kr. i starten. Ejendommen blev reelt

ikke solgt, men blot flyttet fra Danicas bøger til Realkredit Danmarks bøger, da andelshavernes indskud ikke

engang dækkede tinglysningsafgiften.

Da foreningens budget med sikkerhed ikke levnede rum til nogensinde at afdrage gæld, ville indtægten på

ejendommen aldrig ophøre, og ville endda stige i takt med rentetrapperne. De afdragsfri lån skulle

omkonverteres i det uendelige. Der var så stort et indtjeningspotentiale, at Danske Bank var villige til at løbe

en kæmpe risiko ved belåningen, formentlig

strid med Realkreditloven, da ejendommen blev overbelånt, og

med sikkerhed i strid med de anbefalinger panthaver pålægges

forarbejdet til Andelsboliglovens §4. Hvilket

vil sige, at en andelsboligforening ikke bør belånes kraftigere end, at den kan løbe rundt som

udlejningsejendom.

Det var en forudsætning for de andeishavene som gik med i foreningen, at deres risiko var begrænset til, at

de kunne tabe deres indskud. Det fremgår da også af foreningens vedtægter. Derfor er det usmageligt, at

Danske Bank nu hævder, at risikoen lå og ligger hos andeishaverne.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Dokumentation

Oplysning

—

hvor kommer tallene fra?

Bilag

Hvorfra

Lejeindtægter

2006

Refusionsopgørelsen

Driftsudgifter

2007

Huslejevarsling af

21.september 2006

Vedligeholdelse

jf. GI.

Huslejevarsling af

21.september 2006

Årsleje i alt (Side 25, kolonnen Årsleje) Refusionsopgørelsen

findes her:

https://docs.google.com/file/d/OB1TDN np3 H4wZcWZka jVlaCl

HUFU/edit?usp=sharing&plirl

Ifølge bilag til huslejevarsling af 21.september 2006 har

Danicas budgetteret med driftsomkostninger i 2007 på

1.588.004 kr. (side 4 oplysningen “Udgifter i alt”, sidste

kolonne).

Side i under budgetleje fremgår satserne for § 18 og 18b for

2007.

Beboelse 7.683 m2

69 kr

530.127 kr.

Erhverv

760 m2

69 kr.

52.440 kr.

407.199 kr.

§18b Beboelse 7.683 m2

53 kr.

Erhverv

760 m2

64 kr,

48.640 kr.

Ialt

1.038.406 kr.

§18

Handels-

omkostninger

Prioritetsrenter

Årsrapport 2006-2007

Årsrapport 2007-2008

og Årsrapport 2011

Oplysninger om erhverv fremgår ikke af huslejevarslingen. For

§18 er størrelsen den samme som for privat, mens den er lidt

højere for §18b. Vi har fået oplyst, at §18b erhverv var 61 kr. i

2005. Ifølge nedennævnte hjemmeside er satserne reguleret

med 1,9% og 2,2% i henholdsvis 2006 og 2007, hvilket giver en

sats for §18b erhverv på 64 kr. pr. m2

2007.

http://gi.dk/Udleiningsejendom/Gl-Konto/Hensaettelser-og

indbetalinger/satser/Sider/Reguleringsprocenter.aspx

Ud fra Regnskabsmæssig værdi pr. 31. oktober 2007 minus

købsprisen. Beløbet er stort set magen til det der var forudsat i

stiftelsesbudgettet (side 10, note 6, 2. kolonne).

Renter af realkredit lån: 6.918.302 kr.

1.708.619 kr.

Værd af renteswap:

Ikke forfaldne renter:

151.547 kr.

5.058.136 kr.

Kassekreditrenter

Årsrapport 2006-2007

Vi har valgt at bruge Årsrapport 2007-2008 i stedet for 2006-

2007 idet det er noget usikkert hvornår lånene blev udbetalt,

hvilket påvirker ydelsen for foreningen 1. driftsår, samt at der i

2006-2007 var ekstraordinær post på forrentning af købesum

(Side 10, afsnit prioritetsydelser kolonne 2007/08).

At beløbet ikke er helt skævt fremgår også f årsrapport for

2012, hvor der fremgår prioritetsrenter for 2010 og 2011 på

henholdsvis 5.175.720 kr. og 5.122.760 kr. (side 10, afsnit

prioritetsrenter).

Renten var på stiftelsestidspunkt oplyst til 7%, hvilket svarer til

en årlig rente på 2.380.000 kr. for en kassekredit på 34 mio. kr.

Det svarer meget godt til renteudgiften i 2006-2007 på

2.356.234 kr. (side 13, note 10). Der står 4,1% i årsrapporten,

men den rente var vist en fantasirente fra Advokat Martin Leth

Hansen.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DANSKE

REVISORER

[SK*

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Att.: Specialkonsulent Peter Møller

23. september 2014

Pr. e-mail: boliglovcmbbl.dk, pml©mbbLdk og [email protected]

FSR danske revIsorer

Kronprinsessegade B

DK 1306 København K

—

Deres journalnummer 2013-3181, høringssvar vedrørende lovforslag om

skærpede krav til stiftelse af andeisboligforeninger m.v.

Tak for muligheden for at kommentere udkastet til lovforslag.

Telefon +45 3393 9191

fsr@fsrdk

wwwfsr.dk

CVR, 550972 16

Danske Bank

Reg 9541

Konto nr 2500102295

Vi finder lovforslaget helt berettiget, især i lyset af erfaringerne fra nogle af de

andelsboligforeninger, der er stiftet i perioden 2005 2009, og som senere har

vist sig at være stiftet p et særdeles spinkelt, økonomisk grundlag.

—

Konsekvenserne af alt for optimistisk budgettering p stiftelsestidspunktet

kombineret med høj belningsgrad, afdragsfrie ln og rentetrapper har i nogle

tilfælde først vist sig for nylig, hvor udeblevne, budgetterede indtægter fra salg

af andele vedrørende frigivne lejelejligheder, uopsættelig vedligeholdelse,

faldende ejendomsværdier, stigende rentetrapper og ophør af

afdragsfrihedsperioder fr nogle af foreningerne til at kaste håndklædet i ringen,

som enten beslutter opløsning af foreningen eller indgiver konkursbegæring som

en direkte følge heraf.

Dette har alvorlige, økonomiske konsekvenser for såvel andelshaverne som

lngivere til andelshaverne og foreningen. Andeishaverne mister deres

andelsinvestering, og lngiverne m konstatere store tab p sine udlån tit

andeishaverne og/eller foreningerne. Samlet set er der tale om store

samfundsmæssige værdier, der er p spil, og de værste tab er formentligt ikke

endeligt opgjort endnu.

Vi byder derfor initiativet til en stramning af lovbestemmelserne vedrørende

stiftelse af andelsboligforeninger velkomment.

P nogle områder kan der efter vores opfattelse være behov for yderligere krav

og stramninger, hvilket er uddybet i det følgende. Vores forslag, holdninger og

synspunkter har tidligere været fremført og drøftet med Ministeriet for By, Bolig

og Landdistrikter (herefter MBBL) p et møde den 28. februar 2014, hvor FSR

danske revisorer var repræsenteret ved undertegnede Lars Rasmussen.

—

Vi har inddelt vores høringssvar i 5 områder med følgende overskrifter:

Styrkelse af foreningens soliditet p stiftelsestidspunktet

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DANSKE

REVISORER

ISk*

Forbedring af grundlaget for foreningens fremtidige økonomi

Formindskelse af risikoen ved finansiering af foreningens ejendom p

stiftelsestidspunktet

Styrkelse af kvaliteten af juridisk/økonomisk rådgivning til foreningen i

stiftelsesprocessen

øvrige forhold i lovforslaget, herunder CVR-registreringspligt og andre

lngiveres indberetningspligt samt omkostningsvurderingen af lovforslaget

Side 2

Ad 1. Styrkelse af foreningens soliditet på stiftelsestidspunktet

Vi kan tilslutte os forslaget vedrørende forhøjelse af minimumsdeltagelsen ved

stiftelse af andelsboligforeninger fra 1/3 til 2/3 af lejerne. I praksis ses ofte, at

lngivere stiller krav om mindst 50 % deltagelse eller mere, og accept af

tilbudspligt forudsætter i forvejen 50 % deltagelse. Lovforslaget vil efter vores

opfattelse medvirke til at mindske risikoen for tab som følge af lejetomgang og

vil formentlig også medføre en bedre soliditet

foreningerne, da flere

andeishavere vil indbetale andelsindskud til foreningen (foreningens

“basiska pital”).

Da der i praksis er stor forskel p indskuddenes størrelse p stiftelsestidspunktet,

og da der ved visse stiftelser er set fastsat en meget lille indskudskapital,

anbefaler vi at fastsætte krav til indskudskapitalens størrelse ved stiftelsen. Fx.

krav om 20 % egenfinansiering i form af indskud fra medlemmerne, målt p

bningsbalancens tal. Dette vil medvirke til at sikre et vist soliditetsgrundlag p

stiftelsestidspunktet.

Ad 2. Forbedring af grundlaget for foreningens fremtidige økonomi

Vi tilslutter os kravet om budgetter og prognoser p stiftelsestidspunktet,

herunder at der skal foreligge budget- og prag noseforslag for hvert

finansieringsforslag, og at der som benchmark-budget skal foreligge et

alternativt budget- og prognoseforslag, der bygger p en risikoavers finansiering

af foreningens ejendom baseret p et 30-rigt, konverterbart, fastforrentet

realkreditln med afdrag. De anførte 10 r for budgetperioden vurderes rimelig,

idet budgettering ud over en sådan 10-årig periode har karakter af en prognose

(større usikkerhed om konkrete budgetforhold), hvor antagelserne om den

økonomiske udvikling for foreningen m basere sig p passiv fremskrivning af

omkostningerne og fokusere p væsentlige ændringer som nævnt i lovforslaget,

f.eks. i form af tagudskiftning eller lignende.

Vi forslr imidlertid, at bestemmelsen om budget-/prognosebeskrivelse

tydeliggøres med nogle af de formuleringer, der gives i bemærkningerne til

lovforslaget, således at forventningerne om anvendt budget- og prognosemodel

fremstår s tydeligt som muligt i selve loven. Herunder bør det tydeligt fremgå,

at der skal være tale om resultat-, balance- og likviditetsbudgetter/-prognoser,

der dækker hele finansieringsperioden (minimum realkreditlnenes løbetid), og

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DANSKE

REVISORER

I-Ske

som skal indeholde konsekvensberegninger for boligafgift og den maksimale

andelskroneværdi henhold til andelsboligloven for hele perioden.

Dette sikrer, at konsekvensen for boligafgiften ved ophør af eventuelle

afdragsfrihedsperioder bliver belyst for andelshaverne, samt at virkningen af

eventuelle rentetrapper også bliver belyst.

Lovteksten bor også stille krav om beskrivelse af budget- og

prognoseforudsætninger.

Begrænsningen af muligheden for at indregne indtægter fra salg af andele i

budgetterne/prognoserne er fornuftigt og udtryk for en risikoavers tilgang til

budgetteringen p stiftelsestidspunktet, da der er stor usikkerhed forbundet med

vurderingen af, i hvilken takt udlejede lejligheder frigives fra lejemål og dermed

kan afhændes som andele.

Efter vores opfattelse bør budget og prognose kobles sammen med krav om

vedligeholdelsesplaner for foreningens ejendom for fx en 1O-rig periode fra

stiftelsen, udarbejdet af ekstern, uvildig rådgiver med branchekendskab, fx.

rådgivende ingeniørfirma. De økonomiske konsekvenser af

vedligeholdelsespianen skal være indregnet i budget/prognose og giver dermed

sikkerhed for, at der ikke underbudgetteres p den væsentlige post i foreningens

drift.

Det i

3a, stk. 2, anførte krav om nøgletal i budgettet vedrørende ejendommens

forventede vedligeholdelse pr. kvm er efter vores opfattelse ikke tilstrækkeligt til

at tydeliggøre foreningens fremtidige økonomiske udvikling eller tydeliggøre

ejendommens vedligeholdelsesstand, da man ikke kan sammenligne den

konkrete ejendoms vedligeholdelsesstand med andre ejendomme uden at kende

det fremtidige vedligeholdelsesbehov via en detaljeret tilstandsrapport eller

vedligeholdelsesplan for ejendommen.

Med andre ord kan man ikke sammenligne nøgletallet med øvrige foreningers

ditto uden at kende baggrunden eller udgangspunktet for nøgletallet, der ikke

siger noget i sig selv. Efter vores opfattelse bør kravet derfor kombineres med et

samtidigt krav om, at der skal foreligge vedligeholdelsespianer p

stiftelsestidspunktet.

For at sikre budgettets indre sammenhæng og realismen i de opstillede

forudsætninger bør ministeriet endvidere overveje at stille krav om en

budgeterklæring fra en godkendt revisor.

Side 3

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DANSKE

REVISORER

1SR*

Side 4

Ad 3.

Formindskelse af risikoen ved finansiering af foreningens

ejendom på stiftelsestidspunktet

Den risiko, der i flere konkrete tilfælde har medvirket stærkt til de økonomiske

vanskeligheder i foreningerne, ses ikke helt imødeget i lovforslaget, nemlig valg

af finansieringsform og de deraf afledte risikomæssige konsekvenser.

Forslaget om at indføre lovkrævede budgetter/prognoser for det enkelte,

konkrete finansieringsforslag, således at de økonomiske, fremtidige

konsekvenser af de enkelte lnetilbud fremgår heraf, vil imidlertid medvirke til at

tydeliggøre, p hvilket risikogrundlag der vælges finansiering ved stiftelsen. Vi

kan derfor tilslutte os dette forslag.

Baseret p konkrete erfaringer har vi følgende, yderligere forslag til at imødegå,

formindske eller i hvert fald tydeliggøre finansieringsrisikoen:

•

Ministeriet bør overveje at indføre forbud mod at anvende visse lnetyper i

andelsboligforeninger, herunder rentetrappeln og rentetrappeswaps. Den

typisk stigende rente indbygget i disse produkter skaber en fremtidig

usikkerhed for foreningens økonomi, som man maske som andelshaver ikke

umiddelbart er opmærksom p, før boligafgiften ptvinges en stigning som

følge af de stigende rentesatser.

Sfremt der er tale om enten stigende rentesatser eller variable rentesatser,

bør der indføres et lovkrav om, at andelshaverne skal gøres opmærksomme

herpå i budget-/ prognoseforudsætningerne.

Ministeriet bør overveje at indføre en belningsgrænseværdi ved stiftelsen.

Ejendom mens værdi ligger nu fast ved stiftelsen, idet der

andelsværdiberegningsmæssigt kun m anvendes kostpris de første to r

efter stiftelsen. Denne kostpris kan danne grundlag for indførelse af en

maksimal belningsprocent, hvilket sikrer en bestemt friværdi og dermed

egenfinansiering p stiftelsestidspunktet malt i forhold til købsprisen.

Ministeriet bør overveje forbud mod “eksotiske” lneformer, herunder

renteswaps m.v., hvor konsekvenserne ikke er umiddelbart gennemskuelige

for andelshaverne, og som derfor ikke egner sig som risikostyrings

/finansieringsform for andelsboligforeninger. Man kan eksempelvis definere

en positivliste for finansieringsformer, der kan anvendes af

a ndelsbol igforeni nger.

•

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DANSKE

REVISORER.

ISK*

Hæftelsesforholdene p stiftelsestidspunktet bør tydeligt fremgå af

stiftelsesprospekterne, og det skal tydeliggøres, sfremt der indføres nogen

form for personlig hæftelse som følge af krav fra lngivere. Andelshaveren

har dermed bedre mulighed for at vurdere, hvilken hæftelsesrisiko den

pgæld ende påtager sig som andelshaver. Det er særlig vigtigt, hvis der er

nogen form for personlig hæftelse, hvorved andeishaveren hæfter med mere

end sit betalte indskud. Et lovkrav om oplysning af hæftelsesforhold i

stiftelsesprospekterne vil medvirke tit at støtte de potentielle andelshavere i

deres beslutning om stiftelse af foreningen.

Ad 4.

Styrkelse af kvaliteten af juridisk/økonomisk rådgivning til

foreningen i stiftelsesprocessen

Der er ingen tvivl om, at nogle af de problemer, der har ramt de omtalte,

nødlidende foreninger, kunne have været undgået med den rette juridiske og

økonomiske rådgivning p stiftelsestidspunktet.

For at imødekomme behovet for kvalificeret rådgivning omkring stiftelsen bør

ministeret overveje at indføre et Iovgivningsmæssigt krav om revision af

andelsboligforeningernes rsregnskaber, foretaget af en godkendt revisor, samt

at en godkendt revisor skal forsyne stiftelsesbudgetterne/-prognoserne med en

erklæring om kvalificeret gennemgang af materialet. I dag er det som bekendt

alene foreningens vedtægter, der i de fleste tilfælde stiller krav om revision.

Ad 5.

øvrige forhold i lovforslaget, herunder CVR-registreringspligt og

andre långiveres indberetningspligt samt omkostnings

vurderingen af lovforslaget

Forslaget om tvungen CVR-registreringspligt for den enkelte forening virker

hensigtsmæssigt, også i relation til tinglysningsforhold m.v.

Forslaget om at gøre andre lngivere end penge- og realkreditinstitutter

indberetningspligtige virker logisk i relation til at sikre fuldstændigheden af de

nøgleoplysninger om lneforhoId, der skal oplyses i nøgleoplysningsskemaet. Vi

har ikke vurderet nytteværdien af de lovkrævede nøgleoplysninger, men vi har

noteret os via tilbagemeldinger fra regnskabs- og skemabrugerne, at disse

brugere ikke tillægger oplysningerne særlig nytteværdi i relation til at vurdere

den enkelte forenings finansieringsforhold. Det er vores opfattelse, at brugerne

lægger mere vægt p Erhvervsstyrelsens modelregnskab og oplysningerne heri

om foreningens finansieringsforhold.

De lovkrævede, indberetningspligtige lneoplysninger, herunder den grafiske

fremstilling, opfattes tilsyneladende som vanskelige at fortolke og forstå, s vi

anbefaler, at indholdet og udformningen heraf i nøgleoplysningerne genovervejes

af MBBL med inddragelse af brugerne af oplysningerne (nuværende og

potentielle andelshavere).

Side 5

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DANSKE

REVISORER

—

Tilbagemeldinger fra penge- og realkreditinstitutterne tyder p, at der er ofret

betydelige it-ressourcer p at indrette indberetningssystemerne p at kunne

afgive de ønskede lneoplysninger. Det samme vil formentlig være tilfældet for

andre lngivere, såsom Grundejernes Investeringsfond, hvorfor denne del af

lovforslaget ikke kan anses for at være omkostningsneutralt.

Især de øgede budget- og prognosekrav m forventes at medføre øgede

stiftelsesomkostninger til rådgivere. Til gengæld vil der formentligt være store

penge at spare for bade andelshavere og lngivere i form af ikke lidte tab,

såfremt andeisboligforeningerne fremover stiftes p et mere solidt og forsigtigt

økonomisk fundament.

Vi star gerne til rådighed, hvis I har spørgsmål eller ønsker en uddybning.

Side 6

Med venlig hilsen

Jan Brødsgaard

fagkonsulent

Lars Rasmussen

statsautoriseret revisor

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

]

Realkreditrådet

RFflLKRFDIT

FC) R E Ni

I Ni G E NI

24. september2014

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Pr. mail til [email protected], [email protected] og [email protected]

jf,

nr. 201 3-31 81

Ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber

Realkreditrådet og Realkreditforeningen har den 27. august 2014 modtaget høring vedrø

rende ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Vi har følgende

bemærkninger til ændringsloven:

nr.

i til lovens

2, stk. i

Det er positivt, at grænsen for minimumsdeltagelse forhøjes til 2/3 samt, at der indføres

krav om min. 10-årige budgetter.

S i, nr. 2t11 lovens 3b

Det er særdeles positivt, at andelsboligforeninger skal registreres i Det Centrale Virksom

hedsregister. Derved får andelsboligforeningerne en entydig identifikation, som bl.a. sikrer

foreningens rettigheder i tingbogen over fast ejendom.

Som det også fremgår at bemærkningerne til lovforslaget, så kan der i dag være andeisbo

ligforeninger, som har haft flere CVR-numre. Såkaldt dobbeltregistrering. Derved kan f.eks.

registreringen i tingbogen over fast ejendom være sket med et andet CVR-nummer, end

det som andelsboligforeningen anvender i dag, idet det tidligere CVR-nummer måske var

slettet på grund af manglende fornyelse. Det får panthaverne ikke besked om.

Gennemførelsen bør derfor tage højde for, at:

1. andeisboligforeningerne ikke skal have nye CVR-numre, hvis de har et i forvejen, som i

stedet kan tornyes,

2. panthaverne bliver gjort opmærksomme på, hvis der alligevel sker en ændring af CVR

numret.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

stk. i

Der er lagt op til, at loven træder i kraft den 1. januar 2015. Vi foreslår, at der fra den 1.

januar 2015 åbnes for adgangen til at lade sig registrere eller om registrere som Privat An

deisboligforening. lkrafttrædelsestidspunktet kan så ligge senere. Alternativt, at der allere

de nu åbnes for mulighederne for registering/omregistring. Der vil være store administrative

konsekvenser forbundet med en registrering/omregistrering allerede pr. 1. januar 2015. En

vis periode til opfyldelse af registreringskravet forudsættes derfor.

Det bør i bemærkningerne præciseres, hvilke konsekvenser det har, hvis andeisboligfor

eningerne ikke registreres som Privat Andelsboligforening.

Vi vil meget gerne have en dialog omkring gennemførelsen af ændringerne, og vi uddyber

gerne vores synspunkter.

Med venlig hilsen

Marie Lund Bendtsen

Realkreditrådet

Christina Wandt

Realkreditforeningen

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Advokatrådet

AD VO K AT

TLF.

FAX

SAMFUNDET

Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter

Holmens Kanal 22

1060 København K

KRONPRINSESSEGADE 28

1306 KØBENHAVN K

33 96 97 98

33 36 97 50

DATO: 2. september 2014

SAGSNR.: 2014

2525

[email protected]

11) NR.: 308274

Høring

over udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af

andeisboligforeninger mv.)

Ved e-mail af 27-08-20 14

har

Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodet

Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte udkast.

Advokatrådet har ikke bemærkninger til det fremsendte høringsmateriale.

Med venlig hilsen

[email protected]

www.advokatsamfundeLdk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Peter Møller

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Vedhæftede filer:

Michael Rift Alexandersen <[email protected]>

2. september 2014 12:47

MBBL Postkasse Boliglov

Peter Møller; Julia Anna Berger Fjelding

Høringssvar fra Dansk Byggeri vedr.: Høring om ændring at andeisboliglov

(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger) (MBBL Id nr.: 468873)

Høringsbrev.pdf; Udkast til lovforslag.pdf; Høringsliste.pdf

Kære MBBL,

Dansk Byggeri takker for horingsmaterialet, hvilket vi ikke har kommentarer til. Jeres j.nr. 2013-3181.

Venlig hilsen

Michael Riff Alexandersen

Konsulent

Erhvervspolitisk afdeling

Tlf. direkte: 72 16 02 27. Mobil: 30 36 01 59

dafl5kbYr:Derl

Vi samler byggeri, anlæg og industri

Norre Voldgade 106. 1358 Kobenhavn K

www.danskbyggeri.dk Abonner å nyheder

Skab

resultater med

8yggeriets Lederuddannelse

—

mere o Ulmelrl

her

Fra:

Peter Møller Fmailto:[email protected]]

Sendt:

27. august 2014 14:50

Til: infoDB; KL Kommunernes Landsforening; Lejernes Landsorganisation Danmark; ABF; Boligselskabernes

Landsforening; Bosam-Boligforeningerne Sammenslutning i Danmark; Danmarks Lejerforeninger; Datatilsynet;

Ejendomsforeningen Danmark; Grundejernes Investeringsfond; Realkreditforeningen; Advokatsamfundet; AE

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd; [email protected]; mail Danske Boligacivokater; Danske Regioner;

Finansrådet (Finansrådets Hus); fbrfbr.dk; Foreningen af Statsautoriserede Revisor FRR; kkkommunekredit.dk;

postvestrelandsret.dk; rkrrkr.dk; tvcandelsbasen .d k; dede.d k; [email protected]; postoestrelandsret.dk

Emne:

Høring om ændring af andelsboliglov (Skærpede krav til stiftelse af andeisboligforeninger) (MBBL Id nr.:

468873)

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DATATI LSYN ET

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Sendt til:

boligloviimbbl.dk

[email protected]

jf(,mbbLdk

17. september 2014

Datatilsynet

Borgergade 28. 5.

1300 København K

CVR-nr. 11-88-37-29

Telefon 3319 3200

Fax 3319 3218

E-mail

[email protected]

www.datatilsynet dk

J.nr.

2014-112-0347

Sagsbehandler

Mads Toftgaard Nielsen

Direkte

3319 39

Vedrørende høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber (skærpede krav til

stiftelse af andeisboligforeninger mv.) (j.nr. 2013-3181)

Ved e-mail af 27. august 2013 har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

anmodet om Datatilsynets eventuelle bemærkninger til ovennævnte

lovforslag.

Ændringsforslaget giver ikke Datatilsynet anledning til bemærkninger.

Det bemærkes for en god ordens skyld, at det følger af persondatalovens

57, at der ved udarbejdelse af bekendtgørelser, cirkulærer eller lignede

generelle retsforskrifter, der har betydning for beskyttelse af privatlivet i

forbindelse med behandling afpersonoplysninger, skal indhentes en udtalelse

fra Datatilsynet.

Kopi af dette brev sendes til Justitsministeriets Lovafdeling til orientering.

Med venlig hilsen

Mads Toftgaard Nielsen

‘Lov nr.

429

31.

maj

2000

om behandling afpersonoplysninger med senere ændringer

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

DEN DANSKE DOMMERFORENING

Dato:

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

Ill? Kibenhavn K

SEP, 2014

Sendt pr. mail til boliglovCambbl.dk, [email protected] ogjffrj:mbbl.dk

Justitsministeriet har ved brev af 27. august 2014 (Sagsnr. 2013-318

1) anmodet Dommerforeningen

om eventueUe bemærkninger til forslag til lov om

ændring

af lov

om andeisboligforeninger og

andre boLigfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andeisboligfor

eninger m.v.).

I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver Dom

merforeningeri anledning til at

fremkomme med bemærkninger.

Med venlig hilsen

6(4

Formanden, østre Landsret, Bredgade 59, 1260 København K, tlf. 99

68 65 01

rnjkaetsjoberjoestrelan1rt

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

dommerfuidmægtigforeningen

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Sønderborg, den 31. august 2014

Vedr. Deres sagsnr. 2013-3181

Ministeriet for By, bolig og Landdistrikter har ved email af 27. august 2014 anmodet om

Dommerfuidmægtigforeningens eventuelle bemærkninger til udkast til forslag til lov om ændring af

lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger

m.v.).

Foreningen skal i den anledning meddele, at foreningen ikke har bemærkninger.

Dette høringssvar sendes elektronisk til: [email protected] med kopi til [email protected] og jf.@rnmb

Ldk.

På foreningens vegne

Jacob Hiririchsen

Høringsansvarlig

Dommerfuldmægtigforeningen

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Advokat. Konto

Direkte 82 32 23 20

Mobil 21 69 30 80

Grundejernes tnvesteringsfond• Ny Kongensgade 15

ej endomsviden dk

1472 Kobenhavn K. Tlf. 82322300- gi.dk.

I Gr

dc’ernes

hg.r Vi

inc

trq5Pnd

.‘rsteri

arbejder

pi:-rnc

skhe bedre

J!7bridrsc

fn.t:

vr yiJ

Iii ti:J’e

a;mr’

rdeiJqtiqi

i’i.

!JCiå’Y;t i! !?ji.’ 1

pa,

bedre

i,;r

bedre liv

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Københavns Byret

Justitsministeriet

Slotsholmsgade 10

1216 København K

Præsidenten

Domhuset, Nytorv 25

1450 København K.

Tlf. 99 68 70 15

CVR2I 659509

administration.kbh(adomstoLdk

nr.

9099.2014.41

Den 15. september 2014

Ved en mail af 27. august 2014 har Justitsministeriet anmodet om eventuelle bemærkninger til forslag

til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stif

telse af andelsforeninger m.v).

Jeg skal i den anledning på byretspræsidentemes vegne oplyse, at forslaget ikke givet byretteme anled

ning til at fremkomme med bemærkninger.

Med

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Vestre Landsret

Præsidenten

Ministeriet for

By. Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

J.nr.

40A-VL-38-14

Den

22109-2014

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 27. august 2014 anmodet om

eventuelle bemærkninger til et udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber.

I den anledning skal jeg meddele. at udkastet ikke giver landsretten anledning til at

fremkomme med bemærkninger.

Dette svar sendes efter anmodning til bojiglova_mhhl.dk med kopi til ppLimbbl.dk og

jji mbhl.dk.

Der henvises til j.nr. 2013-3181.

Med venlig hilsen

Bame Christensen

Asmildklostervej 21, 8800 Viborg

Tlf. 99 68 80 00

wwwvestrelpndsret.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Østre Landsret

Præsidenten

Den

—

mr. 40A-OL-44-14

mit:

2 SEP. 2014

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Sendt pr. mail til boliglovmbbl.dk, [email protected] [email protected]

Justitsministeriet har ved brev

27. august 2014 (Sagsnr. 2013-3181) anmodet om eventuelle

bemærkninger til forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfæl

lesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andeisboligforeninger m.v.).

I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver landsretten anledning til at fremkomme

med bemærkninger.

Med venlig hilsen

‘B Carlsen

Brdgade

59, 1260 Kjbçnhavn K.

Tlf

6200

Hjemmsih www ot,stnlandsrct dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Til:

Cc:

Fra:

Titel:

Sendt:

Boliglovgivning ([email protected]), Peter Møller ([email protected])

Julia Anna Berger Fjelding (jfmbbl.dk)

Jesper Larsen, LLO ([email protected])

Høringssvar forslag om skærpede krav stiftelse af andelsboligforeninger

nr. 2013-3181.

01-10-2014 14:31 :34

Til

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Hermed fremsendes Lejernes LO’s høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m .v.)

Vi beklager forsinkelsen, som skyldes en fejl i vores mailsortering. Vi skynder os hermed at rette op på

dette.

Udkastet indebærer:

1. En skærpelse af kravene til stiftelse af private andelsboligforeninger ved at:

hæve grænsen for minimumsdeltagelse ved stiftelse fra 1/3 til 213 af lejerne

indføre krav om, at der skal foreligge budgetter og sammenlignelige budgetter før en andeisboligforenings

erhvervelse af en ejendom

2. En udvidelse af pligten til at indberette finansielle nøgleoplysninger om lån ydet til andelsboligforeninger til

at omfatte andre långivere end penge- og realkreditinstitutter

3. Indførelse af obligatorisk CVR-registrering af andelsboligforeninger

Lejernes LO kan

ikke

støtte, at minimumsgrænsen hæves fra 1/3 til 2/3 af lejerne. Det vil gøre det væsentligt

vanskeligere for lejerne at stifte en andelsboligforening. Andelsboligformen giver beboerne en meget stor

indflydelse på deres boligform, en indflydelse, det slet ikke er mulig at opnå som lejer af en privatejet lejebolig.

Andelsboligen er mere økonomisk overkommelig end ejerlejligheden, og den giver derfor

mellemindkomstgruppen mulighed for flere alternative boligvalg. I stedet for på foreslåede måde at bremse

udbredelsen af andeisboligen, bør regeringen fremme, at almindelige indkomster får lettere adgang til

andelsboligen. Det skal ske ved at fjerne den usikre og problemskabende valuarregulering af andeiskronen,

og i stedet regulere værdien efter nettoprisindeks eller lignende.

Organisationen kan støtte forslaget om, at der skal foreligge budgetter og sammenlignelige budgetter før en

andeisboligforenings erhvervelse af en ejendom, og kan tilføje, at der også bør foreligge en

vedligeholdelsespian.

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, Formand

Pdv

Jesper Larsen, cheføkonom, Lejernes LO.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Peter Møller

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Danmarks Lejerforeninger <[email protected]>

8. oktober 2014 12:36

Peter Møller

Re: Høring om ændring af andeisboliglov (Skærpede krav til stiftelse af

andelsboligforeninger) (MBBL Id nr.: 468873)

Jeg meddeler hermed, at Danmarks Lejerforeninger ikke har bemærkninger til denne høring.

Med venlig hilsen, Jakob Lindberg, organisationssekretær.

Den 27-08-20 14 kl. 14:49 skrev Peter Møller: