By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 47 Bilag 1
Offentligt
1414100_0001.png
NOTAT
Dato:
Kontor:
Sagsnr.:
Sagsbeh.:
Dok id:
20. oktober 2014
Boliglov
2013-3181
PML
466043
Høringsnotat vedrørende
Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.)
1. Indledning
Lovforslaget har i perioden fra den 27. august 2014 til den 24. september 2014 været i høring hos en
række organisationer m.v., jf. nedenfor under pkt. 5. Udover nogle tekniske bemærkninger til forslaget
er der fremkommet forskellige indholdsmæssige bemærkninger.
Der er modtaget høringssvar fra følgende: Advokatsamfundet, Andelsbasen, Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater, Danske
Boligadvokater, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,
Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet, Foreningen af andelsboligforeninger i krise, FSR -
danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Københavns Byret, Realkreditforeningen,
Realkreditrådet, Vestre Landsret og Østre Landsret.
Advokatsamfundet, Dansk Byggeri, Den Danske Dommerforening, Datatilsynet,
Dommerfuldmægtigforeningen, Grundejernes Investeringsfond, Københavns Byret, Vestre Landsret
og
Østre Landsret
har meddelt, at de ikke har bemærkninger til lovforslaget.
Nedenfor omtales fremkomne bemærkninger og forslag til ændringer af lovforslaget. Herudover er der
fremkommet forskellige kommentarer og forslag, der ikke vedrører lovforslaget.
2. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger
Generelle bemærkninger til forslaget
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Finansrådet,
Foreningen andelsboligforeninger i krise
og
FSR – danske revisorer
støtter forslaget om at stille
skærpede krav ved stiftelse af andelsboligforeninger for at sikre det økonomiske grundlag.
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Dansk Ejendomsmæglerforening
anfører, at forslaget også bør omfatte andelsboligforeninger i
nyopførte ejendomme.
Kommentar:
Lovforslaget vedrører alene stiftelsen af de andelsboligforeninger, der etableres ved lejernes køb af
den ejendom, som de bebor; enten ved ejerens frivillige salg til lejerne eller ved anvendelse af
reglerne om tilbudspligt. Det er i denne type stiftelser, man har set en række eksempler på spekulation
og deraf følgende stiftelser på usikre økonomiske grundlag, bl.a. baseret på for høje valuarvurderinger
af foreningens ejendom.
Stiftelse af andelsboligforeninger kan dog ske på andre måder, f.eks. i nyopførte ejendomme. Der
vurderes imidlertid ikke at være behov for særskilt regulering af disse øvrige stiftelser, idet der ikke ses
samme risiko for stiftelser på uholdbare økonomiske grundlag. Dette skyldes bl.a., at denne type
andelsboligforeninger er omfattet af reglerne i andelsboliglovens kapitel 1 A om oplysningspligt og
fortrydelsesret ved salg af andele i andelsboligforeninger under stiftelse, der sikrer andelsboligkøberne
oplysning om forholdene i foreninger, der stiftes i forbindelse med projektsalg.
Bemærkningen giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
Foreningen andelsboligforeninger i krise
og
FSR – danske revisorer
anbefaler, at der fastsættes krav
om indskudskapitalens størrelse ved stiftelse, f.eks. 20 % egenfinansiering.
Andelsbasen
foreslår et krav om kontant indskud på mindst 5 % af købesummen.
Kommentar:
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har under forberedelsen af lovforslaget overvejet et krav om
kapitalindskud. Der er ved udformning af lovforslaget foretaget en afvejning af hensynet til at sikre et
solidt økonomisk fundament for fremtidige stiftelse over for hensynet til ikke at stille så strenge krav, at
velfunderede stiftelser hindres. Uanset størrelsen af et kapitalindskud må det forventes at gøre det
sværere for husstande med lavere indtægter at deltage i etableringen og dermed begrænse stiftelser
unødigt. Det er på den baggrund vurderingen, at der ikke er behov for at indføre krav om indskuddet
størrelse, da det foreslåede nye budgetkrav og skærpelse af kravet om minimumsdeltagelse fuldt ud
tilgodeser behovet for at sikre stiftelser på et solidt økonomisk fundament.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
Andelsbasen
og
Foreningen andelsboligforeninger i krise
foreslår et forbud mod rådgiveres brug af
“no-cure no-pay” modellen i forbindelse med rådgivning ved stiftelse af andelsboligforeninger.
Kommentar:
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vurderer, at de foreslåede krav til stiftelsen vil dæmme op for
problemet med tvivlsom rådgivning, da der herved skabes gennemsigtighed og dialog, og samtidig i
højere grad grundlag for rådgiveransvar, hvis spillereglerne ikke følges.
Ministeriet har under forberedelsen af lovforslaget overvejet et forbud mod anvendelse af ”no-cure no-
pay” modellen.
2
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1414100_0003.png
Det vurderes imidlertid, at et krav om betaling for rådgivning uden sikkerhed for, at foreningen faktisk
stiftes, formentlig vil reducere lejernes incitament til at stifte en andelsboligforening.
I øvrigt bemærkes, at en eventuel regulering af rådgiverne bør ske i den særlovgivning, der vedrører
den pågældende type rådgivers virksomhed, som f.eks. revisorlovgivningen for revisorerne.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
Minimumsdeltagelse
Foreningen andelsboligforeninger i krise, FSR – danske revisorer, Realkreditforeningen
og
Realkreditrådet
anfører, at de støtter forslaget om deltagelseskrav på 2/3 af beboerne.
Dansk Ejendomsmæglerforening
påpeger, at et krav om deltagelse af 2/3 af beboerne i visse tilfælde
vil være for højt sat, da foreninger, som ellers kunne være stiftet med en fornuftig økonomi, ikke
stiftes. Det kan derfor overvejes at fastholde grænsen på �½ af beboerne.
Andelsbasen
anfører, at kravet om deltagelse bør øges i foreninger med erhvervsejendomme.
Ejendomsforeningen Danmark
vurderer, at kravet om 2/3 deltagelse er i den høje, men acceptable
ende.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
støtter højere krav til deltagelsesprocenten, men
foreslår, at den hæves til blot 60 procent. Organisationen henviser blandt andet til de ændrede regler
for boligstøtte, der betyder, at det ofte ikke vil være en fordel for ældre at indgå i en
andelsboligforening.
Danske Advokater og Danske Boligadvokater
anfører, at kravet om 2/3 deltagelse ved stiftelse i
mindre foreninger kan medfører et tilslutningskrav på 70-80 procent, hvilket kan gøre det svært at
stifte andelsboligforeninger i mindre ejendomme. Organisationerne anfører, at tilslutningskravet
historisk ikke har givet driftsmæssige problemer.
Kommentar:
Forslaget om skærpede krav til minimumsdeltagelsen skal sikre stiftelser på et solidt økonomisk
fundament.
Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter fra
flere interessenter på andelsboligområdet fået oplyst, at mange penge- og realkreditinstitutter allerede
i dag stiller krav om højere deltagelsesprocenter ved stiftelse af andelsboligforeninger end dem, der
følger af lovgivningens regler.
Ved udformning af forslaget om skærpelse af kravet til minimumsdeltagelsen, er der foretaget en
afvejning af hensynet til at sikre et solidt økonomisk fundament for fremtidige stiftelser af
andelsboligforeninger overfor for hensynet til, at der ikke indføres så høje krav til
minimumsdeltagelsen, at det vil forhindre stiftelser af sunde andelsboligforeninger.
En ændring af forslaget om skærpelse af deltagelseskravet til 60 pct. vil minimere den påpegede risiko
for, at forslaget i visse tilfælde vil gøre det meget svært at stifte andelsboligforeninger. En
minimumsdeltagelse på 60 pct. vil samtidig fortsat imødekomme hensynet til at sikre stiftelser på solidt
økonomisk fundament.
3
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1414100_0004.png
Lovforslagets § 1, nr. 1, ændres i overensstemmelsen med det ovenfor anførte .
Budgetkrav
Andelsbasen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Foreningen andelsboligforeninger i
krise, FSR – danske revisorer, Realkreditforeningen
og
Realkreditrådet
anfører, at de støtter forslaget
om skærpede krav til budgetter ved stiftelsen.
Danske Advokater, Danske Boligadvokater
og
Dansk Ejendomsmæglerforening
påpeger, at det ikke
er klart, hvem der skal fremskaffe oplysningerne, og at det bør præciseres i lovteksten, hvem der skal
udarbejde og udlevere budgetter og prognoser til køber.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Danske Advokater og Danske Boligadvokater
foreslår, at man samtidig med de skærpede krav til budgetter overvejer at udvide den 10 ugers
acceptfrist.
FSR – danske revisorer
foreslår, at kravet til budgettal for vedligeholdelse sammenkobles med krav
om f.eks. 10 årige vedligeholdelsesplaner, hvilke vil give nødvendig forudsætning for vurdering og
sammenligning af tal for vedligeholdelse.
Dansk Ejendomsmæglerforening
påpeger, at oplysning om udgifter til vedligeholdelse bør anslås ud
fra objektiv vurdering af ejendommen.
Foreningen andelsboligforeninger i krise
foreslår et indholdsmæssigt krav om hensættelse til
vedligeholdelse efter samme regler som i boligreguleringsloven.
Kommentar:
For så vidt angår spørgsmålet om fremskaffelse af de krævede budgetter fremgår det af
bemærkningerne til lovforslaget, at kravet foreslås udformet som et objektivt budgetkrav, der skal
være opfyldt inden indgåelse af aftalen om erhvervelse af ejendommen. Det vil i praksis være de
pågældende lejere, der ønsker at stifte andelsboligforeningen eller den allerede stiftede
andelsboligforening og dennes rådgiver, der skal sikre, at budgetterne udarbejdes og forelægges alle
(potentielle) andelshavere inden erhvervelse af ejendommen. Overholder en rådgiver ikke
andelsboliglovens regler om krav til budgetter i forbindelse med rådgivning om stiftelse af en
andelsboligforening, vil der som udgangspunkt kunne statueres et rådgiveransvar.
Da der typisk deltager en rådgiver ved stiftelsen, vil det være denne, der er ansvarlig for fremskaffelse
af materialet. Det er ikke fundet nødvendigt at præcisere dette nærmere i lovteksten.
For så vidt angår spørgsmålet om udvidelse af acceptfristen bemærkes, at der med lovforslaget
indføres krav til budgetter, der skal sikre gennemsigtighed. Der udarbejdes allerede i dag en række
budgetter, og de nye regler stiller en række indholdsmæssige krav til, hvordan budgetterne skal
udformes. Der vurderes ikke at være behov for udvidelse af acceptperioden, da de indholdsmæssige
krav til budgetterne ikke umiddelbart vil ændre på selve stiftelsesprocessen.
For så vidt angår budgetkravet for vedligeholdelsesposten fremgår det af bemærkningerne til
lovforslaget, at posten til vedligeholdelse – ligesom regnskabsposterne for vedligeholdelse i
Erhvervsstyrelsens modelregnskab for andelsboligforeninger, der aflægger regnskab efter
årsregnskabsloven – skal indeholde udgifter til dels almindelig, løbende vedligeholdelse og udgifter til
større, planlagte opgaver i forbindelse med genopretning og renovering. Beløbet opgøres for hele
ejendommen og pr. m
2
bruttoetageareal. Hermed sikres, at det afsatte beløb til vedligehold vil kunne
4
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
sammenlignes med de beløb, der efter boligreguleringslovens kapitel III skal afsættes til
vedligeholdelse af udlejningsejendomme.
Det fremgår endvidere af lovbemærkningerne, at det herefter vil være muligt for de potentielle
andelshavere at foretage en direkte sammenligning af, om det beløb, der er afsat til vedligeholdelse af
den ejendom, de har fået tilbudt at købe, er mindre, lig med eller større end det beløb, der
pligtmæssigt skal afsættes til vedligehold i ejendommen som udlejningsejendom efter
boligreguleringslovens regler.
Der foreslås således en løsning, hvor posten til vedligeholdelse bliver synliggjort på en sådan måde,
at der er mulighed for sammenligning, så eventuel underbudgettering vil kunne gennemskues.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ikke fundet det nødvendigt, at stille indholdsmæssige
krav til vedligeholdelsesposten.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
3. Oplysningspligt for ”andre långivere”
Ejendomsforeningen Danmark
er positiv indstillet overfor forslaget men anfører, at de savner
mulighed for, at leverandører kan validere oplysninger.
Kommentar:
Der er i dag mulighed for at penge- og realkreditinstitutter kan kontrollere de oplysninger, som de
overfører til indberetningssystemet for nøgleoplysninger. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er i
dialog med penge- og realkreditinstitutterne om, hvorvidt der kan tilføjes en funktion, der giver
indberetter bedre mulighed for at se, hvilke lån som fremgår af den enkelte forenings skema.
Bemærkningen giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
4. Obligatorisk CVR-registrering af andelsboligforeninger
Ejendomsforeningen Danmark
og
Finansrådet
finder det meget positiv, at der indføres
obligatorisk CVR registrering af andelsboligforeninger, hvilket vil sikre entydig identifikation og
administrative lettelse for sektoren.
Danske Advokater og Danske Boligadvokater
finder forslaget nødvendigt i forhold til den aktuelle
digitalisering.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Realkreditforeningen
og
Realkreditrådet
støtter
forslaget.
Realkreditforeningen
og
Realkreditrådet
forudsætter, at der skal være en vis periode for registrering i
CVR.
Kommentar:
De nye regler om obligatorisk CVR registrering træder i kraft den 1. januar 2015.
Andelsboligforeninger der efter denne dato ikke har et CVR-nummer, eller som er registeret som
frivillig forening, vil skulle lade sig registrere korrekt. Foreninger skal registreres sig hurtigst muligt,
men der er ikke nogen fast frist herfor.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
5
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
5. Høring
Lovforslaget har været sendt i høring hos følgende organisationer og myndigheder m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsbasen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation,
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Danmarks
Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Arkitektvirksomheder,
Danske Advokater, Danske Boligadvokater, Danske Regioner, Danske Studerendes Fællesråd,
Danske Udlejere, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,
Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finansrådet, Forbrugerrådet,
Foreningen af andelsboligforeninger i krise, FSR - danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond,
Kommunekredit, Kommunernes Landsforening, Lejernes Landsorganisation i Danmark,
Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Vestre Landsret og Østre Landsret.
6
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk