dinesen
&
partnere a/s
bygherrerådgivning
boligadministration
Efter en gennemgang af forslag til ændringer i friplejeboligloven fremsendes hermed en række
spørgsmål/kommentarer i tilknytning til bestemmelser om garantistillelse i forbindelse med
nybygning:
1. Den nuværende bestemmelse for garantistillelse for nybyggeri af friplejeboliger svarer i store træk til det
som fx gælder for almene boliger. Dette er således baggrunden for fastsættelsen af ydelserne på de
støttede lån, hvor realkreditinstitutternes bidrag er fastsat til 0,28 % af hovedstolen, og således
væsentligt lavere end almindelige bidrag på ustøttede lån. Hvis denne garanti bortfalder/ændres må
realkreditinstitutterne forventes at kræve et større bidrag som betaling for den kreditrisiko man skal
indlade sig på .
2. En fastholdelse af nuværende bestemmelse med mulighed for 100 % garantistillelse ligestiller
friplejeboligerne finansieringsmæssigt med kommunalt opførte plejeboliger, idet kommunerne i dag
garanterer fuldt ud med et gældsbrev overfor Kommunekredit for støttede lån. Det samme gælder i
praksis hvor et boligselskab opfører fx plejeboliger til brug for en kommune.
3. Af lovforslaget fremgår, at friplejeboligleverandøren evt. må stille supplerende garanti, hvis
realkreditinstitutterne ikke stiller sig tilfreds med en garanti op til 75 % af det garanterede lån. Denne
supplerende garanti kommer imidlertid oveni det kapitalkrav som stilles til grundkapitalen på 10 % af
anskaffelsessummen, og til at friplejeleverandøren skal finansiere hele sit serviceareal. For nyetablerede
friplejeboligleverandøren uden opbakning i en eller anden ”koncern” ( fx Danske Diakonhjem o. lign. ) må
der stilles et stor spørgsmål ved, om det er muligt at finansiere. I et aktuelt eksempel fra Haderslev med
28 friplejeboliger og et nyetableret serviceareal skal friplejeleverandøren forlods fremskaffe over 7 mio.
kr. Hvis man oveni skal garantere for 25% af det støttede lån øges kapital-/garantikravet med næsten 10
mio. kr.
4. Kravet om supplerende garantistillelse til det støttede lån til etablering af boliger kan forekomme
ubegrundet, når det er fastslået, at friplejeboligleverandøren ikke må tjene penge på selve
boligudlejningen, men kun må ydelse af pleje mv. Den supplerende garantistillelse – som i praksis kan
være omfattende - får man altså ingen ”bataling” for.
Det skal også nævnes, at en garantistillelse ikke koster penge inden garantien kommer til udbetaling. Jeg mener
dårligt man kan forestille sig, at en friplejeboligleverandør vil bruge tid, penge og kræfter på at igangsætte et
projekt, hvis man ikke tror på at det kan realiseres, og at det får et langt liv.
Endeligt skal jeg pege på, at vi ved et igangværende projekt ved Ganerbo i Skjern med en tilbygning til en
eksisterende friplejeboliginstitution oplevede, at kun Realkredit Danmark var interesseret i at yde lån – og det kun
med kravet om 100 % garanti. Hvis garantimaksimum reduceres til 75 % må imødeses, at boligfinansieringen vil
blive en altafgørende hindring for etablering af nye institutioner. Realkreditinstitutterne er i dag meget
tilbageholdende med overhovedet at give lån, hvis de ikke fornemmer at deres lån er fuldt sikrede – kravene fra
Finanstilsynet forstærker selvfølgelig dette.
Med venlig hilsen
Bygherrerådgiver, Lars Andersen.
Banegårdspladsen 4, 1.sal
5600 Faaborg
Telefon:
62 61 30 75
Fax:
62 61 30 76
E-mail:
CVR.nr.
3446 9997