By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
B 112 Bilag 2
Offentligt
1528729_0001.png
NOTAT
Dato:
Kontor:
Sagsnr.:
15. april 2015
Boligøkonomi
2015-345
Skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra
DREAM (2012) og MBBL’s egen model.
Generelle overvejelser
Andelsboliglovens § 5 indeholder bestemmelserne for, hvilken pris andelen må overdrages til
(maksimalprisbestemmelserne).
Hvis maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger fjernes, vil handelspriserne på andelsboliger
stige. Hvor store stigninger, der vil blive tale om, vil afhænge af en række forhold. Det er ikke i alle
tilfælde muligt at operationalisere disse forhold, hvorfor skønnene af de stigninger, som evt.
regelændringer vil medføre, vil bero på en række antagelser.
For det første afhænger stigningen af, hvordan en ændring implementeres i lovgivningen. Ændringen
kan for eksempel ske ved at gøre bestemmelserne i andelsboliglovens § 5 frivillige for foreningerne,
ved at fjerne bestemmelserne i § 5 eller ved at udstykke og omdanne andelsboligerne til
ejerlejligheder.
For det andet afhænger prisstigningen af, hvorvidt maksimalpriserne i de aktuelle handler er bindende
for handelspriserne eller ej. Umiddelbart må det antages, at maksimalpriserne er bindende for mange
andelsboliger beliggende i Storkøbenhavn, hvor presset på markedet for (relativt) billige boliger er
stort. Dette understøttes af beregninger i dette notat.
For det tredje vil der være forskel på priseffekterne på kort og lang sigt. Selv om maksimalpriserne i
nogle områder pt.
ikke
er bindende, kan der godt være en
betydelig
priseffekt på lidt længere eller
langt sigt. For eksempel vil stigningen i priserne på andelsboliger, som følge af en fjernelse af
maksimalprisbestemmelsen, være meget afhængig af konjunktursituationen og situationen på det
øvrige boligmarked – jf. også udviklingen i priser på andele i eksempelvis København de senere år.
En frisættelse af handelspriserne på andelsboliger vil betyde, at de i fremtiden i højere grad vil følge
konjunkturerne, ligesom det er tilfældet for priserne på ejerboliger. Dette øger sandsynligheden for
både kapitalgevinster og -tab. Det vil også gøre en
større del af boligmassen konjunkturfølsom,
i
modsætning til den nuværende situation, hvor andelsboligpriserne (såfremt maksimalpriserne er
bindende) ikke følger konjunkturudviklingen i opadgående og, kun ved større udsving i konjunkturerne,
i nedadgående retning.
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 B 112 - 2014-15 (1. samling) - Bilag 2: Notat vedr. skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012), fra ministeren for by, bolig og landdistrikter
Det er vigtigt at pointere, at et egentligt estimat kræver et udredningsarbejde og opstilling af mere
præcise beregningsmodeller, og vil være baseret på en lang række forudsætninger. I dette notat
præsenteres to mulige bud på skøn over, hvor meget priserne for andelsboliger vil stige, hvis
maksimalprisbestemmelserne fjernes. Begge skøn er primært egnede til at give indtryk af
størrelsesordener. Effekternes størrelse vil for begge skøns vedkommende være afhængige af det
tidspunkt, skønnene er foretaget på.
Det første skøn
benytter sig af, at vurderingen af andelsboligforeningens ejendom er bundet til
priserne på tilsvarende udlejningsejendomme, og derfor også er afhængig af huslejereguleringen.
Herved kan et estimat over huslejestigningen ved fjernelse af huslejereguleringen med nogen
forsigtighed benyttes som skøn over prisstigningen på andelsboliger ved fjernelse af
maksimalprisbestemmelserne. Dette skøn peger på, at priserne for andelsboliger i gennemsnit over
hele landet vil stige med omkring 55 procent ved en fjernelse af maksimalprisbestemmelserne. De
geografiske forskelle er meget store.
Det andet skøn
sammenligner de
tekniske
maksimalpriser for andelsboliger med handelspriserne for
ejerboliger af samme type (henholdsvis enfamiliehuse og etageboliger) i samme postdistrikt. Dette
skøn peger på, at de tekniske priser for andelslejligheder – det vil sige andelsboliger beliggende i
etageejendomme på andelsbasis - i gennemsnit vil stige med 66 procent. Prisstigningerne varierer
meget på tværs af landsdele – fra 75 pct. i København by til 20 pct. i Vest- og Sydsjælland.
Det skønnes, at prisstigningen for enfamiliehuse på andelsbasis i gennemsnit vil udgøre 11 pct.
Årsagen til, at stigningen er så meget større for andelslejlighederne sammenholdt med enfamiliehuse
er blandt andet, at mange af andelslejlighederne ligger centralt i de store byer. Andelsboligernes
beliggenhed har således meget stor betydning for, hvor meget priserne vil stige.
Et muligt skøn baseret på DREAM’s analyse af huslejereguleringen
Maksimalprisbestemmelsen på andelsboligmarkedet binder prissætningen på andelsboliger og
andelsboligejendomme til prissætningen på udlejningsejendomme. Huslejereguleringen på det private
udlejningsmarked har således betydning for den gældende prissætning på andelsboliger.
Ifølge rapporten fra DREAM (sept. 2012) om ”Konsekvenserne af huslejereguleringen på det private
udlejningsmarked” vil en ophævelse af huslejereguleringen betyde en gennemsnitlig huslejestigning
på knap 55 pct. i år 2010.
Hvis man forestiller sig, at huslejereguleringen blev ophævet, vil den resulterende huslejestigning (i
princippet) føre til en tilsvarende stigning i vurderingen af ejendommene – uanset om der er tale om
udlejningsejendomme eller ejendomme ejet af andelsboligforeninger.
En ophævelse af maksimalprisbestemmelsen på andelsboliger vil umiddelbart svare til en ophævelse
af huslejereguleringen på det private udlejningsmarked. Man må derfor gå ud fra, at
andelsboligpriserne vil følge tilsvarende op.
Med nogen forsigtighed kan analysen fra DREAM dermed benyttes til et bud på størrelsesordenen af
prisstigningerne på andelsboliger som følge af en ophævelse af maksimalprisbestemmelsen.
Ovenstående ræsonnement indikerer således, at priserne på andelsboliger kan stige med i
størrelsesordenen 55 pct. i gennemsnit, dog med betydelige regionale forskelle jf. tabel 1.
2
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 B 112 - 2014-15 (1. samling) - Bilag 2: Notat vedr. skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012), fra ministeren for by, bolig og landdistrikter
1528729_0003.png
Tabel 1. Estimeret stigning i andelsboligernes (tekniske) pris ved afskaffelse af
maksimalprisbestemmelsen for andelsboliger. (Beregningsmetode: DREAM’s vurdering af effekter af
fjernelse af huslejereguleringen)
Landsdel
København by
Københavns omegn
Bornholm
Vest- og Sydsjælland
Østjylland
Nordsjælland
Vestjylland
Nordjylland
Østsjælland
Sydjylland
Fyn
Hele landet
Gennemsnitlig stigning ved
deregulering, år 2010
93
80
54
53
46
45
44
42
40
34
22
54
Kilde: DREAM (2012), Konsekvenser af huslejereguleringen på det private udlejningsboligmarked –
En mikroøkonomisk undersøgelse for 2000’erne, side 41
En fjernelse af huslejereguleringen vil føre til huslejestigninger på godt 90 pct. i Byen København og
omkring 80 pct. i Københavns omegn. Omvendt vil huslejestigningen ved en deregulering kun være
lidt over 20 pct. på Fyn, og omkring 50 og 40 pct. i de øvrige landsdele. Dette indikerer, at en fjernelse
af maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger vil føre til prisstigninger i størrelsesordenen 80-90
procent i Københavnsområdet, mens prisstigningerne i de øvrige dele af landet vil være mere
begrænsede.
Ved anvendelse af DREAM’s resultater vedrørende konsekvenserne af huslejereguleringen fokuseres
på den gældende kobling mellem det private udlejningsmarked og andelsboligmarkedet. Der er
imidlertid også nogle forskelle, som vil gøre, at der ikke direkte kan sættes lighedstegn mellem
effekterne af at ophæve huslejereguleringen og effekterne af at fjerne maksimalpriserne. Forskellene
kan for eksempel være, at andelshavere i praksis har en mere udvidet råderet over boligen end det
normalt er tilfældet i en lejebolig. Resultaterne ovenfor kan bruges til at angive størrelsesordenen af
prisstigningerne ved maksimalprisernes ophævelse.
Et muligt skøn ved sammenligning af teknisk maksimalpris og handelspriser for ejerboliger
Ved at sammenligne priserne på andelsboliger med priserne på ejerboliger er det muligt at skønne,
hvor meget priserne på andelsboliger
umiddelbart
vil stige, hvis maksimalprisbestemmelsen for
andelsboliger fjernes. Der ses herved bort fra eksisterende forskelle i beskatning og
finansieringsmuligheder for de to boligtyper, jf. de afsluttende generelle overvejelser.
Udgangspunktet for prissammenligningen er den tekniske maksimalpris pr. m² andel, som indberettes
til Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters indberetningssystem vedrørende andelsboligforeningers
nøgleoplysningsskema (oplysning K3). Der benyttes begrebet
teknisk pris
for at tage højde for, at der
er store forskelle på, hvor meget den enkelte forening har optaget af gæld). I beregningsmodellen
3
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 B 112 - 2014-15 (1. samling) - Bilag 2: Notat vedr. skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012), fra ministeren for by, bolig og landdistrikter
indgår i alt 2.422 andelsboligforeninger med i alt 64.196 andelsboliger, svarende til knap 27 pct. af
andelsboligforeningerne og godt 31 pct. af andelsboligerne.
Der er en række forhold, som beregningsmodellen ikke tager højde for. Blandt andet tages der ikke
højde for dynamiske effekter af fjernelse af maksimalprisen på andelsboliger, og dermed
konsekvensen for de øvrige dele af boligmarkedet (som dermed har afsmittende effekter tilbage på
andelsboligmarkedet). Endelig bemærkes det, at resultaterne afhænger af opgørelsestidspunktet, idet
både ejerboligpriserne og spørgsmålet om, hvorvidt maksimalpriserne er bindende for priserne på
andelsboliger, varierer over tid og konjunkturer. Hvis priserne på ejendomsmarkedet fortsætter den
stigende tendens, vil den samme analyse gennemført om et år, således give større effekter.
For at beregne prisstigningen er datagrundlaget delt op i to typer af foreninger; foreninger bestående
af enfamiliehuse og foreninger bestående af etageboliger. Derefter er den beregnede tekniske m²-
maksimalpris for hver forening sammenholdt med den gennemsnitlige m²-pris for en ejerbolig af
samme type (det vil sige henholdsvis enfamiliehuse og etageboliger) i samme postdistrikt.
Hvis den beregnede tekniske maksimalpris ligger under prisen på ejerboligen, antages det, at
maksimalprisen er bindende, og at en afskaffelse af maksimalprisbestemmelsen vil betyde, at den
tekniske pris vil
stige
til prisen på en ejerbolig af samme type i samme postdistrikt. Hvis den
beregnede tekniske maksimalpris omvendt ligger over prisen på en ejerbolig, antages det, at
maksimalprisen
ikke
er bindende, og at der dermed ikke er nogen priseffekt af en ændring af
maksimalprisen.
I tabel 2 er modellens resultater sammenfattet. Det skønnes, at en afskaffelse af
maksimalprisbestemmelsen vil indebære, at den tekniske pris for et énfamiliehus på andelsbasis – alt
andet lige – i gennemsnit vil stige med 1.200 kr./m², svarende til en stigning på 11 pct. For en bolig på
100 m², svarer det til den stigning på 120.000 kr.
For andelslejligheder (det vil sige andelsboliger beliggende i etageejendomme) vil stigningen være
mærkbart større. En afskaffelse af maksimalprisbestemmelsen vil – alt andet lige – betyde, at priserne
vil stige med i gennemsnit 10.200 kr./m², svarende til en stigning på 66 pct. For en andelslejlighed på
100 m², svarer det til en stigning på godt 1 mio. kr. Årsagen til, at stigningen i m²-prisen er så meget
større for andelslejlighederne sammenholdt med enfamiliehuse, er blandt andet, at mange af
andelslejlighederne ligger centralt i de store byer. Andelsboligernes beliggenhed har således meget
stor betydning.
I København by vil de tekniske priser på andelslejligheder i gennemsnit stige med 12.000 kr./m²,
svarende til stigning på 75 pct. I Vest- og Sydsjælland og Sydjylland skønnes prisstigningen på
andelslejligheder at udgøre henholdsvis 1.900 kr./m² og 2.400 kr./m², svarende til stigninger på
omkring 20 pct.
Inden for København by er der også en vis variation. Særligt i bydelene København V, Frederiksberg
C, København Ø, København N samt København S vurderes en afskaffelse af maksimalpriserne at
føre til store relative prisstigninger på andelsboliger (over 80 pct.). Omvendt vurderes priserne på
andelsboliger i Vanløse og København NV at stige relativt mindre (henholdsvis 44 pct. og 57 pct.).
Beregningsmodellens resultater skal fortolkes med de forbehold, der ligger i både den valgte metode,
datagrundlagets kvalitet og opgørelsestidspunktet. Beregningsmodellen tager f.eks. ikke højde for
forskellene i beskatningen af andelsboliger og ejerboliger og forskellene i mulighederne for at
finansiere boligkøbet. Resultaterne kan bruges til at angive størrelsesordenen af prisstigningerne ved
maksimalprisernes ophævelse.
4
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 B 112 - 2014-15 (1. samling) - Bilag 2: Notat vedr. skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012), fra ministeren for by, bolig og landdistrikter
1528729_0005.png
Tabel 2. Skønnet stigning i den tekniske pris ved afskaffelse af maksimalprisbestemmelsen for
andelsboliger (sammenligning med priser på ejerboliger, jf. MBBLs beregningsmetode).
Énfamiliehuse
Antal boliger
København by
København K
København V
Frederiksberg C
Frederiksberg
København Ø
København N
København S
København NV
Valby
Vanløse
Københavns omegn
Nordsjælland
Østsjælland
Vest- og Sydsjælland
Bornholm
Fyn
Sydjylland
Østjylland
Århus C
Vestjylland
Nordjylland
891
0
0
0
12
0
0
0
392
104
0
1.832
4.608
3.038
8.555
530
6.558
8.936
10.306
0
3.945
7.809
Kr./m²
..
.
.
.
..
.
.
.
..
..
.
3.600
2.800
1.600
200
..
600
400
1.500
.
200
800
Pct.
..
.
.
.
..
.
.
.
..
..
.
25
21
11
2
..
6
5
13
.
2
8
112.146
5.547
11.787
5.765
10.112
16.551
17.146
18.872
8.581
7.406
4.296
14.306
2.495
2.692
3.113
205
1.734
2.596
5.891
2.424
999
2.939
Etageboliger
Antal boliger
Kr./m²
12.000
14.700
14.300
16.100
11.100
14.600
12.700
11.600
7.300
8.900
6.400
5.300
..
..
1.900
..
..
2.400
4.300
7.500
..
2.800
10.200
Pct.
75
69
81
85
59
89
83
83
57
67
44
35
..
..
20
..
..
23
26
37
..
24
66
Hele landet
57.008
1.200
11
149.116
Anm.: Der er kun vist skøn for områder med minimum 30 foreninger i datagrundlaget.
Gennemsnittene er vægtet med m².
. Der er ingen boliger af denne type inden for postdistriktet
.. Der er relativt få observationer for kategorien, hvorfor skønnet vurderes at være for usikkert.
Kilde: Egne beregninger på baggrund af oplysninger fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters
indberetningssystem vedrørende andelsboligforeningers nøgleoplysningsskema (https://andelsboliginfo.dk) samt
Realkreditrådets boligmarkedsstatistik.
Konklusion
Afhængigt af hvilken af ovennævnte metoder, der benyttes til at skønne over prisstigningerne ved
fjernelse af maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger, vil den gennemsnitlige prisstigning ligge
mellem 50 og 70 pct. på landsplan. Der er dog betydelige regionale forskelle og betydelig forskelle
mellem f.eks. de københavnske bydele. Prisstigningerne i København by vil være betydeligt større
end prisstigningerne i f.eks. Århus og resten af landet.
5
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 B 112 - 2014-15 (1. samling) - Bilag 2: Notat vedr. skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012), fra ministeren for by, bolig og landdistrikter
Generelle overvejelser om fjernelse af maksimalprisbestemmelserne
En fjernelse af maksimalprisbestemmelserne vil, når dens fulde konsekvenser slår igennem, betyde at
andelsboliger generelt set bliver dyrere, specielt i Hovedstadsområdet og i Århus. Dette vil få negative
konsekvenser for kommende andelshavere. Omvendt vil det give en kapitalgevinst til de nuværende
andelshavere, og derved betyde en omfordeling fra kommende andelshavere til de nuværende
andelshavere. Der er tale om en engangseffekt som begunstiger de nuværende andelshavere og
eventuelt ejere af udlejningsejendomme.
Hvis andelsboligerne prismæssigt ligestilles med ejerboliger gennem en ophævelse af
maksimalprisbestemmelserne, må det forventes, at der vil komme pres på for en tilsvarende
skattemæssig ligestilling, dvs. indførelse af ejendomsværdiskat for andelsboliger. Finansiering af
andelsboligkøbet med realkreditlån vil være et andet emne, som vil blive aktualiseret af højere priser
på andelsboliger.
En ophævelse af maksimalprisbestemmelserne vil i praksis kunne føre til, at andelsboligen vil ophøre
med at eksistere som selvstændig boligform.
Samtidig vil en ophævelse af maksimalpriserne for andelsboliger påvirke balancen på boligmarkedet
generelt – og specielt det private udlejningsmarked, idet ophævelsen alt andet lige vil gøre det mere
attraktivt for lejerne i en reguleret udlejningsejendom at etablere en andelsboligforening. Foreningen
vil (alt andet lige) kunne købe udlejningsejendommen relativt billigt (til samme pris som en
ejendomsinvestor vil give for ejendommen) og videresælge andelene til en højere, ”frisat” pris end
hvad der tidligere var muligt.
Udlejerne vil næppe stiltiende acceptere, at lejerne får mulighed for ved overtagelse af ejendommen at
realisere betydelige kapitalgevinster. De vil antagelig mene, at disse kapitalgevinster rettelig tilhører
dem og at huslejereguleringen derfor bør ophæves, hvorved priserne på private udlejningsejendomme
og andelsboligejendomme vil tilpasse sig hinanden.
Såfremt lejerne i højere grad vil benytte sig af muligheden for at købe ejendommen, de bor i, vil det
betyde et fald i antallet af private lejeboliger, og en tilsvarende stigning i antallet af andelsboliger.
6
af
6
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk