PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2014-15 (1. samling)
ERU Alm.del
Offentligt

Finanstilsynet

2. december 2014

BANK A

Høringsnotat: Tilsynsdiamant for realkredit-

institutter

Finanstilsynet offentliggjorde den 11. september 2014 et forslag til en til-

synsdiamant for realkreditinstitutter. Forslaget har efterfølgende været i hø-

ring med frist den 8. oktober 2014. Finanstilsynet har modtaget høringssvar

fra Danmarks Nationalbank, Dansk Aktionærforening, Finansrådet, Land-

brug & Fødevarer, Lokale Pengeinstitutter, Nykredit, Parcelhusejernes

Landsforening, Realkreditforeningen og Realkreditrådet.

I høringsvarerne er der en overordnet opbakning til tilsynsdiamanten for re-

alkreditinstitutter, fordi den på en afbalanceret måde fremtidssikrer institut-

ternes robusthed og hermed forstærker stabiliteten i det danske realkredit-

system.

Bemærkningerne er i det følgende opdelt på hovedområder og kommenteret

samlet, i det omfang de berører det samme emne.

1. Forholdet til pengeinstitutter mv.

Nationalbanken:

”Pengeinstitut- og realkreditvirksomhed er grundlæggende to forskellige for-

retningsmodeller, der ikke er underlagt den samme regulering. […] En til-

synsdiamant for realkreditinstitutter bør [ikke] give anledning til, at pengein-

stitutternes lån med afdragsfrihed begrænses, med mindre lånene finansie-

res med SDO.”

Finansrådet:

”[…] det er vigtigt at undgå, at indberetningen og den efterfølgende over-

vågning lægger et pres på pengeinstitutterne til at fastlåse deres forret-

ningsmodeller og produktsortiment for så vidt angår lån til private med pant i

fast ejendom. En sådan indskrænkning af konkurrencen vil ikke være sam-

fundsmæssig gavnlig."

”Pengeinstitutternes forretningsmodel er forskellig fra realkreditinstitutters

forretningsmodel både med hensyn til kreditvurdering, produkter og funding.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

2/17

Der henstår således en vanskelig opgave med at afgrænse de låneproduk-

ter, der kan siges at være i direkte konkurrence med realkreditinstitutternes

boligudlån.”

”Det forekommer ikke […] helt klart, om formålet med det kommende pejle-

mærke for afdragsfrihed i tilsynsdiamanten og den supplerende indberet-

ningsordning for pengeinstitutter reelt rækker ud over at begrænse omfanget

af afdragefrie lån i realkreditsektoren og beskytte den danske realkreditmo-

dels guldrandethed. Hvis formålet har det bredere samfundsøkonomiske

sigte at begrænse den samlede private gældssætning i Danmark, kunne det

være nyttigt med et stærkere analytisk grundlag.”

”[…] overvågnings- og indberetningsordningen potentielt kan have en uhen-

sigtsmæssig indvirkning på konkurrencen i den finansielle sektor. Pengein-

stitutter opererer under en anden forretningsmodel end realkreditinstitutter,

og det bør der tages hensyn til i udformningen af indberetningerne og i for-

tolkningen af disse.”

Finanstilsynet:

Formålet er at begrænse omfanget af risikable lån, herunder afdragsfrie lån

med høj LTV. Det er således ikke formålet at begrænse gældsætningen.

Det er korrekt, at pengeinstitut- og realkreditvirksomhed er to forskellige for-

retningsmodeller, men iværksættelsen af en tilsynsdiamant for realkreditin-

stitutter uden tiltag i forhold til pengeinstitutter indebærer risiko for, at de risi-

kable lån i stedet flytter over i pengeinstitutterne.

For at imødegå at de risikable lån i stedet flytter over i pengeinstitutterne, vil

der parallelt med introduktionen af tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter

tillige blive etableret to supplerende indberetninger til Finanstilsynet, med

henblik på at Finanstilsynet kan overvåge udviklingen.

Den ene indberetning er rettet mod SDO finansierede lån i pengeinstitutter-

ne, da disse vurderes at udgøre den mest oplagte konkurrent til realkredit-

lån.

Koncerner med både penge- og realkreditinstitutter, der udsteder SDO’er,

skal opgøre pejlemærkerne for afdragsfrihed, renterisiko og funding for alle

udlån, der er finansieret med SDO’er. Koncernen skal alene opfylde pejle-

mærket for realkreditudlånet. Finanstilsynet vil imidlertid overvåge, hvorvidt

der sker en udvikling, hvor pejlemærket udvikler sig anderledes for koncer-

nen end for realkreditinstituttet, og vil gribe ind, hvis der viser sig en over-

flytning af risiko til pengeinstituttet for, at realkreditinstituttet kan opfylde pej-

lemærket. Tilsvarende skal koncernen ved iværksættelse af diamanten re-

degøre for, hvordan tilpasningen frem til iværksættelsen har berørt hen-

holdsvis koncernen og realkreditinstituttet.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3/17

For pengeinstitutter, der yder boliglån finansieret ved udstedelse af SDO’er i

form af fælles funding, vil den del af udlånet, der er finansieret på denne

måde, indgå i et realkreditinstituts opgørelse og skal derfor ikke også indgå i

pengeinstituttets opgørelse.

Den anden indberetning omfatter pengeinstitutter, der ikke udsteder SDO’er,

men er til gengæld alene målrettet afdragsfrihed. Hensigten er, at der etab-

leres en overvågningsløsning, hvor pengeinstitutterne pålægges at indberet-

te oplysninger om deres lån med sikkerhed i danske ejerboliger og fritidshu-

se. Der er alene tale om en overvågning, der skal sikre, at der ikke sker en

systematisk bevægelse i de afdragsfrie lån over til pengeinstitutterne.

Overvågningen vil være målrettet de lån, hvor pengeinstitutter er i konkur-

rence med realkreditinstitutter, dvs. forskellige former for prioritetslån. Der-

imod er det ikke hensigten, at pengeinstitutternes supplerende finansiering

til låntagere, der ønsker at låne mere end de 80 pct. af ejendomsværdien for

ejerboliger og 60 pct. for fritidshuse, som er grænsen for realkreditbelåning,

skal være omfattet. For de mindre pengeinstitutter (gruppe 3) vil det være

tilstrækkeligt med en mere overordnet (ikke LTV baseret) indberetning af

omfanget af lån med pant i ejerboliger og fritidshuse. De mindste institutter

(gruppe 4) undtages for indberetning.

Indberetningerne fra institutterne i gruppe 1 og 2 skal være tilstrækkelige til,

at Finanstilsynet kan beregne værdien af pejlemærket for det enkelte insti-

tuts lån og samtidig følge udviklingen i både tæller (afdragsfrie lån i LTV-

båndet 75-100 pct. af lånegrænsen for realkreditinstitutter) og nævner (sam-

let udlån med sikkerhed i ejerboliger og fritidshuse). Det må forventes, at

værdien af pejlemærket i pengeinstitutterne i udgangspunktet vil ligge meget

højt. Det er således ofte en central egenskab ved pengeinstitutternes nuvæ-

rende prioritetslån, at de giver låntager en større fleksibilitet i låne- og af-

dragsprofilen end tilsvarende realkreditlån.

Pengeinstitutterne er imidlertid ikke omfattet af pejlemærkets grænseværdi.

Finanstilsynet vil derimod have fokus på, om omfanget af de relevante lån

udviser en stor fremadrettet vækst. Hvis dette er tilfældet, kan det være ud-

tryk for den risikooverflytning, som søges undgået, og i så fald vil Finanstil-

synet gribe ind.

For at sikre et retvisende referencepunkt for den fremadrettede udvikling og

for at overvåge at realkreditinstitutternes tilpasning frem mod ikrafttræden af

diamanten ikke sker ved overflytning af lån til pengeinstitutter, vil Finanstil-

synet iværksætte indberetningen allerede i 2015 mod 2017 for realkreditin-

stitutter.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

4/17

Lokale Pengeinstitutter:

”[…] såfremt der indføres en sådan indberetningsordning for pengeinstitut-

ter, er det vigtigt, at den påtænkte løsning ikke bliver administrativ tung.

[…] [Vi] anbefale[r], at der fastsættes en minimumsgrænse således, at pen-

geinstitutter, hvor de berørte lånetyper kun udgør en ikke-væsentlig andel af

pengeinstituttets samlede udlån til private, kan undlade at indberette og få

tilsynsreaktioner.”

Finansrådet:

”Derudover må det sikres, at tiltaget [overvågnings- og indberetningsordnin-

gen] ikke indebærer store administrative byrder for pengeinstitutterne for-

bundet med afgrænsning af relevante lån, opgørelse af værdien af relevante

pejlemærker og indberetning af disse.”

”[Vi] opfordre[r] til, at pengeinstitutterne inddrages i arbejdet med den nær-

mere afgrænsning af, hvilke lånetyper mv. indberetningen skal omfatte,

samt den tekniske udformning. Her vil det også være hensigtsmæssigt, at

undersøge mulighederne for at udnytte de forskellige indberetninger som

pengeinstitutterne allerede er pålagt.”

Nykredit:

”Der kan dog overvejes en bagatelgrænse, således at relativt små pengein-

stitutlån ikke omfattes af indberetningspligten, jf. at sådanne ikke kan sam-

menlignes direkte med realkreditlån.”

Finanstilsynet:

Finanstilsynet er opmærksomt på, at indberetningsløsningen skal udformes

på en fornuftig måde, der på den ene side tilvejebringer et grundlag for at

følge udviklingen i tilsvarende lån, der indgår i diamanten for realkreditinsti-

tutter, ydet i pengeinstitutter, men på den anden side ikke bringer unødven-

dige administrative byrder for pengeinstitutterne. Blandt andet i lyset heraf er

det hensigten alene at etablere en overvågningsløsning for de ikke SDO-

finansierede lån, jf. ovenfor. Endvidere er det hensigten, at lån under

200.000 kr. undtages fra indberetningsløsningen.

Hvad angår omfattede institutter, er det med henblik på at begrænse de

administrative byrder hensigten, at institutter i gruppe 4 ikke skal være om-

fattet. Endvidere er vurderingen, at det for gruppe 3 vil være tilstrækkeligt

med en mere overordnet (ikke LTV baseret) indberetning af omfanget af lån

med pant i ejerboliger og fritidshuse. Dermed er det kun institutter i gruppe 1

og 2, der skal indberette LTV baserede låneopgørelser. Der vil i den forbin-

delse blive set på, hvordan kravene til LTV opgørelsen kan indrettes, så de

ikke påfører de omfattede institutter unødvendige byrder. Den konkrete ud-

formning af indberetningsløsningen vil ske i dialog med branchen.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

5/17

Finansrådet:

”Det fremgår ikke, om udenlandske pengeinstitutter, der opererer i Danmark

gennem filialer, tilsvarende vil blive omfattet af overvågnings- og indberet-

ningsordningen.”

Finanstilsynet:

Udenlandske pengeinstitutter, der opererer i Danmark gennem filialer, vil

blive omfattet af overvågningsordningen. I fald der identificeres en udvikling,

der påkalder sig interesse, vil der blive optaget dialog med hjemlandets til-

synsmyndighed herom.

2. Renterisiko

Realkreditrådet:

”[…] Det ønske […] at husholdningernes renterisiko ikke forøges (begrundet

i deres totale gæld i forhold til indkomst), kan blive understøttet af andre til-

tag fra realkreditinstitutternes side. [Fx] gennem tilbud om fastforrentede lån,

længere fastrente-perioder, tilføjelse af begrænsninger på renteudsvingene

gennem rentelofter, rentegennemsnit eller helt nye varianter, der ikke er ud-

viklet endnu.”

Finanstilsynet:

Finanstilsynet er enigt i, at der er tale om relevante tiltag til begrænsning af

renterisikoen. Diamantens pejlemærke for renterisiko har til hensigt at

fremme anvendelsen af sådanne tiltag.

Realkreditrådet:

”Der bør tages højde for tilknyttede finansielle instrumenter, fx renteswaps,

så låntagere, der har fjernet eller reduceret renterisikoen, ikke indgår i pej-

lemærket.”

Nykredit:

”En del af [boligudlejningsejendomme og andelsboliger] låntagere har imid-

lertid også tilknyttet en fast-renteswap fra en bank, som eliminerer låntage-

rens rentefølsomhed. Det bør være muligt at kombinationen af realkreditud-

lån og renteswap ses under ét i opgørelsen af pejlemærket, dvs. opfattes

som ikke-rentefølsomt.”

Realkreditforeningen:

”Det er dog betænkeligt, at lån til private boligudlejningsejendomme er om-

fattet af pejlemærket. Disse ejendomme ejes i mange tilfælde af virksomhe-

der, der også ejer andre ejendomstyper, eller bedriver anden virksomhed,

som ikke er omfattet af pejlemærket. Risikoen ved denne virksomhed opgø-

res og styres samlet. Det ville være uhensigtsmæssigt for både institutterne

og kunderne selv, hvis de skulle underlægges fordyrende begrænsninger på

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

6/17

enkeltlånsniveau, når de allerede har relevante måder at håndtere deres

samlede renterisici på.”

Realkreditforeningen:

”I relation til behandling af lån med renteloft […] bør [kriteriet] dog præcise-

res, således at bedømmelsen foregår på belåningstidspunktet, og lånet ikke

kan skifte status som følge af den efterfølgende renteudvikling.”

Realkreditrådet:

”[De såkaldte garantilån med renteloft] vil typisk have forskellige rentelofter

afhængig af tidspunktet, hvor lånet er blevet ydet. [Tilsyns]forslaget lægger

op til, at afstanden mellem det aktuelle lange renteniveau og renteloftet skal

afgøre, hvorvidt udlånet regnes som rentefølsomt eller ej.

”Lån med renteloft skal indgå i opgørelsen i hele lånets løbetid, hvis garanti-

renten på lånetilbudstidspunktet kvalificerer til at indgå i opgørelsen. Tilsva-

rende skal lån med renteloft ikke indgå i opgørelsen i hele lånets løbetid,

hvis garantirenten på lånetilbudstidspunktet ikke kvalificerer til at indgå i op-

gørelsen. Dermed undgås de uhensigtsmæssigheder, der er knyttet til, at et

lån kan skifte mellem at være inde og ude af pejlemærket afhængigt af ren-

teudviklingen.”

Nykredit:

”Variabelt forrentede lån med renteloft indregnes som kort rente med mindre

renteloftet er tilstrækkeligt lavt. Tilstrækkeligt lavt renteloft foreslår tilsynet

løbende defineret ud fra det aktuelle renteniveau. Dette er ikke hensigts-

mæssigt, da garantilån således kan rykke ind og ud af pejlemærket i takt

med ændringer i markedsrenten, uden der er sket adfærdsmæssige æn-

dringer hos hverken realkreditinstituttet eller låntagerne.[…] Opgørelsen af

låntagers rentefølsomhed i forhold til et renteloft bør således fastlåses på

tidspunktet, hvor lånet ydes eller refinansieres, og således følge obligatio-

nerne hele vejen til udløb.”

Realkreditrådet:

”Låntagers renterisiko udgør ikke en stor realkreditspecifik risiko på institut-

niveau. […] Det bør overvejes, om pejlemærket ikke bør give låntager ad-

gang til at have halvdelen af sit lån med kort variabel rente og halvdelen

med lang fast rente. En højere grænse end 30 pct. vil på den baggrund væ-

re mere hensigtsmæssig, idet det også må tages i betragtning, at variabelt

forrentede lån ydes til kunder, der har et økonomisk råderum til stigninger i

renten.”

Nykredit:

”Det bør overvejes om pejlemærket burde give mulighed for en noget højere

andel af lån med variabel rente [35%] i kombination med et skærpet krav til

låntagers evne til at kunne betale en højere rente.”

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

7/17

”En justering af pejlemærket kunne give mulighed for, at mange F1-

låntagere kunne konvertere til Cita-baserede lån med lang funding.”

Finanstilsynet:

Finanstilsynet vil præcisere, at der kan tages højde for risikoafdækningsin-

strumenter af forskellig art, herunder fx renteswaps, der begrænser renteri-

sikoen, således at de berørte lån ikke indgår i opgørelsen af pejlemærket.

Pejlemærket vedrører alene et udvidet boligsegment bestående af Privat og

Erhverv med boligformål. For disse kunder fylder renterisiko relativt meget i

risikobilledet, og de har begrænsede muligheder for at imødegå denne risiko

gennem andre tiltag. F.eks. er der i en ejendomsudlejningsvirksomhed ty-

pisk færre muligheder for at overvælte rentestigninger i lejen sammenlignet

med en traditionel erhvervsvirksomhed.

For så vidt angår lån til finansiering af porteføljer af blandede ejendomme,

hvor renterisikoen opgøres og styres samlet fx gennem anvendelsen af ren-

teswaps til begrænsning af den samlede renterisiko, vil det være muligt at

modregne de lån, der er omfattet af renteswaps, jf. ovenfor. Hvis de indgåe-

de renteswaps kun dækker en del af porteføljen, vil det være muligt at hen-

regne de indgåede renteswaps til den del af låneporteføljen, der har sikker-

hed i boligudlejningsejendomme.

Finanstilsynet er videre enigt i de fremførte bemærkninger til lån med rente-

loft og vil præcisere, at opgørelsen af lånets karakter som variabelt eller fast

forrentet vil ske på belåningstidspunktet, hvorefter lånet ikke skifter status i

lånets løbetid.

Pejlemærket og den tilhørende grænseværdi er fastlagt med henblik på at

begrænse den koncentrationsrisiko, som et realkreditinstitut påtager sig,

hvis for stor en del af låneporteføljen er med variabelt forrentede lån med

kort rentebinding. I lyset af de justeringer Finanstilsynet iværksætter, der

netop imødekommer branchens bemærkninger fsva. en bred hensyntagen

til risikoafdækningsinstrumenter og klassificering af lån med renteloft på be-

låningstidspunktet, ændres betydningen af pejlemærket væsentligt. Finans-

tilsynet har derfor gennemført en ny dataindsamling. Denne peger på, at in-

stitutterne ligger væsentligt anderledes i forhold til pejlemærket efter juste-

ringerne, og at der derfor er et behov for justering af pejlemærkets grænse-

værdi på mindst 5 pct.point. Finanstilsynet justerer derfor pejlemærkets

grænseværdi fra 30 pct. til 25 pct.

Pejlemærket og grænseværdien skal stadig give mulighed for, at instituttet

kan tilbyde korte lån til kunder inden for den fastsatte grænseværdi. Græn-

seværdien på 25 pct. vurderes at afbalancere disse hensyn.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

8/17

Realkreditrådet:

”Lån med glidende rentegennemsnit beregnet over mere end 24 måneder,

eksempelvis P33 lån, bør holdes ude af pejlemærket.”

”Grundet konstruktionen af fx P33-lån, så de har mellem 2,1-3,1 år til at blive

tilpasset, ønskes horisonten fra refinansieringsloven (L89) på 24 måneder

anvendt som kriterium for accept.”

Nykredit:

”Låntyper, hvor rentefixingen sker gradvis over mere end 2 år (eksempelvis

såkaldte P33-lån), bør ligeledes indregnes under hensyntagen til dette. Dis-

se låntyper er netop designet til at udjævne låntagerens følsomhed over for

ændringer i markedsrenterne og bør således helt eller i hvert fald delvist op-

fattes som ikke-rentefølsomt.”

Finanstilsynet:

P-lån med et glidende rentegennemsnit baseret på fx en årlig refinansiering

af 1/3 af lånet med F3’ere vil som udgangspunkt blive vurderet på baggrund

af renterisikoen i de underliggende obligationer. Håndteringen af et sådant

p-lån vil således være parallel med, hvad der gælder, hvis låntager i stedet

havde optaget 3 selvstændige lån.

Det betyder, at lånet efter 2. år ikke vil indgå i beregningen af pejlemærket.

Realkreditrådet:

”Vi ser gerne ud fra et kundehensyn, at pejlemærket for renterisiko får sam-

me indfasningsperiode som pejlemærkerne for afdragsfrihed og lån med

kort funding. Dvs. en indfasning, så de tre pejlemærker gælder fra 2020.”

Nykredit:

”[…] [vi] vil foreslå, at pejlemærkerne for kort funding, låntagers renterisiko

og begrænsning af afdragsfrihed ses som en helhed af hensyn til kunderåd-

givningen, således at disse pejlemærker får virkning samtidigt - i 2020.

Dermed vil eventuelle ændringer i kundernes lån kunne foretages mere

smidigt.”

Finanstilsynet:

Indfasningsperioden er 2018 for pejlemærkerne for udlånsvækst, låntagers

renterisiko og store eksponeringer. Indfasningsperioden er 2020 for pejle-

mærkerne for afdragsfrihed og kort funding. Forskellen skyldes, at der er et

større tilpasningsbehov på de to sidstnævnte pejlemærker. Et tilsvarende

stort tilpasningsbehov ses ikke at være til stede for pejlemærket for lånta-

gers renterisiko, hvorfor der vil kunne gennemføres en hurtigere tilpasning.

Der vil derfor ikke blive ændret på dette pejlemærkes indfasningsperiode.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

9/17

3. Afdragsfrihed

Nationalbanken:

”Tilsynsdiamanten er […] ikke velegnet til en begrænsning af den enkelte

husholdnings anvendelse af afdragsfrihed.”

Finanstilsynet:

Tilsynsdiamanten er målrettet realkreditinstitutter. Det betyder, at realkredit-

institutterne har mulighed for selv at vælge, hvilke låntagere de vil give fuld

afdragsfrihed, og hvilke der kun vil blive tilbudt et lavere niveau af afdrags-

frihed. Tilsynsdiamanten er således ikke rettet mod de enkelte kunder.

Lokale Pengeinstitutter:

”[…] Bekymring for, at begrænsningen af afdragsfriheden kan udøve negativ

indflydelse på udviklingen i ejendomspriserne uden for de største byer.”

”[Vi] frygter, at realkreditinstitutternes tilpasning til grænseværdien for pejle-

mærket vedrørende afdragsfrihed allerede nu kan betyde, at realkreditinsti-

tutterne bliver mere tilbageholdende med at yde nye lån med afdragsfrihed

og konvertere eksisterende lån med afdragsfrihed til nye afdragsfrie lån

uden for de større byer.”

”[Vi] opfordre[r] til, at myndighederne nøje følger udviklingen, så de påtænk-

te begrænsninger i afdragsfriheden ikke kommer til at ramme skævt.”

”[…] Boligpriserne stiger [nu] i alle landets regioner […] men boligmarkedet

specielt uden for de større byer må fortsat betegnes som værende skrøbe-

ligt.”

Finansrådet:

”Den seneste boligprisudvikling viser, at boligpriserne nogle steder er be-

gyndt at stige og andre steder muligvis er stabiliseret […] men det er Finans-

rådets opfattelse, at boligmarkedet specielt uden for de større byer fortsat er

skrøbeligt. Det er derfor hensigtsmæssigt løbende at følge udviklingen med

henblik på at gribe ind, hvis begrænsningen i muligheden for afdragsfrie re-

alkreditlån mod forventningen får mærkbar negativ effekt på prisudviklingen

uden for de større byer.”

Finanstilsynet:

Finanstilsynet er opmærksomt på, at der er behov for en balanceret løsning

med tid til tilpasning. Dertil kommer, at realkreditinstitutterne med et pejle-

mærke i tilsynsdiamanten får mulighed for selv at vælge, hvilke låntagere de

vil give fuld afdragsfrihed, og hvilke der kun vil blive tilbudt et lavere niveau

af afdragsfrihed.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

10/17

I områder, hvor der er mere usikkerhed om den fremtidige prisudvikling og

en svagere handelsaktivitet, er afdragsfrie lån et mindre oplagt produkt.

Finanstilsynets undersøgelser af realkreditinstitutternes kreditpolitik viser

eksempler på, at afdragsfriheden allerede er begrænset i yderområderne

fordi institutterne er usikre på omsætteligheden af disse boliger.

Tilsynsdiamanten ændrer ikke på disse grundlæggende forhold, og der er

heller ikke noget i tilsynsdiamantens pejlemærke, der giver grundlag for at

forvente en særlig effekt i yderområder. For den boligejer, der har svært ved

få lån i et yderområde, kommer det under alle omstændigheder i anden

række, hvilke muligheder der er for at få afdragsfrihed.

Det er således Finanstilsynet vurdering, at det ikke er adgangen til afdrags-

frihed, der er problemet i de udfordrede kommuner. Der, hvor låntagerne op-

lever problemer med at få bevilget lån, er det således snarere selve låne-

anmodningen, som bliver afslået eller reduceret, hvilket skyldes, at mange

ejendomme i de udfordrede kommuner er forbundet med en betydelig pris-

og salgsusikkerhed.

Realkreditforeningen:

”[Pejlemærket] omfatte[r] kun lån med afdragsfrihed i den yderste del af be-

låningen (typisk fra 60 til 80 pct.). Afdragsfrihed på foranstående lån har

samme virkning på gældsafviklingen og den bør derfor også omfattes af pej-

lemærket.”

”Pejlemærket bør dog formuleres sådan, at der maksimalt kan medregnes

afdragsfrihed svarende til den del af belåningen, der overstiger 60 pct. af

ejendomsværdien. Dermed vil der kun være tale om en mindre justering i

forhold til Finanstilsynets forslag. Ændringen betyder, at afdragsfriheden ik-

ke kan ’gemmes væk’ i den inderste del af belåningen.”

Realkreditrådet:

”Målet kan med fordel gøres mere robust og bedre afspejle risikoen på såvel

mikro- som makroniveau. Det kan ske ved at gøre ligesom i pejlemærket for

låntagers renterisiko.”

”Risikomæssigt er der imidlertid ikke forskel på, hvor i prioritetsstillingen af-

dragsfriheden er placeret.”

Nykredit:

”En løsning på denne problemstilling er, at afdrag tæller positivt uanset, hvor

i prioritetsstillingen afdraget foretages. En af flere mulige løsninger kan være

en beregningsmetodik som for pejlemærket for låntagers renterisiko.”

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

11/17

Realkreditforeningen:

”[…] mængden af lån med afdragsfrihed i den yderste del af belåningen

[sættes] i forhold til den samlede mængde af lån i samme belåningsinterval.

Det giver anledning til et paradoks. Hvis et institut øger sit udlån med afdrag

til kunder med en høj belåningsgrad, så forbedres stillingen i forhold til pej-

lemærket. Sker samme udlånsforøgelse til kunder med lav belåningsgrad,

påvirkes pejlemærket ikke. Da en høj belåningsgrad betyder større risiko

end en lav, giver pejlemærket tilskyndelse til en lidt mere risikabel udlånsad-

færd, hvilket er uhensigtsmæssigt.”

Finanstilsynet:

Finanstilsynet er enigt i, at pejlemærket i sin nuværende form har visse

uhensigtsmæssige aspekter. På den baggrund foretages tre justeringer af

pejlemærket:

1. Opgørelsen af tælleren ændres, således at alle afdragsfrie lån ind-

går i opgørelsen uanset deres placering i prioritetsrækkefølgen. Der

kan dog fortsat maksimalt medregnes afdragsfrie lån svarende til

den del af belåningen, der overstiger 75 pct. af lånegrænsen. Endvi-

dere fastholdes, at der kun indgår lån, hvor den samlede LTV over-

stiger 75 pct. af lånegrænsen.

2. Opgørelsen af nævneren ændres, således at alle lån med sikkerhed

i ejerboliger og fritidshuse indgår. Det er en væsentlig bredere næv-

ner end i den tidligere specifikation, hvor kun lån i LTV-båndet 75-

100 pct. af lånegrænsen indgik i nævneren. Dermed giver pejle-

mærket en bedre indikation af omfanget af de risikable lån i forhold

til instituttets samlede portefølje. Samtidig bliver pejlemærket mere

robust over for udviklingen i instituttets långivning.

3. Ændringen af tæller og nævner betyder, at der skal foretages en re-

kalibrering af grænseværdien. Denne er sat til 10 pct. med henblik

på at sikre et tilpasningsbehov i samme størrelsesorden for realkre-

ditinstitutterne som den tidligere specifikation.

Parcelhusejernes Landsforening:

”De familier, der har brug for disse helt eller delvis afdragsfrie lån, er ikke

bare de ældre boligejere, der vil spare ned i deres friværdi, men også rigtig

mange yngre familier og førstegangskøbere, der også vil/burde se på så-

danne udvidede muligheder i de stående låneelementer.

[…] Det er helt fint at starte med at afdrage på den yderste og dyreste del af

deres lån, men hvorfor være tvunget til at afdrage på netop hele boliglånet

og ikke anden dyrere gæld, dermed også den billigste inderste del af deres

prioritetslån?”

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

12/17

Finanstilsynet:

Det er Finanstilsynets vurdering, at specifikationen af pejlemærket for af-

dragsfrihed på passende vis afbalancerer hensynet til på den ene side real-

kreditinstitutternes kreditrisici og på den anden side fordelene for låntagerne

ved adgang til lån med afdragsfrihed. Der vil således også efter implemente-

ringen af tilsynsdiamanten være adgang for realkreditinstitutterne til at yde

afdragsfrie lån.

Realkreditrådet:

”I forhold til opgørelsen af pejlemærket har vi brug for en dialog med jer om

håndteringen af lån, hvor låntager ikke betaler fuldt afdrag på lånet hver

termin. Der kan være tale om såkaldte klippekortmodeller, lån med variabel

løbetid mv. Andre varianter kan også komme til i de kommende år for at sik-

re, at låntagerne afdrager hensigtsmæssigt på den yderste gæld.”

Finanstilsynet:

Det er korrekt, at der ikke er formuleret en præcis definition af, hvornår et

lån kan betegnes som værende "med afdrag" henholdsvis "uden afdrag".

Finanstilsynet vil udarbejde en definition med udgangspunkt i, at et lån kan

betegnes som "med afdrag", hvis der mindst betales afdrag til afviklingen af

et traditionelt 30-årigt annuitetslån med samme rente som lånet. Lån med

klippekort vil typisk tælle med i de perioder, hvor der ikke afdrages.

4. Kort funding

Nationalbanken:

”Det er vigtigt, at institutter med store obligationsserier fortsætter arbejdet

med at sprede auktionerne på alle fire kvartaler, selv om de opfylder pejle-

mærkets grænse pr. kalenderhalvår.”

Realkreditforeningen:

”Det kan dog være vanskeligt at opnå både en reduktion af omfanget og en

spredning af auktionerne ved hjælp af et endimensionalt pejlemærke.”

”[…]Har et institut eksempelvis spredt refinansieringen på tre årlige auktio-

ner, jævnt fordelt over året, vil de to falde inden for samme halvår, og insti-

tuttet er dermed ikke bedre stillet i forhold til pejlemærket, end hvis disse to

auktioner blev slået sammen til én stor. Dette er klart uhensigtsmæssigt og

en underkendelse af en relevant indsats, der er gjort for at sprede refinan-

sieringen.”

”Et mål der dækker hele året, uafhængig af auktionernes placering, ville der-

for være mere velegnet og virke mere ensartet.”

”Hvis der herudover er behov for foranstaltninger til sikre en vis spredning

over året, kan der suppleres med et maksimum for refinansieringsomfanget i

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

13/17

et enkelt kvartal på fx 15 pct. Denne begrænsning skal tage sigte på spred-

ningen, som supplement til den overordnede begrænsning for hele året”.

Realkreditrådet:

”Vi bakker op om en halvårlig grænse […] på 15 pct., hvis der gives institut-

terne adgang til at fradrage obligationsserierne 5 mia. kr. i størrelse, før man

opgør refinansieringsrisikoen pr. halvår. Dette for at sikre, at der kan opbyg-

ges seriestørrelser […], der imødekommer anden regulering end tilsynsdia-

mantens risikomål. Alternativt er det nødvendigt at ændre pejlemærket til en

årlig grænse på 30 pct.”

Finanstilsynet:

Finanstilsynet anerkender, at en halvårlig udmåling af pejlemærket kan virke

uhensigtsmæssig i forhold til en mere fleksibel tilrettelæggelse af spredning

af auktioner henover kalenderåret. Finanstilsynet vil derfor revidere formule-

ringen af pejlemærket fra ordlyden ”Andelen af udlån, som refinansieres,

skal være mindre end 15 pct. pr. halvår af den samlede udlånsportefølje” til

”Andelen af udlån, som refinansieres, skal være mindre end 12,5 pct. pr.

kvartal og mindre end 25 pct. årligt af den samlede udlånsportefølje”.

Ændringen indebærer på den ene side en lempelse for de institutter, der har

flyttet en del af deres auktioner fra 4. kvartal til 3. kvartal og dermed har en

høj koncentration i 2. halvår. Disse skulle med den gamle specifikation flytte

en del af deres auktionsmængder til 1. halvår, hvis de ville opfylde pejle-

mærket uden at ændre den samlede refinansieringsmængde inden for ka-

lenderåret. Dette er ikke nødvendigt med den nye kvartalsmæssige opgø-

relse.

På den anden side indeholder ændringen også en skærpelse for de institut-

ter, der enten har en høj refinansieringsmængde set over kalenderåret eller

har en høj refinansieringsmængde i 4. kvartal. Disse vil skulle henholdsvis

reducere den samlede mængde eller sprede den mere jævnt henover året.

Samlet er det vurderingen, at den nye formulering af pejlemærket indebærer

et omtrent uændret tilpasningsbehov for sektoren samlet set. Samtidig er

det vurderingen, at den nye specifikation bedre adresserer de risici, der

knytter sig til en kort og koncentreret fundingstruktur.

Det er Finanstilsynets vurdering, at der ud fra en risikobetragtning ikke er

grundlag for særlige regler for små seriestørrelser. Mindre serier flytter i sa-

gens natur endvidere også mindre på målet.

Realkreditrådet:

”Vi lægger […] vægt på, at den endelige udformning af pejlemærket for refi-

nansiering afventer en afklaring [på en kommende NSFR]. Det sikrer størst

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

14/17

mulig parallelitet mellem pejlemærket, NSFR og målene fra ratingbureauer-

ne.”

Nykredit:

”På kort sigt vil vi anbefale at pejlemærkets endelige formulering foretages

ved udgangen af 2014, idet det er vores forventning, at der vil foreligge væ-

sentlig ny information om den internationale udvikling på området i novem-

ber 2014.”

Finanstilsynet:

Pejlemærket adresserer en refinansieringsrisiko på kort funding. Det gør

NSFR og ratingbureauernes krav ligeledes ved at stille krav om tilstrækkelig

stabil finansiering. Ved at ændre modellen i retning af større vægt på at

adressere de årlige refinansieringer sikres større parallelitet i kravene.

Realkreditforeningen:

”[…] i teksten bør [det] præciseres, at der måles på restgælden, og at det er

auktionstidspunktet, der er bestemmende for, hvornår en refinansiering an-

ses for at finde sted.”

Finanstilsynet:

Finanstilsynet er enigt i bemærkningen. Det vil blive præciseret, at det er

auktionstidspunktet, der er det afgørende, og at der måles på kontantrest-

gælden.

Nykredit:

”Konkret er der behov for at overveje, hvorledes obligationer med en juridisk

løbetid, der afviger fra den forventede løbetid, skal behandles. Det gælder

såkaldte soft bullits og tilsvarende obligationer, der søges refinansieret ofte-

re end den juridiske løbetid tilsiger. Afgørende for stabiliteten på det danske

obligationsmarked vil være, at investorerne er trygge ved sådanne løbetids-

forlængelser / løbetidsforkortelser.”

Realkreditrådet:

”Behov for at tage stilling til, hvordan obligationer, hvor der er forskel mellem

den forventede refinansiering og den juridiske løbetid, indgår.”

”[…] Som udgangspunkt mest korrekt at anvende et pejlemærke, der kigger

på refinansieringen fremadrettet.”

Finanstilsynet:

Det er hensigten, at pejlemærket for kort funding opgøres bagudrettet pr.

kvartal og kalenderår. Det betyder, at det er den faktiske refinansiering, der

er afgørende, og dermed hverken den forventede refinansiering eller den ju-

ridiske løbetid, sådan som det ville være tilfældet, hvis pejlemærket blev op-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

15/17

gjort fremadrettet. Dette skyldes blandt andet, at den faktiske refinansiering

kan opgøres objektivt og målbart.

5. Store eksponeringer

Realkreditforeningen:

”[P]ejlemærket [vil] kunne forvride konkurrencen om store kunder, specielt i

en situation med ejendomsprisfald, hvor den opgjorte værdi pludselig stiger.”

”Opgørelsen [af store eksponeringer] afhænger af, hvordan CRR præcis

skal tolkes.” ”[...] Institutterne har ikke mulighed for at bedømme konsekven-

serne af pejlemærket, når det endnu ikke er kendt i detaljer. I det lys opfor-

drer vi til, at spørgsmålet om dette pejlemærke henlægges til en separat hø-

ringsproces, når der er klarhed om grundlaget.”

”Der knytter sig en særlig problemstilling til panter, der udløser fradrag i ek-

sponeringsværdien på 50 pct. af ejendomsværdien. Den maksimale belå-

ningsgrad på erhvervsområdet er som hovedregel 60 pct., og dermed bliver

alene belåningen i et snævert interval fra 50 til 60 pct. af ejendomsværdien

relevant. Dette betyder bl.a. at den opgjorte eksponering kan blive ekstremt

følsom over for ændringer i ejendomspriserne. Fradrag for garantier kan og-

så bidrage hertil.”

Finanstilsynet […] lover at der vil blive udvist forståelse i en sådan situation.

[…] Det [vil dog] efterlade institutterne med en vanskelig kommunikations-

mæssig udfordring i relation til fx rating-bureauer og investorer. […] Pejle-

mærket [bør] indrette[s] sådan, at risikoen for ’falsk alarm’ er mindst mulig.”

Finanstilsynet:

Det har hidtil efter gældende ret i Danmark været tilladt at fradrage for sik-

kerheder i kontor- og forretningsejendomme samt skov- og landbrugsejen-

domme ved opgørelse af store eksponeringer under visse betingelser. Det

er forventningen, at det fortsat efter indførelsen af CRR vil være for disse

ejendomstyper, der kan gives fradrag – om end ved nogle lidt lempeligere

betingelser. Tilsynsdiamanten er kalibrereret ud fra denne forudsætning.

Hvis det viser sig, at Finanstilsynets test af ejendomsmarkedet efter CRR ar-

tikel 124 ændrer på omfanget af ejendomstyper eller kategorier, der kan gi-

ve fradrag, vil Finanstilsynet genoverveje kalibreringen.

Som følge af fald i fradragene kan der ved betydelige simultane fald på flere

dele af ejendomsmarkedet opstå risiko for, at et institut bryder pejlemærket.

Dette kan kun løses i pejlemærkedefinitionen ved at introducere en ny me-

tode for opgørelse af store eksponeringer, end den der anvendes i den øvri-

ge regulering, jf. CRR. Dette vurderes ikke at være hensigtsmæssigt.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

16/17

Finanstilsynet vil derimod som anført udvise forståelse for, at der ikke kan

eller bør ske en hurtig tilpasning i en situation, hvor en overskridelse af pej-

lemærket kan henføres til en sådan udvikling.

Lokale Pengeinstitutter:

”Finanstilsynet argumenterer for, at anvendelsen af den egentlige kernekapi-

tal som reference […] skyldes, at den egentlige kernekapital er fuldt tabsab-

sorberende i ”going concern”. [Der] skal påpege[s], at i henhold til reglerne i

CRR-forordningen er både egentlig kernekapital og hybrid kernekapital

tabsabsorberende i ”going concern”. Henset hertil synes det ubegrundet

alene at anvende egentlig kernekapital som reference i beregningen.”

Realkreditrådet:

”Store eksponeringer bør sættes i forhold til et kapitalgrundlag, der omfatter

både egenkapital og hybrid kernekapital.”

”Det er ikke rimeligt, at anden kapital ikke kan tælles med, hvis kapitalen i

øvrigt er tabsabsorberende og anerkendt som solvenskapital efter de til en-

hver tid gældende regler. Hertil kommer at realkreditinstitutter, der ikke har

direkte adgang til aktiemarkedet, i et stresset scenarie ikke kan øge egen-

kapitalen (CET1-kapitalen), men reelt alene har mulighed for at styrke kapi-

talgrundlaget gennem optagelse af hybrid kernekapital (tier 1). [Det] fore-

kommer ikke hensigtsmæssigt, at sådan tabsabsorberende kapital ikke kan

anvendes til at opfylde kravet i diamanten med hensyn store eksponeringer.”

”En del af de eksponeringer, der reguleres af pejlemærket er eksponeringer

med lav tabsrisiko. Eksempelvis lån med lav LTV til boligudlejningsejen-

domme, kontorejendomme og forretningsejendomme.”

”Grænsen for pejlemærket bør på den baggrund justeres til 125 pct. af kapi-

talgrundlaget. En alternativ model kunne være en risikojustering af lån til

kontor- og forretningsejendomme, således at disse får et fradrag i opgørel-

sen for LTV 0-30 pct. Et yderligere alternativ kunne være at udelade lån

med meget lav LTV af opgørelsen – eksempelvis lån til kontor- og forret-

ningsejendomme med LTV på under halvdelen af den maksimale lånegræn-

se.”

Finanstilsynet:

Summen af store eksponeringer sættes i forhold til egentlig kernekapital

(CET1). Det er rigtigt, at også anden ansvarlig kapital kan være tabsabsor-

berende i ”going concern”. CET1 er dog stadig kapital af en højere kvalitet,

hvilket også er grunden til, at der i mange sammenhænge tages reference til

den. Dertil kommer, at formålet med diamanten er at begrænse risici på et

tidligt tidspunkt. Hybrid kernekapital, der kun er tabsabsorberende i en

stresset situation, er derfor mindre relevant her. Endelig bemærkes, at

grænseværdien er kalibreret i overensstemmelse med, at der anvendes

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

17/17

denne snævre kapitaldefinition. Det samme gælder fradragsmulighederne,

som der også er taget højde for i kalibreringen af grænseværdien.

Finansrådet:

”Det tilsvarende pejlemærke for pengeinstitutter, der har til hensigt at be-

grænse sandsynligheden for store tab på enkeltkunder, tager udgangspunkt

den internationale afgrænsning af ”store eksponeringer”, således som dette

defineres i EU-lovgivningen. Finansrådet finder, at pejlemærket for store ek-

sponeringer i tilsynsdiamanten for realkredit tilsvarende bør tage udgangs-

punkt i den internationale afgrænsning af store eksponeringer.”

Realkreditrådet:

”[Se alene på] de eksponeringer, der opfylder betingelserne for at være en

stor eksponering i kapitalkravsforordningen. [Dvs.] de udgør 10 pct. eller

mere af instituttets justerede kapitalgrundlag.”

Finanstilsynet:

Opgørelsen sker efter CRR, jf. ovenfor. I stedet for at tage afsæt i forordnin-

gens definition af en ”stor eksponering” tages afsæt i de 20 største ekspone-

ringer.

Formuleringen af pejlemærke for store eksponeringer, der tager reference

på de 20 største eksponeringer uafhængig af størrelsen i forhold til kapital-

grundlaget, skal imødegå den risiko, der knytter sig til et institut med mange

eksponeringer i størrelsesorden 5-10 pct. af kapitalgrundlaget, som ikke ville

tæller med i et pejlemærke baseret på ”store eksponeringer” afgrænset ved

10 pct. af det justerede kapitalgrundlag.

6. Udlånsvækst

Realkreditrådet:

”Mål for årlig udlånsvækst bør ikke være opdelt på segmenter. En sådan

opdeling findes heller ikke i det tilsvarende pejlemærke for pengeinstitutter.”

Finanstilsynet:

Erfaringsmæssigt har der især kunnet konstateres overnormale tab i situati-

oner, hvor et realkreditinstitut er vokset kraftigt inden for et bestemt kunde-

segment. På den baggrund er pejlemærket for udlånsvækst opdelt på seg-

menter.

Der ses bort fra segmenter, hvor instituttet har et meget lille udlån (under

100 pct. af instituttets kapitalgrundlag).