PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2014-15 (1. samling)
ERU Alm.del
Offentligt

Maria Houkjær (DEP)

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Anders Kragsnæs Balling <[email protected]>

8. oktober 2014 14:55

Emilio Hellmers (FT); Morten Harpøth Johansen (FT)

VS: Høring over tilsynsdiamant for kreditinstitutter

Fra:

Klaus Struwe [mailto:[email protected]]

Sendt:

8. oktober 2014 14:43

Til:

Anders Kragsnæs Balling

Cc:

Jens Møller Nielsen

Emne:

Høring over tilsynsdiamant for kreditinstitutter

Finanstilsynets forslag til en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter

Dansk Aktionærforening har med interesse læst forslaget til en tilsynsdiamant for

realkreditinstitutter.

For Dansk Aktionærforening er det centrale i denne sammenhæng investorernes

interesser.

Det er af helt afgørende betydning for investorerne, at danske realkreditobligationer og

særligt dækkede obligationer har den højeste grad af sikkerhed og letomsættelighed.

Dansk Aktionærforening finder derfor, at Finanstilsynets udkast til en tilsynsdiamant for

realkreditinstitutter er et godt initiativ, der kan bidrage til at sikre eller genopbygge

tilliden til de danske realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer.

Venlig hilsen

Klaus Struwe

Politisk konsulent for Dansk Aktionærforening

KLAUS STRUWE DEVELOPMENT

Management Consultant

Hans Bruuns Vej 14, st.

DK-2920 Charlottenlund

Tel.: +45 20 27 86 39

E-mail:

[email protected]

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Finanstilsynet

Århusgade 110

2100 København Ø

Att. kontorchef Anders Balling

e-mail: [email protected]

Høring omkring en tilsynsdiamant for realkreditinstitut-

ter og forslag om mere robust ejendomsfinansiering

Indledende generelle betragtninger

Finansrådet har noteret sig, at Finanstilsynet med baggrund i Rangvid-

rapportens anbefalinger vil indføre en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter

som et nyt tilsynsværktøj. Det er Finansrådets vurdering, at tilsynsdiaman-

ten for pengeinstitutter overordnet set har været et godt og fornuftigt initia-

tiv. Grundlæggende giver det således god mening, at Finanstilsynet ligele-

des vil indføre en realkreditinstitutdiamant som et nyt tilsynsværktøj.

Finansrådet finder, at tilsynsdiamanten for realkredit samlet set er et balan-

ceret og nuanceret tiltag, der vil kunne bidrage til at sikre ro og stabilitet på

boligmarkedet, så danske boligejere fortsat har adgang til god og stabil bo-

ligfinansiering. Også den lange indfasning er med til at sikre dette.

Tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter foreslås suppleret med en over-

vågnings- og indberetningsordning for pengeinstitutter for så vidt angår lån,

der er sammenlignelige med de lån, der omfattes af realkredittens pejle-

mærke om begrænsning af afdragsfrihed for private og to andre pejlemær-

ker. Finansrådet finder, at overvågnings- og indberetningsordningen poten-

tielt kan have en uhensigtsmæssig indvirkning på konkurrencen i den finan-

sielle sektor. Pengeinstitutter opererer under en anden forretningsmodel

end realkreditinstitutter, og det bør der tages hensyn til i udformningen af

indberetningerne og i fortolkningen af disse. Derudover må det sikres, at

tiltaget ikke indebærer store administrative byrder for pengeinstitutterne

forbundet med afgrænsning af relevante lån, opgørelse af værdien af rele-

vante pejlemærker og indberetning af disse.

Finansrådet antager, at overvågnings- og indberetningsordningen alene

vedrører lån med pant i boliger i Danmark. Det fremgår ikke, om udenland-

ske pengeinstitutter, der opererer i Danmark gennem filialer, tilsvarende vil

blive omfattet af overvågnings- og indberetningsordningen.

Sideløbende med tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter vil der ifølge Fi-

nanstilsynets notat ”mere robust ejendomsfinansiering” blive taget to initia-

tiver til at modvirke prisbobler på ejendomsmarkedet, henholdsvis et krav

om, at boligkøberne som udgangspunkt skal stille med en udbetaling på

mindst 5 pct. ved boligkøb, og et krav om, at erhvervsejendomme som ud-

gangspunkt kun kan belånes, hvis den kan generere positiv likviditet. Dette

7. oktober 2014

Finanssektorens Hus

Amaliegade 7

DK-1256 Copenhagen K

Telefon 3370 1000

Fax

3393 0260

[email protected]

www.finansraadet.dk

Journalnr. 413/16

Dok. nr. 528480-v2

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

skal efter planen ske ved en ændring af henholdsvis bekendtgørelse om god

skik for finansielle virksomheder og en ændring af bekendtgørelse om ledel-

se og styring af pengeinstitutter m.fl. samt en tilhørende vejledning.

De påtænkte krav til kreditinstitutternes udlånspolitik kan isoleret set virke

fornuftige, og afspejler en lære om behovet for en holdbar ejendomsfinan-

siering, som kan drages af erfaringerne fra før finanskrisen. Finansrådet fin-

der det imidlertid principielt problematisk at lovregulere disse specifikke de-

le af pengeinstitutternes kreditpolitik. Pengeinstitutternes kreditter bør ba-

seres på kreditvurderinger, som tager hensyn til mange forskellige faktorer,

og som i den enkelte sag kan og skal vægtes forskelligt. Kreditvurderinger

og elementernes vægtninger er derfor individuelle, og bør ikke afgrænses af

firkantede regler. Spørgsmålet er derfor, om de tilsigtede mål kan opnås på

en mere hensigtsmæssig måde.

I det følgende uddybes Finansrådets bemærkninger til specifikke pejlemær-

ker i den foreslåede tilsynsdiamant for realkreditinstitutter og de foreslåede

initiativer til at modvirke prisbobler på ejendomsmarkedet.

Side 2

Journalnr. 413/16

Dok. nr. 528480-v2

Tilsynsdiamant for realkreditinstitutter: Begrænsning af af-

dragsfrihed for private

Pejlemærket om begrænsning af afdragsfrihed for realkreditinstitutter fore-

slås suppleret med en kvartalsvis

indberetnings-og overvågningsord-

ning for pengeinstitutter

af relevante pejlemærker for deres lån, således

at Finanstilsynet kan overvåge, at afdragsfrie lån ikke flyttes fra realkredit

til pengeinstitutter.

Det forekommer ikke Finansrådet helt klart, om formålet med det kommen-

de pejlemærke for afdragsfrihed i tilsynsdiamanten og den supplerende ind-

beretningsordning for pengeinstitutter reelt rækker ud over at begrænse

omfanget af afdragefrie lån i realkreditsektoren og beskytte den danske re-

alkreditmodels guldrandethed. Hvis formålet har det bredere samfundsøko-

nomiske sigte at begrænse den samlede private gældssætning i Danmark,

kunne det være nyttigt med et stærkere analytisk grundlag.

Finansrådet finder, at det er vigtigt at undgå, at indberetningen og den ef-

terfølgende overvågning lægger et pres på pengeinstitutterne

til

at fastlåse

deres forretningsmodeller og produktsortiment for så vidt angår lån til pri-

vate med pant i fast ejendom. En sådan indskrænkning af konkurrencen vil

ikke være samfundsmæssig gavnlig.

Gennem årene har markedsandele flyttet sig mellem realkredit og pengein-

stitutter. I perioden 2009-2013 har der således været et fald i pengeinsti-

tutternes samlede udlån på 16 pct., mens udlån i realkreditinstitutter er

steget med 15 pct. i samme periode. Omvendt steg pengeinstitutternes ud-

lån væsentligt mere end realkreditinstitutternes udlån op mod finanskrisen.

Pengeinstitutter er allerede underlagt et pejlemærke i tilsynsdiamanten for

pengeinstitutter, der begrænser udlånsvæksten. Det bliver realkreditten

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

også nu fremadrettet, så på den måde bidrager tilsynsdiamanten til, at kon-

kurrencen sker på fair vilkår.

Pengeinstitutternes forretningsmodel er forskellig fra realkreditinstitutters

forretningsmodel både med hensyn til kreditvurdering, produkter og fun-

ding. Der henstår således en vanskelig opgave med at afgrænse de låne-

produkter, der kan siges at være i direkte konkurrence med realkreditinsti-

tutternes boligudlån. Pengeinstitutter anvender således sikkerhed i form af

pant i fast ejendom i forbindelse med mange forskellige lånetyper og kredit-

faciliteter, der ikke kan sammenlignes eller er i konkurrence med et realkre-

ditudlån.

Finansrådet skal opfordre til, at pengeinstitutterne inddrages i arbejdet med

den nærmere afgrænsning af, hvilke lånetyper mv. indberetningen skal om-

fatte, samt den tekniske udformning. Her vil det også være hensigtsmæs-

sigt, at undersøge mulighederne for at udnytte de forskellige indberetninger

som pengeinstitutterne allerede er pålagt.

Selvom pejlemærket vedrørende afdragsfrihed først indføres med endelig

virkning i 2020, vil pejlemærket allerede fra starten lægge et pres på om-

fanget af afdragsfrie realkreditlån. Den seneste boligprisudvikling viser, at

boligpriserne nogle steder er begyndt at stige og andre steder muligvis er

stabiliseret. Denne udvikling er positiv, men det er Finansrådets opfattelse,

at boligmarkedet specielt uden for de større byer fortsat er skrøbeligt. Det

er derfor hensigtsmæssigt løbende at følge udviklingen med henblik på at

gribe ind, hvis begrænsningen i muligheden for afdragsfrie realkreditlån

mod forventningen får mærkbar negativ effekt på prisudviklingen uden for

de større byer.

Side 3

Journalnr. 413/16

Dok. nr. 528480-v2

Tilsynsdiamant for realkreditinstitutter: Summen af de 20

største eksponeringer er mindre end den egentlige kerneka-

pital

Det tilsvarende pejlemærke for pengeinstitutter, der har til hensigt at be-

grænse sandsynligheden for store tab på enkeltkunder, tager udgangspunkt

den internationale afgrænsning af ”store eksponeringer”, således som dette

defineres i EU-lovgivningen. Finansrådet finder, at pejlemærket for store

eksponeringer i tilsynsdiamanten for realkredit tilsvarende bør tage ud-

gangspunkt i den internationale afgrænsning af store eksponeringer.

Krav om mindst 5 pct. udbetaling ved boligkøb

Finansrådet er enig i, at det er fornuftigt, at boligkøberne selv skal stille

med en udbetaling ved boligkøb. Det er positivt både ud fra et mikro- og et

makroøkonomisk perspektiv, og det bidrager til at øge kundernes robust-

hed. Det kan konstateres, at en sådan udbetaling allerede er en del af langt

de fleste institutters kreditpolitik. Det er derfor unødvendigt at gøre denne

del af institutternes kreditpolitik til regulering, særligt med henblik på de

væsentlige ulemper dette vil medføre.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Finansrådet har følgende uddybende bemærkninger:

Initiativet om en 5 pct. udbetaling påtænkes gennemført med en bestem-

melse om, at et kreditinstitut skal sikre, at der ydes en passende egenfinan-

siering ved privatkunders boligkøb. Der er risiko for, at initiativet vil medfø-

re, at kunderne låner til udbetalingen på det grå lånemarked.

En forskydning af lånemassen fra kreditinstitutterne til det grå lånemarked

vil være til skade for både kreditinstitutterne og kunderne. Den højere rente

på det grå lånemarked udgør en større belastning for kundernes økonomi,

hvilket igen vil give udslag i en større kreditrisiko for kreditinstitutterne, i

det omfang kunderne har lånt de første 0-95 pct. i et kreditinstitut.

Netop bekymringen for en forskydning af kundernes låntagning til fordel for

det grå lånemarked fremgår også af ”rapport om modvirkning af prisbobler

på ejendomsmarkedet via finansiel regulering”. Det anføres på rapportens

side 6, at ”udformningen af værktøjerne bør have for øje at undgå omgåel-

se, således at der f.eks. ikke opstår et omfattende gråt lånemarked, som

indirekte indebærer systemiske risici for penge- og realkreditinstitutterne…”.

Finansrådet mener, at der med det foreslåede initiativ i form af en bestem-

melse i god skik-bekendtgørelsen også er et problem i, at pengeinstitutterne

ikke kan kontrollere, om en udbetaling er finansieret andre steder fra. Dertil

kommer, at en udbetaling - uanset om den kommer via opsparing eller fra

det grå lånemarked - ikke siger noget om, hvorvidt kunden kan bære den

løbende likviditetsmæssige belastning, som boligkøb medfører.

Hvis initiativet gennemføres i god skik-bekendtgørelsen med en bestemmel-

se om, at ”et kreditinstitut skal sikre, at der ydes en passende egenfinansie-

ring”, rejser dette en meget stor udfordring for kreditinstitutterne. I praksis

er det ikke muligt for kreditinstitutterne at sikre eller dokumentere, hvor

kunden får finansieringen fra.

Det er uklart, hvorledes kreditinstitutterne skal forholde sig, hvis kunden

hæver 50.000 kr. på en kassekredit og efter et kortere eller længere tids-

rum betaler 50.000 kr. i udbetaling.

Bestemmelsen kan tilskynde kunderne til at undlade at tilbagebetale på et

dyrere lån, for eksempel et billån, for i stedet for at spare pengene op til en

egenfinansiering til boligkøb, således at kunderne tilskyndes til at træffe in-

optimale økonomiske beslutninger.

I notatet om mere robust ejendomsfinansiering bemærker Finanstilsynet, at

kreditinstitutterne har mulighed for at fravige hovedreglen om en egenfi-

nansiering på 5 pct., hvis institutterne foretager en såkaldt særlig forsvar-

lighedsvurdering og tilrettelægger rådgivningen af kunden i overensstem-

melse hermed. Herefter anfører Finanstilsynet i notatet et par konkrete ek-

sempler, hvor den særlige forsvarlighedsvurdering kan være relevant.

Side 4

Journalnr. 413/16

Dok. nr. 528480-v2

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Finansrådet finder det positivt, at institutterne får mulighed for at fravige

hovedreglen ved at foretage den særlige forsvarlighedsvurdering. Finansrå-

det finder det dog ikke nødvendigt og måske endda lidt uhensigtsmæssigt,

at Finanstilsynet nævner konkrete tilfælde, hvor den særlige forsvarligheds-

vurdering kan være relevant. Det er svært i skrivende stund at tage højde

for alle relevante eksempler i nutiden og i fremtiden. Det kan i et dynamisk

marked hurtigt risikeres, at eksemplerne bliver utidssvarende eller util-

strækkelige. En hovedregel uden passende og nødvendige undtagelsesmu-

ligheder vil kunne udgøre en hæmsko for boligmarkedet. Finansrådet fore-

slår derfor, at Finanstilsynet undlader at anføre de konkrete eksempler.

Vurderingen heraf bør i stedet for indgå som et element i institutternes al-

mindelige kreditvurdering.

Afslutningsvis finder Finansrådet anledning til at knytte en kommentar til

Finanstilsynets forudsætning om, at ”kravet om udbetaling vil få størst be-

tydning i netop de større byer, hvor boligerne er dyrest, og hvor de 5 pct.

derfor udgør det største beløb”. Finansrådet mener ikke umiddelbart, at den

absolutte beløbsstørrelse er det eneste element, der har betydning for kon-

sekvenserne af kravet. Forhold som demografi og familiære forhold kan og-

så have betydning.

Side 5

Journalnr. 413/16

Dok. nr. 528480-v2

Positiv likviditet ved belåning af erhvervsejendomme

Finansrådet er grundlæggende enig i formålet med at ville adressere dette

område, som historisk set har været medvirkende til at skabe prisbobler,

hvilket også flugter med Rangvid-rapportens anbefaling på området. Udval-

get konstaterede, at flere pengeinstitutter inden krisen i høj grad fokusere-

de på værdien af belånbare aktiver i deres kreditvurdering, i stedet for i hø-

jere grad at tage højde for debitors evne til at generere likviditet og evne til

at skabe indtjening.

Det er Finansrådets indtryk, at banksektoren i høj grad i deres respektive

kreditpolitikker allerede har indført et sådant princip, og har lært af erfarin-

gerne fra den seneste krise. Finansrådet finder det derfor afgørende, at til-

gangen forbliver principbaseret.

Finansrådet har følgende uddybende bemærkninger:

Finansrådet finder det principielt problematisk at lovregulere dele af ban-

kernes kreditvurderinger. Kreditvurderinger er i høj grad et håndværk, som

tager hensyn til flere forskelligartede oplysninger på en gang, og som i den

enkelte sag kan og skal vægtes forskelligt. Kreditvurderinger og elementer-

nes vægtninger er derfor individuelle, og kan ikke opstilles via en formel.

Som kompensation til den i initiativet regelfaste tilgang, foreslås det, at det

i en tilhørende vejledning nævnes, hvilke omstændigheder der kan retfær-

diggøre et udlån til brug for erhvervsejendomme, som ikke til en start har et

positiv cash-flow. Henset til kreditsagers forskelighed og kompleksitet, vil

det imidlertid være en umulig opgave at opliste alle undtagelsesmuligheder-

ne i en vejledning.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ligeledes kan det være vanskeligt at opstille en definition af ”positiv likvidi-

tet”.

Af disse forskellige årsager vil Finansrådet foreslå, at der ikke indføres en

lovregel til brug for kreditvurderinger af erhvervsejendomme. Den princip-

baserede tilgang er langt at foretrække.

Side 6

Journalnr. 413/16

Dok. nr. 528480-v2

Med venlig hilsen

Søren Gade

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Finanstilsynet

Århusgade 10

2100 København Ø

Att. Kontorchef Anders Balling

Mail:

[email protected]

Lokale Pengeinstitutter

Toldbodgade 33, 4. sal

P.O. 9019

DK – 1022 København K.

T +45 33 41 84 00

F +45 33 91 30 35

[email protected]

www.lopi.dk

CVR-nr. 15515317

J.nr.: 3065/001

Dok. nr.: 3065/001 BD-

14-281-125626

8. oktober 2014

Høring omkring tilsynsdiamant for realkreditsektoren

Kontakt

Søren Krarup

Direkte 33418402

E-mail [email protected]

Lokale Pengeinstitutter takker for muligheden for at afgive høringssvar om realkredit-

sektorens tilsynsdiamant. Vi finder, at en tilsynsdiamant for realkreditsektoren er et godt

initiativ, der på linje med pengeinstitutdiamanten vil kunne udstikke fornuftige rammer for

sektoren.

Lokale Pengeinstitutter skal primært henvise til Finansrådets høringssvar, som vi også har

givet input til. Supplerende har vi dog følgende specifikke kommentarer:

1) Begrænsning af afdragsfrihed

Helt overordnet er der blandt mange af foreningens medlemmer bekymring for, at be-

grænsningen af afdragsfriheden kan udøve negativ indflydelse på udviklingen i ejendoms-

priserne uden for de største byer. Den seneste boligprisudvikling viser, at boligpriserne nu

stiger i alle landets regioner. Denne udvikling er glædelig, men boligmarkedet specielt uden

for de større byer må fortsat betegnes som værende skrøbeligt.

Da boligpriserne har været mere pressede, og indkomsterne er lavere uden for de større

byer, frygter vi, at realkreditinstitutternes tilpasning til grænseværdien for pejlemærket

vedrørende afdragsfrihed allerede nu kan betyde, at realkreditinstitutterne bliver mere

tilbageholdende med at yde nye lån med afdragsfrihed og konvertere eksisterende lån med

afdragsfrihed til nye afdragsfrie lån uden for de større byer. Det kan resultere i en negativ

påvirkning på omsætningen af boliger, boligpriserne og væksten uden for de større byer. Vi

skal derfor opfordre til, at myndighederne nøje følger udviklingen, så de påtænkte be-

grænsninger i afdragsfriheden ikke kommer til at ramme skævt.

Begrænsningen af afdragsfrihed i realkreditsektoren tænkes suppleret med en løbende

indberetningsordning for pengeinstitutterne. Vi skal her henvise til Finansrådets bemærk-

ninger vedrørende dette. Supplerende skal vi anføre, at såfremt der indføres en sådan

indberetningsordning for pengeinstitutter, er det vigtigt, at den påtænkte løsning ikke

bliver administrativ tung. Ligeledes skal vi anbefale, at der fastsættes en minimumsgrænse

således, at pengeinstitutter, hvor de berørte lånetyper kun udgør en ikke-væsentlig andel

af pengeinstituttets samlede udlån til private, kan undlade at indberette og få

tilsynsreaktioner.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

2) Pejlemærke for summen af de 20 største eksponeringer

Side 2 af 2

Pengeinstitutdiamanten indeholder i dag et pejlemærke vedrørende summen af store

engagementer. Foreningen har noteret sig Finanstilsynets udmeldinger om, at dette pejle-

mærke planlægges at skulle korrigeres, hvilket vi stiller os kritiske overfor.

Vi har forstået, at den påtænkte korrektion i pengeinstitutdiamanten vil komme til at lægge sig

tæt op af pejlemærket for store eksponeringer i realkreditdiamanten. I realkreditdiamanten

lægges der op til, at pejlemærket for store eksponeringer skal beregnes som de 20 største

eksponeringer sat i forhold til den egentlige kernekapital. Finanstilsynet argumenterer for, at

anvendelsen af den egentlige kernekapital som reference i stedet for hele kapitalgrundlaget,

der også indeholder hybrid kernekapital og supplerende kapital, skyldes, at den egentlige

kernekapital er fuldt tabsabsorberende i ”going concern”.

Lokale Pengeinstitutter skal påpege, at i henhold til reglerne i CRR-forordningen er både

egentlig kernekapital og hybrid kernekapital tabsabsorberende i ”going concern”. Henset hertil

synes det ubegrundet alene at anvende egentlig kernekapital som reference i beregningen.

Dette vil samtidig straffe institutter, der i de seneste år har hjemtaget hybrid kapital og nogle

endda med et højt ”trigger-niveau”.

Foreningen finder det derfor vigtigt, at beregningen af pejlemærket vedrørende store

eksponeringer ændres således, at det bliver hele den tabsabsorberende kernekapital, der

anvendes som kapitalbegreb.

J.nr.: 3065/001

Dok. nr.: 3065/001 BD-

14-281-125626

Med venlig hilsen

Søren Mølgård

Søren Krarup

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Koncerndirektionen

Pr. e-mail

Finanstilsynet

Århusgade 110

2100 København Ø

Att. kontorchef Anders Balling

E-mail: [email protected]

8. oktober 2014

FORSLAG TIL TILSYNSDIAMANT FOR REALKREDITINSTITUTTER

Finanstilsynet udsendte den 11. september 2014 forslag til tilsynsdiamant for

realkreditinstitutter.

Nykredit bakker op om en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter, da den vil

medvirke til at øge stabiliteten i det danske realkreditsystem og i dansk økonomi

som helhed. Denne stabilitet er vigtig for, at obligationer udstedt af

realkreditinstitutter vil kunne handle til attraktive kurser selv i krisetider.

De fem pejlemærker afspejler udmærket de risici, som bør adresseres.

Nykredit bakker ligeledes op omkring indberetningskravene til pengeinstitutter for

lån, der direkte substituerer realkreditlån. Der kan dog overvejes en

bagatelgrænse, således at relativt små pengeinstitutlån ikke omfattes af

indberetningspligten, jf. at sådanne ikke kan sammenlignes direkte med

realkreditlån. Det er særdeles vigtigt for den finansielle stabilitet, at de

overordnede risici reguleres ensartet, uanset hvilken juridisk enhed, der måtte yde

lånet. Det er især den fremadrettede udvikling, der bør være fokus på.

For så vidt angår implementeringshorisonten, vil vi foreslå, at pejlemærkerne for

kort funding, låntagers renterisiko og begrænsning af afdragsfrihed ses som en

helhed af hensyn til kunderådgivningen, således at disse pejlemærker får virkning

samtidigt - i 2020. Dermed vil eventuelle ændringer i kundernes lån kunne

foretages mere smidigt.

Nykredit har følgende specifikke kommentarer til forslagets pejlemærker:

Pejlemærke for låntagers renterisiko

Overordnet set finder Nykredit pejlemærket fornuftigt kalibreret. Det er fornuftigt,

at pejlemærket alene vedrører et udvidet boligsegment samt herunder ejendomme

med en høj belåning (lån som overstiger 75% af lånegrænsen).

Det bør overvejes om pejlemærket burde give mulighed for en noget højere andel

af lån med variabel rente [35%] i kombination med et skærpet krav til låntagers

evne til at kunne betale en højere rente.

Nykredit

Kalvebod Brygge 1-3

1780 København V

Nykredit Realkredit A/S

CVR-nr. 12 71 92 80

Tlf. 44 55 10 00

Fax 33 12 04 34

www.nykredit.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Et krav kunne være, at låntager skal kunne betale et fastforrentet lån med afdrag,

dog mindst med en rente på [4%].

I Danmark er mængden af variabelt forrentede lån relativ lav set i en international

sammenhæng. Omvendt betyder de høje danske gældsniveauer, at variabelt

forrentede lån bør være særligt sikre for kunden. En justering af pejlemærket

kunne give mulighed for, at mange F1-låntagere kunne konvertere til Cita-baserede

lån med lang funding.

I definitionen af udlån, hvor renten kun er låst fast i op til 2 år, er der behov for en

tydeliggørelse

den

tekniske

beregning.

Der

umiddelbart

tre

produkttyper/produkt-kombinationer, der bør vurderes nærmere:

Variabelt forrentede lån med renteloft – såkaldte garantilån eller RenteMax

– med fx halvårlig rentefixing indregnes som kort rente med mindre

renteloftet er tilstrækkeligt lavt. Tilstrækkeligt lavt renteloft foreslår

Tilsynet løbende defineret ud fra det aktuelle renteniveau. Dette er ikke

hensigtsmæssigt, da garantilån således kan rykke ind og ud af pejlemærket

i takt med ændringer i markedsrenten, uden der er sket adfærdsmæssige

ændringer hos hverken realkreditinstituttet eller låntagerne. Garantilån ydet

på et tidspunkt med et højere renteniveau – og tilsvarende højere renteloft

– bør således ikke indregnes som et rentefølsomt produkt blot fordi

markedsrenterne er faldet. Opgørelsen af låntagers rentefølsomhed i

forhold til et renteloft bør således fastlåses på tidspunktet, hvor lånet ydes

eller refinansieres, og således følge obligationerne hele vejen til udløb.

Særligt den erhvervsmæssige del af det udvidede boligsegment

(boligudlejningsejendomme og andelsboliger) har finansieret sig med

variabelt forrentede lån. En del af disse låntagere har imidlertid også

tilknyttet en fast-renteswap fra en bank, som eliminerer låntagerens

rentefølsomhed. Det bør være muligt at kombinationen af realkreditudlån

og renteswap ses under ét i opgørelsen af pejlemærket, dvs. opfattes som

ikke-rentefølsomt. Låntager vil få en forøget risiko, såfremt det variabelt

forrentede realkreditlån alene skulle omlægges.

Låntyper, hvor rentefixingen sker gradvis over mere end 2 år (eksempelvis

såkaldte P33-lån), bør ligeledes indregnes under hensyntagen til dette.

Disse låntyper er netop designet til at udjævne låntagerens følsomhed over

for ændringer i markedsrenterne og bør således helt eller i hvert fald delvist

opfattes som ikke-rentefølsomt.

Pejlemærke for begrænsning af afdragsfrihed for private

Overordnet set finder Nykredit pejlemærket fornuftigt. Det forhold, at en betydelig

andel af de afdragsfrie lån har udløb af den afdragsfri periode i de kommende år,

betyder samtidig, at tilpasningen bliver lettere, og at timingen for den nye

regulering er god.

Det er Nykredits erfaring, at mere end halvdelen af låntagerne vælger at afdrage,

når den afdragsfrie periode udløber. Hvis blot 25% af de kommende års udløb af

Side 1/1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

afdragsfrihed resulterer i lån med afdrag, vil diamantens mål kunne forventes

opfyldt i 2020.

Lige som med pejlemærket for låntagers renterisiko er det fornuftigt, at

pejlemærket for begrænsning af afdragsfrihed alene fokuserer på ejendomme med

en høj belåning (lån som overstiger 75% af lånegrænsen).

Pejlemærket har i forslaget fokus på udlånet i det yderste belåningsbånd

(ejerboliger belånt mellem 60-80% af ejendomsværdien). For låntagere med både

afdragsfrie lån og lån med afdrag har prioritetsstillingen derfor betydning for

indregningen i pejlemærket.

Problemstillingen kan beskrives ved følgende eksempler med to låntagere (A og B)

med ejerboliger:

Låntager A: Lån med afdrag i belåningsbåndet 0-40% + afdragsfrit lån i

belåningsbåndet 40-80% => det afdragsfrie lån i båndet 60-80% indregnes

i pejlemærket.

Låntager B: Afdragsfrit lån i båndet 0-40% + lån med afdrag i båndet 40-

80%

=> intet af det afdragsfrie lån indregnes i pejlemærket.

Selvom begge låntagere er lige eksponeret mod afdragsfrihed, så indgår kun den

ene låntager i målet.

Tilsvarende forbedres pejlemærket heller ikke, hvis begge låntagere omlægger en

andel af deres afdragsfrie lån til lån med afdrag. Med udgangspunkt i forrige

eksempel får begge låntagere omlagt de inderste 20% belåningsværdi af deres

afdragsfrie lån til et lån med afdrag:

Låntager A: Lån med afdrag i båndet 0-60%+ afdragsfrit lån i båndet 60-

80%

=> det afdragsfrie lån i båndet 60-80% indregnes (fortsat) i pejlemærket.

Dvs. ingen effekt af, at låntager A nu afdrager mere.

Låntager B: Afdragsfrit lån i båndet 0-20% + lån med afdrag i båndet 20-

80%

=> det afdragsfrie lån indregnes (fortsat) ikke i pejlemærket, ligesom

pejlemærket ikke påvirkes af låntagers forøgede afdrag.

Selvom begge låntagere nu afdrager mere, så er målet ikke blevet forbedret.

En løsning på denne problemstilling er, at afdrag tæller positivt uanset, hvor i

prioritetsstillingen afdraget foretages. En af flere mulige løsninger kan være en

beregningsmetodik som for pejlemærket for låntagers renterisiko. Den foreslåede

justering af pejlemærket bør naturligvis medføre en rekalibrering af målet.

Side 1/1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

En sådan revision af pejlemærket vil også kunne adressere de bekymringer, der har

været rejst i relation til mulige påvirkninger af de regionale boligmarkeder.

Pejlemærke for begrænsning af lån med kort funding

Nykredit finder det foreslåede pejlemærke godt. Det sikrer en udjævning af

obligationssalget over årene på grund af fundingens længere løbetid. Hertil kommer

en spredning af obligationssalget indenfor kalenderåret.

Det samme krav om spredning af obligationssalget møder realkreditinstitutterne i

de kommende EU-regler om NSFR og i ratingbureauernes likviditetsnøgletal.

Tilsynsdiamanten, NSFR og ratingbureauernes likviditetsnøgletal bør generelt

trække i samme retning og således være så ensartede som muligt.

På kort sigt vil vi anbefale at pejlemærkets endelige formulering foretages ved

udgangen af 2014, idet det er vores forventning, at der vil foreligge væsentlig ny

information om den internationale udvikling på området i november 2014.

Konkret er der behov for at overveje, hvorledes obligationer med en juridisk

løbetid, der afviger fra den forventede løbetid, skal behandles. Det gælder såkaldte

soft bullits og tilsvarende obligationer, der søges refinansieret oftere end den

juridiske løbetid tilsiger. Afgørende for stabiliteten på det danske obligationsmarked

vil være, at investorerne er trygge ved sådanne løbetidsforlængelser /

løbetidsforkortelser.

Side 1/1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Finanstilsynet

Århusgade 110

2100 København Ø

Værløse 141008

Vedr.: Høring omkring tilsynsdiamant og mere robust ejendomsfinansiering

Parcelhusejernes Landsforening skal hermed berøre et par for parcelhusejere mest centrale

elementer af det foreliggende materiale. Idet vi naturligvis står til rådighed for en uddybning af

vores synspunkter.

Vi skal dog også tillade os at henvise til de i medierne og debatten i øvrigt hyppigt fremkomne

synspunkter fra PL´s side. Der skal ikke være nogen tvivl om, at PL ikke ønsker en yderligere

statsstyring/ maksimale rammer for, hvorledes to parter nemlig låntageren og finansieringsinstituttet

m. fl. interagerer, når man skal finansiere en families boligkøb og lån, der direkte eller indirekte kan

hænge sammen med dette.

PL skal i hovedtræk tilslutte sig de omfattende kritikpunkter og risikomomenter, som

Realkreditrådet og Finansrådet i deres høringssvar er fremkommet med inden for den del, der

berører private låntagere. PL tilslutter sig også disse organisationers positive syn, som vi opfatter

det, på, at de fleste af de skitserede problemer vil kunne opfanges i det nuværende system med visse

få korrektioner.

PL skal understrege, at vi opfatter forslagene næsten sortsynsagtigt og påvirkede ekstremt voldsomt

af ideen om, at en styring teoretisk vil kunne indebære, at man kan undgå visse meget tænkte

situationer. Dette er lagt til grund uden, at vi ser, at der er taget højde for de følgevirkninger, der

dermed induceres i systemet for boligejere m. fl.

Overset effekt på boligmarkedet

Vi ser kun i begrænset omfang, at man i oplægget har analyseret omkring, hvad der sker i markedet

og i den eksisterende ejendomsværdi, hvis man initierer de forslag der omhandles, herunder

begrænsninger og krav til udbetalingers størrelse. Der vil være markante demografiske effekter og

en stadig større del af befolkningen, der afskæres fra at opfylde deres ønske om egne bolig.

Endvidere påregner vi, at der vil kunne være en tendens til aftalte omgåelser af reglerne og

parallelle lånemarkeder, som vi ikke ser, at det er hensynsmæssigt at åbne op for.

Vi skal henvise til de mange undersøgelser, der understreger de positive sider i, at den private del af

låntagerne faktuelt har haft en meget lille misligholdelse af lån. Desuden er den struktur, at man er

personligt hæftende for de optagne lån, - også hvis der går noget galt, helt anderledes motiverende

for at indgå låneaftaler, der er realistiske. Disse er naturligvis baserede på den generelt gode

rådgivning, der ydes fra långivere m. fl. i det nuværende marked. De ikke- private låntageres ofte

selskabsbaserede lån har ikke samme indbyggede forpligtigelse, hvorfor de private låntagere har

måttet acceptere markant højere bidrag og isoleret deraf følgende risikorelateret højere rente. PL ser

ikke, at der i forslagene er taget højde for disse forhold, vel nærmere tværtimod.

For et stykke tid siden så vi ellers i kortene, at der blandt andet i Nordea var tilløb til

kombinationslån. Dermed ville der være gået hul på den byld, eller blokering, der har været

omkring et fast stående lån helt til udløb om 30 år eller måske længere. Det ville efter

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Parcelhusejernes Landsforenings opfattelse blive pænt efterspurgt. De familier, der har brug for

disse helt eller delvis afdragsfrie lån, er ikke bare de ældre boligejere, der vil spare ned i deres

friværdi, men også rigtig mange yngre familier og førstegangskøbere, der også vil/burde se på

sådanne udvidede muligheder i de stående låneelementer.

Ikke begrænse aftalefriheden

PL kæmper for en udvidelse af aftalefriheden også for stående lån, så det individuelt tilpasses den

enkelte. Årsagen er, at ejer-familierne har/skal indse, at de alligevel ikke har nogen udsigt til nogen

sinde eller for få, først om rigtig mange år, at tjene så mange penge efter skat, at de kan at blive

boliggældsfrie. Derfor skal de da heller ikke starte med dag 1, hvor de overtager deres hus, at

afdrage på lånene, men gøre det når det passer netop dem. Det er helt fint at starte med at afdrage på

den yderste og dyreste del af deres lån, men hvorfor være tvunget til at afdrage på netop hele

boliglånet og ikke anden dyrere gæld, dermed også den billigste inderste del af deres prioritetslån?

Naturligvis er der nogen af disse nye kunder, der så vil kunne få frigjort friværdi til andre formål

eller rettere selv kan disponere over deres formue uden at skulle følge det idiotiske system fra ”

gamle dage” med, at alle skulle tvinges til at afdrage på lån, idet forudsætningen var at man skulle

være gældfri når man blev pensioneret. Det er der meget få af de nye boligejere, der vil kunne opnå

eller forbrugsmæssigt ønsker.

Vi ved at der er mange, der laver/vil lave deres nuværende 10 års afdragsfrie realkreditlån om når

de når til de nugældende restriktive 10 år. Det er jo om spild af ressourcer, når det lån, som de

egentlig ville have, var et kombinationsprodukt, som de økonomisk kunne klare uden at skulle lave

om og fifle/sammensætte forskellige forbrugs- og boliglån. Det er de tvungne til i dag, fordi der er

så voldsom styring af hvad der må aftales, så man skal være kreativ og betale mange omkostninger

for at få den afdragsprofil/-produkt, som man egentlig efterspørger, nemlig et delvist stående lån fra

start til slut. Vi påregner, at kreativiteten vil øges i andre sektorer og så vil det være selve

realkreditsektoren, der skal acceptere blokeringer og en konkurrence, som de ikke kan svare igen

på, når andre vil udbyde/finder ud af, at lave sådanne kombinationslån og formentlig med 40-50 års

stående lån eller til forfald når man flytter.

Ideen om en statslig styring og tilsyn med en minimums udbetaling virker som en meget kunstig

måde at tro at man i et så kreativt marked kan lave en styring. Men omgåelserne vil koste

boligejerne i omkostninger og risiko.

Det overses i debatten omkring fastforrentede lån, at dette annuitetslån har et meget lille samlet

afdrag omkring de 20 % de første knapt 10 år på, hvorfor der er en begrænset effekt over til det

afdragsfrie lån, specielt hvis der samtidig er sparet tilsvarende ned på andre og dyrere finansielle

produkter.

Rammepantebreve

PL så gerne at der når man alligevel er i gang med at lave omlægninger, så overvejer muligheden

for genbelåning af realkreditpantebreve, således at disse er rammepantebreve, der kan

”genopfyldes”. Derved vil en af de for realkreditsektoren diskriminerende konkurrenceparametre

over for banksektoren kunne reduceres.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PL noterer sig også, at det i stort omfang er de fiskale indtægter, der øges tillige med

omkostningerne til realkreditten og bankerne, fordi boligejere så ofte skal omlægge og refinansiere

en gæld som man egentlig ønsker skal være stående og dermed får en fast ”rente-husleje” i form,

der er til at overskue. Ironisk nok så har man i samme periode en markant modgående opsparing i

pensionsordninger, som kun indirekte ved køb af obligationer m. v. stilles til rådighed for de

fremtidige pensionister.

Vi har tilladt os til illustration af nogle af vore synspunkter, at vedlægge et par lederartikler fra vort

medlemsmagasin MIT HUS, der afspejler en række af de forhold, hvor PL understreger en række af

de forhold, hvor vi er i konflikt med den i oplægget meget store interesse for en yderligere

detailstyring.

Med venlig hilsen,

Landsformand Allan Malskær, cand. polit.

Parcelhusejernes Landsforening,

Kirke Værløsevej 24, 1.C., 3500 Værløse

Bilag:

1) Mit Hus nr. 2013-01 (leder)

Forsvar afdragsfriheden og øg konkurrencen

Det er bare for let politisk, at skære alle, der har valgt 10 år med afdragsfrihed, over en kam, som

nogle med betalingsproblemer.

Efter en lang periode med næsten hysteriske overskrifter og dommedagstekster, er der kommet lidt

mere realisme ind i den skingre debat om afdragsfrie lån. Heldigvis er der kommet tal og

beregninger på bordet, der viser, at det har været yderst fornuftigt at tage de lån, samt at det er få

der vurderes at komme i klemme. Havde de ikke taget lånene, kunne nogle have været endnu mere i

klemme. Resultaterne understøtter PL´s ønske om, at afdragsfrihed i en periode, fortsat er noget

man skal have som valgmulighed.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Det har altid hængt over vores hoveder, som en grotesk tanke, at vi skulle vende tilbage til den

statsstyring, der var gældende for knapt 10 år siden, nemlig at alle fra dag 1, hvor man fik et

realkreditlån, var tvunget lovgivningsmæssigt til straks, at afdrage på lånet. Derimod har det i

banken eller andre steder, hele tiden været et spørgsmål om en individuel aftale om, hvornår man

skulle afdrage på et lån.

Men når krisen krasser skal der findes en synder, lader det til. Så er det nemt at lade den

liberalisering, der egentlig er meget begrænset, være et sonoffer, så alt skal nok kunne blive meget

bedre. Men det svarer jeg nej til. Tværtimod skal der på sigt liberaliseres mere på realkreditområdet.

Det kunne passende ske samtidig med, at man sikrer en øget konkurrence så vi ikke oplever

yderligere stigninger i omkostninger og bidrag. Det er yderst generende ekstra omkostninger, ja

faktisk er der F1 lån, hvor bidragene er næsten dobbelt så høje som renterne, og det virker også

yderst mærkeligt. Vi ved godt reserverne skal styrkes, men det betyder ikke, at overskuddene skal

kunne trækkes ud af institutterne til andet brug i koncernerne.

Vi har et stort inserat fra side 9, hvor emnet omkring realkreditlån bliver behandlet intensivt.

2) Mit Hus nr. 2013-02

PL skyder F1 luftballon ned

I Ekstra Bladet (EB) følges der op på artiklerne fra weekenden, og PL´s landsformand cand. polit.

Allan Malskær ”bærer overskriften”: ”Fingrene væk fra vores F1 lån”.

Artiklen fortsætter: ”Det er den klare besked fra det danske parcelhusfolk til Danske Banks

ordførende direktør, Eivind Kolding”…

…” – Det er en rigtig dårlig ide. Jeg synes, at banker og realkreditinstitutter skal være tilfredse med,

at der er en stor palet af valgmuligheder. Det er parcelhusejerne i hvert fald glade for. F1 lånene har

været med til at holde hånden under boligmarkedet, og det tror jeg, at vi skal være meget tilfredse

med, siger Allan Malskær, formand for Parcelhusejernes Landsforening.

Han har svært ved at forstå, at det skulle være et problem, at realkreditlån bliver refinansieret en

gang om året.

– Det er jo ikke anderledes end med banklån. De er jo faktisk ’F1-måned’. Tager du et billån eller et

andet banklån med variabel rente, så har banken jo lov til at ændre renten med en måneds varsel,

uden at du kan gøre noget ved det. Mere mystisk er det jo ikke, siger Allan Malskær.

Han er derfor også irriteret over, at det er nogle rating-bureauer, der skal sætte dagsordenen

samtidig med, at EU efter hans mening ikke har fattet, at F1 lån er noget af det mest sikre.

– Så længe man overholder de regler, der siger, at de mennesker, der får det her lån, også har råd til

at tage en over nakken, hvis renten pludselig stiger. Det er meget vigtigt, at man får afmystificeret

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

det her. F1 er ikke noget, Fanden har skabt. Det er noget, der er virkelig konstruktivt, fordi man kan

tilpasse sin livssituation efter det.

– Hvorfor i alverden skal nogle, der f.eks. er på vej på folkepension, betale en høj rente i 30 år, hvis

de kan få en lav variabel rente, siger Allan Malskær. ”

I udtalelserne slår PL på, at F1 lån og et banklån kan se ud til at ligne hinanden meget, og i begge

situationer kan renten være usikker. Men sikkerheden for at have et uopsigeligt lån i op til 30 år er

helt afgørende. Men om renten sættes fast løbende af banken suverænt eller hvert år af

obligationskurserne, kan i det lange løb i og for sig være det samme for boligejerne. Men det er som

udgangspunkt i det mellemlange niveau altid billigere at finansiere sig på obligationsmarkedet end

via bankens direkte eller indirekte udlån.

Refinansieringen af F1 lånterminerne er ved at blive ”glattet” ud over hele kalenderåret. Så hvis

man fortsat er så bange for, at der skal ske noget ved de store december gensalg af F1 obligationer,

kan man jo komme med et godt tilbud til låntagerne om et andet system eller en anden termin.

PL kan ikke se andet end, at f. eks. en glidende finansiering som en salgskurv, hvor 1/12 af

obligationsposten sælges hver måned eller i en anden andel, ville kunne berolige de usikre tvivlere.

Samtidig med at vi låntagere ville få mindre relative udsving ved kriser, så vil denne løsning også

stille mindre krav til realkreditten om de sikkerheder, de skal have bag de korte lån.

3) Mit Hus nr. 2013-03

Kort lån - der er langt lån - men kun kort tid?

Hovsa, hvad skete der lige der.

Bedst som vi boligejere, læs gældsbestyrere, havde fået banket ind i hovedet fra ”ansvarlig side”, at

vi var de uansvarlige og gamblede med samfundet og vores fremtid, så kom der løsninger.

Ja, men undskyld vores simple baggrund og tankegang!

Trods kæmpestigninger i gebyrer og andre dummebøder, fastholdt vi, at omkring 50 % af vores

obligationsgæld skulle være finansieret af en kort rente på ned til 1år, men med sikkerhed i op til 30

årige løbetider. Det lyder fortsat som en god deal! Jep, risikoen for at flekslånsrenten på 0,5 %,

tillagt mere end det dobbelte til realkreditten, skulle stige voldsomt var forstået. Men der kom flere

pædagogiske tiltag med pisk og gulerod for at få flere af os over i fastforrentede lån. Men vi

reagerede ikke hurtigt nok for de eksperter, der frygtede en negativ markedsreaktion, frygtede EU

regler og vel specielt frygtede rating bureauerne.

På en eller anden måde kan man vel konstatere, at boligejernes stædighed har båret frugt. Markedet

og politikerne var mere omstillingsparate, end det så ud til.

Først kom der for os positive kreative tiltag fra gråzonen mellem realkredit- og banklån. Dernæst

skubbede Realkredit Danmark/DDB med gebyrfrihed en løsning frem, hvor renten bindes til en

officiel mellembankrente og en endnu kortere renteperiode på �½ år, mens låneomlægning er 3 årig,

som et F 3 lån. Men løsningen rummer den ekstra indbyggede sikkerhed, at obligationskøberen skal

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

acceptere en række markedsstabiliserende forhold, herunder at DDB, som udbyder kan forlænge

låneperiode under visse forhold. Naturligvis skal obligationskøberne have dette med i deres

vurderinger af, hvad de vil betale i kurs, - men også for dem er der afbalancerende positive vinkler.

Storebror er her

Senest kom der et usædvanligt politisk initiativ, som vi også er tilfredse med, så vidt vi kan se det

pt. Nationalbankdirektøren havde i forvejen spændt et sikkerhedsnet under markedet, hvis en af de

etårige auktioner med refinansieringer skulle gå helt skævt med voldsomme konsekvenser f.eks. på

grund af internationalt økonomisk forhold. Banken ville simpelthen overtage de ramte

realkreditinstitutters udbudte obligationer, men det blev understreget, at det ville komme til at

koste! Men budskabet var klart til obligationsmarkedet, at storebror er her! Denne løsning er så her i

november overhalet indenom af regeringen, der vil fremlægge en lov, der skal sikre, at markedets

obligationskøbere skal tåle en forlængelse subsidiært en konvertering til fastforrentede obligationer.

Naturligvis vil dette, lige som udbydernes egne tiltag ovenfor, få markedets obligationskøbere til at

vurdere, om de skal have en højere rente på de helt korte rentetilpasningslån. Men det er vores

vurdering, at markedet også i dette tilfælde vil indse, at tiltaget vil virke stabiliserende og

afskrækkende, så der rentemæssigt vil være lille, - om ingen konsekvens.

Markedet kan lide stabilitet, og det kan vi boligejere også, for så er vi tryggere. Men lidt mærkeligt,

at vi skulle så meget igennem, før der kom andre løsninger end, at vi skulle sige farvel til et årige

rentetilpasninger pga. pisk og gulerødder.

PS.

Det kan virke helt paradoksalt, at ganske almindelige boligejere i dag skal næsten være semi-

økonom. Men det rigtige valg kan være meget svært, og tilliden er desværre svækket i dag, hvor

mange opfatter, at det er en sælger og ikke en rådgiver, man møder i banken og realkreditinstituttet.

Men måske er det ikke så dårligt endda, at mange har noteret sig, at den person, der rådgiver ikke

nødvendigvis kan give en uvildig rådgivning, fordi de samtidig også har et eller flere produkter, de

skal sælge.

Men der er der ikke noget nyt i. Det er blot blevet mere synligt, at man altså som boligejer skal se

sig for - også her - og man skal have en holdning til, hvad man ønsker.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Finanstilsynet

Århusgade 110

2100 København Ø.

Att. kontorchef Anders Balling

e-mail: [email protected]

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren – høringssvar.

8. oktober 2014

Realkreditforeningen takker for muligheden for at kommentere hørings-

dokumentet vedr. en tilsynsdiamant for realkreditsektoren.

Vi er enige i Finanstilsynets målsætninger, som institutterne også på egen

hånd har arbejdet for at fremme. Vi er derfor som udgangspunkt positivt

indstillede.

Den konkrete udformning af pejlemærkerne er dog enkelte steder uhen-

sigtsmæssig, og der er derfor behov for tilpasninger på det tekniske niveau,

både af hensyn til sektorens evne til at udfylde en vigtig rolle i samfundet

og for at få diamanten til at virke efter hensigten.

•

I pejlemærket vedr. store eksponeringer udestår en afklaring af den

præcise opgørelse, og en endelig beslutning bør afvente en sådan

afklaring.

Pejlemærket vedr. afdragsfrihed bør mere præcist identificere de

lån, der indebærer forhøjet risiko, og disse bør sammenholdes med

instituttets samlede udlån.

Pejlemærket vedr. refinansieringsrisici bør i højere grad udformes,

så det tager højde for de forskellige udgangspunkter, institutterne

har, og som de kun ret langsomt kan bevæge sig væk fra.

Der udstår flere spørgsmål omkring tiltaget vedrørende begræns-

ning af belåningsmulighederne for erhvervsejendomme med nega-

tiv likviditet.

Finanssektorens Hus

Amaliegade 7

1256 København K

Telefon 3336 1311

Fax

3393 0260

[email protected]

www.realkreditforeningen.dk

Journalnr. 115/01

Dok. nr. 528629-v1

•

I den følgende gennemgang forklares disse synspunkter nærmere, og der

fremlægges løsningsforslag, som efter Realkreditforeningens opfattelse vil

afhjælpe de påpegede problemer.

Med venlig hilsen

Martin Kjeldsen-Kragh

Direkte +45 3370 1110

[email protected]

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Side 2

Journalnr. 115/01

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren – bemærkninger

til de enkelte pejlemærker mv.

Udlånsvækst

Ingen bemærkninger til dette pejlemærke

Låntagers renterisiko

Det er relevant, at hovedparten af erhvervsudlånet er undtaget fra dette

pejlemærke, idet risikoen i en virksomhed altid skal bedømmes samlet, og

ikke isoleret set på realkreditbelåningen. Hensigten er således i stedet, at

pejlemærket omfatter et udvidet boligsegment, hvor pejlemærket skønnes

at være relevant.

Det er dog betænkeligt, at lån til private boligudlejningsejendomme er om-

fattet af pejlemærket. Disse ejendomme ejes i mange tilfælde af virksom-

heder, der også ejer andre ejendomstyper, eller bedriver anden virksom-

hed, som ikke er omfattet af pejlemærket. Risikoen ved denne virksomhed

opgøres og styres samlet. Det ville være uhensigtsmæssigt for både institut-

terne og kunderne selv, hvis de skulle underlægges fordyrende begræns-

ninger på enkeltlånsniveau, når de allerede har relevante måder at håndtere

deres samlede renterisici på.

I relation til behandling af lån med renteloft, er vi enige i, at disse ikke bør

indgå som variabelt forrentede, når renteloftet er fastsat på et relevant ni-

veau. Kriteriet bør dog præciseres, således at bedømmelsen foregår på be-

låningstidspunktet, og lånet ikke kan skifte status som følge af den efter-

følgende renteudvikling.

Store eksponeringer

Som Finanstilsynet bemærker i høringsdokumentet vedr. tilsynsdiamanten,

er der en vis tvivl om, hvordan pejlemærket skal opgøres. Opgørelsen af-

hænger af, hvordan CRR præcis skal tolkes. Når denne tvivl er afklaret,

skal pejlemærket omkalibreres. Denne tilgang kan forekomme logisk og

naturlig, men den betyder, at en høringsproces om netop dette pejlemærke

ikke kan afklare alle relevante spørgsmål.

Institutterne har ikke mulighed for at bedømme konsekvenserne af pejle-

mærket, når det endnu ikke er kendt i detaljer. I det lys opfordrer vi til, at

spørgsmålet om dette pejlemærke henlægges til en separat høringsproces,

når der er klarhed om grundlaget.

Der kan dog alligevel peges på nogle rent principielle betænkeligheder.

Dok. nr. 528629-v1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Der knytter sig en særlig problemstilling til panter, der udløser fradrag i

eksponeringsværdien på 50 pct. af ejendomsværdien. Den maksimale belå-

ningsgrad på erhvervsområdet er som hovedregel 60 pct., og dermed bliver

alene belåningen i et snævert interval fra 50 til 60 pct. af ejendomsværdien

relevant. Dette betyder bl.a. at den opgjorte eksponering kan blive eks-

tremt følsom over for ændringer i ejendomspriserne. Fradrag for garantier

kan også bidrage hertil.

Finanstilsynet berører i høringsdokumentet denne problemstilling, og lover

at der vil blive udvist forståelse i en sådan situation. Selv om dette er posi-

tivt, vil det efterlade institutterne med en vanskelig kommunikationsmæs-

sig udfordring i relation til fx rating-bureauer og investorer. Det bør i ste-

det sikres, at pejlemærket er indrettet sådan, at risikoen for ’falsk alarm’ er

mindst mulig.

Endelig vil pejlemærket kunne forvride konkurrencen om store kunder,

specielt i en situation med ejendomsprisfald, hvor den opgjorte værdi

pludselig stiger. Hvor væsentlig denne bekymring er, kan dog ikke afgøres

før pejlemærket er kendt i detaljer.

Afdragsfrihed.

Det er en vigtig målsætning for realkreditinstitutterne at reducere mæng-

den af afdragsfrie lån, navnlig ved høje belåningsgrader. Derved mindsker

man den samlede risiko og sårbarheden over for prisfald på ejendomsmar-

kedet.

Institutterne har ydet en væsentlig indsats, både gennem differentierede

bidragssatser og i rådgivningsprocessen. Realkreditforeningen har derfor

heller ingen principielle indvendinger imod, at en yderligere bevægelse i

denne retning hjælpes på vej af den kommende tilsynsdiamant.

Pejlemærket er dog uhensigtsmæssigt formuleret i to henseender:

For det første omfattes kun lån med afdragsfrihed i den yderste del af be-

låningen (typisk fra 60 til 80 pct.). Afdragsfrihed på foranstående lån har

samme virkning på gældsafviklingen og den bør derfor også omfattes af

pejlemærket.

Pejlemærket bør dog formuleres sådan, at der maksimalt kan medregnes

afdragsfrihed svarende til den del af belåningen, der overstiger 60 pct. af

ejendomsværdien. Dermed vil der kun være tale om en mindre justering i

forhold til Finanstilsynets forslag. Ændringen betyder, at afdragsfriheden

ikke kan ’gemmes væk’ i den inderste del af belåningen. Der medregnes

altid mindst lige så meget afdragsfrihed, som i Finanstilsynets forslag.

For en kunde med 80 pct. belåning, hvoraf mere end 20 pct. er afdragsfri,

tæller disse 20 pct. med i pejlemærket, uanset hvor den afdragsfri belåning

er placeret i prioritetsrækkefølgen. Er belåningen på 70 pct., kan højst 10

Side 3

Journalnr. 115/01

Dok. nr. 528629-v1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

pct. medregnes i pejlemærket, og er den på 60 pct., tæller evt. afdragsfrihed

ikke med i pejlemærket, akkurat som i Finanstilsynets forslag.

For det andet sættes mængden af lån med afdragsfrihed i den yderste del af

belåningen i forhold til den samlede mængde af lån i samme belåningsin-

terval. Det giver anledning til et paradoks.

Hvis et institut øger sit udlån

med afdrag

til kunder med en høj belånings-

grad, så forbedres stillingen i forhold til pejlemærket. Sker samme udlåns-

forøgelse til kunder med lav belåningsgrad, påvirkes pejlemærket ikke.

Da en høj belåningsgrad betyder større risiko end en lav, giver pejlemærket

tilskyndelse til en lidt mere risikabel udlånsadfærd, hvilket er uhensigts-

mæssigt.

Den opgjorte mængde af lån med afdragsfrihed og høj belåningsgrad – det

som ønskes begrænset - kunne i stedet sættes i forhold til det samlede ud-

lån til ejerboliger.

Kort funding

Det er en relevant målsætning at søge at nedbringe refinansieringsauktio-

nernes omfang, dels gennem udstedelse af obligationer med længere løbe-

tider og dels ved at auktionerne spredes på forskellige datoer. Det kan dog

være vanskeligt at opnå både en reduktion af omfanget og en spredning af

auktionerne ved hjælp af et endimensionalt pejlemærke.

Det foreslåede halvårsmål er således problematisk. Har et institut eksem-

pelvis spredt refinansieringen på tre årlige auktioner, jævnt fordelt over

året, vil de to falde inden for samme halvår, og instituttet er dermed ikke

bedre stillet i forhold til pejlemærket, end hvis disse to auktioner blev slået

sammen til én stor. Dette er klart uhensigtsmæssigt og en underkendelse af

en relevant indsats, der er gjort for at sprede refinansieringen.

Institutternes forskellige udgangspunkter med hensyn til placering af auk-

tionerne betyder, at kvartalsvise og halvårlige mål vil påvirke institutterne

meget forskelligt. Et mål der dækker hele året, uafhængig af auktionernes

placering, ville derfor være mere velegnet og virke mere ensartet.

Hvis der herudover er behov for foranstaltninger til sikre en vis spredning

over året, kan der suppleres med et maksimum for refinansieringsomfanget

i et enkelt kvartal på fx 15 pct. Denne begrænsning skal tage sigte på

spredningen, som supplement til den overordnede begrænsning for hele

året.

På denne måde sikres en nedbringelse af det samlede volumen og en rime-

lig spredning, uden at institutterne presses til en bestemt struktur med fire

lige store årlige auktioner, hvilket ikke nødvendigvis er det mest hensigts-

mæssige for alle. Pejlemærket bliver mere målrettet.

Side 4

Journalnr. 115/01

Dok. nr. 528629-v1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Endelig bemærkes det, at det i teksten bør præciseres, at der måles på rest-

gælden, og at det er auktionstidspunktet, der er bestemmende for, hvornår

en refinansiering anses for at finde sted.

Bilag 3. Positiv likviditet ved belåning af erhvervsejendomme.

Det kan, som Finanstilsynet skriver, være relevant at begrænse sårbarheden

i forhold til den mere spekulative del af ejendomssektoren. Det er dog in-

gen nem opgave. Der vil være tale om et indgreb i institutternes kredit-

vurdering, som ofte er kompleks og skal tage højde for alle relevante for-

hold. Et indgreb kan virke forstyrrende på denne proces og kan være van-

skeligt at målrette tilstrækkeligt.

Der lægges op til, at belåning af erhvervsejendomme med negativ likviditet

kan

ske, forudsat at instituttet kan godtgøre at dette er kreditmæssigt for-

svarligt. Dette er særligt vigtigt, da omsætningen af ejendomme med nega-

tiv likviditet ellers vil blive vanskeliggjort. Sådanne ejendomme er ikke

nødvendigvis ekstra risikable eller spekulative; der kan fx være tale om en

ejendom med et potentiale, der mangler at blive udnyttet. Et indgreb risi-

kerer at påvirke prisdannelsen på ejendommene og institutternes mulighe-

der for at hjælpe svage og nødlidende kunder.

Et krav om ’kompenserende krav og foranstaltninger’, kan – afhængig af

kravenes art – let blive administrativt tungt og skadeligt for udlånsmulig-

hederne.

Et krav om positiv likviditet rejser en række spørgsmål, herunder hvordan

dette opgøres (rente, afdrag m.v.), hvilke ejendomstyper der er omfattet af

erhvervsejendomme m.v. Realkreditforeningen foreslår derfor en nærmere

drøftelse heraf, før der vedtages regler på området.

Side 5

Journalnr. 115/01

Dok. nr. 528629-v1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

8. oktober 2014

Finanstilsynet

Århusgade 110

2100 København Ø

Att.: Ulrik Nødgaard

Sendt pr. e-mail: [email protected]

Forslag til en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter

Finanstilsynet har den 11. september 2014 sendt sit forslag til en tilsynsdiamant for real-

kreditinstitutter i offentlig høring.

Den danske realkreditmodel har klaret sig rigtig godt gennem finanskrisen. Det har vist, at

vi har en robust og forsyningssikker model. Vi bakker op bag målsætningen om at sikre

den finansielle stabilitet. Tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter er samlet set et balance-

ret forslag, der ligger i forlængelse af de tilpasninger, som realkreditinstitutterne allerede er

i gang med, og vil understrege robustheden bag realkreditmodellen.

Vi hilser velkommen, at der med tilsynsdiamanten er fokus på lige konkurrence mellem

realkreditinstitutter indbyrdes og mellem realkreditinstitutter og pengeinstitutter for at und-

gå, at ændringer i konkurrencevilkårene fører til forskydninger, der både kan resultere i et

dyrere lån for kunderne og et mere ustabilt finansielt og makroøkonomisk system. Hvis

man samfundsmæssigt ønsker at begrænse den finansielle og makroøkonomiske risiko, så

må man sikre, at risikoen ikke blot flytter et andet sted hen, hvor den unddrager sig intenti-

onen i reguleringen.

Realkredit udgør en solid grundpille i danskernes låntagning. Syv ud af ti kroner, der udlå-

nes i den finansielle sektor, kommer fra realkreditten. Der er tale om langtløbende lån, hvor

man ikke kan foretage ændringer på meget kort sigt. Ændringer sker kun, når danskerne

lægger deres lån om, konverterer eller tager nye lån. Derfor vil tilpasningen til tilsynsdia-

manten tage tid, og vi finder det derfor positivt, at pejlemærkerne skal indfases over en

længere årrække. Finanstilsynet har lagt pejlemærkernes grænser fast, så institutterne

typisk vil ligge uden for fra start. Der vil gå nogle år, før institutterne kommer til at ligge in-

den for pejlemærkerne. Vi ser gerne ud fra et kundehensyn, at pejlemærket for renterisiko

får samme indfasningsperiode som pejlemærkerne for afdragsfrihed og lån med kort fun-

ding. Dvs. en indfasning, så de tre pejlemærker gælder fra 2020.

D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Vi ser et behov for følgende justeringer i tilsynsdiamanten:

Pejlemærke for udlånsvækst



Mål for årlig udlånsvækst bør ikke være opdelt på segmenter. En sådan opdeling

findes heller ikke i det tilsvarende pejlemærke for pengeinstitutter.

Pejlemærke for låntagers renterisiko



Låntagers renterisiko udgør ikke en stor realkreditspecifik risiko på institutniveau.

Når vi ser på den enkelte låntager, kan det konstateres, at danske låntagere i inter-

national sammenligning har en meget lang gennemsnitlig periode for fastlåsning af

renten. Derfor er den foreslåede grænse i pejlemærket stram. Det bør overvejes,

om pejlemærket ikke bør give låntager adgang til at have halvdelen af sit lån med

kort variabel rente og halvdelen med lang fast rente. En højere grænse end 30 pct.

vil på den baggrund være mere hensigtsmæssig, idet det også må tages i betragt-

ning, at variabelt forrentede lån ydes til kunder, der har et økonomisk råderum til

stigninger i renten, jf. God skik-bekendtgørelsen.

Dertil kommer, at det ønske, der må være om at sikre, at husholdningernes renteri-

siko ikke forøges (begrundet i deres totale gæld i forhold til indkomst), kan blive un-

derstøttet af andre tiltag fra realkreditinstitutternes side. Institutterne kan begrænse

låntageres rentefølsomhed gennem tilbud om fastforrentede lån, længere fastrente-

perioder, tilføjelse af begrænsninger på renteudsvingene gennem rentelofter, rente-

gennemsnit eller helt nye varianter, der ikke er udviklet endnu. Tiltag som alle sigter

på at begrænse låntagernes renterisiko.



Lån med renteloft skal indgå i opgørelsen i hele lånets løbetid, hvis garantirenten på

lånetilbudstidspunktet kvalificerer til at indgå i opgørelsen. Tilsvarende skal lån med

renteloft ikke indgå i opgørelsen i hele lånets løbetid, hvis garantirenten på lånetil-

budstidspunktet ikke kvalificerer til at indgå i opgørelsen. Dermed undgås de uhen-

sigtsmæssigheder, der er knyttet til, at et lån kan skifte mellem at være inde og ude

af pejlemærket afhængigt af renteudviklingen.

Lån med glidende rentegennemsnit beregnet over mere end 24 måneder, eksem-

pelvis P33 lån, bør holdes ude af pejlemærket. Disse lån er netop konstrueret for at

begrænse låntagers rentefølsomhed.

Der bør tages højde for tilknyttede finansielle instrumenter, fx renteswaps, så lånta-

gere, der har fjernet eller reduceret renterisikoen, ikke indgår i pejlemærket.



D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Pejlemærke for begrænsning af afdragsfrihed for private



Målet kan med fordel gøres mere robust og bedre afspejle risikoen på såvel mikro-

som makroniveau. Det kan ske ved at gøre ligesom i pejlemærket for låntagers ren-

terisiko. Det vil sige, at der tages højde for, at afdragsfrihed på lån, hvor LTV over-

stiger 75 pct. af belåningsgrænsen, kan befinde sig såvel over som under LTV-

båndet over 75 pct. af belåningsgrænsen. Og tilsvarende tages højde for alle afdrag

uanset prioritetsstillingen ved at måle i forhold til det samlede udlån til private.

Med den foreslåede justering af pejlemærket vil der være behov for en rekalibrering

af målet.



I forhold til opgørelsen af pejlemærket har vi brug for en dialog med jer om håndte-

ringen af lån, hvor låntager ikke betaler fuldt afdrag på lånet hver termin. Der kan

være tale om såkaldte klippekortmodeller, lån med variabel løbetid mv. Andre vari-

anter kan også komme til i de kommende år for at sikre, at låntagerne afdrager

hensigtsmæssigt på den yderste gæld.

Pejlemærke for begrænsning af lån med kort funding



Omfanget af refinansiering har stor bevågenhed hos ratingbureauerne og vil endvi-

dere blive reguleret mere detaljeret i en kommende Net Stable Funding Ratio. Vi

lægger derfor vægt på, at den endelige udformning af pejlemærket for refinansie-

ring afventer en afklaring. Det sikrer størst mulig parallelitet mellem pejlemærket,

NSFR og målene fra ratingbureauerne.

I pejlemærket for refinansiering er der behov for at tage stilling til, hvordan obligati-

oner, hvor der er forskel mellem den forventede refinansiering og den juridiske løbe-

tid, indgår. Det omfatter eksempelvis RTL-F obligationer.

Vi finder det som udgangspunkt mest korrekt at anvende et pejlemærke, der kigger

på refinansieringen fremadrettet.

Vi bakker op om en halvårlig grænse for andelen af lån som refinansieres på 15

pct., hvis der gives institutterne adgang til at fradrage obligationsserierne 5 mia. kr. i

størrelse, før man opgør refinansieringsrisikoen pr. halvår. Dette for at sikre, at der

kan opbygges seriestørrelser af en rimelig størrelse, der imødekommer anden regu-

lering end tilsynsdiamantens risikomål.

Alternativt er det nødvendigt at ændre pejlemærket til en årlig grænse på 30 pct.



D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Pejlemærke for store eksponeringer



Det bør overvejes alene at se på de eksponeringer, der opfylder betingelserne for at

være en stor eksponering i kapitalkravsforordningen.

Store eksponeringer bør sættes i forhold til et kapitalgrundlag, der omfatter både

egenkapital og hybrid kernekapital.

En del af de eksponeringer, der reguleres af pejlemærket er eksponeringer med lav

tabsrisiko. Eksempelvis lån med lav LTV til boligudlejningsejendomme, kontorejen-

domme og forretningsejendomme.

Grænsen for pejlemærket bør på den baggrund justeres til 125 pct. af kapitalgrund-

laget. En alternativ model kunne være en risikojustering af lån til kontor- og forret-

ningsejendomme, således at disse får et fradrag i opgørelsen for LTV 0-30 pct. Et

yderligere alternativ kunne være at udelade lån med meget lav LTV af opgørelsen –

eksempelvis lån til kontor- og forretningsejendomme med LTV på under halvdelen

af den maksimale lånegrænse.



Vi har uddybet vores bemærkninger til de enkelte pejlemærker i et bilag. Ved tilsynsdia-

mantens implementering ser vi et behov for en tæt dialog mellem Finanstilsynet og sekto-

ren med hensyn til at præcisere de tekniske og datamæssige forhold, som pejlemærkerne

giver anledning til.

Med venlig hilsen

Ane Arnth Jensen

Direktør

Realkreditrådet

c.c.: Anders Balling -

[email protected]

D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Bilag med uddybende bemærkninger

Udlånsvækst

Et pejlemærke for udlånsvækst kan sikre opmærksomhed om en høj udlånsvækst og er en

god advarselsindikator. Vi mener imidlertid ikke, at der er begrundelse for en opdeling på

segmenter for realkreditinstitutters udlånsvækst. Sådan et krav findes ikke for pengeinsti-

tutter. At indføre krav på segmentbasis for realkreditinstitutter er at stille uforholdsmæssige

hårde krav til den sektor, der klarede sig bedst gennem krisen.

Låntagers renterisiko

Låntagers renterisiko udgør ikke en stor realkreditspecifik risiko på institutniveau. Realkre-

ditinstitutternes kreditpolitik sikrer allerede, at låneudmålingen fastsættes ud fra kriterier

om, at låntager skal kunne servicere et fastforrentet lån med afdrag. Tabsrisikoen forbun-

det med variabelt forrentede lån er derfor begrænset og adskiller sig ikke væsentligt fra

fastforrentede lån, hvilket løbende bekræftes i analyser fra bl.a. Nationalbanken og Er-

hvervs- og Vækstministeriet. De lave tab i realkreditinstitutterne gennem tre kriser under-

støtter, at behovet for et pejlemærke for låntagers renterisiko er begrænset.

Når vi ser på den enkelte låntager kan det også konstateres, at danske låntagere i interna-

tional sammenligning har en meget lang gennemsnitlig periode for fastlåsning af renten

(formentlig den længste). Det skal også tages i betragtning, at variabelt forrentede lån ydes

til kunder, der har et økonomisk råderum til stigninger i renten, jf. God skik-

bekendtgørelsen. Derfor er den foreslåede grænse i pejlemærket for stram.

Forslaget rummer endvidere en problemstilling omkring såkaldte garantilån, dvs. variabelt

forrentede lån med renteloft. De lån vil typisk have forskellige rentelofter afhængig af tids-

punktet, hvor lånet er blevet ydet. Forslaget lægger op til, at afstanden mellem det aktuelle

lange renteniveau og renteloftet skal afgøre, hvorvidt udlånet regnes som rentefølsomt eller

ej.

Garantilån ydet på et tidspunkt, hvor renteniveauet var højere end i dag, regnes således

som rentefølsomt i dag, mens det ved stigende renteniveau igen vil regnes som rentesta-

bilt. Garantilån skal indgå i opgørelsen i hele lånets løbetid, hvis garantirenten på lånetil-

budstidspunktet kvalificerer til at indgå i opgørelsen. Tilsvarende skal garantilån ikke indgå i

opgørelsen i hele lånets løbetid, hvis garantirenten på lånetilbudstidspunktet ikke kvalifice-

rer til at indgå i opgørelsen.

Pejlemærket rejser også en problemstilling omkring lån med glidende rentegennemsnit

beregnet over mere end 24 måneder, eksempelvis P33 lån. Disse lån er netop møntet på

at reducere låntagers renterisiko. Vi mener derfor, at lån med rentetilpasning spredt over

D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

mere end to år (dvs. P33 lån eller mere) bør holdes ude af pejlemærket. Grundet konstruk-

tionen af fx P33-lån, så de har mellem 2,1-3,1 år til at blive tilpasset, ønskes horisonten fra

refinansieringsloven (L89) på 24 måneder anvendt som kriterium for accept.

Endelig bør der også tages højde for tilknyttede finansielle instrumenter fx fast-renteswaps,

som visse låntagere har på variabelt forrentede realkreditlån. Ellers svarer det til at inddra-

ge et fastforrentet lån i opgørelsen af pejlemærket.

Begrænsning af afdragsfrihed for private

Låntagernes valg af afdragsfrihed udgør ligesom låntagers renterisiko ikke en stor realkre-

ditspecifik risiko på institutniveau. Realkreditinstitutternes kreditpolitik sikrer, at låntagerne

ville kunne servicere et lån med afdrag. På det makroprudentielle plan har analyser fra bl.a.

Erhvervs- og Vækstministeriet også konkluderet, at låntagere med afdragsfrihed langt

overvejende vil være robuste til at håndtere det kommende udløb af afdragsfrihed.

Det forslåede pejlemærke for afdragsfrihed rejser en problemstilling omkring prioritetsstil-

lingen. Det har betydning, hvor i prioritetsstillingen at afdragsfriheden er optaget. Risiko-

mæssigt er der imidlertid ikke forskel på, hvor i prioritetsstillingen afdragsfriheden er place-

ret.

Problemstillingen i det foreslåede mål kan beskrives ved følgende eksempler:



Hos låntager A, med et lån med afdrag på de første 40 pct. af oprindelig belånings-

værdi og derefter afdragsfrihed på de næste 40 pct., skal de 20 pct., der ligger over

60 pct., medtages i pejlemærket.

Mens hos låntager B, med et lån med afdragsfrihed på de første 40 pct. og derefter

afdrag på de næste 40 pct., skal intet afdragsfrihed medtages i pejlemærket.



Selvom begge låntagere er lige eksponeret mod afdragsfrihed, så indgår kun den ene lån-

tager i målet.

Tilsvarende forbedres pejlemærket heller ikke, hvis begge låntagere omlægger en andel af

deres afdragsfrie lån til lån med afdrag.

Med udgangspunkt i forrige eksempel får begge låntagere omlagt de inderste 20 pct. af

oprindelig belåningsværdi af deres afdragsfrie lån til et lån med afdrag:



Hos låntager A, med et lån med afdrag på de første 60 pct. af oprindelig belånings-

værdi og derefter afdragsfrihed på de næste 20 pct., skal de 20 pct., der ligger over

60 pct., fortsat medtages i pejlemærket. Der er ingen effekt af, at låntager A nu af-

drager mere.

D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files



Mens hos låntager B, med et lån med afdragsfrihed på de første 20 pct. og derefter

afdrag på de næste 60 pct., skal fortsat intet afdragsfrihed medtages i pejlemærket.

Og ligeledes er der heller ingen effekt af, at låntager B nu afdrager mere.

Selvom begge låntagere nu afdrager mere, så er målet ikke blevet forbedret.

Det kan løses ved at lave pejlemærket for afdragsfrihed ligesom pejlemærket for låntagers

renterisiko, dvs. der tages højde for, at afdragsfrihed på lån, hvor LTV overstiger 75 pct. af

belåningsgrænsen, kan befinde sig såvel over som under LTV-båndet over 75 pct. af belå-

ningsgrænsen. Tilsvarende tages højde for alle afdrag uanset prioritetsstillingen ved at må-

le i forhold til det samlede udlån til private.

Med den foreslåede justering af pejlemærket vil der være behov for en rekalibrering af må-

let.

I forhold til opgørelsen af pejlemærket har vi brug for en dialog med jer om håndteringen af

lån, hvor låntager ikke betaler fuldt afdrag på lånet eller betaler andre afdrag end annui-

tetsberegnede afdrag på lånet, som fx på lån med klippekortordninger eller variabel løbetid

(fast ydelse).

Begrænsning af lån med kort funding

Pejlemærke bør udskydes

Den reelle refinansieringsrisiko ved salg af realkreditobligationer er begrænset, og krisen

viste, at funding med realkreditobligationer er den mest stabile fundingkilde. Andre funding-

kilder, herunder indlånsfinansiering, viste sig langt mindre robust end funding med korte

realkreditobligationer.

Alle realkreditinstitutter arbejder imidlertid målrettet på at forlænge fundingen af både eksi-

sterende og nyt udlån og sprede refinansieringen inden for året. Der introduceres nye pro-

dukter med længere fundingløbetider og nye obligationstyper bag tidligere ydede udlån for

at imødekomme myndigheder og ratingbureauers bekymringer om refinansieringsrisikoen.

Med den store bevågenhed der er fra ratingbureauerne omkring omfanget af refinansie-

ringsrisiko og den forventede mere detaljerede regulering i en kommende Net Stable Fun-

ding Ratio, lægger vi vægt på, at den endelige udformning af pejlemærket for refinansiering

afventer en afklaring heraf. Det er væsentligt, at der sikres størst mulig parallelitet mellem

pejlemærket, NSFR og målene fra ratingbureauerne.

I pejlemærket for refinansiering er der behov for at tage stilling til, hvordan obligationer,

hvor der er forskel mellem den forventede refinansiering og den juridiske løbetid, indgår.

Det omfatter eksempelvis RTL-F obligationer, hvor refinansieringsrisiko bør betragtes

fremadrettet.

D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Justeringer ved fastholdt pejlemærke

I forslaget til pejlemærket er lagt op til et krav om halvårlige refinansieringer. Det er allerede

ad frivillighedens vej vist muligt at sprede refinansieringerne af F1-lån hen over året, men

det er også en balance i forhold til at sikre tilstrækkelig volumen i de enkelte obligationsse-

rier, som er til fordel for låntagerne.

Med indførelsen af et krav til seriestørrelser i EU's nye likviditetsregler for at kunne blive

level 1 aktiv i LCR, skabes der yderligere tilskyndelse til at skabe store obligationsserier og

dermed maksimere investorefterspørgslen og minimere refinansieringsrisikoen. Samme

tendens mod store serier ses også i andre sammenhænge, fx centralbankers regler for

sikkerhedsstillelse, hvor der også er favorisering af store serier. I LCR reglerne for level 1

aktiver er mindstekravet til seriestørrelse på 500 mio. euro. Med en rimelig afstand til

grænsen, som kan betrygge investorerne, betyder det en minimumsseriestørrelse på ca. 5

mia. kr. Det kan i de kommende år blive nødvendigt at lave flere F1-F5 lån, Cita lån, Cibor

lån med og uden rentelofter i forskellige niveauer og varigheder, og andre måske helt nye

låntyper. Det kan være vanskeligt at have disse serier åbne med og uden afdragsfrihed,

med forskellige løbetider og så også sprede dem to gange om året, hvis kravet om ca. 5

mia. kr. skal nås.

Vi foreslår derfor, at institutterne ved en grænse på 15 pct. gives adgang til at fradrage ob-

ligationsserierne 5 mia. kr. i størrelse, før man opgør refinansieringsrisikoen pr. halvår. Det-

te for at sikre, at der kan opbygges seriestørrelser af en rimelig størrelse, der imødekom-

mer anden regulering end tilsynsdiamantens risikomål. Alternativt kan man ændre pejle-

mærket til en årlig grænse på 30 pct. Finanstilsynet kan altid stramme fortolkningen af

denne bagatelregel, hvis det viser sig, at den bliver misbrugt, men det bør være i alles inte-

resse, at nødvendige volumener kan bygges op for at maksimere og stabilisere afsætnin-

gen af obligationer til refinansiering af udlån.

Store eksponeringer

Vi finder det fornuftigt med en skærpet opmærksomhed på store eksponeringer.

I forslaget til pejlemærket opgøres eksponeringen forskelligt fra definitionen af en stor eks-

ponering i kapitalkravsforordningen (CRR). Det giver en inkonsistens i den erklærede hen-

sigt og ubegrundet strammere krav i forhold til det tilsvarende pejlemærke for pengeinstitut-

ter.

Vi mener, at realkreditinstitutter bør opgøre store eksponeringer som eksponeringer mod

en kunde eller en gruppe af indbyrdes forbundne kunder, når de udgør 10 pct. eller mere af

instituttets justerede kapitalgrundlag.

I forslaget til en diamant for realkreditinstitutterne er der lagt op til, at pejlemærket skal hol-

des op imod det enkelte instituts egentlige kernekapital (CET 1 kapital). Der synes ikke at

D75615

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

være argumenter for, at anden tabsabsorberende kapital med de nu gældende strammere

krav til omfang og indregning i basiskapitalen ikke også skal indregnes. Det er ikke rimeligt,

at anden kapital ikke kan tælles med, hvis kapitalen i øvrigt er tabsabsorberende og aner-

kendt som solvenskapital efter de til enhver tid gældende regler.

Hertil kommer at realkreditinstitutter, der ikke har direkte adgang til aktiemarkedet, i et

stresset scenarie ikke kan øge egenkapitalen (CET1-kapitalen), men reelt alene har mulig-

hed for at styrke kapitalgrundlaget gennem optagelse af hybrid kernekapital (tier 1). I denne

situation forekommer det ikke hensigtsmæssigt, at sådan tabsabsorberende kapital ikke

kan anvendes til at opfylde kravet i diamanten med hensyn store eksponeringer.

Store eksponeringer bør således sættes i forhold til et kapitalgrundlag, der omfatter både

egenkapital og hybrid kernekapital.

En del af de eksponeringer, der reguleres af pejlemærket er eksponeringer med lav tabsri-

siko. Eksempelvis lån med lav LTV til boligudlejningsejendomme, kontorejendomme og

forretningsejendomme. Grænsen for pejlemærket bør på den baggrund justeres til 125 pct.

af kapitalgrundlaget. En alternativ model kunne være en risikojustering af lån til kontor- og

forretningsejendomme, således at disse får et fradrag i opgørelsen for LTV 0-30 pct. Et

yderligere alternativ kunne være at udelade lån med meget lav LTV af opgørelsen – ek-

sempelvis lån til kontor- og forretningsejendomme med LTV på under halvdelen af den

maksimale lånegrænse.

D75615