PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Retsudvalget 2014-15 (1. samling)
REU Alm.del Bilag 30
Offentligt

Stedfæstelsen af servitutter

– et digitaliseringsprojekt i ”kritisk afvigelse”

INTRODUKTION

Med ”Lov 539 af 08-06-2006 om ændring af lov om tinglysning (TL) og forskellige andre love” blev kursen sat mod en ”digital

tinglysning” uden væsentlige materielle ændringer i tinglysningsloven. Der er dog enkelte undtagelser, hvoraf især kravet om

”stedfæstelse” af servitutter ved servitutstiftelse og matrikulære forandringer er en markant ændring (stedfæstelsen). Herved

forudsættes det, at alle servitutter såvel nye som eksisterende servitutter skal stedfæstes geografisk – nye ved stiftelsen og

eksisterende ved servitutfordeling i tilknytning til matrikulære forandringer (udstykning og arealoverførsel) .

Her fire år efter idriftsættelsen af den digitale tinglysning kan de praktiserende landinspektører, som er de primære private

aktører omkring stedfæstelsen, konstatere, at de betydelige ressourcer, der har været anvendt på ”stedfæstelsen” især i

forbindelse med stedfæstelse af eksisterende servitutter, hverken har bidraget til at skabe en sammenhængende, enkel og

effektiv offentlig-privat opgavevaretagelse eller til at skabe det forventede overblik over retstilstanden på den enkelte ejendom.

Den samfundsmæssige nytteværdi er udeblevet, hvilket er et resultat af, at både det juridiske og det tekniske grundlag står i

vejen for at skabe et effektivt digitalt grundlag for retlige og forvaltningsmæssige beslutninger:



regelgrundlaget er uhomogent og mangelfuldt

teknologien er mangelfuld og udvikles ikke

organiseringen er uklar

det økonomiske ansvar er mangelfuldt

Det er Praktiserende Landinspektørers Forenings (PLF) påstand, at ”stedfæstelsen” er et digitaliseringsinitiativ ”i en kritisk

driftsfase”.

Denne status beror basalt på, at stedfæstelsen blev idriftsat på et ufuldstændigt grundlag.

Digitaliseringsprojektet blev implementeret/realiseret på en skitsemæssig arkitektur/ide – et mangelfuldt projektforløb uden

grundige analyser, udvikling og kvalitetssikring af løsningsarkitektur og kravspecifikation.

TL § 10, stk. 5 ” Desuden skal servituttens geografiske udstrækning angives”

TL § 22, stk. 1 ” Forinden en udstykning fuldbyrdes ved tinglysning af skøder på de enkelte grundstykker, skal der foreligge attest fra retten om den geografiske

udstrækning af de på ejendommen tinglyste servitutter, og hvilke af grundstykkerne disse påhviler. Som grundlag for denne attest kan retten forlange en

erklæring af en landinspektør om nævnte spørgsmål. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om registrering af den geografiske udstrækning af

servitutter.”

Landinspektørbranchen har leveret 94 % af de i alt 206.537 registrerede stedfæstelser, der er gennemført i

perioden fra den digitale tinglysnings idriftsættelse 8. september 2009 og frem til 19. december 2012. Heraf vedrører 81.474 stedfæstelser eksisterende

servitutter tinglyst før 8. september 2009.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

PLF vil her ud fra en nytteværdibetragtning argumentere for, at stedfæstelsesprojektet skal ”rettes op ved korrigerende

handlinger”, så det kan udvikles til et effektivt forvaltnings- og retsgrundlag, som kan realisere det benefit-potentiale

digitaliseringsprojektet rummer.

Med udgangspunkt i følgende

benefit-map

lignende model vil PLF pege på den samfundsmæssige nytteværdi (gevinster og

hovedgevinster), der knytter sig til et visionært stedfæstelseskoncept (vision og forandringer) og herunder de juridiske og

tekniske rammer, der skal ”sættes” (hovedleverancer) for at digitaliseringsprojektet kan levere et effektivt digitalt

forvaltningsgrundlag for offentlige og private aktører og samtidig skabe en større retssikkerhed omkring ejendomstransaktioner.

NYTTEVÆRDI

Den overordnede målsætning med stedfæstelse af servitutterne er, at der inden for nær fremtid kan opnås en geografisk

visualisering af de servitutter, der er tinglyst på én ejendom. Information der er vigtig ved køb/salg af fast ejendom, ved

forvaltning og administration af ejendomme og i tilknytning til ejendomsdannelsesprocessen. De gevinster og udfordringer som

PLF ser i forhold hertil er:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Gevinster:

11: Systemmæssige forbedringer

- Med det nuværende set-up for stedfæstelsesdatabasen opnås ikke den ønskede information i f.t. stedfæstelse af de eksisterende servitutter.

Eksempelvis er der ikke udviklet ajourføringsrutiner i forhold til stedfæstelsesdatabasen.

12: Ajourførte data

- Opdaterede, fuldstændige og troværdige data er centralt såfremt stedfæstelsen skal kunne benyttes ved bl.a. køb og salg af fast ejendom.

13: Brug af færre ressourcer ved sagsbehandling

- En opdateret og troværdig stedfæstelsesdatabase kan reducere brugen af de ressourcer, der bl.a. benyttes ved servitutfordeling i tilknytning

til ejendomsdannelsesprocessen. Den hidtidige praksis med udarbejdelse af ”analoge” servituterklæringer vil fortsætte uændret p.g.a. den

manglende datakvalitet i stedfæstelsesdatabasen.

14: Nye muligheder for brug af data

- En troværdig stedfæstelsesdatabase kan sammenstilles med andre relevante datasamlinger – miljøportalen, plansystemet m.fl. – bl.a. for at

opnå indsigt i de arealregulerende bestemmelser der er gældende for den enkelte ejendom.

15: Tidsbesparelse ved integration med nye systemløsninger

- Integreret anvendelse af stedfæstelsesdatabasen med eksisterende og kommende systemløsninger indeholdende geografiske data vil åbne

nye muligheder for analyser og præsentationer – eksempelvis i forhold til ejendomsvurdering.

16: Bedre dialog med registreringsmyndigheden

- Behov for mere åben dialog mellem de offentlige og private aktører der involveret i udvikling og drift af stedfæstelsesdatabasen

17: Hurtigere gevinstrealisering

- Ønskes en hurtigt gevinstrealisering af stedfæstelsesdatabasen – i forhold til de eksisterende servitutter - bør der ske en prioritering heraf.

Eksempelvis kunne indsatsen - i første omgang - koncentreres om de offentligretlige servitutter og ledningsservitutter. Efter en præklusion bør

det overvejes hvor stor en nytteværdi der opnås ved stedfæstelse af de privatretlige servitutter.

18: Overblik over herskendes rettigheder

- Ved at benytte den geografiske stedfæstelse vil stedfæstelsesdatabasen kunne indeholde information om såvel den tjenende som herskende

ejendom. Et ønske der allerede blev udtrykt i ”Betænkningen for den digitale tinglysning”.

19: Retssikkerheden øges for ældre servitutter

- Stedfæstelse af dårligt dokumenterede servitutter vil øge retssikkerheden i administrationen af disse.

I forhold til en overordnet samfundsmæssig betragtning kan stedfæstelsesdatabasen resultere i følgende:

Hovedgevinster:

20: Bedre beslutningsgrundlag hos offentlige myndigheder og private aktører

- Stedfæstelsesdatabasen åbner mulighed for brugen af de digitale servitutter sammen med andre georelaterede data – eksempelvis fra

Miljøportal – hvorved der opnås et bedre beslutningsgrundlag bl.a. i relation til den kommunale administration

21: Nye digitale produkter

- Foreligger alle servitutter med en geografisk stedfæstelse på digital form, åbnes der mulighed for at foretage forskellige geografiske eller

temamæssige søgninger

22: Frigive ressourcer hos dataleverandør – på sigt

- Stedsfæstes alle eksisterende servitutter, vil dette spare ressourcer og tid ved sagsbehandlingen. Eksempelvis vil processerne i tilknytning

køb/salg af fast ejendom samt ejendomsdannelse kunne effektiviseres og optimeres

23: Tillid til datas kvalitet

- Stedfæstelsen af servitutter og tilrettelæggelse af formaliserede rutiner ved vedligeholdelse af stedfæstelsen vil øge datas kvalitet og dermed

brugen og genbrugen af data.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

I det følgende beskrives fire konkrete anvendelseseksempler i forhold til stedfæstelsesdatabasen.

1) Ejendomsdannelse

Ved forandring af ejendomsgrænser –

eksempelvis ved udstykning eller arealoverførsel

– udarbejder landinspektøren en

servituterklæring, hvor der foretages en fordeling

af tinglyste servitutter på de enkelte jordstykker.

Servituterklæringen danner grundlag for

vedligeholdelse af tingbogens byrderubrik.

Landinspektørens arbejdsbelastning ved

udarbejdelse af servituterklæringen varierer fra

sag til sag. Ved sager, der er omfattet af et stort

antal servitutter, benyttes der ofte mange

ressourcer på at fordele servitutter af ældre dato.

Et arbejde, der ofte gentages gang på gang hos

forskellige landinspektører, der er i berøring med

ejendommen og servitutterne i forskellige sager.

Ideen med stedfæstelsesdatabasen er, at de

eksisterende servitutter – én gang for alle -

stedfæstes på et geografisk kortgrundlag. Herved

opnås at de stedfæstede servitutter fremadrettet

stilles til rådighed for såvel landinspektør-

branchen, den offentlige forvaltning, den enkelte

grundejer m.fl.

2) Forsyningssektoren

Forsyningsledninger, der nedlægges på privat

ejendom, sikres ved tinglysning. Blandt

ledningsejerne er der et stort ønske om til

stadighed at have overblik over det tinglyste

ledningsnet.

Stedfæstelsesdatabasen vil give

forsyningssektoren et godt visuelt overblik over

ledningsnettet – et overblik der vil lette den

daglige administration og vedligeholdelse af

forsyningsnettet.

Stedfæstelsesdatabasen vil sætte

forsyningssektoren i stand til at sikre deres

rettigheder over en given ejendom. Ligeledes vil

stedfæstelsen give den enkelte grundejer et

geografisk overblik over tinglyste forsyningsanlæg

på den enkelte ejendom.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

3) Den kommunale forvaltning

I tilknytning til den kommunale forvaltning er der

ofte behov for præcise oplysninger om en

servituts geografiske udstrækning – eksempelvis i

relation til byggesagsbehandling og

lokalplanlægning (servitutundersøgelse).

Stedfæstelsesdatabasen indeholdende den

geografiske stedfæstelse af eksisterende

servitutter/bindinger vil være et vigtigt værktøj i

den kommunale sagsbehandling. I relation hertil

er det vigtigt, at oplysningerne er troværdige,

fuldstændige og foreligger på en form som

muliggør digital integration med andre relevante

data.

I Hedensted Kommune er der et konkret ønske om

at kunne lave masseudtræk fra

stedfæstelsesdatabasen – bl.a. servitutter

indeholdende bestemmelser i forhold til hjørne

afskæring, byggelinjer, adgangsbegrænsning,

fælles brandmur mv. Ligeledes ønsker kommunen

Arealbindinger

let og nem adgang til servitutter ved en

geografisk søgning og med direkte link til det

tinglyste dokument – på linje med PlansystemDK.

4) Øvrige private aktører

Blandt de øvrige private aktører der kan have stor

glæde af stedfæstelsesdatabasen er bl.a.

advokater og ejendomsmægler.

Ved køb og salg har ejendomsmægleren bl.a. en

oplysningspligt i forhold til tinglyste servitutter på

den ejendom, der ønskes handlet. En geografisk

visualisering af servitutterne vil ofte lette

informationsformidlingen overfor potentielle

købere.

Ved udfærdigelse af købsaftale henvises ofte til

tingbogen fsva. tinglyste servitutter. Køberen

eller dennes rådgiver undersøger derfor ofte selv

betydningen af disse servitutter og deres

geografiske udstrækning. Stedfæstelses-

databasen vil også i denne sammenhæng kunne

lette informationsformidlingen.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

FORUDSÆTNINGER

For at opnå den ovenfor omtalte nytteværdi af en stedfæstelsesdatabase er der en række forudsætninger, der skal være opfyldt.

Under henvisning til ”benefit-map-illustrationen” er disse kort beskrevet i det efterfølgende – hovedleverancer og forandringer:

Hovedleverancer:

1: Ajourføring/oprydning i byrderubrikken (tingbogen)

- En optimering af stedfæstelsesopgaven forudsætter, at der sker en oprydning i byrderubrikken – en oprydning der kunne ske i form af en

præklusion, hvor uaktuelle servitutter af ældre dato fjernes.

2: Ny datamodel

- Den nuværende datamodel for stedfæstelsesdatabasen skal moderniseres, således at denne kan indgå som services i forskellige

systemløsninger – her bør benyttes en services orienteret arkitektur (SOA).

3: Forbedret udstillingsservice og dataadgang

- Stedfæstelsesdatabasen udstilles i dag af henholdsvis Geodatastyrelsen og Tinglysningsretten. En forbedret udstillingsservice og dataadgang

bør ske via datafordeleren.

4: Retningslinjer for stedfæstelse

- De nuværende (eller manglende) retningslinjer for stedfæstelse af servitutter skal revideres, og principper for vedligeholdelse af de

stedfæstede servitutter skal udarbejdes.

Forandringer:

5: kvalitetsforbedring af datagrundlag

- En forudsætning for etablering af en opdateret og troværdig stedfæstelsesdatabase er at der forud for stedfæstelsen sker en ”datavask”,

således at der ikke benyttes ressourcer på stedfæstelse af uaktuelle servitutter

6: Tilvejebringelse af retlige geografiske grunddata

- Stedfæstelsesdatabasen skal have retslig gyldighed. Der er behov for tilpasning af Tinglysningsloven i f.t. digital forvaltning samt

tilrettelæggelse af ændrede processer ved prøvelse af stedfæstelsen.

7: Nye digitale formidlingsmuligheder

- Konceptet for stedfæstelsesdatabasen skal nytænkes i forhold til fremadrettede muligheder for at benytte stedfæstede servitutter i nye

systemløsninger der underbygger digital forvaltning – både i offentlig og privat regi.

8: Ændrede processer for brugerne

- Der skal i forhold til etablering og vedligeholdelse af stedfæstelsesdatabasen stilles ændrede krav ved tinglysning af servitutter – bl.a. skal

forsyningssektoren stille digitale data til rådighed ved stedfæstelse af ledningsanlæg.

9: Ændrede forudsætninger i f.t. grunddataprogrammet

- De seneste års udvikling i forhold til grunddataprogrammet incl. frikøb af data stiller nye krav til organisering og vedligeholdelse af

stedfæstelsesdatabasen. På sigt må det være målsætningen, at stedfæstelsesdatabasen bliver en del af grunddataprogrammet.

10: Digital forvaltning

- Ønsket om digital forvaltning stiller øgede krav til organisering af data i stedfæstelsesdatabasen – krav som forudsætter at der sker en

tilpasning af stedfæstelsesdatabasen og de services, der stilles til rådighed.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

VISION OG ANBEFALEDE HANDLINGER

De visioner, der ligger til grund for arbejdet med etablering og drift af stedfæstelsen, knytter sig i vid udstrækning til de tanker,

der ligeledes er opstillet i den fællesoffentlige digitaliseringsstrategi. I forhold til information om de stedfæstede servitutter

knytter disse sig til følgende – jf. ”benefit-map-illustrationen”

Vision:

24: Sikkerhed ved ejendomstransaktioner

- Ved køb og salg af fast ejendom er der hos brugerne en forventning om, at de offentlige datasamlinger indeholder alle

relevante data og, at disse er troværdige, ajourførte og let tilgængelige. Stedfæstelsesdatabasen har til formål at udstille

servitutterne på et geografisk kortgrundlag, hvorved disse repræsenteres for brugerne på nem og let tilgængelig form.

25: Bedre forvaltning

- En geografisk repræsentation af servitutterne vil lette den daglige administration i bl.a. den kommunale forvaltning, hvor der i

en lang række sammenhænge er behov for information i tilknytning til den enkelte ejendom – byggesagsbehandling,

lokalplanlægning mv.

26: Effektivisering og modernisering – inden for såvel den offentlige sektor som hos private aktører

- I henhold til den fælles offentlige digitaliseringsstrategi skal digitale data bidrage til en mere effektiv og moderne

administration og forvaltning. De stedfæstede servitutter vil via geografiske informationssystemer bidrage positivt til at opnå en

øget effektivisering

27: Forbedret retssikkerhed

- Mulighed for på en let og nem måde at distribuere information om de bestemmelser, der via en servitut er tinglyst på den

enkelte ejendom, vil bidrage til forbedret retssikkerhed ved bl.a. køb og salg af fast ejendom.

Skal ovennævnte visioner nås er det vigtigt, at den fortsatte udvikling og drift af stedfæstelsesdatabasen sker ud fra en række

overordnede retningslinjer. De praktiserende landinspektører har siden 2009 – idriftsætning af e-tinglysningen – i vid

udstrækning været ansvarlig for stedfæstelse af servitutterne. I relation hertil er der opnået en række erfaringer – erfaringer

som har vist, at der behov for en nytænkning af stedfæstelseskonceptet i forhold til tinglyste servitutter af ældre dato. På

baggrund af de opnåede erfaringer og visionerne om øget effektiv digital forvaltning indstiller PLF følgende:

Anbefalede handlinger:

a) at stedfæstelse af servitutter ved ejendomsdannelsesprocessen indtil videre stilles i bero, da det nuværende

stedfæstelseskoncept ikke giver nytteværdi.

b) at Tinglysningsretten foranlediger iværksat af en præklusion (oprydning af ældre og uaktuelle servitutter) – bør gennemføres

inden for 5 år.

c) at der iværksættes et pilotprojekt der underbygger gevinsterne ved stedfæstelsesdatabasen efter at en forbedret datamodel

og vejledning er tilvejebragt – Business Case. I tilknytning hertil skal allerede eksisterende ”forretningsrutiner” revurderes.

d) at der iværksættes et lovarbejde, der sikrer, at stedfæstelsen får retsgyldighed og, at stedfæstelsesdatabasen tilpasses digtal

forvaltning.

e) at der tilrettelægges en proces hvorved de offentligretlige servitutter og ledningsservitutter stedfæstes af rettighedshaverne

efter beslutning om endt præklusion er kendt (servitutter før præklusionsdatoen, stedfæstes kun når påtaleberettigede selv

iværksætter opgaven).

f) at der igangsættes et udredningsarbejde m.h.p. udarbejdelse af forbedret datamodel, nye retningslinjer for stedfæstelse af

servitutter samt vedligeholdelse af stedfæstelsesdatabasen.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

g) at der udvikles en ny forbedret udstillingsservice fra stedfæstelsesdatabasen – af såvel den geografiske præsentation som

tilhørende tinglyste dokumenter.

h) at privatretlige servitutter stedfæstes såvel ved matrikulære aktiviteter som ved handel med fast ejendom.

PLF deltager gerne i forhold til iværksættelse af ovennævnte handlinger. Handlingerne kræver bl.a. tilpasning af gældende

lovgivning, revurdering af den fungerende datamodel og udvikling af nye services, hvorfor det er vigtigt, at alle centrale aktører

er involveret og deltager aktivt og positivt i udviklingsarbejdet. De anbefalede handlinger bør iværksættes snarest, såfremt der

skal sikres en hensigtsmæssig anvendelse af de ressourcer, der benyttes på stedfæstelse af de ældre servitutter.

PLF/4. oktober 2013