Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2014-15 (1. samling)
ERU Alm.del Bilag 63
Offentligt
1426739_0001.png
Lad mig starte med at sige tak til udvalget for at tage sig tid til at høre en lidt anden
vinkel på forslaget til en ”Tilsynsdiamant for Realkreditinstitutter”. Når jeg bruger ordet
en lidt anden vinkel, så skyldes det, at høringen den 13. november hovedsagligt
fokuserede på konsekvenserne for låntager, noget på konsekvenserne for banker og
realkreditinstitutter, lidt på samfundsmæssige forhold – men nærmest slet ikke på
obligationsinvestorerne. Investorernes velvillighed blev mere eller mindre taget for givet.
Så jeg vil tillade mig i det følgende at anskue forslaget fra deres perspektiv.
Og hvorfor er det relevant? En helt afgørende og derfor meget væsentlig forudsætning for
billig og stabil realkreditfinansiering i Danmark er, at realkreditinstitutterne
til enhver tid
kan afsætte deres obligationer til attraktive priser og dermed lave renter til glæde for
låntagerne og ikke mindst til sikring af den finansielle stabilitet i Danmark.
En anden måde at formulere dette på er, at investorerne
til enhver tid
ikke må være det
mindste i tvivl om stabiliteten og kreditsikkerheden af realkreditinstitutterne - og i øvrigt
den makroøkonomiske stabilitet og holdbarhed i det hele taget. Jeg skal alene adresse
førstnævnte, om end blot påpege, at skulle sidstnævnte svigte, så kan man implementere
nok så meget tilsyn, diamanter og regulering – og alligevel vil investorerne løbe
skrigende bort. Dertil fylder realkreditudlån alt, alt for meget i forhold til den samlede
danske økonomi.
Så spørgsmålet er, hvordan man som investor
til enhver tid
kan sove trygt om natten i
tillid til at danske realkreditobligationer er en meget sikker investering?
Tilsynsdiamanten er bedre end ingenting – det siger sig selv – men den har også nogle
begrænsninger, og i et tilfælde måske ligefrem et potentielt tilbageslag.
For det første er diamanten kompleks. Selv for en professionel investor eller analytiker er
der mange parametre. Og flere af dem er rigtig svære at efterprøve, idet institutterne ikke
har eller offentliggør data. Det vil der formentlig blive rettet op på, men det understreger,
at det er en besværlig øvelse. Og når ting er besværlige og komplekse, så er man lidt
mere urolig.
For det andet prioriterer diamanten ikke mellem de forskellige pejlemærker. Den entydigt
største risiko er ”refinansiering”. Og her duer det ikke at læne sig tilbage og referere til
de danske erfaringer fra finanskrisen. Danmark var bare ”heldig” med, at andre så værre
ud på det tidspunkt. Det kan man ikke tage for givet næste gang. Refinansiering af
nominelt meget store beløb – desuagtet at det er fordelt over forskellige datoer og tilmed
også kvartaler – åbner en farlig flanke. Den dag køberne ”strejker” vil tvivlen med det
samme opstå og det vil blive en sneboldeffekt. Eksisterende investorer sælger ud. Og der
er meget stor chance for, at næste dags eller næste kvartals obligationssalg vil blive
modtaget med endnu større skepsis. Jo mindre auktioner, desto mindre risiko. Som
investor – en holdning, der deles af S&P – er ”refinansiering” et pejlemærke, man under
ingen omstændigheder ønsker, at der gås på kompromis. Tværtimod må der gerne
strammes endnu mere op.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Nationalbanken især har også påpeget risikoen ved den udbredte brug af afdragsfrihed.
På en sikker andenplads i prioriteringen ligger en reduktion heraf. Mere polstring hos
låntagerne vil helt automatisk sikre realkreditinstitutterne bedre mod negative chok – på
en nem og gennemskuelig måde.
For det tredje går diamanten måske lidt forkert i byen omkring pejlemærket for
renterisiko. Der har over tid forankret sig den opfattelse, at ”variabelt er
farligt/spekulativt”. Man kunne også argumentere for det modsatte. Det som – systemisk
- giver konkurser og tvangsauktioner er ikke, om LTV er over eller under 100%. Men i
stedet hvorvidt man rent faktisk kan betale sine lån og afdrag. Og i en lavkonjunktur vil
renten typisk være lav samtidig med, at ens betalingsevne er lavere. Det er egentlig en
udmærket konstruktion, om end åbenlyst sårbar i forbindelse med en kronekrise. Men
risikoen for en kronekrise kan minimeres med en sund og ikke mindst langsigtet
økonomisk politik kombineret med en stor valutabeholdning.
For det fjerde er diamanten ikke ”lov” men blot pejlemærker. Som investor har man langt
mere tiltro til, at loven overholdes end, at Finanstilsynet rigoristisk kan implementere
pejlemærkerne i enhver fremtid. Dertil kommer, at pejlemærkerne allerede fra starten
fornemmes dynamiske i begge retninger, hvilket også skaber nogen usikkerhed. Al
erfaring viser – næsten uanset land, kultur og tidsperiode – at, når det går rigtig godt, så
har man svært ved at se hullerne i osten. Disciplinen slækkes og tingene får lov til at
skride. Og lige netop her vil det være mere betryggende med (snærende) lovgivning.
Lovgining er bare meget sværere at lave om på.
Afslutningsvis vil jeg citere Jens Wiedmann - den tyske Centralbankchef - for at sige, at
der er ”aldrig et perfekt tidspunkt at gøre det rigtige på”. Men med de ultralave
renteniveuaer og boligydelser bliver timingen næppe nogensinde bedre for at stramme
op og understrege et sundt princip om, at det at låne penge til at eje sin egen bolig stiller
nogle økonomiske krav.
Min anbefaling er derfor i prioriteret rækkefølge:
-
-
-
Gennemfør eksplicit lovgivning, der i betydeligt omfang begrænser
refinansieringsrisikoen. Helt konkret forbyd nyudstedelser med under 5år i løbetid
Lovgiv også om begrænsninger i afdragsfriheden. Helt konkret forbyd
afdragsfrihed for lån med LTV over 50% for al realkreditfinansiering
Blød op på begrænsningen på rentefølsomhed – det er ikke så farligt som nogen
gør det til
Mange tak for opmærksomheden og muligheden for at tale til udvalget