PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
BYB Alm.del Bilag 35
Offentligt

NOTAT

Dato:

Kontor:

Sagsnr.:

Sagsbeh.:

Dok id:

5. januar 2015

Boliglovgivningen

2014-2004

eta

464033

Status for projektet Fugt i danske boliger

1. Baggrund

I efteråret 2006 blev der under Justitsministeriet nedsat et udvalg om huseftersynsordningen. Udvalget

havde til opgave at vurdere den samlede huseftersynsordning i lyset af de indhøstede erfaringer med

ordningen, som trådte i kraft den 1. januar 1996. Udvalget havde endvidere til opgave at vurdere, om

der er behov for ændringer af ordningen.

I juni 2010 udgav udvalget betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen. På baggrund af et

forslag fra Forsikring og Pension anbefalede udvalget, at en særskilt fugtskadedækning blev

gennemført. Forslaget vil indebære, at fugtskader i godkendte beboelsesrum dækkes som primære

skader, mens skimmelsvampeskader dækkes som følgeskader.

Baggrunden for ønsket om en fugtskadedækningsordning har været at give forbrugerne flere

oplysninger om husets fugtniveau, at gøre det mere klart for forbrugerne, hvornår fugtskader er

dækket af ejerskifteforsikringen og at give forbrugerne en bedre fugtdækning end i dag i de rum, der er

godkendt til beboelse.

Forslaget om fugtskadedækningen bygger bl.a. på følgende forudsætninger:

Den bygningssagkyndige skal anvende indstiksmålere og kapacitetsmålere af anerkendt

kvalitet. Det er således forudsat, at der eksisterer egnede måleinstrumenter.

Der skal fastsættes objektive grænseværdier for acceptabel fugt i et fugtskema, som skal

omsættes til en forbrugervenlig markering i tilstandsrapporten. Markeringen i tilstandsrapporten

af fugtniveauet kombineres endvidere med en karakter (UN, K1, K2 eller K3).

Det merarbejde, der for de bygningssagkyndige ligger i forslaget, vil ikke overstige 30-45

minutter pr. ejendom, inkl. en stikprøvevis gennemgang af alle relevante (kritiske) bygningsdele,

registrering af måleresultater, karaktersætning af måleresultater samt overførsel af relevante

resultater til tilstandsrapporten.

Fugtskadedækningen skal omfatte alle ejendomme, som er omfattet af lov om

forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., herunder sommerhuse.

Forslaget blev medtaget i forslag til lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af

fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og lov om autorisation af elinstallatører m.v.

(Revision af huseftersynsordningen m.v.), som blev vedtaget den 7. december 2011.

Det fremgår af forarbejderne til loven, at det er en forudsætning for en forsvarlig gennemførelse af

fugtskadedækningsordningen, at der foretages en forudgående teknisk udredning. Navnlig vil

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

opstilling af grænseværdier for fugt nødvendiggøre forskning i, hvor meget fugt de mange forskellige

byggematerialer, som indgår i en bygningskonstruktion, kan tåle. Herudover skal også målemetoder

og -omfang nærmere fastlægges.

Den tekniske udredning, der blev igangsat af daværende Erhvervs- og Byggestyrelsen og i forbindelse

med ressortomlægning den 3. oktober 2011 overtaget af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter,

udføres af Statens Byggeforskningsinstitut (SBi).

2. Den tekniske udrednings forløb

Grundlæggende handler den tekniske udredning dels om fastsættelse af objektive grænseværdier for

acceptabel fugt i boliger, dels om udvikling af en målemetode, hvormed der med et begrænset

tidsforbrug (30-45 minutter) kan måles fugt i bygningsdele uden destruktivt indgreb.

I forbindelse med projektets opstart blev der konstateret, at der ikke foreligger systematiske målinger

af fugt i danske huse. Derfor var der ingen statistisk baseret viden om, hvilke fugtforhold der er

almindelige i danske huse. Derudover fandtes ifølge SBi ingen statistisk baseret viden om, hvorvidt

der er geografiske forskelle på fugtniveauet eller forskelle i niveauet forskellige hustyper imellem.

Fastsættelse af objektive grænseværdier for acceptabel fugt kunne således ikke lade sig gøre på en

forsvarlig måde uden yderligere forskning.

Derfor iværksatte SBi målinger af fugt i 500 boliger. De 500 målinger skulle vise det typiske fugtniveau

i danske boliger, og de indsamlede data skulle herefter bruges til at fastsætte en grænse for

acceptabel fugt.

SBi´s rapport om projektets første fase, som bl.a. omfattede målinger i 100 boliger., viste bl.a., at

boligernes geografiske placering har betydning for fugtniveauet.

For så vidt angår måleinstrumenter har de eksisterende måleinstrumenter vist sig ikke at være

tilstrækkelige, idet der ikke findes et fugtmåleinstrument, der inden for 30-45 minutter præcist kan

måle fugt i uorganiske materialer uden destruktive indgreb. Derfor har det været nødvendigt at udvikle

et nyt måleinstrument.

3. Status for den tekniske udredning

Målingerne i de 500 boliger er ved at blive afsluttet. De 500 boliger, der er omfattet af projektet, ligger i

Frederikshavn, Thisted, Hobro, Lemvig, Grenaa, Herning, Varde, Kolding, Aabenraa, Assens, Nyborg,

Helsingør, Kalundborg, Roskilde, Amager, Ringsted, Stege, Nakskov og Bornholm.

Projektet har overordnet fokuseret på tre hovedproblemstillinger:

a. Fastsættelse af objektive grænseværdier for acceptabel fugt

b. Udvikling og brug af måleinstrumentet

c. Målingernes pålidelighed

a. Fastsættelse af objektive grænseværdier for acceptabel fugt

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

I det gældende Bygningsreglements kap. 4.1, stk. 6, er der angivet, at ”Bygningskonstruktioner

og –

materialer ikke må have et fugtindhold, der ved indflytning medfører risiko for vækst af

skimmelsvamp”.

I SBi-Anvisning 230 er dette blevet tolket nærmere, og her fremgår det blandt andet,

at ”Hvis

det kritiske fugtindhold med hensyn til skimmelvækst for et materiale ikke er kendt og

dokumenteret, kan et fugtindhold i materialet, der er i ligevægt med en relativ luftfugtighed (RF) på 75

% på materialets overflade, normalt anvendes som kritisk fugtindhold uanset overfladebeskaffenhed,

temperatur og varighed af fugtbelastningen”.

I praksis betyder det, at man ved nybyggeri sætter fugtgrænsen ved 75 pct. relativ fugtighed. Denne

grænse er fastsat forholdsvist lavt for at tilgodese køberen, som i reglen er forbruger, mens sælgeren i

reglen er en virksomhed. Den foreslåede fugtskadedækning i huseftersynsordningen omfatter dog ikke

boliger under opførelse, men ”brugte” boliger, som i reglen handles mellem forbrugere. Det er således

afgørende for ordningen, at der er en balance mellem parternes interesser. Fastsættelse af en objektiv

grænse i forhold til huseftersynsordningen kan derfor ikke ske ved at sætte grænsen for lavt eller for

højt med henblik på at være på den ”sikre” side. Dette ville indebære en risiko for at vurdere

konstruktioner uacceptabelt fugtige, uden at det reelt har nogen sundhedsmæssig betydning og

omvendt.

Det vil således være urimeligt over for sælgere, hvis grænsen for acceptable fugt sættes for lavt, da

mange konstruktionsdele unødvendigt vil blive vurderet som uacceptable fugtige med deraf følgende

konsekvenser for muligheden for salg af boligen. På den anden side vil en for højt sat grænse

indebære, at mange konstruktionsdele vil blive vurderet som acceptable fugtige, selv om de objektivt

ligger over grænsen, hvilket vil favorisere sælgere og have økonomiske konsekvenser for

forsikringsselskaber og eventuelt købere.

SBi peger derfor på muligheden for, at man i stedet angiver fugtniveauet i en finere inddelt skala med

fire eller fem trin, som fastsættes på baggrund af de i udredningen foretagne 500 målinger

sammenholdt med, hvad der formodes at være et acceptabelt fugtniveau.

Hvis fugtfordelingskurven kendes for en given konstruktionsdel, vil en indplacering i en fire- eller

femtrin skala både give køber og forsikringsselskab en oplysning om, hvordan huset er i forhold til det

forventelige, samtidig med at forsikringsselskabet kan vurdere om konstruktionsdelen skal undtages

fra forsikringsdækningen. Det ville betyde, at forsikringsselskaber selv ville kunne fastlægge, hvor

skæringen mellem forsikrede bygningsdele og ikke-forsikrede dele skal lægges.

En måling af fugt vil endvidere ikke kunne stå alene. Det vil være nødvendigt at supplere den med den

beskikkede bygningssagkyndiges observationer med henblik på at karaktergive fugtniveau i en

bygningsdel.

b. Udvikling og brug af måleinstrumentet

Udviklingsarbejdet vedrørende måleinstrumentet er ved at blive afsluttet. Det endelige produkt vil

bestå af en præcis angivelse af tekniske krav, som producenter skal opfylde, hvis et instrument skal

bruges til formålet. Der er usikkert, om det vil være virksomheder her i landet, der vil være interesseret

i at producere et sådant måleinstrument.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Markedet vedrørende produktion af følere, som skal anvendes i produktionen af instrumentet, er også

internationalt begrænset, og de fleste følere produceres derfor af et relativt lille udvalg af firmaer.

Nogle firmaer udvikler måleinstrumenter, men anvender følere fra de store producenter.

Der vil således være en række udfordringer forbundet med at sikre produktion af måleinstrumenterne.

På den baggrund er det heller ikke muligt at estimere måleinstrumentets pris.

For så vidt angår tidsforbruget viser de foreløbige resultater, at måleinstrumentet skal opsamle data i

ca. 90 min. Hertil kommer den tid, som er nødvendig for at placere måleinstrumentet og efterfølgende

korrigere og bearbejde resultaterne enten af den beskikkede bygningssagkyndige selv eller via

særskilt udviklet software. Der skal bl.a. foretages korrektioner for årstid, aktuel opbygning, visuelle

observationer m.v.

En nedbringelse af dataopsamlingstiden kan foregå ved brug af ekstrapolation , hvilket dog i sin natur

påvirker målingernes pålidelighed.

c. Målingernes pålidelighed

Det er af afgørende betydning for ordningen, at de foretagne målinger giver et retvisende billede af

fugtniveauet i bygningen.

SBi har vurderet, at der er flere forhold af betydning for målingernes pålidelighed. Selve fugtmålingen

vil vise et øjebliksbillede af fugtindholdet i udvalgte bygningsdele efter et forud fastlagt måleprogram.

Usikkerhed ved fugtvurderingen omfatter flere faktorer:

1) Usikkerhed på den fastsatte grænse for acceptabel fugt i de enkelte bygningsdele på grund af

- udvælgelse af 500 boliger (udgør disse et repræsentativt udsnit af danske enfamilie- og

rækkehuse?),

- stikprøvestørrelsen (hvor mange forskellige konstruktionsopbygninger skal der opereres med

inden for de enkelte bygningsdele?) og

- konstruktionsopbygningen (er denne vurderet rigtig i de boliger, som kurven er fastlagt efter?).

2) Usikkerhed på bygningsdelens fugtindhold i måleøjeblikket på grund af

- vejrsituationen, herunder årstidsvariationer,

- husets geografiske placering i forhold til eksterne fugtkilder,

- husets konstruktion og byggematerialer og

- brugeradfærd op til måletidspunktet.

3) Usikkerhed på selve målingen på grund af

- måleprogrammet (er der målt på retvisende steder i huset, og er målingerne tilstrækkelige i antal

til at give et retvisende billede?),

- målemetoden (er målemetoden egnet til måling af fugt i de pågældende materialer, og giver den

et acceptabelt resultat?) og

- rutine og kompetence hos den, der foretager målingen.

Ekstrapolation er en metode, som ofte anvendes i matematik og måleteknik til at skabe et større datasæt end det

forhåndenværende og handler om at danne ukendte størrelser ud fra kendte sammenhænge.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

4. Overvejelser

På mødet i referencegruppen for fugt i danske boliger den 21. maj 2014 blev der udvist skepsis i

forhold til spørgsmålet om, hvorvidt fugtskadedækningsforslaget ville kunne gennemføres inden for

ovennævnte forudsætninger, jf. ovenfor. Derfor blev udredningens status drøftet på mødet i

følgegruppen for huseftersynsordningen den 23. juni 2014.

Blandt medlemmerne af følgegruppen er der en gennemgående skepsis i forhold til spørgsmålet om,

hvorvidt den tekniske udredning kan danne grundlaget for en beslutning om at sætte reglerne om

fugtskadedækning i kraft. Dette gælder bl.a. for fugtskadedækningsordningens vigtigste interessenter

(Forsikring og Pension, Dansk Ejendomsmæglerforening, repræsentanter for beskikkede

bygningssagkyndige og Forbrugerrådet).

Følgegruppens medlemmer finder imidlertid stadigvæk, at de i betænkningen anførte forudsætninger

for fugtskadedækning skal overholdes, hvis ordningen skal sættes i kraft. Dette gælder især for

forudsætningen om fastsættelse af objektive grænseværdier for acceptabel fugt.

Følgegruppen er ikke fremkommet med forslag til eventuelle andre modeller, som på en mere

hensigtsmæssig måde kan løse de udfordringer i relation til fugt og skimmelsvamp, som i sin tid lå til

grund for igangsættelsen af fugtprojektet.

Som det fremgår af ovennævnte har udredningen frembragt en betydelig viden om fugtforholdene i

danske boliger samt frembragt tekniske krav i forhold til et nyt måleinstrument, som kan måle fugt i

kritiske bygningskonstruktioner uden destruktive indgreb inden for kort tid. Det forekommer dog ikke

sandsynligt, at en fortsættelse af den tekniske udredning vil frembringe resultater, som er nødvendige

for en forsvarlig implementering af ordningen om fugtskadedækning, og som ligger inden for de

forudsætninger, der blev lagt til grund ved forslagets vedtagelse.

En fastsættelse af en entydig grænse for fugtniveauet ses fortsat ikke at være muligt på et objektivt

grundlag og vil således stadigvæk være af en skønsmæssig karakter, hvilket indebærer en reel risiko

for en upræcist fastsat grænse med heraf afledte store økonomiske konsekvenser for forbrugere og

forsikringsselskaber.

Det har været en klar forudsætning for forslaget om fugtskadedækning, at det skal være muligt at

fastsætte en objektiv grænse for fugtniveau i kritiske bygningsdele. Formålet med målingen vil herefter

alene være at placere bygningsdelen over eller under den fastsatte grænse og give forbrugerne og

forsikringsselskaberne en præcis og klar oplysning om, hvorvidt den pågældende bygningsdel er

omfattet af fugtskadedækningen eller ej.

Fastsættelse af en fugtskala med flere trin, hvor det overlades til forsikringsselskaberne selv at

vurdere, om bygningsdelen skal omfattes af forsikringen eller ej, er både betænkeligt og i øvrigt uden

for ovennævnte forudsætninger for fugtskadedækningen.

Hertil kommer, at målingernes pålidelighed afhænger af en række faktorer. Som en af de mest

relevante er målingens varighed. Det er forudsat, at det samlede merarbejde for beskikkede

bygningssagkyndige i forhold til fugtmålingen skal højest være 30-45 minutter inklusiv tiden for

bearbejdning af de indsamlede data.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

På nuværende tidspunkt varer målingen omkring 90 minutter. En evt. nedsættelse af måletiden ved

brug af ekstrapolation vil øge risikoen for målingens pålidelighed. Samtidig vil et krav om et tidsforbrug

på ca. 90 minutter indebære en væsentlig øgning af de beskikkede bygningssagkyndiges tidsforbrug

med heraf afledt forøgelse af vederlaget for tilstandsrapportens udarbejdelse.

Hertil kommer, at Ankenævnet for forsikring siden forslagets vedtagelse har udviklet en praksis i sager

om fugt- og skummelsvampeskader, således at den ved forslagets vedtagelse gældende usikkerhed

omkring retstilstanden på områder vedrørende fugt- og skimmelsvampeskadedækning nu er blevet

formindsket.

Sammenfattende vurderes det – på grundlag af de foreløbige resultater, som er tilvejebragt ved den

tekniske udredning, og de drøftelser, der efterfølgende har været med de berørte organisationer – ikke

muligt på et forsvarligt grundlag at gennemføre fugtskadedækningen i overensstemmelse med de

forudsætninger, der ligger til grund for ordningen.

Ministeriet kan endvidere ikke pege på andre modeller for indførelse af en fugtskadedækning, som –

inden for rammerne af huseftersynsordningen – på en mere hensigtsmæssig måde end de gældende

regler om fugt- og skimmelsvampsdækning kan løse de udfordringer i relation til fugt og

skimmelsvamp, som i sin tid lå grund for igangsættelsen af fugtprojektet.

På baggrund af ovennævnte finder ministeriet ikke, at der er grundlag for at fortsætte med den

tekniske udredning.

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk