By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
BYB Alm.del Bilag 25
Offentligt
SØNDERBORG UDLEJERFORENING
November 2014
Hvordan får vi energirenoveret vores private udlejningsejendomme?
Energirenovering af de private udlejningsejendomme er centralt for at sikre tidssvarende boliger med
godt indeklima og for at bidrage til de energipolitiske målsætninger.
De politiske tiltag med
Strategi for energirenovering
og
Aftalt grøn byfornyelse
har til hensigt at sikre bedre
lejeboliger og reducere energiforbruget. Problemet med tiltagene er, at de hverken er målrettet de små og
mindre udlejere eller imødegår udlejersituationen udenfor de større byer. Desuden er energirenovering af
private udlejningsejendomme generelt kendetegnet ved stor økonomisk usikkerhed.
Hvad er problemet?
Kompetencer
De små og mindre udlejere er ikke professionelle, de udlejer i deres fritid og ejer kun en eller få
ejendomme, som de vedligeholder efter behov.
De har ikke råd til en stor udgift til en energirådgiver, kompetencer til at arbejde langsigtet med deres
ejendomme eller egenkapital til investering.
o
Konsekvens: Udlejerne tænker kortsigtet og har ikke tilstrækkelig fokus på energirenovering
idet en energirenovering ofte ikke vil give værditilvækst på ejendommen ”krone til krone” og
dermed har de ikke mulighed for at skaffe den nødvendige finansiering til investeringen.
Økonomi
Udlejersituationen udenfor de større byer er præget af faldende huspriser og begrænsede
muligheder for at hæve lejen.
Uden for de større byer, er der mange tomme lejemål og lejerne har et ”købers marked”. Udlejerne
er ikke bare er i konkurrence med andre private udlejere, men også med de økonomisk støttede
boligforeninger.
Desuden er der – trods de gode hensigter med
Aftalt grøn byfornyelse
– stor økonomiske usikkerhed
forbundet med at energirenovere fx i forhold til at sikre højere lejeindtægter.
o
Konsekvens: Det er meget risikabelt at investere i energirenovering, da investeringen kan
være svær eller umulig at dække via lejeindtægter eller ved salg.
Kort sagt virker det urealistisk at forvente, at en større andel af de små og mindre udlejere udenfor de større
byer vil vælge at energirenovere deres udlejningsejendomme. Kombinationen af markedsdrevne
økonomiske vilkår og et reguleret lejemarked er ikke fremmende for at sikre energirenovering i større
omfang.
Hvad kan ændre på den situation? Forslag til politiske tiltag
Der er brug for at hjælpe de små udlejere med at komme i gang, sådan som det sker med
pilotprojektet ZEROboligudlejer, hvor udlejerne kommer på kursus, og der dannes ERFA-grupper.
Det bør være muligt at få gratis rådgivning eller kunne trække rådgivningen fra.
o
Dette kunne fx ske som en fase 2 af Bedre Bolig, hvor kommunerne kan hjælpe udlejerne.
Der er brug for, at energirenovering kan afdrages på samme måde som vedligeholdelse.
o
Derfor foreslås en
udvidet fradragsmulighed,
som gør det økonomisk mere attraktiv at
investere i energiforbedringer.
Energirenovering af private udlejningsejendomme generelt kendetegnet ved stor økonomisk
usikkerhed.
o
En løsning kunne være en
garantistillelse
for energibesparelsen, som ville kunne kompensere
for denne usikkerhed, og dermed fremme flere energirenoveringer til gavn for både lejere og
udlejere.
Side 1
PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1431624_0002.png
SØNDERBORG UDLEJERFORENING
Energirenovering af privat udlejning er centralt for at indfri energiambitionerne
Ca. 40 % af det danske energiforbrug anvendes i bygninger til bl.a. opvarmning. Dette energiforbrug skal
over de kommende 20 år reduceres væsentligt, hvis målsætningen om, at Danmarks bygningsenergiforbrug
i 2035 skal dækkes af vedvarende energi, skal realiseres på en omkostningseffektiv måde.
Næsten 1/5 af energiforbruget i bygninger bruges i etageboligbyggeri. Ifølge Danmarks Statistik udgør
etageboligbyggeri 13 % af den samlede bygningsmasse. De små og mindre udlejere tegner sig for 29 % af
udlejningsejendommene.
Samtidig skal en stor og stigende del af etageboligerne renoveres de kommende år. Det viser grafen
nedenfor, hvor tal fra Danmarks Statistik om opførselsår er sammenkørt med levetider på de brugte
byggematerialer:
Side 2
PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
SØNDERBORG UDLEJERFORENING
Baggrundsinformation
Udlejerens motivation
Hvordan er udlejernes motivation til at foretage energirenovering, der skal resultere i lavere energiforbrug i
ejendommen og samtidigt fremtidssikre ejendommen i forhold til udlejningen og evt. salg?
Lave energipriser gør, at kun en relativt begrænset del af en ejendoms driftsøkonomi relaterer sig til
opvarmning og energiforbrug til fællesanlæg. Det betyder, at et lavere energiforbrug ofte ikke giver en
besparelse, som matcher investeringen i energioptimering. Dette gælder særligt i ejendomme, hvor lejen
reguleres efter Boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje (de nye regler om
ændringer af lejelovgivningen, som netop har været i høring, forventes som udgangspunkt ikke at ændre
væsentligt på dette).
Tanken bag
Aftalt grøn byfornyelse
er, at udlejeren kan få finansieret sin investering gennem en
lejeforhøjelse, mens lejerne kan opnå en besparelse i energiforbruget, som opvejer lejeforhøjelsen. Altså at
investeringen kan tjene sig selv ind krone for krone.
Dette er i mange tilfælde korrekt, når der er tale om udlejningsejendomme i større byer, hvor presset på
boligmarkedet er stort og risikoen for tomgangsleje er lille. I disse ejendomme vil udlejerne typisk have
mulighed for at hæve huslejen på baggrund af den faktiske investering (jf. boligreguleringsloven mv.).
Uden for de større byer er der mindre pres på udlejningsmarkedet. Det betyder en
mindre
mulighed for at
hæve huslejen i forbindelse med forbedringer af udlejningsejendommen. I praksis betyder det en betydelig
risiko for en investering med negativt afkast samt en lavere værdi af ejendomme fx ved salg/belåning, idet
priserne afspejler ejendommens afkast
Konsekvensen er en meget lille økonomisk motivation for at energirenovere.
Lejernes motivation
Hvordan er lejernes motivation til at betale mere i leje og ændre adfærd, så de medvirker til et lavere
energiforbrug?
Skal lejere motiveres til at acceptere en højere husleje mod et lavere energiforbrug (jf.
Aftalt grøn
byfornyelse)
kræver det, at lejerne rent faktisk opnår denne økonomiske balance. Det skaber de nuværende
regler og beregningsmetoder imidlertid ikke tilstrækkelig sikkerhed for, fordi udlejer ikke kan regulere en
lejers adfærd fx i forhold til rumtemperatur og forbrug af varmt brugsvand. Afvigelser, der som følge heraf vil
vise sig i varmeregnskabet, kan medføre tvister mellem udlejer og lejere, uanset hvilke lovlige aftaler om
energiforbedringer, der måtte være indgået.
En energirenovering vil også give ’non-energy-benefits’ (NEB) dvs. komfort- og indeklimaforbedringer så
som fravær af trækgener, kuldenedfald og skimmelsvamp, samt god rumtemperatur og frisk luft i boligen.
Der ligger dog en række udfordringer i forhold til investeringer heri, fordi der mangler regler for at omsætte
NEB til huslejeforhøjelser. I udgangspunktet er lejerne altså ikke motiveret til at ville betale en højere leje for
sådanne forbedringer.
Konsekvensen er – trods de gode intentioner med
Aftale grøn byfornyelse
– at der er betydelige
usikkerhedsmomenter forbundet med at hæve lejen i forbindelse med en energirenovering, hvilket utvivlsomt
vil afholde mange udlejere fra at gøre dette.
Renovering bør være fradragsberettiget
Sådan som skattelovgivningen er i dag, kan man kun få fradrag for vedligeholdelse, men ikke for
forbedringer. Desuden er der ikke mulighed for afskrivninger på boligudlejningsejendomme (med undtagelse
af afskrivninger på særlige installationer fx varmeanlæg, antenne og hvidevarer).
Derfor foreslår vi, at indføre en
udvidet fradrags- eller afskrivningsmulighed,
som gør det mere attraktiv at
investere i energiforbedringer.
Et sådant skatteelement vil naturligvis have en samfundsøkonomisk konsekvens, men i dette regnestykke
skal medtages, at boligudlejningsejendomme er fuldt momspligtige, hvorfor nye energibesparende
Side 3
PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
SØNDERBORG UDLEJERFORENING
investeringer bidrager med 20 % i direkte afledte afgiftsindtægter, mens fradraget med den nuværende
selskabsskab udgør 24,5%. Dermed udlignes udgifter til fradraget via indtægter fra momsen.
Heri er der ikke indregnet de indirekte indtægter ved øget samfundsaktivitet (innovation, produktion,
beskæftigelse osv.).
Fradraget er tænkt som en kompensation for udlejers ”tab ved energirenovering” som følge af, at der ikke
altid sker værditilvækst svarende til investeringen størrelse.
En evt. værditilvækst vil blive opfanget ved ejendommens salg og blive beskattet, således at der som sådan
ikke være et samfundsmæssigt tab ved et fradrag her og nu.
Der er behov for større sikkerhed for investeringen
Uagtet at der i den nye lov om
Aftalt grøn byfornyelse
er lagt rammer for, hvilket grundlag der skal
tilvejebringes for at indgå aftaler om energiforbedringer mellem udlejer og lejere, er der en række
usikkerhedsfaktorer, som hæmmer en øget aktivitet på dette område.
For det første opleves procedurerne, som skal følges, omstændelige. For det andet er det ikke klart, hvilke
omkostninger, der vil kunne inkluderes i aftalen mellem udlejer og lejere fx om alle omkostninger til
tilvejebringelse af aftalegrundlaget vil være omfattet. For det tredje vil udlejer, uagtet at der foreligger en
bindende huslejefastsættelse fra huslejenævnet, risikere tvister med lejerne, såfremt disse ikke opnår de
forventede energibesparelser i henhold til aftalen.
Der er altså behov for en optimering af det foreliggende lovgrundlag om
Aftalt grøn byfornyelse,
så de
usikkerhedsmomenter fjernes.
I forlængelse deraf ligger en udfordring mht. at skaffe finansieringen til energirenoveringen. På grund af
usikkerheden om, hvorvidt der kan opnås de forventede energibesparelser, vil finansieringsinstitutter typisk
være tilbageholdende med at give lavtforrentede lån, hvis der foreligger svag dokumentation for at der sker
en værdiforøgelse af ejendommen i form af lavere energiforbrug og sundere boliger – inkl. ovennævnte
forhold i lejemarkedet in mente.
En løsning på den problemstilling, kunne være en
garantistillelse
fx fra stat eller kommune i forhold til
energibesparelsen, som ville kunne kompensere for denne usikkerhed, og dermed fremme flere
energirenoveringer gennem spredning af risici – til gavn for både lejere og udlejere.
Eller en mulighed at skabe mulighed for optagelse af billige ”energilån”, for den investering som ligger
udenfor realkreditselskaberne lånegrænse på 80% (f.eks. op til 90-95% af ejendommens værdi). Disse lån
kunne evt. tilbydes via GI.
Side 4