By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
BYB Alm.del Bilag 15
Offentligt
1418447_0001.png
Foreningen af andelsboligforeninger i krise
Den 10. november 2014
Til
By, Bolig og Landdistrikter Carsten Hansen og
Erhvervs- og Vækstminister Henrik Sass Larsen
Kopi til By- og Boligudvalget og til Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget
Med henblik på at sikre kommende købere af andele i andelsboligforeninger det
bedst mulige beslutningsgrundlag, foreslår Foreningen af andelsboligforeninger
i krise, at oplysningerne i
www.andelsboliginfo.dk
gøres offentligt tilgængelige
og tilføjes oplysninger om, hvorvidt der er konstateret OIV i foreningen -
objektiv indikation for værdiforringelse - og om andelshaverne følger kreditors
strategi: der kan svares ja eller nej på spørgsmålene.
Der henvises til Finanstilsynets vejledning om individuelle nedskrivninger og
hensættelser, VEJ nr 9121 af 17/03/2014 og tilsynets høringsnotat over
vejledningen, dateret 20. marts 2014.
OIV – objektiv indikation for værdiforringelse – er defineret i Finanstilsynets
vejledning. Mange nystiftede andelsboligforeninger med negativ formue og
utilstrækkelig evne til at betale de kommende års boligafgiftsstigninger er som
udgangspunkt omfattet af OIV.
Baggrunden for forslaget
By, Bolig og Landdistriktsministeren har i oktober 2014 foretaget en summarisk
analyse af gældsforholdene i andelsboligforeninger.
Analysen viser i grove træk, at andelsboligforeninger stiftet efter 2005, store
som små og spredt over hele landet, alle er plaget af enorme gældsbyrder, der
langt overstiger værdien af foreningernes ejendomme.
I opgørelsen er der taget udgangspunkt i om foreningens gæld overstiger den
offentlige ejendomsvurdering. Mininisteriet kommer frem til et anslået tal på
omkring 1.000 andelsboligforeninger.
I betragtning af, at SKATs vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme for
det meste er fejlbehæftede og som hovedregel overstiger ejendommens reelle
værdi, kan ministeriets skøn meget vel være alt for lavt.
1
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Finanstilsynet har haft svært ved at finde frem til hensættelsesbehovet for
gældsplagede andelsboligforeninger for markedets største långiver.
I oktober 2013 pålagde Finanstilsynet fx Nykredit at hensætte 619 mio kroner
til imødegåelse af eventuelle tab på engagementer med andelsboligforeninger.
I forbindelse med stresstesten af EU's banker i oktober 2014 konstaterede
Finanstilsynet, at især Nykredit ikke var ret god til at vurdere OIV og pålagde
igen koncernen at foretage hensættelser, denne gang 337 mio. kroner. Mindre
end en måned senere, i november 2014, besluttede Nykredits ledelse selv at
hensætte 2.000 millioner, således at koncernens samlede hensættelser på
andelsboligforeninger nu udgør 4,1 mia. kroner. Forskellen mellem
Finanstilsynets seneste krav om hensættelse på 337 mio. kr. og Nykredits egen
hensættelse på 2 mia. kr. tyder på, at også Finanstilsynet har svært ved at
konstatere OIV.
Det er imidlertid ikke tilstrækkeligt, at Nykredit på det sidste har hensat mere
end Finanstilsynet hidtil har krævet.
Foreningen af andelsboligforeninger i krise har tidligere skønnet, at Nykredits
reelle hensættelsesbehov på andelsboligforeninger ligger på omkring 20 mia.
kr. (Facebook, AB i Krise, 24. april 2014).
Den usikkerhed, der er knyttet til opgørelsen af OIV, smitter også af på de
gældsplagede andelsboligforeninger. Nogle andelsboligforeninger er ikke klar
over problemets omfang, andre har indgået kuvøse- eller henstandsaftaler med
banken. Aftaler, der ikke løser men udskyder problemerne.
Det fremgår af Finanstilsynets vejledning, at hvis en andelsboligforeningen har
fået lempelser, som ikke ville være blevet overvejet, hvis det ikke var på grund
af andelsboligforeningens økonomiske situation, så er der OIV.
Det har ikke vist sig muligt muligt at indgå reelle langsigtede aftaler mellem
banker/realkredit og andelsboligforeninger. Bankerne spekulerer i
rentestigninger på kort sigt, indenfor 5 år, og andelsboligforeningerne ønsker
langsigtede aftaler, der dækker hele lånets løbetid på 30 år. En tilstrækkelig
stor rentestigning vil neutralisere den risiko, der er forbundet med swap-
aftalerne for bankerne i tilfælde af konkurs. Tilbage er den risiko for
realkreditten, der er forbundet med overbelåning af foreningernes ejendomme.
I en andelsboligforening, hvis administration og drift er overtaget af
foreningens største kreditor, er der indgået en 5-årig kuvøseaftale. Aftalen er
fortrolig.
Det har henledt opmærksomheden på, at banken/realkreditten - på grundlag af
en hemmelig aftale med foreningen - nu vil forsøge at sælge andele. Nye
købere af andele indtræder i aftalen uden at kende til aftalens eksistens eller
indhold. Går man ud fra, at indholdet i den hemmelige aftale afspejles
retvisende – fuldt og helt - i salgsmaterialet, så er det uforståeligt, at aftalen
holdes hemmelig. Det er der ingen grund til. Formålet med bankens krav om
2
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1418447_0003.png
hemmeligholdelse må derfor være at sørge for, at eventuelle købere og deres
rådgivere ikke får et fuldt og retvisende billede af foreningens økonomisk
håbløse situation.
Uden for hovedstadsområdet er det i dag stort set umuligt at sælge sin andel.
Sammenlignet med andre boformer i lokalområdet er boligydelsen for høj og
køb af en andel er for risikofyldt. Her hænger andelshaverne på boligydelsen.
Uden for hovedstadsområdet kan det være svært, måske helt umuligt, for den
finansielle sektor at få andelsboligforeningerne til at følge sin strategi, der går
ud på at hæve den i forvejen for høje boligafgift og sørge for ”en udskiftning til
mere velstillede andelshavere”, - som strategien er præsenteret i det ovenfor
nævnte høringsmateriale.
Behovet for at forhøje boligafgiften hænger bl.a. sammen med rentetrappen i
swapaftalen, der sætter ind efter 10 år.
Som udgangspunkt er andelsboligforeningernes økonomiske situation så
håbløs, at stigende boligafgifter ikke forbedrer foreningernes økonomi.
Stigende boligafgifter flytter blot penge fra andelshaverne til bankerne og
realkreditinstitutterne – og udskyder for en stund tidspunktet for foreningens
økonomiske sammenbrud.
Nye interesserede købere af andele i disse foreninger med negativ formue bør
derfor gøres opmærksom på, at der er konstateret OIV, at der ikke foreligger
hemmeligholdte aftaler og om foreningen følger den finansielle sektors
strategi.
Med disse to nye oplysninger om OIV i et offentligt tilgængeligt register som
www.andelsbolig-info.dk, vil kommende købere af andele og deres rådgivere,
banker, advokater og revisorer selv med det samme kunne hente og se
oplysningerne. Det vil lette administrationen betydeligt.
Og Finanstilsynet vil lettere kunne holde styr på om de finansielle koncerners
vurderinger af OIV stemmer overens med de faktiske økonomiske forhold,
herunder om der overhovedet er foretaget vurdering af OIV.
Det vil sandsynligvis være mest praktisk, at foreningens revisor videregiver
oplysningerne til administrator, der lægger dem ind i registret.
Med venlig hilsen
Niels Bjørnstrup, formand og Lasse Larsen, bestyrelsesmedlem
Kontaktperson: [email protected], 60 70 63 43,
Facebook: ”AB i Krise”
Hjemmeside:
www.ab-i-krise.dk
E-mail: [email protected]
3