L 34 - 2013-14 - Bilag 22: 5. udkast til betænkning

Forslag til lov om sommerhuse på fremmed grund[af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen)]1 ÆndringsforslagDer er stillet 7 ændringsforslag til lovforslaget. Venstresmedlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag nr. 1, En-hedslistens medlemmer af udvalget har stillet ændringsfor-slag nr. 3-5 og ministeren for by, bolig og landdistrikter harstillet ændringsforslag nr. 2, 6 og 7.2. UdvalgsarbejdetLovforslaget blev fremsat den 9. oktober 2013 og var til1. behandling den 22. oktober 2013. Lovforslaget blev efter1. behandling henvist til behandling i By- og Boligudvalget.MøderUdvalget har behandlet lovforslaget i 3 møder.Teknisk gennemgangMinisteriet for By, Bolig og Landdistrikter har på et mø-de den 31. oktober 2013 givet By- og Boligudvalget en tek-nisk gennemgang af lovforslaget.HøringEt udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen væretsendt i høring, og ministeren for by, bolig og landdistriktersendte den 15. august 2013 dette udkast til udvalget, jf.BYB alm. del – bilag 98 (folketingsåret 2012-13). Den 9.oktober 2013 sendte ministeren for by, bolig og landdistrik-ter de indkomne høringssvar og et notat herom til udvalget.Skriftlige henvendelserUdvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtagetskriftlige henvendelser fra:Danske Udlejere,Fritidshusejernes Landsforening,Søren Friis, Odense,Søren Martinussen ogStrandforeningen Bøgebjerg Strand.Ministeren for by, bolig og landdistrikter har over for ud-valget kommenteret de skriftlige henvendelser til udvalget.DeputationEndvidere har Fritidshusejernes Landsforening mundtligtover for udvalget redegjort for sin holdning til lovforslaget.SpørgsmålUdvalget har stillet 36 spørgsmål til ministeren for by,bolig og landdistrikter til skriftlig besvarelse som denne harbesvaret.3. Indstillinger [og politiske bemærkninger]<>Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin ogJavnaðarflokkurin var på tidspunktet for betænkningens af-givelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget oghavde dermed ikke adgang til at komme med indstillingereller politiske udtalelser i betænkningen.4 Ændringsforslag med bemærkningerÆndringsforslagAf etmindretal(V), tiltrådt af <>:Til § 11)Istk. 4udgår: »ikke«.[Ændring, så loven ikke er præceptiv]

Afministeren for by, bolig og landdistrikter,tiltrådt af <>:Til § 22)Somstk. 2indsættes:»Stk. 2. En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helteller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med rede-lig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.«[Henvisning til aftalelovens § 36]Af etmindretal(EL), tiltrådt af <>:Til § 33)Istk. 1ændres »markedslejen for det pågældende leje-forhold« til: »det lejedes værdi«.[Ændring af værdiansættelsen af grunden]Til § 44)Stk. 1affattes således:»Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange le-jen reguleret til det lejedes værdi, hvis den gældende leje af-viger væsentligt fra det lejedes værdi. Ved afgørelsen af detlejedes værdi skal der foretages en sammenligning med denleje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områdetfor en tilsvarende grund med hensyn til blandt andet belig-genhed, art og størrelse.«[Ændring af værdiansættelsen af grunden]Til § 65)Istk. 1ændres »markedslejen« til: »det lejedes værdi«.[Ændring af værdiansættelsen af grunden]Afministeren for by, bolig og landdistrikter,tiltrådt af <>:Til § 116)Istk. 1ændres: »1. januar « til: »1. april«.[Udskydelse af ikræfttrædelsestiddspunktet]7)Stk. 2affattes således:»Stk. 2.Loven gælder ikke for aftaler om leje af grund,som er indgået inden lovens ikrafttræden. For aftaler, somikke er tidsbegrænsede, finder loven dog anvendelse, når enaftalt uopsigelighedsperiode for udlejeren tillagt en periodesvarende til det aftalte opsigelsesvarsel for udlejeren udlø-ber, dog tidligst den 1. april 2019.«[Overgangsordning for eksisterende lejeaftaler]BemærkningerTil nr. 1Det foreliggende forslag indebærer, at loven vil blivepræceptiv jfr. § 1, stk. 4. Det betyder, at lovens bestemmel-ser hverken kan fraviges af lejer eller af udlejer. § 1, stk. 4,indebærer således bl.a., at lejer ikke kan disponere sin øko-nomi på en aftale med udlejer, der eksempelvis efter 5 årkan varsle en væsentlig lejestigning på trods af aftalen. På

tilsvarende vis indebærer forslaget, at udlejer ikke kan dis-ponere i tillid til sin aftale med lejer, der efter 5 år kan varsleen væsentlig lejenedsættelse. Begge dele med muligt efter-følgende sagsanlæg og sagsomkostninger.Venstre ser ingen grund til at fratage hverken lejeren ellerudlejeren deres frie forhandlingsret. Parternes aftale måderfor gå forud for lovens bestemmelser.Hvor intet er aftalt om det pågældende brugsforhold, ellerhvor aftalen er uklar, skal lovens bestemmelser være gæl-dende.Til nr. 2Som det fremgår af de almindelige bemærkninger til lov-forslaget, er det kendetegnende for den foreslåede lov, atden gældende aftalefrihed i vidt omfang opretholdes. Der ersåledes ikke foreslået en lang række regler, som parterne ik-ke kan fravige, eller som er gældende, medmindre andet eraftalt. På denne baggrund vurderes det, at der er behov forpå anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet.Det foreslås derfor i bestemmelsen, at en lejeaftale om ensommerhusgrund, hvorpå lejere har opført et sommerhus,skal kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvisdet vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde atgøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.Formålet med bestemmelsen er at fremhæve, at aftalelo-vens § 36 finder anvendelse i disse lejeforhold for derved atunderstrege, at parterne i sådanne lejeforhold er beskyttetmod urimelige aftaler og aftalevilkår.Aftalelovens § 36 er en generalklausul, der giver mulig-hed for tilsidesættelse af urimelige aftaler og aftalevilkår.Ved afgørelse af, om det vil være urimeligt eller i strid medredelig handlemåde at gøre en aftale eller et aftalevilkårgældende, skal der efter aftalelovens § 36 tages hensyn tilforholdene ved lejeaftalens indgåelse, lejeaftalens indholdog senere indtrufne omstændigheder.Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation,hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssi-ge eller økonomiske styrke ved aftalens indgåelse har bevir-ket en urimelig aftale.Ved vurderingen af parternes forhandlingsmæssige styrkeved aftalens indgåelse vil der kunne tages hensyn til, omparterne har været i besiddelse af behørig information om demed aftalen forbundne konsekvenser, herunder om parternehar været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver.Et moment, der kan indgå i vurderingen af, om en part erblevet behørigt informeret, kan også være, om den svagepart har været i besiddelse af den tjekliste til brug for indgå-else af lejekontrakter, som By, Bolig og Landdistriktsmini-steriet vil udarbejde i forbindelse med lovens ikrafttræden.Bestemmelsen kan endvidere tænkes anvendt i tilfælde,hvor der er tale om en langvarig lejekontrakt, hvor parterneved lejeaftalens indgåelse ikke har kunnet forudse en senereudvikling, men hvor tiden efter en årrække må anses at væreløbet fra nogle af klausulerne i lejeaftalen.

Til nr. 3-5Lejefastsættelsen sker efter lejelovens almindelige reglermed udgangspunkt i »det lejedes værdi«. I lovforslaget ind-går markedslejen som fremtidigt grundlag.Der er imidlertid en grundlæggende forskel på de to leje-fastsættelsesprincipper. Ved markedsleje forståes den leje,som en kyndig lejer på varslingstidspunktet ville aftale fordet pågældende lejeforhold. En kyndig udlejer på områdetfor lejede grunde vil være let at finde, mens en kyndig lejernormalt vil være en sjældenhed. Derfor vil ejer/lejerforhol-det i de fleste tilfælde være til udlejers fordel.Enhedslisten ønsker med forslaget at stille parterne merelige. Dette kan ske ved at overføre lejelovens bestemmelsertil L 34. Hvis dette lejefastsættelsesprincip bliver gældende,skal udlejer kunne dokumentere, at den gældende leje er væ-sentligt under »det lejedes værdi«.Til nr. 6Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. april 2014 istedet for den 1. januar 2014, som oprindeligt foreslået.Til nr. 7Aftaler om leje af grund indgås som udgangspunkt påtidsbestemte vilkår således, at aftalen udløber på et i forve-jen fastsat tidspunkt. For sådanne aftaler finder loven somudgangspunkt anvendelse, når der indgås en ny lejeaftale tilerstatning af den hidtidige, det vil sige ved genudlejning ef-ter genforhandling af den gældende lejeaftale.I nogle tilfælde indgås lejeaftaler om sommerhusgrundedog som tidsubegrænsede lejeaftaler med den virkning, ataftalen gælder, indtil en af parterne opsiger den, eller den afen anden grund som f.eks. misligholdelse ophører. I sådannetilfælde kan lejeforholdet principielt bevare sin gyldigheduden på noget tidspunkt at blive omfattet af den foreslåedelov, idet udlejeren ingen interesse har i at sige lejeaftalen op,og lejeren risikerer at miste grunden, hvis lejeren opsiger af-talen. Denne retsstilling findes imidlertid ikke hensigtsmæs-sig, da det er ønskeligt, at alle lejeaftaler om grunde, hvor

lejeren har opført et sommerhus, med tiden bliver omfattetaf loven.På denne baggrund foreslås, at der i lovforslaget indsæt-tes en overgangsordning, som indebærer, at tidsubegrænsedelejeaftaler, som er indgået før lovens ikrafttræden, efter enovergangsperiode omfattes af den foreslåede lov.Det foreslås derfor, at lejeaftaler om sommerhusgrunde,som ikke er tidsbegrænsede, omfattes af loven, når en even-tuel uopsigelighedsperiode for udlejeren tillagt en periodesvarende til det aftalte opsigelsesvarsel for udlejeren er ud-løbet. Samtidig foreslås, at loven dog tidligst finder anven-delse på eksisterende lejeforhold om sommerhusgrunde,hvorpå lejeren har opført et sommerhus den 1. april 2019,det vil sige 5 år efter lovens ikrafttræden.For lejeaftaler, hvor en uopsigelighedsperiode tilsammenmed en periode svarende til opsigelsesvarslet er udløbet in-den lovens ikrafttræden eller inden for de første 5 år efter lo-vens ikrafttræden, indebærer overgangsordningen, at aftalenførst bliver omfattet af loven, når der er gået 5 år efter lo-vens ikrafttræden. Det samme gælder for lejeaftaler, hvorder ikke er aftalt en uopsigelighedsperiode. Udlejeren vilderfor i alle tilfælde have mulighed for at indstille sig på dennye retstilstand og vurdere, om lejeforholdet skal fortsætteseller opsiges.Den foreslåede overgangsordning indebærer således, atalle udlejere, der udlejer sommerhusgrunde tidsubegrænset,vil få mulighed for at tage stilling til, om de ønsker at fort-sætte udlejningen eller ved opsigelse foretrækker at frigøresig fra lejeforholdet, inden den foreslåede lov får virkningpå det pågældende lejeforhold. Dette gælder dog ikke, hvisudlejeren allerede i den gældende aftale generelt har fraskre-vet sig mulighed for at opsige aftalen.Med den foreslåede overgangsordning vil man som udle-jer ikke opleve at blive frataget muligheden for ved opsigel-se at blive løst fra lejeaftalen.En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykti betænkningen.

Bjarne Laustsen (S) Jan Johansen (S) Jens Joel (S) Mette Reissmann (S)fmd.Simon Kollerup (S) Orla Hav (S)Thomas Jensen (S) Liv Holm Andersen (RV) Lone Loklindt (RV) Rasmus Helveg Petersen (RV) Eigil Andersen (SF)Pernille Vigsø Bagge (SF) Özlem Sara Cekic (SF) Lars Dohn (EL) Rosa Lund (EL) Louise Schack Elholm (V)Martin Geertsen (V) Jane Heitmann (V) Preben Bang Henriksen (V) Michael Aastrup Jensen (V) Karen Jespersen (V)nfmd.Karsten Lauritzen (V) Fatma Øktem (V) Karina Adsbøl (DF) Alex Ahrendtsen (DF) Morten Marinus (DF)Dennis Flydtkjær (DF) Ole Birk Olesen (LA) Benedikte Kiær (KF)Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin og Javnaðarflokkurin havde ikke medlemmer i udvalget.

Bilag 1Oversigt over bilag vedrørende L 34Bilagsnr. Titel1Høringssvar og høringsnotat, fra ministeren for by, bolig og landdi-strikter2Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget3Henvendelse af 24/10-13 fra Danske Udlejere4Henvendelse af 4/11-13 fra Strandforeningen Bøgebjerg Strand5Henvendelse af 12/11-13 fra Søren Friis, Odense C6Henvendelse af 12/11-13 fra Søren Martinussen7Udkast til betænkning8Henvendelse af 25/11-13 fra Søren Friis, Odense C92. udkast til betænkning10Henvendelse af 29/11-13 fra Søren Friis, Odense113. udkast til betænkning12Henvendelse af 30/11-12 fra Søren Martinussen13Ændringsforslag fra ministeren for by, bolig og landdistrikter14Henvendelse af 3/12-13 fra Danske Udlejere15Henvendelse af 3/12-13 fra Fritidshusejernes Landsforening16Ændringsforslag fra ministeren for by, bolig og landdistrikter174. udkast til betænkning18Ændringsforslag fra ministeren for by, bolig og landdistrikterOversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 34Spm.nr.1TitelSpm. om, hvilke konsekvenser lovforslaget har for indgåelse af nye le-jeaftaler, herunder om parterne stadig kan køre efter de aftaleretligeregler, som de gør nu, hvis det er ønsket, til ministeren for by, bolig oglanddistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om, hvad ministeren vil gøre i forhold til de sommerhusejere,der kan være i en svær situation nu pga. uhensigtsmæssige lejeforhø-jelser, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svarherpåSpm. om oversendelse af præsentationen fra den tekniske gennem-agang af lovforslaget, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, ogministerens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelse af 24/10-13 fra Danske Udlejere,til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelse af 4/11-13 fra StrandforeningenBøgebjerg Strand, Dalby, til ministeren for by, bolig og landdistrikter,og ministerens svar herpåSpm. om en redegørelse for fordelingen af sommerhuse på fremmedgrund ift., om grunden er kommunalt ejet, privat ejet, statsejet ellerandet, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svarherpå

Spm. om, en redegørelse for, hvilke øvrige ejertyper der er af udlejedesommerhusgrunde, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, ogministerens svar herpåSpm., om det er korrekt som angivet af Ejendomsforeningen Dan-mark, at loven hovedsagelig vil finde anvendelse på Kolonihave-leje-mål, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svarherpåSpm., om en grundlejer, hvis grundlejekontrakt med udløb eksempel-vis i 2015, på nogen måde via loven kan være sikker på at kunne for-længe kontrakten med sin udlejer, til ministeren for by, bolig og land-distrikter, og ministerens svar herpåSpm., om en grundudlejer, der i dag har en grundlejekontrakt med engrundlejer til udløb eksempelvis i 2015, ved at udarbejde en ny kon-trakt med lejeren, risikerer, at denne via retten straks kan kræve dennetop aftalte leje nedsat, til ministeren for by, bolig og landdistrikter,og ministerens svar herpåSpm., om en grundlejer, der efter lovens ikrafttræden med sin udlejeraftaler en forholdsmæssig lav fast leje i eksempelvis 15 år og byggeret hus i tillid hertil, risikerer, at grundudlejeren allerede efter 5 år kræ-ver en væsentligt højere leje, således at parternes aftalte husleje ikkelængere er gældende, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, ogministerens svar herpåSpm., om en lejer, der med sin udlejer har aftalt en fast lav leje for ek-sempelvis 15 år, og bygget et hus på grunden i tillid hertil, på nogenmåde kan være sikker på at denne aftalte og forventede husleje vil væ-re gældende i de aftalte 15 år, til ministeren for by, bolig og landdi-strikter, og ministerens svar herpåSpm., om en lejer, der med sin udlejer har aftalt en fast lav leje for ek-sempelvis 15 år, og bygget et hus på grunden i tillid hertil, på nogenmåde være sikker på at denne aftalte vil være gældende, hvis udlejervælger at sælge grunden til en ny grundejer, til ministeren for by, bo-lig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm., om en lejer, der med sin udlejer har aftalt en fast årlig regule-ring af grundlejen, og samtidig med sin udlejer ligeledes aftalt, at lejenkun skal stige med denne faste årlige regulering, kan være sikker på atdenne aftale holder, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, ogministerens svar herpåSpm., om parterne gyldigt kan aftale en fast stigning i lejen på eks. 3pct. om året, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-rens svar herpåSpm., om en lejer, der med sin udlejer er enig om en bestemt husleje ieksempelvis 15 år – og i tillid hertil bygger hus på grunden - kan væresikker på, at denne husleje, til ministeren for by, bolig og landdistrik-ter og ministerens svar herpåSpm., om lejer bliver bedre sikret mod en huslejestigning ved at få enlejeaftale med en aftalt fast leje tinglyst, til ministeren for by, bolig oglanddistrikter, og ministerens svar herpå

Spm., om en udlejer, der baserer sin økonomi på en lejeaftale med le-jer, har nogen sikkerhed for at lejeren ikke kan få den aftalte leje ned-sat, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svarherpåSpm., om en udlejer, der – på trods af parternes aftale – får sin huslejenedsat, kan bringe lejemålet til ophør nu, hvor hans økonomiske for-udsætninger for lejemålet er bristet, til ministeren for by, bolig oglanddistrikter, og ministerens svar herpåSpm., om udlejers kreditforening/pengeinstitut, der har finansieret ud-lejers grundkøb, kan sikre sig mod, at lejeren får den forudsatte aftaltehusleje nedsat, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og mini-sterens svar herpåSpm., om lejers kreditforening/pengeinstitut, der har finansieret lejer-ens husbyggeri, kan sikre sig imod, at udlejeren får den aftalte huslejeforhøjet, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerenssvar herpåSpm. om en udlejer, der har udlejet sin grund til en lejer, aldrig kanbringe lejemålet til ophør, så længe lejeren betaler sin husleje, til mini-steren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm., om der kan indgås tidsbegrænsede lejeaftaler, der ophører på etbestemt tidspunkt med den virkning, at lejeren skal flytte, og om derherefter gyldigt kan aftales en ny tidsbegrænset lejeaftale mellem desamme parter, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-rens svar herpåSpm., om en gyldigt kan aftales mellem parterne, at lejeren skal opsi-ge med eksempelvis 8 måneders varsel, så udlejer har bedre mulighedfor at finde ny lejer, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, ogministerens svar herpåSpm., om der kan skaffes sammenligningslejemål til brug som bevis isager om grundlejens størrelse, og hvilke bevismidler forestiller mini-steren anvendt i sager om markedsleje i henhold til lovforslagets be-stemmelser, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-rens svar herpåSpm., om en udlejer, der kun ønsker at udleje til én bestemt lejer, kansikre sig, at denne ikke afstår lejemålet til en anden lejer, til ministerenfor by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelsen af 12/11-13 fra Søren Friis, tilministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om kommentar til den interne henvendelse af 12/11-13 fra SørenMartinussen, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-rens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelse af 25/11-13 fra Søren Friis, tilministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om, hvor mange gange lejeniveauet i en lejeaftale er tilsidesatunder henvisning til aftalelovens § 36, i erhvervslejeloven og i lejelo-ven, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svarherpå

Spm. om kommentar til henvendelse af 29/11-13 fra Søren Friis,Odense, om markedsleje ved udlændinges køb af sommerhus, jf. L 34- bilag 10, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerenssvar herpåSpm. om kommentar til den interne henvendelse af 30/11-13 fra SørenMartinussen, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-rens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelse af 3/12-13 fra Danske Udlejere,til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelsen af 3/12-13 fra FritidshusejernesLandsforening, jf. L 34 - bilag 15, til ministeren for by, bolig og land-distrikter, og ministerens svar herpåSpm. om . Hvilke økonomiske beregninger har ministeriet foretaget iforbindelse med lovforslaget, og hvilke økonomiske konsekvenser villovforslaget have for ejere af sommerhuse på lejet grund, hvis lovfor-slaget vedtages, som det foreligger, til ministeren for for by, bolig oglanddistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om at uddybe sit ændringsforslag til § 11, stk. 2 for så vidt angårtidsubegrænsede aftaler, til ministeren for by, bolig og landdistrikter,og ministerens svar herpå