L 34 - 2013-14 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

FRITIDSHUSEJERNES LANDSFORENING

By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København K

Vedr.: Høring over forslag til lov om sommerhuse på fremmed grund2912-l38IDok id: 411325.

Landsforeningen takker ministeriet for udkast til forslag til det ovennævnte og vil gerneudtrykke en tak til et rigtig godt og konstruktiv udkast. Efter rigtig mange års forhandlingerfor en lovgivning på området, har vi følgende bemærkninger til udkastet som vi håberministeriet vil modtage positivt og forhåbentlig overveje at indføreiudkast til lov:§2En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt.§3Fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse sker til markedslejen.-

§7Der bør være muligt at udfærdige en lovgivning der indebærer fri ret til overdragelse aflejeaftalen med de begrænsninger, der følger stk. 2.Stk..2I tilfælde af udlejer modsætter sig overdragelsen af lejeaftalen, og den rimelige grund hertilomfatter feks. misligholdelse af lejeaftale m.v. af tidligere lejer, savner landsforeningen enbestemmelse om på hvilken måde dette skal påberåbes. Hvis man ikke får sådannebestemmelser, kan man risikere, at der i lejekontrakter kommer bestemmelser, der stillerlejerne for dårligt.

§10Landsforeningen savner en bestemmelse om eventuel kompensation til ejeren hvis og såfrem sommerhuset og tilhørende bygninger ikke rives ned og fjernes ifølge aftale medudlejeren, og denne opnår en betragtelig økonomisk gevinst ved feks. genleje ellerovertager hus og grund for salg for øje.Også en bestemmelse om eventuel økonomisk kompensation hvis lejer f.eks. har indlagtdræn, sivebrønd, elektricitet m.v. for egen regning ved aftalens indgåelse.Desuden er det vores opfattelse at hvis udlejer ved en kontrakts ophør har ønske om atsælge grund og ophæve lejemålet, bør lejer have første prioritet til at kunne købe grundentil gældende markedsværdi.

Sekretariatet: Niels Bohrs Allé 11

www.mitsommerhus.com

11, stk. 2Landsforeningen savner en klar ordlyd om at loven også har indvirkning på de alleredeindgået mangeårige aftaler, hvor selve lejen f.eks. er til forhandling indenfor en kortereårrække end selve lejeaftalen.

Landsforeningen håber på en positiv modtagelse til vores bemærkninger, og har noteretos, at Forbrugerombudsmanden opfattelse er, at det bør være muligt at udfærdige enlovgivning, der inden for rammerne af erstatningsfri regulering, også finder anvendelse påeksisterende lejemål, eventuelt med en passende overgangsperiode.Er dette muligt, er landsforeningen helt enig i Forbrugerombudsmandens opfattelse.Venliilsen,

FORBRUGEROMBUDSMANDEN

indkommetftBB’Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København KDato: 4.august2013

Sag: FO-13/09252-2Sagsbehandler: /tmn

FO RB RU G E RO M BU OS MAN DEN

Carl Jacobsens Vej 35

Forslag til lov om sommerhuse på fremmed grund

41 71 51 5141 71 51 61

Forbrugerombudsmanden har modtaget ovennævnte udkast til lovforslagi høring. Forbrugerombudsmanden hilser forslaget velkommet, da vi erenige i, at der er et behov for at regulere området ved lov. Det skal i denforbindelse bemærkes, at når Forbrugerombudsmanden ikke har forsøgtat udarbejde retningslinjer for udlejning af grunde, hvorpå lejeren haropført et sommerhus, skyldtes dette rettelig, at der er tale om en formue-retlig regulering, som ikke kan gennemføres med hjemmel i markedsføringslovens§24. Vi skal anmodeom, atdet kommer til at fremgå af forslagets bemærkninger i stedet for den nu anførte begrundelse.Det fremgår af udkastets§3, at det er op til parterne selv at fastsætte le-jensstørrelse ved aftalens indgåelse.I bemærkningerne er det anført, atdet betyder, at begyndelseslejens størrelse frit kan affales. Det fremgårsamtidig af§6, at lejen ved genudlejning af grunden til samme lejer ellertil en ny lejer ikke må overstige markedslejen. Normalt vil der, hvorgrunden udlejes til en ny lejer, være tale om indgåelse af en fly lejeafiale,jf.§3. Da det samtidig er anført, at der stort set ikke er givet nye tilladelser til erhvervsmæssig udlejning af grunde efter sommerhuslovens ikrafttrædelse i 1972, synes§3 at have mindre eller ingen betydning i praksis.Det forhold, at samme situation er reguleret af to forskellige bestemmelser kan give anledning til misforståelser, og det bør derfor i slutningen af§3 være en henvisning til§6. Indholdet af§6, kan evt. indføjes som etnytstykke i§3. Det kan også nævnes i bemærkningerne til§3, at hvisder er tale om genudlejning til en ny lejer eller til den tidligere lejer, finder§6 anvendelse.I forslagets§6 er det i øvrigtanført,at lejen ikke må overstige markeds-lejen. I bemærkningerne er det derimod anført, at lejen ved lejeforholdesforlængelse eller overgang til en ny lejer ikkevæsentligmå overstigemarkedslejen. Dette synes ikke at være i overensstemmelse med ordlydenaf§6.§6 indeholder en henvisning til§4, men således som henvisningen er formuleret, må den fortolkes som en henvisning til definitionen af

CVR-nr. 10 2948 19forbrugerombudsmanden�kfst.dkwww.forbruoerombudsmanden.dk

MedlemafInlemalional ConsumerProtection & Enforcement Network

markedslejen, som fremgår af§4. Definitionen indeholder heller ikke etvæsentlighedskrav.Hertil kommer, at det er Forbrugerombudsinandens opfattelse, at lejenved lejeforholdets påbegyndelse bør svare til markedslejen. Loven sikrer,at udlejeren i aftalen kan bestemme, at lejen hvert år kan reguleres mednettoprisindekset. Hvis der skal være tale om en lov, der beskytter lej eren, som kan være under et vist pres, fordi grunden i tilfælde af opsigelse,skal afleveres i ryddet stand,jf.forslagets§10, ses der ikke at være nogen grund til, at lejen i udgangspunktet skal overstige markedslejen.Vi har noteret os, at det fremgår af udkastets§4, at også udlejeren kanforlange, at lejen reguleres i lejeperioden. Dette må anses for at være enforringelse i forhold til i dag, hvor udlejer normalt ikke kan hæve lejen ilej eperioden, og det er næppe i overensstemmelse med varetagelse af detbeskyttelseshensyn, som Forbrugerombudsmanden formoder loven skalvaretage. Det må samtidig forventes, at udlejeren som den professionellepart ved indgåelse af en lejeaftale fastsætter lejen, således at den somminimum svarer til markedslejen, ligesom udlejeren ifølge bemærkningerne gennem en automatisk regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset kan fastholde værdien i den aftalte leje.Endelig vil vi pege på, at forslaget ikke løser det alvorlige problem, atgrunden ved lejeforholdet ophør skal afleveres i ryddet stand. Det medfører et urimeligt værdispild, hvis huset skal rives ned. Det kan endviderevise sig at være dyrt at rive huset ned og fjerne det. Der er således ipraksis eksempler på, at lejeren har følt sig tvunget til at overdrage huset tiludlejeren frem for at rive det ned. Lovforslaget yder ikke lejeren nogenbeskyttelse eller kompensation i denne situation. Der kunne fx være taleom, at udlejeren skal betale en kompensation for den ugrundede berigelseudlejeren herved opnår.Selvom lej eren,jf.forslagets§7, har mulighed for at sælge huset ogoverdrage lejeaflalen til en anden, er der ingen sikkerhed for, at der erkøbere/lejere til huset/grunden. Det kan endvidere være tilfælde, hvorudlejeren, når lejeaftalen udløber, ønsker at overtage grunden med henblik på salg.Det fremgår af udkastets§11, at loven finder anvendelse på lejeaftaler,der indgås efter lovens ikrafitrædelse. Det er Forbrugerombudsmandensopfattelse, at det bør være muligt at udfærdige en lovgivning, der indenfor rammerne af erstatningsfri regulering, også finder anvendelse på eksisterende lejemål, eventuelt med en passende overgangsperiode.Kopi af dette brev er fremsendt til Fritidshusejemes Landsforening tilorientering.

Tina oreesChefkonsulent, cand. jur.

Ministeriet For By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København K

KRONPRINSESSEGADE 281306 KOBENHAVN KTLF.FAX33 96 97 9833 36 97 50

DATO: 21. august 2013SAGSNR.: 2013 -2462

over forslag til lov om sommerhuse på fremmed grund

Ved e-mail af 15-08-20 13 har Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodetom Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte forslag.Advokatrådet skal bemærke, at lovudkastets almindelige bemærkninger, afsnit 2, kunindeholder en ganske summarisk og helt utilstrækkelig gengivelse af gældende ret oglovforslagets indhold. Advokatrådet skal opfordre til, at dette afsnit udbygges, så detlever op til anbefalingerne i Justitsministeriets lovkvalitetsvejledning. ligesomAdvokatrådet skal henstille, at deribemærkningerne (og ikke alene i de speciellebemærkninger) foretages en nærmere analyseaf,på hvilke punkter lovforslagetfraviger anden lovgivning, herunder lejeloven og den farnilieretlige lovgivning, oghvad en sådan fravigelse i givet fald er begrundet i.Advokatrådet har ikke i øvrigt bemærkninger til det fremsendte høringsmateriale.

[email protected]www.advokatsamfundet.dk

Østre LandsretPræsidentenDenJ.nr. 40A-ØL-46-13Jnit: maa

Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København K

38)Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 15. august 2013 (Sagsnr. 20 12-1d.anmodet om eventuelle bemærkninger til forslag til lov om sommerhuse på fremmed gruneI den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver landsretten anledning til at fremkommmed bemærkninger.

l3iedgde59. 261) K,ben1iavi K.

lIjeinrneside vwwoestrelandsreLdk

Vestre LandsretPræsidenten

Ministeriet for By, Bolig ogLanddistrikterGammel Mønt 41117 København K

J.nr.40A-VL-50-13Den 2 1/08-2013

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikterharved brev modtaget den 15. august 2013

anmodetom eventuelle bemærkninger til et udkast til forslag til lov om sommerhuse påfremmed grund.

I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver landsretten anledning til atfremkomme med bemærkninger.

Dette svar sendes til [email protected] med kopi til map(mbbl.dk.

Der henvises til journal nr. 2012-138.

Gråbrødre Kfrkestræde 3, 8800 Viborg

(Telefax 86 62 63 65)