L 34 - 2013-14 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Høringsnotat vedrørende forslag til lov om sommerhuse på fremmed grund1. IndledningLovforslaget om sommerhuse på fremmed grund har i perioden 15. august til 9. september 2013været i høring hos de organisationer og myndigheder, der er nævnt sidst i notatet. LovforslLovforslaget harendvidere været lagt på høringsportalen.Der er modtaget svar fra: Advokatrådet, Forbrugerombudsmanden, Fritidshusejernes Landsforening.Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsrethar meddelt, at de ikke harharbemærkninger til lovforslaget.Nedenfor foretages en gennemgang af bemærkningerne, som er fremkommet i høringssvarene. De,modtagne høringssvar har givet anledning tiltilmindre ændringer i lovteksten ogi lovbemærkningernelovbemærkningerne.2. Generelle bemærkningerAdvokatrådet bemærker,atlovforslagetlovforslagetalene indeholderen summarisk gengivelse af gældende ret.Advokatrådet foreslår, at der foretages en nærmere analyse af, på hvilke punkter lovforslaget fraviger,anden lovgivning, herunder lejeloven og den familieretlige lovgivning, og hvad en sådan fravigelse igivet fald er begrundet i.Kommentar:Grundlaget for lovforslagGrundlagetlovforslageter, at der ikke findes særskilt lovgivning på områdetområdet.Lejeforholdet om grunden er derfor reguleret af den almindelige aftalelovgivning med udgangspunkt iden indgåede lejeaftale. Hertil kommer, at retsprak sis på området er yderst begrænset og knytter sigretspraksistil specifikke og konkrete forhold i de pågældende lejeforhold. De domme, som ministeriet er bekendtlejeforhold.med, er beskrevet i lovforslaget.Det har med dette lovforslag været hensigten, at der gives en beskyttelse af den ægtefælle, som ikkestår på lejekontrakten, både i de tilfælde, hvor lejeren (den anden ægtefælle) dør, og i de tilfælde hvor,tilfælde,lejeren har et ønske om at opsige lejeforholdet. Bestemmelserne svarer til lejelovens bestemmelserejelovensherom, hvilket giver den længstlevende ægtefælle ret til at fortsætte lejeforholdet i tilfælde af,ægtefællens død og ved opsigelse af lejeaftalen, hvor lejeren ikke kan opsige aftalen udenægtefællens samtykke. Hensynet til ægtefælle skal ses ud fra, at begge ægtefæller formentligægtefællenanvender og bidrager økonomisk til det opførte sommerhus på den lejede grund, hvorfordet synesrimeligt, at der en beskyttelse af den ægtefælle som ikke står på lejekontrakten.ægtefælle,

Forbrugerombudsmandenbemærker, at det ikke med hjemmel i markedsføringslovens § 24har væretmuligt at udarbejde retningslinjer for udlejning af grunde, hvorpå lejeren har opført et sommerhus,dader er tale om en formueretlig regulering.. Forbrugerombudsmanden henstiller, at denne begrundelseanføres i lovforslaget.Kommentar:Forbrugerombudsmandens bemærkning er medtaget i bemærkningerne til lovforslaget.3. Lejefastsættelse og reguleringForbrugerombudsmandenbemærker, at der ved regulering af lejen kan opstå misforståelser,da der ilovforslaget er angivet to måder atfastsætte lejen på. Dels ved aftalens indgåelse, hvorparterne fritkanfastsætte lejens størrelse, delsved genudlejning, hvor lejen ikke væsentligt må overstige markedslejenbåde ved udlejning til samme lejer og til en ny lejer.Endvidere påpeges, at det er en forringelse i forhold til i dag, at udlejeren kan forlange, at lejen kanreguleres i lejeperioden. Det må forventes, at udlejeren som den professionelle part ved indgåelse afen lejeaftale fastsætter lejen, således at den som minimum svarer til markedslejen, ligesom udlejerenifølge bemærkningerne gennem en automatisk regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindeksetkan fastholde værdien i den aftalte leje.Endelig bemærkes, at det af lovteksten fremgår, at lejen ikke må overstige markedslejen, mens det ibemærkningerne er anført, at lejen ved lejeforholdetsforlængelse eller overgang til en ny lejer ikkevæsentligtmå overstigemarkedslejen. Detforeslås, at væsentlighedskravet også fremgår af lovensbestemmelse.Kommentar:Parterne har ved lejeaftalens indgåelse mulighed for frit at aftale lejens størrelse. Det måderfor lægges til grund, at den leje, som aftales, er markedslejen for grunden, idet der ikke på dettetidspunkt er forhold, som tilsiger, at lejeren skulle indgå på en leje, som overstiger markedslejen.Lejen kan i lejeperiodenreguleresefter udviklingen i nettoprisindekset, hvis dette er aftalt imellemparterne. Dette giver mulighed for på en enkel måde at fastholde værdien af den aftalte leje.Lejerenbetalersåledes den regulerede aftalte leje, hverken mere eller mindre.Hertil kommer, at lejen hvert 5. år af en af parterne kan forlanges reguleret til markedslejen. Beggeparter her hermed mulighed for at få lejen tilpasset, hvis det skulle vise sig, at den aktuelle leje somfølge af forhold på markedet væsentligt afviger fra markedslejen.Reglen har tilsammen mednettoprisregulering til hensigt at sikre en rolig udvikling i lejen og dermed modvirke de store stigninger ilejen, som er set i praksis, når lejeaftalen ved udløb skal genforhandles. En tilsvarende ordning findesi erhvervslejeloven.Ved en efterfølgende genforhandling af lejeaftalen, herunder af lejens størrelse, er lejeren ikkelængere frit stillet, idet lejeren har udsigt til at miste det opførte sommerhus, hvis der ikke kan opnåsenighed. Lejeren kan derfor være tilskyndet til at aftale en leje, som overstiger markedslejen, for atundgå at miste sommerhuset. Derfor er det foreslået, at lejen i denne situation ikke væsentligt måoverstige markedslejen. Det er ligeledes foreslået, at lejen, hvis der indgås aftale med en ny lejer, omleje af en grund, hvor lejeren overtager (køber) en tidligere lejers sommerhus, ikke væsentligt måoverstige markedslejen. Hermed fratages udlejeren incitamentet til at udleje grunden til en ny lejer forat kunne opnå en højere leje. Forholdet er præciseret i lovforslagets bemærkninger.Det skal i øvrigt generelt bemærkes, at der er en grundlæggende forskel på, at være ejer og lejeraf ensommerhusgrund, idet lejeforholdet i høj grad indeholder et element af midlertidighed. Det er ikkehensigten med lovforslaget at eliminere denne forskel.Fritidshusejernes landsforeningforeslår,at lejeaftalen og andre aftaler om det lejede skal udfærdigesskriftligt, og at lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse ikke væsentligt må overstige markedslejen.Kommentar:Der er ikke foreslået et skriftlighedskrav for leje af sommerhusgrunde. Istedet er detforeslået, at hver af parterne på et hvilket som helst tidspunkt i lejeperioden kan forlange, at lejeaftalenudfærdiges skriftligt. Med hensyn til lejefastsættelse henvises der til ovennævnte kommentarer.

Ovennævnte høringssvar har givet anledning til, at lovforslagets bemærkninger om lejefastsættelse erblevet præciseret.4.Brugsrettens overgang til andreForbrugerombudsmandenbemærker, at selvom lejerenhar mulighed for at sælge huset ogoverdragelejeaftalen til en anden, er der ingen sikkerhed for, at der erkøbere/lejere til huset/grunden. Det kanendvidere være tilfælde, hvorudlejeren, når lejeaftalen udløber, ønsker at overtage grunden medhenblik på salg.Kommentar:En lejers mulighed for at sælge et sommerhus på fremmed grund afhænger ligesom salgaf et almindeligt sommerhus afforholdene på sommerhusmarkedet. Den risiko samt andre risici, der erforbundet med at eje et sommerhus på fremmed grund, må det forventes, at lejeren har overvejetforud for indgåelse af lejeaftalen, ligesom købere af sommerhuse med grund antages at være bekendtmed, at der kan forekomme ændrede markedsvilkår, som kan forringe såvel som forbedreejendommens værdi.Fritidshusejernes landsforeningforeslår,at der gives lejeren ret til frit at overdrage lejeaftalen, dogsåledes at udlejerenkan modsætte sig overdragelsen, hvis der er rimelige grund hertil. Loven børindeholde en bestemmelse om, på hvilken måde dette skal påberåbes.Kommentar:Det indgår i lovforslaget, at lejeren har ret til at indsætte en ny lejer i sit sted. Detforeslåede indgår således i lovforslaget.Afviser udlejeren at indgå aftale med en af lejeren anvist ny lejer, kan lejeren indbringe sagen fordomstolene eller finde en anden ny lejer. Udlejeren har ikke mulighed for at begrænse lejerens ret til atoverdrage lejeforholdet i lejeaftalen.5. Opsigelse og lejemålets ophørFritidshusejernes landsforeningbemærker,atderskal giveskompensation til lejeren, hvisudlejerenovertager sommerhuset og som følge afgenudlejning eller salg afsommerhusetopnår en økonomiskgevinst. Ligeledes bør lejer haveen økonomisk kompensation efter fraflytning, hvis lejer f.eks. harindlagt dræn, sivebrønd, elektricitet m.v. for egen regning.Fritidshusejernes landsforeningbemærkervidere, at lejerenbør have forkøbsret til grunden, hvisudlejeren ved kontraktens ophør beslutter at sælge grunden.Forbrugerombudsmandenbemærker, at forslaget ikke løser det problem, at grunden ved lejeforholdetophør skal afleveres i ryddet stand og, at dette medfører et urimeligt værdispild, hvis huset skal rivesned. Det foreslås derfor, at udlejeren betaler en kompensation for den ugrundede berigelse, udlejerenkan få ved overtagelse af sommerhuset.Kommentar:Det overordnede udgangspunkt for lovforslaget er, at der kun reguleres på de områder,hvor der er særligt behov for regulering og dermed lade det være til parterne selv at forhandle øvrigevilkår ind i lejeaftalen. Det har således ikke været hensigten at lovgive om betaling af kompensation,hvis sommerhuset skal fjernes eller lejeren har bekostet byggemodning af grunden og lignende. Detindgår heller ikke i lovforslaget atgive lejeren af grunden en lovbestemt forkøbsret til grunden.6. IkrafttrædelseForbrugerombudsmanden ogFritidshusejerneslandsforeningbemærker, at loven finder anvendelsepå lejeaftaler,der indgås efter lovens ikrafttrædelse.Detforeslåsimidlertid, at der udfærdiges enlovgivning, der indenfor rammerne af erstatningsfri regulering, også finder anvendelse på eksisterendelejemål, eventuelt med en passende overgangsperiode.