Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2013-14
L 137 Bilag 1
Offentligt
1339560_0001.png
1339560_0002.png
1339560_0003.png
1339560_0004.png
1339560_0005.png
1339560_0006.png
1339560_0007.png
1339560_0008.png
1339560_0009.png
1339560_0010.png
1339560_0011.png
1339560_0012.png
1339560_0013.png
1339560_0014.png
1339560_0015.png
1339560_0016.png
1339560_0017.png
1339560_0018.png
1339560_0019.png
1339560_0020.png
1339560_0021.png
1339560_0022.png
1339560_0023.png
NOTAT

Høringsnotat ad L 137 Forslag til Lov om formidling af fast ejendom

mv. (Ejendomsmæglerloven)

1. Indledning

Med lovforslaget foreslås en række ændringer, der skal forbedre forbru-gerbeskyttelsen og forbrugerinformationen på området, lette erhvervet foradministrative byrder, øge konkurrencen samt skabe mulighed for et mereeffektivt boligmarked. Lovforslaget er fremkommet i forlængelse af rege-ringens konkurrencepolitiske udspil fra oktober 2012 og delvist på bag-grund af en analyse af den gældende lov foretaget af Erhvervsstyrelsen.Forslaget er sendt i høring den 20. december 2013 med høringsfrist den22. januar 2014 til i alt 65 myndigheder, organisationer m.v.Der er modtaget høringssvar fra 21 af de 65 hørte myndigheder, organi-sationer m.v. Heraf har 13 haft bemærkninger til udkastet til lovforslag.Der er herudover modtaget et høringssvar fra Ejerlejlighedernes Lands-foreningen.De væsentligste bemærkninger fra de hørte parter til de enkelte emner ilovudkastet gennemgås og kommenteres nedenfor.Visse høringssvar har givet anledning til rent redaktionelle ændringer ogpræciseringer i lovteksten og bemærkningerne. Disse ændrer ikke vedsubstansen i de pågældende forslag og omtales derfor ikke nærmere idette notat.

2. Generelle bemærkninger

Høringen tegner overordnet et billede af, at organisationerne generelt erpositive over for lovforslagets forenkling af reglerne, præcisering af ejen-domsmæglerens rolle samt at der fremsættes forslag til en ny opdaterethovedlov. En række organisationer ser dog behov for præciseringer, yder-ligere regulering samt bevaring af dele af den eksisterende regulering,som foreslås ophævet. Danske Advokater/Boligadvokater er af den opfat-telse, at lovændringerne har en sådan karakter, at der skulle have væretgennemført et egentligt udvalgsarbejde.Idet Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening har afgivet etsamlet høringssvar på nær i et forhold (spørgsmålet om objektivt ansvarfor ejendomsmægleren), vil disse to organisationers bemærkninger blivebehandlet samlet, på nær fsva. objektivt ansvar (afsnit 3.6).
2/23

Kommentar

Flere undersøgelser har vist, at der har været tvivl om ejendomsmægle-rens rolle hos både købere og sælgere af fast ejendom. Dette gøres mereklart, så ejendomsmæglerens rolle fremover udelukkende bliver at rådgi-ve sælger og oplyse køber.Samtidig har flere undersøgelser vist, at en stor mængde af informationerog detailkrav til ejendomsmæglerne har været med til at sløre gennemsig-tigheden og begrænse konkurrencen på markedet. Det foreslås derfor, aten række pligter og oplysninger udgår, så forbrugerne har nemmere vedat gennemskue bolighandlen, samt at ejendomsmæglerbranchen i højeregrad sidestilles med andre rådgivningsbrancher i Danmark.Den gældende lov trådte i kraft den 1. januar 1994 og er siden blevetændret flere gange, mest vidtgående i 1999, 2005 og 2006. Ændringernehar medført, at den gældende ejendomsmæglerlov trænger til en lovtek-nisk revision. Derfor er der udarbejdet forslag til en ny hovedlov.

3. Bemærkninger til konkrete emner

Kommenteringen af høringssvarene vil ske med udgangspunkt i følgendeoverordnede opdeling:3.1. Lovens anvendelsesområde og præcisering af mæglerens rolle3.2. Indførelse af ansvarlig mægler for hvert formidlingsopdrag3.3. Forbud mod formidling af lån3.4. Standardfinansieringsforslag og brutto/netto ydelse3.5. Ejendomsmæglerens vederlag3.6. Ophævelse af det objektive ansvar/godtgørelsesreglen3.7. Åbne bud3.8. Oplysning vedr. provision samt om personlig og økonomisk interesse3.9. Diverse

3.1. Lovens anvendelsesområde og præcisering af mæglerens rolle

Danske Advokater/Boligadvokater (DAB) anfører, at det forhold, at lo-vens anvendelsesområde foreslås indskrænket, således at køberformidlingikke længere skal være omfattet af loven, kan medføre, at der skabes nyusikkerhed om ejendomsmæglerens rolle. DAB finder, at formuleringenaf de almindelige bemærkninger vedr. dette forhold kan tolkes i retningaf, at der åbnes op for, at ejendomsmægleren kan optræde som mellem-mand. DAB mener, at køberformidling bør være omfattet af loven somhidtil, da konsekvenserne af ændringen ikke synes tilstrækkeligt grundigtbelyst. Desuden mener DAB, at det ikke skal være lovligt for en ejen-domsmægler, som formidler et salg, at kunne berigtige samme handel påvegne af køber, uanset om handlen er endelig. Ved ikke at tillade dennehandling, vil man én gang for alle sikre, at køber ikke efterlades i tvivlom, at ejendomsmægleren udelukkende er sælgers repræsentant. Medhenblik på at øge konkurrencen har DAB desuden foreslået at lade udar-
3/23
bejdelse af købsaftale udgå, så ejendomsmægleren ikke længere vil væreforpligtet til at levere denne ydelse.Forbrugerrådet Tænk og Dansk Ejendomsmæglerforening (FBR og DE)mener, at der i loven skal fastsættes nogle minimumskrav til de personer,som tilbyder køberrådgivning, herunder særligt krav om en ansvarsforsik-ring. Endvidere påpeges det, at det som en konsekvens af, at det i lovengøres mere klart, at mægler er sælgers mand – som FBR og DE i øvrigt erenige i – ikke længere bør være muligt, at sælgers ejendomsmægler, efterfortrydelsesfristen er udløbet, kan berigtige handlen for køber. FBR ogDE ønsker desuden indsat en definition af begrebet ”formidling” i loven.Ejendomsmæglernes Landsorganisation ser gerne, at køberrådgivning eromfattet af loven, da køberne skal have tillid til, at rådgivning hos mæg-ler eller advokat er reguleret på betryggende vis.

Kommentar

Som led i at gøre ejendomsmæglerens rolle klar for forbrugerne, herun-der at ejendomsmægleren er sælgers mand, er køberformidling ikke læn-gere omfattet af lovens kernebestemmelser. Ved at lade køberformidlingudgå af lovens anvendelsesområde i forhold til ejendomsformidling villovens hovedområde være salgsformidling.Den gældende lovgivning har i praksis givet anledning til fortolknings-problemer, da der ikke er fastsat en nærmere afgrænsning mellem hen-holdsvis køberformidling og køberrådgivning. Mens man som køberfor-midler i dag er omfattet af lovens krav om daglig leder og formkrav tilaftalen med forbrugeren, kan alle udøve køberrådgivning. Køberrådgiv-ning er ikke et nærmere defineret begreb og kan omfatte juridisk, finan-siel, byggeteknisk rådgivning mv i forbindelse med køb af bolig. Det ervurderingen, at det ikke i praksis giver mening at skelne mellem køber-formidling og køberrådgivning.Køberformidling/køberrådgivning vil dog stadig være omfattet af forsla-gets kapitel 6, som fastsætter helt overordnede regler for alle erhvervs-drivende, der yder rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejen-dom, og som er en næsten uændret videreførelse af den gældende lovsregler herom. Reglerne i kapitel 6 bestemmer bl.a., at en rådgiver skaloplyse om personlig og økonomisk interesse i handlen, provisioner ograbatter.Som nævnt kan køberrådgivning omfatte juridisk køberrådgivning, finan-siel rådgivning, byggeteknisk rådgivning mv. Mange af dem, som udøverrådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom, vil allerede væ-re underlagt særskilte regler herfor, fx finansielle rådgivere og advoka-ter. Endvidere kan alle i dag yde juridisk rådgivning. Det følger af lov omjuridisk rådgivning, at juridiske rådgivere skal overholde god skik forjuridisk rådgivning. Dette medfører bl.a., at rådgiveren skal udføre sitarbejde grundigt, samvittighedsfuldt og i det hele taget varetage sin kun-
4/23
des interesser på en ordentlig måde. Rådgivningen skal ydes så hurtigtsom nødvendigt. Reglerne stiller også krav om, at der inden rådgivningenkan starte, skal oprettes en skriftlig aftale. I aftalen skal bl.a. være oplys-ninger om rådgiverens uddannelsesmæssige baggrund, prisen og områdgiveren har tegnet ansvarsforsikring. Forbrugerombudsmanden førertilsyn med, at juridiske rådgivere lever op til loven og den bekendtgørel-se, som er udstedt i medfør af loven. Klager, som vedrører krav om er-statning eller tilbagebetaling af vederlag i forbindelse med forkert ellerdårlig rådgivning kan indbringes for Forbrugerklagenævnet.Det vurderes på den baggrund, at der er tilstrækkelig sikring af de for-brugere, som bliver rådgivet i forbindelse med omsætning af fast ejen-dom.Lovforslagets forbud mod at optræde som repræsentant for begge parterfremgår af lovforslagets § 27, stk. 1, samt § 25, stk. 2, som fastslår, atejendomsmægleren skal rådgive sælgeren samt varetage sælgerens behovog interesser. Mæglers rolle vil endvidere blive præciseret i de alminde-lige bemærkninger om køberformidling og ændring af lovens anvendel-sesområde i lovforslaget.En ejendomsmægler kan efter de gældende regler bistå en køber med atberigtige handlen, selvom mægler repræsenterer sælger i handlen. For atder ikke skal opstå tvivl om, hvilken part en ejendomsmægler repræsente-rer, imødekommes ønsket om, at sælgers mægler ikke kan berigtige hand-len for køber. Lovforslagets § 27, stk. 4, udgår derfor, ligesom det præci-seres i bemærkningerne til § 27, stk. 1, at en ejendomsmægler ikke kanberigtige en handel på vegne af køber, når mægleren har formidlet etsalg af samme ejendom for sælger.For så vidt angår spørgsmålet om mæglers forpligtelse til at udarbejdekøbsaftale kan udelades, er det vurderingen, at dette er en kerneydelse,som sælger har en berettiget forventning om indgår som en kerneydelse iforbindelse med mæglers salg af boligen.For at klargøre begrebet ”formidling” vil det blive præciseret og uddybeti bemærkningerne til § 2, stk. 1, hvad der forstås ved ”formidling”.

3.2. Indførelse af ansvarlig mægler for hvert formidlingsopdrag

Forbrugerrådet TÆNK (FBR) og Dansk Ejendomsmæglerforening (DE)anfører, at forbrugeren har en forventning om, at der er en ejendomsmæg-ler involveret i formidlingsopdraget. FBR og DE støtter derfor forslagetom, at der udpeges en ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlings-opdrag med mulighed for at uddelegere opgaver til medhjælpere, somikke er ejendomsmæglere. Som følge heraf er FBR og DE enige i forsla-get om, at der ikke længere er grund til at fastholde kravet om en dagligleder, der er registreret ejendomsmægler.
5/23
FBR og DE foreslår, at en ejendomsmægler maksimalt bør kunne haveansvaret for fem medhjælpere for på den måde at sikre, 1) at ejendoms-mægleren reelt har været inde over den enkelte sag, og at forbrugeren harmulighed for at komme i kontakt med ejendomsmægleren, 2) forhindreusikkerhed omkring hvor mange medhjælpere man som ejendomsmæglerlovligt kan have ansvaret for, og 3) at ingen ejendomsmægler presses tilat påtage sig et ansvar, der går udover, hvad der er forsvarligt.Danske Advokater/Boligadvokater (DAB) finder, at der bør stillesspørgsmål til, hvor mange formidlingsopdrag en ejendomsmægler er istand til at varetage på betryggende vis.

Kommentar

Forslaget om at indføre en ansvarlig mægler for hvert formidlingsopdragerstatter det gældende krav om, at der skal være en daglig leder for hvertforretningssted, som dog ikke har kunnet drages disciplinært til ansvarfor handlinger foretaget af personale, der ikke er mægler-uddannet.Formålet med forslaget er således at flytte ansvarsniveauet fra forret-ningsstedet ned til hver enkelt sag, så forbrugeren fremover altid har enmægler at kunne stille til ansvar.Det er vurderingen, at det ikke er hensigtsmæssigt at regulere, hvor storen andel af personalet, der skal være mægler-uddannet mægler eller ej.For det første er det vurderingen, at den interne fordeling i virksomhederaf medarbejdere og arbejdsopgaver varetages bedst af virksomhederneselv, og at regulering heraf alene bør ske, hvor meget vægtige hensyntaler herfor.For det andet afhænger spørgsmålet om, hvor mange medhjælpere ogformidlingsopdrag en ejendomsmægler kan håndtere på betryggende vis,af de involveredes personlige kompetencer samt formidlingsopdrageneskompleksitet. Det er derfor meget vanskeligt at fastsætte en hensigtsmæs-sig grænse for, hvor mange medhjælpere en ejendomsmægler maksimaltbør have tilknyttet.For det tredje betyder mæglers tilsynspligt, at mægler reelt bør følge medi de opdrag, som vedkommende har ansvaret for. Uanset om fejlen skyl-des ejendomsmægleren selv eller dennes medhjælper, vil mægleren kunnetildeles disciplinære sanktioner – advarsel, bøde eller fratagelse af rettentil at udøve erhvervet – herfor. I særlige tilfælde vil man kunne se påvirksomhedens ansvar for, om fordelingen af ressourcerne mellem an-svarlig mægler og medhjælpere i sig selv medfører, om arbejdsbyrden forden ansvarlige mægler bliver urimeligt stor. En virksomhed, der tilside-sætter sin tilsyns- og ledelsespligt kan blive pålagt disciplinærstraf. Disseforhold fremgår af bemærkningerne til forslagets § 29.
6/23
Da det vurderes, at disse forhold vil have en begrænsende effekt på, hvormange formidlingsopdrag den enkelte ejendomsmægler vil påtage sig, sesder ikke at være behov for præcisering af bestemmelsen.Det bemærkes, at Norge har tilsvarende krav om ansvarlig mægler forhvert formidlingsopdrag, som kan uddelegere opgaver under tilsyn. Nor-ge har ikke fastsat grænser for hverken antal opdrag eller medhjælpere.

3.3 Forbud mod formidling af lån

Forbrugerrådet Tænk og Dansk Ejendomsmæglerforening (FBR og DE)er enige i, at ejendomsmægleren ikke bør formidle lån til køberen, damægleren er sælgers repræsentant. FBR og DE er desuden enige i, atejendomsmægleren fortsat skal kunne henvise køberen til specifikke ban-ker og realkreditinstitutter, herunder på grundlag af formaliserede samar-bejdsaftaler, forudsat at der oplyses herom.Danske Advokater/Boligadvokater (DAB) er enig i, at ejendomsmægle-ren ikke må formidle lån.Ejendomsmæglernes Landsorganisation (EL) mener ikke, forbuddet modformidling af lån vil få den ønskede virkning, da ejendomsmægleren sta-dig må henvise til sin økonomiske samarbejdspartner. EL foreslår, at manindfører et generelt forbud mod organiserede kundehenvisninger mellemmægler og penge/realkreditinstitutter, da der i dag stilles krav om, hvil-ken ejendomsmægler kunden skal benytte ved salg, særligt ved nødliden-de ejendomme.Finansrådet (FR) er enig i, at køber ikke skal rådgives af mægler, herun-der ved formidling af finansiering, men ønsker det præciseret, gerne iselve lovteksten, at henvisninger fra mægler til bank/realkreditinstitutstadig er mulig.Realkreditrådet (RKR) er ikke enig i, at der bør indføres et forbud modformidling af finansiering, men støtter, at finansiel rådgivning bør givesaf finansielle virksomheder. Hvis forbuddet alligevel opretholdes, fore-slås det, at forbuddet ændres til at gælde rådgivning om finansiering afkøb og ikke formidling af finansiering af køb. RKR foreslår også at ind-føre en pligt for mægler til at henvise køber til rådgivning i penge- ellerrealkreditinstitut. RKR ønsker det præciseret, at mægler trods forbud modfinansiering stadig kan henvise en køber til samarbejdende penge- ellerrealkreditinstitut.Realkreditforeningen ønsker det præciseret, at ejendomsmæglerens hen-visninger til penge- og realkreditinstitutter stadig er lovlige.

Kommentar

Ved formidling forstås i lovforslaget den situation, hvor ejendomsmægle-ren som mellemmand varetager kontakten mellem et finansieringsinstitut
7/23
og en potentiel køber. Ved henvisning forstås den situation, hvor ejen-domsmægleren stiller oplysninger til rådighed om eller gør opmærksompå finansieringsmuligheder hos finansieringsinstitutter.I lovforslaget indføres forbud mod, at ejendomsmægleren kan formidlelån til finansiering af køb af fast ejendom. Henvisning til finansieringsin-stitutter forbydes derimod ikke.Forbuddet mod formidling har til formål at klargøre rollen for ejen-domsmægleren, som ikke skal rådgive køber, heller ikke om finansieringaf fast ejendom. Rådgivning skal ydes af rådgivere med ekspertise indenfor de finansieringsformer, som i dag tilbydes på det finansielle marked.Forbuddet er desuden med til at adskille købers beslutning om køb afejendom fra købers beslutning om finansiering af ejendommen.En ejendomsmægler må endvidere gerne henvise købere og sælgere tilpenge- og realkreditinstitutter, som mægler samarbejder med. På bag-grund af høringssvarene vil dette blive præciseret i forslagets § 43 samtbemærkningerne hertil.Såfremt mægleren får provision for henvisningen, skal virksomheden op-lyse herom. Det vurderes, at henvisninger af kunder mellem ejendoms-mæglere og finansielle institutter er med til at øge konkurrencen på såvelejendomsmæglermarkedet som det finansielle marked, så kundens op-mærksomhed bliver henledt på alternativer til det, som kunden alleredekender. Der er endvidere i loven fastsat regler om, at en forbruger fritkan vælge ejendomsmægler, dog med undtagelse af nødlidende ejendom-me, hvor der er et særligt hensyn til kreditorerne. En ejendomsmæglerkan også på sin hjemmeside have links, hvor en forbruger kan beregnemulige finansieringsforslag på baggrund af konkrete oplysninger omejendommen, hvilket fremgår af lovforslagets bemærkninger til § 43For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt låneformidling skal væretilladt for ejendomsmæglere, mens finansiel rådgivning skal være for-budt, er det vurderingen, at dette kan lede til uhensigtsmæssige situatio-ner, hvor en køber kan risikere at underskrive et boliglån, hvor ejen-domsmægler har været mellemmand mellem køber og det finansielle in-stitut uden at have modtaget rådgivning om muligheder, risici mv.For så vidt angår ønsket om at indføre pligt for ejendomsmægler til athenvise køber til finansiel rådgivning bemærkes, at ejendomsmægleren -såfremt en køber ikke bistås af egen rådgiver – skal oplyse køberen ommuligheden for at søge bistand. Det vurderes derfor ikke, at der er behovfor at pålægge ejendomsmægleren en særskilt oplysningspligt om finan-siel rådgivning over for køberen. Behovet er ikke anderledes end i dag,og det må forventes, at forbrugere som altovervejende hovedregel ikkeunderskriver aftaler om køb af fast ejendom uden at have været i dialogmed et finansielt institut om finansiering heraf. Desuden tydeliggør lov-
8/23
forslaget netop, at rådgivning om finansiering finder sted hos penge- ogrealkreditinstitutter og ikke hos mægler.

3.4. Forbud mod beregning af standardfinansieringsforslag og brut-

to/nettoydelse

Forbrugerrådet TÆNK og Dansk Ejendomsmæglerforening (FBR og DE)støtter ikke forslaget om, at ejendomsmæglere fremover ikke skal ellermå beregne en brutto- og nettoydelse på baggrund af et standardfinansie-ringsforslag. FBR og DE anfører, at en sådan beregning giver det fornød-ne retvisende sammenligningsgrundlag, som var formålet med reglerneherom. FBR og DE anfører endvidere, at beregningerne er en hjælp forkøberne, at sammenligningsgrundlaget ligger tæt på den finansielle sek-tors kreditvurderinger, og at et forbud vil stille forbrugerne dårligere, dadet for køber er væsentligt at kende kontantprisen og ejerudgifterne in-klusiv udgifterne til finansiering. Samtidig anfører FBR og DE, at oplys-ningen om brutto- og nettoydelsen er nyttig for købere til at sammenligneforskellige ejendomme, og at et forbud vil virke konkurrencebegrænsendepå markedet for boligfinansiering.FBR og DE er enige i, at køber, med udgangspunkt i sin personlige øko-nomiske situation, bør søge rådgivning fra et penge- eller realkreditinsti-tut, inden endelig beslutning om optagelse af lån til den konkrete ejen-dom.FBR og DE anbefaler, at kravet om standardfinansiering bibeholdes. FBRog DE er dog enige i, at de forudsætninger, der ligger til grund for dennuværende standardfinansieringsmodel, ikke længere er tidssvarende, ogforeslår, at der i loven indsættes et krav om, at forudsætningerne i finan-sieringsmodellen revideres f.eks. en gang årligt, for at sikre, at finansie-ringsmodellen er tidssvarende.FBR og DE anfører tillige, at det er i forbrugerens interesse, at få infor-mation om alternative finansieringsforslag i salgsopstillingen eller tillæghertil, da køberen således får oplysninger om, hvordan den konkreteejendom faktisk kan finansieres. FBR og DE anfører videre, at den al-mindelige forbruger typisk ikke undersøger markedet for finansiering, ogat det derfor er sundt for konkurrencen på området, at køberen via ejen-domsmægleren stifter bekendtskab med andre muligheder for finansieringend blot købers nuværende bank.Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater (DAB) støtter forslagetom, at forbyde ejendomsmæglere at udarbejde eller lade udarbejde finan-sieringsforslag, herunder beregning af brutto- og nettoydelse.DAB anfører, at de fleste handler gennemføres som kontanthandler, og atfinansieringsforslagene sjældent matcher den finansiering, som den kon-krete køber kan få adgang til, og at køber derfor altid har tæt kontakt tilegen bank før, under og efter handlen. Ejendomsmæglerens finansierings-
9/23
forslag øger derfor informationsmængden unødigt, samtidig med at derløbende anvendes mange ressourcer på at opdatere salgsopstillinger.Advokatrådet og Advokatsamfundet (ADR) støtter ikke, at der indføres etforbud mod ejendomsmæglerens beregning af brutto- og nettoydelse, dader efter ADRs opfattelse er tale om væsentlig information til potentiellekøbere, og at det derfor fortsat bør være muligt for ejendomsmægleren atanføre disse oplysninger i salgsopstillinger m.v.ADR anfører, at et forbud mod beregning af brutto- og nettoydelse vilstille forbrugerne og særligt førstegangskøbere ringere end i dag, da kon-tantprisen ikke giver et retvisende billede uden viden om finansierings-omkostningerne. ADR anfører videre, at forbrugerne har brug for at ken-de udgifterne forbundet med at eje ejendommen – såvel ejerudgifter somfinansieringsudgifter – og at præsentation af en brutto- og nettoydelsesåledes er forbrugeroplysning og ikke finansiel rådgivning.ADR påpeger, at beslutning om køb hænger tæt sammen med beslutningom finansiering, at køber aldrig alene ud fra ejendomsmæglers beregningaf brutto- og nettoydelse vil træffe beslutning om køb, og derfor at det ilovforslaget anførte ønske om at adskille købers beslutning om køb frabeslutningen om finansiering, ikke ses at begrunde et forbud mod oplys-ning om brutto- og nettoydelse.ADR påpeger videre, at Erhvervsstyrelsens analyse af dele af lov om om-sætning af fast ejendom fra 2013 viser, at en stor del af de adspurgte (62pct.) har anført, at de har anvendt oplysninger om brutto- og nettoydelse.Realkreditrådet (RKR) støtter ikke forslaget om, at ejendomsmæglereikke må foretage beregninger af brutto- og nettoydelse, da oplysning her-om er væsentlig for køber og giver en god indikation på, hvad det kosterat eje ejendommen, samtidig med at oplysning herom kan bruges til atsammenligne forskellige ejendomme.RKR forventer, at købere også fremover vil efterspørge et standardfinan-sieringsforslag og oplysninger om brutto-/nettoydelsen, og at det derforvil blive et spørgsmål om, hvor køberen kan få oplysningen.RKR støtter, at unødvendige oplysninger i bolighandlen bør undgås afhensyn til forbrugerne, men RKR finder, at oplysning om standardfinan-siering er nødvendig og anvendelig for forbrugeren, og derfor et forkertsted at sætte ind for at undgå ”information overload”.RKR foreslår som alternativ til det foreliggende lovforslag, for at ejen-domsmæglerne som en service kan vælge at imødekomme potentiellekøberes ønske herom, at det som minimum stadig bør være muligt forejendomsmægleren at give oplysninger om standardfinansieringsforslagog brutto-/nettoydelse i salgsopstillinger m.v.
10/23
Finansrådet (FR) støtter ikke forslaget om at forbyde ejendomsmæglere atgive oplysninger om brutto-/nettoydelse og standardfinansiering. FR fin-der, at oplysning om standardfinansiering og brutto-/nettoydelse er megetrelevante for forbrugerne i en bolighandel og giver, uanset at standardfi-nansieringen ikke nødvendigvis er den finansiering, som forbrugeren kaneller vil optage, et sammenligningsgrundlag mellem forskellige ejen-domme. På den baggrund anser FR det som mere forbrugerbeskyttende,hvis man, i stedet for at fjerne oplysningerne, oplyser forbrugerne om,hvad oplysningerne kan bruges til.FR anfører, at forbrugerne med forslaget fremover kun vil få oplysningom finansiering og brutto-/nettoydelse, hvis de kontakter en rådgiver, eks.et realkreditinstitut. FR udtrykker i den forbindelse bekymring for, atnogle købere vil underskrive købsaftale uden at have fået disse oplysnin-ger, og at dette kan føre til, at nogle købere erhverver fast ejendom, somde ikke har råd til. FR foreslår derfor, at der ved lov indføres et i købsaf-talen obligatorisk forbehold for købers finansielle forhold, så køber kantræde tilbage fra aftalen uden at betale godtgørelse i de tilfælde, hvor kø-ber ikke kan opnå finansiering af den pågældende ejendom. FR foreslår,at denne fortrydelsesret skal gælde ved siden af den allerede i dag gæl-dende fortrydelsesret ved køb af fast ejendom, hvor køber mod betalingaf 1 pct. af købesummen kan træde tilbage fra købsaftalen inden 6 hver-dage efter aftalens indgåelse.Ejendomsmæglernes Landsorganisation (EL) støtter ikke forslaget om, atejendomsmæglere ikke må foretage beregninger af finansieringsforslag.Et forbud vil ikke i praksis virke forbrugervenligt, da et forbud vil forhin-dre ejendomsmæglere i at oplyse potentielle købere om forskellige mu-ligheder for finansiering, og køber vil være tvunget til at kontakte sit pen-geinstitut, hvilket kan forsinke processen. Der vil ydermere være risikofor, hvis en kunde er interesseret i to eller flere ejendomme, at penge- ogrealkreditinstituttet vil favorisere en ejendom, som er udbudt gennem enejendomsmægler, som de samarbejder med. Mægleren bør derfor stadighave mulighed for at foretage beregninger og formidle finansiering, menloven bør fastholde, at der i annoncer alene må anføres ejendommenskontantpris og ejerudgifter, da det vil medvirke til at gøre markedet gen-nemsigtigt for forbrugeren.

Kommentar

Formålet med forslaget er at sikre, at potentielle købere alene præsente-res for væsentlige, retvisende og ikke mindst sammenlignelige oplysnin-ger. Det tilstræbes, at gennemsigtigheden på området øges, og at forbru-gerne bliver i stand til at træffe bedre og mere informerede valg.For så vidt angår spørgsmål om sammenligning, er det vurderingen, atoplysninger om kontantprisen og ejerudgifterne giver et bedre grundlagfor at sammenligne forskellige ejendomme, end oplysninger om brut-to/nettoydelse. Det skyldes for det første, at kontantprisen og ejerudgif-terne relaterer sig direkte til den faste ejendom, mens brutto-/nettoydelse
11/23
primært vedrører omkostninger ved standardfinansiering. For det andetfremstår ejerudgifterne – der kan variere betydeligt fra ejendom til ejen-dom – tydeligt, mens de i dag er indregnet i oplysningerne om brutto-/nettoudgifterne.Der er i dag mange forskellige finansieringsmuligheder på boligmarkedetsamtidig med, at der ofte er store individuelle forskelle mellem potentiellekøberes økonomi, herunder udbetalingens størrelse, forventet indtjeningog udgifter (antal børn, forbrugslån mv.) Det betyder, at de oplysningerom brutto-/nettoydelse, der i dag præsenteres i annoncering og salgsop-stillinger m.v. på baggrund af et standardfinansieringsforslag, megetsjældent vil være retvisende for den konkrete køber, heller ikke selv omstandardfinansieringsforslaget opdateres årligt. Det vurderes således, atder er risiko for, at de nuværende regler om brutto-/nettoydelse vildlederforbrugerne mere, end de vejleder.I høringssvarene anføres det, at oplysninger om brutto-/nettoydelse ernyttige for forbrugerne (særligt førstegangskøberne), samt at oplysnin-gerne fungerer som sammenligningsgrundlag mellem forskellige ejen-domme, og dermed at forbrugerne vil blive stillet ringere end i dag, hviset forbud bliver vedtaget.Det er vigtigt for køber både at kende kontantpris, ejerudgifter og udgif-terne til finansiering. Det er dog vurderingen, at oplysninger om brutto-/nettoydelse i salgsopstilling m.v. udregnet på grundlag af et standardfi-nansieringsforslag, ikke giver det bedste grundlag for dette.Der findes i dag på finansielle aktørers hjemmesider lettilgængelige lå-neberegningsværktøjer til rådighed for forbrugerne, som ejendomsmæg-lerne gerne må henvise til. Her er det muligt at beregne, hvor meget for-brugeren umiddelbart kan blive godkendt til at låne, og hvad det vil kosteat finansiere en given bolig ud fra henholdsvis boligens pris og udbeta-lingens størrelse. Forbrugeren får dels en standard boliglånsberegningud fra et typisk 80 pct. realkreditlån, 15 pct. banklån og 5 pct. udbetaling,dels kan forbrugeren tilpasse finansieringsforslagene og fx vælge en an-den løbetid eller låntype, afdragsfrihed mv. Det er vurderingen, at disselåneberegningsværktøjer giver en mere brugbar afklaring af den enkelteforbrugers lånemuligheder, end de nuværende oplysninger om brutto-/nettoydelse i salgsopstillinger mv gør. Det præciseres i bemærkningernetil § 43, stk. 1, at ejendomsmæglerne gerne må henvise til de lånebereg-ningsværktøjer, som findes hos långiverne.For så vidt angår forslaget om at lade kontantpris og ejerudgifter fremgåaf annoncering, men give ejendomsmæglere mulighed for at foretageberegninger og formidle finansiering, henvises til afsnit 3.3. Lovforsla-gets forbud mod at beregne finansieringsforslag hænger således sammenmed lovforslagets hensigt om at skabe en klar rollefordeling i bolighand-ler, hvorfor mægler ikke må rådgive køber – generelt såvel som i finan-sieringsspørgsmål.
12/23
For så vidt angår ønsket om, at alle købsaftaler skal indeholde et lov-mæssigt forbehold for købers finansielle forhold, er det ikke vurderingen,at der med lovforslaget vil være øget risiko for, at købere i højere grad vilkøbe fast ejendom, som de har ikke råd til at sidde i.Desuden har købere allerede en fortrydelsesret ved køb af fast ejendom,hvorefter de mod betaling af 1 pct. af købesummen inden 6 hverdage efteraftalens indgåelse kan træde tilbage. Der ses derfor ikke at være behovfor at indføre yderligere bestemmelser om fortrydelsesret.

3.5. Ejendomsmæglerens vederlag og formidlingsaftalens varighed

Forbrugerrådet Tænk (FBR) og Dansk Ejendomsmæglerforening (DE)støtter forslaget om, at lovens regulering af ejendomsmæglerens vederlagbør holdes på et minimum. FBR og DE er enige i, at manglende overhol-delse af formkrav til formidlingsaftalen ikke skal medføre vederlagsfor-tabelse.FBR og DE foreslår følgende modifikationer af de foreslåede bestemmel-ser om formidlingsaftalens varighed og ejendomsmæglerens vederlag:For det første bør der ikke generelt være en lovbestemt maksimal aftale-periode for formidlingsaftaler, da aftalen kan opsiges uden varsel. Detanføres dog, at der for formidlingsaftaler med resultatafhængigt vederlag,men hvor der er aftalt vederlag ved opsigelse, stadig bør være en be-grænsning af aftaleperioden på 6 måneder med mulighed for forlængelsemed op til 3 måneder ad gangen. For det andet bør der være en generelpligt for mægler til at oplyse sælger om vederlagets størrelse eller bereg-ningsprincipperne herfor i formidlingsaftalen, så sælger inden tiltrædelseaf en købsaftale har haft kendskab til det. For det tredje skal det alenevære muligt for mæglere at få vederlag ved egen opsigelse af formid-lingsaftalen, hvis dette er aftalt, og hvis opsigelsen skyldes sælgers mis-ligholdelse/hindring af salgsbestræbelserne. For det fjerde skal formid-lingsaftalen underskrives af både mægler og sælger af dokumentations-hensyn. For det femte er der ikke behov for at kvalificere den pligtfor-sømmelse for mægler, som kan medføre nedsættelse eller bortfald af sa-læret, idet vurderingen heraf i dag foretages på fornuftig vis i Klagenæv-net for Ejendomsformidling.Danske Advokater/Boligadvokater (DAB) støtter delvist forslaget, menhar forslag til ændringer. DAB mener, at det stiller forbrugerne væsentligtringere end i dag, hvis der kan indgås formidlingsaftaler, uden der er af-talt nærmere om vederlaget. Desuden anfører DAB, at man bør bevareden nuværende regel om, at ejendomsmægler ved sælgers opsigelse kunkan få � af vederlaget, da det ellers vil føre til stigning i antal klagesageri Klagenævnet for Ejendomsformidling. DAB opfordrer til en nærmereanalyse forud for en sådan ændring af vederlagsreglerne.
13/23
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) bemærker, ataftalen bør underskrives af begge parter af hensyn til bevis for hvilkevilkår, der er aftalt ved flere udkast.

Kommentar

Ønsket om, at formidlingsaftaler ikke udløber efter en maksimal periodepå 6 måneder, men er gældende indtil ejendommen sælges, eller aftalenopsiges af en af parterne, imødekommes og indarbejdes i lovforslagets §32 og bemærkningerne hertil. Det betyder, at aftalerne ikke løbende skalforlænges af ejendomsmægler og sælger. Den maksimale aftaleperiodebevares for formidlingsaftaler med resultatafhængigt vederlag, hvor derer aftalt vederlag ved opsigelse, så sælger kan forlade aftalen uden atbetale vederlag efter makismalt 6 måneder.Da ejendomsmæglere således fremover vil kunne indgå aftaler, der ikkeudløber automatisk efter en given periode, vil det blive anført i bemærk-ningerne til § 32, at hvis der er indgået en formidlingsaftale efter reg-ning, kan mægleren ikke betinge sig et ”opsigelses”-gebyr, da det vilstride mod princippet om, at aftalen kan opsiges uden varsel.For at sikre at der er fuldstændig enighed om de vilkår, som fremgår afaftalen, inkl. de situationer, hvor forbrugeren evt. har anført tillægstekst ihånden, vil § 30,stk. 1, og bemærkningerne hertil blive ændret, så detfremgår som et krav til formidlingsaftalen, at begge parter har skrevetunder. Desuden er det vurderingen, at forbrugeren må forventes at væreorienteret om vederlaget eller principperne for beregningen herfor i for-midlingsaftalen. Derfor ændres § 30, stk. 1, og bemærkningerne hertil, sådette fremgår.På baggrund af forslaget om, at mægler ikke bør have ret til vederlag,medmindre sælger som minimum præsenteres for et udkast til en formid-lingsaftale samt vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne her-for, imødekommes dette ved at ændre § 33, stk. 1, og bemærkningernehertil, så det fremgår, at mægler ikke kan få vederlag, med mindre detteer aftalt.I forhold til ønsket om at mægler ikke skal have krav på vederlag, hvisdenne har opsagt formidlingsaftalen, vurderes det mest hensigtsmæssigt,at det indgår i selve aftalen mellem mægler og sælger, hvad der skal be-tales i tilfælde af opsigelse fra henholdsvis sælger eller mægler. Det ernetop foreslået, at formidlingsaftaler ikke automatisk ophører efter 6 må-neder, da begge parter har mulighed for at opsige aftalen. I forlængelseheraf findes det rimeligt, at parterne også har mulighed for at aftalespørgsmål om vederlag i tilfælde af opsigelse.For så vidt angår ønsket om, at, det bør lovfastsættes, hvad der forståsved rimeligt vederlag i forbindelse med forbrugerens opsigelse af en afta-le med resultatafhængigt vederlag, er udgangspunktet i lovforslaget, atmæglers ret til vederlag afhænger af selve aftalen. Idet der indføres afta-
14/23
lefrihed på området, er det vurderingen, at der ikke i loven skal opstillesbegrænsninger på mæglers ret til vederlag, men at dette skal afhænge afden konkrete aftale mellem mægler og sælger. Det vurderes i øvrigt, atKlagenævnet for Ejendomsformidling i sager bl.a. vil lægge vægt på deafholdte udgifter og den medgåede tid for mægleren.For så vidt angår behovet for kvalificering af pligtforsømmelser, der kanmedføre nedsættelse eller bortfald af salæret, er det vurderingen, at ord-lyden i § 35 har informativ karakter over for både mæglere og forbruge-re. Det vil dog blive præciseret i bemærkningerne til bestemmelsen, atder ikke lægges op til en yderligere kvalificering af pligtforsømmelserend det, der er praksis i dag.

3.6. Ophævelse af det objektive ansvar/godtgørelsesreglen

Forbrugerrådet Tænk (FBR) og Ejerlejlighedernes Landsforening (EJL)anfører, at bestemmelsen indeholder et væsentligt forbrugerbeskyttelses-element, og at en ophævelse af bestemmelsen vil have vidtrækkende kon-sekvenser for den forbruger, som handler i tillid til de forkerte oplysnin-ger, der er tilvejebragt af ejendomsmægleren. FBR og EJL anfører endvi-dere, at bestemmelsen vedrører så væsentlige dele af en bolighandel, atdet helt rimeligt, at forbrugeren kan få kompensation, hvis det viser sig, atbeslutningsgrundlaget har været forkert, idet det må være ejendomsmæg-leren som den professionelle part, der er nærmest til at bære risikoen forsådanne fejl. Herudover bemærkes det, at det er helt i overensstemmelsemed almindelig danske forbrugerretlige principper, at den ansvarlige overfor forbrugeren er den erhvervsdrivende, som forbrugeren direkte harhandlet med.Det bemærkes videre, at de er opmærksomme på, at der er stillet spørgs-målstegn ved rimeligheden i, at ejendomsmægleren skal betale godtgørel-se for fejl i fx provenuberegningen, som ikke skyldes ejendomsmægle-rens egne fejl. Langt den overvejende del af de sager de ser i Klagenæv-net for Ejendomsformidling, som vedrører godtgørelse efter denne be-stemmelse, handler om fejl, som ejendomsmægleren selv er skyld i. En-delig vurderer FBR og EJL, at en ophævelse af bestemmelsen kun vilhave marginal indflydelse på størrelsen af ejendomsmæglernes salærer,da det er relativt få sager, det handler om, hvorimod det for den enkelteforbruger kan det have vidtrækkende konsekvenser, hvis ikke vedkom-mende stilles økonomisk som han eller hun har haft en berettiget forvent-ning om at være stillet efter gennemførelsen af handlen. Dertil kommer,at der ikke synes at være et argument i den forudgående analyse eller be-mærkningerne til lovforslaget for, at den oprindelige betænknings tanke-gang om, at ejendomsmæglerens forsikring dækker, skulle være ændret.Forbrugerombudsmanden finder, at ophævelsen af den nuværende § 24,stk. 2, vil medføre en markant svækkelse af den nuværende forbrugerbe-skyttelse og mener på den baggrund, at en sådan ændring bør forudsætte
15/23
en nærmere analyse af, hvilke konsekvenser ophævelsen af bestemmelsenvil have.Dansk Ejendomsmæglerforening er positiv over for ophævelsen af § 24,stk. 2. Foreningen støtter forslaget af flere årsager. For det første er detforeningens opfattelse, at ejendomsmæglere ikke som den eneste rådgi-verbranche skal være underlagt et objektivt ansvar og dermed i visse til-fælde bære ansvaret for andre professionelles fejl. For det andet er detforeningens opfattelse, at der generelt ikke bør gives godtgørelse for skuf-fede forventninger. Endvidere henviser foreningen til Erhvervsministeri-ets betænkning 1362/1998 om rådgiveransvar, hvor flertallet fandt, at derikke var behov for en regel om, at der skal ydes godtgørelse, uden at derer lidt et økonomisk tab.Herudover anføres det af Dansk Ejendomsmæglerforening, at det objekti-ve ansvar medfører, at ejendomsmægleren i et vist omfang bærer ansvaretfor andre professionelle aktørers fejl, hvilket har den konsekvens, at ejen-domsmæglerens ansvarsforsikring bliver tilsvarende dyrere, hvilket i sid-ste ende betales af forbrugerne. Endvidere påpeges det, at der foreningenbekendt heller ikke andre lande, hvor der gælder en tilsvarende regel somden nuværende LOFE’s § 24, stk. 2. Endelig bemærkes det, at en ophæ-velse af den nuværende LOFE’s § 24, stk. 2, vil medføre, at ejendoms-mæglere fremover vil have samme strenge professionsansvar som andrerådgivere.Advokatrådet og Danske Advokater/Boligadvokater er ikke enige i, at detobjektive ansvar skal ophæves, og henviser i den forbindelse til, at hver-ken den forudgående analyse eller bemærkninger til lovforslaget synes atindeholde argumenter for, at den tankegang, der ligger til grund for indfø-relsen af det objektive ansvar, bør fraviges. Advokatrådet anfører endvi-dere, at den foreslåede ændring vil medføre et øget antal retssager, idetadgangen for køber til at indbringe sagen for Klagenævnet for ejendoms-formidling må antages at bortfalde.

Kommentar

Indledningsvis bemærkes det, at forslaget ikke fritager ejendomsmægle-ren for erstatningsansvar for fejl, men alene at erstatningsansvaret påområdet vil blive normaliseret i forhold til dansk ret generelt. Hoved-reglen i dansk ret er, at en skadelidt kun kan få kompensation i form afpenge, hvis den skadelidte har lidt en økonomisk skade/et økonomisk tab(erstatning). Dertil kommer kompensation for ikke-økonomisk skade(godtgørelse).Efter de gældende regler er ejendomsmæglere, som den eneste rådgiv-ningsbranche i Danmark, underlagt et objektivt ansvar, hvor mæglerenskal betale forbrugeren godtgørelse for fejl, bl.a. ved beregninger afprovenu og ejerudgifter, uanset om fejlen skyldes ejendomsmæglereneller ej, og uanset om forbrugeren har lidt et økonomisk tab. Hvis enejendomsmægler fx har fået forkerte oplysninger om de månedlige fæl-
16/23
lesudgifter i en ejerforening fra administratoren og gengiver dem isalgsopstillingen, har ejendomsmægleren ansvar for den forkerte oplys-ning, uanset om mægler har gjort alt, hvad der er muligt, for at indhen-te de korrekte oplysninger.Med lovforslaget vil en ejendomsmægler kunne pålægges erstatningsan-svar efter dansk rets almindelige erstatningsregler, dvs. hvis ejendoms-mægleren har begået en fejl, og forbrugeren har lidt et tab som følgeheraf. Da ejendomsmægleren er professionel, er der tale om et såkaldtprofessionsansvar, hvilket betyder, at når man skal vurdere, om mægle-ren har begået en fejl, ser man på, hvad der kan forventes af en profes-sionel i branchen. Dette svarer til, hvad der gælder for alle andre råd-givningsbrancher i Danmark, samt hvad der gælder for ejendomsmæg-lere i både Sverige, Norge og Holland, hvor ejendomsmæglerne leverertilsvarende ydelser og oplysninger til forbrugerne.I forhold til den gældende forbrugerbeskyttelse anerkendes det, at for-slaget reducerer forbrugernes mulighed for at få godtgørelse ved fejl ibolighandlen. Af hensyn til forbrugerne ændres lovforslaget derfor så-ledes, at den gældende regel om godtgørelse på objektivt grundlag vide-reføres.

3.7. Åbne bud

Forbrugerrådet Tænk (FBR) og Dansk Ejendomsmæglerforening (DE)kan på det foreliggende grundlag ikke støtte indførelsen af åbne bud.Dette skyldes, at denne handelsform potentielt kan rumme en rækkeulemper, og at åbne bud ikke nødvendigvis er til gavn for både sælgerog køber, ligesom de ikke føler sig overbeviste om, at handelsformen vilvære forsvarlig i alle markedssituationer. Alt i alt mener FBR og DEsåledes, at en stillingtagen til åbne budrunder forudsætter et langt mereanalytisk velfunderet beslutningsgrundlag. Det påpeges i den forbindel-se, at det ikke er givet, at man ved åbne bud opnår en mere rigtig pris-sætning, og at der tværtimod vil være fare for, at køber byder over sinegen betalingsvilje eller evne. Endvidere påpeges det, at et handelsfor-løb med åbne bud kan foregå i et meget højt tempo, eksempelvis i situa-tioner hvor boligmarkedet er ophedet, hvilket mindsker antallet af bud-givere og øger risikoen for forhastede bud, der ikke afspejler den reellebetalingsvilje. Der henvises i den forbindelse til, at man i Norge haroplevet, at tempoet i handlen har været så højt, at nogle budgivere sy-nes, at de reelt ikke har haft mulighed for at deltage i budgivningen. Detpåpeges i forlængelse heraf, at købere skal have lejlighed til at foretagenødvendige undersøgelser af teknisk, økonomisk og juridisk art, indende byder på en ejendom.Det anføres endvidere, at forslaget vil indebære en risiko for fiktivebud, hvorved prisen presses kunstigt i vejret, særligt hvis de afgivne budikke er bindende. Der henvises i denne forbindelse også til erfaringer fra
17/23
andre lande, der viser, at udbudsprisen bevidst sættes ”for lavt” for atlokke potentielle købere til, som herefter byder hinanden op, og hvorvedkøberen kan træffe en irrationel beslutning ved at afgive et bud, som erhøjere end vedkommendes reelle betalingsvilje. Omvendt kan der ogsåpeges på, at det ikke vil være i sælgers interesse, at der er åbenhed om-kring useriøst lave bud i et nedadgående eller stagneret boligmarked.Danske Advokater/Boligadvokater (DAB) advarer imod at åbne op forså væsentlige ændringer af den måde, der handles boliger på, uden atder forudgående foretages indgående analyser af konsekvenserne forkøber og sælger i opadgående og nedadgående markeder. Det vurderesendvidere, at det for en ganske stor del af forbrugerne vil være ganskevanskeligt at gennemskue konsekvenserne af handel med åbne bud, li-gesom det vurderes, at den ejendomsmægler, der skal rådgive sælgeren,kan have en selvstændig interesse i at udbyde ejendommen gennem enåben budrunde frem for på almindeligvis. Der er i den forudgående ana-lyse blevet henvist til de gode erfaringer, man har med åbne bud i Norgeog Sverige. DAB påpeger dog, at man ved denne sammenligning skalvære opmærksom på, at ejendomsmæglerbranchen er stramt reguleret iSverige, og at det her er det klare udgangspunkt, at en ejendomsmæglerskal stå for alle væsentlige opgaver ved ejendomsformidlingen. Endvi-dere påpeges det, at man i Norge har oplevet, at tempoet har været såhøjt, at nogle budgivere synes, at de reelt ikke har haft en mulighed forat deltage i budgivningen.Realkreditforeningen er enig i, at budrunderne bør være åbne, idet derdermed skabes et indblik i prisdannelsen på den pågældende ejendom.Dette indblik vil have stor betydning i forbindelse med realkreditinsti-tuttets værdiansættelse af ejendommen, idet værdiansættelsen skal af-spejle, hvad flere kyndige erhververe vil betale for den konkrete ejen-dom. Ved at kende alle bud på ejendommen, kan det således kunne kon-stateres i tilfælde, hvor der bydes over den pris, som ejendommen erudbudt til, om vindende bud afviger væsentligt fra den øvrige budgiv-ning.Realkreditrådet er betænkelige overfor forslaget og påpeger, at erfarin-gerne fra Norge og Sverige ikke er entydigt positive. Endvidere anføresdet, at der er risiko for, at åbne budrunder i en højkonjunktur vil kunnebidrage til overophedning og prisbobler på boligmarkedet.Finansrådet henviser til brev af 7. oktober 2013 vedrørende en rækkeforhold, der bør overvejes og sikres, hvis der indføres mulighed for åbnebudrunder. Finansrådet anfører heri, at såfremt åbne bud indføres, børdette ske under forudsætning af, at der tages hånd om de i den forudgå-ende analyse nævnte ulemper ved åbne bud, herunder fiktive bud, detpsykologiske pres samt risikoen for en for hurtig afvikling af enbudrunde i et overophedet boligmarked – som både giver risiko for irra-tionelle beslutninger og risiko for at ikke alle relevante købere bliveropmærksomme på handlen. I relation hertil påpeges det, at andre lande
18/23
med åbne budrunder har haft erfaringer med ”lokkepriser”, således atprisen på en ejendom sættes urealistisk lavt for at lokke kunder til,hvorefter kunderne byder hinanden op og blandt andet på grund af tids-presset ender med at træffe en irrationel beslutning og afgive et (måskebindende) bud, der er højere end deres reelle betalingsvilje og -evne.Advokatrådet/Advokatsamfundet er betænkelig ved adgangen til at sælgeejendomme i åbne budrunder, idet der henvises til, at man i Norge haroplevet, at tempoet i handlerne har været så højt, at nogle budgivere ikkesynes, at de reelt har haft mulighed for at deltage i budgivningen. Detønskes, at reguleringen i Sverige, hvor den registrerede mægler skal fore-tage alle væsentlige opgaver, og den norske regulering, hvor man harstrammet kravene for at øge det faglige niveau, tages med i betragtning.Endvidere anføres det, at en stor del af forbrugerne vil have vanskeligtved at gennemskue konsekvenserne af åbne budrunder, herunder hvorvidtdette reelt er en fordel for dem, ligesom åbne budrunder kan medføre, atsælger anvender en stråmand til at presse prisen op. I et opadgående ellernedadgående marked, vil risikoen for økonomisk tab for forbrugeren så-ledes være øget. Endelig anføres det som en overordnet kommentar, athensynet til tryghed og sikkerhed i bolighandlen bør vægte højere endønsket om et mere dynamisk og effektivt marked.

Kommentar

Som loven er i dag, må mægleren ikke oplyse, hvad andre interesserede,potentielle købere har budt på en ejendom, der er til salg. Det er kun dehistoriske, faktiske handelspriser, som er oplyst på internettet. Dermedskal en forbruger i dag beslutte sig for et køb uden viden om, hvad andrepotentielle købere reelt er villige til at betale for ejendommen. En øko-nomisk analyse foretaget af Copenhagen Economics for Erhvervsstyrel-sen viser, at den nuværende regulering kan hindre et effektivt boligmar-ked, at det kan føre til længere liggetider, og at man i vores nabolandehar gode erfaringer med større åbenhed om prisdannelsen.Forslaget giver ejendomsmæglere mulighed for i selve salgsfasen, herun-der i forhandlingssituationen, at oplyse potentielle købere om andrestilbud (pristilkendegivelser) på en ejendom. At indføre en valgfri mulig-hed for åbne bud medfører, at der i disse handler kan ske en mere effektivprisdannelse på ejendomme og dermed overordnet set et mere effektivtboligsalg. Samtidig øges gennemsigtigheden for forbrugerne.Efter de gældende regler har ministeren allerede i dag hjemmel til atudstede regler om åbne og lukkede budrunder, herunder om ret til op-lysning om afgivne bud. Ved en budrunde forstås den situation, hvorkøbere samtidig afgiver tilbud på ejendommen inden en nærmere fastsatdato. Med lovforslaget foreslås det at udvide ministerens bemyndigel-sesbestemmelse, så der også i almindelige forhandlede salg kan givesoplysning om pristilkendegivelser fra købere, fx med henblik på at gå idialog med sælger omkring udbudsprisen. Der er ikke tale om at udvide
19/23
hjemlen til at indføre åbne bindende bud, men til at indføre åbne ikke-bindende bud – pristilkendegivelser - som det fx kendes fra Sverige.Der indføres ikke automatisk åbne bud eller åbenhed i selve budproces-sen med lovforslaget, men ministeren gives hjemmel til at fastsættenærmere regler herom. Det fremgår af bemærkningerne til bestemmel-sen, at reglerne vil blive fastsat i samarbejde med de relevante interes-senter på området, herunder Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæg-lerforening.Det bemærkes, at både Sverige og Norge har åbne bud og ikke forbydernogen specifikke handelsformer. Buddene i Sverige er ikke bindende,men det er de i Norge. Der er i en del af høringssvarene givet eksemplerpå, at man i Norge har måttet opsætte regler for at trække tempoet ud afprocessen. Sådanne regler er særligt vigtige, når der er tale om binden-de bud, dvs. hvor forbrugeren ikke kan træde tilbage fra handlen.Dervil i forbindelse med reglernes udarbejdelse tages højde for, hvorvidt lig-nende foranstaltninger vil være nødvendige i Danmark. For at mindskerisikoen for fiktive eller useriøse bud giver hjemmelsbestemmelsen desudenmulighed for at fastsætte regler om, at mægleren skal føre en budjournal,der registrerer byderne, fx gennem brug af NemID. Der vil blive søgt inspi-ration i de norske og svenske regler herom.Til forskel fra både Norge og Sverige er der i Danmark en fortrydelses-ret ved køb af fast ejendom, som giver en ekstra beskyttelse til forbruge-re, når de køber fast ejendom. En forbruger som køber fast ejendom iDanmark, har således en ret til at træde tilbage fra købet inden for 6hverdage mod betaling af 1 pct. af købesummens størrelse. Det vurderespå den baggrund, at mulighed for at få kendskab til andre køberes pris-tilkendegivelser kan gennemføres med de gældende forbrugerbeskyttel-sesregler.For så vidt angår spørgsmålet om, hvordan forbrugerne vil agere, hvisder kommer åbenhed omkring andre køberes pristilkendegivelser, vilder forud for igangsættelsen af et regelarbejde gennemføres analyse afden forbrugerøkonomiske adfærd i forskellige markedskonjunkturer,herunder – så vidt det er muligt - afdækning af spørgsmål omkring fikti-ve bud, psykologisk pres mv. Dette vil blive præciseret i bemærkninger-ne til § 42, stk.3.I forhold til risikoen for, at åbne bud kan føre til urealistisk lave prisermed det formål at lokke kunder til, fremgår det af bemærkningerne tilforslagets § 42, at den skønnede kontantpris, som en ejendom skal udby-des til, ikke må være urealistisk lav, og god ejendomsmæglerskik kan ind-drages i vurderingen heraf.Da lovforslaget indfører pligt om, at der er en ansvarlig ejendomsmæg-ler for hvert formidlingsopdrag, vurderes det, at der er tilstrækkelig
20/23
sikring af fagligheden i ejendomsmæglernes ydelser, også i forbindelsemed en indførelse af åbenhed i budprocessen.

3.8. Oplysningspligt vedr. provisioner mv. samt om personlige og

økonomiske interesser

Forbrugerrådet Tænk (FBR) og Dansk Ejendomsmæglerforening (DE)er enige i, at oplysninger om ejendomsmæglerens samarbejdsaftaler mv.bør gives på ejendomsmæglerens hjemmeside i stedet for i formidlings-aftale, salgsopstilling og købsaftale. De bemærker dog, at det bør præci-seres i bemærkningerne, at muligheden for at angive oplysningerne i ”etskriftligt materiale” ikke betyder, at oplysningerne nødvendigvis skalgives på papir, men at oplysninger eksempelvis også kan angives i en e-mail. Endvidere er FBR og DE enige i, at ejendomsmæglerens oplys-ningsforpligtelser vedr. personlige og/eller økonomiske interesser børindskrænkes, således at det ikke er ”enhver” interesse, der skal oplysesom. De mener dog ikke, at oplysningen skal gives i salgsopstillingen,men alene gives til køber i købsaftalen.Danske Advokater/Boligadvokater er enig i, at de nuværende oplys-ningskrav kan reduceres, men mener, at mægleren skriftligt ved af-krydsning, fx i salgsopstillingen, skal svare ”ja” eller ”nej” til etspørgsmål om, hvorvidt virksomheden modtager provision, rabat ellerlignende, samt at forbrugeren i givet fald henvises til at søge mere in-formation herom på virksomhedens hjemmeside. Endvidere finder DABift. bestemmelserne i §§ 37 og 38, at ordet ”væsentlig” bør udgå, da detgiver for meget rum for fortolkning og dermed vil stille forbrugerenringere, og at det bør være op til forbrugeren at vurdere, om forholdet ervæsentligt. Endvidere bør der indføres en karensperiode på fx 4 ugerefter fortrydelsesfristens udløb, hvor en mægler ikke må indgå formid-lingsaftale med en køber om salg af købers ejendom.

Kommentar

For at gøre det nemmere for forbrugeren at overskue bolighandlen,lægges med lovforslaget op til at samle de relevante forhold omkringselve ejendommen i salgsopstillingen, mens andre oplysninger kan givessenere, fx i købsaftalen. På baggrund af høringssvarene flyttes kravet i§ 36, stk. 2, om information om mæglers evt. økonomiske eller personli-ge interesse i salget af ejendommen fra salgsopstilling til købsaftalen. Ibemærkningerne hertil præciseres det desuden, at oplysningerne kanudleveres på andre måder end i papirform, fx i en e-mail.For så vidt angår forslag om en karensperiode, hvor en mægler ikke måindgå formidlingsaftale med en køber om salg af købers ejendom, er detvurderingen, at der ikke er behov herfor. Lovforslaget indeholder for-bud mod, at mægler kan repræsentere begge parter i samme handel,men der vil i dette tilfælde være tale om to forskellige handler.
21/23

3.9. Diverse

A. Ejendomsforeningen Danmark problematiserer lovforslagets § 38,stk. 1, nr. 4, hvoraf det fremgår, at ejendomsmægleren skal udarbejdeudkast til købsaftale. Foreningen mener ikke, at ejendomsmægleren skalvære forpligtet til at udarbejde købsaftale ved salg af andelsbolig. Detteskyldes dels, at andelsforeninger i høj grad anvender deres egne over-dragelsesaftaler, dels at det fremgår af mange andelsboligsforeningersvedtægter, at køber er forpligtet til at anvende andelsboligforeningensoverdragelsesaftale. Bestemmelsen medfører derfor dobbeltarbejde, derfordyrer og forsinker handlerne, ligesom der opstår diverse juridiskeproblemstillinger ved fortolkning af to modstridende aftalegrundlag.

Kommentar

Det er korrekt, at en ejendomsmægler som en del af de obligatoriskeydelser skal udarbejde udkast til købsaftale, også i de situationer, hvordet fremgår af en andelsboligforenings vedtægter, at man ved overdra-gelse af andelsboligen er forpligtet til at benytte foreningens overdra-gelsesaftale. Der er i forslaget fastsat lovhjemmel til, at der for særligetyper af fast ejendom – herunder andelsboliger – kan fastsættes regler,som fraviger eller præciserer lovens bestemmelser under hensyn til sær-lige forhold vedr. vedkommende type af fast ejendom. Der vil derforblive taget særskilt stilling til dette forhold vedrørende andelsboliger iforbindelse med udmøntning af bestemmelsen i bekendtgørelse, medinddragelse af de relevante parter.
B. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er af den op-fattelse, at der på enkelte punkter i lovforslaget er behov for at præcise-re, at der gælder særlige regler for andelsboliger, herunder lovforslagets§ 2, stk. 6, der foreslås ændret, således at denne eksplicit nævner an-delsboligforeninger. Af hensyn til både klager, og den der klages over,opfordres der endvidere til, at der i lovforslaget indsættes en frist for,hvornår Erhvervsstyrelsen skal have anlagt en sag i henhold til § 64, stk.1.

Kommentar

Forslaget indeholder hjemmel til, at der for særlige typer af fast ejen-dom – herunder andelsboliger – kan fastsættes regler som fraviger ellerpræciserer lovens bestemmelser under hensyn til særlige forhold vedr.vedkommende type af fast ejendom, og det fremgår af bemærkningernetil bestemmelsen, at fx andelsboliger er omfattet. Det vurderes derforikke nødvendigt særskilt at nævne andelsboliger mv. i selve bestemmel-sen.
Såfremt en ejendomsmægler af disciplinærnævnet er blevet begrænset ieller frakendt retten til at udøve ejendomsformidling, kan den pågæl-dende ejendomsmægler inden for 4 uger kræve, at Erhvervsstyrelsen
22/23
indbringer afgørelsen for domstolene. Da det samtidig fremgår eksplicitaf loven, at anmodningen om sagsanlæg har opsættende virkning, med-mindre retten ved kendelse bestemmer andet, findes det ikke nødvendigtat fastsætte en frist for, hvornår Erhvervsstyrelsen skal indbringe sagen.Det følger i øvrigt af principperne for god forvaltningsskik, at styrelsenskal indbringe sagen så hurtigt som muligt henset til de konkrete om-stændigheder.
Danske Advokater/Boligadvokater har anført, at Dansk Ejendomsmæg-lerforening gennem mange år har udviklet en formularstil, som sammenmed problemet om "information overload" medfører, at køber og sælgerrisikerer at skrive under på, at de har modtaget rådgivning, som de ikke ialle tilfælde har modtaget. Det foreslås derfor, at man kunne autoriserekøbsaftalen som et standarddokument på samme måde som boliglejekon-trakter.

Kommentar:

Det er netop et af formålene med lovforslaget at øge gennemsigtighedenog forståelsen af bolighandlen for både køber og sælger. Dette sker delsved, at der ryddes ud i oplysninger, fx om finansiering, som forbrugerenikke kan knytte direkte til ejendommen, dels ved at der i lovforslagets§ 38, stk. 3, er indført hjemmel til, at Erhvervsstyrelsen kan fastsættenærmere regler for dokumenternes opbygning. Det fremgår af bemærk-ningerne til bestemmelsen, at hjemlen fx kan anvendes til at fastsætteregler om, at der i standardaftalerne for formidling og køb skal være enadskillelse af de individuelle vilkår fra standardvilkårene. Der vurderespå den baggrund ikke at være behov for, at staten skal autorisere stan-darddokumenterne.

4. Oversigt over hørte organisationer, myndigheder m.v.

Advokatsamfundet/Advokatrådet, Akademikernes Centralorganisation,Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ArbejderbevægelsensErhvervsråd, Beskæftigelsesministeriet, BL – Danmarks Almene Boliger,Center for vurdering af udenlandske uddannelser, CEPOS – Center forPolitiske Studier, Copenhagen Business School, Danmarks Nationalbank,Danmarks Statistik, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening,Dansk Erhverv, Dansk Iværksætterforening, Dansk Standard, DanskeAdvokater, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, DI – Dansk In-dustri, DIEH – Dansk Initiativ for Etisk Handel, Disciplinærnævnet forEjendomsmæglere, Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolsstyrelsen,Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomsmæglernes Landsorganisation,Energistyrelsen, Finansforbundet, Finansministeriet, Finansrådet, Finans-tilsynet, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet, Foreningen af J.A.K.Pengeinstitutter, Forsikring & Pension, Handelshøjskolen, Aarhus, Hånd-værksrådet, Justitsministeriet, Klagenævnet for Ejendomsformidling,Klima-, Energi- og Bygningsministeriet, Konkurrence og Forbrugersty-relsen, Københavns Universitet, Landbrug og Fødevarer, Landbrugets
23/23
Rådgivningscenter, Liberale Erhvervs Råd, Lokale Pengeinstitutter,Lønmodtagernes Dyrtidsfond, Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterMinisteriet for Forskning, Innovation og Videregående uddannelser, Par-celhusejernes Landsforening, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Re-gionale Bankers Forening, Retspolitisk Forening, Retssikkerhedsfonden,Roskilde Universitetscenter, Rådet for bæredygtig Erhvervsudvikling,Statsadvokaturen for særlig økonomisk kriminalitet. Statsministeriet,Syddansk Universitet, SØK, Virksomhedsforum for Social Ansvar, Øko-nomi- og indenrigsministeriet, Aalborg Universitet, Aarhus Universitet.

Følgende organisationer, myndigheder m.v. har haft bemærkninger

til lovforslaget:

Advokatsamfundet/Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesre-præsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater, Data-tilsynet, Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomsmæglernes Landsorga-nisation, Finansrådet, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet, Ministe-riet for By, Bolig og Landdistrikter, Realkreditforeningen, Realkreditrå-det. Der er herudover modtaget høringssvar fra Ejerlejlighedernes Lands-forening.