By- og Boligudvalget 2013-14
L 129 Bilag 1
Offentligt
Nils HeinFra:Sendt:Til:Emne:Vedhæftede filer:
[email protected]3. december 2013 15:03Nils Heinj.nr. 2013-3841 Høring over udkast til Iovfoslag om energisparepakken 2013høringsbrev energi 22.11.].3.docx; Hoeringsliste november 2013.doc; Lovforslagenergisparepakke til hoering nov 2013.docx
Kære Nils HeinBAT-kartellet er glade for, at ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har taget ejer/lejerproblemstillingen op og har foreslået en række løsninger.BAT-kartellet bakker op om disse løsningsforslag og har kun en enkelt kommentarer. Kommentarenvedrører vigtigheden af, at de energibesparelser, der ligger til grund for legeforhøjelser bliver malt pet ensartet beregningsgrundlag og af professionelle energikonsulenter/energimærkningsvirksomheder.Kravet om energimærke A-D medvirker også til at fremme reelle energirenoveringer.Det er positivt, at forslagene sigter bade mod de lavthængende frugter og den dybere renovering,samt at ordningen ptænkes evalueret efter 2 r.Med venlig hilsen
I
Best regards
Camilla VakgaardØkonom, Cand. Polit.Tlf.: +45 88 92 11 04Fax: +45 88 92 11 40Mail: [email protected]
eATARTI%LIT
Bygge-, Anlægs- og TrækartelletKampmannsgade 41790 København Vwww.batkartellet.dkEr du tilmeldt vores nyhedsbrev? Klik her
Fra:Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]Sendt:22. november 2013 17:52Til:Nils HeinEmne:Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.Med venlig hilsenNils Heini
FuldmægtigMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterBolig atdelingenBoliglovgivningGI. Mønt 41117 København KTlf. 4171 7775E-mail: [email protected]
2
Nils HeinFra:Sendt:Til:Emne:Birgitte Fæster <[email protected]>6. december 2013 11:49Nils HeinBL høringssvar energisparepakken 2013-
BL har modtaget vedlagte udkast til lovforslag i høring. For almene boliger vedrører forslaget en adgang til, atudlejere af almene boliger får de samme muligheder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til energi tilkøling af de enkelte lejemål, som gælder for leverancer af vand og varme.Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat målere til måling af lejernes forbrug af energi til køling aflejem å lene.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for attilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter.BL har ikke bemærkninger til forslaget.
Med venlig hilsen
Birgitte FæsterChefj u ristBL Danmarks Almene BoligerStudiestræde 501554 København V3376 2000—
Direkte telefon: 3376 2054Mail: bifbl.dk
BL Danmarks Almene Boliger er en interesse- og brancheorganisation for ca. 550 almene boligorganisationermed tilsammen 560.000 boliger eller hver 5. danske bolig.Vi huser alle slags mennesker, og det er vi stolte al’. Mød os p www.bl.dk og p www.facebook.com—-
Elektroniske nyhedsbreveTilmeld dig BL Informerer og bliv orienteret om ny lovgivning, ny viden og nye initiativer, eller vores nyhedsbrevfra KonsulentCenter, med seneste nyt om BLs kurser og uddannelse.
Fra:Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]Sendt:22. november 2013 17:52Til:Nils HeinEmne:Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.i
Med venlig hilsenNils Hein
FuldmægtigMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterBoligafdeling enBoliglovgivningGI. Mønt 41117 København KTlf. 4171 7775E-mail: [email protected]
2
Nils HeinFra:Sendt:Til:Emne:Helge Birkerod Aaquist <[email protected]>18. december 2013 12:44Nils HeinHøring over udkast til lovforslag om energisparepakken 2013
BvB har gennemgået det modtagne materiale vedrørende energisparepakken, og har ingen bemærkningertillovforslaget.
Venlig hilsenHelge Birkerod AaquistJuridisk sagsbehandlerDirekte tlf. 82 32 24 20
BvBByggeskadefonden vedr. BygningsfornyelseNy Kongensgade 151472 København KTlf. 82 32 24 00Hjemmeside: www.bvb.dkDenne mail og vedlagte filer indeholder materiale, der kun er beregnet for adressaten. Vi bederdig derfor kontakte os, hvis du ved en fejl har modtaget denne mail. P forhånd tak.
i
HØRI NGSSVAR
Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer og forskelligeandre love (energisparepakke omfattende bl.a. totaløkonomisk rentableenergiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse)
BYGHERREFORENINGENSide 120. december2013ygherrerengen1300 København K
Bygherreforeningen takker Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter for lejlighedentil at kommentere høringsmaterialet vedrørende forslag til lov om ændring af lov omleje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse ogudvikling af byer og forskellige andre love (energisparepakke omfattende bla.totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse).Som nævnt i tidligere høringssvar har Bygherreforeningen de seneste år arbejdetaktivt med at styrke mulighederne for at energieffektivisere den eksisterendebygningsmasse blandt andet gennem “Handlingsplan for energirenovering atlejeboliger”, i projektet “Renovering på dagsordenen” samt ved udgivelsen afrapporten “Energirenovering for lejere”.—
Bygherreforeningen ser fortsat et stort og uudnyttet potentiale for energirenoveringi de private udlejningsboliger. Vi har derfor set frem til at der bliver skabtforbedrede incitamenter for de private ud lejere af boliger og løsningen at detsåkaldte “paradoksproblem”.Selvom der er nye positive elementer i den foreslåede energisparepakkeherunder særligt elementerne totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftaltgrøn byfornyelse mener vi, at det er tvivlsomt, om der med det nye forslag erskabt tilstrækkeligt gode incitamenter for udlejerne til, at der vil ske en afgørendetilvækst i energirenoveringerne i de private udlejningsboliger. Dette hængersammen med, at der i udmøntningen af forslaget introduceres nye bureaukratiskeog for udlejer uforudsigelige regler. Samlet set vil dette bidrage til at lejelovenbliver endnu mere kompleks, på trods at at der er et presserende behov torforenklinger.————
Indholdet i udvalgte enkeltelementer kommenteres kortfattet herunder:1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringerTotaløkonomiske betragtninger er positive som grundlag for vurdering afenergirenoveringsprojekter, herunder er det særlig vigtigt at påpege synergierneved samtidighed af energirenovering med almindelig renovering. Men totaløkonomikræver for at være retvisende inddragelse af en række forhold som komfort-,indeklima- og indretningsmæssige forbedringer for lejerne, udviklingen i energipriserne, forøget levetid ved udskiftning af komponenter osv. Disse positiveelementer bør inddrages i huslejefastsættelsen. Endvidere skal udgifterne tildokumentation og totaløkonomiske beregninger stå mål med de muligebesparelser.
2. Aftalt grøn byfornyelseDet er vigtigt med en effektiv beslutningsprocedure blandt lejerne for at reducerebygningsejerens usikkerhed og dermed forbedre dennes incitamenter for atengagere sig i energirenoveringsprocessen. Når energibesparelsen fuldt ud svarertil huslejeforhøjelsen for lejeren, virker det naturligt, at beboerrepræsentationen harkompetence til at indgå den frivillige aftale med bygningsejeren. Ofte vil det ikkevære muligt at få samtlige lejere til at bakke op om en frivillig aftale. Et prospektudarbejdet af bygningsejerens rådgivere burde være tilstrækkeligt grundlag for enbeslutning evt, i kombination med rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond.Udover at det vil forsinke processen, er det tvivlsomt om huslejenævnene i deresnuværende form vil have den fornødne ekspertise og kapacitet til hurtigt ogkvalificeret at kunne vurdere de af de tekniske rådgivere opstillede beregninger.Her kan inddrages de erfaringer, som fremgik af evalueringen af “aftaltboligforbedring”, som blev gennemført i 2000.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens§5,stk. 2Der kan umiddelbart virke som et kraftigt incitament for bygningsejere at indføreenergikrav for ejendommen som betingelse for modernisering af lejemål efter§5,stk. 2. Resultatet risikerer imidlertid at blive, at man reelt sætter udviklingen i stå ide ringeste ejendomme med tiltagende forslumning som resultat. Denne bekymringkan i sidste ende resultere i et øget behov for (dyr) byfornyelse. 400 kr reglen kanmuligvis modvirke de negative incitamenter, men det er temmelig usikkert. Ogfradraget for sparet vedligeholdelse kan vise sig uhensigtsmæssigt og modarbejdeambitionerne om en totaløkonomisk tilgang. Endelig må det anbefales at debevaringsværdige bygninger fritages for disse regler ud fra såvelbygningskulturelle hensyn som den tekniske usikkerhed, der hersker ommulighederne for at energirenovere i disse bygninger.—
Side 2
4. Forhåndsgodkenclelse af lejeforhøjelserMuligheden for frivillig forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i huslejenævn vilvirke som et positivt incitament for bygningsejerne mht. energirenovering. Tilgengæld vil forhåndsgodkendelse som et krav risikere at introducere ekstra tid ogusikkerhed i beslutningsprocessen, fordi man ikke kan regne med at oppebæreden samlede leje. Dette særligt hvis huslejenævnenes ekspertise er mangelfuld iforhold til de problemstillinger, som de forventes at behandle. Fristen på de 2måneder er et positivt element, men i lyset af ovenstående er det et åbentspørgsmål, om den kan overholdes.5. Forhøjelse af råderetsbeløbetForhøjelsen af råderetsbeløbet virker voldsom i betragtning af de krav, sombygningsejeren kan stille til lejernes forbedringer. Desuden er reglerne om udlejersmuligheder for at nægte lejer at udføre forbedringsarbejder uklare, og dette kanhave betydelige økonomiske konsekvenser.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling afenergiforbrug til kølingDet virker naturligt at bygningsejeren får denne adgang. Ydermere vil det værefornuftigt, at bygningsejeren får adgang til at opsætte målere efter eget valg dvs.uden offentligt påbud. Den ovennævnte rapport viser at synhiggørelse af forbrug ercentral i at påvirke forbruget. Desuden vil opsætning af målere med fordel kunneforetages i sammenhæng med andre arbejder i bygningerne som en fremtidssikring ift. kommende lovkrav.—
Bygherreforeningen anbefaler at ikrafttrædelsen udskydes i betragtning af, hvoromfattende, komplekse og uafklarede ændringerne vil forekomme bygningsejerne.Der er behov for tid til at udarbejde og implementere vejledninger mv. Hvis det ved
den planlagte evaluering viser sig, at der ikke opnås en tilstrækkelig tilvækst ienergirenoveringerne i de private udlejningsboliger, vil det være meget afgørende,at der ud fra grundige analyser af erfaringerne justeres i reglerne, så der skabesbedre incitamenter for bygningsejerne.Bygherreforeningen står i øvrigt til rådighed for uddybning af ovenstående.
Side 3
Nils HeinFra:Sendt:Til:Emne:Vedhæftede filer:Jakob Lindberg <[email protected]>21. december 2013 22:45Nils HeinHøringssvar fra Danmarks Lejerforeninger vedr energisparepakke (2013)(j.nr.2013-3841)Revideret høringssvar vedr energisparepakke.pdf
Hermed fremsendes høringssvarfraDanmarks Lejerforeninger vedrørende lovforslag om energisparepakkeJeg bemærker, at vort høringssvar er identisk med det hØringssvar vi afgav i forhold til det næstenenslydende lovforslag fra 2012. Dog er henvisningerne til de enkelte paragraffer ognumreopdateret,således at de skulle svare til numrene i 2013-forslaget.Med venlig hilsen
P.o.v.Jakob Lindberg, organisationssekretærDanmarks Lej erforeningerSankt Peders Stræde 2, 1.4000 Roskilde
i
DANMARKS LEJERFORENINGERSankt Peders Stræde 2, 1., 4000 Roskilde TLF: 33339925FAX: 3333 9941--
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterBoliglovgivningGJ. Mønt 41117 København K
Høringssvar pr. e-mail til: [email protected]Roskilde, den 22. november 2012Revideret med hensyn til paragrafhenvisninger den 19 december 2013
Med venlig hilsenBodil Kjærurn og Henrik Stougaard
Høringssvar vedr. Udkast til lovforslag om enenergisparepakkeOverordnet konklusion
Som det foreligger, vil udkastet samlet bevirke særdeles væsentligeforringelser af lejernes retsstilling og boligøkonorni.Lovudkastet går langt udover de tiltag, som måtte forventes ud fra energiforligets aftaletekster.Vi eroverraskede over at aftaleteksterne foreslås udmØntet på en måde, der såkraftigt og så groft er til lejernes ugunst.
Vi finder det stærkt vildledende, bl.a. overfor Folketingets medlemmer, atudkastet præsenteres med bemærkninger om, at dette ikke skulle “forrykkebalancen mellem lejere og udlejere”. Der er netop tale om, at forslaget rykkerbalancen så voldsomt og ensidigt til udlejernes interesser, at forslaget lige sågodt kunne være udformet direkte af udlejerorganisationerne selv.Lovudkastet indeholder forslag der i givet fald vil udgøre de for lejerneværste tilbageslag vi er blevet præsenteret for under de seneste 3regeringer.Danmarks Lejerforeninger vil derfor på det kraftigste frarådegennemførelse af lovudkastet.
Hoved-anbefalingerSom beskrevet nedenfor så vi helst hele forslaget taget af bordet, og erstattetaf et forslag om fremme af energitiltag via alternativ finansiering, udenændringer i selve lejelovgivningen. Indenfor aftalerne i energiforliget har viimidlertid på de følgende sider angivet en række anbefalinger, hvoraf vi vilfremhæve følgende tre som hoved-anbefalinger:Slet forslaget om at udlejere tvangsmæssigt skal kunne gennemførelejeforhøjelser for vedligeholdelsesarbejde (som lejerne i fællesskab harbetalt i forvejen via huslejen). En adgang som udlejerne vil få med dennuværende udformning af udkastets§1, nr. I 0 (ny§58, stk. 3 iLej eloven).-
Slet forslaget om at udlejere skal kunne gennemføre lejeforhøjelserfor forbedringsarbejder, som lejerne selv har betalt. En adgang somudlejerne vil få med udkastets§1, nr. 9 (ophævelsen af Lejelovens§58, stk. 1, 2. punktums sidste led).-
Juster det foreslåede regelsæt omkring de aftale-baseredeenergiprojekter, så den enkelte lejers individuelle rettigheder kommertil at give reel adgang til prøvelse via huslejenævn mv.. Svarende til detder i dag er gældende i lej elovgivningen i øvrigt. På de følgende sideruddyber, supplerer og begrunder vi vor konklusion og anbefalinger.Såfremt der er dele af vores høringssvar man ønsker uddybet, står vigerne til rådighed.-
Generelle bemærkninger i syv punkter:1) Forslaget åbner adgang til lejeforhøjelser for arbejder lejerne harbetalt i forvejen.Med forslagets§1, nr. 11 (ny§58, stk. 3 i lejeloven) gives udlejer ret til atgennemføre tvangsmæssige lejeforhøjelser (altså uden aftale), der beregnespå grundlag af samtlige udgifter til de gennemførte arbejder. Der skal ikkesom efter nugældende lovgivning ske fradrag for sparet vedligeholdelse,som lejerne jo allerede betaler for i anden sammenhæng .Nedslidte elementeri klimaskærmen, eksempelvis utætte døre og vinduer, der udskiftes til helttilsvarende elementer, udgør efter den nugældende lejelovgivning renvedligeholdelse, som lejerne i forvejen betaler over basishuslejen og derforhar krav på at få udfØrt uden forbedringslejeforhøjelse overhovedet.Nyebygningsdele er imidlertid naturligvis langt mere tætte end de nedslidteudskiftede dele, det erjo først og fremmest derfor de udskiftes, og så vil dermed forslaget være tale om foranstaltninger, som sparer energi. Medlovforslaget kan udgiften således fuldt ud lægges over på lejerne som enekstra lejeforhøjelse. Hertil kommer så de spekulationsmuligheder i “kortholdbarhed”, som mindre seriøse udlejere hurtigt vil udvikle med detforeslåede regelsæt.Tilsvarende åbnes med lovforslaget adgang til at udlejerkan lade det indgå i lejefastsættelsen, når lejer individuelt selv har betaltforbedringer på lejemålet, eksempelvis i form af et nyt køkken eller bad.( 1,nr. 10. Ophævelsen afLejelovens§58, stk. 1,2. punktums sidste led).—
-
2) Forslagets aftale-mulighed vil næppe blive anvendt.Med forslaget kan udlejer indgå aftale med et flertal af lejerne eller medbeboerrepræsentationen om gennemførelse af energibesparendeforanstaltninger. En sådan aftale giver efter lovforslaget udlejer ret til enlejeforhØjelse, der beregnes som angivet ovenfor i pkt. 1, men, som detfremgår, har udlejer jo netop adgang til at gennemføre lejeforhøjelsentvangsmæssigt, så det vil helt overvejende være det der vælges; såfremtlovudkastet gennemføres i den foreliggende form.Følger man imidlertidvores anbefaling om at fjerne eller indskrænke adgangen til tvangsmæssiggennemførelse,jfr. pkt. 1., vil aftalemæssige projekter naturligvis få større
udbredelse .Der vil dog i vid udstrækning blive tale om aftale-situationer visom lejerbevægelse vil være forpligtede til at anbefale lejerne at holde siglangt væk fra. Det er “lovliggjort” forsøg på bondefangeri.—
3) Beskyttelse af lejer-mindretal og enkeltiejere tilsidesættes.Efter lovforslaget kan en aftale om gennemførelse af energibesparendeforanstaltninger indgås af udlejer med et flertal af lejerne eller medbeboerrepræsentanterne. I begge tilfælde har det virkning for samtlige lejere.Mindretallet eller den enkelte lejer kan dermed ikke sige fra. Den enkeltelejers mulighed for at kontrollere eller få efterprøvet lejeforhøjelsensberettigelse er uhyre svag i forslaget, og bør styrkes væsentligt, så denkommer til at matche det system der ellers gælder i den øvrigelejelovgivning.For så vidt angår ikke-kollektive foranstaltninger, inde i detenkelte lejemål, bør den enkelte lejer i øvrigt tildeles individuel vetoret.
4) Udkastet foreslår monopol for ensidig rådgivning.Som eksempel på lovudkastets ensidige karakter kan fremhæves forslaget(udkastets§2, nr. 11) om at give Grundejernes Investeringsfond (GI)“monopol” med hensyn til partsrådgivning i forbindelse medenergirenoveringsaftaler. GI påstås i bemærkningerne at være en uvildiginstans, men reelt er GI en parts- organisation for udlejere. Der erudlejerflertal i bestyrelsen og formandskabet er pr. definition besat afudlejerorganisationerne. Der er ikke, som det påstås i bemærkningerne, taleom en uvildig organisation, og det vil derfor være en uhørt skrævvridning,såfremt GI skulle stå for rådgivning af begge parter.Vi anbefaler at bestemmelsen (udkastets§2, nr. 11) enten udgår helt, eller atden ændres til et indhold, hvor der ydes økonomisk støtte til at hver afparterne, henholdsvis udlejere og lejere, selv kan vælge sine rådgivere.
5) Forslaget betyder væsentligt forøgede udgifter for det offentlige, medmeget lille nytteværdi.I det omfang man tror eller håber på, at der i væsentligt omfang vil bliveindgået de omtalte aftaler mellem lejere og udlejere, vil forslagets eventuellegennemførelse medføre lejeforhøjelser. De i forslagets bemærkningsdelanførte betragtninger over Økonomiske konsekvenser for det offentlige, tagertilsyneladende udgangspunkt i, at alle lejere der modtager boligstØtte ogsåskulle være berettiget til offentlig varmehjælp, således at stigningen i detoffentliges boligstØtte-udgifter modsvares af et fald i udbetalt varme- støtte.Imidlertid gælder dette alene for pensionister og visse andreoverfØrselsindkomster. For den betydelige andel af lejere der erselvforsørgende og samtidig berettigede til boligsikring, er der ikke nogenoffentlig “modsvarende mindreudgift” der helt eller delvist kan afbalancerede forøgede udgifter til boligsikring.Dermed må der forventes en væsentligt større forøgelse af det offentligesudgifter til boligsikring, end det pt. er beskrevet i bemærkningerne.Nytteværdien, mht. energirenoveringer, af disse forøgede offentlige udgifter,vil være særdeles begrænset.
6) Forslaget vil i voldsom grad yderligere komplicere lejelovgivningen.Danmarks Lejerforeninger beklager, at der med forslaget lægges op til detdiametralt modsatte af en forenkling af lej elovgivningen, som regeringenellers har ytret interesse for. Det foreliggende lovforslag vil nemlig i megetvæsentlig grad komplicere den eksisterende lovgivning gennem tilføjelse afendnu flere undtagelser, og nye varianter vil blive tilføjet til de i forvejeneksisterende talrige sæt af forskellige lejeberegninger, indskudte undtagelserog særlige kategorier af lejemål .Vi vil gerne udtrykke anerkendelse for, atministeren for By, Bolig og Landdistrikter i anden sammenhæng har tagetinitiativ til at få genstartet forhandlingerne om forenkling af lej elovgivningenforhandlingerne mellem de fem interesseorganisationer på boligområdet. Vimå imidlertid udtrykke vor tvivl overfor, om det tjener noget reelt formålmed den ene hånd at fortsætte disse forhandlinger, såfremt der med denanden hånd gennemføres et lovforslag med et lejelovsmæssigt indhold somdet foreliggende udkast.-
7) Den lejelovsmæssige del af energiforliget kan erstattes af et forslag omalternativ finansiering.Fremme af energirenoveringer i udlejningsejendomme nødvendiggør ivirkeligheden slet ikke lejelovsmæssige ændringer: Der er i forvejenadskillige egnede “redskaber og håndtag” i den eksisterende lejelovgivningsom kan anvendes til dette formål. Nej, det der reelt skal til for at få ændretden nuværende stilstand på området til aktivitet, er at udlejerne gennem nyefinansierings-former får en Økonomisk motivation til at iværksætte sådannearbejder, vel at mærke uden at dette sker på bekostning af lejernesrnotivation.I denne forbindelse vil vi pege på, at man kan anvende deoffentlige midler man fra regeringens side,jfr. pkt. 5 ovenfor, realistisk måvære indstillet på at bekoste på lovforslagets gennemførelse. Midlerne vil pådenne alternative måde med langt større nytteværdi kunne anvendes målrettettil fordel for maksimal energirenoverings-effekt .Herudover harlej erbevægelsen, i forbindelse med de ovenfor omtalte forhandlinger op til2010-lovforslaget, peget på en helt alternativ model for sådan finansiering,via Grundejernes Investeringsfond.Man kan supplerende opstille krav omminimumsstandard for gamle ejendomme, f.eks. ligesom for brandsikring ogelektricitet. Al le nødvendige bygningsændringer kan imidlertid udmærkethåndteres via lej elovgivningens nuværende regler.
I det følgende supplerer vi kort disse generelle bemærkninger med detailbemærkninger til mere konkrete enkelt-elementer i forslaget.
Særlige bemærkninger til enkelte punkter i forslagetTil 1,2og3:Begrebet »energibesparende foranstaltninger< indgår i lovforslagets§i(lejeloven, LL),§2 (boligreguleringsloven, BRL) og§3 (byfornyelsesloven,BFL). Intet sted i lovforslaget er der imidlertid en definition af»energibesparende foranstaltninger<. Der mangler en definition, somafgrænser i forhold til typer af arbejde, som lejerne i forvejen har krav på,uden lejeforhøjelse.Der er intet i lovforslaget, der hindrer at en hvilken somhelst bygningsmæssig indsats vil kunne indgå i en aftale om»energibesparende foranstaltninger<. I lovforslagets egne bemærkninger erdet direkte forudsat at et projekt kan omfatte andre arbejder endenergibesparende foranstaltninger, se bemærkningerne til BFL§50 e.
Til§1, pkt. 11:Lovforslaget giver udlejer ret til en lejeforhøjelse, der beregnes på grundlagaf samtlige udgifter til de gennemførte arbejder. Der skal ikke ske fradrag forsparet vedligeholdelse. Entydig konsekvens: En utæt dør eller et utæt vinduekan udskiftes til et tilsvarende element, hvilket normalt vil blive betegnet somren vedligeholdelse (ingen forbedring). Hvis den nye bygningsdel er tæt vilder selvfølgelig være tale om en foranstaltning, som sparer energi. Medlovforslaget kan udgiften således fuldt ud væltes over på lejerne. Dette åbnerekstremt vide muligheder for misbrug fra udlejers side: Bestemmelserne vilaf udlejere tvangsmæssigt (altså helt uden aftale jfr. den foreslåede ny§58 a)kunne anvendes til at gennemføre lejeforhøjelser for projekter der består afrene vedligeholdelses-arbejder. Arbejder, som lejerne efter nugældendelejelovgivning har krav på helt uden lejeforhøjelse, og som lejerne efternugældende lovgivning har mulighed for, om nødvendigt, at få gennemførtvia huslejenævnspåbudrn.v.
Til3, pkt. 1:Efter lovforslaget (eksempelvis forslagets BFL§50 c og 50 d.) kan en aftaleom gennemførelse af energibesparende foranstaltninger indgås af udlejer medet flertal af lejerne eller med beboerrepræsentanterne. I begge tilfælde har detvirkning for samtlige lejere. Den enkelte lejers mulighed for at kontrollereeller få efterprøvet lejeforhøjelsens berettigelse er meget svag: 6 ugersindbringelses-frist er uhørt, når det ikke i det mindste kombineres med etgyldighedkrav for varsel/aftale, at indsigelsesadgangen udtrykkeligt er oplyst.Uden et sådant formalitetskrav bør der klart gælde de almindeligeforældel sesbestemmel ser.
Til
§1, pkt. 12,§2, pkt. 7,samt§3, pkt. 1:
Lovforslaget giver udlejer mulighed for at indhente en forhåndsgodkendelsefra huslejenævnet. Se lovforslagets BRL§25 d, stk. i .Lovforslaget er uklartmht. hvorvidt lejer skal inddrages i denne proces, så det bør gøres tydeligere iselve teksten, at dette er tilfældet. Udlejer skal før aftalens indgåelse givelejerne en kopi af huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse. Selovforslagets BFL§50 e.At lejerne er part under huslejenævnets behandling af en sag omforhåndsgodkendelse fremgår indirekte af lovforslagets bestemmelse om, athuslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten »af parterne<.(Ordvalget er måske lidt uheldigt, da det lyder som om begge parter ifællesskab indbringer sagen, hvilket selvfølgelig ikke er tilfældet. Et bedreordvalg ses af nugældende BRL§43-44: »af hver af parterne«.)Lovforslaget giver ikke huslejenævnet kompetence til at behandlespørgsmålet om lejeforhøjelsens beregning ved en sag, som rejsesefterfølgende. Under en efterfølgende sag vil huslejenævnet alene kunne tagestilling til om aftalen opfylder de gyldighedsbetingelser, som er opstillet ilovforslaget. En sådan sag skal rejses af lejer inden seks uger. Selovforslagets BFL§50 m, stk. 1-2. Der er ingen gyldighedsbetingelse om, atudlejer skal oplyse lejer om fristen på seks uger eller om muligheden for atindbringe spørgsmålet. Disse oplysninger bør imidlertid væregyldighedsbetingelser.Bestemmelsen om at den enkelte lejer kan indbringe
for huslejenævnet gyldigheden af en aftale om energibesparendeforanstaltninger er i lovforslaget placeret i byfornyelsesloven. Det ville givelejerne bedre mulighed for at få øje på muligheden forhuslejenævnsbehandling, hvis bestemmelsen blev placeret i fx LL§106.Lejer kan således ikke bruge huslejenævnet til at kontrollere eller fåefterprøvet lejeforhøjelsens berettigelse eller beregning, kun aftalensgyldighed. Alligevel er der i lovforslaget bestemmelser om lejeforhøjelsensberegning og fordeling. Se lovforslagets LL§58 a. Det bør i lovtekstenpræciseres, at huslejenævnet har kompetence til at håndhæve dissebestemmelser. Det fremgår ikke af den nuværende forslags-ordlyd, at lejerkan indbringe dette spørgsmål for huslejenævnet. Det forhold at lovforslagetkun giver lejer en adgang til begrænset prøvelse ved huslejenævnet(gyldighed) kunne måske endda implicere at lejers adgang til prøvelse afaftalens materie i det hele taget er udelukket, selv ved boligretten.Lejer bør imidlertid have klar adgang til at få efterprøvet lejeforhøjelsensberegning allerede ved huslejenævnet. Særligt relevant er dette kravselvfølgelig for lejere, som ikke er med i det flertal, der accepterede aftalen.Til
§1, pkt. 11-12:
Lovforslagets bestemmelser om lejeforhøjelsens beregning forekommermangelfulde på flere punkter.I blandede ejendomme (bolig/erhverv) skal derefter lovforslaget ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, som vedrørerbegge typer af lejemål. Se lovforslagets LL§58 a, stk. 2. Forholdsmæssigtkan fortolkes på flere måder, og det er ikke angivet om fordelingsnøglen erden, som aktuelt er gældende for den omhandlede ejendom efter BRL§11,eller bruttoetageareal uden modifikationer eller fx efter ombygningensenergibesparende effekt pr. lejemål eller andet.Udgifternes fordeling mellem boligerne skal ske efter areal. Se lovforslagetsLL§58 a, stk. 5. Lejeforhøjelsen skal efter lovforslaget »kunne give enpassende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til deaftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter tilvedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.«. Se lovforslagets LL§58a, stk. 3. Formuleringen er tydeligvis inspireret af nugældende LL§58, stk.2. Lovforslaget siger imidlertid intet om at udlejer efterfølgende skal aflægge
byggeregnskab. Der bør i lovforslaget indsættes bestemmelser svarende tilnugældende LL§59, stk. 3-4.I lovforslaget er fastsat at der ved beregning af lejeforhøjelsen ikke måmedregnes den del af udgiften, som dækkes ved anvendelse af beløb afsatefter LL§22 og 63 a eller BRL§18 og 18 b samt støtte efter andenlovgivning. Se lovforslagets LL§58 a, stk. 4. Dette forekommer megetrimeligt, set med lejers Øjne. Bestemmelsen bør udvides til også at omfatterabatydelser og lignende, se fx nugældende LL§36, stk. 2,4. pkt.
Nils HeinFra:Sendt:Til:Cc:Emne:Vedhæftede filer:Camilla Damsø Pedersen <[email protected]>18. december 2013 15:29Nils HeinBritt Rasmussen; Torben Liborius; Michael H. NielsenSV: Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013Høringssva-307352.pdf
Kære NielsDansk Byggeri takker for høringen, og henholder sig høringssvaret af den 21. november 2012 til lovforslag omenergisparepakker (ved hæftet). Således har Dansk Byggeri ikke bemærkninger til de seneste ændringer aflovforslaget om energisparepakken 2013.Dansk Byggeri ser positivt på den kommende evaluering at virkningerne at lovforslaget efter 2 år, så det sikres atlovændringerne reelt løser “ejer-lejer”-paradokset på hensigtsmæssig vis.Venlig hilsenCamilla Damso PedersenChef konsulentErhvervspolitisk afdelingTlf. direkte: 72 160224. Mobil: 2328 49 13
dan5kbYDQ riVi samler byggeri, anlæg og industriNørre voldgade 106. 1358 København Kwww.danskbyngeri.dk- Abonner på nyheder
Fra:Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]Sendt:22. november 2013 17:52Til:Nils HeinEmne:Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.Med venlig hilsenNils HeinFuldmægtigMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterBoligatdelingenBoliglovgivningGI. Mønt 4
i
Ministeriet for By-, Bolig og LanddistrikterAtt.: Nils HeinBoliglovgivningGI. Mønt 41117 København K
21. november2012Dokumentnr.: 222177Dansk Byggeris høringssvar til udkast til lovforslag om en energisparepakke
Dansk Byggeri takker for høringen af forslag til lov om ændring af lov om leje, lov ommidlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lovom leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. (Energisparepakke).Formålet med loven er, at skabe væsentligt forbedrede incitamenter for udlejer oglejere til gennemførelse af energibesparende foranstaltninger i private lejeboliger. Etformål Dansk Byggeri til fulde bakker op om. Der er dog en række forbedringsmuligheder i lovforslaget, jf. Dansk Byggeris bemærkninger til hovedelementerne i det følgende:Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringerMed forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve en større lejeforhøjelse endefter de gældende regler, forudsat at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt.Herved øges lejeforhøjelsens størrelse i forhold til de gældende regler, dog maksimalt til størrelsen af den dokumenterede besparelse for lejerne. Dansk Byggeri støtter op om totaløkonomi-princippet, og finder det positivt, at der er forelagt en model,hvor gevinsten ved energibesparende arbejder fordeles mellem parterne.Det fremgår af lovforslaget, at der er behov for at fastlægge en række specifikke forhold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning, herunder en række forhold af teknisk karakter, som ikke er egnede til at medtage i en lov, hvorfor Dansk Byggeri endnu finder rækkeviden af lovforslaget uklart.Aftalt grøn byfornyelseForslaget om aftalt grøn byfornyelse lægger dels op til en aftale mellem ejendomsejeren og et flertal af lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen dels en aftale mellem energiselskab og ejendomsejer om tilskud m.v.Der er dertil lagt op til, at de energimæssige konsekvenser ved gennemførelse afprojektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet indgås. Der skal derfor før aftalens indgåelse indhentes en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma omde energimæssige konsekvenser af de påtænkte arbejder, hvilket Dansk Byggeri finder fornuftigt.Nørre Voldgade 106Postbox 21251358 København KTelefon 72 1600 00Telefax72 160010www.danskbyggeri.dk[email protected]
Dansk Byggeri er positiv over for, at der åbnes op for, at GI får mulighed for at ydeudlejere og lejere gratis uvildig rådgivning i forbindelse med forhandlinger mellemlejere og udlejere om aftalt grøn byfornyelse. Det er dertil fornuftigt, at de enkeltekommuner får mulighed for at yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsensom følge af de energibesparende arbejder, samt kan tilbyde genhusning efter byfornyelseslovens kapitel 8. Dansk Byggeri mener, at kommunerne kan spille en stor rolle i at motivere udlejere og lejere til at indgå en aftale, og kommunerne bør aktivt søge at opfordre til aftaler om grøn byfornyelse.Hvor stor en effekt forslaget vil have er uklart og må også formodes i vid udstrækning at afhænge af de kommunale beslutninger. Det er dertil uklart i lovforslaget,hvordan udlejer indgår en aftale med et energiselskab, herunder om et energiselskaber forpligtet til at yde tilskud til en udlejer, hvis en sådan henvender sig med en aftaleom grøn byfornyelse. De nye rammer for energiselskabernes indsats i 2013-2016,herunder også spørgsmålet om aftaler mellem energiselskab og udlejer som led igrøn byfornyelse, prioriterer ikke energiselskabernes spareindsats mod bygninger.Dansk Byggeri finder det bekymrende, at man med den nye aftale for energiselskaberne ikke har øget selskabernes tilskyndelse til at yde tilskud til energibesparendeforanstaltninger som led i grøn byfornyelse, hvilket ellers formodes i bemærkningernetil nærværende lovforslag.—
Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens§5, stk. 2I lovforslaget gøres det til et vilkår, at udlejeren kun må fastsætte lejen efter§5, stk.2, ved genudlejning, hvis ejendommen som helhed opfylder en energiramme på A-Di energimærkningen eller hvis udlejeren forud for genudlejningen af en gennemgribende forbedret lejlighed kan dokumentere, at der er foretaget rene energiforbedringer inden for en periode på 2 år i boligdelen af ejendommen for et beløb svarende til2400 kr. pr. m bruttoareal. Dansk Byggeri er positive over for, at der stilles energikravfor anvendelse af boligreguleringslovens§5, stk. 2, men har dog svært ved at gennemskue konsekvenserne af, hvorvidt kravet rent faktisk vil medfører de forventedeenergiforbedringer. Dansk Byggeri ser derfor frem til evalueringen af lovforslaget, nårændringerne har været i kraft i 2 år.Det fremgår af lovforslaget, at fredede ejendomme undtages fra kravet om energi-mærke D eller bedre, som forudsætning for at benytte lejefastsættelsesreglerne efterboligreguleringslovens§5, stk. 2. Dansk Byggeri mener, at det er fornuftigt at undtage fredede ejendomme fra energirenoveringskrav, som forudsætning for at benytte§5 stk. 2. Der bør tilsvarende gives undtagelse for ejendomme, der er erklæret bevaringsværdige eller er omfattet af en bevarende lokalplan.Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelserDansk Byggeri er positiv over for, at det på frivillig basis bliver muligt for udlejer atindhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gennemførelse af en forbedring. Dette vil kunne skabe en større sikkerhed for udlejerom, hvilken leje udlejeren kan kræve, hvis et konkret forbedringsprojekt gennemføres.Kravet om en maksimal sagsbehandlingstid for en forhåndsgodkendelse på max 2måneder vil endvidere fremme, at lovgivningen ikke fungerer som en flaskehals forgennemførsel af forbedringsprojekter.
2
Forhøjelse af råderets beløbetDet foreslås, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderet fastsættes til 110.252kr. i 2009-niveau, svarende til godtgørelsesbeløbet for lejere i almene boliger.Dansk Byggeri noterer, at med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder i boliger i private udlejningsejendomme, hvor udlejeren ikkehar planer om at udføre sådanne arbejder. Med forhøjelsen gives der således lejereøgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder i boligen.Dansk Byggeri anbefaler, at forhøjelsen af råderetsbeløbet fastsættes til energiforbedringer for at styrke lejernes incitament til at gennemføre energibesparende forbedringsarbejder.Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til kølingDet foreslås, at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling iflerbruger-ejendomme. Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemålsom i almene boliger og i erhvervslejemål får mulighed for at forlange opsat målere tilfordeling af energiforbruget til køling. Dansk Byggeri har umiddelbart ikke bemærkninger til denne del af lovforslaget.Dansk Byggeri står naturligvis til rådighed for uddybning af høringsbemærkningerne.
Med venlig hilsenDansk Byggeri
Mieke Bak Rasmussen
3
Danskeudlejere
Ministeriet forBy, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 KøbenhavnK[email protected]
20. december 2013
Vedr. sagsnr. 2013-3841
—
horing over udkast til lovforslag om en energisparepakke.
Danske Udlej ere vil herved gerne kommentere lovforslaget, der ved brev af den 22.11.2013 er sendti høring.
Det anføres i følgebrevet fra Ministeriet, at indholdet af Energisparepakken ikke vil forrykkebalaneen mellem lejere og udlejere. Danske Udlejere erikkeenig deri. Balancen forrykkes på flere områder lejernefårstørre rettigheder i relation til egne arbejder i lejlighederne (LL§62 a) og der indføres flere regler, der øger udlejers risiko for, at begå fejl, med alvorlige økonomiske konsekvensertil følge. En gennemførelse af lovforslaget vil tillige for såvel lejer som udlejer skabe en utryghed omkring den fremtidige økonomiske situation.---
Det arifres i pkt. 2.2.3., at det skal “signaleres,” at det ikke er hensigtsmæssig at gennemføre gennemgribende forbedringer af lejligheder i ejendomme, der ikke er i energiraxnme A-D. DanskeUdlejere skal opfordre til, at en sådan udmelding trækkes tilbage, da den ikke er fremmende for detarbejde, som private udlej ere, uden praktisk eller økonomisk støtte fra det offentlige, sætter i gangfor, at forbedre boligvilkårene for lejerne.De enkelte forslag kornmenteres således:Vedr. LL§4 b:Indledningsvist skal det fremhæves, at henvisninger i lejelovgivningen til andre love her konkrettillov om byfornyelse er uhensigtsmæssig og på ingen måde skaber overblik for brugerne af lovgivningen. I relation til, at der p.t. arbejdes på at forenkle lejelovgivningen vil en sådan henvisningikke medvirke til en forenkling.—
-
I det omfang, at indholdet af forslaget om “aftalt grøn byfornyelse” gennemføres, bør paragraffemesåledes overføres til lej eloven / Boligreguleringsloven, hvor de rettelig hører til, og hvor brugernepå en mere direkte måde, vil kunne finde frem til disse muligheder for, at etablere energibesparendeforanstaltninger.Enteresseorganisafion for udlejere af fast ejendomFredensgade 30. 8000ÅrhusC. Tlf.: 8618 5155Fax:8618 5157E-mail: [email protected] www.danskeudlejere.dk--
DanskeudlejereDer ses ikke at være tilstrækkelige grunde til, at kræve, at det udtrykkeligt skal være oplyst i lej ekontrakten, at lejemålet er omfattet af kap. 6a i byfornyelsesloven. Det må være tilstrækkelig, at detblot er oplyst derom i lej ekontrakten. Bemærkningerne til forslaget underbygger ej heller, at derskulle være et særligt behov for at skærpe denne oplysningspligt.Tilbagebetalingspligten hvis oplysningspligten ikke er overholdt ses ej heller, at skulle ske ubetinget, som foreslået. Udlejer må have mulighed for at “beholde” den del af lej eforhøj elsen, somrelaterer sig til en alm. forbedringsforhøjelse efter LL§58stk. I og 2,§59og BRL§27.—
-
Formålet med lovændringen, erjo at fremme udlejernes interesse i, at igangsætte energibesparendeforanstaltninger ogjo flere “snubletråde,” der sættes ind i loven, jo mindre bliver interessen hosudlejerne.—
Alternativt bør udlejers pligt til at oplyse om de energibesparende foranstaltninger, begrænses til,at det skal anføres i lejeaftalen, at der er foretaget energibesparende foranstaltninger efter nævnteregler og at der er ydet støtte til foretagelse af arbejderne. Det bør tillige anføres / fremhæves i§58 a, atIom det er en gyldighedsbetingelse, at oplysningen medtages i lej eaftalen.—
Brugen af ordet “ombygget” i§4 b lægger op til, at der skal foretages større arbejder det skalderfor foreslåes, at indledningen i§4 b ændres til:“For lejemål, som er ombygget eller hvori der erforetager energibesparende foranstaltninger, efter bestemmelserne i“Det bør i paragraffenpræciseres atlom aftalerne kan indgåes med enkelte lejere eller om der er krav om, at alleejendommens lejere skal involveres.——
Inden loven vedtagesuanset om dette er i den foreliggende eller en tilrettet form bør der foreligge udkast til bekendtgørelse, vej ledningsmateriale, aftaleblanicetter og øvrige “arbejdsredskaber”som lejere/udlejere og forvaltninger skal arbejde med i forbindelse med at de foreslåede reglerbringes i anvendelse. Derved minimeres risikoen for, at der opstår praktiske problemer og dissekan derved Ijernes inden loven sættes i kraft.———
Ministeriet opfordres i øvrigt til inden lovændringen gennemføres at udarbejde eksempler påejendomme, hvor lejers besparelser viser sig at være så høje, at denne besparelse kan dækkeudlejers udgifter til foretagelse af de energibesparende foranstaltninger.—
—
De høringsberettigede bør således have mulighed for, at se konsekvenserne af en gennemførelse afforslaget inden dette sættes i kraft. Det ses ikke at være acceptabelt, at der gennemføres væsentligelovændringer og i den forbindelse blot uddelegeres væsentlige elementer deri til Ministeriet.—
Med henblik på, at skabe et bedre beslutningsgrundlag for politikerne og de høringsberettigedebør ministeriet få udarbej det eksempler på totaløkonomisk rentable investeringer, herunder beregninger over en samlet økonomi i energirenoveringens levetid. Der henvises i den forbindelse tilenergiminister Martin Lidegaards udtalelser til TV2 News, primo december 2013, hvoraf detfremgår, at et fald i energiforbruget vil medføre lavere afgiftsindtægter til det offentlige alt medden konsekvens, at det offentlige vil forhøje afgiftssatserne for at bibeholde indtægten.—
-
-
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendomFredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 Fax: 8618 5157E-mail: [email protected] www.danskeudlejere.dk--
DanskeudlejereI tilknytning dertil bør der i loven indføjes en bestemmelse om, at lejer ikke kan gøre indsigelsemod en efterfølgende energiudgift, der ikke svarer til forventningerne, hvis forøgelsen skyldesøgede afgifter til staten. For at undgå disse problematikker, kunne det overvejes at fastfryse energiafgifterne fra 2013, frem til år 2024.Vedr. Kapitel 6 A aftalt grøn byfornyelseForslaget har ikke defineret, hvorledes lej ers besparelse skal beregnes sat i forhold til udlejersforøgede omkostninger, dels med hensyn til beregning af den aktuelle størrelse af besparelsen!udgiften og dels i relation til “afskrivningsperioden.”—
Forslaget som dette formuleres i bemærkningerne (under pkt. 2.2.1.) har den opfattelse, at deenkelte dele af huslejen kan holdes adskilt ved senere forhøjelser. Der vil være tale om megetteoretisk beregnede lejefastsættelser, hvor der eksempelvis skal ses bort fra forbedringsforhøjelsergrundet på de totaløkonomisk rentable forbedringer.——
Der bør således udarbejdes nogle eksempler, der kan vise, hvorledes reglerne vil kunne anvendes.Det bør tillige præciseres, at en engang godkendt lejeforhøjelse, ikke efterfølgende, hverken i forhold til den nuværende eller en senere lejer, kan ændres i nedadgående retning. Der ses ikke at værefremført nogen begrundelse for, at “indfasningsstotten” skal bortfalde ved lejers fraflytning denne støtte erjo også relevant i forhold til en ny lejer.—
I de tilfælde, hvor det viser sig, at der ikke efterfølgende kan indgåes en aftale om “grøn byfomyelse” er der ikke taget stilling til, hvem der skal afholde udgifterne til de indledende undersøgelser,derunder til den certificerede energimærkningskonsulent, der skal foretage beregningerne forud forindgåelse af aftalen mellem lejer og udlejer.Det anføres, at der skal tilbydes gratis rådgivning. Der er forståelse for, at udlejere, der indbetaler tilGrundejernes Investeringsfond kan f gratis bistand derfra. Men hvorfra, skal andre, som ikke ind-betaler til Grundej ernes nvesteringsfond, fa en tilsvarende gratis rådgivning?-
Generelt er der anledning til at fremkomme med bekymring for, at en gennemførelse af denne lovgivning omkring “Aftalt grøn byfornyelse” vil resultere i et utal af retssager. Der er derfor behov forat fa foretaget yderligere undersøgelser i relation til, hvorledes gennemførelsen vil kunne ske i praksis. Når dette er undersøgt nærmere er Danske Udlejere fortsat indstillet på, at der skal foretagesinitiativer, der kan nedbringe energiforbruget.Vedr.BRL§5 stk. 2specieltDet er ødelæggende for boligmarkedet, hvis lejeres og udlejeres muligheder for at indgå en aftaleefter BRL.§5 stk. 2 bliver besværliggjort af endnu flere restriktioner og krav. Den nuværendeordning har fungeret tilfredsstillende og har givet mange lejere mulighed for at ffi en tidssvarendebolig for en acceptabel husleje.—
Det kan således ikke accepteres, at der ændres ved reglen i BRL§5 stk. 2. idet en sådan ændring vil“forrykke den økonomiske og retlige balance mellem udlejere og lejere” som der i forslaget ønskesfastholdt.De foreslåede ændringer omkring BRL§5 stk. 2 vil bevirke, at de for lejerne meget positive renoveringer af ikke-tidssvarende lejligheder vil ophøre. Ud over denne konsekvens, vil effekten af en
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendomFredensgade30, 8000 Århus C. Tlf.: 86185155Fax: 86185157-
Danskeudlejeregennemførelseafforslaget tillige blive, at beskæftigelsen vil falde. Som alternativ, bør ikrafttrædelsen af lovforslaget udskydes til et tidspunkt, hvor bedre konjunkturerkanafhjælpe arbejdsløsheden.En udskydelse af ikrafttrædelsen fra den 1.7.2014 til et senere tidspunkt, støttes tillige på, at dennuværende usikkerhed om, hvorvidt loven træder ikrafti givet fald i hvilket omfang, allerede harsat renoverings-/forbedringsarbejder i stå.
Som et incitament til at fa foretaget energibesparende foranstaltninger foreslåes det, som en generelregel, at udgifterne ved udførelse af energibesparende foranstaltninger beløbsmæssigt og udenfradrag for sparet vedligeholdelse m.v.kanmedtages ved vurderingen af om beløbsgrænserne eropnået og dermed tillige være grundlag for beregningerne ved brug af de alm. regler om forbedringsforhøjelser, derkanforetages i henhold til henholdsvis Lejeloven og Boligreguleringsloven.——
i tilknytning dertil,kandet tillige bringesiforslag, at der indføres en ny I ekstra regel derkansupplere§5 stk. 2 hvorefter der i såvel store som små ejendomme og i de uregulerede områderindføres en regel om, at en aftalt husleje ikke kan nedsættes, hvis der er udført energibesparendearbejder af en nærmere fastsat størrelse i et lejemål / på en ejendom.—
—
En sådan ordning vil højne boligmassen såvel på det energimæssige plan som på det komfortmæssige ligesom energiforbruget vil blive reduceret.——
Vedr. forhåndsgodkendelser:Det kantiltrædes,at der er muligjied for, at f indhentet en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævneti forbindelse med foretagelse af forbedringer derunder energibesparende foranstaltninger.—
I loven er indsat en bestemmelse om, at sagsbehandlingstiden i Huslejenævnet maximalt må vare 2måneder. Der ses ikke at være indsat sanktioner i det tilfælde, at denne frist ikkekanoverholdes.Danske Udlejere skal opfordre til, at der afsættes øgede bevillinger til Huslejenævnene, idet det måvære en nødvendighed, hvis andre sager i Huslejenævnene ikke skal blive nedprioriteret på bekostning af energirenoveringssagerne. På nuværende tidspunkt er sagsbehandlingen i de fleste af landetsHuslejenævn meget længere end 2 måneder.
Vedr. overgang til opkrævningafå conto-vand LL§37 stk. 3 og LL§46i,stk. iDer bør generelt og ikke blot hvor dette er “påbudt ved lov” være mulighed for, at udlejere påsamme måde som ved betaling for vanne kan ændre en husleje, der inkluderer betaling for vand,til betaling af husleje, hvortil kommer betaling afå conto vand.——-—
—
Danske Udlejere supplerer iøvrigtgerne ovennævnte.Med venlig hilsenDANS-DEJERi
KeILdérÇc3\Interesseorganisation for udlejere af fast ejendomFredensgade 30, 8000Århus C. Tlf.:8618 5155 Fax:8618 5157E-mail: kontaktdanskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk-
-
DANSKFJERNVARME
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterAtt. Nils HeinSvar sendt til: [email protected]
Fjernvrmens HusMerkurvej 7DK-6000 KoIdngTlf +45 7630 8000maikdanskfjernvarme.dkwwwdanskfjernvarme.dkcvr dk SS 831017
DANSK FJERNVARMES HØRINGSSVAR TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OMLEJE, LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE, LOV OMBYFORNYELSE OG UDVIKLING AF BYER OG FORSKELLIGE ANDRE LOVE.J.NR. 201 3-3841Dansk Fjernvarme takker for muligheden for at kommentere forslaget.Dansk Fjernvarme bifalder generelt, at tiltagene øger muligheden for at facilitere, atudlejer gennemfører energibesparende arbejder. Der ligger efter vores opfattelse etstortpotentiale for at hente yderligere og nødvendige energibesparelser i dette segment i de kommende år.Vi har hæftet os ved følgende:-
20. december 2013loj/sst
-
Energibesparende tiltag gennemført som følge af lovændringen kan indberettes som energibesparelserjf. Energispare-aftalen, naturligvis såfremt et energiselskab er involveret i tiltagene og energibesparelserne lever op til kravene ienergispare-aftalen.Energibesparende tiltag defineres som i Energispare-aftalen, hvorfor konvertering af fx individuel naturgas til fjernvarme anses som et energibesparende,og dermed et forbedrencie tiltag.
Dansk Fjernvarme bifalder som udgangspunkt, at der er en vis leje-beskyttelse i loven.Vi henstiller dog til, at man tager højde for, at mange energibesparende tiltag udmønter sig i øget forbrugerkomfort og ikke en faktisk energibesparelse, ligesom der kanvære endog stor forskel på hhv, teoretisk og faktisk energibesparelse. Dvs, leje-ren/forbrugeren ikke nødvendigvis ser en mindsket energiregning. Her bør komfortøgningen i et vist omfang kunne prissættes, så hverken udlejer eller lejer kommer iklemme.Vi anerkender således, at udlejers øgede omkostninger til energirenovering, i rimeligtomfang skal kunne hentes via huslejen, men er usikre på hvilken model til håndteringaf ejer-lejer problemstillingen, der bedst og mest hensigtsmæssigt løser opgaven. Detindgår vi naturligvis gerne i en videre dialog om.Hvis der gives mulighed for at overføre omkostninger på lejer, som følge af energirenovering, opstår der behov for klare retningslinjer for afgrænsning mellem, hvilke arbejder der defineres som energibesparende tiltag og hvilke der betegnes som almindelige bygningsvedligehold eller forskønnelse. Dette for at sikre, at den miljømæssige-reduktion2effekt med C0 opnås, samtidig med at leje-beskyttelsen opretholdes.Tilsvarende bør der, jf. afsnit 2.2.5 ifølge hvilken lejere selv kan foretage energirenoveringer af lejet bolig, udformes regler der sikrer udlejerens juridiske rettigheder. Detteskal forebygge, at en lejer uden udlejeres samtykke foretager ændringer i udlejerensejendom. Dansk Fjernvarme har ikke yderligere bemærkninger.Med venlig hilsenLouise Overad Jensenteknisk konsulentDansk Fjernvarme[email protected]Mobil +45 20266205
/\ i
...
:.
00Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterAtt.: Nils Hein
30.
december
2013
Dansk IndustriConfederation of Danish Industry
Gi. Mønt 41117København K
Høringssvar om udkast til lovforslag om en energisparepakke,Deres j.nr. 2013-3841DI takker for modtagelsen af høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke. DI henviser i det væsentlige til høringssvar af22.november2012til udkasttil lovforslag om en energisparepakke for private udlejning som gengivet nedenformed enkelte ændringer.I bestræbelse på at nå Danmarks og EU’s ambitiøse klima- og energimålsætningermå bygningers energibehov reduceres væsentligt. DI støtter op om den grønne omstilling, som er omkostningstung men nødvendig for både borgere, erhvervslivet ogsamfundet som helhed.Lejeloven skal understøtte det nødvendige behov for vedligeholdelse, forbedring ogenergirenovering af de mange lej eboliger. Der er et stort behov for øget energirenovering i landets mange lejeboliger, og derfor er det glædeligt, at regeringen meddette lovforslag netop adresserer denne opgave.Det er for DI helt væsentligt, at lovforslaget sætter gang i energirenoveringer, og atforslaget reelt fører til betydelige energibesparelser til glæde for både lejere og ud-lejere. Dette skal ske på en enkel og omkostningseffektiv måde, som ikke påfører deimplicerede parter unødvendige administrative forpligtigelser.Herunder er DI’s kommentarer til de enkelte initiativer beskrevet.Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringerDI finder det positivt, at energimæssige tiltag vurderes ud fra en totaløkonomiskbetragtning, hvor der tages højde for efterfølgende omkostninger til drift og vedligeholdelse.1.
Man skal dog være opmærksom på, at det kan være meget vanskeligt at dokumentere energibesparelse på forhånd. Besparelsen ved nye installationer eller bygnings-dele afhænger i høj grad af den sammenhæng, de indgår i, samt lejernes adfærd.Krav til dokumentation må derfor ikke være urealistisk skrappe.
Postadresse/Postal address1787 København VDanmark(¶45) 3377 3377dicdi.dkdi.dk
Besøgsadresser/Visiting addressesHannemanns Allé 25København SSundkrogskaj 20København ø
CVR: 16077693
Selvom der ifølge bemærkningerne sigtes mod “de lavt hængende frugter”, vil demed ordningen følgende øgede dokumentationskrav og fordyrende arbejdsgangemellem udlejer, huslejenævn og rådgiver medføre ekstra omkostninger, som ikkebegrænser energiforbruget.Der er i forslaget ikke taget højde for de betydelige komfortforbedringer, som beboerne vil opleve ved en energiinvestering i form af bedre indeklima, mindre træk ogstøj m.v. Komfortforbedringer er sammen med besparelserne i energiudgifterne forlejerne med til at forøge brugsværdien af lejemålet, hvilket grundlæggende er det,som en forhøjelse af lejen skal modsvare.Aftalt grøn byfornyelseDI ser positivt på mulighederne for aftalt grøn byfornyelse, som i den rigtige formkan bidrage til at skabe et reelt og nødvendigt incitament for udlejere til at igangsætte energirenoveringer.2.
Det er DI’s opfattelse, at energirenovering af lejeboliger skal ske på baggrund af frivillige aftaler mellem udlejer og lejer. Derfor finder DI det positivt, at forslaget nuer ændret, således at forhåndsgodkendelse kan undlades.Det kan dog vise sig problematisk, at samtlige lejere skal tilslutte sig en frivillig aftale for at kunne undlade den besværlige og tidskrævende forhåndsgodkendelsesprocedure i huslejenævnet. Det må antages, at det ofte vil være tilfældet, at der eren enkelt eller få lejere, der ikke ønsker at deltage, hvilket i realiteten medfører enpligt til forhåndsgodkendelse.DI anbefaler derfor, at der åbnes op for, at beslutningen kan træffes på baggrund afen flertalsafgørelse fra lejerne.3. Energikrav som betingelse for anvendelse afboligreguleringslovens§,stk.2DI finder det overordnet positivt, at lovforslaget øger incitamenterne for udlejer tilat energirenovere enkeltlejligheder.DI mener imidlertid, at ovenstående muligheder for at energirenovere ikke nødvendigvis behøver at være koblet på ejendommens samlede energimærke, idet dettekan reducere incitamentet for energirenovering.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelserDI støtter, at der indføres mulighed for udlejer til at indhente forhåndsgodkendelseaf en lejeforhøjelse.5. Forhøjelse af råderetsbelobetDI har ingen kommentarer til forslaget.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling afenergiforbrug til kølingDI støtter, at udlejer sikres en mulighed for at efterkomme eventuelle fremtidigepåbud om installation af vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.
Med venlig hilsen
47).2;,4i7zi9£5)Elly Kjems HoveUnderdirektør
E-MAIL: nihmbbl.dkMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterB oligafdelingenBoliglovgivningGI. Mønt 41117 København K
20. december 2013Jour. nr.: 20-01-003-12Ref: tocDirektørTorben ChristensenTelefon +45 33 12 03 30[email protected]
Att.: Niels Hein
J.nr. 2013-3841sparepakke
—
Høring over udkast til lovforslag om en energi
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har den 22. november 2013 sendt udkast til lovforslag om energisparepakke i høring og anmodet om Ejendomsforeningen Danmarks bemærkiinger senest den 20. december 2013.Udkastet til lovforslag bygger på det lovforslag, der var i h.øring i november 2012, og somblev fremsat den 19. december 2012. Ejendomsforeningen Danmark har bl.a. kommenteret pådet tidligere lovforslag i høringssvar af 22. november 2012. Ejendomsforeningen Danmarkkan lconstatere, at der ikke er tale om nogen væsentlige ændringer i det nye udkast til lovforslag i forhold til det tidligere lovforslag, hvorfor vi heller ikke kan anbefale vedtagelse afdet nye udkast til lovforslag.Der er generelt anerkendt, at den nuværende lejelovgivning ikke indeholder tilstrækkelig medincitamenter for udlejerne til at investere i energibesparelser. Ministeren for by, bolig oglanddistrikter har i flere omgange erklæret sig enig heri. Som det fremgår af den almindeligepolitiske debat, støtter Ejendomsforeningen Danmark fuldt ud en øget energiindsats i denprivate udlejningssektor. Behovet er til stede, og det kan være økonomisk rentabelt set fra etsarnfundsmæssigt perspektiv. Det er derfor hensigtsmæssigt, at der skabes nogle enkle ogreelle incitamenter til, at der bliver gennemført energibesparende arbejder i private udlejningsejendomme. Men det foreliggende lovforslag vil imidlertid næppe give disse incita.menter.
EJENDOMSFOENINEN DANMARKNarreVoldgade 2I1359 København K ¶45 33 12 03 30 www.ejendomsforeningen.dkI
CVR—nr. 10 39 02 14
Lovforslaget indeholder enkelte positive elementer, her tænkes på totalokonomisk rentableenergiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse, men effekten af disse elementer begrænsesdesværre i væsentlig grad af meget svært håndterbare, bureaukratiske og uforudsigelige regelsæt. Når man ser bort fra disse begrænsede positive elementer, indeholder lovforslagetendviderekuntiltag, der enten i realiteten vil reducere energiinvesteringer i den private boligudlejningssektor uanset den beskrevne hensigt med tiltagene, eller tiltag, som ikke er relevante i en energimæssig henseende.Lovforslaget tager således stadig ikke fat på det væsentligste problem i forhold til energirenovering af den private boligudlejningssektor: At der i lejelovgivningen er et veldokumenteret og alment anerkendt paradoksproblem, som betyder, at udlejerne ikke kan få sikkerhed forat få tilbagebetalt en investering i energibesparende arbejder, hvorimod lejerne kan se frem tilen reduktion i energiudgifter og en øget komfort ved energibesparende arbejder. Dette betyder, at udlejerne ikke har det fornødne incitament til at udføre de ønskede energibesparendeforanstaltninger.I den forbindelse er det særlig forslaget om at koble reglerne i boligreguleringslovens§5, stk.2, vedrørende gennemgribende moderniserede lejemål sammen med energimærket for heleejendommen, der vil reducere udlejernes motivation til at foretage energirenovering og modernisering af deres ejendomme. Man må derfor, hvis forslaget gennemføres, forvente et betydeligt fald i investeringerne med faldende beskæftigelse og et fald i moderniseringsindsatsen til følge. Begrænsningen af§5, stk. 2-moderniseringer griber ligeledes afgørende ind iligevægten mellem lejere og udlejere, og den bør alene af den grund udgå af lovforslaget. Deter i denne forbindelse væsentligt at pointere, at de senere års forhandlinger på boliglejelovsområdet netop har haft som forudsætning, at balancen mellem lejere og udlejere skulle opretholdes.Det er derfor Ejendomsforeningen Danmarks overordnede vurdering, at lovforslaget ikke ervelegnet til at sikre en øget energiinvestering i den private boligudlejningssektor. Lovforslaget hverken fierner eller væsentlig reducerer paradoksproblemet. Forslaget indeholder noglefå begrænsede positive elementer, men disse overskygges i betydelig grad af en række initiativer, der trælder i den modsatte retning, ogsombetyder nye og flere barrierer for at opnåden ønskede energirenovering af den private boligudlejningssektor.Samlet set vil forslaget derfor betyde en reduktion i energibesparelsesindsatsen, en forringelse af mulighederne for at modernisere de private udlejningsboliger og en forøgelse af de administrative byrder for såvel de private udlejere som kommunerne. Hertil kommer, at forslaget vil medføre en reduktion i beskæftigelsen i byggesektoren, at det medfører en forskydning af den økonomiske og retlige balancen mellem lejere og udlejere. og at det kun vil gøreen allerede yderst kompleks lejelovgivnirig endnu mere kompleks.Ejendomsforeningen Damriark har som sagt også noteret, at forslaget indeholder elementer,der ingen relation har til forslagets formål. som beskrives som værende at opnå en energibesparelse i den private udlejningssektor. Del drejer sig blandt andet delvist om forslaget om
7
forhåndsgodkendelse af lejeforhojelser og i fuldt omfang om forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet.Ejendomsforeningen Danmark har ingen indvendinger imod at medtage andre forslag end de,der naturligt følger af lovforslagets formål. Foreningen er dog optaget af, at disse forslag leder til en forenkling af lejeloven og afspejler en passende balance mellem lejernes og udlejernes interesser. Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser ligger efter vores opfattelse inden for disse to enkle kriterier, hvorimod forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbetmedvirker til, at balancen mellem lejerne og udlejerne folTykkes til fordel for lejerne.Endvidere bemærkes, at lovforslaget efterlader juridiske uklarheder i forhold til flere af forslagets bestemmelser, hvilket især skyldes, at bemærkningerne til lovforslaget ikke i tilstrækkelig grad giver den nødvendige støtte til fortoikning af Iovbestemmelsernes ordlyd. Bemærkningerne til lovforslaget har på flere punkter mere karakter af politiske målsætningerend afjuridiske støttepunkter for en fortoikning af lovens tekst, hvilket blandt andet ses i relation til afsnittet om begrænsning i anvendelse afboligreguleringslovens§5, stk. 2. Dette ernaturligvis stærkt utilfredsstillende.Ejendomsforeningen Danmark skal også specielt gøre opmærksom på energieffektiviseringsdirektivets artikel 4 og artikel 19. Ifølge artikel 4, stk. 1, litra c, skal der opstilles en langsigtetstrategi, som omfatter politikker og foranstaltninger til fremme af omkostningseffektive gennemgribende renovering af bygninger. De nærmere tiltag skal,50fl]angivet i artikel 19, stk. 1,litra a, ske med en tilstrækkelig imødekommelse af det paradoksproblem, som gør sig gældende ved udførelse af energibesparende arbejder på udlej ningsej endomme.Ejendomsforeningen Danmark har erfaret, at Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er afden overbevisning, at energisparepakken løser paradoksproblemet. Men Ejendomsforeningener som nævnt ovenfor ikke enig heri. Ejendomsforeningen Danmark har i flere omgange gjortMinisteriet for By, Bolig og Landdistrikter opmærksom på, at Energisparepakken hverkenfjerner eller reducerer paradoksproblemet i nævneværdigt omfang. Det er derimod foreningens vurdering, at tiltaget vil betyde en reduktion i energibesparelsesindsatsen og en forringelse af mulighederne for at modernisere de private udlejningsboliger.Det er også Ejendomsforeningen Danmarks generelle vurdering, at lej elovgivningen er enhindring for fremtidige energiinvesteringer i den private boligudlejningssektor i det omfangdirektivet forudsætter, og at energisparepakken ikke i nævneværdigt omfang imødekommerderme problemstilling. Denne vurdering bygger dels på en juridisk og økonomisk analyse afgældende lovgivning og energisparepakken samt en række tilkendegivelser fra toneangivendeaktører blandt de professionelle udlejere.Da den private udlejningssektor udgør en væsentlig del af den samlede bygningsbestand, erdet helt afgørende, at lovgivningen ændres således, at udlejer har et større incitament til atudføre de energibesparelsesmæssige foranstaltninger. Direktivet kan derfor i forhold til paradoksproblemet i de private udlejningsboliger ikke ses at være tilstrækkeligt implementeretved nærværende lovforslag.
Nedenfor redegør vi nærmere for vores holdning til de enkelte elementer i forslaget:
1. Gennemførelse af totalokonomisk rentable forbedringer
Som udgangspunkt finder Ejendornsforeningen Danmark, at totaløkonorni som princip er etgodt udgangspunkt for energiinvesteringer. Men Ej endomsforeningen Danmark skal gøreopmærksom på, at den foreslåede ordning ikke nødvendigvis vil føre til gennemførelse afflere totalokonomisk rentable investeringer eller medvirke til regelforenkling og modernisering af lej elovgivningen.De med ordningen følgende øgede dokurnentationskrav og fordyrende arbej dsgange mel lemudlejer og rådgivere vil således medføre ekstra omkostninger,somvil fordyre hele projektetbetydeligt. Hovedparten af udlejers udgifter til de øgede dokurnentationskrav og fordyrendearbejdsgange vil måske som udgangspunkt kunne medtages i beregningen af lejeforhojelsen.Men eftersom lejeforhojelsen er begrænset af lejemes besparelse, vil stigningen i udgifternetil dokumentation og arbejdsgange medføre, at der bliver færre penge til udførelsen af selvede energibesparende arbejder. Der er heller ikke i lovforslaget taget højde for, at udgifterne tilmange energiforbedringer allerede i dag ilde modsvarer en tilsvarende besparelse i kroner ogører for lejerne og slet ikke i her-og-nu besparelser, som lovforslaget lægger op til.Ordningen tager desuden hverken højde for fremtidige forventelige stigninger i energiudgifterne eller for de betydelige komfortforbedringer, som lejerne vil opleve ved en energiinvestering i form af eksempelvis varmere indeklima, mindre træk og støj. Komfortforbedringerersammenmed besparelserne i energiudgifterne for lejerne med til at forøge brugsværdien aflejemålet, hvilket grundlæggende er det, som en forhøjelse af lejen skal modsvare.Man skal samtidig være opmærksom på, at en meget stor del af de private udlejningsejendomme ligger i områder med fjernvarme, hvor energiomkostningerne, der pålægges lejerne,er forholdsvis beskedne, hvorimod en investering i energibesparende foranstaltninger kanløbe op i både to- og trecifrede millionbeløb. Man må derfor forvente, at antallet af energirenoveringer, der kan holdes inden for rammerne af lejernes sparede energiudgift, bliver forholdsvis få.Det er desuden noteret, at ministeren for by, bolig og landdistrikter gives bemyndigelse til atfastlægge en række specifikke forhold om ordningen samt energibesparelsens og lejeforhojelsens beregning i en bekendtgørelse. Udkast til denne bekendtgørelse bør senest foreligge påtidspunktet for lovens vedtagelse, da det ud fra bemærkningerne til forslaget er umuligt atdanne sig en kvalificeret idé om, hvordan energiinvesteringen og lejeforhøjelsen forventesopgjortog beregnet.Det skal bemærkes, at Ejendomsforeningen Danmark kan tiltræde, at der skal bortses fra forbedringstillæg efter den foreslåede lejeloven§58, stk.3.ved vurderingen af det lejedes værdifor et lejemål.
4
Ministeriets intentioner med forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer er at forbedreudlejenies muligheder for al energirenovere boligejendomme. Det er imidlertid ikke Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at disse intentioner tilnærnelsesvis opnås. Dennevurdering bygger dels på en juridisk og økonomisk analyse af forslaget og dets forventeligevirkninger, men i lige så høj grad på en række tilkendegivelser fra de udlejere, som forventesat skulle agere i forhold til lovens muligheder. Meldingen fra Ejendornsforeningen Danmarksmedlemmer er meget klar: De vil, hvis lovforslaget vedtages, ikke ændre deres investeringsstrategi til fordel for en øget investering i energibesparende foranstaltninger. De, der har investeret i energibesparende foraistaltninger på trods af lej elovens nuværende begrænsninger,vil muligvis fortsat gør det, men det kan ikke forventes, at der vil blive foretaget yderligereenergi investeringer.Ejendomsforeningen Danmark mener også, at det bør præciseres yderligere i lovteksten elleri det mindste i bemærkningerne. at forbedringsforhøjelser efter de foreslåede regler for total-økonomisk rentable energiforbedringer kun er et supplement til de allerede eksisterende forbedringsforhøjelser. Det bør således fiemstå klart, at udlejer også kan vælge at beregne forbedringsforhøjelser for energiforbedringer efter de allerede eksisterende regler. I modsat faldvil gennemførelse af hensigtsmæssige energiforbedringer, som dog ikke vi] medføre et tilsvarende fald ilejernes energiforbrug, blive forhindret. Dette vil skabe en generel barriere forenergiforbedringer.
2. Aftalt grøn byfornyelseEjendomsforeningen Danmark har tidligere givet udtryk for støtte til Concitos forslag om atindføre begrebet “aftalt grøn byfornyelse” som et element til at løse paradoksproblemet, sombeskrevet i Concito-rapporten fra februar 2011 om “Grøn byfornyelse fra paradoks til potentiale ved energirenovering af private udlejningsejendomme”.—
Rapporten fra Concito påpeger entydigt, at lej eloven skaber et paradoksproblem, hvor det erlejerne, der får fordel af energibesparelseriform af en lavere varmeregning og øget komfort,mens det erudlejer, der skal foretage investeringen, ofte for lånte penge for at opnå besparelserne, tide]] sikkerhed for atknnnehævehuslejentil at dække forrentningen af investeringenog serviceringen aflånet.Ejendomsforeningen Damriark mener fortsat, at en implernenteringaf aftalt grøn byfornyelseiden rigtige form kan bidrage til at skabe et reelt og nødvendigtincitament for udlejerne til at igangsætte energirenoveringer.Ifølge forslaget skal lej erne forinden indgåelse af aftaleom grøn byfornyelse have modtagethuslej enævnets forhåndsgodkendelse af lej eforhøj elsen med undtagelse af den situation, hvorsamtlige lejere har tilsluttet sig en frivillig aftale.
Muligheden for at indgå en frivillig aftale mellem parterne, uden den besværlige og tidskrævende forhåndsgodkendel sesprocedure i huslej enævnet, vil somkonsekvens være nær illusorisk, da detmåanses for ekstremt sjældent, at samtlige lejereien ejendom vil gå med til en
5
ingen viser,aftale. Det kan være, at man kan komme helt op på 99 pct. tilslutning, men erfardermed erat der som oftest er minimum en enkelt eller to lejere, der ikke vilværemed, ogikke vilder i realiteten pligt til forhåndsgodkendelse. Ofte vil årsagen til, at en enkelt lejerget bør derfordeltage, være uden saglig begrundelse, men derimod stærkt subjektiv. Lovforslatræffesfølge indstillingen fra Concitoom, atbeslutning om indgåelse af en frivillig aftale kandelvist forsom flertalsafgørelse blandt lejerne, og at en frivillig aftale ikke skal helt ellerhåndsgodkendes i huslejenævnet.uren blandtDet er endvidere Ej endomsforening Danmarks vurdering, at beslutni ngsprocedommen.lejerne bør være mere effektiv i de tilfælde, hvor der er beboelTepræsentation i ejenden på bagHvis man vil sikre gennemførelsen af energiforbedringer i udlejningsejendonrmræsentagrund af oplyste aftaler parterne imellem, virker det uhensigtsmæssigt, at beboenepder viltionen ikke har endegyldig kompetence til at indgå aftalen om grøn byfornyelse, idetsparelsen,være tale om en minimal forbedringsforhøjelse for lejerne, som opvejes afenergibeog som kommer samtlige lejere til gode.omiskDet er klart, at der forud for aftalen med lejerne skal foreligge et gennemarbejdet økonnde lej eforslag over omkostningerne forbundet med energirenoveringerne og de heraf følgefm-høj el ser.for atEjendomsforeningen Danmark er meget positiv over for, at der etableres en mulighedudlejer og lejere vil kume få rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond.efterDe væsentlige beføjelser, der tillægges et certificeret energimærkningsfirma. er dog, at manEj endomsforeningen Danmarks opfattelse helt unødvendi ge. Foreningen så helstoverladerfjerner dette element fra lovforslaget, idet mari bør følge forslaget fra Concito, derekt vil blivedet til udlejer at udarbejde et prospekt med brug af egnede rådgivere. Dette prospvningenforelagt for lejerne, og så kan både lejerne og udlejer i denne proces trække på rådgifra Grundejernes Investeringsfond.der, anserHensigten om at huslejenævnene skal begrænse deres sagsbehandlingstid til 2 måneenhæng, daEjendomsforeningen Danmark også for uden den store betydning i denne sammstid på kun 2sagerne i de fleste tilfælde vil være så store og komplekse, at en sagsbehandlinge behovlmåneder i realiteten ikke kan lade sig gøre. Samtidigt vil et sådan servicemå betydtil.for at øge ressourcerne til de kommunale huslejenævn, hvilket der ikke lægges opsstøtte kanDet er Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at muligheden for indfasningarksigvære relevant. Men i forhold til processuelle regler stiller Ejendomsforeningen Danmog udførelkritisk over for, at kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske, miljømæssigemte arbejsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte samt krav om gennemførelse af besteind ider. Dette overlader en meget bred kompetence for kommunalbestyrelsen til at gribersøgelprojektet på et meget sent tidspunkt i processen, hvor udlejer allerede har udført undelbestyrelserne hos det certificerede energimærkningsfirma og hos huslejenævnet. Kommunaemførelse afsens beslutninger kan således væsentligt fonykke forudsætningerne for gennhensigtsarbejderne og økonomien i projektet for både lejere og udlejer. Dette synes ikke
6
mæssigt. Det er i øvrigt overordnet uklart, hvilket omfang indfasningsstotten i givet fald vi]have, og læsermanministeriets egne forudsætninger i bemærkningerne til lovforslaget, såforekommer omfanget yderst beskedent.EjendomsforeningenDanmarkkan tilslutte sig forslaget om, at kommunalbestyrelsen kantilbyde genhusning efter byfornyelsesloven kapitel 8.Ministeriet skønner, al aftalt grøn byfornyelse vil øge det samlede investeringsomfang medkr. 50 mio. i 2015 og kr. 40 mio. årligt på langt sigt. Dette er et yderst beskedent bidrag tilenergiforbedringer og langt under den forventede effekt i Concito-rapporten. For at sammenligne investeringsniveauet har private udlejeres gennemgribende moderniseringer i perioden2000-2006 betydet et samlet investeringsomfang på mellem 3.000 og 4.000 mio. kr. Aftaltgrøn byfornyelse kan i ministeriets version udelukkende ses som et ganske beskedent bidragtil det langt større og eksisterende behov for energirenoveringer.-—
Det forekommer generelt problematisk, at ministeriet på centrale punkter ændrer på Concitorapportens forslag, specielt når ændringerne samlet set betyder, at effekten reduceres til tætpå nul, og når de administrative krav til udlejerne øges meget betydeligt.Forrnkravet om, at det skal oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter reglerne omaftalt gren byfornyelse, for at udlejer kan kræve lejeforhøjelsen, bør også udgå. Det er uhensigtsmæssigt, at der skal gælde denne særregel, og den vil kun tjene til at være endnu ensnubletråd i lejelovgivningen for udlejerne. Alternativt bør formkravet somminimumgiveanledning til, at ministeriet autoriserer en ny standardiejekontrakt, hvor oplysningen udenvidere kan krydses af.Med hensyn til beregningen af forbedringsforhøjelsen ved aftalt grøn byfornyelse anføres detDeti lovteksten, at “lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt give en passende forrentninger ikke oplyst i bemærkningerne, hvad der nærmere ligger i “som udgangspunkt”, og indføjelsen af dette er nyt i forhold til den hidtidige beregning af forbedringsforhojelsen, hvorfordette bør udgå eller præciseres. I denne sammenhæng er det afgørende, at der ilde er tale om,at udlejers retsstilling bliver forringet i forhold til de gældende regler....“.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse afboligreguleringslovens
§
5, stk. 2
Ejendornsforeningen Danmark er klart imod den meget voldsomme indgriben over for udlejeres muligheder for at forbedre deres ejendomme, som forslaget indebærer. Det er også foreningens vurdering, at forslaget ikke vil medføre en mærkbar forøgelse af investeringer ienergiforbedringer, men det i stedet vil medføre en forringelse af den del af den private boligudlejningssektor, som har mest brug for modernisering og opkvalificering til nutidigestandarder.Efter lovforslaget kan ejendomme inden for energiramme A-D samt fredede ejendomme fortsat anvende muligheden for at modernisere enkeltlejligheder med anvendelse af boligregule
7
ringslovens§5, stk. 2. For øvrige ejendomme er der efter de nye bestemmelser to mulighederfor fortsat at kunne gennemføre modernisering af enkeitlej ligheder og udleje efter bestem-mel sen:I. at udlejer foretager investeringer i energibesparende foranstaltninger, der bringerejendommen op på minimum energiniveau D, eller22. at udlejer foretager en investering i energiforbedringer på minimum 400 kr. pr. m boligareal i ejendommen.For så vidt angår det første punkt, hvor det foreslås i lovforslagets bemærkninger, at udlejerkan bruge de nye forbedringsmul i gheder i totaløkonomisk rentable energiforbedringer elleraftalt grøn byfornyelse til at bringe ejendommen op på minimum energiniveau D,måEjendomsforeningen Danmark henvise til behandlingen af disse regelsæt ovenfor, hvor det konkluderes, at begge disse muligheder ikke giver udlejer et incitament til at foretage energiinvesteringer.Med hensyn til det andet punkt skal der ifølge lovsiaget ved beregning af investeringskravetpå 400 kr. i energiforbedringer ske fradrag for sparet vedligeholdelse. Fradraget for sparetvedligeholdelse må i denne sammenhæng betegnes som særdeles uhensigtsrnæssigt, idet der iforbindelse med energiforbedringer i vidt omfang kan være tale om udskiftning af ellers fuldtfunktionsdygtige installationer, og fradraget vil nødvendigvis fåenbetragtelig stølTelse. Fra-draget for sparet vedligeholdelse vil som konsekvens herafmedføre,at der ikke vil være økonomi i gennemførelse af energiforbedringerne. Det ville derfor have været mere passende, atder ikke skulle ske fradrag for sparet vedligeholdelse ved beregning af investeringskravet på400 ki-., ligesom det er tilfældet ved energiforbedringerne udført efter reglerneomtotaløkonomisk rentable energiforbedringer eller aftalt grøn byfornyelse. Alternativt vilenfarbar vejvære, at beløbet bliver hævet, men at der så ikke skal foretages fradrag for sparet vedligeholdelse.Lovforslaget indeholder samtidig endnu en begrænsning, idet opgørelsen af investeringskravet, for så vidt angår selve moderniseringen af lejligheden og opfyldelsen af de hidtil gældende beløbsgrænser ikke længere må indeholde energiforbedringer. Dette giver ikke nogenmening i et forslag, der bai- til formål at øge investeringeme i energibesparelser. Naturligvisskal en udlejer ikke kunneopnådobbelt dækning for en forbedring, således at der både liggeren konkret lejeforhojelse i lejen samtidig med at forbedringen bruges til op’ldelse afbeløbsgrænsen, men dette er allerede gældende i dag. Ejendomsforeningen Danmark kan derforikke se nogen grund til at diskvalificere nogle former for forbedringer, fx opsætning af termo-forsatsvinduer, i forhold ti] de hidtidige beløbsgrænser.Konsekvensen af energikravet vil derfor være, at der ikke sker en energiinvestering i de ældreejendomme med energimærke lavere end D, og at omfanget af moderniseringer af enkeitlejligheder i disse ejendomme reduceres. Det fremgår netop også af lovforslagets redegørelsefor de økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige, at energikravet vil medføre, at tilgangen af gennemgribende forbedrede lejemål vil blive reduceret. De anførte tal i
8
redegørelsen for reduktionen må dog anses for meget usikre, og tallene vil efter Ejendomsforeningen Darniarks vurdering under alle omstændigheder blive større.Ejendomsforeningen Danmark har noteret, at ministeriet lægger op til at friholde frededeejendomme fra forbuddet mod at anvende§5, stk. 2, hvis ikke de lever op til kravene i energiklasserne A-D. Selv om foreningen generelt ikke kan støtte ministeriets forslag. mener vi.at ministeriet som minimum også bor lade undtagelsen omfatte ejendomme, der ifølge etkommuneatlas er erklæret bevaringsværdige eller er omfattet af en bevarende lokaiplan.Energiforbedringer vil typisk i vidt omfang vedrøre ejendommenes klimaskænu/ydre, hvorder gælder væsentlige begrænsninger for bevaringsværdige huse. Energiforbedringer af ej endommens klimaskærm/ydre i bevaringsværdige huse kan derfor enten være helt forhindreteller uforhoidsmæssig bekostelige.Ejendomsforeningen Danmark har endvidere noteret, at ministeriet efter vedtagelsen af lovforslaget vil udarbejde retningslinjer vedrørende afgrænsningen mellem forbedringer og vedligeholdelse i forbindelse med energiinvesteringer, herunder fradrag for sparet vedligeholdelse, og udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse herfor. Foreningen ser dette som en mulighed for, at der kan skabesstølTekvalitet, ensretning og forudsigelighed i praksis på detteområde. Det vil dog i denne sammenhæng være afgørende, at retningslinjenie baseres på erfaringerne fra huslejenævnene, domstolene samt lejer- og udlejerorganisationerne, og at dertages hensyn til behovet for frenimelse af energiforbedringer.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhojelser
Forslaget har som nævnt ikke udelukkende relation til energiindsatsen. Men ideen om,atudlejer i forbindelse med en renovering af en ejendom kan søge en forhåndsgodkendelse af leje-forhøjelsen og den fremtidige husleje, virker umiddelbart ganske fornuftig.Lejelovens§59 a, stk. 1, giver udlejerne mulighed for at indhente forhåndsgodkendelse afforbedringsforhøjelsen for påtænkte forbedringsarbejder. Der er i dag ingen pligt for udlejertil at indhente forhåndsgodkendelse, uanset hvilke arbejder udlejer ønsker at udføre, og enlejer har ingen ret til at kræve, at der indhentes forhåndsgodkendelse.I betragtning af at det er frivilligt for udlejer, om der indhentes forhåndsgodkendelse, må detvære en fejl, at der er anvendt begrebet “skal Det giver ikke mening, at et huslejenævnpligtmæssigt skal foretage en vurdering af den kommende samlede leje for et lejemål, hvisudlejer blot har anmodet huslejenævnet om at vurdere beregningen af forbedringsforhojelsenfor et konkret forbedringsprojekt. Bestemmelsen burde derfor være formuleret således, athuslejenævnet “kan” tage stilling til, om den samlede leje kan oppebæres således at en stillingtagen hertil forudsætter, at udlejer anmoder huslejenævnet herom. Lejer kan i dennesammenhæng beskyttes ved, at huslej enævnet udtrykkeligt oplyser, at forhåndsgodkendel senkun vedrører lejeforhøjelsens størrelse, og at lejer til enhver tid kan få prøvet hele sin huslejeog andre lej evilkår.“.—
9
erEjendomsforeningen Danmark ser således positivt på, at der indføres en mulighed for udlejtil at indhente forhåndsgodkendelse af en lejeforhøjelse og den heraf følgende samlede lejeaefter gennemførelsen af energiforbedringsarbejder eller gennemgribende forbedringer foretget i medfør afboligreguleringslovens§5, stk. 2.Vi finder det dog modstridende med ændringerne i lejelovens§47, at huslejenævnet vil kunne nedsætte en ellers korrekt og lovlig beregnet forhøjelse, såfremt den efterfølgende lejeikke kan oppebæres. I bedste fald vil dette ikke have nogen virkning, når man samtidig,jf.ændringen af§47, skal se bort fra energiforbedringer ved vurderingen af det lejedes værdi.Det er ikke hensigtsmæssigt, at huslejenævnets vurdering og forhåndsgodkendelse kan medføre en begrænsning for udlejers mulighed for at opnå den fulde, legale lejeforhojelse af genenemførte energiforbedringer, fordi lejeforhojelsen ifølge lovbemærkningerne kan reducres. Denne begrænsning og usikkerhed for udlejer vil fjerne incitamentet for udlejer til atgennemføre energirenoveringerne.——
Det er således væsentligt, at denne mulighed bliver frivillig at benytte for udlejer og ikke pånogen måde bliver et obligatorisk krav for gyldigt at kunne gennemføre de legale forbedringsforhøjelser over for lejerne,jf.bemærkningerne ovenfor vedrørende aftalt grøn byfornyelse.Den i forslaget tilhørende hensigt om, at forhåndsgodkendelsessagerne alene må tage 2 månsneder i huslejenævnet, er naturligvis på papiret positiv, men det er EjendornsforeningeDanmarks opfattelse, at det i realiteten ikke vil kunne lade sig gøre pga. sagernes kompleksingtet og de krav, der stilles til dokumentation og oplysning. Det skal i denne sammenhæfremhæves, at de 2 måneder først begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor huslejenævnet mener at have tilstrækkelig med oplysninger til at kunne træffe afgørelse i sagen, hvorfor denreelle behandling ved huslejenævnet nemt kan tage betragtelig længere tid.je-Det er allerede i dag sådan, at den i loven forventede sagsbehandlingstid for sager i huslenævnet kun i meget begrænset omfang følges. Ejendomsforeningen Danmark frygter derforogså, at andre sager nu vil blive trukket endnu mere i laugdrag, hvis der en bestemt type sagerprioriteres.
5. Forhojelse af råderetsbelobet
Indledningsvis skal det bemærkes, at råderetsbeløbet ingen relation har til ønsket om at øgeincitamentet til at energirenovere de private udlejningsejendomme, uanset at der i lovforslagets bemærkninger gøres nogle, om end meget vage og usikre, bemærkninger herom.Ejendomsforeningen Danmark finder det uacceptabelt, at der foreslås en så voldsom forhøjelse af beløbsgrænsen for de godtgørelser, som lejere kan få for udførelse af forbedringer i lejemålet.
10
Allerede efter nuværende regler er det problematisk, at der i lejeloven ikke er sket en ordentlig afidaringaf,hvorvidt udlejer har mulighed for at nægte lejer at udføre forbedringsarbejderi henhold til lejelovens§62 a med henvisning til for eksempel, at udlejer selv ønsker at udføre de pågældende arbejder efter lejers fraflytning eller på et andet passende tidspunkt. Endvidere er det problematisk, at der ikke i højere grad er sikret udlejer mulighed for at føre tilsynmed lejers beslutning om form og udførelsen af forbedringsarbejder, når udlejer til sin tidskal udbetale en godtgørelse herfor.Disse problemer vil i høj grad blive aktualiseret, hvis der sker en så voldsom forøgelse afbelobsgrænserne i lejelovens§62 a, og Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at disseproblemer må løses, inden det overhovedet overvejes at ændre på reglerne.Som minimum bør ændringen således følges af en nærmere beskrivelse og styrkelse af udlejers muligheder for at påvirke indretning og gennemførelse af lejernes egne indretninger.Uden mulighed for at påvirke lejernes egne indretninger, vil det kunne sætte især mindre ud-lejere i en meget svær økonomisk situation, hvis der pludselig skal udbetales meget storesummer til fraflyttende lejere og måske endda samtidig anvendes betydelige summer på atfjerne eller rette lej ernes særindretninger.Det er i øvrigt Ejendomsforeningen Danniarks opfattelse, at lej ernes udnyttelse af lej elovens§62 a primært anvendes og vil fortsat anvendes til at indsætte nye køkkener og bad og ikkebruges til at lave energiforbedringer i lejlighederne.EjendornsforeningenDanmarkfinder derfor, at den pågældende besternrne]se bør udgå aflovforslaget. Dette bør også ske med den begrundelse, at forslaget ingen relation har til lovforslagets egentlige formål om energibesparelser. Det kan således ikke forventes, at lejernevil udnytte forhøjelsen af råderetsbeløbet til at foretage energiforbedringer i lejemålet.Som afsluttende bemærkning til forslaget skal vi gøre opmærksom på, at de indledende bemærkninger til forslaget er fej lbehæftede, da det her fremgår, at lejer alene betaler en del afudgifterne. Det er ikkekolTekt,idet lejerne betaler alle udgifterne til de ønskede indretninger,og de har så blot mulighed for at få godtgjort nogle af udgifterne ved fraflytning.6. Udlejers adgang til at kræve vandmålere og målere til måling af energiforbrug tilkøling opsat
Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at udlejer sikresen mulighed forat efterkomme eventuelle fremtidige påbudominstallation af vandmålere og målere til måling afenergiforbrug til køling, og at udgifterne til målerne kan pålægges som en lejeforhøjelse.Ejendomsforeningen Danmark mener dog, at adgangen til at installere vandmålere samt målere til måling af energiforbrug til køling ikke bør begrænses til det tilfælde, hvor der blivergivet offentligt påbud. Som bestemmelsen er formuleret, vil det have den uhensigtsmæssigeog formentlig utilsigtede konsekvens, at udlejerne ikke vil være berettiget til at installere
11
vandmålere, medmindre dette følger af offentligt påbud, idet det kan tolkes modsætningsvistfra lovforslagets bestemmelser i lejelovens§37, stk. 3 og§46j, stk. 1.Den nuværende formulering af bestemmelserne om vandmålere giver ikke noget klart svarpå. om udlejer kan opsætte målere efter eget valg, og der foreligger ikke praksis på det. Forslaget kan derfor medføre, at udlejerne bliver stillet dårligere. Det vil derfor være yderst positivt, hvis det i stedet præciseres, at udlejer har en generel adgang til at opsætte målere for atsikre vandbesparende og dermed miljomæssige formål.
Afsluttende bemærkninger
Ej endomsforeningen Danmark skal bemærke, at det forventede ikrafitrædel sestidspunkt forloven på ingen måde er realistisk eller formålstjenligt i forhold til de meget indgribende, omfattende og komplekse regler, der indføres. Det vil ikke være muligt for nogen af parterne,hverken udlejere, lejere, huslejenævn eller øvrige at indrette sig på forslagets mange, megetvidtgående krav inden den I. juli 2014. Der bør som minimum sigtes efter en tilsvarende periode på minimum 12 måneder, før loven træder i kraft. Dette gælder uanset, at energisparepakken har været undervejs i et stykket tid.Dette er særlig vigtigt med henvisning til de mange steder, hvor der gives ministeren hjemmel til at udarbejde bekendtgørelser og vejledninger,som erhelt nødvendige for, at reglerneoverhovedet kan forstås og efterleves af parterne.Endelig skal Ejendomsforeningen Danmark bemærke, at vi umiddelbart finder det positivt, atder er indlagt en hensigt om evaluering af loven om 2 år. Dette er i hvert fald positivt, såfremten sådan evaluering vil medføre ændringer af reglerne, hvis lovforslaget viser sig at manglevirkning eller måtte føre til uhensigtsmæssige konsekvenser, hvilket Ej endomsforeningenDamnark frygter, vil være tilfældet.Sammenfattende skal Ej endomsforeningen Danmark bemærke:—
—
—
—
At det foreliggende udkast til lovforslag ingen eller kun en meget ringe virkning vil have på udlejernes incitament til at investere i energiforbedringer iden private udlejningssektor.At lovforslaget, der angiveligt skulle reducere paradoksproblemet, på ingenmåde vil have den tilsigtede effekt.At et indgreb, som begrænser mulighederne for at modernisere de private udlejningsejendonime, der ikke kan leve op til kravene i energimærke A-D, vilbetyde tab af arbejdspladser, en forringelse af mulighederne for at den privateudlejningssektor kan dække lejernes aktuelle behov ved at forhindre modernisering af utidssvarende ejendomme, tab af skatteindtægter og øge faren for, atstaten fremover skal betale et milliardbeløb til byfomyelse.At energiindsatsen anvendes som begrundelse for at gennemføre en række forslag, som ikke medvirker til at reducere energiforbruget i den private udlej
12
—
—
—
—
ningssektor, men alene til at indføre yderligere lejerestriktioner, som skal fastholde lejen for boliglejernål på et urealistisk lavt niveau, og til at få disse forslag til at fremståsommiljørigtige og samfundsgavnlige indgreb, hvad de dogpå ingen måde er.At der i lovforslaget lægges op til en endnu mere kompleks lejelovgivningmed nye lapperier, der kun tjener til mere bureaukrati og merarbejde for bådede private udlejere og kommunerne.At forslaget om forhåndsgodkendelser af lejeforhøjelser forekommer ufærdigtog uki art.At de foreslåede ændringer vil medføre en væsentlig forrykkelse af den retligeøkonomiske balance mellem udlejere og lejere til lejernes fordel.At det foreslåede ikraftirædelsestidspunkt er urealistisk og vil medføre en betydelig retsusikkerhed.
Med
Torben ChristensenAdministrerende direktør
13
Nils HeinFra:Sendt:Til:Emne:
Tine Aabye <[email protected]>2.december 2013 12:46Nils Hein2013-0381 Lovforslag om energipakken høringssvar fra Forsikring & Pension--
Til Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterForsikring & Pension har ingen bemærkninger til det fremsendte lovforslag.Med venlig hilsenTine AabyeForsikring&PensionSkadesforsikringTine AabyeIngeniørTlf. direkte 41 91 91 51taa(aforsikrinnocirJension.dkForsikring & PensionPhilip Heymans Allé 12900 HellerupTlf. 41 91 91 91Fax 41 91 91 92www.forsikrincjocipension .dk
Fra:Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]Sendt:22. november 2013 17:52Til:Nils HeinEmne:Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.Med venlig hilsenNils Hein
FuldmægtigMinisteriet for BYr Bolig og LanddistrikterBol igafdel ingenBoliglovgivningGI. Mønt 41117 København KTlf. 4171 7775E-mail: [email protected]
i
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
Århus den 11. december 2013
Høringssvar til forslag om lov om ændring af lov om leje m.fl. love (energisparepakke)
Ad § 1, nr. 5:Det er foreningens vurdering, at de nye regler om kølingsregnskabistedet for at blive indsat som et nytselvstændigt kapitel i lejelovenistedet burde indarbejdes i det eksisterende kapitel om varmeregnskaber,således som det påtænkes i henseende til almenlejeloven og erhvervslejeloven.I øvrigt er det foreningens opfattelse, at der af forenklingshensyn også bør foretages en sammenskrivningaf de eksisterende kapitler VII om varmeregnskaber og VII B om vandregnskaber.
Ad § 1, nr. 11:I lighed med, hvad foreningen har tilkendegivet i tidligere høringssvar, stiller foreningen sig tvivlende overfor muligheden for fra ministerens side at opstille så entydige regler, at der ikke kan herske tvivl i landetshuslejenævn om, hvorledes en lejeforhøjelse skal beregnes, og hvorledes dokumentationen for lejernesårlige besparelse gives. Vil der under nævnsbehandlingen kunne opstå tvist mht. det faktiskeberegningsgrundlag, f.eks. ved fremlæggelse af alternative beregninger, vil nævnene formentlig se signødsaget til at henvise tvister til boligretten med henblik på gennemførelse af syn og skøn.Som forslaget er formuleret, synes der tillige at bestå en vis usikkerhed mht., hvilke bygningsarbejder deromfattes af betegnelsen “arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen”, og hvilkeposter, der skal medregnes som “udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil”.
Ad § 1, nr. 12:Vedr. § 58 a, stk. 9: Det bør præciseres, om der skal gives et varsel på 3 måneder ved sådanne forhøjelser.
Ad § 1, nr. 14:Partsbegrebet i forhåndsgodkendelsessagerne trænger til en generel afklaring. Som reglerne er p.t., herskerder tvivl, om lejerne eller de kommende lejere er parter i sagerne, I sager om forhåndsgodkendelse vedbytte efter lejelovens § 73, stk. 3, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er det alene udlejer oghuslejenævnet, som er parter. Det samme gælder de sager, hvor udlejer anmoder om forhåndsgodkendelseaf en § 5, stk. 2-leje.Det bør derfor i hvert fald præciseres i relation til § 58 a, at lejerne i bestående lejemål er parter i sager omforhåndsgodkendelse af forbedringeribestående lejemål, således at lejerne kan indbringe nævnsafgørelserfor boligretten, hvis de er uenigeiresultatet.
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
En sådan klarificering løser dog ikke problemet mht. til den retlige status for fremtidige lejere af lejligheder,der er uudlejede på tidspunktet for gennemførelse af ombygning efter kapitel 6 A i byfornyelsesloven. Kansådanne lejere overhovedet anfægte lejefastsættelsen, som jo ikke kan fraviges ved indbringelse af sag omlejen størrelse for nævnet? Her og i relation til andre bestemmelser om forhåndsgodkendelse bør derfor disse personer være udtrykkelig hjemmel til at indbringe sag om forhåndsgodkendelsen for ankenævnethhv. boligretten som første instans.——
Vedrørende fristen på 2 måneder i § 59 f er det nødvendigt at få foretaget en præcisering. Den nuværendebestemmelse i boligreguleringslovens § 42, stk. 1, giver en frist på 4 uger til at træffe afgørelse, mens derefter denne nye regel gælder en frist på 2 måneder beregnet efter det samme tidspunkt. Hvorledesforholder disse to regler sig til hinanden?Endvidere vil det (i relation til begge bestemmelser) være hensigtsmæssigt at få præciseret,truffet, når møde er afholdt og beslutning er ført i protokollen, eller om afgørelse først ersendes til parten/parterne eller når frem til de pågældende. Ministeriet har på et tidspunktmødedatoen, som er afgørende i relation til boligreguleringslovens § 42, stk. 1,udsendelsesdatoen eller frem komsttidspunktet.om afgørelse ertruffet, når denudtalt, at det erog altså ikke
Ad § 2, nr. 7:Når lejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er der ikke tale om en lejeforhøjelse, dertillægges en grundleje. Det er derfor ikke rigtigt at bruge udtrykket “lejeforhøjelsen” i lovteksten, datillægget er uden betydning. Det er alene den samlede leje, som skal vurderes efter § 5, stk. 2, nårbetingelserne for brugen af bestemmelsen i øvrigt er opfyldt.
Ad § 2, nr. 8:Der henvises til vore bemærkninger til § 25 e oven for i tilknytning til forslagets § 1, nr. 14.
Ad § 3, nr. 1:Vedr. § 50 c: Er det korrekt forstået, at der ikke skal gælde nogen beløbsgrænse, når aftalen indgås med etflertal af lejerne, men derimod når det gælder en aftale med en beboerrepræsentation efter § 50 d?Vedr. § 50 e, nr. 5: Bestemmelsen vil kunne give anledning til bevisproblemer. Det forekommer hyppigt ogformentlig ofte med rette, at lejere gør gældende, at de ikke har modtaget post. Dette sammenholdt medden foreslåede regel i § 50 m, stk. 2, kan give anledning til usikkerhed, hvis en ugyldighedspåstand byggerpå, at en meddelelse ikke er kommet frem. Vil der i så fald alligevel skulle gælde en indbringelsesfrist på 6uger? Det kan derfor overvejes at gøre det obligatorisk, at meddelelser om aftaleindgåelse sendes medrekommanderet post, eller at lejerne skal have kvitteret for modtagelsen heraf.
Med venlig hilsenP. f. v.
Hans Henrik Edlund
2
20. december 2013 10:33Nils Heinj.nr. 2013-3841
Hermed sendes KL’s faglige høringssvar over lovforslag om en energisparepakke.KL forudsætter at lovforslaget sendes i økonomisk høring snarest.Generelle bemærkninger:lntentionerne om gennemførelse af flere energibesparelser i de private udlejningsejendomme er relevant.De øgede energibesparelser i den private udlejningssektor bidrager til at forsyningsselskaberne kan opfylde de storekrav til energireduktioner.Detaljerede bemærkninger:Der bør defineres en afgrænsning mellem energibesparende tiltag og almindelige bygningsvedligehold for at sikre, atden miljømæssige effekt med C02 reduktion opnås.Ad. afsnit 2.2.5. Udlejers juridiske rettigheder bør sikres, så der ikke opstår retslige efterspil, hvis lejer udensamtykke fra udlejer foretager ændringer af udlejers ejendom.
Med venlig hilsen,Nina SvanebergKL Teknik og MiljøWeidekampsgade 10, 2300 København 5Direkte 33 70 3408 Mobil 3046 41 63[email protected] I www.kl.dk/teknikogmilio
&,-9maJ2O14ComweUKolding
PolitiskForum2014Set kandaienalleredeidegtt.a mere
I(L
i
Lejernes LandsorganisationSekretariatetJL/TOXDeres refj.nr.2013-3841Vor ref.Dato20. december 2013Lejernes LO
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterBoliglovgivningGI. Mønt 4, 1117 København Knih @ mbbl.dk
Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om enenergisparepakke.I den store energiaftale af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og Komdansk energipolitik 2012 2020 indgik en aftale om gennemførelse at enenergisparepakke, der skulle fremme energibesparelser i private lejeboliger. Aftalenindeholdt nogle hovedprincipper og den blev fulgt op at et lovforslag om enenergisparepakke, som blev sendt i prehø ring og straks derefter i hø ring d. 26. marts2012. Høringsudkastet var en opfølgning af det udkast, som VK regeringen havdeudsendt i høring december 2009. Imidlertid kunne høringsudkastet at 26. marts ikkesamle opbakning hos udlejer- og lejerorganisationerne og det blev ikke fremsat somlovforslag.-
Regeringen og V, DF, EL og K indgik herefter d. 9. oktober 2012 en mere detaljeret aftaleom en energisparepakke for den private udlejningssektor. Et forslag til lov, somudmøntede denne aftale, blev sent i høring d. 2. november 2012. Den 19. december 2012fremsatte regeringen et lovsforslag om en energisparepakke. EL kunne ikke støtte detteforslag. Den 13. november 2013 indgik regeringen en separat aftale om udmøntning medV, K og DF.Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen, har på denne baggrundudarbejdet det foreliggende nye høringsudkast. Det indeholder samme og følgendehovedelementer:1.2.3.4.5.6.Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.Aftalt grøn byfornyelse.Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens§5, stk. 2.Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.Forhøjelse af råderetsbeløbet.Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling at energiforbrug tilkøling.
Lejernes LO har, idet vi henviser til vort tidligere høringssvar, i korthed nedenfor anførtvore indvendinger imod det nye høringsudkast, samt ændringsforslag hertil.1. Den såkaldt totaløkonomiske model kan stadig ikke accepteres, fordi
Adresse
Telefon
Bank
Telefax
Email
Reventlowsgade 141651 KøbenhavnV
33 86 09 10
5301 0381423www.lejerneslo.dk
33 860920
2
••
lejerne hverken kollektivt eller individuelt har vetoret, udlejer kan tvingemoderniseringerne igennem.-
lejerne i strid med lejelovgivningens hidtidige principper nu skal betale forvedligeholdelsesdelen af moderniseringen, uanset lejerne allerede løbende overhuslejen har betalt fuldt ud til vedligeholdelse af bygningsdel, der forbedres.lejerne tvinges til at betale en stedsevarende lejeforhøjelse for moderniseringen,uanset moderniseringen for længst er forrentet for udlejer og uanset, at man iandre boligformer kun har udgifter i investeringens tilbagebetalingstid.Det lejedes værdi fjernes. Dette er i strid med lejelovgivningens hidtidigeprincipper, hvorefter lejerne ikke kan pålægges en lejeforhøjelse, der overstigerbrugsværdiforøgelsen.
•
•
2. Organisationen støtter Grøn Bytornyelse, men skal påpege at modellen lider at trealvorlige mangler:•Udlejer kan i enighed med alle lejere aftale en leje, der overstiger prisen forsamtlige arbejder i forbindelse med energirenoveringen. Det er ikke rimeligt, atudlejer ad denne vej kan få indført markedsleje.Lejerne er ikke sikret ret til økonomisk dækning af partsrådgivning om projektet,uanset lejerne gerne vil betale herfor.Lejere med et lavt rådighedsbeløb efter husleje svigtes, fordi den bestemmelse ibyfornyelseslovgivningen, der hidtil har sikret lejerne en betalelig erstatningsboligved store lejestigninger, er fjernet.
••
3. Organisationen kan støtte særlige energikrav som betingelse for anvendelse afboligreguleringslovens§5, stk. 2., således at udlejere af dårlige energiuøkonomiskeejendomme tvinges til at bruge ejendomme økonomiske ressourcer på udvendigeenergiarbejder på ejendomme frem for indvendige gennemgribende moderniseringer afenkeltlejemål.LLO skal imidlertid beklage, at forslaget indeholder en 400 kroners regel, således atudlejer nemt ved en lille energimodernisering af fx vinduer kan fortsætte med atmoderniserer ved genudlejning, uanset klimaskærm og varmeanlæg stadig vil være iringe stand.4. Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i forbindelse medmoderniseringer med forbehold kan tiltrædes at organisationen. Det bør præciseres, aten forhåndsgodkendelse kun kan opnås, hvis udlejer har dokumenteret torbedringernesforventede omkostninger og tilstanden før forbedringer.5. Forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet kan støttes at LLO, idet det tilføjes, at lejer(ligesom en andelshaver) i forbedringsudgiften kan indregne værdien af eget arbejde.
3
6. Forslaget om udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling afenergiforbrug kan ikke tiltrædes af organisationen, fordi det fortsat skal være lejerne(betalerne og brugerne), der beslutter, om der skal opsættes målere eller om lejerne vilfortsætte med at afregne for vandforbrug uden individuelle målere.
Lejernes LO ændringsforslag til høringsudkastet enkelte dele.
Vedrørende den totaløkonomiske model forslår LejernesLO,at det præciseresa. At ordningen ikke kan misbruges til at gennemtvinge renevedligeholdelsesarbejder, eller arbejder, hvori der ikke indgår væsentligeenergiforbedringer
b. At det er lejerne, der skal vælge det certificerede selskab, der skal måleenergibesparelsen. Da lejeforhojelsen er stedsevarende har udlejerne en åbenbarinteresse i at vælge det certificerede selskab, der beregner energibesparelsenmest optimistisk.c. At lejeforhøjelsen for energiforbedringen ikke kan løbe længere end svarende tilen almindelig forrentning af en investering i obligationer plus et risikotillæg.d. At lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsenmodsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip ilejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.e. at det gøres til en betingelse for den totalokonomiske model, at udlejer og lejerhar forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighedfor at gennemtvinge den totaløkonomiske model.f.At der indføres en ret til tre år efter energiarbejderne at få efterkontrolleret, omforudsætningerne for lejeforhøjelsen er overholdt. Sanktionen er herefter, atudlejer kun kan få lejetorhøjelse for de energiforbedringer, der er betalt gennemenergibesparelser.
Vedrørende Aftalt Grøn Byfornyelse forslår Lejernes LO, ata. det præciseres, at udlejer altid skal indhente en forhåndsvurdering ihuslejenævnet af den lovlige lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler bådevedligeholdelse og forbedring eller såfremt lejer kun betaler forbedring. Hermed erforhandlingsgrundlaget for parterne at klaret at en uafhængig myndighed.b. der tilføjes en økonomisk støtteordning, således som indstillet atEnergiministerens Energinetværk og som i øvrigt anbefalet afEjendomsforeningen Danmark. Det er tankevækkende, at regeringen hvert årstøtter boligejerne med en boligjobordning, som koster i .6 mia. kr. årligt, og intetafsætter til at støtte energirenovering i den private udlejningssektor Der skal derforafsættes en støtte-pulje, der kun gælder for de tilfælde, hvor aftalemodellenanvendes. Støtten gives fortrinsvis til vedligeholdelsesdelen af projektet, ogdermed til nedbringelse af lejeforhøjelsen.
4
c. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne har fået udleveret en checkliste til brug iforhandlingerne med udlejerd. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne er oplyst om muligheden forkonsulentbistand, jf. nedenfor,e. der tilkobles en frivillig konsulentbistand i form af en partsrådgivning, eksempelvissom kendte fra “aftalt boligforbedring”. Dvs. GI kontrollerer anvendelsen ogbevilger økonomien, fx 1,5 mill til hver part, lejer og udlejerside, og parterneforestår selv honoreringen af parternes rådgivning. Adgangen til partsrådgivningskal skrives ind i loven. GI udarbejder retningslinjer for udbetaling af honorar.f.det præciseres, at GI ikke kan yde partsrådgivning. Det ligger i aftalemodellen, athverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje, parterne skal stemmefor. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler bådevedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om måneden,hvis lejer alene betaler for forbedringen, så skal eller kan hverken huslejenævneller GI rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun enpartsrådgiver gøre.
g. Boligreguleringslovens bestemmelse om informationsmidler til organisationerneajourføres med en pristalsregulering og således, at efterslæbet på 10 år udenregulering genoprettes. Hermed får organisationerne økonomi til at orientere omderes rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..h. lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsenmodsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip iIejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.i.i det omfang et lejerflertal vedtager en Iejeforhøjelse, bør det præciseres, atmindretallet har mulighed for at prøve aftalens lovlighed.for lejeforhøjelser som følge af aftalt grøn byfornyelse. Ændringsforslagetindebærer bl.a., at der kommer til at gælde sædvanlige varslingsregler, regler omforeløbig lejeforhøjelse og regler om frister for aflæggelse af byggeregnskab. Efterlovforslaget er disse spørgsmål aftaleforhold, som parterne frit kan aftale.
j.alle bestemmelser om forbedringsforhøjelser i lejelovens§59 kommer til at gælde
k. beboerrepræsentationen kan indbringe en sag om udlejerens manglendevedligeholdelse for huslejenævnet.
Med venlig hilsenHelene Toxværd,Formand, Lejernes LO
Vestre LandsretPræsidenten
Ministeriet forBy, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København K
J.nr. 40A-VL-81-13Den 13/12-2013
Ministerietfor By, Bolig og Landdistrikterharved brev af 22. november 2013 anmodet omeventuelle bemærkninger til et udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov ommidlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer ogforskellige andrelove (Energisparepakkeomfattende bLa.totaløkonomisk rentableenergiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse).
I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver landsretten anledning til atfremkomme med bemærkninger.
Dette svar sendes til nihamhb1.dk.
Der henvises til sagsnr. 2013-3841.
Med venlig hilsen
arne Christensen
Gråbrødre Kirkestræde 3, 8800 Viborg
Tlf. 86 62 62 00
wwwvestrelandsret.dk
østre LandsretPræsidentenDen
J.nr.40A-ØL-83-13ftiit: cr
10DEC. 2013
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterBoligafdelingenGI. Mønt 41117 København KSendt pr. mail til [email protected]
Justitsministeriet har ved brev af 22. november 2013 (sagsnr. 2013-3841) anmodet om eventuellebemærkninger til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene, lov om byfomyelse og udvikling af byer og forskellige andre love.I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver landsretten anledning til at fremkommemed bemærkninger.
Bent Caflsen/
Bnxigdc 59, 1260KibnhavnIC.
Tlf. 99686200
Hjcmmesidewwwoestrelandsrctdk
