L 129 - 2013-14 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

1. Generelt om indholdet af lovforslaget1.BAT-Kartellet, Dansk Byggeri, Dansk Fjernvarme,DIog KLer generelt positivt indstilledeover for, at der indføres incitamenter til at foretage energibesparelser i privateudlejningsejendomme.Ejendomsforeningen DanmarkDanmarkmenerikke, at forslaget er velegnet til at sikre en øgetenergiinvestering i den private boligudlejningssektorboligudlejningssektor.Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger, Ejendomsforeningen DanmarkogDanskeUdlejerefinderdet uhensigtsmæssigt at medtage alle hovedelementerne i lovforslaget menlovforslaget,er dog ikke enige om, hvilke elementer der er uhensigtsmæssigeLejernes LO og Danskeuhensigtsmæssige.ejernesUdlejereforeslår medtaget forslag, der ikke er omfattet af energisparepakken.LejernesagetLOogDanmarks LejerforeningerDanmarks Lejerforeningerfinder,at energisparepakken forrykker balancen mellem,udlejere og lejere til fordel for udlejerne mensEjendomsforeningen Danmark Danskeudlejerne,DanmarkogUdlejeremodsatfinder, at balancen forrykkes til fordel for lejerne.DanmarksLejerforeningermodsatDanmarksmener, at man kunne opnå bedre resultater gennem en statslig støtteordning, som villekunne målrettes mod at opnå den maksimale energirenoveringseffekt.Kommentar:

I energisparepakken indgår 6 hovedelementer:1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.2. Aftalt grøn byfornyelse.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug tilkøling.De første 5 hovedelementer udgør en pakke, der samlet set er afbalanceret, således atbalancen mellem lejere og udlejere fastholdes.Det sidste hovedelement vedrører udmøntning af EU-direktivet om energieffektivitet islutanvendelserne fra 2006, så det bliver muligt i medfør af byggelovens regler at indførekrav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i flerbrugerejendomme.Flere af høringsparterne synes at bedømme pakkens enkelte elementer isoleret fra helhedeni stedet for at forholde sig til forslaget som en samlet pakke, hvoraf nogle forslag primært ertil gavn for udlejerne, mens andre primært er til gavn for lejerne. Parterne er ikke enige om,hvilke forslag der ikke bør indgå i den samlede pakke. Dette må opfattes som et udtryk for, atder er en rimelig balance i forslaget.Det fremgår af aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K om dendanske energipolitik 2012-2020 (energiaftalen), at partierne er enige om at gennemføre enenergisparepakke, der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. De enkeltehovedelementer i energisparepakken er nævnt i aftalen. Der er den 12. november 2013indgået en aftale mellem regeringen og V, DF og K om, hvorledes energisparepakken skaludmøntes i lovgivning (udmøntningsaftalen). Lovforslaget er udtryk for denne udmøntning.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.2. Bygherreforeningen og Ejendomsforeningen Danmarkmenerikke, at der med deelementer, der er i lovforslaget, er tilstrækkeligt med incitamenter til at skabe en afgørendevækst i energirenoveringerne, og at elementerne ikke vil virke efter hensigten.Kommentar:I energisparepakken indgår en vifte af muligheder for at få gennemført energiforbedringer ieksisterende udlejningsejendomme, som giver såvel udlejere som lejere øgede incitamentertil at søge gennemført energiforbedringer i ejendommen.Aftalt grøn byfornyelse og totaløkonomisk rentable energiforbedringer vil således kunne giveudlejeren et bedre afkast af sin energiinvestering end de gældende regler giver mulighed for.Det vil være naturligt, at man som udlejer overvejer, hvorledes de forskellige værktøjer ipakken kan kombineres med henblik på at sikre den bedst mulige rentabilitet i projektet,herunder om det skal kombineres med forestående vedligeholdelses- ogombygningsarbejder på ejendommen. Det må antages, at professionelle udlejere vil væreopmærksomme på at indtænke behovet for at gennemføre energiforbedringer i forbindelse

med gennemførelse af større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen for herved at opnåen bedre rentabilitet af energiforbedringerne.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.3. Ejendomsforeningen Danmarkmener, at energieffektiviseringsdirektivets artikel 4 og 19om opstilling af en langsigtet strategi, som omfatter politikker og foranstaltninger til fremme afomkostningseffektive renoveringer af bygninger, herunder ved imødekommelse afparadoksproblemet i private udlejningsejendomme, ikke er tilstrækkeligt implementeret ilovforslaget.Kommentar:Det fremgår af aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K om dendanske energipolitik 2012-2020 (energiaftalen), at partierne er enige om at gennemføre enenergisparepakke, der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. De enkeltehovedelementer i energisparepakken er nævnt i aftalen. Der er den 12. november 2013indgået en aftale mellem regeringen og V, DF og K om, hvorledes energisparepakken skaludmøntes i lovgivning (udmøntningsaftalen). Lovforslaget er udtryk for denne udmøntning.Flere elementer i lovforslaget sikrer, at der i forhold til den gældende retstilstand sker enændret fordeling af gevinsterne ved at foretage energiforbedringer i privateudlejningsejendomme mellem udlejere og lejere, således at det bliver mere attraktivt forudlejerne at energiforbedre, uden at lejernes samlede udgifter til at bo ændres. Hermedløses paradoksproblemet.Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at der skal foretages en evaluering afelementerne i lovforslaget, når loven har været i kraft i 2 år. Evalueringen skal vise, i hvilketomfang energisparepakken har virket efter hensigten, eller om der er behov for at foretagejusteringer.Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.4. Danmarks Lejerforeningermener, at energisparepakken strider mod ønsketom at forenklelejelovgivningen.DanskeUdlejerefinder, at henvisning til andre love modvirkerbestræbelserne på at forenkle lejelovgivningen.Kommentar:Formålet med lovforslaget er ikke at forenkle lejelovgivningen, men at fremmegennemførelse af energiforbedringer i den private udlejningsboligsektor med henblik på, atsektoren i overensstemmelse med energiaftalen fra marts 2012 kan bidrage til nedbringelsenaf det samlede energiforbrug i Danmark.Organisationerne afleverede i 2008 den såkaldte enighedsliste, omfattende 57 punkter, somefter organisationernes opfattelse ville medvirke til at forenkle og moderniserelejelovgivningen. Listen omfattede ikke forslag til lovændringer, der kunne styrkeinvesteringer i energibesparende foranstaltninger.

Gennemførelsen af forbedrede incitamenter til at foretage energibesparelser i privateudlejningsejendomme berører således ikke den balance mellem udlejer- og lejerinteresser,organisationerne mener at have opnået med enighedslisten.Indholdet af lovforslaget er tiltrådt af parterne bag udmøntningsaftalen af 12. november 2013.Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.4. Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningenmener, at ikrafttrædelsen aflovforslaget må udsættes, så branchen kan få den fornødne tid til at indrette sig på de nyeregler.DanskeUdlejeremener, at der skal foreligge vejledningsmateriale m.v. før lovensikrafttræden.Kommentar:Det fremgår af udmøntningsaftalen af 12. november 2013, at loven træder i kraft den 1. juli2014. På det tidspunkt vil der i overensstemmelse med aftalen foreligge det nødvendigevejlednings-, informations- og bekendtgørelsesmateriale.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

2. Totaløkonomisk rentable energiforbedringer1. Danmarks Lejerforeningerog Lejernes LOmener, at forslaget vil føre til væsentligt højerehuslejer end efter de gældende regler, fordi lejeforhøjelser for totaløkonomisk rentableenergiforbedringer ikke er begrænset af det lejedes værdi. De finder det ikke rimeligt, atvedligeholdelsesdelen af totaløkonomisk rentable energiforbedringer skal kunne medførelejeforhøjelse, da lejerne allerede har betalt for vedligeholdelse af de bygningsdele, derudskiftes som led i gennemførelsen af arbejderne.LejernesLOmener, at det er i strid medlejelovgivningens principper at pålægge lejerne en lejeforhøjelse, der overstigerbrugsværdiforøgelsen.DanskByggerifinder det positivt, at forslaget fordeler gevinsten vedenergibesparelser mellem lejere og udlejer.Bygherreforeningen mener, at udgiften tildokumentation og totaløkonomiberegninger skal stå mål med de faktiske besparelser.Danmarks Lejerforeningermener, at udgiften til den undladte vedligeholdelse af debygningsdele, der udskiftes, væltes over på lejerne.LejernesLOanfører,atvedligeholdelsesudgifter kun skal kunne medføre lejeforhøjelse efter forhandling med lejerne.Kommentar:Det fremgår af energiaftalen af 22. marts 2012 og udmøntningsaftalen af 12. november2013, at totaløkonomisk rentable forbedringer skal kunne medføre en større lejeforhøjelseend efter de gældende regler. Det er derfor nødvendigt at fravige reglerne om det lejedesværdi.Med henblik på at medvirke til at reducere det samlede energiforbrug i landeter det hensigtenmed forslaget at give udlejerne et incitament til at gennemføre energibesparelser i privateudlejningsejendomme, som udlejerne ellers har været tilbageholdende med at gennemføre.

Med forslaget får udlejeren mulighed for at beregne en særlig forbedringsforhøjelse pågrundlag af såvel de rimelige forbedrings- som de rimelige vedligeholdelsesudgifter.Forudsætningen herfor er, at lejernes besparelse på energiforbruget modsvarer elleroverstiger den forbedringsforhøjelse, der kan kræves ved gennemførelsen af totaløkonomiskrentable energiforbedringer.I den forbindelse må udlejeren vurdere den økonomiske risikoved at gennemføre projektet, herunder størrelsen af udgifterne til at dokumentere lejerensbesparelser i forbrugsudgifter.Ordningen skal udmøntes i en bekendtgørelse. Det er hensigten heri at fastsætte, atbesparelsen skal opgøres på ejendomsniveau, og at udgifterne til totaløkonomisk rentableenergiforbedringer skal fordeles på de enkelte lejemål i forhold til investeringen vedrørendelejemålet, og at udgifter, der ikke kan henføres til det enkelte lejemål, skal fordeles efterbruttoetageareal.Under ét vil lejernes samlede boligudgifter, dvs. betaling af husleje og energiforbrug, derforikke blive højere som følge af forslaget.Tilsyneladende overser lejerorganisationerne betydningen af, at besparelsen påforbrugsudgifterne danner overgrænsen for lejeforhøjelsens størrelse. Lejestigningen somfølge af forbedringer vil derfor som minimum blive opvejet af besparelser påenergiregningen.Lejerne kan i øvrigt efter gældende regler anmode huslejenævnet om at påbyde en udlejer,der ikke overholder vedligeholdelsespligten for bygningsdele og varmeanlæg, at gennemførede nødvendige arbejder inden en fastsat frist. Der foreslås ingen ændringer af dennemulighed.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.2. Lejernes LOforeslår, at forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer ikke skal kunneanvendes af udlejeren, medmindre udlejeren forinden har forsøgt at indgå en aftale om grønbyfornyelse med lejeren.Kommentar:Med energisparepakken stilles der en vifte af muligheder for at gennemføre energibesparel-ser i private udlejningsejendomme til rådighed for lejere og udlejere. Det vil være op tilparterne selv at afgøre, hvilke værktøjer der i en konkret situation skønnes at være mesthensigtsmæssige at anvende for at gennemføre energiforbedringer.Det er derfor ikke hensigten at sætte begrænsninger for denne frihed til at vælge den mesthensigtsmæssige fremgangsmåde i det konkrete tilfælde.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.3. Danske Udlejere og Ejendomsforeningen Danmarkkritiserer, at forslagets nærmereindhold ikke er fastlagt, men senere vil blive fastsat i en bekendtgørelse.Bygherreforeningen,Dansk FjernvarmeogDIanfører, at totaløkonomi kræver inddragelse af en lang rækkeforhold i vurderingen, og at komfortforbedringen bør inddrages ved lejefastsættelsen.DIanfører, at det kan være vanskeligt at dokumentere energibesparelser på forhånd bl.a. pågrund af brugeradfærd, og at krav til dokumentation ikke må være urealistisk

skrappe.Huslejenævns-og Beboerklagenævnsforeningenpeger på, at huslejenævnene ikkevil kunne træffe afgørelse, hvis ikke der er tilstrækkeligt klare regler for dokumentationen ogberegningen af lejeforhøjelsen, og at det kan være uklart, hvad der forstås ved arbejder, dermedfører energibesparelser for lejerne.DanskFjernvarmeogKLbetoner behovet for atafgrænse energibesparende foranstaltninger over for vedligeholdelse.Lejernes LOmener, atlejerne skal beslutte, hvilket firma, der skal stå for målingen af varmebesparelsen.DanmarksLejerforeningerefterlyser en definition af, hvad der forstås ved energibesparendeforanstaltninger.Ejendomsforeningen Danmarkanfører,at der ikke i forslaget er taget højdefor fremtidige forventelige stigninger i energiudgifterne, og at en stor del af de privateudlejningsejendomme ligger i områder med fjernvarmeforsyning, hvor deenergiomkostninger, der pålægges lejerne, er forholdsvis beskedne.Kommentar:Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, hvorledes hjemmelen til at fastsættenærmere regler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer tænkes udmøntet.Det fremgår ligeledes af bemærkningerne til lovforslaget, at beregningen af totaløkonomientager udgangspunkt i bygningens energimæssige karakteristika, herunder energiforbruget,før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet.For at sikre en uvildig bedømmelse af lødigheden af et projekt om totaløkonomisk rentableforbedringer er det foreslået, at bedømmelsen skal foretages af et certificeretenergimærkningsfirma. Det er i lovforslaget angivet, at det er hensigten, at denne opgave forenergimærkningsfirmaerne skal indgå i Energistyrelsens certificeringsgrundlag for ordningen.Det har imidlertid vist sig at være for ressourcekrævende at etablere en særligcertificeringsordning for denne type opgaver i forhold til den forventede anvendelse afcertificeringsordningen.I stedet er det hensigten at indføre en enklere ordning, hvorefter udlejeren skal foreslå tocertificerede energimærkningsfirmaer, hvoraf et flertal af lejerne skal pege på ét indenfor enfrist på 3 uger. Gør lejerne ikke det, kan udlejeren selv vælge firmaet blandt de to foreslåede.Denne ordning er ikke til hinder for, at et flertal af lejerne umiddelbart godkender udlejersprimære valg af energimærkningsfirma.Deter vurderingen, at energimærkningsordningens krav opfylder behovet i forhold til atkvalitetssikre projekter vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Det indgårsåledes i disse krav, at virksomheden har kendskab til rentabilitetsberegninger forenergiinvesteringsprojekter. Der ses dermed ikke umiddelbart behov for at tilføre nye kraveller specificere de gældende yderligere.Forslaget bygger på, at udlejeren kan kræve en lejeforhøjelse baseret på de rimelige ognødvendige udgifter til totaløkonomisk rentable forbedringer, under forudsætning af atlejeforhøjelsen ikke overstiger lejerens besparelse på energiudgifterne.Der skal være tale omforbedringer, dvs. energibesparende foranstaltninger, der giver lejerne en øget brugsværdi afdet lejede i forhold til, hvad de har krav på efter lejekontrakten og lovgivningen.

Som anført i bemærkningerne til lovforslaget, vil der i bekendtgørelsesform blive fastsatregler om, hvilke betingelser udlejeren skal opfylde for at kunne kræve lejeforhøjelse efter deforeslåede regler, hvorledes lejeforhøjelsen beregnes, og hvorledes den dokumenteres.Vurderingen fra det certificerede energimærkningsfirma om de energimæssigeforudsætninger vil i denne forbindelse have en central betydning.Der skal således ske en forholdsvis omfattende ekstern kvalitetssikring afenergiforbedringsprojektet i anlægsfasen. Herved opnås der en høj grad af sikkerhed forlejerne for, at de projekterede energibesparelser rent faktisk også realiseres i driftsfasen, velat mærke ved uændret brugeradfærd. Hvis lejerne efterfølgende vælger at have en højereindetemperatur, vil energibesparelsen selvsagt blive mindre. Omvendt bliver besparelsenstørre, hvis lejerne vælger at skrue ned for varmen, eller energipriserne viser sig at stigemere end forventet. Det er således op til den enkelte lejer at afgøre, om hun vil omsætte denforbedrede energistandard i lavere energiudgifter eller højere komfort, hvor de samledeudgifter til at bo vil blive forøget ved stigende forbrug.Der indføres ikke med forslaget en ny adgang til, at udlejeren kan kræve enforbedringsforhøjelse for at gennemføre en særlig type forbedringer, der kan medførebesparelser i energiforbruget og dermed udgifterne hertil. Som det fremgår afbemærkningerne til lovforslaget er der tale om en supplerende lejeforhøjelsesadgang iforhold til de almindelige forbedringsregler. Der er allerede efter de gældende regler adgangtil at kræve forbedringsforhøjelser for energiforbedringer. Der er således i retspraksis tagetstilling til, om en foranstaltning, herunder energibesparende, kan anses for en forbedring, derkan medføre en lejeforhøjelse.Hvis udlejeren gennemfører alle de energiforbedringer, som efter udlejerens opfattelse haren fornuftig rentabilitet, uden at det medfører stigninger i den samlede husleje (inkl.varmeudgiften), forekommer det ikke logisk, at udlejeren ikke i større omfang end efter degældende regler skulle få dækket sine omkostninger ved projektet gennem den muligelejeforhøjelse.Energiomkostningerne varierer fra kommune til kommune. Dette indebærer naturligvistilsvarende variationer i den totaløkonomiske rentabilitet af et givet projekt, afhængigt af, hvori landet det gennemføres.Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at en udlejer bør undersøge mulighedernefor at opnå rådgivning fra et energiselskab, inden beslutningen om at igangsættetotaløkonomisk rentable forbedringer træffes. En sådan rådgivning kan medvirke til, at der isamme projekt medtages alle initiativer, der er rentable.Det vil blive anført i bemærkningerne til lovforslaget, at det er hensigten at indføre en enklereordning end certificering af energimærkningsfirmaer til ekstern kvalitetssikring afenergiforbedringsprojektet i anlægsfasen.Herefter skal udlejeren foreslå to certificeredeenergimærkningsfirmaer, hvoraf et flertal af lejerne skal pege på ét indenfor en frist på 3uger. Gør lejerne ikke det, kan udlejeren selv vælge firmaet blandt de to foreslåede. Denneordning er ikke til hinder for, at et flertal af lejerne umiddelbart godkender udlejers primærevalg af energimærkningsfirma.Høringssvarene giver ikke i øvrigt anledning til ændring af lovforslaget.

4. Lejernes LOmener, at lejerens ret til erstatningsbolig fjernes, for så vidt angårtotaløkonomisk rentable forbedringer, og at det ikke er sikret, at støtte fra et energiselskabkommer lejerne til gode.Kommentar:Det er Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters opfattelse, at udlejeren ved varsling af enforbedringsforhøjelse efter boligreguleringslovens § 27 er forpligtet til at følge reglerne omgenhusning i boligreguleringslovens § 26, hvis lejeforhøjelsen overstiger 190 kr. pr. m�bruttoetageareal (2014-prisniveau). Der er således ikke foreslået ændringer af lejernes ret tilgenhusning. Samtidig bemærkes, at lejerne næppe har nogen interesse i en sådangenhusning, da kravet til udlejers totaløkonomiske investeringer netop er, at der ikke skernogen stigning i bruttohuslejen.Det fremgår af forslaget til totaløkonomisk rentable forbedringer, at udlejerne kan forlange enlejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, menmaksimeret til lejernes besparelse. Huslejenævnet skal derfor tage stilling til enforbedringsforhøjelse for totaløkonomisk rentable forbedringer ud fra de udgifter, der medrimelighed er afholdt. Ved opgørelsen heraf skal der naturligvis ses bort fra udgifter, somudlejeren har fået finansieret på anden vis, fx gennem opnåede tilskud eller rabatter.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.5. Lejernes LOforeslår, at det præciseres, at lejeren har ret til 3 år efter gennemførelsen afenergiforbedringerne at få kontrolleret, om forudsætningerne for lejeforhøjelsen holder, og atder kun kan opretholdes en forbedringsforhøjelse i det omfang, der er opnået en tilsvarendeenergibesparelse.Kommentar:Betingelsen for, at udlejeren kan kræve en lejeforhøjelse baseret på de rimelige ognødvendige udgifter til totaløkonomisk rentable forbedringer, er, at lejeforhøjelsen ikkeoverstiger lejerens besparelse på energiudgifterne.Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at der vil blive fastsat regler om, hvilkebetingelser udlejeren skal opfylde for at kunne kræve lejeforhøjelse efter de foreslåederegler, hvorledes lejeforhøjelsen beregnes, og hvorledes den dokumenteres. Det erhensigten, at der skal stilles præcise krav til dokumentationen af totaløkonomien i projektetog dermed til, hvordan besparelsen beregnes.Forud for påbegyndelsen af projektet skal udlejeren indhente en vurdering fra et certificeretenergimærkningsfirmafastsætte af, om de energimæssige forudsætninger for projektet ihenseende til såvel anlæg som drift er holdbare.De certificerede energimærkningsfirmaer er uvildige firmaer, der er underlagtEnergistyrelsens regler om certificering af virksomheder til udførelse af energimærkninger.Deter vurderingen, at energimærkningsordningens krav opfylder behovet i forhold til atkvalitetssikre projekter om totaløkonomi. Det indgår således i disse krav, at virksomhedenhar kendskab til rentabilitetsberegninger for energiinvesteringsprojekter. Herved opnås der

3. Aftalt grøn byfornyelse1.Lejernes Landsorganisationmener, at der bør tilkobles en frivillig konsulentbistand i form afen partsrådgivning, som skrives ind i loven. Samtidig ønsker organisationen, at detpræciseres, at Grundejernes Investeringsfond ikke kan yde partsrådgivning.Danske Udlejerepeger på, at det i forslaget er anført, at der tilbydes gratis rådgivning, men mener ikke, atforslaget dækker parter, som ikke indbetaler til Grundejernes Investeringsfond.DanmarksLejerforeningermener ikke, at Grundejernes Investeringsfonds rådgivning vil være uvildig, dader er udlejerflertal i fondens bestyrelse.Kommentar:Da forslaget om grøn byfornyelse bygger på en aftale mellem udlejer og lejere,er det fundethensigtsmæssigt at etablere en ordning, hvor det bliver muligt for såvel lejere som udlejere atfå en uvildig rådgivning i forbindelse med, at der forhandles om at gennemføre grønbyfornyelse i en ejendom. Efter forslaget får Grundejernes Investeringsfond mulighed for atyde både lejere og udlejere en udvidet gratis rådgivning i stil med den rådgivning, fonden harydet i forbindelse med tidligere ordninger. Rådgivningen omfatter både udlejere og lejere iejendomme, som indbetaler til Grundejernes Investeringsfond, og ejendomme som ikkeindbetaler til fonden. Det fremgår klart af bemærkningerne til forslaget, at den rådgivning,Grundejernes Investeringsfond kan yde, består i uvildig rådgivning til beggeparter.Partsrådgivning ligger således uden for Grundejernes Investeringsfonds opgaver iforbindelse med aftalt grøn byfornyelse. Der findes ikke behov for at indføre yderligereadgang til gratis partsrådgivning.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.2.Danske Udlejereønsker præciseret, at den aftalte og af huslejenævnet godkendtelejeforhøjelse ikke senere kan ændres.DanmarksLejerforeningermener, at lejerne bør haveadgang til at få efterprøvet lejeforhøjelsens beregning ved huslejenævnet.Husleje- ogbeboerklagenævnsforeningenønsker, at det præciseres, om fremtidige lejere af lejligheder,der er uudlejede på tidspunktet for gennemførelse af ombygningen, kan anfægtelejefastsættelsensamt, om lejeren er part i en sag om forhåndsgodkendelse.

Ifølge lovforslaget godkendes lejeforhøjelsen som følge af de aftalte energibesparendearbejder af huslejenævnet ved en forhåndsgodkendelse, som lejerne skal have udleveret afudlejeren før aftalens indgåelse. Lejerne har på det grundlag mulighed for at tage stilling til,om de ønsker at indgå en aftale om grøn byfornyelse.Der findes ikke grundlag for at indføre klagemulighed til huslejenævnet over størrelsen aflejeforhøjelsenfor eksisterende eller fremtidige lejere, da nævnet på forhånd har fastsatlejens størrelse og er bundet af sin afgørelse.Efter Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters opfattelse er lejeren ikke part i en sag omforhåndsgodkendelse af en forbedringsforhøjelse, men lejeren har en partslignende status,fordi lejeren i forbindelse med nævnets behandling høres.Hvis de enkelte lejere skulle kunne indbringe sager om forhåndsgodkendelse forhuslejenævnet, ville det modvirke hele beslutningsprocessen om aftalt grøn byfornyelse, dadet så ikke ville være muligt inden for en overskuelig tid at få indhentet denforhåndsgodkendelse, der indgår som en gyldighedsbetingelse for indgåelse af aftalen omgrøn byfornyelse.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.3. Husleje- og Beboerklagenævnsforeningenmener, at det i § 58 a, stk. 9, bør præciseres, atder skal gives et varsel på 3 måneder ved de omhandlede lejeforhøjelser.Kommentar:Det vil blive præciseret i bemærkningerne til lejelovens § 58 a, at forhøjelsen skalgennemføres med 3 måneders varsel, jf. henvisningen i den foreslåedes § 58 a, stk. 7, tillejelovens § 59, stk. 1, hvoraf dette varsel fremgår.4.Ejendomsforeningen Danmarkmener, at certificerede energimærkningsfirmaers beføjelserbør udgå eller som minimum klarlægges, da disse firmaer tillægges væsentlige beføjelser iprocessen.Ejendomsforeningen Danmarkog Bygherreforeningenmener, at et prospekt udarbejdet afejeren i kombination med rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond bør væretilstrækkeligt grundlag for aftale med lejerne.Kommentar:Det er -både for udlejeren og lejerne - af afgørende betydning, at de energimæssigekonsekvenser ved gennemførelsen af projektet er grundigt belyst, inden aftalen endeligtindgås. Netop derfor er det i henhold til lovforslaget en betingelse, at der indhentes enerklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af depåtænkte arbejder.De certificerede energimærkningsfirmaer er uvildige firmaer, der er underlagtEnergistyrelsens regler om certificering af virksomheder til udførelse afenergimærkninger.Deter vurderingen, at energimærkningsordningens krav opfylder behovet iforhold til at kvalitetssikre projekter om aftalt grøn byfornyelse. Det indgår således i disse

krav, at virksomheden har kendskab til rentabilitetsberegninger forenergiinvesteringsprojekter.Firmaernes beføjelser består alene i at beregne de energimæssige konsekvenser af deenergibesparende arbejder. De certificerede firmaer vurderes på det grundlag at være debedst egnede til at varetage opgaven.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.5. Ejendomsforeningen Danmarkstiller sig kritisk over for, at kommunalbestyrelsen kan stillearkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte samtkrav om gennemførelse af bestemte arbejder, idet kommunalbestyrelsen herved fårmulighed for at gribe ind i et projekt på et sent tidspunkt.Kommentar:Kommunalbestyrelsens mulighed for at stille arkitektoniske, miljømæssige ogudførelsesmæssige betingelser for at yde økonomisk støtte til en ejendom er en generelbestemmelse i byfornyelsesloven, som gælder i forhold til al økonomisk støtte.Bestemmelsen er alene begrundet i at sikre, at det offentlige ikke yder støtte tilgennemførelse af bygningsarbejder, der forringer en bygnings bevaringsværdi.I praksis vil lejere og udlejer i forbindelse med forhandlinger om grøn byfornyelse havekontakt til kommunen vedrørende muligheden for indfasningsstøtte på et tidligt tidspunkt iprocessen. I den forbindelse kan udlejer sikre sig oplysninger om eventuelle krav afarkitektonisk, miljømæssig og udførelsesmæssig karakter, som kommunen vil stille. Detvejledningsmateriale til aftalt grøn byfornyelse, som vil blive udarbejdet af Ministeriet for By,Bolig og Landdistriktertil hjælp for udlejere og lejere vil bl.a. oplyse om dette forhold.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.6. Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningenharbemærkninger tilbeslutningsproceduren blandt lejerne.Ejendomsforeningen Danmarkønsker,at beboerrepræsentationen kan indgå endegyldigaftale efter forslagets § 50 d, stk. 2, hvor der vil være en minimal lejeforhøjelse for lejerne.Bygherreforeningenmener, at det af hensyn til udlejerens vurdering af sin risiko vedenergiforbedringer er vigtigt med en effektiv beslutningsprocedure blandt lejerne, og atbeboerrepræsentationen bør have kompetence til at indgå aftalen med bygningsejeren, nårenergibesparelsen fuldt ud svarer til huslejeforhøjelsen.Kommentar:Bestemmelsen i lovforslaget er parallel til den gældende bestemmelse i lejeloven ombeboerrepræsentanternes kompetence til at aftale forbedringer på samtlige lejeres vegnemed udlejeren.Det indgår ikke i udmøntningsaftalen af 12. november 2013, at beslutningskompetencen forbeboerrepræsentanterne skal være anderledes for så vidt angår aftalt grøn byfornyelse.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.7. Bygherreforeningenmener, at det er tvivlsomt, om huslejenævnene har den fornødneekspertise til at vurdere de beregninger, de tekniske rådgivere opstiller.Kommentar:Huslejenævnet afgør selv, hvilke oplysninger det er nødvendigt at indhente, for at sagen ertilstrækkeligt oplyst til, at nævnet kan træffe afgørelse, herunder om der er behov for særligteknisk kyndig bistand.I forbindelse med gennemførelse af det konkrete projekt, som aftalen om grøn byfornyelse vilkomme til at omhandle, skal der fra et certificeret energimærkningsfirma indhentes enerklæring om projektets energimæssige aspekter og konsekvenser.I det omfang, nævnet vurderer, at der vil være tale om bevisførelse om de energimæssigekonsekvenser, må nævnet henvise sagen til behandling i boligretten.Høringsvaret giver derfor ikke anledning til ændringer i lovforslaget.8. Lejernes LOforeslår, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for aftalen, at lejerne eroplyst om muligheden for konsulentbistand, og at lejerne har fået udleveret en checkliste tilbrug i forhandlingerne med udlejer.Kommentar:Orientering til alle lejere om mulighed for uvildig gratis rådgivning samt checkliste til brug forforhandlingerne vil blive omfattet af det vejledningsmateriale, som Ministeriet for By, Bolig ogLanddistrikter udsender samtidig med ordningens ikrafttræden.Høringsvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.9. Lejernes Landsorganisationforeslår, at det præciseres, at et mindretal af lejerne harmulighed for at prøve aftalens lovlighed.Danmarks Lejerforeningermener, at det bør væreen gyldighedsbetingelse, at udlejeren oplyser lejerne om fristen på 6 uger for at indbringespørgsmålet om aftalens gyldighed for huslejenævnet.Kommentar:Det fremgår klart af den foreslåede § 50 m i byfornyelsesloven, at den enkelte lejer kan klageover, at aftalen ikke opfylder betingelserne for aftalens gyldighed som nævnt i den foreslåede§ 50 e.Oplysning om klagefrist vedrørende aftalens gyldighed vil fremgå af den aftaleblanket, somMinisteriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejder, og som det vil blive obligatorisk atanvende for indgåelse af aftalen.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.10. Lejernes Landsorganisationforeslår, at lejeforhøjelsen ikke skal kunne overstige detlejedes værdi.

Kommentar:Det omhandlede lovforslag bygger netop på en aftalemodel mellem udlejer og lejere, hvorudlejers incitament til at gennemføre energiforbedringer forbedres ved at give mulighed foren højere lejestigning end ved en forbedring efter gældende regler. Lejeforhøjelsen ersåledes ikke begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter.Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.11. Husleje- og beboerklagenævnsforeningenønsker svar på, om der alene gælder enbeløbsgrænse, når der indgås en aftale om grøn byfornyelse efter den foreslåede § 50 d.Kommentar:Det kan bekræftes, at der gælder en beløbsgrænse for lejeforhøjelsen, når aftalen om grønbyfornyelse indgås med beboerrepræsentanterne efter forslagets § 50 d, stk. 2. Dennegrænse er ikke gældende, hvis aftalen indgås med et flertal af lejerne. Ministeriet for By,Bolig og Landdistrikter vil behandle spørgsmålet i vejledningsmaterialet.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.12. Husleje- og beboerklagenævnsforeningenforeslår, at der af bevismæssige årsager stilleskrav om, at udlejerens meddelelse til lejerne om aftalens indgåelse skal fremsendes medrekommanderet post.Kommentar:Udlejer har en klar interesse i at kunne dokumentere, at hans meddelelse om aftalensindgåelse er kommet frem til lejerne, idet det er grundlaget for, at klagefristen begynder atløbe. Der findes ikke grundlag for at fastsætte en bestemt fremsendelsesmåde i loven.Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vil behandle emnet i vejledningsmaterialet tilordningen.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.13. Dansk Byggeripeger på, at det fremstår uklart, om et energiselskab er forpligtet til at ydetilskud til en udlejer, der anmoder om det.Kommentar:Ordningen om aftalt grøn byfornyelse baseres på allerede eksisterende tilskudsmulighederpå energiområdet og i byfornyelsesloven. Det fremgår af lovforslaget, at støtte fraenergiselskaberne gives i henhold til elforsynings- og naturgasforsynings- ogvarmeforsyningslovene, samt aftalen af 13. november 2012 mellem klima-ogenergiministeren og net- og distributionsselskaberne inden for el, naturgas, fjernvarme ogolie om selskabernes fremtidige energispareindsats, hvorefter net- ogdistributionsvirksomhederne er forpligtet til at sikre realisering af en vis mængdeenergibesparelser hvert år. Selskaberne bestemmer efter aftalen selv, hvor og hvordanbesparelserne skal realiseres. Udlejeren tager således selv kontakt til og indgår aftale medde energiselskaber, som erhverver energibesparelser i bygninger.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.14.Lejernes Landsorganisationforeslår, at aftalt grøn byfornyelse tilføres en økonomiskstøtteordning.Kommentar:Det omhandlede lovforslag er en udmøntning i lovgivning af aftalen af 22. marts 2012 omden danske energipolitik 2012-2020 samt udmøntningsaftalen af 12. november 2013 mellemregeringen og V, DF og K. Heri er fastlagt, hvilke elementer der skal indgå ienergisparepakken.Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.15. Ejendomsforeningen Danmarkmener, at kravet om, at det ved senere genudlejningerskal oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter reglerne om aftalt grøn byfornyelsebør udgå eller alternativt erstattes af en ny autoriseret standardlejekontrakt, hvor oplysningenkan krydses af.Kommentar:Kravet om at en ny lejer i lejeaftalen skal gøres opmærksom på, at der i ejendommen ergennemført energiforbedringer som følge af aftalt grøn byfornyelse beror på, at det skal væregennemsigtigt for lejeren, at der er sket energiforbedringer i lejemålet, hvor lejeforhøjelsenikke er begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter. Lejen kansåledes være højere end det lejedes værdi.Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter agter at indarbejde oplysningen i en revideretudgave af den autoriserede standardlejekontrakt.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.16. Lejernes Landsorganisationønsker, at det præciseres, at udlejer altid skal indhente enforhåndsgodkendelse i huslejenævnet, såfremt aftalen indeholder forbedringsudgifter.Kommentar:Det fremgår klart af den foreslåede § 50 e i byfornyelsesloven, at det er engyldighedsbetingelse, at lejer fra udlejer før aftalens indgåelse modtager huslejenævnetsafgørelse om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen. Denne betingelse gælder, uanset omaftalen indeholder forbedringsarbejder eller ej. Eneste undtagelse er den situation, hvorsamtlige lejere tiltræder aftalen.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.17. Ejendomsforeningen Danmarkbemærker, at der med formuleringen i forslagets § 1, nr.12, § 58 a, stk. 3, ”lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passendeforrentning”, er indført et nyt begreb, som bør præciseres, idet det er uklart, hvad der ligger iformuleringen.Kommentar:

Det kan oplyses, at formuleringen er enslydende med og betyder det samme som dengældende formulering i lejelovens § 58, stk. 2.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.18. Danske Udlejerefinder ikke, at der er taget stilling til, hvem der skal afholde udgifter tilindledende undersøgelser m.v., såfremt der ikke indgås en aftale om grøn byfornyelse.Kommentar:En aftale om grøn byfornyelse baserer sig på et forhandlingsforløb mellem udlejer og lejere,inden parterne tilslutter sig et projekt. Initiativet til at etablere et forhandlingsforløb kankomme fra både udlejer og lejerne, og kan være taget på grundlag af indledendeundersøgelser og rådgivning. Udgifter hertil vil kunne medtages i en efterfølgende aftale,men indgås der ikke en aftale, må udgifterne afholdes af rekvirenten.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.19. Lejernes Landsorganisationpåpeger, at lejere med et lavt rådighedsbeløb efter huslejesvigtes, idet en bestemmelse i byfornyelsesloven om sikring af en betalelig erstatningsboliger fjernet.Kommentar:Det bemærkes, at der ikke er fjernet bestemmelser om erstatningsboliger i lov ombyfornyelse og udvikling af byer.20. Ejendomsforeningen Danmarkmener, at aftalt grøn byfornyelse kun vil medføre enbeskeden stigning i energiforbedringer.Kommentar:Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter skønner, at forøgelsen af investeringsomfangetsom følge af grøn byfornyelse vil udgøre omkring 50 mio. kr. på årsbasis i 2015 og defølgende år, hvorefter det gradvist vil aftage til 40 mio. kr. i 2025 (langt sigt). Samtidigskønnes, at forøgede nettoinvesteringer som følge af totaløkonomisk rentable forbedringervil udgøre 48 mio. kr. på årsbasis i 2015, hvorefter de vil reduceres til 13 mio. kr. i 2025(langt sigt). Samlet er der således tale om forøgede investeringer i energiforbedringer på opimod 100 mio. kr. om året i de nærmeste år ud over de energiforbedringer, der også villeblive foretaget under gældende regler.Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

foreningensopfattelse være, at den løbende modernisering af private udlejningsboligerreduceres eller sættes i stå.EjendomsforeningenDanmarkmener ikke, at der skal foretagesfradrag for sparet vedligeholdelse ved opgørelsen af energiforbedringskravet på 400 kr. pr.m2.Dansk Byggerierpositive over for, at der stilles energimæssige krav for anvendelse afboligreguleringslovens § 5, stk. 2, men er tvivlende over for, om forslaget fører til deforventede energiforbedringer, og ser derfor frem til evalueringen af ordningen.LejernesLObeklager, at udlejeren skal kunne nøjes med at opfylde energikravet ved at foretageenergiforbedringer for mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen.Kommentar:Hensigten med forslaget er at bidrage til en reduktion af energiforbruget i privateudlejningsejendomme. Forslaget indebærer, at udlejeren ikke kan opnå den gunstigelejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis ikke ejendommen allerede hareller bringes til at opfylde en energimærkning på A-D, eller udlejeren investerer mindst 400kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen i rene energiforbedringer.En energimærkning på D er et energikrav, der i store træk svarer til de krav, der med virkningfra Bygningsreglement 1977blev stillet til nybyggeri. Kravene til energistandarden inybyggeriet er efterfølgende i senere versioner af bygningsreglementet blevet skærpetmeget betydeligt.Energiforbedringer på mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen af ejendommenopgøres som det generelle investeringskrav for anvendelse af den attraktive lejefastsættelseefter en gennemgribende forbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med fradrag forvedligeholdelse, herunder for sparet vedligeholdelse. Kravet indebærer, at der opnås enbedre energitilstand i ejendomme med en dårligere energimærkning end D.Udlejeren må derfor vurdere, hvorledes det samlede afkast vil være i en investering i atbringe ejendommen til at opfylde energikravene og gennemføre gennemgribendeforbedringer i en eller flere ledige lejligheder. I denne vurdering må ligeledes indgå, omenergiarbejder vedrørende ejendommen kan gennemføres efter de foreslåede regler omtotaløkonomisk rentable energiforbedringerog aftalt grøn byfornyelse.Hvis der er foretaget energiforbedringer i en ejendom, således at udlejeren kan opnå enenergimærkning på D eller bedre ved en mindre investering end 400 kr. pr. m�bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen, er forslaget ikke til hinder herfor.Hvis den samlede vurdering generelt fører til, at afkastet af investeringen ikke vil væreattraktivt for udlejeren, vil konsekvensen være en reduktion af anvendelsen afboligreguleringslovens § 5, stk. 2.Udlejers incitament til at benytte boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er meget betydeligt, idetder i gennemsnit er tale om huslejestigninger i størrelsesordenen 70 pct. ifølge ministerietsseneste undersøgelse heraf.Det er derfor vurderingen, at reduktionen af anvendelsen påmellemlangt sigt vil være meget begrænset, og at udlejerne må antages at ville benytte bl.a.de nye forbedrede muligheder til at opfylde energikravene, således at en komfort- ogenergimæssigt tidssvarende bolig går hånd i hånd med den gunstige lejefastsættelse.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

2. Ejendomsforeningen Danmark, Bygherreforeningen og Dansk Byggeriforeslår, at ikke kunfredede bygninger, men også bevaringsværdige ejendomme og ejendomme, der er omfattetaf en bevarende lokalplan skal undtages fra forslaget om energimæssig minimumstandard.Kommentar:Som anført i de almindelige bemærkninger til lovforslaget er undtagelsen af frededeejendomme bl.a. begrundet i, at fredede ejendomme ikke er omfattet af kravet omenergimærkning efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at der såveludvendigt som indvendigt kun kan foretages begrænsede ændringer af ejendommen, og atalle ændringer på forhånd skal godkendes af Kulturstyrelsen. Hertil kommer, at den gruppeejendomme entydigt kan identificeres, således at der ikke skabes muligheder for generelt atomgå de skærpede krav til anvendelse af den meget attraktive lejefastsættelse efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2.Der gør sig ikke samme forhold gældende for de ejendomme, der foreslås undtaget ihøringssvarene. Høringssvarenes forslag vil indebære, at en række ejendomme, der fx eromfattet af en bevarende lokalplan, bliver undtaget fra de skærpede krav, selv om det errentabelt at opfylde energikravene, og selv om ejendommene er omfattet af kravet omenergimærkning. Forslagene modvirker således hensigten om at få gennemførtenergibesparelser i private udlejningsejendomme.Det bemærkes, at lovforslaget ikke stiller krav om, at udlejeren under alle omstændighederskal nedbringe energiforbruget i ejendommen. Det er kun et krav, hvis udlejeren vil benytteden meget attraktive lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, vedgennemgribende forbedring af ledige lejligheder. Det er således frivilligt for udlejeren, omenergikravene skal opfyldes.Som det fremgår af Bygningskultur Danmarks ”Energiguide for fredede og bevaringsværdigebygninger” (2010) er der forholdsvis mange energiforbedringer, der med fordel kan foretagesi bevaringsværdige ejendomme. Forbedringer kan samtidig gennemføres efter de foreslåedemere gunstige regler, herunder om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grønbyfornyelse, og sammen med større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.3. Ejendomsforeningen Danmarkanfører, at udlejerens opfyldelse af investeringskravet iboligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke længere kan omfatte energiforbedringer.Kommentar:Lovforslaget omfatter ikke ændringer i, hvorledes udlejeren skal opfylde investeringskravet iboligreguleringslovens § 5, stk. 2, for at lejemålet kan anses for at være gennemgribendeforbedret, herunder i hvilket omfang investeringskravet kan opfyldes ved at gennemføreenergibesparelser som led i den gennemgribende forbedring af et ledigt lejemål. Udlejerenkan således som hidtil opfylde en del af investeringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk.2, ved at foretage energiforbedringer i lejemålet.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

5. Forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser1.Ejendomsforeningen Danmarkønsker ikke, at huslejenævnet skal tage stilling til størrelsenaf den samlede leje, der kan kræves efter gennemførelsen af en forbedring, hvis udlejerenikke har anmodet om det.BygherreforeningenogDansk Byggerier positive over for, at detbliver muligt, at udlejeren frivilligt kan indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen ogden samlede leje efter gennemførelsen af forbedringen, menBygherreforeningenerbekymret for, om krav om forhåndsgodkendelse vil medføre et forøget tidsforbrug og øgetusikkerhed over for, om den samlede leje kan oppebæres.Kommentar:Ejendomsforeningen Danmark har tidligere i forbindelse med den strategi for energiforbrugeti bygninger, der blev udarbejdet i kølvandet på energiaftalen 2008 peget på, at det var enbarriere for gennemførelse af forbedringer, at nogle nævn ikke tog stilling til, om udlejerenkunne opkræve den fulde forbedringsforhøjelse, fordi den gældende leje oversteg det lejedesværdi.Da værdien af en forhåndsgodkendelse hænger sammen med, at udlejeren skal kunne opnået bedre overblik over den økonomiske risiko ved at gennemføre en konkret forbedring,forekommer det nødvendigt, at huslejenævnet skal tage stilling til, om der er plads tilforbedringsforhøjelsen inden for den samlede leje efter gennemførelsen.Forhåndsgodkendelse er en frivillig ordning for udlejeren. Der er således ikke krav om, atudlejeren skal indhente en forhåndsgodkendelse af en forbedringsforhøjelse, heller ikke ilejemål, hvor den gældende leje overstiger det lejedes værdi.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.2.Ejendomsforeningen Danmarkfinderdet modstridende, at huslejenævnet skal kunnenedsætte en ellers korrekt beregnet og lovlig lejeforhøjelse, hvis den samlede leje hervedkommer til at oversige det lejedes værdi.Kommentar:Der vil ikke være tale om, at huslejenævnet skal nedsætte en korrekt beregnet og lovligforbedringsforhøjelse, hvis den samlede leje efter forbedringens gennemførelse overstigerdet lejedes værdi. Huslejenævnet skal tage stilling til størrelsen af forbedringsforhøjelsen,der herefter kan medtages som et forbedringstillæg til lejen, men hvis den gældende lejeoverstiger det lejedes værdi, vil den samlede leje efter forbedringens gennemførelse skullereduceres til et niveau, der udgør summen af forbedringsforhøjelsen og gældende leje, derikke overstiger det lejedes værdi.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.3. Danske Udlejereønsker tilført huslejenævnene flere midler for at undgå, atsagsbehandlingstiderne forlænges.Kommentar:

I de almindelige bemærkninger til lovforslaget er det anført, at de kommunaløkonomiskekonsekvenser skal forhandles med KL. Disse forhandlinger er indledt, og de forhold,DanskeUdlejererejser,indgår heri.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.4. Husleje- og beboerklagenævnsforeningenønsker af hensyn til fristen for afgørelse afforhåndsgodkendelser præciseret, hvornår afgørelsen anses for truffet.Kommentar:Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at nævnets frist på 2 måneder til at give enforhåndsgodkendelse skal ses i forhold til nævnsmødets afholdelse og protokollering afnævnets beslutning. Forhåndsgodkendelsen anses således i forhold til fristen på 2 månederfor givet, når huslejenævnet har holdt møde, og beslutningen om forhåndsgodkendelse erindført i protokollen.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.

6. Forøgelse af lejernes råderet1. Ejendomsforeningen Danmarkkritiserer forslaget om at forhøje den maksimalegodtgørelse til lejeren for gennemførelse af råderetsarbejder i boligen til niveauet for almenelejere, fordi det lægger en urimelig økonomisk byrde på udlejeren, og fordi det vil være etindgreb i udlejerens ret til at bestemme, hvorledes lejlighederne i en udlejningsejendom skalindrettes.EjendomsforeningenDanmarkmener, at udlejeren skal kunne nægte samtykke tilråderetsarbejder, hvis udlejeren selv ønsker at gennemføre arbejderne på et tidspunkt, og atudlejeren skal have øget indflydelse på, hvorledes arbejderne gennemføres.Bygherreforeningen, Dansk Fjernvarme og KLpeger på usikkerheden vedrørende udlejerensretsstilling, herunder at reglerne for udlejerens muligheder for at nægte lejeren atgennemføre råderetsarbejder er uklare.Kommentar:De gældende regler om råderet giver lejeren af en beboelseslejlighed ret til at gennemføreforbedringsarbejder bl.a. i form af energibesparende og andre ressourcebesparendeforanstaltninger samt etablering, forbedring og renovering af bad og køkken i boligen.Forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige og skal anmeldes til udlejeren indenpåbegyndelsen. Lejeren kan i 2014 ved fraflytning få en maksimal godtgørelse for sineudgifter på knap 44.800 kr. Godtgørelse beregnes alene af det beløb, hvormed udgifterneoverstiger en bundgrænsepågodt 14.900 kr. af forbedringerne. Godtgørelsen nedskrivesefter 2 år med 10 pct. årligt.Udlejeren kan nægte lejeren at gennemføre særligt luksusprægede eller energiforbrugendearbejder, ligesom det er vurderingen, at udlejeren vil kunne nægte lejeren at gennemføreråderetsarbejder, hvis der i ejendommen er et stort antal lejere, der har udnyttet råderetten,og hvor godtgørelsen ikke er nedskrevet helt.

Hvis udlejeren skulle kunne nægte lejeren at gennemføre råderetsarbejder med henvisningtil, at udlejeren selv eventuelt ville gennemføre arbejderne på et tidspunkt, eventuelt iforbindelse med lejerens fraflytning, ville lejernes råderet blive illusorisk.Når arbejderne er udført, er de udlejerens ejendom, hvilket indebærer, at den fraflyttendelejer ikke kan sælge forbedringerne til en ny lejer, og at udlejeren overtager vedligeholdelses-pligten for forbedringerne, medmindre andet er aftalt med lejeren.Udlejeren har således allerede efter de gældende regler mulighed for at træffeforanstaltninger til at undgå de ulemper, der er peget på i høringssvarene.Der indgår ikke i lovforslaget ændringer af betingelserne for at opnå godtgørelse forgennemførte råderetsarbejder ved lejerens fraflytning og af gennemførelsesproceduren. Dervil således gælde samme regler herfor som nu og ikke opstå øget uklarhed ombestemmelserne, uanset om den maksimale godtgørelse hæves til niveauet i almene boliger.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.2. Dansk Byggeriforeslår, at det forhøjede råderetsbeløb rettes mod energibesparelser.Kommentar:Forslaget sigter alene mod at ligestille lejere i private udlejningsejendomme med lejere ialmene boliger, der siden 2009 har haft en råderet på 110.252 kr. (2009). Det indgår ikke iudmøntningsaftalen af 12. november 2013, at der skal gælde andre kriterier for lejerensanvendelse af sin råderet. Lejeren kan således med de begrænsninger, der er anførtovenfor, anvende råderetten inden for rammerne af positivlisten i bekendtgørelsen områderet.Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.

7. Krav om måling af energiforbrugEjendomsforeningen DanmarkogBygherreforeningenmener, at opsætning af vandmålerealtid skal kunne besluttes af udlejeren.DanskeUdlejereønsker, at der generelt skal væremulighed for, at udlejeren kan udskille vand af lejen og opkræve a conto vandbidrag vedsiden af lejen.LejernesLOønsker, at det kun skal være lejerne, der kan beslutte opsætningaf vandmålere.Kommentar:De gældende regler om vandregnskaber giver ikke udlejeren mulighed for at kræveafregning for vand efter målere i eksisterende ejendomme. Det er kun lejerne, der kan kræveopsætning og afregning efter målere. Opsætning af vandmålere i nybyggeri og vedomfattende ombygninger, hvorved væsentlige dele af ejendommens vandforsyning til deenkelte lejemål fornyes, er reguleret af byggelovgivningen. Hvis der indføres krav omindividuel måling af vandforbrug og kølingsforbrug, skal udlejeren have mulighed for at kunneopsætte målere for at efterkomme kravet.

Installation af vandmålere anses for en forbedring, som kan medføre en lejeforhøjelse forlejerne. Da der i eksisterende byggeri vil skulle opsættes målere ved alle steder, hvorfra derkan tappes varmt og koldt vand, vil udgifterne til opsætning af vandmålere kunne værebetydelige med heraf følgende lejeforhøjelser. Derfor er der i de gældende regler kun givetmulighed for, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere, hvis det er pålagt i henhold til lov.Det er ikke muligt at opgøre, hvor stort vandforbrug den enkelte lejer har, medmindre der eropsat vandmålere, der måler vandforbruget i lejemålet. Det vil derfor ikke være muligt atfordele vandforbruget mellem lejerne i forhold til deres forbrug og dermed ikke at opkræve aconto betaling for disse vandudgifter ved siden af lejen.Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.

9. HøringsparterLovforslaget er sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatsamfundet,Arkitektforeningen, BAT-Kartellet, BL – Danmarks almene boliger, BOSAM,Byfornyelseskonsulenterne A/S, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse,Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, BygningsFredningsForeningen, DanmarksLejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Energi, DanskFjernvarme, DI, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, ErhvervslejernesLandsorganisation, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension,Frederiksberg Kommune, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- ogBeboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, I.C. Byfornyelse, KL, Kuben ByfornyelseDanmark A/S, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Landdistrikternes Fællesråd,Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten forØstre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, sbs rådgivning A/S, StatensByggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet, Søren Garde Rådgivning og TEKNIQ.