Transportudvalget 2013-14
TRU Alm.del
Offentligt
1380186_0001.png
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 33 96 35 56
Weidekampsgade 6
Postboks 1600
0900 København C
Telefon 36 10 20 30
Telefax 36 10 20 40
www.deloitte.dk
g
Til ejerne af Udviklingsselskabet By & Havn I/S, (Transportministeri-
et og Københavns Kommune)
Kommissorium for det udførte arbejde
Vi er efter aftale med ejerne af By & Havn (Transportministeriet og Københavns Kommune) blevet
anmodet om udføre de arbejdshandlinger, som er beskrevet nedenfor til brug for vurdering af investe-
ringsmodellen for udvikling af Ydre Nordhavn.
Arbejdshandlingerne blev udelukkende udført for at hjælpe Dem til at vurdere grundlaget for udvik-
ling af Ydre Nordhavn. Område for Ydre Nordhavn er skitseret på kort jf. bilag 3.
Vi er efter aftale blevet bedt om at udføre følgende arbejdshandlinger:
1.
2.
3.
4.
Undersøge om den af ledelsen udarbejdede beregningsmodel er konsistent og regner rigtigt
Beskrive de væsentlige forudsætninger der ligger til grund for beregningsmodellen for udvikling
af Ydre Nordhavn
Præsentere væsentlige følsomhedsscenarier for investering i Ydre Nordhavn med tilhørende
gældsudvikling
Præsentere konsekvenserne for gældsudviklingen i By & Havn ved udvikling af Ydre Nordhavn
Appendix
Vi er efterfølgende blevet anmodet om at udarbejde appendix, der skal indeholde følsomheds-
scenarie med kombination af:
Reduktion af rummeligheden af Ydre Nordhavn fra 2.000.000 byggeretter med 200.000
byggeretter
Ændring af parkeringsnorm fra 1 parkeringsplads pr. 150 byggeret til 1 parkeringsplads
pr. 200 byggeret
5.
Ovennævnte arbejdshandlinger er hverken revision eller review i overensstemmelse med internationa-
le standarder om revision eller om review og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning.
Hvis vi havde udført yderligere arbejdshandlinger, revideret eller udført review i overensstemmelse
med internationale standarder om revision eller om review og yderligere krav ifølge dansk revisorlov-
givning, kunne andre forhold være fundet og rapporteret til Dem.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0002.png
Deloitte
2
Vi skal for god ordens skyld anføre, at dette notat alene er til brug for ejerne af By & Havn til vurde-
ring af de udførte arbejdshandlinger.
København, maj 2014
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
John Menå
statsautoriseret revisor
Ulrik Vassing
statsautoriseret revisor
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0003.png
Deloitte
3
Hovedscenarie
Metodemæssigt har By & Havn opbygget modellen med udgangspunkt i de principper og forudsæt-
ninger, der er gældende for By & Havns langtidsbudget, som bruges til at beregne konsekvenserne af
investeringsaktiviteter og gældsfinansiering af selskabets øvrige aktiviteter.
Helt overordnet er der opstillet et hovedscenarie udvisende de marginale konsekvenser ved udvikling
af Ydre Nordhavn med udgangspunkt i forudsætninger for investeringer til Nordhavnstunnel, anlæg af
metro og værdiskabelsen ved salg af byggeretter. I hovedscenariet er konsekvenserne vist under alter-
native forudsætninger om diskonteringsfaktor mellem 3–7% ved beregning af investeringens nutids-
værdi. Det fremgår af tabellen, at nutidsværdien af udviklingen af Ydre Nordhavn udgør 2.653 mio.kr.
til -429 mio.kr. i hovedscenariet med anvendelse af en tilbagediskonteringsfaktor i intervallet 3–7%.
Endvidere ses konsekvensen af den marginale investering i Ydre Nordhavn set for By & Havn samlet.
Hovedscenarie
3%
(1,235)
(398)
4,287
2,653
3,260
5,913
Diskonteringsfaktor
4%
5%
6%
(1,122)
(1,023)
(936)
(338)
(288)
(247)
2,798
1,796
1,113
1,338
485
(70)
695
2,033
(1,059)
(574)
(2,595)
(2,665)
7%
(860)
(213)
643
(429)
(3,690)
(4,120)
Anlægsinvestering i Nordhavnstunnel
Metrobidrag til anlægsinvestering
Værdiskabelse i Ydre Nordhavn
Nutidsværdi af udvikling af Ydre Nordhavn
Værdi af By & Havn eksklusiv udvikling af Ydre Nordhavn
Sam let nutidsværdi totalt
Befolkningstilvækst i København
Hele modellen bygger på en forventning om nettotilvækst af borgere i København frem til år 2025 på
størrelsesorden 100.000 mennesker jf. Københavns kommunes seneste befolkningsprognose for 2014.
Hvis det forudsættes, at der bor 2–2,5 borger i hver bolig, vil det medføre et behov for 40.000–50.000
boliger. Det vurderes ikke, at der er 40.000–50.000 ledige boliger i København, hvorfor en skønnet
nettotilvækst af borgere på 100.000 vil kræve opførelse af nye boliger i København.
Til sammenligning skønnes Ydre Nordhavn at kunne rumme 2.000.000 byggeretter fordelt med
250.000 byggeretter til parkeringspladser, 460.000 byggeretter til opførelse af erhvervsbyggeri og
1.290.000 byggeretter til opførelse af boligbyggeri. Det svarer til, at der vil kunne opføres ca. 12.900
boliger i Ydre Nordhavn ved en forudsætning om, at de opførte boliger i gennemsnit er på 100 m
2
.
Prioritering af udvikling af Ydre Nordhavn
Det vurderes ligeledes at være en grundlæggende forudsætning, at der fremtidigt er politisk opbakning
hos interessenterne til at arbejde for en byudvikling af Ydre Nordhavn. Såfremt denne forudsætning
ikke kan holde, vil det skabe større usikkerhed om muligheden for at realisere de anvendte forudsæt-
ninger, der særligt knytter sig til de skønnede salgspriser på byggeretterne samt salgstakten af bygger-
etterne.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Deloitte
4
Ad 1) Vi har undersøgt om den af ledelsen udarbejdede beregnings-
model er konsistent og regner rigtigt
Beregningsmodellen er bygget op om følgende 4 elementer:
a)
b)
c)
d)
Værdi af salg af byggeretter i Ydre Nordhavn, byggemodning af området samt investering i
Nordhavnstunnellen
Værdi af parkering
Værdi af Metrobidrag
Langtidsbudgettet for den restende del af By & Havn
Vi har testet de interne sammenhænge i modellen samt kontrolleret, at modellen anvender forudsæt-
ningerne konsistent i overensstemmelse med beskrivelsen i dette notat.
Den anvendte beregningsmodel er en DCF-model (discounted cash flow model), hvilket vil sige en
model, hvor anvendte forudsætninger om fremtidige cash flows fra investeringer og salg tilbagedis-
konteres til nutidsværdi.
Den anvendte beregningsmetode er hensigtsmæssig til at belyse cash flow ved udvikling af Ydre
Nordhavn samt til brug for belysning af følsomhedsscenarier.
Det skal bemærkes, at det anvendte udgangspunkt for By & Havns økonomi pr. 1. januar 2014 på en-
kelte punkter adskiller sig fra By & Havns årsrapport for 2013. Det skyldes særligt, at der i bereg-
ningsmodellen ikke er indregnet markedsværdiregulering af eksisterende renteswaps og markedsvær-
diregulering af gælden. Som konsekvens heraf er der ikke direkte sammenhæng mellem egenkapitalen
og gælden ifølge årsrapporten og beregningsmodellen. Forholdet er af regnskabsteknisk karakter uden
cash flow indvirkning, og forholdet har derfor ikke betydning for de gennemførte beregninger på nu-
tidsværdien og følsomhedsberegninger på Ydre Nordhavn.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Deloitte
5
Ad 2) Beskrivelse af de væsentlige forudsætninger der ligger til grund
i beregningsmodellen for udvikling af Ydre Nordhavn
Nedenfor beskrives de væsentlige forudsætninger for de enkelte elementer i modellen:
Ad 1. a) Værdi af salg af byggeretter i Ydre Nordhavn
Ved beregning af nutidsværdien af Ydre Nordhavn indgår væsentligst følgende forudsætninger:
Antal byggeretter (skøn – afhænger af lokalplaner)
Salgstakt (skøn)
Diskonteringsfaktor
Salgspris på byggeretter (baseret på erfaringsdata)
Byggemodningsomkostninger (baseret på erfaringsdata fra Indre Nordhavn)
Pris på Nordhavnstunnel (oplyst 2,1 mia.kr.)
Ejendomsskatter (350 mio.kr)
Antal byggeretter
Det er forudsat, at Ydre Nordhavn kan rumme 2.000.000 byggeretter, hvoraf 250.000 byggeretter allo-
keres til parkering, svarende til 1 parkeringsplads for hver 150 byggeretter. Af de resterende 1.750.000
byggeretter allokeres 460.000 byggeretter til erhvervsbyggeri, mens 1.290.000 byggeretter allokeres til
boligbyggeri. Såfremt en gennemsnitsbolig er på 100 m
2
vil Ydre Nordhavn kunne rumme opførelse af
14.500 boliger.
Til sammenligning udgør fordelingen mellem lokalplanlagde byggeretter udlagt til erhverv og bolig-
byggeri i Ørestad 50/50 og i Indre Nordhavn udgør fordelingen 40 (erhverv)/60 (bolig). Da der pt. er
større udsigt til salg af boligbyggeri har ledelsen lagt til grund at denne udvikling fortsætter, hvorfor
fordelingen i Ydre Nordhavn er skønnet til 35 (erhverv)/65 (bolig). Det skal bemærkes, at i bereg-
ningsmodellen er prisen på boligbyggeretter forudsat at være lavere end prisen på erhvervsbyggeretter.
Ydre Nordhavn er ikke lokalplanlagt på nuværende tidspunkt, og afvigelse i det skønnede antal byg-
geretter i Ydre Nordhavn vil have betydning for den samlede vurdering af investeringsprojektet.
Vi er blevet anmodet om at udarbejde appendix jf. pkt. 5, hvor der udarbejdes scenarie, der viser ud-
viklingen i nutidsværdien for udvikling af Ydre Nordhavn, hvis blandt andet forudsætning om skønne-
de byggeretter i Ydre Nordhavn reduceres.
Salgstakt
Salgstakten for byggeretterne er jævnt fordelt i 2 intervaller over salgsperioden fra år 2029 til år 2058,
hvor de sidste byggeretter forudsættes solgt. Forskydning i salgstakten vil have væsentlig betydning
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Deloitte
6
for investeringsprojektet, hvilket fremgår af de udarbejdede følsomhedsscenarier jævnfør punkt 3 i
notatet.
Diskonteringsfaktor
I By & Havns årsrapport anvendes en nominel diskonteringsfaktor på 7,1% svarende til en realdiskon-
teringsfaktor på 5% og inflation på 2%. ved værdiansættelsen af investeringsejendomme, der indreg-
nes og måles til dagsværdi, hvilket vil sige den skønnede markedsværdi. Diskonteringsfaktoren består
af:
Risikofri rente (10 årig statsobligation)
Risikotillæg, realt
I alt
2%
3%
_______
5%
_______
Der er væsentlige skøn knyttet til vurdering af den anvendte diskonteringsfaktor, og under hensynta-
gen til den lange tidshorisont for investeringsprojektet har fastsættelsen af diskonteringsfaktoren sær-
lig stor betydning for vurdering af nutidsværdien af projektet. Konsekvensen af ændringer i den an-
vendte diskonteringsfaktor fremgår af de udarbejdede følsomhedsscenarier i punkt 3.
Salgspris på byggeretter
Salgsprisen på byggeretter for boliger og erhverv er fastsat på baggrund af ledelsens erfaringer med
salg af byggeretter i Ørestad og Indre Nordhavn.
Pris på Nordhavnstunnel
Prisen for bygning af nordhavnstunnellen er skønnet til 2,1 mia.kr. (2014-priser), hvoraf de
350 mio.kr. afholdes i 2015 til udfletningskammer. Disse forudsætninger er baseret på oplysninger fra
Transportministeriet og Københavns Kommune. 150 mio.kr. forudsættes afholdt i årene 2016–2017 til
projektering m.m., så anlægsarbejderne kan udbydes, når det af hensyn til byudviklingen skønnes hen-
sigtsmæssigt. Resten af investeringen ligger i årene 2025–2028, således at Nordhavnstunnellen står
færdig forud for, at salg af byggeretter påbegyndes fra 2029.
Det samlede beløb på 2,1 mia.kr skønnes at indeholde "buffer" til meromkostninger på 50 mio.kr. samt
korrektionstillæg på 50%.
Ejendomsskatter (dækningsbidrag, jf. Lov om kommunal ejendomsskat § 23 stk. 1)
Det forudsættes, at der tilvejebringes en model, hvorefter By & Havn kan arbejde med samlede ud-
bygningsplaner og ikke skal udvikle områder i Ydre Nordhavn i mindre stykker ad gangen.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Deloitte
7
Det er oplyst, at Københavns Kommune vil arbejde for en model for usolgte byudviklingsområder i
Ydre Nordhavn, som eliminerer incitamenter til uønsket "frimærke" planlægning ved udvikling af
Ydre Nordhavn.
Modelmæssigt er forholdet behandlet således at Københavns Kommune modtager et gældsbrev på
350 mio.kr., der forrentes med 3% realt og tilbagebetales, når egenkapitalen overstiger 5 mia.kr., hvil-
ket forventes at være om ca. 30 år.
Ad 1. b) Værdi af parkering
Ved beregning af nutidsværdien af parkering indgår væsentligst følgende forudsætninger:
En parkeringsplads pr. 150 byggeretter
Investering pr. parkeringsplads
Nettoindtægt pr. parkeringsplads
En parkeringsplads pr. 150 byggeretter
Det forudsættes, at der opføres en parkeringsplads pr. 150 byggeretter. Til sammenligning er der for
forskellige lokalplanlagte områder i Ørestaden opført en parkeringsplads pr. 100–200 byggeretter. Der
henvises i øvrigt til appendix jf. pkt. 5 for følsomhedsscenarie, hvori blandt andet parkeringsnorm
ændres til, at der opføres en parkeringsplads pr. 200 byggeretter.
Investering pr. parkeringsplads
Investeringen pr. parkeringsplads er fastsat til 140.000 kr., hvilket er baseret på selskabets seneste
erfaringstal for opførelse af parkeringspladser i Ørestaden.
Nettoindtægt pr. parkeringsplads
Den årlige nettoindtægt pr. parkeringsplads er fastsat til 13.000 kr. Prisen er fastsat på baggrund af
erfaringstal for indtægter og vedligeholdelsesomkostninger for opførte parkeringspladser i Ørestaden.
Nettoprisen indeholder forudsætning om "dobbelt udnyttelse" af parkeringspladserne, idet alle parke-
ringspladser forudsættes anvendt til privat parkering om aftenen/natten, og halvdelen af parkerings-
pladserne forudsættes afvendt til erhvervsparkering i løbet af dagen. Forudsætningen om "dobbelt
udnyttelse" anvendes på tilsvarende vis til værdiansættelse af parkering i Ørestaden.
Ad 1. c) Værdi af metrobidrag
Ved beregning af nutidsværdien af metrobidraget indgår væsentligst følgende forudsætninger:
Betales 1,0 mia.kr. i 2 rater over perioden (år 2025, 2040,)
Opkræves hos køber over 60 år (samme princip gældende for salg i Indre Nordhavn)
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Deloitte
8
Betales 1,0 mia.kr. i 2 rater over perioden
Det forudsættes, at der betales et metrobidrag til videreførsel af Metroen ud i Ydre Nordhavn på
1,0 mia.kr (2014-priser), der betales i 2 rater i henholdsvis år 2025 og 2040.
Opkræves over 60 år hos køber
Det forudsættes, at køber ud over den direkte købspris for byggeretterne betaler et årligt metrobidrag i
Ydre Nordhavn på 37,5 kr./75 kr. pr. byggeret for henholdsvis bolig og erhverv i 60 år fra åbningen af
metroen. Forudsætningen er baseret på erfaringstal fra Indre Nordhavn, hvor indgående salgskontrak-
ter indeholder tilsvarende betingelser om betaling af metrobidrag.
Ad 1. d) Langtidsbudgettet for den restende del af By & Havn
Langtidsbudgettet anvendes til opgørelse af værdi for den resterende del af By & Havn "Værdi af nu-
værende selskab" og er oplyst af ledelsen.
Værdi af nuværende selskab er medtaget for at vise effekten af marginalinvesteringen i Ydre Nord-
havn for det samlede By & Havn, herunder den samlede gældseksponering.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0009.png
Deloitte
9
Ad 3) Præsentere væsentlige følsomhedsscenarier for investering i Yd-
re Nordhavn med tilhørende gældsudvikling
Selvom en række af de anvendte forudsætninger i investeringsberegningerne for Ydre Nordhavn er
forankret i selskabets erfaringsdata fra både Ørestaden og Indre Nordhavn, er der væsentlige skøn
forbundet med de anvendte forudsætninger. Vi har udarbejdet en række forskellige følsomhedsscena-
rier for at belyse følsomheden på de væsentligste forudsætninger. På baggrund af vores drøftelser med
ledelsen samt de foretagne følsomhedsberegninger kan vi konstatere, at de væsentligste usikkerheder
for de anvendte forudsætninger knytter sig til:
Diskonteringsfaktor
Salgspriser
Salgstakten
Følsomhedsscenarie på diskonteringsfaktor / salgspriser
Nedenfor har vi indsat beregninger for følsomheden i nutidsværdien af investeringsprojektet givet
ændringer i diskonteringsfaktoren i intervallet 3–7% realt og ændringer i salgspriserne i intervallet
+25% – ÷25%.
Rækken i tabellen markeret med blåt viser udgangspunktet for nutidsværdien af investeringen i Ydre
Nordhavn, som ligger i intervallet 2.653 - -429 mio.kr. ved anvendelse af en tilbagediskonteringsfak-
tor i intervallet 3% - 7% (realt).
Følsomhedsscenarie på diskonteringsfaktor / salgspriser
Nutidsværdi af projekt
-25%
-20%
Priser, byggeret (indeks)
-15%
-10%
-5%
Hovedscenarie
5%
10%
15%
20%
25%
Diskonteringsfaktor (reale priser)
3%
4%
5%
6%
7%
1,574
1,790
2,006
2,222
2,437
2,653
2,869
3,085
3,301
3,517
3,733
532
693
854
1,015
1,177
1,338
1,499
1,660
1,822
1,983
2,144
-122
-1
120
242
363
485
606
728
849
971
1,092
-531
-439
-346
-254
-162
-70
23
115
207
299
392
-783
-712
-641
-571
-500
-429
-359
-288
-217
-147
-76
Vi har i bilag 1 illustreret grafisk, hvordan følsomheden for salgsprisen udvikler sig ved anvendelse af
en diskonteringsfaktor på 3%. Grafen viser endvidere, at værdiskabelsen af nutidsværdien i Ydre
Nordhavn sker langt ude i fremtiden. Det skyldes, at en stor del af investeringerne sker tidlig i forlø-
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0010.png
Deloitte
10
bet, mens salgsindtægter fra salg af byggeretter, parkeringsindtægter, og opkrævning af metrobidraget
sker, generes længere ude i forløbet.
Følsomhedsscenarie på diskonteringsfaktor / salgstakten
Nedenfor har vi indsat beregning for følsomheden i nutidsværdien af investeringsprojektet givet æn-
dringer i diskonteringsfaktoren i intervallet 3–7% realt og forskydning i salgstakten i intervallet +7 år
til ÷7 år. Modelmæssigt medfører forskydning i salgstakten tilsvarende forskydning i afholdelse af
byggemodningsomkostninger, investering i parkeringspladser og tilhørende parkeringsindtægter.
Rækken i tabellen markeret med blåt viser udgangspunktet for nutidsværdien af investeringen i Ydre
Nordhavn, som ligger i intervallet 2.653 - -429 mio.kr. ved anvendelse af en tilbagediskonteringsfak-
tor i intervallet 3% - 7% (realt).
Følsomhedsscenarie på diskonteringsfaktor / salgstakten
Nutidsværdi af projekt
-7
-6
-5
-4
Salgstempo, byggeret
-3
-2
-1
Hovedscenarie
1
2
3
4
5
6
7
Diskonteringsfaktor (reale priser)
3%
4%
5%
6%
7%
1,587
1,727
1,870
2,017
2,169
2,326
2,487
2,653
2,824
3,001
3,182
3,369
3,571
3,805
4,046
432
546
666
790
919
1,053
1,193
1,338
1,489
1,646
1,809
1,979
2,164
2,380
2,605
-271
-178
-81
22
129
242
360
485
616
753
897
1,048
1,214
1,410
1,616
-692
-618
-540
-456
-368
-274
-175
-70
42
160
286
418
566
742
928
-938
-880
-817
-749
-677
-600
-518
-429
-335
-234
-126
-10
120
276
444
Vi har i bilag 1 grafisk illustreret hvordan følsomheden udvikler sig ved forskydning i salgstakten.
Følsomhedsscenarie på gældsudviklingen vedrørende udvikling af Ydre Nordhavn
Ændringen i nutidsværdien af investeringen i Ydre Nordhavn har væsentlig betydning for gældssæt-
ningen i selskabet. Vi har i nedenstående graf illustreret gældsudviklingen i By & Havn givet ændrin-
gen i salgspriser og salgstakten.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0011.png
Deloitte
11
Gældsudvikling vedrørende udvikling af Ydre Nordhavn
20.000
15.000
10.000
5.000
-
(5.000)
(10.000)
(15.000)
2014
2017
2020
2023
2026
2029
2032
2035
2038
2041
2044
2047
2050
2053
2056
2059
2062
2065
2068
Gæld (hovedscenarie)
Gæld (indeks 75 på pris)
Gæld (salg udskudt 7 år)
Ovenstående graf viser at:
Hovedscenarie: gælden andrager som følge af investering i udvikling af Ydre Nordhavn, mak-
simalt ca. 5,3 mia.kr i år 2042, som er fuldt tilbagebetalt i år 2051
Scenarie, indeks 75 salgspriser: gælden andrager maksimalt ca. 7,1 mia.kr. i år 2042 som vil
være indfriet i år 2060
Scenarie, salg udskydes i 7 år: gælden andrager maksimalt ca. 9,2 mia.kr. i år 2043, som vil
være indfriet i år 2063
Andre følsomhedsscenarier
Vi har i bilag 2 udarbejdet grafisk illustration af følsomhedsscenarier for mindre følsomme forudsæt-
ninger vedrørende:
Investeringen i Nordshavnstunnellen
Ændring i parkeringsindtægter
Som det fremgår heraf, er projektet mindre følsomt over for ændringer heri. De præsenterede scenarier
tager udgangspunkt i en diskonteringsfaktor på 3% (realt).
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0012.png
Deloitte
12
Ad 4) Præsentere konsekvenserne for gældsudviklingen i By & Havn
ved udvikling af Ydre Nordhavn
Nedenstående graf illustrerer den forventede udvikling i egenkapitalen i By & Havn i løbende priser i
perioden frem til 2070, hvis der ikke foretages investering i Ydre Nordhavn. Det fremgår af grafen, at
egenkapitalen i henhold til selskabets langtidsbudget eksklusiv udvikling af Ydre Nordhavn i løbende
priser vil udgøre 47 mia.kr. i 2070. I 2014-priser svarer det til ca. 16 mia.kr. Præsentationen af udvik-
lingen i selskabets fremtidige egenkapital bør anvendes med stor forsigtighed. På grund af den lange
tidshorisont vil selv mindre ændringer i anvendte forudsætninger have stor betydning for udviklingen i
den fremtidige egenkapital.
Nedenstående graf illustrerer ligeledes den samlede gældsudvikling i By & Havn eksklusiv investering
i udvikling af Ydre Nordhavn. Grafen viser:
at gælden maksimalt andrager ca. 13,8 mia.kr. i år 2017
at gælden er halveret i år 2038 og andrager ca. 6,7 mia.kr.
Udvikling i egenkapital og gæld – By & Havn, ekskl. Ydre Nordhavn
50.000
40.000
30.000
20.000
Gæld
10.000
0
-10.000
-20.000
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
2046
2048
2050
2052
2054
2056
2058
2060
2062
2064
2066
2068
2070
Egenkapital
Nedenstående graf illustrerer den forventede udvikling i egenkapitalen i By & Havn i løbende priser i
perioden frem til 2070. Det fremgår af grafen, at egenkapitalen i henhold til selskabets langtidsbudget
inkluderet udvikling af Ydre Nordhavn vil udgøre 75 mia.kr. i 2070. I 2014-priser svarer det til ca.
25 mia.kr. Præsentationen af udviklingen i selskabets fremtidige egenkapital bør anvendes med stor
forsigtighed. På grund af den lange tidshorisont vil selv mindre ændringer i anvendte forudsætninger
have stor betydning for udviklingen i den fremtidige egenkapital.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0013.png
Deloitte
13
Udvikling i egenkapital og gæld – By & Havn, inkl. Ydre Nordhavn
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
-
(10.000)
(20.000)
Gæld
Gæld (effekt fra
Ydre Nordhavn)
Egenkapital
Grafen illustrerer ligeledes den samlede gældsudvikling i By & Havn ved investering i udvikling af
Ydre Nordhavn. Grafen viser:
at gælden i andrager maksimalt ca. 15,0 mia.kr. i år 2029. Heraf andrager gæld tilknyttet Ydre
Nordhavn ca. 4,3 mia.kr.
at gælden er halveret i 2045 og andrager ca. 7,8 mia.kr.
Forskellen på de to viste scenarier er således:
at den samlede gældseksponering i selskabet ved investering i udvikling af Ydre Nordhavn øges
med 1,2 mia.kr i det år, hvor gældseksponeringen er størst. Gældseksponeringen stiger med
1,2 mia.kr. og ikke 5,3 mia.kr., idet det forudsættes, at der for de øvrige aktiviteter i By & Havn
er påbegyndt gældsnedbringelse samtidigt med, at der fortages investeringer i udvikling af Ydre
Nordhavn
at gældseksponeringen i selskabet ved investering i udvikling af Ydre Nordhavn generelt vil
være højere og i længere tid.
at egenkapitaleffekten i løbende priser i 2070 ved udvikling af Ydre Nordhavn vil udgøre
(75 mia.kr – 47 mia.kr.) = 28 mia.kr., hvilket i dagens priser svarer til ca. 9 mia.kr
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0014.png
Deloitte
14
BILAG 1
Følsomhed for udvikling i salgsprisen (3% diskonteringsrente)
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
(1.000)
(2.000)
(3.000)
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
2046
2048
2050
2052
2054
2056
2058
2060
2062
2064
2066
2068
2070
Akkumuleret
nutidsværdi af
egenkapital (indeks 75)
Akkumuleret
nutidsværdi af
engekapital (indeks
125)
Akkumuleret
nutidsværdi af
egenkapital
(hovedscenarie)
Følsomhed for udvikling i salgstakten (3% diskonteringsrente)
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
(1.000)
(2.000)
(3.000)
Hovedscenarie
Salg fremskudt 7
år
Salg sker 7 år
senere
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0015.png
Deloitte
15
BILAG 2
Følsomhed for ændring af investeringen i Nordhavnstunnellen (3% diskonteringsrente)
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
(1.000)
(2.000)
(3.000)
2014
2017
2020
2023
2026
2029
2032
2035
2038
2041
2044
2047
2050
2053
2056
2059
2062
2065
2068
Hovedscenarie
Ingen investering i
tunnel
Investering udskudt 4
år
75% kompensation
Følsomhed for ændring i parkeringsindtægter (3% diskonteringsrente)
4.000
3.000
2.000
1.000
-
(1.000)
(2.000)
(3.000)
2014
2017
2020
2023
2026
2029
2032
2035
2038
2041
2044
2047
2050
2053
2056
2059
2062
2065
2068
Akkumuleret
nutidsværdi af
egenkapital
(hovedscenarie)
Akkumuleret
nutidsværdi af
egenkapital (indeks
75)
Akkumuleret
nutidsværdi af
egenkapital (indeks
125)
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0016.png
Deloitte
16
BILAG 3
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
1380186_0017.png
Deloitte
17
Ad 5) Appendix – yderligere følsomhedsscenarie
Vi er efterfølgende af interessenterne blevet anmodet om at gennemgå nedenstående følsomhedsscena-
rie:
Reduktion af rummeligheden af Ydre Nordhavn fra 2.000.000 byggeretter med 200.000 bygger-
etter
Ændring af parkeringsnorm fra 1 parkeringsplads pr. 150 byggeret til 1 parkeringsplads pr. 200
byggeret
Reduktion af rummeligheden af Ydre Nordhavn fra 2.050.000 byggeretter med
200.000 byggeretter
I forhold til hovedscenariet er der i nedenstående scenarie foretaget følgende ændringer i forudsætnin-
gerne:
Rummeligheden af byggeretter reduceres med 200.000 byggeretter, der fordeler sig med
175.000 byggeretter til erhverv og bolig samt 25.000 byggeretter til parkering, således der fast-
holdes en uændret fordeling af byggeretter i forholdet mellem bolig, erhverv og parkering
De gennemsnitlige byggemodningsomkostninger øges fra 1.400 kr. pr. byggeret til 1.553 kr. pr.
byggeret. Det skyldes lavere bebyggelsesprocent, der medfører, at de samlede byggemodnings-
omkostninger skal fordeles på færre byggeretter
Parkeringsnorm ændres fra en parkeringsplads pr. 150 byggeret til en parkeringsplads pr. 200
byggeret
Antallet af byggeretter til salg til bolig og erhverv forudsættes at stige 75.000 byggeretter, da
der skal anvendes færre byggeretter til parkeringspladser. Disse byggeretter afsættes til sidst i
perioden
Øget efterspørgsel efter parkeringspladser medfører stigende priser på leje af parkeringspladser.
Under hensyntagen til det reducerede antal parkeringspladser forudsættes prisen på leje af par-
keringspladser at stige med 25%
Prisen på byggeretter forudsættes at falde med henholdsvis 580 kr. (bolig) og 700 kr. (erhverv),
idet der vil kunne betales mindre for byggeretterne under hensyntagen til stigningen i prisen på
leje af parkeringspladser
3%
(1,235)
(460)
3,624
1,928
3,260
5,188
Diskonteringsfaktor
4%
5%
6%
(1,122)
(1,023)
(936)
(378)
(315)
(265)
2,331
1,463
872
830
124
(329)
695
1,525
(1,059)
(934)
(2,595)
(2,924)
7%
(860)
(225)
466
(618)
(3,690)
(4,308)
Alternativt scenarie
Anlægsinvestering i Nordhavnstunnel
Metrobidrag til anlægsinvestering
Værdiskabelse i Ydre Nordhavn
Nutidsværdi af udvikling af Ydre Nordhavn
Værdi af By & Havn eksklusiv udvikling af Ydre Nordhavn
Sam let nutidsværdi totalt
Det fremgår af ovenstående tabel, at nutidsværdien af udviklingen af Ydre Nordhavn udgør
1.928 mio.kr. til -618 mio.kr. ved anvendelse af en tilbagediskonteringsfaktor i intervallet 3–7%.
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Deloitte
18
Til sammenligning udgør nutidsværdien af udviklingen af Ydre Nordhavn 2.653 mio.kr. til
-429 mio.kr. i hovedscenariet ved anvendelse af en tilbagediskonteringsfaktor i intervallet 3–7%.
UBV/JoM(Eila)
T:\Data\11\155725\2014\155725no2014 Ydre Nordhavn.docx