PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Skatteudvalget 2013-14
SAU Alm.del Bilag 263
Offentligt

Forbedring af

ejendomsvurderingen

Resultater og anbefalinger fra

regeringens eksterne ekspertudvalg

September

2014

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Publikationen kan bestilles eller afhentes hos:

Rosendahls - Schultz Distribution

Herstedvang 10

2620 Albertslund

Telefon: 43 22 73 00

E-mail: [email protected]

Hjemmeside: rosendahls.dk

Henvendelse om publikationen kan i øvrigt ske til:

Skatteministeriet

Nicolai Eigtveds Gade 28

1402 København K

Telefon: 33 92 33 92

E-mail: [email protected]

Hjemmeside: skm.dk

Omslag: Operate A/S

Tryk: Rosendahls - Schultz Grafisk

Oplag: 1.500 stk.

Pris: 90 kr. inkl. moms

Publikationen kan hentes på Skatteministeriets hjemmeside, skm.dk

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Indhold

1. Indledning og kommissorium ........................................................................................................................................................ 5

1.1 Indledning ........................................................................................................................................................................................................................... 5

1.2 Kommissorium ................................................................................................................................................................................................................ 6

2. Udvalgets sammensætning og sekretariat .............................................................................................................................. 7

2.1 Udvalg ................................................................................................................................................................................................................................... 7

2.2 Sekretariat........................................................................................................................................................................................................................... 7

3. Sammenfatning og konklusion ..................................................................................................................................................... 8

3.1 Indledning ........................................................................................................................................................................................................................... 8

3.2 Kommissorium og ekspertudvalgets overordnede målsætning........................................................................................................ 8

3.3 Det nuværende ejendomsvurderingssystem og udvalgets forslag til ændringer ................................................................. 11

3.4 Datakvalitet ..................................................................................................................................................................................................................... 11

3.5 Ejerboliger ........................................................................................................................................................................................................................ 14

3.6 Erhvervsejendomme ................................................................................................................................................................................................ 17

3.7 Landbrug .......................................................................................................................................................................................................................... 19

3.8 Skovbrug .......................................................................................................................................................................................................................... 20

3.9 Grunde............................................................................................................................................................................................................................... 21

3.10 Berigtigelses- og klageproces ........................................................................................................................................................................... 23

3.11 Øvrige anbefalinger til forbedring af ejendomsvurderingernes kvalitet ................................................................................... 25

3.12 Provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser .................................................................................................................................... 25

4. Ejendomsvurderingen i dag .........................................................................................................................................................27

4.1 Indledning ........................................................................................................................................................................................................................ 27

4.2 Gældende lovgivning ................................................................................................................................................................................................ 27

4.3 Ejendomsvurdering og ejendomsbeskatning ............................................................................................................................................ 34

4.4 Proces, datagrundlag og systemunderstøttelse for udførelse af vurderingsopgaven ....................................................... 38

4.5 Klagestrukturen på ejendomsvurderingsområdet pr. 1. januar 2014 .......................................................................................... 51

5. Ejendomsbeskatning i andre lande ...........................................................................................................................................55

5.1 Indledning ........................................................................................................................................................................................................................ 55

5.2 Ejendomsskatter i andre lande ........................................................................................................................................................................... 55

5.3 Ejendomsskatternes andel af BNP ................................................................................................................................................................... 56

5.4 Beskrivelse af udvalgte landes ejendomsskatter og vurderingssystemer ................................................................................ 57

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

5.5 Bemærkninger...............................................................................................................................................................................................................58

6. Input fra interessentmøder ...........................................................................................................................................................60

6.1 Baggrund...........................................................................................................................................................................................................................60

6.2 Udfordringer ved det nuværende system.....................................................................................................................................................60

6.3 Ideer til et fremtidigt vurderingssystem...........................................................................................................................................................62

7. Principper og generelle anbefalinger ......................................................................................................................................65

7.1 Sammenfatning ............................................................................................................................................................................................................65

7.2 Indledning og målsætning ......................................................................................................................................................................................66

7.3 Delelementer i et vurderingssystem.................................................................................................................................................................67

7.4 Princip om gennemsigtighed ................................................................................................................................................................................67

7.5 Generelle anbefalinger .............................................................................................................................................................................................68

8. Udvalgets analyser og anbefalinger ..........................................................................................................................................73

8.1 Indledning .........................................................................................................................................................................................................................73

8.2 Datagrundlag og datakvalitet.................................................................................................................................................................................74

8.3 Model for vurdering af ejerboliger ......................................................................................................................................................................97

8.4 Model for vurdering af erhvervsejendomme ...........................................................................................................................................134

8.5 Model for vurdering af landbrugsejendomme.........................................................................................................................................151

8.6 Vurdering af skovbrugsejendomme ..............................................................................................................................................................160

8.7 Vurdering af grunde.................................................................................................................................................................................................162

8.8 Berigtigelses- og klageproces ............................................................................................................................................................................183

8.9 Øvrige anbefalinger til forbedring af ejendomsvurderingernes kvalitet ...................................................................................191

9. Provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser af udvalgets anbefalinger for ejerboliger og

tilhørende grunde .............................................................................................................................................................................. 194

9.1 Indledning ......................................................................................................................................................................................................................194

9.2 Provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser af udvalgets forslag og anbefalinger...................................................195

9.3 Overvejelser om indfasning og dæmpningsfaktor mv........................................................................................................................201

10. Bilag.................................................................................................................................................................................................. 202

Bilag 4.1 Anvendelse af ejendomsvurderingerne på andre områder ................................................................................................202

Bilag 6.1 Oversigt over interessenter, udvalget har holdt møde med ................................................................................................205

Bilag 8.2.1 Kvantitativ datakvalitetsvurdering for rækkehuse ..................................................................................................................206

Bilag 8.2.2 Kvantitativ datakvalitetsvurdering for ejerlejligheder ............................................................................................................207

Bilag 8.2.3 Kvantitativ datakvalitetsvurdering for sommerhuse .............................................................................................................208

Bilag 8.2.4 Kvalitativ vurdering af datakvaliteten for anvendte BBR-informationer for parcelhuse...................................209

Bilag 8.2.5 Kvalitativ vurdering af datakvaliteten for anvendte BBR-informationer for rækkehuse ..................................214

Bilag 8.2.6 Kvalitativ vurdering af datakvaliteten for anvendte BBR-informationer for ejerlejligheder ............................218

Bilag 8.2.7 Kvalitativ vurdering af datakvaliteten for anvendte BBR-informationer for sommerhuse. ............................221

Bilag 8.2.8 Rapportens forskellige definitioner af erhvervsejendomme ...........................................................................................225

Bilag 8.3.1 Definition af de 3 ejendomsgrupper..............................................................................................................................................226

Bilag 8.3.2 Regressionsmodeller for henholdsvis parcelhuse, rækkehuse og ejerlejligheder .............................................228

Bilag 8.3.3 Oversigt over frasorteringer – ejerboliger....................................................................................................................................244

Bilag 8.7.1 Kommuner og kommunenumre i Danmark .............................................................................................................................246

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

1. Indledning og kommissorium

1.1 Indledning

Regeringen præsenterede den 9. oktober 2013 et udspil til en ny model for de offentlige ejendoms-

vurderinger, der skal sikre tilliden til, at de offentlige ejendomsvurderinger er af en tilstrækkelig god

kvalitet.

Det fremgår af udspillet, at:

‘Det er vigtigt for regeringen, at befolkningen har tillid til grundlaget for betaling af skatter og afgifter.

Danskerne har krav på at få ejendomsvurderinger, der rammer så godt som muligt. Regeringen vil

etablere et nyt ejendomsvurderingssystem fra 2015. Det vil ske på baggrund af anbefalinger, som

et udvalg af uafhængige eksperter skal fremlægge senest 1. juni 2014. Det nye system skal øge

træfsikkerheden i vurderingerne’.

Det eksterne ekspertudvalg blev nedsat i efteråret 2013. I perioden frem til offentliggørelse af den-

ne rapport har udvalget afholdt 29 møder. Dertil kommer en lang række møder med interessenter,

herunder brancheorganisationer og repræsentanter for private aktører på ejendomsmarkedet. Efter

aftale med regeringen blev udvalgets arbejdsperiode forlænget til primo september 2014.

Der har været tale om et intensivt og komprimeret forløb, hvor kommissoriet gengivet nedenfor har

dannet rammen for arbejdet. Udvalget har af hensyn til den begrænsede tidsramme, der har været

til rådighed for arbejdet, fokuseret på at arbejde med forslag til et fremtidigt vurderingssystem,

forstået som den samlede vurderingsproces fra input til output, herunder særligt indsamling af

ejendomsdata, forbedring af datakvalitet, beregning af ejendomsværdi og grundværdi, kommunika-

tion til ejendomsejerne og den efterfølgende klageproces.

Udvalget har valgt at fokusere en stor del af arbejdet på at udvikle en ny model for ejerboliger. Men

udvalget har også opstillet generelle forslag til nye modeller for udvalgte hovedtyper af erhvervs-

ejendomme. Udvalgets anbefalinger til udviklingen af nye vurderingsmodeller for de enkelte ejen-

domstyper er udførligt beskrevet i kapitel 8.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

1.2 Kommissorium

Udvalgets kommissorium er gengivet i boks 1.2.1 nedenfor:

Boks 1.2.1. Kommissorium for ekspertudvalg om ejendomsvurdering

•

Udvalget skal komme med anbefalinger, der kan forbedre kvaliteten i ejendomsvurderingen af både ejerboliger

og erhvervsejendomme.

Anbefalingerne skal kunne implementeres, således at ejendomsvurderingen fortsat gennemføres effektivt.

Udvalget skal ved udarbejdelsen af sine anbefalinger forudsætte, at de eksisterende regler om ejendomsbeskat-

ning (ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift) opretholdes

uændret, herunder at skattestoppet for

ejendomsværdiskatten og stigningsbegrænsningen for grundskylden (grundskatteloftet) opretholdes. Udvalget

skal endvidere forudsætte, at det eksisterende provenu ved ejendomsbeskatningen skal opretholdes.

Vurderinger

til brug for en værdibaseret ejendomsbeskatning vil altid kunne afvige fra en konstateret salgspris.

Udvalget skal belyse, hvor præcist en ejendom kan vurderes. Det skal i den forbindelse overvejes, om det er re-

levant at have forskellige vurderingsmetoder for forskellige ejendomstyper. På den baggrund skal udvalget eva-

luere mulige metoder til ejendomsvurdering med henblik på at komme med anbefalinger til en ’best practice’.

Udvalget skal som led i sine overvejelser særskilt belyse følgende:

−

Om datagrundlaget kan forbedres generelt – herunder ved at anvende private aktører (ejendoms-

mæglere, realkreditinstitutter m.v.) som dataleverandører.

−

Anvise mulige metoder, der kan anvendes til at vurdere kvaliteten af fremtidige ejendomsvurderin-

ger.

−

Vise konsekvenserne

af sine forslag i en kvantitativ beregningsmodel baseret på relevante data på

ejendomsområdet.

Udvalget skal i øvrigt komme med løsningforslag, hvis det i forbindelse med arbejdet bliver opmærksom på

forhold, som vanskeliggør forbedringer af ejendomsvurderingernes kvalitet, fx i forbindelse med opførsel af en

ny ejerbolig, eller en eksisterende ejerbolig ændres fx ved tilbygning eller ændring af grundstørrelse.

Skatteministeriet, Finansministeriet og Økonomi- og Indenrigsministeriet stiller et sekretariat til rådighed for udvalget.

Skatteministeriet igangsætter allerede i efteråret 2013 udviklingen af en prototype på et nyt ejendomsvurderingssy-

stem. Prototypen skal understøtte udvalgets arbejde ved, at der undervejs kan foretages prøveberegninger af de

forskellige anbefalinger, som udvalget arbejder sig hen imod.

Udvalget skal afslutte sit arbejde senest den 1. juni 2014.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

2. Udvalgets sammensætning og

sekretariat

2.1 Udvalg

Ekspertudvalget har bestået af en formand og 3 udvalgsmedlemmer. Formand for udvalget har

været tidligere koncernchef i Nykredit Peter Engberg Jensen. Derudover har udvalget bestået af

administrerende direktør Lise Gronø, tidligere bankdirektør Preben Lund Hansen og professor Sø-

ren Leth-Petersen, jf. boks 2.1.1 nedenfor.

Boks 2.1.1. Udvalgets sammensætning

Peter Engberg Jensen, formand

Lise Gronø

Preben Lund Hansen

Søren Leth-Petersen

Tidligere koncernchef i Nykredit

Adm. direktør i FS Property Finance A/S datterselskab af Finansiel Stabilitet

Bankdirektør i Sydbank indtil udgangen af oktober 2013

Professor ved Københavns Universitet

2.2 Sekretariat

Skatteministeriet, Finansministeriet og Økonomi- og Indenrigsministeriet har stillet et sekretariat til

rådighed for udvalget.

Som led i sekretariatsarbejdet er der siden efteråret 2013 arbejdet intenst på at indsamle, sam-

menstille og rense alle tilgængelige objektive data om de forskellige ejendomstyper. Desuden er

der sideløbende med udvalgets arbejde udviklet en prototype på en beregningsmotor til en ny

vurderingsmodel for ejerboliger.

Sekretariatet har fået bistand til dette arbejde med dataindsamling, databearbejdning og datamo-

dellering samt prototypeudvikling fra et specialiseret konsulentfirma, der har udviklet de estime-

ringsmodeller, der løbende er afprøvet på relevante data, og hvis resultater udgør et væsentligt

grundlag for udvalgets anbefalinger på ejerboligområdet. Arbejdet med prototype og de bagvedlig-

gende statistiske estimeringsmodeller er tilrettelagt i et tæt samarbejde mellem sekretariat, konsu-

lenter og udvalg.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

3. Sammenfatning og konklusion

3.1 Indledning

Regeringen præsenterede den 9. oktober 2013 et udspil til en ny model for de offentlige ejendoms-

vurderinger, der skal sikre tilliden til, at de offentlige ejendomsvurderinger er af en tilstrækkelig god

kvalitet.

Det fremgår af udspillet, at:

‘Det er vigtigt for regeringen, at befolkningen har tillid til grundlaget for

betalingen af skatter og afgifter. Danskerne har krav på at få ejendomsvurderinger, der rammer så

godt som muligt’.

Et uafhængigt ekspertudvalg har herefter fået til opgave at fremlægge anbefalinger, der kan danne

baggrunden for etableringen af et nyt ejendomsvurderingssystem.

Nedenfor gives en overordnet konklusion og sammenfatning af udvalgets rapport.

3.2 Kommissorium og ekspertudvalgets overordnede målsætning

Rammerne for Ekspertudvalgets arbejde har været givet ved det fastlagte kommissorium.

Det har været en overordnet målsætning for udvalgets arbejde, at det fremtidige vurderingssystem

er udformet, så dets resultater og virkemåde generelt kan accepteres som grundlag for opkrævning

af ejendomsskatter.

Et helt overordnet princip, som har været styrende for udvalgets anbefalinger, er princippet om

størst mulig gennemsigtighed. Gennemsigtighed er både forudsætningen for accept som grundlag

for opkrævning af skatter, for forståelse af systemets resultater og i forlængelse heraf for en optimal

mulighed for klageadgang og klagehåndtering.

Udvalget har for at operationalisere hovedprincippet om gennemsigtighed haft som udgangspunkt

for et nyt ejendomsvurderingssystem, at det så vidt muligt skal være objektivt, maskinelt og i over-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og

anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

ensstemmelse med markedsnormen, jf. figur 3.2.1 nedenfor. Udvalgets principper er uddybende

forklaret i kapitel 7

Figur 3.2.1.

Tilgange til værdiansættelse af fast ejendom

Det er udvalgets opfattelse, at de konkrete anbefalinger og forslag til et nyt vurderingssystem i

væsentlig grad lever op til de principper, som udvalget anser for en helt nødvendig forudsætning

for, at det samlede vurderingssystem kan opnå bred accept hos ejendomsejerne. På områder, hvor

principperne kun delvist kan følges, er den væsentligste årsag, at det eksisterende datagrundlag er

utilstrækkeligt.

et gælder især for grunde

vedrørende

parcelhuse og rækkehuse på

ejerboligom-

rådet, der anbefales fastsat som en andel af ejendomsværdien.

Den foreslåede statistiske estimeringsmodel for

ejerboliger

baserer

sig udelukkende på et objektivt

datagrundlag om handelspriser for sammenlignelige ejendomme og objektive data om den konkr

sammenlignelige

te ejendom. Vurderingsmodellen vil

–

fuldt udviklet

–

ikke, som det er tilfældet i den eksisterende

ordning, benytte sig af subjektive skøn for at nå frem til det endelige vurderingsresultat. Modellen er

ejerbo-

også mas

kinelt funderet uden manuelle procedurer, og

den

bygger på markedsnormen på ejerbo-

ligmarkedet, idet der er tale om, at de realiserede handelspriser for frie salg overføres til det samle-

saml e-

de ejendomsmarked via objektive kriterier.

Det gælder tilsvarende, at den anbefalede afkastbaserede vurderingsmodel for

erhvervsejendom-

og de simple statistiske estimeringsmodeller for grundværdiansættelsen af produktionsjord på

landbrugs-

og skovbrugsejendomme

gør brug af objektive markedsdata

–

når de er tilvejebragt

–

om grundlag for vurderingen. Datagrundlaget og vurderingstilgangen er endvidere markedskon-

form og i overensstemmelse med den tilgang og terminologi, der anvendes af markedsaktørerne.

Det vil imidlertid fortsat for både ejerboliger og især erhvervsejendomme være nødvendigt at give

erhvervsejendomme

et vist rum til vurderingsfaglige korrektioner, indtil datagrundlaget og modellerne er fuldt udviklede.

Det er afgørende for gennemsigtigheden, at de subjektive korrektioner sker på et fuldt oplyst og

dokumenteret grundlag samt

nden for klart definerede rammer.

Det kan på denne baggrund ikke undgås, at der vil være elementer af manuelle arbejdsgange og

procedurer indbygget i vurderingen.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Udvalget anbefaler, at

grundværdien

for parcelhuse og rækkehuse fremover skal udgøre en fast

andel af den samlede ejendomsværdi. Modellen kan fuldt ud understøttes maskinelt, men fastsæt-

telse af andelen vil være resultatet af en administrativ eller politisk beslutning, som ikke for den

enkelte ejendom baserer sig direkte på markedsdata om individuelt handlede ubebyggede grunde,

men på gennemsnitlige markedsdata om samlede ejendommes handelspriser. Baggrunden for

udvalgets anbefaling af en andelsmodel er, at der kun er en begrænset mængde markedsdata om

ubebyggede grunde tilgængelige.

Der forestår et ikke ubetydeligt arbejde med at skabe selve grundlaget for de maskinel-

le/automatiserede statiske estimeringsmodeller, som er grundlaget i et nyt vurderingssystem. Det

gælder navnlig vedrørende fremskaffelsen af nye data og forbedringen af kvaliteten i og anvende-

ligheden af eksisterende markedsdata og ejendomsspecifikke objektive data. På ejerboligområdet

er dette arbejde allerede langt fremme gennem arbejdet med prototypen, men der udestår fortsat

løbende udvikling og kvalitetssikring mv. Endvidere er der en ‘restkategori’ af ejendomme, der af

forskellige årsager ikke indgår i de statistiske estimeringsmodeller, og som kræver en nærmere

gennemgang, jf. nedenfor.

Det er udvalgets opfattelse, at et kontinuerligt fokus på forbedring af datakvalitet og dataudvikling

løbende vil kunne forbedre præcisionen og kvaliteten i vurderingerne. I takt med tilvejebringelsen af

flere og bedre data kan det på lidt længere sigt betyde, at flere i ‘restkategorien’ af mere specielle og

unikke ejendomstyper, som indtil videre fortsat må vurderes individuelt, kan omfattes af de auto-

matiske estimeringsmodeller. Det vil samtidig medføre, at de anvendte statistiske estimeringsmo-

deller på sigt i højere grad vil kunne stå alene, hvilket trækker yderligere i retning af den anbefalede

tilgang til ejendomsvurdering byggende på principperne: Objektiv, maskinel og markedskonform.

Derudover har udvalget arbejdet ud fra en række generelle anbefalinger, jf. boks 3.2.1 nedenfor, der

har været styrende for de mere konkrete anbefalinger til nye vurderingsmodeller for de forskellige

ejendomstyper.

Boks 3.2.1. Generelle anbefalinger

•

Et nyt vurderingssystem bør tilrettelægges, så værdiansættelsen i videst muligt omfang foretages med

udgangspunkt i objektive data, faktiske handelspriser og ved anvendelse af statistiske estimeringsmo-

deller. Endvidere bør der tilrettelægges maskinelle processer uden løbende manuelle justeringer med

henblik på at begrænse skønselementet i vurderingerne.

I det omfang der ikke er objektive data til rådighed til brug for en ny vurderingsmodel for bestemte

ejendomstyper, bør der arbejdes målrettet på at skabe sådanne data. Endvidere bør det overvejes,

hvordan indsatsen for at forbedre datakvaliteten af ejendomsdata kan tilrettelægges, så det undgås, at

der udvikles parallelle registre.

Der bør kommunikeres åbent om den usikkerhed, der er forbundet med vurderingerne, samtidigt med

at der arbejdes målrettet for at optimere præcisionen i vurderingerne.

Vurderingsmodeller og beregningsgrundlag bør præsenteres for ejendomsejere og rådgivere. Dels via

vurderingsmeddelelsen, dels via SKATs hjemmeside.

Det bør præciseres, at SKATs vurderinger fremadrettet skal tage udgangspunkt i faktiske handelspriser

for sammenlignelige ejendomme og dermed er udtryk for en gennemsnitlig

forventet handelspris for en

ejendom af den pågældende type under hensyntagen til blandt andet ejendommens størrelse og belig-

genhed. Denne gennemsnitsbetragtning bør fremover gælde som vurderingsnorm for både ejerboliger

og erhvervsejendomme.

Begrebet ’ejendomsværdi’

foreslås ændret til ’beskatningsværdi for ejendommen’ for netop at signalere,

at der er tale om en gennemsnitsbetragtning og dermed ikke et udtryk for ejendommens eksakte han-

delspris. Tilsvarende foreslås ’grundværdi’ ændret til ’beskatningsværdi for grunden’.

Korrektioner i beskatningsværdien bør oplyses til ejendomsejerne og videreføres til næste vurdering,

indtil vurderingsmodellen er videreudviklet, så de forhold, der gav anledning til korrektion, indgår i mo-

dellens estimering.

Beregningsgrundlaget for de konkrete vurderinger dokumenteres, så de kan efterprøves i en eventuel

•

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

•

klageproces. Samtidig bør der under hensyntagen til officialprincippet stilles krav til ejerne om begrun-

delse og dokumentation for en klage.

Sagsbehandlingstiden i klagesystemet bør søges minimeret, blandt andet ved målrettet anvendelse af

styringsredskaber såsom resultatmål for sagsbehandlingstid og ved at sikre en sammenhæng mellem

klagesystem og vurderingssystem, der afspejler de opstillede resultatmål.

Medlemmer af klageorganerne på vurderingsområdet bør besidde de relevante faglige kompetencer

med henblik på at sikre den størst mulige kvalitet i afgørelserne.

3.3 Det nuværende ejendomsvurderingssystem og udvalgets forslag

til ændringer

I Danmark er der opført ca. 1.700.000 ejerboliger, som vurderes pr. 1. oktober i alle ulige år. De godt

500.000 erhvervsejendomme vurderes pr. 1. oktober i alle lige år. Alle ejendomme skal som ud-

gangspunkt have fastsat både en grundværdi og en samlet ejendomsværdi.

Efter gældende regler skal grundværdien være udtryk for grundens værdi i ubebygget stand og i

forhold til den bedst mulige anvendelse. Ejendomsværdien skal fastsættes på grundlag af ejen-

dommens værdi i handel og vandel. For ejerboliger gælder dog, at vurderingen skal foretages med

udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand

og beliggenhed i et sammenligneligt område.

De ca. 2.200.000 ejendomme i Danmark spænder over mange og vidt forskellige ejendomstyper og

kategorier. Ejendommene er opdelt på 41 forskellige benyttelseskoder, herunder 9 for ejerboliger

og 32 for erhvervsejendomme, jf. bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007.

Ejendomsvurderingsområdet er kendetegnet ved at være særdeles komplekst og med en høj de-

taljeringsgrad. Henset til de tidsmæssige rammer for udvalgets arbejde, har udvalget valgt at kon-

centrere sit arbejde på en række udvalgte områder, hvis hovedindhold gengives nedenfor efter

følgende inddeling:

3.4 – Datakvalitet

3.5 – Ejerboliger

3.6 – Erhvervsejendomme

3.7 – Landbrug

3.8 – Skovbrug

3.9 – Grunde

3.10 – Berigtigelses- og klageproces

3.11 – Øvrige anbefalinger til forbedring af ejendomsvurderingens kvalitet

3.12 – Provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser

3.4 Datakvalitet

I henhold til udvalgets principper bør ejendomme i videst muligt omfang vurderes på basis af stati-

stiske estimeringsmodeller med anvendelse af objektive data vedrørende handelspriser, ejen-

domskarakteristika og beliggenhed mv.

Det kræver for det første, at data med relevans for en ejendoms værdi kan tilvejebringes og for det

andet, at disse data har en tilstrækkelig høj kvalitet.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Udvalget har derfor undersøgt, om det eksisterende datagrundlag er dækkende og af en tilstrække-

lig god kvalitet. Endvidere har udvalget undersøgt, hvorvidt det er muligt at inddrage nye datakilder,

der kan have betydning for kvaliteten af ejendomsvurderingerne.

For så vidt angår ejerboliger, er det udvalgets vurdering, at det eksisterende datagrundlag på visse

områder mangler data for forhold, der har betydning for markedsprisen. Særligt er der mangel på

data, der beskriver forhold vedrørende ejendommens beliggenhed, der kan have betydning for

ejendommens værdi, samt data om ejendommens stand.

Udvalget har blandt andet derfor valgt at undersøge muligheden for at anvende geografiske og

topologiske data, der i dag er til rådighed via Geodatastyrelsen, og som indeholder oplysninger om

en ejendoms beliggenhed i forhold til kyst og veje mv.

Det er udvalgets vurdering, at GPS-baserede målemetoder kan tilvejebringe nye data af så høj

kvalitet, at de kan anvendes til vurderingsarbejdet. Det anbefales derfor, at der arbejdes videre på at

forfine og udvikle nye data inden for dette område.

Omvendt har det været vanskeligt at tilvejebringe dækkende og valide data for den enkelte ejen-

doms stand. Årsagen til dette er, at vurdering af en ejendoms stand i et vist omfang må bero på en

subjektiv vurdering.

Tilvejebringelse af data om stand, fx via selvindberetning, vil efter udvalgets vurdering være en for

usikker, omfattende og ressourcekrævende procedure. De indsamlede data vil endvidere have en

meget subjektiv og formentlig uens karakter og er dermed ikke i overensstemmelse med udvalgets

princip om, at ejendomsvurderingen så vidt muligt bør baseres på objektive data. Udvalget har

derfor ikke fundet det muligt på baggrund af eksisterende objektive datakilder at basere ejendoms-

vurderinger på data om stand.

Manglende data for stand vil bidrage til en vis usikkerhed i vurderingerne, da standen kan have en

væsentlig indflydelse på en ejendoms forventede handelspris. For den store masse af ejendomme,

der ikke afviger væsentligt fra en normal stand, vil denne usikkerhed være mere begrænset. Udval-

get anbefaler dog, at det fremadrettet undersøges, om der kan tilvejebringes brugbare objektive

data, der vil kunne inddrages som indikatorer for stand.

Med forbehold for stand er det således udvalgets vurdering, at de data, der beskriver boligens ob-

jektive karakteristika, fx opførelsesår, bygnings- og grundarealer mv., dækker så mange forhold, at

der for flertallet af ejerboligerne kan laves acceptable ejendomsvurderinger. Dog anbefaler udval-

get, at datagrundlaget løbende forbedres gennem en systematisk og koordineret indsats og ved

inddragelse af nye relevante variable om objektive forhold fx inspireret fra klageprocessen.

Det er udvalgets umiddelbare vurdering, at der generelt er et langt større behov for at etablere nye

registerdata for andre ejendomstyper end ejerboliger til brug for vurderingerne.

Til at belyse spørgsmålet om datakvaliteten har udvalget fået foretaget en række analyser, scannin-

ger og vurderinger af datagrundlaget. Særlige fokusområder har i denne sammenhæng været at få

frasorteret fejlregistrerede, ikke frie salg i det salgsdatagrundlag for ejerboliger, der stammer fra den

elektroniske tinglysning, samt at få undersøgt og vurderet kvaliteten af oplysningerne for ejerboliger

i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

Udfordringen vedrørende salgsdata består i, at et stort antal salg i den elektroniske tinglysning bliver

fejlregistreret som værende foretaget i fri handel, mens de i virkeligheden er handlet mellem inte-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

resseforbundne parter eller på anden måde er blevet handlet til en pris, der afviger fra den, som

ville have været opnået på almindelige markedsvilkår. Fra 1. januar 2014 har e-Tinglysningen æn-

dret et automatisk udgangspunkt om registrering som almindelig fri handel, så der nu ved tinglys-

ning af en handel er nødvendigt at tage stilling til, om der har været tale om en fri handel. Forvent-

ningen er, at ændringen kan medvirke til at reducere antallet af fejlregistrerede salg.

Fejlregistreringer af salg påvirker de statistiske estimeringmodellers træfsikkerhed negativt. I for-

bindelse med arbejdet med prototypemodellerne har udvalget derfor haft fokus på at finde en

konkret metode til effektivt at rense det anvendte handelsdatamateriale, så der kun indgår handler

indgået på frie markedsvilkår.

Udvalget har som løsning fået udviklet et filter, der via træk på andre offentlige registre er i stand til

at frasortere de handler fra salgsstatistikken, der med stor sandsynlighed ikke er foretaget på mar-

kedsvilkår.

Selv om filteret er effektivt og bør anvendes også fremadrettet, anser udvalget generelt sådanne

løsninger som et supplement, idet kvaliteten af data principielt bør sikres allerede ved kilden. Et

grundlæggende problem består således i, at objektive data til brug for ejendomsvurderingen må

sammenstykkes via træk på forskellige eksterne myndigheders databaser, der som udgangspunkt

aldrig har haft til hovedformål at tilvejebringe valide, statistiske data til brug for ejendomsvurderin-

gen.

Udvalget anbefaler derfor, at det overvejes, hvordan de offentlige ejendomsregistre tilrettelægges,

så det undgås, at der føres delvist parallelle registre, samt at der sikres en høj kvalitet af data allere-

de ved registrering i kildesystemerne. For ejendomsvurderingen er det særligt vigtigt, at data vedrø-

rende handler registreres korrekt fra starten.

Kvaliteten af oplysningerne i BBR-registeret om ejendommen, der anvendes ved vurderingen, er af

selvindlysende årsager af afgørende betydning for præcisionen af et automatiseret og databaseret

ejendomsvurderingssystem.

Forskellige interessenter har dog udtrykt forbehold i relation til kvaliteten af BBR-oplysningerne.

For at kortlægge problemet har udvalget dels fået foretaget en omfattende statistisk scanning af

informationerne i BBR for potentielle fejl, dels bedt registereksperter fra Ministeriet for By, Bolig og

Landdistrikter om at give en kvalitativ vurdering af kvaliteten og forbedringspotentialet af hvert

enkelt af de parametre, der har været anvendt i modelestimeringsarbejdet.

Den kombinerede kvantitative og kvalitative analyse af datakvaliteten af BBR viser, at BBR-

oplysningerne på ejerboligområdet generelt har en god datakvalitet. Det ser således ud til, at der er

tale om en relativt begrænset mængde alvorlige fejl, når det gælder de vurderingsmæssigt meget

afgørende forhold vedrørende husets ydre karakteristika, fx arealangivelser, mur, tagtype og lig-

nende.

Der vides mindre om kvaliteten af oplysninger om husets indre forhold, fx oplysninger om toilet,

badeforhold og antal værelser mv. Kvaliteten af disse oplysninger er ikke let at verificere, og udval-

get anbefaler derfor, at der fremadrettet arbejdes på at finde en metode til at opdatere og sikre

kvaliteten af disse informationer.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Da korrekte BBR- og matrikeldata er afgørende for, at den enkelte bolig får en retvisende vurdering,

er det udvalgets anbefaling, at den enkelte boligejer på vurderingsmeddelelsen oplyses om og

bedes berigtige de væsentligste oplysninger, som SKAT anvender ved vurderingen. Derudover

anbefales det, at fejl i BBR-oplysningerne mv., der er konstateret i forbindelse med salg, belåning

eller forsikring af huset, skal indberettes, før fx et ansøgt lån med pant i fast ejendom kan udbetales.

Udvalget anbefaler i den sammenhæng, at proceduren vedrørende indberetning og rettelse af evt.

forkerte BBR-oplysninger gøres så let for borgeren som muligt. En sådan forenkling skal ses i sam-

menhæng med udvalgets anbefaling af, hvordan de offentlige ejendomsregistre tilrettelægges.

Overordnet er det udvalgets vurdering, at det objektive datagrundlag til vurdering af ejerboliger

generelt er dækkende og af tilstrækkelig kvalitet. En væsentlig undtagelse fra reglen er dog de for-

hold, der vedrører bygningens indre beskaffenhed og stand. Denne faktor tilfører noget usikkerhed

ind i vurderingerne, men for den store masse af ejendomme, der ikke afviger væsentligt fra en nor-

mal stand, vil denne usikkerhed være relativt begrænset.

Udvalget har konstateret, at kvaliteten af BBR-oplysninger om erhvervsejendomme er relativt dårlig

og med betydelige mangler blandt andet vedrørende centrale oplysninger som fx arealangivelser

mv. Det er efter udvalgets opfattelse stærkt påkrævet, at kvaliteten af BBR-registeret på dette om-

råde forbedres.

De samlede anbefalinger vedrørende datakvalitet og forbedring heraf fremgår af boks 3.4.2 neden-

for.

Boks 3.4.2 Anbefalinger til forbedring af datakvalitet

•

Det anbefales, at det overvejes, hvordan de offentlige ejendomsregistre tilrettelægges, så der undgås

parallel registrering af data, og der sikres en høj kvalitet af data allerede ved registrering i kildesystemer-

ne. Særligt data vedrørende handler bør sikres registreret korrekt fra starten.

Det anbefales, at registrene tilrettelægges, så fejl i ejendomsdata nemt kan indberettes og berigtiges i

forbindelse med forsikring, belåning og tilstandsrapport mv., og at det overvejes, om fejlretning kan gø-

res til en betingelse for udbetaling af fx et ansøgt lån med pant i fast ejendom.

Det anbefales, at der fremadrettet arbejdes systematisk med at undersøge mulighederne for at inddrage

nye objektive datakilder, fx vedrørende stand og beliggenhed mv.

•

3.5 Ejerboliger

Udvalget har haft særlig fokus på at udvikle en ny vurderingsmodel for ejerboliger, der i endnu høje-

re grad end i dag er baseret på statistisk modelestimering og objektive data.

Der er udviklet en prototype på en sådan ny vurderingsmodel, og i forbindelse hermed er fem for-

skellige estimeringsmodeller afprøvet med henblik på at kunne sammenligne resultater for træfsik-

kerhed ved de forskellige modeller.

Til brug for modelestimeringen er de ca. 1.700.000 ejerboliger opdelt i fire ejendomsgrupper, hvoraf

der er modelestimeret på de tre: ’Parcelhuse og villalejligheder’, ’Rækkehuse og ejerlejligheder i

rækkehuse’ samt ’Ejerlejligheder’. Af tidsmæssige årsager har udvalget fravalgt at modelestimere

på gruppen af ’Sommerhuse og kolonihavehuse’, men det må forventes, at der kan opnås tilsva-

rende resultater for denne ejendomsgruppe.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

En sammenligning på tværs af de tre ejendomsgrupper viser, at træfsikkerheden generelt set er

højest for ejerlejligheder, næsthøjest for rækkehuse og lavest for parcelhuse. Dette afspejler for-

mentlig graden af homogenitet inden for de respektive ejendomsgrupper. Da ejerlejligheder har en

høj grad af ensartethed, kan de bedst værdiansættes ved brug af statistiske estimeringsmodeller.

Resultaterne for træfsikkerheden ved de fem estimeringsmodeller viser, at inddragelse af nærom-

rådepriser har en betydelig indflydelse på præcisionen i en estimeringsmodel. På den baggrund

anbefaler udvalget, at en ny vurderingsmodel for ejerboliger baserer sig på en regressionsmodel

med fremskrevne nærområdepriser.

I forlængelse heraf har udvalget gennemført en række beregninger og analyser med udgangspunkt

i en additiv regressionsmodel med fremskrevne nærområdepriser. Denne model er analyseret

nærmere, idet der er opgjort træfsikkerhed inden for de enkelte ejendomsgrupper, ligesom der er

foretaget beregninger på konsekvenser ved anvendelse af en sådan ny vurderingsmodel – opdelt

på henholdsvis en parcelhusmodel, en rækkehusmodel og en ejerlejlighedsmodel. Endelig er der

foretaget tilsvarende beregninger på konsekvenser på tværs af alle grupper af ejerboliger.

Analyserne af

træfsikkerheden

viser, at parcelhusmodellen, som den foreligger nu i prototypeud-

gaven, har en træfsikkerhed på landsplan på 67,5 pct. inden for +/- 20 pct. af handelsprisen. Ande-

len af undervurderede (vurdering mere end 20 pct.

under

de faktiske handelspriser) ejendomme er

på 12,3 pct., mens andelen af overvurderede (vurdering mere end 20 pct.

over

de faktiske handels-

priser) ejendomme er på 20,2 pct. Rækkehusmodellen har en tilsvarende landsdækkende træfsik-

kerhed på 81 pct. inden for +/- 20 pct., mens ejerlejlighedsmodellens træfsikkerhed er på 83,4 pct.

inden for +/- 20 pct. Alle tre modeller beregner flere overvurderede end undervurderede ejen-

domme, hvilket skyldes flere forskellige faktorer. Træfsikkerheden for den nye vurderingsmodel for

parcelhuse er lidt højere end træfsikkerheden i SKATs nuværende vurderingsmodel for parcelhuse

(62,9 pct. inden for +/- 20 pct.) og bygger udelukkende på statistiske estimeringsmodeller samt

objektive data. Træfsikkerheden er ligeledes lidt højere på rækkehuse og ejerlejligheder i den nye

prototypemodel end i den nuværende vurderingsmodel.

Hvis der analyseres på resultater på tværs af kommuner, viser det sig, at alle tre modeller har en

forholdsvis høj træfsikkerhed i de større byer, mens træfsikkerheden er lavere i kommuner med

mindre bebyggede områder. De nærmere analyser tyder på, at modellerne har gode vilkår i områ-

der med en tæt boligmasse, fordi homogeniteten er størst i disse områder.

Sammenholdes træfsikkerheden med ejendommenes prisniveau, viser resultaterne for de tre

modeller, at modellerne fungerer bedst for ejendomme i prisgrupperne fra 1 mio. kr. til 5 mio. kr.,

men at der er en tendens til, at de billigste ejendomme overvurderes, mens de dyreste ejendomme

undervurderes. Udvalget har sammenlignet resultaterne for de nye modeller med resultaterne fra

SKATs nuværende vurderingsmodel, og det viser sig, at den samme tendens til henholdsvis over-

og undervurdering af billige og dyre ejendomme gør sig gældende for SKATs nuværende vurde-

ringsmodel. Det er udvalgets konklusion, at der ved enhver vurderingsmodel, som baserer sig på

gennemsnitbetragtninger, vil være en tendens til, at usikkerheden i vurderingerne er størst i yder-

punkterne af modellen – det vil sige for de billigste og dyreste ejendomme.

Når resultaterne vedrørende træfsikkerheden analyseres på undergrupper af ejendomme, viser alle

tre modeller det samme billede: Ældre ejendomme i billigere områder har en lavere træfsikkerhed,

mens træfsikkerheden stiger i dyrere områder og med nyere opførelsesår.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Når modellerne anvendes på den store masse af ejendomme inden for de tre ejendomsgrupper,

viser

konsekvensberegningerne,

at størstedelen af parcelhusene får beregnet en højere ejen-

domsværdi end SKATs 2011-vurderinger, mens parcelhusene med de højeste vurderinger (2011-

vurdering på over 5 mio. kr.) samlet set får beregnet en lavere ejendomsværdi. Samme tendens gør

sig gældende for rækkehuse og ejerlejligheder.

Resultaterne peger desuden i retning af omfordelinger både inden for og imellem kommuner. Om-

fanget af denne omfordeling, og hvilken vej den vender, vil variere betydeligt fra kommune til kom-

mune.

Det skal i øvrigt bemærkes, at der i forbindelse med anvendelsen af de tre modellers beregnede

forslag til beskatningsværdier er frasorteret et antal ejendomme. Frasorteringen er foretaget i to

niveauer. I første niveau er der frasorteret et antal ejendomme for at fjerne mulige datafejl. I andet

niveau har en yderligere frasortering været nødvendig for at kunne foretage tværgående sammen-

ligninger af konsekvensberegningerne, herunder mellem den anbefalede model og SKATs vurde-

ringer. Det er udvalgets forventning, at antallet af frasorterede ejendomme kan reduceres betydeligt

ved yderligere analyser og bearbejdning af data mv. i forbindelse med den videre udvikling af mo-

dellerne (prototypen).

Når der beregnes

konsekvenser for provenu

inkl. skattestop for den samlede masse af ejerboliger

(eksklusiv de frasorterede ejendomme), viser resultaterne, at der opnås omtrent det samme prove-

nu fra ejendomsværdiskatten med den nye model, som med SKATs nuværende vurderingsmodel.

Således vil godt 36.000 af de omfattede ejendomme få beregnet en stigning i ejendomsværdiskat-

ten på mere end 2,5 pct., og ca. 35.000 ejendomme vil få beregnet en reduktion på mere end 2,5

pct. af ejendomsværdiskatten, mens knap 1 mio. ejendomme vil få beregnet en begrænset ændring

i ejendomsværdiskatten på mindre end 2,5 pct. med den anbefalede model.

På baggrund af de samlede resultater for den afprøvede prototype på en ny vurderingsmodel for

ejerboliger konkluderer udvalget, at det er muligt – ved anvendelse af statistiske estimeringsmodel-

ler, som baserer sig udelukkende på objektive data – at estimere beskatningsværdier, der har en

træfsikkerhed, som udvalget vurderer som tilfredsstillende set i forhold til at kunne udgøre grundla-

get for at kunne opkræve skatter, og som matcher de erfaringer, som udvalget har mødt hos private

aktører på markedet.

Udvalget anbefaler, at der arbejdes videre på at optimere datagrundlaget og datakvaliteten for alle

estimeringsmodeller, så træfsikkerheden kan forbedres yderligere. Desuden skal der arbejdes på at

sikre modellernes stabilitet over tid.

Udvalget forventer, at en forbedring af datagrundlag og træfsikkerhed vil kunne medvirke til at re-

ducere tendensen til under- og overvurdering af henholdsvis dyre og billige ejendomme. Derudover

anbefaler udvalget, at der arbejdes videre med at analysere på årsagerne til under- og overvurde-

ring med henblik på at kunne korrigere estimeringsmodellerne herfor. Endelig anbefaler udvalget, at

der – også efter gennemført implementering af en ny vurderingsmodel for ejerboliger – holdes

fortsat fokus på at vedligeholde og videreudvikle estimeringsmodellerne, herunder gennem central

styring og udvikling af registre, så modellerne vedvarende er i stand til at estimere beskatningsvær-

dier med en tilfredsstillende træfsikkerhed.

De samlede anbefalinger vedrørende en ny model for ejerboliger fremgår af boks 3.5.3 nedenfor.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Boks 3.5.3. Anbefalinger til model for ejerboliger

•

En ny vurderingsmodel for ejerboliger bør i endnu højere grad end i dag være baseret på statistisk

modelestimering og objektive data.

Der bør tilstræbes en systemunderstøttet vurderingsmodel, hvor alle ændringer registreres og doku-

menteres, så den enkelte vurdering til enhver tid vil kunne genskabes. Justeringer, der baserer sig på

vurderingsfaglige skøn, bør begrænses mest muligt og kun foretages, efter modelberegningerne er gen-

nemført, med henblik på at øge gennemsigtigheden i vurderingerne.

Der bør kommunikeres aktivt om den beregningsmetode, der anvendes ved vurderingen, herunder

centrale data, gennemsnitsbetragtninger og usikkerhed. Det kan blandt andet ske ved at fokusere mål-

rettet på at forbedre indholdet af vurderingsmeddelelsen.

Det bør præciseres, at SKATs vurderinger fremadrettet tager udgangspunkt i faktiske handelspriser for

sammenlignelige ejendomme og dermed er udtryk for en gennemsnitlig forventet handelspris for en

ejendom af den pågældende type under hensyntagen til blandt andet ejendommens størrelse og belig-

genhed. Denne gennemsnitsbetragtning bør fremover gælde som vurderingsnorm for ejerboliger.

Modellen og dens datagrundlag bør være offentligt tilgængelig via SKATs hjemmeside.

Modellen for ejerboliger bør baseres på en regressionsmodel (enten additiv eller multiplikativ) med

fremskrevne nærområdepriser.

Der bør løbende arbejdes videre med at reducere antallet af ejerboliger, der via modellen ikke kan få

beregnet en beskatningsværdi, eller hvor den beregnede værdi må antages ikke at være korrekt, og

hvor manuel efterbehandling derfor må påregnes.

Der bør arbejdes på en videreudvikling af prototypen med henblik på at optimere en ny vurderingsmo-

del for ejerboliger.

3.6 Erhvervsejendomme

Erhvervsejendomme vurderes i dag individuelt. Vurderingen af erhvervsejendomme understøttes

ikke af statistiske estimeringsmodeller, men hviler udelukkende på lokale salgsprisanalyser og

anden vurderingsfaglig viden.

Antallet af konstaterede handelspriser for solgte erhvervsejendomme vil ofte være meget begræn-

set. Dertil kommer, at de faktiske handelspriser for solgte erhvervsejendomme afspejler, at ejen-

dommene ofte omfatter forskellige kategorier af erhvervsmæssigt benyttede lokaler, fx både kon-

tor, forretning og lager. Handelsprisen kan således ikke anvendes direkte, idet den afhænger af de

faktiske anvendelses- og udlejningsforhold. Endelig er markedet for handel med erhvervsejen-

domme kendetegnet ved, at det forekommer, at flere ejendomme indgår i en samlet handel.

Det er af disse grunde ikke muligt at anvende den samme metode til vurdering af erhvervsejen-

dommes beskatningsværdi som for ejerboliger.

For markedsaktørerne er det forventningerne til afkastet, der er afgørende for handelsværdien af

erhvervsejendomme, og det afspejles af, at den mest anvendte model til at opgøre værdien af

erhvervsejendomme er den såkaldte afkastbaserede model.

En optimal vurderingsmodel for erhvervsejendomme, som efter udvalgets opfattelse må være det

langsigtede mål, bør i overensstemmelse med udvalgets principper for et nyt ejendomsvurderings-

system baseres på en maskinel og afkastbaseret metode.

Det er udvalgets anbefaling, at der arbejdes videre med tilvejebringelse af (data)grundlaget for at

anvende den afkastbaserede vurderingsmodel for erhvervsejendomme, hvorefter markedsværdi-

en af en given ejendom findes ved at dividere driftsafkastet for ejendommen (lejeindtægter fratruk-

ket udgifter til ejendommen) med forrentningskravet for den givne ejendom.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

De centrale markedsdata udgøres af lejeindtægter, udgifter samt forrentningskrav, men også præ-

cise og korrekte BBR-data om erhvervsejendommes type, anvendelse og størrelse er af væsentlig

betydning. Udvalget har konstateret, at kvaliteten af BBR-oplysninger om erhvervsejendomme er

relativt dårlig og med betydelige mangler, blandt andet vedrørende angivelse af størrelsen af det

samlede erhvervsareal. Det er efter udvalgets opfattelse stærkt påkrævet, at kvaliteten af BBR-

registeret på dette område forbedres.

Udvalget anbefaler at ændre vurderingsnormen for erhvervsejendomme til et gennemsnitligt han-

delsprisniveau fastsat ud fra gennemsnitlige lejeindtægter, omkostninger og forrentningskrav for

sammenlignelige ejendomme af den pågældende type under hensyntagen til blandt andet ejen-

dommens størrelse og beliggenhed.

Udvalget foreslår, at de største virksomheder på erhvervsejendomsmarkedet skal indberette leje-

indtægter og omkostninger for de typiske erhvervsejendomme, i det omfang disse data ikke kan

tilvejebringes på anden vis. Udvalget vurderer, at det vil være nødvendigt at benytte indtægter og

udgifter ved leje på sædvanlige udlejningsvilkår for den pågældende ejendomstype til de nævnte

indberetninger. Forrentningskrav foreslås fastsat på baggrund af oplysninger indhentet fra mar-

kedsaktører og dataanalyse af faktiske driftsafkast og handelspriser for konkrete ejendomme op-

gjort på forskellige ejendomstyper og geografiske områder.

Udvalget anbefaler endvidere, blandt andet for at øge gennemsigtigheden i vurderingerne, at der

oprettes et register med de omhandlede oplysninger om erhvervsejendomme fordelt på ejen-

domstype/-anvendelse og geografi. Oplysningerne i registeret vil herefter kunne bruges til at be-

regne gennemsnitslejeniveauer mv., der vil kunne anvendes til at fastsætte en beskatningsværdi for

en væsentlig andel af den samlede erhvervsejendomsmasse. Udvalget anbefaler endvidere, at

registerets (bearbejdede) oplysninger om gennemsnitlige lejeniveauer, omkostninger og forrent-

ningskrav gøres offentligt tilgængelige efter forudgående dialog om form, indhold og omfang med

de indberetningspligtige markedsaktører.

I forlængelse heraf foreslår udvalget, at der på vurderingsmeddelelsen oplyses om de anvendte

værdier for gennemsnitligt lejeniveau, omkostninger og forrentningskrav ved vurderingen af den

konkrete ejendom.

Udvalget er i den forbindelse opmærksomt på, at den nødvendige dataindsamling, databearbejd-

ning og datakvalitetssikring samt oprettelse af registre med data er en omfattende opgave, og at

der er behov for yderligere analyser og udvikling, før en ny afkastbaseret model kan tages i brug i

fuldt omfang.

Udvalget vurderer, at det ikke er realistisk – i hvert fald på kort sigt – at tilvejebringe nok data til at

gennemføre tilstrækkeligt præcise maskinelle estimeringer. Det er derfor nødvendigt at benytte en

afkastbaseret vurderingsmodel, der kombinerer statistisk estimering af gennemsnitslejeniveauer,

omkostninger og forrentningskrav med manuelle vurderingsfaglige korrektionsmuligheder.

Det er således udvalgets anbefaling, at de geografisk opdelte beregnede gennemsnitsværdier for

lejeniveauer mv. yderligere angives i passende intervaller. Når der skal fastsættes en beskatnings-

værdi for den enkelte erhvervsejendom af en given type med en given geografisk beliggenhed,

giver den yderligere intervalopdeling af beregnede gennemsnitlige lejeværdiniveauer mv. mulighed

for en manuel tilpasning af vurderingen, så den tager højde for blandt andet lokalt betingede for-

hold eller særlige områder, som ikke er repræsenteret i de tilgængelige data. Der kan også blive tale

om at anvende den fleksibilitet, som intervalopdelingen giver, til manuelt at justere fastsættelsen af

beskatningsværdien for kategorier af erhvervsejendomme, for hvilke der foreligger få data om leje-

niveauer og forrentningskrav.

Udvalget har konstateret, at selv om SKAT i den nuværende vurderingsmetode for erhvervsejen-

domme tager udgangspunkt i markedskonformitet, så afviger den anvendte terminologi med brug

af fx begreberne ‘bruttoleje’ og ‘lejefaktor’ fra den terminologi, der anvendes og kendes af aktørerne

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

i markedet. Baggrunden herfor er, at SKAT ofte ikke har kendskab til erhvervsejendommes lejefor-

hold og udgifter og dermed afkastet.

Det er udvalgets opfattelse, at det under alle omstændigheder vil være forbundet med forståel-

sesmæssige fordele og i sig selv skabe større gennemsigtighed, såfremt SKAT fremover anvender

terminologien fra den afkastbaserede model – markedsnormen – ved vurderingen af erhvervs-

ejendomme.

Udvalget har endelig konstateret, at en række erhvervsejendomme har en så særegen karakter, at

de ikke vil kunne vurderes med udgangspunkt i en afkastbaseret model. Disse ejendomme vil der-

for skulle have fastsat en beskatningsværdi via en manuel vurdering.

De samlede anbefalinger vedrørende en model for vurdering af erhvervsejendomme fremgår af

boks 3.6.4 nedenfor.

Boks 3.6.4. Anbefalinger til model for erhvervsejendomme

•

Vurderingsnormen ændres til et gennemsnitligt handelsprisniveau fastsat ud fra gennemsnitlige lejeind-

tægter, udgifter og forrentningskrav for sammenlignelige ejendomme af den pågældende type under

hensyntagen til blandt andet ejendommens størrelse og beliggenhed.

SKAT bør fremover anvende terminologien fra den afkastbaserede model ved vurderingen af erhvervs-

ejendomme.

Som en langsigtet målsætning bør der arbejdes for at etablere en maskinel og automatiseret afkastba-

seret metode for vurdering af erhvervsejendomme.

Der oprettes et register, der indeholder standardiserede og bearbejdede data om lejeindtægter, udgifter

og forrentningskrav samt oplysninger om erhvervsejendomstyper og geografisk beliggenhed. Registe-

rets oplysninger gøres offentligt tilgængelige.

Registerets data om lejeindtægter og udgifter tilvejebringes ved indberetninger fra de største virksom-

heder på erhvervsejendomsmarkedet.

Da det ikke er realistisk – i hvert fald på kort sigt – at indhente tilstrækkelige data til at gennemføre

tilstrækkeligt præcise maskinelle estimeringer, anbefaler udvalget, at der anvendes en afkastbaseret

vurderingsmodel, der kombinerer statistisk estimering af gennemsnitslejeniveauer, omkostninger og for-

rentningskrav med manuelle vurderingsfaglige korrektionsmuligheder. Ud fra indberettede data skal der

fastsættes intervaller for gennemsnitslejer opdelt på erhvervsejendomstyper og geografisk beliggenhed.

SKAT fastsætter den eksakte gennemsnitslejeværdi inden for intervallet, der skal anvendes ved vurde-

ringen af den enkelte erhvervsejendom.

3.7 Landbrug

Reglerne for vurdering af landbrugsejendomme er karakteriseret ved en høj grad af kompleksitet.

Udvalget har begrænset sig til nogle overordnede betragtninger om landbrugsejendomme, som –

såfremt udvalgets anbefalinger følges – skal udvikles og analyseres nærmere.

Samlet set er det udvalgets opfattelse, at en ophævelse af den særlige bondegårdsregel og forenk-

ling af værdiansættelsen af driftsbygninger vil medføre større gennemsigtighed og forenklinger.

Endvidere vil der gennem øget brug af objektive data og standardiserede værdiansættelser ved

vurderingerne af landbrugsejendommes grundværdi og driftsbygninger kunne opnås en større grad

af gennemsigtighed. Forslagene forudsætter en bedre og mere systematisk bearbejdelse og an-

vendelse af allerede anvendte data i vurderingerne, herunder også BBR-data, samt tilvejebringelse

af eksisterende (landbrugsspecifikke) data fra andre myndigheder og private aktører.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Den foreslåede metode kræver indsamling og bearbejdning af eksisterende og nye data og etable-

ring af en statistisk estimeringsmodel, som baseres på disse data.

Det er endvidere udvalgets anbefaling, at problemstillingen med markante forskelle i beskatningen

af stuehusgrunde (landbrug) og parcelhusgrunde skal søges løst. Grundlæggende bør der overve-

jes løsninger, som imødegår beskatningsforskellene.

Udvalget peger på, at en sådan ligestilling fx kan opnås ved at vurdere og beskatte landbrugs stue-

huse med tilhørende grund på tilsvarende måde som parcelhuse med grund. Grundværdien af det

grundareal (fast standardareal), som kan henføres til beboelsesdelen på et landbrug, stuehusgrun-

den, foreslås værdiansat efter den samme model, som besluttes anvendt for parcelhusgrunde. Den

resterende jord, udover den standardiserede stuehusgrund, kan vurderes som landbrugsjord.

De samlede anbefalinger vedrørende en model for vurdering af landbrugsejendomme fremgår af

boks 3.7.5 nedenfor.

Boks 3.7.5. Anbefalinger til model for vurdering af landbrugsejendomme

•

Det foreslås at afskaffe bondegårdsreglen, hvorved behovet for at fastsætte en tillægsparcelværdi

bortfalder.

Vurderingen af grundværdien for landbrugsjord skal ske efter et gennemsnitligt handelsværdiprincip.

Fastsættelse af gennemsnitlige niveauer for de landbrugsmæssige grundværdier fordelt på landsde-

le/mindre geografiske områder skal ske ved anvendelse af objektive data (salgs-, beliggenheds-, boni-

tets- og anvendelsesdata mv.).

Der skal ske korrektion på baggrund af specifikke og individuelle data af betydning for værdiansættelsen

på enkeltejendomme (randzoner mv. – og andre arealer udtaget af dyrkning).

Skattemæssige konsekvenser som følge af afskaffelse af bondegårdsreglen kan afbødes eller neutrali-

seres ved nedsættelse af grundskyldspromillen, som efter gældende regler højst kan være 7,2 promille.

Der foreslås en forenkling af estimering af driftsbygningers værdi, så der anvendes standardiserede

priser inkl. af- og nedskrivning for hovedkategorier af driftsbygninger (fx planteavl, kvæg- og svinebrug).

Det foreslås at forenkle ejendomsvurderingen og ejendomsbeskatningen af stuehuse med tilhørende

grund og parcelhuse med grunde i landzone for at imødegå den betydelige tærskeleffekt som følge af

den store forskel i grundværdibeskatningen af de to ejendomskategorier.

3.8 Skovbrug

Udvalget har valgt at begrænse sig til nogle overordnede betragtninger om skovbrugsejendomme,

som – såfremt udvalgets anbefalinger følges – skal udvikles og analyseres nærmere.

Udvalget har konstateret, at grundværdifastsættelsen for skove efter gældende regler foretages

meget detaljeret, hvor der beregnes en normalværdi af skoven på grundlag af træartsfordeling og

bonitet, og grundværdien efterfølgende ansættes med en procentsats (de senere år 25 pct.) fastsat

af Skatterådet.

Udvalget foreslår en mindre detaljeret fastsættelse af grundværdien, som vil øge gennemsigtighe-

den og samtidig medføre administrative forenklinger hos både myndighederne og skovejerne. Det

foreslås, at grundværdiansættelsen af skovbrug tager udgangspunkt i den foreslåede fremgangs-

måde for grundværdifastsættelse på gennemsnitligt handelsprisniveau af landbrugsjord (uden

beplantning), hvor blandt andet skovbrugsjordens (typisk lave) bonitet indgår. Herudover foreslår

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

udvalget en række mindre justeringer til overvejelse, som samlet set vil kunne højne kvaliteten og

præcisionen i vurderingerne af skovbrugsejendomme.

De samlede anbefalinger vedrørende vurdering af skovbrugsejendomme fremgår af boks 3.8.6

nedenfor.

Boks 3.8.6. Anbefalinger vedrørende vurdering af skovbrugsejendomme

•

Der foreslås en mere standardiseret/enkel grundværdiansættelse med udgangspunkt i den foreslåede

fremgangsmåde for grundværdifastsættelse af landbrugsjord (uden beplantning), hvor blandt andet jor-

dens (typisk lave) bonitet indgår.

Herudover skal der ske værdiansættelse af beplantningen – skoven, herunder tages højde for fred-

skovspligt – og de øvrige værdielementer. Oplysninger om skovens art og alder mv. må fortsat bero på

oplysninger (skovskemaer) fra skovejer.

Der kan overvejes obligatorisk digital indberetning af skovskemaer og kommunikation med skovejere

samt indberetningspligt for skovejerne af (indtægter ved) jagtrettigheder, som er et af de væsentligste

ejendomsværdiforøgende elementer på skovbrugsejendomme.

Endelig foreslås overvejet mindre lovjusteringer, herunder at vurderingsnormen præciseres til den

gennemsnitlige handelsværdi.

3.9 Grunde

Grunde skal efter den gældende vurderingsnorm vurderes i ubebygget stand, men handles ofte i

bebygget stand. For langt de fleste grunde eksisterer der derfor ikke aktuelle markedsbestemte

handelsdata for den enkelte grund i ubebygget stand.

Vurderinger af grundes værdi i ubebygget stand må derfor ske ved, at der enten generaliseres på

baggrund af faktiske handler med grunde i ubebygget stand, og/eller at grundes værdi udledes på

baggrund af realiserede handelspriser for bebyggede salg.

Der handles generelt ikke mange ubebyggede grunde på frie vilkår mellem private, ligesom de

solgte ubebyggede grunde ikke nødvendigvis er repræsentative. Fx sker udstykninger af nye grun-

de ofte i udkanten af byerne, mens der er et mere begrænset udbud af ubebyggede grunde tættere

på de indre bykerner.

SKATs hidtidige vurderinger af grunde er gennemført ved hjælp af metoder, der ikke lever op til

udvalgets principper om gennemsigtighed mv.

Udvalget anbefaler derfor, at der udvikles en ny model for vurdering af grunde.

Udvalget har opstillet en række modeller for vurdering af grunde til parcel- og rækkehuse mv. Det

lave antal salg af grunde samt salgenes begrænsede repræsentativitet medfører dog, at modellerne

i et større eller mindre omfang hviler på antagelser, hvis gyldighed vanskeligt kan verificeres.

Udvalget konstaterer, at en model for grundvurderinger, der er baseret på solgte ubebyggede grun-

de, opbygget efter samme metode som udvalgets model til beregning af ejendommes samlede

ejendomsværdi, vil være forbundet med en meget betydelig usikkerhed.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Udvalget bemærker, at vurdering af grunde på baggrund af besigtigelse og skøn ikke vurderes at

resultere i præcise eller gennemsigtige værdiansættelser.

Udvalget konstaterer endvidere, at en grundvurderingsmodel, hvor de beregnede omkostninger

forbundet med at opføre de bygninger, der er på grunden, fratrækkes ejendomsværdien, har be-

grænset anvendelighed.

Udvalget har analyseret en model baseret på multipel regressionsanalyse på grundlag af salg af

bebyggede ejendomme, hvor grundværdien og bygningsværdien søges isoleret. Udvalget konsta-

terer i den forbindelse, at antagelser om fordeling af parametre i regressionen til værdisætning af

grund og bygninger vil have stor betydning for fastsættelsen af grundværdiens størrelse.

Udvalget har analyseret en model, hvor salgspriser for ubebyggede grunde sammenlignes med

salg af bebyggede grunde. Modellen viser for de observerede salg, at der er en sammenhæng mel-

lem prisniveauet for ubebyggede grunde i et område og prisniveauet for bebyggede ejendomme i

det samme område. Udvalget konstaterer, at modellen i den nuværende udformning bygger på et

begrænset antal observationer, hvilket sætter grænser for analysernes validitet. Datagrundlaget er

endvidere ikke tilfældigt udvalgt, og det betyder, at modellens relevans for alle ejerboliger sandsyn-

ligvis er begrænset og ikke er mulig at dokumentere.

Anvendelse af metoden vil kræve yderligere indsamling af datamateriale for at sikre tilstrækkelig

præcision.

Udvalget anbefaler på denne baggrund, at beskatningsværdien for grunde for parcel- og rækkehu-

se som alternativ fastsættes som en politisk eller administrativt fastsat andel af den samlede ejen-

domsværdi. Andelen kan fastsættes som det findes mest hensigtsmæssigt, herunder eventuelt på

kommuneniveau.

Udvalget har opstillet en geografiopdelt andelsmodel, hvor andelen fastlægges for hver enkelt

kommune for ejendomme beliggende i henholdsvis by- eller landzone for henholdsvis parcelhuse

og rækkehuse. Der er lavet konsekvensberegninger på et eksempel af modellen, hvor andelen

beregnes på baggrund af grundværdierne fra SKATs 2011-vurderinger samt de ejendomsværdier,

der fremkommer ved anvendelse af den af udvalget foreslåede metode til vurdering af ejendoms-

værdierne.

Udvalget konstaterer endelig, at den model, der pt. anvendes for vurdering af erhvervsgrunde, her-

under for grunde til ejerlejligheder, svarer til den model, der anvendes af markedsaktører, hvorfor

udvalget ikke har udarbejdet en ny model for, hvorledes erhvervsgrunde kan værdiansættes. Ud-

valget anbefaler dog, at data på området forbedres.

De samlede anbefalinger vedrørende vurdering af grunde fremgår af boks 3.9.7 nedenfor.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Boks 3.9.7. Anbefalinger vedrørende vurdering af grunde

Udvalget anbefaler:

•

At der udvikles en ny metode til at fastlægge grundværdier for parcelhuse og rækkehuse mv.

•

At vurderingsnormen i udgangspunktet baseres på gennemsnitlige handelspriser - og at ‘grundværdi’

derfor ændres til ‘beskatningsværdi for grunde’.

•

At beskatningsværdien for grunde for parcel- og rækkehuse fastsættes via en metode, hvor beskat-

ningsværdien udgør en administrativt eller politisk fastsat andel af den samlede ejendomsværdi. Værdi-

en af den enkelte grund fastsættes dermed uden direkte sammenhæng til den gennemsnitlige han-

delspris i ubebygget tilstand. Konkret kan en sådan metode specificeres som følgende:

At der for den enkelte kommune løbende fastsættes en grundandel, der udtrykker forholdet

mellem grundens beskatningsværdi og ejendommens beskatningsværdi for en gennemsnit-

lig ejendom.

At grundandelen for den enkelte kommune enten kan fastsættes af den enkelte kommune

eller af staten. Grundandelen har betydning for den samlede grundskyld, der betales i

kommunen, hvilket taler for, at andelen fastsættes på kommunalt niveau. Heroverfor står, at

grundandelen vil påvirke den mellemkommunale udligning, hvilket taler for, at grundande-

len fastsættes eller godkendes af staten.

At der i den enkelte kommune fastsættes én grundandel for ejendomme i byzone og én for

ejendomme i landzone.

At grundandelen initialt kan fastsættes til det gennemsnit, der i dag er gældende i den en-

kelte kommune.

At det bør overvejes, om grundandelen for den enkelte ejendom skal kunne fastsættes hø-

jere eller lavere indenfor et begrænset spænd ud fra yderligere kriterier, fx at en højere pro-

cent gælder for ejendomme med store grunde og/eller ældre eller mindre bygninger.

•

At andre metoder, der estimerer beskatningsværdier for grunde på baggrund af ejendomshandler, kan

forsøges udviklet. Med de data, som er tilgængelige i dag, vil sådanne modeller dog bygge på admini-

strative og vurderingsfaglige beslutninger om fordeling af værdien af bygninger og grund, som ikke kan

verificeres, fordi der er meget få frie salg af ubebyggede grunde.

•

At vurdering af grunde til erhvervsejendomme og ejerlejligheder sker som vurdering af grundens gen-

nemsnitlige handelsværdi og efter metode svarende til den, der anvendes i markedet.

•

At der på baggrund af oplysninger fra markedsaktører opbygges et register over etagearealpriser til

erhvervsgrunde.

•

At muligheden for at vurdere erhvervsgrunde med udgangspunkt i metoder, der afspejler markedsaktø-

rernes investeringsbeslutninger, undersøges.

•

At oplysningerne i BBR-registeret vedrørende erhvervsgrunde udvides til at omfatte lokalplaner mv.

3.10 Berigtigelses- og klageproces

Udvalget ser klageadgangen som en del af et samlet vurderingssystem og har derfor en række

konkrete anbefalinger til, hvordan klageprocessen kan tilrettelægges fremadrettet.

Det er helt grundlæggende, at alle ejendomsejere skal kunne klage over deres vurdering. En velfun-

gerende klageproces, der har fokus på både effektivitet og kvalitet, er sammen med en mere mål-

rettet kommunikation en vigtig del af grundlaget for at kunne skabe en bred accept af et nyt vurde-

ringssystem.

Udvalget forudsætter, at klagesystemet fortsat skal indeholde mulighed for, at den oprindelige

myndighed kan revurdere sagen, samt at alle afgørelser kan påklages til den administrative klagein-

stans og i sidste ende indbringes for domstolene.

Antallet af klager over de seneste vurderinger har været relativt lavt set i forhold til det samlede

antal vurderinger – henholdsvis 1,67 pct. for 2012-vurderingen af erhvervsejendomme og 0,37 pct.

for 2011-vurderingen af ejerboliger. Omvendt har sagsbehandlingstiden for behandlingen af klager i

henholdsvis SKAT og vurderingsankenævnene ofte været uhensigtsmæssig lang. Der er derfor

efter udvalgets opfattelse behov for at have et fortsat fokus på, hvordan vurderings- og klagesags-

processerne kan tænkes sammen og optimeres bedst muligt, så kvaliteten bliver så høj og sagsbe-

handlingstiden så kort som muligt. Som et led heri anbefaler udvalget, at der arbejdes målrettet

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

med at udvikle styringsinstrumenter, der kan optimere klagesagsbehandlingen i de forskellige in-

stanser, fx via opstilling af resultatmål for sagsbehandlingstiden for klagerne.

Som et led i at øge tilliden til vurderingerne anbefaler udvalget, at der tænkes i bedre og mere mål-

rettet kommunikation til ejendomsejerne om blandt andet den usikkerhed, der altid vil være for-

bundet med en ejendomsvurdering, og hvad den fastsatte beskatningsværdi er et udtryk for. Det

kan understøttes af en uddybning i tilknytning til vurderingsloven af gennemsnitsbetragtningen og

den afledte usikkerhed.

I forlængelse af anbefalingerne om procesoptimering og bedre kommunikation anbefaler udvalget,

at vurderingsprocessen for et nyt vurderingssystem tilrettelægges, så fejlrettelser af objektive data

sker så tidligt som muligt og med aktiv inddragelse af ejendomsejerne. Konkret foreslår udvalget, at

udsendelsen af vurderingsmeddelelsen sker som led i en samlet berigtigelsesproces, hvor ejer

modtager et forslag til vurdering med en frist til at anmode om ændringer. Desuden bør der indføres

en korrektionsfaktor, der indebærer, at ejendomsejerne kan anmode om korrektion for særlige

forhold ved en ejendom, som er værdipåvirkende, konstatérbare og målbare. Korrektionsfaktoren

kan endvidere anvendes af SKAT til at justere maskinelt beregnede beskatningsværdier, der af

forskellige årsager vurderes ikke at være retvisende. Begge forslag formodes at kunne øge gen-

nemsigtigheden i vurderingerne og lette presset på det efterfølgende klagesystem.

Udvalgets anbefalinger til, hvordan berigtigelses- og klageprocessen bør tilrettelægges fremadret-

tet, er opsamlet i boks 3.10.8 nedenfor.

Boks 3.10.8. Anbefalinger til berigtigelses- og klageproces

•

Grundlaget for vurderingen præciseres i tilknytning til en ny vurderingslov, så det fremgår tydeligt, at

beskatningsværdien er udtryk for en gennemsnitlig forventet handelspris, samt at der er en usikkerhed

forbundet hermed.

Der skal være mulighed for, at den oprindelige myndighed kan revurdere sagen, samt at alle afgørelser

kan påklages til den administrative klageinstans og i sidste ende indbringes for domstolene.

Der bør arbejdes målrettet med at udvikle styringsinstrumenter, der kan understøtte en optimering af

klagesagsbehandlingen i de forskellige instanser, fx opstilling af resultatmål for sagsbehandlingstid.

Medlemmer af klageorganerne på vurderingsområdet bør besidde de relevante faglige kompetencer

med henblik på at sikre den højst mulige kvalitet i afgørelserne.

Der iværksættes en aktiv og målrettet kommunikationsindsats, som kan skabe den fornødne gennem-

sigtighed og accept af et nyt vurderingssystem. Det betyder blandt andet, at der skal arbejdes med ind-

holdet af en ny vurderingsmeddelelse, samt at vurderingsmodellerne inklusiv beregningsgrundlag bør

offentligøres via SKATs hjemmeside.

Ejendomsejerne inddrages via en berigtigelsesproces aktivt i at rette fejl i de objektive data, s

om ligger til

grund for vurderingerne, på et så tidligt tidspunkt som muligt.

Der indføres en korrektionsfaktor for særlige forhold ved den konkrete ejendom. Ejendomsejerne kan

anmode om en sådan korrektion for særlige forhold. SKAT kan ligeledes anvende korrektionsfaktoren til

at justere maskinelt beregnede beskatningsværdier, der af forskellige årsager vurderes ikke at være ret-

visende. Korrektion foretages, hvis der er tale om konstatérbare og målbare forhold af værdipåvirkende

karakter. Der kan ske korrektion i både ned- og opadgående retning. Alle korrektioner foretages ud fra

samme gennemsnitsbetragtning, som fremgår af vurderingsnormen.

Der tilrettelægges en samlet vurderingsproces, hvor ejendomsejerne som led i anmodningen om kor-

rektion får let adgang til at begrunde og dokumentere de særlige forhold.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

3.11 Øvrige anbefalinger til forbedring af ejendomsvurderingernes

kvalitet

Det fremgår af kommissoriet for udvalgets arbejde, at udvalget i øvrigt skal komme med løsnings-

forslag, hvis det i forbindelse med arbejdet bliver opmærksom på forhold, som vanskeliggør forbed-

ringer af ejendomsvurderingernes kvalitet, fx i forbindelse med opførelse af en ny ejerbolig, eller en

eksisterende ejerbolig ændres fx ved tilbygning eller ændring af grundstørrelse.

I overensstemmelse hermed skal udvalget pege på, at den nuværende metode til skattestopbereg-

ninger i stigende grad udgør en begrænsning i mulighederne for at forbedre ejendomsvurderinger-

nes kvalitet. Udvalget anbefaler, at metoden til skattestopberegninger bliver forenklet og gjort mere

gennemsigtig.

De samlede øvrige anbefalinger fremgår af boks 3.11.9 nedenfor.

Boks 3.11.9. Øvrige anbefalinger til forbedring af ejendomsvurderingernes kvalitet

•

Forenkling af skattestopberegninger. For nye/ændrede ejen

domme mv. ansættes en beskatningsværdi i

aktuelt niveau efter den nye statistiske estimeringsmodel. Beskatningsværdien regnes derefter tilbage til

2001/2002 efter en model baseret på et prisindeks, der gøres så ‘lokalt’ som muligt.

Forenkling af skattestopberegninger. For grundværdiens (nye eller ændrede grunde mv.) vedkommen-

de regnes den aktuelle vurdering tilsvarende tilbage til basisåret efter et opgjort prisindeks.

•

3.12 Provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser

De provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser af udvalgets forslag på ejerboligområdet er gen-

givet i en række tabeller i det afsluttende kapitel 9. Beregningerne er foretaget både med og uden

henholdsvis skattestop for ejendomsværdiskatten og grundskatteloftet for grundskylden. Ejerlejlig-

heder indgår ikke i beregningerne, da den af udvalget anbefalede andelsmodel for grunde ikke

omfatter grunde til moderejendomme indeholdende ejerlejligheder, der som hovedregel vurderes

efter etagearealprincippet, hvor grundværdien for moderejendommen derefter fordeles på de

enkelte ejerlejligheder på baggrund af forholdstal.

Herudover er der af forskellige beregningstekniske og datamæssige årsager frasorteret et antal

parcel- og rækkehuse mv. På den baggrund skal beregningerne tages med forbehold, da de ikke er

dækkende for de samlede provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser af udvalgets anbefalinger

til en ny vurderingsmodel. Beregningerne omfatter de ca. 1 mio. ejendomme, der indgår i konse-

kvensberegningerne. Der er ikke beregnet provenukonsekvenser mv. for det samlede antal ejerbo-

liger på ca. 1,7 mio. ejendomme.

På erhvervsejendomsområdet, herunder landbrug og skovbrug, har udvalget ikke gennemført

egentlige konsekvensberegninger.

Det samlede provenu fra

ejendomsværdiskatten med skattestop

for parcel- og rækkehuse er stort

set uændret i den anbefalede ny vurderingsmodel set i forhold til SKATs 2011-vurderinger. Prove-

nuet fra

ejendomsværdiskatten uden skattestop

fra parcel- og rækkehuse ville stige med knap 1,8

mia. kr. med anvendelse af den anbefalede ny vurderingsmodel i forhold til det provenu, SKATs

2011-vurdering ville have genereret, hvis skattestoppet ikke havde eksisteret.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Provenuet fra

grundskylden

er stort set uændret mellem 2011-vurderingerne og den af udvalget

anbefalede andelsmodel med og uden grundskatteloft.

Der vil imidlertid være et stort antal ejendomme, der får en ændring i den samlede ejendomsbe-

skatning i enten opadgående eller nedadgående retning, særligt på grund af ændringer i grund-

skyldsbeskatningen.

De samlede

fordelingsmæssige konsekvenser

med skattestop og grundskatteloft vil ved en over-

gang til den foreslåede vurderingsmodel for parcel- og rækkehuse mv. betyde, at ca. 210.000 ejen-

domme får en samlet ejendomsskattebetaling (ejendomsværdiskat og grundskyld), der ændres

med mere end 2,5 pct. i op- eller nedadgående retning. Godt 756.000 ejendomme svarende til knap

80 pct. får en begrænset ændring på højst +/- 2,5 pct. i den samlede ejendomsskat.

Ændringerne i den samlede ejendomsskat uden grundskatteloft og skattestop viser, at de samlede

ejendomsskatter vil stige med ca. 1,8 mia. kr. ved den anbefalede vurderingsmodel. Denne forskel

afspejler, at SKATs vurderinger i gennemsnit ligger ca. 9,3 pct. under salgspriserne på handlede

ejendomme, mens den anbefalede model rammer det samlede niveau ret præcist. Ca. 534.000

ejendomme ville få en samlet ejendomsskat, der forhøjes med mere end 2,5 pct., svarende til 3,9

mia. kr., mens knap 350.000 ejendomme ville få en samlet ejendomsskat, der reduceres med mere

end 2,5 pct., svarende til knap 2,1 mia. kr. Ca. 86.000 ejendomme vil få en begrænset ændring på

mindre end +/- 2,5 pct.

Udvalgets anbefalinger vedrørende nye modeller for vurdering af ejerboliger og grunde vil – selv

inden for det eksisterende ejendomsværdiskattestop og grundskatteloft – medføre nogen omfor-

deling.

For at afbøde disse virkninger påpeger udvalget, at det kan overvejes at introducere en ny vurde-

ringsmodel gradvist, eventuelt via en indfasning af den nye model. Udvalget mener desuden, at det

kan overvejes at introducere en dæmpningsfaktor, der vil kunne afbøde eventuelt uhensigtsmæs-

sigt store ændringer i opad- eller nedadgående retning i vurderingen af den enkelte ejendom fra år

til år. Det kan fx være ved at fastsætte en procentsats for, hvor meget vurderingen må stige eller

falde fra år til år. Dog bemærkes, at overgangsordninger eller dæmpningsfaktorer, som det fx ken-

des fra grundskatteloftet, alt andet lige vil komplicere det samlede vurderingssystem samt reducere

præcisionen af den aktuelle vurdering i forhold til en konkret salgspris.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

4. Ejendomsvurderingen i dag

4.1 Indledning

I dette kapitel findes en overordnet beskrivelse af de gældende regler for ejendomsvurderingen,

ejendomsvurderingernes anvendelse som grundlag for beskatning af fast ejendom, den praktiske

gennemførelse af vurderingsarbejdet for hovedkategorierne af ejerboliger og erhvervsejendomme

og den systemunderstøttelse og det datagrundlag, som er til rådighed og anvendes i arbejdet. En-

delig beskrives klagestrukturen på ejendomsvurderingsområdet.

4.2 Gældende lovgivning

4.2.1 Historisk baggrund

Den eksisterende vurderingslov er fra 1956, om end loven siden da er blevet ændret talrige gange.

Grundprincippet er, at al fast ejendom periodisk vurderes af en offentlig myndighed, og at vurderin-

gen danner grundlag for beskatningen af den enkelte ejendom.

Dette princip er dog langt ældre end den nuværende vurderingslov, idet det rækker helt tilbage til

indførelsen af indkomst- og formuebeskatningen i 1903. Samtidig med indførelsen af indkomst- og

formueskat blev ejendomsbeskatningen ændret fra at være baseret på de gamle hartkornsansæt-

telser (en kombination af jordens areal og ydeevne) til en beskatning baseret på ejendommens

værdi i handel og vandel fastsat ved en vurdering.

Ejendommene skulle vurderes uden besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel, men

inklusive grund og bygninger med nagelfast tilbehør. Denne definition af en ejendomsværdi anven-

des fortsat i lovgivningen.

I 1916 begyndte myndighederne at ansætte såvel en grundværdi som en ejendomsværdi. Grund-

værdien skulle ansættes til værdien af jorden i ubebygget stand under hensyn til jordens beskaf-

fenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Denne definition af grundværdien anven-

des stadig.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Landbrugets grundværdier skulle ansættes til samme værdi pr. arealenhed uafhængigt af ejen-

dommens størrelse, og som om jorden tilhørte en middelstor bondegård. Med vedtagelsen af en ny

ejendomsbeskatningslov i 1922 blev det præciseret, at den middelstore bondegård skulle være i

middelgod kultur. Denne ‘bondegårdsregel’ anvendes også fortsat.

Den vurderingslov, der blev vedtaget i 1956, var udtryk for en modernisering af 1922-loven, men de

grundlæggende principper blev ikke ændret.

4.2.2 Den gældende vurderingslov

Den gældende vurderingslov findes i lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret

ved § 13 i lov nr. 649 af 12. juni 2013 og ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013.

Efter lovens nuværende udformning skal der foretages almindelig vurdering af alle landets ejen-

domme hvert andet år. Vurderingerne sker pr. 1. oktober i vurderingsåret og foretages af SKAT.

Ejerboliger vurderes i ulige år, mens andre ejendomme vurderes i lige år. Afgrænsningen mellem

ejerboliger og andre ejendomme er fastsat i bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007, som omtalt

ovenfor i afsnit 3.3.

Ved ejerboliger forstås parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse. ‘Andre ejendomme’

dækker alt andet end ejerboliger og udgør således en meget bred vifte af ejendomstyper. Det drejer

sig om erhvervsejendomme i bredeste forstand fra døgnkiosker til storcentre og fra håndværksvirk-

somheder over landbrugsejendomme til olieraffinaderier, havne og hoteller. Gruppen omfatter også

beboelsesejendomme med fire lejligheder eller mere, herunder boligselskabernes ejendomme og

ejendomme ejet af andelsboligforeninger, ligesom hospitaler, rådhuse og andre offentlige bygnin-

ger bliver vurderet.

Enkelte særlige grupper af ejendomme er undtaget fra vurdering. Det drejer sig om kirker og kirke-

gårde, offentligt ejede gader, torve, veje og parkanlæg, befæstningsanlæg, fyranlæg og jernbanean-

læg mv., medmindre sådanne bygninger eller arealer anvendes erhvervsmæssigt. Visse grunde og

bygninger på Københavns Frihavns område er ligeledes undtaget fra vurdering.

4.2.3 Ejendomsværdi og grundværdi

Ved vurderingen skal der ansættes en ejendomsværdi og en grundværdi. Dette gælder for alle

ejendomme - ejerboliger såvel som erhvervsejendomme mv. Ligger ejendommen på lejet grund,

ansættes der dog kun en ejendomsværdi til ejeren af bygningen – og en særskilt meddelelse til

grundejeren.

Forskellen mellem den selvstændigt ansatte ejendomsværdi og selvstændigt ansatte grundværdi

benævnes forskelsværdien, jf. vurderingslovens § 5, stk. 2. Forskelsværdien udgøres hovedsagligt

og som oftest i sin helhed af bygningsværdien. Der er dog tilfælde, hvor der ikke er fuldstændigt

sammenfald. Det skyldes den særlige og selvstændige vurderingsnorm for grundværdiansættelser,

jf. nærmere nedenfor. Fx vil terrasser, swimmingpools, særlige haveanlæg mv. indgå i forskelsvær-

dien, selvom disse ikke kan henregnes til bygningsværdien. Den samlede ejendomsværdi vil i disse

tilfælde være højere end grundværdien og bygningsværdien tilsammen.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom som helhed. Sædvanligt tilbehør til

ejendommen skal medtages ved vurderingen, hvorimod besætning, inventar, maskiner og andet

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

driftsmateriel ikke medtages. Der skal tages hensyn til servitutter af offentligretlig karakter og ligele-

des til privatretlige servitutter i det omfang, at servitutter er pålagt en ejendom til fordel for en anden

ejendom.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden med grundforbedringer (se herom nedenfor) i ube-

bygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en - med lovens ord - i økono-

misk henseende god anvendelse.

Grundværdien skal således ansættes ud fra en forudsætning om, at grunden henligger ubebygget,

og at den vil kunne anvendes til det formål, der giver det bedste økonomiske afkast. Det gælder

uanset de faktiske forhold omkring grunden. En grund, som er beliggende i et fuldt udbygget områ-

de - eksempelvis en forretningsgrund i en bykerne - skal hermed vurderes som ubebygget, selvom

der i sagens natur ikke sælges ubebyggede grunde i området.

Som nævnt skal grunden endvidere vurderes ud fra den bedste økonomiske anvendelse, uanset

hvad grunden faktisk anvendes til. Heri ligger, at en ‘dårlig’ anvendelse af en grund ikke skal have

indflydelse på den skattemæssigt ansatte grundværdi. Selvom en grund faktisk anvendes til et

formål, der giver et ringe økonomisk afkast, skal grunden vurderes til den værdi, grunden ville have,

hvis den blev anvendt bedst muligt.

For ejerlejligheder ansættes en grundværdi for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder - ‘mo-

der-ejendommen’. Denne grundværdi fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter et fastsat forde-

lingstal. Er der ikke fastsat fordelingstal, fordeles grundværdien ligeligt mellem lejlighederne.

Indtil årsskiftet 2012/2013 kunne der endvidere være tale om at ansætte et grundforbedringsfra-

drag. Grundforbedringsfradraget havde - som de øvrige hovedprincipper - sin rod i det 20. århund-

redes begyndelse. Tankegangen var fx, at en landmand ikke skulle beskattes af eget arbejde, hvis

han tog ny jord under plov. I nyere tid er grundforbedringsfradraget stort set udelukkende blevet

givet for byggemodningsomkostninger i forbindelse med udstykninger.

Grundforbedringsfradraget udgjorde det beløb, som forbedringsarbejdet øgede grundværdien med

i forhold til den ‘rå’ jord, men kunne dog højst udgøre de afholdte udgifter. Fradraget var en selv-

stændig ansættelse, som blev foretaget i forbindelse med hver vurdering. Fradragets størrelse

kunne hermed variere fra vurdering til vurdering. Fradraget blev givet i 30 år (60 år for skove), hvor-

efter det udløb.

Med virkning fra 2013 blev grundforbedringsfradraget afskaffet, idet allerede eksisterende fradrag

dog får lov at fortsætte til udløb. Samtidig blev der fastsat regler for en skematisk beregning af de

fradrag, der stadig løber.

4.2.4 Værdien i handel og vandel

Vurderingen skal med lovens udtryk foretages på grundlag af værdien i handel og vandel ved kon-

tant erlæggelse af købesummen. Ved udtrykket ‘handel og vandel’ forstås den pris, som en fornuf-

tig køber vil give for en ejendom ved handel i et frit marked.

For ejerboliger gælder dog, at vurderingen skal fastlægges med udgangspunkt i den gennemsnitli-

ge handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligne-

ligt område, jf. vurderingslovens § 6. Eller med andre ord: Vurderingen af ejerboliger foretages ud fra

en gennemsnitsbetragtning.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Vurderingerne er i henhold til lovbemærkningerne om et forsigtighedsprincip nedjusteret med 5

pct. for at tage højde for den statistiske usikkerhed og for at få et forsigtigt og forsvarligt niveau for

gennemsnitsberegningerne.

4.2.4.1 Vurderinger er udtryk for skøn med en indbygget usikkerhedsmargin

Enhver vurdering af en ejendom vil nødvendigvis være udtryk for et skøn, medmindre der er kon-

stateret en realiseret handelspris i et frit marked. Men selv en realiseret handelspris er ikke nødven-

digvis udtryk for, hvad ejendommen præcis er værd, idet den kunne have været solgt til en anden

pris under andre omstændigheder. Det skyldes, at en række individuelle faktorer gør sig gældende

ved en ejendomshandel også i et frit marked. Sælger kan have et ønske om at afhænde ejendom-

men hurtigt, og/eller køber kan have et tilsvarende ønske om hurtigt at købe. Begge dele vil have

betydning for prisdannelsen, også selvom handelen foregår mellem uafhængige parter i et frit mar-

ked.

Definitionen af udtrykket ‘handel og vandel’ som det beløb, en fornuftig køber vil give for en ejen-

dom i et frit marked, kunne derfor lige så godt være det beløb, som en fornuftig sælger ville sælge

ejendommen for.

Når en vurdering er udtryk for et skøn, vil der altid være en indbygget usikkerhedsmargin.

Dette gennemsnits- og skønsprincip og dermed usikkerhedsmargin for værdiansættelsen (af ejer-

boliger) er omtalt i både lovtekst, lovforarbejder, ministersvar på spørgsmål fra Folketinget og i

domspraksis.

Det er fx i et ministersvar fra 2002 (L 180 – bilag 88) under Folketingets behandling af et lovforslag

om ændring af vurderingsloven anført, at

‘… vurderingsmyndighederne normalt [anser] en ejendom

for at være undervurderet, hvis den ligger … 15 pct. under en konstateret handelspris. Denne usik-

kerhed accepteres på de almindelige ejendomme, men usikkerheden stiger med stigende salgspri-

ser. Når det drejer sig om liebhaverejendomme bliver den væsentlig større, måske op til 30-40 pct

.’

Af ministersvaret kan udledes, at vurderingen rummer et vist skøn, og at en margin på 15 pct. under

en konkret konstateret handelspris er udtryk for et acceptabelt spænd for usikkerheden/afvigelsen.

I samme ministersvar anføres,

at ‘så få ejendomme som muligt vurderes for højt’,

og det må anses

som en samtidig markering af, at spændet også omfatter vurderinger, der ligger over en konkret

konstateret handelspris – uden der dog i svaret angives et tilsvarende spænd for accepterede over-

vurderinger. Omvendt kan den nævnte 15 pct. margin for undervurderede ejendomme ikke tages til

indtægt for en absolut grænse for den acceptable usikkerhed.

Også Højesteret har omtalt det iboende spænd i vurderingerne, jf. præmisserne i sagen UfR

1993.52 H, hvori det om værdiansættelsen anføres, at ‘…

enhver ejendomsvurdering, herunder såvel

indstævntes som syns- og skønsmandens, er behæftet med en vis usikkerhed, som er større, jo

mere egenartet ejendommen er

’.

Mens der således ikke ved lovgivning eller på anden vis er fastsat absolutte grænser for præcisio-

nen af vurderingerne generelt, skal det bemærkes, at dette derimod er tilfældet på det ‘beslægtede’

og afgrænsede område for overdragelse af fast ejendom i bo- og gavesituationer (mellem interes-

seforbundne parter). I disse situationer skal de interesseforbundne parters værdiansættelse læg-

ges til grund ved beregning af bo- og arveafgift, hvis den omregnet til kontantværdi højst er 15 pct.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

højere eller lavere end den forud for overdragelsen senest bekendtgjorte offentlige vurdering, jf.

cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) pkt. 6.

Princippet med værdiansættelse inden for et interval på +/- 15 pct. i forhold til vurderingen som et

udtryk for handelsprisen er også i domspraksis anerkendt som udgangspunkt for myndighedernes

accept af prisen ved salg af fast ejendom mellem interesseforbundne parter (familiesalg mv.).

Bortset fra grundværdierne for landbrugsejendomme og gartnerier mv. og for skovbrugsejendom-

me, jf. nedenfor, fastsætter vurderingsloven ikke regler om, hvordan vurderingerne skal foretages.

Dette gælder for såvel ejerboliger som for erhvervsejendomme mv. Lovens krav er alene, at der

inden for den nævnte skønsmæssige usikkerhedsmargin ansættes en værdi i handel og vandel.

4.2.5 Landbrug og gartneri mv. – bondegårdsreglen

Som nævnt under gennemgangen af den historiske baggrund for vurderingsloven i afsnit 4.2.1 har

man siden 1916 opereret med en særlig måde at vurdere landbrugsejendomme på - den såkaldte

‘bondegårdsregel’. Bondegårdsreglen gælder ikke alene for egentlige landbrugsejendomme, men

også for gartnerier, planteskoler og frugtplantager.

Bondegårdsreglen indebærer, at grundværdien af sammenlignelig landbrugsjord skal ansættes til

samme beløb pr. arealenhed uden hensyn til ejendommens størrelse. Værdien skal - med lovens

ord - ansættes efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke

må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre

til en middelstor bondegård i middelgod kultur.

Strukturelle ændringer i landbruget har medført, at den middelstore bondegård på 30 ha med plan-

teavl og blandet husdyrhold, som ligger til grund for bondegårdsreglen, ikke længere er repræsen-

tativ for erhvervet i dagens Danmark. Samtidig spiller andre faktorer end ‘beskaffenhed og belig-

genhed’ en meget betydelig rolle for prisdannelsen på landbrugsjord.

Bondegårdsreglen medfører i praksis en lavere vurdering af landbrugsjord end den faktiske han-

delspris. For at kunne ansætte en ejendomsværdi - ejendommens samlede værdi i handel og van-

del - er det derfor nødvendigt også at operere med en såkaldt tillægsparcelværdi. Herved forstås

forskellen mellem grundværdien ansat efter bondegårdsreglen og jordens faktiske handelsværdi.

Bondegårdsreglen har hermed ikke betydning for ansættelsen af ejendomsværdien for en land-

brugsejendom.

Bondegårdsreglen har alene betydning for grundværdiansættelsen, der danner grundlag for bereg-

ningen af kommunal grundskyld af landbrugsjord.

4.2.6 Skovbrug – normalværdier

Vurderingsloven fastsætter endvidere særlige regler for ansættelsen af grundværdien for skovarea-

ler. Princippet er, at der beregnes en normalværdi af skoven på grundlag af træartsfordeling og

bonitet. Det forudsættes, at aldersklasseforholdet er regelmæssigt, og at skoven er i almindelig god

stand. SKAT har til brug for beregningen af normalværdier udarbejdet tabeller over værdien af en

række træarter efter aldersklasse og bonitet. Tabellerne er udarbejdet på grundlag af oplysninger

fra Dansk Skovforening.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Når normalværdien er beregnet, ansættes skovens grundværdi med en procentsats fastsat af Skat-

terådet. Procentsatsen har gennem en årrække været fastsat til 25.

Ejendomsværdien af en skovbrugsejendom ansættes til ejendommens værdi i handel og vandel.

Heri indgår ikke alene bevoksede skovarealer, men også værdien af bygninger og ikke bevoksede

arealer mv.

4.2.7 Årsomvurderinger og vurderinger uden for vurderingsterminerne

Som tidligere nævnt i afsnit 4.2.2 foretages der almindelig vurdering af alle ejendomme hvert andet

år. Imidlertid kan en ejendom blive opført, nedrevet eller ændret kort tid efter en almindelig vurde-

ring, hvorved grundlaget for vurderingen forrykkes. Derfor foretages der i de mellemliggende år en

omvurdering af nye og ændrede ejendomme. Dette benævnes ofte ‘årsomvurdering’.

Loven opregner udtømmende de ændringer, der giver anledning til årsomvurdering. Det drejer sig i

hovedsagen om

•

nybyggede ejendomme

ejendomme, hvis grundareal er ændret

ejendomme, hvor der er foretaget tilbygning eller nedrivning, eller hvor der er sket væsent-

lig skade som følge af brand, storm eller lign.

ejendomme, hvor anvendelse eller planforhold er ændret

ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.

Årsomvurdering foretages pr. 1. oktober efter ejendommens aktuelle tilstand, men efter prisforhol-

dene ved den almindelige vurdering året i forvejen. Alle ejendomme vil herefter være vurderet efter

samme prisforhold.

Det er endvidere muligt til enhver tid at få foretaget en vurdering af en ejendom uden for de almin-

delige vurderingsterminer, selvom der ikke er grundlag for en årsomvurdering. Der opkræves et

gebyr på pt. 475,49 kr. (reguleres efter reglerne for generelle reguleringer af tjenestemandslønnin-

ger (grundbeløb 469,37 kr., april 2011)) for en sådan vurdering. Resulterer en sådan vurdering i en

nedsættelse af ejendomsværdi eller grundværdi på mindst 10 pct. i forhold til seneste almindelige

vurdering, betales der ikke gebyr. Muligheden for at få foretaget en sådan vurdering uden for de

almindelige vurderingsterminer er dog suspenderet i perioden fra den 1. januar 2014 til den 1.

marts 2016.

4.2.8 Benyttelse og fordelinger

SKAT skal ved vurderingen træffe afgørelse om ejendommens benyttelse. Det kan eksempelvis

være af stor skattemæssig betydning for den enkelte, om en ejendom anses for at være en land-

brugsejendom, eller om den anses for at være almindelig beboelse.

SKAT skal desuden foretage fordelinger af ejendomsværdi og grundværdi i de tilfælde, hvor en

ejendom delvis anvendes til boligformål og delvis til erhvervsformål. Dette skyldes blandt andet

hensynet til ejendomsværdibeskatningen, idet ejeren af en ejendom til blandet anvendelse skal

betale ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der kan henføres til den del af ejen-

dommen, der tjener til bolig for ejeren. Dette gælder eksempelvis stuehuse tilhørende landbrugs-

ejendomme.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

SKAT skal endvidere foretage de fordelinger af ejendomsværdi/grundværdi, der er nødvendige for

kommunernes opkrævning af dækningsafgift i tilfælde, hvor en ejendom kun delvis anvendes til

dækningsafgiftspligtige formål. Se nærmere om dækningsafgift nedenfor i afsnit 4.3.4. Tilsvarende

foretages fordeling af grundværdien i tilfælde, hvor kommunerne har mulighed for helt eller delvis

at fritage for betalingen af grundskyld.

4.2.9 Skattestopberegninger

I 2002 blev der indført et skattestop for ejendomsværdibeskatningen og en stigningsbegrænsning

for grundlaget for opkrævning af kommunal grundskyld - ofte kaldet grundskatteloftet.

Skattestoppet for ejendomsværdibeskatningen betyder, at ejendomsværdiskatten skal beregnes

på grundlag af det mindste af følgende beløb:

•

Den aktuelle ejendomsværdi.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med et tillæg på 5 pct.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Grundskatteloftet betyder, at grundlaget for opkrævning af kommunal grundskyld fra år til år højst

kan stige med en reguleringssats, der fastsættes ud fra stigningen i det kommunale udskrivnings-

grundlag. Reguleringssatsen kan højst være 7 pct. Grundlaget for opkrævning af grundskyld kan

ikke overstige den aktuelle grundværdi.

For at undgå skattemæssig forskelsbehandling mellem nye eller ændrede ejendomme og eksiste-

rende uændrede ejendomme er der i vurderingsloven fastsat regler om, at der tillige skal foretages

en vurdering på 2001/2002-niveau – ofte kaldet en ‘skattestopberegning’.

En skattestopberegning betyder for ejendomsværdiskattens vedkommende, at ejendommen skal

vurderes, som den ser ud i dag, på samme måde og efter samme prisforhold, som man ville have

vurderet ejendommen til i 2001 og 2002, hvis ejendommen dengang havde eksisteret.

Ved sådanne beregninger anvendes en historisk vurderingsnorm. Hvis en husejer eksempelvis i

2014 bygger 35 kvm til et eksisterende hus på hidtil 100 kvm, vil SKAT til brug for beregningen af

ejendomsværdiskatten skulle vurdere huset på nu i alt 135 kvm til det beløb, som et tilsvarende hus

på 135 kvm må formodes at ville være blevet vurderet til i 2001 og 2002. På samme måde vil man

ved et nyopført hus skulle vurdere, hvad et tilsvarende hus ville have været vurderet til i 2001/2002.

For grundskatteloftets vedkommende skal SKAT foretage en vurdering af grundværdien i det så-

kaldte basisår. Herved forstås det år, hvor den offentlige grundværdi og grundskatteloftsværdien

senest var sammenfaldende. Dette er ofte 2001, men det kan afhængigt af forholdene være et

hvilket som helst år siden da. Se mere uddybende om beregning af basisår nedenfor i afsnit 4.3.3.

4.2.10 Lov nr. 1635 af 26. december 2013

Ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 blev vurderingsloven ændret, således at 2013-vurderingen

af ejerboliger sker ved en videreførelse af 2011-vurderingen reduceret med 2,5 pct., mens 2014-

vurderingen af andre ejendomme sker ved en videreførelse af 2012-vurderingen. Alle ejendomme

skal efter lovændringen vurderes pr. 1. oktober 2015.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Lovændringen er første led i udmøntningen af regeringens udspil ‘Tillid til ejendomsvurderingerne’

fra oktober 2013 og indeholder desuden visse ændringer på det forvaltningsmæssige område,

herunder en midlertidig udvidet mulighed for SKAT til af egen drift at tage en vurdering op til revisi-

on. Endvidere indeholder lovændringen som nævnt en suspension frem til 1. marts 2016 af adgan-

gen til at få foretaget vurderinger uden for de almindelige vurderingsterminer.

4.3 Ejendomsvurdering og ejendomsbeskatning

Ejendomsvurderingerne anvendes først og fremmest som grundlag for beskatning af fast ejendom.

Vurderingerne anvendes også en række andre steder inden for skatte- og afgiftsområdet, ligesom

vurderingerne i visse tilfælde har betydning på andre ministeriers områder.

4.3.1 Beskatning af fast ejendom

Der findes tre forskellige former for ejendomsbeskatning. Ejendomsværdiskatten, grundskyld og

dækningsafgift. De tre beskatningsformer beskrives i de følgende afsnit.

4.3.2 Ejendomsværdiskatten

Ejendomsværdiskatten opkræves i det væsentlige af ejerboliger, der bebos af ejeren. Hvis ejeren

har fraflyttet ejendommen, betales der ikke ejendomsværdiskat.

Skatten udgør 1 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 3 pct.

af resten. Der findes en række detaljerede regler om blandt andet nedslag for pensionister.

Ejendomsværdiskatten er omfattet af et nominelt skattestop, og den beregnes som beskrevet i

afsnit 4.2.9. Skattestoppet indebærer, at knap 5 pct. af boligejerne betaler ejendomsværdiskat efter

den seneste vurdering, mens 95 pct. betaler ejendomsværdiskat efter 2001- eller 2002-

vurderingen, som er lavere end den seneste vurdering.

Vurderingerne gennemføres hvert andet år, som beskrevet ovenfor. Udskrivningsgrundlaget for

ejendomsværdiskatten udgøres i ulige år af årets vurdering, mens det i lige år udgøres af den et år

gamle vurdering.

4.3.3 Den kommunale grundskyld

Den kommunale grundskyld opkræves i princippet af grundværdierne, men som følge af grund-

skatteloftet, jf. nedenfor, som oftest af et lavere grundlag. Grundskylden svares med enkelte undta-

gelser af samtlige ejendomme her i landet.

Efter lov om kommunal ejendomsskat skal grundskylden opkræves med en promille på mindst 16

og højst 34. For landbrugsejendomme og gartnerier mv. kan grundskyldspromillen ikke overstige

7,2.

Der eksisterer et loft over grundlaget for beregningen af de kommunale grundskatter. Efter grund-

skatteloftet beregnes den kommunale grundskyld med den fastsatte grundskyldspromille af den

laveste af følgende værdier:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

1) Ejendommens aktuelle grundværdi efter fradrag for grundforbedringer givet før ophævel-

sen af reglen i 2013. Der tages endvidere hensyn til de fritagelser og reduktioner, der er

mulige efter lov om kommunal ejendomsskat.

2) Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af

grundskyld det foregående år. Dette beløb forhøjes med en reguleringsprocent, som ud-

gør den skønnede stigning i det samlede kommunale udskrivningsgrundlag tillagt 3 pct.

Reguleringsprocenten kan dog ikke overstige 7 pct.

Det er således ikke den kommunale grundskyld målt i kroner, der er omfattet af grundskatteloftet.

Det er grundlaget for beregningen af grundskylden, der begrænses.

Grundskatteloftet udgør således en stigningsbegrænsning, så kraftige stigninger i grundværdierne

ikke slår igennem i grundlaget for beregning af grundskyld med mere end reguleringsprocenten fra

år til år. Det betyder, at alene godt 10 pct. af boligejerne i 2013 betalte grundskyld efter den seneste

vurdering.

Hvis der udstykkes nye ejendomme, eller eksisterende ejendomme ændres for så vidt angår grun-

dens størrelse eller benyttelse, herunder ændrede planforhold, skal der ved vurdering eller omvur-

dering ikke alene ansættes en grundværdi efter de almindelige vurderingsregler, men tillige en

grundværdi på ‘grundskatteloftsniveau’.

I modsætning til ejendomsværdiskatten er der ikke for grundskatteloftets vedkommende et be-

stemt år (2001 eller 2002), der danner udgangspunkt. Grundskatteloftsværdien er et udtryk for

grundværdien et givent basisår forhøjet med de mellemliggende års reguleringsprocent. Basisåret

er det seneste år, hvor den afgiftspligtige grundværdi efter lov om kommunal ejendomsskat falder

sammen med den grundværdi, som SKAT har ansat

Grundværdien på ‘grundskatteloftsniveau’ ansættes herefter til det, som den pågældende grund

må formodes at ville have været vurderet til i basisåret. Denne grundværdi anvendes ved fremtidige

reguleringer af grundskatteloftet.

I figur 4.3.1 er vist et konkret eksempel på sammenhængen mellem grundskatteloftsværdi og ba-

sisår. Eksemplet tager udgangspunkt i et parcelhus i landzone. Det fremgår af eksemplet, at den

aktuelle vurdering er højere end loftsværdien frem til år 2009, og basisåret (2001) er dermed uæn-

dret til og med 2008. I 2009 nedsættes den aktuelle vurdering og bliver således lavere end lofts-

værdien. Når den aktuelle vurdering er lavere end loftværdien, vil den aktuelle vurdering udgøre

beskatningsgrundlaget, og basisåret skifter derfor til 2009. Da 2010-vurderingen stadig er mindre

end loftsværdien (nu 2009 fremskrevet med reguleringsprocenten), skifter ejendommen endnu

engang basisår – nu til 2010. Alle vurderingerne i 2011 og senere er over de fra 2010 fremskrevne

loftsværdier. Grundlaget for ejendomskat er dermed loftsværdien, og basisåret er derfor uændret

2010.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Figur

4.3.1.

Eksempel på samspil mellem grundværdi, grundværdiskatteloft og basisår (parcelhus i

landzone)

Kilde: Egne beregninger

beregninger

Som følge af, at grundskyldsudskrivningen udgør en væsentlig komponent i kommunernes

økono-

mi,

mi, har kommunerne traditionelt haft behov for

at kende

udskrivningsgrundlaget præcist, når bu

kommunerne

getlægningen påbegyndes. Et resultat heraf er, at udskrivningsgrundlaget for grundskylden forsk

udskrivni ngsgrundlaget

des i forhold til udskrivningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten. Udskrivningsgrundlaget for

ejerboliger

rundskyld for ejerboliger,, der vurderes i ulige år, udgøres dermed i ulige år af den to år gamle vu

dering og i lige år af den tre år gamle vurdering.

den

Tilsvarende udgøres udskrivningsgrundlaget for erhvervsejendomme, der vurderes i lige år, i lige år

af den to år gamle vurdering og i ulige år af den tre år gamle vurdering.

4.3.4 Den kommunale dækningsafgift

Dækningsafgiften er en afgift, som kommunerne kan vælge at opkræve af visse ejendomme. Der

svares ikke dækningsafgift af ejerboliger.

Dels kan kommunerne pålægge

visse

offentligt

ejede

ejendomme, der er fritaget for kommunal

grundskyld, dækningsafgift af både grundværdien med halvdelen af kommunens grundskyldspr

mille, dog højst 15 promille, og forskelsværdien (ejendomsværdien minus grundværdi)

med en

promille på højst 8,75.

Dels kan kommunerne opkræve dækningsafgift for ejendomme, der anvendes til kontor, forretning,

hotel,

hotel, fabrik, værksted og lignende af forskelsværdien. Afgiften kan højst udgøre 10 promille.

Anvendes kun en del af en ejendom til dækningsafgiftspligtige formål, eller anvendes ejendommen

kun til sådanne formål en del af året, svares afgiften forholdsmæssigt.

Kadencen for udskrivningsgrundlaget for dækningsafgiften følger kadencen for udskrivningsgrund-

laget for grundskyld.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

4.3.5 Provenu fra ejendomsskatterne

Kommunernes indtægter fra grundskyld og dækningsafgift i 2012 udgjorde knap 25 mia. kr. fordelt

med ca. 13 mia. kr. fra ejerboliger og ca. 12 mia. kr. fra erhvervsejendomme mv., jf. tabel 4.3.1. Det

resterende provenu på ca. 13 mia. kr. stammer fra den statslige ejendomsværdiskat, hvor ejerboli-

gerne tegner sig for langt hovedparten af provenuet. Af det samlede provenu fra ejendomsskatter-

ne på ca. 38 mia. kr. i 2012 kom de knap 26 mia. kr. fra ejerboliger og de godt 12 mia. kr. fra er-

hvervsejendomme.

Tabel 4.3.2. Provenu fra ejendomsskatter fordelt på ejerboliger og erhvervsejendomme 2012

Mio. kr. (årets niveau)

Ejerboliger

Erhvervsejendomme mv.

I alt

Grundskyld

12.950

7.997

20.947

Dækningsafgift

3.851

3.874

Ejendomsværdiskat

12.557

452

13.009

I alt

25.531

12.299

37.830

Anm.: Når der er anført provenu fra dækningsafgift af ejerboliger henholdsvis provenu fra ejendomsværdiskat af erhvervsejendomme skyldes

det, at kategorien ejerboliger kan indeholde erhvervselementer og kategorien erhvervsejendomme kan indeholde boligelementer.

Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger.

Af figur 4.3.2 fremgår, at det samlede provenu fra statslig ejendomsværdiskat, kommunal grund-

skyld og kommunal dækningsafgift i pct. af BNP er i perioden 2000-2014 steget fra 1,7 pct. til knap 2

pct. Heraf tegner alene den kommunale grundskyld sig for en stigning fra knap 0,8 pct. til knap 1,3

pct.

Figur 4.3.2. Udviklingen i ejendomsskatterne i pct. af BNP 2000-2014

Pct. af BNP

1,4

1,2

0,8

0,6

0,4

0,2

2000

2002

2004

2006

2008

Grundskyld

2010

2012

Pct. af BNP

1,4

1,2

0,8

0,6

0,4

0,2

2014

Ejendomsværdiskat

Dækningsafgift

Anm.: Stiplede linjer angiver skøn.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af Økonomisk redegørelse, december 2013, Statistikbanken og NYT fra Danmarks Statistik pr. 23. januar

2014.

4.3.6 Anvendelse af ejendomsvurderingerne på andre områder

Ejendomsvurderingerne anvendes også til andre formål end ejendomsbeskatning. På skatte- og

afgiftsområdet drejer det sig om følgende lovgivning, jf. også bilag 4.1:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Afskrivningsloven, bo- og gaveafgiftsloven, dødsboskatteloven, ejendomsavancebeskatningsloven,

ligningsloven, selskabsskatteloven, tinglysningsafgiftsloven, virksomhedsskatteloven og endelig det

såkaldte værdiansættelsescirkulære (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982).

Ejendomsvurderingerne har i visse tilfælde også betydning for lovgivningen på andre ministeriers

ressortområder. Det drejer sig om følgende love:

Andelsboligforeningsloven, arbejderboligloven, arbejdsskadesikringsloven, ATP-loven, ejerlejlig-

hedsloven, friplejeboligloven, landbrugsloven, lov om et testcenter for store vindmøller ved Østerild,

lov om finansiel virksomhed, lov om individuel boligstøtte, lov om kommunal udligning og generelle

tilskud til kommuner, lov om Lønmodtagernes Dyrtidsfond, lov om lån til betaling af ejendomsskat-

ter, lov om nedsættelse af statstilskuddet til kommuner ved forhøjelser af den kommunale skatte-

udskrivning, lov om private fællesveje, lov om tilsyn med firmapensionskasser, retsplejeloven, ud-

stykningsloven og vejbidragsloven.

4.4 Proces, datagrundlag og systemunderstøttelse for udførelse af

vurderingsopgaven

I ulige år vurderer SKAT landets ejerboliger. Med ejerboliger forstås parcelhuse, rækkehuse, som-

merhuse og ejerlejligheder mv. I lige år vurderer SKAT erhvervsejendomme mv. (andelsboligejen-

domme, landbrugsejendomme, erhvervsejendomme, udlejningsejendomme og lignende ejen-

domme).

Nedenfor gives en overordnet beskrivelse af de arbejdsgange (processer), som danner grundlag for

fastsættelsen af vurderingerne for udvalgte hovedkategorier af ejerboliger og erhvervsejendomme.

Endvidere beskrives det datagrundlag og den systemunderstøttelse, som er til rådighed og anven-

des i vurderingsarbejdet.

4.4.1 Vurdering af ejerboliger

Vurderingsloven opererer med to hovedansættelser; ejendomsværdi og grundværdi. Ejerboligernes

vurdering består af et eller flere elementer (selvstændige ansættelser), som vurderes særskilt alt

efter ejendomstype:

•

Parcelhuse, sommerhuse og rækkehuse: Ejendomsvurderingen består af en grundværdi

og en samlet ejendomsværdi. Grundværdien er for disse ejendomme en selvstændigt

ansat del af den samlede – ligeledes selvstændigt ansatte – ejendomsværdi.

Ejerlejligheder: Vurderingen består af to uafhængige ansættelser. En grundværdi og en

ejendomsværdi.

Ejerboliger på lejet grund (fx kolonihaver): Disse ejendomme får alene fastsat en ejen-

domsværdi, som består af bygningernes værdi. (Særskilt vurdering af grundværdien til

grundejeren).

•

4.4.1.1 Tilrettelæggelse af vurderingsprocessen

Vurderingsterminen er 1. oktober, men forberedelserne til de endelige vurderinger omfatter arbejde

med det nye vurderingsniveau, som strækker sig over et år forud for vurderingsterminen. Arbejdet

med fastsættelse af niveauer til den kommende vurdering er inddelt i en række faser, som er ind-

byrdes afhængige og tilrettelagt med en række deadlines, der er nødvendige for at blandt andet

systemunderstøttelsen kan fungere.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

SKATs beregninger til forslag til ejendomsværdi og grundværdi skal foreligge tidligt i vurderingspro-

cessen, hvis det skal kunne nås at færdiggøre vurderingsarbejdet inden for tidsfristerne. Dette be-

tyder, at de statistisk baserede vurderingsforslagsberegninger ikke kan hvile på samtlige salg indtil

vurderingsterminen den 1. oktober i vurderingsåret, men kun på salgsmateriale frem til og med 2.

kvartal. Skatterådet godkender fremskrivningen af prisniveauet fra 2. kvartal i vurderingsåret til

vurderingsterminen 1. oktober.

4.4.1.2 Arbejdsredskaber generelt

Til brug for fastsættelsen af ejerboligernes ejendomsvurderinger anvender SKAT en række forskel-

lige redskaber for at finde frem til et vurderingsniveau for henholdsvis grundværdien og den samle-

de ejendomsværdi. Arbejdet baserer sig hovedsageligt på dels oplysninger om konkrete, frie salg,

dels de enkelte ejendommes registreringer i henholdsvis Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det

Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR). På den måde opnås viden om, hvilke typer ejen-

domme der er solgt, og hvilke ‘ikke-handlede’ ejendomme de realiserede handelspriser kan finde

anvendelse på. Jo flere handler der kan medgå i analyserne og beregningerne, jo bedre og mere

sikkert er grundlaget for fastlæggelsen af vurderingsniveauet i det, der benævnes forslagsmodellen.

Analysearbejdet er systemunderstøttet, og der foretages herigennem en række gennemsnitsbe-

regninger, som giver forslag til henholdsvis det nye grundværdiniveau og de bygningsværdier, som

indgår i den samlede ejendomsvurdering. Forslagene efterprøves af SKATs medarbejdere ved at

sammenholde med faktiske frie salg og viden om prisudvikling. Analyser og beregninger udføres for

hver af de forskellige ejerboligtyper for sig (parcelhuse/boliger, sommerhuse, rækkehuse og ejerlej-

ligheder).

Vurderingssystemet, som understøtter arbejdet med forslagsmodellen, er løbende tilpasset diverse

lovændringer, men grundlæggende med de samme relativt begrænsede funktionaliteter, som de

tidligere vurderingsråd og de kommunale sekretariater havde til at understøtte deres arbejde. Der er

således ikke tale om en fuldautomatiseret proces, idet der løbende i vurderingsprocessen sker

manuelle korrektioner baseret på subjektive og vurderingsfaglige skøn og beslutninger med støtte i

de hjælpeværktøjer i form af data, analyser og beregninger, der er til rådighed.

Ud over oplysninger om frie salg og registreringer af enkeltejendomme benytter SKAT også viden

om aktuelle udbudspriser og liggetider samt tilgængelige beregninger af gennemsnitlige kvm-priser

i de enkelte postnumre i Danmark. Herigennem fås oplysninger om ejendomsmarkedets generelle

tilstand og forskellene mellem landsdele, kommuner og helt ned på de enkelte postnumre. Bereg-

ningerne af gennemsnitlige kvm-priser, der foretages kvartalsvist, bidrager endvidere til billedet

med en indikation af prisudviklingen.

Endelig gør den enkelte medarbejder brug af forskellige kortværktøjer og offentligt tilgængelige luft-

og gadefotos af områder og enkeltejendomme i det daglige arbejde for at højne viden om lokale

forhold og konkrete ejendomme.

4.4.1.3 Grundværdien

En ejendoms grundværdi skal som nævnt foran ifølge vurderingslovens § 13 afspejle grundens

handelspris i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk

henseende god anvendelse. Der skal ved grundværdiansættelsen endvidere tages hensyn til ret-

tigheder og pligter (servitutter) af offentligretlig karakter mv., der fx sætter begrænsninger for an-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

vendelsen af grunden. Der er tale om den handelspris, som kan opnås ved almindeligt frit salg (altså

ikke tvangsauktioner og lign.) til tredje mand (salg mellem uafhængige parter).

Dette grundlæggende princip – at ansættelsen skal ske i ubebygget stand og til den økonomisk

gode anvendelse – er bagrunden for indhentning af oplysninger om salg af ubebyggede grunde i

alle dele af landet. Disse salg giver en direkte indikation af det til enhver tid gældende prisniveau for

grunde, og salgene registreres og anvendes direkte ved niveaufastlæggelsen. Ensartede grunde

med ensartede forudsætninger skal have samme grundværdiansættelse, og forudsætningen om

ubebygget stand gør, at alle ejendomme med ensartede forhold bliver direkte sammenlignelige,

dog selvfølgelig med forbehold for grundenes beliggenhed, jf. nærmere nedenfor om inddeling af

grundværdiområder.

For at udmønte principperne i praksis anvendes et sæt vurderingsfaglige redskaber:

•

Inddeling i grundværdiområder og grundværdikurver.

Beregningsprincipper

Individuelle justeringer med tillæg og fradrag.

Inddeling i grundværdiområder og grundværdikurver

For at kunne differentiere grundværdiniveauet og for at kunne tage højde for ejendommenes for-

skellige beliggenhed og vilkår sker der inden for hver ejendomstype inddelinger og grupperinger af

ejendommene i såkaldte grundværdiområder. Her samles de på baggrund af fx beliggenhed og

planforhold. På den måde sikres det, at der i vurderingsniveauerne kan tages hensyn til både al-

mindelige prisforskelle (fx nye og gamle parcelhusudstykninger), god og mindre god beliggehed (fx

udsigtsejendomme og ejendomme langs motorveje) og forskelle i de kommunale rammevilkår (fx

begrænsninger i udnyttelsesgraden af grunde eller krav til udformning af boligen).

Inddelingen i grundværdiområder er af væsentlig betydning for vurderingsarbejdet og systemun-

derstøttelsen, og de maskinelle analyser er hægtet op på netop denne inddeling. En forudsætning

for vurderingsarbejdet er derfor, at inddelingen på bedst mulig måde afspejler forholdene i de en-

kelte lokalområder – uanset om der er tale om Ørestaden eller Mors. Landet er aktuelt inddelt i godt

60.000 grundværdiområder, som baserer sig på manuelle procedurer ved anvendelse af vurde-

ringsfaglig viden og erfaring på baggrund af overordnede retningslinjer for inddelingen givet af

SKAT i den Juridiske vejledning, Ejendomsvurdering.

Områdeinddelingen giver således mulighed for at opsætte regler for, hvordan grundværdien skal

beregnes i de enkelte områder, så værdierne bedst muligt afspejler handelsværdierne.

Det bedste tidspunkt i forhold til arbejdsprocessen at foretage større justeringer af grundværdiom-

rådeinddelingen er i starten af året, inden de maskinelle analyser sættes i gang, så ændringerne er

med til at danne grundlag for analyseresultaterne. Nye områder kan dog om nødvendigt løbende

oprettes, fx ved vedtagelse af nye lokalplaner til boligbebyggelse.

I selve grundprisanalyserne for ejerboliger anvendes statistiske analyser af både bebyggede og

ubebyggede salg til at undersøge forholdet mellem grundværdierne i forskellige områder. Da der i

meget begrænset omfang sælges ubebyggede grunde, tager SKAT hensyn til prisniveauerne for

parcelhuse, når grundværdierne skal fastlægges. Grundprisanalyserne skal således udfinde forhol-

det mellem forskellene i huspriserne og forskellene i grundprisniveau. Der anvendes i analyserne

standardiserede normtal for ‘normalgrunde’ (800 kvm i boligområder og 1.200 kvm i sommerhus-

områder) og ‘standardhuse’ (defineret som opført i 1975 med bebygget areal på 100-120 kvm, med

bestemt opvarmningsform og materialeanvendelse mv.), der er nærmere beskrevet i SKATs Juridi-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

ske vejledning, Ejendomsvurdering. Se endvidere om fastsættelse af bygningsværdier nedenfor i

afsnit 4.5.1.8. På baggrund af standardhuset og normalgrunden beregnes en ‘standardejendoms-

værdi’, som udtrykker værdien af et standardparcelhus inklusiv standard normalgrund i forskellige

områder.

I de statistiske analyser anvendes multiple regressionsanalyser ved fastlæggelse af normtal vedrø-

rende byggematerialer mv. og sammenvejning af etageareal.

Ud fra markedserfaringer med boligsalg, der viser, at bygningsværdien ikke er den samme i forhold

til geografisk placering, forsøges det at tilvejebringe sammenhængen mellem (stan-

dard)ejendomsværdi og (normal)grundværdi, på baggrund af hvilken der faslægges en indledende

grundværdikurve. Beregningen af sammenhængen sker ud fra større geografiske områder, hvor der

forekommer salg af både bebyggede og ubebyggede grunde, således at der kan beregnes en stan-

dardejendomsværdi.

Idet den indledende grundværdikurve i lav grad bygger på bebyggede salg i fuldt udbyggede områ-

der, estimeres en endelig grundværdikurve på baggrund af den indledende grundværdikurve, gen-

nemsnittet af alle bebyggede salg på grundværdiområdeniveau (små geografiske områder), samt

salg af ubebyggede grunde. Denne endelige grundværdikurve udtrykker sammenhængen mellem

standardejendomsværdi og standardgrundværdi på grundværdiområdeniveau.

Den endelige grundværdikurve anvendes også til at fastsætte grundværdiniveauer i områder – og

det er de fleste – hvor der de facto ikke har været grundsalg. Den overordnede tilgang er, hvor me-

get højere eller lavere grundværdierne i områder skal være i forhold til hinanden holdt op mod den

beregnede standardejendomsværdi i hvert grundværdiområde.

Det vil sige, at der i den endelige grundværdikurve - ud fra de givne forudsætninger og antagelser -

gives et svar på hvor store forskelle i grundværdiniveau mellem områder, som en given variation i

huspriser forventes at give anledning til. Grundværdikurven for parcelhuse 2011, jf. nedenfor figur

4.4.3, viser, at værdien af grunden er større jo højere standardejendomsværdi.

Ensartede grundværdiområder er samlet i prisgrupper, så alle salg i ensartede grundværdiområder

kan understøtte forslaget. Inddelingen af grundværdiområder i prisgrupper foretages på baggrund

af markedslokalkendskab. Det er i særdeleshed vigtigt for grundværdiområder helt uden ubebyg-

gede salg, da de ellers ikke kan få et forslag.

Der dannes kun forslag til grundværdier for parcelhuse og sommerhuse beliggende i områder om-

fattet af byggeretsprincippet – se herom straks nedenfor.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Figur 4.4.3. Grundværdikurve 2011

Grundværdikurve

Kilde: SKAT

Beregningsprincipper

Ved udøvelsen af skøn over grundværdier tilstræbes anvendt den samme tilgang til værdiansætte

sen som det frie marked. Det forsøges at identificere de forhold og parametre, som markedet ti

lægger værdimæssig betydning ved bedømmelsen af en ubebygget grunds værdi.

værdimæssig

SKAT opererer med 4 principper for beregning af grundværdier, som afspejler prisdannelsen:

Byggeretsværdiprincippet.

Etagearealprincippet.

Kvadratmeterprincippet.

Hektarprincippet.

Ad 1. Byggeretsværdiprincippet

Byggeretsværdiprincippet anvendes i områder udlagt til åben/tæt-lav bebyggelse og sommerhu

bebyggelse.

Ved køb af en grund i disse områder ligger en meget væsentlig del af værdien i købet i selve retten

til at bygge og i mindre omfang i størrelsen af grunden. Statistiske analyser i starten af 1980´erne

omfang

viste, at værdien af byggeretten udgjorde op mod 75 pct. af en standardgrunds samlede værdi, men

politisk blev det af det daværende Ligningsråd besluttet kun at lade byggeretten indg å med 50 pct.

indgå

af værdien. Denne procentdel er ikke ændret siden.

Grundværdierne i disse områder er derfor sammensat af dels en byggeretsværdi dels en arealvæ

di som i følgende eksempel for en standardgrund på 800 kvm:

Byggeretsværdi

Arealværdi

Arealværdi 800 kvm x 1.200 kr./kvm

Grundværdi

960.000 kr.

1.920.000 kr.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

I et område med standardgrundstørrelse på 800 kvm vil alle grunde derfor have en byggeretsværdi

på 960.000 kr., og arealværdien vil være individuel afhængig af den enkelte grunds størrelse.

Ad 2. Etagearealprincippet

Etagearealprincippet anvendes i bycenterområder og områder udlagt til etagebebyggelse og finder

anvendelse for plantyper, der omfatter både ejerlejligheder og erhvervsejendomme.

Ved køb af en grund i disse områder er det først og fremmest den maksimale udnyttelsesgrad, der

tillægges værdi. Udnyttelsesgraden fremgår af kommune-/lokalplan i form af tilladt bebyggelses-

procent, og med udgangspunkt i denne beregnes det maksimale tilladte etageareal, der må opføres

på grunden. Dette etageareal ganges med en etagearealpris, jf. nedenstående eksempel:

Grundværdi = grundareal x bebyggelsesprocent x etagearealpris

Grundværdi = 2.000 kvm x 130 pct. x 4.000 kr. = 10.400.000 kr.

Beregningen af grundværdien er uafhængig af den faktiske udnyttelse af ejendommen.

Ad 3. Kvadratmeterprincippet

Kvadratmeterprincippet anvendes i alle grundværdiområder, hvor de øvrige 3 principper ikke kan

finde anvendelse. Kvadratmeterprincippet kan anvendes for alle grunde uanset plantype, det vil

sige både ejerboliger og erhvervsejendomme. Det drejer sig blandt andet om forskellige former for

arealer udlagt til erhvervsformål, offentlige formål mv.

Prisdannelsen for disse typer af ejendomme sker primært ud fra grundens størrelse. For store

grunde vil der ofte være flere prisniveauer for grundens arealer ud fra en betragtning om aftagende

merudbytte og dermed lavere pris på den sidste kvm end på den første kvm.

Grundværdien findes ved at gange ejendommens grundareal med en kvadratmeterpris:

4.000 kvm x 600 kr./kvm =

2.300 kvm x 100 kr./kvm =

Grundværdi i alt

2.400.000 kr.

230.000 kr.

2.630.000 kr.

Ad 4. Hektarprincippet

Hektarprincippet anvendes som udgangspunkt på arealer med landbrugspligt og omtales nedenfor

i afsnit 4.4.2.2.

Individuelle justeringer med tillæg og fradrag

Det bemærkes, at samtlige ejendomme ikke kan ansættes tilstrækkeligt præcist udelukkende ved

anvendelse af beregningsprincipperne i rå form. På de enkelte ejendomme kan der være individu-

elle forhold, der skal tages hensyn til ved grundværdifastsættelsen. Dette gøres ved at give indivi-

duelle tillæg eller fradrag i forhold til den generelle principberegning efter vurderingsfaglige skøn.

4.4.1.4 Fastlæggelse af nyt vurderingsniveau for grunde

Når de maskinelt beregnede forslag til et nyt grundværdiniveau ligger klar, danner de baggrund for

det videre arbejde. For at skabe større sikkerhed for, at niveauet lægges korrekt, og for at grund-

værdiområder uden salg niveaumæssigt kommer til at følge sammenlignelige grundværdiområder

med salg, foretages der grupperinger af de prismæssigt sammenlignelige grundværdiområder

inden for de geografiske afgrænsninger, som kaldes vurderingskredse (efter kommunesammen-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

lægningen er de fleste kommuner underopdelt i vurderingskredse). Grundværdiområder sammen-

lignes også på tværs af vurderingskredse inden for kommunen og hen over kommunegrænser,

ligesom der finder en koordinering af priser sted, hvor der er grundlag for det, så der skabes sam-

menhæng i niveauet fx langs en kyststrækning med sommerhuse, som typisk kan række ud over

flere forskellige kommuner (eksempelvis langs Storebælt).

Det er blandt andet i denne fase, at SKAT kombinerer de maskinelt dannede forslag til niveauer

med aktuelle udbudspriser og liggetider samt Realkreditrådets beregninger af gennemsnitlige kvm-

priser.

4.4.1.5 Opfølgning på fastlagt niveau

I tiden fra grundværdiniveauernes fastlæggelse og frem til vurderingstidspunktet den 1. oktober har

SKATs medarbejdere mulighed for at foretage lokale justeringer af det oprindeligt valgte niveau. Det

sker dels på baggrund af løbende opdateringer af det maskinelle forslag, idet disse suppleres med

handler, som efterfølgende er kommet til SKATs kendskab, dels ved at man undersøger eventuelle

nye handler af ubebyggede grunde, og sammenligner de opnåede handelspriser med de dannede

forslag. De foretagne justeringer og korrektioner baserer sig endvidere på vurderingsfaglige overve-

jelser.

4.4.1.6 Ejendomsværdien

Lige som med grundværdien er det hensigten, at ejendomsværdien skal afspejle den handelsvær-

di, der kan opnås ved almindeligt frit salg mellem uafhængige parter. Med undtagelse af ejerlejlig-

heder og bygninger på lejet grund er beregningen af ejerboligers vurderinger sammensat af en

selvstændigt ansat grundværdi (grundens værdi i ubebygget stand) og en selvstændigt ansat ejen-

domsværdi. Ejendomsværdien fratrukket grundværdien benævnes forskelsværdien, der kan ses

som et udtryk for bygningsværdien, men som ikke nødvendigvis afspejler den faktiske bygnings-

værdi.

4.4.1.7 Interaktion mellem grundværdi og ejendomsværdi

Almindelige frie salg er også et af hovedomdrejningspunkterne ved fastsættelsen af den samlede

ejendomsværdi, og således bliver det de samme salg, som indgår i beregningen af henholdsvis

grundværdien og ejendomsværdien. Når en kommende vurderings grundværdiniveau i det store

hele allerede fastlægges i juni måned (3 måneder inden vurderingsterminen), skyldes det interakti-

onen mellem grundværdi og ejendomsværdi. Da grundværdien kommer til at udgøre en konkret

andel af den samlede ejendomsværdi, er vurderingssystemet bygget op på en sådan måde, at

grundværdien fastlægges først, og det ‘som bliver tilbage’ af en handelspris, når grundværdien er

fratrukket, bliver så som udgangspunkt henført til den/de bygninger, der er på grunden, med hen-

blik på fastsættelse af en samlet ejendomsværdi. Den tilbageværende værdi benævnes forskels-

værdien.

4.4.1.8 Analyse og fastlæggelse af bygningsværdier

Når det kommende grundværdiniveau er fastlagt og indberettet i vurderingssystemet i slutningen af

juni, bearbejdes de ejendomme, der er registreret som handlede ved almindelige frie salg, maski-

nelt. Forskelsværdien, som formodes at kunne henføres til bygningsværdien, sammenholdes med

ejendommens registreringer i Bygge- og Boligregistret (BBR) om blandt andet størrelse, byggema-

terialer og alder, og bearbejdes og beregnes til forslag til såkaldte normtal. Der beregnes et normtal

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

(gennemsnitlig kvm pris) for alle de grundværdiområder, hvori der har været ejendomssalg, og

beregningen af forslaget sker uanset, hvor mange salg der har været. Der indgår indekserede salg

fire år tilbage. De lokale normtal for et standardhus fastsættes med udgangspunkt i et generelt

normtal for standardhuset, jf. foran afsnit 4.4.1.3. De lokale normtal er korrigeret for områdets afvi-

gelse fra det generelle normtal efter et vurderingsfagligt skøn.

Ved beregningen af det element, der udgør den endelige bygningsværdi i forslagsberegningen af

den samlede ejendomsværdi, optræder normtallet som en kvadratmeterpris, der ganges med et

vægtet etageareal (bebygget areal, 1. sal, udestuer, udhus og garager indgår i beregningen med

forskellig vægtning). Samtidig bliver de normtal, som SKAT har fastsat for de forskellige grupper af

grundværdiområder, korrigeret med hensyn til den enkelte ejendoms individuelle, registrerede (i

BBR) forhold, når den endelige vurdering af ejendommen beregnes. Det kan fx være opførelsesår,

opvarmningskilde og byggematerialer, der sker en korrektion for.

Beregningen af normtal kan illustreres ved de variable, der indgår i bygningsmodellen for parcelhu-

se, og som med de anførte værdier trækkes fra/tillægges til det generelle normtal for standardhu-

set, jf. nedenfor tabel 4.4.2. Fremgangsmåden er grundlæggende identisk for de øvrige boligkatego-

rier (rækkehuse, to.- og trefamiliehuse mv., etageejerlejligheder og sommerhuse) omfattet af for-

slagsmodellen.

Tabel 4.4.2. Variable i modellen for parcelhuse

Kilde

BBR

Variable i modellen for parcelhuse

Bygning opført før 1975, ned til 1850 (pr. år)

Bygning opført efter 1975 (pr. år)

Reduktion, når bygning opført efter 1995 (pr.

år)

Yderligere reduktion, når bygning opført efter

2005 (pr. år)

Tillæg, hvis opførelsesår 1915-1939 (pr.

ejendom)

Om- eller tilbygningssår minus opførelsesår

(efter 1975) (pr. år)

Bebygget areal minus indbyggede arealer

mindre end 100 kvm

Bebygget areal minus indbyggede arealer

større end 120 kvm (nedslag op til 250 kvm)

(pr. kvm)

Opvarmning med ovne (÷elovne), gasradiato-

rer eller uden varmeinstallation

Opvarmning ved el

Ydermur af letbeton, eternit, træ, metal eller

betonelementer

Tag af cementsten

Tag af eternit, metal, asbestfri fibercement,

pvc, glas el. ’andet’

Built-up tag

Tagpap

Parameterestimater 2011

-3 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

150 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-75 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-70 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

350 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

51 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

18 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-3 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

BBR

Kilde: SKAT

-700 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-225 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-750 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-700 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-1.050 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-900 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

-950 kr. pr. kvm sammenvejet bygningsareal

Det bemærkes, at der ved lov nr. 292 af 15. maj 2002 gennemførtes en ændring af vurderingsfor-

slagssystemet med inddragelse af færre parametre. Af lovbemærkningerne fremgår, at ‘

Der vil som

nu blive taget hensyn til ejendommens beliggenhed, areal og alder, hvorimod der f.eks. ikke vil blive

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

givet tillæg for stråtag, brændeovn eller solvarme, ligesom der ikke skal tages hensyn til ejendom-

mens badeværelses-, toilet-, eller køkkenforhold eller lignende

.’

4.4.1.9 Efterfølgende tjek af det endelige vurderingsniveau

Når SKAT har fastlagt vurderingsniveauet endeligt i oktober måned, kan det efterfølgende frem til

januar efterprøves med de nyeste salg omkring vurderingstidspunktet 1. oktober, og justeringer kan

foretages både i hele grundværdiområder eller for enkelte ejendomme. Idet SKATs viden om den

enkelte ejendom hovedsageligt begrænser sig til registreringen i Bygge- og Boligregistret (BBR), vil

handlede såvel som ‘ikke-handlede’ ejendomme kunne rumme en lang række individuelle forhold,

der ikke er kendte, og som derfor ikke kan indgå, når vurderingen af den enkelte ejendom fastsæt-

tes/beregnes.

4.4.1.10 Opsamling – procestrin i ejerboligvurderingen

Herunder ses i figur 4.4.4 en forenklet tidslinje for flowet og de faseopdelte procestrin i en ejerbolig-

vurdering. Arbejdet i de enkelte procestrin, hvoraf en række sker i tidsmæssigt parallelle og over-

lappende faser, er uddybende beskrevet i de foregående afsnit. Det skal, som det fremgår af be-

skrivelsen, fremhæves, at forslagsmodellen kun i begrænset omfang er systemunderstøttet, og de

anvendte maskinelle beregninger, jf. fase 1 og 2 i figuren, er løbende underlagt manuelle korrektio-

ner og ‘vurderingsfaglig overstyring’.

Figur 4.4.4. Procestrin i ejerboligvurderingen – forslagsmodellen

Fase 1:

Beregning af

grundværdier

Fase 2:

Beregning af

bygningsværdier

Fase 3:

Estimering af

generelle normtal,

forslag til lokal-

korrektioner

(bygnings-

værdier)

Fase 4:

Validering af

normtal

Fase 5:

Endelig

vurdering af

ejendomsværdi

og grundværdi

4.4.2 Vurdering af erhvervsejendomme

Som det er tilfældet med vurderingen af ejerboliger er vurderingsterminen 1. oktober – blot i lige år,

og der ligger tilsvarende en længere forberedelsesperiode, hvor der arbejdes med det nye vurde-

ringsniveau. Systemunderstøttelse og maskinelle beregninger er kun til rådighed i meget begræn-

set omfang.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

4.4.2.1 Erhvervsejendomme

Erhvervsejendomme omfatter i princippet alle andre ejendomme end ejerboliger (forslagsejen-

domme) omtalt ovenfor i afsnit 4.4.1, og land- og skovbrugsejendomme, som omtales særskilt

nedenfor. Bymæssige erhvervsejendomme omfatter en bred vifte af meget forskellige ejendoms-

typer lige fra den simple lille boligudlejningsejendom med 4 lejligheder til meget store produktions-

virksomheder som en cementfabrik.

Modsat ejerboliger, hvor vurderingen som foran nævnt gennemføres ud fra en gennemsnitsbe-

tragtning, vurderes erhvervsejendomme individuelt.

Vurderingen af erhvervsejendomme understøttes ikke af statistisk funderede modeller, men hviler

udelukkende på lokale handelsprisanalyser og anden vurderingsfaglig viden. Der anvendes endvi-

dere data fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) om ejendommenes størrelse og benyttelse.

Ved fastsættelse af

grundværdien

for blandt andet arealer udlagt til erhvervsformål anvendes eta-

gearealprincippet eller kvadratmeterprincippet, jf. omtalen foran i afsnit 4.4.1.3.

En erhvervsejendoms

ejendomsværdi

afhænger både af ejendommens driftsafkast over en længe-

re årrække og af den rente, som en ejer forlanger af sin investerede kapital, det vil sige i sin ejen-

dom. Det gælder for både udlejningsejendomme til beboelse, til kontor og til industri mv.

For erhvervsejendomme vil handelsværdien være bestemt af forventningerne til afkastet. Det gæl-

der både for rene investeringsejendomme – som fx udlejningsejendomme til beboelse – og for

fabriks-, lager-, og kontorejendomme, som ejerne selv udnytter i deres erhverv.

SKAT kender ikke den konkrete ejendoms lejeforhold og udgifter og dermed afkastet. SKAT vurde-

rer derfor ejendommen på baggrund af en skønnet bruttoleje. Oplysninger om bruttolejer er tilgæn-

gelige i udbudsmateriale samt ved direkte forespørgsel hos udlejere, og en bruttoleje-faktor kan

fremfindes ved at anvende kendte bruttolejeniveauer på solgte ejendomme.

Vurderingen sker efter en lejefaktormodel, hvor én samlet skønnet bruttoleje (lejen før fradrag af

udgifter til skatter, vedligeholdelse osv.) for ejendommen kapitaliseres med en såkaldt lejefaktor for

at opnå handelsværdien.

Lejeværdifaktoren varierer i praksis fra 5 for ældre og vanskeligt tilgængelige ejendomme og op til

20 for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmuligheder. Beregningen efter lejefaktormo-

dellen kan suppleres med individuelle tillæg/nedslag efter en konkret vurderingsfaglig bedømmel-

se.

For erhvervsejendomme kan der endvidere optræde mange forskellige værdibærende elementer,

som ikke umiddelbart er omfattet af selve lejeværdiberegningen, fx særlige infrastrukturforhold.

Tillæg og nedslag bringes med fra vurdering til vurdering.

4.4.2.2 Landbrugsejendomme

For landbrug gælder som nævnt foran i afsnit 4.2.5 helt specifikke regler for ansættelsen af

grund-

værdi

, jf. vurderingslovens § 14. Den såkaldte bondegårdsregel indebærer, at for ensartet jord med

samme bonitet i et givet område ansættes grundværdien til samme beløb pr. ha uden hensyntagen

til, om jorden hører til en større eller mindre ejendom.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Er jorden af væsentlig forskellig beskaffenhed (bonitet) ansættes hver af de pågældende boniteter

for sig, det vil sige til hver sin værdi. Samtidig tages jordens beliggenhed i betragtning, det vil sige

faktorer, der betinger landbrugsstrukturen i et givet område, fx den tilladte tæthed af husdyr og

beliggenhed i forhold til større byer. Reglen betyder i praksis, at grundværdien for landbrugsejen-

domme i gennemsnit udgør mellem 30 og 40 pct. af jordens handelsværdi, det vil sige den værdi,

som ubebygget landbrugsjord typisk faktisk handles til, når den handles fra den ene ejendom til

den anden.

Niveauerne for grundværdierne til landbrug findes ved fremskrivning af seneste grundværdiniveau

med den landsdelsmæssige udvikling i priserne på bebyggede landbrugsejendomme.

Som følge af, at landsbrugsjords grundværdi som nævnt fastsættes væsentligt lavere end handels-

værdien, repræsenterer jorden derfor ud over den landbrugsmæssige grundværdi samtidig en

forskelsværdi, som skal indgå i ejendomsværdien. Jordens forskelsværdi benævnes tillægsparcel-

værdien.

Ejendomsværdien

for landbrugsejendomme beregnes ved anvendelsen af følgende hovedelemen-

ter:

•

Grundværdi

Tillægsparcelværdi

Teknisk værdi af driftsbygninger

Stuehusets bygningsværdi

Grundværdien indgår altid med den værdi, den har fra grundværdiberegningen. De øvrige elemen-

ter indgår med den passende værdi, der matcher den konkrete ejendom, så summen af værdiele-

menterne afspejler ejendommens handelsværdi.

Den tekniske værdi er en skønnet værdi af driftsbygningerne, blandt andet under hensyn til deres

anvendelsesmuligheder. Forud for hver vurdering fastsættes der landsdelsvis vejledende tekniske

værdier (priser pr. kvm) for stalde, maskinhuse og lader mv. Værdierne sættes med udgangspunkt i

opførelsesomkostninger og differentieres herefter på beliggenhed, alder og anvendelighed mv.

4.4.2.3 Skovbrugsejendomme

Som for landbrugsejendomme gælder et særskilt regelsæt for værdiansættelsen af

grundværdien

for skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 15.

Grundværdien skal ansættes til en bestemt procent af skovens normalværdi, og denne er defineret

i loven som den værdi (ejendomsværdi), skoven vil have, når der gås ud fra følgende forudsætnin-

ger:

•

Den foreliggende træartsfordeling under hensyntagen til mulighederne for overgang til

bevoksning med de træsorter, som jorden efter alle foreliggende forhold må anses for eg-

net til at frembringe,

at aldersklasseforholdet er regelmæssigt,

at jorden er forsynet med de til almindelig god skovdrift fornødne hegn, veje og grøfter,

at skoven er almindeligt godt plejet og behandlet og som følge heraf har den træmasse,

som de anførte forudsætninger betinger.

•

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Normalværdibegrebet sikrer, at ensartet jord (med hensyn til træartsfordeling, bonitet og omdrifts-

alder) ansættes ensartet og dermed beskattes ensartet uafhængigt af, om skoven er bevokset med

ældre træer, eller om der er tale om en yngre bevoksning.

Til brug for ansættelsen af grundværdien indhentes hos den enkelte skovejer detaljerede oplysnin-

ger om den enkelte skovs bevoksningsforhold, herunder oplysninger om træartsfordeling, alders-

klasser, bonitet og omdriftsalder.

Forud for vurderingen opstilles endvidere vurderingstabeller (skovtabeller) for forskellige træarters

værdi pr. ha varierende efter alder og bonitet.

Vurderingstabellerne udarbejdes på grundlag af såkaldte venteværdier. Ved venteværdien forstås

alle fremtidige indtægter og udgifter diskonteret til nutid (vurderingstidspunkt). Værdien bestem-

mes af bevoksningens alder, bonitet og omdriftsalderen. For at beregne venteværdien diskonteres

alle fremtidige indtægter og udgifter ved hugst herunder de direkte tilknyttede driftsudgifter med en

fast rente. I den skovøkonomiske teori anvendes en realrente (lang markedsrente minus inflation)

ud fra den forudsætning, at prisen på træ følger med inflationen.

Valget af rentefod har stor betydning for venteværdien og dermed også for de værdier, som indgår i

vurderingstabellerne.

På grundlag heraf og med udgangspunkt i en ligelig aldersklassefordeling beregnes skovens nor-

malværdi, og på dette grundlag fastsætter skatterådet en grundværdiprocent.

Ejendomsværdien

for selve skoven beregnes ligeledes på grundlag af ejers oplysninger samt skov-

tabellerne men her på baggrund af den faktiske aldersklassefordeling. Endvidere medtages alle

øvrige værdielementer på ejendom.

4.4.3 Uddybende beskrivelse af systemunderstøttelse og datagrundlag

SKAT har i dag et samlet systemkompleks, der understøtter Ejendomsvurderingens arbejde med at

vurdere fast ejendom. Der er tale om flere og for en væsentlig dels vedkommende ældre systemer

forankret hos flere myndigheder og med forskellige leverandører. Den nuværende systemunder-

støttelse fordrer en betydelig kommunikation mellem enkeltsystemerne og deres leverandører og

har rødder i den historiske udvikling på vurderingsområdet siden 1970´erne.

SKATs systemer trækker data fra registre (it-systemer), der administreres og ajourføres af andre

myndigheder. Det drejer sig blandt andet om:

•

Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), som indeholder oplysninger til iden-

tifikation af ejendomme, herunder blandt andet nummer for ejendomsregistrering, matri-

kelnummer, adresse, ejerforhold, ejers cpr.-nummer og grundareal. Ansvarlig myndighed

er kommunerne - kommunerne har ansvaret for at kontrollere kvaliteten af data.

Bygnings- og Boligregistret (BBR), som indeholder oplysninger om alle landets ejendom-

me, herunder oplysninger om ejendommenes areal, anvendelse, opførsels- og ombyg-

ningsår mv. Ansvarlig myndighed er Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter – kommu-

nerne har ansvaret for at kontrollere kvaliteten af data, mens ejerne selv har ansvaret for,

at oplysningerne er opdaterede.

Den Digitale Tingbog (eTinglysning), som indeholder oplysninger om ejendomshandler og

er leveret digitalt siden september 2009. Ansvarlig myndighed er Tinglysningsretten -

Tinglysningsretten har ansvaret for kvaliteten af data i eTinglysning.

•

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Som det fremgår af opregningen kommer de primære data, som indgår i vurderingsmodellerne fra

Bygnings- og Boligregistret (BBR), Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), hvortil

kommer Matriklen og plansystem.dk og ikke mindst e-Tinglysning. De 4 førstnævnte regi-

stre/systemer leverer de data, der anvendes som udgangspunkt til at specificere grundværdier,

bygningsværdier, ejendomsværdier, dækningsafgiftspligtig forskelsværdi (erhvervsejendomme),

skattestopværdier 2001 og 2002 til brug for beregning af ejendomsværdiskatten og skatteloftsvær-

di til brug for beregning af den kommunale ejendomsskat.

Som yderligere støtteværktøj i vurderingsarbejdet anvendes blandt andet som en selvstændig

komponent GIS-systemet, som giver en kortbaseret præsentation af ejendomme, vurderinger,

handelspriser, grundværdiområder, lokalkorrektionsområder og niveauer mv.

Herudover anvendes centralt i Ejendomsvurderingen statistisk analyseværktøj til at lave analyser på

data vedrørende solgte ejendomme, som fører til de parametre, der indgår i grundværdikurven og

normalpriserne for visse grundværdiområder, samt analyser, der fastlægger parametrene, som

indgår i forslagsmodellerne vedrørende ejerboliger og de tilhørende normtal.

Endelig er der via maskinel salgsudsøgning adgang til udvalgte data for alle salg siden midten af

1990´erne. Der kan udsøges bestemte ejendomstyper, geografiske områder og salgsoplysninger.

Referencerammen for om de ansættelser, som fastlægges på dette datagrundlag, er korrekte, er

salgsprisregistreringerne i e-Tinglysning. Ansættelserne for de ca. 1,7 mio. ejerboliger, der skal vur-

deres, baseres på de ca. 3-4 pct. af ejendommene, der aktuelt handles årligt. Det er derfor helt afgø-

rende, at salgsdata er korrekte.

Tilsvarende gælder de grundlæggende data, som anvendes specifikt i forhold til vurderingen af

erhvervsejendomme. Ud over salgsdata, hvor det for erhvervsejendomme i praksis er enkeltståen-

de salg, der danner baggrund for vurderingsniveauerne (niveauforslag til fastlæggelse af kapitalise-

ringsfaktor, lejeniveauer mv.), drejer det sig om bygningsdata (areal og benyttelse) i BBR og ejen-

domsidentifikations- og planoplysninger fra ESR/Plansystem.dk. Fastsættelse af lokale leje- og

lejefaktorniveauer og fremskrivning heraf beror på informationer om udbud af udlejningsejendom-

me og direkte kontakt til udlejere (af repræsentative ejendomme). Erfaringsmæssigt er datagrund-

laget til fastsættelse af leje- og lejefaktorniveauer begrænset blandt andet henset til, at resultaterne

skal anvendes i vurderingerne af samtlige erhvervsejendomme.

I 2012 indgik staten og kommunerne en politisk aftale om at gennemføre den fællesoffentlige for-

retningsmodel ‘Effektiv ejendomsforvaltning og genbrug af ejendomsdata’. Målet er, at alle myndig-

heder skal anvende de samme offentlige data om ejere og ejendomme i stedet for at opbygge egne

parallelregistre, og at data skal være så korrekte, fyldestgørende og opdaterede, som det er praktisk

muligt. Et problem med de nuværende it-registre på ejendomsområdet er fx, at registrene ofte

indeholder de samme typer oplysninger, men at disse oplysninger ikke altid stemmer overens. En

anden udfordring er, at Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) som led i den politiske

aftale forventes nedlagt med udgangen af 2016.

Udvalgets overvejelser og anbefalinger vedrørende data er nærmere beskrevet i afsnit 8.2.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

4.5 Klagestrukturen på ejendomsvurderingsområdet pr. 1. januar

2014

4.5.1 Historisk baggrund

Før 1. januar 2014 var klagestrukturen på ejendomsvurderingsområdet opbygget, så vurderingssa-

gerne kunne klagebehandles i to instanser – i vurderingsankenævnene og i Landsskatteretten.

Det betød i praksis, at klager over ejendomsvurderingen indtil 1. januar 2014 skulle sendes til SKAT,

som havde mulighed for at omgøre afgørelsen (remonstration) og i forlængelse heraf fremsende en

ny vurdering til klageren. Hvis SKAT fastholdt vurderingen, blev klagen oversendt til vurderingsan-

kenævnet til klagebehandling. Vurderingsankenævnets afgørelse kunne efterfølgende påklages til

Landsskatteretten.

Der var frem til 1. januar 2014 ikke noget krav om, at en klage over vurderingen skulle være begrun-

det.

Sekretariaterne for vurderingsankenævnene var organiseret som en særlig enhed i SKAT, mens

Landsskatterettens sekretariat var organiseret som en del af en selvstændig styrelse i Skattemini-

steriets koncern.

4.5.2 Ny klagestruktur pr. 1. januar 2014

Pr. 1. januar 2014 trådte en ny klagestruktur på vurderingsområdet i kraft, så der fremadrettet kun

kan ske klagebehandling i én instans – enten vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten. Det

svarer til den enstrengede klagestruktur, der i dag er gældende på de fleste andre ministerområder.

Sekretariaterne for henholdsvis vurderingsankenævnene og Landsskatteretten blev i forlængelse

heraf samlet i ét fælles sekretariat i Skatteankestyrelsen.

I praksis betyder det, at alle klager over ejendomsvurderinger pr. 1. januar 2014 skal indgives til

Skatteankestyrelsen, som forbereder sagerne, inden de skal afgøres af enten vurderingsankenæv-

nene eller Landsskatteretten.

Sammensætning af vurderingsankenævn og Landsskatteretten

Vurderingsankenævnene er som i den tidligere klagestruktur lokale nævn, hvor medlemmerne er

lægmænd udnævnt af skatteministeren efter kommunalbestyrelsens indstilling. Der er intet krav

om, at medlemmerne skal have en bestemt faglig baggrund.

Ankenævnene udøver deres virksomhed ved møder, jf. bekendtgørelse nr. 1515 af 13. december

2013 om forretningsorden for nævn.

Kredsinddelingen og antal medlemmer i de enkelte kredse er fastsat ved bekendtgørelse, og skat-

teministeren har bemyndigelse til løbende at justere begge dele. Pr. 1. juli 2014 ændres kredsind-

delingen, så der fremadrettet bliver 10 fællesankenævn, der dækker såvel skatte- som vurderings-

ankenævnenes arbejdsområder samt 10 ’rene’ vurderingsankenævn. I alt er der 67 medlemmer af

fællesankenævnene og 67 medlemmer af vurderingsankenævnene.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Antallet af medlemmer i det enkelte ankenævn er fastsat ved bekendtgørelse og svinger mellem 5

og 15 medlemmer, hvoraf én vælges til formand og en eller to til næstformand. For at et ankenævn

kan træffe afgørelse, skal mindst halvdelen af nævnets medlemmer eller deres suppleanter, herun-

der formand eller en næstformand, deltage i afgørelsen.

Et ankenævn kan vælge at opdele sig i besluttende led bestående af mindst 3 medlemmer, hvoraf

det ene skal være formanden eller næstformanden. Ved en sådan opdeling skal de besluttende led

så vidt muligt sikres en alsidig sammensætning. For at et besluttende led kan træffe afgørelse, skal

mindst 3 medlemmer eller deres suppleanter deltage i afgørelsen. Et hvert medlem af ankenævnet

kan kræve en sag forelagt for det samlede nævn.

Landsskatteretten er et centralt nævn, hvor medlemmerne er udnævnt af Folketinget og skattemi-

nisteren. Landsskatteretten består af en ledende retsformand, et antal retsformænd samt 30 eks-

terne retsmedlemmer samt 4 særligt motorsagkyndige medlemmer. Retsformændene skal have

bestået juridisk kandidateksamen.

Af de 30 eksterne retsmedlemmer vælger Folketinget 11, og skatteministeren udnævner 19, hvoraf

mindst 11 skal være dommere ved domstolene og mindst én skal være repræsentant for hen-

holdsvis erhvervslivet og lønmodtagerne.

Alle afgørelser i Landsskatteretten træffes efter indstilling fra Skatteankestyrelsen og ved deltagelse

af mindst 3 retsmedlemmer. Af disse mindst 3 skal mindst én være en retsformand, og mindst 2

skal være valgt af Folketinget eller udnævnt af skatteministeren. Den ledende retsformand kan efter

indstilling fra Skatteankestyrelsen bestemme, at en kontorchef eller anden ansat i Skatteankesty-

relsen skal deltage i afgørelsen. I sådanne tilfælde har den pågældende samme beføjelse som en

retsformand.

4.5.3 Processen for vurderingsklagesager

Klagefrist

Ved klage over de almindelige vurderinger eller omvurderinger i årene efter de almindelige vurde-

ringer skal klagen være modtaget senest den 1. juli i året efter vurderingsåret.

I andre tilfælde er klagefristen tre måneder efter modtagelsen af den afgørelse, der klages over.

Hvem kan klage og hvordan?

Klage kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte, retlig

interesse i vurderingen.

Klagen skal være skriftlig og begrundet, og den påklagede vurdering skal følge med klagen. Klagen

kan vedlægges kopi af dokumenter, der støtter og underbygger klagen.

Klagen kan indsendes med almindelig post, via E-boks (borger) eller virk.dk (virksomhed) eller via

den elektroniske klageportal på skatteankestyrelsen.dk

Klagegebyr

Der skal betales et klagegebyr på 400 kroner ved indgivelse af klage. Gebyret betales tilbage, hvis

ejeren får helt eller delvist medhold.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Indhentning af udtalelse fra SKAT

Når klagen er indsendt til Skatteankestyrelsen, kan styrelsen vælge at indhente en udtalelse fra

SKAT. SKAT kan, når de får afgørelsen til udtalelse, foreslå en ændring af ejendomsvurderingen.

Hvis klageren er enig i den foreslåede ændring, anses klagesagen for afsluttet.

Det er i lovforslaget om den nye klagestruktur af april 2013 forudsat, at der indhentes en udtalelse

fra SKAT ved klager over afgørelser, som er helt eller delvist maskinelt dannede. Det gælder i vid

udstrækning i forhold til vurderingssagerne.

Ændrer SKAT ikke ejendomsvurderingen, skal sagen forberedes af Skatteankestyrelsen og afgøres

af enten et vurderingsankenævn eller af Landsskatteretten.

Visitering af sager

Skatteankestyrelsen visiterer sagen til Landsskatteretten, hvis den anses for principiel eller hænger

sammen med en anden sag, som behandles af Landsskatteretten.

Ikke-principielle sager visiteres til vurderingsankenævnene, evt. efter at Skatteankestyrelsen har

indhentet udtalelse fra SKAT, jf. ovenfor.

Endvidere vil sagen skulle behandles af Landsskatteretten, hvis klageren enten i forbindelse med

indgivelsen af klagen eller senest 4 uger efter, at sagen er visiteret til et vurderingsankenævn tilken-

degiver, at sagen ønskes behandlet af Landsskatteretten.

4.5.4 Indbringelse af sager ved domstolene

Afgørelser fra vurderingsankenævnene og Landsskatteretten kan indbringes for domstolene inden

for tre måneder.

Endvidere kan klageren vælge at indbringe sagen for domstolene, hvis vurderingsankenævnet eller

Landsskatteretten ikke har truffet en afgørelse inden for seks måneder efter indgivelse af klagen.

4.5.5 Omkostningsgodtgørelse

Ejeren har ret til selv at føre sin sag. Der er ikke krav om, at sagen skal føres af fx en revisor eller en

advokat.

Ved sager, der skal afgøres af vurderingsankenævn, ydes der ikke omkostningsgodtgørelse.

Ved sager, der skal afgøres af Landsskatteretten, ydes der omkostningsgodtgørelse på 50 pct. til

sagkyndig bistand, dog 100 pct., hvis ejer får fuldt medhold eller medhold i overvejende grad.

Skattepligtige selskaber og fonde kan ikke få godtgørelse uanset sagstypen, men kan fradrage

deres udgifter til sagkyndig bistand.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

4.5.6 Særligt om genoptagelse og revision af SKATs vurderingsafgørelse

Hvis en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag, kan vurderingen genoptages. Genoptagelse

af grundlaget for en vurdering må ikke forveksles med klage over vurderingens beløbsmæssige

resultat.

Reglerne om genoptagelse blev ændret pr. 1. januar 2013.

Grundbetingelsen for en genoptagelse er, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som

følge af fejlagtig eller manglende registrering af faktiske forhold. Det kan være ejendommens

grundareal, bebygget areal, planforhold eller lignende. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på

et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Eksempler på fejl kunne være fejlregistreringer af arealstørrelser i BBR eller fejlagtig registrering af

lokalplaner i plansystemet. Det er dog ikke i loven angivet, at den fejlagtige registrering af sådanne

faktiske forhold skal være sket i de eksterne registre, som SKAT anvender.

Den, der anmoder om genoptagelse, skal overfor SKAT dokumentere, at vurderingen er foretaget

på et fejlagtigt grundlag.

Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en

bestemt ejendom, kan ikke gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens

ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage

og inden for de klagefrister der gælder, jf. ovenfor.

Anmodning om genoptagelse af vurderingen skal rettes til SKAT.

SKAT har endvidere mulighed for inden for en frist på 1¾ år efter vurderingsterminen af egen drift

at foreslå en vurdering ændret (revision). Hvis som et eksempel et antal grundejere i en grundejer-

forening, men ikke alle, klager over en vurdering og får helt eller delvis medhold, kan SKAT af egen

drift foreslå vurderingerne af de øvrige ejendomme i foreningen ændret tilsvarende.

Ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, som er første led i udmøntningen af regeringens udspil

‘Tillid til ejendomsvurderingerne’ fra oktober 2013, er SKATs frist for revision af vurderinger forlæn-

get for så vidt angår 2011- og 2012-vurderingerne.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

5. Ejendomsbeskatning i andre lande

5.1 Indledning

I dette kapitel gives en beskrivelse af ejendomsbeskatningen i andre lande. Der gives dels en be-

skrivelse af niveauet for ejendomsbeskatningen i OECD og i EU, og dels en overordnet beskrivelse

og sammenligning af skattegrundlagene og de forskellige tilgange til fastsættelse af ejendomsvær-

dien i udvalgte lande.

Stort set alle lande beskatter fast ejendom, men der er en meget stor variation i niveauet og struktu-

ren for beskatningen. Få lande beskatter grunde selvstændigt, og der er en forskellig praksis fra

land til land for, hvordan beskatningsgrundlagene for grunde og ejendomme fastsættes, ligesom

der er en stor variation i præcisionen i vurderingerne.

5.2 Ejendomsskatter i andre lande

De fleste lande beskatter fast ejendom. Der er stor variation mellem landene i OECD og EU, både i

forhold til størrelsen af provenuet fra ejendomsskatterne, niveauet for beskatningen og fastlæggel-

se af skattegrundlaget. Også måden, hvorpå ejendomsskatterne opkræves, er forskellig fra land til

land, og ofte er der stor lokal forskel inden for landene. Der er ligeledes en betydelig spredning i,

hvor stor en andel ejendomsskatterne udgør af BNP.

Skattegrundlaget fastlægges ofte på baggrund af en vurdering af ejendommens/grundens værdi,

og der er forskellige tilgange til denne værdifastsættelse, jf. nedenfor. Af de undersøgte

lande, der

beskatter fast ejendom, har størstedelen af landene mindst én værdibaseret ejendomsskat, der

oftest opgøres årligt. Det er endvidere meget almindeligt, at skattesatserne er lavere for visse typer

af ejendomme, fx erhvervsejendomme.

Der er ligeledes stor varians i metoden til fastsættelse af det beskatningsgrundlag, der ligger til

grund for beregning af skat. Nogle lande fastsætter ejendomsværdien ud fra automatiserede stati-

‘Valuation and assessment of immovable property’, OECD November 2013.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

stiske modeller, mens andre lande fastsætter ejendomsværdien på baggrund af fysiske vurderin-

ger.

Der er udfordringer forbundet med alle anvendte metoder til fastsættelse af skattegrundlaget, hvil-

ket betyder, at der ofte er en relativ stor usikkerhed i fastsættelsen af skattegrundlaget i forhold til

markedsværdien.

Overordnet set er lande med lave ejendomsskatter mindre afhængige af præcise vurderinger end

lande med høje ejendomsskatter. I lande med høje ejendomsskatter er et af de centrale spørgsmål,

hvordan man måler kvaliteten af vurderingssystemerne, herunder størrelsen af træfsikkerheden i

vurderingerne, jf. nærmere i afsnit 8.3.

5.3 Ejendomsskatternes andel af BNP

Der er en betydelig variation i, hvor stor en andel den løbende beskatning af fast ejendom udgør af

de forskellige landes økonomi målt som andel af BNP. Som det ses af tabel 5.3.1, er ejendomsbe-

skatningen i Danmark målt som andel af BNP steget fra 1,7 pct. af BNP i 2000 til 2,1 pct. af BNP i

2011. UK, Danmark og Frankrig har et markant højere niveau for ejendomsbeskatning målt som

andel af BNP end de øvrige EU-lande. I Danmark kommer hovedparten af ejendomsskatterne fra

beskatning af grunde, jf. figur 4.3.1.

Tabel 5.3.1. Løbende skatter på fast ejendom i pct. af BNP i EU landene 2000-2011

2000

Danmark

Frankrig

Belgien

Polen

Grækenland

Spanien

Irland

Letland

Sverige

Rumænien

Portugal

Italien

Finland

Cypern

Nederlandene

Slovenien

Tyskland

Slovakiet

Ungarn

Estland

Litauen

Bulgarien

Tjekkiet

Østrig

Luxembourg

Malta

Kilde: Eurostat Taxation trends in European Union 2013

2011

3,4

2,1

1,9

1,3

1,2

1,1

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

0,1

3,1

1,7

1,3

1,2

1,1

0,1

0,7

0,6

0,9

0,5

0,4

0,8

0,4

0,6

0,4

0,5

0,2

0,4

0,5

0,1

0,2

0,1

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

De fleste nye EU-lande fra Syd- og Østeuropa har forholdsvis lave ejendomsskatter. I USA udgør

ejendomsskatterne til sammenligning ca. 2,9 pct. af BNP, men da skattetrykket alene er omkring 25

pct., kommer ca. 12 pct. af de amerikanske skatter fra ejendomsskatter.

5.4 Beskrivelse af udvalgte landes ejendomsskatter og vurderingssy-

stemer

Der er stor forskel på, hvordan forskellige lande beskatter fast ejendom og ligeledes stor forskel på,

hvordan vurderingerne gennemføres i praksis. Nedenfor gives en kort beskrivelse af udvalgte lan-

des ejendomsbeskatning.

Frankrig

er der tre forskellige former for ejendomsbeskatning: En ejendomsskat, en skat på bebo-

et bebyggelse og beskatning af erhvervsejendomme.

Ejendomsskatten (Taxe Foncière) omfatter alle ejendomme (lejligheder, huse og varehuse etc.) og

betales af ejeren af ejendommen. Skattegrundlaget er lig 50 pct. af lejeværdien af boligen (lejevær-

dierne er fastlagt ud fra forholdene på boligmarkedet i 1970, ajourført i 1980 og sidenhen opskrevet

årligt ud fra nogle koefficienter fastsat på nationalt niveau for at tage højde for udviklingen i lejen).

Skatten på beboet bebyggelse (Taxe d´Habitation) betales af de fysiske personer, der bebor ejen-

dommen, uanset om det er lejere eller ejere. Skattegrundlaget er baseret på lejeværdien af boligen,

og satserne fastsættes hvert år af de forskellige lokale myndigheder.

Skattegrundlaget for beskatning af erhvervsejendomme er summen af ejendomsværdien og den

årlige værditilvækst i virksomheden.

Holland

er der én samlet ejendomsværdiskat, som betales til de enkelte kommuner. Kommunerne

fastsætter selv skattesatsen, og der er stor variation i satserne. Ejendommene vurderes årligt af

kommunerne ud fra nogle fælles principper (

Valuation of Immovable Property Act

). Ejendomsvur-

deringen (

WOZ value

) fastsættes på basis af salgsværdierne af sammenlignelige (solgte) ejen-

domme. For ejendomme, der ikke benyttes til beboelse, fastsættes ejendomsværdien med refe-

rence til sammenlignelig leje- og salgsdata.

Vurderingssystemet er baseret på en kombination af data for alle ejendomme, der skal vurderes, og

salgsdata. Derudover indgår data om bygningstilladelser, bygningens størrelse, grundens størrelse,

bygningsår, kvalitet af ejendommen og vedligeholdelsesstand. Disse data tjekkes regelmæssigt ved

at benytte forskellige datakilder og spørgeskemaundersøgelser.

Norge

består beskatningen af fast ejendom af en ejendomsskat og en formueskat. Det er op til

den enkelte kommune, om den vil indføre ejendomsskat, og indtægterne fra ejendomsskatten

tilfalder fuldt ud kommunen. Ejendomsskattesatsen skal være mellem 2 og 7 promille af værdian-

sættelsesgrundlaget, som fastsættes ved vurdering hvert 10. år. Ved værdifastsættelse af ejen-

dommen kan kommunerne fra 2014 vælge at bruge det statsligt fastsatte formuegrundlag, jf. ne-

denfor. I 2012 havde 324 af 429 kommuner indført ejendomsskat i en eller anden form. Kommu-

nernes samlede indtægter fra ejendomsskatten udgjorde ca. 8,1 mia. kroner i 2012.

I 2010 blev de statslige norske regler lavet om, så værdisætningen af alle boliger (undtagen som-

merhuse, fritidsboliger og ejendomme i udlandet, inkl. erhvervsejendomme) fremover følger mar-

kedsudviklingen. Værdien beregnes ud fra en kvadratmeterpris gange boligens areal. Kvadratme-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

terpriserne er baseret på Statistisk Sentralbyrås boligformueberegning og differentieres med hen-

syn til geografi (inddeling af hele landet i zoner), boligtype, alder og areal. I de tilfælde, hvor der er få

observationer i enkeltkommuner, slås kommunerne sammen til en stor zone, mens der i de større

byer er en finere zoneinddeling for at fange den væsentlige prisvariation inden for området. Der

tages også hensyn til, at kvadratmeterprisen vil variere mellem tæt bebyggelse og mere spredt

bebyggelse inden for en zone.

Til brug for beregning af den statslige formueskat fastsættes skattegrundlaget efter følgende regler:

For primærboliger fastsættes kvadratmetersatsen til 25 pct. af den beregnede omsætningsværdi

pr. kvadratmeter. For at sikre, at ingen får en urimelig høj beregnet værdi, er der indført en sikker-

hedsventil, som indebærer, at boligejere kan kræve at få nedsat den beregnede værdi til 30 pct. af

en dokumenteret markedsværdi. For sekundærboliger fastsættes kvadratmetersatsen til 60 pct. af

den beregnede omsætningsværdi pr. kvadratmeter med en sikkerhedsventil på 72 pct. af markeds-

værdien. Den samme sikkerhedsventil benyttes for erhvervsejendomme. Markedsværdien doku-

menteres gennem enten vurdering eller observerbar markedsværdi, og kvadratmetersatserne

opdateres årligt i takt med boligprisudviklingen.

Sverige

betales en kommunal ejendomsskat (‘fastighetsavgift’) af ejerboliger. Der betales en stats-

lig ejendomsskat (‘fastighetsskatt’) af ejendomme, som ikke er beboelsesejendomme, herunder

ubebyggede grunde. Skatten betales for hele året af den, der ejer ejendommen pr. 1. januar, uanset

om ejeren er hjemmehørende i Sverige.

Den kommunale ejendomsskat udgør 0,75 pct. af beskatningsgrundlaget, dog højst SEK 7.074

(2014) for et parcelhus. Nybyggede parcelhuse er fritaget for ejendomsskat de første fem år efter

opførelsen, og afgiften udgør kun halvdelen de fem efterfølgende år.

Den statslige ejendomsskat af ejendomme, som ikke er boliger, varierer mellem 0,4 pct. og 1 pct. af

beskatningsgrundlaget efter ejendommens type.

Grundlaget for beskatningen er en vurdering, som udgør 75 pct. af ejendommens markedsværdi to

år før vurderingstidspunktet. Vurderingen foretages på grundlag af statistiske analyser af konstate-

rede salg.

Når man i Sverige sælger sin bolig, skal gevinsten eller tabet med fradrag af anskaffelsesudgifter,

vedligeholdelsesudgifter og forbedringsudgifter gøres op, da dette bliver regnet som kapitalind-

komst. En eventuel gevinst vil blive beskattet med 30 pct. af 22/30 af gevinsten. Sælger man der-

imod med tab, vil man som udgangspunkt få 30 pct. skattefradrag af det fradragsberettigede beløb,

der udgør 50 pct. af tabet.

bliver ejendomme beskattet af en lokal ejendomsafgift (Council Tax). Skattegrundlaget bliver

bestemt på baggrund af ejendomsvurderingen fra 1. april 1991. Selvom ejendomsværdierne hvert

år stammer fra vurderinger fra 1991, indekseres grænseværdierne ikke, men de lokale myndighe-

der har mulighed for at ændre på den årlige afgift.

5.5 Bemærkninger

Som det fremgår af ovenstående gennemgang af ejendomsbeskatningen i udvalgte lande, er der er

stor variation i den måde, forskellige lande beskatter fast ejendom på. Det gælder både i beskat-

ningsniveauet og i strukturen af beskatningen. Nogle lande beskatter både grunde og bygninger,

mens andre lande udelukkende beskatter enten grunde eller bygninger. Generelt er det dog få

lande, der beskatter grunde selvstændigt.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Samlet set er der umiddelbart ingen internationale erfaringer i udvalgets undersøgelse, der direkte

er relevante og kan sammenlignes med det danske ejendomsvurderingssystem.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

6. Input fra interessentmøder

6.1 Baggrund

Af ekspertudvalgets kommissorium fremgår, at:

‘Udvalget skal evaluere mulige metoder til ejen-

domsvurdering med henblik på at komme med anbefalinger til en ’best practice’. Udvalget skal som

et led i sine overvejelser særskilt belyse følgende:

•

Om datagrundaget kan forbedres generelt, herunder ved at anvende private aktører

(ejendomsmæglere, realkreditinstitutter mv.) som dataleverandører.’

Med henblik på at afsøge dels best practice, dels muligheder for at forbedre datagrundlaget har

udvalget holdt møder med en række interessenter. Interessenterne dækker såvel brancheorganisa-

tioner som private aktører på ejendomsmarkedet i bred forstand. En komplet liste over de interes-

senter, der er afholdt møder med, fremgår af bilag 6.1.

Møderne har haft karakter af uformelle dialogmøder med henblik på at indhente erfaringer om det

nuværende og input til et fremtidigt ejendomsvurderingssystem.

Udvalget har på møderne modtaget meget værdifuld information og overvejelser fra interessenter-

ne. Denne information har været et væsentligt input for overvejelser og diskussion af mulige vurde-

ringsmodeller i udvalget.

Nedenfor er opsummeret de væsentligste betragtninger, som er resultatet af disse interessentmø-

der. De er opdelt i henholdsvis udfordringer ved det nuværende og ideer til et fremtidigt ejendoms-

vurderingssystem.

6.2 Udfordringer ved det nuværende system

Nedenfor er medtaget de væsentligste udfordringer, som er påpeget af flere interessenter, og som

derfor må formodes at være betragtninger, der har mere generel karakter.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

6.2.1 Forståelighed

Overordnet set har flere interessenter påpeget, at ejendomsejerne i det nuværende vurderingssy-

stem ofte har svært ved at forstå, hvordan SKAT er kommet frem til den konkrete vurdering af netop

deres ejendom. Det gælder både på ejerbolig- og på erhvervsområdet.

For ejerboligområdet vedrører det primært udfordringen med at kommunikere samspillet mellem

gennemsnitsberegninger og den enkelte ejendoms individuelle karakteristika, så boligejerne for-

står, hvad der ligger til grund for værdiansættelsen af den enkelte ejendom.

Kommunikationen med boligejerne besværliggøres yderligere af kompleksiteten i den nuværende

lovgivning og de tilhørende beregningsmodeller vedrørende grundværdier, ejendomsværdiskatte-

stop og grundskatteloft mv.

For erhvervsejendommenes vedkommende er det en udfordring, at terminologien og beregnings-

metoden, som anvendes af SKAT i det nuværende vurderingssystem ikke er markedsbaseret og

derfor ikke er genkendelig for ejerne. Det gælder fx SKATs anvendelse af begreberne ’bruttoleje’ og

’lejefaktor’ ved beregningen af vurderingen af en given erhvervsejendom. Den nuværende model

for, hvordan SKAT i dag værdiansætter erhvervsejendomme, er nærmere omtalt i kapitel 4.

Endvidere kan det bemærkes, at langt de fleste af de professionelle aktører ikke bruger den offent-

lige vurdering som udgangspunkt, når de selv skal værdiansætte bolig- og erhvervsejendomme.

6.2.2 Grundværdiansættelse

Langt de fleste af interessenterne har påpeget de udfordringer, der er forbundet med at ansætte en

grundværdi efter de gældende regler om, at grunden skal fastsættes til ’handelsværdien i ubebyg-

get stand’.

Der er enighed blandt interessenterne om, at de få faktiske salg af grunde giver en stor usikkerhed,

men herudover havde interessenterne begrænset input hertil, hvilket formentlig skyldes, at ansæt-

telse af grundværdier for bebyggede ejendomme er en opgave, der kun skal udføres af det offentli-

ge til brug for ejendomsbeskatningen.

6.2.3 Datakvalitet i BBR

De fleste interessenter har givet udtryk for, at der opleves problemer med datakvaliteten af BBR.

Det gælder særligt på ejerboligområdet.

For erhvervsejendomme er der forskel på opfattelsen blandt interessenterne af datakvaliteten i

BBR. Enkelte finder ikke, at der er problemer med datakvaliteten, mens andre interessenter har

påpeget, at de finder fejl i BBR- data for op til 40-50 pct. af erhvervsejendommene. Det gælder

særligt fordelingen af erhvervsejendommenes kvadratmeterareal på forskellige anvendelsesformål

(lager, kontor, forretning mv.).

Se i øvrigt nærmere om datakvalitet og BBR i afsnit 8.2.

For erhvervsejendommenes vedkommende efterlyses der generelt fra flere interessenters side

større transparens i det danske marked, herunder adgang til data om fx markedsleje, omkostnings-

niveau og forrentningskrav. Danmark opleves på erhvervsejendomsområdet at have en væsentlig

mindre gennemsigtighed end fx Sverige og England.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

6.2.4 Klagesystemet

Flere interessenter har fundet anledning til at fremkomme med synspunkter vedrørende det nuvæ-

rende klagesystem.

Udfordringerne vedrører primært de lange sagsbehandlingstider i såvel vurderingsankenævn som

Landsskatteretten samt kvaliteten i afgørelserne fra vurderingsankenævnene.

Hvad angår sagsbehandlingen, er det et særligt problem, når afgørelsen trækker så langt ud, at

klagen over forrige års vurdering ikke er afgjort, før næste vurdering udsendes 2 år senere. Det gør

det nødvendigt at klage to gange over de samme ejendomme og giver anledning til dobbeltsags-

behandling og ressourcespild i klagebehandlingen.

Herudover er de lange sagsbehandlingstider et problem for udlejningsejendomme, hvor omkost-

ninger til ejendomsskat indgår i den løbende leje. En lang sagsbehandlingstid øger den administra-

tive byrde i forbindelse med efterregulering i forhold til lejere – og umuliggør det i nogle situationer.

Endelig har interessenterne udtrykt bekymring for, hvad den nye enstrengede klagestruktur, som er

implementeret pr. 1. januar 2014 med oprettelsen af den nye Skatteankestyrelse, får af betydning

for fagligheden og sagsbehandlingstiden i klagesagsbehandlingen. Se nærmere om den nye klage-

struktur i afsnit 4.5.2.

6.3 Ideer til et fremtidigt vurderingssystem

Nedenfor er gengivet de væsentligste ideer fra interessenterne, som udvalget har modtaget til brug

for de videre overvejelser om, hvordan et fremtidigt ejendomsvurderingssystem kan tilrettelægges.

Ideerne spænder bredt fra nogle helt overordnede principper til mere konkrete anvisninger om

beregninger af værdiansættelser, og hvilke data der bør inddrages mv.

6.3.1 Princip om simpelhed, ensartethed og kendte begreber

De fleste interessenter har i forlængelse af de nævnte udfordringer med at forstå det nuværende

vurderingssystem foreslået, at et fremtidigt system tilrettelægges så simpelt som muligt, så ensar-

tet som muligt og med anvendelse af begreber, som borgere og virksomheder kan forstå. Særligt

efterspørgslen efter fælles terminologi er gået igen hos flere interessenter og er en pointe, som

udvalget har noteret sig.

For erhvervsejendommene er det konkret foreslået, at der ved værdiansættelsen fremadrettet

tages udgangspunkt i en afkastbaseret model, der anvendes af aktørerne i markedet.

Der er rejst forskellige forslag til, hvilke parametre der kan inddrages i en sådan afkastmodel, her-

under det nødvendige antal af parametre. Der er dog enighed om, at en fremtidig model for ansæt-

telse af erhvervsejendomme som minimum bør inddrage markedsleje, omkostninger og forrent-

ningskrav.

6.3.2 Estimeringsmodeller

En række interessenter har på møderne redegjort for egne erfaringer med at udvikle objektive stati-

stiske estimeringsmodeller til værdiansættelse af ejerboliger. Udvalget har sammen med sekretari-

atet anvendt disse erfaringer og bidrag til udviklingen af udvalgets egen prototype.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Det kan i øvrigt bemærkes, at interessenterne med deres statistiske estimeringsmodeller arbejder

efter at ramme et objektivt træfsikkerhedsmål, når det opgøres, hvor god modellen er til at ramme

en faktisk handelspris. Ifølge interessenterne opnår de tilfredsstillende resultater, dog med større

variationer alt efter geografisk beliggenhed. Erfaringen fra interessenterne er således, at træfsikker-

heden generelt set er størst i de store byer og lavest i områder, hvor ejendomme er relativt billige,

hvilket især gør sig gældende i områder uden for landets større byer.

Ønsket for flere af interessenterne er på sigt i endnu højere grad at kunne basere værdiansættelse

af ejendomme på statistisk modelestimering fremfor fysisk besigtigelse.

Udvalget er ikke blevet præsenteret for erfaringer vedrørende udvikling af estimeringsmodeller, der

kan værdiansætte erhvervsejendomme. Flere interessenter har dog tilkendegivet, at de overvejer at

igangsætte et sådant udviklingsarbejde.

6.3.3 Grundværdiansættelse

Trods enighed om at det i dag er en udfordring at værdiansætte grundværdien ud fra de gældende

regler, er der ikke fremkommet konkrete bud fra interessenterne på en systemunderstøttet ansæt-

telse af grundværdien. Det skal dog bemærkes, at aktørerne som udgangspunkt ikke har behov for

at fastsætte en selvstændig værdi for grunden, når de vurderer ejendomme.

Det er dog foreslået, at man eventuelt kan ansætte en bygningsværdi og trække denne fra den

samlede ejendomsværdi, hvorved grundværdien ansættes som residualen.

6.3.4 Datakvalitet

Flere interessenter forslår, at der arbejdes målrettet på at forbedre kvaliteten af de BBR data, som

fremadrettet skal indgå i værdiansættelsen af ejerboliger og erhvervsejendomme.

Nogle foreslår en selvindberetningsløsning kombineret med en skærpet selvangivelsespligt og øget

kontrolindsats. Andre er bekymrede for de administrative byrder, der kan være forbundet hermed.

Der er dog overordnet set enighed om, at incitamentsstrukturen kan forbedres, så den i højere grad

understøtter, at konstaterede fejl i BBR data løbende korrigeres. Det er foreslået, at det eventuelt

kan ske som en del af selvangivelsesprocessen (udsendelse af årsopgørelse og vurderingsmedde-

lelse), ved kreditvurderinger eller ved forsikringstegning mv.

6.3.5 Brug af øvrige datakilder

Hvad angår brug af øvrige datakilder i en fremtidig statistisk estimeringsmodel for ejerboliger har

flere interessenter tilbudt at levere opdaterede salgsdata og prisindeks mv., der kan indgå i model-

beregningen.

Som nævnt ovenfor er transparensen på markedet for erhvervsejendomme ikke specielt høj i

Danmark. Flere af interessenterne er generelt set positivt stemt for, at der i regi af en database eller

registerløsning kan indsamles og offentliggøres flere data om erhvervsejendomme, så åbenheden i

det danske marked bliver større, end tilfældet er i dag.

Derudover er anbefalingerne om brug af data – såvel BBR som øvrige eventuelle nye datakilder – at

de er så få, så objektive og så simple som muligt.

I forbindelse med gennemgangen af interessenternes egne estimeringsmodeller har udvalget fået

værdifuldt input til, hvilke data der kan indgå i en estimeringsmodel for ejerboliger. Inputtet har

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

fundet anvendelse i forbindelse med udarbejdelse af udvalgets prototype, der er anvendt til test af

udvalgets anbefalinger til et nyt vurderingssystem.

6.3.6 Klagesystemet

Mange interessenter har udtrykt et stærkt ønske om forbedring af klagesystemet, herunder særligt

en forkortelse af sagsbehandlingstiden.

Inputtet skal ses i sammenhæng med ønsket om en generelt større objektivitet og gennemsigtig-

hed i SKATs værdiansættelse, da det må formodes at kunne lette presset på klagesystemet og

dermed forenkle klagesagsbehandlingen i øvrigt. Flere interessenter har nævnt muligheden for

eventuelt at indføre en model, hvor det er fastlagt mere præcist, hvad der kan klages over, så ube-

grundede klager undgås.

Konkret har interessenterne ønsket mulighed for brug af syn, skøn og vidneførelse samt genindfø-

relse af den 2-instansstruktur, der blev afskaffet pr. 1. januar 2014 med etableringen af den nye

Skatteankestyrelse, alternativt en styrkelse af de faglige kompetencer hos medlemmerne af vurde-

ringsankenævnene eller en udfasning af vurderingsankenævnene.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

7. Principper og generelle

anbefalinger

7.1 Sammenfatning

Udvalget har fået som overordnet opgave at komme med anbefalinger, der kan forbedre kvaliteten

af ejendomsvurderingerne af både ejerboliger og erhvervsejendomme.

Vurderingerne af fast ejendom er grundlag for opkrævning af skatter for knap 40 mia. kr. Ikke

mindst af den grund har det været en

overordnet målsætning

for udvalgets arbejde, at det fremti-

dige vurderingssystem er udformet, så dets resultater og virkemåde generelt kan accepteres som

grundlag for opkrævning af disse skatter.

helt overordnet princip,

som har været styrende for udvalgets anbefalinger, er princippet om

størst mulig gennemsigtighed. Gennemsigtighed er både forudsætningen for accept som grundlag

for opkrævning af skatter, for forståelse af systemets resultater og i forlængelse heraf for en optimal

mulighed for klageadgang og klagehåndtering.

Derudover har udvalget arbejdet ud fra en række

generelle anbefalinger,

jf. boks 7.1.1 nedenfor,

som har været styrende for de mere konkrete anbefalinger til nye vurderingsmodeller for de for-

skellige ejendomstyper. I den forbindelse har udvalget truffet en række valg vedrørende den grund-

læggende tilgang til, hvordan fast ejendom bør værdiansættes. Det er således udvalgets holdning,

at vurderinger i videst mulig omfang bør foretages med udgangspunkt i objektive data, faktiske

handelspriser samt ved anvendelse af statistiske estimeringsmodeller.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Boks 7.1.1. Generelle anbefalinger

•

Et nyt vurderingssystem bør tilrettelægges, så værdiansættelsen i videst muligt omfang foretages med

udgangspunkt i objektive data, faktiske handelspriser og ved anvendelse af statistiske estimeringsmo-

deller. Endvidere bør der tilrettelægges maskinelle processer uden løbende manuelle justeringer med

henblik på at begrænse skønselementet i vurderingerne.

I det omfang der ikke er objektive data til rådighed til brug for en ny vurderingsmodel for bestemte

ejendomstyper, bør der arbejdes målrettet på at skabe sådanne data. Endvidere bør det overvejes,

hvordan indsatsen for at forbedre datakvaliteten af ejendomsdata kan tilrettelægges, så det undgås, at

der udvikles parallelle registre.

Der bør kommunikeres åbent om den usikkerhed, der er forbundet med vurderingerne, samtidigt med

at der arbejdes målrettet for at optimere præcisionen i vurderingerne.

Vurderingsmodeller og beregningsgrundlag bør præsenteres for ejendomsejere og rådgivere. Dels via

vurderingsmeddelelsen, dels via SKATs hjemmeside.

Det bør præciseres, at SKATs vurderinger fremadrettet skal tage udgangspunkt i faktiske handelspriser

for sammenlignelige ejendomme og dermed er udtryk for

en gennemsnitlig forventet handelspris for en

ejendom af den pågældende type under hensyntagen til blandt andet ejendommens størrelse og belig-

genhed. Denne gennemsnitsbetragtning bør fremover gælde som vurderingsnorm for både ejerboliger

og erhvervsejendomme.

Begrebet ’ejendomsværdi’ foreslås ændret til ’beskatningsværdi for ejendommen’ for netop at signalere,

at der er tale om en gennemsnitsbetragtning og dermed ikke et udtryk for ejendommens eksakte han-

delspris. Tilsvarende foreslås ’grundværdi’ ændret til ’beskatningsværdi for grunden’.

Korrektioner i beskatningsværdien bør oplyses til ejendomsejerne og videreføres til næste vurdering,

indtil vurderingsmodellen er videreudviklet, så de forhold, der gav anledning til korrektion, indgår i mo-

dellens estimering.

Beregningsgrundlaget for de konkrete vurderinger dokumenteres, så de kan efterprøves i en eventuel

klageproces. Samtidig bør der under hensyntagen til officialprincippet stilles krav til ejerne om begrun-

delse og dokumentation for en klage.

Sagsbehandlingstiden i klagesystemet bør søges minimeret, blandt andet ved målrettet anvendelse af

styringsredskaber såsom resultatmål for sagsbehandlingstid og ved at sikre en sammenhæng mellem

klagesystem og vurderingssystem, der afspejler de opstillede resultatmål.

Medlemmer af klageorganerne på vurderingsområdet bør besidde de relevante faglige kompetencer

med henblik på at sikre den størst mulige kvalitet i afgørelserne.

•

7.2 Indledning og målsætning

Udvalget har fået til opgave til at komme med anbefalinger til et nyt vurderingssystem, jf. kommis-

soriet, som er gengivet i kapitel 2.

Udvalget har som et led i konkretiseringen af opgaven kortlagt, hvordan ejendomsvurderingsopga-

ven løses i dag, jf. kapitel 4. Udvalget har desuden søgt inspiration til nye vurderingsmodeller ved at

undersøge ejendomsbeskatningen i andre lande, jf. kapitel 5. Endelig er der, som refereret i kapitel

6, afholdt en række møder med relevante interessenter på ejendomsområdet med henblik på at

hente input til det fremtidige vurderingssystem.

Det er udvalgets overordnede målsætning, at et nyt vurderingssystem skal udformes, så dets resul-

tater og virkemåde generelt kan accepteres som grundlag for opkrævning af de knap 40 mia. kr.,

som i dag udgør det samlede provenu fra ejendomsskatterne. Det betyder med andre ord, at der

grundlæggende skal være en tillid hos borgere og virksomheder til, at de offentlige ejendomsvurde-

ringer udgør så godt et grundlag som muligt for beskatning, samt at der er en bedre forståelse for,

hvordan vurderingssystemet fungerer.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

7.3 Delelementer i et vurderingssystem

Udvalget har i forbindelse med arbejdet overvejet, hvilke elementer der skal indgå i et fremtidigt

vurderingssystem. Det har været vigtigt, at udvalgets overvejelser og anbefalinger dækker den

samlede vurderingsproces fra input- til outputsiden. Udvalget har derfor struktureret sine overvejel-

ser, sit arbejde og sine anbefalinger efter følgende delelementer i et fremtidigt vurderingssystem:

•

Data

Statistisk estimeringsmodel

Usikkerhed

Kommunikation

Klageadgang

Et vurderingssystem baserer sig først og fremmest på

data

om de enkelte ejendomme. Data bør

som udgangspunkt være objektive og kan fx være oplysninger om ejendommenes størrelse og

beliggenhed mv. Data om realiserede handelspriser og lejeindtægter mv. er også helt centrale for et

vurderingssystem.

Ud fra de tilgængelige ejendomsdata og markedsdata kan der opstilles en

statistik,

der giver sam-

menhængen mellem forskellige karakteristika ved ejendommen og ejendommens handelspris.

Den udregnede statistik kan herefter anvendes til – optimalt set via

estimeringsmodeller

– at be-

regne vurderinger for ejendomme med lignende karakteristika, selvom disse ejendomme ikke er

handlet.

Uanset metode vil der altid være en

usikkerhed

forbundet med en værdiansættelse af en fast ejen-

dom. Denne usikkerhed bør italesættes overordnet som et naturligt element i ethvert vurderingssy-

stem, ligesom usikkerheden ved vurderingen skal

kommunikeres

til den enkelte ejendomsejer.

Endelig skal der være mulighed for, at ejerne kan reagere, hvis de er uenige i den beregnede vurde-

ring. I første omgang kan det tænkes, at ejeren inddrages i at rette fejl og kan anmode om korrekti-

on, hvis vedkommende er uenig i det beregnede forslag. Er ejeren stadig uenig, kan vedkommende

klage.

Først til den oprindelige myndighed, herefter til den administrative klageinstans og i sidste

ende til domstolene.

Udvalgets generelle anbefalinger til ovenstående enkelte elementer i et samlet vurderingssystem

er beskrevet nærmere i afsnit 7.5 nedenfor.

7.4 Princip om gennemsigtighed

Som en naturlig konsekvens af ovenstående målsætning om at skabe en bred accept af et nyt

vurderingssystem har udvalget tilrettelagt sit arbejde efter et overordnet og grundlæggende princip

om størst mulig gennemsigtighed.

Med ’gennemsigtighed’ mener udvalget i denne sammenhæng, at man i et nyt vurderingssystem i

videst mulig omfang:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

•

Tager udgangspunkt i objektive data om den enkelte ejendom, når vurderingen skal beregnes.

Beregner beskatningsgrundlaget med udgangspunkt i faktiske handelspriser for frit handlede

ejendomme.

Kommunikerer åbent og klart til ejeren, hvad vurderingen er et udtryk for, og hvad vedkom-

mende forventes at gøre.

Italesætter brugen af gennemsnitsbetragtninger ved vurderingen og den usikkerhed, som altid

vil være forbundet med at foretage en vurdering.

Dokumenterer i sagsbehandlingssystemer mv., hvordan vurderingen er beregnet.

Anvender begreber og beregningsmetoder, der er markedskonforme.

Inddrager ejendomsejeren aktivt i at forbedre og supplere de data, der ligger til grund for vur-

deringen.

Stiller løsninger til rådighed for ejendomsejeren, der gør det enkelt at klage, og som samtidig

forenkler og forkorter den efterfølgende klagesagsbehandling.

Princippet om gennemsigtighed betyder omvendt ikke, at den enkelte ejer vil få præsenteret det

komplette beregningsgrundlag for den konkrete vurdering af ejendommen i den fremtidige vurde-

ringsmeddelelse. Dertil er statistiske estimeringsmodeller for komplekse. Alle anvendte estime-

ringsmodeller bør dog være tilgængelige for ejendomsejeren og dennes rådgiver på SKATs hjem-

meside.

7.5 Generelle anbefalinger

7.5.1 Valg af tilgang til værdiansættelse af fast ejendom

Udvalgets generelle anbefalinger hviler på en række grundlæggende overvejelser om alternative

tilgange til måden at værdiansætte fast ejendom på, jf. figur 7.5.1 nedenfor.

For det første

kan der enten anlægges en subjektiv eller en objektiv tilgang til værdiansættelsen.

Fysisk besigtigelse er som udgangspunkt udtryk for en subjektiv tilgang til værdiansættelse. Mod-

sætningen til den subjektive tilgang er den objektive, hvor værdiansættelsen foretages på et objek-

tivt grundlag i form af objektive data om den konkrete ejendom, som kan sammenholdes med

konkrete handelsdata for lignende ejendomme.

SKAT anvender i dag objektive data til vurderingen af ejerboliger, men der indgår et betydeligt

skønselement i den vurderingsfaglige overstyring, som foretages undervejs i processen, jf. kapitel 4.

For erhvervsejendommene er skønselementet endnu større, idet SKAT langt hen ad vejen foretager

vurderingen på baggrund af individuelle skøn. Endelig indgår der et betydeligt skønselement ved

fastlæggelsen af grundværdier, idet blandt andet inddelingen af grundværdiområder baserer sig på

vurderingsfaglige skøn.

Udvalget har i sine anbefalinger til vurderingsmodeller for de enkelte ejendomstyper lagt vægt på,

at ejendomme fremover så vidt muligt bør værdiansættes ud fra en objektiv tilgang, da den objekti-

ve tilgang giver den største grad af gennemsigtighed, jf. udvalgets overordnede princip om gen-

nemsigtighed beskrevet ovenfor i afsnit 7.4.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og

anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

Figur 7.5.1.

Tilgange til værdiansættelse af fast ejendom

For det andet

–

og i naturlig forlængelse af spørgsmålet om en objektiv eller subjektiv tilgang

–

har

udvalget overvejet spørgsmålet om, hvorvidt vurderingerne skal foretages ved manuelle eller ma-

spørgsmålet

skinelle processer.

I dag foretages SKATs vurderinger af ejerboliger som en integreret proces, hvori der indgår både

manuelle og maskinelle elementer. Vurderingerne beregnes som udgangspunkt maskinelt ved

udgangspunkt

hjælp af et forslagssystem, men undervejs i processen foretages der flere manuelle korrektioner

baseret på vurderingsfaglig viden og erfaring. Det gælder også inddelingen af grunde i de såkaldte

grundværdiområder, der anvendes som grundlag for beregningen af grundværdien.

grundlag

Erhvervsejendomme vurderes i dag stort set udelukkende ved hjælp af manuelle processer, idet

forslagssystemet ikke understøtter vurderingsprocessen for erhvervsejendomme.

Det er udvalgets anbefaling, at vurderingsprocesserne fremadrettet så vidt muligt bør være maski-

vurderingsprocesserne

mask i-

nelle og automatiserede. Det skal ses ud fra en betragtning om, at objektiviteten og gennemsigtig-

gennemsigti g-

heden altid vil være størst i en maskinel vurderingsmodel, der baserer sig på statistiske estime-

ringsmodeller. Dertil kommer det åbenlyse hensyn, at ressourceforbruget er væsentligt lavere i en

ringsmodeller.

maskinel vurderingsproces.

For det tredje

har udvalget overvejet spørgsmålet om, hvor meget værdiansættelsesmetoden er i

overensstemmelse med den gældende markedsnorm, der anvendes af aktørerne på markedet til

der

at prisfastsætte forskellige ejendomstyper. Optimalt set anvendes den gældende markedsnorm

ved vurderingen. Findes der ikke en markedsnorm for særlige ejendomstyper, kan der alternativt

fastsættes en administrativ regel, som præcist angiver værdien.

regel,

Udvalget anbefaler, at vurderingerne så vidt muligt tilstræbes at ramme den gældende markeds-

norm, da det giver den største gennemsigtighed og genkendelighed, hvis vurderingerne er fastsat

efter samme metode, som aktørerne i markedet selv anvender.

aktørerne

Ud over de trufne overordnede valg vedrørende tilgangen til værdiansættelse af fast ejendom har

udvalget nedenfor opstillet en række generelle anbefalinger, der relaterer sig til de enkelte delele-

menter i et nyt vurderingssystem: Data, statistisk estimeringsmodel, usikkerhed, kommunikation og

vurderingssystem:

klageadgang.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

7.5.2 Data

Det er udvalgets opfattelse, at vejen til at maksimere præcisionen i de offentlige ejendomsvurderin-

ger går via en øget anvendelse af objektive data med henblik på at kunne modelberegne forslag til

vurderinger maskinelt. Fysisk besigtigelse og anvendelse af vurderingsfaglige og skønsmæssige

betragtninger er ifølge udvalget ikke et reelt alternativ til vurderingen af den store masse af ejen-

domme. Det skyldes – udover skønselementet forbundet med fysiske vurderinger – at det åbenlyst

vil være for ressourcekrævende for SKAT at skulle vurdere samtlige ca. 1.700.000 ejerboliger og ca.

520.000 erhvervsejendomme ved fysisk besigtigelse. Derudover er der med en maskinel estime-

ringsmodel mulighed for at øge frekvensen for, hvor ofte vurderingerne skal foretages, hvis det

ønskes.

En forudsætning for udvalgets løsning er, at objektive data om de ejendomme, som skal vurderes,

faktisk er til stede og er af en tilstrækkelig god kvalitet. Endvidere at vurderingerne kan måles op

imod faktiske handelspriser, så præcisionen i vurderingerne løbende kan følges, og estimerings-

modellerne kan justeres.

For en stor andel af ejerboligernes vedkommende er data i dag til stede og anvendes ved bereg-

ningen af vurderinger i det nuværende forslagssystem. Som udvalgets arbejde med data har påvist,

er der dog grundlag for både at forbedre kvaliteten af de eksisterende data og at indsamle nye

supplerende data vedrørende ejerboliger, jf. afsnit 8.2.

For erhvervsejendommes vedkommende, herunder landbrug og skovbrug, er der behov for at

etablere og indsamle yderligere objektive data, idet adgangen til anvendelige data på området pt. er

begrænset, jf. afsnit 8.4, 8.5 og 8.6.

For vurderingen af grunde er der den særlige udfordring, at der findes få handelsdata, idet der

handles et meget begrænset antal ubebyggede grunde, hvorfor realiserede handelspriser kun er

tilgængelige i et begrænset omfang, jf. afsnit 8.7.

Det ændrer dog ikke på udvalgets generelle anbefaling om, at et fremtidssikret vurderingssystem

bør tilrettelægges, så det i videst muligt omfang tager udgangspunkt i objektive data og faktiske

handelspriser. I det omfang der ikke er objektive data til rådighed til brug for en ny vurderingsmodel

for de enkelte ejendomstyper, anbefaler udvalget derfor, at der endvidere arbejdes målrettet for at

tilvejebringe sådanne data – gerne i samarbejde med den private sektor. Endvidere bør det overve-

jes, hvordan indsatsen for at forbedre datakvaliteten af ejendomsdata kan tilrettelægges, så det

undgås, at der udvikles parallelle registre.

7.5.3 Statistisk estimeringsmodel

Det er udvalgets anbefaling, at vurderingsmodellerne for de forskellige ejendomstyper fremadrettet

bør tilstræbes at basere sig på statistiske estimeringsmodeller. Det kræver dog som udgangspunkt,

at objektive data om de enkelte ejendomme er tilgængelige, ligesom der skal være et datagrundlag

for at fastsætte beskatningsgrundlaget, så det afspejler den markedsnorm, som vurderingen sigter

at ramme, jf. ovenfor.

Pt. er dette datagrundlag kun til stede for ejerboligernes vedkommende. På erhvervsområdet bør

det dog efter udvalgets opfattelse være muligt at etablere et indledende datagrundlag, der på sigt

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

kan bruges som input til en egentlig statistisk estimeringsmodel for erhvervsejendomme, jf. afsnit

8.4. Realiseringen af en egentlig statistik estimeringsmodel for erhvervsejendomme må dog formo-

des at ligge et stykke ude i fremtiden.

For grundenes vedkommende eksisterer der, som beskrevet ovenfor, ikke et datagrundlag, som

kan anvendes i en statistik estimeringsmodel. Udfordringerne med at værdiansætte grunde er

nærmere beskrevet i afsnit 8.7.

7.5.4 Usikkerhed

Det er en grundlæggende forudsætning for enhver vurderingsmetode, at der altid vil være en usik-

kerhed forbundet med at fastsætte en værdi for en ejendom.

På interessentmøderne har udvalget fået bekræftet, at denne usikkerhed om værdifastsættelse af

fast ejendom er et grundvilkår, der er alment anerkendt blandt aktørerne på ejendomsmarkedet.

Det skyldes blandt andet, at det sjældent er muligt at observere handelspriser, som er resultatet af

en fri handel mellem fornuftige parter, sådan som den nuværende norm for vurderinger foreskriver.

Ofte vil enten køber eller sælger have specielle interesser, som kan have betydning for prisen. Det

kan fx være, at køber har en særlig interesse i netop det pågældende hus, ligesom sælger kan have

en interesse i at gennemføre et hurtigt salg.

På samme måde vil der ved værdiansættelse af en ejendom ved fysisk besigtigelse være tale om

en skønsmæssig ansættelse, hvori der kan indgå flere subjektive hensyn og betragtninger. Det

understreges af, at to vurderingsfaglige eksperter meget sjældent når frem til den samme vurde-

ring, når en konkret ejendom skal værdiansættes ved fysisk besigtigelse.

Som en konsekvens heraf anbefaler udvalget, at det bør præciseres, at SKATs vurderinger tager

udgangspunkt i faktiske handelspriser for sammenlignelige ejendomme og dermed er udtryk for en

gennemsnitlig forventet handelspris for en ejendom af den pågældende type under hensyntagen til

blandt andet ejendommens størrelse og beliggenhed. Denne gennemsnitsbetragtning bør frem-

over gælde som vurderingsnorm for både ejerboliger og erhvervsejendomme.

For den statistiske estimeringsmodel afhænger præcisionen i høj grad af adgangen til objektive

data af god kvalitet. Jo flere data og bedre datakvalitet, jo større præcision må forventes. Arbejdet

med at tilvejebringe data af tiltrækkelig god kvalitet bør derfor ifølge udvalget prioriteres højt.

Udvalget vil dog gerne understrege, at selv den mest optimale vurderingsmodel aldrig helt vil kunne

fjerne usikkerheden ved værdiansættelsen af fast ejendom.

Udvalget anbefaler derfor, at der, som led i skabelsen af en bred accept af et fremtidigt vurderings-

system, kommunikeres åbent om den usikkerhed, der er forbundet med vurderingerne. Samtidig

skal der dog arbejdes målrettet for minimere usikkerheden ved at optimere præcisionen i vurderin-

gerne.

7.5.5 Klar kommunikation

Udvalget anbefaler, at der i et nyt vurderingssystem tilstræbes den størst mulige gennemsigtighed

jf. det overordnede princip, som er beskrevet ovenfor.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

Gennemsigtigheden som styrende princip betyder blandt andet, at kommunikationen til ejendoms-

ejerne skal målrettes, så der kommunikeres åbent om beregningsmetode, beregningsgrundlag og

usikkerhed forbundet med vurderingen. Det skal dels ske via vurderingsmeddelelsen, dels ved at

de nye vurderingsmodeller for de forskellige ejendomstyper inklusiv beregningsgrundlaget stilles til

rådighed for ejendomsejere og rådgivere via SKATs hjemmeside.

Udvalget anbefaler endvidere, at det kommunikeres klart, hvad SKAT forsøger at ramme med vær-

diansættelsen. Det betyder blandt andet, at det skal fremgå klart af vurderingsmeddelelsen, hvad

den beregnede vurdering er et udtryk for.

Udvalget foreslår i forlængelse heraf, at ’ejendomsværdi’ fremadrettet benævnes ’beskatningsvær-

di for ejendommen’. Beskatningsværdien bliver således et udtryk for, hvad det i gennemsnit forven-

tes, at en ejendom med de pågældende karakteristika baseret på objektive data vil kunne sælges

for. Vurderingen af en konkret ejendom bliver med andre ord udtryk for en forventet gennemsnitlig

markedsværdi og er dermed ikke udtryk for den eksakte handelspris på den pågældende ejendom.

Tilsvarende anbefaler udvalget, at ’grundværdi’ fremover benævnes ’beskatningsværdi for grun-

den’.

Udvalget anbefaler i forlængelse heraf, at der kommunikeres klart om den gennemsnitsbetragtning,

der ligger til grund for ansættelsen af beskatningsværdien for en ejendom. Det bør således signale-

res klart, at der ikke er tale om en ansættelse af en eksakt handelsværdi for den pågældende ejen-

dom.

7.5.6 Klageadgang

Det er udvalgets anbefaling, at klageprocessen ligeledes tilrettelægges ud fra princippet om størst

mulig gennemsigtighed. Det betyder først og fremmest, at beregningsgrundlaget for de konkrete

vurderinger skal dokumenteres, så vurderingerne til enhver tid kan genberegnes og efterprøves i en

efterfølgende klageproces.

I det omfang der foretages en korrektion til den beregnede beskatningsværdi, skal korrektionen

oplyses til ejendomsejeren og fremgå tydeligt af vurderingsmeddelelsen. Endvidere bør korrektio-

nen videreføres automatisk til de kommende vurderinger, med mindre det forhold ved ejendom-

men, som har udløst korrektionen, bortfalder. Målet er på sigt, at korrektionerne løbende kan udfa-

ses som følge af, at vurderingsmodellen videreudvikles, så estimeringsmodellerne automatisk tager

højde for de forhold, der oprindeligt gav anledning til korrektion.

For ejendomsejernes eget vedkommende bør der ligeledes forudsættes gennemsigtighed. Derfor

bør der under hensyntagen til officialprincippet stilles krav til ejerne om begrundelse og dokumen-

tation for en klage, jf. afsnit 8.8.

Generelt set anbefales det, at sagsbehandlingstiden for klagesagsbehandlingen søges minimeret

mest muligt, fx ved mere målrettet anvendelse af diverse styringsredskaber såsom resultatmål for

sagsbehandlingstid, men også ved procesoptimering og øget samarbejde på tværs af myndighe-

derne. I det omfang dele af klageprocessen kan fremrykkes, så fejlrettelser og korrektioner sker

inden egentlig klage, bør det ligeledes tilstræbes for derved at lette presset på klagesystemet.

Endelig anbefaler udvalget, at det forudsættes, at medlemmer af klageorganerne på vurderingsom-

rådet besidder de relevante faglige kompetencer med henblik på at sikre den størst mulige kvalitet i

afgørelserne.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg

8. Udvalgets analyser og anbefalinger

8.1 Indledning

Som det fremgår af kapitel 7, har udvalget arbejdet efter et overordnet princip om størst mulig gen-

nemsigtighed. I forlængelse heraf har udvalget opstillet en række generelle anbefalinger til et frem-

tidigt ejendomsvurderingssystem.

Disse overordnede rammer har været styrende ved udarbejdelsen af udvalgets mere konkrete

anbefalinger, der fremgår i de følgende afsnit i dette kapitel.

Det nuværende ejendomsvurderingssystem omfatter en lang række forskellige ejendomstyper og

er kendetegnet ved at være særdeles komplekst og med en høj detaljeringsgrad. På denne bag-

grund har udvalget valgt at koncentrere sit arbejde på en række udvalgte hovedområder, der be-

handles i dette kapitel efter følgende inddeling:

Afsnit 8.2 – Datakvalitet

Afsnit 8.3 – Ejerboliger

Afsnit 8.4 – Erhvervsejendomme

Afsnit 8.5 – Landbrug

Afsnit 8.6 – Skovbrug

Afsnit 8.7 – Grunde

Afsnit 8.8 – Berigtigelses- og klageproces

Afsnit 8.9 – Øvrige anbefalinger til forbedring af ejendomsvurderingens kvalitet

De enkelte afsnit er opbygget efter den samme struktur og indeholder en beskrivelse af det pågæl-

dende område samt en vurdering baseret på udvalgets principper. På de specifikke områder har

udvalget udarbejdet en række anbefalinger til et fremtidigt ejendomsvurderingssystem. Anbefalin-

gerne præsenteres i de enkelte afsnit.

I kapitel 9 er de provenu- og fordelingsmæssige konsekvenser af udvalgets forslag og anbefalinger

på ejerboligområdet beskrevet.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Forbedring af ejendomsvurderingen

8.2 Datagrundlag og datakvalitet

8.2.1 Sammenfatning

I henhold til udvalgets principper bør ejendomme i videst muligt omfang vurderes på basis af stati-

stiske estimeringsmodeller med anvendelse af objektive data vedrørende handelspriser, ejen-

domskarakteristika og beliggenhed mv.

Det kræver for det første, at data med relevans for en ejendoms værdi kan tilvejebringes og for det

andet, at disse data har en tilstrækkelig høj kvalitet.

Udvalget har derfor undersøgt, om det eksisterende datagrundlag er dækkende og af en tilstrække-

lig god kvalitet. Endvidere har udvalget undersøgt, hvorvidt det er muligt at inddrage nye datakilder,

der kan have betydning for kvaliteten af ejendomsvurderingerne.

For så vidt angår ejerboliger, er det udvalgets vurdering, at det eksisterende datagrundlag på visse

områder mangler data for forhold, der har betydning for markedsprisen. Særligt er der mangel på

data, der beskriver forhold vedrørende ejendommens beliggenhed, der kan have betydning for

ejendommens værdi, samt data om ejendommens stand.

Udvalget har blandt andet derfor valgt at undersøge muligheden for at anvende geografiske og

topologiske data, der i dag er til rådighed via Geodatastyrelsen, og som indeholder oplysninger om

en ejendoms beliggenhed i forhold til kyst og veje mv.

Det er udvalgets vurdering, at GPS-baserede målemetoder kan tilvejebringe nye data af så høj

kvalitet, at de kan anvendes til vurderingsarbejdet. Det anbefales derfor, at der arbejdes videre på at

forfine og udvikle nye data inden for dette område.

Omvendt har det været vanskeligt at tilvejebringe dækkende og valide data for den enkelte ejen-

doms stand. Årsagen til dette er, at vurdering af en ejendoms stand i et vist omfang må bero på en

subjektiv vurdering.

Tilvejebringelse af data om stand, fx via selvindberetning, vil efter udvalgets vurdering være en for

usikker, omfattende og ressourcekrævende procedure. De indsamlede data vil endvidere have en

meget subjektiv og formentlig uens karakter og er dermed ikke i overensstemmelse med udvalgets

princip om, at ejendomsvurderingen så vidt muligt bør baseres på objektive data. Udvalget har

derfor ikke fundet det muligt på baggrund af eksisterende objektive datakilder at basere ejendoms-

vurderinger på data om stand.

Manglende data for stand vil bidrage til en vis usikkerhed i vurderingerne, da standen kan have en

væsentlig indflydelse på en ejendoms forventede handelspris. For den store masse af ejendomme,

der ikke afviger væsentligt fra en normal stand, vil denne usikkerhed være mere begrænset. Udval-

get anbefaler dog, at det fremadrettet undersøges, om der kan tilvejebringes brugbare objektive

data, der vil kunne inddrages som indikatorer for stand.

Med forbehold for stand er det således udvalgets vurdering, at de data, der beskriver boligens ob-

jektive karakteristika, fx opførelsesår, bygnings- og grundarealer mv., dækker så mange forhold, at

der for flertallet af ejerboligerne kan laves acceptable ejendomsvurderinger. Dog anbefaler udval-

get, at datagrundlaget løbende forbedres gennem en systematisk og koordineret indsats og ved

inddragelse af nye relevante variable om objektive forhold fx inspireret fra klageprocessen.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files