ERU, Alm.del - 2013-14 - Bilag 159: Henvendelse af 5/2-14 vedrørende udkast til ny ejendomsmæglerlov, fra Forbrugerrådet Tænk

Hermed Forbrugerrådet Tænk og Dansk Ejendomsmæglerforenings bemærknin-ger til Erhvervsstyrelsens skrivelse af 20. december 2013 med udkast til forslagtil lov om omsætning af fast ejendom.Det har i lang tid været vores ønske at få revideret loven, med henblik påblandt andet at øge gennemsigtigheden for forbrugerne på markedet samt for-mindske administrative byrder. Vi er derfor overordnet positive over for, at dernu foreligger et bud på en sådan revision i det fremsendte udkast til lov omomsætning af fast ejendom. Vi har dog nogle væsentlige bemærkninger og tilfø-jelser, som beskrives i det følgende.Formidlingsbegrebet bør defineres i lovenDet er vores opfattelse, at der i loven bør være angivet en præcisering af for-midlingsbegrebet, idet vi ofte modtager henvendelse vedr. mulig ulovlig ejen-domsformidling. I disse sager er det ønskeligt med en klar lovmæssig definitionaf, hvornår der er tale om formidling, og dermed hvornår loven finder anvendel-se.Kravet om daglig leder erstattes af krav om ”ansvarlig mægler” på hver sagVi er enige i, at ejendomsmæglererhvervet bør bibeholdes som et lovregulereterhverv, især fordi ejendomsmæglerhvervet i høj grad indebærer rådgivning afforbrugere. Af hensyn til forbrugerne bør det fortsat sikres, at rådgivningen kunmå udføres, når den er baseret på et vist niveau af faglige kompetencer. For-brugeren har en forventning om, at en ejendomsmægler er involveret i formid-lingsopdraget, og derfor kan vi støtte forslaget om, at der udpeges en ansvarligfor hvert formidlingsopdrag, med mulighed for at uddelegere opgaverne tilmedhjælpere, som ikke er ejendomsmæglere. Vi er derfor også enige i, at dersom følge heraf ikke er grund til at fastholde kravet om ”daglig leder”.Vi mener dog, at der i loven bør være en øvre grænse for, hvor mange ikkeud-dannede medarbejdere en ejendomsmægler kan have ansvaret for, og vi fore-slår, at det maksimale antal bliver fem ikkeuddannede medarbejdere. Kun påden måde kan forbrugeren være sikker på, at mægleren reelt har været indeover den enkeltes sag, og at forbrugeren har mulighed for at komme i kontaktmed mægleren og drøfte sagen. Forbrugerne vil have en berettiget forventningom, at mægleren kender til sagen, hvis vedkommende mægler er ansvarlig forformidlingsopdraget. Hvis ikke der er en sådan øvre grænse, vil der ligeledesherske usikkerhed blandt ejendomsmæglere om, hvor grænsen går, idet det måformodes, at en sag herom ikke vil være afgjort i disciplinærnævnet inden forrimelig tid efter lovens ikrafttræden, ligesom en sådan afgørelse formentlig vilvære meget konkret begrundet. Ligeledes vil en øvre grænse sikre, at ingenejendomsmægler presses til at påtage sig et ansvar, der går udover, hvad der

er forsvarligt. Det er vores opfattelse, at dette kan opnås, hvis en ejendoms-mægler højst må have ansvaret for fem ikkeuddannede medarbejdere.Ophævelse af særreglen om detailregulering af vederlag samt formidlingsafta-lens varighedVi er enige i, at lovens regulering af ejendomsmæglerens vederlag skal holdespå et minimum, således at ejendomsmæglere bliver sidestillet med andre ser-viceerhverv som advokater, revisorer mv. Vi kan derfor med de nedenfor angiv-ne modifikationer støtte de forslåede regler om vederlag.Bestemmelsen om, at formidlingsaftalen højest må være gyldig i 6 måneder ogherefter kan forlænges med 3 måneder ad gangen, er foreslået videreført. Itredje kvartal af 2013 var den gennemsnitlige salgstid for enfamiliehuse i helelandet 204 dage. Det vil altså sige, at i gennemsnit vil alle sælgere skulle havederes formidlingsaftale forlænget minimum 1 gang. Disse forlængelser er enadministrativ byrde for ejendomsmægleren, uanset at der nu er foreslået op-hævelse af de fleste formkrav til formidlingsaftalen og forlængelsen. Dette med-fører højere udgifter for forbrugeren. Da aftalen i henhold til forslaget altid kanopsiges uden varsel, og der således ikke er tale om en bindingsperiode, finder videt ikke betænkeligt at ophæve begrænsningen på varigheden af formidlingsaf-talen, sådan at der også kan laves aftaler, der løber længere end 6 måneder.Det skal i den forbindelse bemærkes, at der fortsat vil være krav om, at ejen-domsmægleren ved værdiansættelse af en ejendom skal angive en bestemtperiode, som ejendommen forventes at kunne sælges inden for til den skønnedekontantpris. Det er vores opfattelse, at formidlingsaftalen mere hensigtsmæs-sigt kan indgås uden en lovbestemt gyldighedsperiode, men derimod være gæl-dende, indtil ejendommen sælges, eller aftalen opsiges af en af parterne.Vi mener dog, at i tilfælde, hvor der er aftalt resultatafhængigt vederlag, menhvor der samtidig skal betales vederlag ved opsigelse, da skal aftaleperiodenhøjst kunne være 6 måneder, hvorefter den kan forlænges med 3 måneder adgangen.Af forslaget fremgår det, at såfremt der ikke er aftalt andet, har ejendomsmæg-leren krav på et rimeligt vederlag, hvis der indgås en købsaftale på grundlag afejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken.Vi er enige i, at manglende overholdelse af formkrav til formidlingsaftalen ellerforlængelsen heraf ikke skal medføre vederlagsfortabelse, men det er dog voresopfattelse, at ejendomsmægleren som minimum skal kunne dokumentere athave været i dialog med forbrugeren om vederlaget, og have præsenteret for-brugeren for et udkast til formidlingsaftalen for at kunne gøre krav på vederlag,således at forbrugeren inden tiltrædelsen af købsaftalen har haft et vist kend-skab til størrelsen af formidlerens vederlag eller principperne for beregningenheraf. Vi mener, at der generelt bør være en pligt for ejendomsmægleren til atoplyse forbrugeren om vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne herfori formidlingsaftalen. Der gælder også for advokater en pligt til at give skriftligprisoplysning, når de påtager sig en opgave for en forbruger.Endvidere fremgår det af forslaget, at ejendomsmægleren har krav på vederlagved opsigelse af en formidlingsaftale, hvis dette er aftalt. Dette gælder, uansetom det er forbrugeren eller ejendomsmægleren, der opsiger aftalen, medmindreder er aftalt resultat afhængigt vederlag. Vi mener, at denne regel vil være helturimelig for sælger i tilfælde, hvor der er aftalt vederlag efter regning el.lign.,og mæglerens opsigelse ikke er begrundet i sælgers forhold. I disse tilfælde vilsælgeren – selvom opsigelsen ikke kan bebrejdes ham eller hende – modtageen regning, for et arbejde, der ofte ikke repræsenterer nogen værdi for ved-

kommende, fordi sælger skal opstarte salget på ny gennem en anden ejen-domsmægler. Vi kan derfor ikke støtte den foreslåede bestemmelse, og skalopfordre til at bestemmelsen modificeres således, at ejendomsmægleren alenekan kræve vederlag, forudsat at det er aftalt, og såfremt opsigelsen kan læggessælger til last, fx fordi vedkommende hindrer salgsbestræbelserne, på en måde,der nærmest umuliggør salget af ejendommen.Af hensyn til, at begge parter skal have en rimelig chance for at være bekendtmed, hvornår der er indgået en formidlingsaftale, er det desuden vores opfat-telse, at det fortsat bør være et krav, at formidlingsaftalen er underskrevet afbegge parter.Lempelse af oplysningspligt vedr. samarbejde mv. og personlige og økonomiskeinteresserVi er enige i, at oplysninger om ejendomsmæglerens samarbejdsaftaler mv. børgives på ejendomsmæglerens hjemmeside i stedet for i formidlingsaftale, salgs-opstilling og købsaftale. Således samles kun handlens centrale oplysninger idisse dokumenter, hvorved mindskes risikoen for, at vigtige oplysninger overses- såkaldt information overload. I forslaget er angivet, at oplysningerne kan an-gives i ”et skriftligt materiale” såfremt oplysningen ikke gives på virksomhedenshjemmeside. Det bør efter vores opfattelse præciseres i bemærkningerne, at ”etskriftligt materiale” ikke betyder, at oplysningerne nødvendigvis skal gives påpapir, men at oplysninger givet i eksempelvis en e-mail vil være tilstrækkelige.Vi er enige i, at ejendomsmæglerens oplysningsforpligtelser vedr. personligeog/eller økonomiske interesser i salget bør indskrænkes, således at det ikke er”enhver” interesse, der skal oplyses om i formidlingsaftale, salgsopstilling ogkøbsaftale. Forbrugerne opfatter oplysningerne som uoverskuelige, og de ergenerelt ikke interesserede i oplysningerne. Hertil skal det i øvrigt nævnes, atejendomsmægleren jo altid vil have en personlig interesse i at få solgt en givenejendom, idet mæglerens salær i langt de fleste tilfælde afhænger af, om ejen-dommen sælges eller ej. Vi anerkender dog, at nogle forbrugere vil anse oplys-ningen som relevant, fx hvis ejendomsmægleren sælger ejendommen for etnærtstående familiemedlem eller lignende. Vi mener dog ikke, at oplysningenskal gives i salgsopstillingen, idet salgsopstillingen blot bør indeholde de centra-le oplysninger om ejendommen, hvorfor det er vores opfattelse, at denne op-lysning bør gives til køber i købsaftalen.Rollen som partsrepræsentantVi er enige i, at det med fordel i loven generelt kan gøres mere klart, at ejen-domsmægleren er sælgers repræsentant og skal varetage sælgers interesser.Som en konsekvens heraf er det derfor vores opfattelse, at den nuværendebestemmelse om, at sælgers ejendomsmægler efter fortrydelsesfristens udløbkan indgå aftale med køber om at forestå berigtigelsen på vegne af køber, ikkebør videreføres i den nye lov.Der kan også efter købsaftalens indgåelse og fortrydelsesfristens udløb opståsituationer, hvor sælger og køber vil have modsatrettede interesser som gør, atberigtigelsesopgaven ikke er af ren ekspeditionsmæssig karakter, men af råd-givningsmæssig karakter. Det vil være uhensigtsmæssigt for køber, hvis denneundervejs i berigtigelsesforløbet skal søge ny rådgiver, fordi ejendomsmæglerenikke som aftalt kan forestå berigtigelsen på købers vegne.For at undgå tvivlstilfælde og uklarhed om ejendomsmæglerens rolle, mener viat denne bestemmelse bør ophæves. Det skal dog bemærkes, at der ikke er

noget til hinder for, at ejendomsmægleren kan forestå berigtigelsen på vegne afsælger, hvis det er aftalt, at sælger skal stå for (dele af) berigtigelsen.Standardfinansieringen, finansieringsforslag og formidling af lånVi kan ikke støtte forslaget om, at ejendomsmægleren ikke fremover skal ellermå beregne en brutto- og nettoydelse på baggrund af en standardfinansiering.Det er vores opfattelse, at en sådan beregning giver det fornødne retvisendesammenligningsgrundlag, som var formålet med reglerne herom. Det er enhjælp for købere, at beregningerne er foretaget, da det er besværligt selv atberegne – særligt for ikke IT-kyndige. Det giver desuden mening at have etsolidt regelbaseret sammenligningsgrundlag, som ikke kan manipuleres af no-gen, og som samtidig er meget tæt på den finansiering, der ligger til grund forden finansielle sektors kreditvurderinger. Et forbud mod at præsentere en brut-to- og nettoydelse vil stille forbrugerne dårligere, og vil udelade et væsentligtelement i ejendomssøgningen og købsbeslutningen, fordi det for en køber ervæsentligt både at kende kontantprisen og kende ejerudgifterne (incl. finansie-ring). Det forhold, at køber informeres om ejerudgifterne (incl. finansiering) eren nyttig forbrugerinformation, og må ikke forveksles med finansiel rådgivning.Oplysning om brutto- og nettoydelsen er væsentlig for køber for at finde infor-mation om, hvad det koster at eje ejendommen. Køber kan tillige anvende op-lysningen til at sammenligne flere forskellige ejendomme. Hvis ejendomsmæg-leren ikke må give oplysninger om brutto- og nettoydelsen, tvinger man alleinteresserede købere til at kontakte et pengeinstitut eller foretage egne bereg-ninger allerede på det tidspunkt, hvor køber indledningsvist sonderer markedetfor mulige ejendomme at erhverve. På den måde afskærer man i søgeprocessenkøber for en væsentlig information, ligesom egne beregninger medfører risikofor fejl.Vi er derimod enige i, at køber inden den endelige beslutning om optagelse aflån til den konkrete ejendom bør søge rådgivning fra et pengeinstitut eller real-kreditinstitut. Denne rådgivning tager udgangspunkt i købers personlige øko-nomiske forhold, og adskiller sig markant fra en almindelig oplysning om ejer-udgifter (incl. finansiering) i forbindelse med søgning på ejendommen.Vi er enige i, at de forudsætninger, der ligger til grund for den nuværende stan-dardfinansieringsmodel, ikke længere er tidssvarende. Vi anbefaler derfor, atkravet om standardfinansiering bibeholdes, men at der i loven indsættes et kravom, at forudsætningerne i finansieringsmodellen revideres fx en gang årligt.Dette således, at standardfinansieringen stedse er tidssvarende og udtryk for enfinansieringsmodel, som rent faktisk afspejler den virkelige verden.Den aktuelle standardfinansiering kan godt forbedres, så vi kommer tæt på enrealistisk finansiering. Det gælder særligt bankgælden/restkøbesummen. I øje-blikket benyttes renten på realkreditlånet tillagt 1,5 % og herefter oprundet tilnærmeste kvarte procentpoint. Her er det oplagt i stedet at benytte National-bankens rentestatistik over den effektive rentesats på nyudlån til boligformål tilhusholdninger (tabel DNRNPI i Nationalbankens statistikbank). Denne rentedækker boliglån inden for 0-80 % af pantet, og dermed bør der laves et tillægtil renten, så der tages højde for, at lånet i standardfinansieringen kun dækkertoppantet (80 - 95 %). Et tillæg i størrelsesordenen 1-2 procentpoint til Natio-nalbankens rente kunne være en mulighed. Derudover bør omkostninger tiletablering af banklånet medtages. Det er oplagt løbende at opdatere datasy-stemerne med renten for de seneste 3 måneder og foretage en årlig revurderingaf tillægget. Aktuelt skal lånet til restkøbesummen tilbagebetales over 30 år.Det virker rimeligt, men man kan også overveje at lave beregningen med af-drag over 20 år, som flere banker benytter som standard. Ved disse tilpasningeraf standardfinansieringen kommer man alt i alt tæt på den ydelse, låntagere

bliver kreditvurderet på baggrund af i banken, selvom man naturligvis ikke vilramme den helt præcist. Vi opfordrer derfor til en fastholdelse af standardfinan-sieringen, men hvor de relevante aktører inddrages i fastlæggelsen af den stan-dardfinansiering, som rent faktisk afspejler den virkelige verden.Det er desuden vores opfattelse, at det er i forbrugerens interesse, at der fort-sat skal være mulighed for i salgsopstillingen eller tillæg hertil at angive alter-native finansieringsforslag, idet køberen herved får oplysning om, hvordan denkonkrete ejendom rent faktisk kan finansieres. Den almindelige forbruger un-dersøger typisk ikke markedet for finansiering, og derfor er det sundt for kon-kurrencen, at køberen via ejendomsmægleren gives en alternativ mulighed tilfinansiering af købet end blot købers nuværende bank. En sådan beregning fraejendomsmægleren vil ligeledes i mange tilfælde kunne anvendes til at forhand-le bedre priser og vilkår i købers nuværende bank. Det bør dog på finansierings-forslaget udtrykkeligt angives, hvis der er en relation til eller samarbejdsaftalemed den pågældende låneudbyder. Ligeledes bør det angives, hvis ejendoms-formidlingsvirksomheden modtager provision fra udbyderen.Det er blandt andet forslagets sigte at præcisere, at ejendomsmægleren repræ-senterer sælger og derfor ikke kan yde rådgivning til køber, herunder rådgiv-ning om finansiering. Vi er derfor enige i, at ejendomsmægleren ikke bør for-midle lån til køber, da ejendomsmægleren er sælgers repræsentant, men etforbud mod at udarbejde låneberegninger vil efter vores opfattelse virke kon-kurrencebegrænsende på markedet for boligfinansiering.Vi er enige i, at ejendomsmægleren fortsat skal kunne henvise køberen til spe-cifikke bank- eller realkreditinstitutter, herunder på grundlag af formaliseredesamarbejdsaftaler, forudsat at der oplyses om samarbejdet.Udvidelse af bemyndigelsen til at fastsætte nærmere regler om åbne budVi kan ikke på det foreliggende grundlag støtte indførelsen af åbne bud vedhandel med fast ejendom. Vi mener, at denne handelsform potentielt kan rum-me en række ulemper, og vi mener ikke, at åbne bud nødvendigvis er til gavnfor både sælger og køber, ligesom vi ikke føler os overbeviste om, at handels-formen vil være forsvarlig i alle markedssituationer. Vi mener derfor, at en stil-lingtagen til åbne budrunder forudsætter et langt mere analytisk velfunderetbeslutningsgrundlag, end der foreligger i dag.Det er ikke givet, at man ved åbne bud opnår en mere rigtig prissætning.Tværtimod er der fare for, at prisen snarere kommer til at afspejle det psykolo-giske pres, som køber oplever, eller den forsvarsmekanisme, som vil få køber tilat byde over sin egen betalingsvilje eller evne, for at bevare sælgers interesse iat handle med netop ham eller hende. Handelsforløb med åbne bud kan foregå iet meget højt tempo, eksempelvis i situationer, hvor boligmarkedet er ophedet,hvilket erfaringerne fra Norge også viser. Dette mindsker antallet af budgivereog øger risikoen for forhastede bud, der ikke afspejler den reelle betalingsvilje.I Norge har man således oplevet, at tempoet i handlen har været så højt, atnogle budgivere synes, at de reelt ikke har haft mulighed for at deltage i bud-givningen, hvilket ikke er fremmende for effektiv bolighandel.Handel med fast ejendom bør ske på betryggende vilkår, og købere skal havelejlighed til at foretage nødvendige undersøgelser af teknisk, økonomisk og juri-disk art, inden de byder på ejendommen.

For at imødegå nogle af problemerne forbundet med salg med åbne bud i Nor-ge, har man dér synliggjort ejendomsmæglerens såkaldte omsorgspligt, somindebærer, at mæglere skal sørge for, at budrunder tilrettelægges på en måde,hvor både køber og sælger får mulighed for at overveje deres beslutninger, ogat mægleren skalfraråde både sælger og køberat bruge meget korte frister.Tilsvarende tiltag i Danmark vil ikke harmonere med de overordnede intentioneri udkastet til lovforslag og de konkrete forslag om ændringer, som skal skabefuldstændig klarhed over, at ejendomsmægleren er sælgers repræsentant –uden nogen rådgivningspligt el.lign. over for køber.Derudover kan nævnes risikoen for fiktive bud, hvorved prisen presses kunstigti vejret, særligt hvis de afgivne bud ikke er bindende. Desuden har man i andrelande med åbne bud erfaringer med, at udbudsprisen bevidst sættes ”for lavt”for at lokke potentielle købere til, som herefter byder hinanden op, og hvorvedkøber kommer til at træffe en irrationel beslutning ved at afgive et bud, som erhøjere end vedkommendes reelle betalingsvilje.Omvendt kan der også peges på, at det ikke vil være i sælgers interesse, at derer åbenhed omkring useriøst lave bud i et nedadgående eller stagneret bolig-marked.Det må være helt afgørende, at de former for handel med fast ejendom, som ermulige, skal være hensigtsmæssige og forsvarlige i alle markedssituationer –uanset om markedet er nedadgående eller opadgående – og vi savner en grun-dig argumentation for, at det vil være tilfældet for handel med åbne bud.Forbrugerrådet Tænk og Dansk Ejendomsmæglerforening er således ikke over-beviste om, at handelsformer med åbne bud vil være en fordel for boligmarke-det i Danmark, og kan derfor ikke på det foreliggende grundlag støtte indførel-sen heraf.Ejendomsmæglerens pligtforsømmelseVi er uforstående over for den kvalificering af ejendomsmæglerens pligtfor-sømmelse, som kan medføre nedsættelse eller bordfald af salæret, som udka-stet til lovforslag lægger op til.Vi mener, at vurderingen af, om ejendomsmæglerens vederlag skal nedsætteseller bortfalde, håndteres på fornuftig vis i Klagenævnet for Ejendomsformid-ling. Nævnet tager således konkret stilling til, om en given pligtforsømmelseskal medføre kritik, nedsættelse eller bortfald af salæret. Vi finder det unødven-digt og uhensigtsmæssigt at opstille regler, som fastslår, at pligtforsømmelsenskal yderligere kvalificeres i forhold til nævnets mangeårige praksis, for at detkan medføre salærnedsættelse eller -fortabelse. Vi kan således ikke støtte ind-førelsen af denne bestemmelse.KøberrådgivereAf bemærkningerne til forslaget fremgår det, at omsætning af fast ejendomgælder store værdier, både totalt for samfundet og ikke mindst for den enkelteforbruger, hvilket gør det vigtigt, at ejendomsomsætningen foregår på en be-tryggende måde. Dette gælder efter vores opfattelse begge parter, hvorfor deter vigtigt, at køber så tidligt som muligt i forløbet bliver bistået af en køberråd-giver. Vi mener, at der i loven bør fastsættes nogle minimumskrav til de perso-ner, der virker som køberrådgiver, herunder i særdeleshed krav om en ansvars-forsikring.

Den nuværende LOFE § 24, stk. 2Bemærkninger fra Forbrugerrådet TænkUdkastet til lovforslaget lægger op til, at den gældende godtgørelsesregel i lo-vens § 24, stk. 2, ikke videreføres i den nye lov. Forbrugerrådet Tænk kan ikkestøtte forslaget på dette punkt. Vi mener, at det er et væsentligt forbrugerbe-skyttelseselement, som fjernes fra loven, hvilket vil have vidtrækkende konse-kvenser for den forbruger, som handler i tillid til de forkerte oplysninger tilveje-bragt af ejendomsmægleren, og som indretter sin økonomi derpå.Vi er opmærksomme på, at der er stillet spørgsmålstegn ved rimeligheden i, atejendomsmægleren skal betale godtgørelse for fejl i fx provenuberegningen,som ikke skyldes ejendomsmæglerens egne fejl. Det kan fx være fejl, som be-ror på forkerte oplysninger, der er videregivet til ejendomsmægleren fra andreprofessionelle parter, som fx realkreditinstituttet, administrator i en ejerforeningel.lign. Vi skal i den forbindelse bemærke, at langt den overvejende del af desager vi ser i Klagenævnet for Ejendomsformidling, som vedrører godtgørelseefter denne bestemmelse, handler om fejl, som ejendomsmægleren selv erskyld i. Vi ser fx tilfælde, hvor ejendomsmægleren haranslåetindfrielsesbeløbetog aldrig får undersøgt det reelle indfrielsesbeløb, som han ellers er forpligtettil, og sager, hvor ejendomsmægleren overser et af flere lån, der er tinglyst påejendommen.Den eksisterende bestemmelse fastslår, at sælger henholdsvis køber har kravpå godtgørelse, hvis vedkommende i god tro har indrettet sin økonomi i tillid tilformidlerens beregning af salgsprovenu henholdsvis ejerudgifter, og denne be-regning er forkert til skade for vedkommende. Formidleren skal i disse tilfældegodtgøre forbrugeren (sælger henholdsvis køber) forskellen mellem den forker-te og en korrekt beregning. Det samme gælder, hvis forbrugeren i god tro medrimelighed har disponeret i tillid til rigtigheden af formidlerens værdiansættelse,og denne afviger væsentligt fra, hvad den burde være.Godtgørelsesbestemmelsen – som forudsætter, at forbrugeren er i god tro – eraltså begrænset til fejl i forbindelse med salgsprovenu, ejerudgifter samt væ-sentlige afvigelser i værdiansættelsen, som alle er helt afgørende parametre forforbrugerne, når de skal træffe beslutning om at sælge henholdsvis købe bolig.Som forbruger er det helt afgørende, at man på så centrale punkter kan handlei tillid til de oplysninger som ejendomsmægleren som den professionelle parthar tilvejebragt, særligt henset til at den overvejende del af forbrugerne kunhandler bolig få gange i livet, og at det er en af de største privatøkonomisketransaktioner, de fleste forbrugere foretager sig.Når forbrugeren handler i tillid til ejendomsmæglerens oplysninger og indrettersin økonomi på dette grundlag, er det efter vores opfattelse helt rimeligt, atforbrugeren kan få kompensation, når det viser sig at beslutningsgrundlaget harværet forkert på så afgørende punkter. Det må være ejendomsmægleren somden professionelle part, der er nærmest til at bære risikoen for sådanne fejl. Forden enkelte forbrugers privatøkonomi kan det have vidtrækkende konsekven-ser, når der sker en økonomisk forrykkelse i forhold til det, som vedkommendehelt berettiget har indrettet sig på.Vi finder det helt i overensstemmelse med almindelig danske forbrugerretligeprincipper, at den ansvarlige over for forbrugeren er den erhvervsdrivende, somforbrugeren direkte har handlet med. Om den erhvervsdrivende har mulighed

for derefter at gøre regres over for andre evt. ansvarlige parter, eller evt. erdækket af en forsikring, bør være forbrugeren uvedkommende.Det er i øvrigt vores vurdering, at en ophævelse af denne bestemmelse kun vilhave marginal indflydelse på størrelsen af ejendomsmæglernes salærer, da deter relativt få sager, det handler om. For den enkelte forbruger kan det dog havevidtrækkende konsekvenser, hvis ikke vedkommende stilles økonomisk som haneller hun har haft en berettiget forventning om at være stillet efter gennemfø-relsen af handlen, og som vedkommende har indrettet sig i tillid til.Forbrugerrådet Tænk skal derfor på det kraftigste opfordre til, at forbrugerbe-skyttelsen ikke forringes på dette vigtige område, og at bestemmelsen viderefø-res i den nye lov.Bemærkninger fra Dansk EjendomsmæglerforeningDansk Ejendomsmæglerforening er meget tilfreds med, at der i udkastet tillovforslaget ikke er videreført den nuværende § 24, stk. 2 om godtgørelse forskuffede forventninger på objektivt grundlag, dels fordi det er foreningens op-fattelse, at ejendomsmæglere ikke som den eneste rådgiverbranche skal væreunderlagt et objektivt ansvar og dermed i visse tilfælde bære ansvaret for andreprofessionelles fejl, og dels fordi det er foreningens opfattelse, at der genereltikke bør gives godtgørelse for skuffede forventninger.Netop spørgsmålet om godtgørelse for skuffede forventninger er behandlet iErhvervsministeriets betænkning 1362/1998 om rådgiveransvar, hvor flertalletfandt, at der ikke var behov for en regel om, at der skal ydes godtgørelse, udenat der er lidt et økonomisk tab. Udvalget udtalte i den forbindelse bl.a., at godt-gørelse uden økonomisk tab kan medføre en ugrundet berigelse for en råds-øgende, således at den, der får et dårligt råd, stilles bedre end den, der får etgodt råd. Det er præcis en sådan retstilstand, der hersker i dag i relation til dennuværende LOFE´s § 24, stk. 2, idet hvis der er sket en regnefejl, som ikke harmedført et tab for forbrugeren, så vil der alligevel kunne kræves godtgørelse,således at forbrugeren opnår en berigelse.I Erhvervsministeriets betænkning 1362/1998 om rådgiveransvar udtalte udval-gets medlemmer videre, at en godtgørelsesregel vil medføre, at Danmark vilkomme ud af trit med erstatningsretten i de lande, vi normalt sammenligner osmed. Der er foreningen bekendt da heller ikke andre lande, hvor der gælder entilsvarende regel som den nuværende LOFE´s § 24, stk. 2.Det er desuden Dansk Ejendomsmæglerforeningens opfattelse, at der generelt iden juridiske litteratur er enighed om, at det er særdeles betænkeligt med reg-ler, der giver mulighed for godtgørelse for skuffede forventninger. Som eksem-pel kan nævnes artikel af lektor, Ph. D. Torsten Iversen, Juridisk Institut, Aar-hus Universitet trykt i Festskrift til juridisk klub 1988-1998 s. 55-66, hvor detanføres, at reglen om godtgørelse for skuffede forventninger i LOFE´s § 24, stk.2”kun kan betragtes som et vildskud og bør luges ud ved først givne lejlighed”.At ejendomsmægleren er underlagt et objektivt ansvar har, udover at reglenopfattes som urimelig, og at ejendomsmægleren dermed i et vist omfang bæreransvaret for andre professionelle aktørers fejl, den konsekvens, at ejendoms-mæglerens ansvarsforsikring er dyrere, hvilket i sidste ende betales af forbru-gerne. I dag er der eksempler på, at ejendomsmægleren må betale godtgørelsepå grund af andre professionelle aktøres fejl, f.eks. hvis der er oplyst et forkertmånedligt ejerforeningsbidrag fra administrator via administratorforespørgslen,som ejendomsmægleren har gengivet i salgsopstillingen, eller hvis bank eller

realkreditinstitut har oplyst forkerte indfrielsesvilkår, og dette er gengivet isalgsprovenuberegningen af ejendomsmægleren, så det er foreningens klareopfattelse, at en ophævelse af den nuværende LOFE´s § 24, stk. 2 vil medføreen besparelse på ansvarsforsikringen, som i sidste ende vil komme forbrugernetil gode.En ophævelse af den nuværende LOFE’s § 24, stk. 2, vil medføre, at ejen-domsmæglere fremover vil have samme strenge professionsansvar som andrerådgivere.Det videre forløbDet er desuden vores forventning, at styrelsen i processen med udarbejdelse afde relevante bekendtgørelser på området i vidt omfang vil inddrage Forbruger-rådet Tænk og Dansk Ejendomsmæglerforening.HøringsfristVi skal endelig bemærke, at den angivne frist i nærværende høring er uaccep-tabel og i strid med regeringens intentioner om at forbedre lovkvaliteten. Vi skalderfor henstille til, at høringsfristerne som udgangspunkt ikke er under 4 ugerexcl. helligdage.

Erhvervsstyrelsen

Langelinie Allé 17

2100 København Ø.

Vedr.: Udkast til forslag til lov om omsætning af fast ejendom

Forbrugerrådet Tænk

Dansk Ejendomsmæglerforening