Lov om omsætning af fast ejendom1)(Ejendomsmæglerloven)Kapitel 1Lovens anvendelsesområde og definitioner m.v.

§ 1.

Denne lov omfatter betingelserne for godkendelseaf ejendomsmæglere m.v., regler for ejendomsformid-lingsvirksomheder, vilkår for udførelse af opgaver iforbindelse med erhvervsmæssig ejendomsformidlingog erhvervsmæssigt selvsalg m.v. samt regler for Disci-plinærnævnet for Ejendomsmæglere.

§ 2.

Loven finder anvendelse ved erhvervsmæssigformidling af salg af fast ejendom (erhvervsmæssigejendomsformidling).Stk. 2.Følgende bestemmelser finder med de nødven-dige tilpasninger endvidere anvendelse ved erhvervs-mæssigt udbud og salg af fast ejendom (erhvervsmæs-sigt selvsalg):1) § 20, stk. 3, om købers deponering.2) § 22 om provision m.v.3) § 28 om værdiansættelse.4) § 37 om økonomisk og personlig interesse.5) § 38, stk. 1, nr. 3, og § 40 om salgsopstilling.6) § 38, stk. 1, nr. 4, og § 47 om købsaftale.7) § 38, stk. 2, om opdragets indhold og udførelse.8) § 38, stk. 3, om standarddokumenter.9) § 41 om forbrugsafhængige forhold.10) § 42 om kontantpris og udbud m.v.11) § 43 om finansieringsforslag.Stk. 3.§ 9 om betegnelsen »ejendomsmægler« gælderuanset § 3 i alle forhold.Stk. 4.§§ 48 og 49 om særlige rådgiverinteresser ogværdiansættelse gælder for enhver erhvervsdrivende,der yder rådgivning og bistand i forbindelse med om-sætning af fast ejendom.Stk. 5.§ 50 om frit formidlervalg gælder for enhvererhvervsdrivende.Stk. 6.For særlige typer af fast ejendom kan Er-hvervsstyrelsen fastsætte regler, som præciserer ellerfraviger denne lov under hensyn til særlige forhold ved-rørende vedkommende type af fast ejendom.

§ 3.

Loven gælder kun erhvervsmæssige aktiviteter,der er rettet mod eller udføres for en forbruger. Den er-hvervsdrivende har bevisbyrden for, at en sådan aktivi-tet ikke er omfattet af loven.Stk. 2.Loven og regler udstedt i henhold til loven kanikke fraviges til skade for en forbruger.

§ 4.

Loven finder anvendelse uanset hvor, den fasteejendom er beliggende, hvis en væsentlig del af den er-1)

hvervsmæssige formidling eller det erhvervsmæssigeselvsalg udføres i Danmark, jf. dog stk. 2. Hvis den fa-ste ejendom er beliggende i udlandet, og der er særligeforhold i dette land, som medfører, at lovens krav ikkekan opfyldes, har den erhvervsdrivende bevisbyrdenherfor.Stk. 2.Stk. 1 gælder ikke, hvis andet følger af lov omgennemførelse af konvention om, hvilken lov der skalanvendes på kontraktlige forpligtelser, m.v. eller Euro-pa-Parlamentets og Rådets Forordning 593/2008/EF af17. juni 2008 om lovvalgsregler for kontraktlige for-pligtelser (Rom I).Stk. 3.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler, sompræciserer eller fraviger lovens anvendelsesområde ogregler i forhold til udenlandske ejendomme.

§ 5.

I denne lov forstås ved følgende:1)Ejendomsformidlingsvirksomhed:En juridisk en-hed, som beskæftiger sig med formidling af salg affast ejendom til eller for forbrugere.2)Fast ejendom:En fast ejendom eller en del af enfast ejendom, en ideel anpart af en fast ejendom, enandel i en andelsboligforening, som er stiftet ellerer under stiftelse, og en aktie eller andet adkomst-dokument med tilknyttet brugsret til en bolig.3)Forbruger:En person, som handler med henblik påafhændelse af en ejendom, når ejendommen hoved-sagelig har været anvendt ikke-erhvervsmæssigt afvedkommende, eller erhvervelse af en ejendom, nårejendommen hovedsagelig er bestemt til ikke-erhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.4) Kontantpris:Den pris, hvortil ejendommen kan er-hverves kontant uden overtagelse af lån.5) Salgsprovenu:Det beløb, som sælger vil få til frirådighed efter ejendommens salg og handelens be-rigtigelse.

§ 6.

Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler, som ernødvendige for at opfylde Danmarks forpligtelser til op-fyldelse af EU-retsakter vedrørende lovregulerede er-hverv, for så vidt angår ejendomsmæglere m.v.Kapitel 2Godkendelse af ejendomsmæglere m.v.Offentligt register

§ 7.

Erhvervsstyrelsen fører et offentligt register overgodkendte ejendomsmæglere m.v. I registeret optages1) personer, der er godkendt som ejendomsmægler, jf.§ 8,

2) advokater, jf. § 16, stk. 2, og3) personer, som har anmeldt til styrelsen, at de mid-lertidigt og lejlighedsvis agter at levere ejendoms-mæglerydelser her i landet, jf. §§ 15 og 19.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om registe-rets førelse, herunder om indberetning hertil og vedli-geholdelse heraf.Godkendelse som ejendomsmægler

§ 8.

Erhvervsstyrelsen godkender en person som ejen-domsmægler, hvis vedkommende1) har bopæl her i landet, i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU har indgået aftalemed,2) er myndig og ikke er under værgemål eller sam-værgemål,3) ikke er under rekonstruktionsbehandling,4) ikke er under konkurs,5) opfylder de nærmere krav til teoretisk indsigt ved-rørende ejendomsformidling, som Erhvervsstyrel-sen fastsætter,6) opfylder de nærmere krav til praktisk kunnen ved-rørende ejendomsformidling, som Erhvervsstyrel-sen fastsætter, og7) er dækket af behørig sikkerhed for opfyldelsen afethvert pengekrav, som en forbruger måtte få modvedkommende i anledning af dennes udførelse afopgaver efter denne lov.Stk. 2.Godkendelse kan nægtes1) under de omstændigheder, der er nævnt i straffelo-vens § 78, stk. 2, eller2) hvis den pågældende har forfalden gæld til det of-fentlige på 50.000 kr. eller derover.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om sikker-heden efter stk. 1, nr. 7, herunder om sikkerhedens om-fang og art samt dens tidsmæssige udstrækning.Brug af betegnelse

§ 9.

Betegnelsen »ejendomsmægler« eller sammen-sætninger hermed må kun benyttes af en person, der ergodkendt som ejendomsmægler. Ingen andre må benyt-te denne betegnelse eller betegnelser, sammensætningereller forkortelser, der kan forveksles hermed, jf. dog §15, stk. 4, og § 16, stk. 2.Stk. 2.Betegnelsen »ejendomsmæglerelev« må benyt-tes af personer, der er under uddannelse til ejendoms-mægler og ansat i en ejendomsformidlingsvirksomhed.Stk. 3.Betegnelsen »statsautoriseret ejendomsmæg-ler« må ikke benyttes.Deponering

§ 10.

En ejendomsmægler kan deponere sin godken-delse i Erhvervsstyrelsen. Deponering forudsætter, atgodkendelsen ikke er bortfaldet efter § 11, frataget efter§ 12 eller frakendt efter § 53, stk. 2, eller straffelovens §79.Stk. 2.En ejendomsmægler, der har deponeret singodkendelse i Erhvervsstyrelsen, må ikke i forretnings-forhold benytte betegnelsen »ejendomsmægler« eller

betegnelser, sammensætninger eller forkortelser, derkan forveksles hermed.Stk. 3.En person, der har deponeret sin godkendelse,kan ved anmodning herom blive godkendt igen, forud-sat at vedkommende opfylder betingelserne i § 8, stk. 1,nr. 1-4 og 7, samt at vedkommende ikke har forfaldengæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.Stk. 4.En ejendomsmægler, der deponerer sin god-kendelse, slettes af det offentlige register over godkend-te ejendomsmæglere.Bortfald

§ 11.

Godkendelse som ejendomsmægler bortfalder,hvis betingelserne i § 8, stk. 1, nr. 1, 2, 4 eller 7, ikkelængere er opfyldt.Stk. 2.Efter anmodning fra Erhvervsstyrelsen skal enejendomsmægler godtgøre at være dækket af behørigsikkerhed efter § 8, stk. 1, nr. 7. Dokumentationen her-for skal være modtaget i styrelsen senest 4 uger efter, atanmodningen er meddelt. Modtages dokumentationenikke senest ved fristens udløb, bortfalder godkendelsen.Fratagelse

§ 12.

Erhvervsstyrelsen kan fratage en ejendomsmæg-ler godkendelsen, hvis ejendomsmægleren har forfaldengæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.Godkendelsen kan fratages indtil forholdet er bragt i or-den. Afgørelsen skal indeholde oplysning om adgang tildomstolsprøvelse efter § 64 og om fristen herfor.Virkning af bortfald m.v.

§ 13.

Er en godkendelse som ejendomsmægler bort-faldet efter § 11, frataget efter § 12 eller frakendt efter §53, stk. 2, eller straffelovens § 79, slettes personen afdet offentlige register over godkendte ejendomsmægle-re, og vedkommende må herefter ikke benytte den fag-lige betegnelse.Stk. 2.Ophører årsagen til en godkendelses bortfaldeller fratagelse, eller udløber eller ophæves frakendel-sen af en godkendelse, skal godkendelsen efter anmod-ning på ny sættes i kraft, og personen skal optages i detoffentlige register over godkendte ejendomsmæglere.Det er en forudsætning, at betingelserne i § 8, stk. 1, nr.1-4 og 7 er opfyldt, og at vedkommende ikke har forfal-den gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.Personer, der er etableret i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU har indgået aftalemed

§ 14.

§§ 7-13 finder tilsvarende anvendelse på perso-ner, som på ansøgningstidspunktet er etableret i et til-svarende erhverv som ejendomsmæglererhvervet i etandet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, somEU har indgået aftale med, og som ønsker at etableresig her i landet som ejendomsmægler i overensstemmel-se med lov om adgang til udøvelse af visse erhverv iDanmark.Stk. 2.§ 8, stk. 1, nr. 2, finder anvendelse således, atpersonen skal være myndig og ikke må være underlagtbegrænsninger i retten til at forpligte sig ved retshandler

eller i retten til at råde over sin formue efter tilsvarenderegler, som gælder i etableringslandet.Stk. 3.§ 8, stk. 1, nr. 3 og 4, finder anvendelse såle-des, at personen ikke må være under rekonstruktionsbe-handling eller konkurs efter tilsvarende regler, somgælder i etableringslandet.

§ 15.

Personer, som er etableret i et tilsvarende er-hverv som ejendomsmæglererhvervet i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU harindgået aftale med, kan midlertidigt og lejlighedsvis le-vere ejendomsmæglerydelser her i landet, jf. lov om ad-gang til udøvelse af visse erhverv i Danmark.Stk. 2.Personer, som er omfattet af stk. 1, skal indgiveanmeldelse til Erhvervsstyrelsen, før de leverer ejen-domsmæglerydelser her i landet. I det offentlige regi-ster, jf. § 7, optages oplysning om personens navn,adresse og faglige titel eller erhvervsmæssige uddannel-se, jf. stk. 4.Stk. 3.Personer, der i henhold til stk. 1 leverer ejen-domsmæglerydelser her i landet, skal oplyse modtager-ne af ydelserne om deres faglige titel, jf. stk. 4, eventu-elt registreringsnummer i et offentligt register i etable-ringslandet, eventuelt momsregistreringsnummer i etab-leringslandet og eventuel forsikring til dækning af er-hvervsansvar.Stk. 4.Med faglig titel i stk. 2 og 3 menes personensfaglige titel i etableringslandet. Hvis en sådan titel ikkefindes, skal der i stedet gives oplysning om personenserhvervsmæssige uddannelse og det medlemsland, hvoriuddannelsen er opnået.Stk. 5.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om anmel-delse og registrering samt offentliggørelse af oplysnin-ger efter stk. 2 samt regler om de oplysninger, som skalgives efter stk. 3 og 4.Kapitel 3Advokater

§ 16.

En advokat med ret til udøvelse af advokatvirk-somhed efter retsplejeloven kan foretage opgaver i hen-hold til denne lov på lige fod med en ejendomsmægler,hvis advokaten er optaget i det offentlige register, jf. §7.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan optage en advokat i regi-steret, hvis vedkommende er dækket af behørig sikker-hed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en for-bruger måtte få mod vedkommende i anledning af den-nes udførelse af opgaver efter denne lov.Stk. 3.Advokater, der er optaget i registeret, jf. § 7,kan anvende betegnelsen »ejendomsformidler« ellersammensætninger hermed.Stk. 4.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om sikker-heden efter stk. 2, herunder om sikkerhedens omfang ogart samt dens tidsmæssige udstrækning.

§ 17.

Efter anmodning fra Erhvervsstyrelsen skal enadvokat godtgøre at være dækket af behørig sikkerhedefter § 16, stk. 2. Dokumentationen herfor skal væremodtaget i styrelsen senest 4 uger efter, at anmodningen

er meddelt. Modtages dokumentationen ikke senest vedfristens udløb, slettes advokaten af det offentlige regi-ster.

§ 18.

§§ 16, 17 og 58 finder tilsvarende anvendelse påpersoner, som på ansøgningstidspunktet er etableret i ettilsvarende erhverv som advokaterhvervet i et andetEU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU harindgået aftale med, og som ønsker at etablere sig her ilandet som ejendomsformidler i overensstemmelse medlov om adgang til udøvelse af visse erhverv i Danmark.

§ 19.

§§ 15 og 58 finder tilsvarende anvendelse på per-soner, som er etableret i et tilsvarende erhverv som ad-vokaterhvervet i et andet EU-land, i et EØS-land eller iet andet land, som EU har indgået aftale med, og sommidlertidigt og lejlighedsvis agter at levere ejendoms-formidlingsydelser her i landet, jf. lov om adgang tiludøvelse af visse erhverv i Danmark.Kapitel 4Ejendomsformidlingsvirksomheder

§ 20.

En ejendomsformidlingsvirksomhed skal stillebehørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav,som en forbruger måtte få mod virksomheden som led ivirksomhedens udførelse af opgaver efter denne lov.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om sikker-heden efter stk. 1, herunder om sikkerhedens omfang ogart samt dens tidsmæssige udstrækning.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen fastsætter endvidere reglerom købers deponering af en del af købesummen og ga-rantistillelse, herunder om tidspunktet for garantistillel-se samt størrelsen og forrentningen af deponerede be-løb.

§ 21.

Erhvervsmæssig ejendomsformidling skal ud-øves fra et selvstændigt forretningssted, medmindre alleejere er ejendomsmæglere eller advokater.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om ejen-domsformidlingsvirksomheder.

§ 22.

Modtager en ejendomsformidlingsvirksomhed,provision, rabat eller andet vederlag som følge af for-midling eller fremskaffelse af forsikring, annonceringeller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fastejendom, skal virksomheden på sin hjemmeside eller iet skriftligt materiale oplyse om, hvorfra dette vederlagstammer.Stk. 2.Har en ejendomsformidlingsvirksomhed i øv-rigt ved samarbejdsaftaler forpligtet sig til at virke forafsætningen af finansielle eller andre ydelser med til-knytning til omsætning af fast ejendom, skal virksom-heden på sin hjemmeside eller i et skriftligt materialeoplyse herom.Stk. 3.Ejendomsformidlingsvirksomheden skal end-videre på sin hjemmeside eller i et skriftligt materialeoplyse om adgang til at få oplyst størrelsen af eventuelprovision, rabat eller andet vederlag og skal på fore-spørgsel oplyse denne.

Stk. 4.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere reglerom opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1-3.

§ 23.

Optræder et pengeinstitut, et realkreditinstitut el-ler et forsikringsselskab som ejer af, med væsentligeejerinteresser i eller som leverandør af navn og forskrif-ter for forretningsgange til en eller flere ejendomsfor-midlingsvirksomheder, skal forbindelsen til vedkom-mende pengeinstitut, realkreditinstitut eller forsikrings-selskab umiddelbart fremgå af ejendomsformidlings-virksomhedens navn eller en tilføjelse hertil.Stk. 2.Betegnelsen »uafhængig« må kun benyttes afen ejendomsformidlingsvirksomhed, som1) ikke har forpligtet sig til at virke for afsætningen affinansielle eller andre produkter med tilknytning tilomsætning af fast ejendom,2) ved formidling af produkter, som nævnt i nr. 1, fø-rer enhver provision eller anden fortjeneste, sommodtages fra udbyderen, videre til forbrugeren og3) i det hele driver ejendomsformidlingsvirksomhedenpå en sådan måde, at der ikke kan rejses tvivl omvirksomhedens uafhængighed.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, atstk. 1 skal gælde for andre virksomheder, der optrædersom ejer af, med væsentlige ejerinteresser i eller somleverandør af navn og forskrifter for forretningsgange tilen eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder.

§ 24.

Hvis en ejer, en ansat eller en person med tilsva-rende tilknytning til en ejendomsformidlingsvirksom-hed ønsker at erhverve en ejendom, som virksomhedenhar til opdrag at sælge, skal virksomheden skriftligt1) opsige formidlingsaftalen,2) frasige sig ethvert vederlag og3) rådgive sælger om behov og mulighed for at søgeanden bistand.Kapitel 5EjendomsformidlingGod ejendomsmæglerskik

§ 25.

En ejendomsmægler skal udføre sit opdrag om-sorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik, herun-der virke for, at der bliver handlet, og at handelen blivergennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår,som er nærmere aftalt med sælgeren.Stk. 2.Ejendomsmægleren skal rådgive sælgeren samtvaretage sælgerens behov og interesser. Ejendomsmæg-lerens rådgivning skal opfylde de krav, der stilles til ensagkyndig ejendomsmægler.

§ 26.

Ejendomsmægleren skal give begge parter deoplysninger, som er af betydning for handelen og densgennemførelse.

§ 27.

Ingen må være repræsentant for begge parter isamme handel.Stk. 2.Stk. 1 gælder for en ejer, en ansat eller en per-son med tilsvarende tilknytning til ejendomsformid-lingsvirksomheden.

Ansvarlig ejendomsformidler for hvert formidlingsop-drag

§ 29.

Der skal for hvert formidlingsopdrag udpeges enansvarlig ejendomsmægler, som er ansvarlig for de op-gaver, der udføres i forbindelse med formidlingsopdra-get.Stk. 2.Stk. 1 hindrer ikke, at andre personer i ejen-domsformidlingsvirksomheden kan udføre formidlings-opgaver i forbindelse med opdraget under tilsyn af denansvarlige ejendomsmægler.Formidlingsaftalen

§ 30.

En aftale om et formidlingsopdrag skal væreskriftlig og underskrevet af sælgeren. Aftalen skal inde-holde oplysning om aftaleperiodens varighed, jf. § 32,og om den ansvarlige ejendomsmægler, jf. § 29.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere reglerom aftalens indhold.

§ 31.

Ejendomsformidling må ikke betinges af, at enpart aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formid-lingshvervets korrekte udførelse.

§ 32.

Aftaleperioden kan højest være 6 måneder. Afta-leperioden kan herefter forlænges med op til 3 månederad gangen.Stk. 2.Formidlingsaftalen kan opsiges uden varsel.Vederlag

§ 33.

Ejendomsmægleren har ret til vederlag i over-ensstemmelse med det, der er aftalt i formidlingsaftalen.Er der ikke aftalt andet, har ejendomsmægleren alenekrav på et rimeligt vederlag, hvis der indgås en købsaf-tale på grundlag af ejendomsmæglerens indsats og udenen anden ejendomsmæglers medvirken.Stk. 2.Hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgåsen købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens ind-

sats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken, harejendomsmægleren ret til vederlag efter stk. 1.

§ 34.

Ved opsigelse af en formidlingsaftale har ejen-domsmægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt,jf. dog stk. 2.Stk. 2.Er der aftalt resultatafhængigt vederlag, harejendomsmægleren kun krav på et rimeligt vederlag,hvis sælgeren har opsagt aftalen.

§ 35.

Hvis der foreligger en ikke ubetydelig pligtfor-sømmelse fra ejendomsmæglerens side, kan sælgerenkræve, at vederlaget nedsættes eller bortfalder.Økonomisk eller personlig interesse

§ 36.

Har ejendomsmægleren en væsentlig økonomiskeller personlig interesse i, om en handel indgås, skalejendomsmægleren oplyse sælger eller køber herom.Stk. 2.Ejendomsmægleren skal give oplysningerne istk. 1 til sælger i formidlingsaftalen og til køber i salgs-opstillingen. Hvis interessen først opstår på et seneretidspunkt, skal ejendomsmægleren oplyse den relevantepart skriftligt herom umiddelbart efter det tidspunkt,hvor interessen opstår.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere reglerom opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1 og 2.

§ 37.

Har ejendomsmægleren en væsentlig økonomiskeller personlig interesse i en sælgers eller en købers valgaf finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknyt-ning til omsætning af fast ejendom, skal ejendomsmæg-leren oplyse den pågældende part herom.Stk. 2.Ejendomsmægleren skal give sælger eller kø-ber skriftlig oplysning herom samtidig med, at denneforelægges de vilkår eller forhold, som ejendomsmæg-leren har en væsentlig interesse i.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere reglerom opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1 og 2.Obligatoriske ydelser

§ 38.

Ejendomsmægleren skal1) værdiansætte ejendommen og aftale den kontant-pris med sælger, som ejendommen skal udbydes til,jf. §§ 28 og 42,2) beregne salgsprovenu, jf. § 39,3) udarbejde en salgsopstilling med de oplysningerom ejendommen, som er nødvendige for en købs-beslutning, jf. § 40, og4) udarbejde udkast til købsaftale, jf. § 47.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om op-dragets indhold og udførelse.Stk.3. Erhvervsstyrelsen kan endvidere fastsætte reg-ler om anvendelse af standarddokumenter, herunderkrav til standarddokumenternes opbygning, og om, atdet skal fremhæves i dokumentet, hvis der foretagesfravigelser af standardteksten eller anvendes andre do-kumenter end standarddokumenter.

§ 39.

Ejendomsmægleren skal umiddelbart efter formid-lingsaftalens indgåelse foretage en særskilt beregning af

salgsprovenu i form af et salgsbudget beregnet ud fraden kontantpris, som ejendommen udbydes til.Stk. 2.Aftales der ændrede udbudsvilkår eller andreændringer i formidlingsaftalen, som påvirker salgspro-venuet, skal ejendomsmægleren umiddelbart herefterudarbejde et nyt salgsbudget.Stk. 3.Ejendomsmægleren skal forud for sælgerensunderskrift af købsaftalen udarbejde et salgsprovenu pågrundlag af købsaftalens vilkår.Stk. 4.Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere reglerfor, i hvilke situationer ejendomsmægleren kan værepligtig at beregne nyt salgsbudget samt hvilken gæld,der kan udelades fra salgsprovenuet.

§ 40.

Ejendomsmægleren skal umiddelbart efter for-midlingsaftalens indgåelse udarbejde en specificeretsalgsopstilling, som skal indeholde en udførlig beskri-velse af ejendommen, herunder oplysning om de årligeejerudgifter, samt oplysning om den ansvarlige ejen-domsmægler, jf. § 29.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere reglerom, hvilke oplysninger salgsopstillingen skal indeholdesamt om afgrænsning af udgifterne i stk. 1, herunderhvordan udgifterne skal beregnes og oplyses.

§ 41.

Ejendommen skal udbydes med relevante oplys-ninger om forbrugsafhængige forhold.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om af-grænsningen af udgifterne i stk. 1, herunder hvordanudgifterne og forbruget skal beregnes og oplyses.

§ 42.

Ejendommen skal udbydes til en skønnet kon-tantpris.Stk. 2.I annoncer og anden markedsføring skal der gi-ves oplysning om ejendommens skønnede kontantpris,jf. stk. 1, og årlige ejerudgifter, jf. § 40.Stk. 3.Erhvervs- og vækstministeren kan fastsætteregler om salg af fast ejendom ved åbne og lukkedebudrunder og andre auktionslignende fremgangsmåder,herunder om ret til oplysning om afgivne bud samt reg-ler om forbud mod salg af fast ejendom ved budrunderog andre auktionslignende fremgangsmåder. Ministerenkan endvidere fastsætte regler om registrering og ad-gang til indsigt i tilkendegivelser fra købere om interes-se for at erhverve ejendommen til en anden pris end denudbudte skønnede kontantpris.

§ 43.

Ejendomsmægleren må ikke udarbejde eller ladeudarbejde finansieringsforslag, herunder beregning afbrutto- og nettoydelse.Stk. 2.Ejendomsmægleren må ikke formidle finansie-ring til køb af fast ejendom.Tilstandsrapporter m.v.

§ 44.

Ejendomsmægleren må ikke på sælgers vegneindgå aftale om rekvirering af tilstandsrapport eller elin-stallationsrapport, jf. lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v., eller energimærkningeller i øvrigt foretage afregning herfor.

Stk. 2.Tilsidesættes forbuddet i stk. 1, har ejendoms-mægleren ikke krav på vederlag.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere reglerom ejendomsmæglerens mulighed for at yde sælger bi-stand til rekvirering af tilstandsrapport, elinstallations-rapport og energimærkning samt regler om ejendoms-mæglerens præsentation af tilstands- og elinstallations-rapporten for køber.

§ 45.

Ejendomsmægleren skal i forbindelse med ind-gåelse af formidlingsaftalen1) rådgive sælger om behov og mulighed for enbyggeteknisk gennemgang af ejendommen,2) rådgive sælger om behov og mulighed for at teg-ne ejerskifteforsikring mod skjulte fejl m.v. og3) henvise sælger til, hvor informationsmaterialeom tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten ogenergimærkning m.v. kan findes.

§ 46.

Ejendomsmægleren skal forud for indgåelse afkøbsaftale1) oplyse køber om rapporten fra en byggetekniskgennemgang af ejendommen, hvis en sådan fore-ligger,2) oplyse køber om muligheden for en byggetekniskgennemgang af ejendommen, hvis en sådan ikkeforeligger,3) oplyse køber om muligheden for at tegne en ejer-skifteforsikring mod skjulte fejl og mangler og4) henvise køber til, hvor informationsmateriale omtilstandsrapporten, elinstallationsrapporten ogenergimærkning m.v. kan findes.Købsaftalen

§ 47.

Ejendomsmægleren skal i fornødent omfang fo-retage undersøgelser samt indhente og kontrollere op-lysninger med henblik på, at udkast til købsaftale inde-holder en betryggende regulering af forholdet mellemparterne, således at handlens efterfølgende berigtigelseer af ekspeditionsmæssig karakter.Stk. 2.Salg kan betinges af overtagelse af indeståendelån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt.Stk. 3.Selv om en købsaftale indeholder vilkår omovertagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt,er køber i forhold til sælger og ejendomsmægleren be-rettiget til at finansiere købet på anden måde, hvis dettekan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger.Stk. 4.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om,hvilke oplysninger købsaftalen skal indeholde.Kapitel 6Andre erhvervsdrivendeRådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejen-dom

§ 48.

En erhvervsdrivende, der yder rådgivning i for-bindelse med omsætning af fast ejendom, skal oplyseforbrugeren, hvis den erhvervsdrivende har en væsentligøkonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg

af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknyt-ning til omsætning af fast ejendom.Stk. 2.Modtager den erhvervsdrivende provision, ra-bat eller andet vederlag som følge af formidling ellerfremskaffelse af finansiering, forsikring, annonceringeller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fastejendom, skal den erhvervsdrivende oplyse forbrugerenom, hvorfra dette vederlag stammer. Den erhvervsdri-vende skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med ad-gangen til at få oplyst størrelsen af provision, rabat ellerandet vederlag og på forespørgsel oplyse denne. Denerhvervsdrivende skal give oplysningerne skriftligt ogsamtidig med, at forbrugeren forelægges de vilkår ellerforhold, som den erhvervsdrivende har en væsentlig in-teresse i, jf. stk. 1.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om opfyl-delse af oplysningspligten i stk. 1 og 2.

§ 49.

En erhvervsdrivende, der yder rådgivning i for-bindelse med omsætning af fast ejendom, skal ved vær-diansættelse af en ejendom med henblik på køb ellersalg følge principperne i § 28.Stk. 2.Den erhvervsdrivende skal i forbindelse medværdiansættelsen rådgive forbrugeren om behov og mu-lighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendom-men.Frit formidlervalg

§ 50.

Aftale om andet end ejendomsformidling mel-lem en erhvervsdrivende og en forbruger må ikke inde-holde vilkår om, at et ejendomsformidlingsopdrag skalgives til en bestemt ejendomsmægler, ejendomsformid-lingsvirksomhed eller ejendomsformidlerkæde, jf. dogstk. 2. Er et sådant vilkår aftalt, er aftalen i sin helhedikke bindende for forbrugeren, mens den bortset fra vil-kåret er bindende for den erhvervsdrivende.Stk. 2.Stk. 1 gælder ikke for en aftale om en gælds-ordning vedrørende pantesikret gæld i ejendommen,hvis1) der som led i gældsordningen indrømmes debitoren ikke uvæsentlig lempelse af betalingsvilkårene,2) det er et led i gældsordningen, at ejendommen skalsælges, og3) kreditor har en væsentlig interesse i salgsresultatet.Kapitel 7Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere

§ 51.

Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere beståraf 1 formand, som skal være landsdommer, og mindst 6andre medlemmer, hvoraf 2 skal være ejendomsmægle-re, 2 skal være repræsentanter for forbrugerne og 2 skalvære personer med særligt kendskab til ejendomshan-del. Ved udvidelse af medlemskredsen skal der udnæv-nes forholdsmæssigt lige mange ejendomsmæglere, re-præsentanter for forbrugerne og sagkyndige personer.Nævnets formand og medlemmer udpeges af Erhvervs-styrelsen, der ligeledes kan udpege en eller flere dom-mere som næstformænd. Formandskab og medlemmerudpeges for en periode på indtil 4 år.

Stk. 2.Ved nævnets behandling af en sag skal der for-uden formanden eller næstformanden altid deltagemindst 1 ejendomsmægler, 1 repræsentant for forbru-gerne og 1 sagkyndig. Deltager flere medlemmer, skalantallet af ejendomsmæglere, antallet af repræsentanterfor forbrugerne og antallet af sagkyndige være detsamme. I sager, hvor rettighedsfrakendelse kan kommepå tale, jf. § 53, stk. 2, skal der dog foruden formandenaltid medvirke mindst 2 ejendomsmæglere, mindst 2 re-præsentanter for forbrugerne og mindst 2 sagkyndigepersoner.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen eller formandsskabet stillersekretariatsbistand til rådighed for disciplinærnævnet.Erhvervsstyrelsen fastsætter en forretningsorden for di-sciplinærnævnet.

§ 52.

Disciplinærnævnet behandler klager over, at enejendomsmægler, som er godkendt i henhold til § 8, hartilsidesat de pligter, som følger af denne lov. Klager,der alene vedrører størrelsen af en ejendomsmæglersvederlag, og kollegiale sager kan ikke indbringes fornævnet. Disciplinærnævnet skal behandle klagerne udenhensyntagen til, om den indklagede er medlem af enbrancheorganisation.Stk. 2.Påhviler der virksomheden et selvstændigt an-svar eller medansvar for den ansatte ejendomsmægler,kan ejendomsformidlingsvirksomheden indbringes fordisciplinærnævnet.Stk. 3.Disciplinærnævnet eller formanden kan afviseat behandle klager fra personer, der ikke har en retlig in-teresse i det forhold, klagen angår, og klager, der påforhånd må skønnes grundløse. Er en klage indbragt afErhvervsstyrelsen, Skatteministeriet, anklagemyndighe-den, Klagenævnet for Ejendomsformidling, DanskEjendomsmæglerforening eller Forbrugerrådet, skal di-sciplinærnævnet behandle klagen.Stk. 4.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, atklageren skal betale et gebyr til disciplinærnævnet for atfå behandlet en klage.

§ 53.

En ejendomsmægler, som tilsidesætter de plig-ter, som loven foreskriver, kan af disciplinærnævnet til-deles en advarsel eller pålægges en bøde på maksimalt300.000 kr. Bøden tilfalder statskassen.Stk. 2.Hvis en ejendomsmægler har gjort sig skyldig igrov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen afopgaver efter denne lov og de udviste forhold givergrund til at antage, at den pågældende ikke i fremtidenvil udøve opgaverne på forsvarlig måde, kan discipli-nærnævnet begrænse den pågældendes adgang til at ud-øve ejendomsformidling eller frakende ejendomsmæg-lerens godkendelse efter § 8 på tid fra 6 måneder til 5 åreller indtil videre. Afgørelsen skal indeholde oplysningom adgang til domstolsprøvelse efter § 64 og om fristenherfor.Stk. 3.Disciplinærnævnet kan lade afhøring af parterog vidner foretage ved byretten på det sted, hvor parteneller vidnet bor.Stk. 4.Hvis der påhviler den ejendomsformidlings-virksomhed, som den pågældende ejendomsmægler er

indehaver af eller ansat i, et selvstændigt ansvar, jf. §52, stk. 2, eller et medansvar for tilsidesættelsen afejendomsmæglerens forpligtelser, jf. stk. 1, kan ejen-domsformidlingsvirksomheden tildeles en advarsel ellerpålægges en bøde, der tilfalder statskassen, på maksi-malt 750.000 kr. Hvis der påhviler ejendomsformid-lingsvirksomheden et medansvar, kan virksomhedenalene pålægges de sanktioner, der nævnes i 1. pkt., hvisvirksomheden er inddraget som part i en klagesag fordisciplinærnævnet.Stk. 5.Formanden for disciplinærnævnet kan i størreog mere komplicerede sager udvælge en sagkyndig til atforelægge sagen og foretage afhøringer for nævnet. Ud-giften til den sagkyndige afholdes af nævnet. Er en sagindbragt af en offentlig myndighed, afholdes udgiften afden pågældende myndighed.Stk. 6.Disciplinærnævnet skal offentliggøre nævnetsafgørelser.

§ 54.

Disciplinærnævnet kan til enhver tid efter an-søgning ophæve en frakendelse efter § 53, stk. 2. Erdenne sket indtil videre, og afslår nævnet ansøgning omophævelse af frakendelsen, kan den pågældende forlan-ge afgørelsen prøvet ved domstolene, hvis der er forlø-bet 5 år efter frakendelsen og mindst 2 år efter, at gen-erhvervelse af godkendelsen senest er nægtet ved dom.§ 53, stk. 2, 2. pkt., og § 64, stk. 1, 2. og 3. pkt. findertilsvarende anvendelse.

§ 55.

Forældelsesfristen for indbringelse af en sag fordisciplinærnævnet er 5 år regnet fra den dag, da denpligtstridige handling eller undladelse er ophørt.Stk. 2.Forældelsesfristen afbrydes ved indgivelse afklage til disciplinærnævnet.

§ 56.

Udgifterne til driften af disciplinærnævnet på-hviler alle godkendte ejendomsmæglere, jf. § 8.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om ejen-domsmæglernes betaling af udgifterne nævnt i stk. 1.

§ 57.

Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere be-handler klager over personer, som er etableret i et til-svarende erhverv som ejendomsmæglererhvervet i etandet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, somEU har indgået aftale med, og som midlertidigt og lej-lighedsvis leverer ejendomsmæglerydelser her i landet,jf. § 17.Stk. 2.Bortset fra § 53, stk. 4, finder §§ 51-55 og 64tilsvarende anvendelse for personerne nævnt i stk. 1.Stk. 3.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, atpersoner, der har anmeldt til styrelsen, at de agter mid-lertidigt og lejlighedsvis at levere ejendomsmæglerydel-ser her i landet, jf. § 15, stk. 1, skal betale et gebyr, derbidrager til finansieringen af disciplinærnævnet.Kapitel 8Udveksling af oplysninger

§ 58.

Erhvervsstyrelsen kan udveksle relevante oplys-ninger med andre kompetente myndigheder i et andet

EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU harindgået aftale med, om1) personer, der er etableret og godkendt som ejen-domsmægler her i landet, jf. § 8, stk. 1, og som an-søger om ret til at etablere sig som ejendomsmæg-ler i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andetland, som EU har indgået aftale med,2) personer, der er etableret og godkendt som ejen-domsmægler her i landet, jf. § 8, stk. 1, og som ag-ter midlertidigt og lejlighedsvis at levere ejen-domsmæglerydelser i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU har indgået aftalemed,3) personer, der er etableret i et tilsvarende erhvervsom ejendomsmæglererhvervet i et andet EU-land,i et EØS-land eller i et andet land, som EU har ind-gået aftale med, og som ansøger om ret til at etable-re sig som ejendomsmægler her i landet, jf. § 14,og4) personer, der er etableret i et tilsvarende erhvervsom ejendomsmæglererhvervet i et andet EU-land,i et EØS-land eller i et andet land, som EU har ind-gået aftale med, og som agter midlertidigt og lej-lighedsvis at levere ejendomsmæglerydelser her ilandet, jf. § 15, stk. 1.Stk. 2.Med kompetent myndighed i stk. 1 menes idenne lov den myndighed, der administrerer ejendoms-mæglererhvervet i det pågældende land.Stk. 3.De oplysninger, som kan udveksles, skal værenødvendige for, at Erhvervsstyrelsen og de andre kom-petente myndigheder i de nævnte lande kan varetage de-res opgaver efter stk. 1.Stk. 4.Erhvervsstyrelsens udveksling af oplysningerefter stk. 1 skal ske under overholdelse af lov om be-handling af personoplysninger. Oplysningerne skal be-handles fortroligt.Stk. 5.Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om udveks-ling af oplysninger med andre kompetente myndighederefter stk. 1.Kapitel 9Kommunikation

§ 59.

Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, atskriftlig kommunikation til og fra styrelsen om forhold,som er omfattet af denne lov eller af regler udstedt imedfør af denne lov, skal foregå digitalt.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere reglerom digital kommunikation, herunder om anvendelse afbestemte it-systemer, særlige digitale formater og digi-tal signatur el.lign.Stk. 3.En digital meddelelse anses for at være kom-met frem, når den er tilgængelig for adressaten formeddelelsen.

§ 60.

Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, atstyrelsen kan udstede afgørelser og andre dokumen-ter efter denne lov eller efter regler udstedt i medfør afdenne lov uden underskrift, med maskinelt eller på til-svarende måde gengivet underskrift eller under anven-

delse af en teknik, der sikrer entydig identifikation afden, som har udstedt afgørelsen eller dokumentet. Så-danne afgørelser og dokumenter sidestilles med afgørel-ser og dokumenter med personlig underskrift.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, atafgørelser og andre dokumenter, der udelukkende ertruffet eller udstedt på grundlag af elektronisk databe-handling, kan udstedes alene med angivelse af Er-hvervsstyrelsen som afsender.

§ 61.

Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, atskriftlig kommunikation til og fra Disciplinærnævnetfor Ejendomsmæglere om forhold, som er omfattet afdenne lov eller af regler udstedt i medfør af denne lov,skal foregå digitalt. § 59, stk. 2 og 3, og § 60 finder til-svarende anvendelse.

§ 62.

Hvor det efter denne lov eller regler udstedt imedfør af denne lov er krævet, at et dokument, som erudstedt af andre end Erhvervsstyrelsen eller Discipli-nærnævnet for Ejendomsmæglere, skal være underskre-vet, kan dette krav opfyldes ved anvendelse af en tek-nik, der sikrer entydig identifikation af den, som har ud-stedt dokumentet, jf. dog stk. 2. Sådanne dokumentersidestilles med dokumenter med personlig underskrift.Stk. 2.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere reglerom fravigelse af underskriftskrav. Det kan herunder be-stemmes, at krav om personlig underskrift ikke kan fra-viges for visse typer af dokumenter.Kapitel 10Klageadgang

§ 63.

Afgørelser truffet af Erhvervsstyrelsen i henholdtil loven eller regler udstedt i medfør af loven kan ind-bringes for Erhvervsankenævnet senest 4 uger efter, atafgørelsen er meddelt den pågældende. Afgørelsernekan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.Afgørelserne kan ikke indbringes for domstolene, førden endelige administrative afgørelse foreligger.Stk. 2.Afgørelser truffet af Disciplinærnævnet forEjendomsmæglere kan ikke indbringes for anden admi-nistrativ myndighed.

§ 64.

En afgørelse efter § 12 og § 53, stk. 2, kan afden, afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for domsto-lene. Begæring herom skal være modtaget i Erhvervs-styrelsen senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddeltden pågældende. Erhvervsstyrelsen anlægger sag modden pågældende i den borgerlige retsplejes former.Stk. 2.Anmodning om sagsanlæg vedrørende § 12 harikke opsættende virkning, men retten kan ved kendelsebestemme, at den pågældende under sagens behandlingskal have adgang til at udføre opgaver som ejendoms-mægler. Ankes en dom vedrørende § 12, hvorved enfrakendelse af godkendelse som ejendomsmægler ikkefindes lovlig, kan den ret, der har afsagt dommen, ellerden ret, hvortil sagen er indbragt, bestemme, at en ejen-domsmægler ikke må udføre opgaver som ejendoms-mægler under ankesagens behandling.

Stk. 3.Anmodning om sagsanlæg vedrørende § 53,stk. 2, har opsættende virkning, men retten kan vedkendelse bestemme, at den pågældende under sagensbehandling ikke må foretage opgaver som ejendoms-mægler. Hvis nævnets afgørelse findes lovlig veddommen, kan det heri bestemmes, at anke ikke har op-sættende virkning.Kapitel 11Frister

§ 65.

Hvor det i loven eller i regler udstedt i medfør afloven er fastsat, at en handling senest skal foretages etbestemt antal dage, uger, måneder eller år efter, at ennærmere angivet begivenhed har fundet sted, beregnesfristen for at foretage handlingen fra dagen efter dennebegivenhed, jf. stk. 2-4.Stk. 2.Er fristen, jf. stk. 1, angivet i uger, udløber fri-sten for at foretage handlingen på ugedagen for den dag,hvor begivenheden fandt sted.Stk. 3.Er fristen, jf. stk. 1, angivet i måneder, udløberfristenfor at foretage handlingen på månedsdagen forden dag, hvor begivenheden fandt sted. Hvis begiven-heden fandt sted på den sidste dag i en måned, eller hvisfristen udløber på en månedsdato, som ikke findes, ud-løber fristen altid på den sidste dag i måneden uansetmånedens længde.Stk. 4.Er fristen, jf. stk. 1, angivet i år, udløberfristenfor at foretage handlingen på årsdagen for begi-venheden.Stk. 5.Udløber fristen i en weekend, på en helligdag,grundlovsdag, juleaftensdag eller nytårsaftensdag, skalhandlingen senest være foretaget den førstkommendehverdag derefter.Kapitel 12Straffebestemmelser

§ 66.

Overtrædelse af § 8, stk. 1, nr. 7, § 9, § 10, stk.2, § 13, stk. 1, § 15, stk. 2, 1. pkt., eller stk. 3, § 16, stk.1 eller 2, § 20, stk. 1, § 21, stk. 1, § 22, stk. 1-3, § 23,stk. 1 eller 2, § 24, stk. 2, §§ 25-28, § 29, stk. 1, § 30,stk. 1, §§ 31 eller 32, § 36, stk. 1 eller 2, § 37, stk. 1 el-

ler 2, § 39, stk. 1-3, § 40, stk. 1, § 41, stk. 1, § 42, stk. 1eller 2, § 43, § 44, stk. 1 eller 2, §§ 45 eller 46, § 50,stk. 1 eller 2, § 51 eller § 52, stk. 1, 1. pkt., straffes medbøde, medmindre højere straf er forskyldt efter andenlovgivning.Stk. 2.I regler, der udstedes i medfør af denne lov,kan der fastsættes straf af bøde for den, der overtræderreglerne.Stk. 3.Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske per-soner) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapi-tel.Kapitel 13Ikrafttræden, overgangsbestemmelser m.v.

§ 67.

Loven træder i kraft den 1. januar 2015.

§ 68.

Lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbe-kendtgørelse nr. 1717 af 16. december 2010, som æn-dret ved lov nr. 609 af 14. juni 2011 og lov nr. 1231 af18. december 2012, ophæves.Stk. 2.Regler, der er fastsat i medfør af lov om om-sætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1717af 16. december 2010, som ændret ved lov nr. 609 af14. juni 2011 og lov nr. 1231 af 18. december 2012,forbliver i kraft, indtil de ophæves eller afløses af reglerfastsat i medfør af denne lov.Ændring af lov om fremme af energibesparelser i byg-ninger

§ 69.

I lov om fremme af energibesparelser i bygnin-ger, jf. lovbekendtgørelse nr. 636 af 19. juni 2012, fore-tages følgende ændring:

1.

I§ 8 b, stk. 2,ændres »erhvervsmæssig formidling afkøb og salg af fast ejendom« til: »erhvervsmæssig for-midling af salg af fast ejendom«.

§ 70.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, jf.dog stk. 2.Stk. 2.Loven kan ved kongelig anordning helt ellerdelvist sættes i kraft for Grønland med de ændringer,som de grønlandske forhold tilsiger.

Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkninger1. Indledning1.1. Lovforslagets formål1.2. Lovforslagets baggrund2. Oversigt over lovforslaget3.Lovforslagets indhold3.1. Videreførelse af den gældende ejendomsmæglerlov3.3. Godkendelse af ejendomsmæglere3.4. Ejendomsmæglerens rolle3.5. Krav til ejendomsformidlingsvirksomheder3.6. Ansvarlig ejendomsmægler og forbedret klagead-gang3.7. Vederlagsregler m.v.3.8.Overflod af information3.9 Øvrige ændringer4. Økonomiske og administrative konsekvenser for detoffentlige5. Økonomiske og administrative konsekvenser for er-hvervslivet6. Miljømæssige konsekvenser7. Administrative konsekvenser for borgerne8. Forholdet til EU-retten9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.10. Sammenfattende skema1. Indledning1.1. Lovforslagets formålLovforslaget viderefører principperne i den gældendelov om omsætning af fast ejendom (ejendomsmæglerlo-ven) med visse ændringer, som gennemgås nedenfor.Lovforslaget er som den gældende lov en forbrugerbe-skyttelseslov, der regulerer den professionelle rådgiv-ning og bistand, som ejendomsmæglere tilbyder privateforbrugere i forbindelse med handel med fast ejendom.Herudover reguleres også visse forbrugerbeskyttelses-elementer i forbindelse med erhvervsmæssigt selvsalg(uden brug af ejendomsmægler) og rådgivning i forbin-delse med omsætning af fast ejendom.Siden ejendomsmæglerlovens ikrafttræden i 1994 erden blevet ændret flere gange, bl.a. med to større æn-dringer i henholdsvis 2005 og 2006, som – på baggrundaf enkeltsager – har medført en stor detailregulering.Erhvervsudøvelsen som ejendomsmægler er i dag me-re reguleret end andre erhverv. De omfattende og detal-jerede regler er indført for at øge forbrugerbeskyttelsen,men undersøgelser, som Erhvervsstyrelsen har foreta-get, viser, at reglerne ikke har haft den ønskede effekt,da den store detailregulering i stedet er vanskelig atoverskue for både ejendomsmæglere og forbrugere.Desuden kan detailreguleringen modvirke konkurrencepå markedet og hindre udviklingen af nye og mere ef-fektive måder at handle boliger. Den gældende regule-ring er også forbundet med betragtelige administrativebyrder for ejendomsmæglerne på ca. 280 mio. kr. omåret.I forlængelse af regeringens konkurrencepolitiske ud-spil fra oktober 2012 har Erhvervsstyrelsen foretaget enanalyse af den gældende regulering. På baggrund herafforeslås med dette lovforslag en række ændringer, derskal forbedre forbrugerbeskyttelsen og forbrugerinfor-mationen på området, lette erhvervet for administrativebyrder, øge konkurrencen samt skabe mulighed for etmere effektivt boligmarked.1.2. Lovforslagets baggrund1.2.1. Erhvervsstyrelsens analyse af ejendomsmægler-lovenErhvervsstyrelsen har i 2013 foretaget en analyse affem emner af særlig interesse i forhold til den gældendeejendomsmæglerlov. Det drejer sig om:- Ejendomsmæglerens rolle over for køber og sælger.- Budrunder og oplysning om tilbud generelt.- Ejendomsmæglerens oplysningsforpligtelser.- Ejendomsmæglerens vederlag.- Uregistrerede medhjælpere og erhvervsudøvelsensom ejendomsmægler.Erhvervsstyrelsen har ved udarbejdelsen af analysen,der er tilgængelig på Erhvervsstyrelsens hjemmeside,inddraget interessenterne på området for at afklare mu-lige fokusområder samt for at få input i forhold til ana-lysens emner og de empiriske undersøgelser. Derudoverhar styrelsen indhentet erfaringer fra sammenligneligelande (Sverige, Norge og Holland) og fået foretaget enundersøgelse af fordele og ulemper ved anvendelse afbudrunder. Erhvervsstyrelsen har endvidere fået foreta-get en kvalitativ og kvantitativ analyse i forhold tilejendomshandlens dokumenter og både ejendomsmæg-lernes og forbrugernes oplevelser i forbindelse medhandel af fast ejendom.1.2.2. Lovteknisk moderniseringDen gældende lov trådte i kraft den 1. januar 1994 oger siden blevet ændret mange gange, mest vidtgående i1999, 2005 og 2006. I 1999 blev der opstillet krav omspecifikation af ejendomsmæglerens vederlag og afreg-ningsprincippet ”solgt eller gratis” (resultatafhængigtvederlag) blev suppleret med regler om ”vederlag efterregning”. I 2005 blev ejerkravene til ejendomsformid-lingsvirksomheder ophævet, og i 2006 blev Discipli-nærnævnet for Ejendomsmæglere oprettet.De mange ændringer har medført, at den gældendeejendomsmæglerlov har brug for en lovteknisk revision.Der fremsættes derfor forslag til en ny hovedlov. Vedudarbejdelsen af lovforslaget er der foretaget en gen-nemskrivning af og lovteknisk modernisering af de be-stemmelser, som videreføres fra den gældende lov.2. Oversigt over lovforslagetLovforslaget er opdelt i 13 kapitler og indledes i kapi-tel 1 med bestemmelser om lovens anvendelsesområdeog definitioner m.v. Herefter følger kapitel 2, som inde-holder regler om godkendelse som ejendomsmægler,som er et lovreguleret erhverv. Kapitel 3 viderefører detgældende princip om, at advokater kan foretage ejen-domsformidling på lige fod med ejendomsmæglere.Kapitel 4 indeholder krav til ejendomsformidlingsvirk-

somheder. Kapitel 5 er udtryk for lovens hovedindhold,nemlig de forskellige krav, som stilles for udøvelsen afejendomsformidling, hvad enten den udøves af en ejen-domsmægler, som er godkendt efter kapitel 2, eller enadvokat, jf. kapitel 3. Det overordnede princip er, atejendomsformidlingen skal ske i henhold til god ejen-domsmæglerskik. Visse bestemmelser gælder også forerhvervsmæssigt selvsalg, jf. lovens kapitel 1. Kapitel 6fastsætter visse forbrugerbeskyttende regler for alle er-hvervsdrivende, der yder rådgivning i forbindelse medomsætning af fast ejendom. Kapitel 7 viderefører reg-lerne om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere ogkapitel 8-13 indeholder generelle regler om udvekslingaf oplysninger, digital kommunikation, klageadgang,beregning af frister, straffebestemmelser, lovens ikraft-træden og overgangsbestemmelser m.v.3.Lovforslagets indhold3.1. Videreførelse af den gældende ejendomsmæglerlovLovforslaget er som den gældende lov en forbruger-beskyttelseslov, der har til formål at bidrage til gennem-sigtighed, effektivitet, sikkerhed og tryghed for forbru-gerne i forbindelse med ejendomshandel. Omsætning affast ejendom gælder store værdier, både totalt for sam-fundet og ikke mindst for den enkelte forbruger, hvilketgør det vigtigt, at ejendomsomsætningen foregår på enbetryggende måde. Hertil kommer, at ejendomsomsæt-ningen ofte indebærer vanskelige økonomiske, tekniskeog juridiske problemer. Private parter vil derfor ofte ha-ve behov for professionel assistance, og der er brug foren vis regulering af de erhvervsdrivende og virksomhe-der, som tilbyder sådan assistance, eftersom der for denenkelte forbruger er tilpas meget på spil både økono-misk og personligt i forbindelse med omsætning af fastejendom. Køb og salg af fast ejendom vil for den typi-ske forbruger være nogle af de største økonomisketransaktioner, som denne foretager i sit liv.Nedenfor fremhæves de væsentligste ændringer i for-hold til den gældende ejendomsmæglerlov.3.2. Lovens anvendelsesområdeLovforslagets hovedområde er som den gældende lov,en regulering af erhvervsmæssig formidling af salg affast ejendom (ejendomsformidling), jf. forslagets § 2,stk. 1. I § 2, stk. 2, fastslås endvidere, at visse af lov-forslagets bestemmelser også er gældende for er-hvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom (er-hvervsmæssigt selvsalg), således at forbrugerne sikressamme beslutningsgrundlag ved handel med en er-hvervsdrivende som sælger, uanset om der medvirkeren ejendomsmægler. Lovens kapitel 6 indeholder visseforbrugerbeskyttende bestemmelser, som gælder for en-hver erhvervsdrivende, som yder rådgivning og bistandi forbindelse med omsætning af fast ejendom.I forhold til den gældende lov foreslås lovens anven-delsesområde indskrænket, således at erhvervsmæssigformidling af køb af fast ejendom (køberformidling) ik-ke længere er omfattet udover bestemmelserne i forsla-gets kapitel 6. Køberformidling er den ydelse, der leve-res til en forbruger (køber), som beder ejendomsmægle-

ren om at finde en ejendom, der opfylder visse nærmeredefinerede krav. Denne ejendom kan være sat til salghos ejendomsmæglerens egen ejendomsformidlings-virksomhed, hos en anden ejendomsformidlingsvirk-somhed, eller der kan være tale om en ejendom, somikke er sat til salg endnu. Køberformidling kan f.eks.være aktuelt for en køber, som bor i udlandet, og derforgerne vil betale ejendomsmægleren for at foretage søg-ningen efter en relevant ejendom og derefter gennemfø-re købet på vegne af forbrugeren. Selvom den gældendelov omfatter køberformidling, er regelsættet i den gæl-dende lovs kapitel 3 om ejendomsformidling altoverve-jende rettet mod formidling af fast ejendom for en sæl-ger, som er lovens kerneydelse.I forlængelse af forslaget om at klargøre ejendoms-mæglerens rolle, herunder at ejendomsmægleren er sæl-gers mand, jf. pkt. 3.4., foreslås det også at klargøreejendomsmæglerens rolle, således at køberformidlingikke omfattes af lovens kernebestemmelser. Køberfor-midling findes ydermere ikke at være en ydelse, somudelukkende skal kunne foretages af en ejendomsmæg-ler eller en advokat, herunder fordi der i dag ikke er be-grænsninger i, hvem som kan foretage køberrådgivning.Der er en flydende grænse mellem, hvad der forståssom køberrådgivning, og hvad der forstås som køber-formidling, og den præcise grænse kan være svær atdrage. Ved at lade køberformidling udgå af lovens an-vendelsesområde i forhold til ejendomsformidling be-høver man ikke nødvendigvis fremover at sondre mel-lem de to begreber, ligesom der åbnes for, at enhver kanrådgive en køber så langt, at der bliver tale om køber-formidling. Køberformidling er i dag ikke en ydelse,som efterspørges i større omfang, og der er således ikkemange ejendomsmæglere eller advokater, som i praksisforetager denne ydelse. Der bliver således mulighed for,at flere personer kan få adgang til markedet, herunderde køberrådgivere, som findes i dag. Der vil fremovervære en stor grad af frihed til, hvordan man som er-hvervsdrivende køberformidler vil indrette sin virksom-hed, ligesom det med respekt for de almindelige aftale-retlige regler frit kan aftales med forbrugeren (køberen),hvilke ydelser denne er interesseret i at aftage.Ejendomsmæglere og advokater kan fortsat udførekøberformidling, men denne ydelse vil ikke falde indunder ejendomsformidling, som er forslagets kerneom-råde. Køberformidling, som foretages af ejendomsmæg-lere og advokater og enhver anden, vil således i stedetfalde ind under forslagets kapitel 6, hvor det bestem-mes, at enhver erhvervsdrivende, der yder rådgivning iforbindelse med omsætning af fast ejendom, skal oplyseforbrugeren om væsentlige økonomiske eller personligeinteresser, som den erhvervsdrivende har i forbrugerensvalg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i til-knytning til omsætning af fast ejendom. Den køberfor-midler, som værdiansætter en fast ejendom, skal endvi-dere gøre det ud fra samme principper som en ejen-domsmægler og skal i den forbindelse rådgive køberenom behov og mulighed for en byggeteknisk gennem-gang af ejendommen. Herudover vil forslaget fremoverikke regulere køberformidling, men forbrugerne vil for-

sat være beskyttet af aftalelovens og markedsføringslo-vens generelle regler samt lov om juridisk rådgivning.3.3. Godkendelse af ejendomsmæglereErhvervsudøvelsen som ejendomsmægler er i medføraf den gældende ejendomsmæglerlov et såkaldt lovre-guleret erhverv, hvor der blandt andet gælder visse kravtil uddannelse og erhvervserfaring førend en person kanblive ejendomsmægler. Dette videreføres uændret i lov-forslaget, da omsætning af fast ejendom i forhold, sominvolverer forbrugere, frembyder sådanne særtræk, somtilsiger, at behovet for at beskytte forbrugerne modukyndige eller useriøse udøvere har gennemslagskraft iforhold til indskrænkningen i erhvervsfriheden. Er-hvervsudøvelsen som ejendomsmægler er også et lov-reguleret erhverv i Norge og Sverige.Lovforslagets kapitel 2 vedrører godkendelse af ejen-domsmæglere m.v. og er en videreførelse af principper-ne i den gældende lov. I forhold til den gældende lov erbestemmelserne lovteknisk ændret og uddybet, sådan atde særligt følger systematikken i det lignende kapitel irevisorloven. Eksempelvis indføjes der en bestemmelseom muligheden for deponering af en godkendelse somejendomsmægler. En sådan bestemmelse findes ikke iden gældende ejendomsmæglerlov, men der er en langadministrativ praksis herfor. Der er således tale om enkodificering af praksis.Udover lovtekniske ændringer er der i forbindelsemed gennemskrivningen foretaget visse mindre juste-ringer i forhold til den gældende lov, herunder ophævel-se af de gældende vandelskrav, som erstattes af straffe-lovens regler og indbringelse for Disciplinærnævnet forEjendomsmæglere, jf. de særlige bemærkninger til kapi-tel 2.3.4. Ejendomsmæglerens rolle3.4.1. Gældende retUdgangspunktet i den gældende lov er, at ejendoms-mægleren er opdragsgivers (sælgers) mand, og det føl-ger af den gældende lovs § 15, stk. 1, at ingen må væreformidler for begge parter i samme handel. Ejendoms-mægleren har imidlertid visse omsorgs-, oplysnings- ogrådgivningsforpligtelser over for den anden part (kø-ber). Efter den gældende lovs § 15, stk. 2, skal en ejen-domsmægler varetage sin opdragsgivers behov og inte-resser, dog med hensyntagen til den anden part. I hen-hold til den gældende lovs § 15, stk. 2, skal ejendoms-mægleren, hvis den anden part ikke bistås af egen råd-giver, rådgive den pågældende om behov og mulighedfor at søge bistand. Det fremgår endvidere af den gæl-dende lovs § 9, at en ejendomsmægler skal virke medomsorg for begge parters interesser samt af den gæl-dende lovs § 13, stk. 1, nr. 1 og 3, at ejendomsmæglerskal rådgive begge parter om behov og mulighed for enbyggeteknisk gennemgang af ejendommen og for attegne ejerskifteforsikring.Erhvervsstyrelsens analyse viser, at der både blandtsælgere og købere hersker en vis uklarhed om ejen-domsmæglerens rolle. Ejendomsmægleren er ifølge dengældende lov ”sælgers mand”, men har samtidig pligt til

at rådgive potentielle købere om bl.a. relevante forholdom ejendommen, byggeteknisk gennemgang samt be-regning af brutto- og nettoudgift og finansiering afejendommen. Som en konsekvens heraf tror nogle for-brugere, at ejendomsmægleren også skal varetage købe-rens interesser. Samtidig søger ca. 40 pct. af køberne idag ikke egen rådgiver.3.4.2. Forslagets indholdDet foreslås, at det gøres klart, at ejendomsmægler ersælgers mand og skal varetage sælgers interesser. Somen konsekvens heraf foreslås det, at ejendomsmæglerfremover ikke skal drage omsorg for eller rådgive kø-ber, men er underlagt pligt til atoplysekøber om rele-vante forhold ved ejendommen. Derved skal ejen-domsmægleren stadig oplyser køber om de forhold, derer relevante for handlen, men det bliver klart, at køberenskal søge rådgivning hos en uvildig part.Endvidere foreslås det, at indføre et forbud mod, atejendomsmæglere kan foretage beregninger af lån ogbrutto- og nettoydelser samt formidle finansiering tilkøb af fast ejendom, for dermed at skabe klarhed om-kring ejendomsmæglers rolle som sælgers mand, samtfor at sikre at det er kompetente finansielle rådgivere,der varetager rådgivning i forbindelse med finansieringaf køb af fast ejendom. Det forventes, at forslaget vilvære medvirkende til, at køber i endnu højere grad fårfinansiel rådgivning og beregninger af, hvad det kosterat finansiere et boligkøb i banken eller realkreditinstitut-tet, hvor ekspertisen herom er størst. En beslutning omfinansiering og dermed eventuelt køb af fast ejendom,skal baseres på en individuel løsning, tilpasset køberenskonkrete behov og muligheder, jf. de almindelige be-mærkninger afsnit 3.8.3.5. Krav til ejendomsformidlingsvirksomhederForslagets kapitel 4 oplister en række krav til ejen-domsformidlingsvirksomheder som defineret i forsla-gets § 5. Alle virksomhedsformer falder ind under be-grebet og ethvert formidlingsopdrag, som håndteres afen erhvervsdrivende, vil således høre ind under en ejen-domsformidlingsvirksomhed.I den gældende lov findes der kun enkelte regler forejendomsformidlingsvirksomheder, eftersom man ho-vedsageligt har udformet den gældende lovs bestem-melser i forhold til de enkelte ejendomsmæglere. I lov-forslaget er visse bestemmelser ændret fra kun at vedrø-re de enkelte ejendomsmæglere til at vedrøre hele ejen-domsformidlingsvirksomheden. Eksempelvis skal enejendomsmægler ifølge den gældende lov oplyse for-brugeren, hvis mægleren modtager provision, rabat ellerandet vederlag som følge af formidling eller fremskaf-felse af forsikring, annoncering eller andre ydelser i til-knytning til omsætning af fast ejendom. Denne forplig-telse er i lovforslaget ændret således, at oplysningsfor-pligtelsen i stedet påhviler ejendomsformidlingsvirk-somheden, eftersom det er virksomheden, som har så-danne samarbejdsaftaler; og ikke de enkelte mæglere ivirksomheden. I praksis er der således ikke tale om no-

gen forskel, eftersom disse oplysninger i forvejen givespå virksomhedsniveau.3.6. Ansvarlig ejendomsmægler og forbedret klagead-gang3.6.1. Gældende retEfter de gældende regler må kun ejendomsmæglere,advokater og andre udenlandske tjenesteydere udøveejendomsformidling. Der er endvidere i den gældendelov krav om, at hvert forretningssted skal have en dagligleder, som enten er ejendomsmægler eller advokat. Ipraksis fortolkes det således, at hvis hvert forretnings-sted blot har én ejendomsmægler tilknyttet som dagligleder, kan resten af medarbejderstaben bestå af andrepersoner (medhjælpere), der ikke er uddannede og der-for heller ikke er ejendomsmæglere. Disse medhjælpereforetager i dag i høj grad centrale formidlingsopgaver,uden at den daglige leder nødvendigvis kan bringes tilansvar for medhjælpernes handlinger eller undladelserdisciplinært. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglerekan kun behandle klager over ejendomsmæglere ogejendomsmæglervirksomheder. Disciplinærnævnet harderfor måttet afvise at behandle en række klagesagerover medhjælperes handlinger, som er foretaget uden atden daglige leder (ejendomsmægleren) kan drages tilansvar derfor.3.6.2. Forslagets indholdDet foreslås at tydeliggøre ejendomsmæglernes ansvarover for såvel forbrugere som over for medhjælpere ogderes håndtering af formidlingsopgaver.Således fastslår lovforslaget, der skal udpeges en an-svarlig ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag,som er ansvarlig for de opgaver, der udføres i forbindel-se med formidlingsopdraget. Det foreslås endvidere, atopgaverne som i dag kan uddelegeres til medhjælpere,som ikke er ejendomsmæglere, hvis det sker under til-syn fra den ansvarlige ejendomsmægler. Samtidig fore-slås det, at det i formidlingsaftalen og salgsopstillingenskal være oplyst, hvem der er ansvarlig ejendomsmæg-ler for at tydeliggøre dette over for forbrugeren, sommåske primært mødes af medhjælpere.Forslaget begrænser ikke i sig selv anvendelsen afmedhjælpere i branchen, men et krav om, at en ejen-domsmægler skal have et disciplinært ansvar for sinemedhjælperes handlinger kan samtidig give incitamenttil, at ejendomsformidlingsvirksomhederne lader flerepersoner uddanne til ejendomsmæglere. Dermed kanforslaget også medvirke til at løfte det faglige niveau ibranchen.Forslaget giver et klart incitament til, at ejendoms-mægleren kun delegerer opgaver til medhjælpere, somer kvalificerede til at udføre disse. Forbrugeren vil op-leve en forbedret klageadgang til disciplinærnævnet,idet der altid vil være en ansvarlig ejendomsmægler forsagen, som kan indbringes for nævnet. Det forhindrerikke andre ejendomsmæglere i at varetage opgaver iforbindelse med den ansvarlige ejendomsmæglers for-midlingsopdrag, og betyder ej heller, at den ansvarligeejendomsmægler som udgangspunkt kan blive ansvarlig

for fejl, overtrædelser eller lignende, som en andenejendomsmægler måtte begå.Det foreslås samtidig at ophæve kravet om daglig le-der, således at kravet om en særlig kvalifikation flyttesfra den daglige ledelse til det udøvende niveau, hvilketskaber større gennemsigtighed og enklere regler. Detbliver dermed også lettere at drive ejendomsformid-lingsvirksomhed til gavn for konkurrencen på området,da der ikke længere er krav om, der skal være en ejen-domsmægler på hvert forretningssted. En ejendoms-mægler kan således fremover være ansvarlig for formid-lingsopdrag på flere forretningssteder. Der foreslås ikkefastsat nogen fast øvre grænse for, hvor mange sager el-ler medhjælpere en ansvarlig ejendomsmægler kan haveansvaret for. Det er således den ansvarligeejendomsmæglers eget ansvar ikke at påtage sig mereend den pågældende kan håndtere. Virksomhedensledelse kan dog også holdes ansvarlig, hvis fordelingenaf ressourcerne mellem ansvarlige ejendomsmæglere ogmedhjælpere i sig selv medfører, at arbejdsbyrden foren ansvarlig ejendomsmægler bliver urimelig stor.3.7. Vederlagsregler m.v.3.7.1. Gældende retDen gældende lov sætter begrænsninger for, hvornårog hvordan en ejendomsmægler er berettiget til veder-lag. Ejendomsmægleren kan kun kræve sig godtgjort påtre forskellige måder:1. Resultatafhængigt vederlag2. Vederlag efter regning3. En kombination af ovenståendeDet resultatafhængige vederlag (”solgt eller gratis”)var den eneste mulige vederlagsform frem til 1999, hvormuligheden for vederlag efter regning blev indført.Ved resultatafhængigt vederlag kan ejendomsmægle-ren kun opnå vederlag, hvis der indgås en bindendekøbsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller der ef-ter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale påbaggrund af mæglerens indsats og uden en anden mæg-lers medvirken, hvis det må antages, at indgåelsen afkøbsaftalen er blevet udskudt for at holde mæglerenude.Ejendomsmægleren deler typisk sit vederlag op i tre:(1) vederlag for ejendomsmæglerens arbejde, (2) formarkedsføring og (3) for dokumenter m.v. Denne opde-ling har dog ikke i betalingssituationen betydning forsælgeren. Hvis der er indgået aftale om resultatafhæn-gigt vederlag, vil hele vederlaget forfalde ved salg, uan-set om boligen bliver solgt på den første dag eller vedudløbet af formidlingsaftalen, og uanset om ejendoms-mægleren har annonceret boligen nul eller 100 gange.Udover at der i dag er regler forhvornår og hvordanejendomsmægleren må modtage vederlag, er der endvi-dere i dag regler om, hvordan ejendomsmæglerne skaloplyse om deres priser. Ejendomsmæglere skal i dag iformidlingsaftalen specificere alle ydelser, prisen herpå,samt angive om hver enkelt ydelse er obligatorisk, be-tinget af ejendomsmægleren (accessorisk ydelse), ellertilvalgt af sælger. Formålet er at give sælgerne et godtudgangspunkt for at forhandle med ejendomsmægleren.

Brugerundersøgelser foretaget for Erhvervsstyrelsensåvel som Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen viserdog, at mange sælgere ikke kan overskue sammensæt-ningen af ejendomsmæglerens salær og har svært ved atsondre mellem obligatoriske, accessoriske og tilvalgteydelser. Undersøgelserne viser endvidere, at meget fåsælgere forhandler om prisen på delydelser, men at de istedet kun forhandler om prisen på det samlede veder-lag, som også er det mest relevante for forbrugeren.Den komplekse detailregulering øger risikoen for mis-forståelser og fejl hos både sælgere og ejendomsmægle-re. Klagenævnet for Ejendomsformidling har oplyst, attvister og uklarheder om vederlag indgår i ca. 50 pct. afsagerne ved nævnet, og at ejendomsmæglerne på grundaf de komplekse regler selv i mange tilfælde er i tvivlom, hvad de lovligt må tage betaling for.En begrænsning af vederlagsformer er et særsyn idansk ret og er heller ikke kendt fra vores nabolande.Der synes endvidere ikke at være særlige forhold påmarkedet for ejendomsmægling, der nødvendiggør ensådan begrænsning. Begrænsningen kan ydermere væremed til at hindre ejendomsmæglerne i at udvikle nyekoncepter og vederlagsformer, hvilket er med til at be-grænse konkurrencen og innovationen på området.3.7.2. Forslagets indholdDet foreslås derfor, at ikke at videreføre de gældenderegler i ejendomsmæglerloven om vederlagsformer ogbegrænsninger i vederlagets sammensætning, samt spe-cifikationskrav i forhold til ydelserne og prisen herpå.Ejendomsmæglere vil herefter på dette område blivesidestillet med andre serviceerhverv som revisorer, ad-vokater og håndværkere m.v.Forslagets §§ 33-35 indeholder derfor et minimum afregulering om ejendomsmæglerens vederlag, herunderdet grundlæggende princip om, at ejendomsmæglerenhar ret til vederlag i overensstemmelse med det, som eraftalt i formidlingsaftalen. Det er fundet nødvendigt og-så at regulere få andre situationer, nemlig situationen,hvor der ikke er aftalt et vederlag i formidlingsaftalen,eller der ikke er indgået en formidlingsaftale. Her be-stemmer forslagets § 33, stk. 1, 2. pkt., at ejendoms-mægleren i sådanne tilfælde alene har krav på et rime-ligt vederlag, hvis der indgås en købsaftale på baggrundaf ejendomsmæglernes indsats og uden en anden ejen-domsmæglers medvirken. I sådanne situationer vil for-brugeren derfor være beskyttet mod at kunne blive op-krævet et vederlag, som ikke har resulteret i et salgsre-sultat. Dette støttes endvidere i den foreslåede regel om,at ejendomsmægleren kun har krav på vederlag ved op-sigelse af formidlingsaftalen, hvis det er aftalt. Aftale-lovens regler vil være med til at sætte grænser for,hvordan vederlaget med rimelighed kan siges at fremståså tydeligt og klart for sælgeren, at det er aftalt – herun-der aftalelovens kapitel IV, som handler om særlige reg-ler om forbrugeraftaler.Dereguleringen skal være med til at øge mulighedernefor innovation og konkurrence i branchen, så der kanudvikles andre afregningskoncepter end i dag.

Samtidig med at der stilles færre krav til formidlings-aftalens indhold om specificering af ejendomsmægle-rens vederlag, foreslås det også, at der generelt sker enlettelse af formkravene til formidlingsaftalens indhold,bl.a. foreslås det, at kravet om underskrift af aftalen,kun skal omfatte forbrugerens underskrift, og ikke læn-gere ejendomsmæglerens underskrift.3.8. Overflod af information3.8.1. Gældende retDen gældende ejendomsmæglerlov pålægger ejen-domsmægleren en stor oplysningsforpligtelse. Kraveneer indsat for at sikre, at handel med fast ejendom fore-går på en tryg måde for forbrugerne samt for at forsøgeat skabe gennemsigtighed i bolighandelsprocessen ogejendomsmæglernes arbejde. Den løbende skærpelse afoplysningsforpligtelserne henover årene har været base-ret på en antagelse om, at jo flere oplysninger forbru-gerne fik, desto bedre var de klædt på til at træffe derigtige beslutninger, altså at forbrugerbeskyttelsen bedstsikres ved, at forbrugerne har så omfattende et oplys-ningsgrundlag som muligt, fordi de derved har det bedstmulige beslutningsgrundlag.I de senere år har man fået fokus på, at for mange op-lysninger kan være med til at sløre billedet for forbruge-ren, da de vigtige oplysninger kan drukne i mængden.Hvis forbrugere overbelastes af for megen informationeller for mange valgmuligheder, kan konsekvensen væ-re, at de ender med kun at forholde sig til en lille del afinformationen. Resultatet kan være, at forbrugeren væl-ger det forkerte produkt, fordi relevante aspekter ikketages i betragtning. Populært betegnes overflod af in-formation med det engelske begrebinformation over-load.Der er en risiko for, at de mange oplysningskrav i for-bindelse med handel med fast ejendom medfører, at kø-berne på grund af den store mængde af oplysninger mi-ster overblikket og derved reelt ikke får den gennemsig-tighed, som oplysningsforpligtelserne tilsigter.3.8.2. Forslagets indholdPå baggrund af ovenstående samt Erhvervsstyrelsensanalyse foreslås det derfor, at man fjerner de mindre re-levante oplysninger, f.eks. oplysning om standardfinan-siering og brutto- og nettoydelse, jf. nærmere ovenforunder pkt. 3.4.2., således at forbrugeren hjælpes til atfokusere på de mest relevante og centrale oplysninger ibolighandlen, f.eks. kontantprisen og de årlige ejerud-gifter. En anden oplysning, som foreslås ophævet, ermæglers pligt til at oplyse om sælgers indestående lån iejendommen, som kan overtages, da denne mulighedsjældent anvendes i praksis.Det foreslås samtidig, at styrke den gældende lovsprincip om, at kontantprisen skal danne udgangspunktfor bolighandlen. Oplysningerne om brutto- og netto-ydelse samt standardfinansiering er i stigende grad irre-levante, fordi der i dag findes mange forskellige finan-sieringsmuligheder. Standardfinansieringsforslag tagerikke udgangspunkt i køberens individuelle situation, oggiver sjældent det fulde og reelle billede af den kom-

mende boligudgift for køberen. Til gengæld spiller eje-rudgifter – dvs. udgifter til f.eks. fællesudgifter, ejen-domsskatter, renovation og husforsikring – en stigenderolle for den reelle udgift ved at eje ejendommen. I dager oplysningerne om ejerudgifter indeholdt i brutto- ognettoydelsen og dermed ikke særligt synlige i sig selv.Kontantprisen er sammen med ejerudgifterne med tilat give et overblik over de faste udgifter, der er forbun-det med at eje ejendommen. De to oplysninger vil der-for være et bedre udgangspunkt for forbrugerne til atdanne sig et overblik over omkostningerne ved boligenend standardfinansieringsforslaget og beregningen afbrutto- og nettoudgift på baggrund heraf.Det foreslås derfor, at ophæve det obligatoriske kravom beregning af brutto- og nettoudgift på baggrund afet standardfinansieringsforslag.Forslaget giver desuden mulighed for, at oplysningerom ejendomsformidlingsvirksomhedernes samarbejds-partnere, rabatter og provisioner, der efter de gældenderegler skal fremgå af formidlingsaftale og salgsopstil-ling, i stedet kan fremgå af virksomhedens hjemmeside,da de må betragtes som værende af generel karakter, oguafhængig af den enkelte bolighandel. Derimod skal deindividuelle oplysninger om den enkelte handel stadigfremgå af de konkrete dokumenter i bolighandelen.Når en køber efter de gældende regler oplyses om an-vendelsesudgifterne forbundet med at eje ejendommenbaseret på sælgers forbrug, er der risiko for, at oplys-ningen er misvisende i forhold til køberens eget forven-tede forbrug i ejendommen. Derfor foreslås det, atmyndighederne ser på at kvalificere oplysningerne ogforbedre forbrugerinformationen, evt. ved at der ud fraejendommens energimærke ved hjælp af standardisere-de forbrugerprofiler kan gives en mere retvisende op-lysning om de forventede anvendelsesudgifter, særligtom varmeudgiften.3.9. Øvrige ændringer3.9.1. Mulighed for åbenhed i budprocessenFormålet med bestemmelsen er at skabe åbenhed omindkomne købstilbud i forhandlingsprocessen. BådeSverige og Norge har positive erfaringer med åbenhedomkring budgivningen. I begge lande kan sælger fritvælge, hvilken handelsform sælger vil benytte sig af,uanset om sælger bistås af en ejendomsmægler i forbin-delse med salget eller ej. I Danmark kan en forbruger,som benytter en ejendomsmægler til at bistå sig medsalget af sin ejendom, kun vælge mellem at sælge viaalmindeligt forhandlede salg, hvor ejendomsmægler ik-ke må oplyse andre interesserede om indkomne købstil-bud, eller via budrunde med lukkede købstilbud. Vedsalg via ejendomsmægler kan forbrugeren således ikkevælge, at andre, der er interesserede i ejendommen, fåroplyst indkomne pristilkendegivelser. Hvis forbrugerenselv vælger at forestå salget af sin ejendom, kan forbru-geren frit vælge handelsformen, herunder at oplyse omindkomne pristilkendegivelser. Forbrugeren må dog ik-ke afholde en frivillig offentlig auktion, jf. nærmere ne-denfor.

Såfremt der fastsættes nærmere regler, som gør detmuligt for ejendomsmægleren at oplyse om indkomnepristilkendegivelser til andre, vil der inden for rimeligtid herefter, blive iværksat undersøgelser om virkningenaf de nye handelsformer på markedet med fokus på for-brugerøkonomisk adfærd, og for at vurdere, hvilkengrad af åbenhed der bedst tilgodeser hensynet til for-brugerne, og om muligt foretage en ændring af reglerne,hvis resultatet tilsigter det.Der vil i forbindelse med reglernes udformning ogsåskulle tages hensyn til såvel de almindelige aftaleretligeregler som de særlige regler i lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom.3.9.2. Objektivt ansvarEjendomsmæglerbranchen er som den eneste rådgiv-ningsbranche i Danmark i dag underlagt et objektivt an-svar. Det betyder, at ejendomsmægleren kan gøres an-svarlig for en fejl, som ejendomsmægleren ikke selv erskyld i. Eksempelvis kan en ejendomsmægler gøres an-svarlig, hvis han gengiver en fejlagtig oplysning omejendommens månedlige udgifter i salgsopstillingen,selvom han har modtaget den forkerte oplysning fra enadministrator af en den pågældende ejer- eller andelsbo-ligforening.Det foreslås at ophæve det objektive ansvar for ejen-domsmæglere. Ejendomsmægleren vil fortsat som denprofessionelle part i en ejendomshandel være underlagtet skærpet professionsansvar, hvorved mæglerens an-svar sidestilles med professionsansvaret for eksempelvisrevisorer, bankrådgivere og advokater. Herudover kanejendomsmæglere indbringes for de to eksisterendenævn på området, henholdsvis Disciplinærnævnet forEjendomsmæglere og Klagenævnet for Ejendomsfor-midling.3.9.3. Indførelse af klagefrist til ErhvervsankenævnetDet følger af lovforslagets kapitel 10, at afgørelsersom Erhvervsstyrelsen træffer i henhold til forslaget el-ler regler udstedt i medfør heraf, kan påklages til Er-hvervsankenævnet. Det vil typisk være afgørelser i for-hold til ejendomsmæglere eller andre erhvervsdrivende.I lovforslaget foreslås i forhold til den gældende lovindført, at klage til Erhvervsankenævnet skal ske senest4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende.Dette foreslås indført, således at det er klart, at en afgø-relse bliver endelig, hvis den ikke påklages inden dennævnte frist. I mange andre love er der fastsat en tilsva-rende 4-ugersfrist.Klagefristen vedrører ikke forbrugernes mulighed forat klage over en ejendomsmægler, som kan ske til Di-sciplinærnævnet for Ejendomsmæglere i henhold tilreglerne i forslagets kapitel 7.3.9.4. Redaktionelle ændringerI den gældende lov anvendes betegnelsen »ejendoms-formidler« som samlebetegnelse for ejendomsmæglereog advokater, der begge kan foretage opgaver i henholdtil loven. Begrebet »ejendomsformidler« anvendes dogikke i praksis, hvor betegnelserne »ejendomsmægler«

og »advokat« anvendes i stedet. For at tilpasse lovfors-lagets sprogbrug, så det vil blive nemmere at læse ipraksis, anvendes derfor gennemgående betegnelsen»ejendomsmægler« også i de tilfælde, hvor bestemmel-serne finder anvendelse for advokater, der er registrereti henhold til forslagets kapitel 3. Det følger således afforslagets § 16, at en advokat kan foretage opgaver ihenhold til dette lovforslag på lige fod med en ejen-domsmægler, og de steder – primært i lovforslagets ka-pitel 5 – hvor der anvendes betegnelsen »ejendoms-mægler«, gælder bestemmelserne således også for ad-vokater, jf. bemærkningerne til § 16. Med den ændredesprogbrug er der således ikke tiltænkt nogen realitets-ændringer.I den gældende lov betegnes den forbruger, som anta-ger en ejendomsmægler, som en »opdragsgiver«. Efter-som lovforslaget indskrænker lovens anvendelsesområ-de i forhold til den gældende lov, således at køberfor-midling ikke længere er omfattet af reguleringen, jf.bemærkningerne til pkt. 3.2. ovenfor, vil det fremoverkun være en sælger, som i henhold til lovens bestem-melser om ejendomsformidling kan være opdragsgiver iforhold til ejendomsmægleren. Sprogbrugen er derfortilpasset i lovforslaget, sådan at den mere ligefremmebetegnelse »sælger« anvendes i stedet for »opdragsgi-ver«.4. Økonomiske og administrative konsekvenser for detoffentligeLovforslagets skønnes ikke at have økonomiske elleradministrative konsekvenser for stat, kommuner ellerregioner.5. Økonomiske og administrative konsekvenser for er-hvervslivetSamlet set forventes lovforslaget at medføre væsentli-ge positive økonomiske og administrative konsekvenserfor erhvervslivet.10. Sammenfattende skema

De samlede administrative lettelser af virksomheder-nes administrative omkostninger, som opnås med detfremlagte lovforslag, udgør ca. [50 mio. kr. om året],hvoraf forslaget om at ophæve vederlagskravene udgøren administrativ lettelse på omkring [40 mio. kr. omåret]Ophævelse af beregning af finansieringsforslag ogbrutto- og nettoudgifter vil betyde mindre administrativtarbejde eftersom, at disse ydelser ikke skal tilbydes.En forenkling af reguleringen vil i højere grad givemulighed for innovation for ejendomsformidlingsvirk-somhederne, hvilket kan betyde positive økonomiskekonsekvenser.6. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.7. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget har ingen administrative konsekvenserfor borgerne.8. Forholdet til EU-rettenForslaget indeholder bestemmelser, der gennemførerdele af Europa-Parlamentets og Rådets direktiv2005/36/EF af 7. september 2005 om anerkendelse aferhvervsmæssige kvalifikationer for så vidt angår ejen-domsmæglere og advokater, som foretager ejendoms-formidling, jf. forslagets §§ 7, 14, 15, 18, 19, 57 og 58.Lovforslaget indeholder derudover ikke EU-retligeaspekter.9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.Et udkast til lovforslag har været i høring hos følgen-de myndigheder og organisationer m.v.:[Se høringslisten].

19, 57 og 58.Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1§ 1 giver et overordnet overblik over lovens bestem-melser. Lovens anvendelsesområde afgrænses i §§ 2-4.I det omfang lovforslaget bestemmelser finder anven-delse, regulerer loven som den gældende lov forholdetmellem en ejendomshandels parter, hvad information iudbudsmateriale og købsaftale m.v. angår. Bortset her-fra regulerer lovforslaget som den gældende lov aleneparternes forhold til de ejendomsmæglere og rådgivere,som er involveret i handelsprocessen. Parternes indbyr-des forhold er kun underkastet regulering som en re-fleksvirkning af reguleringen af de professionelle med-virkendes forhold og i det omfang, det har været nød-vendigt for at opnå de med lovforslaget tilstræbte mål.Reglerne om tilbudspligt i kapitel XVI i lov om leje,reglerne om salg i kapitel 6 i lov om boliger for ældreog personer med handicap samt reglerne om salg af al-mene familieboliger som ejerboliger i kapitel 5 a i lovom almene boliger m.v. omhandler nogle specielle situ-ationer, der ikke omfattes af lovforslaget. Hvis en ejen-domsmægler medvirker, må denne således iagttage så-vel disse loves regler som dette lovforslags formidlings-regler, i det omfang de er relevante. § 3, stk. 1, i lov omandelsboligforeninger og andre boligfællesskaber ved-rører forhold, der - hvis overdragelsen af ejendommenkan opfattes som erhvervsmæssig - også omfattes afdette lovforslag. Lovene gælder således hver for sig, li-gesom også er tilfældet med f.eks. lov om ejerlejlighe-der, se også bemærkningerne til stk. 6.Til § 2§ 2 indeholder lovens anvendelsesområde, der hoved-sageligt svarer til anvendelsesområdet for den gældendelov.Efter forslagetsstk. 1gælder loven for erhvervsmæs-sig formidling af salg af fast ejendom (erhvervsmæssigejendomsformidling) og bestemmelsen er ligesom dengældende lovs § 1, stk. 1, nr. 2, udtryk for lovens pri-mære anvendelsesområde, nemlig forbrugerrelateret er-hvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom. For-midling af leje falder således uden for lovforslagets om-råde. Under omsætning af fast ejendom falder i førsterække salg af et parcelhus, en (beboelses-)ejerlejlighed,andelsbolig, et sommerhus og en parcel- eller sommer-husgrund. Salg af »time-share« omfattes, hvis der er ta-le om køb af en ejendomsret, men ikke hvis der er taleom erhvervelse af en lejeret.I forhold til den gældende lov foreslås lovens anven-delsesområde indskrænket, således at erhvervsmæssigformidling af køb af fast ejendom (køberformidling) ik-ke længere er omfattet udover bestemmelserne i forsla-gets kapitel 6, jf. bemærkningerne til pkt. 3.2. ovenfor.Uanset at køberformidling ikke længere falder ind underlovens hovedanvendelsesområde, vil ydelsen være om-fattet af lovforslagets § 1, stk. 4, om særlige rådgiverin-teresser uanset hvem, som foretager køberformidlingen.Visse af lovforslagets bestemmelser gælder ifølgestk.2,der svarer til den gældende lovs § 1, stk. 1, nr. 1, ogstk. 4, også for erhvervsmæssigt udbud og salg af fastejendom (erhvervsmæssigt selvsalg), når udbuddet ogsalget er erhvervsmæssigt, og aktiviteten er rettet modforbrugere, f.eks. såkaldte projektsalg, hvor en er-hvervsdrivende udbyder og sælger fast ejendom underopførelse direkte til forbrugere. Udstykningsfirmaers di-rekte salg af villagrunde, typehusfirmaers salg af grundmed projekt eller hus etc. omfattes således af lovforsla-get. Herunder falder også det offentliges udbud, somkan sidestilles med erhvervsmæssigt udbud. For at sikreforbrugerne samme beslutningsgrundlag, uanset om enejendomsmægler medvirker, fastslår stk. 2 de relevantedele af loven, som også skal opfyldes ved erhvervsmæs-sigt selvsalg.Det følger afstk. 3,at forslagets § 9 om den fagligebetegnelse »ejendomsmægler« uanset § 3 gælder i alleforhold. Titelbeskyttelsen er altså ikke – som den reste-rende del af loven – begrænset til erhvervsmæssig akti-vitet, som rettes mod eller udføres for forbrugere. Detteer en videreførelse af den gældende lovs § 1, stk. 2, 2.led.Ifølgede foreslåedestk. 4 og 5gælder forslagets §§48 og 49 for enhver erhvervsdrivende, der yder rådgiv-ning og bistand i forbindelse med omsætning af fastejendom, og lovforslagets § 50 for enhver erhvervsdri-vende, se bemærkninger til de nævnte bestemmelser.Det foreslåedestk. 6svarer til den gældende lovs § 1,stk. 7, og giver Erhvervsstyrelsen adgang til at fastsætteregler, som for særlige typer af fast ejendom præciserereller fraviger reglerne i lovforslaget. Bemyndigelsengælder for særlige boligtyper, f.eks. andelsboliger, hvorder kan der være behov for at fastsætte særlige regler.Det skyldes bl.a., at der for særlige boligtyper ved lovkan være fastsat særlige regler om omsætning. Sådanneregler gælder ved siden af og som de specielle frem forlovforslagets regler, hvis kravene efter de to regelsætikke skulle være i indbyrdes overensstemmelse. Men daf.eks. lovgivningen om andelsboliger i vidt omfang an-vendes af ikkeprofessionelle bestyrelser for andelsbolig-foreninger, kan der være behov for ved regeludstedelseudtrykkeligt at tage stilling til de lovsamspilsspørgsmål,som måtte opstå. Af samme grund kan der være behovfor at tage stilling til afgrænsning af, hvornår en andels-boligforening omfattes af lovforslaget. I medfør af dengældende lov er der i dag fastsat regler herom i be-kendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning vedomsætning af private andelsboliger m.v. Den gældendelovs hjemmel er også udnyttet til at fastsætte regler om,at loven ikke finder anvendelse på salg af statens fasteejendomme, når salget foregår uden medvirken af enejendomsmægler.Til § 3

Ifølgestk. 1gælder lovforslaget ligesom den gælden-de lov kun for erhvervsmæssige aktiviteter, der er rettetmod eller udføres for en forbruger, jf. dog § 1, stk. 3.Det er en forudsætning, at den erhvervsdrivende vidsteeller burde have vidst, at aktiviteten var rettet mod ellerudførtes for forbrugere. Den erhvervsdrivende har be-visbyrden for, at aktiviteten ikke er omfattet af lovfors-laget. Den erhvervsdrivende må således sikre sig, hvemhan optræder i forhold til.Det er ikke afgørende, hvilket land den enkelte for-bruger kommer fra. Forslaget finder således også an-vendelse, hvis en udenlandsk forbruger henvender sighos en ejendomsmægler i Danmark for at købe fastejendom.At lovforslaget ligesom den gældende lov ikke omfat-ter ejendomsformidling i forhold til erhvervsdrivende,betyder, at enhver kan optræde som formidler i sådanneforhold. For f.eks. landbrugsejendomme er det da ogsåalmindeligt med bistand fra landboorganisationerneskonsulenter. I øvrigt er der en flydende overgang mel-lem ejendomsformidling og virksomhedsformidling. Atlovforslaget ikke omfatter formidling i forhold til er-hvervsdrivende indebærer derimod ikke, at forslagetsregler om formidlingsopgavens indhold og udførelse eruden betydning i sådanne forhold. For al formidlinggælder, at den skal ske i overensstemmelse med godejendomsmæglerskik, og lovforslaget vil ligesom dengældende lov få en vis afsmittende effekt på kravene tilgod ejendomsmæglerskik ved formidling i forhold tilerhvervsdrivende. Lovforslaget vil således ligesom dengældende lov på denne måde bidrage til at imødekom-me mindre erhvervsdrivendes behov for sikring af enkundeorienteret, kvalitetsmæssig rådgivning og bistand.I forbindelse med salg af landbrugsejendomme har deti visse tilfælde vist sig vanskeligt at afgøre, hvorvidtden gældende lov finder anvendelse. Både i henhold tilden gældende lov og efter dette lovforslag vil det afgø-rende i denne sammenhæng være, hvorvidt salget aflandbrugsejendommen sker til eller for en forbruger.Det må således som udgangspunkt antages, at køberener forbruger, hvis landbrugsejendommens landbrugs-pligt ophæves i forbindelse med salget. Køberen vil der-imod som udgangspunkt ikke kunne anses som forbru-ger, hvis landbrugsejendommenerhverves med henblikpå erhvervsmæssig jordbundsdrift. Ved afgrænsningenaf, hvorvidt salget sker til eller for en forbruger, kan derbl.a. lægges vægt på:- Stuehusets karakter, standard og værdimæssigedominans i forhold til den samlede ejendom.- Størrelsen og bonniteten af ejendommens jordtil-liggende.- Driftsbygningernes omfang, indretning og land-brugsmæssige benyttelse.- Intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelseaf ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttel-se af ejendommen i øvrigt.Hvis en landbrugsejendoms arealtilliggende således eraf mindre omfang eller den landbrugsmæssige udnyttel-se af ejendommen er helt underordnet i forhold til bebo-else, må salget af ejendommen som udgangspunkt kun-

ne antages at skulle ske til en forbruger. Drives ejen-dommen landbrugsmæssigt og har et større arealtillig-gende, må salg af ejendommen som udgangspunkt an-tages at ske til en erhvervsdrivende.Det fremgår afstk. 2,at loven og regler udstedt i hen-hold til loven ikke kan fraviges til skade for en forbru-ger. Bestemmelsen, der er lig den gældende lovs § 29,svarer til og skal forstås i overensstemmelse med de til-svarende bestemmelser i anden forbrugerbeskyttendelovgivning. En branches kutymer viger således for lov-forslagets krav.Til § 4Det er uden betydning for lovforslagets anvendelig-hed, hvor den pågældende ejendom er beliggende. Iføl-gestk. 1vil forslaget således finde anvendelse,hvis envæsentlig del af den erhvervsmæssige formidling ellerdet erhvervsmæssige selvsalg udføres i Danmark. Detvil f.eks. være tilfældet, hvis formidlingen af den uden-landske ejendom sker via et forretningssted i Danmark.Forslaget gælder ikke, hvis en dansk forbruger tagertil udlandet og henvender sig hos en udenlandsk ejen-domsmægler, herunder en dansk ejendomsmægler, somhar bosat sig i udlandet, eller en udenlandsk filial af endansk ejendomsformidlingsvirksomhed. I så fald finderdet pågældende lands regler anvendelse. Forslaget fin-der således ikke anvendelse på handler, der annonceresog gennemføres uden for Danmark, uanset om en danskforbruger eller dansk ejendomsmægler er involveret ihandlen. Sker der imidlertid annoncering over for endansk forbruger i udlandet, og handlen efterfølgendegennemføres, når forbrugeren er i Danmark, f.eks. hosen ejendomsmægler med forretningssted i Danmark,kan der opstå spørgsmål om lovens anvendelse. Det vil iså fald bero på en konkret vurdering.Hvis en fast ejendom beliggende i udlandet omfattesaf forslaget, medfører det bl.a., at der for formidlings-opdraget skal udpeges en ansvarlig ejendomsmægler,som er godkendt i Danmark, ligesom forslagets øvrigebestemmelser skal overholdes. Det følger dog af stk. 1,2. pkt., at lovens bestemmelser kan fraviges, hvis der ersærlige forhold i det land, hvor ejendommen er belig-gende, som gør, at forslagets krav ikke kan opfyldes.Den erhvervsdrivende har bevisbyrden herfor. Hvis deri det pågældende land f.eks. ikke findes en ordning medtilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer, kan den er-hvervsdrivende således ikke opfylde forslagets krav om,at rådgive sælgeren om denne mulighed.Det følger afstk. 2,at stk. 1 ikke finder anvendelse,hvisandet følger af lov om gennemførelse af konventi-on om, hvilken lov der skal anvendes på kontraktligeforpligtelser, m.v. eller Europa-Parlamentets og Rådetsforordning 593/2008/EF af 17. juni 2008 om lovvalgs-regler for kontraktlige forpligtelser (Rom I). Opstår dertvist i en sag mellem en udenlandsk ejendomsmæglerog en forbruger her i landet, finder de generelle reglerom international privatret således anvendelse i forholdtil bl.a. værneting og hvilket lands regler, der anvendes.Det følger af forslagetsstk. 3,at Erhvervsstyrelsenkan fastsætte regler, som nærmere afgrænser lovens an-

vendelsesområde i forhold til udenlandske ejendomme,ligesom styrelsen kan fastsætte regler, som præciserereller fraviger lovens regler i lyset af de særlige forhold,som kan gøre sig gældende for udenlandske ejendom-me.Til § 5Bestemmelsen definerer en række begreber, som an-vendes i loven. I modsætning til den gældende lov erlovforslagets definitioner samlet i én definitionsbe-stemmelse.Nr. 1definerer begrebet ejendomsformidlingsvirk-somhed. Definitionen er ny i forhold til den gældendelov og fastsætter, at en ejendomsformidlingsvirksomheder en juridisk enhed, som beskæftiger sig med formid-ling af salg af fast ejendom til eller for forbrugere. Be-grebet juridisk enhed skal forstås i overensstemmelsemed § 3 i lov om Det Centrale Virksomhedsregister,som bl.a. fastsætter, at en juridisk enhed kan være såvelen fysisk person i dennes egenskab af arbejdsgiver ellerselvstændigt erhvervsdrivende som en juridisk personeller filial af en udenlandsk juridisk person. Begrebetjuridisk enhed vil således omfatte enhver form for er-hvervsvirksomhed – fra enkeltmandsvirksomhed til ka-pitalselskab.Nr. 2fastslår, hvad der i lovforslaget forstås ved fastejendom. Bestemmelsen er lig den gældende lovs § 1,stk. 6. Fast ejendom omfatter ikke blot, hvad der traditi-onelt forstås herved, men også en del heraf eller en ideelanpart. Også salg af f.eks. en andel i en andelsboligfor-ening er at anse som omsætning af fast ejendom. Stårandelsboligforeningen imidlertid som udbyder, er ud-buddet ikke erhvervsmæssigt og derfor ikke omfattet aflovforslaget, medmindre en ejendomsmægler er sat påopgaven. Andele i en andelsboligforening, som er understiftelse, er også omfattet af loven, hvilket sikrer er-hververe af andele i andelsboligforeninger under stiftel-se fyldestgørende oplysninger om købet. De andelsbo-ligforeninger, som stiftes ved lejernes overtagelse af enudlejningsejendom, vil ikke være omfattet af lovens an-vendelsesområde.Nr. 2definerer lovforslagets forbrugerbegreb, der erlig den gældende lovs § 1, stk. 5. Definitionen er ud-formet i overensstemmelse med den almindelige civil-retlige forbrugeraftaledefinition i forbrugeraftalelovens§ 3, købelovens § 4 a, stk. 1, og kreditaftalelovens § 1,stk. 1. Lovforslaget gælder, hvad enten en enkelt per-son, en familie eller et kollektiv køber bolig, modtagerrådgivning om køb eller salg af fast ejendom m.v. Enandelsboligforening er også at anse som forbruger i lov-forslagets forstand. Det betyder, at salg af en ejendomtil eller for en andelsboligforening kan være omfattet aflovforslaget.Nr. 3definerer kontantprisen, der er en nøglefaktor ireguleringen af omsætning af fast ejendom. Det fastslåsi bestemmelsen i lighed med den gældende lovs § 2, atder ved kontantpris forstås den pris, hvortil ejendom-men kan erhverves kontant uden overtagelse af lån, dvs.lånmæssigt ubehæftet. Ved lån forstås prioriteter, der erbaseret på aftale, og som afdrages og forrentes. Lån om-

fatter realkreditlån, pengeinstitutlån, sælgerpantebreveetc. Udenfor falder derimod vejgæld, kloakgæld og lig-nende, der er pålagt ejendommen som en byrde.Nr. 5definerer, hvad der forstås ved salgsprovenu.Definitionen er en videreførelse af den gældende lovs §20, 1. pkt.Til § 6Med § 6 fastsættes en bemyndigelse for Erhvervssty-relsen til at fastsætte regler, som er nødvendige til brugfor gennemførelse af EU-retsakter vedrørende lovregu-lerede erhverv for så vidt angår ejendomsmæglere m.v.Dette inkluderer således også regler for advokater, somforetager ejendomsformidling. Bestemmelsen svarer tilden gældende lovs § 25 d.Til § 7Stk. 1er en sammenskrivning af den gældende lovs §25, stk. 1, og § 25 a, stk. 1, om offentlige registre forhenholdsvis registrerede ejendomsmæglere og midlerti-dige tjenesteydere. Hertil er i lovforslaget tilføjet, at re-gisteret kan indeholde oplysninger om advokater, somforetager ejendomsformidling. At registeret også inde-holder information om advokater, der foretager ejen-domsformidling, følger ikke eksplicit af den gældendelov, men er i dag en konsekvens af, at advokater, der fo-retager ejendomsformidling, i medfør af loven skal re-gistrere, at de er omfattet af behørig forsikring og ga-rantistillelse. I den foreslåede § 7 er således tilføjet, atregisteret også indeholder oplysninger om advokater,som foretager ejendomsformidling.Der er i praksis ikke nødvendigvis tale om ét register.Ejendomsmæglere og advokater optages således i dag ihenholdsvis Ejendomsmæglerregisteret og Ejendoms-formidlerregisteret, som begge er tilgængelige påwww.cvr.dk. Fremadrettet vil der teknisk blive arbejdethen mod at disse registre samles i ét digitalt register.Erhvervsstyrelsen fastsætter efterstk. 2de nærmereregler om registerets førelse, herunder om indberetninghertil og vedligeholdelse heraf. I den gældende lov erder ikke givet styrelsen eksplicit hjemmel hertil, menregler herom er fastsat i bekendtgørelse om optagelse iejendomsmæglerregistret i medfør af den gældende lovs§ 25, stk. 2, nr. 6 og 7.Det er ikke en forudsætning for at udføre ejendoms-formidlingsopgaver, at en person er optaget i registeret.Lovforslaget begrænser således som udgangspunkt ik-ke, hvilke personer, som kan foretage ejendomsformid-lingsopgaver. Det følger dog af § 29, at der for ethvertformidlingsopdrag skal udpeges en ansvarlig ejen-domsmægler (eller advokat, jf. § 16, eller midlertidigtjenesteyder, jf. §§ 15 og 19), men at disse frit kan ladesig bistå af andre personer, som dermed udfører ejen-domsformidlingsopgaver på den ansvarlige ejendoms-mæglers ansvar. Dette er en ændring i forhold til ordly-den af den gældende lovs § 8, hvorefter virksomhedsom ejendomsformidler kun må udøves af ejendoms-mæglere, midlertidige tjenesteydere eller advokater.Lovforslagets bestemmelser svarer imidlertid til denpraksis, som der er i dag, hvorefter den gældende lovs §

8, stk. 1, fortolkes i sammenhæng med den gældendelovs § 8, stk. 5, således at det accepteres, at ejendoms-formidlere lader sig bistå af medhjælpere.Til § 8Bestemmelsen fastsætter kravene for at blive god-kendt som ejendomsmægler og er hovedsageligt en vi-dereførelse af den gældende lovs § 25, stk. 2.Istk. 1,der svarer til den gældende lovs § 25, stk. 2,nr. 1-4 og 6-8, opremses kravene til godkendelse af enperson som ejendomsmægler. Heri videreføres uændretbopælskrav, krav om, at personen ikke må være underværgemål eller samværgemål, og krav om, at personenskal have opnået en vis teoretisk indsigt og praktiskkunnen samt en forsikring. Bemyndigelserne i nr. 5 og 6svarer til bemyndigelserne i den gældende lovs § 25,stk. 1, nr. 6 og 7.For så vidt angår kravet om sikkerhed i nr. 7, kan detsom i dag opfyldes ved, at der indsendes dokumentationfor, at personen er dækket af en forsikring og garanti-stillelse, der er tilvejebragt af arbejdsgiveren. Sikkerhe-den skal være behørig, dvs. så tilpas omfattende, at dengennemsnitlige, normalt forekommende risiko er af-dækket. Den skal være opbygget således, at den forbru-ger, hvis krav ikke opfyldes af ejendomsmægleren, skalkunne gøre kravet gældende direkte over for garantistil-ler. Betingelsen om sikkerhed skal opfyldes af enhver,der ønsker godkendelse, uanset om den pågældende vedanmodning om godkendelse tilkendegiver ikke at villeudøve ejendomsformidlingsopgaver i henhold til forsla-get. Hvis ansøgeren ønsker straks at deponere sin god-kendelse som ejendomsmægler, skal forsikringskravetdog ikke opfyldes førend den deponerede ønsker at bli-ve genoptaget, jf. § 10, stk. 6.Erhvervsstyrelsen vil ved ansøgninger om godkendel-se som ejendomsmægler som i dag kræve afgivelse afen erklæring fra ansøgeren, idet afgivelse af fejlagtigeoplysninger i erklæringen vil kunne straffes, jf. straffe-lovens § 163. Krav om indsendelse af erklæring i for-bindelse med f.eks. dåbsattest må således i almindelig-hed anses for at være tilstrækkelig til at sikre, at betin-gelserne i stk. 1, nr. 1-4, og stk. 2, nr. 2, er opfyldt.I den gældende lovs § 25, stk. 2, nr. 5, er fastsat, atgodkendelse af en person kan afvises, hvis vedkom-mende udøver et erhvervs eller indtager en stilling, somefter regler fastsat af Erhvervsstyrelsen er uforeneligmed virksomhed som ejendomsformidler. Denne be-stemmelse har ikke været udnyttet siden den gældendelov trådte i kraft den 1. januar 1994. En sådan bemyndi-gelse eller bestemmelse synes således ikke at være nød-vendig og foreslås derfor ikke videreført.Istk. 2opremses de forhold, som kan føre til nægtelseaf godkendelse som ejendomsmægler. Det gældendevandelskrav i den gældende lovs § 25, stk. 2, nr. 9, erikke videreført, men foreslås i stedet erstattet af stk. 2,nr. 1, om, at godkendelse som ejendomsmægler alenekan nægtes efter straffelovens § 78, stk. 2. Det følgerheraf, at den, der er dømt for strafbart forhold, kan ude-lukkes fra at udøve virksomhed, som kræver en særligoffentlig autorisation eller godkendelse, hvis det udviste

forhold begrunder en nærliggende fare for misbrug afstillingen eller hvervet. Det forudsættes således, at Er-hvervsstyrelsen, som det er tilfældet i dag, i forbindelsemed ansøgning om optagelse vil kræve, at ansøgerenindsender en straffeattest, og at Erhvervsstyrelsen påbaggrund heraf tager stilling til, om der kan være grundtil at drøfte sagen med anklagemyndigheden med hen-blik på, at anklagemyndigheden kan indbringe sagen fordomstolene efter straffelovens § 78, stk. 3. I forhold tilden gældende lovs vandelskrav skal afgørelsen om atnægte en godkendelse på baggrund af strafbare forholdsåledes fremadrettet foretages af domstolene og ikke afErhvervsstyrelsen.Stk. 2, nr. 2, er en videreførelse af den gældende lovs§ 25, stk. 2, nr. 10. Kravet om, at der ikke må være for-falden gæld til det offentlige på 50.000 kr., er ubetinget.At gælden skal være forfalden betyder bl.a., at der ikkeer indgået en frivillig afdragsordning. Den, der ønskerat blive godkendt, kan undgå problemer ved at bringegælden ud af verden.Efterstk. 3fastsætter Erhvervsstyrelsen regler om densikkerhed, som enhver ejendomsmægler er forpligtet tilat have, jf. stk. 1, nr. 7. Bemyndigelsen svarer til dengældende lovs § 8, stk. 3, 3. pkt. Erhvervsstyrelsen kansåledes fastsætte regler om, hvad der skal forstås vedbehørig sikkerhed, og hvorledes det dokumenteres, atsådan sikkerhed til enhver tid foreligger. Styrelsen kanendvidere fastsætte regler om sikkerhedens tidsmæssigeudstrækning. Det kan således bestemmes, at sikkerhe-den skal stilles for en periode, som er kortere end den,hvori krav kan gøres gældende mod ejendomsmægle-ren, således at krav mod den stillede sikkerhed forældesefter en absolut frist, uanset at kravet mod ejendoms-mægleren har længere forældelsestid.Reglerne skal som i dag give plads for fleksible, letadministrerbare løsninger. Tilslutning til kollektive ord-ninger kan som i dag være en sådan mulighed.Til § 9Bestemmelsen gælder, jf. § 2, stk. 3, i alle forhold ogtitelbeskyttelsen er således ikke begrænset til lovens øv-rige anvendelsesområde.Det følger afstk. 1,at betegnelsen »ejendomsmægler«eller sammensætninger hermed kun må benyttes af enperson, der er godkendt som ejendomsmægler. Ingenandre må benytte denne betegnelse eller betegnelser,sammensætninger eller forkortelser, der kan forveksleshermed, jf. dog § 16, stk. 2, hvorefter advokater, der eroptaget i det offentlige register, kan anvende betegnel-sen »ejendomsformidler«, og § 15, stk. 4, hvoreftermidlertidige tjenesteydere kan anvende personens fagli-ge titel i hjemlandet.Titelbeskyttelsen har baggrund i forbrugermæssigehensyn, eftersom forbrugere i forbindelse med omsæt-ning af fast ejendom skal kunne stole på, at de modtagerprofessionel assistance fra en person, som lever op tilforslagets krav. Gennem den beskyttede titel »ejen-domsmægler« kan en forbruger således skelne mellemfaglærte ejendomsmæglere og medhjælpere, der foreta-

ger ejendomsformidlingsopgaver på vegne af en ansvar-lig ejendomsmægler.Ved vurderingen af, om der konkret er tale om for-vekslelighed, er det risikoen for, at forbrugeren tagerfejl af to titler og antager, at den ene titel er lig den an-den, som er afgørende for vurderingen. Kravet om for-vekslelighed skal således forstås sådan, at betegnelser,som får en forbruger til at tro, at der er tale om en ejen-domsmægler, selvom en anden betegnelse end »ejen-domsmægler« anvendes, er i strid med § 9. Det vil såle-des være i strid med bestemmelsen, hvis betegnelsen»mægler« anvendes i situationer, hvor en erhvervsdri-vende formidler, udbyder eller rådgiver en forbruger omkøb og salg af en fast ejendom, som skal benyttes tilbeboelse af forbrugeren. Dette gælder uanset om beteg-nelsen »mægler« anvendes selvstændigt eller i kombi-nation med andet. Som eksempel kan nævnes betegnel-serne »husmægler«, »boligmægler« og »sommerhus-mægler«. Tilsvarende gælder for betegnelsen »formid-ler«. Det er endvidere i strid med bestemmelsen, hvisbetegnelsen »erhvervsmægler« anvendes i situationer,hvor en erhvervsdrivende formidler, udbyder eller råd-giver en forbruger om køb og salg af en fast ejendom,som skal benyttes til beboelse af forbrugeren.Betegnelser, som indledes med »ejendoms-«, kan ogsåvære at betragte som forvekslelige og dermed i stridmed bestemmelsen, hvis forholdet er inden for lovensanvendelsesområde. Som eksempel kan nævnes »ejen-domsformidler«, »ejendomshandler«, og »ejendoms-sælger«.Brugen af betegnelsen »ejendomsmægler« efterfulgtaf en anden betegnelse vil også være forvekslelig ogdermed i modstrid med bestemmelsen. Som eksempelkan nævnes »ejendomsmægler-trainee« og »ejendoms-mægler-assistent«. Betegnelsen »ejendomsmæglerelev«kan dog, jf.stk. 2,anvendes af en person, som er underuddannelse til ejendomsmægler og ansat i en ejendoms-formidlingsvirksomhed.Hvis en ejendomsmægler vælger frivilligt at deponeresin godkendelse, jf. forslagets § 10, eller godkendelsenbortfalder, jf. forslagets § 11, fratages, jf. forslagets §12, eller frakendes, jf. forslagets § 53, stk. 2, eller straf-felovens § 79, må betegnelsen og sammensætning ellerforkortelser heraf ikke længere benyttes. Det følger dogaf forslagets § 10, at en ejendomsmægler, der frivilligthar deponeret godkendelsen, må anvende betegnelsen»ejendomsmægler« i rent private forhold, jf. bemærk-ningerne til forslagets § 10, stk. 2.Advokater, der foretager ejendomsformidlingsopga-ver, kan ikke anvende titlen »ejendomsmægler«, selvom de i henhold til lovforslaget kan foretage de sammeopgaver som en ejendomsmægler. En forbruger kan så-ledes bl.a. gennem titlen skelne mellem personer medejendomsmæglerfaglig baggrund og advokater. Advo-kater, der er optaget i det offentlige register, kan, hvisde ønsker, anvende titlen »ejendomsformidler«, jf. § 16,stk. 2. En advokat, der bliver godkendt som ejendoms-mægler efter § 8, kan naturligvis anvende betegnelsen»ejendomsmægler« på lige fod med andre ejendoms-mæglere.

Det følger af det foreslåedestk. 3,at betegnelsen»statsautoriseret ejendomsmægler« ikke må benyttes.De fleste ejendomsmæglere betegner sig i dag som»statsautoriseret«, selv om der i den gældende lovs regi-strering af ejendomsmæglere ikke er tale om en statsau-torisation. Der er således ikke nogen forskel på en»ejendomsmægler« og en »statsautoriseret ejendoms-mægler«, men tillægsbetegnelsen »statsautoriseret« kangive et fejlagtigt indtryk af, at sådanne ejendomsmægle-re har en særlig tilknytning til staten, som der ikke erreelt grundlag for. På denne baggrund foreslås det atforbyde en ejendomsmægler at benytte betegnelsen»statsautoristeret« i tilknytning til sin titel.Til § 10Uanset at der ikke er lovhjemmel i den gældende lovtil at deponere godkendelsen, er der en lang administra-tiv praksis for, at en ejendomsmægler frivilligt kan de-ponere sin godkendelse i Erhvervsstyrelsen. Deponerin-gen kan være begrundet i, at en ejendomsmægler ikkeønsker at gøre brug af sin godkendelse for en given pe-riode, f.eks. fordi ejendomsmægleren tager arbejde udenfor en ejendomsformidlingsvirksomhed. Ejendoms-mægleren kan på denne måde undgå at skulle afholdeudgifter til den lovpligtige forsikring. Konsekvensen afen frivillig deponering er dels, at ejendomsmæglerenslettes i Erhvervsstyrelsens register over godkendteejendomsmæglere, dels at ejendomsmæglerens mulig-hed for at udføre opgaver i henhold til loven ophører.Deponering forudsætter, at godkendelsen ikke - hverkenfør eller under deponeringen - bortfalder, fratages ellerfrakendes. Det betyder, at f.eks. en dom om frakendelseaf godkendelsen i deponeringsperioden vil blive regi-streret i det offentlige register og erstatte en foretagenregistrering af en frivillig deponering, uanset om depo-nering er sket før frakendelsen, da en frakendelse er enstærkere sanktion, som ikke kan omgås ved frivillig de-ponering.Muligheden for deponering kan også anvendes i for-bindelse med en godkendelse som ejendomsmægler ef-ter § 8. En person, som ønsker at lade sig deponerestraks ved godkendelsen, er således ikke pligtig at stillebehørig sikkerhed efter § 8, stk. 1, nr. 7. Ved godken-delsen optages personen ikke i det offentlige register,eftersom godkendelsen straksdeponeres, jf. stk. 4.Det er, jf.stk. 2,alene aktive, godkendte ejendoms-mæglere der kan benytte betegnelsen »ejendomsmæg-ler«. Dette medfører, at en ejendomsmægler, som frivil-ligt har deponeret godkendelsen, ikke længere må be-nytte betegnelsen »ejendomsmægler« i forretningsfor-hold. Der må heller ikke benyttes sammensætninger el-ler forkortelser heraf, eksempelvis »ejendomsmæglermed deponeret godkendelse«. Dette gælder, uanset omden pågældende ydelse ligger inden for eller uden fordette lovforslag.Forslaget svarer til retsplejelovens § 120 om advoka-ters mulighed for at deponere deres beskikkelse i Ju-stitsministeriet. Efter deponering må de ikke betegne sigsom advokat i forbindelse med forretningsforhold. I rentprivate forhold må advokaten dog fortsat benytte titlen.

På samme måde indebærer forslaget, at en ejendoms-mægler efter frivillig deponering i rent private forholdkan benytte sin titel i modsætning til de tilfælde, hvorgodkendelsen er bortfaldet, frataget eller frakendt, jf.forslagets § 13, stk. 1. Med forslaget vil en ejendoms-mægler, som frivilligt har deponeret sin godkendelse,således i rent private forhold kunne kalde sig ejen-domsmægler.At en ejendomsmægler med deponeret godkendelsealene kan benytte betegnelsen »ejendomsmægler« i pri-vate forhold og uden for forretningsforhold, må fortol-kes på tilsvarende måde som ved afgrænsningen af be-grebet »i forretningsforhold« i forhold til advokater.Ved afgrænsning kan der derfor skeles til Justitsministe-riets tilsvarende afgrænsning i henhold til retsplejelovenom advokaters anvendelse af betegnelsen »advokat« ef-ter en frivillig deponering. Til eksempel kan oplyses, atadvokater med deponeret beskikkelse ikke må optages itelefonbogen under rubrikken »Advokater«.Efter forslaget må betegnelsen »ejendomsmægler«først benyttes igen i forretningsforhold, når ejendoms-mægleren opfylder alle betingelser efter forslagets § 8,stk. 1, nr. 1-4 og 7, og på ny er godkendt. Ejendoms-mægleren skal således opfylde kravene om henholdsvisbopæl, myndighed og værgemål, rekonstruktionsbe-handling, konkurs og behørig sikkerhed, ligesom ved-kommende ikke må have forfalden gæld til det offentli-ge på 100.000 kr. eller derover.Til § 11Forslagets §§ 11-13 omhandler de situationer, somkan føre til, at en ejendomsmægler mister sin godken-delse. En ejendomsmægler kan miste sin godkendelse,fordi den bortfalder (§ 11), fordi den fratages af Er-hvervsstyrelsen (§ 12), eller fordi den frakendes ved Di-sciplinærnævnet for Ejendomsmæglere (§ 53, stk. 2) el-ler ved domstolene (straffelovens § 79).§ 11 svarer til § 25, stk. 3, nr. 2, i den gældende lov.og indeholder udtømmende bestemmelser om bortfaldaf godkendelsen, dvs. de situationer, hvor godkendelsenautomatisk ophører fra det tidspunkt, betingelserne forgodkendelse ikke længere er opfyldt.Bortfald sker herefter, når betingelserne i forslagets §8, stk. 1, nr. 1, 2, 4 eller 7, om henholdsvis bopæl, myn-dighed og værgemål, konkurs eller behørig sikkerhedikke længere opfyldes. At en ejendomsmægler er underrekonstruktionsbehandling, jf. § 8, stk. 1, nr. 3, kan så-ledes ikke i sig selv danne grund for en godkendelsesbortfald. Dette er fastsat ud fra et hensyn om, at det vilfratage ejendomsmægleren muligheden for at forbedresin økonomiske situation.Som en konsekvens af godkendelsens bortfald skalejendomsmægleren slettes i Erhvervsstyrelsens registerover godkendte ejendomsmæglere, jf. § 7. En ejen-domsmægler, hvis godkendelse er bortfaldet, vil efteranmodning kunne få sin godkendelse igen samt opnåoptagelse i registeret igen, når bortfaldsgrunden er op-hørt, jf. nærmere § 13, stk. 2.Det følger afstk. 2,at en ejendomsmægler efter an-modning fra Erhvervsstyrelsen skal godtgøre fortsat at

være dække af behørig sikkerhed efter § 8, stk. 1, nr. 7.Sker den godtgørelse ikke, bortfalder ejendomsmægle-rens godkendelse.Til § 12Forslagets § 12, der svarer til den gældende lovs § 25,stk. 3, nr. 4, omhandler en situation, hvor ejendoms-mægleren kan få frataget sin godkendelse. Dette kan så-ledes ske, hvis ejendomsmægleren har en forfaldengæld til det offentlige på 100.000 kr. og derover. Gæl-den omfatter al gæld til det offentlige. At gælden skalvære forfalden betyder bl.a., at der ikke er indgået enfrivillig afdragsordning, jf. bemærkningerne til forsla-gets § 8, stk. 2, nr. 2. Fratagelsen vil som efter den gæl-dende lov kunne prøves ved domstolene, jf. forslagets §63. Om klageadgangen over fratagelse på grund af gældtil det offentlige henvises til bemærkningerne til forsla-gets § 63.Efter den gældende lovs § 25, stk. 3, nr. 3, kan engodkendelse også fratages, hvis ejendomsmægleren hargjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmel-se i udøvelsen af sin virksomhed som ejendomsmæglerog Erhvervsstyrelsen finder, at de udviste forhold givergrund til at antage, at vedkommende ikke fremtidig viludøve sådan virksomhed på forsvarlig måde. Dennevandelsbestemmelse foreslås ikke videreført, jf. ogsåbemærkningerne til § 8, stk. 2. Efter oprettelsen af Di-sciplinærnævnet for Ejendomsmæglere findes det såle-des ikke længere nødvendigt, at Erhvervsstyrelsen harselvstændig bemyndigelse til at kunne fratage en ejen-domsmægler retten til at udøve sit erhverv. De forhold,som kunne falde ind under den gældende lovs § 25, stk.3, nr. 3, bør således i stedet danne grundlag for en ind-bringelse af ejendomsmægleren for Disciplinærnævnetfor Ejendomsmæglere, der i henhold til forslagets § 53,stk. 2, kan frakende ejendomsmæglerens godkendelse.Erhvervsstyrelsen eller andre kan indgive klage heromtil Disciplinærnævnet. Der er også mulighed for, at an-klagemyndigheden i henhold til straffelovens § 79 kananlægge sag ved domstolene om fratagelse af en god-kendelse som ejendomsmægler.Til § 13§ 13 kommer i anvendelse, hvis en godkendelse erbortfaldet, frataget eller frakendt.Efterstk. 1skal Erhvervsstyrelsen i en sådan situationslette ejendomsmægleren fra det offentlige register, ogvedkommende må ikke længere udøve sit erhverv ellerbenytte den faglige betegnelse.Stk. 2svarer indholdsmæssigt til den gældende lovs §25, stk. 6, idet den dog er omformuleret og suppleretmed en sætning om, at betingelserne for godkendelse iøvrigt skal være opfyldt. Herved fastslås i lovteksten,hvad der allerede er gældende praksis. Ophører årsagentil en godkendelses bortfald, eller udløber eller ophævesfrakendelsen af en godkendelse, skal godkendelsen så-ledes efter anmodning fra ejendomsmægleren på nysættes i kraft, og personen skal igen optages i det offent-lige register, jf. § 7. Det er i den forbindelse en betin-gelse, at forslagets § 8, stk. 1, nr. 1-4 og 7 er opfyldt

(betingelserne om henholdsvis bopæl, myndighed, vær-gemål, rekonstruktionsbehandling, konkurs og behørigsikkerhed). Det er endvidere et krav, at vedkommendeikke har forfalden gæld til det offentlig på 100.000 kr.eller derover. Se i den forbindelse også bemærkninger-ne til § 14, 1. pkt.Til § 14§§ 14 og 15 angår personer, som er etableret i et andetEU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU harindgået aftale med, og som ønsker enten at etablere sigsom ejendomsmægler i Danmark (§ 14) eller midlerti-digt og lejlighedsvist agter at levere ejendomsmægler-ydelser i Danmark (§ 15).§ 14, der svarer til den gældende lovs § 25, stk. 7,fastsætter, at en person, som ønsker at etablere sig somejendomsmægler her i landet i henhold til de gældendeEU-retlige regler om gensidig anerkendelse, er omfattetaf forslaget på lige vilkår med danske ejendomsmægle-re. Dette indebærer bl.a., at den pågældende skal god-kendes hos Erhvervsstyrelsen i overensstemmelse medforslagets § 8. Bestemmelsen vedrører en person, der påansøgningstidspunktet er etableret som ejendomsmæg-ler i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andetland, som EU har indgået aftale med.Forslagets §§ 7-13 finder således tilsvarende anven-delse på sådanne personer, som ansøger om ret til atetablere sig som ejendomsmægler her i landet i over-ensstemmelse med lov om adgang til udøvelse af visseerhverv i Danmark. Det indebærer, at de skal opfylde desamme betingelser for optagelse i det offentlige register,jf. § 7, som personer med en dansk uddannelse.Betingelsen i § 8, stk. 1, nr. 2, om, at ansøgeren skalvære myndig og ikke må være under værgemål ellerunder samværgemål, skal, jf.stk. 2.forstås således, atansøgeren skal være myndig og ikke må være underlagtbegrænsninger i retten til at forpligte sig ved retshandlereller i retten til at råde over sin formue efter tilsvarenderegler, som gælder i etableringslandet.Betingelsen i § 8, stk. 1, nr. 3 og 4 om, at ansøgerenikke må være under rekonstruktionsbehandling ellerkonkurs, skal, jf.stk. 3,forstås således, at ansøgeren ik-ke må være under rekonstruktionsbehandling eller kon-kurs efter tilsvarende regler, som gælder i etablerings-landet.Til § 15I § 15 videreføres principperne i den gældende lovs §§25 a og 25 b. I henhold til bestemmelsen gælder der så-ledes et krav om, at personer, som er etableret i et til-svarende erhverv som ejendomsmæglererhvervet i etandet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, somEU har indgået aftale med, og som agter midlertidigt oglejlighedsvist at levere ejendomsmæglerydelser her ilandet, skal anmeldes til og registreres hos Erhvervssty-relsen.Personerne registreres i det offentlige register, jf. § 7.Derved bliver det muligt for forbrugerne at se oplysnin-ger om navn, adresse og faglig titel på alle de personer,

som i medfør af bestemmelsen har ret til at levere ejen-domsmæglerydelser her i landet.Istk. 2videreføres i overensstemmelse med direkti-vets artikel 7 et krav om, at de pågældende personerskal indgive anmeldelse til Erhvervsstyrelsen, før de le-verer ejendomsmæglerydelser her i landet. Anmeldelsendanner grundlag for registreringen i det offentlige regi-ster, som er omtalt ovenfor.Istk. 3videreføres krav om, at personer, som er etab-leret inden for ejendomsmæglererhvervet i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU harindgået aftale med, og som midlertidigt og lejligheds-vist leverer ejendomsmæglerydelser her i landet, fårpligt til at give modtagerne af disse ydelser visse oplys-ninger i overensstemmelse med direktivets artikel 9.Som anført nedenfor skal der gives oplysning om denpågældendes faglige titel. Endvidere skal der gives op-lysning om eventuelt registreringsnummer i et offentligtregister i etableringslandet, eventuelt momsregistre-ringsnummer i etableringslandet og eventuel forsikringtil dækning af erhvervsansvar, jf. direktivets artikel 9.Istk. 4fastslås det, at ydelserne skal leveres under denfaglige titel, som den pågældende anvender i etable-ringslandet. Titlen skal anføres på etableringslandets of-ficielle sprog, jf. direktivets artikel 7, stk. 3, så manundgår enhver forveksling med den danske titel. Hvisden pågældende f.eks. er etableret som ejendomsmæg-ler i Sverige, skal titlen »fastighetsmäklare« anvendes.Dette er således også en undtagelse til forslagets § 9om, at ingen personer må benytte betegnelser, som erforvekslelige med betegnelsen »ejendomsmægler«.Hvis der ikke findes en tilsvarende lovreguleret titel ietableringslandet, skal den pågældende give oplysningom sin erhvervsmæssige uddannelse og det medlems-land, hvori uddannelsen er opnået. Oplysningerne skalgives på etableringslandets officielle sprog.Istk. 5videreføres Erhvervsstyrelsen bemyndigelse tilved bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler om an-meldelse, registrering og offentliggørelse af oplysningerefter det foreslåede stk. 2, som er omtalt ovenfor.I bekendtgørelsen vil der i lighed med den gældendebekendtgørelse blive stillet krav om, at der som bilag tilanmeldelsen indsendes den dokumentation, der fremgåraf direktivets artikel 7. I bekendtgørelsen vil der såledesblive stillet krav om, at sådanne personer indsender for-udgående skriftlig anmeldelse som anført i direktivetsartikel 7, stk. 1, og herunder giver oplysninger om for-sikringsaftaler m.v. som anført i bestemmelsen. Endvi-dere vil der blive stillet krav om, at anmeldelsen skalledsages af de dokumenter, der er anført i artikel 7, stk.2, litra a-d, herunder dokumentation for den pågælden-des nationalitet, attestation for lovlig etablering m.v. ietableringslandet og bevis for erhvervsmæssige kvalifi-kationer.Hvis erhvervet eller uddannelsen til erhvervet ikke erlovreguleret i den pågældendes hjemland, vil der endvi-dere blive stillet krav om bevis på, at den pågældendehar aktuel praktisk erfaring svarende til de krav, somgælder for danske ejendomsmæglere, jf. § 8, stk. 1, nr.6.

I bekendtgørelsen vil der endvidere som i dag blivestillet krav om, at anmeldelsen skal fornyes en gang omåret, jf. direktivets artikel 7, stk. 1, hvis personen agterat opretholde muligheden for midlertidigt og lejligheds-vist at levere ejendomsmæglerydelser her i landet i lø-bet af det pågældende år.Erhvervsstyrelsen har endvidere bemyndigelse til atfastsætte nærmere regler om de oplysninger, som skalgives efter stk. 2 og 3.Til § 16I den gældende lov følger det af § 8, stk. 1, nr. 3, atadvokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhedefter retsplejeloven kan udøve virksomhed som ejen-domsformidler. Dette videreføres uændret i forslaget,men er lovteknisk ændret, således at det i § 16 fastsæt-tes, at advokater kan foretage opgaver i henhold til for-slaget på lige fod med ejendomsmæglere.Det er således en konsekvens af bestemmelsen, at isærforslagets kapitel 4 og 5 med de fornødne tilpasningerogså gælder for advokater. Med fornødne tilpasningerforstås bl.a. at ordet »advokat« (eller »ejendomsformid-ler«, jf. bemærkningerne til stk. 3) generelt indtræder desteder, hvor bestemmelserne henviser til »ejendoms-mægler«. I henhold til forslagets § 29 skal der såledesfor formidlingsopdrag, som håndteres af en advokat,udpeges en ansvarlig advokat i stedet for en ansvarligejendomsmægler.Førend opgaver, der falder ind under loven. kan udfø-res, skal advokaten optages i det offentlige register, jf. §7. Erhvervsstyrelsen optager en advokat, jf.stk. 2,hvisdenne godtgør at være dækket af sikkerhed efter stk. 4.Sikkerheden skal være behørig, dvs. så tilpas omfatten-de, at den gennemsnitlige, normalt forekommende risi-ko er afdækket. Den skal være opbygget således, at denforbruger, hvis krav ikke opfyldes af advokaten, skalkunne gøre kravet gældende direkte over for garantistil-ler.Der er ikke tale om en godkendelse som for en ejen-domsmægler, eftersom en advokat allerede er beskikketaf justitsministeren, men blot tale om, at advokaten skalgodtgøre at være dækket af behørig sikkerhed. En sådanbestemmelse findes ikke i den gældende lov, men er istedet fastsat ved bekendtgørelse i medfør af den gæl-dende lov. Der er således tale om en videreførelse afden gældende retstilstand, og der er ikke tiltænkt reali-tetsændringer.Eftersom der ikke er tale om en godkendelsesordning,kan advokater ikke deponere deres optagelse i det of-fentlige register. Hvis en advokat ikke længere ønsker atforetage opgaver i henhold til loven, og derfor ikkelængere opretholder den lovpligtige forsikring, slettesvedkommende således af det offentlige register. Skulleadvokaten senere ønske igen at foretage opgaver i hen-hold til loven, genoptages denne uden videre i det of-fentlige register, når advokaten har godtgjort igen at væ-re dækket af behørig sikkerhed i henhold til stk. 2.Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere kan ikkebehandle klager over en advokats udøvelse af opgaver

efter denne lov. Advokaten kan i stedet indbringes forAdvokatnævnet.Afstk. 3fremgår, at advokater, der er optaget i det of-fentlige register, kan benytte betegnelsen »ejendoms-formidler«. Dette er en undtagelse til forslagets § 9 om,at ingen personer må anvende betegnelser, der kan for-veksles med betegnelsen »ejendomsmægler«. Det ervalgfrit for en advokat, der er optaget i det offentligeregister, om vedkommende udadtil ønsker at anvendebetegnelsen advokat eller ejendomsformidler. I forholdtil forslagets § 29 kan en advokat således selv vælge,om denne udadtil ønsker at betegne sig som »ansvarligadvokat« eller »ansvarlig ejendomsformidler«.Efterstk. 4fastsætter Erhvervsstyrelsen regler om densikkerhed, som enhver advokat, der er optaget i det of-fentlige register, er forpligtet til at have, jf. stk. 2. Be-myndigelsen svarer til den gældende lovs § 8, stk. 3, 3.pkt. Erhvervsstyrelsen kan således fastsætte regler om,hvad der skal forstås ved behørig sikkerhed, og hvorle-des det dokumenteres, at sådan sikkerhed til enhver tidforeligger. Styrelsen kan endvidere fastsætte regler omsikkerhedens tidsmæssige udstrækning. Det kan såledesbestemmes, at sikkerheden skal stilles for en periode,som er kortere end den, hvori krav kan gøres gældendemod advokaten, således at krav mod den stillede sikker-hed forældes efter en absolut frist, uanset at kravet modadvokaten har længere forældelsestid.Der kan tages hensyn til, at advokater i forvejen skalvære ansvarsforsikrede, og at der er særlige regler tilbeskyttelse af klientmidler.Reglerne skal som i dag give plads for fleksible, letadministrerbare løsninger. Tilslutning til kollektive ord-ninger kan som i dag være en sådan mulighed.Til 17Det følger af bestemmelsen, at en advokat efter an-modning fra Erhvervsstyrelsen skal godtgøre fortsat atvære dækket af behørig sikkerhed efter § 16, stk. 2.Sker den godtgørelse ikke, slettes advokatens registre-ring i det offentlige register, jf. § 7, og advokaten måsåledes ikke længere foretage opgaver omfattet af for-slaget.Bestemmelsen svarer til den lignende bestemmelse forejendomsmæglere i forslagets § 11, stk. 2.Til § 18§§ 18 og 19 fastsætter lignende regler som §§ 14 og15 for udenlandske advokater.Bestemmelsen er ny i forhold til den gældende lov ogforeslås som konsekvens af, at der i forslagets § 16 nuoptages bestemmelser om registrering af advokater før-end de kan foretage opgaver i henhold til loven. § 17 abestemmer således, at §§ 16, 17 og 58 finder tilsvarendeanvendelse på personer, som er etableret i et tilsvarendeerhverv som advokaterhvervet i et andet EU-land, i etEØS-land eller i et andet land, som EU har indgået afta-le med. Disse personer kan således etablere sig her ilandet som ejendomsformidler på lige fod med danskeadvokater. Bestemmelsen vedrører en person, der på an-søgningstidspunktet er etableret som advokat i et andet

EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, som EU harindgået aftale med.Henvisningen til §§ 16 og 17 indebærer bl.a., at uden-landske advokater på lige fod med danske advokaterskal godtgøre at være dækket af behørig sikkerhed.Henvisningen til § 58 indebærer, at Erhvervsstyrelsenkan udveksle nødvendige oplysninger med andre kom-petente myndigheder i de tilfælde, hvor advokater vir-ker som ejendomsformidlere som anført ovenfor. Derhenvises i øvrigt til bemærkningerne til § 58.Til § 19§ 19 er en videreførelse af retstilstanden i henhold tilden gældende lovs § 27. I forhold til den gældende lovsbestemmelse ændres i forslaget Schweiz til »et andetland, som EU har indgået aftale med«, hvorved der ta-ges højde for ændringer heri.Bestemmelsen indebærer, at advokater, som er etable-ret i et andet EU-land, i et EØS-land eller i et andetland, som EU har indgået aftale med, og som midlerti-digt og lejlighedsvis agter at levere ejendomsformid-lingsydelser her i landet på lige fod med danske advoka-ter, har mulighed herfor.Henvisningen til § 15 indebærer, at bestemmelsernefor personer, der er etableret i et tilsvarende erhvervsom ejendomsmæglererhvervet, og som midlertidigt oglejlighedsvist agter at levere ejendomsmæglerydelserher i landet, finder tilsvarende anvendelse med den til-pasning, at der er tale om advokater, som midlertidigtog lejlighedsvist leverer ejendomsformidlingsydelserher i landet. De pågældende skal således indgive an-meldelse m.v. til Erhvervsstyrelsen og give visse oplys-ninger til modtagerne af deres ydelser som anført i dennævnte bestemmelse.Henvisningen til § 58 indebærer, at Erhvervsstyrelsenkan udveksle nødvendige oplysninger med andre kom-petente myndigheder i de tilfælde, hvor advokater vir-ker som ejendomsformidlere som anført ovenfor. Derhenvises i øvrigt til bemærkningerne til § 58.Til § 20Kapitel 4 gælder for ejendomsformidlingsvirksomhe-der. Begrebet ejendomsformidlingsvirksomhed er defi-neret i § 5. Alle virksomhedsformer falder ind underbegrebet lige fra ejendomsmægleren eller advokaten,som driver en enkeltmandsvirksomhed, til en ejendoms-formidlingsvirksomhed organiseret i selskabsform. Et-hvert formidlingsopdrag omfattet af loven vil såledeshøre hjemme i en ejendomsformidlingsvirksomhed –enten i den ansvarlige ejendomsmæglers egen virksom-hed, hvis mægleren er indehaver af en ejendomsformid-lingsvirksomhed, eller, hvis den ansvarlige mægler eransat i eller på tilsvarende vis tilknyttet en ejendoms-formidlingsvirksomhed, i denne virksomhed.Stk.1er en videreførelse af den gældende lovs § 8,stk. 3, 2. pkt., og bestemmer, at ejendomsformidlings-virksomheder er pligtige at behørig sikkerhed. Der skalsåledes for det første være sikkerhed for deponerede be-løb og for beløb modtaget af ejendomsmægleren til vi-dereekspedition. Der skal desuden være sikkerhed for

erstatningskrav, for krav på tilbagebetaling af vederlagm.v. Sikkerheden skal dække også selv om ejendoms-mægleren bedragerisk tilegner sig beløb eller groftuagtsomt påfører forbrugeren tab.Sikkerheden skal være behørig, dvs. så tilpas omfat-tende, at den gennemsnitlige, normalt forekommenderisiko er afdækket. Den skal være opbygget således, atden forbruger, hvis krav ikke opfyldes af ejendoms-mægleren, skal kunne gøre kravet gældende direkteover for garantistiller.I modsætning til den sikkerhed, som de enkelte ejen-domsmæglere og advokater skal have, skal virksomhe-dernes forsikringer og garantistillelse ikke registrereshos Erhvervsstyrelsen.Det følger afstk. 2,der svarer til den gældende lovs §8, stk. 3, 3. pkt., at Erhvervsstyrelsen fastsætter reglerom sikkerheden efter stk. 1. Erhvervsstyrelsen kan såle-des fastsætte regler om, hvad der skal forstås ved behø-rig sikkerhed, og hvorledes det dokumenteres, at sådansikkerhed til enhver tid foreligger. Styrelsen kan endvi-dere fastsætte regler om sikkerhedens tidsmæssige ud-strækning. Det kan således bestemmes, at sikkerhedenskal stilles for en periode, som er kortere end den, hvorikrav kan gøres gældende mod virksomheden, således atkrav mod den stillede sikkerhed forældes efter en abso-lut frist, uanset at kravet mod virksomheden har længereforældelsestid.Kravene bør i lighed med kravene i den gældende be-kendtgørelse ikke sættes så højt, at kun de finansielleinstitutter kan drive ejendomsformidlingsvirksomhed.Kravene skal derimod reflektere den gennemsnitlige ri-siko forbundet med formidling af fast ejendom i forholdtil den enkelte virksomheds omsætning.Reglerne skal give plads for fleksible, let administrer-bare løsninger. Tilslutning til kollektive ordninger kansom i dag være en sådan mulighed.Det følger afstk. 3,der svarer til den gældende lovs §8, stk. 3, 4. pkt., at Erhvervsstyrelsen fastsætter reglerom købers deponering og garantistillelse for købesum-men og ejendomsformidlingsvirksomhedens og ejen-domsmæglerens råden over deponerede midler.Der skal i den forbindelse tages hensyn til, om der ertale om køb af eksisterende byggeri eller køb af nybyg-geri eller såkaldt projektbyggeri. Endvidere skal sælgersog købers interesser afbalanceres.Sælger er på den ene side interesseret i, at ejendom-men sælges til en seriøs køber og til den bedst muligepris. Derfor er det vigtigt for sælger, at køber hurtigtkan præstere en del af købesummen i form af depone-ring af et vist beløb, typisk hos ejendomsformidlings-virksomheden.I forbindelse med køb af eksisterende byggeri vil kø-bers og sælgers underskrift som regel foreligge indenfor en kortere periode. Købers særlige interesse vil hervære at få et depositum forrentet indtil overtagelsesda-toen.I forbindelse med nybyggeri og projektbyggeri opstårofte særlige momsretlige spørgsmål, som kan bevirke,at sælgers underskrift først foreligger meget senere endkøbers underskrift. Køber er i disse situationer interes-

seret i at undgå unødige omkostninger i perioden indtilsælgers underskrift. Ved deponering af en del af købe-summen bør køber derfor også kunne forvente at få det-te beløb forrentet indtil overtagelsesdagen.Både ved køb af eksisterende byggeri og ved nybyg-geri eller projektbyggeri forekommer det rimeligt, atkøber først skal præstere en garantistillelse for restkøbe-summen, efter at sælger har underskrevet købsaftalen.Dette har særlig betydning ved nybyggeri og projekt-byggeri, hvor sælgers underskrift foreligger sent i afta-leforløbet.Det er hensigten, at køber som i dag skal have ret tilforrentning af deponerede beløb indtil overtagelsesdato-en. Det gælder både ved almindeligt salg og ved pro-jektsalg. Ved almindeligt salg må sælger dog ikke for-lange depositum, før sælger har skrevet under på købs-aftalen. Hvis handelen ikke gennemføres, vil køber fårefunderet det deponerede beløb med renter. Det gælderbåde i almindeligt salg og ved projektsalg.Det er endvidere hensigten, at videreføre reglerne om,at sælger som udgangspunkt - både ved salg af eksiste-rende bolig og ved projektsalg - ikke må kræve garanti-stillelse for restkøbesummen, før sælger har skrevet un-der på købsaftalen. Ved projektsalg af endnu ikke op-førte boliger skal sælger senest underskrive umiddelbartefter påbegyndelsen af støbning af fundament. Detteskal fremgå klart af købstilbuddet.I forbindelse med udfærdigelse af den nye bekendtgø-relse vil det endvidere blive vurderet, hvorvidt de gæl-dende regler om det maksimale beløb, som en ejen-domsformidlingsvirksomhed og ejendomsmægler kankræve i deponering, er passende, samt om de øvrigeregler i forbindelse med ejendomsformidlingsvirksom-hedens og ejendomsmæglerens råden over midlerne gi-ver køberen tilstrækkelig beskyttelse.For advokater er der et særskilt regelsæt om depone-ring, og advokater vil derfor som i dag ikke blive omfat-tet af de regler, der fastsættes i medfør af bestemmelsen.Til § 21Stk. 1er en videreførelse af den gældende lovs § 8,stk. 2, og betyder eksempelvis, at et supermarked ernødt til at etablere et selvstændigt forretningssted, hvisdet ønsker at udøve ejendomsformidling.Ved et selvstændigt forretningssted forstås et separatlokale med en særskilt indgang. En ejendomsformid-lingsvirksomhed kan have et eller flere selvstændigeforretningssteder, og et forretningssted kan deles af fle-re ejendomsformidlingsvirksomheder.Bestemmelsen gælder kun, hvisen ejendomsformid-lingsvirksomhed har et eller flere forretningssteder,hvor en forbruger kan henvende sig fysisk, og bestem-mer ikke, at en ejendomsformidlingsvirksomhed skalhave et fysisk forretningssted. En ejendomsformid-lingsvirksomhed, hvis koncept f.eks. udelukkende er in-ternetbaseret, falder således uden for bestemmelsen.I dag gælder reglen om selvstændigt forretningsstedikke, hvis samtlige ejere af virksomheden er ejendoms-mæglere eller advokater. Dette opretholdes med forsla-get.

Stk. 2er en videreførelse af den gældende lovs § 8,stk. 4, og fastsætter, at Erhvervsstyrelsen fortsat kanfastsætte regler om ejendomsformidlingsvirksomheder,herunder om ejendomsvirksomheders formål, og omejendomsmægleres og advokaters udøvelse af ejen-domsformidling i en ejendomsformidlingsvirksomhed.Den gældende lovs § 8, stk. 4, er i dag bl.a. anvendt tilat fastsætte regler om, at en ejendomsformidlingsvirk-somhed alene må have til formål at drive ejendomsfor-midlingsvirksomhed og hermed beslægtet virksomhed.Bestemmelsen anvendes endvidere til at fastsætte, at enejendomsmægler hæfter personligt sammen med ejen-domsformidlingsvirksomheden for ethvert krav, som enforbruger måtte få mod ejendomsmægleren.Til § 22Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 7, stk. 2,jf. § 16, stk. 3, men forpligtelsen ændres til at påhvileejendomsformidlingsvirksomheden i stedet for den en-kelte ejendomsmægler. Det følger den praksis, som derer i dag, eftersom det er virksomheden, som har samar-bejdsaftaler eller lignende med andre virksomheder, ogikke de enkelte ejendomsmæglere ansat i virksomheden.Hensynet bag bestemmelsen er at skærpe forbrugernesopmærksomhed på eventuelle provisioner m.v. Det villevære betænkeligt, hvis forholdet kunne holdes skjult.Lægges oplysningerne åbent frem, vil ejendomsformid-lingsvirksomheden omvendt være motiveret til at sikre,at der ikke af den grund kan rejses kritik.En ejendomsformidlingsvirksomhed, der modtagerprovision, rabat eller andet vederlag som følge af for-midling eller fremskaffelse af forsikring, annonceringeller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fastejendom, skal, jf.stk. 1,gøre forbrugeren bekendt her-med, og skal endvidere oplyse om, hvorfra provisionen,rabatten eller andet vederlag stammer. Der skal såledesvære fuld åbenhed om, hvilke samarbejdspartnere derudbetaler eller på anden måder yder provision, rabat el-ler andet vederlag til virksomheden. Det er ikke nok atoplyse, at der modtages provision m.v. Det skal ogsåoplyses fra hvilken fysisk eller juridisk person, provisi-onen m.v. ydes.Oplysningsforpligtelsen kan opfyldes ved, at virk-somheden oplyser herom på sin hjemmeside eller i etskriftligt materiale, som udleveres til forbrugeren. Deter herved forudsat, at oplysningerne fremlægges forforbrugerne på en klar og tydelig måde.Ifølge forslagetsstk. 2,der svarer til den gældendelovs § 28, stk. 1, 2. pkt., skal virksomheden også oplyseforbrugeren, hvis den i øvrigt ved samarbejdsaftale harforpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielleeller andre ydelser med tilknytning til omsætning af fastejendom. Oplysningspligten gælder således uanset, omejendomsformidlingsvirksomheden modtager provisio-ner, rabatter eller andet vederlag fra samarbejdsparten.Oplysningspligten kan opfyldes på samme måde somangivet i stk. 1.Ejendomsformidlingsvirksomheden skal endvideregøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst

eventuel provisions, rabats eller andet vederlags størrel-se og på forespørgsel oplyse denne, jf.stk. 3.Til § 23§ 23 fastslår, at når pengeinstitutter, realkreditinstitut-ter og forsikringsselskaber, enten direkte eller gennemet selvstændigt selskab, er ejer af, har væsentlige ejerin-teresser i eller er franchisegivere eller lignende forejendomsformidlingsvirksomheder, stilles der krav om,at den selskabsretlige forbindelse eller anden form forforbindelse umiddelbart skal fremgå af ejendomsfor-midlingsvirksomhedens navn. Bestemmelsen svarer til§ 28, stk. 1, 1. pkt., i den gældende lov og sikrer gen-nemsigtighed på ejendomsformidlingsmarkedet.Væsentlig ejerinteresse foreligger f.eks., når den fi-nansielle virksomhed har bestemmende indflydelse påejendomsformidlingsvirksomheden. Væsentlig ejerinte-resse vil endvidere foreligge, når ejerinteressen er af enart eller har et sådant omfang, at dette kan give sig ud-slag i, at ejendomsformidlingsvirksomheden vil føle sigbundet til i størst muligt omfang at fremme den finan-sielle virksomheds interesser. Afgørende herfor er bl.a.ejerandelenes spredning på andre finansielle virksom-heder. Der vil således kunne foreligge væsentlige eje-rinteresser fra f.eks. en bank, hvis denne er den enestebank, der ejer andele i ejendomsformidlingsvirksomhe-den, uanset ejerandelens størrelse, hvis samtlige de øv-rige ejerandele ejes af f.eks. et realkreditinstitut.Pligten til at deklarere interessefællesskabet i eller itilknytning til ejendomsformidlingsvirksomhedens navnskal opfyldes på en sådan måde, at forbrugerne ikkevildledes med hensyn til de selskabsretlige hæftelses-forhold ved at blive bibragt den opfattelse, at forbruger-ne entrerer med eksempelvis det finansielle institut bagejendomsformidlingsvirksomheden. Kravet er derfor atfå tilkendegivet interessefællesskabet og samtidig und-gå, at forbrugerne identificerer ejendomsformidlings-virksomheden med det bagved stående finansielle sel-skab. Hertil kommer, at der kan være tale om flere bag-ved stående selskaber. Der er således både principielleog praktiske problemer forbundet med den konkrete op-fyldelse af deklarationspligten. Det skal herved tages ibetragtning, at tilhørsforholdet skal fremgå alle de ste-der, hvor forbrugeren støder på ejendomsformidlings-virksomhedens navn, f.eks. på butiksskilte, på internet-tet, i avisen, i telefonbogen, på brevpapir m.v.Hvis der er tale om en ejendomsformidlingskæde, vildet normalt være kædens hovedselskab, der fastlæggeren ensartet metode for virksomhederne i kæden. I enrække eksisterende franchiseaftaler er franchisegiver etselvstændigt selskab, oprettet af et realkreditinstitut, etpengeinstitut eller et forsikringsselskab. På denne mådekan det ofte blive sløret, hvem den egentlige samar-bejdspartner er. Det er derfor en betingelse, at detumiddelbart fremgår af ejendomsformidlingsvirksom-hedens eller ejendomsformidlingskædens navn, til hvil-ket realkreditinstitut, pengeinstitut eller forsikringssel-skab, der er knyttet forbindelse.I forhold til den gældende lov skal navnet ikke længe-re godkendes af Erhvervsstyrelsen.

Stk. 2,der er en videreførelse af den gældende lovs §26, stk. 1 og 2, sigter på at give forbrugerne et tilbud omen særlig form for ejendomsformidlingsbistand, prægetaf garantier mod afhængighed af andre interesser endforbrugerens. Ved at vælge en uafhængig ejendomsfor-midlingsvirksomhed har forbrugerne et alternativ til deøvrige ejendomsformidlingsvirksomheder, som kan væ-re bundet af aftaler om at søge afsat andre ydelser endblot ejendomsformidling. Uden dette alternativ kunnedet forekomme betænkeligt at give adgang til frit atkombinere formidling med andre ydelser på et områdesom ejendomshandel, der ofte kan være af afgørendebetydning for forbrugernes økonomi og hele velfærd.Bestemmelsen indebærer, at en ejendomsformidlings-virksomhed får adgang til - og eneret til - at betegne sigsom »uafhængig« som del af eller i tilknytning til sitvirksomhedsnavn, når virksomheden drives på en sådanmåde, at der ikke kan rejses tvivl om, at virksomhedenoptræder som sælgerens uafhængige tillidsmand. Ejen-domsformidlingsvirksomheden skal således være heltfri for erhvervsmæssig tilknytning til andre virksomhe-der af en art, der bevirker, at tilliden til uvildighed kansvækkes. Virksomheden må ikke have bundet sig til for-trinsvis at afsætte, foreslå eller anbefale bestemte finan-sielle eller andre produkter i tilknytning til ejendoms-formidlingen. Virksomheden må ej heller skaffe sig ind-tægt ved provision og lignende fra tredjemand ved ud-førelsen af formidlingsopdraget for forbrugeren og måikke fra tredjemand modtage belønninger eller begun-stigelser såsom årsbonus, markedsføringstilskud, studie-rejser og rentefrie lån.Bestemmelsen bygger på frivillighed. Ejendomsfor-midlingsvirksomhederne må selv tage stilling til, om devil virke som »uafhængige« eller på grundlag af forsla-gets andre regler, og forbrugerne må afgøre, i hvilketomfang de foretrækker den ene eller den anden form forejendomsformidlingsvirksomhed.Efterstk. 3kan Erhvervsstyrelsen fastsætte regler om,at stk. 1 skal gælde for andre virksomheder end penge-institutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber.Til § 24Det følger af forslagets § 27, at ingen må være repræ-sentant for begge parter i samme handel. Dette medfø-rer, at hvis en ejer, en ejendomsmægler eller en andenansat eller person med tilsvarende tilknytning til ejen-domsformidlingsvirksomheden selv ønsker at erhverveen ejendom, som virksomheden har til opdrag at sælge,så skal virksomheden som sådan udtræde af handelen.Bestemmelsen er en videreførelse af den gældendelovs § 15, stk. 3, som er sprogligt udvidet til ikke kun atomfatte ejendomsmægleren men hele ejendomsformid-lingsvirksomheden.Bestemmelsen gælder også, hvis en person i ejen-domsformidlingsvirksomheden ønsker at erhverve ejen-dommen via et selskab, som personen selv ejer helt ellerdelvist, eller, hvis en nærtstående til personen ønsker di-rekte eller via et selskab at erhverve ejendommen.Med forslaget videreføres kravet om, at ejendomsfor-midlingsvirksomheden skriftligt skal opsige formid-

lingsaftalen med sælger og skriftligt frasige sig ethvertvederlag, før virksomheden som sådan kan anses for ud-trådt af handelen. Endvidere skal virksomheden skrift-ligt rådgive sælger om behov og mulighed for at søgeanden bistand. Alle dele af bestemmelsen er således un-derlagt krav om skriftlighed. Dette sikrer, at sælger ikkebør kunne komme i tvivl om, at ejendomsformidlings-virksomheden ikke længere varetager sælgers, men eg-ne interesser.Med forslaget videreføres det også, at en ejendoms-formidlingsvirksomhed ikke må oppebære vederlag itilfælde, hvor en person i virksomheden selv ønsker aterhverve en ejendom, som virksomheden har til opdragat sælge. I tilfælde, hvor der ikke er aftalt resultataf-hængigt vederlag, kan ejendomsformidlingsvirksomhe-den inden det står klart, at en person i virksomhedenselv kan være interesseret i at afgive købstilbud påejendommen, have leveret ydelser, som virksomhedenkan være berettiget til at beregne vederlag for. Dette vilikke være tilfældet, hvor der er aftalt resultatafhængigtvederlag. Ved aftaler om resultatafhængigt vederlag måvirksomheden derfor frasige sig hele vederlaget og erderfor ikke berettiget til nogen form for vederlag, hver-ken i form af kontantbetaling eller nedslag i købsprisen.Ejendomsformidlingsvirksomheden og den ansvarligeejendomsmægler bør umiddelbart gøre sælgeren be-kendt med forholdet, så snart det står klart, at en personi virksomheden kan være interesseret i selv at købeejendommen.Ejendomsformidlingsvirksomheden skal i forbindelsemed udtræden af formidlingsopdraget skriftligt rådgivesælger om behov og mulighed for at antage en andenejendomsmægler til at forestå salget. Sælger må selvvurdere, om denne ønsker en anden ejendomsmægler tilat forestå salget. I en situation, hvor ejendomsformid-lingsvirksomheden er udtrådt af handelen, sådan at enperson i virksomheden selv kan byde på ejendommen,kan forbrugeren dog have særligt behov for råd og vej-ledning fra en anden rådgiver.Når ejendomsformidlingsvirksomheden har opfyldtkravet om skriftlig opsigelse af formidlingsaftalen, kra-vet om skriftlig frasigelse af vederlaget samt skriftligtrådgivet sælger om behov og mulighed for at søge an-den bistand, kan en person i virksomheden herefter pålige fod med andre potentielle købere afgive købstilbudpå ejendommen.I tilfælde, hvor der er tale om flere selvstændige ejen-domsformidlingsvirksomheder, der arbejder i sammekæde, skal disse opfattes som forskellige virksomheder.Det er således tilstrækkeligt til at anse en ejendomsfor-midlingsvirksomhed for udtrådt af handelen, at formid-lingsopgaven overgives til en anden selvstændig ejen-domsformidlingsvirksomhed inden for samme kæde.Det er ikke tilstrækkeligt, hvis formidlingsopdragetoverdrages til en anden ansvarlig ejendomsmægler på etandet af ejendomsformidlingsvirksomhedens forret-ningssteder, da der fortsat er tale om samme ejendoms-formidlingsvirksomhed.Til § 25

Bestemmelsen indeholder elementer, der som mini-mum må følge af god ejendomsmæglerskik. Der er taleom en sammenskrivning og delvis omskrivning af § 9, §15, stk. 2, 1. pkt., og § 16, stk. 1, i den gældende lov.Kravene til god ejendomsmæglerskik er i den gældendelov spredt ud over mange bestemmelser. Det er ønsketat samle bestemmelserne til gavn for en mere overskue-lig og umiddelbart mere forståelig lovgivning.Den foreslåedestk. 1svarer i stort omfang til dengældende lovs § 9. Dog er omsorgspligten, der i daggælder for begge parters interesser, fjernet, idet mansom nævnt under pkt. 3.4. i de almindelige bemærknin-gerhvis ønsker at skabe større klarhed over ejendoms-mæglerens rolle over for køber og sælger i bolighand-len. Ændringen er med til at klargøre ejendomsmægle-rens rolle som sælgers repræsentant.Ved »god ejendomsmæglerskik« forstås den adfærd,som en god og omhyggelig, fagligt kompetent ejen-domsmægler udviser, og som opfylder de faglige og eti-ske krav, der må opstilles på grundlag af lovgivningensregler om ejendomsmæglerens opgaver. Der er tale omen retsstandard, som er udtryk for den kvalitet i udøvel-sen af erhvervet, der må kunne forventes i en given si-tuation og på et givet tidspunkt. Begrebet »god ejen-domsmæglerskik« lader sig ikke fastlægge præcist, menvil være afhængigt af den til enhver tid rådende opfat-telse, således at kravet til ejendomsmægleres adfærd måtilpasses ændringer i samfundsforholdene. Begrebetrummer dog en fast kerne af normer, der vil være gæl-dende til enhver tid.Som det også er tilfældet i dag, kan ejendomsmægle-ren ikke se bort fra købers økonomi, i forbindelse medat virke for at der bliver handlet. Ejendomsmæglerenbør derfor umiddelbart efter sælgers accept af et købs-tilbud undersøge om købers økonomiske forhold er tilhinder for at gennemføre handlen som forudsat.Stk. 2fastslår bl.a., at ejendomsmægleren skal rådgivesælgeren, varetage sælgerens behov og interesser, samtopfylde de krav, som stilles til en sagkyndig ejendoms-mægler. Denne del af bestemmelsen svarer til den gæl-dende lovs § 15, stk. 2, 1. pkt., samt § 16, stk. 1. Ejen-domsmægleren skal således rådgive sælgeren igennemejendomshandlen, og mæglerens rådgivning skal kvali-tetsmæssigt leve op til de krav, der stilles til uvildigrådgivning. Rådgivningen skal baseres på et professio-nelt markedskendskab og relateres til sælgerens præfe-rencer. Det er ikke ejendomsmæglerens eventuelle inte-resser i, hvilket valg sælgeren træffer, som skal styrerådgivningens indhold.Til § 26Bestemmelsen er en forlængelse af god skik reglen i §25, og en delvis videreførelse af den gældende lovs §13, 1. pkt. Bestemmelsen er formuleret som en general-klausul og udfyldes af forslagets øvrige, mere detaljere-de bestemmelser samt kravene til god skik. Bestemmel-sen pålægger ejendomsmægleren en omfattende oplys-ningspligt, hvor ejendomsmægleren skal give både kø-beren og sælgeren oplysninger om faktiske og retligeforhold af betydning for handlen. Det drejer sig især om

oplysninger om ejendommen, men også oplysningerom, hvad der gælder af bestemmelser om ejendomshan-del. I den gældende lov er oplysningsforpligtelsen knyt-tet sammen med pligt til at oplyse og rådgive om denbyggetekniske gennemgang, herunder tilstandsrapporterm.v. Disse pligter for ejendomsmægleren videreføres tildels, men er adskilt af hensyn til sondringen mellemejendomsmæglerens rolle i bolighandlen over for hen-holdsvis sælger og køber, hvor ejendomsmægleren iføl-ge forslaget fremover skal rådgive sælger, men oplysekøber. Derfor følger rådgivnings- og oplysningspligter-ne omkring byggeteknisk gennemgang, herunder til-standsrapporter, el-installationsrapporter m.v., nu afsærskilte bestemmelser, jf. forslagets §§ 45 og 46.Til § 27Bestemmelsen fastlægger det overordnede princip om,at ingen må være repræsentant for begge parter i sammehandel, og er en videreførelse af den gældende lovs §15, dog med lovtekniske ændringer.Stk. 1svarer til den gældende lovs § 15, stk. 1, ogklargør ejendomsmæglerens rolle som sælgers repræ-sentant, fordi ingen ejendomsmægler kan varetage kø-bers og sælgers interesser lige godt i den samme ejen-domshandel. Begge parter kan have brug for at havehver deres rådgiver, som de betaler direkte hver for sig.Herved forstås, at ejendomsmægleren ikke må optrædesom repræsentant for både sælger og køber. Bestem-melsen fastlægger rammerne for mæglerens opgaverover for sælger og køber.Ejendomsmægleren kan fungere som formidler af etsalg, men ejendomsmæglere kan også som andre er-hvervsdrivende fungere som køberrådgiver, køberre-præsentant eller yde anden bistand til køber. Bestem-melsen indebærer ikke, at en ejendomsmægler ikke måmedvirke til at afslutte en bindende aftale, selv om kø-ber vælger ikke at have egen rådgiver. Bestemmelsenforhindrer derimod, at ejendomsmægleren optrædersom rådgiver for køberen, når hans opdrag samtidig erat sælge ejendommen.Bliver der tale om, at to parter, begge har givet deresejendom til formidling hos samme mægler, ønsker aterhverve hinandens ejendomme, må ejendomsmæglerensikre sig, at hver af parterne er orienteret om, at ejen-domsmægleren repræsenterer hver part som sælger ihvert af salgene. Ejendomsmægleren kan ikke repræ-sentere nogen af parterne som købere i nogen af salge-ne, heller ikke selvom mægleren opsiger sin formid-lingsaftale med den ene sælger, da ejendomsmæglerenellers ville kunne udnytte den viden, som mæglerenhavde opnået i løbet af aftaleperioden om den sælger ogdenne sælgers ejendom, hvilket synes urimeligt og i øv-rigt i strid med god ejendomsmæglerskik.Bestemmelsen er ikke til hinder for, at en part, der øn-sker at sælge, sættes i forbindelse med en part, der øn-sker at købe, f.eks. via en database.Stk. 2bestemmer, at det ikke kun er på personniveau, atman ikke kan repræsentere begge parter i samme han-del. Dette har tidligere ikke eksplicit fremgået af loven,men af bemærkningerne til loven. Det forslås anført di-

rekte i lovteksten, at ingen inden for samme formid-lingsvirksomhed, herunder ejere, ansatte eller personermed tilsvarende tilknytning til virksomheden, kan op-træde som repræsentant for køber, hvis ejendommen ersolgt af en ejendomsmægler inden for samme virksom-hed. Det er ikke ejendomsformidlingsvirksomhedensorganisationsform der er afgørende for, hvornår der fo-religger én eller flere repræsentanter. En ejendomsfor-midlingsvirksomhed, som har flere forretningssteder,medfører ikke, at der foreligger flere repræsentanter ibestemmelsens forstand - omvendt vil der være flere re-præsentanter, hvis en række selvstændige ejendoms-mæglere samarbejder i en kæde.Et interessentskab skal anses som én virksomhed, så-ledes at én deltager ikke kan være sælgers ejendoms-mægler samtidig med, at en anden deltager er købersrepræsentant..Stk. 3er en forlængelse af god skik-reglen og er enmodificeret udgave af den gældende lovs § 15, stk. 2, 3.pkt., idet ejendomsmægleren fremover skal oplyse – ogikke rådgive – køber om mulighed – og ikke behov –for at søge egen bistand. Sikringen af køberens interes-ser skal ske ved, at mægleren henviser køberen til at sø-ge egen rådgiverDen foreslåede ordlyd har til hensigt at tydeliggøre, atejendomsmægleren alene kanrådgivesin opdragsgiver,dvs. sælger, og dermed kun kanoplysekøber.Derfor foreslås det også at kravet i den gældende lovs§ 15, stk. 2, 3. pkt., om, at ejendomsmægleren skal råd-give om såvel mulighed sombehov,ikke videreføres forså vidt angårbehov,da der heri ville ligge en subjektivvurdering af ejendommen over for køber. Det er medforslaget ikke længere op til ejendomsmægleren at skul-le rådgive køber om nogle forhold, og ejendomsmægle-rens rolle vil alene være at oplyse køber om alle de re-levante forhold omkring ejendommen. Købers vurde-ringer og beslutninger skal herefter træffes af køberselv, eventuelt med hjælp fra en rådgiver. Hvorvidt kø-ber ønsker at benytte sig af rådgiver(e), er helt op tilkøber selv at beslutte.Sikringen af køberens interesser sker ved, at ejen-domsmægleren henviser køberen til at søge egen rådgi-ver. Ejendomsmægleren skal ikke kun oplyse køberenom at søge juridisk rådgivning, men også rådgivning afbyggeteknisk karakter samt økonomisk og finansiel ka-rakter.Stk. 4.er en videreførelse af den gældende lovs § 15,stk. 4. Det er en betingelse for lovligheden, i forhold tilforslagets § 27 om at ingen må være repræsentant forbegge parter i samme handel, at en aftale med køber omudførelse af berigtigelsen først indgås, når ejendoms-mægleren har opfyldt sin forpligtelse til at varetagesælgers interesser. Berigtigelsesaftaler med køber kanderfor først indgås, efter at der foreligger en bindendekøbsaftale. Ved en berigtigelse forstås, at handlen gen-nemføres i overensstemmelse med de aftalte vilkår ikøbsaftalen.Muligheden efter stk. 4 omfatter kun opgaver af eks-peditionsmæssig karakter i forbindelse med handlensberigtigelse. Det kan være opgaver i forbindelse med

tinglysning af dokumenter m.v. Det kan ikke udelukkes,at der efter købsaftalens indgåelse kan opstå situationer,hvor parterne har modsatrettede interesser, og hvorejendomsmægleren derfor ikke kan berigtige handlen,da opgaven i så fald ikke længere er af ekspeditions-mæssig karakter, men af rådgivningsmæssig karakter. Ide tilfælde må der antages en anden rådgiver end ejen-domsmægleren.Den gældende lovs bestemmelse blev indsat på bag-grund af en Højesteretsdom (UfR2004.1732H).Det er ifølge bestemmelsen ikke tilladt for en ejen-domsmægler, at indgå aftale om berigtigelse med køber,inden der er indgået en endelig købsaftale. Det gælderogså mundtlige aftaler. Bestemmelsen kan ikke fravigesved sælgers underskrift på en købsaftale, hvoraf detfremgår, at ejendomsmægleren efterfølgende skal berig-tige handlen for køber.Ejendomsmægleren må ikke på samme tid optrædesom repræsentant for både sælger og køber, og ejen-domsmægleren må ikke have en økonomisk interesse i,at ejendommen sælges til en bestemt køber. Bestem-melsen skal modvirke, at sælger kan betvivle, at ejen-domsmægleren varetager sælgers interesser.Til § 28Det fremgår afstk. 1,at ejendomsmægleren skal angi-ve hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunnesælges til inden for et givet tidsrum. Bestemmelsen sva-rer til den gældende lovs § 3.Den værdiansættelse, som reguleres i bestemmelsen,er den, der sker i forbindelse med salg af fast ejendom,dvs. den værdiansættelse, som er direkte relateret tilomsætningssituationen uanset om der er indgået enformidlingsaftale. Bestemmelsen gælder også for deværdiansættelser, som en ejendomsmægler foretagerforud for eventuel indgåelse af en formidlingsaftale.Udenfor falder værdiansættelser af fast ejendom i andresituationer, f.eks. værdiansættelser, der foretages medhenblik på skifteopgørelser og opgørelser ved dannelseaf selskaber (apportindskud).Ved værdiansættelsen skal ejendomsmægleren, tagehensyn til markedsforholdene, de fysiske omstændighe-der omkring ejendommen samt andre relevante forhold.Ejendomsmægleren kan ikke tage et generelt forbeholdfor eventuelle skjulte mangler. Synlige fejl og manglervil typisk fremgå af en byggeteknisk gennemgang, bl.a.en tilstandsrapport, el-installationsrapport eller lignen-de.Det må som udgangspunkt antages at være i strid medgod ejendomsmæglerskik, hvis ikke ejendomsmæglereni forbindelse med værdiansættelse foretager en fysiskbesigtigelse af ejendommen, jf. kendelse (103-2009) fraDisciplinærnævnet for Ejendomsmæglere afsagt i 2011,hvor nævnet udtaler, at: ”Nævnetfinder det særdeleskritisabelt og i strid med god ejendomsmæglerskik, atindklagede har foretaget en vurdering af ejendommenuden forinden at have besigtiget den.”Stk. 2pålægger ejendomsmægleren at rådgive sælge-ren, om behov og mulighed for en byggeteknisk gen-nemgang i forbindelse med værdiansættelsen, herunder

muligheden for at benytte sig af huseftersynsordningen.Dette indebærer, at der generelt skal være orienteret omrisikoen for skjulte fejl og mangler samt reglerne ommangelsansvar og om mulighederne for at imødegå risi-koen ved en byggeteknisk gennemgang og forsikrings-tegning. Tillige skal der være rådgivet om de juridiskekonsekvenser af, at der ikke foreligger en rapport fra enbyggeteknisk gennemgang. Efter indførelsen af husef-tersynsordningen vil ejendomsmægleren ofte tage for-behold for en byggeteknisk gennemgang ved sin værdi-ansættelse af ejendommen.Ejendomsmæglerens pligt som formidler til at rådgivesælger om byggeteknisk gennemgang, huseftersynsord-ningen m.v., og til at oplyse køber om rapporten fra enbyggeteknisk gennemgang samt muligheden for at teg-ne ejerskifteforsikring, fremgår af forslagets §§ 45 og46.Til § 29Med den foreslåede bestemmelse i forhold til dengældende lov introduceres et nyt krav om en ansvarligejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag. Dettetræder i stedet for § 8, stk. 1 og 5, i den gældende lov,hvorefter kun ejendomsmæglere og advokater kan ud-øve ejendomsformidling. Det er efter den gældende lovs§ 8, stk. 5, endvidere et krav, at hvert forretningsstedskal have en daglig leder, som enten er ejendomsmæg-ler eller advokat. Dette krav videreføres ikke med lov-forslaget, jf. nærmere ovenfor i pkt. 3.6. i de almindeli-ge bemærkninger.Ejendomsmæglerne har i dag ikke et selvstændigt an-svar for medhjælperes opgaver, og forbrugerne kan ikkeklage over handlinger fra en ejendomsmæglers med-hjælpere til disciplinærnævnet, idet nævnet kun behand-ler klager over ejendomsmæglere eller virksomheder.Det foreslås derfor at indføre krav om, at der skal væ-re en ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlings-opdrag, jf.stk. 1.På den måde er forbrugeren altid sik-ret, at der er en ejendomsmægler, som kan stilles til an-svar for handlinger og undladelser i forbindelse med va-retagelsen af de opgaver, som indgår i formidlingsop-draget, ikke blot erstatningsmæssigt men også discipli-nært. Advokater, jf. § 16, og personer, der har anmeldttil Erhvervsstyrelsen, at de midlertidigt eller lejligheds-vist agter at levere ejendomsmæglerydelser her i landet,jf. §§ 14, 15, 18 og 19, kan også være ansvarlige for etformidlingsopdrag.Hvis den ansvarlige ejendomsmægler undervejs i for-midlingsaftalen er fraværende i længere tid, f.eks. pga.barselsorlov, langtidssygemelding eller skifter job, erdet ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar, at med-dele sælgerne, hvem der er ansvarlig ejendomsmæglerfor fremtiden.Den ansvarlige ejendomsmægler har ansvaret for deopgaver, som udføres i forbindelse med formidlingsop-draget. Dette sikrer, at ingen forbrugere er i tvivl om,hvem der er ansvarlig ejendomsmægler, uanset omhandlinger eller undladelser er foretaget af andre i virk-somheden (medhjæpere). Den ansvarlige ejendoms-mægler er dog ikke ansvarlig for andre registrerede

ejendomsmægleres handlinger i forbindelse med for-midlingsopdraget, hverken erstatningsmæssigt eller di-sciplinært, jf. også bemærkningerne til § 52. Dette skyl-des, at en ejendomsmægler altid må tage det personligeansvar for sine handlinger, uanset om denne er udpegetsom ansvarlig ejendomsmægler eller ej, og man må somudgangspunkt kunne betro en kollega, godkendt somejendomsmægler, at denne optræder i overensstemmel-se med reglerne og god ejendomsmæglerskik.Afstk. 2fremgår det, at opgaverne kan uddelegeres tilandre i formidlingsvirksomheden, hvis det sker undertilsyn fra den ansvarlige ejendomsmægler. Det er inten-tionen, at den ansvarlige ejendomsmægler får en natur-lig interesse i, at følge de sager tæt, som den pågælden-de har ansvaret for. Det må formodes, at den ansvarligeejendomsmægler også vil være kritisk i sin stillingtagentil, hvem der kan bistå med håndtering af de centraleformidlingsopgaver.Der er ingen fast øvre grænse for, hvor mange sageren ansvarlig ejendomsmægler kan have ansvaret for.Det er således primært den ansvarlige ejendomsmæglerseget ansvar ikke at påtage sig mere end den pågældendekan håndtere. Samtidig vil den ansvarlige ejendoms-mæglers tilsynspligten også betyde, at ejendomsmægle-ren reelt bør kunne følge med i de opdrag, som ejen-domsmægleren har ansvaret for. I særlige tilfælde vilman også kunne se på virksomhedens ansvar for, omfordelingen af ressourcerne mellem ansvarlige ejen-domsmæglere og medhjælpere i sig selv medfører, atarbejdsbyrden for den ansvarlige ejendomsmægler bli-ver urimelig stor. Der henvises i øvrigt til bemærknin-gerne til § 51.Det er ikke nærmere afgrænset, hvilken personale-gruppe, der kan bistå den ansvarlige ejendomsmæglersom medhjælper. Det kan både være virksomhedensejere eller ledelse, ansatte, eller andre personer med til-svarende tilknytning til virksomheden. Der skal såledesikke nødvendigvis være et ansættelsesretligt forholdmellem ejendomsformidlingsvirksomheden og den an-svarlige ejendomsmægler, eller mellem ejendomsmæg-lervirksomheden og de medhjælpere, som assisterermed formidlingsopgaverne. Det må samtidig være bådeden ansvarlige ejendomsmæglers og ejendomsformid-lingsvirksomhedens ansvar at håndtere, at den ansvarli-ge ejendomsmægler har kontakt til de medhjælpere,som den ansvarlige ejendomsmægler uddelegerer opga-ver til. Tilsynet med medhjælperne må forudsætte en viskontakt mellem den ansvarlige ejendomsmægler ogmedhjælperne.Den ansvarlige ejendomsmægler er tilknyttet de en-kelte formidlingsopdrag og kan således arbejde på et el-ler flere forretningssteder. Der er ikke krav om, at derfor hvert forretningssted skal være tilknyttet en særligansvarlig mægler. Der skal blot udpeges en ansvarligejendomsmægler for hvert enkelt formidlingsopdrag,som et forretningssteder håndterer.Til § 30Stk. 1viderefører princippet i den gældende lovs § 10om at formidlingsopdraget skal være skriftligt, men der

foreslås indført færre formkrav til aftalen. Hvor det tid-ligere fremgik af formidlingsbekendtgørelsen, at aftalenskulle være underskrevet af begge parter, dvs. bådeejendomsmægler og forbruger, foreslås kravet om un-derskrift nu sat ind i loven, og begrænset til kun at værefra sælger. Dette skyldes, at det synes unødvendigt atsikre sig ejendomsmæglerens underskrift, idet det erejendomsmægleren, som har udarbejdet selve aftale-grundlaget. Det afgørende er, hvorvidt sælgeren har til-trådt aftalen eller ej, hvilket synes uomtvisteligt, hvissælger har underskrevet aftalen.Som en konsekvens af forslagets § 32, om maksimallængde for en aftaleperiode, stilles der også krav om, atformidlingsaftalen skal indeholde en angivelse af afta-leperiodens længde.Som en konsekvens af forslagets § 29 om ansvarligejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag, stillesder også krav om, at det skal fremgå af formidlingsafta-len, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler for sagen.Stk. 2er en hjemmel til Erhvervsstyrelsen, som kanfastsætte nærmere regler om aftalens indhold. Dettesvarer til den gældende lovs § 10, stk. 2. Der tænkessærligt på, at der på bekendtgørelsesniveau kan fastsæt-tes regler om, at aftalen skal indeholde oplysning omsælgerens behov og mulighed for at få foretaget bygge-teknisk gennemgang, herunder huseftersynsordningenm.v. Det er ligeledes intentionen, at der vil stilles kravom, at virksomhedens CVR-nummer skal fremgå afformidlingsaftalen, idet det kan være vanskeligt for for-brugere og andre aktører at identificere virksomhedensom juridisk enhed, når man alene kender forretnings-navnet.Ejendomsmægleren fortaber ifølge forslaget ikke au-tomatisk retten til vederlag, hvis aftalen ikke er i over-ensstemmelse med stk. 1 og 2. Dette var ellers tilfældeti den gældende lovs § 10, stk. 3. Hvis en aftale ikke op-fylder lovens krav, vil det fremover være op til en for-tolkning af de almindelige aftaleretlige regler, i be-dømmelsen af, hvad konsekvenserne heraf bør være.Dette er i tråd med, hvad der er gældende i Norge, hvorder ligeledes er formkrav til formidlingsaftalen. Samti-dig henvises til bestemmelsen om den generelle regelom nedsættelse eller fortabelse af ejendomsmæglerensvederlag i lovforslagets § 35 samt bemærkningerne her-til.For så vidt angår det forhold, hvor ejendomsmæglerenikke har anført et vederlag, henvises til lovforslagets §33, stk. 1, 2. pkt. og bemærkningerne hertil.Tvister omkring størrelsen af ejendomsmæglernes ve-derlag eller retten hertil, henhører fortsat under Klage-nævnet for Ejendomsformidling.Til § 31Bestemmelsen er en videreførelse af den gældendelovs § 23, stk. 1, hvor det fastslås, at ejendomsformid-ling ikke må betinges af, at køber eller sælger aftagerandre ydelser end dem, der er nødvendige for formid-lingens korrekte udførelse.Således kan forbrugeren ikke forpligtes til at aftageaccessoriske ydelser, som f.eks. bestemte forsikringer.

Tillige hindrer bestemmelsen eksempelvis, at en aftaleom formidling af sælgers nuværende bolig betinges af,at købet af ny bolig skal foregå gennem ejendomsmæg-leren eller med ydelser fra dennes samarbejdspartnere.Bestemmelsen skal ligeledes forhindre, at ejendoms-mægleren lægger pres på en køber for at få denne til ataftage en ydelse, køber ikke har behov for. Alle købstil-bud skal loyalt forelægges for sælger. Ejendomsmægle-ren har pligt til i sin rådgivning af sælger at anbefalesælger det bedste tilbud, uanset at ejendomsmæglerenkunne have en professionel fordel eller personlig ellerøkonomisk interesser i sælgers valg af en anden køber.Til § 32Bestemmelsen er en videreførelse af den gældendelovs § 12, stk. 1, og bestemmer at aftaleperioden for enformidlingsaftale højest må være 6 måneder.Stk.1viderefører princippet om, at forbrugeren i for-bindelse med aftalens indgåelse maksimalt kan værebundet til ejendomsmægleren i 6 måneder. Aftalen kanendvidere højest forlænges med 3 måneder ad gangen.I forbindelse med den oprindelige aftales udløb, kander således aftales en ny periode på 3 måneder, somherefter kan forlænges med 3 måneder ad gangen. Ud-gangspunktet må dog være, at forlængelser tidligst kanaftales umiddelbart lige op til tidspunktet for aftalensudløb, da forlængelsen ellers ville blive en omgåelse afhovedreglen, idet forbrugeren de facto ville have indgå-et en aftale på f.eks. 9 måneders varighed. Forlængelserkan også indgås inden for rimelig tid efter at aftalen erudløbet. Hvis der er forløbet længere tid, vil der væretale om indgåelse af en ny formidlingsaftale.Hvis aftalen fortsætter på de oprindeligt aftalte vilkår,og det eneste, der aftales, omhandler selve forlængelsenaf aftaleperioden, stilles der ingen nærmere formkrav tilforlængelsen. Ejendomsmægleren bærer bevisbyrdenfor, at der reelt er sket en forlængelse eller fornyelse afaftaleperioden. Forbrugeren kan således tilkendegivesin tiltrædelse af forlængelsen mundtligt, skriftligt, viasms, e-mail eller på anden elektronisk måde. Denmundtlige tilkendegivelse vil dog kunne indebære be-vismæssige problemer for ejendomsmægleren, som erden, der i tvivlstilfælde skal løfte bevisbyrden for, at derrent faktisk er indgået en aftale om forlængelse.Hvis aftaleperioden udløber, betyder det ikke at ejen-domsmægleren fortaber retten til vederlag, hvis der ef-terfølgende indgås en købsaftale på baggrund af mægle-rens indsats, jf. nærmere herom i § 33, stk. 2, og be-mærkningerne hertil.Stk. 2er en videreførelse af den gældende lovs § 12,stk. 2, hvorefter både sælger og ejendomsmægler harmulighed for at opsige aftalen uden varsel. Der er intetformkrav til bestemmelsen, men hvis sælgeren har op-sagt aftalen, vil det ofte være hensigtsmæssigt for ejen-domsmægleren at bekræfte opsigelsen skriftligt. Der-med undgås situationer, hvor der kan opstå et bevis-mæssigt problem, om hvem, der har opsagt aftalen,hvilket kan være relevant ved aftaler med resultataf-hængigt vederlag, jf. forslagets § 34, stk. 2. Lovforsla-

gets bestemmelser om mulighed for vederlag ved opsi-gelse følger af § 34.Til § 33§§ 33-35 er forslagets bestemmelser om ejendoms-mæglerens vederlag.I den gældende lovs §§ 10-12 fremgår det, at ejen-domsmæglerens vederlag er begrænset til tre former,nemlig resultatafhængigt vederlag, jf. den gældendelovs § 11, og vederlag efter regning, jf. den gældendelovs § 10, eller en kombination heraf.Det foreslås at ophæve de gældende begrænsninger afvederlagsformerne, som har eksisteret siden den gæl-dende lovs ikrafttræden i 1994, der henvises herom tilpkt. 3.7. i de almindelige bemærkninger. Som følgeheraf vil forslagets bestemmelser om vederlag sørge for,at der reguleres så lidt som det findes nødvendigt om-kring ejendomsmæglerens ret til vederlag, da udgangs-punktet er aftalefrihed.Stk. 1, 1. pkt.,er den altovervejende hovedregel, nem-lig at ejendomsmægleren har ret til vederlag i overens-stemmelse med det aftalte i formidlingsaftalen. Der eringen andre krav til vederlaget end at det, for at væregyldigt aftalt, skal fremgå af formidlingsaftalen. Aftale-lovens regler vil være med til at sætte grænser for,hvordan vederlaget med rimelighed kan siges at fremståså tydeligt og klart for sælgeren, at det er aftalt – herun-der aftalelovens kapitel IV, som handler om særlige reg-ler om forbrugeraftaler. Også den såkaldte koncipistre-gel vil være med til at sikre, at eventuelle uklarheder omvederlaget eller størrelsen herpå vil være til ulempe forejendomsmægleren. Ifølge koncipistreglen skal denpart, der har affattet (konciperet) de ord, der skaber tve-tydighed om fortolkningen, også bære risikoen for den-ne tvetydighed. Når der er tale om forbrugeraftaler, be-stemmer aftalelovens § 38 b, stk. 1, desuden, at hvis deropstår tvivl om betydningen af et aftalevilkår, som ikkehar været genstand for individuel forhandling, gælderden fortolkning, som er mest gunstig for forbrugeren.Fortolkningsreglen skal anvendes, når det efter inddra-gelse af alle fortolkningsmomenter er tvivlsomt, hvor-dan et aftalevilkår skal forstås. Er aftalens ordlyd utve-tydig, gælder bestemmelsen ikke.Urimelige aftalevilkår binder ikke forbrugeren, og af-talen skal forblive bindende på i øvrigt samme vilkår,hvis den kan opretholdes uden de urimelige vilkår, jf.aftalelovens § 38 c.Formålet med 1. pkt. er, at selvom det ikke er et direk-te formkrav til formidlingsaftalen, at vederlaget skalangives, så har ejendomsmægleren et incitament til atanføre vederlaget, samt vilkårene herfor, da man ellersfalder tilbage på lovforslagets opsamlingsbestemmelseom vederlag i 2. pkt., jf. bemærkningerne straks neden-for.Det vil, modsat i dag, hvor det er reguleret i loven, atejendomsmægleren ved resultatafhængigt vederlag altidhar ret til vederlag, hvis der indgås en købsaftale i afta-leperioden, uanset om ejendomsmægleren forestår sal-get, i fremtiden være op til mægleren selv at regulere

dette forhold i formidlingsaftalen. Der er således aftale-frihed om dette forhold.Det foreslås istk. 1, 2. pkt.,at hvis der ikke er aftaltnoget om ejendomsmæglerens vederlag, så har ejen-domsmægleren alene krav på et rimeligt vederlag, hvisder indgås en købsaftale på grundlag af mæglerens ind-sats og uden en anden mæglers medvirken. Bestemmel-sen foreslås indsat for på den ene side at give ejen-domsmægleren et incitament til at fastsætte et vederlagtidligt i forløbet med sælgeren, da han ellers kun vil væ-re berettiget til et såkaldt ”rimeligt vederlag”. På denanden side skal bestemmelsen sikre, at selvom der ikkeskulle være aftalt et vederlag mellem sælgeren og ejen-domsmægleren, så har ejendomsmægleren krav på etrimeligt vederlag, men kun hvis der sker et salg af ejen-dommen. Hvis ejendommen ikke bliver solgt, og derikke er aftalt noget vederlag mellem ejendomsmæglerenog sælgeren, har ejendomsmægleren ikke krav på ve-derlag af nogen art, hverken omkostninger til dokumen-ter, markedsføring eller for det udførte arbejde.Reglerne for krav på vederlag ved opsigelse følger af§ 34. Sælger kan dog ikke opsige aftalen i ond tro for athandle ejendommen uden om ejendomsmægleren.Ved ”rimeligt vederlag” forstås et vederlag, der somminimum skal kunne dokumenteres af ejendomsmægle-ren. Endvidere skal det ikke være til gavn, nærmeretværtimod, at ejendomsmægleren ikke har fastsat veder-laget tidligere i processen, og helst ved aftalens indgåel-se. Ved afgørelsen af, hvad der er et rimeligt vederlag,kunne det ud over de dokumenterede omkostninger ogtidsforbrug være relevant at se på antallet af ydelser,som ejendomsmægleren har leveret, prisen på den solg-te ejendom og det gængse niveau for den slags ydelser ilokalområdet. Det vil være op til domstolene og Klage-nævnet for Ejendomsformidling at vurdere, hvad der eret rimeligt vederlag i den konkrete situation.Ejendomsmægleren har således krav på vederlag i detilfælde, hvor der indgås en købsaftale i formidlingspe-riodens aftaleperiode, og den er bindende for både sæl-ger og køber. Ejendomsmægleren har endvidere krav påvederlag, selvom der ikke er indgået en formidlingsafta-le, men det er på baggrund af ejendomsmæglerens ind-sats, at handlen kommer i stand. Det vil f.eks. være til-fældet, hvis ejendomsmægleren har annonceret boligen,haft kontakt og forestået forhandlingerne med købersamt udarbejdet købsaftale. Bestemmelsen sikrer dogogså ejendomsmægleren vederlag i de tilfælde, hvorsælger og køber i ond tro vælger at handle ejendommenuden om ejendomsmægleren, hvis parterne er kommet ikontakt med hinanden på baggrund af ejendomsmægle-rens indsats. Det vil ofte være i forbindelse med mægle-rens annoncering af ejendommen på internettet og evt. iaviser, at købere bliver opmærksomme på en udbudtejendom, Der kan i det konkrete tilfælde alene vedejendomsmæglerens annoncering af boligen være taleom, at købsaftalen indgås på baggrund af ejendoms-mæglerens indsats.Det er endvidere et krav, at en anden ejendomsmæglerikke skal have medvirket til salget. Dette er for at be-skytte den forbruger, som har valgt at indgå en formid-

lingsaftale med en anden ejendomsmægler, og hvor for-brugeren eventuelt lige har haft ejendommen til salg hosen ejendomsmægler, uden formidlingsaftale. Her er detkun ejendomsmægleren som rent faktisk forestår salget,som har ret til vederlag eller rimeligt vederlag.En handel, som skal kunne udløse krav om rimeligtvederlag, skal være gyldig og uden forbehold og betin-gelser, jf. dog bemærkningerne nedenfor vedr. handelmed betinget skøde. Foreligger der forbehold eller be-tingelser, skal disse være fjernet før et krav om vederlagkan udløses. Endvidere skal fortrydelsesfristen efter lovom forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejen-dom også være udløbet. Et optjent salær forfalder, nårder fra køber erlægges en betaling, der er stor nok til atdække salæret.En handel er i almindelighed gennemført, når der ertinglyst anmærkningsfrit endeligt skøde, dvs. sælgerslån bliver aflyst og købers nye lån bliver tinglyst. Detforhold, at der er solgt på et betinget skøde, og at betin-gelsen er, at køber betaler et beløb f.eks. om et år, frata-ger imidlertid ikke ejendomsmægleren krav på veder-lag.Stk. 2bestemmer, at ejendomsmæglerens ret til atmodtage rimeligt vederlag ikke begrænses til de tilfæl-de, hvor en handel kommer i stand i aftaleperioden, daen sælger og en køber ellers ville kunne udnytte ejen-domsmæglerens salgsindsats, hvis de blev enige om atvente med at indgå købsaftalen, til formidlingsaftalensaftaleperiode var ophørt, og sælgeren frit kunne opsigeaftalen. Det er derfor nødvendigt med en bestemmelse,som også sikrer ejendomsmægleren vederlag eller rime-ligt vederlag, når en handel gennemføres efter dettetidspunkt på grundlag af ejendomsmæglerens indsats.Ejendomsmægleren har dog ikke krav på vederlag, hvisen anden ejendomsmægler medvirker efter aftalens op-hør. Skulle ejendomsmægler nr. 2 have handlet illoyalt iforhold til ejendomsmægler nr. 1, vil denne eventueltkunne gøre et krav gældende mod nr. 2.Ejendomsmægleren har ifølge bestemmelsen endvide-re krav på vederlag, hvis ejendomsmægleren sælgerejendommen, selvom formidlingsaftalen er udløbet,hvis blot købsaftalen indgås på baggrund af mæglerensindsats. Der vil som udgangspunkt ikke være tvivl her-om, i de situationer, hvor mægleren har fortsat salgsbe-stræbelserne og har udarbejdet købsaftalen. For så vidtangår betingelserne til, hvornår det kan anføres, at derer indgået en købsaftale, henvises til bemærkningerneovenfor til stk. 1, 2. pkt.Ejendomsmægleren har i disse situationer krav på ve-derlag i overensstemmelse med det oprindeligt aftalte iformidlingsaftalen, eller, hvis der ikke er aftalt noget,krav på rimeligt vederlag, jf. stk. 1.Kravet udløses dog kun ved indgåelse af købsaftale,dvs. ved et salg. Hvis forbrugeren har valgt at ladeejendomsmægleren fortsætte salgsbestræbelserne efterudløbet af formidlingsaftalen, men enten vælger at afståfra at sælge uanset købstilbuddets størrelse eller vælgerat afbryde samarbejdet, kan ejendomsmægleren ikkekræve vederlag for det arbejde, som han har foretagetefter aftaleperiodens udløb. Det er således kun, når

ejendomsmægleren rent faktisk leverer den helt centraleydelse i formidlingen, nemlig selve salget, og forbruge-ren dermed får den ydelse, som var hele formålet medindgåelsen af aftalen, at det udløser vederlag til ejen-domsmægleren.Til § 34Stk. 1fastslår, at ejendomsmægleren ved opsigelse fraenten forbrugeren eller ejendomsmægleren selv alenehar krav på vederlag, forudsat at der er et vilkår herom iformidlingsaftalen. Ejendomsmæglerens ret til vederlagved opsigelse indtræder, uanset om det er ejendoms-mægleren eller forbrugeren, der opsiger formidlingsaf-talen inden for aftaleperioden, så længe det er aftalt iformidlingsaftalen. Se dog undtagelsen hertil i den fore-slåede stk. 2, når det gælder resultatafhængigt vederlag.Ifølge den gældende lovs § 12, stk. 3, er det kun, nårforbrugeren opsiger aftalen, at ejendomsmægleren harkrav på et rimeligt vederlag, hvis formidlingsaftalen in-deholder vilkår herom. Udgangspunktet er i dag, at derskal betales efter regning for det udførte arbejde, samtat prisen skal være rimelig i forhold hertil. Lyder reg-ningen på et beløb, som er større end � af det vederlag,der ville være udløst, hvis der var handlet, må ejen-domsmægleren i almindelighed nøjes med �, der funge-rer som en højestepris i denne situation. Dette gælderogså selv om regningen står i rimeligt forhold til det ud-førte arbejde, medmindre der foreligger særlige om-stændigheder, som gør dette urimeligt. I praksis harKlagenævnet for Ejendomsformidling f.eks. fundet, atder foreligger særlige omstændigheder i den situation,hvor ejendomsmægleren rent faktisk har en underskre-vet købsaftale fra køber til udbudsprisen, men sælgerenikke vil underskrive købsaftalen, måske fordi han harfortrudt at ville sælge ejendommen. I disse situationerhar Klagenævnet for Ejendomsformidling tilkendt ejen-domsmægleren fuldt vederlag, kun undtaget et mindrebeløb til eftersagsbehandlingen, som jo ikke skal findested.Denne praksis antages at fortsætte uændret, når der ertale om aftaler med resultatafhængigt vederlag, med-mindre andet er aftalt.Det er samtidig antaget i teorien, men også ifølge Er-hvervsstyrelsens vejledende udtalelse af 11. september2009, at den gældende lovs § 12, stk. 3, kun gælder, nårder er aftalt resultatafhængigt vederlag. Muligheden forat tage vederlag efter regning kom ind i den gældendelovs § 10 tilbage i 1999. Det betyder, at en ejendoms-mægler, som har arbejdet efter regning, kan få vederlagfor sit erlagte arbejde samt dokumenterede omkostnin-ger til både annoncering og fremskaffelse af dokumen-ter, uanset om det er ejendomsmægleren eller forbruge-ren, der opsiger aftalen.Stk. 2viderefører princippet om, at hvis der er aftalt etresultatafhængigt vederlag, har ejendomsmægleren ale-ne krav på vederlag, hvis det ersælgeren,der opsigeraftalen inden for aftaleperioden, og hvis det er aftalt iformidlingsaftalen. Det findes rimeligt, at videreføredenne begrænsning, når der er tale om et resultatafhæn-gigt vederlag, som er direkte afhængig af ejendoms-

mæglerens præstation og kun opnås, hvis der opnås etresultat, nemlig salg af boligen.Desuden foreslås det i stk. 2, at vederlaget i disse situ-ationer ikke kan overstige, hvad der er rimeligt i forholdtil det udførte arbejde. Det vil således være en konkretafvejning af, hvor langt i salgsprocessen ejendomsmæg-leren er nået, hvor man bl.a. kan lægge vægt på, hvorlang tid ejendommen har været til salg, hvor meget denhar været annonceret og udgifterne hertil, hvor mangeåbne huse og fremvisninger, der har været, etc. Ejen-domsmægleren bør altid kunne dokumentere det veder-lag, som sælgeren bliver opkrævet.Lovforslagets § 35 gælder også for så vidt angår ejen-domsmæglerens ret til vederlag ved opsigelse, og vilomfatte den situation, hvor forbrugeren opsiger aftalenmed ejendomsmægleren på grund af ejendomsmægle-rens ikke ubetydelige pligtforsømmelse.Til § 35Bestemmelsen handler om vederlagsfortabelse. Reg-lerne herom i den gældende lov fremgår af § 10, stk. 3,og § 12, stk. 3, 3. pkt.Ifølge lovforslaget skal der mere til, end det er tilfæl-det efter de gældende regler, før en sælger har ret til ennedsættelse af vederlaget eller bortfald af vederlag. Detforeslås, at rene bagateller ikke i sig selv fremover skalkunne medføre en nedsættelse af vederlaget.Der er i § 44, stk. 2, også indsat en regel om veder-lagsfortabelse, hvis ejendomsmægleren i strid med for-buddet i § 44, stk. 1, rekvirerer tilstandsrapport, elinstal-lationsrapport eller energimærke, eller hvis ejendoms-mægleren foretager afregning herfor.Til § 36Efter den gældende lovs § 16, stk. 2, har en ejen-domsmægler pligt til at oplyse om enhver økonomiskeller personlige interesse, som ejendomsmægleren har i,om en handel indgås eller i parternes valg af finansie-ring, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til om-sætning af fast ejendom. Det foreslås at adskille disse tosituationer, så der sondres mellem interesser i selve om-sætningen af ejendommen, jf. denne bestemmelse, oginteresser i valg af finansiering m.v., jf. forslagets § 37.Forslaget kvalificerer desuden i hvilke situationer, ejen-domsmægleren skal oplyse om økonomiske eller per-sonlige interesser.Oplysningspligten i §§ 36 og 37 gælder alene forejendomsmæglere. Se bemærkningerne til § 48 for dentilsvarende oplysningspligt for rådgivere.Den gældende lovs bestemmelse blev skærpet i 2005efter en række konkrete overtrædelsessager, som hand-lede om mæglerens oplysningspligt, f.eks. i forbindelsemed salg af ejendomme, hvori mægleren eller dennesnærtstående havde ejerinteresse. Efter de gældende reg-ler skal en mægler således oplyse omenhverøkonomiskeller personlig interesse i, om en handel indgås, uansetstørrelsen, og uanset om den er direkte eller indirekte.Som eksempel herpå skal mægleren i dag efter de gæl-dende regler oplyse, hvis ejendomsmæglerens nærtstå-ende ejer den udbudte ejendom eller sidder i ledelsen i

det selskab, der sælger den udbudte ejendom. Mæglerenskal endvidere afgive en »negativerklæring«, hvor deterklæres, at mægleren ikke har nogen personlig ellerøkonomisk interesse i handelen udover den sædvanligesalærinteresse.Der vil med den foreslåede ændring af bestemmelsen,hvorefter interessen skal værevæsentlig,derfor hverkenblive stillet krav om at oplyse nærtståendes interesser,herunder ledelseserhverv eller om negativerklæringer.Dels findes det ikke at have en relevant betydning forparterne og dels viser undersøgelser, at negativerklæ-ringerne, som i størstedelen af handlerne, hvor mæglernetop ikke har en interesse, og derfor står i hvert afhandlens dokumenter, kan være medvirkende til at flyt-te forbrugernes fokus fra de relevante oplysninger i do-kumenterne.Endvidere har ejendomsmægleren i forvejen en megetstærk interesse i at sælge ejendommen, ofte har mægle-ren kun krav på vederlag ved et realiseret salg, menejendomsmægleren er derudover også altid repræsentantfor sælger, hvorfor der ikke kan være tvivl om hans rol-le eller interesse. Dette bestyrkes yderligere ved, at lov-forslaget præciserer ejendomsmæglerens rolle som sæl-gers repræsentant, og ikke har nogen rådgivningsfor-pligtelser over for køber.Desuagtet findes det stadig af betydning for køberenom det rent faktisk er ejendomsmæglerens egen ejen-dom der sælges, således at mægleren har et økonomiskincitament ud over salæret. Der er intet til hinder for atejendomsmægleren sælger sin egen ejendom, men kø-ber skal være oplyst herom. Som hidtil – både før og ef-ter lovændringen i 2005 – vil ejendomsmæglerens eje-rinteresser i den udbudte ejendom være omfattet af op-lysningspligten. Som eksempel på ejerinteresse kannævnes en situation, hvor ejendomsmægleren selv ejerden udbudte ejendom, enten ved direkte ejerskab ellerindirekte gennem et eller flere selskaber. En ejendoms-mæglers ejerskab eller medejerskab af en ejendom kanblive så indirekte eller ubetydeligt, at det knapt vil væremuligt og ikke kan forventes, at mægleren har et opda-teret kendskab hertil. Det gælder eksempelvis medejer-skab via større investeringsforeninger eller pensionsop-sparing gennem en pensionskasse. En sådan interessevil fortsat ikke være omfattet af oplysningspligten. Derer i medfør af de gældende regler fastsat en nedre græn-se, hvilket betyder, at mægleren ikke er forpligtet til atoplyse om ejerskab, som udgør mindre end 2 pct. af ka-pitalen. Denne grænse forventes forhøjet på baggrund afændringen fra »enhver« til »væsentlig«.Omfattet af bestemmelsen vil også være ægtefællenseller samleverens væsentlige personlige eller økonomi-ske interesser i ejendommen, herunder ejerinteresser.Det samme gælder interesser fra ejendomsformidlings-virksomhedens ejer, en ansat i virksomheden – herundersærligt en medhjælper – eller en person med tilsvarendetilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden, hvisden ansvarlige ejendomsmægler er bekendt hermed.At ejendomsmægleren sælger en ejendom for en ven,bekendt, forretningsforbindelse eller lignende vil somudgangspunkt ikke falde ind under oplysningspligten,

eftersom ejendomsmægleren under alle omstændighe-der repræsenterer sælger som opdragsgiver, og skal sik-re sælger det bedst mulige salg. Det vil således som ud-gangspunkt i disse tilfælde ikke have nogen særskilt be-tydning for køberen, at ejendomsmægleren kender sæl-geren udover formidlingsopdraget, da ejendomsmægle-ren som udgangspunkt ikke selv har en personlig ellerøkonomisk interesse i, at ejendommen sælges udoversalærinteressen. Det vil dog være op til en konkret vur-dering i det enkelte tilfælde.En ejer af en ejendomsformidlingsvirksomhed, en an-sat ejendomsmægler eller en person med tilsvarende til-knytning til virksomheden, som er ejendomsmægler, vilselv kunne ifalde disciplinært ansvar, hvis de var viden-de om, at den ansvarlige ejendomsmægler havde enejendom til salg, som de havde en væsentlig økonomiskeller personlig interesse i, men som de har undladt atorientere den ansvarlige ejendomsmægler om, således atdet ikke er oplyst til parterne.I de tilfælde, hvor oplysningsforpligtelsen udvides tilat gælde for den resterende del af virksomheden, vil det,som mægleren kan oplyse afhænge af, hvad ejendoms-mægleren vidste eller burde vide om interessen. Særligthvis der er tale om stor geografisk spredning på virk-somhedens forretningssteder, som den ansvarlige mæg-ler måske ikke har nogen løbende kontakt med, kan detvære mindre sandsynligt, at den ansvarlige mægler ellerden person, som har interessen, er vidende om sammen-faldet. Dette kan man særligt forestille sig, i situationer,hvor køber er ven med en anden ansat i virksomheden,som ikke er en del af det forretningssted, hvor den an-svarlige ejendomsmægler har tilknytning til. Den inte-resse, som en person i en anden del af virksomhedenhar, vil således heller ikke i praksis kunne påvirke ejen-domsmægleren eller dennes medhjælpere, hvis de ikkeer vidende herom.Som eksempel på væsentlige personlige eller økono-miske interesser, som skal oplyses til sælger, er bl.a. detforhold, at ejendomsmægleren kender køber personligt.Som udgangspunkt vil det være en væsentlig personliginteresse, som ejendomsmægler derfor skal oplyse sæl-ger skriftligt om. Ejendomsmægleren skal altid vurdere,om hans forhold til køber medfører, at han må frasigesig sit formidlingsopdrag, bl.a. fordi mægleren ikke mårepræsentere begge parter i samme handel, og skal vare-tage sælgerens interesser. Oplysningsforpligtelsen gæl-der de fleste personlige relationer, som ligger ud over etbekendtskab, men det vil være en konkret vurdering afden enkelte situation.Som eksempel på relationer til køber, som altid børoplyses, er, hvis køber er en god ven eller en anden per-son, som ejendomsmægleren har en tættere privat ellerprofessionel relation til. Hvis tilknytningen er så nær, atder er tale om et nærtstående, vil situationen falde indunder § 24.Af andre eksempler, hvor det vurderes, at der ofte ertale om en væsentlig interesse, som skal oplyses sælger,er, hvor ejendomsmægleren har foretaget en vurderingmed henblik på salg af køberens ejendom og har fået,eller har en begrundet forventning om at få, denne til

salg. I sådanne tilfælde skal ejendomsmægleren oplysesælger skriftligt herom. Oplysningen skal gives forudfor sælgers underskrift af købsaftalen, således at sælge-ren kan træffe sin beslutning om salg på et oplystgrundlag. Denne situation vil ikke være i modstrid med§ 27 om, at ejendomsmægleren ikke må være repræsen-tant for begge parter i samme handel, eftersom der ikkeer tale om samme handel.Efterstk. 2skal ejendomsmægleren give køberen op-lysninger om eventuelle væsentlige interesser i salgsop-stillingen og sælgeren oplysninger herom i formidlings-aftalen. Dette er en videreførelse af den gældende lovs §16, stk. 2. Opstår mæglerens interesse efter det tids-punkt, hvor besked efter bestemmelsen skal gives i denævnte dokumenter, skal ejendomsmægleren giveskriftlig besked til den relevante part umiddelbart efterdet tidspunkt, hvor interessen opstår.Stk. 3giver Erhvervsstyrelsen mulighed for at fastsæt-te præcise regler for, hvordan oplysningerne skal gives,og hvor udførlige disse skal være. Der kan f.eks. stilleskrav om den nedre grænse for ejerinteresser, oplysningom ægtefællers, samleveres og personer med tilknyt-ning til ejendomsformidlingsvirksomhedens interesser,at oplysningerne skal være formidlet i et lettilgængeligtsprog, at oplysningerne skal være særligt fremhævet iforhold til aftalens øvrige vilkår, samt hvori interessenbestår.Til § 37Ejendomsmægleren skal i tillæg til oplysningerne ef-ter § 36 oplyse, hvis denne harvæsentligepersonlige in-teresser i parternes valg af finansiering, forsikring ellerandre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejen-dom. Efter den gældende lov skal ejendomsmæglerenoplyse omenhverinteresse, som mægleren har i disseforhold.Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med forslagets§ 22 om oplysning om provision og samarbejdsaftalerm.v. og § 36.Ejendomsmæglerens oplysning om provision, andetvederlag eller samarbejdsaftaler er således en interesse,som skal oplyses efter § 22. Af § 37 følger således etkrav om at oplyse om situationer, hvor ejendomsmægle-ren kan have en væsentlig personlig eller økonomisk in-teresse i forbrugernes valg af ydelser, f.eks. hvis ejen-domsmæglerens ægtefælle eller samlever bliver øko-nomisk begunstiget ved forbrugerens valg af forsikringeller finansiering.Ligesom det er tilfældet i § 36, vil bestemmelsen ogsåomfatte ægtefællens eller samleverens væsentlige per-sonlige eller økonomiske interesser i forbrugernes valgaf ydelser. Det samme gælder interesser fra ejendoms-formidlingsvirksomhedens ejer, en ansat – herundersærligt en medhjælper – eller en person med tilsvarendetilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden, hvisden ansvarlige ejendomsmægler er bekendt hermed.Det vil være op til en konkret vurdering i den enkeltesag, hvorvidt ejendomsmægleren m.fl. har væsentligpersonlig eller økonomisk interesse i forbrugerens valgaf ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom.

Afstk. 2følger, at ejendomsmægleren skal give denrelevante part skriftlig oplysning om de forhold, som eromfattet af stk. 1, samtidig med, at parten forelægges devilkår eller forhold, som ejendomsmægleren har en inte-resse. Herved sikres som i dag, at forbrugeren gøresopmærksom på ejendomsmæglerens interesse på dettidspunkt, hvor det er relevant for forbrugeren.Erhvervsstyrelsen kan efterstk. 3fastsætte nærmereregler om, hvordan oplysningspligten efter stk. 1 og 2opfyldes.Til § 38Stk. 1er en delvis videreførelse af den gældende lovs§ 17, stk. 1, hvor minimumskravene til ejendomsmæg-lerens obligatoriske opgaver ved formidling af salg affast ejendom fremgår. Efter forslaget nedsættes antalletaf de obligatoriske opgaver fra fem til fire, således atejendomsmægleren skal værdiansætte ejendommen, be-regne salgsprovenu, udarbejde salgsopstilling samt ud-arbejde udkast til købsaftale, men ikke længere udar-bejde forslag til finansiering samt beregne brutto- ognettoudgift, jf. forslagets § 43.Forslaget har til hensigt at bidrage til at skabe klarhedom ejendomsmæglerens rolle set i forhold til de andreprofessionelle aktørers roller i ejendomshandlen. Be-stemmelsen sætter fokus på, hvilke opgaver, som er in-den for ejendomsmæglerens absolutte kernekompeten-ce.Udgangspunktet er endvidere, at færre obligatoriskeopgaver vil gøre det mere attraktivt at etablere en ejen-domsformidlingsvirksomhed og kan bidrage til at derudvikles nye koncepter. Dermed har forslaget samtidigtil formål at bidrage til øget konkurrence på markedetfor formidling af salg af fast ejendom.Bestemmelsen er ikke udtømmende. Der fremgår så-ledes også pligter af en række andre bestemmelser i for-slaget, herunder §§ 25-27 om god ejendomsmæglerskiksamt §§ 37, 40 og 42.Ejendomsmæglerens pligt til hhv. at værdiansætteejendommen, beregne salgsprovenu, udfærdige ensalgsopstilling samt udarbejde et udkast til en købsaftaleer beskrevet i stk. 1. Kravene til fremgangsmåde, ind-hold m.v. fremgår af forslagets §§ 38-40 og 47.Stk. 2er en uændret videreførelse af den gældendelovs § 17, stk. 3, 1. pkt. Erhvervsstyrelsen kan ifølgedenne bestemmelse fastsætte nærmere regler om for-midlingsopdragets indhold og udførelse.Stk. 3viderefører den gældende lovs § 17, stk. 3, 2.pkt., hvorefter Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmereregler om krav til standarddokumenter. Det foreslås, atudvide bestemmelsen til, at Erhvervsstyrelsen kan fast-sætte nærmere regler om standarddokumenternes op-bygning. Baggrunden er, at undersøgelser viser, at for-brugerne i dag kan have svært ved at overskue informa-tionerne i dokumenterne, og at en stor andel af forbru-gerne har udtrykt ønske om, at strukturen blev ændret.Man kunne f.eks. forestille sig, at fastsætte regler om, atder i standardaftalerne for formidling og køb skal væreen adskillelse af standardvilkår fra individuelle vilkår.Standarddokumenter er med til at øge overskueligheden

for forbrugerne og er i større omfang med til at fore-bygge tvivl om de aftalte vilkår.Bestemmelsen giver Erhvervsstyrelsen mulighed forat fastsætte regler om brug af standarddokumenter på deområder, hvor det findes særligt velegnet af hensyn tilforbrugerne. Der tænkes udover købsaftalen f.eks. pådokumenter omkring deponering og garantistillelse.Anvendelsen af standarddokumenter er dog ikke obli-gatorisk. Køber og sælger kan fortsat aftale de særligevilkår, som den enkelte handel lægger op til. Fravigesstandarddokumenterne, eller anvendes der ikke stan-darddokumenter, skal køber i så fald udtrykkeligt gøresopmærksom på, at der er tale om en undtagelse fra desædvanlige vilkår.Til § 39Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 20, samtgældende regler i formidlingsbekendtgørelsen, som fo-reslås indført i lovteksten.Stk.1 bestemmer, at ejendomsmægleren i forbindelsemed udbud af en ejendom, skal beregne et salgsprovenutil sælgeren ud fra salg til kontantprisen. Ifølge dengældende lov skal mægleren i tillæg hertil også foretageen beregning ud fra salg med overtagelse af sælgers in-destående lån, en såkaldt finansieret handel. Denne delforeslås ikke videreført, da næsten alle handler i dag erkontanthandler. Beregningen skal ske umiddelbart efterformidlingsaftalens indgåelse, Da beregningen ikke erendelig, skal beregningen være i form af et salgsbudget.Som typiske eksempler på indtægter for sælger ved enhandel kan nævnes kontant udbetaling og indtægt vedsalg af realkreditobligationer og sælgerpantebreve. Ty-piske udgifter kan være udgifter til indfrielse af realkre-ditlån og private pantebreve, til ejerskiftegebyr, priorite-ringsomkostninger, til ejendomsmæglerens vederlag,herunder udlæg til tredjemand og markedsføringsom-kostninger, samt udgift til tilstandsrapport, ejerskiftefor-sikring, elinstallationsrapport og energimærke. Uanset ihvilken form sælger vederlægges, skal salgsprovenuetberegnes og angives med et kontantbeløb.Beregningen af salgsprovenuet skal i øvrigt foretages ihenhold til god ejendomsmæglerskik. Ejendomsmægle-ren skal udlevere beregninger af salgsbudgettet og sene-re salgsprovenuet til sælger.Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler for, hvilkegældsposter som kan udelades fra provenuet, jf. stk. 4.Stk. 2fastsætter, at hvis der undervejs aftales ændredeudbudsvilkår, og dette medfører en ændring af salgs-provenuet, skal ejendomsmægleren udarbejde et nytsalgsbudget. Oftest vil ændringen også medføre en æn-dring af salgsopstillingen, som mægleren i så fald ogsåskal tilrette i nødvendigt omfang. Endvidere bestemmesdet, at hvis der i øvrigt aftales ændringer i formidlings-aftalen, som påvirker salgsprovenuet, skal ejendoms-mægleren tillige udarbejde nyt salgsbudget. Således kansælgeren følge med i og være oplyst om de økonomiskekonsekvenser ved en ændret udbudspris, ved ændret ve-derlag til ejendomsmægleren m.v.Stk. 3bestemmer, at ejendomsmægleren forud forsælgerens underskrift af købsaftalen skal udarbejde et

salgsprovenu på grundlag af købsaftalens vilkår. Derhenvises til bemærkningerne til stk. 1 for så vidt angårde poster, som typisk indgår i provenuberegningen.Hvis der mod sædvanen f.eks. er tale om en finansie-ret handel, skal salgsprovenuet således beregnes ud fradenne form.Salgsprovenuet skal udleveres til sælger forud forsælgers underskrift af købsaftale, da provenuet kan væ-re afgørende for, hvorvidt sælgeren rent faktisk ønskerat acceptere købstilbuddet.Den gæld, der eventuelt ligger bag et ejerpantebrev,skadesløsbrev og udlæg, indgår normalt ikke i bereg-ningen, men det skal nævnes i beregningen, at der ikkeer taget hensyn dertil. Tilsvarende bør der gives særskiltoplysning om eventuel skattepligt af provenuet, somfølge af forhold som ejertidens længde, ejendommensstørrelse og andre let konstaterbare forhold.Efter forslagetsstk. 4kan Erhvervsstyrelsen fastsættenærmere regler for, hvilken gæld, der kan udelades frasalgsprovenuet. Erhvervsstyrelsen kan endvidere fast-sætte nærmere regler om, i hvilke situationer ejen-domsmægleren ellers kan være pligtig at beregne et for-nyet salgsbudget. Der tænkes her særligt på den situati-on, hvor sælger modtager et købstilbud, som ikke svarertil udbudsvilkårene. Her kan ejendomsmægleren for-pligtes til efter opfordring fra sælger, at udarbejde et nytsalgsbudget, således at sælger kan tage stilling til købs-tilbuddet på et økonomisk oplyst grundlag. Reglerneherfor vil blive nærmere fastsat ved bekendtgørelse.Til § 40Efter den gældende lovs § 19, stk. 1, skal ejendommenudbydes med oplysning om de årlige ejerudgifter.Dette princip videreføres istk. 1,som også bestem-mer, at ejendomsmægleren umiddelbart efter formid-lingsaftalens indgåelse skal udarbejde en specificeretsalgsopstilling. Salgsopstillingen skal indeholde en ud-førlig beskrivelse af ejendommen, herunder oplysningom de årlige ejerudgifter Ved den årlige ejerudgift for-stås de samlede årlige udgifter forbundet med at ejeejendommen beregnet på grundlag af foreliggende op-lysninger om ejendomsskat, ejendomsforsikring, gælduden for købesummen, som overtages af køber, fælles-udgifter m.v. Afgrænsningen af udgifterne fastsættessom i dag ved bekendtgørelse, jf. stk. 2.Stk. 2er en videreførelse af den gældende lovs § 19,stk. 2, og bestemmer bl.a., at Erhvervsstyrelsen kanfastsætte nærmere regler om afgræsningen i ejerudgif-terne. Hermed kan afgrænsningen let tilpasses aktuelleog relevante oplysninger, hvis der sker en udvikling aftilgængelige data eller andre oplysninger, som en købermed fordel kunne have gavn af at være oplyst om.Stk. 2 giver endvidere Erhvervsstyrelsen mulighed forved bekendtgørelse, at fastsætte de nærmere krav tilsalgsopstillingens indhold. Som eksempel på andre re-levante oplysninger i salgsopstillingen kan bl.a. nævneskontantpris, grund-, bygnings- og boligareal, fordelings-tal, matrikelnummer m.v.Til § 41

Bestemmelsen fastsætter, at ejendommen også skaludbydes med relevante oplysninger om forbrugsafhæn-gige forhold. Disse forbrugsudgifter, som er forbundetmed at eje ejendommen, varierer fra ejendom til ejen-dom og fra bruger til bruger.Ifølge § 19, stk. 1, i den gældende lov skal ejendom-men udbydes med oplysning om sælgers seneste årsfor-brug til forbrugsafhængige forhold, som ved bekendtgø-relse er fastsat som omfang af og udgift til vand ogvarme. Der er dog efter disse regler risiko for, at de op-lysninger, som oplyses til en potentiel køber i forbindel-se med køb af bolig, er misvisende i forhold til køberenseget forventede forbrug i ejendommen.Det foreslås derfor istk. 1,at ejendomsmæglerenfremover ikke nødvendigvis skal basere oplysningerneom forbrugsafhængige forhold på sælgers seneste års-forbrug. I stedet får Erhvervsstyrelsen hjemmel til atfastsætte, hvilke slags forbrugsudgifter, som skal oply-ses, herunder hvordan udgifterne og forbruget skal be-regnes og oplyses.Erhvervsstyrelsen vil sammen med blandt andre Ener-gistyrelsen se på mulighederne for at give bedre oplys-ning, særligt om varmeforbruget i ejendommen. Derpågår pt. et arbejde i Energistyrelsen med at digitalisereenergimærket. Dette arbejde vurderes at være særligt re-levant i forbindelse med at forsøge at tilpasse de poten-tielle køberes forbrugsmønstre med husets energimær-ke. I samme forbindelse bør man sondre mellem pligtentil at oplyse om henholdsvis vand- og varmeforbrug,idet vandforbruget umiddelbart vurderes at være mereeller mindre uafhængigt af boligen på lige fod med el-forbruget, som ejendomsmægleren ikke skal oplyse omi dag.Selve oplysningens form og evt. afhængighed af digi-talt medie vil være betydende for, om der ved bekendt-gørelse fremsættes krav om, at oplysningen skal fremgåaf salgsopstillingen eller evt. blot af ejendommens an-noncering på internettet.Ændringen skal bibringe køber gennemsigtighed ogtryghed i forbindelse med søgning af boliger i markedetog i forbindelse med forbrugerens endelige købsbeslut-ning.Til § 42Ifølge den gældende lovs § 4, stk. 1, skal ejendommenudbydes til kontantprisen. Ejendommen kan dog udby-des med opfordring til at afgive tilbud, men i så faldmed enskønnetkontantpris.Det foreslås i§ 42,at der fremover alene stilles kravom, at ejendommen skal udbydes til en skønnet kon-tantpris. Præciseringen skyldes, at man med den gæl-dende lovs formulering kan få det indtryk, at ejendom-men skal udbydes til den kontantpris, som ejendoms-mægleren har værdiansat ejendommen til efter den gæl-dende lovs § 3. Det forholder sig dog i praksis ofte så-dan, at den kontantpris, som ejendommen udbydes til,afviger fra den kontantpris, som ejendomsmægleren harvurderet ejendommen til. Udbudsprisen signalerer såle-des sælgers ønske til en kontantpris, og betragtes afta-lemæssigt som en opfordring til køber om at gøre til-

bud; et tilbud som kan være i både opadgående ellernedadgående retning rent prismæssigt.Forslagetsstk. 1indeholder den grundlæggende regelfor kontantprisprincippet, hvor kontantpris, som define-ret i forslagets § 5, nr. 5, skal forstås som modsætningentil en finansieret pris.Bestemmelsen er ikke til hinder for at signalere, at derønskes tilbud på ejendommen, men selv i sådanne situa-tioner skal ejendommen udbydes med en angivet, skøn-net kontantpris. Ejendomsmægleren skal derfor ikke fåpotentielle købere til at deltage i budgivningen ved atudbyde ejendommen til en urealistisk lav pris. Godejendomsmæglerskik vil også kunne inddrages i dennevurdering.Medstk. 2foreslås det som en konsekvens af ønsketom øge købernes opmærksomhed på kontantpris og eje-rudgifter, at der ved annoncering og markedsføring afejendommen skal gives oplysning om ejendommensskønnede kontantpris og årlige ejerudgifter. Kravet omoplysning om energimærke bevares som i dag på be-kendtgørelsesniveau.Oplysninger i forbindelse med annoncering og mar-kedsføring skal fortsat overholde markedsføringslovensregler. Markedsføringslovens § 3 bestemmer, at der ik-ke må anvendes vildledende eller urigtige angivelser el-ler udelades væsentlige informationer, som er egnet tilmærkbart at forvride forbrugernes eller andre erhvervs-drivendes økonomiske adfærd på markedet, også indenfor fast ejendom. Det vurderes, at markedsføringslovensbestemmelser er med til at sikre forbrugerne den for-nødne beskyttelse i forbindelse med markedsføring affast ejendom.Hverken i Sverige, Norge, Tyskland, Storbritannieneller Holland findes der krav til omfanget af oplysnin-ger ved markedsføring af fast ejendom.Istk. 3videreføres bemyndigelsen i den gældendelovs § 4, stk. 1, 3. og 4. pkt. Efter den gældende lovs §4, stk. 1, 3. pkt., kan ministeren fastsætte regler om salgaf fast ejendom ved åbne og lukkede budrunder og an-dre auktionslignende fremgangsmåder, herunder om rettil oplysning om afgivne bud. Efter den gældende lovs §4, stk. 1, 4. pkt., kan ministeren endvidere fastsætte reg-ler om forbud mod salg af fast ejendom ved åbnebudrunder og andre auktionslignende fremgangsmåder,herunder ret til oplysninger om afgivne bud. I medføraf bemyndigelsen i § 4, stk. 1, 3. pkt., er der i Budbe-kendtgørelsen, jf. bekendtgørelse nr. 321 af 29. marts2007, fastsat nærmere regler om salg af fast ejendomved lukkede budrunder.Med bestemmelsen istk. 3, 1. pkt.,udvides bemyndi-gelsen i den gældende lovs § 4, stk. 1, 4. pkt., således, atder endvidere kan fastsættes regler om forbud mod salgaf fast ejendom ved alle former for budrunder og andreauktionslignende fremgangsmåder. Efter den gældendebemyndigelse, kan der kun fastsættes forbud om salgved åbne budrunder og andre auktionslignende former.Bemyndigelsen er i dag anvendt til at fastsætte forbudmod salg af fast ejendom efter det såkaldte ”hollandskur”-princip, hvor prisen for en ejendom nedsættes grad-vist efter en forud fastlagt plan, indtil en køber accepte-

rer prisen. Med bestemmelsen sikres det, at både lukke-de og åbne budrunder kan forbydes, såfremt den pågæl-dende handelsform viser sig uegnet.Med bestemmelsen istk. 3, 2. pkt.,udvides bemyndi-gelsen i forhold til den gældende lov således, at bemyn-digelsen også giver mulighed for at fastsætte regler omregistrering af købers opfordring til sælger i forhold tilprisen, det vil sige i de situationer, hvor køber tilkende-giver en interesse for at erhverve ejendommen, såfremtdenne udbydes til en anden – typisk lavere – pris endden er udbudt til. Formålet med bestemmelsen er atskabe åbenhed hos forbrugerne i forhandlingsprocesseni forbindelse med køb og salg af fast ejendom og i for-hold til de prisindikationer, som købers interessetilken-degivelser vil være udtryk for.På baggrund heraf kan der ved bekendtgørelsen fast-sættes regler om, at sælger kan give en ejendomsmæglermulighed for at oplyse andre om indkomne forespørgs-ler til prisen på ejendommen. Ejendomsmæglerens skalallerede efter de gældende regler oplyse sælger om et-hvert købstilbud.Der kan endvidere fastsættes regler om, at ejendoms-mægleren skal føre journal over interessetilkendegivel-ser på ejendommen. Det vil i den forbindelse skullevurderes, i hvilke situationer det vil være nødvendigt atpålægge ejendomsmægleren denne journalpligt. I dag erejendomsmægleren kun forpligtet til at føre journal, nårder er tale om lukkede budrunder. I forlængelse herafkan der også ved bekendtgørelsen fastsættes nærmereregler for journalens indhold både i forhold til egentligebudrunder og i forhold til købers prisopfordringer. Detkan f.eks. være, at journalen udover budgiverens navnog kontaktoplysninger indeholder oplysninger om denpris, som den interesserede har tilkendegivet og for deegentlige bud, oplysninger om vilkår knyttet hertil, samttidspunktet for tilkendegivelsen. Desuden kan fastsættesregler om, hvem, der vil være berettiget til at få adgangtil oplysningerne i journalen.Såfremt der fastsættes regler om ovenstående, vil deblive udarbejdet i samarbejde med relevante interessen-ter, herunder Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæg-lerforening. Der vil på denne baggrund blive igangsat etarbejde med det formål at skabe mere åbenhed hos for-brugerne i forbindelse med en bolighandel.Til § 43Som konsekvens af præciseringen af ejendomsmægle-rens rolle samt ophævelse af ejendomsmæglerens pligttil at opgive et brutto- og nettobeløb beregnet på bag-grund af et standardfinansieringsforslag, foreslås det, atindføre forbud mod, at ejendomsmægleren udarbejdereller lader udarbejde finansieringsforslag for en konkretejendom, som f.eks. kan inkluderes i annoncering ogsalgsopstillinger, herunder som et brutto- og nettobeløb.Hvis pligten til at opgive et standardiseret brutto- ognettobeløb fjernes uden samtidig indførelse af et forbudmod beregning heraf, ville ejendomsmægleren kunneannoncere med et hvilket som helst finansieringsforslag,herunder lån, der har lavest mulige ydelser, f.eks. base-

ret på variabel rente og afdragsfrihed, til skade for gen-nemsigtigheden for forbrugerne.Bestemmelsen er derfor med til at sikre, at der vedannoncering og markedsføring af ejendomme vil værefokus på kontantpris og ejerudgifter. Det er herefter optil forbrugerne at søge rådgivning hos en bank medhenblik på at finde en egnet finansiering af boligkøbet.Forbuddet skal ikke gælde for den situation, hvor enejendomsmægler f.eks. via sin hjemmeside henviser tilen banks eller realkreditinstituts hjemmesider, hvor enforbruger kan beregne mulige finansieringsforslag påbaggrund af konkrete oplysninger om ejendommen.Det foreslås istk. 2at indføre et forbud mod at ejen-domsmæglere kan formidle finansiering til køb af fastejendom.Forbuddet er begrundet i, at sikre en mere klar rollefor ejendomsmægleren, som ikke skal rådgive køberheller ikke om finansiering af sit ejendomskøb. Rådgiv-ning herom bør gives af de rådgivere, som har forstandpå alle de finansieringsformer, som i dag tilbydes på detfinansielle marked. Forbuddet er desuden med til at ad-skille købers beslutning om køb af ejendom fra købersbeslutning om finansiering af ejendommen.Desuden er der inden for de seneste år indført skærpe-de og særlige regler for finansielle virksomheder ogrådgivere, herunder banker og realkreditinstitutter, områdgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, her-under tilbud af visse lån med sikkerhed i fast ejendom.Til § 44Bestemmelsen er en uændret videreførelse af dengældende lovs § 23, stk. 2 og 3.I efteråret 2003 blev der rettet kritik mod huseftersyn-sordningen. Kritikken gik på, at ordningen havde udvik-let sig sådan, at sælgeren helt overlod valget af byg-ningssagkyndig til ejendomsmægleren, hvilket førte tilat der opstod en række formelle og uformelle samar-bejdsaftaler mellem ejendomsmæglere og bygningssag-kyndige. Samarbejdsaftalerne skabte tvivl om de byg-ningssagkyndiges uvildighed.For at genoprette troværdigheden om huseftersyns-ordningen og tilliden til de tilstandsrapporter, som debygningssagkyndige udarbejder, blev der den 6. februar2004 indgået en aftale mellem Dansk Ejendomsmægler-forening og den daværende økonomi- og erhvervsmini-steren. Aftalen indeholdt retningslinjer for ejendoms-mægleres bistand til sælgere i forbindelse med rekvire-ring af tilstandsrapporter og energimærkning.Aftalen blev kodificeret ved lov i 2006 med det for-mål at sikre, at der gælder ens regler for alle ejendoms-mæglere uanset organisationstilknytning.Det er vigtigt at sikre fuldstændig uafhængighed mel-lem ejendomsmæglere og de bygningssagkyndige, bl.a.for at hindre, at ejendomsmæglere bestiller »lyserøde«tilstandsrapporter m.v. for hurtigere at kunne sælge enejendom. Ved indførelsen af en revideret huseftersyn-sordning i 2012 blev bestemmelsen udvidet til også atomfatte elinstallationsrapporter m.v.Stk. 1indeholder derfor et forbud mod at ejendoms-mægleren på sælgers vegne må indgå aftale om rekvire-

ring af tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller ener-gimærkning. Desuden indeholder stk. 1 et forbud mod,at ejendomsmægleren må foretage afregning for nogleaf de nævnte rapporter.Forbuddet for ejendomsmægleren mod rekvirering afrapport på sælgers vegne spejles af forbud mod at mod-tage bestilling af hhv. tilstandsrapport og elinstallations-rapport for bygningssagkyndige og elinstallatører, jf.bekendtgørelse om huseftersynsordningen § 11, stk. 10og bekendtgørelse om elinstallationsrapporter som led ihuseftersynsordningen § 7, nr. 5. Af hensyn til trovær-digheden omkring huseftersynsordningen og tilliden tiltilstandsrapporterne, skal bygningssagkyndige, elinstal-latører og energikonsulenter endvidere være uvildige oguafhængige af interesser, der kan påvirke deres arbejdemed at udføre tilstandsrapporter, elinstallationsrapporterog energimærkning efter henholdsvis lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og lovom fremme af energibesparelser i bygninger.Stk. 2bestemmer, at ejendomsmægleren mister kravpå vederlag, hvis forbuddet i stk. 1 tilsidesættes. Enejendomsmæglers overtrædelse af bestemmelsen vil og-så kunne indbringes for Disciplinærnævnet for Ejen-domsmæglere.Endvidere giverstk. 3Erhvervsstyrelsen bemyndigel-se til at fastsætte nærmere regler om ejendomsmægle-rens mulighed for at yde sælgeren bistand til rekvireringaf tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energi-mærkning samt om ejendomsmæglerens præsentation afmaterialet for køber. Bemyndigelsen tænkes udnyttetsom i dag, hvor de nærmere regler i bekendtgørelsenbl.a. bestemmer, at ejendomsmægleren kan rekvirere entilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærk-ning på sælgerens vegne via et forsikringsselskab, derudbyder ejerskifteforsikringer. Endvidere vil der ogsåsom i dag fremgå regler om udlevering af lister overbygningssagkyndige, autoriserede elinstallatørvirksom-heder og certificerede energimærkevirksomheder i lo-kalområdet til sælger, eller henvisning af sælger til hvorlisterne kan hentes, f.eks. via hjemmesider på internet-tet.Til § 45Bestemmelsen er en videreførelse af den gældendelovs § 13, 2. pkt., men omhandler kun ejendomsmægle-rens rådgivning af sælger om byggeteknisk gennem-gang, huseftersynsordningen m.v.Rådgivningen skal gives i forbindelse med indgåelsenaf formidlingsaftalen, og det er derfor den ejendoms-mægler, som sælger vælger til at formidle salget af sinejendom, som har pligten.Efternr. 1skal ejendomsmægleren rådgive sælger ombehov og mulighed for at få foretaget en byggetekniskgennemgang af ejendommen. Hvis der er tale om enejendom, som falder inden for huseftersynsordningensanvendelsesområde, skal ejendomsmægleren rådgivesælgeren om behov og mulighed for at anvende denneordning.Dette følger også afnr. 2hvor ejendomsmæglerenskal rådgive om behov og mulighed for at tegne ejer-

skifteforsikring. Ejendomsmægleren skal navnlig oplyseom de særlige retsvirkninger af at fremlægge et forsik-ringstilbud, der opfylder mindstekravene i loven omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendomm.v., og af at tilbyde køberen at betale en del af forsik-ringspræmien.Ejendomsmægleren skal henlede en sælgers opmærk-somhed på fordelene ved at benytte ordningen med til-standsrapporter og forsikringstilbud, og ejendomsmæg-leren skal over for køberen fremhæve, hvilke fordeleder vil være forbundet med at tegne en ejerskifteforsik-ring.Endvidere skal ejendomsmægleren efternr. 3henvisesælger til hvor informationsmateriale om tilstandsrap-porten, elinstallationsrapporten og energimærkning kanfindes. I forlængelse af forbuddet i § 44, stk. 1, hvorejendomsmægleren ikke må rekvirere tilstandsrapportm.v. på vegne af sælger, omfatter informationsmateria-let også henvisning til, hvor en liste kan hentes overbygningssagkyndige i lokalområdet, f.eks. via internet-tet. Formålet med informationsmaterialet er at give sæl-ger et godt grundlag for selv at træffe beslutning omvalg af bygningssagkyndig eller energikonsulent.Det er op til ejendomsmægleren at godtgøre, at for-brugeren har fået den omhandlede rådgivning. Bevis-byrden påhviler således ejendomsmægleren.Til § 46Bestemmelsen er en videreførelse af den gældendelovs § 13, 2. pkt., men omhandler kun ejendomsmægle-rens oplysning af køber om byggeteknisk gennemgang,huseftersynsordningen m.v.Oplysningspligten påhviler ejendomsmægleren forudfor indgåelse af købsaftale, men ejendomsmægleren børpå den anden side heller ikke tilbageholde oplysninger-ne, hvis de foreligger før aftaletidspunktet.Efternr. 1skal ejendomsmægleren oplyse køber omrapporten fra en byggeteknisk gennemgang, herundertilstandsrapport, elinstallationsrapport m.v., hvis der fo-religger en sådan.Ejendomsmægleren skal ifølgenr. 2endvidere oplyseom køberens mulighed for at få foretaget en byggetek-nisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan ikkeforeligger, og for at tegne en ejerskifteforsikring modskjulte fejl og mangler, jf.nr. 3.I forbindelse med op-lysningen om ejerskifteforsikringen skal ejendomsmæg-leren dels oplyse om risikoen ved at undlade at tegne entilbudt forsikring mod fejl, som ikke er omtalt i til-standsrapporten, og dels oplyse nærmere om, hvad for-sikringen dækker samt i fornødent omfang oplyse omdet tilbudte forsikringsprodukts kvalitet og konkurren-cedygtighed.Endvidere skal ejendomsmægleren efternr. 4henvisekøber til, hvor informationsmaterialet om tilstandsrap-porten, elinstallationsrapporten og energimærkning kanfindes.Det bemærkes, at der efter omstændighederne kan væ-re tale om så alvorlige, ukendte risici, at det vil være istrid med god skik at medvirke til en handel uden at fåforholdet klarlagt.

Til § 47Stk. 1er en videreførelse af ejendomsmæglerens un-dersøgelsespligt i den gældende lovs § 14. Bestemmel-sen fastslår, at ejendomsmægleren har pligt til at foreta-ge undersøgelser samt indhente og kontrollere oplys-ninger, der er nødvendige for udarbejdelse af købsafta-len. Før der skrives under på købsaftalen, bør ejen-domsmægleren have afklaret og bragt alle forhold i or-den, og der bør ikke efterfølgende være behov for yder-ligere afklaring og kontrol. Det forudsættes bl.a., atejendomsmægleren skal afklare forsikringsmæssigeforhold, herunder på hvilke vilkår køber vil kunne tegnealmindelig brand-, svampe- og insektskadeforsikring.Det følger endvidere af bestemmelsen, at ejendoms-mægleren bør sikre, at købsaftalen indeholder en be-tryggende regulering af parternes retsstilling. Den efter-følgende papirgang ved berigtigelsen bliver således afren ekspeditionsmæssig karakter.Dette formindsker ikke den pligt og det ansvar, somen eventuel rådgiver for køber har for at foretage kon-trol af oplysninger, der er nødvendig til varetagelse afkøberens interesser.Forslagets stk.2er en videreførelse af den gældendelovs § 4, stk. 2, hvorefter salg kan betinges af overtagel-se af indestående lån, men ikke af aftale om finansieringi øvrigt.Reglen sikrer, at køber har mulighed for selv at tilret-telægge finansieringen af ejendomskøbet. Set med kø-berøjne kunne det være ønskeligt at være fuldstændigtfrit stillet med hensyn til finansiering, således at udbud-det til kontantprisen indebar, at der også kunne købes tilen kontantpris. En sådan regel ville imidlertid kunneskabe problemer for sælger, afhængigt af om lånet kanopsiges og i givet fald til hvilken kurs, om opsigel-se/overtagelse kræver kreditors samtykke etc. Samtidigsynes det også rimeligt, at den sælger, som ikke blot haren ejendom, men også mener at have et attraktivt lån,har mulighed for at sælge ejendommen i kombinationmed lånet. Det centrale til understøttelse af kontantpris-princippet og det ønskelige i, at køber har den primæremulighed for at tilrettelægge sin finansiering, synes til-strækkeligt sikret ved forbuddet mod at betinge salget afaftale om finansiering i øvrigt, forbuddet mod ejen-domsmæglerens formidling af lån i forbindelse med fi-nansiering af køb af fast ejendom samt princippet om, atejendommen udbydes til en skønnet kontantpris.Bestemmelsen istk. 3er en videreførelse af den gæl-dende lovs § 18, stk. 2, som bestemmer, at køber, hvissælger holdes skadesløs, er berettiget til at finansierekøbet på en anden måde end fastlagt i købsaftalen. Her-ved gives der køber mulighed for efterfølgende at ændreen aftalt finansiering, når blot sælger holdes skadesløs.Kravet om, at sælgeren ikke må påføres tab, indebæ-rer, at sælger skal stilles, som han økonomisk er stilletefter den indgåede aftale på det tidspunkt, hvor købermeddeler, at han vil disponere om.Hvor værdifuld denne adgang til omlægning er forkøber, beror på, hvor hurtigt det sker. Er den aftalte fi-nansiering bragt på plads i forhold til en finansierende

tredjemand, er det i reglen ikke omkostningsfrit i for-hold til denne at disponere om.Stk. 4giver Erhvervsstyrelsen mulighed for at fastsæt-te regler om, hvilke oplysninger købsaftalen (som mi-nimum) skal indeholde. Bestemmelsen skal ses i sam-menhæng med den generelle bestemmelse om styrel-sens mulighed for at fastsætte regler om standarddoku-menter m.v. i lovforslagets § 38, stk. 3. Her kan det bl.a.ved bekendtgørelse bestemmes, at der som udgangs-punkt skal anvendes en standardkøbsaftale, og hvis detikke er tilfældet, skal det tydeligt fremhæves i aftalen.Endvidere kan der fastsættes bestemmelser om, hvadkøbsaftalen som minimum bør indeholde, som kun kanfraviges, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkeligog specificeret information om, at aftalen indeholderfravigelser af de sædvanlige vilkår. Dette følger alleredeved bekendtgørelse i dag.Til § 48§§ 48 og 49 vedrører enhver erhvervsdrivende, deryder rådgivning i forbindelse med omsætning af fastejendom, og ikke kun ejendomsmæglere, jf. forslagets §2, stk. 4. Bestemmelsen gælder dog også for ejendoms-mæglere i det omfang, den rådgivning, som ydes, ikkeer omfattet af lovforslagets kapitel 5, f.eks. køberråd-givning eller køberformidling, jf. nedenfor.§ 48 svarer til den gældende lovs § 7, men enhver erdog ændret til væsentlig, jf. bemærkningerne til § 37.Efter bestemmelsen skal en erhvervsdrivende, der yderrådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejen-dom, oplyse forbrugeren om væsentlige økonomiske ogpersonlige interesser efter stk. 1. Endvidere skal rådgi-veren oplyse om modtagelse af provision, rabat ellerandet vederlag efter stk. 2.Stk. 1omhandler situationer, hvor rådgiver har væ-sentlige økonomiske eller personlige interesser i forbru-gerens eventuelle valg af produkter. Der vil altid fore-ligge en sådan væsentlig interesse, hvis rådgiveren står isamarbejdsforhold til udbydere af produkter af den art,rådgivningen angår.Har rådgiveren en væsentlig interesse i, hvilket valgforbrugeren træffer, skal forbrugeren efter stk. 1 væreorienteret herom, således at denne er opmærksom påforholdet. Det ville være betænkeligt, hvis forholdetkunne holdes skjult. Lægges det åbent frem, vil rådgive-ren omvendt være motiveret til at gøre sig umage for, atder ikke af den grund kan rejses kritik.Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for at oplys-ningerne er givet, hvilket i almindelighed medfører, atde må gives skriftligt.Tilsidesættelse af oplysningspligten er et loyalitets-brud, som indebærer misligholdelse, hvorved den er-hvervsdrivende kan miste kravet på vederlag helt ellerdelvist og efter omstændighederne ifalde erstatningsan-svar.Hvis den erhvervsdrivende modtager provision ellerandet vederlag som følge af formidling eller fremskaf-felse af produkter i tilknytning til omsætning af fastejendom, fastslårstk. 2,at dette udtrykkeligt skal oply-ses over for forbrugeren. Det skal tydeligt fremgå, at

provisionen tilfalder vedkommende erhvervsdrivende.Samtidig giver bestemmelsen forbrugeren adgang til atfå oplysning om størrelsen af en sådan provision. Op-lysning om provisionens størrelse vil for forbrugerenklargøre, hvilken betydning forholdet kan have for råd-giveren. Med denne oplysning skabes der i øvrigtgrundlag for en overvejelse af prisen for rådgivningen,videreførelse af provisionen til forbrugeren etc. Oplys-ningspligten vedrørende provision m.v. omfatter ikkekun den provision, der er knyttet til den enkelte transak-tion, men også årsbonus eller lignende former for veder-lag. Om bevisbyrden gælder det samme, som er anførtom stk. 1.Oplysninger efter stk. 2 skal gives skriftligt og samti-dig med, at forbrugeren forelægges de vilkår eller for-hold, som rådgiveren har en væsentlig interesse i, jf. stk.1.Selv om køberrådgivning og formidling af køb af fastejendom, såkaldt køberformidling, ikke er omfattet aflovforslagets andre bestemmelser, jf. bemærkningernetil § 1, stk. 2, vil køberrådgivning og -formidling faldeind under denne bestemmelse, sådan at f.eks. køberfor-midleren, der kan være en ejendomsmægler eller en an-den erhvervsdrivende, er forpligtet til at give en forbru-ger de oplysninger, som følger af bestemmelsen.Istk. 3gives Erhvervsstyrelsen hjemmel til stillenærmere krav til, hvordan og hvor udførligt oplysnin-gerne gives til forbrugerne. Lovforslaget giver hermedmulighed for at fastsætte præcise regler for, hvordan op-lysningerne skal gives, og hvor udførlige de skal være.Hjemlen vil både omfatte oplysninger om personlige ogøkonomiske interesser efter stk. 1 samt oplysninger omprovision, rabat eller andet vederlag efter stk. 2.Ved udformningen af bekendtgørelsen vil der kunnestilles krav om, hvorledes oplysningerne skal fremgå afhenholdsvis salgsopstillingen, købsaftalen og formid-lingsaftalen, alt afhængig af, om det er sælger eller kø-ber, oplysningerne er rettet imod. Der skal i den forbin-delse tages højde for de forskellige dokumenttypers ud-formning, og hvornår i salgsprocessen dokumentet vide-regives til forbrugeren. Der kan stilles krav om, at op-lysningerne skal fremstå på en lettilgængelig måde og,at oplysningerne er synligt fremhævet i forhold til re-sten af teksten.Til § 49Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 3, jf. §1, stk. 1, nr. 3.Efter bestemmelsen skal en erhvervsdrivende, deryder rådgivning i forbindelse med omsætning af fastejendom, ved værdiansættelse af en ejendom med hen-blik på køb eller salg følge principperne i forslagets §28 for ejendomsmæglerens værdiansættelse med hen-blik på salg.Den erhvervsdrivende er i forbindelse med rådgivningsåledes ikke altid pligtig at foretage en værdiansættelseaf ejendommen, men indgår værdiansættelsen som enydelse, som det er aftalt med forbrugeren, at den er-hvervsdrivende skal yde, skal værdiansættelsen ske påsamme vis som for ejendomsmæglere.

Selv om køberrådgivning og køberformidling ikke eromfattet af lovforslagets andre bestemmelser, jf. be-mærkningerne til § 1, stk. 2, vil køberrådgivning og -formidling falde ind under denne bestemmelse, sådan atf.eks. køberformidleren, der kan være en ejendoms-mægler eller en anden erhvervsdrivende, er forpligtet tilat værdiansætte ejendomme som angivet. Bestemmel-sen omfatter værdiansættelser foretaget af enhver er-hvervsdrivende, f.eks. også af en rådgivende ingeniør.Til § 50Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 22 oggælder, jf. lovforslagets § 1, stk. 5, for enhver erhvervs-drivende.Vedstk. 1sikres forbrugeren (opdragsgiveren) fritvalg af ejendomsmægler. Bestemmelsen kan f.eks. hin-dre, at et banklån til en ny bolig betinges af, at låntagershidtidige bolig skal sælges under anvendelse af en ejen-domsmægler, som vedkommende bank samarbejdermed. En sådan begrænsning af forbrugerens frie adgangtil at vælge formidler synes urimelig. Hertil kommer, atdet indebærer konkurrenceforvridning, hvis domineren-de positioner på andre felter end ejendomsformidlingudnyttes til at skaffe kunder til ejendomsformidlings-virksomhederne.Er et sådant vilkår alligevel indsat i aftalen, kan for-brugeren fastholde resten af aftalen, selv om det påbe-råbes, at vilkåret om bestemt ejendomsmægler, ejen-domsformidlingsvirksomhed eller ikke specificeretmedlem af en ejendomsformidlerkæde er ugyldigt. Så-ledes vil f.eks. en bank ikke kunne påberåbe sig, at detvar en afgørende forudsætning for låneaftalen, at derblev benyttet en bestemt formidler.Bestemmelsen gælder for enhver erhvervsdrivende,uanset dennes forhold til vedkommende forbruger. Deter således forbudt for enhver erhvervsdrivende som ledi erhvervsvirksomhed i en aftale med en forbruger -uanset denne aftales genstand - at begrænse forbruge-rens frie valg af ejendomsmægler. Ved at inddrage etvilkår om valg af ejendomsmægler i aftalen, bringesforholdet ind under lovforslaget.Stk. 2tager højde for en særlig situation i forbindelsemed realkreditinstitutternes debitorpleje. Samtlige be-tingelser i nr. 1-3 skal være opfyldt.Til § 51Lovforslagets kapitel 7 om Disciplinærnævnet forEjendomsmæglere er med få justeringer en uændret vi-dereførelse af den gældende lovs kapitel 4 a.Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere er et uaf-hængigt organ og en del af den offentlige forvaltning,hvorfor lov om offentlighed i forvaltningen og forvalt-ningsloven gælder for nævnets virksomhed. Det inde-bærer f.eks., at reglerne om aktindsigt finder anvendel-se. Endvidere gælder reglerne om partshøring, hvilketbetyder at indklagede skal gøres bekendt med de fakti-ske omstændigheder i sagen og have lejlighed til at ud-tale sig. Disciplinærnævnet afgiver en årsberetning om-handlende de sager m.v., der er behandlet i årets løb.

En klage kan behandles ved skriftlig procedure, hvisingen af parterne ønsker at møde for nævnet, og der erenighed blandt de medlemmer i disciplinærnævnet, derbehandler sagen. Sagens parter har ret til at give mødefor nævnet og afgive forklaring.§ 51 indeholder reglerne om disciplinærnævnetssammensætning m.m. Disciplinærnævnet skal som i daghave en landsdommer som formand. Det følger af rets-plejelovens § 47 a, stk. 2, at hverv som medlem af et of-fentligt nævn kun må varetages af landsdommere, hvisdet er bestemt ved lov eller godkendt af Bibeskæftigel-sesnævnet, at hvervet skal varetages af en sådan dom-mer. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere træfferafgørelser i sager, der kan omfatte principielle spørgs-mål om fortolkningen af lovforslaget og god ejen-domsmæglerskik. Nævnet kan i den forbindelse pålæg-ge disciplinære sanktioner, herunder begrænse eller fra-kende en ejendomsmægler retten til at udøve ejendoms-formidling. Det anses derfor for hensigtsmæssigt fortsatat sikre, at hvervet som formand for nævnet varetages afen landsdommer.Foruden formanden skal der være mindst 6 medlem-mer, hvoraf 2 skal være ejendomsmæglere, 2 skal re-præsentere forbrugerne, og 2 skal være sagkyndige in-den for ejendomshandel. Det er Erhvervsstyrelsen, derudpeger formand og medlemmer. Udpegning af for-mand og medlemmer kan ske efter indstilling. Der skaltillige udpeges suppleanter for medlemmerne.Efter forslagetsstk. 2skal der ved almindelige sagerforuden formanden altid medvirke mindst én ejen-domsmægler, én repræsentant for forbrugerne samt énsagkyndig. Der skal altid være forholdsmæssigt ligemange ejendomsmæglere, repræsentanter for forbruger-ne og sagkyndige. Er der tale om sager, hvor det kanblive aktuelt at frakende godkendelsen som ejendoms-mægler helt eller delvist efter lovforslagets § 53, stk. 2,f.eks. ved at begrænse den pågældendes adgang til atudøve ejendomsformidling, skal der dog foruden for-manden altid medvirke mindst 6 medlemmer. Herafskal de 2 være ejendomsmæglere, 2 skal repræsentereforbrugerne og 2 skal være sagkyndige. Medvirker flerepersoner, skal antallet af ejendomsmæglerne, antallet afrepræsentanter for forbrugerne og antallet af sagkyndigevære det samme.Stk. 3.Bestemmelsen er ny, men viderefører de mu-ligheder, som er fastsat i bemærkningerne til den gæl-dende lov. Det foreslås således, at muligheden for at se-kretariatsbetjeningen af disciplinærnævnet kan vareta-ges af både Erhvervsstyrelsen og formandsskabet(dommerne) videreføres. Sekretariatsbetjeningen vare-tages i dag af Erhvervsstyrelsen, og der påtænkes umid-delbart ikke nogen ændring heraf. Der er dog ifølge be-stemmelsen mulighed for, at sekretariatsbetjeningen istedet kan varetages af formandsskabet.Til § 52Klager til disciplinærnævnet skal vedrøre overtrædel-se af den gældende lovgivning for ejendomsmæglere.Disciplinærnævnet skal ved dets virksomhed medvirketil at fastlægge rammerne for god ejendomsmæglerskik.

For at indbringe sager for nævnet vil det efterstk. 1være nødvendigt, at man indbringer en eller flere navn-givne ejendomsmæglere. Det kan være en ansvarligejendomsmægler, jf. § 29, eller anden ejendomsmægleri en ejendomsformidlingsvirksomhed, eller det kan væreen ejer, en direktør, medlemmer af bestyrelsen eller øv-rige ledelsesorganer.Disciplinæransvaret er som udgangspunkt personligtog påhviler den ejendomsmægler, som er ansvarlig foret formidlingsopdrag, jf. § 29, og som derfor har udført,ladet udføre – eller undladt at udføre eller lade udføre –det arbejde, som ejendomsmægleren er forpligtet til ihenhold til forslaget, herunder god ejendomsmægler-skik.Hvis den ansvarlige ejendomsmægler har valgt at ladevisse opgaver i forbindelse med formidlingsopdragetudføre af medhjælpere, er den ansvarlige mægler forsatansvarlig for disses handlinger og for, at formidlingsop-draget udføres i henhold til loven, herunder god ejen-domsmæglerskik.En ansvarlig ejendomsmægler, jf. § 29, hæfter dogsom altovervejende hovedregel ikke for fejl, som er be-gået af en anden ejendomsmægler, herunder den pågæl-dendes medhjælpere, da denne ejendomsmægler er un-derlagt et selvstændigt disciplinæransvar og kan indkla-ges særskilt for disciplinærnævnet.Under helt særlige omstændigheder vil en ansvarligejendomsmægler, jf. § 29, dog også kunne hæfte forhandlinger, som begås af en anden ejendomsmægler.Sådanne særlige omstændigheder kan navnlig tænkes atforeligge, hvis en ansvarlig ejendomsmægler har over-draget en opgaves selvstændige løsning til en ejen-domsmægler, der ikke er i besiddelse af de herfor for-nødne kvalifikationer.En ansvarlig ejendomsmægler hæfter som udgangs-punkt heller ikke for ansvarspådragende handlinger, jf.stk. 2, som virksomhedens ledelse selvstændigt har fo-retaget udenom ejendomsmægleren, uanset at ejen-domsmægleren er anført som ansvarlig mægler for detpågældende formidlingsopdrag.Nævnet skal ikke behandle klager over personer, somikke er godkendt som ejendomsmæglere, jf. § 8. Omejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar eller med-ansvar for ansatte ejendomsmæglere og andre medar-bejdere henvises til bemærkningerne til stk. 2 nedenfor.Disciplinærnævnet kan behandle sager om tilsidesæt-telse af de pligter, som ejendomsmæglere har i henholdtil lovforslaget samt bestemmelser fastsat i henhold her-til, herunder god ejendomsmæglerskik. Disciplinær-nævnet kan ikke behandle sager, der alene vedrører enforbrugers krav om erstatning over for ejendomsmægle-re. Sager, der alene vedrører erstatningsansvar, henhørersom i dag under Klagenævnet for Ejendomsformidlingog domstolene. Klager, der alene vedrører størrelsen afejendomsmægleres vederlag samt kollegiale sager ejen-domsmæglere imellem, skal heller ikke behandles afnævnet. Kollegiale sager behandles af ejendomsmæg-lernes brancheorganisationer. Dette svarer til, hvad dergælder på revisorområdet, hvor foreningerne har opret-holdt deres egne nævn til behandling af bl.a. salærkla-

ger. Endvidere vil Dansk Ejendomsmæglerforeningsetiske råd kunne udtale kritik og pålægge bøder til sinemedlemmer.Sager vedrørende overtrædelser begået af personer,der ikke er ejendomsmæglere, men som er omfattet afloven (bl.a. erhvervsmæssigt selvsalg, jf. § 2, stk. 2, ogerhvervsdrivende rådgivere, jf. §§ 48 og 49), kan såle-des ikke indbringes for disciplinærnævnet, men vil somhidtil skulle behandles ved domstolene. Hvis der er taleom en sag mod en advokat vil sagen som i dag væreomfattet af Advokatnævnets kompetence.Nævnet skal træffe afgørelse i sager, hvor en ejen-domsmægler ved udøvelsen af sin virksomhed har til-sidesat sine pligter efter den gældende lovgivning. Af-gørende er således, at ejendomsmægleren på forseelses-tidspunktet er godkendt som ejendomsmægler og der-med registreret i det offentlige register, jf. § 7. Det for-hold, at ejendomsmægleren efter forseelsen, men indendisciplinærsagen, deponerer sin godkendelse eller slet-tes af registeret på grund af manglende forsikring m.v.,hindrer således ikke, at disciplinærnævnet påkender sa-gen. Hvis klageren taber interessen for sagen undervejseller trækker sin klage tilbage, betyder det ikke, at sagenautomatisk bortfalder. Er en sag rejst og klagen viser sigberettiget, har klageren ikke mulighed for at standsenævnets sagsbehandling. Det vil bero på en konkretvurdering fra disciplinærnævnet.Det vil være nævnets formand, der konkret skal afgø-re, hvorvidt en sag eksempelvis skal afvises, henvises tilen anden instans eller stilles i bero, hvis sagen samtidiger indbragt for andre instanser, dvs. Klagenævnet forEjendomsformidling eller domstolene. I overensstem-melse med sædvanlig praksis forventes det, at Discipli-nærnævnet for Ejendomsmæglere vil stille en sag i bero,hvis sagen allerede verserer ved Klagenævnet for Ejen-domsformidling eller ved domstolene. Hvis en sag erindbragt samtidig for både Klagenævnet og Discipli-nærnævnet, må de to instanser gå i dialog om, hvor ellerhvordan sagen bedst behandles. Afhængigt af den kon-krete sag, vil en sag efterfølgende kunne behandles iden anden instans. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis ensag både omhandler ejendomsmæglerens erstatningsan-svar over for forbrugeren og ejendomsmæglerens disci-plinæransvar. Her vil Klagenævnet for Ejendomsfor-midling være kompetent for så vidt angår spørgsmåletom erstatning, mens Disciplinærnævnet vil være kom-petent for så vidt angår spørgsmålet om disciplinæran-svar. Det forventes, at de to instanser vil tage højde forhinandens afgørelser i de tilfælde, hvor en sag tidligerehar været til behandling i en anden instans.Hvis en sag samtidig med indbringelse for discipli-nærnævnet er anmeldt til politiet, forventes det, at di-sciplinærnævnet vil sætte deres klagesag i bero indtilsagen er afgjort ved domstolene. Hvis ejendomsmægle-ren bliver pålagt en sanktion ved domstolene, forventesdet som udgangspunkt ikke, at disciplinærnævnet gen-optager sagen. Nævnet kan dog genoptage sagen, hvistiltale ikke rejses eller der sker frifindelse. Desuden vilnævnet kunne genoptage sagen og tilskære klagen, så-

ledes at kun de forhold, som ikke har været en del afstraffesagen, kan behandles på nævnsniveau.Stk. 2beskriver muligheden for at indbringe ejen-domsformidlingsvirksomheden selvstændigt som juri-disk enhed for disciplinærnævnet. En tilsvarende mu-lighed findes på advokatområdet og revisorområdet ef-ter henholdsvis retsplejelovens § 147 b, stk. 1, og revi-sorlovens § 44, stk. 4. Bestemmelsen har sammenhængmed stk. 1, hvorefter ejendomsmæglere, som er god-kendt i henhold til lovforslagets § 8, kan indbringes fordisciplinærnævnet. Et selvstændigt ansvar eller medan-svar for virksomheden kan bl.a. komme på tale i de til-fælde, hvor en ejendomsmægler har fulgt instrukser fravirksomheden, herunder fra ledelsen i virksomheden,som ikke er i overensstemmelse med forslaget, forskrif-ter udstedt i medfør af lovforslaget eller god ejendoms-mæglerskik, eller virksomhedens ledelse uden om denansvarlige mægler har foretaget handlinger, som ikke eri overensstemmelse med gældende ret. Endvidere kan etselvstændigt ansvar eller medansvar komme på tale,hvor virksomheden eller ledelsen har tilsidesat sin le-delses- og tilsynspligt ved f.eks. at undlade at gribe indoverfor en ansats adfærd, som ikke er i overensstem-melse med forslaget, forskrifter eller god ejendoms-mæglerskik.Virksomhedens ansvar gælder også i relation til ansat-te, som ikke er ejendomsmæglere. Bestemmelsen un-derstreger hermed det ansvar, som den enkelte ejen-domsformidlingsvirksomhed har i relation til, om virk-somheden, dens ledelse og dens medarbejdere overhol-der lovforslaget, forskrifter og god ejendomsmægler-skik.I det omfang en ejendomsformidlingsvirksomhed del-tager i et kædesamarbejde med andre ejendomsformid-lingsvirksomheder, vil ejendomsformidlingskæden somsådan efter omstændighederne kunne indbringes fornævnet i det omfang kæden har et selvstændigt ansvareller medansvar for den enkelte medlemsvirksomhedsovertrædelse af lovforslaget, forskrifter eller god ejen-domsmæglerskik.Det er ikke afgørende for ansvar efter bestemmelsen,om det er en ejendomsmægler, der udgør ejer- eller le-delseskredsen i ejendomsformidlingsvirksomheden.Ansvaret gælder for virksomheden som sådan, uansetejer- og ledelseskreds.Efterstk. 3er der direkte klageadgang til disciplinær-nævnet, dvs. at enhver, der har en retlig interesse heri,kan klage over ejendomsmæglerens overtrædelse af for-slaget, forskrifter udstedt i medfør af forslaget og godejendomsmæglerskik. Det er nævnet, der vurderer,hvorvidt en klager har en retlig interesse. Formandenkan afvise åbenbart grundløse klager. Klager, som ind-bringes af Erhvervsstyrelsen, Skatteministeriet, ankla-gemyndigheden, Klagenævnet for Ejendomsformidling,Dansk Ejendomsmæglerforening eller Forbrugerrådetkan dog ikke afvises af nævnet. De opregnede myndig-heder er ikke forpligtede til at indgive en klage, men harmulighed for at indbringe en sag, hvis myndighedenselv finder, at der grundlag herfor. En myndighed kan

derfor f.eks. undlade at indbringe en klage, hvis sagenforekommer ubegrundet.Disciplinærnævnet er ikke kun et klagenævn, men etorgan som skal medvirke til at opretholde en god disci-plin og forretningsmoral blandt ejendomsmæglere samtejendomsformidlingsvirksomheder og udstikke ram-merne for god ejendomsmæglerskik. Nævnet skal derforogså varetage andre end klagerens interesser, herunderoffentlighedens interesse i, at konstaterede lovovertræ-delser påtales og sanktioneres. Disciplinærnævnet skalsåledes have en vis frihed til at »skære sagen til« underiagttagelse af almindelige forvaltningsretlige regler efterde oplysninger og undersøgelser, der er fremkommetunder sagsbehandlingen.Efterstk. 4kan Erhvervsstyrelsen fastsætte regler om,at klageren skal betale et gebyr til disciplinærnævnet forat få behandlet en klage. Den lignende hjemmel i dengældende lovs § 29 a, stk. 6, er ikke udnyttet. Discipli-nærnævnets drift, der også omfatter sekretariatsbistand,finansieres i stedet i dag af alle godkendte ejendoms-mæglere, som betaler et årligt gebyr til disciplinærnæv-net. Denne ordning videreføres, jf. forslagets § 56.Til § 53§ 53 omhandler nævnets sanktionsmuligheder og sva-rer til den gældende lovs § 29 b.Disciplinærnævnet skal kunne sanktionere overtrædel-ser af lovgivningen hurtigt og effektivt i form af typiskbetydelige bøder. Sanktionerne skal have et tilstrække-ligt højt niveau til at have en præventiv effekt. Discipli-nærsystemet er et offentligretligt system, der alene kanpålægge disciplinæransvar. Ved disciplinæransvar for-stås normalt det ansvar, som gælder for overtrædelse afde normer, der findes på et fagområde. Forudsætningenherfor er, at ejendomsmægleren ved udøvelsen af sinerhverv har tilsidesat de pligter, som stillingen medføreri henhold til lovforslaget, herunder overholdelse af godejendomsmæglerskik.Bestemmelsen beskriver udtømmende de sanktions-muligheder, som det foreslås, at disciplinærnævnet skalhave. Istk. 1foreslås det, at disciplinærnævnet som idag skal kunne tildele en ejendomsmægler en advarselog kunne pålægge mægleren en bøde på op til 300.000kr. Efterstk. 4foreslås det, at en ejendomsformidlings-virksomhed ligeledes som i dag skal kunne tildeles enbøde, der maksimalt kan blive på kr. 750.000. Både denenkelte mægler og virksomheden vil kunne blive pålagtsanktioner i samme sag. Endvidere foreslås det istk. 2,at disciplinærnævnet som i dag skal have mulighed forat begrænse en ejendomsmæglers adgang til at udøveejendomsformidling i en begrænset periode eller indtilvidere.Disciplinærnævnssager vil omhandle tilfælde, hvor enejendomsmægler har tilsidesat de pligter, som ejen-domsmægleren har i henhold til forslagets regler ellerregler fastsat i henhold hertil samt god ejendomsmæg-lerskik. Det er en selvstændig forsømmelse af pligterneikke at føre tilsyn med medhjælperes arbejde. Det gæl-der særligt for virksomhedens ledelse og den ansvarlige

ejendomsmægler for det pågældende formidlingsop-drag.Med hensyn til sanktionsniveau foreslås det, at nævnetsom den mildeste sanktion som i dag kan tildele en ad-varsel. En advarsel er en tilkendegivelse af, at ejen-domsmægleren har tilsidesat sine pligter efter forslagetog regler udstedt i medfør heraf, herunder god ejen-domsmæglerskik. I gentagelsestilfælde kan disciplinær-nævnet lægge vægt på den tidligere givne advarsel ogidømme en strengere sanktion.Herudover skal nævnet som nævnt kunne idømme bø-der til ejendomsmæglere og ejendomsformidlingsvirk-somheder. Der foreslås fastsat et maksimalt bødeniveau,som svarer til det maksimale bødeniveau på revisorom-rådet. Det betyder, at ejendomsmæglerne som i dag skalkunne idømmes en personlig bøde på op til 300.000 kr.,mens ejendomsformidlingsvirksomhederne som i dagkan idømmes bøder på op til 750.000 kr.Ved udmålingen af en bøde må der tages hensyn tilovertrædelsens karakter og økonomiske skadevirkningfor forbrugeren. Endvidere må der lægges vægt pågrovheden af overtrædelsen, antallet af overtrædelser ogden vinding, der er eller kunne være opnået ved over-trædelsen. Der vil også ved bødeudmålingen kunne ta-ges hensyn til indklagedes betalingsevne. I sager, hvoren ejendomsformidlingsvirksomhed har et selvstændigtansvar eller medansvar, jf. stk. 4, vil man kunne tagehensyn til størrelsen af ejendomsformidlingsvirksomhe-dens omsætning. Når det er relevant at tage hensyn tilomsætningen skyldes det, at bødeudmålingen efter deprincipper, der er anført ovenfor om grovhed og antalletaf overtrædelser kan medføre, at en virksomhed med enbeskeden omsætning pålægges en uforholdsmæssig højbøde – eller omvendt, at en virksomhed med en betyde-lig omsætning pålægges en uforholdsmæssig lav bøde.Den bøde, som er fremkommet ved en vurdering afovertrædelsens grovhed og hyppighed, vil derfor – hvordet skønnes nødvendigt – kunne reguleres i opadgåendeeller nedadgående retning afhængig af virksomhedensomsætning.Over for en ejendomsmægler bør grundbeløbet for enmindre alvorlig overtrædelse som i dag ligge i størrel-sesordenen 10-100.000 kr. Er der tale om en alvorligovertrædelse udgør grundbeløbet fra 100.000 kr. til200.000 kr. og for en meget alvorlig overtrædelse op til300.000 kr. Bødesanktionen over for en ejendomsmæg-ler kan anvendes samtidig med, at adgangen til at udøveejendomsformidling begrænses eller fratages, jf. stk. 2.Over for en ejendomsformidlingsvirksomhed børgrundbeløbet for en mindre alvorlig overtrædelse som idag ligge i størrelsesordenen 50.000-250.000 kr. Er dertale om en alvorlig overtrædelse kan grundbeløbet ud-gøre fra 250.000-500.000 kr. og for en meget alvorligovertrædelse op til 750.000 kr.Fastsættelsen af bødesanktionen må foretages i relati-on til forslagets formål om at være en forbrugerbeskyt-tende lov. Der må således lægges vægt på, om ejen-domsmægleren har tilsidesat sine pligter på en sådanmåde, at forbrugerens stilling forringes. De bestemmel-ser i loven, som særligt beskytter forbrugeren, er reglen

om god ejendomsmæglerskik i § 25, forbuddet i § 27mod at være repræsentant for begge parter i sammehandel (herunder forbuddet mod selvindtræde, jf. § 24),oplysningspligten i § 36 om økonomiske og personligeinteresser i handelen og oplysnings- og undersøgelses-pligterne i §§ 45-47.Som en mere vidtgående sanktion foreslås det, at di-sciplinærnævnet som i dag skal kunne begrænse enejendomsmæglers adgang til at udøve ejendomsformid-ling. Dette svarer til reglerne på revisorområdet. Sankti-onen skal kunne anvendes i tilfælde, hvor en ejen-domsmægler har gjort sig skyldig i grov eller ofteregentagen forsømmelse i udøvelsen af sit erhverv, og deudviste forhold giver grund til at antage, at den pågæl-dende ikke i fremtiden vil udøve sit erhverv på forsvar-lig måde. Muligheden for at begrænse en mæglers ad-gang til at udøve ejendomsformidling vil kunne anven-des som en mildere sanktion end en egentlig rettigheds-frakendelse. Sanktionen vil kunne anvendes til at afskæ-re en ejendomsmægler fra at udføre visse opgaver indenfor ejendomsformidling. Det kunne eksempelvis væreopgaven at være ansvarlig ejendomsmægler for et for-midlingsopdrag, jf. § 29. Den begrænsede frakendelsevil typisk kunne anvendes i tilfælde, hvor ejendoms-mægleren gentagne gange har demonstreret manglendekompetence på et givent område. Der vil være tale omen alvorlig sanktion for ejendomsmægleren, men dogmildere end en fuldstændig frakendelse. Der må læggesvægt på, om ejendomsmægleren har tilsidesat sine plig-ter på en sådan måde, at forbrugerens stilling forringes.De bestemmelser i loven, som særligt beskytter forbru-geren, er reglen om god ejendomsmæglerskik i § 25,forbuddet i § 27 mod at være repræsentant for beggeparter i samme handel (herunder forbuddet mod selv-indtræde, jf. § 24), oplysningspligten i § 36 om økono-miske og personlige interesser i handelen og oplys-nings- og undersøgelsespligterne i §§ 45-47. Overhol-delsen af disse regler har stor betydning for forbrugernei en ejendomshandel og tilliden til ejendomsmægleren.Rettighedsfrakendelse på tid fra 6 måneder til 5 år el-ler indtil videre er den alvorligste sanktion, der er tillagtdisciplinærnævnet at idømme, og der stilles derfor kva-lificerede krav for, at frakendelse kan finde sted. Til-sidesættelse af god ejendomsmæglerskik kan ikke i sigselv medføre frakendelse. Sanktionen vil kun finde an-vendelse i de allergroveste sager, der forelægges næv-net. Frakendelsesmuligheden forudsætter ligesom be-grænsning i adgangen til at udøve ejendomsformidling,at der er tale om tilfælde, hvor en ejendomsmægler hargjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmel-se i udøvelsen af sit erhverv, og de udviste forhold givergrund til at antage, at den pågældende ikke i fremtidenvil udøve sit erhverv på forsvarlig måde. Der må endvi-dere lægges vægt på, om ejendomsmægleren har tilside-sat sine pligter på en sådan måde, at forbrugerens stil-ling forringes. Der henvises til de bestemmelser, som ernævnt i bemærkningerne ovenfor omkring bøde og be-grænsning af adgangen til at foretage visse ejendoms-formidlingsopgaver. Det må antages, at disciplinær-nævnets mulighed for brug af denne sanktion vil have

en præventiv effekt og derved medvirke til efterlevelsenog håndhævelsen af den faglige disciplin inden forejendomsmæglerbranchen.Det er alene afgørelser om begrænsning i adgangen tilat foretage visse ejendomsformidlingsopgaver eller ret-tighedsfrakendelse på tid fra 6 måneder til 5 år eller ind-til videre, der kan forlanges indbragt for domstolene vedbegæring herom, jf. § 64. Frifindelser, advarsler ellerbødesanktioner kan dog efterprøves af domstolene, mendette indebærer, at klageren selv skal anlægge sagen.Afgørelserne kan ikke indbringes for anden administra-tiv myndighed, jf. § 64, stk. 2.Der tages med bestemmelserne alene stilling til, hvil-ket sanktionsniveau der skal være udgangspunktet veddisciplinærnævnets afgørelse af sager mod ejendoms-mæglere. Forslaget omhandler således ikke spørgsmåletom, hvilket sanktionsniveau der bør gælde, når domsto-lene pådømmer sager om overtrædelse af forslaget. På-dømmelse ved domstolene kan komme på tale både i detilfælde, hvor overtrædelsen er begået af en, der ikke erejendomsmægler, og i de tilfælde, hvor sagen nok ved-rører en ejendomsmægler, men på grund af sagens ka-rakter ikke behandles i nævnets regi. Dette kan f.eks.være tilfældet, hvis en sag har et sådant omfang, at denskønnes bedre egnet til behandling ved domstolene, el-ler hvis sagen omfatter en række strafbare forhold, såle-des at sagen som helhed, herunder også de dele, deromhandler forslaget, bør behandles og sanktioneres veddomstolene.Det forudsættes imidlertid, at de hensyn, der liggerbag disciplinærnævnsordningen på ejendomsmægler-området, herunder hensynet til at skærpe sanktionsni-veauet med henblik på at sikre forbrugerbeskyttelsen, erelementer, der vil indgå i forbindelse med domstolenesfastlæggelse af sanktionsniveauet i sager om overtræ-delse af lovforslaget. Det behov for en markant sanktio-nering af de omhandlede lovovertrædelser, der ligger tilgrund for disciplinærnævnet, bør således også indgå veddomstolenes strafudmåling.Mærkbare sanktioner – også ved pådømmelse veddomstolene – kan således navnlig komme på tale, hvisder sker overtrædelse af bestemmelser, som særligt hartil formål at sikre beskyttelse af forbrugeren, eller vedsærligt grove eller gentagne overtrædelser.Af centrale bestemmelser i den forbindelse kan bl.a.nævnes lovens § 48, der omhandler rådgiveres oplys-ningspligt i forhold til forbrugerne. En rådgiver skal op-lyse, hvis vedkommende har en væsentlig økonomiskeller personlig interesse i forbrugerens valg af finansie-ring, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til om-sætning af fast ejendom samt om, hvorvidt rådgiverenmodtager provisioner, rabatter eller andet vederlag. Op-lysningspligten i § 48 svarer til oplysningsforpligtelsenfor ejendomsmæglere efter lovens §§ 36 og 37. Enejendomsmæglers overtrædelse af §§ 36 eller 37 vilkunne indbringes for disciplinærnævnet, mens en rådgi-vers overtrædelse af § 48 vil kunne indbringes for dom-stolene.Disciplinærnævnet har efterstk. 3som i dag mulighedfor at lade parter og vidner afhøre. Tilsvarende adgang

har Advokatnævnet efter retsplejelovens § 147 b, stk. 4,og Revisornævnet efter revisorlovens § 44, stk. 3. Detbemærkes dog, at der ikke er vidnepligt, og at afgivelseaf forklaring ikke sker under strafansvar.Stk. 4vedrører ejendomsformidlingsvirksomhedensansvar. En ejendomsformidlingsvirksomhed kan væreselvstændigt ansvarlig eller medansvarlig. I sidstnævntetilfælde forudsætter en sanktion over for virksomheden,at der er konstateret et ansvar hos den fysiske person.Sanktion kan f.eks. komme på tale, når virksomhedenhar opstillet interne retningslinjer for virksomhedensansatte ejendomsmæglere eller afgivet instrukser til deansatte, både mæglere og øvrige ansatte, som stridermod god ejendomsmæglerskik og reglerne i forslagetsamt regler fastsat i medfør heraf. Endvidere kan sank-tionen komme på tale i tilfælde, hvor ejeren af virksom-heden er vidende om, at de ansatte ikke følger god ejen-domsmæglerskik, forslaget eller regler udstedt i medførheraf. Disciplinærnævnets afgørelser efter denne be-stemmelse kan ikke forlanges indbragt for domstolenejf. § 64. Der er heller ikke mulighed for at indbringe sa-gen for en anden administrativ myndighed, jf. § 63, stk.2. Afgørelserne kan dog efterprøves af domstolene, mendette indebærer, at klageren selv skal anlægge sagen.Efterstk. 5kan der i større og komplicerede sager somi dag udvælges en sagkyndig til at forelægge sagen ogeventuelt foretage afhøringer for nævnet på nævnetsvegne efter nærmere aftale med formanden. Den sag-kyndige kan f.eks. være ejendomsmægler eller jurist.Bestemmelsen svarer til en mulighed, som Revisornæv-net har i henhold til revisorlovens § 44, stk. 5.Efterstk. 6skal disciplinærnævnets afgørelser offent-liggøres. Revisornævnet offentliggør sine afgørelsermed angivelse af navn på den revisor eller revisions-virksomhed, som sagen omhandler. Afgørelserne of-fentliggøres på nævnets hjemmeside. Klagenævnet forEjendomsformidling har oplyst, at alle deres afgørelseroffentliggøres på nævnets hjemmeside med oplysningom mæglerens navn. Dette sker med accept fra nævnetsparter. I lighed hermed er det i medfør af den gældendelov fastsat, at Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglereskal offentliggøre sine afgørelser i Retsinformationsda-tabasen, på nævnets hjemmeside eller begge steder.Disse regler forudsættes videreført.Der er ved vurderingen af, om denne offentliggørel-sesordning bør videreføres, foretaget en afvejning af påden ene side ejendomsmæglernes interesse i at beskytteoplysninger om deres eventuelle fortrolige forhold ogpå den anden side offentlighedens interesse i, at denævnte oplysninger offentliggøres. Det er vurderingen,at de hensyn, der oprindeligt begrundede offentliggørel-sesordningen, fortsat er til stede, herunder hensynet tilforbrugeroplysning samt sikring af lige konkurrencevil-kår. Det er ligeledes vurderingen, at hensynene fortsater tilstrækkelige vægtige til – over for ejendomsmæg-lernes interesse i at beskytte oplysninger om deres for-hold – at der bør være adgang til på internettet at offent-liggøre navne på ejendomsmæglere, der har fået tildelten advarsel eller bøde eller fået begrænset muligheden

for at foretage visse ejendomsformidlingsopgaver ellerfrakendt godkendelsen som ejendomsmægler.Offentliggørelsen skal ske på en måde, som giver me-ning for omverdenen, og vil endvidere kunne begrænsestil navnet på den ansvarlige ejendomsmægler, der måtteindgå i en større ejendomsformidlingsvirksomhed ellerkædesamarbejde. Offentliggørelsen sigter mod at sikre,at forbrugere og virksomheder får en reel mulighed for iforbindelse med valg af ejendomsmægler at undlade atbenytte ejendomsmæglere, der har handlet i strid medforslagets regler og god ejendomsmæglerskik. Dennemulighed afskæres, hvis det ikke er muligt ud fra of-fentliggørelsen at identificere den ejendomsmægler ellerejendomsformidlingsvirksomhed, der pådømmes ensanktion for disciplinærnævnet, og en anonymiseringville derfor være ensbetydende med, at selve formåletmed offentliggørelsen forspildes.Med bestemmelsen er det tilsigtet, at offentliggørelseaf disciplinærnævnets afgørelser kan ske, uanset at vi-deregivelsen af de pågældende oplysninger ikke i alleomstændigheder kan ske inden for rammerne i person-datalovens §§ 8 og 9 samt de standardvilkår, som Data-tilsynet har fastsat i medfør af lovens § 9, stk. 3. Derbliver alene bliver tale om at fravige Datatilsynets vil-kår om anonymisering i relation til de pågældende ejen-domsmæglere. Det vil fremgå af gengivelsen af sagen,hvad udfaldet har været af en eventuel afgørelse i en hø-jere instans.Ifølge disciplinærnævnets administrative praksis ihenhold til den gældende lov bliver en offentliggjortklage anonymiseret for så vidt angår den eller de ind-klagede, når der er gået 2 år siden, at klagen blev offent-liggjort. Denne administrative praksis vil umiddelbartblive videreført med henvisning til persondatalovens §5, stk. 5, hvorefter indsamlede oplysninger ikke må op-bevares på en måde, der giver mulighed for at identifi-cere den registrerede i et længere tidsrum end det, der ernødvendigt af hensyn til de formål, hvortil oplysninger-ne behandles.Til § 54§ 54, der svarer til den gældende lovs § 29 e, indehol-der reglerne for ophævelse af en foretaget frakendelseefter § 53, stk. 2. Disciplinærnævnet kan efter ansøg-ning genoptage en sag med henblik på ophævelse. Gen-optagelse kan ikke ske på egen hånd. Et afslag fra næv-net kan prøves ved landsretten, hvis der er forløbetmindst 5 år siden frakendelsen.Til § 55§ 55, der svarer til den gældende lovs § 29 f, indehol-der regler om forældelsesfrist for indbringelse af en sagfor disciplinærnævnet. Fristen er 5 år regnet fra den dag,da den pligtstridige handling eller undladelse er ophørt.Bestemmelsen svarer til de tilsvarende forældelsesregleri forhold til indbringelse af sager for Revisornævnet, jf.revisorlovens § 46.Forældelsesfristen afbrydes, når en klage indgives tildisciplinærnævnet. Ved fastsættelsen af forældelsesfri-sten er der foretaget en afvejning af modstående hensyn.

På den ene side hensynet til sagens forsvarlige oplys-ning og til ejendomsmæglerne, som må gå med uvishedomkring eventuel kritik og sanktionering af deres arbej-de, og på den anden side almenhedens interesse i, atproblemer, der først viser sig efter en årrække, kan ind-bringes for disciplinærnævnet.Fastlæggelsen af forældelsesfristens begyndelsestids-punkt følger straffelovens almindelige bestemmelser omforældelse.Til § 56§ 56 fastsætter, at udgifterne til driften af disciplinær-nævnet påhviler alle godkendte ejendomsmæglere, jf. §8. Ifølge den gældende lovs § 29 g gives Erhvervssty-relsen hjemmel til at fastsætte regler herom, men det fo-reslås at princippet fastsættes direkte i lovforslaget. Det-te medfører ingen ændringer i praksis, da Erhvervssty-relsen har udnyttet hjemlen i henhold til den gældendelov. Det videreføres således, at driften af nævnet, her-under udgifter til sekretariatsbistand, pålægges allegodkendte ejendomsmæglere.I medfør afstk. 2kan Erhvervsstyrelsen fastsætte reg-ler om betaling af udgifter efter stk. 1, herunder fastsæt-telse af gebyrets størrelse og regler om rykkergebyr, be-talingsprocedure m.v. Der er tale om et ikke-fiskalt ge-byr, og gebyret vil derfor ikke kunne overstige udgifter-ne til driften af disciplinærnævnet. Balancen mellemudgifter og gebyrindtægter skal ses over den balancepe-riode, som bevillingsreglerne foreskriver. Inden for ba-lanceperioden kan det forekomme, at det enkelte års ge-byrindtægter overstiger det pågældende års udgifter.Disciplinærnævnet har bl.a. til formål at sikre trovær-digheden samt højne kvaliteten af ydelserne omkringejendomsmæglernes arbejde. Da det er ejendomsmæg-lerstanden, der fuldt ud får udbytte af et disciplinær-nævn, er det fundet naturligt at videreføre, at ejen-domsmæglerne selv betaler de omkostninger, som erknyttet til driften af disciplinærnævnet.Gebyret vil ikke blive opkrævet for advokater, der ud-øver ejendomsformidling, da sager mod advokater skalbehandles i Advokatnævnet.Til § 57Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 29 h.Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere kan såledesogså behandle klager over personer, som er etableret i ettilsvarende erhverv som ejendomsmæglererhvervet i etandet EU-land, i et EØS-land eller i et andet land, somEU har indgået aftale med, og som midlertidigt og lej-lighedsvis leverer ejendomsmæglerydelser her i landet,jf. § 14.Forslaget har baggrund i artikel 5, stk. 3, i direktiv2005/36/EF om anerkendelse af erhvervsmæssige kvali-fikationer, som fastslår, at sådanne personer skal væreomfattet af de disciplinærbestemmelser, som gælder iværtslandet for personer, som dér udøver samme er-hverv.Efterstk. 2finder disciplinærbestemmelserne i §§ 51-55 og 64 finder tilsvarende anvendelse, bortset fra § 53,stk. 4. Dette indebærer bl.a., at Disciplinærnævnet for

Ejendomsmæglere kan pålægge sådanne personer sank-tioner efter 53, stk. 1 og 2. Disciplinærnævnet vil såle-des kunne tildele den pågældende en advarsel eller på-lægge den pågældende en bøde eller, i særlig grove til-fælde, fratage den pågældende retten til at levere ejen-domsmæglerydelser her i landet for en begrænset perio-de eller indtil videre. Den pågældende vil blive bedømtefter samme regelsæt som ejendomsmæglere, der eretableret her i landet.§ 53, stk. 4, finder ikke anvendelse, da denne be-stemmelse vedrører disciplinæransvar på virksomheds-niveau. Bestemmelsen er derfor ikke relevant i denneforbindelse.Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere behandlerikke klager over advokater, som udøver ejendomsfor-midling. Udenlandske advokater, som midlertidigt oglejlighedsvist leverer ejendomsformidlingsydelser her ilandet, er derfor ikke omfattet af bestemmelsen.Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere finansieresaf gebyrer, som betales af alle godkendte ejendoms-mæglere, jf. § 56. I forlængelse heraf gives Erhvervssty-relsen istk. 3bemyndigelse til at fastsætte regler om, atpersoner, som har anmeldt til Erhvervsstyrelsen, at deagter midlertidigt og lejlighedsvist at levere ejendoms-mæglerydelser her i landet, skal betale et gebyr, der bi-drager til finansieringen af Disciplinærnævnet for Ejen-domsmæglere. Regler herom er også i dag fastsat vedbekendtgørelse med hjemmel i den gældende lovs § 29h, stk. 3.Ved fastsættelsen af gebyrets størrelse vil der som idag blive taget hensyn til, at de pågældende ikke eretableret her i landet, men blot midlertidigt og lejlig-hedsvist agter at levere ejendomsmæglerydelser her ilandet.Til § 58Den foreslåede § 58, der svarer til den gældende lovs§ 25 c, indeholder hjemmel til, at Erhvervsstyrelsen kanudveksle relevante oplysninger med andre kompetentemyndigheder i et andet EU-land, i et EØS-land eller i etandet land, som EU har indgået aftale med.Bestemmelsen har baggrund i artikel 8 og 56 i direktiv2005/36/EF om anerkendelse af erhvervsmæssige kvali-fikationer. Det fremgår af de nævnte artikler, at dekompetente myndigheder i værtsmedlemsstaten oghjemlandet skal arbejde tæt sammen og yde hinandenbistand med henblik på at lette anvendelsen af direkti-vet. De kompetente myndigheder i værtsmedlemsstatenog hjemlandet skal udveksle en række relevante oplys-ninger.Der kan udveksles oplysninger om, at personen er lov-ligt etableret i hjemlandet, om redelig adfærd og om di-sciplinære eller strafferetlige sanktioner eller om andrealvorlige, konkrete forhold, der vil kunne få følger forudøvelsen af det omhandlede erhverv.Oplysningspligten opfyldes ved, at hjemlandets kom-petente myndighed meddeler den kompetente myndig-hed i det land, der har stillet forespørgslen, sin konklu-sion på baggrund af de oplysninger m.v., der foreliggerfor myndigheden vedrørende den pågældende person.

De personer, der kan udveksles oplysninger om, er op-regnet istk. 1.Nr. 1 og 2 vedrører personer, der er etab-leret og registreret som ejendomsmægler her i landet, ogsom enten ønsker at etablere sig som ejendomsmægler iet andet EU-land m.v., jf. nr. 1, eller som agter midler-tidigt og lejlighedsvist at levere ejendomsmæglerydelseri et andet EU-land m.v., jf. nr. 2. Nr. 3 og 4 vedrørerpersoner, der er etableret i et tilsvarende erhverv somejendomsmæglererhvervet i et andet EU-land m.v., ogsom enten ønsker at etablere sig som ejendomsmæglerher i landet, jf. nr. 3, eller som agter midlertidigt og lej-lighedsvist at levere ejendomsmæglerydelser her i lan-det, jf. nr. 4.Afstk. 2fremgår det, at der med kompetent myndig-hed i lovforslaget menes den myndighed, som admini-strerer ejendomsmæglererhvervet i det pågældendeland. I Danmark er Erhvervsstyrelsen kompetent myn-dighed på området.Istk. 3fastslås det, at det er en betingelse for udveks-ling af oplysninger efter stk. 1, at oplysningerne er nød-vendige for, at Erhvervsstyrelsen og de andre kompe-tente myndigheder i de pågældende lande kan varetagederes opgaver efter stk. 1.Endvidere fastslås det istk. 4,at de oplysninger, somErhvervsstyrelsen udveksler som kompetent myndighedi medfør af stk. 1, skal udveksles under overholdelse aflov om behandling af personoplysninger, og at de skalbehandles fortroligt.Istk. 5foreslås det, at Erhvervsstyrelsen som efter dengældende lov får hjemmel til at fastsætte nærmere reg-ler om udveksling af de omhandlede oplysninger medandre kompetente myndigheder.Til § 59Lovforslagets kapitel 9 vedrører kommunikationsmå-den i forbindelse med skriftlig kommunikation til og frahenholdsvis Erhvervsstyrelsen og Disciplinærnævnetfor Ejendomsmæglere om alle forhold, der er omfattetaf loven og bekendtgørelser udstedt i medfør heraf. Be-stemmelserne, der svarer til den gældende lovs kapitel 1a, er udformet efter samme model som bestemmelserneom obligatorisk digital kommunikation i lov nr. 1231 af18. december 2012 om ændring af forskellige lovbe-stemmelser om obligatorisk digital kommunikation m.v.Udover bemærkningerne til §§ 59-62 i denne lov henvi-ses til de almindelige bemærkninger i lovforslaget tilovennævnte lov (2012/1 LF 16).Det foreslåedestk. 1i § 59 svarer til den gældendelovs § 1 a og skaber hjemmel til, at Erhvervsstyrelsenkan fastsætte regler om, at skriftlig kommunikation tilog fra styrelsen om alle forhold, som er omfattet af lov-forslaget eller regler, som er udstedt i medfør af heraf,skal foregå digitalt.Forslaget indebærer bl.a., at skriftlige henvendelserm.v. til styrelsen om forhold, som er omfattet af lov-forslaget eller af regler, som er udstedt i medfør af her-af, ikke anses for behørigt modtaget i styrelsen, hvis deindsendes på anden vis end den foreskrevne digitalemåde.

Hvis oplysninger m.v. sendes til styrelsen på andenmåde end den foreskrevne digitale måde, eksempelvispr. brev, følger det af den almindelige vejledningspligt,jf. forvaltningslovens § 7, at styrelsen må vejlede omreglerne på området, herunder om pligten til at kommu-nikere på den foreskrevne digitale måde.Samtidig indebærer forslaget, at meddelelser m.v. tileller fra styrelsen, der sendes på den foreskrevne digita-le måde, anses for at være kommet frem til modtagerenpå det tidspunkt, hvor meddelelsen m.v. er tilgængeligdigitalt for modtageren, jf. stk. 3. Det vil sige medsamme retsvirkninger som fysisk post, der anses for atvære kommet frem, når den pågældende meddelelsem.v. er lagt i modtagerens fysiske postkasse.Af bekendtgørelsen, som udmønter den foreslåedebemyndigelse, vil det komme til at fremgå, hvem deromfattes af pligten til at kommunikere digitalt medmyndighederne, om hvilke forhold og på hvilken måde.Indtil videre er det tanken at fastsætte regler om, atskriftlig kommunikation mellem styrelsen og ejen-domsmæglere, advokater og ejendomsformidlingsvirk-somheder om forhold, som er omfattet af lovforslageteller regler udstedt i medfør heraf, skal foregå digitalt,f.eks. pr. e-mail, hvilket forventes at ske i løbet af 2014.Desuden vil pligten omfatte personer, som søger om op-tagelse i det offentlige register, jf. § 7. Også andenkommunikation, f.eks. vedrørende fortolkning og for-ståelse af forslagets bestemmelser, som vil opstå mel-lem styrelsen og ejendomsmæglere, advokater samtejendomsformidlingsvirksomheder, som er foranledigetaf forslaget, vil skulle være digital. Senere, når tiden ermoden til det, vil hjemlen kunne udnyttes til at fastsætteregler om digital kommunikation mellem styrelsen ogforbrugere.Ved henvendelser til styrelsen kan styrelsen stille kravom, at den pågældende oplyser en e-mailadresse, somden pågældende kan kontaktes på i forbindelse med be-handlingen af en konkret sag eller henvendelse til sty-relsen. I den forbindelse kan der også pålægges den på-gældende en pligt til at underrette styrelsen om en even-tuel ændring i e-mailadressen, inden den konkrete sagafsluttes eller henvendelsen besvares, medmindre e-mails automatisk bliver videresendt til den nye e-mailadresse.På sigt kan det komme på tale at udvikle andre digita-le løsninger, herunder nye selvbetjeningsløsninger tilbrug for kommunikation om forhold, som er omfattet afforslaget eller regler udstedt i medfør heraf.I bekendtgørelsen, som udmønter den foreslåede be-myndigelse i stk. 1, kan der bl.a. fastsættes regler om, atErhvervsstyrelsen kan sende visse meddelelser, herun-der afgørelser m.v., til ejendomsmæglernes, advokater-nes, ansøgernes og ejendomsformidlingsvirksomheder-nes digitale postkasse med de retsvirkninger, der følgeraf lov om Offentlig Digital Post.I bekendtgørelsen kan der fastsættes overgangsord-ninger, som skal lette overgangen til obligatorisk digitalkommunikation.I bekendtgørelsen kan der desuden fastsættes reglerom fritagelse for pligten til digital kommunikation. Da

der er tale om kommunikation om erhvervsforhold, vilfritagelsesmuligheden blive stærkt begrænset. Fritagel-sesmuligheden tænkes navnlig anvendt, hvor det er på-krævet at anvende en dansk digital signatur, og der ertale om en person uden dansk CPR-nummer eller et sel-skab med hjemsted i udlandet, som ikke kan få en danskdigital signatur.Det forhold, at en virksomhed eller en person oplever,at den pågældendes egen computer ikke fungerer, at denpågældende har mistet koden til sin digitale signatur el-ler oplever lignende hindringer, som det er op til denpågældende at overvinde, kan ikke føre til fritagelse forpligten til digital kommunikation. I så fald må den på-gældende eksempelvis anvende en computer på et fol-kebibliotek eller anmode en rådgiver om at varetagekommunikationen på den pågældendes vegne.Efter det foreslåedestk. 2kan der i bekendtgørelsenspecificeres krav om anvendelse af bestemte it-systemer, digitale formater og digital signatur eller lig-nende.Det foreslåedestk. 3fastsætter, hvornår en digitalmeddelelse må anses for at være kommet frem til adres-saten for meddelelsen, dvs. modtageren af meddelelsen.For meddelelser, der sendes til Erhvervsstyrelsen, erstyrelsen adressat for meddelelsen. For meddelelser,som styrelsen sender, er den pågældende virksomhedeller fysiske person, som meddelelsen sendes til, adres-sat for meddelelsen.En meddelelse vil normalt anses for at være kommetfrem til Erhvervsstyrelsen på det tidspunkt, hvor med-delelsen er tilgængelig for styrelsen, dvs. når styrelsenkan behandle meddelelsen. Dette tidspunkt vil normaltblive registreret automatisk i en modtagelsesanordningeller et datasystem. En meddelelse, der først er tilgæn-gelig efter kl. 24.00, anses normalt først for modtagetden dag, meddelelsen er tilgængelig.En meddelelse vil normalt anses for at være kommetfrem til en virksomhed eller person på det tidspunkt,hvor meddelelsen er tilgængelig for den pågældende.En meddelelse vil blive anset for at være tilgængelig,selvom den pågældende ikke kan skaffe sig adgang tilmeddelelsen, hvis dette skyldes hindringer, som det erop til den pågældende at overvinde. Som eksemplerherpå kan nævnes, at den pågældendes egen computerikke fungerer, eller den pågældende har mistet koden tilsin digitale signatur.Til § 60Bestemmelsen svarer til § 1 b i den gældende lov. Ef-terstk. 1kan der fastsættes regler om, at Erhvervsstyrel-sen kan udstede afgørelser og andre dokumenter efterlovforslaget eller regler udstedt i medfør heraf uden un-derskrift, med maskinel eller på tilsvarende måde gen-givet underskrift eller under anvendelse af en teknik,der sikrer entydig identifikation af den, som har udstedtafgørelsen eller dokumentet.Desuden kan der efterstk. 2fastsættes regler om, atafgørelser og andre dokumenter, der udelukkende ertruffet eller udstedt på grundlag af elektronisk databe-handling, kan udstedes alene med Erhvervsstyrelsen

som afsender som hidtil. Bestemmelsen finder anven-delse både på dokumenter, som Erhvervsstyrelsen sen-der digitalt, og på dokumenter, som sendes fysisk, dvs.på papir med almindelig post.Til § 61Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 1 c. Be-stemmelsen giver mulighed for, at der også kan fastsæt-tes regler om obligatorisk digital kommunikation i for-bindelse med de opgaver, der efter loven varetages afDisciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.For 1. pkt. gør samme synspunkter sig gældende somfor forslagets § 59, stk. 1. Der kan derfor henvises tilbemærkningerne til denne bestemmelse.Da klagesagerne ofte bliver indbragt af forbrugere,kan forbrugerne på sigt også blive pålagt at skullekommunikere digitalt, når tiden er moden til det.Efter 2. pkt. finder § 59, stk. 2 og 3, og § 60 tilsvaren-de anvendelse. Der kan derfor henvises til bemærknin-gerne til disse bestemmelser.Til § 62Bestemmelsen, der svarer til den gældende lovs § 1 d,vedrører fravigelse af underskriftskrav for dokumenter,der er udstedt af andre end Erhvervsstyrelsen eller Di-sciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, hvor det efterforslaget eller regler udstedt i medfør heraf er krævet, atdokumentet er underskrevet. Underskriftskravet kanfremgå udtrykkeligt eller forudsætningsvist af de på-gældende regler.Der kan f.eks. være tale om dokumenter, som er udar-bejdet af ejendomsformidlingsvirksomheden, ejen-domsmæglere, advokaten eller ansøgeren, f.eks. ansøg-ninger, arbejdsgivererklæringer m.v.For at der ikke skal kunne opstå tvivl om, at under-skriftskravet kan opfyldes på anden måde end ved enpersonlig underskrift, foreslås det, at der som i den gæl-dende lov indsættes en udtrykkelig bestemmelse om, atunderskriftskravet som anført i stk. 1 kan opfyldes ved,at underskriveren anvender en teknik, der sikrer entydigidentifikation af den pågældende, f.eks. digital signatur.Det foreslås istk. 2,at Erhvervsstyrelsen kan fastsættenærmere regler om, hvordan kravet om personlig under-skrift kan fraviges. Med hjemmel i den foreslåede be-stemmelse kan der desuden fastsættes regler om, at kravom personlig underskrift ikke kan fraviges for visse ty-per af dokumenter.Til § 63§ 63 fastslår, at Erhvervsstyrelsens afgørelser i hen-hold til forslaget eller regler udstedt i medfør heraf ikkekan indbringes for Erhvervsankenævnet. Dette er i dagfastsat ved bekendtgørelse i medfør af den gældendelovs § 31, og der sker således ikke nogen ændring afpraksis. Afgørelserne kan ikke indbringes for andenadministrativ myndighed, herunder erhvervs- ogvækstministeren, eftersom Erhvervsankenævnet er denrelevante klageinstans.Istk. 1foreslås fastsat, at klage til Erhvervsankenæv-net skal ske senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt

den pågældende. En sådan bestemmelse findes ikke iden gældende lov, men foreslås indført, således at det erklart, at en afgørelse bliver endelig, hvis den ikke på-klages inden den nævnte frist. I revisorlovens § 51 ogmange andre love er således også fastsat en sådan 4-ugers klagefrist til det relevante klageorgan.Klagefristen vedrører ikke forbrugernes mulighed forat klage over en ejendomsmægler, som kan ske til Di-sciplinærnævnet i henhold til reglerne i kapitel 7.Det bestemmes endvidere, at en afgørelse ikke kanindbringes for domstolene, før den endelige administra-tive afgørelse foreligger.Stk. 2,der svarer til den gældende lovs § 29 c, fastslår,at disciplinærnævnets afgørelser ikke kan indbringes foranden administrativ myndighed. Nævnets afgørelser ersåledes endelige, men vil kunne indbringes for domsto-lene efter de almindelige regler herfor. Er der tale omhel eller delvis frakendelse af godkendelse som ejen-domsmægler, kan afgørelsen forlanges indbragt fordomstolene, jf. § 64.Til § 64§ 64 fastsætter de særlige regler for indbringelse fordomstolene af sager, hvor rettighedsfrakendelse er sketefter § 12 og § 53, stk. 2. Sagen indbringes som ud-gangspunkt for byretten.En anmodning om sagsanlæg vedrørende § 12 har, jf.stk. 2,som udgangspunkt ikke opsættende virkning,men retten kan ved en selvstændig kendelse afgøre, atindbringelsen for retten medfører opsættende virkning.En anmodning om sagsanlæg vedrørende § 53, stk. 2,har, jf.stk. 3,som udgangspunkt opsættende virkning,men retten kan ved en selvstændig kendelse afgøre, atindbringelsen for retten ikke medfører opsættende virk-ning. Hvis retten finder, at nævnets afgørelse om fra-kendelse har været lovlig, kan retten træffe bestemmel-se om, at anke ikke har opsættende virkning.Til § 65Kapitel 11 er en videreførelse af den gældende lovskapitel 9 b om frister. Kapitlet er udtryk for fortolk-ningsbidrag til forslagets fristformuleringer.Forslagets frister er angivet således, at den pågælden-de handling skal være foretaget senest på dagen for fri-stens udløb, så fristbestemmelserne herved følger denmest logiske forståelse ved læsning af bestemmelserne.Ved »senest« i lovforslagets fristbestemmelser forstås,at den sidste rettidige dag er den sidste dag i den angiv-ne periode. Fristen beregnes fra dagen efter den dag,hvor fristen udløses.Angives fristen i uger, udløber fristen på ugedagen forden dag, hvor fristen udløses. For eksempel vil udløbs-dagen for fristen, hvis denne er angivet som »senest 4uger efter«, være den sidste dag i den 4. uge efter dagenfor handlingen eller beslutningen, der udløser fristen.Træffes beslutningen således på en tirsdag, vil fristenudløbe om tirsdagen 4 uger senere.Angives fristen i måneder, udløber fristen på måneds-datoen for den dag, hvor fristen udløses. Hvis eksem-pelvis fristen er 6 måneder, og den fristudløsende hand-

ling foretages den 15. januar, udløber fristen den 15. ju-li. Ved de øvrige frister på henholdsvis 1 og 5 månederbenyttes samme beregningsmetode. Er den fristudlø-sende handling foretaget den sidste dag i måneden ud-løber fristen altid den sidste dag i den pågældende må-ned, uanset om der er 28, 29, 30 eller 31 dage i den på-gældende måned. Hvis fristen beregningsmæssigt udlø-ber på en månedsdato, der ikke findes, eksempelvis den30. februar udløber fristen altid den sidste dag i den på-gældende måned - i dette tilfælde den 28. eller i skudården 29. februar.Materiale, der skal modtages i Erhvervsstyrelsen, kansendes til eller afleveres i styrelsen, men skal dog senestkl. 24.00 på fristdagen (fristdagens udløb) ligge i styrel-sens postkasse - eller være modtaget digitalt i det om-fang, der er fastsat regler herom, jf. kapitel 9.Udløber fristen på en helligdag eller i en weekend,grundlovsdag, juleaftensdag eller nytårsaftensdag ud-strækkes fristen til den efterfølgende hverdag.Til § 66Præcise informationspligter, formkrav, handlekrav oghandleforbud bør i det omfang, det er angivet i bestem-melsen, være strafsanktioneret.Forslaget er som den gældende lov et supplement tilde generelle erhvervsregulerende og forbrugerbeskyt-tende love, som gælder fuldt ud ved siden af. Det bety-der bl.a., at tilsidesættelsen af forslaget vil kunne imø-degås med sanktioner efter markedsføringsloven, ikkeblot via Forbrugerombudsmanden, men også f.eks. iform af forbudssag anlagt af vedkommende erhvervs-og forbrugerorganisationer.Til § 67Det foreslås i stk. 1, at forslaget først træder i kraftden 1. januar 2015, da forslaget vil medføre visse om-stillinger for ejendomsmæglere, advokater og ejen-domsformidlingsvirksomheder, herunder tilpasning afit-systemer og procedurer.Til § 68Bestemmelsen fastsætter, at den gældende lov ophæ-ves. Af stk. 2 fremgår dog, at regler, der er fastsat imedfør af den gældende lov, forbliver i kraft, indtil deophæves eller afløses af regler fastsat i medfør af dettelovforslag.Til § 69Til nr. 1Som konsekvens af, at lovforslagets § 2, stk. 1, i mod-sætning til den tilsvarende bestemmelse i den gældendelov kun omfatter formidling af salg af fast ejendom, fo-reslås en lovteknisk konsekvensændring af lov omfremme af energibesparelser i bygninger, således atdenne lovs § 8 b, stk. 2, kun henviser til erhvervsmæs-sig formidling af salg af fast ejendom og ikke også er-hvervsmæssig formidling af køb af fast ejendom.Til § 70