BYB, Alm.del - 2013-14 - Bilag 64: Opfølgning på Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af 19. december 2012 for så vidt angår mulige interessekonflikter i forholdet mellem forsikringsselskabet og den bygningssagkyndige, fra justitsministeren

By- og Boligudvalget 2013-14
BYB Alm.del Bilag 64
Offentligt

Folketinget

By- og Boligudvalget

Christiansborg

1240 København K

Dato:

Kontor:

Sagsbeh:

Sagsnr.:

Dok.:

21. maj 2014

Formueretskontoret

Annemette Ross

2013-0032-0567

1041322

Opfølgning på Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af 19. de-

cember 2012 for så vidt angår mulige interessekonflikter i forholdet

mellem forsikringsselskabet og den bygningssagkyndige

I forlængelse af Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af 7. juni

2012 om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildig-

hed og erhvervs- og vækstministerens, ministeren for by, bolig og landdi-

strikters og justitsministerens fælles opfølgning herpå ved brev af 31. ok-

tober 2012 afgav By- og Boligudvalget den 19. december 2012 en opføl-

gende beretning.

Med beretningen af 19. december 2012 anmodede udvalget bl.a. Justitsmi-

nisteriet om ved udgangen af 2013 at høre huseftersynsordningens interes-

senter om deres kendskab til forsikringsselskabernes praksis med skygger-

apporter eller anden interessekonflikt i formidlingen af tilstandsrapporter.

Justitsministeriet iværksatte i den anledning ved brev af 22. november

2013 en høring blandt de myndigheder og organisationer, der blev hørt

over betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen. Det drejer sig

om følgende myndigheder og organisationer:

Advokatrådet, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Brancheforeningen for

Bygningssagkyndige og Energikonsulenter (BfBE), Dansk Byggeri, Dansk

Arbejdsgiverforening, Danske Advokater, Danske Boligadvokater, Dansk

Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhverv, Dansk Industri (DI), Retspoli-

tisk Forening, DS Håndværk & Industri, Finansrådet, Forbrugerrådet, For-

eningen af Rådgivende Ingeniører (F. R. I.), Forsikring & Pension, Fonden

Realdania, Frie Uafhængige Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

(Fube.dk), Håndværksrådet, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen Landsor-

Slotsholmsgade 10

1216 København K.

Telefon 7226 8400

Telefax 3393 3510

www.justitsministeriet.dk

[email protected]

BYB, Alm.del - 2013-14 - Bilag 64: Opfølgning på Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af 19. december 2012 for så vidt angår mulige interessekonflikter i forholdet mellem forsikringsselskabet og den bygningssagkyndige, fra justitsministeren

ganisationen i Danmark (LO), Parcelhusejernes Landsforening, Realkredit-

foreningen, Realkreditrådet, Retssikkerhedsfonden og TEKNIQ Installatø-

rernes organisation.

Justitsministeriet har modtaget høringssvar fra følgende:

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter,

Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæg-

lerforening, Danske Boligadvokater, Forsikring & Pension, Fonden

Realdania

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen.

Justitsministeriet har endvidere modtaget høringssvar fra

Heiner Byg-

ningsrådgivning ApS

Domicil.

1. Høringssvarene

1.1. Generelt

Fonden Realdania

har ingen bemærkninger til høringen.

Dansk Arbejdsgiverforening

har anført, at huseftersynsordningen falder

uden for organisationens virkefelt.

1.2. Kendskab til interessekonflikter i forbindelse med formidlingen af

tilstandsrapporter

Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening

Danske Boligad-

vokater

anfører, at de ikke har kendskab til sådanne interessekonflikter.

Forsikring & Pension

oplyser, at de til brug for høringssvaret har spurgt

deres medlemmer, om de siden 2012, hvor en tilsvarende høring blev fore-

taget, har ændret praksis, eller om medlemmerne på anden måde har en

praksis, der indebærer interessekonflikter i forbindelse med formidlingen

af tilstandsrapporter. Ingen af de selskaber, der er medlem af Forsikring &

Pension, har kendskab til sådanne interessekonflikter.

Tilsvarende har

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Ener-

gikonsulenter (BfBE)

anmodet de af foreningens medlemmer, der har et

samarbejde med forsikringsselskaber, om at redegøre for forhold og sam-

arbejdsformer, som kan være omfattet af de interessekonflikter, der henvi-

ses til i By- og Boligudvalgets beretninger.

På baggrund heraf oplyser BfBE, at deres medlemmer har peget på, at op-

gaven med at udarbejde tilstandsrapporter og opgaven med at indsamle op-

lysninger til brug for ejerskifteforsikringen er to af hinanden uafhængige

opgaver. I de tilfælde, hvor den bygningssagkyndige udover at udarbejde

tilstandsrapporten tillige besvarer spørgsmål fra et forsikringsselskab –

hvilket kan ske, når rekvireringen af tilstandsrapporten sker gennem et for-

sikringsselskab – honoreres dette arbejde direkte af forsikringsselskabet og

påvirker dermed ikke den bygningssagkyndiges honorar for udarbejdelse

af tilstandsrapporten. De spørgsmål, der supplerende besvares af den byg-

ningssagkyndige, vedrører oplysninger, der allerede findes i tilstandsrap-

porten, og som primært skal besvares med ”ja” eller ”nej”. Disse oplysnin-

ger anvendes i forbindelse med forsikringsselskabets udarbejdelse af for-

sikringstilbuddet.

BfBE anfører på denne baggrund og med henvisning til Justitsministeriets

besvarelse af 28. oktober 2004 af spørgsmål nr. 54 (Alm. del) fra Folketin-

gets Retsudvalg, at BfBE ikke er bekendt med interessekonflikter af den

karakter, der henvises til i By- og Boligudvalgets beretninger.

Høringssvaret fra

Heiner Bygningsrådgivning ApS

vedrører i vidt om-

fang spørgsmålet om kvaliteten af tilstandsrapporter, muligheden for at

indføre en smiley-ordning for bygningssagkyndige og bestillerreglerne. I

forhold til spørgsmålet om, hvem der kan foretage bestilling af tilstands-

rapporter, anføres det bl.a., at reglerne herom ikke bliver efterlevet, idet

ejendomsmæglere bestiller tilstandsrapporter – eller overtaler sælger til at

bestille en tilstandsrapport – igennem forsikringsselskaber, som ejen-

domsmægleren samarbejder med. Det fremgår endvidere af høringssvaret,

at forsikringsselskaberne pålægger de bygningssagkyndige at udarbejde

tillægsrapporter, der kan danne grundlag for en eventuel tegning af andre

forsikringer, og at disse forhold påvirker troværdigheden af huseftersyns-

ordningen.

Domicil

tilslutter sig, at forsikringsselskaberne bruger formidlingsbe-

kendtgørelsen til at tvinge de bygningssagkyndige til at udføre ydelser,

som ikke har noget med huseftersynsordningen at gøre. Domicil anfører i

den forbindelse endvidere, at betaling for de supplerende ydelser, som den

bygningssagkyndige leverer, ikke foretages af forsikringsselskabet, men af

sælger. Det anføres i forlængelse heraf, at forsikringsselskabernes domi-

nans på området for bestilling af tilstandsrapporter medfører klare interes-

sekonflikter mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndige.

2. Justitsministeriets bemærkninger

2.1.

Justitsministeriet har forstået By- og Boligudvalgets anmodning i be-

retning af 19. december 2012 således, at den relaterer sig til pkt. 5 i den

fælles opfølgning af 31. oktober 2012 fra erhvervs- og vækstministeren,

ministeren for by, bolig og landdistrikter og justitsministeren, der vedrører

anvendelse af supplerende oplysninger i forbindelse med fremsættelse af

tilbud på ejerskifteforsikringer.

2.2.

I forhold til det anførte i høringssvaret fra Heiner Bygningsrådgivning

ApS vedrørende reglerne om bestilling af tilstandsrapporter bemærker

Justitsministeriet indledningsvis, at dette spørgsmål hører under Erhvervs-

og Vækstministeriets område.

Der henvises i den forbindelse til pkt. 3 og 4 i den fælles opfølgning af 31.

oktober 2012, der vedrører overholdelse af reglerne om bestilling af til-

standsrapporter og statistik om bestilling af tilstandsrapporter, samt Er-

hvervs- og Vækstministeriets og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrik-

ters opfølgning af 3. maj 2013 på By- og Boligudvalgets beretning af 19.

december 2012.

Under pkt. 2 i sidstnævnte opfølgning fremgår det, at der til forbuddet

mod, at en ejendomsmægler må bestille tilstandsrapporten, gælder den

modifikation, at en ejendomsmægler efter aftale med sælger kan bestille

rapporten via et forsikringsselskab. Formålet hermed er bl.a. – ved at skabe

en let adgang for sælgeren til at bestille rapporten – at sikre ordningens

benyttelse. Som videre anført har forsikringsselskaberne en økonomisk in-

teresse i, at rapporterne er retvisende, og derfor vurderes det helt i overens-

stemmelse med intentionerne med reglerne, at tilstandsrapporter kan be-

stilles på denne måde. Ved at bestillingen af tilstandsrapporten foretages af

forsikringsselskabet, sikres det, at ejendomsmægleren ikke har indflydelse

på rapportens udfærdigelse.

2.3.

For så vidt angår bemærkningerne i høringssvaret fra Heiner Byg-

ningsrådgivning ApS vedrørende muligheden om at indføre en smiley-

ordning henvises der til besvarelsen af spørgsmål nr. 1 vedrørende lov-

forslag nr. L 89 om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervel-

se af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og lov om au-

torisation af elinstallatører m.v. (Revision af huseftersynsordningen m.v.),

der blev fremsat for Folketinget den 2. december 2010. Justitsministeriet

bemærker i øvrigt, at spørgsmålet ikke ses at vedrøre den gennemførte hø-

ring.

2.4.

Om henvendelserne fra Heiner Bygningsrådgivning ApS og Domicil i

øvrigt skal Justitsministeriet bemærke følgende:

Hovedformålet med huseftersynsordningen er, at tilstandsrapporten – i

kombination med elinstallationsrapporten og ejerskifteforsikringen – skal

give både køber og sælger tryghed i forbindelse med hushandlen.

I forhold til udarbejdelse af tilstandsrapporten er det helt afgørende, at den

bygningssagkyndige giver en objektiv og fagligt korrekt beskrivelse af de

forhold ved den pågældende bygning, som ellers ville kunne give anled-

ning til efterfølgende mangelsindsigelser fra køber. Hermed kan tilstands-

rapporten dels indgå i parternes overvejelser om vilkårene for handlen,

dels danne grundlag for et forsikringsselskabs tilbud på en ejerskifteforsik-

ring.

Med hensyn til spørgsmålet om bygningssagkyndiges mulighed for at ud-

føre andre opgaver, f.eks. for et forsikringsselskab, i forbindelse med ud-

arbejdelse af tilstandsrapporter, henvises der til pkt. 5 i den fælles opfølg-

ning af 31. oktober 2012 på Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af

7. juni 2012.

Som det fremgår heraf, har Justitsministeriet ved besvarelsen af 15. okto-

ber 2004 af spørgsmål nr. 44 (Alm. del) fra Folketingets Retsudvalg for-

holdt sig til, om reglerne om uvildighed er til hinder for, at en beskikket

bygningssagkyndig i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter

(eventuelt mod ekstrabetaling) påtager sig at udføre visse andre opgaver

vedrørende huset – f.eks. at udarbejde en tillægsrapport med overslag over

udbedringsomkostninger eller at foretage mere omfattende undersøgelser

af ejendommen. Justitsministeriet har fundet, at dette ikke er tilfældet. Der

kan herom i øvrigt tillige henvises til Justitsministeriets besvarelse af

spørgsmål nr. 54 (Alm. del) af 28. oktober 2004 fra Folketingets Retsud-

valg. Justitsministeriet kan herudover henvise til pkt. 4.10 i betænkning nr.

1520/2010 om huseftersynsordningen, hvor spørgsmålet om brugen af til-

læg til tilstandsrapporten nærmere er behandlet.

Justitsministeriet skal i øvrigt bemærke, at når det med formidlingsreglerne

er tilladt, at tilstandsrapporten rekvireres af forsikringsselskabet, skal dette

– som det også fremgår ovenfor og som anført under pkt. 2 i Erhvervs- og

Vækstministeriets og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters opfølg-

ning af 3. maj 2013 – ses i lyset af, at forsikringsselskabet har en klar inte-

resse i at få afdækket alle de mangler og skader, der måtte være, med hen-

blik på, at køber ikke senere kan kræve de pågældende forhold dækket

over ejerskifteforsikringen. At den bygningssagkyndige også varetager an-

dre funktioner, skaber efter Justitsministeriets opfattelse ikke en risiko for,

at der foreligger en interessekonflikt, der kan påvirke indholdet at til-

standsrapporterne.

Særligt for så vidt angår bemærkningerne om forsikringsselskabernes

sammenkædning af produkter bemærker Justitsministeriet, at Forsikring &

Pension og BfBE, der repræsenterer henholdsvis forsikringsselskaberne og

de bygningssagkyndige, ikke har oplyst om sådanne problemstillinger.

2.5.

Sammenfattende er det på baggrund af de indkomne høringssvar

Justitsministeriets opfattelse, at der ikke er grundlag for at antage, at der

mellem forsikringsselskaberne og de bygningssagkyndige foreligger inte-

ressekonflikter eller forhold i øvrigt, der indebærer en risiko for, at til-

standsrapporter er urigtige eller mangelfulde.

Justitsministeriet finder således

fortsat

ikke grundlag for at antage, at der

har udviklet sig en praksis i strid med lovens intentioner.

De modtagne høringssvar vedlægges til orientering. En kopi af høringssva-

rene og denne opfølgning er endvidere sendt til Erhvervs- og Vækstmini-

steriet og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til orientering.

Karen Hækkerup

Rikke-Louise Ørum Petersen