Vedr.: Bemærkninger til høring om mulige interessekonflikter mellemforsikringsselskaber og bygningssagkyndige.Nærværende bemærkninger er en opdatering i forhold til mine tidligere henvendelser tilfolketingets boligudvalg i perioden 2010 - 2013, blandt andet i forbindelse med foretræde forudvalget den 8.10.2010, samt deltagelse i udvalgets eksperthøring den 3.2.2011, samt minehenvendelser til tidligere justitsminister Lars Barfoed. Under henvisning til ovennævntedebatdeltagelse, vil jeg tillade mig at fremkomme med mine kommentarer til debatten iforbindelse med høringen ”ommulige interessekonflikter mellem forsikringsselskaber ogbygningssagkyndige”.Min baggrund for at deltage i debatten er, at jeg har været beskikket bygningssagkyndig sidenHuseftersynsordningens start i 1996 og siden 2000 har været tilknyttet Ankenævnet forHuseftersyn som skønsmand. Fra år 2006 som Teknisk revisor for Huseftersynsordningen påvegne af Erhvervs og Byggestyrelsen og efter ændringen i 2010 til det nuværendeDisciplinær- og Klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige, både som teknisk revisor ogskønsmand.Gennem dette arbejde har jeg fået kendskab til forhold, som jeg gerne vil delagtiggørehøringens parter om, naturligvis under hensyntagen til min tavshedspligt i de enkelte sager.Selv om Disciplinær- og Klagenævnet har valgt at se bort fra Forvaltningslovenskap. 2 § 3 om inhabilitet, som vi tekniske revisorer var underlagt i perioden 2006 til 2010, harjeg valgt at opretholde min habilitet ved ikke selv at udføre tilstandsrapporter, så længe jegfungerer som teknisk revisor, og har derfor også valgt ikke at være medlem af de eksisterendebrancheforeninger. Det betyder at jeg for nærværende kan udtale mig uden at havekommercielle interesser i eventuelle ændringer til Huseftersynsordningens gældendebestillingsregler. Min målsætning er at der fremover skabes sikkerhed for en mere retfærdigog ”retvisende” Huseftersynsordning til gavn for forbrugerne – befriet for de faktuelleinteressekonflikter, der vitterligt kan påvises at eksistere.

Aktuelle problemer med Huseftersynsordningen:

Valget af en bygningssagkyndig ud fra pris og kvalitet – er en illusion.Kun forbrugere som er sælgere har mulighed for at vælge en bygningssagkyndig og kunprisen er en synlig parameter der kan vælges på. Købere har ingen mulighed for at vælge enbygningssagkyndig og er dermed afskåret fra muligheden for at vælge bygningssagkyndig udfra pris eller kvalitet.Under henvisning til ovenstående skal det fremføres, at Justitsministeriets besvarelse til By-og Boligudvalget, i Sagsnr.: 2012-7005-0013 Dok.: 355303, samt i Sagsnr.: 2010-7005-0036Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: Sydbank reg. 0570 konto 5740005601 – GIRO: 131-2111 - SE-NR. 18-45-76-36

Dok.: CCN40203 indeholder elementer der efter min vurdering er direkte usande og kunnehave misinformeret Folketingets By – og Boligudvalg.Loven om formidlingsaftaler bliver ikke efterlevet.Der findes i dag adskillelige valide undersøgelser der påviser dette.Lokale ejendomsmæglere omgår loven og sikrer opgaver til en håndfuld ”prioriterede”bygningssagkyndige.Ejendomsmæglere fremlægger ikke lister på bygningssagkyndige og giver ikke sælgermulighed for selv at bestille en bygningssagkyndig.Ejendomsmæglere bestiller tilstandsrapporter direkte via deres økonomisk forbundneforsikringsselskaber.Ejendomsmæglerne starter en kæde af unødvendige/urimelige henvisningsprovisioner,som udhuler / fordyrer det egentlige honorar for udførelsen af tilstandsrapporten

Forsikringsselskaberne har en kommerciel interesse i at sikre sig styring og kontrolmed bestillingssystemet.Forsikringsselskaberne har en kommerciel interesse i en direkte adgang til en forbrugerfor at kunne tilbyde øvrige forsikringsprodukter sammen med ejerskifteforsikrin.Forsikringsselskaberne har en kommerciel interesse i, at undgå for store og unødigeskadesudbetalinger.Forsikringsselskaberne pålægger de bygningssagkyndige at udarbejde tillægsrapporter(”Skyggerapporter”), der kan danne grundlag for evt. tegning af anden forsikring.Forsikringsselskaberne benytter sig af deres dominans over bestillingsvejen, til atdiktere konditionerne for udarbejdelse af tilstandsrapporter, herunder honorar, gratistillæg /skyggerapport, gratis allonger, genbesigtigelse og forlænget kreditForsikringsselskaberne har en kommerciel interesse i, at bevare den eksisterendeordning, hvor det i væsentlig omfang er ejendomsmæglerne, der får ”overtalt” sælger tilat rekvirere en bygningssagkyndig via deres - ofte koncernmæssige tilknyttedeforsikringsselskab.Forsikringsselskaberne frasiger sig at udarbejde ejerskifteforsikringstilbud på baggrundaf tilstandsrapporter, hvor den bygningssagkyndige har fået tildelt én enkelt sanktion fraDisciplinær- og Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, på trods af atnævnet ikke har fundet anledning til inddragelse af den pågældendes beskikkelse.

De officielle statistikker for hvordan tilstandsrapporterne bliver bestilt er misvisende.Der kan – og bliver manipuleret med afkrydsningerne i skemaet”Sælgers oplysninger omejendommen”,hvilket medfører, at besvarelserne ikke kan anvendes til at dokumentere omder faktisk foregår konkurrenceforvridning.Brancheforeningen BfBE´s dominerende medlemsvirksomheder har eksklusive aftalermed forsikringsselskaberne.Brancheforeningen BfBE er styret af 4 store rapportfirmaer, som har stemmemariotet iforeningen.BfBE har dermed en kommerciel interesse i, at bevare den eksisterende ordning.Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: Sydbank reg. 0570 konto 5740005601 – GIRO: 131-2111 - SE-NR. 18-45-76-36

Kvaliteten af den enkelte bygningssagkyndiges arbejde, kan ikke umiddelbart vurderesaf hverken sælger eller køber.Tilstandsrapporternes kvalitet bliver kontrolleret af Disciplinær – og Klagenævnet forbeskikkede bygningssagkyndige, men reelt kun med én kontrol hvert tredje år.Der findes ingen motivation i systemet for at den bygningssagkyndige vil fremme rapportermed en informativ og brugervenlig beskrivelse. Den eneste ”motivation” består i, at såfremtder registreres for mange ”fejl” ved en teknisk kontrol, kan den bygningssagkyndige tildeles”en sanktion”. (Det vil sige kun pisk og ingen gulerod).Priskonkurrencen har tendens til, at medføre kortfattede og utilstrækkelige beskrivelser afskadesforhold – som i bedste fald lige akkurat tilgodeser mindstekrav.Brancheforeningen BfBE har af egen drift pålagt sine medlemmer encertificeringsordning – også for Huseftersyn.Mange undersøgelser viser, at en certificeringsordning under ISO9001 er en illusion, somskaber en falsk forventning om bedre kvalitet.Certificeringsordningen er reelt kun en oplistning af nogle kravspecifikationer forarbejdsgangene i selve papirgangen. Det skaber ikke bedre iagttagende konsulenter.Certificeringsordningen medfører kun ekstra og helt unødvendige arbejdsbyrder ogomkostninger for den enkelte konsulent og medfører ikke kvalitetsforbedring med hensyn tilregistrering af fejl og mangler på en ejendom. Denne erfaring kan også udledes af arbejdetmed energimærkningsordningen, hvor man fatalt har sat krav om en certificeringsordning.BfBE har senest skabt en ”forbrugergaranti”, der skal sikre deres medlemmers kunder engaranti på betaling af en skade, som det kan påvises via Disciplinær- og Klagenævnet, atderes medlem er dømt ansvarlig for. – Denne forbruger garanti, kan virke betryggende overforen forbruger i en markedsføringssituation, men giver fortsat ikke forbrugeren mulighed for atbedømme kvaliteten af den bygningssagkyndiges arbejde, som eventuelt kunne hindre at enklagesituation kunne opstå.

Forslag til løsning af bestående problemer og misforhold i

Huseftersynsordningen:

Jeg må erkende at jeg tidligere har været tilhænger af en neutral og uvildig centralbestillingsordning, hvor de enkelte bygningssagkyndige blev udtrukket efter et rotationsprincip,men såfremt forbrugerne skal have en mulighed for frit at kunne vælge mellem de enkeltebygningssagkyndigeud fra reelle markedsvilkår, hvor der kan vurderes både ud fra prisog kvalitet,kan jeg kun se én mulighed for dette –EN SMILEY ORDNING.Efter min bedste overbevisning vil en sådan ordning være den eneste der kan tilgodese alleHuseftersynsordningens parter.Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: Sydbank reg. 0570 konto 5740005601 – GIRO: 131-2111 - SE-NR. 18-45-76-36

Fordele for forbrugerne:Såfremt sælger ønsker at rekvirere den prisbillige, hurtige og mindre grundigebygningssagkyndige med en sur Smiley, vil køber være i stand til at se på tilstandsrapportenmed hvilken lødighed og seriøsitet der ligger bag arbejdet med tilstandsrapporten. Køber kanherefter tage sine forholdsregler. Omvendt kan en køber have større tiltro til dentilstandsrapport der har en stortsmilende ”Elite smiley”.og sælger kan opnå større sikkerhedfor at rapporterne beskriver ejendommens reelle standard, således at der ikke løbende iforbindelse med salget skal fires på prisen som følge af ikke tidligere beskrevne eller korrektvurderede fejl og mangler.Fordele for forsikringsselskaberne:Forsikringsselskaberne vil kunne nyde godt af det kvalitetsløft der uvægerligt vil fremkomme,når den enkelte bygningssagkyndig motiveres til at udføre en bedre, grundigere og informativtilstandsrapport for at opnå kvalitetsbetegnelsen ”Elite smiley”.Forsikringsselskaberne vil have mulighed for at differentiere pristilbuddene påejerskifteforsikringen afhængigt af den smiley tilstandsrapporten er udført med. Hvilket ogsåkan motivere sælgeren til at vælge den ”grundige” og måske lidt dyrere bygningssagkyndige.Fordele for ejendomsmægleren:Ejendomsmæglerne får mulighed for seriøst at vise med hvilken lødighed tilstandsrapportenpå de huse de skal sælge, er udført med.Indførelse af en smiley ordning kan reelt betyde, at formidlingsaftaleloven kan reguleres, såejendomsmæglerne igen får mulighed for at rekvirere en bygningssagkyndig direkte, dakvalitetsniveauet af den bestilte tilstandsrapport bliver synliggjort for forbrugeren.Fordele for de store rapportfirmaer:De store rapportfirmaer vil kunne nyde godt af deres egne kvalitetsudviklingsarbejder, samtden kvalitetsstruktur de har internt.Fordele for den mindre selvstændige bygningssagkyndige:Der vil være en stor motivation til at gøre sit arbejde grundigt, med fyldestgørenderegistrerings tekster, samt informative noter til gavn for specielt køberforbrugeren.Den mindre selvstændige – og omhyggelige bygningssagkyndige vil bedre kunne konkurrerepå lige fod med alle øvrige bygningssagkyndige – også overfor de store firmaer.Generelt for alle bygningssagkyndige:Den omhyggelige og grundige bygningssagkyndige vil blive belønnet med at kunne tage enbedre pris for sit arbejde. Da hans arbejde vil være mere attraktivt og efterspurgt hos denseriøse sælger.Bygningssagkyndige med mindre gode smileys vil fortsat have mulighed for at kunne sælgederes ”varer”, når blot honoraret afspejler den kvalitet ydelsen kan leveres med.Bygningssagkyndige der tidligere har været frosset ud af markedet, som følge af for grundigeog fyldestgørende tilstandsrapporter, får mulighed for at vende tilbage og kunne begå sig ikonkurrencen.Gode smileys = gode priser.For god ordens skyld skal det nævnes, prisen for en tilstandsrapport ikke vil blivedyrere for forbrugeren, idet de maksimale priser der kan tages for en tilstandsrapport,er dikteret af ministeriet. Det skal samtidig erindres om, at en meget stor del aftilstandsrapporterne bestilles via forsikringsselskaberne, som stort set holder demaksimale priser, for at tilgodese deres interne overførelses/henvisningsgebyrer, samtegne omkostninger ved formidling af rekvirering af tilstandsrapport og udarbejdelse afforsikringstilbud.Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: Sydbank reg. 0570 konto 5740005601 – GIRO: 131-2111 - SE-NR. 18-45-76-36

Forventninger til forsikringsselskaberne med en smiley ordning:Forsikringsselskaberne bør være åbne for alle bygningssagkyndiges arbejder. Men naturligvismed mulighed for at differentier priserne for ejerskifteforsikringerne afhængig af kvaliteten afsmileyen bag rapporten, og de beskikkede bygningssagkyndiges lovpligtige ansvarsforsikring.Smiley kontrol:Kvalitetskontrollens (teknisk revisionskontrols) hyppighed bør forøges, så hver aktivbygningssagkyndig udtages mindst én gang årligt og oftere ved dårlige SmileysJeg er klar over det ikke vil bekomme alle bygningssagkyndige med en smiley ordning, da detnæppe kan undgås at en hel del af de nuværende beskikkede bygningssagkyndige kun vilkunne opnå en surt smilende smiley. Det er også derfor at begge de etableredebrancheforeninger indtil dato har været mere end bekymret for en sådan ordning og derformodarbejdet dette forslag med alle midler.