BYB, Alm.del - 2013-14 - Bilag 18: Lovudkast - Forslag til lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig reguleringafboligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer og forskelligeandrelove(Energisparepakke omfattende bl.a. totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse)§1I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august2010, som ændret ved § 148 i lov nr. 1336 af 19.december2008, § 3 i lov nr. 1611 af 22. december 2010, § 1 i lovnr. 517 af 5. juni 2012, § 1 i lov nr. 270 af 19. marts2013 og § 2 i lov nr. 901 af 4. juli 2013, foretages følgende ændringer:1.Efter § 4 a indsættes:»§ 4 b.For lejemål, som er ombygget efter bestemmelserneom aftalt grøn byfornyelse i kapitel 6 a i lov ombyfornyelseog udvikling af byer, og hvor lejeforhøjelse er beregnetefter § 58 a, skal det udtrykkeligt oplyses ilejeaftalen, atlejemålet er ombygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelseog udvikling af byer.Stk. 2.Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de istk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræveslejeforhøjelseefter § 58 a. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerneikke er givet, kan lejeren krævelejeforhøjelsentilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.«2.I§ 37, stk. 3,indsættes som2. pkt.:»Udlejeren kan dog kræve, at fordelingen af udgiften tilvarmt vand fremtidig skal ske på grundlag af målere,hvisinstallation af målere til måling af forbruget af varmt vander påbudt i henhold til lov.«3.I§ 46 a, stk. 3,ændres »58, stk. 3« til: »58, stk. 4«.4.I§ 46 j, stk. 1,indsættes efter 1. pkt.:»Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til vandfremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installationafmålere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold tillov.«5.Efter § 46 q indsættes:»Kapitel VII CUdgifter til køling m.v.§ 46 r.Leverer udlejeren køling og andre ydelser somnævnt i stk. 2, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal aflejernekræve, at fordeling af udgiften til køling fremtidigskal ske på grundlag af forbrugsmålere. Udlejeren kan kræve,atfordelingen af udgiften til køling fremtidig skal ske pågrundlag af forbrugsmålere, hvis installation af målere tilmålingaf energiforbruget til køling er påbudt i henhold tillov. Betaling for køling efter forbrugsmålere kan ikke indeholdesilejen.Stk. 2.I kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiftentil energiforbruget i den periode, somregnskabetvedrører. Sker leverancen fra et kollektivt anlæg til forsyningmed køling, skal udlejeren dog medtage densamledeudgift i kølingsregnskabet. Endvidere skal udgifter til kontrol,eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg tilkøling,jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, medtagesi kølingsregnskabet. Rabatydelser o. lign. skalgodskrivesregnskabet.Stk. 3.Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse ilejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.Stk. 4.Udgifter som følge af ændret kølingsfordeling efterstk. 1 betragtes som forbedring.Stk. 5.Beslutninger efter stk. 1 kan gennemføres med 6ugers varsel til en kølingsregnskabsperiodes begyndelse.Lejennedsættes samtidig med et beløb, der svarer til energiudgiftentil køling i det sidste regnskabsår.

§ 46 s.Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingsterminforlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag tildækningaf lejerens andel i ejendommens udgifter til køling, nårudgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kanmedsamme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bidrag.Stk. 2.Bidragene betales med lige store beløb i forbindelsemed de almindelige lejebetalinger.Stk. 3.De samlede bidrag for et år må højst opkrævesmed den udgift, som forventes at blive pålignet forkølingsregnskabsperioden.§ 46 t.Kølingsregnskabsåret begynder den 1. juni, jf. dogstk. 2 og 3.Stk. 2.Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at kølingsregnskabetfremtidig skal begynde på en anden dato.Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsårmå højst være 18 måneder.Stk. 3.For ejendomme, hvor leverancen sker fra et kollektivtanlæg til forsyning med køling, skalkølingsregnskabsåretdog følge det kollektive anlægs regnskabsår.§ 46 u.Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommenskøling i kølingsregnskabsåret skal være kommet fremtillejerne senest 4 måneder efter kølingsregnskabsårets udløb.Sker leverancen fra et kollektivt anlæg til forsyningmedkøling, skal regnskabet dog være kommet frem til lejernesenest 3 måneder efter, at udlejeren har modtagetendeligafregning vedrørende forbruget af køling fra forsyningsanlægget.Regnskabet skal indeholde oplysning omlejerensandel af de samlede kølingsudgifter og om lejerens adgangtil at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skalendvidereindeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelseaf endelig afregning efter 2. pkt. Indeholderregnskabetikke disse oplysninger, er det ugyldigt.Stk. 2.Når kølingsregnskabet er udsendt, skal udlejerenpå lejerens forlangende give denne eller dennesbefuldmægtigedeadgang til at gennemgå bilagene på ejendommen ellerandetsteds i vedkommende byområde.Stk. 3.Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod kølingsregnskabetsenest 6 uger efter modtagelsen afkølingsregnskabet.I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanternepå samtlige lejeres vegne gøreindsigelsemod kølingsregnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholdemeddelelse om, på hvilke punkter regnskabetikke kan godkendes.Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnetsenest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvisudlejeren ønskerat fastholde sit krav i henhold til kølingsregnskabet.§ 46 v.Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejerenkræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling,derskal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejerenhar modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3månedersleje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige storemånedlige rater, således at første rate forfalder til detfastsattetidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetalingsenest betales på fraflytningsdagen.Stk. 2.Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skaldet for meget betalte tilbagebetales kontant til lejerenellerfradrages i første lejebetaling efter, at kølingsregnskabet erudsendt.§ 46 x.Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren vedudløbet af den i § 46 u, stk. 1, nævnte frist, mister udlejerensinret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.Stk. 2.Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efterden i § 46 u, stk. 1, nævnte frist, kan lejeren undlade atindbetalekølingsbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabetog har modtaget et eventuelt for meget betaltkølingsbidragfor den afsluttede kølingsregnskabsperiode.§ 46 y.Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejlglemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren tildet følgende kølingsregnskab overføre den del af posten,som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i detførstafsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerneom størrelsen af en overført udgift.Stk. 2.I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerneskal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelsetilde berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetalingsom følge af rettelsen finder bestemmelserne i§ 46 vtilsvarende anvendelse.§ 46 z.Bestemmelserne i § 46 r, stk. 1 og 2, kan kun fravigesi lejeaftaler, der vedrører lokaler, somudelukkendeanvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.Stk. 2.§ 46 r, stk. 1, 3. pkt., finder ikke anvendelse på aftalerom udlejning af lejligheder, der er forbeholdtuddannelsessøgendeeller andre unge i ejendomme tilhørende almeneboligorganisationer, selvejende institutioner, fondso.lign., hvis vedtægter, fundatser o. lign. er godkendt af det offentlige,eller på lejeaftaler om enkelte værelser tilbeboelse.1. pkt. finder dog ikke anvendelse, hvis ejendommen efteranden lovgivning er omfattet af en pligt tilforbrugsmålingaf køling, der omfatter de pågældende lejemål.Stk. 3.Bestemmelserne i § 46 s, stk. 3, og i §§ 46 u-46 ykan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.Stk. 4.Beslutninger efter § 46 r, stk. 1, er bindende for allelejere uanset modstående tidligere aftaler.

Stk. 5.Bestemmelsen i § 46 t, stk. 3, kan ikke fravigesved aftale.«6.I§ 47, stk. 1, litra a,ændres »§§ 58, stk. 3, og 62 b« til: »§ 58, stk. 3 og 4, og § 62 b«,og »§§ 46 a, stk. 3, og 62 b«ændres til: »§ 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b«.7.I§ 47, stk. 1,indsættes efter litra a som nyt litra:»b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efterkapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,«.Litra b-g bliver herefter litra c-h.8.I§ 47, stk. 1, sidste pkt.,ændres »litra c« til: »litra d«.9.I§ 47, stk. 2, 2. pkt.,indsættes efter »forbedret efter«:»§ 58, stk. 3, og«, og i4. pkt.indsættes efter»byfornyelse«:»eller en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lovom byfornyelse og udvikling af byer«.10.§ 58, stk. 1, 2. pkt.,ophæves.11.I§ 58indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3.For arbejder, der medfører energibesparelser forlejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange enlejeforhøjelsepå grundlag af de samlede udgifter, der med rimeligheder afholdt hertil, dog højst svarende til denbesparelse, somarbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig oglanddistrikter fastsætter nærmere regler omkrav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelseog om forhøjelsens beregning.«Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.12.Efter § 58 indsættes:»§ 58 a.I lejemål, hvor der er indgået aftale mellem udlejerenog lejerne efter kapitel 6 a i lov om byfornyelseogudvikling af byer, kan der aftales en lejeforhøjelse, der beregnespå grundlag af de samlede udgifter til degennemførteenergibesparende arbejder, der er omfattet af aftalen efterden nævnte lovs kapitel 6 a, jf. dog stk. 4.Lejeforhøjelsenkan ikke overstige, hvad der er aftalt på grundlag af huslejenævnetsafgørelse om forhåndsgodkendelse,som lejerne harmodtaget efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse ogudvikling af byer, medmindre aftalen ertiltrådt af samtligelejere, jf. samme lovs § 50 e, stk. 2.Stk. 2.I ejendomme, der indeholder såvel lejemål, der helteller delvist er udlejet til beboelse, som lejemål, derudelukkendeanvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssigfordeling af udgifter, som vedrører beggetyperaf lejemål.Stk. 3.Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne giveen passende forrentning af den udgift, der med rimelighederafholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning ogsædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration,forsikringo. lign.Stk. 4.Såfremt det er aftalt mellem udlejer og lejere, atder til gennemførelse af de energibesparende arbejderanvendesbeløb afsat efter §§ 22 og 63 a eller efter §§ 18 og 18b i lov om midlertidig regulering af boligforholdeneellerstøtte efter anden lovgivning, kan den del af udgiften, somherved dækkes, ikke medregnes ved beregning aflejeforhøjelseefter stk. 1.Stk. 5.Lejeforhøjelsen fordeles indbyrdes på de lejemål,der er omfattet af stk. 1, i forhold til de omfattede lejemålsandelaf det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der lovligthelt eller delvist kan anvendes til beboelse.Stk. 6.Hvis en aftale om gennemførelse af energibesparendeforanstaltninger efter reglerne i kapitel 6 a i lovombyfornyelse og udvikling af byer er ugyldig eller ophæves,finder §§ 58, 59 og 59 a og § 27 i lov om midlertidigreguleringaf boligforholdene anvendelse. Er arbejderne iværksatpå det tidspunkt, hvor aftalens bortfald konstateres,finder§§ 59 a og 66 og §§ 23-26 i lov om midlertidig regulering afboligforholdene dog ikke anvendelse.Stk. 7.§ 59, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.Stk. 8.Såfremt der ydes indfasningsstøtte efter §§ 50 f-50h i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal detafvarslingen fremgå, at indfasningsstøtten er fradraget ved beregningenaf lejeforhøjelsen. Aftrapning afindfasningsstøtten,jf. § 50 h, stk. 2, i samme lov skal fremgå af varslingen.Stk. 9.Senere lejeforhøjelser, der udelukkende skyldes reguleringaf indfasningsstøtten efter § 50 h, stk. 2, i lovombyfornyelse og udvikling af byer, kan gennemføres aleneved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.«13.I§ 59 a, stk. 1,indsættes som2. pkt.:»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnettage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vilkunneoppebæres.«

14.Efter § 59 d indsættes:»§ 59 e.For de enkelte lejemål, der helt eller delvist erudlejet til beboelse, i en bygning, der påtænkes ombyggetefterkapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,træffer huslejenævnet, inden ombygningen iværksættes,påudlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse,der lovligt vil kunne opkræves, efterarbejdernesgennemførelse. Afgørelsen skal omfatte såvel lejeforhøjelseforetaget efter § 58, stk. 1 og 2, som efter § 58 a.Stk. 2.For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvistkan anvendes til beboelse, i en bygning, der påtænkesombyggetefter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udviklingaf byer, træffer huslejenævnet, inden ombygningeniværksættes,på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen afden leje, der lovligt vil kunne opkræves efterarbejdernesgennemførelse.Stk. 3.Huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt,som er nødvendige for sagens behandling. Nævnet kanvedsenere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og2, hvis der er tale om ændrede forhold.Stk. 4.Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2 kan afparterne indbringes for boligretten, jf. § 43, stk. 1, i lovommidlertidig regulering af boligforholdene, i KøbenhavnsKommune dog for ankenævnet efter samme lovs § 44,stk. 1.Ankenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2 kan indbringesfor boligretten, jf. § 44, stk. 6, i lov om midlertidig reguleringafboligforholdene. Fristen for indbringelse for boligrettenefter samme lovs § 43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og forankenævnetefter § 44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvorlejeren får udleveret nævnets afgørelse.§ 59 f.Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter §§ 59a-59 e af en lejeforhøjelse skal træffes senest 2 måneder efter,athuslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39,stk. 2, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidigreguleringaf boligforholdene, eller hvor fristen for svar efter bestemmelserneer udløbet.«15.I§ 62 a, stk. 5,ændres »10.000 kr.« til: »13.938 kr.«,»30.000 kr.« til: »110.252 kr.« og »2.000 kr.« til:»2.788 kr.«16.§ 62 a, stk. 5, 5. og 6. pkt.,ophæves og i stedet indsættes:»De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau ogreguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiksnettoprisindeksi en 12 måneders-periode sluttende i juni måned åretfør det finansår, reguleringen vedrører.«17.I§ 73, stk. 3, 5. pkt.,ændres »§ 5, stk. 3« til: »§ 5,stk. 4«.§2I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, som ændretved §149 i lov nr. 1336 af 19. december 2008, § 2 i lovnr. 517 af 5. juni 2012, § 2 lov nr. 270 af 19. marts 2013 og lov nr.413 af 29. april 2013, foretages følgende ændringer:1.I§ 5, stk. 2, 3. pkt.,indsættes efter »omfattet af«: »§ 58,stk. 3, i lov om leje,«.2.I§ 5indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3.Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme,der på udlejningstidspunktet har opnået enenergirammepå A-D i energimærkningen efter lov om fremme afenergibesparelser i bygninger, og for lejemål iejendomme,hvor ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdtudgifter til energiforbedringer ekskl.vedligeholdelse,jf. §§ 58 eller 58 a i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen,der anvendes til beboelse, svarendetil mindst 400kr. pr. m� bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. måikke væreomfattet af lov om sanering, lov om byfornyelseog boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelseogudvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privatbyfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldtpåtidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt.finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredetefterlov om bygningsfredning og bevaring af bygningerog bymiljøer. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2012-niveau ogreguleresefter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeksi en 12 måneders-periode sluttende i juni måned åretfør detfinansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes tilnærmeste hele kronebeløb.«Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.3.I§ 5, stk. 6, 1. pkt.,der bliver stk. 7, 1. pkt., indsættes efter»i denne lov,«: »§ 58, stk. 3, § 58 a og«, og efter »§ 62 bilov om leje« indsættes: », kapitel 6 a i lov om byfornyelseog udvikling af byer«.4.§ 5, stk. 7, nr. 2,der bliver stk. 8, nr. 2, affattes således:»2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3,§ 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedringer efter § 46a, stk. 3,§ 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og kapitel6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,«.

5.I§ 5, stk. 9,der bliver stk. 10, ændres »stk. 8« til:»stk. 9«, og »stk. 1-7« ændres til: »stk. 1-8«.6.I§ 7, stk. 2, 2. pkt.,ændres »§ 5, stk. 7« til: »§ 5, stk. 7«.7.I§ 25 a, stk. 2,indsættes som2.og3. pkt.:»Det samme gælder størrelsen af den leje, som en udlejervil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der ergennemgribendeforbedret efter reglerne i § 5, stk. 2. Ved vurderingenaf lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tagestillingtil, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«8.Efter § 25 d indsættes:»§ 25 e.For de enkelte lejemål, der helt eller delvist erudlejet til beboelse, i en bygning, der påtænkes ombyggetefterkapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,træffer huslejenævnet, inden ombygningen iværksættes,påudlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse,der lovligt vil kunne opkræves, efterarbejdernesgennemførelse. Afgørelsen skal omfatte såvel lejeforhøjelseforetaget efter § 58, stk. 1 og 2, i lov om lejesom efter § 58a i samme lov.Stk. 2.For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvistkan anvendes til beboelse, i en bygning, der påtænkesombyggetefter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udviklingaf byer, træffer huslejenævnet, inden ombygningeniværksættes,på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen afden leje, der lovligt vil kunne opkræves efterarbejdernesgennemførelse.Stk. 3.Huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt,som er nødvendige for sagens behandling. Nævnet kanvedsenere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og2, hvis der er tale om ændrede forhold.Stk. 4.Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2 kan afparterne indbringes for boligretten, jf. § 43, stk. 1, iKøbenhavnsKommune dog for ankenævnet efter § 44, stk. 1. Ankenævnetsafgørelser efter stk. 1 og 2 kan indbringes forboligretten,jf. § 44, stk. 6. Fristen for indbringelse for boligrettenefter § 43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og forankenævnetefter § 44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren fårudleveret nævnets afgørelse.§ 25 f.Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter §§ 25a-25 e af en lejeforhøjelse skal træffes senest 2 måneder efter,athuslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39,stk. 2, eller svar efter § 40, stk. 4, eller hvor fristen for svarefterbestemmelserne er udløbet.«9.I§ 27, stk. 2,ændres »§ 58, stk. 3« til: »§ 58, stk. 4«.10.I§ 27, stk. 2,indsættes som2. pkt.:»Har en udlejer gennemført energibesparende arbejder efterreglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kan udlejeren forlangeenlejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil,dog højst svarende til den besparelse, som arbejdernemedførerfor lejerne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.«11.I§ 61, stk. 1,indsættes efter 5. pkt.:»Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der fastsættesefter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfondogministeren for by, bolig og landdistrikter, finansiere enrådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen foraftaltgrøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelseog udvikling af byer.«§3I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.lovbekendtgørelse nr. 504 af 16. maj 2013, foretagesfølgende ændring:1.Efter § 50 indsættes:»Kapitel 6 aAftalt grøn byfornyelseAnvendelsesområde for dette kapitel§ 50 a.Udlejer og lejere i private udlejningsejendomme,hvor et eller flere lejemål helt eller delvist er udlejet tilbeboelse,kan indgå aftale om gennemførelse af energibesparendeforanstaltninger i ejendommen.

Stk. 2.Aftale kan alene indgås mellem udlejer og lejere aflejligheder, der helt eller delvist anvendes til beboelse,oglejere af enkeltværelser, som hverken er en del af udlejersbeboelseslejlighed eller en del af et en- ellertofamilieshus,som udlejer bebor.§ 50 b.Flere ejerlejligheder, der henhører under sammeejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses efter reglerneidette kapitel som én ejendom.Stk. 2.Er flere ejendomme, der ejes af samme udlejer, opførtkontinuerligt som en samlet bebyggelse, og hardisseejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,anses disse ligeledes efter reglerne i dettekapitelsom én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendommeer samvurderet eller samnoteret i tingbogen.Aftalen§ 50 c.Udlejeren og et flertal af lejerne kan på samtligelejeres vegne indgå skriftlig aftale om gennemførelseafenergibesparende arbejder og om lejeforhøjelse efter § 58 a ilov om leje som følge deraf.Stk. 2.Aftale efter stk. 1 får tillige virkning for lejemål,der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalensindgåelse.§ 50 d.I ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsentation,jf. § 64 i lov om leje, skal udlejeren inddragebeboerrepræsentanternei projektet, forinden ejendommens øvrige lejereinddrages. § 66 i lov om leje finder ikkeanvendelse påenergibesparende arbejder omfattet af dette kapitel.Stk. 2.Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeresvegne indgå en skriftlig aftale med udlejer om gennemførelseafenergibesparende arbejder og lejeforhøjelser. 1. pkt.finder kun anvendelse, såfremt gennemførelsen af deenergibesparendearbejder vil medføre en lejeforhøjelse, der sammenmed lejeforhøjelser for forbedringer, sombeboerrepræsentanterneinden for de sidste 3 år har tiltrådt efter dennebestemmelse, maksimalt vil udgøre 93 kr. pr. m2bruttoetageareal.Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræderde energibesparende arbejder, afholde beboermødetil drøftelseaf de pågældende energibesparende arbejder, og derskal på beboermødet være flertal blandt de fremmødtebeboerefor de energibesparende arbejders gennemførelse. Efterbeboermødet skal beboerrepræsentanterne snarestskriftligtgive samtlige beboere meddelelse om beslutningen samtoplyse, at såfremt � af beboerne inden 2 uger eftermeddelelsenforlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalteurafstemning blandt ejendommens beboere. Det i 2.pkt.nævnte beløb er opgjort i 2012-niveau og reguleres en gangårligt efter udviklingen i Danmarks Statistiksnettoprisindeksi en 12 måneders-periode sluttende i juni måned i åretfør det finansår, reguleringen vedrører. Beløbetafrundes tilnærmeste hele kronebeløb.Stk. 3.Aftale efter stk. 2 får tillige virkning for lejemål,der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalensindgåelse.§ 50 e.Det er en betingelse for aftalens gyldighed, at:1) aftalen er indgået på en af Ministeriet for By, Bolig ogLanddistrikter udarbejdet aftaleblanket,2) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager huslejenævnetsafgørelse om forhåndsgodkendelse aflejeforhøjelsenfor det enkelte lejemål efter § 25 e i lov ommidlertidig regulering af boligforholdene eller § 59 e ilov omleje som følge af gennemførelse af de energibesparendearbejder,3) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager enskriftlig erklæring udarbejdet af et certificeretenergimærkningsfirmaom de energimæssige konsekvenser afaftalen,4) bestemmelserne i §§ 50 c og 50 der opfyldt, og5) udlejerens meddelelse om aftalens indgåelse er kommetfrem til alle lejere omfattet af § 50 a, stk. 2.Stk. 2.Hvis aftalen efter § 50 a er tiltrådt af samtlige lejere,finder kravet i stk. 1, nr. 2, ikke anvendelse.Indfasningsstøtte§ 50 f.Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om atyde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsenberegnetefter § 58 a i lov om leje som følge af de aftalte energibesparendeforanstaltninger, jf. § 50 a.§ 50 g.Ejere af ejendomme, der er omfattet af § 50 a,stk. 1, kan, inden aftale med lejerne indgås, jf. § 50 a, stk.2,ansøge om indfasningsstøtte.Stk. 2.Ansøgningen fremsendes til kommunalbestyrelsenbilagt:1) Den skriftlige erklæring fra et certificeret energimærkningsfirmaom de energimæssige konsekvenser af projektet,jf. §50 e, stk. 1, nr. 3, og2) huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse aflejeforhøjelsen for det enkelte lejemål efter § 25 e i lovommidlertidig regulering af boligforholdene eller § 59e i lov om leje som følge af gennemførelse af de

energibesparendearbejder, jf. § 50 e, stk. 1, nr. 2, eller dokumentationfor, at aftalen efter § 50 a, er tiltrådt afsamtligelejere.Stk. 3.Kommunalbestyrelsen kan stille krav om oplysningervedrørende projektet og ejendommen, som er relevanteforbehandlingen af ansøgningen.Stk. 4.Kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske,miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser forindfasningsstøttesamt krav om gennemførelse af bestemte arbejder.Betingelserne skal fremgå af tilsagnet til ejermeddelt imedfør af stk. 1.§ 50 h.Indfasningsstøtten kan det første år højst udgøreto tredjedele af lejeforhøjelsen.Stk. 2.Indfasningsstøtte ydes i 10 år. Efter det første årnedsættes indfasningsstøtten hvert år med lige store andelefremtil tidspunktet for bortfaldet af støtten.Stk. 3.Indfasningsstøtte kan kun ydes til nedsættelse aflejeforhøjelse i boliger, der fortsat bebos af den, som var lejerpåtidspunktet for lejeforhøjelsens varsling.Stk. 4.Ved en lejers fraflytning bortfalder den del af støtten,som vedrører den pågældende bolig. Udlejeren har pligttilat underrette kommunalbestyrelsen om fraflytning, jf. 1.pkt., så snart lejerens opsigelse modtages.Stk. 5.Indfasningsstøtte udbetales til ejeren af ejendommen.Genhusning§ 50 i.Hvis et projekt om aftalt grøn byfornyelse efter§ 50 a nødvendiggør, at en eller flere boliger skal fraflyttes,kankommunalbestyrelsen træffe beslutning om at stille erstatningsboligtil rådighed efter bestemmelserne i kapitel 8,jf. dog§ 50 j.§ 50 j.Hvis en bolig skal fraflyttes som følge af gennemførelseaf energibesparende arbejder i medfør af reglerne idettekapitel, og lejer ønsker at fortsætte lejemålet efter arbejdernesgennemførelse, kan udlejer ikke opsige lejerefterbestemmelserne i lov om leje.Refusion§ 50 k.Kommunalbestyrelsen afholder udgifter til indfasningsstøtteog genhusning efter dette kapitel.Stk. 2.Staten refunderer 50 pct. af kommunalbestyrelsensudgifter efter stk. 1, såfremt betingelserne i § 94, stk. 5,eropfyldt.Klage§ 50 l.Kommunalbestyrelsens afgørelser efter dette kapitelkan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.§ 50 m.Klage over, at den af lejerne skriftligt accepteredeaftale om gennemførelse af forbedringsarbejder ikkeopfylderbetingelserne i § 50 e, kan af den enkelte lejer indbringesfor huslejenævnet.Stk. 2.Indbringelsen efter stk. 1 skal ske senest 6 uger efter,at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren.Stk. 3.Bestemmelserne i kapitel VI i lov om midlertidigregulering af boligforholdene om sagernes behandling ihuslejenævnfinder tilsvarende anvendelse ved behandling afsager efter reglerne i dette kapitel.«

5.I§ 52, stk. 3, 1. pkt.,ændres »varme eller varmt vand« til:»varme, varmt vand eller køling«.6.I§ 52, stk. 5,indsættes efter »varmeforsyning«: », til køling«, og »to« ændres til: »tre«.7.I§ 53, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »vedrører vand«:»henholdsvis køling«, og i2. pkt.ændres »to« til: »tre«.8.I§ 53, stk. 4,indsættes som2. pkt.:»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg til forsyningmed køling, skal regnskabsåret dog følge regnskabsåretfor det kollektive forsyningsanlæg.«9.§ 54, stk. 2, 2. pkt.,affattes således:»Ligeledes kan udlejeren forlange, at fordelingen af udgiftentil vand og køling fremover sker på grundlag affordelingsmålere«.10.§ 54, stk. 6, 2. pkt.,affattes således:»Ved overgang til afregning for vand og køling efter fordelingsmålereskal lejen samtidig nedsættes med et beløb,dersvarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften,som hidtil har været indeholdt i lejen.«11.I§ 56, stk. 1,indsættes som4. pkt.:»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyningmed køling, som leveres af et kollektivt forsyningsanlæg,ogudgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelseri bygninger, skal regnskabet være kommet fremtil lejernesenest 3 måneder efter, at udlejeren har modtagetendelig afregning vedrørende forbruget af køling fraforsyningsanlægget,såfremt dette tidspunkt er senere end fristenefter 1. pkt.«12.I§ 60, stk. 4, 1. pkt.,indsættes efter »varme«: », køling«,i3. pkt.indsættes efter »vand«: »eller køling«, og i4. pkt.indsættes efter »varme«: », køling«.§5I lov om leje af erhvervslokaler m.v., jf.lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december 2010, som ændret ved § 3 i lov nr.270 af 19. marts 2013, foretagesfølgende ændringer:1.Ioverskriftentil kapitel 9 indsættes efter »varme«: », køling«.2.I§ 45, stk. 1, 2. pkt.,indsættes efter »vand«: »og køling«.3.I§ 45, stk. 2, 2. pkt.,indsættes efter »opvarmning,«: »ogfor så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtageudgiftentil energiforbruget«.4.I§ 45, stk. 2, 3. pkt.,ændres »varmeforsyningsanlæg« til:»forsyningsanlæg«.5.I§ 45, stk. 3,indsættes efter »varmeforsyning«: », til køling«, og »to« ændres til: »tre«.6.I§ 45, stk. 4, 1. pkt.,indsættes efter »af vand«: »eller køling«.7.I§ 46, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »bygninger,«: »ogkøling,« og i2. pkt.ændres »to« til: »tre«.8.I§ 46, stk. 4,indsættes som2. pkt.:»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg til forsyningmed køling, skal regnskabsåret dog følge regnskabsåretfor det kollektive forsyningsanlæg.«9.I§ 47, stk. 2,indsættes efter »vand-«: », kølings-«.10.§ 47, stk. 4, 2. pkt.,affattes således:»Ved overgang til afregning for vand og køling efter fordelingsmålereskal lejen samtidig nedsættes med et beløb,dersvarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften,som hidtil har været indeholdt i lejen.«11.I§ 49, stk. 1,indsættes som4. pkt.:

Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkningerIndholdsfortegnelse1. Lovforslagets baggrund og formål2. Lovforslagets indhold2.1. Gældende regler2.1.1. Varme2.1.2. Forbedringer2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringer2.1.4. Råderet2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt køling2.2. Lovforslaget2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 22.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere af energiforbrug til køling3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1. Indledning3.2. Forslag med huslejekonsekvenser3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 23.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringer3.2.3. Aftalt grøn byfornyelse3.2.4. Råderet3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser for boligstøtte og varmetillæg3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter af reduceret energiforbrug3.5. Samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet5. Administrative konsekvenser for borgerne6. Miljømæssige konsekvenser7. Forholdet til EU-retten8. Høring9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser1. Lovforslagets baggrund og formålKlimaforandringerne betyder, at de store udfordringer påklima- og energiområdet bliver stadig mere synlige ogmerealvorlige. Det er derfor afgørende, at CO2-udledningen reduceres,og at Danmark bliver mere uafhængig affossilebrændstoffer. Efter aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringenog Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten ogDetKonservative Folkeparti om den danske energipolitik2012-2020 (Energiaftalen) forudsætter realisering af måletomen energiforsyning dækket af vedvarende energi en øgetenergieffektivisering, som minimerer energispildet ogenergiforbrugeti alle sektorer.Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektiviseringvia energibesparelser i eksisterende boliger ogbygninger.Energiaftalen lægger i denne sammenhæng bl.a. op til at øgeenergiselskabernes spareforpligtelser med 75pct. i perioden2013-14 og med 100 pct. i perioden 2015-20. Samtidig erdet aftalt at målrette energiselskabernes indsatsmod eksisterendebygninger og erhverv.I Energiaftalen indgår ligeledes som opfølgning på energiaftaleni 2008 og strategien for reduktion af energiforbrugetibygninger, at der skal gennemføres en energisparepakke,der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger.Der er derfor den 12. november 2013 indgået en aftale mellemregeringen (Socialdemokraterne, Radikale VenstreogSocialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkepartiog Det Konservative Folkeparti om udmøntningaf Energiaftalenfor så vidt angår en energisparepakke, derskal fremme energibesparelser i private lejeboliger.Energisparepakken indgår såvel i Energiaftalen som i udmøntningsaftalenmed de hovedelementer, som er medtagetidette lovforslag.

Driften af bygninger tegner sig for 40 pct. af det samledeenergiforbrug i Danmark. Heraf vurderes det, at boligområdetforbruger ca. �. Boliger er derfor et vigtigt fokusområdei reduktionen af energiforbruget og CO2-udledningen.Detgælder naturligvis nybyggeriet, men det gælder først ogfremmest den eksisterende boligbestand.Det fremgår af regeringsgrundlaget, at der skal etableresen model for rentable energirenoveringer i privatudlejningsbyggeritil gavn for både udlejer og lejere. Det skyldes, atder gennem mange år har bestået et såkaldtparadoksproblemi private udlejningsejendomme: Selv umiddelbart rentableinvesteringer i energibesparelser bliver ofteikke foretagetpå grund af usikkerhed om, hvem der vil høste de økonomiskefordele af investeringerne. Selvom bådelejer, udlejerog samfundet kunne have gavn af, at der blev gennemførtflere energirenoveringer med deraf følgendeøkonomiskebesparelser og miljømæssige forbedringer, foretages deikke, primært fordi udlejer i dag ikke på kort sigt haret tilstrækkeligtøkonomisk incitament til at foretage dem.Det er på denne baggrund formålet med lovforslaget atgøre det lettere og mere attraktivt for udlejer og lejereatgennemføre energibesparende foranstaltninger.For udlejer vil forslagene give mulighed for at opnå etstørre afkast af energibesparende foranstaltninger ogenergirenoveringer,ligesom det kan give udlejer en større sikkerhedfor, at det forventede afkast faktisk opnås. For lejervilforslaget give mulighed for at opnå lavere energiudgifter,som vil svare til og i nogle tilfælde mere end opvejedenmodsvarende huslejestigning, men ikke mindst kan det givelejer større boligkomfort og større sikkerhed for, at delovedeenergibesparelser også viser sig i praksis. For samfundetbliver resultatet en mere klima- og miljømæssigbæredygtigboligforsyning.Forslagene udgør af hensyn til de igangværende forhandlingerom forenkling og modernisering af lejelovgivningenenhelhed, der vurderes ikke at forrykke den økonomiske ogretlige balance mellem udlejere og lejere.2. Lovforslagets indholdLovforslaget implementerer 6 forslag, der samlet udgør enenergisparepakke, som ikke forrykker den nuværendebalancemellem udlejere og lejere. Hensigten med forslagene er atskabe væsentligt forbedrede incitamenter tilgennemførelseaf energibesparelser i private lejeboliger.Lovforslaget indeholder følgende hovedelementer:2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse.2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens§ 5, stk. 2.2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere ogmålere til måling af energiforbrug til køling.Forslagene under nr. 2.2.1. og 2.2.2. har til hensigt at fjernebarriererne hos udlejerne for at foretage investeringerienergibesparelser. Forslagene har hver deres kerneområdeog supplerer hinanden indbyrdes. Udlejer kan naturligvissomhidtil benytte de almindelige regler for forhøjelse af lejensom følge af forbedringer, hvis udlejeren foretrækkerdette.Da disse forslag kan forbedre rentabiliteten af energitiltag,vil de dermed give udlejer nye muligheder for atbringeejendommenes energistandard op på det niveau, der vil blivekrævet efter forslaget under nr. 2.2.3.2.1. Gældende reglerDet er udlejeren, der beslutter, om der skal foretages energiforbedringeri en ejendom, og som foretager selveinvesteringen.Det er derimod lejerne, der efterfølgende opnår enbesparelse på energiregningen og opnår enkomfortforbedring.Lejerne betaler for energiforbedringerne gennem enlejeforhøjelse for forbedringerne. Hvis lejerensenergibesparelseoverstiger lejerens lejeforhøjelse for forbedringsarbejderne,kan lejeren opnå en økonomisknettobesparelse.Dette er det såkaldte paradoksproblem i private udlejningsejendomme.Det har den konsekvens, at umiddelbartrentableinvesteringer i energibesparelser ofte ikke bliverforetaget på grund af udlejerens usikkerhed over for, i hvilketomfangder vil være økonomiske fordele forbundet medinvesteringerne.Paradokset har således sammenhæng med lejelovgivningensbestemmelser dels om udlejerens leverance af varmedelsom forhøjelse af lejen som følge af gennemførelse afforbedringer og forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser.2.1.1. VarmeEfter lejelovgivningen er det ikke tilladt at opkræve betalingfra lejerne for ydelser ud over lejen, medmindre dererhjemmel til det i lejelovgivningen. Lejeloven indeholderhjemmel hertil for varme og varmt vand, koldt vand samtelog gas til opvarmning.Lejelovens kapitel VII indeholder reglerne om varmebetaling,hvis udlejeren leverer varme og varmt vand tillejerne,herunder el og gas til opvarmning. Udlejeren kan efter disseregler få refunderet sine udgifter til leverancen hoslejerne.Det samme gælder for udgifter til energimærkning og udgiftertil kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske

anlægefter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Betalingfor varme og varmt vand og disse ydelser kansåledesopkræves ud over lejen.Der gælder efter lejelovens kapitel VII B tilsvarende reglerfor leverance af koldt vand, hvis der er opsat vandmålerei deenkelte lejemål. I modsat fald skal udgiften til vand væreindeholdt i lejen.2.1.2. ForbedringerEfter hovedregelen om forbedringer i lejelovens § 58 kanudlejeren forlange en lejeforhøjelse, hvis det lejede erblevetforbedret. Lejeforhøjelsen kan højst udgøre et beløb, dermodsvarer forøgelsen af det lejedes værdi som følge afforbedringen.Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give enpassende forrentning af den udgift, der med rimelighed erafholdttil forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanligeudgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o.lign.Dette indebærer, at der ikke kan kræves en lejeforhøjelsefor den del af udgifterne, der vedrørervedligeholdelse,herunder sparet fremtidig vedligeholdelse af bygningsdele,der udskiftes som led i forbedringen. Disseudgifter dækkesaf den del af lejen, som hensættes til udvendig vedligeholdelse.Lejeforhøjelsen skal varsles over for lejeren efter lejelovens/boligreguleringslovens regler og kan tidligst træde ikraft,når forbedringen er fuldført. I ejendomme med beboerrepræsentationskal beboerrepræsentanterne have 3 uger tilatudtale sig om forbedringsprojektet inden iværksættelsen,hvis udlejeren ønsker lejeforhøjelse for forbedringerne.Varslingsreglerneindebærer bl.a., at der efter lejelovens reglerskal varsles adgang til det lejede for at gennemføreforbedringerneog efter boligreguleringslovens regler skal varslesiværksættelse af arbejdet, hvis forbedringsforhøjelsensammenmed andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 åroverstiger 93 kr. pr. m�. (2012-priser).En undtagelse til lejelovens § 58 er boligreguleringslovens§ 5, stk. 2. Efter denne bestemmelse kan lejen ilejlighedermed omkostningsbestemt leje, hvor udlejeren har foretageten gennemgribende forbedring, fastsættes til detlejedesværdi. Ordningen kan kun anvendes i forbindelse med, atboligen er ledig og skal genudlejes.Anvendelse af ordningen forudsætter, at udlejeren hargennemført rene forbedringer i en lejlighed inden for en periodepå2 år for mere end 2.112 kr. pr. m�. eller mere end241.506 kr. i alt (2012-priser), og at disse forbedringer harmedført envæsentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi.Lejen kan således ved genudlejning fastsættes til det lejedesværdi,hvilket normalt vil medføre en højere leje end summenaf den gamle omkostningsbestemte leje og enforbedringsforhøjelse.Den gennemgribende forbedring omfattertypisk forbedringer af køkken og bad samtinstallationer.Der stilles ikke i bestemmelsen krav om, at forbedringerskal omfatte energibesparende foranstaltninger.Det daværende Velfærdsministerium har i 2009 offentliggjortresultatet af en undersøgelse af anvendelsen afboligreguleringslovens§ 5, stk. 2. Det fremgår heraf, at den årligetilgang af gennemgribende forbedrede lejligheder efterboligreguleringslovens§ 5, stk. 2, i perioden fra 2000-2006gennemsnitligt har været 2.000.En anden undtagelse til lejelovens § 58 er lejelovens § 46a. Her kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerneiejendomme, hvor der er foretaget energimærkning efter lovom fremme af energibesparelser i bygninger, og hvorudgifternetil varme og varmt vand overstiger halvdelen af lejen,forlange, at der gennemføres alle eller en del af dearbejdervedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplanefter samme lov. Det er en betingelse, atbeboerrepræsentanterneeller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutningtil, at samtlige udgifter til gennemførelse afarbejderne,dvs. såvel forbedringsudgifter som vedligeholdelsesudgifter,kan danne grundlag for en lejeforhøjelse.2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringerBåde efter lejelovens og boligreguleringslovens regler harudlejeren mulighed for at indhente en forhåndsgodkendelseafen forbedringsforhøjelse. Forhåndsgodkendelsen tagerstilling til, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves, hvisforbedringernegennemføres i overensstemmelse med det projektmateriale,den opgørelse over de forventede udgifterhertilog den beregnede lejeforhøjelse, udlejeren har forelagtnævnet.Forhåndsgodkendelsen indebærer, at huslejenævnet kunkan ændre den forhåndsgodkendte lejeforhøjelse, hvis der ertaleom ændrede forhold i forhold til det materiale, der i forbindelsemed forhåndsgodkendelsen er forelagt nævnet.Det har fra udlejerside været kritiseret, at nogle huslejenævnkun tager stilling til selve forbedringsforhøjelsensstørrelse,men ikke til, om forhøjelsen kan gennemføresfuldt ud, dvs. til om den samlede leje efter forbedringsforhøjelsenkommertil at overstige det lejedes værdi. Tilsvarendehar nogle nævn afvist at foretage forhåndsgodkendelse af lejeneftergennemførelse af gennemgribende forbedringer efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2. Dette har medført, atnogleudlejere ikke har kunnet opnå det bedre grundlag forat vurdere den økonomiske risiko ved at gennemføreforbedringer,som forhåndsgodkendelsen skulle give.2.1.4. RåderetLejere af beboelseslejligheder har ret til at udføre forbedringsarbejderm.v. i deres lejlighed og ved fraflytningfågodtgørelse for de nedskrevne udgifter til forbedringerne efterlejelovens bestemmelser. Retten omfatter ikke lejereifremlejeforhold og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold.

Råderetten omfatter arbejder vedrørende energibesparelser,ressourcebesparende arbejder, tekniske installationersamtetablering, forbedring og renovering af bad, toilet ogkøkken.Inden lejeren påbegynder arbejder efter råderetten, skal lejerenanmelde forbedringerne til udlejeren, der kan nægtelejerenat udnytte råderetten helt eller delvist, når særlig vægtigegrunde taler herfor, herunder hvis der er tale omuhensigtsmæssigearbejder.Godtgørelsen beregnes på grundlag af de dokumenteredeudgifter. Udlejeren kan reducere grundlaget, hvis udgifterneeruforholdsmæssigt høje. Godtgørelsen nedskrives med 10pct. årligt fra 2 år efter ibrugtagningen af forbedringen.Lejeren skal selv betale en del af udgifterne til råderetsarbejderne.Denne del udgør i 2012 14.543 kr., mens denmaksimalegodtgørelse udgør 43.629 kr. Godtgørelse på mindreend 2.909 kr. udbetales ikke.2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt kølingHvis udlejeren leverer vand til lejerne, skal udgiften indgåsom en del af lejen, medmindre der er opsatforbrugsmålerefor vand i de enkelte lejemål. I så fald kan udlejeren forlangesine udgifter til vandleverancen til lejernesforbrug refunderetved siden af lejen, hvis udlejeren udarbejder et vandregnskab.Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve,at fordelingen af udgiften til vand fremtidig skal skepågrundlag af forbrugsmålere. Derimod er der ikke en tilsvarendeadgang for udlejeren til at kræve opsætning af målere.Det er i lejeloven udtrykkeligt angivet, at udgifter som følgeaf overgang til betaling for vand efter forbrugsmålerebetragtessom en forbedring. Lejernes beslutning kan såledesmedføre en forbedringsforhøjelse for opsætningen afvandmålere.Beslutningen kan gennemføres med 6 ugers varsel og indenfor en periode, der må anses for rimelig i forhold tilomfangetaf den samlede forbedring.Når lejeren overgår til betaling af vand efter forbrugsmålere,skal udlejeren samtidig nedsætte lejen med et beløb,dersvarer til vandudgiften til lejernes forbrug i det senesteregnskabsår.Udgifterne til opvarmning af varmt vand fordeles mellemlejerne efter antallet og arten af varmtvandshaner samtantalletaf værelser i de enkelte lejemål. Denne bestemmelse kanfraviges ved aftale mellem udlejer og lejere. Lejelovenindeholderikke bestemmelser om, at varmtvandsudgiften kanfordeles efter målere. Parterne kan således - men er ikkeforpligtedetil det - aftale, at udgifterne til varmt vand skal fordelesefter målere, hvis der er opsat målere.Der er ikke i hverken den private lejelov, den almene lejeloveller erhvervslejeloven regler om, at udgifter tiludlejerensleverance af køling til de enkelte lejemål kan opkrævesud over lejen.2.2 LovforslagetEfter aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen V, DF,EL og K (Energiaftalen) forudsætter realisering af målet omenenergiforsyning dækket af vedvarende energi en øgetenergieffektivisering, som minimerer energispildet ogenergiforbrugeti alle sektorer.Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektiviseringvia energibesparelser i eksisterende boliger og bygninger.En stor del af den private udlejningsboligmasse er opført,før der blev stillet egentlige energikrav til nybyggeri, ogdenhar derfor et væsentligt større energiforbrug end nybyggerieti dag. Incitamenter for både udlejere og lejere til atgennemføreenergibesparende foranstaltninger her kan således bidragetil en begrænsning af energiforbruget i bygninger.Med dette lovforslag implementeres i overensstemmelsemed Energiaftalen og aftalen af 9. oktober 2012 mellemregeringenog V, DF, EL og K om udmøntningen af energisparepakken6 forslag, der samlet udgør enenergisparepakke,som efter regeringens opfattelse ikke forrykker den nuværendebalance mellem udlejere og lejere.Hensigten med forslageneer at skabe incitamenter til gennemførelse af energibesparelseri private lejeboliger.Hovedelementerne i lovforslaget gennemgås nedenfor.Der er medtaget to forslag (totaløkonomisk rentable forbedringerog aftalt grøn byfornyelse), som har til hensigt atfjernebarriererne hos udlejerne for at foretage investeringeri energibesparelser. Forslagene har hver deres kerneområdeogsupplerer hinanden indbyrdes.Forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer vil såledestypisk rette sig mod »de lavthængende frugter«, dvs.detiltag, der vil være rentable og have forholdsvis kort tilbagebetalingstid,og hvor den økonomiske risiko må forventesatvære begrænset.Tilsvarende vil forslaget om grøn byfornyelse typisk værerettet mod arbejder vedrørende fx klimaskærm, hvor derertale om arbejder med lang levetid og ofte lavere rentabilitetend eksempelvis isolering af tekniske installationer.Da forslagene om totaløkonomisk rentable forbedringerog grøn byfornyelse kan forbedre rentabiliteten afenergitiltag,vil de dermed give udlejer nye muligheder for at bringeejendommenes energistandard op på det niveau, dervil blivekrævet for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Det er hensigten at gennemføre en evaluering af virkningerneaf lovforslaget, når ændringerne har været i kraft i 2år.Evalueringen skal give et billede af, om lovændringernehar haft den tilsigtede effekt.Det er hensigten forud for evalueringen af ændringerne at gennemføre en undersøgelse af, i hvilket omfanghuslejenævnene anvender de tidligere nævnte standardbeløb til brug for vurderingen af afgrænsningen mellem

forbedringer og vedligeholdelse. I den forbindelse skal der særligt ses på karakteren af energiinvesteringerne, påstørrelsen af de vejledende standardbeløb, og på om der er forskelle i anvendelsen mellem de enkelte huslejenævn ogmellem huslejenævnene og domstolene.Resultatet af undersøgelsen skal indgå i evalueringen.Efter lovforslagets vedtagelse vil Ministeriet for By, Boligog Landdistrikter orientere om reglerne for anvendelse afdenye bestemmelser om totaløkonomisk rentable forbedringerog aftalt grøn byfornyelse.2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentableforbedringerForslaget sigter på at styrke udlejers incitament til at gennemføreenergibesparende foranstaltninger ved at indføreensærlig valgfri ordning for lejeforhøjelse ved gennemførelseaf totaløkonomisk rentable energiforbedringer.Det centrale udgangspunkt for forslaget er, at lejernesbruttoboligudgift ikke kun omfatter den egentlige husleje,menogså betaling af energiforbrug. Hvis en given energiforbedringgiver så store besparelser i energiforbruget, at detopvejerhuslejestigninger som følge af forbedringsarbejder,kan bruttoboligudgiften holdes uændret. Det er netop tilfældetfortotaløkonomisk rentable energiinvesteringer, der udmærkersig ved inden for en given tidshorisont atmedføredriftsbesparelser, der overstiger anlægsudgiften.Med forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve enstørre lejeforhøjelse end efter de gældende regler, forudsatatkravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt. Det skerved, at udlejeren får mulighed for at lade hele investeringen–dvs. ikke kun de egentlige forbedringsudgifter, men ogsåde tilhørende vedligeholdelsesudgifter, herunderfremtidigsparet vedligeholdelse – indgå ved beregningen af lejeforhøjelsen.Herved øges lejeforhøjelsens størrelse iforhold til degældende regler, dog maksimalt til størrelsen af den dokumenteredebesparelse for lejerne. Investeringensstørrelseopgøres efter samme principper som efter de gældende regler,således at der kun kan medtages rimelige ognødvendigeudgifter.Forslaget indebærer, at gevinsten ved energibesparendearbejder fordeles mellem parterne, i stedet for primært atkommelejerne til gode. Totaløkonomikravet indebærersamtidig, at lejernes samlede betalinger til leje og energi ikkeforøges vedgennemførelse af energibesparende foranstaltninger.Det skal understreges, at der alene er tale om et supplementtil de gældende regler om forbedringsforhøjelser, jf.lejelovens§ 58. Reglerne her kan således fortsat anvendes vedenergiforbedringsarbejder, der ikke er totaløkonomiskrentable,eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for denye regler om totaløkonomi, ligesom de fortsat kananvendesved alle andre typer af forbedringsarbejder.Forslaget indebærer, at der indføres en særlig ordning forlejeforhøjelse for visse energibesparendeforanstaltninger.Ordningen indebærer, at udlejeren kan medtage hele investeringeni beregningen af lejeforhøjelsen, nårder er tale omet afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det dokumenteresover for lejerne, at lejernes årligebesparelse somfølge af det reducerede energiforbrug udgør mindst sammebeløb som den årlige forbedringsforhøjelse.Arbejderne kankun vedrøre energibesparende foranstaltninger og de nødvendigefølgearbejder hertil, herundervedligeholdelsesdelenaf de energibesparende foranstaltninger.Lejeforhøjelsen kan efter forslaget opretholdes, selvomden samlede leje for et lejemål, hvor der er gennemførttotaløkonomiskeenergiforbedringer, herved kommer til atoverstige det lejedes værdi. Den kan ligeledesopretholdes,hvis der senere gennemføres lejeforhøjelser. Ved vurderingenaf det lejedes værdi ses der således bort fra, atder ergennemført totaløkonomisk rentable forbedringer i ejendommen.Dette vil efter forslaget ligeledes gælde ilejligheder,hvor der er gennemført eller gennemføres gennemgribendeforbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk.2.Der er behov for at fastlægge en række specifikke forholdom ordningen og lejeforhøjelsens beregning, herunderenrække forhold af teknisk karakter, som ikke er egnede til atmedtage i en lov. Det foreslås derfor, at der givesministerenfor by, bolig og landdistrikter bemyndigelse til at fastsættede nærmere regler for en sådan ordning i enbekendtgørelse.Det er hensigten, at der i bekendtgørelsen skal stilles præcisekrav til dokumentationen af totaløkonomien og dermedtil,hvordan besparelsen beregnes. For at sikre bedst muligdokumentation over for lejerne af totaløkonomiprojektet, vilderblive stillet krav om en forholdsvis omfattende eksternkvalitetssikring af projektet. Endvidere vil det blive krævet,atudlejeren forud for projektets påbegyndelse indhenter envurdering fra et certificeret energimærkningsfirma af, omdeenergimæssige forudsætninger for projektet i henseende tilsåvel anlæg som drift er holdbare.Herved opnås der en høj grad af sikkerhed for lejerne for,at de projekterede energibesparelser rent faktisk ogsårealiseresi driftsfasen, vel at mærke ved uændret brugeradfærd.Hvis lejerne efterfølgende vælger at have en højereindetemperatur,vil energibesparelsen selvsagt blive mindre. Detomvendte vil være tilfældet, hvis lejeren vælger at skruenedfor varmen, eller energipriserne viser sig at stige mere endforventet. Det er således op til den enkelte lejer atafgøre,om lejeren vil omsætte den forbedrede energistandard i lavereenergiudgifter eller højere komfort.Det er hensigten, at denne opgave vil komme til at indgåsom en del af certificeringsgrundlaget iEnergistyrelsenscertificeringsordning for energimærkningsfirmaer.

Beregningen af totaløkonomien vil tage sit udgangspunkt ibygningens energimæssige karakteristika førgennemførelsenaf totaløkonomiprojektet, og beregne totaløkonomien udfra dette. Vurderingen vil således ikke tagehensyn til, ombeboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen af projektet.Det bemærkes, at gennemførelse af totaløkonomisk rentableforbedringer vil indebære, at sammensætningen aflejerensbruttoudgifter til at bo ændres. Den forhøjede leje somfølge af reducerede udgifter til energi vil endvideremedføre,at de lejere, der er berettigede til boligstøtte, helt eller delvistvil kunne opnå boligstøtte til den forhøjede leje.2.2.2. Aftalt grøn byfornyelseMed henblik på at øge de private udlejeres interesse i atigangsætte energirenovering i det private udlejningsbyggerierder udarbejdet et forslag til en aftale- og tilskudsmodelfor energirenoveringer i privat udlejningsbyggeri ibyfornyelsesloven»aftalt grøn byfornyelse«. Ordningen baseres påallerede eksisterende tilskudsmuligheder påenergiområdetog i byfornyelsesloven.De grundlæggende elementer i forslaget om aftalt grønbyfornyelse er dels en aftale mellem ejendomsejeren og etflertalaf lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejderi ejendommen dels en aftale mellem energiselskabogejendomsejer om tilskud m.v. Herudover foreslås det, at deenkelte kommuner skal have mulighed for at øge ejernesoglejernes incitament til at indgå aftaler ved beslutning om atyde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsensomfølge af de energibesparende arbejder. Endelig foreslås detat give kommunalbestyrelsen mulighed for at give tilbudomgenhusning i ombygningsperioden efter de gældende bestemmelserherom i byfornyelsesloven. Hviskommunalbestyrelsenvælger at støtte projekter om grøn byfornyelse medindfasningsstøtte eller genhusning, indgårdette som en almindeligdel af kommunens prioritering af kommunens andelaf byfornyelsesmidlerne.Energiselskaberne er i henhold til elforsynings-, naturgasforsynings-og varmeforsyningslovene og bekendtgørelsenr.677 af 23. juni 2010 om energispareydelser i net- og distributionsvirksomhederforpligtet til at sikre realisering af envismængde energibesparelser hvert år. Forpligtelserne erudmøntet gennem aftalen af 13. november 2012 omenergiselskabernesenergispareindsats mellem klima- og energi-og bygningsministeren og net- ogdistributionsselskaberneinden for el, naturgas, fjernvarme og olie. Aftalen er en opfølgningpå den politiske aftale af 22.marts 2012 om dendanske energipolitik 2012-2020. I denne aftale indgår, atenergiselskabernes besparelsesforpligtelserøges med 75 pct.om året i 2013-2014 og med 100 pct. årligt i 2015-2020, ogat selskabernes indsats målrettes modeksisterende bygningerog erhverv.Selskaberne bestemmer efter aftalen selv, hvor og hvordanbesparelserne skal realiseres. Efter aftalen kanselskabernebl.a. »købe« energibesparelser hos slutbrugerne ved at ydetilskud til gennemførelse af de nødvendigeinvesteringer ienergibesparende foranstaltninger. Der kan kun ydes tilskudtil arbejder, der ikke er påbegyndt, før aftalemed bygningsejerenindgås.Energiselskabernes opgørelse af energibesparelserne skerenten ved hjælp af standardværdier, som er fastsat for enrækkealmindelige rimeligt ensartede energiforbedringer, ellerved en specifik opgørelse. Standardværdierne ergennemsnitværdier,og de kan derfor i de konkrete tilfælde afvigefra de faktiske energibesparelser. Den specifikkeopgørelsesker med baggrund i projektets faktiske karakter, men vil typiskbestå i en beregning af størrelsen af denforventedeenergibesparelse. Energiselskaberne skal dokumentere alleenergibesparelserne, herunder beskrive grundlagetfor opgørelsenaf besparelsen. Energiselskaberne indberetter årligtsummen af de opnåede energibesparelser tilEnergistyrelsen.Selskabernes omkostninger i forbindelse med opnåelse afbesparelserne indberettes til Energitilsynet,som årligt benchmarkerde forskellige energiselskaber efter, hvor billigt dekan effektuere deres spareforpligtelse og forat fremhæve demest effektive og ineffektive energiselskaber.Der er med ordningens udformning tænkt etableret et forhandlingsforløbmellem udlejer og lejere, inden parternetilsluttersig et projekt. Udlejer og lejere får mulighed for atforhandle om, hvilke arbejder der ønskes gennemført, og fåriden forbindelse også mulighed for at stille krav og betingelsertil det samlede projekt. Initiativet til at etablere etforhandlingsforløbkan komme både fra udlejer og lejerne.Kommunen vil også kunne opfordre udlejer og lejere tilatindgå en aftale om grøn byfornyelse.Det er hensigten at sikre både udlejere og lejere det bedstmulige beslutningsgrundlag for at indgå en aftale omgrønbyfornyelse. Som udgangspunkt skal udlejeren derfor frahuslejenævnet indhente en forhåndsgodkendelse afhuslejestigningenog fremlægge et certificeret energimærkningsfirmaserklæring om de foreslåede arbejdersenergimæssigekonsekvenser.For ikke at gøre ordningen unødigt bureaukratisk, stillesder ikke krav om indhentning af en forhåndsgodkendelse,hvisudlejeren og alle lejere er enige om at indgå en aftaleom grøn byfornyelse.Det er ligeledes foreslået, at Grundejernes Investeringsfondfår mulighed for at yde udlejere og lejere enudvidetrådgivning i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelsemed tidligere ordninger.Grundejernes Investeringsfond er en lovreguleret fond,der ikke kan afholde udgifter af sine såkaldte frie midler,uden atder er hjemmel hertil i loven. Det foreslås derfor, atboligreguleringsloven ændres, så fonden vil kunne ydegratisrådgivning i forbindelse med forhandlinger mellem lejereog udlejere om aftalt grøn byfornyelse. Der vil være taleomen uvildig rådgivning, der varetages af fonden selv.

Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig aftale, der erbindende for begge parter. Aftalen vil også være bindendefordet mindretal af lejere, der ikke har tiltrådt aftalen.Med henblik på at understøtte de intentioner, der ligger iordningen, vil der blive udarbejdet vejledningsmaterialetilhjælp for udlejere og lejere. Materialet vil omhandle problemstillinger,parterne bør være opmærksomme på idenærmere drøftelser af projektet, samt indeholde oplysning tilparterne om deres rettigheder og pligter samt vilkårene iøvrigt,herunder hvilke procedureregler og tidsfrister der skaloverholdes.Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejere,at de energimæssige konsekvenser ved gennemførelseafprojektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet indgås.Der skal derfor før aftalens indgåelse indhentes enerklæringfra et certificeret energimærkningsfirma om deenergimæssige konsekvenser af de påtænkte arbejder.Lejeforhøjelsen som følge af gennemførelsen af de aftalteenergibesparende arbejder kan beregnes på grundlag afdesamlede aftalte og dokumenterede udgifter. Lejefastsættelsenbliver således frigjort fra det almindelige princip ilejelovgivningenom, at kun forbedringsarbejder kan dannegrundlag for lejeforhøjelse. Det indebærer, at ogsåvedligeholdelsesarbejdernei det aftalte projekt kan danne grundlagfor lejeforhøjelse, og at den samlede leje eftergennemførelsenaf den grønne byfornyelse således vil kunne overstigedet lejedes værdi.Såfremt de aftalte arbejder vil medføre en væsentlig lejeforhøjelse,eller hvis projektet kræver genhusning iombygningsperioden,foreslås det, at kommunalbestyrelsen kantræffe en beslutning om at yde indfasningsstøtte tilnedsættelseaf huslejeforhøjelsen efter byfornyelseslovens almindeligeregler. Endvidere foreslås det, atkommunalbestyrelsenkan tilbyde genhusning efter byfornyelseslovens kapitel 8.Det er i forslaget lagt til grund, at kommunalbestyrelsensbeslutning om indfasningsstøtte og genhusning vilkunnetræffes umiddelbart på grundlag af huslejenævnets afgørelseom forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen samt denskriftligeerklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om deenergimæssige konsekvenser af projektet. Det vilsåledes ikkevære påkrævet med en bureaukratisk sagsbehandling forkommunen. Kommunalbestyrelsen har dogmulighed for atstille relevante krav, såfremt det findes nødvendigt.Energiselskabernes medvirken er et helt centralt element igrøn byfornyelse, også selvom det direkte tilskud ofteviludgøre en begrænset del af den samlede investering. Udlejervil således også kunne opnå rådgivning fraenergiselskabet.Samtidig vil energiselskabets medvirken, f.eks. med et visttilskud, antagelig være vigtig for lejernesvillighed til at indgå en aftale og også for kommunernes eventuelle medvirken.Endelig må det forventes, at etableringenaf en lovfastsatordning vil gøre energiselskaberne mere interesserede iat opfylde deres spareforpligtelser via projekterinden forprivat udlejningsbyggeri.Der vil i tilknytning til ovennævnte energispareaftale franovember 2012 og i samarbejde medenergiselskabernesbrancheorganisationer blive søgt etableret nogle rammer foraftaler mellem energiselskab og udlejersom led i grøn byfornyelse,som gør det administrativt let for begge parter atforberede en aftale.De certificerede energimærkningsfirmaers medvirken vurderesat være helt afgørende for at opnå lejernes tilslutningtilen aftale, idet det vil skabe den fornødne troværdighedomkring de forventede energibesparelser, og vil dermedogsåvære vigtig for kommunernes eventuelle medvirken. Deter hensigten, at denne opgave for firmaerne vil komme tilatindgå som en del af certificeringsgrundlaget i Energistyrelsenscertificeringsordning for energimærkningsfirmaer.2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse afboligreguleringslovens § 5, stk. 2Det er foreslået, at det gøres til et vilkår for, at udlejerenkan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning,atejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard. Efter forslaget kan en forbedring af etlejemålved lejeledighed således ikke anses for gennemgribende,medmindre ejendommen har en energistandard, der ståriet rimeligt forhold til det forbedrede lejemål.Hermed signaleres det til ejere af private udlejningsejendomme,at det ikke er hensigtsmæssigt at gennemføreengennemgribende forbedring af lejligheder i ejendomme, derikke energimæssigt er i en acceptabel stand, og at det ikkeersamfundsøkonomisk hensigtsmæssigt at tillade en særlig attraktivlejefastsættelse i ejendomme, hvorenergiforbrugetikke er nedbragt til et forsvarligt niveau.Der er en klar sammenhæng mellem energimærke ogstramningen af energikravene i bygningsreglementet.Særligtstramningen af varmeisoleringskravene i bygningsreglementetfra 1977 med virkning fra februar 1979 resulteredeiomtrent en halvering af det maksimale varmetab. Hvor bygningerneibrugtaget før 1981 energimæssigt erkoncentreretom energimærke E og D - og hvoraf omkring 40 pct. af boligernehar et energimærke på E eller størreenergibehov - erdette på boligerne ibrugtaget i perioden 1982-1991 reducerettil, at under 10 pct. af boligerne har etenergimærke på E ellerstørre energibehov.På denne baggrund foreslås det, at kravet om, at ejendommenenergimæssigt har en nærmere angivetminimumsstandard,som forudsætning for, at en udlejer kan fastsætte lejentil det lejedes værdi efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2,ved genudlejning, efter at lejligheden er gennemgribendeforbedret, i stedet for blot atkræve en beregnet forbedringsforhøjelse,kan opfyldes på to måder:1. Ejendommen skal som helhed opfylde en energirammepå A-D i energimærkningen efter lov om fremmeafenergibesparelser i bygninger.

2. I ejendomme, der ikke har en energiramme på A-D,skal udlejeren forud for genudlejningen af engennemgribendeforbedret lejlighed kunne dokumentere, at derer foretaget rene energiforbedringer inden for enperiodepå 2 år i boligdelen af ejendommen for et beløb svarendetil 400 kr. pr. m� bruttoetageareal (2012-niveau).For de ejendomme, der er nævnt under 2, indebærer forslaget,at ejeren må vurdere, enten om der skalforetagesenergimæssige investeringer i ejendommen, som vil gøre detmuligt at opnå en energimærkning afejendommen med enenergiramme på D, eller om der skal investeres mindst 400kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen.I modsat fald vil lejenikke kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5,stk. 2, medmindre der er tale om en fredetejendom, jf. heromnedenfor.Med en energiramme på A-D stilles der krav om, at ejendommenenergimæssigt i store træk skal opfylde de krav,dergjaldt for nybyggeri med byggetilladelse fra 1979, for atder kan åbnes for den gunstige lejefastsættelse vedgennemførelseaf en gennemgribende forbedring af lejligheder iejendommen, mens kravet om gennemførelse afenergiforbedringerpå mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelenaf ejendommen indebærer, at en stor del af deejendomme,der har en energiramme på E, vil kunne opnå enenergimærkning med en energiramme på D.De energimæssige krav til nybyggeri er senere strammetbetydeligt, således at nybyggeri skal have en energirammepåA2010 efter den seneste skærpelse af kravene i Bygningsreglement2010.Opfyldelsen af energikravet som forudsætning for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal efter forslagetkun gælde lejligheder, der moderniseres og udlejes efter § 5, stk. 2, efter lovens ikrafttræden. Det er således afgørende,om lejeperioden begynder før eller efter lovens ikrafttræden. Hvis lejeperioden begynder før lovens ikrafttræden 1. juli2014, vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet af de nye bestemmelser.Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne genudlejes efter de hidtidige regler. Detvil således ikke være et krav for at udleje sådanne lejligheder efter § 5, stk. 2, at ejendommen har en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller at ejeren har gennemførtenergiforbedringer for mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal for boligdelen af ejendommen.Dette forslag vil således sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelseefter § 5, stk. 2, ikke i samme omfang som nukananvendes i lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold,som moderniseres efter lovændringens ikrafttræden.For at kunne foretage lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, vedgenudlejning af en lejlighed skal udlejer dokumentere,atejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder deovennævnte betingelser.Det er dog foreslået, at de skærpede regler ikke skal gældefor fredede ejendomme. Det skyldes, at frededeejendommeikke er omfattet af kravet om energimærkning efter lov omfremme af energibesparelser i bygninger, og atder efterfredningslovgivningen kun kan foretages begrænsede ændringeri disse ejendomme såvel udvendigt somindvendigt,og at alle ændringer skal godkendes af fredningsmyndighederne.For fredede ejendomme vil der således ikke blive indførtkrav om en særlig energiramme som forudsætning for, at lejenigennemgribende forbedrede lejemål kan fastsættes efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2. Forslaget er begrundeti, at detteknisk vil være vanskeligt at bringe disse ejendommetil at opfylde energikravet, bl.a. fordi der er megetbegrænsedemuligheder for at foretage ændringer i bygningerne som følge af fredningen. Ændringer i frededebygningerskal på forhånd godkendes af Kulturstyrelsen.Det er muligt entydigt at identificere denne gruppe ejendomme.Undtagelse af fredede ejendomme medfører såledesikke,at der herved skabes muligheder for generelt at omgåde skærpede krav til anvendelse af boligreguleringslovens§ 5, stk.2.Det er kun fredede ejendomme, der foreslås undtaget frakravet om en bestemt energimæssig stand som forudsætningforat benytte de særligt gunstige lejefastsættelsesregler efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2.I andre ejendomme, hvor udlejer vurderer, at det ikkeumiddelbart vil være rentabelt at gennemføre energiforbedringerpåmindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelenaf ejendommen eller den investering, der er nødvendig for atopnå enenergimærkning på D, kan udlejer i stedet vurdere,om de foreslåede muligheder for gennemførelse aftotaløkonomiskrentable forbedringer og grøn byfornyelse vil gøredet rentabelt at gennemføre de energiforbedringer, dervilmuliggøre en fortsat anvendelse af boligreguleringslovens§ 5, stk. 2.Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vil efter vedtagelsen af lovforslaget udarbejde retningslinjer vedrørendeafgrænsningen mellem forbedringer og vedligeholdelse i forbindelse med energiinvesteringer, herunder fradrag forsparet vedligeholdelse, og udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse herfor.I retningslinjerne vil det i overensstemmelse med praksis blive omtalt, at der som hidtil skal foretages et skøn overvedligeholdelsesfradragets størrelse, herunder den sparede vedligeholdelse, på baggrund af en konkret vurdering, idetder på den ene side skal tages hensyn til forbedringens omfang og på den anden side til vedligeholdelsesstanden førforbedringen. Endvidere vil det indgå, at det ved huslejenævnene er normal praksis, at man som udgangspunkt for denkonkrete vurdering af en energiinvestering anvender standardbeløb som udgangspunkt for en afvejning af hensyn ellerforhold, der er stort set ensartede fra sag til sag. Huslejenævnene skønner konkret, om fradraget skal være lavere, ligmed eller højere end standardbeløbet.Det må forventes, at der vil være nye typer installationer m.v., hvor der på nuværende tidspunkt ikke foreligger ettilstrækkeligt erfaringsgrundlag hos huslejenævnene til at kunne anvende standardbeløb. Her foretager nævnene således

i det enkelte tilfælde en konkret vurdering af, i hvilket omfang en installation m.v. forøger leje- og brugsværdien af detlejede og dermed er en forbedring, og i hvilket omfang der er tale om vedligeholdelse. Den konkrete vurdering af nogleenergiinvesteringer kan medføre, at der ikke skal foretages fradrag for sparet vedligeholdelse.Det er ikke hensigten med retningslinjerne at ændre den gældende retspraksis for, hvorledes det konkret vurderes, om etarbejde udvider brugsværdien af det lejede med den virkning, at udlejeren kan gennemføre en forbedringsforhøjelseherfor. Hensigten er at skabe en mere gennemsigtig og ensartet praksis (i ensartede sager) ved beregningen af fradragfor sparet vedligeholdelse.Der skal således fortsat foretages en konkret vurdering af størrelsen af brugsværdiforøgelsen og den hertil knyttedeforøgelse af lejeværdien samt størrelsen af vedligeholdelsesfradraget i de udgifter, der kan danne grundlag for enforbedringsforhøjelse.2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelserForslaget vedrører forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsenog den samlede leje efter gennemførelse af en forbedringsamtet forslag om, at den maksimale sagsbehandlingstid foren forhåndsgodkendelse i huslejenævnet ikke må overstige2måneder.Udlejerorganisationerne har peget på, at det kan være enbarriere for udlejerens gennemførelse af forbedringer, atdetefter de gældende regler kan være vanskeligt for udlejerenpå forhånd at vurdere den økonomiske risiko herved.Baggrunden herfor er, at ikke alle huslejenævn ved forhåndsgodkendelsentager stilling til, om udlejeren kanopkræveden fulde forbedringsforhøjelse, eller om der i praksismå foretages en reduktion heraf, på grund af at densamledeleje kommer til at overstige det lejedes værdi, hvis lejeforhøjelsengennemføres. Hertil kommer, at noglehuslejenævnhar den praksis ikke at forhåndsgodkende lejefastsættelsenefter udlejerens gennemgribende forbedring af etlejemål efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2, i forbindelse med genudlejning,fordi der ikke er tale om enforbedringsforhøjelse,men om en selvstændig lejefastsættelse efter det lejedesværdi.For nogle udlejere har det således ikke været muligt at opnåen høj grad af sikkerhed for, i hvilket omfanglejeforhøjelsersom følge af forbedringer kan gennemføres og dermedklarlægge projektets rentabilitet. Disse udlejerekan derforhave behov for at kunne få en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnetaf, hvilken leje udlejeren kan kræve,hvis et konkretforbedringsprojekt gennemføres.Huslejenævnet skal efter forslaget ikke blot tage stilling tillejeforhøjelsens størrelse, men også til, om den samledelejeherefter kommer til at overstige det lejedes værdi. Huslejenævnetskal ligeledes på udlejerens anmodning foretageforhåndsgodkendelseaf gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens§ 5, stk. 2.En forhåndsgodkendelse medfører, at huslejenævnet ikke efterfølgende kan ændre den forhåndsgodkendte leje,medmindre der foreligger ændrede forhold i forhold til det projekt og det materiale, udlejeren har forelagthuslejenævnet til brug for forhåndsgodkendelsen. Ændringer i det forhåndsgodkendte projekt som følge af, at der iforbindelse med gennemførelsen af projektet afdækkes uforudsete skader på bygningen som eksempelvis etsvampeangreb eller skjult skimmelsvamp, der skal afhjælpes samtidig med projektet, anses ikke for ændrede forhold,der kan begrunde, at forhåndsgodkendelsen kan tilsidesættes. Det skyldes, at sådanne ekstraarbejder vedrørervedligeholdelse, der allerede er dækket af lejernes lejebetaling.En omtale heraf vil blive medtaget i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters orientering til huslejenævn, lejere ogudlejere.Der er i lovforslaget medtaget en bestemmelse om, at huslejenævnenessagsbehandlingstider for forhåndsgodkendelseafforbedringsforhøjelser skal nedsættes til højst 2 måneder.Det vurderes at være af væsentlig betydning for nytten afenforhåndsgodkendelse, at den meddeles hurtigst muligt efteransøgningen. Forslaget omfatter alle mulighederne ilejelovenog boligreguleringsloven for at få foretaget en forhåndsgodkendelseaf lejeforhøjelsen som følge afgennemførelseaf forbedringer, herunder totaløkonomisk rentable forbedringerog aftalt grøn byfornyelse.Det er hensigten at følge overholdelsen af sagsbehandlingstiden.

Med forhøjelsen gives der således lejere øgede mulighederfor selv at udføre energibesparende arbejder i boligen,ogforslaget udgør derfor et element i den samlede indsatsfor at øge incitamenterne til, at der gennemføresforbedringer,som medvirker til at reducere energiforbruget.2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere ogmålere af energiforbrug til kølingByggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmereregler om, at der i nybyggeri og bestående bebyggelseskalinstalleres målere til individuel måling af forbrugsposter,herunder vand og køling.Det påtænkes i medfør af byggelovens regler at udmønteEU-direktivet om energieffektivitet i slutanvendelserne vedatindføre krav om individuel måling af varmt og koldt vandsamt køling i flerbrugerejendomme.Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighedfor, at udlejeren kan kræve, at der opsættes vandmålere tilmålingaf lejernes forbrug af vand, ligesom der hverken i lejeloven,almenlejeloven eller erhvervslejeloven er fastsatregler om,hvorledes udlejeren kan få refunderet sine udgiftertil leverance af køling til den enkelte lejer ud over lejen.Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejeloventil, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere i deenkelteboliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug.Efter forslaget skal udlejeren dog kun have mulighedherfor,hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov.Samtidig foreslås det at muliggøre, at fordelingen af udgifternetil lejernes varmtvandsforbrug kan ske efter demålere,der opsættes for at måle lejernes vandforbrug. Målernepå tappestederne til varmt vand vil således få endobbeltfunktion ved både at skulle anvendes til måling af en del afvandforbruget og til fordeling mellem lejerne afudgifternetil varmt vand.Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemålsom i almene boliger og i erhvervslejemål får mulighed foratforlange opsat målere til fordeling af energiforbruget tilkøling af de enkelte lejemål, hvis opsætningen er påbudtihenhold til lov. Muligheden omfatter såvel den situation,hvor udlejeren selv leverer kølingen via sit eget køleanlægiejendommen, som den situation, hvor udlejeren får leveretkølingen fra et kollektivt forsyningsanlæg. Herved bliverdetmuligt for lejeren at få et bedre overblik over energiforbrugetog betalingen herfor, så lejeren kan opnå enbesparelsepå sine forbrugsudgifter ved at nedsætte sit forbrug af køling.Samtidig foreslås det, at der som for andreforbrugsleverancersom varme, varmt vand og koldt vand skal gælderegler for bl.a. a conto-betaling ogregnskabsaflæggelse.Forslaget om opsætning af målere til fordeling af udgifternetil køling vil have størst praktisk betydning ierhvervslejemål,idet køling i øjeblikket ikke er udbredt anvendt i boliger.Ændringen indebærer, at udlejeren bl.a. vil kunne kræveen forbedringsforhøjelse for opsætning af vand- ogkølingsmåleretil måling af lejernes individuelle forbrug af koldtog varmt vand samt køling, med 6 ugers varsel vilskullevarsle overgangen til afregning efter vand- og kølingsmålereog samtidig have pligt til at nedsætte lejen iforbindelse medovergangen til fordelingen af forbruget efter vand- og kølingsmålere.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for detoffentlige3.1. IndledningEn række enkeltforslag i lovforslaget har økonomiske ogadministrative konsekvenser for det offentlige. Nogle afforslagene skønnes at have huslejemæssigekonsekvenser og dermed afledte konsekvenser forudgifter til individuelboligstøtte. Endvidere vil en reduktioni varmeforbruget i private udlejningsejendomme alt andet ligemedføre lavereoffentlige udgifter til det varmetillæg,som ydes til pensionister, der har en forholdsvis høj varmeudgift.Dissekonsekvenser gennemgås i afsnit 3.2.Herudover vil nogle af forslagene medføre en vis stigningi antallet af sager i huslejenævnene, idet nævneneskompetenceforeslås udvidet. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit3.3.Lovforslaget medfører en reduktion af energiforbruget oghar derfor en afledet effekt i form af tabt afgiftsprovenuforstaten på afgiftsbelagt energiforbrug. Disse konsekvensergennemgås i afsnit 3.4.Eventuelle økonomiske konsekvenser af forslaget om udlejersadgang til at kræve opsat vandmålere og kølingsmålerevilblive medregnet i forbindelse med udstedelse af Energistyrelsensbekendtgørelse, der udmønter ændringen afbyggeloven.I afsnit 3.5. sammenfattes lovforslagets samlede økonomiskeog administrative konsekvenser for det offentlige.Idet lovforslagets enkelte dele må påregnes at have en indfasningsperiode, og idet lovforslaget træder i kraft pr. 1. juli2014, er det i opgørelsen af de økonomiske og administrative konsekvenser forudsat, at forslaget først har økonomiskeog administrative effekter i 2015.3.2. Forslag med huslejekonsekvenserI det følgende gennemgås de forslag, der har huslejekonsekvenser. I afsnit 3.5 gøres rede for desamlede økonomiskekonsekvenser. Det skal bemærkes, aten opgørelse af den samlede nettoeffekt af de huslejemæssigekonsekvenser af deenkelte forslag er forbundet med betydeligusikkerhed, blandt andet som følge af forslagenesadfærdsmæssige virkninger.

3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning foranvendelse af boligreguleringsloven § 5, stk. 2For at anvende § 5, stk. 2, vil der fremover blive stilletkrav om, at ejendommen højst har et energibehov svarendetil etenergimærke på D. Endvidere kan energikravet opfyldesved, at udlejeren inden genudlejningengennemførerenergiforbedringer i ejendommen svarende til mindst 400kr. pr. m� bruttoetageareal (svarende til niveauet i2012) for boligdelen afejendommen, jf. afsnit 2.2.3. Alt andet lige vil dette især påkort sigt begrænse den årlige tilgangaf boliger, hvor lejenved genudlejning fastsættes efter boligreguleringslovens § 5,stk. 2.Omkring 40 pct. af de private udlejningsboliger i ejendommemed mindst 7 boliger, opført før 1960, derblevenergimærket i 2008, har et energiforbrug, der er for stort tilat opfylde kravet. Selvom energikravet i nogle af disseejendommekan opfyldes ved gennemførelse af de rentable energibesparelsesforslag,der fremgår af energimærket ellervedat gennemføre energiforbedringer i boligdelen af ejendommenpå mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal (2012-niveau),må det antages, at indførelsen af energimæssige krav for anvendelseaf § 5, stk. 2 umiddelbart vil medføre enreduktionaf antallet af boliger, der for første gang genudlejes efterdenne ordning. Det skønnes, at tilgangen reduceresmed istørrelsesordenen 500 boliger årligt, svarende til � af denårlige tilgang. Dette medfører med betydelig usikkerhedensamlet reduktion i den forventede husleje i private udlejningsboligerpå i størrelsesordenen 15 mio. kr. i 2015.Samtidig indføres bedre incitamenter til gennemførelse afinvesteringer i energibesparende foranstaltninger viaforslagom aftalt grøn byfornyelse samt forslaget om gennemførelseaf totaløkonomiske rentable forbedringer. Der måderfor i dekommende år forventes en stigende energistandard i den privateudlejningsboligsektor. Som følge heraf vil etstigendeantal ejendomme opfylde mindstekravene til energistandardfor anvendelse af § 5, stk. 2. Den begrænsendeeffekt afenergikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 vil derfor gradvistblive mindre. Efter 7 år skønnes det, at dengennemsnitligeårlige tilgang kun er reduceret med 35 boliger, der ikkekan opfylde energikravene. På længere sigt vilder således væretale om en meget begrænset reduktion i anvendelsen af § 5,stk. 2, svarende til samlet set 350 boligerefter 10 år ud af enforventet tilgang på i alt 20.000 boliger efter gældende regler.Forslaget skønnes isoleret set at reducere det samlede investeringsomfang(forbedring og vedligeholdelse) med 175 mio.kr. i 2015 og med 12 mio. kr. årligt pålangt sigt (i 2025).3.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringerForslaget om, at udlejer kan få en forbedringsforhøjelsefor hele sin investering i totaløkonomisk rentableenergiforbedringervil alt andet lige medføre huslejestigninger. Detskønnes, at i størrelsesordenen 2.500 privateudlejningsboligeri det første år vil få foretaget totaløkonomisk rentableforbedringer. Dette omfang skal bl.a. ses påbaggrund af, atenergikravene for anvendelse af boligreguleringslovens § 5,stk. 2 øger incitamenterne til at få foretagetrentable forbedringer.Det nævnte antal omfatter også de boliger,hvor der efter gældende regler ville blive gennemførtdesamme energimæssige forbedringer.Det skønnes med betydelig usikkerhed, at den gennemsnitligeårlige varmebesparelse udgør i størrelsesordenen2.500 kr.pr. bolig i faste priser. Det skønnede gennemsnitmå antages at dække over en stor spredning. Kravet omtotaløkonomiindebærer, at den gennemsnitlige lejeforhøjelsevia fuld udnyttelse af varmebesparelsen permanentudgør2.500 kr. pr. bolig. For de boliger, der også uden en ny ordningville få foretaget energibesparendeforanstaltninger, antagesen gennemsnitlig årlig huslejestigning på i størrelsesorden500 kr., hvilket afspejler, atvedligeholdelsesdelen afden samlede investering nu også kan medtages i lejeforhøjelsen.Under disse antagelser, vilforslaget isoleret set medføreårlige huslejestigninger på i størrelsesordenen 4mio. kr. samt årlige varmebesparelser pågodt 3 mio. kr. i2015. Alt andet lige vil potentialetfor totaløkonomiske forbedringer gradvis blivemindre i takt med dengenerelle forbedring af den privateudlejningsboligmasse, herunder via anvendelse af de foreslåedenye muligheder ilejelovgivningen. Huslejeeffektensom følge af forslaget vil derfor vokse år for år, men den årligevækst vil gradvist blivelavere.Forslaget skønnes isoleret at forøge det samlede investeringsomfang(ekskl. den nuværende aktivitet, der fremovervilblive omfattet) med 48 mio. kr. i 2015 ogmed 13 mio. kr. årligt på langt sigt (2025).3.2.3. Aftalt grøn byfornyelseForslag til en aftale- og tilskudsmodel for energirenoveringeri privat udlejningsbyggeri i byfornyelsesloven vil altandetlige medføre huslejestigninger. Det skønnes, at i størrelsesordenen1.000 private udlejningsboliger årligt i dekommende10 år vil få foretaget energirenoveringer eftergrøn byfornyelse. I dette omfang medregnes, at energikraveneforanvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 øger incitamenternetil at foretage energimæssige forbedringer viaaftaltgrøn byfornyelse. Herefter skønnes det med betydeligusikkerhed, at tilgangen reduceres med i størrelsesordenen50boliger årligt, indtil der opnås et permanent niveau på istørrelsesordenen 500 boliger der årligt energirenoveresefterordningen om grøn byfornyelse.Forslaget om grøn byfornyelse vurderes typisk at ville rettesig mod arbejder vedrørende ejendommensklimaskærm,hvor der er tale om arbejder med lang levetid og ofte lavererentabilitet end eksempelvis isolering aftekniske installationer.Derfor skønnes det med betydelig usikkerhed at dengennemsnitlige årlige huslejeforhøjelseudgør i størrelsesordenen3.500 kr., som modsvares af en gennemsnitlig årligvarmebesparelse på skønsmæssigt 3.000 kr.

kr. pr. boligi faste priser. Under disse antagelser vil forslaget isoleretset medføre årlige huslejestigninger på istørrelsesordenenknap 4mio. kr. i 2015,samt årlige energibesparelser på i størrelsesordenen 3 mio. kr. i 2015. Densamledehuslejeforøgelse som følge af grøn byfornyelse påvirkesikke af, at der indføres mulighed for at ydeindfasningsstøtte,da den samlede indfasningsstøtte til nedsættelse afhuslejeforhøjelser efter byfornyelseslovensalmindelige reglerforudsættes at være konstant.Forslaget skønnes at forøge det samlede investeringsomfangmed omkring 50 mio. kr. i 2015 og med omkring 40 mio.kr.årligt på langt sigt (2025).3.2.4. RåderetAnvendelsen af de nuværende bestemmelser om individuelråderet i private udlejningsboliger vurderes at væremegetbegrænset. Forslaget vedrørende forhøjelse af den maksimalegodtgørelse for råderetsarbejder forventes atmedføre envis forøgelse i brugen heraf. Blandt andet på den baggrundog som følge af, at lejere, der gennemføreromfattende råderetsarbejder,må antages at bo længere i deres bolig endandre lejere, forventes forslaget især ikke på kortsigt at havenogen nævneværdig huslejeeffekt.3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser forboligstøtte og varmetillægSamlet set skønnes det, at lovforslaget medfører en nettoreduktioni huslejen på i størrelsesordenen knap 8 mio. kr. idetførste år, jf. afsnit 3.2.1-3.2.3, samt en samlet reduktion ivarmeforbruget det første år på i størrelsesordenen knap 7mio.kr., jf. afsnit 3.2.2 og 3.2.3.En samlet huslejereduktion på knap 8 mio. kr. medførerskønsmæssigt en reduktion i de årlige udgifter tilindividuelboligstøtte på i størrelsesordenen 1,5 mio. kr., heraf godt 0,4 mio.kr. i kommunale mindreudgifter, idet denstatslige refusionaf udgifterne til boligstøtte udgør omkring 70 pct. for boligsikringog boligydelse set under ét.En samlet reduktion i varmeforbruget på knap 7 mio. kr. skønnes med betydelig usikkerhed at medføreoffentligemindreudgifter til varmetillæg til pensionister på istørrelsesordenen 0,7 mio. kr. Heraf udgørunder 0,2 mio. kr.kommunale mindreudgifter, da den statslige refusion af udgifternetil varmetillæg udgør 75 pct. I tabellen er vistdeøkonomiske konsekvenser for det offentlige.Samlede økonomiske konsekvenser for staten og kommunerne af forslag med huslejekonsekvenser2014201520162017(Mio. kr., 2014-prisniveau)Individuel boligstøtte-0,0-1,5-2,2-1,9- heraf staten-0,0-1,1-1,5-1,4- heraf kommunerne-0,0-0,4-0,7-0,5Varmetillæg-0,0-0,7-1,3-1,9- heraf staten-0,0-0,5-1,0-1,4- heraf kommunerne0,0-0,2-0,3-0,5I alt-0,0-2,2-3,5-3,8- heraf staten-0,0-1,6-2,5-2,8- heraf kommunerne-0,0-0,6-1,0-1,0Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift.

På længere sigt (2025) skønnes den akkumulerede reduktioni varmeudgifterne ved uændrede faste energipriser atudgøre54 mio. kr. i faste priser, mens den samlede akkumuleredehuslejestigning skønnes at udgøre 46 mio.kr.Langtidseffekten (2025) på de offentlige udgifter til boligstøtteog varmetillæg skønnes samlet set at medføremerudgifterpå omkring 4 mio. kr. årligt (2014-priser).3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenessagsbehandlingEnkelte af de foreslåede ændringer forventes at have konsekvenserfor antallet af sager, der indbringes forhuslejenævnene.Det gælder den foreslåede kompetence for nævnenetil at tage stilling til forhåndsgodkendelse afforbedringsforhøjelsersamt godkendelse af aftaler om grøn byfornyelse.Der indføres en lovbestemt hensigtserklæring,hvorefterhuslejenævnene skal behandle en anmodning om forhåndsgodkendelseinden for 2 måneder. Dennehensigtserklæringkan påvirke prisen pr. sag. I ejendomme omfattet af grøn byfornyelsevil der efterfølgende ske enbegrænset reduktion afsagsmængden, da huslejeforhøjelsen ikke kan indbringes fornævnet. Der må også forventes etfald i sagsmængdeni ejendommemed totaløkonomisk rentable forbedringer på grundaf dokumentationskravene.Samlet forventes antallet af indbragte sager øget med istørrelsesordenen 100 sager pr. år. Under forudsætning af,atudgifterne pr. sag udgør 4.000 kr., medfører det årlige kommunalemerudgifter på 0,4 mio. kr. Hertilkommer, at

Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift.Det afledte afgiftsprovenutab finansieres via forsyningssikkerhedsafgiften,jf. aftalen af 22. marts 2012 om dendanskeenergipolitik 2012-2020.Endvidere forventes forslaget at medføre begrænsedestatslige merudgifter til tilretning af Ministeriet for By, BoligogLanddistrikters administrative it-system på byfornyelsesområdet.Disse merudgifter afholdes indenforministerietseksisterende ramme.De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandlesmed KL.Lovforslaget skønnes at reducere det samlede investeringsomfangmed 77 mio. kr. i 2015 og forøgedet med 41 mio. kr.årligt på lang sigt (2025).4. Økonomiske og administrative konsekvenser forerhvervslivetNogle af de forslag, der tilskynder til at reducere energiforbrugeti private udlejningsejendomme, vil gøre det muligtforudlejer at opnå et højere eller mindre risikobehæftet afkastaf forbedringsinvesteringer på dette område, og dermedaltandet lige gøre den samlede ejendomsdrift mere rentabel.Disse effekter berører også kommunalt ejede udlejningsboliger,der er omfattet at den private lejelovning.For energiselskaberne skønnes forslaget om grøn byfornyelseat medføre en markant forøgelse af den del af deresspareforpligtelser,der realiseres gennem energibesparende foranstaltningeri det private lejeboligbyggeri. I forhold tilandreprojekter, som støttes af energiselskaberne, vil projekterunder grøn byfornyelse, der på forhånd er blevetbehandletaf et certificeret energimærkningsfirma, give energiselskaberneet mere fyldestgørende grundlag at foretagestøtteberegningpå, hvilket medfører en mindreindsats i sagsbehandlingen.5. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenserfor borgerne.6. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget forventes at medføre en reduktion af energiforbrugeti de private udlejningsboliger som følge af, at flereafforslagene tilskynder og/eller gør det lettere for især udlejerenat gennemføre energibesparende foranstaltninger i

privateudlejningsboliger. Dette vil medføre mindre CO2–udledningog dermed en mindsket miljøbelastning. Denårligevarmebesparelse, som forventes at komme fra henholdsvisforslaget om totaløkonomiske rentable forbedringer ogforslagetom grøn byfornyelse, skønnes i 2025 at udgøre nettoomkring 95 mio. kWh og dermed en årlig CO2-reduktionpåi størrelsesordnen 10.000 tons CO2.7. Forhold til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.8. HøringLovforslaget er sendt i høring hos følgende organisationerm.v.: Advokatsamfundet, Arkitektforeningen, BAT-Kartellet,BL - Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byfornyelseskonsulenterne A/S, Byggeskadefondenvedr.Bygningsfornyelse, Byggesocietetet,Bygherreforeningen i Danmark, BygningsFredningsForeningen,DanmarksLejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder,Dansk Energi, Dansk Fjernvarme, DI,Danske Udlejere,Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,Ejendomsforeningen Danmark,ErhvervslejernesLandsorganisation, Foreningen af RådgivendeIngeniører, Forsikring og Pension, FrederiksbergKommune,Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,Håndværksrådet, I. C.Byfornyelse,KL, Kuben Byfornyelse Danmark A/S, Københavns Kommune,Landbrug & Fødevarer, LanddistrikternesFællesråd,Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten forVestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret,Realkreditforeningen,Realkreditrådet, sbs rådgivning A/S, StatensByggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet, SørenGardeRådgivning og TEKNIQ.9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenserPositive konsekvenser/mindreudgifterØkonomiske konsekvenserfor stat, kommuner ogregionerKommunale mindreudgifterpå 0,1 mio. kr. i 2015, 0,5mio. kr. i 2016 og 2017.

Efter forslaget i § 1, nr. 7, indgår forbedringen og lejeforhøjelsenfor den aftalte grønne byfornyelse ikke vedvurderingenaf lejen og det lejedes værdi.Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, atder er sket energiforbedringer i lejemålet og ejendommen,dalejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikke erbegrænset til en beregning på grundlag af de reneforbedringsudgifter,men beregnes på grundlag af de rimelige udgiftertil energiforbedringerne. Lejeforhøjelsen kansåledesvære større end en almindelig forbedringsforhøjelse.Det foreslås endvidere, at udlejerens manglende oplysningi lejeaftalen om forholdet skal medføre, at der ikke lovligtkanopkræves en lejeforhøjelse efter § 58 a hos den nye lejer.Udlejeren kan i så fald alene opkræve denforbedringsforhøjelse,der kunne være beregnet og opkrævet efter lejelovens§§ 58, stk. 1 og 2, og 59 og evt.boligreguleringslovens§ 27.Endelig er det foreslået, at hvis udlejeren har opkrævet enlejeforhøjelse som følge af energiforbedringer efter aftaltgrønbyfornyelse, uden at det i lejeaftalen udtrykkeligt eroplyst, at der er gennemført aftalt grøn byfornyelse, kanlejerenkræve tilbagebetalt den for meget betalte leje. Lejerenskrav forrentes efter lejelovens § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt.Til nr. 2 og 4Byggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmereregler om, at der i nybyggeri og bestående bebyggelseskalinstalleres målere til individuel måling af forbrugsposter,herunder vand.Det påtænkes i medfør af byggeloven at indføre krav omindividuel måling af varmt og koldt vand iflerbrugerejendomme.Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighedfor, at udlejeren kan kræve, at der opsættes vandmålere tilmålingaf lejernes forbrug af vand.Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejelovens§ 46 j, stk. 1, til, at udlejeren kan kræve opsat vandmålereide enkelte lejemål til måling af lejernes individuellevandforbrug. Efter forslaget skal udlejeren dog kun havemulighedherfor, hvis opsætningen er påbudt i henhold tillov.Samtidig foreslås det gennem en ændring af lejelovens§ 37, stk. 3, at muliggøre, at fordelingen af udgifterne tillejernesvarmtvandsforbrug kan ske efter de målere, der for atmåle lejernes vandforbrug opsættes efter den foreslåede §46j, stk. 1. Målerne på tappestederne til varmt vand vil såledesfå en dobbelt funktion ved både at skulle anvendes tilmålingaf en del af vandforbruget og til fordeling mellem lejerneaf udgifterne til opvarmning af varmt vand.Forslaget får som følge af lejelovens § 37, stk. 4, den betydning,at også udgiften til opsætning afvarmtvandsmålereanses for en forbedring. Forslaget indebærer selvsagt ikke,at der kan kræves mere end énforbedringsforhøjelse for opsætningaf varmtvandsmålere, selv om de skal anvendessom såvel forbrugs- somfordelingsmålere.Forslaget indebærer som følge af lejelovens § 37, stk. 5, atogså en beslutning om, at varmtvandsforbruget skalfordelesefter målere, kan gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodesbegyndelse.Forslaget om ændring af § 46 j indebærer ikke ændringer ide øvrige regler i lejelovens kapitel VII B omvandregnskaberm.v.Udlejeren vil således bl.a. kunne kræve en forbedringsforhøjelsefor opsætning af vandmålere til måling aflejernesindividuelle forbrug af koldt og varmt vand, varsle overgangentil afregning efter vandmålere og nedsætte lejen iforbindelsemed overgangen til fordelingen af forbruget eftervandmålere.Til nr. 3Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 11 foreslås atindsætte et nyt stk. 3 i lejelovens § 58.Til nr. 5Det foreslås, at der indsættes et selvstændigt kapitel omudgifter til køling m.v. Herved får udlejer tilsvarendemulighederfor ud over lejen at få refunderet sine udgifter til energitil køling af de enkelte lejemål, som gælder forleveranceraf vand og varme.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over forenergiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for at tilpassesitforbrug af køling med henblik på at opnå en besparelsepå sine forbrugsudgifter.I § 46 r er det foreslået, at såvel et flertal af lejerne sombeboerrepræsentanterne kan forlange opsat målere til målingaflejernes forbrug af energi til køling af lejemålene. Somfor måling af vandforbrug er det foreslået, at udlejeren kunskalkunne forlange opsat målere til måling af energiforbrugettil køling, hvis det er påbudt i henhold til lov, herunderhvismålerkravet er fastsat i en bekendtgørelse. Beslutningenkan gennemføres med 6 ugers varsel til enkølingsperiodesbegyndelse.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab forforbruget af energi til køling. I regnskabet kan udlejerenkunmedtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen,hvis der er tale om et køleanlæg i ejendommen,somudlejeren selv står for driften af, jf. dog nedenfor.

Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivtanlæg til forsyning med køling, er det foreslået,atudlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, somdet kollektive anlæg opkræver for kølingsleverancen.Dettesvarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fraet kollektivt varmeforsyningsanlæg.Som for varmeregnskaber er det foreslået, at udlejeren iregnskabet kan medtage udgifter til kontrol, eftersyn ogvedligeholdelseaf tekniske anlæg til køling, jf. lov om fremmeaf energibesparelser i bygninger.Vedligeholdelsesudgifterer ikke omfattet af lov om fremme af energibesparelser ibygninger. Udgifter til vedligeholdelseog fornyelse af anlæggetskal udlejeren derfor som for andre indretninger iejendommen afholde af sin lejeindtægt,herunder af beløb,der er afsat til udvendig vedligeholdelse.Det foreslås, at lejernes udgifter til kølingsbidrag skal væreen pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og at opsætningafmålere skal anses for en forbedring. Dette svarer til, hvadder gælder for udlejerens leverancer af vand og varme.De foreslåede bestemmelser i §§ 46 s-46 y svarer til bestemmelsernei lejelovens §§ 38-43 om varme- ogvarmtvandsregnskaber.Som for vandudgifter er det i § 46 r foreslået, at lejen skalnedsættes med et beløb, der svarer til den del af udgiftentilkøling, der før opsætning og afregning efter målere var indeholdti lejen, når lejerne overgår til særskilt afregningefterkølingsforbrug.I § 46 z er det foreslået, at reglerne om kølingsregnskaberskal kunne fraviges i samme omfang som reglerne forvarmeog varmtvandsregnskaber.Til nr. 6 og 9Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedesværdi skal ses bort fra de totaløkonomisk rentableenergiforbedringer,der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 10,til ny § 58, stk. 3, og den aftalte grønne byfornyelse,der kangennemføres efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udviklingaf byer og lejelovens § 58 a, jf. forslagets § 3, nr.1.Samtidig er det foreslået i nr. 9, at lejemål, hvor der ergennemført totaløkonomisk rentable forbedringer og aftaltgrønbyfornyelse, ikke skal indgå i sammenligningsgrundlaget,når størrelsen af det lejedes værdi skal afgøres. Hervedhindresdet, at disse typer forbedringer generelt kommer tilat påvirke størrelsen af det lejedes værdi, udtrykt som denleje, der eralmindeligt gældende i kvarteret eller områdetfor tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,kvalitet,udstyr og vedligeholdelsesstand.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3,og § 58 a kan gennemføres og opretholdes, selv om lejenforlejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi.Forslaget indebærer ikke, at en udlejer kan opretholde enleje, der før lejeforhøjelsen for gennemførelse aftotaløkonomiskrentable forbedringer eller aftalt grøn byfornyelseoversteg det lejedes værdi, uden at der var hjemmelhertil, fxsom følge af gennemførelse af arbejder efter lejelovens § 46a, stk. 3. Forbedringsforhøjelserne vil i så faldskulle reduceresi samme omfang, som den tidligere leje oversteg det lejedesværdi.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til nr. 7, 11 og12.Til nr. 7, 8 og 11Lejefastsættelsen bliver efter forslaget frigjort fra de almindeligebestemmelser i lejelovgivningen om, at kunforbedringsarbejderkan danne grundlag for lejeforhøjelse.Efter det foreslåede § 58 a, stk. 1, er det den samlede ombygningsudgiftfor de energibesparende arbejder, der eraftalt,som vil kunne danne grundlag for en lejeforhøjelse. Efterbestemmelsen kan således ogsåvedligeholdelsesarbejderdanne grundlag for lejeforhøjelse.Lejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimumfor lejens størrelse – det lejedes værdi – somlejelovgivningensom hovedregel fastsætter. Ved beregning af lejeforhøjelsen som følge af de aftalte energiforbedringer,kan derendvidere ses bort fra sparet fremtidig vedligeholdelse.Det er derfor i nr. 7 foreslået, at lejelovens § 47, stk. 1,ændres, således at der ved vurderingen af lejen og detlejedesværdi skal ses bort fra energiforbedringer, der er gennemførtefter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udviklingafbyer om aftalt grøn byfornyelse, og den tilhørende lejeforhøjelse,der foretages efter lejelovens § 58 a.Samtidig foreslås det i § 58 a, stk. 1, præciseret, at udlejerikke har mulighed for at opkræve større lejeforhøjelse,endden, udlejer og lejere har aftalt på grundlag af huslejenævnetsforhåndsgodkendelse af lejen, som er udleveret tillejerneefter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse og udviklingaf byer.Det er dog kun den del af de samlede udgifter, der vedrørerlejemål, der helt eller delvist anvendes til beboelse, somskalkunne danne grundlag for lejeforhøjelse i boligerne.Det er derfor med § 58 a, stk. 2, foreslået, at udgifter, dervedrørerhele ejendommen, dvs. også arealer, der anvendestil andet end beboelse, skal fordeles mellem lejemål, der eromfattet afaftalen om grøn byfornyelse, og lejemål, der anvendestil andet end beboelse.Det er en betingelse for at opkræve lejeforhøjelsen, at arbejderneer gennemført, og at udgiften er dokumenteret.Densamlede ombygningsudgift udgør således det maksimale beløb,som kan lægges til grund for beregning af den

lejeforhøjelse,som udlejer og lejere maksimalt kan aftale. Udlejerog lejere kan frit aftale en lavere lejestigning end den,dermaksimalt kan aftales efter loven.I forhåndsgodkendelsen skal huslejenævnet efter forslageti § 1, nr. 14, og § 2, nr. 8, på grundlag af de foreslåede regleri§ 58 a tage stilling til lejeforhøjelsen for gennemførelsenaf den aftalte grønne byfornyelse. Samtidig skal nævnettagestilling til, hvor stor en lejeforhøjelse der kunne væregennemført efter de almindelige regler om forbedringer ilejelovens§ 58 og boligreguleringslovens kapitel IV.Den fordeling, der er foreslået i § 58 a, stk. 5, af de udgifter,der kan danne grundlag for lejeforhøjelse, vil såledesefterforslaget indgå i huslejenævnets forhåndsgodkendelse aflejeforhøjelsens størrelse efter gennemførelsen af deaftalteenergiforbedringer.De grundlæggende betingelser for lejeforhøjelsens beregninger beskrevet i § 58 a, stk. 3, hvor det foreslås, atlejeforhøjelsensom udgangspunkt skal kunne give en passendeforrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdttilforbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgiftertil vedligeholdelse, administration, forsikring oglignende.Det er således de samlede udgifter til de aftalte arbejder,der skal være rimelige, for at lejeforhøjelsen kanberegnespå grundlag heraf.Lejefastsættelsen efter stk. 1 gælder også for lejere af lejemål,der helt eller delvist anvendes til beboelse, og hvorlejerenikke har tilsluttet sig aftalen, men hvor lejemålet eromfattet af aftalen som følge af flertallets vedtagelse.Den fremtidige husleje, som aftales, er bindende, også iforhold til nye lejere, herunder lejere, der flytter ind ilejemål,der var uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.I § 58 a, stk. 4, er det foreslået, at hvis udlejer og lejerehar aftalt, at eventuelt indestående på ejendommensvedligeholdelseskontim.v. eller støtte efter anden lovgivning skalanvendes som delvis finansiering afombygningsarbejderne,kan den del af udgiften, der herigennem dækkes, ikke indgåi beregningen af lejeforhøjelsen efterombygningens gennemførelse.Hvis det indgår som en del af aftalen om grønbyfornyelse, at et energiselskab ydertilskud til projektet vedat erhverve den beregnede energibesparelse, og at dette tilskudskal fratrækkes i de udgifter, derdanner grundlag forlejeforhøjelsen, vil den del af projektet, der finansieres medtilskuddet, således ikke kunne medføreen lejeforhøjelse.Det foreslås i § 58 a, stk. 5, at lejeforhøjelsen skal fordelesindbyrdes mellem de lejemål, der er omfattet af aftalenefterbyfornyelseslovens kapitel 6 a, på grundlag af bruttoetagearealetaf de enkelte omfattede lejemål i forhold til detsamledebruttoetageareal af de lejemål, der er omfattet af aftalenom grøn byfornyelse.Det foreslås i § 58 a, stk. 6, at hvis aftalen mellem ejerenog lejerne er eller bliver ugyldig eller ophæves, villejeforhøjelsenefter ombygningen skulle ske efter lejelovgivningensalmindelige regler. Det vil sige, at udlejer vilkunnekræve lejeforhøjelse for gennemførte forbedringer af det lejedeinden for grænsen for det lejedes værdi, men dervil ikkekunne kræves lejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder.Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldigeller ophæves inden iværksættelsen afforbedringsarbejdernem.v., finder bestemmelsen i lejelovens §§ 58 og 59-59 a ogboligreguleringslovens § 27anvendelse. Ved iværksættelsenforstås den fysiske iværksættelse af arbejderne.Dette medfører, at beboerrepræsentanterne efter lejelovens§ 66, stk. 1, skal have adgang til at ytre sig føriværksættelsen.Endvidere medfører det, for så vidt angår ejendomme beliggendei uregulerede kommuner bl.a., at udlejer efterlejelovens§ 58 kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer tilforøgelsen af det lejedes værdi, samt at bestemmelserneomvarsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, bestemmelserneom foreløbig lejeforhøjelse efter lovens §59,stk. 3, bestemmelserne om indbringelse for boligretten efterlovens § 59, stk. 4, og bestemmelserne omforhåndsgodkendelseefter lovens § 59 a finder anvendelse.I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejerenefter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kan forlangeenlejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi,samt at bestemmelserne om foreløbig lejeforhøjelse,jf.lovens § 27, stk. 4, og bestemmelserne i lovens §§ 23-26 omvarsling af iværksættelse, indbringelse for huslejenævnetforså vidt angår forbedringens hensigtsmæssighed, forhåndsgodkendelsesamt erstatningsboliger, jf. § 27, finderanvendelse.Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldigeller ophæves efter iværksættelsen afforbedringsarbejdernem.v., finder bestemmelserne i lejelovens § 58 og bestemmelsernei boligreguleringslovens § 27anvendelse, uanset atbestemmelsen i lejelovens § 66, stk. 1, litra b, og bestemmelsernei boligreguleringslovens §§ 23-26 ikke er iagttaget.Dette medfører, for så vidt angår ejendomme beliggende iuregulerede kommuner bl.a., at udlejeren efter lejelovens§ 58kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsenaf det lejedes værdi, samt at bestemmelserne omvarsling aflejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, bestemmelserneom foreløbig lejeforhøjelse efter lovens § 59,stk. 3, ogbestemmelserne om indbringelse for boligrettenefter lovens § 59, stk. 4 finder anvendelse.I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejerenefter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kan forlangeenlejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi,samt at bestemmelserne om foreløbig lejeforhøjelse,jf.lovens § 27, stk. 4, finder anvendelse.

Det foreslås altså, at der i denne relation kan ses bort frade ovenfor omtalte bestemmelser i lejelovens § 66 ogboligreguleringslovens§§ 23-26.Efter det foreslåede § 58 a, stk.7, skal lejeforhøjelse skemed 3 måneders varsel, såfremt andet ikke er aftalt.Lejeforhøjelsenkan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvorde aftalte arbejder er gennemført.I henhold til forslagets § 58 a, stk. 8, skal krav om lejeforhøjelseefter arbejdernes gennemførelse varsles efter reglernei§ 58 a, jf. § 59, i lov om leje med fradrag af indfasningsstøttenefter byfornyelsesloven. Det skal således efterforslagetfremgå af varslingen, at der ydes indfasningsstøttetil den aftalte grønne byfornyelse og størrelsen af støtten.Forslaget indebærer endvidere et krav om, at varslingen tillejerne skal indeholde oplysning om vilkårene foraftrapningenaf indfasningsstøtten. Udlejeren skal således oplyse omindholdet af byfornyelseslovens § 50 h. Disseoplysningervedrører bl.a., at indfasningsstøtte kan ydes i 10 år, at denaftrappes hvert år med lige store beløb, og at denkun ydestil boliger, der bebos af lejere, der var lejere af de pågældendeboliger på det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsenblev varslet.Efter forslagets § 58 a, stk. 9, kan senere lejeforhøjelser,der er en følge af reguleringen af indfasningsstøttenefterforslaget til byfornyelseslovens § 50 h, stk. 2, gennemføresuden særlige formkrav ved, at udlejeren giver lejerneskriftligbesked herom i stedet for at foretage sædvanlig varslingaf lejeforhøjelsen efter lejelovgivningens regler.Til nr. 10Som en forenkling foreslås det at ophæve henvisningentil, at der ved vurderingen af det lejedes værdi skal ses bortfraforbedringer efter lejelovens § 46 a, stk. 3, og forbedringer,der er finansieret med beløb, der er omfattet af lejelovens§63 a. Det fremgår allerede af lejelovens § 47, at derved vurderingen af det lejedes værdi skal ses bort fradisseforbedringer.Det er således ikke hensigten med forslaget at ændre dengældende retstilstand, hvorefter en forbedringsforhøjelseikkekan gennemføres i det omfang, den samlede leje efterforbedringens gennemførelse kommer til at overstige detlejedesværdi.Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det i nr. 13 og§ 2, nr. 7, er foreslået, at huslejenævnet ved sinforhåndsgodkendelseskal tage stilling til, om den samlede leje efterforbedringsforhøjelsen efter lejelovens § 58, stk. 1og 2, vilkunne oppebæres.Til nr. 11I udlejningsejendomme, hvor udlejeren leverer varme ogvarmt vand til boligerne, refunderer lejerne udlejerensudgiftertil opvarmning af boligerne og af lejernes forbrug afvarmt vand i ejendommen ved siden af lejen. Hvisudlejerenefter de gældende regler gennemfører forbedringer, herunderenergibesparende foranstaltninger, kan udlejerenkræveen lejeforhøjelse for forbedringen, mens det udelukkendekommer lejeren til gode, at udgifterne til energiforbrugetreduceres.I forbindelse med udførelse af energibesparende arbejdervil der normalt indgå elementer, som efter detlejeretligevedligeholdelsesbegreb vil skulle fradrages investeringen,da kun egentlige forbedringsarbejder efter degældende reglerkan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse. Udlejerkan finansiere vedligeholdelsesudgifter overhenlæggelsernetil udvendig vedligeholdelse, men vil ikke kunne få et afkastaf denne del af investeringen. For at fremmeinvesteringer ienergibesparende arbejder foreslås derfor, at der indføres ensærlig ordning for lejeforhøjelse forenergibesparende foranstaltninger,der er totaløkonomisk rentable.Det foreslås, at udlejeren skal kunne medtage alle de rimeligeudgifter til investeringen, dvs. både forbedrings-ogvedligeholdelsesudgifter, i beregningen af lejeforhøjelsen,når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabeltarbejde,og det dokumenteres, at lejernes årlige besparelsesom følge af det reducerede energiforbrug udgørmindstsamme beløb som den årlige forbedringsforhøjelse.Der skal ikke efter forslaget som en del af de totaløkonomiskrentable forbedringer kunne gennemføres andrearbejderend energibesparende foranstaltninger og de vedligeholdelsesarbejder,der indgår som en del heraf, eller somernødvendige følgearbejder til energibesparelsesarbejderne.Såfremt der samtidig gennemføres arbejder, som ikkevedrørertotaløkonomisk rentable forbedringer, kan udgifterne tildisse arbejder ikke medtages ved beregningen aflejeforhøjelseefter § 58, stk. 3. I det omfang, der er tale om forbedringer,må lejeforhøjelsen beregnes efter § 58, stk. 1og 2.Der er alene tale om et supplement til de gældende reglerom forbedringsforhøjelser, jf. lejelovens § 58, stk. 1 og 2.Degældende regler kan således fortsat anvendes ved energiforbedringsarbejder,der ikke er totaløkonomisk rentable,ellerhvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for de nyeregler om totaløkonomi, ligesom de fortsat kan anvendesvedalle andre typer af forbedringsarbejder.Det foreslås, at der gives ministeren for by, bolig og landdistrikterbemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler forensådan ordning og beregningen af lejeforhøjelsen i en bekendtgørelse.Det er hensigten heri at fastsætte regler om, at de totaløkonomiskrentable forbedringer skal opgøres påejendomsniveaumed udgangspunkt i besparelsesforslagene i et energimærke,jf. lov om fremme af energibesparelser i

bygninger,for ejendommen. Udgifterne til gennemførelse af de totaløkonomiskrentable forbedringer skal derfor fordelespå delejemål, udgifterne vedrører, i forhold til investeringen i detenkelte lejemål, mens den del af udgifterne, dervedrører heleejendommen, fordeles på lejemålene efter m� bruttoetageareal.Herved sikres den bedst muligesammenhæng mellemreduktionen af energiudgiften i et lejemål og lejeforhøjelsenfor de totaløkonomisk rentableforbedringer.Efter bekendtgørelsen om energimærkning af bygningerhar energimærkninger gyldighed i 10 år. Hvis der vedenergimærkningenidentificeres besparelser med en tilbagebetalingstidpå under 10 år, der tilsammen udgør mere end 5pct.af energiforbruget, nedsættes gyldigheden til 7 år.Ved energimærkningen foretages der bl.a. en registreringaf bygningerne på ejendommen og en beregning afbygningensenergimæssige ydeevne, og der opstilles forslag til rentableenergibesparende foranstaltninger.Da totaløkonomiordningen indebærer en favorabel forbedringsforhøjelse,er det ikke hensigten, at lejeforhøjelsenskalkunne opretholdes, hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelenaf investeringen i energibesparelserne indgåvedopgørelsen af det investeringskrav, som gælder for moderniseredelejemål, der kan udlejes efterboligreguleringslovens§ 5, stk. 2. Det er derfor foreslået i § 2, nr. 1, som en ændringaf boligreguleringslovens § 5, stk.2, at udlejeren ikkesamtidig kan opnå lejeforhøjelse efter de attraktive reglerom totaløkonomisk rentable forbedringerog efter boligreguleringslovens§ 5, stk. 2, for de samme arbejder.Der skal stilles præcise krav til dokumentationen af totaløkonomienog dermed til, hvordan besparelsen beregnes.Det erhensigten, at beregningen af totaløkonomien skal tagesit udgangspunkt i bygningens energimæssige karakteristikaførgennemførelsen af totaløkonomiprojektet, og beregne totaløkonomienud fra dette. Vurderingen vil således ikketagehensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsenaf projektet, f.eks. ved at bruge varmebesparelsensomen anledning til at skrue op for varmen.For at sikre bedst mulig dokumentation af totaløkonomiprojektet,er det hensigten at stille krav om eksterngennemgangaf projektet. Siden 2011 foretages energimærkningenudelukkende af virksomheder, som er certificerethertil. Deter derfor hensigten at stille krav om, at der forud for projektetspåbegyndelse indhentes en vurdering fra encertificeretenergimærkningsvirksomhed af, om de energimæssige forudsætningeri henseende til såvel anlæg som drift erholdbare.Udlejerens udgifter til dokumentation fra en certificeretenergimærkningsvirksomhed vil kunne medtages som en delafudgiften til projektet. Hvis projektet ikke gennemføres,vil udlejeren ikke være stillet på anden måde, end hvis etalmindeligtforbedringsprojekt opgives, efter at udlejeren harafholdt udgifter til undersøgelser m.v. Der er såledesikkeadgang til at kræve forgæves afholdte udgifter til dokumentationrefunderet af lejerne.For at give udlejeren bedre muligheder for at vurdere deøkonomiske konsekvenser af en investering itotaløkonomiskrentable energiforbedringer vil udlejeren efter de almindeligeregler kunne anmode huslejenævnet om enforhåndsgodkendelseaf, hvilken lejeforhøjelse projektet vilkunne generere. Huslejenævnet skal i den forbindelsevurdereudgifterne til projektet, herunder om de afholdte udgifterer rimelige, og om der foreligger dokumentation forden totaløkonomiskerentabilitet.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vilet krav om forbedringsforhøjelse reelt medføre, atlejeforhøjelsenreduceres med det beløb, hvormed den eksisterendeleje overstiger det lejedes værdi. Huslejenævnet skalderforefter forslaget i § 1, nr. 13, ligeledes tage stilling til, om dengældende leje overstiger det lejedes værdi, således atlejeforhøjelsenfor de totaløkonomisk rentable forbedringer ikkekan gennemføres fuldt ud.Udlejeren bør ligeledes undersøge mulighederne for at opnårådgivning fra et energiselskab om, hvilke initiativerderhensigtsmæssigt kan medtages i et totaløkonomisk projektmed henblik på at opnå den bedst mulige rentabilitet. Ensådanrådgivning vil kunne medvirke til at styrke udlejerensbeslutningsgrundlag.Til nr. 13Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelsemed forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdere selvelejeforhøjelsenfor forbedringerne, men tillige skal vurdereden samlede leje efter forbedringerne. Nævnet skalsåledesvurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningensregler, herunder om lejen overstigerdet lejedesværdi.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vilet krav om forbedringsforhøjelse medføre, atlejeforhøjelsenreduceres med det beløb, hvormed den eksisterende lejeoverstiger det lejedes værdi. Huslejenævnet skalderfor i detilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk rentableforbedringer og anmoder om enforhåndsgodkendelse,tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedesværdi, således at lejeforhøjelsen for detotaløkonomisk rentableforbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst muligegrundlag for gennemførelse af forbedrings- ogmoderniseringsarbejderog derigennem øge incitamenterne til forbedringeraf den private lejeboligmasse.Til nr. 14

Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne førindgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse får mulighedfor atvurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå aftalen.Til brug for denne vurdering skal udlejerenanmodehuslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves efter gennemførelsen af deenergisparendearbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse,og hvor stor en lejeforhøjelse, der efter dealmindeligeregler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres for forbedringerne.Det er på den baggrund foreslået i § 59 d, at huslejenævnetskal have kompetence til at træffe afgørelse om,hvilkenlejeforhøjelse udlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søgesaftalt med lejerne som grøn byfornyelse,gennemføres.Huslejenævnet skal efter forslaget tage stilling til det projekt,der forelægges, og nævnet vil være bundet afsin afgørelseved en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføresi den form, det er forelagt huslejenævnet. Dettegælder,uanset om projektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelseeller som et almindeligt forbedringsprojekt.Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stillingtil, om en leje, der før projektets gennemførelse overstigerdetlejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kangennemføres fuldt ud, jf. herved forslaget i § 1, nr. 13. Dettevilogså gælde, selv om lejeforhøjelsen som følge af den aftaltegrønne byfornyelse gennemføres efter forslaget i nr. 12 omen ny § 58 a, hvor selve lejeforhøjelsen for energiarbejdernekan overstige forøgelsen af det lejedes værdi.Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stillingtil, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve ved genudlejningaflejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse,men som er uudlejede og ubenyttede på tidspunktet foranmodningenom forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skalher tage stilling til størrelsen af det forbedringstillæg tildengældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå enøget sikkerhed for, hvilken leje der vil kunne kræves itommelejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af lejernesom aftalt grøn byfornyelse, også kommer til atomfattesådanne lejemål.Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privatbyfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået, athuslejenævnetskal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødvendigefor, at nævnet kan træffe sin afgørelse omlejeforhøjelsensstørrelse.Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerneindbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse, skalkunneændre sin forhåndsgodkendelse, medmindre der foreliggerændrede forhold. Det anses i denne forbindelse forændredeforhold, hvis udlejeren gennemfører et projekt, der afvigermere end ubetydeligt fra det materiale, der er forelagthuslejenævnettil brug for forhåndsgodkendelsen.Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme reglerfor indbringelse af huslejenævnets afgørelse, som gælderforforhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfornyelseog aftalt boligforbedring. Huslejenævnetsafgørelsekan således i Københavns Kommune indbringes for ankenævnetog i andre kommuner for boligretten, ligesomankenævnetafgørelse kan indbringes for boligretten.Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra dettidspunkt, hvor lejerne har fået udleveret huslejenævnetsafgørelse.I § 59 e foreslås det, at der skal gælde en frist på 2 månederfor huslejenævnets afgørelse vedrørende enforhåndsgodkendelseaf en lejeforhøjelse, der er omfattet af bestemmelsernei lejelovens §§ 59 a-59 d.Forhåndsgodkendelserne vedrører såvel almindelige forbedringerefter lejelovens § 58, stk. 1 og 2, somenergiforbedringer,der søges gennemført efter den foreslåede bestemmelsei § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentableforbedringer,forbedringer efter de foreslåede regler i § 58 a om aftaltgrøn byfornyelse samt nyetablering af lejligheder ihidtiluudnyttede tagetager efter § 59 c og forbedringer som følgeaf privat byfornyelse, jf. § 59 b.Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sagen er oplyst på ensådan måde, at huslejenævnet kan træffe afgørelse, oghvorlejerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger.Det er derfor af væsentlig betydning for en hurtigforhåndsgodkendelse,at udlejeren medsender det fornødne materiale.Materialet omfatter projektmateriale vedrørendedet påtænkteforbedringsprojekt, for at nævnet kan tage stilling til arbejdetsart og omfang, samt oplysninger om deanslåede udgiftertil projektets gennemførelse og en beregning af denønskede lejeforhøjelse.Fristen løber, indtil det tidspunkt, hvor der er afholdt mødei huslejenævnet, og hvor nævnets forhåndsgodkendelseerindført i protokollen.Huslejenævnet skal efter boligreguleringslovens § 39,stk. 2, senest en uge efter anmodningen omforhåndsgodkendelseefter lejelovens § 59 a underrette lejerne om udlejerensanmodning om forhåndsgodkendelse oggive lejeren mulighedfor at udtale sig i sagen inden 2 uger.Til nr. 15 og 16Det foreslås, at den maksimale godtgørelse, lejere i privatelejeboliger kan opnå for gennemførte råderetsarbejder iforbindelsemed fraflytning, fastsættes til 110.252 kr. i 2009-niveau. Dette er samme niveau, som lejere i almeneboligerhar mulighed for at opnå i godtgørelse. Opgjort i 2012-niveauudgør den maksimale godtgørelse for almenelejere117.340 kr.De øvrige forslag er redaktionelle, idet formålet er at samordnebestemmelsen således, at alle beløb opgøres isammeprisniveau som den maksimale godtgørelse. Det er derforforeslået, at beløbene opgøres i 2009-niveau, som er detniveau,der ligger til grund for den maksimale godtgørelse forråderetsarbejder i almene boliger.

Med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennemføreforbedringsarbejder især i boliger iudlejningsejendomme,hvor udlejeren ikke har planer om at udføre sådanne arbejder.Der er i bekendtgørelse om råderet og godtgørelse for individuelleforbedringer m.v. i privat byggeri (bekendtgørelsenr.845 af 30. september 1994) fastsat en positivliste for,hvilke arbejder der i den enkelte bolig kan gennemføressområderetsarbejder. Energibesparende foranstaltninger som efterisolering,opsætning af forsatsvinduer, monteringellerudskiftning af termostatventiler og ressourcebesparende foranstaltninger er arbejder, som er omfattet af lejerensråderet.Herudover vedrører råderetten i det væsentlige køkken ogbad.Råderetten omfatter kun mulighed for at gennemføre arbejderi boligen. Arbejder, der vedrører selve ejendommen,somfx hulmursisolering og vinduesudskiftning ligger såledesuden for anvendelsesområdet.Med forhøjelsen gives der således lejere øgede mulighederfor selv at udføre energibesparende arbejder i boligen,ogforslaget indgår dermed som et element i den samledeindsats for at øge incitamenterne til, at der udføresforbedringer,som medvirker til at reducere energiforbruget.Til nr. 17Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 2, nr. 2, omindsættelse af et nyt stk. 3 i boligreguleringslovens § 5, såledesatdet nuværende § 5, stk. 3, hvortil der henvises i lejelovens§ 73, bliver stk. 4.

Til § 2Til nr. 1Det foreslås, at forbedringer efter forslaget i § 1, nr. 11,om en ny § 58, stk. 3, i lejeloven ikke kan medregnesvedopgørelsen af forbedringsinvesteringen i boligreguleringslovens§ 5, stk. 2.Efter forslaget kan der således ikke samtidig opnås en forbedringsforhøjelseefter lejelovens § 58, stk. 3, og enlejefastsættelseefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for desamme arbejder og udgifter.Forslaget er ikke til hinder for, at udlejeren gennemførertotaløkonomisk rentable forbedringer efter lejelovens § 58,stk.3, og kræver lejeforhøjelse herfor og samtidig eller seneregennemfører en gennemgribende forbedring af et lejemålefterboligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastsætter lejenefter den gennemgribende forbedring til det lejedes værdiunderforudsætning af, at betingelserne i bestemmelsenom bl.a. investeringsgrænser er opfyldt.Forbedringer, der er omfattet af det foreslåede kapitel 6 ai lov om byfornyelse og udvikling af byer, indgår efterboligreguleringslovens§ 5, stk. 2, allerede som en del af deforbedringer, der ikke kan medregnes ved opgørelsen af,omder i tilstrækkeligt omfang er foretaget forbedringer for atkunne anvende bestemmelsen.Til nr. 2Det foreslås, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kanfastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning, atejendommenenergimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard.I medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygningerer der fastsat regler om energimærkning afbygninger.Bygningerne opdeles efter energiforbrug i en skala fra A-G.Energiklasse A er underopdelt i trin, A2020,A2015 og A2010, hvor A2010svarer til det gældende bygningsreglements minimumskrav,mens lavenergihuse svarendetil energiklassen for 2015 nuopnår mærkning med A2015. Mærkning med B-G angiverejendomme med stigendeenergiforbrug. I energimærkningenindgår ligeledes, at der gives anbefalinger om energibesparelser,et estimat overomkostningerne ved gennemførelsenaf de anbefalede foranstaltninger og tilbagebetalingstidenved gennemførelsenheraf.Der er en klar sammenhæng mellem ejendommenes alderog energistandard. Omkring 40 pct. af boligerne, ibrugtagetfør1981, har et energimærke på E eller lavere. For boliger,ibrugtaget i perioden 1982-1991, har under 10 pct. af boligerneetenergimærke på E eller lavere.Det foreslås, at det fremover gøres til en forudsætning forbenyttelse af de særlige regler i lovens § 5, stk. 2, atejendommensom helhed skal opfylde en energiramme på A-D ienergimærkningen efter lov om fremme afenergibesparelseri bygninger. Dette svarer stort set til de krav til nybyggeri,der blev stillet i bygningsreglementet fra1977 og dermedtypisk gældende for nybyggeri ibrugtaget fra 1981 og frem.Det foreslås ligeledes, at ejeren af en ejendom, der ikkehar en energimærkning på A-D, i stedet kan få adgang tilatanvende reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved atforetage energiforbedringer af boligdelen af ejendommenpåmindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal. Det er den rene forbedringsudgift,der mindst skal udgøre 400 kr. pr. m�. Iudgifternemedregnes således ikke vedligeholdelsesudgifter,herunder fremtidig sparet vedligeholdelse.Det er normal huslejenævnspraksis, at man som udgangspunkt for den konkrete vurdering af en forbedring anvenderstandardbeløb som vejledende beløb for afvejning af hensyn eller forhold, der er stort set ensartede fra sag til sag.Huslejenævnene skønner således konkret ud fra, om fradraget skal være lavere, lig med eller højere endstandardbeløbet.

Nogle huslejenævn anvender eksempelvis et standardbeløb for sparet vedligeholdelse ved udskiftning af vinduer på 1/3af investeringen. Udskiftes der velvedligeholdte vinduer til vinduer med væsentlig højere isoleringsevne, vil fradragetfor sparet vedligeholdelse konkret kunne være mindre end 1/3, mens det konkret kan være større, hvis de udskiftedevinduer kun i ringe omfang har været vedligeholdt før udskiftningen.Det foreslås, at beløbet på 400 kr. pr m�opgøres i 2012-niveau og reguleres på samme måde som investeringerneiboligreguleringslovens § 5, stk. 2, dvs. efter udviklingen i nettoprisindekset.Forbedringerne må ikke være gennemført med støtte efterlov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring,lovom byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byerbortset fra kapitel 6 a eller lov om privat byfornyelse.Det er udlejerens beslutning, om investeringskravet på400 kr. pr. m� bruttoetageareal skal opfyldes ved helt ellerdelvistat gennemføre energiforbedringerne efter de almindeligeregler om forbedringsforhøjelser i lejelovens § 58,stk. 1 og 2,eller efter de foreslåede bestemmelser i lejelovens§ 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentable forbedringereller efterbestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i lejelovens§ 58 a og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udviklingaf byer.Ved gennemførelse af energiforbedringerne efter de foreslåedebestemmelser om totaløkonomisk rentableforbedringerog aftalt grøn byfornyelse kan udgifterne til vedligeholdelseikke medregnes ved opgørelsen af, ominvesteringskraveter opfyldt. Det skyldes, at investeringskravet på 400kr. pr. m� bruttoetageareal vedrører reneforbedringer, dvs.investeringen ekskl. vedligeholdelsesudgifter.Forbedringerne skal være gennemført inden for en periodepå 2 år, for at ejeren herved får adgang til at anvendelejefastsættelsenefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, vedgenudlejning af en gennemgribende forbedret lejlighed.Derstilles ikke krav om, at denne periode skal være sammenfaldendemed den 2 års-periode, der kræves forinvesteringenefter § 5, stk. 2, eller at perioden skal grænse op til den førstegenudlejning efter lovens ikrafttræden.For at undgå tvivl om anvendelsen af boligreguleringslovens§ 5, stk. 2, foreslås det, at kravet om en energimærkningpåD eller bedre eller om energiforbedringer på mindst400 kr. pr. m� bruttoetageareal for boligdelen af ejendommenskalvære opfyldt på det tidspunkt, hvor en gennemgribendeforbedret lejlighed ønskes udlejet med lejefastsættelseefterboligreguleringslovens § 5, stk. 2.Arealet af boligdelen af ejendommen opgøres efter de regler,der er fastsat i medfør af lejelovens § 115 a ogboligreguleringslovens§ 66 a. Reglerne er fastsat i bekendtgørelsenr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet afboligerog erhvervslokaler. I opgørelsen af boligdelen af arealet indgårsåledes også boligernes andel i bl.a.adgangsarealer ogydermure.Det er uden betydning for investeringskravet, om der ergennemført gennemgribende forbedringer i én eller flerelejlighederefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Arealet afsådanne lejligheder indgår således også ved opgørelsenaf,om der er investeret 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelenaf ejendommen.Forslaget indebærer, at der også stilles krav til enten heleeller boligdelen af bygningens energistandard for at anseenbolig for gennemgribende forbedret med den virkning, at deattraktive lejefastsættelsesbestemmelser iboligreguleringslovens§ 5, stk. 2, kan anvendes ved genudlejning.Forslaget vil sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelseefter § 5, stk. 2, ikke i samme omfang som nu kananvendesved genudlejning af lejligheder i ejendomme med dårligeenergiforhold.Forslaget gælder dog kun lejligheder, derforbedres gennemgribende og udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,efter lovens ikrafttrædelse. Det er således afgørende, om lejeperioden begynder før eller efter lovens ikrafttræden. Hvislejeperioden begynder før lovens ikrafttræden 1. juli 2014, vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet af forslaget.Lejligheder, der alleredei dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne udlejesefter disse regler, jf.bemærkningerne til lovforslagets§ 6, stk. 3.Hvis udlejeren har gennemført totaløkonomisk rentableenergibesparelser efter forslaget i § 1, nr. 11, eller aftaltgrønbyfornyelse efter forslaget i § 1, nr. 12, kan udlejerenvælge at opretholde denne lejeforhøjelse, selvom dergennemføresen lejefastsættelse efter boligreguleringslovens§ 5, stk. 2, og lejen vil herved kunne fastsættes til ethøjereniveau end det lejedes værdi, jf. forslaget under nr. 4, om atse bort fra lejeforhøjelser og forbedringer efterlejelovens§§ 58, stk. 3, og 58 a.Hvis den totaløkonomiske lejeforhøjelse eller den aftaltelejeforhøjelse efter grøn byfornyelse opretholdes, kanforbedringsdelenaf de energibesparende foranstaltninger ikkeindgå ved opgørelsen af investeringskravet iboligreguleringslovens§ 5, stk. 2, jf. forslaget i nr. 1.Hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelen af de energibesparendeforanstaltninger indgå ved opgørelsen afinvesteringskraveti boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan dentotaløkonomiske lejeforhøjelse eller den aftalelejeforhøjelseefter grøn byfornyelse ikke opretholdes for det eller de lejemål,hvor der gennemføres gennemgribendeforbedringer efter§ 5, stk. 2.For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning afen lejlighed efter § 5, stk. 2, skal udlejer dokumentere,atejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder deovennævnte betingelser, uanset hvornår udlejningensker.Dette indebærer, at også de energibesparende arbejder, derindgår i en gennemgribende forbedring af en lejlighed,skaldokumenteres at være gennemført på det tidspunkt, hvorgenudlejning sker, hvis de er forudsætning for

opfyldelsenaf kravet om, at der inden for en periode på 2 år er investeret400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen afejendommenpå genudlejningstidspunktet.Til nr. 3Som konsekvens af forslagene om totaløkonomisk rentableforbedringer og aftalt grøn byfornyelse foreslås det, atderved sammenligningen efter boligreguleringslovens § 5,stk. 6, skal ses bort fra lejemål, hvor der er gennemførtlejeforhøjelsersom følge af gennemførelse af totaløkonomiskrentable forbedringer efter forslaget i § 1, nr. 11, til ny §58,stk. 3, i lejeloven eller aftalt grøn byfornyelse efter forslageti § 1, nr. 12, til ny § 58 a i samme lov. Herved undgåsdet, atde lejemål, hvor lejen kan fastsættes over det lejedes værdi,kommer til at påvirke størrelsen afsammenligningsgrundlagetfor det lejedes værdi.Til nr. 4Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedesværdi skal ses bort fra de totaløkonomisk rentableenergiforbedringer,der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 11,til ny § 58, stk. 3, i lejeloven, og aftalt grønbyfornyelse, derkan gennemføres efter § 1, nr. 12, til ny § 58 a i samme lov.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter lejelovens§ 58, stk. 3, kan gennemføres og opretholdes, selv om lejenforlejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi, ogselv om lejen efter en gennemgribende forbedring fastsættesefterde særlige bestemmelser i § 5, stk. 2. Den del af en lejeforhøjelsefor gennemførelse af totaløkonomiskrentableenergiforbedringer, der vedrører vedligeholdelsesarbejdernei det totaløkonomisk rentable projekt, vil såledeskunne opretholdesud over § 5, stk. 2-lejen.Det samme gælder afhængig af aftalen helt eller delvistfor vedligeholdelsesdelen af lejeforhøjelser efter § 58 a.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, nr. 11 og12.Til nr. 5 og 6Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 2 foreslås at indsætteet nyt stk. 3 i boligreguleringslovens § 5.Til nr. 7Det foreslås præciseret, at huslejenævnet har kompetencetil at give forhåndsgodkendelse af huslejens størrelsevedudlejning af boliger, som er gennemgribende moderniseretefter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Den gældende formulering af bestemmelsen om forhåndsgodkendelseved forbedringsarbejder har givet anledningtiltvivl om, hvorvidt bestemmelsen også omfatter forhåndsgodkendelseaf lejen for sådanne lejemål, der moderniseresiforbindelse med genudlejning. Med præciseringen fremgårdet udtrykkeligt, at forhåndsgodkendelse også kan givestilsådanne lejemål.Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelsemed forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdere selvelejeforhøjelsenfor forbedringerne, men tillige skal vurdereden samlede leje efter forbedringerne. Nævnet skalsåledesvurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningensregler, herunder om lejen overstigerdet lejedesværdi.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vilet krav om forbedringsforhøjelse medføre, atlejeforhøjelsenreduceres med det beløb, hvormed den eksisterende lejeoverstiger det lejedes værdi. Huslejenævnet skalderfor i detilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk rentableforbedringer og anmoder om enforhåndsgodkendelse,tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedesværdi, således at lejeforhøjelsen for detotaløkonomisk rentableforbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst muligegrundlag for gennemførelse af forbedrings- ogmoderniseringsarbejderog derigennem øge incitamenterne til forbedringeraf den private lejeboligmasse.Til nr. 8Forslaget vedrørende § 25 e svarer til forslaget i § 1, nr.14, vedrørende lejemål, der ikke er omfattet afboligreguleringslovensregler.Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne førindgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse får mulighedfor atvurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå aftalen.Til brug for denne vurdering skal udlejerenanmodehuslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhøjelseder kan kræves efter gennemførelsen af deenergisparendearbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse,og hvor stor en lejeforhøjelse, der efter dealmindeligeregler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres for forbedringerne.Det er på den baggrund foreslået, at huslejenævnet skalhave kompetence til at træffe afgørelse om, hvilkenlejeforhøjelseudlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søges aftaltmed lejerne som grøn byfornyelse, gennemføres.Huslejenævnetskal efter forslaget tage stilling til det projekt, derforelægges, og nævnet vil være bundet af sin afgørelseveden eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i denform, det er forelagt huslejenævnet. Dette gælder, uansetomprojektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelse eller somet almindeligt forbedringsprojekt.

Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stillingtil, om en leje, der før projektets gennemførelse overstigerdetlejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kangennemføres fuldt ud, jf. herved forslaget under nr. 4 og § 1,nr. 6og 7. Dette vil også gælde, selv om lejeforhøjelsen somfølge af den aftalte grønne byfornyelse gennemføresefterforslaget i § 1, nr. 12, om en ny § 58 a i lejeloven, hvor selvelejeforhøjelsen for energiarbejderne kan overstige detlejedesværdi.Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stillingtil, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve ved genudlejningaflejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse,men som er uudlejede og ubenyttede på tidspunktet foranmodningenom forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skalher tage stilling til størrelsen af det forbedringstillæg tildengældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå enøget sikkerhed for, hvilken leje der vil kunne kræves itommelejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af lejernesom aftalt grøn byfornyelse, også kommer til atomfattesådanne lejemål.Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privatbyfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået, athuslejenævnetskal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødvendigefor, at nævnet kan træffe sin afgørelse omlejeforhøjelsensstørrelse.Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerneindbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse, skalkunneændre sin forhåndsgodkendelse. Dette gælder dog ikke, hvisudlejeren gennemfører et projekt, der afviger mereend ubetydeligtfra det materiale, der er forelagt huslejenævnet tilbrug for forhåndsgodkendelsen.Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme reglerfor indbringelse af huslejenævnets afgørelse, som gælderforforhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfornyelseog aftalt boligforbedring. Huslejenævnetsafgørelsekan således i Københavns Kommune indbringes for ankenævnetog i andre kommuner for boligretten, ligesomankenævnetafgørelse kan indbringes for boligretten.Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra dettidspunkt, hvor lejerne har fået udleveret huslejenævnetsafgørelse.I § 25 f foreslås det, at der skal gælde en frist på 2 månederfor huslejenævnets afgørelse vedrørende enforhåndsgodkendelseaf en lejeforhøjelse, der er omfattet af bestemmelsernei boligreguleringslovens §§ 25 a-25 e.Forhåndsgodkendelserne vedrører såvel almindelige forbedringerefter lejelovens § 58, stk. 1 og 2, somenergiforbedringer,der søges gennemført efter den foreslåede bestemmelsei lejelovens § 58, stk. 3, om totaløkonomiskrentableforbedringer, forbedringer efter de foreslåede regler ilejelovens § 58 a om aftalt grøn byfornyelse samtnyetableringaf lejligheder i hidtil uudnyttede tagetager efter boligreguleringslovens§ 25 c og forbedringer som følge afprivatbyfornyelse, jf. boligreguleringslovens § 25 b. Fristen gælder ligeledes for forhåndsgodkendelser efterboligreguleringslovens § 25 d om lejen i private andelsboliger og ejerlejligheder, der ønskes udlejet.Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sagen er oplyst på ensådan måde, at huslejenævnet kan træffe afgørelse, oghvorlejerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger.Det er derfor af væsentlig betydning for en hurtigforhåndsgodkendelse,at udlejeren medsender det fornødne materiale.Materialet omfatter projektmateriale vedrørendedet påtænkteforbedringsprojekt, for at nævnet kan tage stilling til arbejdetsart og omfang, samt oplysninger om deanslåede udgifter til projektets gennemførelse og en beregning af denønskede lejeforhøjelse.Fristen løber, indtil det tidspunkt, hvor der er afholdt mødei huslejenævnet, og hvor nævnets forhåndsgodkendelseerindført i protokollen.Huslejenævnet skal efter boligreguleringslovens § 39,stk. 2, senest en uge efter anmodningen omforhåndsgodkendelseefter § 25 a underrette lejerne om udlejerens anmodningom forhåndsgodkendelse og give lejerenmulighed forat udtale sig i sagen inden 2 uger.Til nr. 9 og 10Det foreslås, at det ligeledes skal være muligt at gennemføretotaløkonomisk rentable forbedringer medlejeforhøjelseefter den bestemmelse i lejelovens § 58, stk. 3, der erforeslået i § 1, nr. 11, i ejendomme, der er omfattet afreglerneom omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovenskapitel II.Til nr. 11Det foreslås at give Grundejernes Investeringsfond mulighedfor at yde udlejere og lejere en udvidet rådgivning i stilmedden rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidligeretilskudsordninger.Grundejernes Investeringsfond er en lovreguleret fond,der ikke kan afholde udgifter af sine frie midler, uden at dererhjemmel hertil i loven. Det foreslås derfor, at boligreguleringslovenændres, så fonden vil kunne yde gratis rådgivningiforbindelse med forhandlinger mellem lejere og udlejereom aftalt grøn byfornyelse. Der vil være tale om enuvildigrådgivning, der varetages af fonden selv.Der er ikke fastsat en økonomisk ramme for rådgivningen,men det foreslås, at en sådan ramme fastlægges i enforhandlingmellem Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikterog Grundejernes Investeringsfond, da udgifterne tilrådgivningenafholdes af fondens frie midler.

Til § 3Til nr. 1Til § 50 aIstk. 1afgrænses anvendelsesområdet for aftalt grøn byfornyelsei private udlejningsejendomme.Det foreslås med bestemmelsen, at udlejer og lejere i privateudlejningsejendomme, herunder kommunalt ejedeejendomme,kan indgå aftale om gennemførelse af aftalt grønbyfornyelse i form af energiforbedrende arbejder påbeboelsesejendomme.Efter forslaget kan aftalen mellem udlejer og lejere omfattealle typer energibesparende arbejder på ejendommen.Istk. 2foreslås det, at kapitel 6 a skal omfatte alle privateudlejningsboliger, der helt eller delvis udlejes tilbeboelse.Som private udlejningsboliger anses udlejede boliger i privateudlejningsejendomme, ejerlejlighedsejendomme,ejendommeejet af andelsboligforeninger, tofamiliehuse, parcelhusem.v. Boliger beliggende i udlejningsejendomme,somer omfattet af byggestøtte-, kollegiestøtte-, boligbyggeri-,ældrebolig- eller almenboliglovgivningen, eller som ergodkendtefter § 67, stk. 1, nr. 8, i den tidligere lov om boligbyggeri,er ikke omfattet af anvendelsesområdet.Lovforslaget omfatter ligeledes klubværelser, dvs. enkeltværelser,som ikke er en del af udlejers beboelseslejlighedogikke er en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer bebor.Endvidere omfatter lovforslaget hele lejemålet, nårlejlighedendelvis er udlejet til andet end beboelse.Lovforslaget omfatter ikke erhvervslejemål samt ombygningaf erhvervslokaler til bolig.Til § 50 bDet foreslås, at der anvendes et udvidet ejendomsbegrebved fastlæggelsen af anvendelsesområdet for den aftaltegrønnebyfornyelse. Udvidelsen svarer til udvidelsen af detmatrikulære ejendomsbegreb, som anvendes iboligreguleringslovens§ 4 aI overensstemmelse hermed foreslås det istk. 1,at flereudlejede lejligheder, der hører under samme ejerforening, ogsomejes af samme udlejer, i en ejendom, der er opdelt iejerlejligheder, betragtes som én ejendom. Disseudlejedeejerlejligheder er derfor omfattet af lovforslaget.Tilsvarende foreslås i stk. 2, at flere ejendomme, der eropført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som harfællesfriarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skalanses for én ejendom. Det samme gælder for ejendomme,der ersamnoterede eller samvurderede. Lejemål i sådanneejendomme, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, ersåledesligeledes omfattet af lovforslaget.Udvidelsen af ejendomsbegrebet indebærer ikke, at fremlejeforhold,hvor en lejer fremlejer sin bolig efter lejelovens§ 70eller efter aftale med udlejeren, er omfattet af bestemmelsernei det foreslåede kapitel 6 a.Til § 50 cEt væsentligt element i ordningen er forholdet og samarbejdetmellem udlejeren og lejerne. Bestemmelsen istk.1forudsætter,at et flertal af lejerne skriftligt accepterer gennemførelsenaf ombygningsprojektet. Lejertilslutningenopgøresi forhold til det samlede antal udlejede og beboede beboelseslejlighederog klubværelser i ejendommen påtidspunktetfor aftalens indgåelse.Der lægges med ordningens udformning op til, at gennemførelsenaf en ombygningssag baseres på etforhandlingsforløbudlejeren og lejerne imellem, således at behov og ønskerkan drøftes og herefter danne basis forenighed om de endeligearbejders omfang. I princippet er der - udover de i lovforslagetindeholdte bestemmelser - ikkeindeholdt begrænsningeri, hvilke aftaler eller indholdet af samme udlejeren oglejerne indgår i forbindelse medgennemførelsen af de aflovforslaget omfattede arbejder.Til hjælp for både udlejere og lejere udarbejder Ministerietfor By, Bolig og Landdistrikter vejledningsmateriale, såledesat de intentioner og muligheder, der ligger i ordningen,kan uddybes og understøttes. Materialet vil endvidereomhandleproblemstillinger, parterne bør være opmærksommepå i forbindelse med indgåelse af aftalen. Endelig vilvejledningenindeholde oplysninger til lejere og udlejere om deresrettigheder og pligter samt vilkårene i øvrigt, herunderhvilkeprocedureregler og tidsfrister der skal overholdes.Istk. 2foreslås det, at aftalen mellem et flertal af lejerneog udlejeren tillige skal omfatte lejemål, som er ubeboedeoguudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.Til § 50 dIstk. 1,foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal inddragesinden planerne præsenteres for de enkeltelejere.Hensigten er at sikre, at den viden, de igennem deres arbejdesom beboerrepræsentanter har erhvervet sig omejendommenog beboerne, indgår i forhandlingsgrundlaget, samt atgive lejerne den tryghed, at beboerrepræsentanternehar fåetforelagt forslaget inden de øvrige lejere inddrages.

Efter andet punktum finder § 66 i lov om leje ikke anvendelse.I beboelsesejendomme med beboerrepræsentation erdetsåledes bl.a. ikke en betingelse for at opkræve lejeforhøjelsen,at udlejeren inden iværksættelsen af de aflovforslagetomfattede arbejder har givet beboerrepræsentanterne adgangtil at ytre sig i en periode på 3 uger.I stk. 2foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal kunneindgå en skriftlig aftale med udlejeren om gennemførelseafenergibesparende arbejder og lejeforhøjelser. Aftalen kandog højst indebære lejeforhøjelser, der samlet udgør 93kr.pr. m� bruttoetageareal (2012-niveau) for de energibesparendearbejder samt lejeforhøjelser for forbedringer, sombeboerrepræsentanterneinden for de sidste 3 år har tiltrådt efterdenne bestemmelse. Bestemmelsen svarer til lejelovens §66a, hvorefter beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegnekan tiltræde forbedringsarbejder, som udlejeren vilgennemføre,inden for samme tids- og beløbsgrænser.Uanset beboerrepræsentanternes kompetence efter dennebestemmelse er det dog reelt den enkelte lejer, dertræfferbeslutning, idet beboerrepræsentanterne forinden de tiltræderaftalen har pligt til at afholde beboermøde tildrøftelse afarbejderne samt afholde afstemning blandt de fremmødtebeboere, hvor der skal være et flertal for, at deenergibesparendearbejder gennemføres. Herudover har beboerrepræsentanternepligt til snarest at give samtlige beboereskriftligbesked om beslutningen. Den skriftlige besked skal indeholdeoplysning om, at såfremt � af beboerne, inden 2uger efterden skriftlige besked er kommet frem, forlanger det, skalbeboerrepræsentanterne foranstalte urafstemningblandtejendommens beboere.Istk. 3foreslås det, at aftalen mellem beboerrepræsentanterneog udlejeren tillige skal omfatte lejemål, som erubeboedeog uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.Til § 50 eI bestemmelsen opregnes en række vilkår for aftalens gyldighed.Er blot ét af de anførte krav ikke opfyldt, eraftalenugyldig, og den vil ikke være omfattet af lovens kapitel 6 a med den konsekvens, at lejeforhøjelsen ikke kanberegnesefter den foreslåede § 58 a i lov om leje.Af hensyn til at sikre gennemskueligheden for parterne afaftalens elementer foreslås det istk. 1, nr. 1,at aftalenskalindgås på en af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikterudarbejdet aftaleblanket.Istk. 1, nr. 2,foreslås det af hensyn til at sikre gennemskuelighedfor lejerne af de lejemæssige konsekvenser, atlejernefør aftalens indgåelse fra udlejer skal have en skriftligerklæring om de lejemæssige konsekvenser for detenkeltelejemål. Erklæringen afgives af huslejenævnet på baggrundaf en anmodning fra udlejer i henhold til lejelovens §59 d,stk. 1, og boligreguleringslovens § 25 e, jf. forslaget herom i§ 1, nr. 14, og § 2, nr. 8. Erklæringen omfatter bådekonsekvenserneved gennemførelse af de energibesparende arbejderefter denne lovs kapitel 6 a, og de lejemæssigekonsekvenser,hvis de energibesparende arbejder gennemføres efterlejelovens § 58, stk. 1.Omfatter projektet andre arbejder end de aftalte energibesparendearbejder, skal disse arbejder ikke indgå ihuslejenævnetserklæring om de lejemæssige konsekvenser.Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejerne,at de energimæssige konsekvenser er grundigt belystindenaftale indgås. Det foreslås derfor istk. 1, nr. 3,at lejerne fraudlejer før aftalens indgåelse skal have en skriftligerklæringom de energimæssige konsekvenser for ejendommen. Denforventede energibesparelse opgøres både i kWh ogi kr. ogøre. Beregningen udføres af et certificeret energimærkningsfirma.Endvidere foreslås det istk.1, nr. 4,at det er et vilkår foraftalens gyldighed, at et flertal af lejerne skriftligt skalaccepterearbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse, jf.§ 50 c, hvis aftalen indgås mellem udlejer og lejerne, ogatbetingelserne i lovens § 50 d skal være opfyldt, hvis aftalenindgås mellem udlejer og beboerrepræsentanterne.Endelig foreslås det istk.1, nr. 5,det er en gyldighedsbetingelse,at udlejerens meddelelse om aftalens indgåelseerkommet frem til lejerne.Istk.2,foreslås det, at udlejeren kan undlade at indhenteen forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet, hvis alle lejerehartiltrådt aftalen om grøn byfornyelse.Til § 50 fDet foreslås at give kommunalbestyrelsen mulighed for attræffe beslutning om at yde indfasningsstøtte til nedsættelseaflejeforhøjelsen beregnet efter § 58 a i lov om leje.Kommunalbestyrelsen får herved mulighed for at yde indfasningsstøttetil alle de aftalte energibesparende arbejder.Til § 50 gDet foreslås istk. 1,at det er ejeren af ejendomme omfattetaf § 50 a, stk. 1, der ansøger kommunalbestyrelsenomindfasningsstøtte. Med henblik på at give parterne det bedstegrundlag for at indgå aftale om energibesparendearbejderog lejefastsættelse foreslås det, at ansøgning om indfasningsstøttefremsendes til kommunalbestyrelsen, indenaftalenmed lejerne indgås.Som grundlag for kommunalbestyrelsens vurdering af behovetfor indfasningsstøtte foreslås det istk. 2,at detcertificeredeenergimærkningsfirmas erklæring om de energimæssigekonsekvenser af projektet, jf. § 50 e, nr. 3, oghuslejenævnetsforhåndsgodkendelse, jf. § 50 e, nr. 2, skal bilæggesansøgningen om indfasningsstøtte til

kommunalbestyrelsen.Såfremt samtlige lejere og udlejeren har tiltrådt aftalen omgrøn byfornyelse efter § 50 a, kanhuslejenævnets forhåndsgodkendelseerstattes af dokumentation for, at alle lejere hartiltrådt aftalen.I overensstemmelse med lovens generelle bestemmelserom, at kommunalbestyrelsen kan stille betingelser for atydestøtte til bygningsforbedringsarbejder, jf. kapitel 3, foreslåsdet istk. 3,at kommunalbestyrelsen kan stille krav omoplysningervedrørende projektet, ejendommen og ejendommensøkonomi, som er relevante for behandlingen afansøgningenom indfasningsstøtte.Med samme begrundelse foreslås det istk. 4,at kommunalbestyrelsenkan stille arkitektoniske, miljømæssigeogudførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte, samtkrav om gennemførelse af bestemte arbejder. MinisterietforBy, Bolig og Landdistrikter udarbejder vejledningsmaterialeom aftalt grøn byfornyelse, der blandt andet vilomhandleden mest hensigtsmæssige tilrettelæggelse af aftaleindgåelsen.Til § 50 hDet foreslås, at indfasningsstøtten til lejeforhøjelsen detførste år højst skal kunne udgøre to tredjedele af den delaflejeforhøjelsen, som vedrører de aftalte energibesparendeforanstaltninger.Det er kommunalbestyrelsens konkrete vurdering, om derskal ydes indfasningsstøtte, og hvor høj indfasningsstøttenskalvære. Vurderingen skal bygge på forhold vedrørendelejeforhøjelsens størrelse og arbejdernes karakter og denberegnedeenergibesparelse. Der er ikke tale om, at kommunalbestyrelsenskal foretage en individuel vurdering afdenenkelte lejers økonomi og betalingsevne. Kommunalbestyrelsenskal, på baggrund af et samlet skøn overlejestigningen,værdien af de energibesparende foranstaltninger for lejerne,herunder energibesparelsen, samt mulighedenfor ataftale om gennemførelse af de energibesparende foranstaltningermellem ejer og lejere vil komme i stand, tagestillingtil, om der er behov for at yde indfasningsstøtte til de energibesparendeforanstaltninger, og i givet fald, hvor storen delaf lejeforhøjelsen indfasningsstøtten skal udgøre.Istk. 2,foreslås det, at indfasningsstøtten ydes i 10 år. Efterforslaget nedsættes indfasningsstøtten efter det første årmedlige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet afstøtten.Det foreslås istk. 3,at indfasningsstøtte kun ydes til nedsættelseaf lejeforhøjelse i boliger, der fortsat bebos af denlejer,som var lejer på varslingstidspunktet for huslejeforhøjelsen.Afgørende for, om der kan ydes indfasningsstøtte, er,atlejeren var lejer af lejemålet umiddelbart før lejeforhøjelsen,såvel som på det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen iforbindelsemed de energibesparende foranstaltninger varsles.Den foreslåede bestemmelse istk. 4vedrører den situation,at en lejer, til hvis bolig der ydes indfasningsstøtte,flytter.Når lejeren flytter, bortfalder den del af indfasningsstøtten,som vedrører denne bolig. Nye lejere er ikke berettigettil atmodtage indfasningsstøtte. Udlejeren har pligt til atunderrette kommunalbestyrelsen om fraflytning.Opmærksomheden henledes på, at ydelse af indfasningsstøtteikke er en omstændighed, der har betydning fordenvurdering, der skal ske i henhold til bestemmelsen i lov ommidlertidig regulering af boligforholdene § 5, stk. 8.Dennebestemmelse fastslår, at der ved lejeaftalens indgåelse ikkekan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samletbedømmelseer mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, dergælder for andre lejere i ejendommen. Begrundelsen forikkeat lade indfasningsstøtten indgå i vurderingen af lejevilkåreneer, at der er tale om offentlig støtte tilmidlertidignedbringelse af en lejeforhøjelse som følge af gennemførelseaf energibesparende arbejder.Det foreslås istk. 5,at indfasningsstøtten udbetales til ejeren.Da lejeforhøjelsen efter arbejdernes gennemførelseihenhold til lejelovens § 58 a, stk. 8, skal beregnes med fradragaf indfasningsstøtten, erstatter indfasningsstøttenlejeindtægter,hvilket betyder, at denne støtte er skattepligtig forejeren.Til § 50 iSåfremt de energibesparende arbejder, der skal gennemføresi ejendommen, er så omfattende, at boligen vil væreubeboelig,mens arbejdet foregår, foreslås det, at kommunalbestyrelsenkan træffe beslutning om genhusning af lejerneefterde gældende regler i lovens kapitel 8. Kommunalbestyrelsenkan med et tilbud om genhusning fremmemulighedernefor, at der gennemføres omfattende energiarbejder.Efter de gældende bestemmelser i lovens kapitel 8 om erstatningsboligerer det kommunalbestyrelsen, der harkompetencentil at beslutte, om genhusningstilbuddet skal værepermanent genhusning eller midlertidig genhusning,såfremtarbejderne kan gennemføres inden for en periode på højst 6måneder. Er der tale om genhusning i forbindelsemed aftaleom grøn byfornyelse efter dette kapitel, kan kommunalbestyrelsendog ikke kræve permanent genhusning,hvis lejerneønsker at vende tilbage til boligen efter arbejdernes færdiggørelse,selv om boligen igen kan være beboeligindenfor 6 måneder, jf. forslagets § 50 j. Lejeforholdet er derforikke ophørt, og lejeren har ret til at komme tilbage sitlejemål.Til § 50 jBestemmelsen omfatter de lejere, som ønsker at blive boendei ejendommen efter arbejdernes gennemførelse.Såfremt det arbejde, der skal gennemføres i ejendommen,er så omfattende, at boligen vil være ubeboelig, mens arbejdetforegår, vil lejerne ikke kunne opsiges efter reglerne i lejelovenskapitel XIII. Dette gælder, selv om

gennemførelsestidenfor arbejderne overstiger 6 måneder. Bestemmelsener en undtagelse fra hovedreglen i lovens § 61om kommunalbestyrelsensret til at beslutte, at genhusningen skal skesom permanent genhusning.Lejeren har således en kontraktmæssig ret til at kommetilbage til beboelseslejemålet efter arbejdernes gennemførelse.I den midlertidige fraflytningsperiode vil der, såfremt betingelserneherfor er opfyldt, kunne oppebæresindividuelboligstøtte efter boligstøttelovens almindelige regler.Til § 50 kDet foreslås, at udgifter til indfasningsstøtte og genhusningafholdes af kommunen, hvorefter kommunen kanopnårefusion fra staten på halvdelen af udgiften, da det ligger iordningen, at det er kommunalbestyrelsen, der afgør,omden ønsker at yde støtte til de energibesparende arbejder.Til § 50 lDet foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelser efterdette kapitel ikke kan indbringes for andenadministrativmyndighed.Til § 50 mDet foreslås i bestemmelsensstk. 1,at lejer kan klageover, at den af lejerne accepterede aftale ikke opfylderbestemmelsernei § 50 e.Lejerens klage skal indbringes for huslejenævnet.Det bemærkes, at i det omfang udlejeren og lejerne i forbindelsemed arbejdets gennemførelse indgår en aftaleomforhold, som ikke reguleres af de i lovforslaget indeholdtebestemmelser, vil afgørelse af tvister vedrørende dennedelaf aftalen ikke være omfattet af den foreslåede regel i § 50 l.Prøvelse af, om denne aftale er ugyldig eller misligholdt,vilsåledes skulle ske ved domstolene.Afgørelsen af, om den indgåede aftale er ugyldig af andregrunde end opfyldelse af bestemmelserne i § 50 ehenhørerunder domstolene. Hvis en tvist mellem udlejeren og lejernevedrører forhold, der både henhører underhuslejenævnet ogdomstolene, vil hele sagen skulle afgøres ved domstolene.Det foreslås istk. 2,at lejer har en frist på 6 uger efter atkravet om lejeforhøjelse er kommet frem, til at indbringesagenfor huslejenævnet.Efter forslagetsstk. 3finder bestemmelserne i lov ommidlertidig regulering af boligforholdene tilsvarendeanvendelsefor behandling af sager efter reglerne i dette kapitel ihuslejenævnet.

Til § 4Til nr. 1-12Det foreslås, at udlejere af almene boliger får tilsvarendemuligheder for ud over lejen at få refunderet sine udgiftertilenergi til køling af de enkelte lejemål, som gælder for leveranceraf vand og varme.Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat måleretil måling af lejernes forbrug af energi til køling aflejemålene.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over forenergiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for at tilpassesitforbrug af køling med henblik på at opnå en besparelsepå sine forbrugsudgifter.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab forforbruget af energi til køling. I regnskabet kan udlejerenkunmedtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen,hvis der er tale om et køleanlæg i ejendommen,somudlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelseog fornyelse af anlægget kan udlejeren som for andreindretningeri ejendommen medtage i de driftsudgifter, der kanindgå i balancelejen.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivtanlæg til forsyning med køling, er det foreslået,atudlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, somdet kollektive anlæg opkræver for kølingsleverancen.Regnskabsåret for køling fra et kollektivt forsyningsanlæg skal følge det kollektive forsyningsanlægs regnskabsår.Dettesvarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fraet kollektivt varmeforsyningsanlæg.Hvis regnskabsåret for det kollektive kølingsforsyningsanlæg ikke er sammenfaldende med regnskabsåret elleraflæsningsperioden for det kollektive varmeforsyningsanlæg, skal der udarbejdes særskilte regnskaber for varme ogkøling, jf. forslaget i nr. 8. Hvis regnskabsåret for vand ikke er sammenfaldende med nogen af de kollektiveforsyningsanlægs, kan udlejeren efter den foreslåede bestemmelse i nr. 6 vælge at udarbejde et særskilt regnskab forvand.Som for vandudgifter er det foreslået, at lejen skal nedsættesmed et beløb, der svarer til den del af udgiften til køling,derfør opsætning og afregning efter målere var indeholdt ilejen, når lejerne overgår til særskilt afregning efterkølingsforbrug.

Til § 5Til nr. 1-13Det foreslås, at udlejere af erhvervslejemål efter lov omleje af erhvervslokaler mv. får tilsvarende muligheder forudover lejen at få refunderet sine udgifter til energi til kølingaf de enkelte lejemål, som gælder for leverancer af vandogvarme.Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat måleretil måling af lejernes forbrug af energi til køling aflejemålene.Udlejer og lejere kan dog aftale, at udgiften til kølingskal være indeholdt i lejen.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over forenergiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for at tilpassesitforbrug af køling med henblik på at opnå en besparelsepå sine forbrugsudgifter, hvis ikke det er aftalt, at udgiftentilkøling skal være indeholdt i lejen.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab forforbruget af energi til køling. I regnskabet kan udlejerenkunmedtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen,hvis der er tale om et køleanlæg i ejendommen,somudlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelseog fornyelse af anlægget skal udlejeren som for andreindretningeri ejendommen afholde af sin lejeindtægt, herunderbeløb, der er afsat til udvendig vedligeholdelse.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivtanlæg til forsyning med køling, er det foreslået,atudlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, somdet kollektive anlæg opkræver for kølingsleverancen.Regnskabsåret for køling fra et kollektivt forsyningsanlæg skal følge det kollektive forsyningsanlægs regnskabsår.Dettesvarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fraet kollektivt varmeforsyningsanlæg.Hvis regnskabsåret for det kollektive kølingsforsyningsanlæg ikke er sammenfaldende med regnskabsåret elleraflæsningsperioden for det kollektive varmeforsyningsanlæg, skal der udarbejdes særskilte regnskaber for varme ogkøling, jf. forslaget i nr. 8. Hvis regnskabsåret for vand ikke er sammenfaldende med nogen af de kollektiveforsyningsanlægs, kan udlejeren efter den foreslåede bestemmelse i nr. 5 vælge at udarbejde et særskilt regnskab forvand.Som for vandudgifter er det foreslået, at lejen skal nedsættesmed et beløb, der svarer til den del af udgiften til køling,derfør opsætning og afregning efter målere var indeholdt ilejen, når lejerne overgår til særskilt afregning efterkølingsforbrug.Det er endelig foreslået, at ændringer i betalingsbetingelsernefor køling skal gælde uanset, om dertidligere eraftalt andet i lejeforholdet. Der kommer således efter forslagettil at gælde samme betingelser for køling somfor vandog varme.

Til § 6I stk. 1 er det foreslået, at loven træder i kraft den 1. juli 2014.I stk. 2 er det foreslået, at forslaget i § 1, nr. 15-16, kunskal gælde for godtgørelse for råderetsarbejder, somlejerengennemfører efter lovens ikrafttræden. Råderetsarbejder,som er gennemført helt eller delvist før lovensikrafttræden,kan således ikke godtgøres lejeren efter de foreslåede bestemmelser,medmindre det aftales mellemudlejeren og lejeren.I stk. 3 er det foreslået, at forslaget i § 2, nr. 2, kun skalgælde lejligheder, der moderniseres og udlejes efterboligreguleringslovens§ 5, stk. 2, efter lovens ikrafttræden. Det ersåledes afgørende, om lejeperioden begynder før ellerefterlovens ikrafttræden. Hvis lejeperioden begynder før lovensikrafttræden 1. juli 2014, vil lejeforholdet derfor ikkeværeomfattet af forslaget i § 2, nr. 2.Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vilogså fremover kunne genudlejes efter de hidtidige regler.Detvil således ikke være et krav for at udleje sådanne lejlighederefter § 5, stk. 2, at ejendommen har en energirammepå A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelseri bygninger, eller at ejeren har gennemførtenergiforbedringerfor mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal forboligdelen af ejendommen.