L 191 - 2012-13 - Endeligt svar på spørgsmål 14: Spm. om en valuarvurdering ikke kan indregne lejen fra mulige fremtidige moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5 stk. 2, til ministeren for by, bolig og landdistrikter

Ministeren for by, bolig og landdistrikters besvarelse af spørgsmål nr. 14BYB, ad L191. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Lars Dohn (EL).tilletSpørgsmål nr. 14:Kan ministeren bekræfte, at en valuarvurdering ikke kan indregne lejen fra mulige fremtidigemoderniseringer efter boligreguleringslovens § 5 stk. 2?Svar:I de tilfælde, hvor en andelsboligforening søges stiftet i forbindelse med, at lejerne erhverver denudlejningsejendom, som de bor til leje i, fastsætter andelsboliglovens § 2 visse retskrav til stiftelsen.Blandt andet er det fastsat, at foreningen kun gyldigt kan erhverve ejendommen, når mindst 1/3 afejendommens lejere er medlemmer af foreningen ved erhvervelsen. Endvidere følger det afandelsboliglovens § 3, stk. 1, at der påhviler sælgeren af ejendommen en oplysningspligt, hvorefterdenne inden aftalens indgåelse skal give køberen sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunderoplysningerejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konto, som ejeren skal føre i henholdtil lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene.Der findes ikke andre regler i andelsboligloven om fremgangsmåden, herunder om prisen, vedoverdragelse af ejendommen til lejerne, når dette sker i frit salg. Lejerne kan således erhverveejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salgtil anden side. Ved beregningen af købesummen vil der selvsagt kunne tages hensyn til muligelejereserver i ejendommen, idet disse vil udgøre en potentiel værdi for en investor Dette kan f.eks.,investor.være, hvis der er erhvervslokaler i ejendommen, hvor det på sigt vil være muligt at hæve lejen efterr ejendommen,reglerne i erhvervslejeloven, eller hvis det er muligt at lade fremtidige ledige lejligheder modernisere iet sådant omfang, at disse vil kunne komme ind under reglerne om gennemgribende forbedredelejemål i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Dette vil for en investor betyde, at der efter foretagelse afforbedringerne vil være muligt at opkræve en højere leje end den omkostningsbestemte leje, idet derdog samtidig skal tages hensyn til fodigforrentning af den investering, som omkostningerne til den,gennemgribende forbedring af lejemålet medfører.Som det også fremgår af besvarelsen til spørgsmål 13, skal ejeren af en ejendom, som helt ellerdelvist anvendes til beboelse, inden salg af ejendomm en tilbyde lejerne at købe ejendommen påejendommenandelsbasis ifølge tilbudspligten i lejelovens § 100, stk 1. Dette gælder i rene beboelsesejendommestk.med 6 eller flere lejligheder og i andre ejendomme med mere en 13 lejligheder. Såfremt ejendommenendtilbydes lejerne efter reglerne om tilbudspligt i lejeloven, betyder det, at ejeren af ejendommen overforesamtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannetandelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaudbetaling og øvrige

vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. På samme måde som ved det frie salg, vileventuelle lejereserver også her kunne indgå i ejendommens pris.Når andelsboligforeningen er stiftet, skal prisen ved overdragelse af enkelte andele iandelsboligforeningen fastsættes i overensstemmelse med maksimalprisreglerne i andelsboliglovens§ 5, herunder reglerne om fastsættelse af værdien af andelsboligforeningens ejendom.Til brug for fastsættelse af prisen for en andel i andelsboligforeningen kan andelsboligforeningenifølge lovens § 5, stk. 2, vælge mellem 3 forskellige metoder for ansættelse af værdien afejendommen; ejendommens anskaffelsespris, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom(valuarvurderingen) eller den senest ansatte ejendomsværdi efter lov om vurdering af landets fasteejendomme (den offentlige vurdering).