L 99 - 2012-13 - Bilag 3: Henvendelse af 28/1-13 fra Lejernes LO

Henvendelse vedrørende lovforslag L 99 om kommunal indbringelse afsager for huslejenævnene, udvidelse af frakendelses-ordningen,forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder og udlejning af almeneboliger m.v.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------Hermed fremsender Lejernes LO organisationens bemærkninger til ovennævnte forslag.Lovforslaget indeholder følgende hovedelementer:1) Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene2) Udvidelse af frakendelsesordningen3) Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger4) Udlejning af almene boliger m.v.

Ad 1) Kommunal indbringelse af sager for huslejenævneneMinisteriet for By, bolig og Landdistrikter (MBBL) foreslår, at der efter § 106 i Lejelovenindsættes:»§ 106 a. Kommunalbestyrelsen kan på vegne af en lejer af en bolig som nævnt i stk. 2indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler og om huslejens størrelse forhuslejenævnet. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelsefor boligretten samt fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond omudførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering afboligforholdene. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører,herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.Stk. 2. Udover i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen driftindbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig, derudlejes til beboelse, på klimaskærmen udefra vurderes at være behæftet med såvæsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, at boligen vurderes at være mindrevelegnet til beboelse, uden dog at boligen kan kondemneres efter reglerne i § 76 i lov ombyfornyelse og udvikling af byer. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringehuslejenævnets afgørelse for boligretten samt fremsætte begæring over for GrundejernesAdresseTelefonBankTelefaxEmail

2) Udvidelse af frakendelsesordningenMBBL foreslår, at § 113 a, stk. 3, nr. 2, ændres »af byggeloven« til: »af byggelovens §30« og efter »eller andre, « indsættes: »eller for i forbindelse med udlejning at benyttelokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse,«.Lejernes LO kan støtte de forslåede ændringer. Organisationen skal samtidigt forslå, atordningen grundlæggende opstammes, fordi den ikke virker efter hensigten. Der ersåledes kun få ganske få udlejere, der har fået frakendt retten til at administrere deresudlejningsbolig.Lejernes LO skal foreslå1. at toårsfristen efter § 113 a stk. 3 nr. 5) ændres til 4 år. Erfaringerne medfrakendelsesordningen er, at ordningen ikke har nogen reel virkning, da kunmeget få udlejere midlertidigt har fået frakendt retten til administrere deresejendom.2. at chikane adfærd omfattes af ordningen. Det har vist sig, atchikaneadministration i form af ulovlige opsigelser eller ophævelser af lejemålet,ulovlig huslejeopkrævninger af visse udlejere og administratorer bruges til atchikanere lejerne. Huslejenævnene tilsidesætter disse chikaner, men det hindrerikke, at udlejer/administrator gentager chikanen 3 mdr. senere.

Ad 3) Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboligerMBBL forslår, at efter § 25 c indsættes: ”§ 25 d. Huslejenævnet træffer efter anmodningfra en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret tilen bestemt beboelseslejlighed, afgørelse om den leje, som ejeren eller andelshaverenlovligt vil kunne opkræve for den pågældende bolig. For ejere af ejerboliger gælder denneret dog kun for ejere, der ikke ejer flere end én udlejet ejerbolig.«I § 39, stk. 1, 3. pkt., indsættes efter »hver sag«: », dog betales et beløb på 3.000 kr. forsager efter § 25 d og lejelovens § 59 d«.I § 39, stk. 1, 4. pkt., ændres »Beløbet er fastsat i 1998-niveau« med: »Beløbene erfastsat i 1998-niveau hhv. 2012-niveau«.Lejernes LO mener, at den foreslåede ordning med forhåndsgodkendelse undergraverhuslejenævnenes opgave som tvistnævn, og dermed forringer retssikkerheden forparterne. Det er uacceptabelt for den lejer, der mener at have grundlag for en tvist med

udlejer om lejen, at få oplyst, at det har udlejer allerede klaret med nævnet jf. enforhåndsgodkendelse. Hverken lejer eller lejers organisation har haft muligheden for atfremlægge oplysninger eller partsargumenter, når nævnet allerede har bundet sig i enforhåndsgodkendelse.Forslaget tilgodeser den udlejer, der vil gøre det ordentligt og det er i udgangspunktetgodt. Det er også fint for lejerne, hvis ordningen kommer til at betyde, at man som lejer afen andels- eller ejerlejlighed i højere grad kan forvente, at udlejningen sker til en lovligleje. Ordningen lader umiddelbart til at kunne resultere i flere udlejninger til en rimelig oglovlig leje og dermed færre konflikter der ender i Huslejenævnet.Til gengæld bekymrer det LLO, at lejerne og LLO ikke kommer til orde i huslejenævnetved forhåndsgodkendelserne. Sagerne kommer jo kun til at involvere udlejer oghuslejenævn, ikke lejer eller LLO, når det er en forhåndsgodkendelse. Vi vil derfor følgekonsekvenserne nøje og kræve ændringer, hvis vi oplever vilkårligheder eller atlejeniveauet stiger, når loven bringes i anvendelse. Og overordnet havde vi hellere set, athuslejenævnene offentliggjorde en statistik over lejen og med case eksempler vejledeudlejerne.Lejernes LO skal derfor henvise til vores fælles henvendelse med EjendomsforeningenDanmark, med følgende ordlyd:

Krisen på det private boligmarked har betydet, at stadig flere private borgere vælgerpermanent eller midlertidigt at udleje enkelte ejerboliger og at fremleje andelsboliger.Herved bevæger de sig ind i et område, hvor det kan være svært for ikke-professionelleat overskue lejefastsættelsen. Hermed stiger så også behovet for, at der udvikles tilbud,der gør at det bliver mere gennemskueligt for privatpersoner at fastsætte lejens størrelseved indgåelse af en lejekontrakt. I dag kan det være vanskeligt for såvel ejer som lejer atfinde oplysninger om, hvor høj lejen må være i et lejeforhold om en udlejet/fremlejetejerbolig eller andelsbolig.Vi henvender os derfor til dig for at opfordre til, at dit ministerium overvejer at udarbejdeen pjece og en hjemmeside – og måske andre tiltag, der kan hjælpe udlejer og lejer i deikke-professionelle lejeforhold til at fastsætte huslejen korrekt. Det er vores klareopfattelse, at det vil være til alles fordel, hvis der iværksættes en oplysningskampagne,som især er rettet mod udlejere og lejere af enkeltboliger. Kampagnen kan ogsåindeholde oplysninger om ejers og lejers fundamentale rettigheder og forpligtelser i denneform for udlejning og den bør indeholde anvisninger på, hvor man som lejer og ejer kansøge vejledning og konkrete råd.Hvert år fastsættes det lejedes værdi i tusindvis af sager ved huslejenævnene. Vi foreslår,at denne viden gøres tilgængelig for ejere, som vil udleje deres boliger til en leje som kangodkendes og for lejere som vil undersøge om deres leje ligger på det korrekte niveau.Vi vil i denne sammenhæng gerne tilkendegive, at vi støtter dit forslag om at forpligtehuslejenævnene til at levere disse oplysninger til ministeriet. Vi kender ikke dine planer forbrugen af disse oplysninger, men vi vil påpege det store behov for at gør nævnenesafgørelser tilgængelige i en form, så så mange konflikter om lejens størrelse som muligtundgås. Vi mener, at alle afgørelser om lejens størrelse bør være tilgængelige sammenmed nævnenes registreringer af boligens beliggenhed, udstyr og stand. Nævnenes

afgørelser afspejler præcist, hvad man som lejer og udlejer kan forvente og kan ikkeerstattes af for eksempel statistiske oplysninger.På denne måde kan de borgere, som ønsker det, finde oplysninger om relevantelejeniveauer, via afgivne nævnsafgørelser og dermed være i stand til at indgå lejekontraktmed en leje, som i højere grad end i dag kan godkendes. En sådan ordning vil, via dengennemskuelighed den skaber, vil formentlig medføre et mindre antal huslejenævnssagerom lejens størrelse ved privatpersoners udlejning/fremleje af enkeltboliger.Såvel Ejendomsforeningen Danmark som Lejernes Landsorganisation vil gerne bidragemed konkrete råd og anvisninger til såvel oplysningskampagne som registrering ogtilgængelighed af data, baseret på vores indtryk af praksis.”