L 99 - 2012-13 - Bilag 1: Høringssvar og høringnotat, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidigorslagregulering af boligforholdene, lov om leje af almene boliger og lov om almene boligereguleringm.v.(Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene, udvidelse af frakendelsKommunalfrakendelse-sord- ingen, forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder og udlejning af almeneejerlejlighederboliger til virksomheder m.v.m.v.)1.IndledningLovforslaget har i perioden 2. til 20 november 2012 været i høring hos de organisationer og20.myndigheder, der er nævnt sidst i notatet. Lovforslaget har endvidere været optaget på hhø-ringsportalen.Der er modtaget svar fra:Advokatrådet,Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Boligselskabernes LandsfoAndelsboligforeningernes Fællesrepræsentation,Boligselskabernes Landsfor-ening, BOSAM, Bygherreforeningen,Danmarks Lejerforeninger, Dansk EjendomsmæglerfoEjendomsmæglerfor-ening, Danske Udlejere, Ejendomsforeningen Danmark, Huslejenævns og Beboerklage-Danmark, Huslejenævns-nævnsforeningen, Jens Frederik Hansen,Hansen,KL, Københavns Kommune og Louise FaberFaber.Boligselskabernes Landsforening og Bygherreforeningenharmeddelt, at de ikke har bbe-mærkninger til lovforslaget.Nedenfor foretages i tematiseret form en gennemgang af kommentarer og væsentlige forslagtil ændringer i lovforslaget, som er fremkommet i høringssvarene.De modtagne høringssvar har givet anledning til én ændring i lovteksten og to præciseringerteksteni lovbemærkningerne.2. Generelle bemærkningerAdvokatrådetbemærker,at høringsfristen på kun 19 dage i realiteten udelukker en nærmere,stillingtagen til forslaget.

I flere høringssvar er det anført, at de økonomiske forudsætninger for lovforslaget er forkerte,herunder at niveauet for brugerbetalingen i forslaget om forhåndsgodkendelse af lejen forejer- og andelsboliger er enten for højt eller for lavt.Kommentar:De økonomiske konsekvenser af lovforslaget er under forhandling med kommunerne.3.Kommunal indbringelse af sager for huslejenævneneEjendomsforeningen DanmarkogJens Frederik Hansenpeger på, at kommunerne nedsæt-ter huslejenævnene, hvorfor det ikke er hensigtsmæssigt, at nævnene behandler sager, hvorikommunen selv er part.Kommentar:I relation til en sag ved huslejenævnene er kommunen som part at betragte som enhver an-den (juridisk) person. Det er en klar forudsætning for nævnsordningen, at nævnene uvildigtskal kunne behandle sager, hvor udlejeren optræder som part fx som udlejer.Danmarks LejerforeningerogEjendomsforeningen Danmarkanfører, at forslaget alene inde-holder redskaber, som allerede findes efter byggeloven.Kommentar:Den foreslåede ordning udgør som anført i lovforslagets bemærkninger et supplement til degældende regler i byfornyelsesloven og i byggeloven. Ordningen gælder således ikke i tilfæl-de, hvor boligen kan kondemneres, og er ikke som byggeloven alene begrænset til farefrem-kaldende vedligeholdelsesmangler. Endvidere giver ordningen mulighed for at vedligeholdel-sesmanglerne udbedres af Grundejernes Investeringsfond for udlejerens regning, hvor gen-tagelse i tre tilfælde inden for 10 år medfører frakendelse af udlejerens ret til at administrereudlejningsejendomme. Den foreslåede ordning indeholder dermed en række nye redskaber,som ikke findes i byggelovgivningen.

4. Udvidelse af frakendelsesordningenKLbemærker, at den enkelte kommune kan få svært ved at få overblik over tidligere sagerom udleje af lokaler til beboelse, som ikke lovligt må bebos, og som den enkelte bolig-ejer/udlejer er idømt bødestraf efter byggeloven for.KLforeslår samtidig, at forældelsesfri-sten på 2 år ændres. Der henvises til, at det reelt er urealistisk, at udlejer bliver dømt tregange på to år, da sagerne ofte trækker ud.Kommentar:Det vil indgå i anklagemyndighedens efterforskning af sagen at klargøre, om der er tale omen gentagelse fra den pågældende udlejers side.

Der gælder ikke en forældelsesfrist på 2 år i denne type sager efter lejelovgivningen.Ejendomsforeningen Danmarkkanikke støtte forslaget, hvis forslaget får den følge, at udlejerkan frakendes retten til at administrere, hvis lejer uden udlejers vidende anvender lejemåletulovligt.Kommentar:Udlejer kan kun straffes efter byggeloven, hvis udlejerens handling er lovstridig. Udlejes etlokale til andet end beboelse og benytter lejeren lokalet til beboelse uden udlejers vidende,kan udlejer ikke straffes. Udlejer kan dog blive pålagt at lovliggøre forholdet.5. Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboligerHuslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningenanbefaler, at det præciseres, på hvilkettidspunkt, den pågældende ejer kun må eje én udlejet ejerbolig.Kommentar:Det kan tiltrædes, at det vil være hensigtsmæssigt at præcisere det nævnte tidspunkt. Det vilblive præciseret i lovteksten og i de tilhørende bemærkninger.Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen, Danske Udlejere, Dansk Ejendomsmæg-lerforening, Jens Frederik Hansen og Københavns Kommuneønsker en præcisering af,hvornår huslejenævnenes forhåndsgodkendte leje kan ændres af huslejenævnet og boligret-ten.Kommentar:Udlejer har mulighed for at indbringe huslejenævnets forhåndsgodkendelse for boligrettenindenfor ankefristen. Efter udløbet af ankefristen er afgørelsen fra huslejenævnet endelig, ogudlejer vil dermed være afskåret fra at kræve nævnets forhåndsgodkendelse ændret. Udlejerhar i overensstemmelse med lejelovgivningens almindelige regler mulighed for at regulerelejen efterfølgende ved ændrede forhold.Huslejenævnet kan kun ændre den forhåndsgodkendte lejeved en senere sag imellem eje-ren og kommende lejere, hvis der foreligger ændrede forhold.Under en efterfølgende bolig-retssag vil huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen have bevismæssig vægt, fordi hus-lejenævnets afgørelse er truffet under medvirken af sagkyndige medlemmer.Ovenstående vil blive præciseret i bemærkningerne.Danske Udlejere og Dansk Ejendomsmæglerforeningforeslår, at der fastsættes en maksimalsagsbehandlingstid for huslejenævnenes behandling.Kommentar:

I lovforslaget om en energisparepakke foreslås, at der indføres en 2 måneders frist for husle-jenævnets behandling af sager om forhåndsgodkendelse. Fristen vil også komme til at gældeforhåndsgodkendelser efter nærværende lovforslag.Danske Udlejereforeslår, at der i stedet indføres en regel om, at en lejer, der har lejet enbolig omfattet af det foreliggende forslag, ikke efterfølgende kan kræve lejen nedsat efterlejelovgivningens regler.Kommentar:Forslaget undtager reelt den aftalte leje fra lejeregulering, og falder således uden for ram-merne af dette lovforslag.Danske Udlejerefinder, at formålet bag bestemmelsen ikke kan nås gennem huslejenævnet.Formålet med ordningen må være, at udlejeren får godkendt den mest gunstige leje og ikkeblot den leje, der i hvert fald kan godkendes.Kommentar:Huslejenævnene forudsættes generelt at kunne fastsætte den præcise husleje på baggrundaf gældende ret.Der er i øvrigt i forvejen regler om forhåndsgodkendelsei loven, der forudsætter, at husleje-nævnet kan tage stilling til lejen, herunder fx forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser,og forhåndsgodkendelse af lejen for nyindrettede taglejligheder.BOSAM, Danmarks Lejerforeninger og Jens Frederik Hansenbemærker, atdet er et pro-blem, at ingen repræsenterer lejerens interesser under sagen.Kommentar:Huslejenævnets afgørelser træffes på grundlag af officialprincippet. Der påhviler såledesnævnet en pligt til selv at oplyse sagen i fornødent omfang både for så vidt angår det retligesom det faktiske grundlag. Ved domstolenepåhviler det derimod parterne at oplyse sagen.Lejernes interesser varetages i øvrigt generelt i kraft af huslejenævnets sammensætning,idet et af nævnets medlemmer skal være udpeget af de større lejerforeninger i kommunen.BOSAMmener,at ordningen retssikkerhedsmæssigt stiller lejeren dårligere, da lejeren erafskåret fra efterfølgende at få sagen behandlet i huslejenævnet.Kommentar:Lejeren stilles ikke dårligere, da huslejenævnet træffer afgørelsen i overensstemmelse medgældende lovgivning. Efterfølgende lejere vil ikke være afskåret fra at indbringe en sag omlejens størrelse for huslejenævnet. Nævnet kan dog ikke ændre den forhåndsgodkendte lejemedmindre, der foreligger ændrede forhold.

Danmarks Lejerforeninger og BOSAMforeslår, at huslejenævnene i stedet forpligtes til atoffentliggøre statistik over godkendte huslejeniveauer.Kommentar:Det har været overvejet, om det ville være muligt at oprette et huslejeregister, som kunnebruges af personer, der ønsker at udleje fx en ejerbolig. Spørgsmål har således været drøftetmed Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere. Konklusionen var, at datamængdeni form af huslejeafgørelser ville være alt for lille til at kunne danne grundlag for et brugbarthuslejeregister.Hertil kommer, at der er flere forskellige faktorer, som har indflydelse på lejens størrelse. Detfremgår i sagens natur ikke altid af huslejenævnets afgørelser, med hvilken vægt disse fakto-rer konkret har påvirket lejefastsættelsen, som typisk sker på grundlag af nævnets besigti-gelse. Det vil derfor være uhyre vanskeligt for en ejer at foretage en brugbar sammenligningmellem den bolig, som påtænkes udlejet og den bolig, som nævnet har truffet afgørelse om.På denne baggrund blev det konkluderet, at det ikke vil være muligt at etablere et huslejere-gister, som opfylder det krav om høj grad af pålidelighed, som nødvendigvis må stilles til etoffentligt register.Danmarks Lejerforeninger og Jens Frederik Hansener uforstående overfor, at forslaget ale-ne omfatter en lille gruppe udlejere og ikke alle udlejere.Kommentar:Forslaget rettes imod de ”uprofessionelle ejere”, som ikke driver udlejning erhvervsmæs-sigt.Der er som udgangspunkt tale om personer uden særlig kendskab til lejelovgivningen,somalmindeligvis ikke antager den professionelle rådgivning, som udbydes af advokater,ejendomsformidlere og lignende.Professionelle udlejere forudsættes derimodsom led i deres erhverv at have eller kunne skaf-fe sig kendskab til lejelovgivningen gennemden ovennævnte professionelle rådgivning.Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejereforeslår, at udlejers betaling fastsættes tildet normale gebyr for indbringelse af en huslejenævnssag.Kommentar:Ordningen finansieres ved fuld brugerbetaling for at undgå konkurrenceforvridning i forhold tilde eksisterende private aktører på markedet, herunder advokater, revisorer og andre derrådgiver om lejeniveau.6. Udlejning af almene boliger m.v.Louise Faberbemærker,at forslaget betyder, at to helt ens situationer fremover bliver regule-ret af to forskellige lovgivninger. Det foreslås derfor, at udlejning af almene boliger og privateboliger til virksomheder m.v. til videreudlejning til beboelse reguleres på samme måde, så

retsforholdet mellem udlejer og lejeren, der videreudlejer, i begge tilfælde sker enten eftererhvervslejeloven eller lejeloven.Kommentar:Ved lov nr. 632 af 11. juni 2010 skete der en præcisering af lejelovens anvendelsesområde,så loven gælder for leje af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virk-somhed m.v. (juridisk person) for at undgå problemer med stråmandsudlejning. Ændringenskabte uklarhed om, hvorvidt udlejning af almene boliger til juridiske personer, f.eks. virk-somheder, med henblik på videreudlejning til beboelse også skal ske efter den private leje-lovgivning. Der er således behov for at regulere denne særlige form for udlejning af almeneboliger.Almene boliger udlejes som altovervejende hovedregel efter almenlejeloven, og erhvervsle-jemål (i almene afdelinger) udlejes efter erhvervslejeloven.Det forekommer ikke nærliggende, at almene udlejere skulle udleje (almene) boliger efterden private lejelovgivning, hvorfor det foreslås præciseret, at udlejning af almene boliger tiljuridiske personer skal ske på samme måde som inden ovennævnte lovændring – det vilsige efter erhvervslejeloven.BOSAMfinderdet helt uacceptabelt, hvis der med forslaget gives mulighed for videreudlej-ning til beboelse, hvor videreudlejningen er underlagt erhvervslejeloven.Kommentar:Som altovervejende hovedregel skal almene boliger lejes ud til beboelse. Ved udlejnings-vanskeligheder kan udlejning dog ske til erhverv. Forslaget vedrører alene forholdet mellemejeren og den juridiske person, der udlejes til. Forholdet mellem den juridiske person og be-boelseslejeren vil forsat være omfattet af den private lejelov.7. HøringsparterAdvokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Boligselskabernes Landsfor-ening, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger,Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Udlejere, Den Danske Dommer-forening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Forsikring og Pen-sion, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Kommu-nernes Landsforening, Københavns Kommune, Lejernes Landsorganisation i Danmark.