By- og Boligudvalget 2012-13
L 99 Bilag 1
Offentligt
BrevdatoAfsenderModtagereAkttitelIdentifikationsnummerVersionsnummerAnsvarligVedlagte dokumenterAktdokument DOKUMENT IKKE MEDTAGETASABFBLhøringssvarlejelovsforslagBOSAMBHDLDEDUEDHuslejenævnsforeningenJens Frederik HansenKLKKLouise FaberSamledehøringssvar3759541
Dokumenter uden PDF-version (ikke vedlagt)Udskrevet11-12-2012
Advokatrådet
Ministeriet For By, Bolig og LanddistrikterHolmens Kanal 221060 København K
KRONPRINSESSEGADE 281306 KØBENHAVN KTLF.FAX33 96 97 9833 36 97 50
DATO: 16. november 2012
SAGSNR.: 2012 - 3602ID NR.: 207627
Høring - over forslag til lov om ændring af lov om leje, midlertidig regulering afboligforholdene, lov om leje af almene boliger og lov om almene boligerVed e-mail af 02-11-2012 har Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodetom Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte forslag.Indledningsvis bemærkes, at høringsmaterialet er fremsendt med en frist på 19 dagetil afgivelse af et svar.Advokatrådet skal hertil bemærke, at en sådan frist i realiteten udelukker en nærmerestillingtagen til de forslag, der er indeholdt i høringsmaterialet. Det må på denbaggrund påregnes, at en række myndigheder og organisationer reelt ikke harmulighed for at udfylde den funktion som høringspart, som det lovforberedendearbejde normalt trækker på som led i kvalitetssikringen af ny regulering og som led ien almindelig, demokratisk proces.Advokatrådet skal desuden henvise til, at regeringen i sit regeringsgrundlag underoverskriften ”god regeringsførelse” blandt andet har anført, at ” Regeringen vil i tætsamarbejde med Folketinget sikre høj lovkvalitet gennem rimelige høringsfrister, dersikrer, at organisationer og andre høringsparter har ordentlig tid til at gennemgålovforslag og udarbejde kommentarer. Samt at høringssvar og et høringsnotat medministeriets bemærkninger foreligger i god tid forud for førstebehandlingen”.Advokatrådet finder det på den anførte baggrund særdeles beklageligt, at man idenne sag har udsendt høringsmaterialet med en så kort frist.Advokatrådet har foretaget en summarisk gennemgang af det fremsendte og har ikkeumiddelbart indholdsmæssige bemærkninger til høringssagen.Med venlig hilsen
København, den 12. november 2012
J.nr. 2012-2417 - HøringssvarABF har med tak modtaget forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligfor-holdene, lov om leje af almene boliger og lov om almene boliger m.v. i høring, og har følgende kommentarer.ABF er generelt positivt indstillet overfor det fremsatte lovforslag.ABF finder især den del af forslaget som vedrører forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboligerinteressant. Det er af stor betydning for andelshavere, at de har et overblik over, hvilke økonomiske konse-kvenser en udlejning af deres andelsbolig har. Fremleje af en andelsbolig sker typisk, fordi andelshaveren ernødt til at være midlertidigt væk fra boligen f.eks. pga. sygdom, udstationering eller midlertidig forflyttelse ogaltså ikke i spekulations øjemed. Da lejelovgivningens lejefastsættelse er uoverskuelig for ikke professionel-le, og det dermed er nærmest umuligt som andelshaver at fastsætte lejens størrelse korrekt, bifalder ABFdenne del af lovforslaget. ABF finder dog, at størrelsen af brugerbetalingen er i overkanten.Forslaget om kommunal indbringelse af sager for huslejenævnet er typisk ikke aktuelt for private andelsbolig-foreninger, da deres ejendomme generelt er meget velholdte og løbende vedligeholdes, men ABF støtterideen om at forbedre boligforholdene i landdistrikterne generelt.Den del af lovforslaget som vedrører frakendelsesordningen og udleje af almene boliger ses ikke at berøreprivate andelsboligforeninger, hvorfor vi ingen kommentarer har til denne del af forslaget.
Med venlig hilsen
Mette DyregaardJuridisk konsulent
ABF er nteresseorgani s ionen for de private aiatndel sboligforeni nge ABF varet ager foreni nger.rnesinteresser over for pol i ikere og myndigheder. ABF t i byder dtlesuden j ui di k og ør skonom sk rådgiv-ini n kurser, arangementer og medl emg,rsbladet ABFnyt . ABF har mere end 4800 medl emsforeningerog repræsenterer knap 100.00 0 andel shavere.
Side 1 af 1Vandkunsten 3, 4.sal1467 København KTlf. 33 93 40 04[email protected]Telefax 33 93 40 07Postgiro 16 93 33 68www.bosam.dk
Ministeriet for By, Bolig ogLanddistrikterBoliglovgivning
19. november 2012
Vedr. høring over lovforslag, j.nr. 2012-2417Vi har ingen bemærkninger til forslag om kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene ogudvidelse af frakendelsesordningen.Vedr. forslaget om udlejning af almene boliger, har vi ingen bemærkninger til at boliger der ikke kanudlejes i stedet udlejes til erhverv.Imidlertid er det helt uacceptabelt såfremt der gives mulighed for videreudlejning til beboelse herunderat sådanne udlejninger skal underlægges erhvervslejeloven.Hvis boligen vil kunne udlejes til almindelige boligformål bør der slet ikke gives mulighed for at detkan praktiseres via et spekulativt mellemled og til en leje der fastsættes efter erhvervslejeloven.Vedr. forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder og andelsboliger:Vi er imod dette forslag.I stedet bør Huslejenævnene offentliggøre en statistik over huslejeniveauerne.I spørgsmål vedr. forhåndsgodkendelser vil der ikke være nogen til at repræsentere lejeren undersagen, hvilket helt forudsigeligt vil have tendens til at medføre et højere lejeniveau.Retssikkerhedsmæssigt vil det også stille lejeren dårligere, da lejeren jo afskæres fra efterfølgende at fåsagen behandlet i Huslejenævnet.Med venlig hilsen
Jørgen HemmingsenBOSAMBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark
Til:Cc:Fra:
Emne:SV:LovforslagihøringSendt:19-11-2012 22:04:59
Takfordetfremsendtehøringsmateriale.Bygherreforeningenharikkeumiddelbartkommentarertilmaterialet.Venlig hilsenHenrik L. Bangdirektør,PhD
Bygherreforeningen- Borgergade 111 -1300KøbenhavnK- T 7020 0071 - F 7020 1271 - Wwww.bygherreforeningen.dk
Fra:LarsGerstrøm[mailto:[email protected]]Sendt:2. november 2012 13:53Til:[email protected]; [email protected]; KL Kommunernes Landsforening; ABF; Bosam-Boligforeningerne Sammenslutning i Danmark; Bygherreforeningens info;Danmarks Lejerforeninger; Dansk Byggeri; Grundejernes Investeringsfond; Lejernes Landsorganisation Danmark; Boligselskabernes Landsforening; Lars Heilesen;[email protected]; [email protected]; Den Danske Dommerforening; [email protected]; Forsikring og Pension; Hans Henrik Edlund, professorEmne:Lovforslagihøring(MBBLIdnr.:369726)
Vedlagtfremsendesudkasttilforslagtillovomændringaflovomleje,lovommidlertidigreguleringafboligforholdene,lovomlejeafalmeneboligeroglovomalmeneboliger(Kommunalindbringelseafsagerforhuslejenævnene,udvidelseaffrakendelsesordningen,forhåndsgodkendelseaflejenforejerlejlighederogudlejningafalmeneboligerm.v.),høringsbrevafd.d.samthøringsliste.Med venlig hilsenLarsGerstrømFuldmægtig
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammelMønt41117KøbenhavnKTlf. direkte 41 71 77 74E-mail:[email protected]
DANMARKS LEJERFORENINGERSankt Peders Stræde 2, 1., 4000 Roskilde - TLF: 3333 9925 - FAX: 3333 9941
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterBoliglovgivningGl. Mønt 41117 København K
Vedrørende Lovforslag i høring (MBBL Id nr.: 369726), j.nr. 2012-2417Hermed fremsendes Danmarks Lejerforeningers høringssvar til ovennævnte.
Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene,lov om leje af almene boliger og lov om almene boliger. Vores bemærkninger følger opdelingen ipræsentationen af lovforslaget:1.2.3.4.Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene.Udvidelse af frakendelsesordningen.Forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder.Udlejning af almene boliger.
Ad 1. Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene (LL § 106 a)Vi anerkender intentionerne i forslaget, men lovforslagets bemærkninger kan tyde på, at forslagetsforfattere ikke har været opmærksomme på de muligheder der eksisterer med byggelovens regler:I bemærkningerne betones lejeforholdets privatretlige karakter og at kommunen ikke har adgang til atindbringe en sag om bygningens dårlige stand for huslejenævnet, samt begrænsningerne ikondemneringsreglerne efter byfornyelsesloven. Byggeloven omtales slet ikke i denne forbindelse.Huslejenævnets kompetence er imidlertid primært juridisk, og sager om en bygnings dårlige stand børsnarere behandles af en myndighed med byggeteknisk indsigt. Huslejenævnet forekommer dermedmindre egnet på dette punkt end kommunens tekniske forvaltning, som har ansatte med den fornødnetekniske fagkundskab, og som med byggelovens bestemmelser rent faktisk også har anvendeligebeføjelser.På trods af de gode intentioner finder vi at forslaget rammer ved siden af. Det som lovforslaget vilkunne bibringe af redskaber har kommunerne i forvejen via byggeloven. Forslaget kunne med fordelomformes til en styrkelse af kommunernes muligheder efter byggeloven, og en tilskyndelse til atkommunerne gør brug af disse.
Ad 2. Udvidelse af frakendelsesordningen LL § 113 aVi kan støtte dette forslag.
Side 1 af 2
Ad 3. Forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder mv.. (LL § 59 d, BRL § 25 d)Før vi kommenterer på forslagets indhold, må vi principielt markere, at vi ikke finder dethensigtsmæssigt at bestemmelser om forhåndsgodkendelse af denne art placeres i lejelovgivningen:Den nuværende lejelovgivning er i bund og grund af privatretlig karakter, hvor reglerne forudsætter entvist mellem parterne. Huslejenævnene er tvistenævn, hvor en sag har to modstående parter.Med hensyn til forslagets indhold, så er der to aspekter vi vil fokusere på:Det første er, at lejelovgivningen gennem årene har udviklet sig ved knop-skydning, så det i dag er defærreste udlejere der kender ”den lovlige pris” på en lejebolig før en given boligudlejning. Det erforståeligt at det for ejerlejlighedsejere er ønskeligt på forhånd at kende den øvre grænse for lejensstørrelse. Men det samme gælder naturligvis også alle andre, der påtænker at udleje boliger.Derfor forekommer det skævt, at udtage én lille gruppe bolig-udlejere og give dem særligt favorablemuligheder.Det andet indholdsmæssige aspekt handler om, at gældende niveau for den lovlige leje skabes iretspraksis som resultat af parternes indsats under sagerne for huslejenævn og boligret.Forhåndsgodkendelsessager er sager med udlejer som eneste part. Der er ingen til at repræsentere lejersinteresser under sagen. ”Forhåndsgodkendelsesinstituttet” har således en indbygget ubalance, deruundgåeligt vil få en skæv effekt i den konstante prisbrydning mellem lejere og udlejere.Dette vil generelt føre til for høj forhåndsgodkendte leje-niveauer. Følgen vil bla. være, at et stigendeantal indflyttere efterfølgende prøver huslejeniveauet gennem retssager. Altså øget belastning afretssystemet og mulighed for at ejerlejlighedsejerne efterfølgende bliver skuffede alligevel.Vi finder således at forslaget udgør et uhensigtsmæssigt redskab til at opnå den forudsigelighed, som erforslagets forståelige hensigt.Vi vil derfor i stedet pege på den alternative mulighed der består i, at forpligte huslejenævnene til atoffentliggøre statistik over godkendte huslejeniveauer. Statistikker, som både ejerlejligheds-ejere ogandre udlejere kan tage bestik efter.Der kan fastsættes nærmere rammer for kategorisering af lejlighedstyper og terminer foroffentliggørelse, som øger bruger-venligheden for både udlejerne og lejerne.Et sådant system ville være proces-besparende, i modsætning til det foreslåede.
Ad 4. Udlejning af almene boliger (LL § 1, ALL § 1, ALBL § 161)Vi kan støtte disse forslag, men ser det gerne præciseret, at slut-udlejningen til beboerne skal ske efterden private bolig-lejelovgivning.
Med venlig hilsen
Bodil Kjærum, Landsformand
Henrik Stougaard, landssekretær
Side 2 af 2
19. november 2012
Vedr. sagsnr. 2012-2417 – høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, midlertidigregulering af boligforholdene m.fl.Danske Udlejere vil herved kommentere det ved brev af den 2.11.2012 udsendte lovforslag på føl-gende måde:Ad LL § 1 stk. 6:Danske Udlejere har ikke indsigelser imod, at udlejning af ustøttede plejeboliger til kommunen ellerregionen, overføres til Erhvervslovgivningen – idet det dog må bemærkes, at Folketinget for kort tidsiden afskaffede den private udlejers mulighed for at udleje lokaler til kommuner og regioner efterErhvervslejelovens regler.Ministeriet opfordres derfor til, at revurdere den lovændring, der blev indført ved L 2010.632, så-ledes at konkrete lejemål mellem en privat udlejer og kommuner / regioner og evt. andre, kan væreomfattet af Erhvervslejeloven.Ad. LL § 59 d og BRL § 25 d:Uanset de gode intentioner som ligger bag forslaget om indførelse af en ordning om forhåndsgod-kendelse af huslejen i parcelhuse / ejerlejligheder og som skal sikre ejeren, mod en nedsættelse afhuslejen, er det en illusion at tro, at dette kan ske gennem Huslejenævnet.Der findes jo ikke special-regler for, hvorledes huslejen i parcelhuse / ejerlejligheder skal / måfastsættes.Huslejenævnet skal foretage en tilbudsgående undersøgelse af hvilke regler i lejelovgivningen, somskal anvendes i forbindelse med lejefastsættelsen, derunder om der er tale om et småhus eller omlejefastsættelsen skal ske efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Dernæst vil det være
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendomFredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157E-mail: [email protected] - www.danskeudlejere.dk
problematisk om reglerne i BRL § 4 stk. 3 (80 %-ejendomme) finder anvendelse, ligesom reglerne iBRL § 15 a, skal vurderes.Ved evt. udarbejdelse af skyggebudgetter, skal der tillige udføres et meget omfattende arbejdeomkring udførte forbedringsarbejder tilbage til 1973, hvilket arbejde ikke giver sikkerhed for, atden af Huslejenævnet godkendte leje er det maksimale beløb, som en udlejer kan opkræve.Formålet med ordningen må jo være, at ejeren får godkendt den mest gunstige husleje – og ikke blotfår meddelt et beløb, som ”i hvert fald” kan godkendes som en lovlig leje.Det forekommer ikke forsvarligt, at den leje som Huslejenævnet fastsætter ikke kan indbringes ogevt. forhøjes af Boligretten.Er Huslejenævnet iøvrigt erstatningsansvarlig, hvis huslejen fastsættes til et for lavt / forkert beløb ?Under hensyntagen til det meget store arbejdspres – og lange sagsbehandlingstider – der p.t. er i defleste huslejenævn, vil den konkrete udlejer, som står foran at skulle udleje sin bolig, ofte ikke havetid og ”råd til” at afvente sagsbehandlingen i Huslejenævnet.Udgiften på kr. 3.000 pr. sag, jf. BRL § 39 stk. 1, 3. pkt. ses i øvrigt at overskride de normale tak-ster for at få behandlet en sag ved Huslejenævnet, hvorfor beløbet bør reduceres betydeligt – lige-som der bør fastsættes en maksimal sagsbehandlingstid.Det bør samtidig vurderes om der skal ske udvidelse af nævnsmedlemmernes arbejdstid – derunderom det gebyr der indbetales til Huslejenævnet tilfalder Kommunen eller om nævnsmedlemmerneskal have del deri.Som etalternativtil Ministeriets forslag, skal Danske Udlejere, bringe i forslag, at der i stedetindføres en regel om, at en lejer, der har lejet en bolig, som er omfattet af Ministeriet forslag, ikkeefterfølgende kan kræve huslejen nedsat i henhold til lejelovgivningens regler – hverken med til-bagevirkende kraft eller for fremtiden. Reglerne i Aftaleloven kan lejer selvfølgelig anvende, hvisder er tale om ganske urimelige vilkår.Dertil kommer tillige, at lejere jo har mulighed for – inden indgåelse af lejeaftalen – at forhøre sighos lejerorganisationer og Huslejenævn m.fl. i relation til om den konkrete leje er umiddelbar rime-lig eller ej. Der er således ikke konkrete grunde til – i de heromhandlede tilfælde – at tilkende disselejere en særlig fortrydelsesret.I starten af 1990-erne var følgende regel indført iLL § 53 stk. 3:”Uanset stk. 1 og 2, kan §§ 47-52 dog fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgåes efter den 14.april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighedi en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 6. Det erdog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at det godtgøres, atlejligheden er erhvervet med egen beboelse for øje, eller at udlejeren som panthaver har erhvervetden som led i retsforfølgning mod ejendommen.”
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendomFredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157E-mail: [email protected] - www.danskeudlejere.dk
LL § 53 stk. 6 havde følgende ordlyd:”Ejeren af en ejendom, der pr. 15. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, kan tilsvarende anvende bestemmel-sen i stk. 3 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.”Tilsvarende regler var indsat i BRL § 15a stk. 1 og stk. 2.Disse regler fra 1991 bør kunne give inspiration til andre regler end de foreslåede, evt. blot til engenindførelse – og gerne udvidet til, tillige at være gældende, uanset om der er aftalt tidsbestemtlejemål eller ej, og uanset om der er anført noget derom i lejekontrakten. Når det efterfølgendekonstateres, at en udlejning er sket af en udlejer, der er ”kommet i klemme” som anført i oven-nævnte paragraffer, bør det være således, at lejeren – der har været fuldt ud bekendt med vilkåreneinden underskift – ikke kan fragå aftalen, medmindre der er tale om ugyldigheds-grunde i henholdtil Aftalelovens regler.
Ad LL § 106a:Kommunerne har allerede på nuværende tidspunkt mulighed for at indbringe sager for Husleje-nævnet – og der ses ikke at være behov for at udvide denne ordning.Hvor der er tale om ”socialt svage lejere” vil der ofte være tale om situationer, hvor der betalesboligstøtte – og Kommunen kan derigennem få prøvet huslejens størrelse, og dermed også vedlige-holdelsesstanden. Huslejen kan i grove tilfælde ansættes til kr. 0,00.Hvis lokaler udlejes ulovligt foreligger der allerede i anden lovgivning mulighed for at skride indoverfor sådanne.
Det skal fremhæves, at Danske Udlejere ikke har noget ønske om, at beskytte uefterrettelige ud-lejere af den type som Ministeriet ønsker at ramme med forslaget – men forslaget giver så vide ram-mer, at ordningen ikke findes acceptabel. Det er i øvrigt noteret, at lovforslaget fremsættes som føl-ge af artikler i dagspressen, der vel ikke kan betragtes som repræsentative. Ministeriet opfordresderfor selv til, at undersøge omfanget af evt. misbrug af reglerne inden der sker lovændringer.Danske Udlejere har intet imod, at Huslejenævnene i uregulerede kommuner tildeles de sammemuligheder, som Huslejenævn i de regulerede kommuner i relation til, at pålægge udlejere påbudom at udføre nærmere opregnede vedligeholdelsesarbejder.
Danske Udlejere supplerer i øvrigt gerne ovennævnte.Med venlig hilsenDANSKE UDLEJEREKeld Frederiksen
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendomFredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157E-mail: [email protected] - www.danskeudlejere.dk
Dato 20. november 2012Jour. nr.: 20-01-005-12Ref: PEVJuridisk konsulentPeter VetlovTelefon +45 33 12 03 30[email protected]
Deres j. nr. 2012-2417Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje, midlertidig boligregulering afboligforholdene, lov om leje af almene boliger og lov om almene boliger(Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene, udvidelse af frakendel-sesordningen, forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder og udlejning afboliger til virksomheder m.v.)Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har den 2. november 2012 sendt lovforslag omændring af lov om leje, midlertidig boligregulering af boligforholdene, lov om leje af almeneboliger og lov om almene boliger i høring.For så vidt angår lovforslagets § 1, nr. 2 samt § 2, nr. 1 er Ejendomsforeningen Danmark po-sitiv over for forslaget om, at en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver kan anmode husleje-nævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen.Det skal imidlertid bemærkes, at der i lovforslaget vedrørende energisparepakken (fremsendti høring den 2. november 2012) også er fremsendt et forslag til en § 59 d, dog med et andetindhold. I nærværende høringssvar er det § 59 d, vedrørende forhåndsgodkendelse, der vilblive behandlet. Ejendomsforeningen Danmark skal dog bemærke, at ministeriet bør sikre, atFolketinget kun kommer til at behandle et forslag til ændring af § 59 d.Forslaget til en godkendelsesordning retter sig udelukkende mod privatpersoner, der ønskerat udleje deres tidligere bolig, som de i lyset af den nuværende finanskrise ikke har mulighedfor at afhænde. I det lys er Ejendomsforeningen Danmark af den opfattelse, at forslaget vil fåbegrænset effekt, idet en brugerbetaling på 3.000 kr. vil afholde mange private fra at anmodeom forhåndsgodkendelsen. Det foreslås derfor at brugerbetalingen enten helt udgår eller re-duceres til et væsentlig mindre beløb.
Det er ejendomsforeningen Danmarks principielle opfattelse, at brugerbetalingen skal væreden samme, uanset om man som privat ønsker af få forhåndsgodkendt en husleje i forbindelsemed udlejning af sin lejlighed, eller om man som lejer ønsker at indbringe egen husleje forhuslejenævnet.I det omfang brugerbetalingen for forhåndsgodkendelsen reduceres væsentligt, er det Ejen-domsforeningen Danmarks forventning, at ordningen vil blive anvendt i et større omfang.Dette vil imidlertid kunne medføre en øget tilstrømning af sager i huslejenævnene, således atder må forventes øget sagsbehandlingstid, medmindre der afsættes ressourcer til at behandlede indkomne sager.Efter lovforslagets § 1, nr. 3 gives kommunen adgang til at indbringe sag om vedligeholdel-sesmangler og huslejens størrelse for huslejenævnet. Efter Ejendomsforeningen Danmarksopfattelse er det ikke kommunens opgave at indbringe sager om vedligeholdelsesmangler forhuslejenævnet idet bemærkes, at der allerede i vid udstrækning findes mulighed i byggeloven§ 14 samt i byfornyelsesloven § 75 a for kommunerne til at udstede påbud om vedligeholdel-sesarbejder, hvorfor endnu en bestemmelse i lejeloven kan forekomme overflødig. Derudoverfrygter Ejendomsforeningen Danmark, at det kan lede til en glidebane i forhold til retssikker-heden, hvis kommunen gives adgang til indbringelse af sager for huslejenævnet i selvsammekommune.Med henvisning til lovforslagets § 1, nr. 4 er Ejendomsforeningen Danmark tilfreds med, atder sker den anførte skærpelse af frakendelsesordningen i forbindelse med udlejning i detomfang, at det alene får betydning for den situation hvor 1) udlejer lejer ud til ulovligt formålog 2) den situation, hvor udlejer ikke bringer et ulovligt lejeforhold til ophør. Såfremt det envedtagelse af lovforslaget får den følge, at udlejere kan miste retten til at administrere, hvislejer, uden udlejers vidende, anvender lejemålet ulovligt, kan Ejendomsforeningen Danmarkikke støtte forslaget.Med venlig hilsen
Torben ChristensenDirektør
2
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
Århus 20. november 2012
Bemærkninger til forslag om lov om ændring af lov om leje m.fl. love (kommunal indbringelse af sager forhuslejenævnene, udvidelse af frakendelsesordningen, forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder ogudlejning af almene boliger til virksomheder)
Ad § 1, nr. 2, og § 2, nr. 1 – antal boliger:Efter forslagets ordlyd gælder retten til at indhente en forhåndsbesked kun for ”ejere, der ikke ejer flereend én udlejet ejerbolig.”Af bemærkningerne til bestemmelsen fremgår, at bestemmelsen kun skal gælde for ”ejere, om kun ejereller har brugsret til én lejlighed, som påtænkes udlejet”.Foreningen antager, at nævnene skal tage udgangspunkt i forholdene på det tidspunkt, hvor der bliverindgivet anmodning om forhåndsgodkendelse. På dette tidspunkt må det formodes, at den bolig, somforhåndsgodkendelsen vedrører, endnu ikke udlejet.Udlejeren kan således efter bestemmelsens ordlyd – men ikke efter bemærkningerne – påindbringelsestidspunktet allerede eje ét udlejet lejemål, og derfor efter udlejning af det lejemål, somforhåndsgodkendelsen vedrører, have i alt to udlejede lejemål.Hvis ikke denne fortolkning har været tilsigtet, vil det være hensigtsmæssigt at ændre ordlyden på dettepunkt, så det klart fremgår, at vedkommende, der ansøger om forhåndsgodkendelse, i alt kun må udleje etlejemål,inklusivedet som sagen vedrører.
Ad § 1, nr. 2, og § 2, nr. 2 – betalingens størrelseOrdningen skal efter bemærkningerne være med fuld brugerbetaling. Således fremgår følgende: ”Som led iordningen foreslås, at forhåndsgodkendelsen fuldt ud betales af brugeren”, ”Det foreslås samtidig, atordningen finansieres ved fuld brugerbetaling for at undgå konkurrenceforvridning” og ”Det vil dog ikkemedføre kommunale merudgifter, fordi der indføres fuld brugerbetaling”.I § 2, nr. 2, er prisen pr. sag sat til 3.000 kr. Det fremgår af bemærkningerne under punkt. 3.3., hvordanman er nået frem til dette beløb. Udgangspunktet i forslaget er, at prisen for en sag er 4.000 kr. Derkalkuleres dog samtidig med, at der vil ske et mindre fald i sager om lejens størrelse, som indbringes aflejerne. Det skønnes ”med betydelig usikkerhed”, at der vil komme 200 færre sager pr. år á en udgift på4.000 kr., hvilket skulle medføre en besparelse for kommunerne på landsplan på 0,8 mio. kr.Faldet i sagsantallet begrundes med, at huslejefastsættelsen ved forhåndsgodkendelsen ikke efterfølgendekan indbringes for nævnet af lejerne. Denne forudsætning er ikke rigtig. Når den lejlighed, som udlejer harfået forhåndsgodkendelse til, lejes ud, kan den ny lejer selvfølgelig indbringe spørgsmålet omlejefastsættelsen for nævnet. De kommende lejeres retsstilling ændres jo ikke ved de foreslåedelovbestemmelser. Huslejenævnet skal derfor træffe afgørelse i sådanne sager, men vil ved uændrede
1
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
forhold være bundet af den forhåndsgodkendte leje. Hvis forhåndsgodkendelsen er af ældre dato, vilnævnet formentlig skulle besigtige igen for at konstatere, om der er uændrede forhold. Endvidere må detpåpeges, at det lejedes værdi ikke en statisk størrelse, men forandrer sig over tid.Når udlejer har fået forhåndsgodkendt en husleje, er der ikke noget krav om, at udlejer nødvendigvis skaludleje til netop denne leje. Udlejer kan vælge alligevel at udleje til en højere leje og løbe den risiko, deropstår herved.Endelig er det i dag kun ca. 10 % af udlejningerne, som af lejerne indbringes for huslejenævnene iKøbenhavn. Det er langt fra sikkert, at det er udlejerne af de samme 10 % af lejemålene, som vælger atansøge om en forhåndsgodkendelse af lejen.Lovforslaget vil uden tvivl gavne de såkaldte forældrekøbere. I dag indbringes sager meget sjældentvedrørende lejemål mellem forældre og børn, men forældrekøberne retter ofte uformelle henvendelser tilnævnene om lejens størrelse. Forældrekøberne kan bruge forhåndsgodkendelsen til at vurdere økonomienaf købet, til at sikre skatteforholdene og for at undgå tvivl om størrelsen af eventuel boligstøtte til børnene.Der må derfor forventes en mærkbar forøgelse af den samlede sagsmængde ved nævnene, da det forøjeblikket kun sjældent tjener et formål at indbringe sag for nævnene vedrørende lejens størrelse iforældrekøbslejligheder.Der er ydermere tale om omkostningstunge sager, der i alle tilfælde kræver, at nævnsmedlemmernebesigtiger det lejemål, som skal vurderes. Det kan på denne baggrund ikke accepteres, at prisen pr. sag ikkesættes til den faktiske udgift, som er mindst 4.000 kr. Prisen skønnes reelt at ligge noget højere. I år 2000blev prisen på en sag i huslejenævnet af ministeriet sat til 3.200 kr. Hvis dette beløb prisreguleres, fås enudgift på ca. 4.600 kr. i dag.Ad § 1, nr. 3:Forslaget giver anledning til at opfordre til, at indførelse af en bestemmelse svarende tilboligreguleringslovens 60 vil være særdeles berettiget for lejemål, der ikke er omfattet afboligreguleringsloven, således at lejere i de mere tyndt befolkede områder, hvor alene lejeloven gælder,ligestilles med lejere i regulerede områder og på tilsvarende vis hurtigt og effektivt kan få udbedretvedligeholdelsesmangler, såfremt udlejer sidder påbud fra nævnet overhørigt.Ad bemærkningerne punkt 2.3.2. og partsbegrebet i forhåndsgodkendelsessagerne.Det fremgår, at ”en forhåndsgodkendelse er bindende og kan derfor ikke ved en senere sag imellem ejerneog den kommende lejer ændres, hverken af huslejenævnet eller af retten”.Det er rigtigt, at afgørelsen ikke kan ændres af huslejenævnet ved uændrede forhold og formentlig hellerikke af Ankenævnet, men det er forkert, når det fremgår, at retten ikke kan ændre afgørelsen. Boligrettener ikke bundet af nævnets forhåndsgodkendelse af lejen ved en efterfølgende sag om lejens størrelse. Deter måske ikke særligt sandsynligt, at boligretten vil ændre lejen, men det kan ikke udelukkes.Parterne i en forhåndsgodkendelsessag i huslejenævnet er udlejer og huslejenævnet. Hvis udlejer er af denopfattelse, at den leje, som nævnet når frem til, er for lav, så kan udlejer indbringe afgørelsen forboligretten. Det er huslejenævnet, som skal stævnes i en sådan sag. Selvom huslejenævnet måtte fåmedhold, vil huslejenævnet formentlig ikke få tillagt sagsomkostninger. Det skal der også tages hensyn tilved vurderingen af de øgede udgifter for kommunerne i forbindelse med de foreslåede bestemmelser.
2
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
Vores konklusion vedrørende dette punkt er derfor. at intentionerne i de foreslåede bestemmelser er gode,men det skal hænge bedre sammen økonomisk for kommunerne.
Med venlig hilsenP. f. v.
Marianne Dons
Hans Henrik Edlund
3
Denførstedelaflovforslaget,deromhandlerlejelovens§5eruskøn,nårmanhenviser len dligeregældendelov.Deteriøvrigtenuskik,atmankunkanse,hvaddererundtagetfralovenvedatslåopiandrelovtekster.Bemærkningerneburdedesudenihovedtrækskitserederetligekonsekvenserafhhv. den ene og den anden ordning.Henset ldetalrigeforsøg,derpådetmeregråudlejningsmarkedgøresforatfåudlejningerafboliger lselskaberm.v.omfa etaferhvervslejereglerne–eller i hvert fald at bilde lejerne det ind– såmådetundre,atenregeringsammensatafpar er,deralleharbetragtetbesky elseaflejeresomlejelovensfornemstefunk on,vilforetageensådanudvanding.Forslaget lny§59derumiddelbartyderst ltalendeogkunnemindeomandreordningermedbindendeforhåndsbeskedf.eks.indenforska elovgivningen.Dererimidler ddenbetydeligeforskel,atbindendeforhåndsbeskedindenforska eområdetvedrørerenpoten eltvistmellemmyndighedogborger,medensentvistomhuslejensstørrelsevedrørerentvistmellem2borgere.Atafgøreensådankonfliktpåforhåndudenatfølgegrundsætningenomaudialterempartemernæppefornu igt.Nårbemærkningernedesudenantager,atenforhåndsafgørelsevilværebindendefordomstolene,sågårmanganskelangtiretningafat lsidesæ edomstolenesprøvelsesretihenhold lgrundloven.Her lkommeratensådanafgørelsekunkanværebindende,idetomfangfaktumerkorrektoplyst,ogatlejemåletsstanderuændret.Såfremtlejerenkangodtgøreselvenmindreforskelmellembeskrivelsenaflejemåletidenbindendeforhåndsbeskedogdenreellestand,såvilafgørelsenskulletagesop lfornyetvurdering.Forskellenilejeniveauviltypiskværebegrænset,mendetvilfølesmegetmærkeligtforudlejer,dersomenbindendeforhåndsbeskedalligevelikkeerdet,navnlignårhenses ldenvoldsommeforskeligebyrerforforhåndsbeskedogklager.Spørgsmåletkunneformentliga jælpes,dersomkonsekvensenafdenbindendeforhåndsbeskedikkevarheltsåvidtrækkende,mensåbliverordningennaturligvisogsåmindrea rak v.Nogenreelgrund latlovenkunskalomfa epersoner,derkunudlejerenenkeltbolig,sesikkeatforeligge.Forsåvidtangårboligreguleringsloven§39,stk.1,4.punktumkandetnæppeværenogetsynderligtproblematangivebeggebeløbiaktueltniveau.Denvæsentligsteindvendingmoddeforeslåedereglermåimidler dvære,atderblotertaleomsymptombehandling.Bemærkningerneerpåfaldendetavseomårsagen l,atderopståret lsyneladendebehovfordennetyperegel.Detvarnokmererimeligtatforsøgeatændreboligreguleringen,såderikkeblevdestoreforskellemellemdenønskedelejeogdenlovlige.Ogsåforslaget lny§106rummerprincipiellespørgsmålommyndighederskompetence.Kommunerneharinds llingsret lpostensomformandogudvælgerdeøvrigemedlemmerafnævnene.Undersådanneomstændighederbørnævnenesomudgangspunktikkeskullebehandlesagermedkommunensompart,idetdereråbenlysrisikofor,atnævnetsholdningvilværepåvirketafetønskeomgenudnævnelse.Lovenindførerentriagemellemboliger,deriacceptabelstand,dekondemnableogsåennymellemkategori,derskalbedømmesudelukkendepågrundlagafbesig gelseudefra.SomjuridisksagkyndigiKøbenhavnsBoligkommission(detbemærkes,atjegikkeudtalermigpåkommissionensvegne)måjeg llademigatbemærke,atdefini onenafdeomfa edemangler,nemligat”manglen,såfremtvedligeholdelsenikkeudføres,vilmedføre,atbygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes”erganskevidtgåendeogkommertemmeligtætpåkarakterenK2ilstandsrapporter.Detkannæppeværehensigtenogstriderdaogså ldelsmodbemærkningerne ldeenkeltebestemmelser.Deternavnligspørgsmåletom dshorisontenogomfangetafnedbrydningafandrebygningsdele,dererafbetydning.Omvendt er de alvorligste af de beskrevneskadersådan,atdeiKøbenhavnformentligvillemedførekondemneringmedderaffølgendere gheder lbl.a.genhusningaflejeren.Forsåvidtangårudenomsarealer,såvilde,nårderertaleomparcelhuse,typiskskullevedligeholdesaflejeren.Konsekvenserneherafsesikkedrø etibemærkningerne.Detfremgårikkeafbemærkningerneommanfraministerietssideharovervejet,omborgeremedbopælidårligeejendommevilhaveetretskravpå,atkommunenrejsersagpåderesvegne.Igivetfaldvilsagsmængdenkunnebliveenikkeheltringebelastningforvissekommuner.Ejhellerpåde eområdesynesministerietathavegjortsignærmereovervejelserafårsagen lproblemernesopståen.Detsynesellersoplagt,atlstedeværelsenafalterna veboligerafbedrekvalitetvilledrivedepågældendeudlejereudafmarkedet,ogatde eformentligvillekunneværeenlangtbedreløsning.Manburdemåskeogsåoverveje,omderersærligegrunde latbeboernevælgeratboilejeboligerfremforiandreboligtyper.Med venlig hilsenJens Frederik HansenCand. jur., Diploma of Legal StudiesBispebjerg Torv 10A2400KøbenhavnNV+45 20 999 681
Den 23. november 2012
Høring af udkast til forslag til lov om ændring af lov omleje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene,lov om leje af alme ne boliger og lov om almene boliger(Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene,udvidelse af frakendelsesordningen,forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder ogudlejning af almene boliger m.v.)
Jnr 10.02.12 K04en 21. november 2012Sagsid 000246940Jnr 10.02.12 K04Ref AKPSagsid 000246940[email protected]Dir 3370Ref AKP[email protected]Weidekampsgade 10Dir 3370 3370Postboks2300 København SWeidekampsgade 10Postboks3370Tlf 3370 33702300 København SFax 3370 3371Tlf 3370 3370www.kl.dkFax 3370 33711/3www.kl.dk
KL har den 2. november 2012 modtaget ovennævnte høring.Lovforslaget opererer med 4 hovedemner:Der gives mulighed for kommunal indbringelse af sager omvedligeholdelsesmangler i udlejningsejendomme forhuslejenævnene. Muligheden vedrører de boliger, der ikke kankondemneres efter byfornyelsesloven, men hvor der er væsentligevedligeholdelsesmanglerDer gives mulighed for at udvide den frakendelsesordning, derkendes i lejeloven, så udlejere der mere end 3 gange udlejer lokaler,som efter byggeloven ikke kan betragtes som beboelse, kanfrakendes retten til at udlejeDer gives mulighed for, at udlejere af enkeltstående lejemål modbetaling kan få forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- ogandelsboligerDet præciseres, at udlejning af almene boliger til et selskab eromfattet af erhvervslejeloven.KLs sekretariat har i den forbindelse følgende bemærkninger:Kommunal indbringelse af sager om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnene.
1/3
KLs sekretariat støtter, at der arbejdes med at tilvejebringe supplerenderedskaber til kommunerne for at håndtere spekulative boligejere og deresmetoder.Kommunerne har erfaring med, at de sager, vi her taler om, er vanskelige athåndtere, og det vil de fortsat være, selvom der med lovforslaget gives etsupplerende redskab til at håndtere sagerne. KLs sekretariat finder, atbestemmelsen vil medføre øgede administrative og økonomiske. Der vilsåledes være en klar forventning til kommunerne om, at de gør brug afmuligheden for at sagerne indbringes for huslejenævnet og evt. at føresagerne videre til boligretten.Udlejere, der udlejer boliger, som ikke kan betragtes som beboelse efter byggeloven kanfratages mulighed for at leje udDe boligejere, som bestemmelsen søges rettet mod, kan operere i flerekommuner og i flere retskredse. KLs sekretariat kan ikke umiddelbart sehvor den enkelte kommune skal få overblik over tidligere sager om udleje aflokaler til beboelse, som ikke lovligt må bebos, og som den enkelteboligejer/udlejer er idømt bødestraf efter byggeloven for. Dette manglendeoverblik svækker virkningen af den nye bestemmelse.Endvidere svækkes bestemmelsen evne til at gøre noget ved problemeteftersom det reelt er urealistisk, at udlejer bliver dømt tre gange på to år, dasagerne ofte trækker ud. Det bør i forhold til sidstnævnte overvejes, omforslaget skal følges op af at ændre forældelsesfristen på to år.Muligheden for at forhåndsgodkende lejens størrelseDet er relevant at indføre muligheden om forhåndsgodkendelse af lejensstørrelse. Lovforslaget lægger op til, at muligheden kun skal gælde for deudlejere, der har én og ikke flere udlejningsboliger, og mod betaling forhuslejenævnets behandling af sagen af ejeren af udlejningsejendommen.Umiddelbart ser det ud til, at den samme vurdering i huslejenævnene kanopnås uden at ejeren skal betale omkostningerne til huslejenævnet, såfremtudlejeren får en lejer til at indbringe sagen. Blandt andet derfor vurderesden nye regel at få begrænset virkning.Øvrige bemærkningerHelt uafhængig af det nu foreslåede, forekommer det (fortsat) ikke logisk, atder med hensyn til en reguleret kommune og en ureguleret kommune erforskel på huslejenævnets kompetence omkring pligten til at iværksætteudbedring af mangler. Hvorfor bringes princippet i Boligreguleringslovens §23, stk. 3 ikke til at gælde i en ikke reguleret kommune? Det kan velformodes, at mange af de boliger der har de største vedligeholdelsesmanglerligger i uregulerede kommuner.
2
Der tages forbehold for eventuelle bemærkninger, der måtte fremkomme iforbindelse med en politisk behandling i KL samt i forbindelse med enhøring af lovforslagets økonomiske konsekvenser.Med venlig hilsenAnni Kær Pedersen
3
Københavns BorgerserviceSekretariat og nævn
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
13-11-2012Sagsnummer2012-168869 /Dokumentnummer2012-909288
Høringssvar vedr. forhåndsgodkendelse af lejen
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i mail af 2. november2012 bedt Københavns Kommune om at komme med bemærkningertil udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midler-tidig regulering af boligforholdene, lov om leje af almene boliger oglov om almene boliger (Kommunal indbringelse af sager for husleje-nævnene, udvidelse af frakendelsesordningen, forhåndsgodkendelse aflejen for ejerlejligheder og udlejning af almene boliger m.v.)Københavns Kommune (Københavns Borgerservice – De København-ske Huslejenævn) har alene bemærkninger til de forslåede bestemmel-ser om forhåndsgodkendelse af lejen for ejerlejligheder og andelslej-ligheder. Lovforslagets § 1, nr. 2 og § 2, nr. 1.Fællessekretariatetfor HuslejenævnenePersonlig henvendelse:ReceptionenNyropsgade 11602 København VTelefontid:mandag – fredag kl. 10-14onsdag lukketSkriftlig henvendelse:Postboks 4931506 København VE-mail:[email protected]Telefon: 3366 6200Bankkonto:Reg.nr. 3100Kontonr. 400 4701
Københavns Kommune kan tilslutte sig baggrunden for forslagetsfremsættelse, men finder ikke at den foreslåede økonomiske kompen-sation modsvarer den faktiske udgift, som vil blive pålagt kommunen.Ad § 1, nr. 2 – ny lejelovs § 59 D, § 2, nr. 1 – ny lejelovs § 25 d og §2, nr. 2 - betalingenI bemærkningerne er der lagt vægt på, at ordningen skal være medfuld brugerbetaling. Dette er anført i bemærkningerne følgende steder:Punkt 1. ”Somled i ordningen foreslås, at forhåndsgodkendel-sen fuldt ud betales af brugeren”.Punkt 2.3.2. ”Detforeslås samtidig, at ordningen finansieresved fuld brugerbetaling for at undgå konkurrenceforvridning”,
Side 2Punkt 3.3.”Det vil dog ikke medføre kommunale merudgifter,fordi der indføres fuld brugerbetaling”.
Prisen pr. sag er ifølge bemærkningernes § 2, nr. 2, fastsat til 3.000 kr.Det følger af punkt 3.3 i bemærkningerne, at denne pris er fastsatmed udgangspunktet i, at prisen for behandling af en sag i husleje-nævnet er 4.000 kr. Der kalkuleres dog samtidig med, at der vil ske etmindre fald i antallet af sager om lejens størrelse, der indbringes forhuslejenævnene af lejerne. Det mindre sagsantal er ”medbetydeligusikkerhed”skønnet til at være 200 færre sager årligt á 4.000 kr. pr.sag, hvilket er opgjort til en samlet besparelse for kommunerne pålandsplan på 0,8 mio. kr.
Faldet i sagsantallet begrundes med, at huslejefastsættelsen ikke efter-følgende kan indbringes for nævnet af lejerne.
Det er Københavns Kommunes vurdering, at denne forudsætning eruholdbar. Dette begrundes i følgende forhold:
Når den lejlighed, som udlejer har fået forhåndsgodkendelse til, lejesud, kan den ny lejer på samme måde som tidligere indbringe spørgs-målet om lejefastsættelsen for nævnet. Lejernes reststilling ændres ik-ke ved de foreslåede lovbestemmelser.
Huslejenævnet skal træffe en afgørelse i sagen, men vil ved uændredeforhold være bundet af den forhåndsgodkendte leje. Hvis forhånds-godkendelsen er af ældre dato, vil nævnet formentlig skulle besigtigeigen for at konstatere, om der er uændrede forhold. Det skal i densammenhæng bemærkes, at det lejedes værdi ikke en statisk størrelse.
Når udlejer har fået forhåndsgodkendt en husleje, er der ikke nogetkrav om, at udlejer skal udleje til denne leje. Når udlejer har fået vur-deret sin udlejningsrisiko, kan udlejer vælge alligevel at udleje til en
Side 3højere leje. Ved udlejning af ejerlejligheder og andelslejligheder er deringen regler i lejelovgivningen om, hvad lejen skal være ved udlejnin-gen. Lejen kan dog nedsættes, hvis den væsentligt overstiger det leje-des værdi.
Endelig er det i dag kun ca. 10 % af udlejningerne, som af lejerne ind-bringes for huslejenævnene i København. Det er langt fra sikkert, atdet er en del af de samme 10 % af udlejerne, som vælger at ansøge omen forhåndsgodkendelse af lejen.
En stor gruppe, som vil være glad for den nye mulighed, er forældre-køberne. I dag indbringes disse sager meget sjældent. Det er forældre-køberne, som vi i huslejenævnene får flest henvendelser fra. Foræl-drekøberne kan bruge forhåndsgodkendelsen til at vurdere økonomienaf købet, til oplysning til SKAT og til muligheden for boligstøtte. Detvil øge mængden af disse sager væsentligt.
Der er tale om omkostningstunge sager, der i alle tilfælde kræver, atnævnsmedlemmerne besigtiger det lejemål, som skal vurderes.
På denne baggrund vurderer Københavns Kommune, at det vil påførekommunen væsentlige ekstraomkostninger, hvis prisen pr. sag ikkesættes til den faktiske udgift, som er mindst 4.000 kr.
Det skal i den sammenhæng bemærkes, at Københavns Kommunevurderer, at den faktiske pris for behandling af en sag i huslejenævnetskønnes reelt at ligge noget højere end 4.000 kr. I år 2000 blev prisenpå en sag i huslejenævnet af Ministeriet sat til 3.200 kr. Hvis dette be-løb pris- og lønfremskrives til 2012 niveau svarer det til en udgift påca. 4.600 kr.
Side 4Ad bemærkningerne punkt 2.3.2. og partsbegrebet i forhåndsgod-kendelsessagerne.Det fremgår af bemærkningerne, at ”enforhåndsgodkendelse er bin-dende og kan derfor ikke ved en senere sag imellem ejerne og denkommende lejer ændres, hverken af huslejenævnet eller af retten”.
Det er korrekt, at afgørelsen ikke kan ændres af huslejenævnet veduændrede forhold og formentlig heller ikke af Ankenævnet, men deter ikke korrekt, når det fremgår, at retten ikke kan ændre afgørelsen.Boligretten er ikke bundet af nævnets forhåndsgodkendelse af lejenved en efterfølgende sag om lejens størrelse. Det kan således ikke ude-lukkes, at Boligretten vil sætte lejen lavere.
Parterne i en forhåndsgodkendelsessag i huslejenævnet er udlejer oghuslejenævnet. Hvis udlejer er af den opfattelse, at den leje, som næv-net når frem til, er for lav, så kan udlejer indbringe afgørelsen for Bo-ligretten. Det er huslejenævnet, som skal stævnes i en sådan sag. Selv-om huslejenævnet måtte få medhold, vil huslejenævnet formentlig ik-ke få tillagt sagsomkostninger. Der vil med de foreslåede bestemmel-ser således være en risiko for, at kommunen pålægges øgede udgifter iform af sagsomkostninger.
Med venlig hilsen
Thomas JakobsenKøbenhavns Borgerservice, direktør
Til:Fra:
By,BoligogLanddistrikter,MartinPreislerKnudsen(Sagsbehandler,Boliglovgivning),LarsGerstrøm(Sagsbehandler,Boliglovgivning)Louise Faber [[email protected]]
Emne:Vedr. j. nr. 2012-2417Sendt:20-11-2012 11:33:26Bilag:image001.png;
KæreLarsGerstrømI dag fremsendes per post mine artikler:Fremlejetagerens retssikkerhedfraantologien:Retssikkerhedikonkurrencemedandrehensyn,Djøf2012(ISBN978-87-574-2839-1)ogHvemerstråmandenfrafestskrifttilErikWerlauff,Djøf,2012(ISBN978-87-574-2674-8)Beggeartiklervedrørerfremlejeogfremlejetagerensretsstillingogindeholderbetragtninger,dererrelevanteiforholdtillovomændringaflovomleje,somsendtihøringunderj.nr.2012-2417.Navnlig artiklen”Hvemerstråmanden”behandlerdensenesteændringaflejelovens§1,stk.1,hvorordene:”uansetom lejeren er en person elleren virksomhed mv. (juridisk person)”blev indsat.Ifølgeforarbejdernevardette,forat”forhindredenspekulationsmulighed,somberorpåenutilsigtetvirkningafdengældendefortolkningaferhvervslejelovensanvendelsesområde.Medforslagetopnåsenligestillingaflejeforholdomboliger,såledesatdetikkeharbetydning,omenboligudlejestillejerensbeboelseellermedhenblikpåfremlejetilbeboelse.”Ændringenmedførte,atboligeromfattetaflejeloven,derudlejestil”virksomhederm.v. (juridisk person)”medhenblikpåvidereudlejningtilbeboelse,eromfattetaflejelovensanvendelsesområdeogikkesomhidtilaferhvervslejelovensanvendelsesområde.Jegkritisererændringeniartiklen,daændringenerforbundetmedendelfortolkningstvivl,ogdalejelovenermøntetpåbeskyttelseafdenlejer,derselvboridetlejede.Lejelovenerdermedikkevelegnettilatreguleredensituation,hvorlejemåletskalvidereudlejes af lejeren.Ændringenafanvendelsesområdetforlejelovens§1harmonererikkemeddennuforeslåedeændringaflovomlejeafalmeneboliger(LAB).Ifølgeudkastets§3,skalderindsættesetstk.5iLAB§1,hvorefter”Udlejningaf almene boliger til virksomheder m.v. (juridiske personer) med henblikpåvidereudlejningtilbeboelseeromfattetaflovomlejeaferhvervslokalerm.v.”Densituation,derskalværeomfattetaflejeloven,jf.lejelovens§1,stk.1,skaltilsyneladendereguleresaferhvervslejeloven,hvisdentilsvarendesituationopstårietlejemålomfattetafLAB.To helt ens situationer vil herefter blive reguleret af to forskellige lovgivninger:Retsforholdet mellem henholdsvis den almene boligorganisation og lejeren, der skal videreudleje, reguleres efter erhvervslejeloven, jf.ændringsforslagetogdermedetandetregelsætenddettilsvarenderetsforholdmellemdenprivateejendomsejeroglejeren,derskalvidereudleje,derreguleresaflejeloven,jf.lejelovens§1,stk.1.Beggeretsforhold,børreguleresafsammelovgivning–enten lejeloven eller erhvervslejeloven.Ændringsforslagetaktualisererderforovervejelserom,hvilketregelsætderbørreguleresituationen.Jegerenigi,atdetsomforeslåetinærværendeudkastermesthensigtsmæssigt,atretsforholdetreguleresaferhvervslejeloven,mendetbørværeensuansetomdetlejemål,dervidereudlejes,iførsteomgangeromfattetaflejelovenellerlovomlejeafalmeneboliger.Ændringsforslagetogdetanker,derliggerbag,synliggørderforbehovetforheltatgenovervejeændringenaflejelovens§1,stk.1,ogmåskeenddaheltatretænkereguleringenaflejemedhenblikpåvidereudlejning.Idenhenseendeviljegtillademigathenvisetilminebetragtningeriartiklen:Fremlejetagersretssikkerhed,hvorafdetfremgår,atderforsaterbetydeligeproblemstillingerforbundetmedfremleje,somderafretssikkerhedsmæssigeårsagertageshøjdefor.Med venlig hilsenLouise Faber_________________________________________________________________Skole- og studielederDen Juridiske Skole
____
Lektor,ph.d.LouiseFaberAalborgUniversitetJuridiskIns tutDirekte:99408251NielsJernesvej6bMobil:233436519220AalborgØ[email protected]________________________________________________________________________________________________
