L 191 - 2012-13 - Bilag 7: Betænkning afgivet den 29. maj 2013

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andreboligfællesskaber(Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse ved salg af andelsboliger og indførelse af karensperiode for anvendelse afvaluarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens ejendom m.v.)[af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen)]1. ÆndringsforslagMinisteren for by, bolig og landdistrikter har stillet 1 æn-dringsforslag til lovforslaget.2. UdvalgsarbejdetLovforslaget blev fremsat den 20. marts 2013 og var til 1.behandling den 5. april 2013. Lovforslaget blev efter 1. be-handling henvist til behandling i By- og Boligudvalget.MøderUdvalget har behandlet lovforslaget i 3 møder.HøringEt udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen væretsendt i høring, og ministeren for by, bolig og landdistriktersendte den 8. februar 2013 dette udkast til udvalget, jf. BYBalm. del – bilag 38. Den 19. marts 2013 sendte ministerenfor by, bolig og landdistrikter de indkomne høringssvar oget notat herom til udvalget.Skriftlige henvendelserUdvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget1 skriftlig henvendelse fra Ejendomsforeningen Danmark.Ministeren for by, bolig og landdistrikter har over for ud-valget kommenteret den skriftlige henvendelse til udvalget.DeputationerEndvidere har Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen-tation mundtligt over for udvalget redegjort for sin holdningtil lovforslaget.SpørgsmålUdvalget har stillet 17 spørgsmål til ministeren for by,bolig og landdistrikter til skriftlig besvarelse, som denne harbesvaret.1 af udvalgets spørgsmål til ministeren for by, bolig oglanddistrikter og ministerens svar herpå er optrykt som bilag2 til betænkningen.2. Indstillinger og politiske bemærkningerEtflertali udvalget (S, RV, SF og EL) indstiller lovfor-slaget tilvedtagelsemed det stillede ændringsforslag.Enhedslistens medlemmer af udvalget er for mere gen-nemsigtighed på andelsboligmarkedet. Lovforslaget vil medsælgers udvidede oplysningspligt give køberne bedre indsigti økonomien i den andelsboligforening, hvori de overvejer atkøbe en andel. På samme måde vil den foreslåede karenspe-riode på 2 år for valuarvurdering efter salg af en udlejnings-ejendom til lejerne være med til at lægge en dæmper på spe-kulative opjusteringer af ejendomsværdierne. EL kan på denbaggrund støtte lovforslaget.Imidlertid så EL gerne, at ministeren indskærpede, at va-luarvurderinger skal foretages med udgangspunkt i den leje,som udlejningsejendommen – i den stand, ejendommen harpå tidspunktet for salget – kan indbringe. Det betyder, at va-luarvurderingen ikke må indregne værdien af en fremtidigleje baseret på f.eks. moderniseringer af ejendommen efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2. Dette er et af de sikrestegreb for at modgå spekulative værdistigninger.Etmindretali udvalget (V, DF, LA og KF) indstiller lov-forslaget tilforkastelseved 3. behandling. Mindretallet vilstemme for det stillede ændringsforslag.Venstres og Det Konservative Folkepartis medlemmer afudvalget ønsker en modernisering af andelsboligloven. An-

delsboligmarkedet virker ugennemsigtigt for mange, og detfører til en del usikkerhed på andelsboligmarkedet. Ministe-rens lovforslag giver imidlertid ikke den ønskede klarhed.Ud over to bemyndigelser til ministeren indgår der et forbudi forhold til opgørelsesmetoder på andelsboliger. V og KFfrygter, at dette lovforslag blot vil føre til mere bureaukratiog dermed mindre gennemsigtighed på andelsboligmarke-det. Derudover er der bekymring i forhold til de øgede byr-der, som forslaget pålægger andelsforeningerne, som kangøre det endnu sværere at drive en forening uden en profes-sionel administrator.V og KF ønsker i stedet øget gennemsigtighed og en mo-derne andelsboliglov, bl.a. gennem udvidelse af andelsbolig-bogen, således at salgspriserne på andelsboliger bliver of-fentligt tilgængelige i anonymiseret form. Det vil øge gen-nemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Ligeledes er detrelevant at undersøge det hensigtsmæssige i andelsboligfor-eningernes pligt til at bruge maksimalpriser. Maksimalpri-sen er en kunstig pris sat med udgangspunkt i markedet forprivate udlejningsejendomme handlet af danske og uden-landske investorer, som sjældent svarer til salgsprisen på enandelsbolig. Den gør derfor markedet mindre gennemskue-ligt. Endelig vil det være hensigtsmæssigt at løse paradoksetomkring renoveringer af andelsboliger. Det er et problem, atdet ikke kan betale sig at renovere andelsboliger, da udgif-terne til renoveringen vil blive trukket ud af foreningens for-mue og dermed gå ud over andelsværdien. Sluttelig kunneErhvervsstyrelsens vejledende regnskabsregler for andelsbo-liger gøres lovpligtige. Der er i dag stor usikkerhed blandtbestyrelser og administratorer, i forhold til hvordan regnska-bet for en andelsbolig opgøres. Denne usikkerhed bør fjer-nes.Dansk Folkepartis medlemmer af udvalget ønsker en ef-fektivisering af andelsboligloven, hvor gennemsigtighedenøges for andelsboligejerne.Derfor afholdt By- og Boligudvalget efter forslag fra DFfor nylig en høring for interessenter på området. På høringenvar der bl.a. flere interessenter, der foreslog, at andelsbolig-foreninger skal aflægge regnskab efter Erhvervsstyrelsensregnskabsvejledning for andelsboligforeninger. DF havdegerne set, at ministeren tog dette forslag til sig, men det harministeren desværre afvist. Der henvises til svar på spørgs-mål 8, som er optrykt som bilag til denne betænkning.Hovedformålet med lovforslaget er at styrke gennemsig-tigheden på andelsboligmarkedet, således at sælger og køberhar det bedst mulige beslutningsgrundlag, når der handlesandelsbolig. Desværre har der også vist sig et behov for atsikre imod spekulation i værdiansættelsen af en andelsbolig-forenings ejendom ved etablering af foreningen.DF ønsker samtidig klarere regler omkring konkurslovenfor andelshaverne, da den nuværende lovgivning på områdeter temmelig uklar. DF har derfor anmodet ministeren om atfinde en løsning på dette og tage det med i loven. Dette erimidlertid ikke sket.DF vil gerne medvirke til at gøre andelsboligmarkedetmere gennemsigtigt, men DF mener, at det her lovforslaghar nogle mangler. DF ønsker ikke at give ministeren en så

bred bemyndigelse til at varetage markedets interesser, nårdet ikke har været muligt at få at vide, hvad der præcis erindeholdt i denne bemyndigelse.DF ønsker at bidrage med forbedringer på området, menDF ønsker ikke at stå uden for indflydelse på andelsbolig-området ved at give ministeren to brede bemyndigelser, dadet så er ministeren, der kan bestemme, hvordan bekendtgø-relsen udarbejdes, og hvilke nøgleoplysninger m.m. der skaludleveres uden yderligere inddragelse af Folketinget.DF ønsker derfor ikke at stemme for en lov, som DF ikkekender indholdet af. DF ønsker en effektivisering på heleandelsboligmarkedet, så der er tryghed for andelshaverne,der sælger og køber en andelsbolig.DF kan derfor ikke støtte lovforslaget.Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin ogJavnaðarflokkurin var på tidspunktet for betænkningens af-givelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget oghavde dermed ikke adgang til at komme med indstillingereller politiske udtalelser i betænkningen.En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykti betænkningen.4. Ændringsforslag med bemærkningerÆndringsforslagAfministeren for by, bolig og landdistrikter,tiltrådt afud-valget:Til § 11)Nr. 2affattes således:»2.I§ 5, stk. 2,ændres »Ved opgørelsen af foreningens for-mue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ik-ke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen iforeningens formue« til: »Ved opgørelsen af foreningensformue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnteværdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdienaf andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejen-dommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftel-se ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftetved erhvervelse af en udlejningsejendom«.«[Ændret placering af bestemmelse om karensperiode for an-vendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved vær-diansættelse af foreningens ejendom]BemærkningerTil nr. 1Den under nr. 2 foreslåede bestemmelse om karensperio-de for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurderingved værdiansættelse af foreningens ejendom blev oprindeligforeslået indsat efter litra c i § 5, stk. 2.Med ændringsforslaget flyttes bestemmelsen af lovtekni-ske årsager, så den i stedet placeres før litra a-c i § 5, stk. 2.Der foretages ikke nogen indholdsmæssige ændringer iden foreslåede bestemmelse.

Bilag 1Oversigt over bilag vedrørende L 191Bilagsnr. Titel1Høringssvar samt høringsnotat, fra ministeren for by, bolig og landdi-strikter2Henvendelse af 19/3-13 fra Ejendomsforeningen Danmark3Tidsplan over udvalgets behandling af lovforslaget41. udkast til betænkning5Ændringsforslag fra ministeren for by, bolig og landdistrikter62. udkast til betænkningOversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 191Spm.nr.1TitelSpm. om ministerens kommentar til henvendelsen af 19/3-13 fra Ejen-domsforeningen Danmark, til ministeren for by, bolig og landdistrik-ter, og ministerens svar herpåSpm., om ministeren vil være indstillet på at få nedsat et udvalg, somkan komme med forslag til en gennemgribende modernisering af an-delsboligloven, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og mini-sterens svar herpåSpm. om, hvad der konkret ligger i den bemyndigelse, som ministerentildeles vedrørende dokumenter og nøgleoplysninger, som overdragerskal udlevere til erhververen ved salg af en andelsbolig, til ministerenfor by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om oversendelse af udkast til bekendtgørelse, til ministeren forby, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om bekræftelse på, at den bemyndigelse, som ministeren tildelesmed forslagets § 1, nr. 5, medfører, at ministeren reelt kan indrettereglerne, som ministeren vil, til ministeren for by, bolig og landdi-strikter, og ministerens svar herpåSpm. om en redegørelse for, hvad der konkret ligger i den bemyndi-gelse, som ministeren tildeles, jf. forslagets § 1, nr. 5, til ministerenfor by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om ministerens holdning til Ejendomsforeningen Danmarks for-slag om, at der nedsættes et hurtigt arbejdende udvalg, der kan kommemed forslag til en modernisering af hele andelsboligloven, til ministe-ren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om ministerens holdning til at forpligte andelsboligforeninger tilat aflægge regnskab efter Erhvervsstyrelsens vejledning til andelsbo-ligforeninger, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-rens svar herpåSpm. om, hvordan ministeren vil sikre rådgiveransvaret i forhold til,om det er uvildige, som rådgiver andelsboligforeningerne, til ministe-ren for by-, bolig- og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om, hvordan ministeren vil sikre udregningen, således at valuar-vurderingen ikke bliver sat for højt, til ministeren for by-, bolig- oglanddistrikter, og ministerens svar herpå

Spm., om ministeren i forbindelse med udarbejdelsen af lovforslagethar overvejet, om lovforslaget også skulle indeholde en regulering afandelshavernes rettighederne i forbindelse med en konkurs, således atdisse forbedres, til ministeren for by-, bolig- og landdistrikter, og mi-nisterens svar herpåSpm., om ministeren i forbindelse med udarbejdelsen af lovforslagethar overvejet, om lovforslaget også skulle indeholde en regulering afkravene til stiftelsesprocessen i en andelsboligforening, til ministerenfor by-, bolig- og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om, hvordan prisen for en privat udlejningsejendom, der sælgestil lejerne med henblik på stiftelse af en andelsboligforening, fastsæt-tes, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svarherpåSpm., om en valuarvurdering ikke kan indregne lejen fra mulige frem-tidige moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til mi-nisteren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm., om en valuarvurdering alene kan bygge på lejeindtægten vedudlejning af lejlighederne, sådan som ejendom og lejligheder fremstårved vurderingen, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og mini-sterens svar herpåSpm. om at bekræfte, at såfremt en andelsboligforening sælger sinejendom, kan de andelshavere, der ønsker at fortsætte som lejere, ikkepåtvinges moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, tilministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpåSpm. om ministerens præcisering af besvarelsen på spørgsmål 14 omvaluarvurdering ved fastsættelse af prisen for en andelsboligforening,til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpå

Bilag 21 af udvalgets spørgsmål til ministeren for by, bolig og landdistrikter og dennes svar herpåSpørgsmålet og ministerens var herpå er optrykt efter ønske fra Dansk Folkeparti.Spørgsmål nr. 8:Hvad er ministerens holdning til at forpligte andelsboligforeninger til at aflægge regnskab efter Er-hvervsstyrelsens vejledning til andelsboligforeninger, som foreslået af Dansk Ejendomsmæglerforeningog Ejendomsforeningen Danmark i deres høringssvar.Svar:Jeg har noteret mig, at synspunktet om at gøre vejledningen obligatorisk også blev fremført af enkelteandre interessenter under høringen om andelsboligmarkedet den 23. april 2013.Efter både gældende og foreslåede regler stilles der krav om, at sælgeren af en andelsbolig skal udlevereet årsregnskab til køberen inden aftalens indgåelse. Der er i dag ikke en lovbestemt pligt til at anvende enekstern revisor. Langt de fleste foreningers vedtægter indeholder dog bestemmelser om revision, ligesomministeriets normalvedtægt for private andelsboligforeninger, der kan anvendes af foreninger, der ikkeønsker at udarbejde egne individuelle vedtægter, indeholder en bestemmelse om, at generalforsamlingenvælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten.Med lovforslaget indføres ikke en pligt for foreningerne til at anvende en ekstern revisor. Dette skal sesi lyset af, at langt de fleste foreninger allerede anvender en ekstern revisor, og at det er blevet påpeget, atdet kan være byrdefuldt for især mindre foreninger, der ikke ønsker at anvende en ekstern revisor, såfremtsådan en pligt indføres.Regnskabsvejledningen kan anvendes af foreningerne, uanset om de har en ekstern revisor tilknyttet el-ler ej. Efter de oplysninger, som jeg har, er regnskabsvejledningen allerede meget anvendt blandt reviso-rer, andelsboligforeninger og administrationsselskaber, ligesom Ejendomsforeningen Danmark har oplyst,at foreningen anbefaler deres medlemmer at anvende vejledningen.I dag skal andelsværdien efter andelsboliglovens § 6, stk. 5, oplyses som en note til årsregnskabet. Detfremgår af lovforslaget, at de nye nøgleoplysninger i videst muligt omfang på samme måde vil skullefremgå af noter til årsregnskabet.Erhvervsstyrelsen vil i samråd med mit ministerium opdatere vejledningen på baggrund af de nye kravtil nøgleoplysninger og det vil her blive afklaret, hvilke nøgleoplysninger, der med fordel kan integreres iregnskabsvejledningen.Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, forventes nøgleoplysningerne inddelt i stamoplys-ninger om foreningen og boligen, drifts- og erhvervsoplysninger, byggetekniske oplysninger og finansiel-le oplysninger. Da en række af disse oplysninger, f.eks. vedrørende foreningens vedligeholdelsesstand,ikke har direkte tilknytning til andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse, vil disse oplysninger ikkenødvendigvis blive optaget i den reviderede regnskabsvejledning.For de foreninger, der i dag allerede anvender regnskabsvejledningen og/eller har en revisor tilknyttet,vil det blive enkelt at finde frem til den del af de nye nøgleoplysninger, der efter de nye regler forventes atfremgå af den reviderede regnskabsvejledning.Som ovenfor nævnt vil det formentligt være relativt få foreninger, der i dag ikke har en ekstern revisortilknyttet. For disse foreninger må det antages, at incitamentet til som minimum at anvende regnskabsvej-ledningen vil være stort, idet foreningen på denne måde på en enkel måde sikrer sig nem adgang til en delaf de nøgleoplysninger, der med lovforslaget vil blive stillet krav om skal udleveres i forbindelse med enandelsbolighandel.