By- og Boligudvalget 2012-13
L 191 Bilag 1
Offentligt
Advokatrådet
ADVOKATSAMFUNDET
Ministeriet For By, Bolig og LanddistrikterHolmens Kanal 221060 København K
KRONPRINSESSEGADE 281306KøBENHAVN KTLF.FAX33 96979833 36 97 50
DATO. 22 februar 2013SAGSNR.: 2013 486-
ID NR
224106
Horing
over forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger ogandre boligfællesskaber ministerietsj.nr.2012-2973-—
Ved e-rnail af 06-02-20 13 har Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodetom Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte forslag.Indledningsvis bemærkes, at høringsmaterialet er fremsendt med en frist på I 8 dagetil afgivelse af et svar.Advokatrådet skal hertil bemærke, at en sådan frist i realiteten udelukker en nærmerestillingtagen til de forslag, der er indeholdt i høringsmaterialet. Det niå på denbaggrund påregnes, at en række myndigheder og organisationer reelt ikke harmulighed for at udfylde den funktion som høringspart, som det lovforberedendearbejde normalt trækker på som led i kvalitetssikringen afny regulering og som led ien almindelig, demokratisk proces.Advokatrådet har følgende bemærkninger:Ad§1, nr. 2 om karenstid for værd iansættelsen og ikrafttrædelsesbestemnwlseni§2, stk. 2Forslaget hilses velkommen.Det bør overvejes, om tidspunktet for foreningens stiftelse bør være udgangspunktetfor beregningen af de 3 års karenstid. En forening kan stiftes længe føroverdragelsen, og det må antages, at prisen er udtryk for værdien påaftaletidspunktet. De 3 år bør derfor begynde på tidspunktet for overtagelse afejendommen eller på tidspunktet for accept afkøbstilbud.
Ådvokatrådet
ADVOKATSAMFUNDET
Det fremgår ikke af ikrafttrædelsesbestemmelsen, at bestemmelsen om den 3-årigekarensperiode for værdiansættelsen skal være gældende for foreninger, der er stfieteller har erhvervet udlejningsejendonmien efter 1. juli 2013.Den 3-årige karensperiode har således i henhold til ordlyden afikrafttrædelsesbesternmelsen virkning for andelsboligforeninger fra 1. juli 2013uansetomandeisboligforeningen er stiftet og har erhvervet udlejningsejendommenfør dette tidspunkt.—
En andelsboligforening, der har erhvervet udlejningsejendommen eksempelvis I juli2012, omfattes derfor af reglen om, at foreningen i en 3-årig periode efterforeningens stiftelse alene kan værdiansætte andeisboligforeningens ejendom til denpris, andeisboligforeningen har betalt for ejendommen..
De foreninger, hvor andelene er handlet til en højere pris end ved en fastsættelse efteranskaffelsesprisen, eller hvor andeisboligforeningen vil kunneopnå enhøjere prisved salg af tidligere udlejede lejligheder, vil derfor få problemer, idet loven vil fåtilbagevirkende kraft og omfatte foreninger stiftet siden 1. juli 2010.Bestemmelsen bør derfor kun omfatte andeisboligforeninger, der accepterer etkøbstilbud efter ikrafttrædelsen subsidiært efter lovforslagets fremsættelse.Ad
§1, nr. 4 om oplysningspligt
Forslaget hilses velkommen.Det har ofte vist sig vanskeligt at få udleveret den dokumentation, som er nødvendigfor en seriøs rådgivning af en andelsboligkøber. Dette er en medvirkende årsag til, atprofessionel rådgivning i forbindelse med køb af andelsboliger bliver mereomkostningskrævende end nødvendigt og derfor kan blive valgt fra.Det er vigtigt, at nøgletal bliver fulgt op af ret til dokumentation og med sanktionerved manglende opfyldelse. Både for så vidt angår udlevering fra andelsboligforeningtil sælger og fra sælger/formidler til køber/kobers rådgiver.Ud over det, der allerede er nævnt i forslaget, bør det sikres, at valuarvurderinger, derligger til grund for værdiansættelsen, udleveres i ftildt omfang samt om foreståendeeller igangværende vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder. Det kan værenødvendigt at udlevere mere end de seneste generalforsamlingsbeslutninger.Endvidere bør der gives oplysning om verserende nævns- eller retssager samt omtidligere udlejning af lejligheden, der kan medføre krav. Låneoplysningerne bør klartangive hæftelsen for den enkelte andelshaver.Ad
§2, stk.3 om ikrafttræden af bestemmelsen
udvidet oplysningspligt
A dvokatrådet
ADVOKATflSAMFUNDET
lkrafttrædelsen vil strække sig over meget lang tid. Starter et regnskabsår den 1.december vil regnskabsgodkendelsen for 2013/2014 kunne foreligge langt ind i 2015.Oplysningspligten bør gælde for regnskabsår, der slutter efter 1. juli 2013.
Med venlig hilsen
samfund@advokatsarnfundetdkwww.advokatsamfundet.dk3
FUesorgsnIsationen
Din andel
abf-
vores kompetencer
København. den 25. februar 2013
Høririgssvar til forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfælles
skaber,j.rir. 2012-2973.Andeisboligforeningemes Fællesrepræsentation (ABF) takker for det fremsendte forslag til lov om ændring aflov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.ABF finder det afgørende, at der fra lovgivers side tages Initiativertil at skabe grundlag for et mere gennemsigtigt andeisboligforeningsmarked. Dog er det ligeledes vigtigt for ABF, at den gennemsigtighed, der skabes, ikke fører til så tunge administrative byrder for overdragere og bestyrelser, at det vil sætte en alvorligbremse for omsætningen af boliger og at erhververe af andeisboliger mødes med unødvendige eller unøjagtige informationerABF har i høringssvaret angivet en række anbefalinger, som opsummeres her, og uddybes nærmere nedenfor.ABF anbefaler, at•••Der i overgangsbestemmelsen tages højde for, at§1, nr. 2 kun skal finde anvendelse i forhold tilandelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræden.Det kommer til at fremgå mere tydeligt af lovforslaget, hvilke økonomiske og administrative konsekvenser lovforslaget samt udmøntningen af lovforslaget får for andeisboligforeningeme.Det kommer til at fremgå udtrykkeligt af lovforslaget, hvis det er en forudsætning for lovforslaget, atder senere foretages ændringer i årsregnskabsloven, så udarbejdelse af andelsboligforeningemesårsrapporter skal udarbejdeslrevideres af en revisor.Der såvel i lovforslagets bemærkninger om de administrative konsekvenser for borgerne og i forbindelse med bekendtgørelsens affattelse, foretages nogle grundige og ressourcemæssige overvejelser i forhold til de krav om udlevering af oplysninger, der fastsættes i bekendtgørelsen.Der med den foreslåede§6, stk. 3 også indføres regler om økonomiske skæringsdage, så detkommer til at fremgå klart og entydigt, hvornår de økonomiske nøgleoplysninger skal opgøres.Der I lovforslaget indføjes en bestemmelse, der tager højde for, at der ved interne overdragelser ikkeer samme oplysningsbehov, som ved eksteme overdragelser.Der fra ministeriets side vil blive iværksat en særlig informationsindsats, som skal medvirke til, atforeningerne får det nødvendige afsæt for administrationen af de nye regler.
•
•••
AndelsboligforeningernesFællesrepræsentationvester Farimagsgadei,8. saliôo6 København VABF er interesseorganisationen for de private andeisboligforeninger. ABF varetager foreningemesinteresser over For politikere og myndigheder. ABF tilbyder desuden juridisk ogøkonomisk rådgiv-ning, kurser, arrangementer og medlemsbladet ABFnyt. ABF har mere end 4800 medlemsforenlngerog repræsenterer knap 100.000 andeishavere.Tlf862B30
•
Der i§5, stk. 4eftersidste punktum, indsættes: Udgør finansie!le instrumenter som f.eks. renteswapaftaler en integreret del af finansieringen, så fratrækkes, ved opgørelse af foreningens formue efterlitra b og c, markedsværdien af de finansielle instrumenter. Opgørelse af kursværdi og markedsværdii henhold til 2. og 3. pkt. sker en gang årligt på slatusdagen.
Ad forslagets § 1, nr. 2, og § 2, stk. 2ABE støtter forslaget om, at der indsættes en karensperiode, så nystiftede foreninger, der er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, alene kan anvende anskaffelsessummen som værdiansættelsesprincip.Der vil formentlig være ejendomme, hvor en3-årigperiode vil føre til, at nogle at de renoveringstiltag, man iforeningen kunne ønske at foretage, må afvente karensperiodens udløb, men for langt hovedparten af nystiflede foreninger, vil en 3-årig periode skabe den fornødne ro om budgettet og understøtte tilvejebringelsen afrealistiske stiftelsesvilkår.Formålet med§1, nr. 2, er ifølge bemærkningerne, at forhindre, at stiftelser sker på usagligt grundlag fordilejerne i en privat udlejningsejendom lader “sig påvirke af udsigten til urealistisk høje spekulationsgevinsterved indtræden i en andelsboligforening, der stiftes i ejendommen.”Foreninger, som er stiftet i en 3-årig periode før lovens forventede ikrafttræden, kan være stiftet på baggrundaf en forudsætning om, at man overgår til valuarvurdering eller offentlig vurdering som værdiansættelsesprincip.Det er ABF’s vurdering, at det kan føre til økonomisk uføre for nystiftede foreninger, såfremt nogle af stiftelsesforudsætningerne, hvorved forstås eventuelle beslutninger om anvendelse af et givet værdiansættelsesprincip fjernes ved lov, uden det i øvrigt har været muligt for lejerne at forholde sig til lovkravene ved stiftelsen. Den risiko for spekulation, som lovforslaget skal dæmme op for, er ikke til stede I foreninger, der allerede er stiftet.På den baggrund anbefaler ABF, at der i overgangsbestemmelsen tages højde for, at§1, nr. 2 kun finderanvendelse i forhold til andelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræden.Som forslaget er formuleret, synes det ikke helt klart, om der ved senere henvisning til bestemmelsen, skalhenvises til sidste led af§5, stk. 2, litra c, eller om der er tale om tekst, der indsættes efter litreringen, og således som en del af stk. 2. For at sikre, at der kan henvises korrekttil bestemmelsen, foreslår vi, at der tagesudtrykkeligt stilling til tekstens placeringi paragraffen.Ad § 1, nr.4Til den foreslåede ændring af lovens§6, stk. II forslagets§I, nr. 4 foreslås den gældende§6, stk. i erstattet med en bestemmelse, hvorefter den, deroverdrager en andel skal udlevere en række nærmere angivne dokumenter og nøgleoplysninger til erhverve-ren.
2/7
Med den bestemmelse er det umiddelbart ABF’s opfattelse, at en i øvrigt klar, omend ikke udtømmende ogtilstrækkelig bestemmelse,§6, stk. 1, gøres mere upræcis ved at lade en konkret beskrivelse af, hvilke dokumenter, der skal udleveres, erstatte af det mere upræcise “en række nærmere angivne dokumenter ognøgleoptysninger”, som i øvrig fastsættes i en bekendtgørelse, hvilket i sig selv kan føre til en større uklarhedom, hvilke krav, der påhviler den enkelte overdrager og andeisboligforeningens bestyrelse.I bemærkningerne til lovforslaget nævnes eksempler på dokumenter, der forventes udleveret. Blandt disse ervedligeholdelsespianer. Det er imidlertid langt fra alle foreninger, som har vedligeholdetsesplaner, og i deforeninger, der har udarbejdet en vedligeholdelsesplan, er det sjældent et dokument, som den enkelte andelshaver ligger Inde med. En vedligeholdelsesplan for en større andeisboligforening kan nemt løbe op i flerehundrede sider, og derfor vil et krav om udlevering være overordentlig byrdefuldt.Til forslaget om en ny§6, stk. 2Det foreslås, at ministeren for By, Bolig og Landdistrikter bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om,hvilke dokumenter og nøgleoplysninger overcirageren skal udlevere til erhververen, herunder om formkrav tilnøgleoplysningerne, hvilke nøgleoplysninger, der skal optages som noter til årsregnskabet, samt om procedure og ansvar for udarbejdelsen af nøgleoplysningeme.Hvilke dokumenter og nøgleonlysninger skal overdrageren udlevere til erhververenI bemærkningerne til§1, nr. 4 oplistes en række forskellige nøgleoplysninger, der kan indgå i mængden afoplysninger, som overdrageren vil skulle udlevere til erhververen.Da der kun er tale om eksempler på, hvilke nøgleoplysninger der vil kunne stilles krav om, er det helt afgørende, at eventuelt yderligere nøgleoplysninger, som alene beskrives i bekendtgørelsen, ikke fordrer et yderligere ressourcetræk på bestyrelserne.Det er ABF’s opfattelse, at mængden af oplysninger, der foreslås som nøgleoplysninger, er ganske stor. Derer tale om oplysninger, som foreningens bestyrelse har adgang til, men oplysninger, som det er meget tidskrævende at “trække ud” af årsrapporterne, selv om de opføres som noter til regnskabet.ABF stiller sig derfor også tvivlende overfor, om de nye krav til andelsboligforeningernes bestyrelser, kan anses for “mindre byrder” således som anført i afsnittet om administrative konsekvenser for borgerne.Da der er tale om oplysninger, som omkring 9000 andelsboligforeninger i Danmark årligt skal tilvejebringeeller ajourføre, er det ABF’s vurdering, at det tidsmæssige forbrug for andeisboligforeningeme på landsbasisvil udgøre i omegnen af 63.000 90.000 timer, årligt afhængigt af den praksis der er i foreningen om udarbejdelse af sådanne dokumenter.-
Det er umiddelbart vores opfattelse, at det i hvert fald ud fra en samfundsmæssig betragtning må anses formere end blot en “mindre byrde”.Medlemmerne af bestyrelserneiandelsboligforeningerne er almindelige andelshavere, som bruger en stordel af deres fritid på bestyrelsesarbejdet. Det er derfor helt afgørende, at de byrder, man pålægger bestyrelseme ikke bliverså storeog komplicerede, at de får svært ved at rekruttere nye medlemmer. Sker det, vil detstille andeisboligforeningeme i dårligt, hvilket ABE ikke mener, er hensigten med forslaget.
3/7
11=
ABE er desuden af den opfattelse, at der med den meget store mængde oplysninger, der påtænkes givet tilerhververen af en andeisbolig, reelt skabes et overskud af informationer, som ikke er nødvendige for at sikreerhververen et overblik. Risikoen er, at de oplysninger, der er helt afgørende, går tabt i mængden af informationer, og at den store mængde af informationer i stedet for at give overblik, giver en falsk tryghed. Dermedvil de gode intentioner om gennemsigtighed kunne føre til, at omsætningen af andeisboliger kommer ti) at skepå et unødigt kompliceret grundlag, uden at det giver erhververen væsentligt forbedrede forudsætninger forat få kendskab til det, der erhverves.
ABF anbefaler, at det kommer til at fremgå mere tydeligt af lovforslaget, hvilke økonomiske og administrative konsekvenser lovforslaget samt udmøntningen af lovforslaget får for andelsboligforeningeme.Hvilke nøgleoplysninger, skal opta§es som noter til årsregnskabetDet fremgår af de almindelige bemærkninger, at “Erhvervsstyrelsens regnskabsveJlednlng fra december2010 vil blive revideret, således at de nye krav til nøgleoplysninger, der skal optages som noter til regnskabet, fremgår af denne. Dette vil sikre et ensartet grundlag for udarbejdelsen af nøgledplysningërne, da grundlaget herfor således vil være underlagt revisionen.Der er I dag ikke nogen pligt til at lade foreningens regnskab udarbejde af revisor. Der er ingen tvivl om, atdet er hensigtsmæssigt for foreningerne at lade en revisor varetage arbejdet, men der er samtidig heller ingen tvivl om, at der er foreninger, som vil opleve det som en fly økonomiske byrde, som ikke er beskrevet ilovforslaget, såfremt de nu indirekte forpligtes til at lade deres regnskab udarbejde af en revisor.Såfremt der med forslaget i virkeligheden er tale om at indføre en pligt til at andelsboligforeningernes regnskaber udarbejdes af en revisor, således at oplysningerne underlægges revisionspligt, så bør dette fremgårhelt tydeligt i lovforslaget, idet det er en ekstra økonomisk byrde, som vil blive oplagt andeisboligforeningerne. Såfremt det med forslaget ikke har været hensigten at Indføre en pligt til at regnskaberne udarbejdes afen revisor, så vil bestyrelser, som selv udarbejder regnskaber blive pålagt nogle endog temmelig store administrative byrder som følge af lovforslaget. Byrderne anslås at udgøre mellem 90.000 og 150.000 timer pr. årpå landsbasis, i modsætning til de tidligere nævnte 63.000 90.000 timer.-
Der er tale om almindelige andelshavere, der på frivillig basis varetager hvervet som bestyrelsesmedlem, og iden forbindelse omfattes af en bestyrelses ansvarsforsikring. Som policerne er udformet i dag, vil de formentlig ikke dække eventuelle krav mod bestyrelsen som følge af fejlagtige nøgleoplysningerABF anbefaler, at det kommer til at fremgå udtrykkeligt af lovforslaget, hvis det er en forudsætning for lovforslaget, at der senere foretages ændringer i årsregnskabsloven, så udarbejdelse af andelsboligforeningernes årsrapporter skal udarbejdes af en revisor.Procedure og ansvar for udarbeidelsen afnøq(eoplysningemeI de almindelige bemærkninger fremgår det, at “forslaget Indebærer, at de vigtigste nøgleoplysnlnger trækkesud af de dokumenter, som sælgeren pålægges at udlevere til køberen”. Senere anføres det, at der “som
4,7
-J
supplement til overdragerens pligt til at udlevere nøgleoplysninger forventes fastsat regler om, at andelsboligforeningen skal udarbejde og ajourføre skemaet med nøgleoplysningerne.”Det fremgår af bemærkningerne, at skemaet skal være godkendt af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter,men formoder ABF, at der er tale om en skabelon, der er godkendt af ministeriet, og således ikke en godkendelsesordning.Som forslaget er formuleret, formoder ABF, at pligten til at “trække oplysninger” ud af relevante dokumenter,som udgangspunkt vil påhvile bestyrelsen. Det er klart, at dette arbejde i et vist omfang vil lettes af, at nogleat oplysninger vil komme til at fremgå som noter i årsrapporten, men det er samtidig også klart, at der er taleom nogle ganske store byrder, som med forslaget pålægges foreningernes bestyrelser.Under hensyn til det ovenfor anførte om ressourceforbrug og ansvarsmæssig risiko for oplysningernes rigtig-hed, anbefaler ABF, at der såvel i lovforslagets bemærkninger om de administrative konsekvenser for borgerne og i forbindelse med bekendtgørelsens affattelse, foretages nogle grundige og ressourcemæssigeovervejelser i forhold til de krav om udlevering af oplysninger, der fastsættes i bekendtgørelsen. Det helt afgørende må være, at de oplysninger, der er nødvendige kræves udleveret, mens oplysninger, som nok kanbidrage med oplysninger om enkelteboligen, men som ikke er nødvendige for at sikre gennemsigtigheden,ikke anføres i bekendtgørelsen.Til forslaget om en ny§6, stk. 3Det fremstår ikke ganske klart, om der med forslagets§1, nr. 4 om forslag om indførelse at en ny§6, stk. 3er tale om en hjemmel til at fastsætte regler om pligten til, at penge- og realkreditinstitutter kan pålægges atudlevere oplysningerne med en årlig frekvens. ABF er i den forbindelse også usikker på, om der dermed indføres en bestemmelse om, at der alene årligt skal ske en sådan opgørelse af fx renteswap, som bør anføres iskemaet. Hvis det er tilfældet, er det klart noget ABE kan bakke op om. Som det anføres under generelt nedenfor, er det i den grad ønskeligt, at laves nogle klare regler om økonomiske skæringsdage, således at både andeisboligforeningerne, erhververne, overdragerne og penge- og realkreditinstitutteme oplever en periode, hvor de tal, der fremstår af nøgleoplysningsskemaet, står til troende, og der ikke er behov for, efterfø?gende at regulere, hvis der månedsvis, kvartalsvis eller med andet interval fremkommer oplysninger om kurs-eller markedsværdiudsving, således som det ofte vil være tilfældet med fx renteswap.ABF anbefaler, at der med den foreslåede§6, stk. 3, også indføres regler om økonomiske skæringsdage,så det kommer til at fremgå klart og entydigt, hvornår de økonomiske nøgleoplysninger skal opgøres.Overdragelser af særlig karakterLovforslaget finder anvendelse på samtlige overdragelser. Det forekommer Ikke sjældent, at overdragelsersker internt i foreningen, hvor en andelshaver, der allerede bor i ejendommen, overtager en anden andel iforeningen. Det sker både i forbindelse med sammenlægning at lejligheder og i forbindelse med interne flyt-finger. Det kan også være, at overdragelsen sker som arv, gave eller som overdragelse til ægtefælle ellersamlever og dermed ikke som sædvanlig overdragelse til en erhverver udenfor foreningen.Det vil i disse tilfælde være unødig ressourceanvendelse for såvel overdrager og bestyrelse, hvis der stilleskrav om fremskaffelse at de oplysninger, der anføres I forslaget ved overdragelser af denne karakter.
5/7
—i
Det er derfor ABE’s anbefaling, at der i lovforslaget indføjes en bestemmelse, der tager højde for, at der vedinterne overdragelser ikke er samme oplysningsbehov, som ved eksteme overdragelser.OplysninQsindsats overfor foreningernes bestyrelserDet fremgår ikke af lovforslaget, at der i forbindelse med de nye forpligtelser, der pålægges foreningerne, vilblive iværksat en særlig informationsindsats.Der er ingen tvivl om, at de nye regler vil føre til, at foreningerne vil stå med en lang række spørgsmål i forhold til de nye opgaver, som de med en vedtagelse af lovforslaget vil skulle løfte.ABE anbefaler på den baggrund, at der fra ministeriets side, vil blive iværksat en særlig informationsindsats,som skal medvirke til, at foreningerne får det nødvendige afsæt for administrationen af de nye regler.GenereltHøjesteret afsagde den 4. januar 2013 dom i en sag om indregning af markedsværdien af renteswap, hvorden praksis, der lægger sig op ad Erhvervs- og Byggestyrelsens udtalelse af 12. februar 2010 om, hvorvidtden negative værdi af en renteswap-aftale skal medregnes i opgørelsen af andelsværdien, blev stadfæstet.Med dommen fastslås det også, at en andeisboligforening løbende skal tage hensyn til den seneste opgørelse af renteswap-aftalens markedsværdi, straks denne opgørelse foreligger. De foreninger, der månedligtmodtager oplysninger om markedsværdien, vil således i forbindelse med hver eneste handel skulle foretageen nærmere vurdering af, om beregningen af andelens værdi efter andelsboligforeningslovens regler ommaksimalpriser er overholdt, mens foreninger, der eksempelvis modtager sådanne opgørelser kvartalvis ellerhalvårligt kun i mindre omfang vil skulle vurdere, om ændringen har en sådan væsentlighed, at der skal foretages en ny beregning.Den løbende beregning kan komme til at virke som en bremse for andelsbolighandler og føre til øget spekulation omkring afsætningstidspunkter. Derudover vil kravet om hyppig løbende regulering have uoverskueligeadministrative byrder, da en bolig, der er sat til salg, vil skulle prisreguleres, når der i salgsperioden sker negativ ændring i markedsværdien. Ellers vil overdrageren senere risikere at blive mødt med en overprissag.Med højesteretsdommen vil der, afhængigt af, hvilken praksis finansieringsinstitutterne har vedrørende udsendelse af oplysninger om markedsværdi, kunne skabes uhensigtsmæssige forskelle i administrationen afandeisboligforeninger med renteswap.ABE ser den løbende beregning som særdeles problematisk, da det kan føre til yderligere stigmatisering afandelsboligformen som uklar, uigennemsigtig og usikker. Det kan under ingen omstændigheder være det,der har været hensigten med ABL§5, stk. 4.Det er efter ABF’s vurdering helt afgørende, at andeisboligmarkedet understøttes i positiv omtale og øgetgennemsigtighed. På den baggrund mener vi, at der såfremt det ikke har været hensigten med forslaget omat indsætte en fly§6, stk. 3 i loven, at indføre faste tidsintervaller, bør der i stedet i§5, stk. 4 indsættes sådanne faste intervaller for, hvornår værdien opgøres. Det vil gøre reglerne og det økonomiske grundlag langtmere gennemsigtigt og forudsigeligt. Fastsætter man ikke sådanne faste intervaller, vil de administrative byr
6/7
der for foreninger med renteswap i forbindelse med salg være meget store og langt overstige det tidsestimat,ABE haranført ovenfor.ABF anbefaler, at følgende indsættes i§5, stk. 4, efter sidste punktum, som led i at ABL skal understøttemere gennemsigtighed:Udgør finansielle Instrumenter som feks. renteswapaftaler en integreret del af finansieringen, fratrækkes,ved opgørelse af foreningens formue efter litre b og c, markedsværdien af de finansielle instrumenter. Opgørelse af kursværdi og markedsværdi i henhold til 2. og 3. pkt. sker en gang årligt på statusdagen.
hilsen
71•7
MilebuenAndelsboflgforeningen lebun
Mflebuen 41Tlf.; 6077 7041CVR: 29343422O AlbertsWnd
ww.,milebue,dkrnlbun@’ii lebun dk
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København K
Albertslund, den 24. februar 2013.
Vedr. Hø ring over forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforenincierOQandre bolicifællesskaber(Udvidelse af sælcierens oplysnincstorpIigtelse, oplysningspIict for finansielle virksomheder,karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering samt oplysning om støtte ydet atstaten). Deres iournalnummer 201 2-2973
Andeisboligforeningen Milebuen er gennem pressen blevet opmærksom på ovennævnte høring, og selvom foreningen ikke er blandt høringsparterne, finder vi alligevel anledning til at knytte en rækkekommentarer til lovforslaget.Milebuen er med 40 andele en forholdsvis lille nybygget andelsboligforening, der, fastlagt af Højesteretefter en sag mod bygherren, havde overgang fra anlæg til drift den 10. juli 1990. Foreningen har siden 1.juli 1 992 været selvadministrerende, og har hverken erhvevsandele eller lejemål. Vi har sidenetableringen modtaget 100% rentestøtte, 90% betalt at staten, 10% at kommunen, til foreningens 3indekslån efter lov nr 82 at 17. marts 1982.Vi skal starte med at understrege, at vi til fulde støtter intentionenerne med lovændringer, såvel når detdrejer sig om at sikre, at handler med andelsboliger foregår på et så oplyst grundlag som muligt, som atforhindre etablering at foreninger på basis at spekulation i hurtige værdistigninger.Vedr. Karensperiode for anvendelse at valuarvurdering og offentlig vurdering ved salg at andelsboliger(Lovforslaget§1, punkt 2, afsnit 2.3 i bemærkninger til forslaget samt bemærkninger til§1 nr. 2).Andelsboligforeningen Milebuen støtter indførelsen at en karansperiode for anvendelse atvaluarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering for foreninger stiftet ved erhvervelsen at enudlej ningsejendom.Vi er ligeledes enige i, at der, som anført i 4. afsnit på side 8iudkastet, “som udgangspunkt burde der ipraksis ikke kunne forekomme nævneværdige forskelle i den faktiske handelspris for ejendommen og envurdering at denne i de første år efter andelsboligforeningens stiftelse.” Hvis dette udgangspunkt ikkeopfyldes i form at stigende priser, er problemet da heller ikke større end at gevinsten kan realiseres efterudløbet at de 3 år.Problemet bliver straks mere signifikant, hvis handelspriserne falder på samme måde som daboligboblen bristede i 2008, idet sådanne fald jo ikke afspejles i den afholdte anskaffelsespris.
Højesteret har senest den 18. januar 2013 ved dom i sag nummer 97/20121 fastslået at når en valuarvurdering, der viser et væsentligt fald i ejendomsværdien, her 13%, er bekendt for foreningen skal dennetages som udgangspunkt for fastsættelsen af andelens maksimalpris, selv om den forudgåendevaluarvurdering er mindre end 18 måneder gammel.Nu kan man næppe forestille sig at en nystiftet forening med den foreslåede karensperiode, vil indhenteen valuarvurdering før denne kan få praktisk betydning, dvs, tidligst 2½ år efter den stiftendegeneralforsamling, men der vil jo i løbet af karensperioden komme 1-2 offentlige ejendomsvurderinger,der kan vise signifikante fald i vurderingen.Ministeren bør derfor i bemærkningerne til lovforslaget forholde sig til, om det for de berørte nystiftedeforeninger ikke alene er en pligt men også en ret at fastsætte andelsværdien ud fra anskaffelsesprisenfrem til udløbet at karensperioden, uanset at der måtte foreligge en offentlig ejendomsvurdering eller envaluar vurdering, der viser et signifikant fald i andelsboligforeningens formue.Vedr. Ændringer i§5 stk 10 og 11 (Lovforslagetsamt bemærkninger til§1 nr. 3).
§1, punkt 3, sidste afsnit i i bemærkninger til forslaget,
Lovforslaget nævner alene støtte modtaget efter§160 b stk i i Lov om almene boliger samt støttedeprivate andelsboliger m.v. Andelsboligforeningen Milebuen, har imidlertid, som en lang række andreandeisboligforeninger i 80’erne og 90’erne, modtaget støtte efter de nu ophævede§63 og 63 a i Lovom boligbyggeri. Lov om boligbyggeri indeholder fortsat (Lovbekendtgørelse nr 903 af 18. august 2011)en§66 a, der er ord ret identisk med§160 k i almenboligloven.Det er dermed uklart om lovforslaget indebærer, at Andeisboligforeningen Milebuen skal anføre denmodtagne støtte i en note til årsregnskabet eller ej.I den forbindelse er det også værd at påpege, at mens lovforslaget pålægger penge- ogrealkreditinstitutterne pligt til at udlevere de finansielle nøgleoplysninger, så er der ikke nogen part der erpålagt, at stille tilskudsoplysningerne til rådighed for andelsboligforeningerne.Hvis vi f.eks. i Andeisboligforeningen Milebuen skal opgøre det modtagne tilskud, er vi nød til atgennemgå bilagsmaterialet for samtlige foreningens 23 regnskabsår fra 1990/91 til dato, hvilket vil væreurimeligt byrdefuldt.Vi finder derfor at lovforslaget bør indeholde en forpligtigelse for staten og kommunerne til i forbindelsemed lovens ikrafttræden at oplyse den enkelte forening om det udbetalte tilskud til dato. Alternativt kandenne forpligtigelse pålægges realkreditinstitutterne, der er dem, der fysisk har modtaget tilskudene.Vedr. Dokumenter til udlevering, udover nøgleoplysningerne (Lovforslagetbemærkninger til§i nr. 4).
§1, punkt 4 samt
Vi tillader os, at tage dokumenter til udlevering udover nøgleoplysningerne op som et særskilt punkt, idetvi finder det væsentligt at påpege, at køber naturligvis skal have de nødvendige og tilstrækkeligeoplysninger til at træffe en informeret beslutning om køb, men køber skal ikke druknes i en stabeldokumenter, der alene ved sit omfang får køber til at opgive at komme igennem dem.Bestyrelsen i Andelsboligforeningen Milebuen har i foreningens knap 23 år været involveret i 115overdragelser af andele. De tilfælde, hvor køber har søgt professionel assistance forud for købet, kanuden besvær tælles på fingrene på en hånd, og alt for ofte kan vi, på spørgsmål fra nye andeishavere,konstatere, at de ikke har læst det udleverede materiale.Det essentielle er derfor, at de helt centrale oplysninger, der er behov for ved handel med en andelsboligforefindes i koncentreret og let tilgængelig form.Vi er derfor betænkelige når der i 3. sidste afsnit på side 12 nævnes eventuel formandsberetning ogvedligeholdelsesplan.
l
Sehttp://www.domsto1.dkIhojesterer/nyheder/AforeserfDocurnents/97- 12.pdf
Et krav om udlevering af en formandsberetning, indebærer et formkrav om at denne skal foreliggeskriftligt, hvor den formentligt i dag aflægges mundtligt på generalforsamlingen, med en summariskgengivelse i referatet fra denne. I Andelsboligforeningen Milebuen aflægges formandsberetningenmundtligt, men da manuskriptet forefindes fuldt udskreven lægges den efterfølgende, inklusive anvendtepower point foils, på foreningens hjemmeside.Vedligeholdelses- eller driftsplan er normalt et rimeligt teknisk og omfangsrigt dokument, der ikke givermeget relevant information uden en udskrift af driftloggen over hvornår de enkeltevedligeholdelsesopgaver er udført. For foreninger, der som Milebuen, har opnået en vis alder vil detvære en urimelig stor byrde, hvis vi skal kopiere driftsplanen samt bearbejde driftsloggen til en form, dergør den anvendelig til udlevering.Vi skal derfor opfordre ministeren til ved fastlæggelsen at omfanget at dokumentation, der skaludleveres, at det alene skal være den nødvendige og tilstrækkelige information der udleveres, således atomfanget at materialet også indbyder til at det faktisk bliver læst.I den forbindelse håber vi også at Erhvervsstyrelsen ved revisionen af regnskabsvejledn ingen fradecember 2010 vil tage højde for, at den i dag er unødig kompleks, indeholder en række irrelavanteoplysninger, og faktisk må siges at gøre læsningen af et andelsboligforenings årsregnskab unødigtkompliceret.Vi har i Andelsboligforeningen Milebuen aktivt fravalgt en række af de oplysninger somregnskabsvejledningen lægger op til. Vi finder t.eks. at oplysninger om boligafgitt og andelsværdi prkvadratmeter er meningsløse, da det en potentiel køber vil anvende ved sammenligning at forskelligeandelsboliger er den månedlige boligafgift og den samlede andelsværdi (anskaffelsespris) samthvorledes indretningen at boligen og dens udstyr svarer til køberens behov.Vi skal i den anledning også opfordre ministeren til at tænke i digitale baner, således at materiale ud overdet basale, der bør afleveres udprintet, kan betragtes som værende til rådighed for køberen såfremt detfindes tilgængeligt på internettet.Vedr. Nøgleoplysningerne (Lovforslagetbemærkninger til§1 nr. 4 og§2).
§1, punkt 4 afsnit 2.1.3 og 2.2 i bemærkninger til forslaget samt
Vi noterer os med tilfredshed, at penge- og realkreditinstitutterne forpligtes til at levere de finansiellenøgleoplysninger til andelsboligforeningerne. Vi ville dog finde det på sin plads, at denne forpligtigelseblev udvidet til at omfatte alle, der yder lån til andelsboligforeningerne.Dernæst er vi lidt betænkelige ved, at det på side 15 angives, at de årlige finansielle nøgleoplysningerskal udleveres tørste gang primo januar 2014. Sagen er, at andeisboligforeninger har vidt forskelligeregnskabsår, og at det centrale er, at penge- og realkreditinstitutterne forpligtes til at udlevere definansielle nøgleoplysninger pr den enkelte forenings statusdag, hvilket for Milebuens vedkommende vilvære den 30. juni hvert år, således at foreningerne får ret til de fuldt opdaterede oplysninger pr statusdatoen.Endelig er vi betænkelige ved, at det i sdiste linie i første afsnit på side 13 angives at en væsentligændring i nøgleoplysningerne vil være at der er afd raget på gælden. Vi antager, at der hermed menesekstraordinært afdraget, idet det ikke giver mening at skulle ændre nøgleoplysningerne blot fordi manfølger den afvikling at et lån, der er fastsat i låneaftalen. Hvis man derimod mener at enhvert ordinærtafdrag på gælden skal medføre en opdatering at nøgleoplysningerne, er man ved at skabe enuhåndterbar administrativ situation for andelsboligforeningerne.Vedr. Andelsbolig lovens
§6, stk 3.
Andelsboligtoreningen har desværre oplevet en del ejendomsmæglere, der i forbindelse med handlermed andelsboliger ikke udfører deres arbejde ordentligt, hvilket giver foreningen en stor opgave med atrette op på mangelfulde overdragelsesaftaler. For en enkelt ejendomsmægler har det været så grelt, atforeningen så sig nødsaget til at indbringe sagen for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Andesiboliglovens§6, stk 3 lyder: “Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kanforlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad derer tilladt”.Dette bliver desværre ofte udlagt som om bestyrelsens eneste opgave er at kontrollere prisen. Således2skriver NevilIe “Baggrunden for§6, stk 3 er at pålægge bestyrelsen en pligt til at foretage en kontrol afprisfastsættelse” (side 1 91, 1. afsnit) og videre “Det må anses som en af bestyrelsens vigtigste opgaver3at udøve en priskontrol (side 191, 3.afsnit), men tilsvarende “Dommen fastslår, at en afejendomsmæglerens væsentligste opgaver ved formidling at andele i andeisboligforeninger er en kontrolaf prisen,...” (side 200, sidste afsnit).Der må imidlertid tages udgangspunkt i at§6 stk 3, 1. punktum vedrører hele aftalen og alle vilkåreneheri, og at “Andeisboligforeningen er ansvarlig for bestyrelsens fejl,...” (side 191, næstsidste afsnit) somNeville skriver.Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere lider under den opfattelse, at en andelsboligforening alene erklageberettiget over-tor nævnet for spørgsmål vedrørende prisfastsættelsen, selvom det i§6, stk 3entydigt slås fast at “Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse”. Vi skal altså godkende heleaftalen, ikke kun prisen.Vi så derfor gerne, at ministeren benyttede denne lejlighed hvor andeisboligloven alligevel skal ændres tili bemærkningerne til loven at fastslå, at 1. punktum af§6, stk 3 skal forstås efter sit pålydende, såledesat det blev fastslået, også over for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, at en andeisboligforeningener en klageberettiget part.
Med venlig hilsenAndeisboligforeningen Milebuen
Jan Saltoft AndersenFormand
2
Mette Neville: Andelsboligforeningsloven med kommentarer, 3. udgave, 2006 ISBN 87-619-1296-4.VLD at 15/11 1993, 9.afd. ankesag B2625-90
DANSKE
ADVOKATE.RBOLI&dkateMinisteriet for by bolig og landdistrikterGammel Mønt 41117 København K.II C’Ander5en Boulevard451553 Kobenhavn VDATO: 26rebruar2Ol3J.NR:REF.: ale
Vedr.: Horing over udkast til forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse, oplysningspligt for finansielle virksomheder, karensperiode foranvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering samt oplysning om støtte ydet af staten) (j. nr. 2012-2973)lindledningVedmail af 4. februar 2013 harDanske BOLiGadvokater modtaget forslag tillovomændringaflov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber ihø-ring med høringsfrist den25.februar 2013.Hovedformåletmed lovforslaget er at styrke gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet,såkøberog sælger har detbedst mulige beslutningsgrundlag, nårder handles andeisbolig.
Indledningsvis bemærkes det, at Danske BOLiGadvokater og Danske Advokateroverordnet set er enige i hovedformålet om at styrke gennemsigtigheden på andeisboligmarkedet.Danske BOLlGadvokater og Danske Advokater bemærker mere generelt, at deruanset gennemførelsen af dette lovforslag fortsat vil være nogle spørgsmål i forhold til navnlig lov om omsætning af fast ejendom, som bidrager til at skabeuklarhed på området. Som et eksempel kan nævnes, at der som hovedregel udarbejdes såvel en købsaflale som en overciragelsesafiale, såfremt en ejendomsformidler medvirker ved salget. Dette er en direkte følge af, at ejendomsformidlere,der er underlagt lov om omsætning af fast ejendom, i modsætning til tidligere, istigende omfang involveres i salg afandelsboliger. Reglerne i lov om omsætningaf fast ejendom er imidlertid designet til alene at omhandle ejerboliger og tagerderfor ikke højde for de særlige forhold som gælder ved handel med andels-Danske Advokater,cvr-nr.30974972Tlf. 70 20 32 12, fagligtdanskeadvokater.dkDanske BOLlGadvokater� cvr-nr.25007247,Tlf. 70 20 97 90, e-mail: [email protected]
boliger, herunder eksempelvis at derj f andelsbolig-foreningens vedtægter almindeligvis udarbejdes en overdragelsesaflale, hvilket lhrestås afandelsboligforeningeli.Danske Advokater og Danske BOLiGadvokater finder endvidere anledning til atknytte nogle bemærkninger til enkelte dele af lovudkastet, jf’. nedenfor under pkt.2.2. Bemærkninger til enkelte dele af lovudkastetUdvidelse afsælgerens oplysningsforpligtelse (lovforslagets I, nr. 4)Det er overordnet set positivt, at oplysningsforpligtelsen udvides, når dette skermed udgangspunkt iennærmere vurdering og afvejningathvilke oplysningersom er nyttige og relevante for forbrugerne at modtage i forbindelse med en handel.Danske Advokater og Danske BOLlGadvokater finder i tilknytning hertil anledning til at pege på behovet for, at andelsboligkøbere uanset sådanne oplysninger eropmærksomme på vigtigheden af at søge egen rådgiver.For år tilbage var det enkelt, billigt og stort set risikofrit at købe en andelsbolig.De langt højere andelsværdier samt foreningernes nye belåningsmuligheder harimidlertid medvirket til, at der i dag er langt flere forhold, andelsboligkøberne børforholde sig til. Samtidig er sælger i dag stadig oftere repræsenteret af en ejendomsformidler, som varetager sælgers interesser. Dette var ikke tilfældet tidligere,hvor andelsbolighandler ofte foregik alene ved andelsboligforeningens mellemkomst. Køberne af andeisboliger har derfor i dag nøjagtig det samme behov forkøberrådgivning som købere af ejerboliger. Der er imidlertid endnu ikke helt densamme tradition for, at andelsboligkøberne er opmærksomme herpå, selv om informationsmængden, som andelsboligkøberne skal forholde sig til, er stadigt stigende, og de eventuelle konsekvenser af manglende indsigt i betydningen af informationerne større end nogensinde før.Karensperiode for anvendelse afvaluarvurdering mv. (lovforslagets I. nr. 2)Danske Advokater og Danske BOLiGadvokater bakker op om, at der indføres enkarensperiode fra foreningens stiftelse for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens ejendom. I lovudkastet foreslås det, at fastsætte en sådan karensperiode til tre år. Det fremgår af de almindelige bemærkninger,jf. pkt. 2.3.2, at perioden er fastsat ud fra en afvejning af på denene side hensynet til at udelukke spekulation i andelsboligen og på den anden sidehensynet til mobiliteten på boligmarkedet. Det er foreningers opfattelse, at en karensperiode i hvert fald ikke bør udgøre mere end de foreslåede tre år.Danske BOLiGadvokater og Danske Advokater skal også pege på, at der til stadighed bør være fokus på at sikre den nødvendige kvalitet i valuarvurderinger. Iforlængelse af ovenståendekandet endvidere foreslås, at ministeriet overvejer,om der generelt setkanog bør gøres en indsats for at øge kvaliteten i valuarvurderingerne f.eks. ved at stille krav om, at valuaren fremlægger dokumentation for,hvad der ligger til grund for den konkrete vurdering.—
Danske Advokater, cvr-nr. 30974972Tlf. 70 20 32 12, fa1igLdanskeadvokater.dkDanske BQLJGadvokater� cvr-nr. 25007247.70 20 97 90, e-mail: maildanskeboligadvokater.dkTlf.
IkrafttrædenDet liemgår af forslagets§2, stk. 1, at loven træder i krall den i. januar 2014. Detskal i tilknytning hertil nævnes, at de nye oplysninger, som skal indgå i foreningernes regnskaber, indarbejdes med virkning fra regnskabsåret 2013. Imidlertidforeligger disse regnskaber først i løbet af foråret, hvorfor der i praksis vil blivetale om, at sælgerne tidligst vil kunne fremlægge regnskaber, som indeholder disse oplysninger i løbet af første halvår 2014.Det fremgår endvidere af forslagets§2, stk. 2, at bestemmelsen i lovforslagets§1, nr. 2, om karensperioden for anvendelse afvaluarvurdering og offentlig vurdering ved stiftelse afandelsboligforeninger træder i kraft den I. juli 2013.Opmærksomheden skal imidlertid henledes på, at ikrafttrædelsestidspunktet, som deter formuleret i udkastet, synes at kunne få virkning for allerede gennemførte stiftelser samt stiftelser, som er i gang, hvilketikkesynes hensigtsmæssigt henset til,at disse er igangsat med udgangspunkt i de regler, der gælder aktuelt. Det foreslåsderfor, at ikrafttrædelsestidspunktet formuleres, så de nye regler først får virkningfor stiftelser, der gennemføres efter en nærmere fastsat dato.
Danske Advojcat
ri7h
,-
Danske BOLlGadvokater�---—.
1bekz’5fiKrogø’Vicedirektør
j./n5hf(ersen,IVfmand
Danske Advokater, cvr-nr. 30974972Tlf. 70 20 32 12, fagligtdanskeadvokaterdkDanske BOLlGadvokater�
cvrnr.25007247,
København, den 25. februar 2013].nr. H23-4681/9
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København KAtt.: Fuldmægtig Julia Anna Berger Fjelding
II—DanskEndornsmtrrenn
Høring over forslag til lov om ændring afVedr.: Deres j.nr. 2012-2973lov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber—
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) kvitterer hermed for modtagelsen afovenstående høring.DE skal indiedningsvist bemærke, at foreningen er enig med ministeriet i, atgennemsigtigheden p andeisboligmarkedet generelt skal styrkes, hvorfor foreningen generelt er positivt stemt overfor de foreslåede ændringer.Foreningen skal dog knytte fig. bemærkninger til lovforslagets enkelte dele:1. Udvidelse af sælcierens oplysnincispligt:
DE kan kun bakke op om en øget oplysningspligt for sælgeren af en andelsbolig.Foreningen ser derfor frem til at modtage udkast til bekendtgørelse om udlevering af dokumenter og nøgleoplysninger ved overdragelse af andelsboliger ihøring.Oplysningspligtens omfang:Generelt anser DE, at uanset om en andelsbolig sælges via en ejendomsmægler, via andeisboligforeningens venteliste eller af sælgeren selv bør der være detsamme høje oplysningsniveau overfor forbrugerne (køberne) om både andels-boligen og andelsboligforeningen. En andelsboligforening er sammenlignetmed en almindelig ejerbolig en meget anderledes og kompleks konstruktionbåde juridisk og økonomisk. Det er desuden en boligform, hvor der eksistererIslands Bnjgge 43mange anderledes og komplekse regler bade i lovgivningen og i andeisboligforeningernes egne regler (vedtægter, husordner etc.) bl.a. vedrørende opgørel2300 København Sse af maksirnalpris, særlige procedurer der skal følges i forbindelse med salg afandelsboliger etc.———
,.
i
T; 7025 0999
DE anser derfor, at sælgers oplysningspligt overfor køber bør være betydeligstørre, end hvad der gælder i dag og derfor bør nøgleoplysningerne være sdetaljerede, korrekte og opdaterede som muligt.—
2/9
Af bemærkningerne til lovforslaget s. 13-14 fremgår diverse eksempler p hvilke oplysninger, der skal angives i nøgleoplysningerne. DE er yderst positiv over-for de her angivne oplysninger men anser, at der kan være yderligere oplysnin-Danskger, som kan være at stor betydning for forbrugerne. Vi vil dog afventeudkastEjenComsmgLerforeningtil bekendtgørelse, før vi fremsætter disse betragtninger.P nuværende tidspunkt kan det dog tilføjes, at foreningen anser, at det børfremgå af nøgleoplysninger, hvad andelsboligens “kontantomregnede pris” udgør, dvs, prisen for andelsbolig, nr man bde tager højde for købsprisen forandelsboligen samt den forholdsmæssige andel at andelsboligforeningens samlede gæld.DE har for sine medlemmer indført krav om, at ejendomsmægleren skal beregne og i salgsopstillingen oplyse køberne herom. Vi har valgt at betegne dennepris for “Anslået teknisk pris”. Formålet med dette begreb er at illustrere overforforbrugerne (køberne), at udover selve den pris, som køber skal betale til sælger (købsprisen), indtræder køberen i en forening, der har optaget et eller flerelån, som køberen via sit medlemskab af andelsboligforeningen er forpligtet til atafdrage p via betaling at den mnedlige boligafgift til foreningen og i vissetilfælde kan hæfte personlig for.—
DE skal desuden henvise til bekendtgørelse nr. 733/2006 om formidling, udbudog rådgivning ved omsætning at private andelsboliger mv., hvoraf det bla.tremgr, hvilke oplysninger, man fra lovgivers side anser, er relevante at oplysekøberen om i forbindelse med salg at andelsboliger via ejendomsmægler. Herudover vedlægges til orientering det af DE udarbejdede “Andelsboligskema”,som fremsendes til andeisboligforeningen, nr en andelsbolig sættes til salg hosen ejendomsmægler til brug for opfyldelse at ejendomsmæglerens oplysnings-pligt overfor forbrugerne.Tidsgunktet for udlevering af nøgleoplysnin gerne:Det fremgår at lovforslagets§1, pkt. 4, at “Den, der overdrager en andel i enskal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere enandeisboligforening,række nærmere angivne dokumenter og nøgleoplysninger vedrørende andeisboligforeningen og den enkelte andeisbolig.”...
DE anser, at i praksis vil denne regel i langt de fleste tilfælde udmønte sig i, atkøberen først vil f udleveret de pågældende dokumenter og nøgleoplysningerp samme tidspunkt, som de fr udleveret købsaftalen til underskrift. DE anser,at dette tidspunkt som altovervejende hovedregel er for sent fsva. nøgleoplysningerne, idet køberen p dette tidspunkt allerede har besluttet sig for at købeandelsboligen, og idet formalet med nøgleoplysningerne bl.a. er, at køberenskal kunne sammenligne forskellige andelsboliger, inden beslutning om købtræffes, jf. bemærkningerne til lovforslaget s. 3. Nøgleoplysningerne bør derforgives allerede p udbudstidspunktet/annonceringstidspunktet.
Islandsrygga 432300IbenhavnS
Der bør derfor indsættes en bestemmelse om, at andelsboligforeningerne erT: 7025 0999forpligtede til at udlevere nøgleoplysningerne til sælgeren,s snart sælgerenF: 3264 4599anmoder herom uanset om sælgeren p det pgældende tidspunkt har fundeten køber eller ej. Sælgeren (og/eller en evt, ejendomsmægler) kan derfor væreE-mail:deø’de.dksikker p at f oplysningerne, s snart man anmoder herom i forbindelse medInternat: www.de.dkat andelsboligen skal sættes til salg.—
3/9
Fsva. de øvrige dokumenter anser DE, at et passende udleveringstidspunkt vilvære i forbindelse med udlevering at købsaftale.Ajourføring af nøgleoplysnin gerne:Der fremgår fig. at bemærkningerne til lovforslaget s. 13:D,nskEjridnimsmIerforenng
“Det forventes fastsat, at andeisbolig foreningerne årligt udarbejder et af Ministeriet for By, bolig og Landdistrikter godkendt skema med nøgleoplysninger påbaggrund af oplysninger fra seneste godkendte regnskab. Foreningerne skaloplyse, om der er sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden års-regnskabet blev udarbejdet, f.eks. om der er optaget nye lån, afdraget på gælden eller indgået nye forpligtelser vedrørende renovering/vedligehold.”Herudover fremgår det at bemærkningernes s. 9, at:“Andelsbolig foreningerne vil opleve byrder ved at skulle udarbejde og ajourførenøgleoplysningerne. Arbejdet med at indsamle og udarbejde oplysningerne vildog være størst første gang, hvorefter der vurderes blot at være tale om enårlig ajourføring. Kravet forventes ikke at udvide en veldreven forenings byrdernævneværdigt, da den i forvejen må forventes at være involveret fra salg tilsalg.”Det mg derfor udledes af bemærkningerne til lovforslaget, at nøgleoplysningerne skal udarbejdes og herefter ajourføres en gang riigt ud fra det seneste godkendte regnskab.DE oplever, at en at de store udfordringer i forbindelse med salg af andelsboliger i dag er modtage fuldstændig ajourførte oplysninger om andelsboligen ogandelsboligforeningen. Dette skyldes, at andelsboligforeningernes økonomi ogøvrige forhold løbende ændrer sig i løbet af et regnskabsr. Årsregnskabet er atbetragte som et øjebliksbillede p statusdagen.Eksempelvis vil rsregnskabet for 2012 for en andelsboligforening oftest opgøres med statusdag pr. 31. december 2012. Generalforsamlingen, hvor 2012-rsregnskabet bliver godkendt, ses dog oftest at blive afholdt flere mgnedersenere, f.eks. i maj 2013 og i nogle tilfælde senere. Dette regnskab vil hereftervære det seneste godkendte regnskab indtil maj 2014, hvor den næste generalforsamling afholdes. Nøgleoplysningerne, der udleveres ved salg af en andels-bolig i eksempelvis april 2014, vil derfor være baseret p oplysningerne i regnskabet fra 2012, dvs. Ca. i r og 3 m3neder tidligere. I løbet at en sgdan periode kan der være indtruffet mange forskellige ændringer i andeisboligforeningensøkonomi og øvrige forhold.Islands Grygg 43
Der kan feks, være tale om, at et eller flere lejemål er blevet opsagt og stgrtomme, at der konstateres yderligere forhold ved andeisboligforeningens ejendom, som skal vedligeholdes, at andeisboligforeningen har optaget eller omlagtign, at værdien at en renteswap er steget væsentligt el.lign..Problemstillingen er ikke kun relevant i forhold til udlevering af nøgleoplysningerne til køber. Problemstillingen vedr. ajourføring af andelsboligforeningensoplysninger gør sig også i høj grad gældende i relation til opgørelsen at denkorrekte andelsværdi og dermed den korrekte maksimalpris i henhold til an-—
2300
KobenhBvnS
T: 7025 0999F: 3264 4599
E-mail: de@’de.dkternet:www.de.dk
4/9
delsboligforeningslovensgerne
§5
—
som forventes at skulle fremgå af nøgleoplysnin
II—
Dette skyldes, at det med Højesterets afgørelser af 18. januar 2013 hhv, nr.365/2011 og 97/2012 er slået fast, at andeisboligforeningerne har pligt til atjustere andeisværdierne vedtaget p den seneste generalforsamling, sfremtdet i løbet af året kan konstateres, at andelsboligforeningens formue er faldetvæsentligt siden sidste generalforsamling. Dette kan f.eks. være tilfældet, sfremt andeisboligforeningen har optaget en renteswap, som indgår i andeisværdiberegningen, og renteswappens kursværdi er steget væsentligt siden rsregnskabets statusdag. Ligeledes kan det feks. være tilfældet, såfremt andeisboligforeningen har modtaget en ny og væsentlig lavere offentlig vurdering ellervaluarvurdering. Det vides dog ikke med sikkerhed endnu, hvad der betragtessom et “væsentligt” fald i andelsboligforeningens formue.I de pågældende Højesteretsdomme medførte den nuværende lovgivning, atforbrugerne (sælgerne) mtte betale hhv. kr. 315.052 og kr. 494.384 tilbage tilkøberne, hvilket m formodes at have været yderst belastende for de pgældende sælgeres økonomi.Højesteretsdommene viser tydeligt, at der er et stort behov for, at der p andelsboTigomrdet er et højt oplysningsniveau, og at disse oplysninger er sajourførte som muligt, ligesom de viser, at reglerne generelt p nuværendetidspunkt er s komplicerede, at selv de professionelle aktører har svært ved atfortolke, forstå og håndtere dem i praksis.
DanskEjndomsmg1erforenkig
Det er derfor yderst vigtigt, at det tydeligt fremgår af nøgleoplysningerne, hvorvidt den seneste vedtagne andelsværdi fortsat p købsaftaletidspunktet er ioverensstemmelse med maksimalprisbestemmelsen i Andelsboligforeningslovens§5. I modsat fald skal det desuden tydeligt fremg, hvad den “nye” (reberegnede) andelsværdi er.P nuværende tidspunkt er det meget vanskeligt at fremskaffe disse oplysninger fra andelsboligforeningerne, og med den nuværende lovgivning og retspraksis’ fortolkning heraf er der derfor stor risiko for at sælge andelsboliger til over-pris. Dette er, som Højesteretsdommene viser, en yderst uhensigtsmæssig situation for sælgerne, idet de i mange tilfælde kan risikere at skulle betale en delaf købesummen tilbage til køberne, såfremt det efterfølgende konstateres, atandeisboligen er handlet til en andelsværdi, der var for høj i forhold til maksimaiprisbestemmelserne. Dette kan være ødelæggende for de pgældende forbrugeres økonomi, eftersom de i god tro oftest har disponeret i henhold til denkøbesum, som fremgr af købsaftalen.Det kan i denne forbindelse oplyses, at mange andelsboligforeninger i dag modtager opgørelse over renteswappens kursværdi pr. mned eller kvartal. Herudover modtager andeisboligforeningerne ny offentlig ejendomsvurdering i februar/marts måned i ulige r, ligesom valuarvurderinger modtages løbende. Alledisse oplysninger modtages løbende gennem ret, og det er derfor yderstVig-tigt, at disse er tilgængelige for parterne.Alternativt bør man i forbindelse med ændring af andelsboligforeningsloventilføje en bestemmelse om, at andelsværdierne vedtaget p den seneste generalforsamling er gældende indtil næste generalforsamling (ordinær eller ekstra-IslandsBrygga432300 København S
T; 7029 0999: 3264 4599
E-mait:deøde.dkIntemet: www.de.dk
5/9
ordinær). Herved ville retsstillingen være afklaret. Forbrugerne ville være sikrepg, at de købesummer, der bliver handlet til, ikke efterfølgende kan vise sig atvære i strid med maksimalprisbestemmelserne, ligesom det vil betyde en langtDanskEjendornsrng1erforeninglettere arbejdsbyrde for andelsboligforeningerne og deres administratorer.2. Opjysningspligt for finansielle virksomhederDE er generelt meget positiv overfor denne bestemmelse og anser især, at detvil øge gennemsigtigheden, sgfremt oplysningerne udleveres i et særskilt skema(som foreslget af ministeriet).Kommentarer til de nærmere oplysninger, der skal gives i et sgdan skema, vilDE fremsætte i forbindelse med, at vi modtager bekendtgørelsen herom i hø-ring.3. Karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved salg af andelsboliger:Generelt set anser DE, at for at forhindre spekulation kan der være behov for atindføre en karensperiode, hvor nystiftede andeisboligforeninger er forpligtede tilat værdiansætte andelsboligforeningens ejendom i henhold til anskaffelsespri-sen i forbindelse med opgørelsen af andeisværdierne.KarensDeriodens længde:DE anser dog, at en karensperiode p 3 r er for lang og at en sgdan periodebør være i r alternativt og maksimalt 18 mgneder, jf valuarvurderingernesgyldighedsperiode, jf. ABL§5, stk. 2, litra b.—
I
:i
Af hensyn til andelsboligforeningerne og andeishaverne er det af afgørendebetydning, at værdien af andelsboligforeningens ejendom fastsættes sg korrektsom muligt i forbindelse med opgørelsen af andelsværdierne. Formglet medkarensperioden er med andre ord at sikre, at andelsboligforeningernes ejenvurderes til en pris, der ligger over markedspriserne for udlej-dommeningsejendomme. Dette formgl forsøges opnået ved at indføre en regel om, atandeisboligforeningens ejendom skal værdiansættes udfraanskaffelsessummeni en given periode efter stiftelsen. Der er derfor vigtigt, at anskaffelsesprisensvarer til markedsprisen i hele karensperiodens længde.Sgfremt værdien af en andelsboligforeningens ejendom fastholdes p et kunstigt lavt niveau i for lang tid, vil dette medføre en skævvridning af andelsboligmarkedet og medføre, at mobiliteten sættes i stg.Som det fremgar af bemærkningerne til lovforslaget, fremgår det af DE’s vejledning om vurdering af andelsboligforeningers ejendomme efter andelsboliglo-vens§5, stk. 2, litra b, anses det, at en andeisboligforenings ejendom børværdiansættes til anskaffelsessummen de første 1-2 gr. Dette skal naturligvisses i forhold til den konkrete markedssituation.Som det fremgår af den vedlagte opgørelse fra Danmarks Statistik over prisudvikling p udlejningsejendomme i grene 1992-2011, kan der opstå meget storeprisstigninger p 3 gr. Den største prisstigning kan konstateres i grene 2003-2006, hvor prisstigningen udgjorde 91 %. Herudover kan der ses meget storeIslands Brygge 432300
København
S
T: 7025 0999F: 3264 4599
I
Internet:www.de.dk
6/9
prisstigninger i perioden 1998-2001 p hele 86D/Af samme opgørelse kan detses, at der i grene 1998-1998 p bare ét r indtraf en stigning i priserne p 2800Jogi rene 2003-2004 en stigning p 32OJo.Det er derfor DE’s helt klare holdning, at det mest korrekte vil være fastholdeanskaffelsesprisen som værdiansættelsesmetode for andelsboligforeningensejendom i maksimalt ét r efter stiftelsen. En karensperiode p 18 måneder(som nævnt ovenfor), vil derfor være at betragte som en absolut kompromis-løsning, eftersom DE anser, at der i praksis kan indtræffe meget store stigningp en periode p 18 måneder.
II—
[)nskEjondommægIrfo,enhig
Det bemærkes, at der ikke ses at være anført statistikker eller andet materiale ibemærkningerne til lovforslaget som argument for, hvorfor man anser, at markedsprisen for andeisboligforeningernes ejendomme med rimelighed kan fastsættes til anskaffelsesprisen i hele 3 r efter stiftelsen.Generelle uhensfgtsmæssigheder forbundet med indførelse af en karensperiode:Herudover skal det bemærkes, at det forekommer meget ofte, at der i forbindelse med overvejelserne om stiftelse af andeisboligforeningen af lejerne udarbejdes detaljerede planer om ejendommens fremtidige vedligeholdelse og eventuelle modernisering. Endvidere er det DE’s indtryk, at lejerne i stort omfangbenytter overtagelsen af ejendommen til at forbedre og vedligeholde denne,efter de ønsker lejerne matte have. Andelshavernes engagement har gennemgrene medført en forbedring af bygningsmassen og nærmiljøet i de ejendomme,der er blevet omdannet til andelsboligforeninger, hvilket også har været maletfor skiftende regeringer igennem de sidste 30 r.Sgfremt lovforslaget gennemføres, som det forligger, vil det betyde, at andels-haverne afskæres fra, at kunne lade markedsværdien af de udførte moderniseringer indgå i beregningen af andelsboligforeningens formue (og dermed andelsværdierne) via valuarvurdering, samtidig med at lånet optaget til byggeprojektet vil indgå som et passiv i foreningens formue. En modernisering af foreningens ejendom i karensperioden, vil derfor udelukkende have en negativeffekt p andelsværdierne.Dette vil uden tvivl medføre at andelsboligforeningernes incitament til at forbedre og vedligeholde deres ejendomme i løbet af karensperioden sættes ud afkraft. Dette taler naturligvis også for, at karensperioden er s kort som muligt.Den præcise beregning/ikrafttrædelse af karensperioden:Det fremgår af lovforslagets§2, at“
1, nr. 2 træder i kraft den 1. juli 2013.”
Istnds Brygge 43
2300 København 5
Det bør for god ordens skyld præciseres, at reglerne om karensperioden udelukkende vil gælde for de andelsboligforeninger, der stiftes efter den 1. juli2013. I modsat kan der opstå fortolkningstvivl om, hvorvidt karensperiodenogs gælder for de andelsboligforeninger, der pr. 1. juli 2013 er stiftet inden forkarensperiodens længde.
Det bør desuden for god ordens skyld præciseres hvornr karensperioden udløInlernet:ber. Uanset hvor lang karensperioden bliver, er det interessant, at f præciseret
i
7/9
hvorvidt foreningerne kan fastsættes andelsværdierne i henhold til den offentlige vurdering eller en valuarvurdering, s snart karensperioden udløber.Hvis eksempelvis karensperioden fastsættes til 1 ar (som foreslaetinærværende høringssvar), og en andeisboligforening stiftes via afholdelse af stiftendegeneralforsamling den 1. august 2013, vil det s være muligt at udarbejde enopgørelse af andelsværdierne, hvori der indgår en valuarvurdering af andeisboligforeningens ejendom pr. 15. august 2014, som vedtages den næste generalforsamling den 1. oktober 2014? Dvs, at andeisboligforeningen i dette eksempelventer 14 måneder med at hæve andeisværdierne.
II—
OcskEjniomsmgtrforcning
Som DE forstr ministeriets lovforslag vil dette være muligt, hvilket DE er enigi, eftersom man i modsat fald kan risikere at skulle medtage værdien at foreningens ejendom i opgørelsen at andelsværdierne til en værdi, der ligger undermarked sværd i e rn e.4. Oplysning om støtte ydet af staten til etablering af en privat andels-boligforening:Igen er DE meget positiv overfor den foresIede bestemmelse, idet det vil gavne gennemsigtigheden p andelsboligomrdet.Det foresls dog at bestemmelsen gøres endnu bredere, således at der skaloplyses om alle former for støtte samt evt. vilkår for støtten, s som evt, forbudmod udlejning af andelsboliger i foreningen.Generelt anses det, at det er yderst vanskeligt f et overblik over hvilke støtte-ordninger, der har eksisteret gennem tiderne fsva. andelsboliger samt hvilkevilkår der var/er knyttet til de enkelte støtteordninger, ligesom det er vanskeligtat f oplysning om hvilken form for støtte de forskellige andelsboligforeningerhar modtaget. DE ønsker derfor, at ministeriet stiller sådant oplysningsmaterialetil rdighed.—
Øvrige kommentarer i forbindelse med ændring af andeisboligloven:DE er som sagt yderst tilfredse med, at andelsboligforeningsloven nu foreslsændret med henblik p at imødegå nogle af de problemer, som eksisterer pandelsboligmarkedet. DE har dog gennem de sidste r ppeget, at der eksisterer yderligere problemstillinger p omrdet, som nærværende lovforslag ikketager højde for. Der skal i denne forbindelse henvises til DE’s Hvidbog “Reformat andeisboligmarkedet 5 udfordringer med løsningsforslag”, jf. vedhæftede.—
Det skal i denne anledning fremhæves, at DE over en længere periode har oplevet, at den nuværende maksimalprisbestemmelse i andelsboligforeningslovens§5, stk. 1 volder uforholdsmæssigt mange problemer for forbrugerneiforbindelse med køb og salg at andelsboliger. Som det bla. er forklaret ovenover irelation til de to Højesteretsdomme fra 18. januar 2013, er der for det førstestore usikkerheder forbundet med selve opgørelsen at andeisværdien p købsaftaletidspunktet.Herudover anser DE, at der bliver brugt uforholdsmæssigt mange ressourcer pat beregne disse maksimalpriser. I en standardsag er der som hovedregel invol
IslandsBrygga432300 København S
8/9
veret en revisor, et eller flere medlemmer af andelsboligforeningen bestyrelse,en administrator, en vurderingsmand og evt, en ejendomsmægler i forbindelsemed opgørelse og godkendelse af maksimalprisen for den enkelte andeisbolig. Istørstedelen af alle andeisbolighandler er det erfaringen fra vores medlemrner,Ejm0gat andelsboligerne handles under maksimaiprisen. Dvs, at markedsprisen forandeisboligerne ligger under den maksimalpris, som der bruges s mange ressourcer p at udarbejde. Formålet med maksimaiprisbestemmelsen kan derforikke ses at være tilstede p nuværende tidspunkt.Det er derfor DE’s holdning, at af hensyn til ovenstående samt flere andre hensyn (som foreningen gerne uddyber i anden anledning) bør maksimaiprisbestemmelsen ophæves Til sammenligning kan refereres til Sverige, hvor derfindes den sammenlignelige boligform “bostadsrettigheder”, hvor der ikke ermaksimal priser.Alternativt bør opgørelsen af maksimalpriserne simplificeres. Som alleredenævnt kan dette ske ved indsætte en bestemmelse om, at andeisværdierne ergældende fra generalforsamling til generalforsamling, uanset hvordan andeisboligforeningens formue bevæger sig i løbet af året. Herudover bør der fastsættesensartede procedurer for opgørelse af forbedringer, mangler, særlig tilpassetinventar etc..Man bør i samme anledning indsætte en bestemmelse i andelsboligloven, somendeligt fastslår, hvorvidt det er muligt i købsaftalen mellem køber og sælger ataftale, at købsprisen sættes op eller ned i henhold til den andelsværdi, der vedtages p den næste generalforsamling de såkaldte “reguleringsklausuler”. Pnuværende tidspunkt eksisterer der divergerende retspraksis p området, hvorfor en afklaring heraf er ønskværdig.—
I
Herudover fremgår det som allerede omtalt af bemærkningerne til lovforslagets. 5, at nøgleoplysningerne vil skulle fremgå af noter til rsregnskabet.Ifølge DE’s erfaringer er der meget stor forskel p udformningen og indholdet afandelsboligforeningers regnskaber. Erhvervsstyrelsens vejledning om udarbejdelse af rsregnskaber for andelsboligforeninger kan med andre ord ikke ses atvære blevet efterlevet i det ønskede omfang p nuværende tidspunkt.De nuværende regnskaber er for “ikke-regnskabskyndige” personer yderst vanskelige at læse og forstå. De kan endda være vanskelige at læse og forstå forpersoner med en vis regnskabsmæssig erfaring. Dette skyldes især, at der erstor forskel p selve udformningen/opstillingen samt p omfanget af oplysningerne i regnskabet. Herudover mangler der i mange regnskaber grundlæggendeoplysninger om andelsboligforeningens økonomiske sammensætning, f.eks.hvorvidt kreditorerne p foreningens ln har betinget sig personlig hæftelse fraandelshaverne p lnene.
IslendsBrygge432300København S
Eftersom andelsboligforeningers regnskaber er af afgørende betydning for alT: 7025gggmindelige forbrugers investering i deres bolig, er der et øget behov for, at netopF: 3264 4599disse regnskaber er s fyldestgørende, let læselige og let forståelige som muligtaf hensyn til forbrugervenligheden. DE foreslår derfor, at ErhvervsstyrelsensE-mail:de’de.dkvejledning (med eventuelle nødvendige tilføjelser) om udarbejdelse af rsregnInternet: www.de.dkskaber for andelsboligforeninger ophøjes til lov, sgledes at alle andelsboligforhermed.eninger tilpligtes at lave rsregnskaber i overensstemmelse
I
r9/9
Endelig skal opmærksomheden henledes p andeisboliglovens§6, stk. 7, hvorOanskaf det fremgr, at hele købesummen skal indbetales til andelsboligforeningen.EJndomsm1rforcningAndeisboliger handles i dag til væsentlige købesummer i de større byer sesmange udbudspriser over kr. 1.000.000. I forbindelse med indbetaling af købesummen til andelsboligforeningen eller administrator, er der ingen form for sikkerhed eller garantistillelse overfor forbrugerne i tilfælde af andelsboligforeningens eller administrators konkurs el.lign. situation. Dette kan medføre storevanskeligheder for forbrugerne, ogide værst tænkelige tilfælde kan det medføre store tab for især sælgerne af andeisboligerne.—
Et sidste ønske som DE skal anføre i denne forbindelse med nærværende hø-ring, er, at der indføres tinglyst adkomst p andeisboliger, inkl, angivelse afhandelspris, som det kendes fra ejerboliger. P nuværende tidspunkt registreresadkomst og handelspris for andelsboligerne udelukkende hos andelsboligforeningerne, jf. bla. reglerne om udstedelse af adkomsterklæringer ved pantsætning af andelsboliger. Ved indførelse af tinglyst adkomst p andelsboliger villehele andelsboligmarkedet blive langt mere gennemsigtigt bde i forhold tilhvem der er adkomsthaver, samt hvordan prisudvikling, omsætningshastighedetc. er p dette marked. Herudover ville andeisboligforeningerne blive fritagetfor den administrative byrde, der ligger i at skulle udarbejde adkomsterklæringer i forbindelse med pantsætning af andeisboligerne.—
--ooo-Såfremt ministeriet har yderligere spørgsmål eller kommentarer, står foreningen naturligvis til Deres disposition.
Med venlig hilsen
raWstngaard-HiIdingeAdvokat o Ejendomsmægler MDEDansk Ejendomsmæglerforening, Mæglerfaglig afdelinge-mail: [email protected]Dir. tlf.: 32 64 45 77
Islands8rygge432300
København S
T: 7025 0999F: 3264 4699E-maiL: dede.dkInLerneLwww.de.dk
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterSendt pr. e-rnail til [email protected]med kopi til [email protected] ogjfmbbLclkRef: JALJuridisk konsulentJane Qvist LorenzenTelefon +45 33 12 03 30ja!ejendomsforeningen.dk
er ogHoringssvar til Udkast til lov om ændring af lov om andeisboligforeningandre boligfæilesskaber—j.nr. 2012-2973sterenEjendomsforeriingen Danmark er generelt positiv indstillet over for, at miniing affor by, bolig og landdistrikter har i sinde at fremsætte et lovforslag til ændrlov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber.Ejendomsforeningen Danmark har følgende bemærkning:Ad lovforslagets 5, stk. 2, litra c.ænOverordnet er Ejendomsforeningen Danmark positiv indstillet over for dettedringspunkt.enDet er således positivt, at karensperioden generelt omfatter såvel valuarvurderingset etsom den offentlige vurdering. Ejendomsforeningen Danmark har for nyligincip fraeksempel på, at en andeisboligforening har skiftet værdifastsættelsespringen.anskaffelsespris til den offentlige vurdering kort tid efter stiftelse af forenHar ministeriet således et ønske om, at formindske risikoen for at kommende anandeishavere lader sig blænde af muligheden for på papiret at kunne overdragestiftedeisboligen til en væsentlig højere pris, end andeishaveren har været med atsomandelsboligen på, så bør karensperioden omfatte såvel den offentlig vurderingvaluarvurderingen.eDa mange nystiftede andeisboligforeninger imidlertid har et ønske om at bringe medden faste ejendom i bedre stand efter stiftelse, optages der ofte i forbindelsagtefinansiering af købet af den faste ejendom et lån til brug for kommende planltilvedligeholdelsesarbejder af den faste ejendom. I disse tilfælde optages lånetlsebrug for de planlagte vedligeholdelsesarbejder i de samlede lån til brug for stifteaf andeisboligen. Aktiv- og passivsiden i regnskabet er så at sige i balance.
EJENDOMSFORENINGEN DANMARK“.‘-
‘1l’-
)
i
hrnhvnkl ¶45 33 12 03 30
www.ejendomsforeningen.dkl CVR-nr. 10 39 02 14
Har foreningen imidlertid ikke haft et overblik over omkostningerne til vedligeholdelsesarbejderne, eller opstår der uforudsete poster, der bevirker, at foreningen ønsker eller er nødsaget til at optage yderligere lån, bevirker karensperioden, at foreningen ikke har mulighed for at få foretaget en vurdering af foreningens fasteejendom, så værdiforøgelse medtages regnskabsrnæssigt inden for karensperioden.Foreningens regnskab vil ved disse vedligeholdelsesarbej der alene blive påvirketpå passivsiden, da de ikke har mulighed for at opskrive aktivsiden (værdien af denfaste ejendom). Dette vil, medmindre der på andre poster på aktivsiden er sket entilsvarende forøgelse af posterne, bevirke, at andeisværdien vil falde mere, endhvad rimeligt er, da værdiforøgelsen af arbejderne ikke kan optages ved beregningaf andeiskronen. Den sælgende, ekskluderede eller afdøde andeishaver samt eventuelle panthavere vil i realiteten være tvunget til at sælge billigere, end det andelenreelt er værd.Alternativt vil foreningen være nødsaget til at udskyde vedligeholdelsesarbejderindtil udløbet af karensperioden, hvilket kan bevirke, at andeisboligforeningensomkostninger forøges fx. følgeskader.Ejendomsforeningen Danmark foreslår, at det bør blive muligt at komme ud af karensperioden ved at få foretaget en§4-vurdering,jf.vurderingslovens§4, såfremtandeisboligforeningen optager lån til vedligeholdelse af den faste ejendom for etbeløb svarende til fx. minimum 10 % af anskaffelsessummen for den faste ej endom.Af bemærkningerne til udkastet til lovforslaget, såvel under almindelige bemærkninger afsnit 2.3.2 som under specielle bemærkninger, fremgår, at forslaget omkarensperioden ikke omfatter nybyggede andeisboligforeninger, da der ikke i forhold til disse vurderes at være samme spekulationsmuligheder. Denne betragtningstår Ejendomsforeningen Damnark uforstående overfor. Det er således Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at også disse foreninger bør være omfattet af karensperioden.Endelig finder Ejendomsforeningen Danmark, som det også blev fremført på mødemed ministeren for by, bolig og landdistrikter den 17. januar 2013, at en karensperiode på 2 år vil være en tilpas årrække til, at de kommende andeishavere er mereopmærksomme på såvel fordele som ulemper ved at stifte en andelsboligforening.
2
Ad lovforslagets 6Ejendomsforeningen Danmark er bevidst om, at der er købere af andeisboliger, derer havnet i en uheldig økonomisk situation. Det er Ejendomsforeningen Danmarksopfattelse, at dette primært skyldes, at køberne, som alt overvejende hovedregelikke har benyttet sig af en uvildig professionel køberrådgiver ved erhvervelsen afandeisboligen. Der har således været tale om dårlig forbrugeradfærd.Ejendomsforeningen Danmark er enig med ministeriet i, at der er behov for et meregennemsigtigt andeisboligmarked. Derfor opfordrer Ej endomsforeningen Danmarkogså sine medlemmer til at anvende “Vejledning i årsregnskaber for de andeisboligforeninger der aflægger årsregnskaber efter årsregnskabsloven” (herefter Vejledningen). Vejledningen, herunder noterne til eksempelregnskabet, indeholdermange nyttige oplysninger for en kommende køber af en andeisbolig, der sammenmed vedtægter og referater fra generalforsamlinger bør være fyldestgørende for enkøber og dennes rådgiver til at danne sig et fornuftigt billede af en andeisboligforenings økonomi og forhold i øvrigt. Vejledningen indeholder således også mangeaf de oplysninger som ministeriet sandsynligvis vil betragte som nøgleoplysninger.Ejendomsforeningen Danmark skal således, som på mødet med ministeren den 17.januar 2013, opfordre ministeren til, at andelsboligforeningerne forpligtes til ataflægge regnskab efter vejledningen.Lovforslagets§6, stk. 2 indeholder en bemyndigelse til ministeren for by, bolig oglanddistrikter til i bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler for, hvilke nøgleoplysninger der skal udleveres, i hvilken form de skal udleveres og procedure forudarbejdelse og aj ourføring af nøgleoplysninger.Ej endomsforeningen Danmark er fx positiv indstillet over for nøgletal, så længedisse svarer til nøgletal fra vejledningen i årsregnskaber for andeisboligforeninger.Derved opnås en synergieffekt, og de administrative omkostninger holdes på etminimum. Ejendomsforeningen Danmark gør dog i denne forbindelse opmærksompå, at det i arbejdsgruppen bag vejledningen blev aftalt, at vejledningen og anvendelsen af denne skulle evalueres i år efter ikrafttræden. Denne evaluering har endnu ikke fundet sted.Såfremt der er tale om nøgleoplysninger, som allerede fremgår af de dokumenter,som sælger er forpligtet til at udlevere til køber, kan Ejendomsforeningen Danmarkikke støtte, at sælger også skal præsentere nøgleoplysninger i et særskilt skemalformular for køberen.
3
Formålet med forslaget er, at oplyse køberen, der som forbruger ikke er klædt på atkunne fmde de nødvendige oplysninger i det udleverede materiale. Sælgeren skalderfor udfylde skemaer for køberen. Sælgeren er imidlertid også forbruger. Sælgeren vil i dette tilfælde sandsynligvis rette henvendelse til andeisboligforeningensbestyrelse, der ligeledes består af forbrugere. Ej endomsforeningen Danmark stårgenerelt uforstående over for, hvorledes ministeriet kan mene, at den ene forbrugerer bedre klædt på til at finde de samme oplysninger i papirerne i forhold til denanden forbruger. Opgaven med at udfylde skemaet vil således sandsynligvis endehos foreningens administrator.Herudover fremgår det af lovforslaget, at “andelsboligforeningerne vil opleve hyr-der ved at skulle udarbejde og ajouiføre nogleoplysningerne. Arbejdet med at ind-samle og udarbejde oplysningerne vil dog være størst første gang, hvorefter dervurderes blot at være tale om en årlig ajoutføring”. Ministeriet antager herved atder er tale om stabile nøgletal og handeisværdier, der gælder fra generalforsamlingtil generalforsamling. Dette er ikke korrekt.Ejendomsforeningen Danmark gør opmærksom på Højesterets afgørelser af 18.januar 2013. Af sag 365/2011 side 15 fremgår, at “det er forholdene ved overdragelsen, dvs, på tidspunktet for indgåelse af aftalen mellem sælger og køber omoverdragelse af en andelslejlighed der er afgørende for, hvad prisen efter§5, stk.1, højst kan være.
[...]Maksimalprisbestemmelsen i§5 stk. 1, er ikke til hinder for at fastholde den vedtagne andelsværdi indtil næste ordinære generaforsamling i tifælde afformueforogelse mellem de ordinære generalforsamlinger. Er der imidlertid til foreningenfremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsenafandelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde heifoi; så det sikres at prisen på overdragelsestidspunktetikke er højere end, hvad der efter§5, stk 1, lovligt kan kræves“.
Foreningerne kan således være forpligtet til at regulere mellem to generalforsamunger. Da Ejendomsforeningen Danmark antager, at de udleverede nøgleoplysninger skal give et retvisende billede, og dermed være korrekte i forhold til foreningens faktiske situation, vil der være foreninger, som skal foretage korrektioner iinformationsmaterialet op til flere gange mellem to ordinære generalforsanilinger.Ejendomsforeningen Danmark er derfor meget uenig i ministeriets betragtningeromkring administrative byrder. Der vil være betydelige administrative omkostnin
4
ger i forbindelse med et nyt obligatorisk oplysningsskema, der skal udfyldes i forbindelse med, at en andeisbolig skal udbydes til salg.Ifølge Danmarks Statistik fmdes der i 2012 i alt 207.571 andeisboliger i Danmark.Der findes desværre ikke en sanilet statistik over, hvor mange andelsboliger, derudbydes eller sælges hvert år. Men hvis det antages, at hver andeisbolig udbydes tilsalg hvert femte år, vil det svare til, at der skal udfyldes 41.514 oplysningsskemaerhvert eneste år. Det må skønnes, at tidsforbruget ved udfyldelsen, opdatering ogbehandling af et oplysningsskema vil svare til en omkostning på cirka 3.500 kr. peroplysningsskema. Det vil sige, at det samlet koster omkring 145 mio. 1cr. i administrative omkostninger at udfylde de nye oplysningsskemaer (41.514 x3.500=145.299.000). Dette er en væsentlig administrativ omkostning, der bør medtages i overvejelserne i forbindelse med lovforslaget.Udover selve arbejdsbyrden omkring udfyldning af skemaet gør Ejendomsforeningen Danmark også opmærksom på den øgede mulighed for at ifalde et erstatningsansvar for forkert angivelse af nøgleoplysninger for de implicerede parter, herunderikke mindst administrator.Herudover gør Ejendomsforeningen Danmark opmærksom på, at der er mulighedfor at ifalde et straffeansvar efter ABL§15, stk. 1. Ejendomsforeningen Danmarkkan ikke støtte, at forbrugere ifalder straffeansvar for manglende udfyldning af etoplysningsskema. Specielt ikke når det modsatrettede hensyn alene er til, at køberikke selv skal gøre selvsamme stykke arbejde.Ejendomsforeningen Danmark har sympati for, at køberne får mulighed for at opnået bedre sammenligningsgrundlag ved køb af andeisboliger, hvorved andelsboligmarkedet bliver mere gennemsigtigt. Ejendornsforeningen Danmark kan imidlertidikke støtte metoden til at opnå denne gennemsigtighed.Ejendomsforeningen Danmark foreslår i stedet, at oplysningsskemaet bliver tilgængeligt på MBBL’s og/eller Penge- og Pensionspanelets hjemmeside. Sælgerenkan herefter blive forpligtet til at gøre køber opmærksom på, at køber kan findeoplysningsskemaet på ovennævnte hjemmesider. Køberen kan selv hente, udfyldeskemaet og anvende dette til at danne sig et sainmenligningsgrundlag for de forskellige andeisboliger. Derved bliver køberen også tvunget til i et videre omfangselv at sætte sig ned og læse, hvad der faktisk fremgår af de udleverede papirer,hvilket i det lange løb vil være gavnligt for enhver køber af en andeisbolig.
5
Endelig bør det under alle omstændigheder fremgå klart af skemaet, at skemaetikke kan træde i stedet for anvendelsen af en professionel køberrådgiver, hvorforkøberen opfordres til at anvende en sådan.AndetSom det fremgår af ovenstående, kan en andelsboligforening være forpligtet til atregulere andelskronen mellem to generalforsamlinger.Ejendomsforeningen Danmark vil kraftigt opfordre ministeriet til at ændre ABL§5, stk. 1, således at andeiskronen alene skal beregnes én gang årligt, nemlig fra generalforsamling til generalforsamling.Generelt er det såvel for andeisboligforeningeme, andelshaverne som administratorerne i gennem årene blevet administrativt indviklet at beregne en korrekt andelskroneværdi mellem to generalforsamlinger.Ej endomsforeningen vil gerne illustrere problemstillingen med følgende eksempler:Eksempel i ByggesagAdministrator har en andeisboligforening, der netop bar vedtaget en byggesag tilCa. 6 mio. kr. Der er primært tale om vedligeholdelsesarbej der. Egenkapitalen er idag ca. 42 mio., så det er ca. 15 % afegenkapitalen, der er i spil. Administrator harforhørt sig hos valuaren, hvor stor en del af arbejderne, der vil kunne godskrivesejendommen som forbedringer. Han har vurderet arbejderne ud fra det foreliggendeprojektmateriale og oplyst, at ca. 1/3 sandsynligvis vil kunne tilskrives ejendomsværdien. Endelig har administrator søgt byfornyelsesstøtte. Bestyrelse og teknikerhar en forventning om at modtage op til 1/3 af projektet i støtte. Projektet vil førstblive gennemført i forår/sommeren 2014.—
Administrator har ca. 3-4 handler om året i denne forening, hvorfor der er en sandsynlighed for, at der vil blive handlet 4-6 lejligheder, inden sagen er slut.Spørgsmålet er: Hvor meget skal administrator hensætte til byggesagen i den korrektion administrator fra nu af bør lave? 6 mio., 4 mio., eller 2 mio.? I bedste faldbelaster projektet foreningens formue med 2 mio. kr. måske mindre, for i de 6mio. er der meget store sunmer afsat til uforudsete udgifter.-
6
Modtages der ikke støtte, belaster projektet foreningsformuen med 4 mio. kr. (projektets omkostninger til 6 mio. kr. med fradrag af opskrivning afværdiforøgelsenpå 2. mio. kr. af den faste ejendom i henhold til valuarvurderingen).Såfremt foreningen ikke få byfornyelsesstøtte vil foreningen nok revidere og reducere projektet.Skal administrator dække sig 100 % ind, skal administrator korrigere med 6 mio.,men så er administrator så godt som sikre på, at sælger bliver snydt.Eksempel 2- Afdrag og overskudEn forening har netop afsluttet et godt driftsår pr. 31/12. Man har kun foretaget lidtvedligehold, så der er et pænt driftsmæssigt overskud. Dertil har man lige nu megetstore afdrag på sine realkreditlå.n. I januar modtages en årsopgørelse fra realkredit-instituttet, der viser en betydelig stigning i gældens kursværdi. Foreningen har ikkenogen “buffer”. Andelskronen er sat direkte efter regnskabets egenkapital. Samtidig overdrages en andelsbolig i foreningen i februar måned. Kursreguleringen frajanuar blev korrigeret ved beregning af andeiskronen i den handel, der laves i februar måned. På generalforsamling i april måned fremlægges et regnskab, som viser, at egenkapitalen er intakt, da driftsoverskuddet og afdrag samlet er på niveaumed kursreguleringen. Sælger er dermed blevet snydt.Andeisboligområdet har undergået en større udvikling de senere år. Det er såledesblevet administrativt tungere at drive en andeisboligforening. Dette har oprindeligtikke været tanken med området. Ejendomsforeningen Danmark er opmærksom påat maksimaiprisen skal overholdes. Spørgsmålet er om der i realiteten er nogen isidste ende, der opnår en fordel ved, at andelskronen skal reguleres mellem to generalforsarrilinger.Ejendomsforeningen Danmark står naturligvis til rådighed for spørgsmål og uddybende kommentarer.
Med venlig hilsen
Tor nDirektør
istens
7
FORBRUGERRÅDETMinisteriet for By, Bolig ogLanddistrikter
26-02-2013Dok. 133115/
Høring Lovomændring af lov om andeisboligforeninger og andreboligfællesskaberj.nr. 2012-2973--
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har sendt ovenstående lovforslag ihøring og anmodet om Forbrugerrådets bemærkninger. Forbrugerrådet hilserlovforslaget med tilfredshed, og kan fuldt ud stØtte det.Hovedformålet med lovforslaget er at styrke gennemsigtigheden påandelsboligmarkedet, således at køber og sælger har det bedst muligebeslutningsgrundlag, når der handles andelsbolig. Således skærpes sælgersoplysningspligt, så der fremover skal udleveres nØgleoplysningeromandeisboligforeningen og boligen før en andelsbolig handles.Forbrugerrådet kan stØtte dette sigte, da der i høj grad er behov for en øgetgennemsigtighed på andelsboligmarkedet marked. Det bør dog tilstræbes, at sælgeri den forbindelse pålægges færrest mulige ekstraomkostninger ved fremskaffelsenaf disse oplysninger. Forbrugerrådet ser frem til den kommende bekendtgørelse,hvor de konkrete oplysningskrav skal fastlægges.Udover øget gennemsigtighed i handelssituationen sikrer lovforslaget, at der ikkespekuleres i værdiansættelsen af andeisboligforeningens ejendom ved etablering afforeningen. Dette gøres ved at indføre en karensperiode for anvendelse afvaluarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens ejendomved stiftelse af andeisboligforeninger i tidligere udlejningsejendornrne.Forbrugerrådet kan også støtte dette forslag, idet en række andelshavere er kommeti økonomiske problemer på grund af en sådan spekulation.
Med venlig hilsenFiolstræde 17Postboks 2188DK-1017 København1<Tlf. (¶45) 7741 7741Fax (+45) 7741 7742Mail [email protected]
Vagn JelsØeVicedirektør
Morten Bruun PedersenSeniorøkonom
UdqiverafTItNK
1/1
Web www.fbr.dk
1d94CIJIUGEN
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterBoliglovGammel Mønt 41117 København KSendt til [email protected]c.c. rn,lmbbl.dk og jfmbbl.dk25. februar 2013
J.nr2012-2973Finanssektorens Hus
Realkreditrdet, Finansrdet og Realkreditforeningen (organisationerne) harden 4. februar 2013 modtaget udkast til lovforslag om ændring af lov omandelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i høring med anmodningom bemærkninger senest mandag den 25. februar 2013.-
Amaliegade 71256 København K
RealkreditforeningenTelefon 3336 1311Fax3393 0260
Organisationerne anerkender og støtter lovforslagets overordnede formålom at skabe større gennemsigtighed p andelsboIigomrdet. Organisatio-nerne er dog i tvivl om, hvorvidt ændringerne i lovforslaget er egnede til atvaretage dette formål.
FinansrådetTelefon 3370 1000
Penge- og realkreditinstitutters forpligtelse til at udlevere informa-tionsmaterialeEt af elementerne i udkastet til lovforslag er en pligt for de finansielle insti-tutter til rIigt at udlevere (yderligere) informationsmateriale med finansielle nøgleoplysninger vedrørende eksisterende Ign til andelsboligforenin-gen som lntager.——
Fax
3393 0260
RealkreditrådetTelefon 3312 4811Fax33329017
Det fremgår imidlertid hverken af udkastet til lovtekst eller lovbemærknin-ger, nøjagtig hvad behovet er for en sådan fly informationspligt for de fi-nansielle institutter, hvilke oplysninger institutterne i givet fald vil skullelevere, eller i hvilken form oplysningerne vil skulle leveres.Som nævnt deler vi opfattelsen af, at gennemsigtighed p dette område ermeget vigtig, og vi kan derfor støtte, at der tages initiativer p omrdet. Vier imidlertid bekymrede for, om institutterne med nærværende lovforslagbliver plagt en ny pligt til at udlevere informationer, som andeisboligforeningen allerede er i besiddelse af qua de rsopgørelser, som de finansielleinstitutteridag fremsender til foreningen som lntager. Hvis tanken er, atdisse oplysninger blot skal afgives én gang til, men denne gang i skema-form, kunne det overvejes, om der overhovedet er behov for en sådan lovændring.Endvidere bør det især overvejes, at en gentagelse af eksisterende oplysninger i fly form kan risikere at have en direkte negativ effekt for andelsboligforeningerne og andelsbolighaverne ved at bidrage til informationsoverbad.
Journalnumrner 115/79
Side 2
Som alternativt løsningsforslag forslr organisationerne at anvende den vejledning om rsregnskaber for andelsboligforeninger, som den daværendeErhvervs- og Selskabsstyrelse offentliggjorde i 2010. Vejledningen indeholder et modelregnskab og en række nøgletal, som blandt andet giver andelsboligkøberen grundlag for at sammenligne andelsboliger, hvorfor vejledningen findes egnet til at fremme det ønskede formål om gennemsigtighed.Hvis oplysningerneivejledningen ikke findes dækkende, kan oplysningerneeventuelt videreudvikles. Hvis det giver grundlag for bekymring, at ikke allerevisorer anvender modelregnskabet, kan anvendelsen at vejledningeneventuel gøres obligatorisk.Hvis lovforslaget fastholdes i sin nuværende form, og hvis det er hensigtenat gengive eksisterende oplysninger, som andeisboligforeningen allerede er ibesiddelse af, kunne man forestille sig, at foreningen selv udarbejdede etsådant skema ved at indsætte de relevante oplysninger fra rsopgørelsen.Med denne løsning der umiddelbart forekommer let at håndtere for foreningen er der ikke behov for via lovgivning at plægge institutterne flerepligter, der vil kræve TT-udvikling og øvrige ressourcer til administration.Dette vil uvægerligt koste instituttet og dermed kunderne penge.—-
Endelig vil det være hensigtsmæssigt, hvis lovforslaget fastholdesisin nuværende form, at de finansielle institutters pligt til rligt at udlevere informationsmateriale fastlægges til et fast tidspunkt p ret, fx ved rs ultimo,således at andelsboligforeningerne ikke kan bede om nøgleoplysninger pvilkrlige tidspunkter i løbet at året, da dette ville pålægge de finansielleinstitutter en unødig administrativ byrde.
Oplysning om støtte ydet af staten til etablering af en privat andels-boligforeningI lovforslaget anvendes flere steder betegnelsen “tilskud”. Denne betegnelseer forkert, idet der i stedet bør anvendes betegnelsen “støtte”. Den eksplicitte henvisning i det foreslåede§5, stk. 10, til§160 b bør genovervejes afrent lovtekniske årsager, da denne bestemmelse er ophævet.Den model, der fremgår at lovforslaget for opgørelse at støttens størrelse ogmedtagelse i andelsboligforeningens regnskab, er desværre ikke helt ssimpel, som formuleringerne i forslaget indikerer. Dette skyldes, at selveregeigrundlaget for den ydede støtte er særdeles kompliceret.Støttede andeisboligforeninger blev opført i perioden 1981-2004, og alt efter lovgrundlaget p det konkrete opførelsestidspunkt er støtten ydet/ydesstøtten i form at enten rentesikring, rentebidrag, ydelsesstøtte eller engangstilskud, jf. også almenboliglovens§160 k.Dette indebærer, at forslaget om at medtage støtten i regnskabet “som enpassivpost, der nedtrappes med en tiendedel af tilskuddets størrelse, første
gang et r efter udbetaling af tilskuddet, og indtil hele tilskuddet er medta-get i formueopgørelsen, ikke lader sig gennemføre.Dette kan illustreres ved nedenstående eksempler:•Hvis en andeisboligforening er stiftet i 2004 med støtte, var støttenet engangstilskud. Hvordan skal dette tilskud i dag 9 r efter ud-betalingen medtages i regnskabet?Hvis en andelsboligforening er stiftet i fx 1997, var/er støtten løbende tilskud til ydelsesbetalingen. Det vil sige, at støtten (det beløb,der muligvis skal tilbagebetales) bliver større for hvert r, der gr.Hvordan skal denne støtte i dag 16 r efter den første gang blevudbetalt medtages i regnskabet?-
Side 3
-
•
-
—
Hertil kommer, at støtten i alle tilfælde er ydet/ydes af staten, og at det erStatens Administration, der i dag tager stilling til om og i givet fald i hvilket omfang støtten skal tilbagebetales, hvis andeisboligforeningen opløses.--
I praksis sker det meget sjældent, at en andelsboligforening opløses. Statens Administration er samtidig generelt meget tilbageholdende med atkræve støtte tilbagebetalt, hvis der ved opløsningen af andelsboligforeningen ikke opnås et provenu til andeishaverne. Da posten sandsynligvis ikkebliver en realitet, vil en oplysning om støtten i regnskabet som passivpostkunne være misvisende og hæmmende for omsætningen af denne boligtype.Endelig skal det understreges, at vi ikke deler opfattelsen af, at forslagetikke vil betyde nævneværdige administrative konsekvenser for den finansielle sektor. I det omfang det er muligt at gennemføre de ønskede beregninger p, jf. ovenfor, vil der være tale om en betydelig ressourcebelastningfor realkreditinstitutterne, der næppe str ml med “gevinsten” i form afoplysning om en eventualforpligtelse, der næppe nogensinde vil blive gjorteffektiv. Man kunne i øvrigt overveje, om ikke en sådan opgave retteligtburde løftes af den, der har ydet støtten altså staten.-
Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelseEt af elementerne i udkastet til lovforslaget er en bemyndigelse til ministeren til at fastsætte en udvidelse af andelsboligsælgerens oplysningsforpligtelse. Det anføres, at det forventes fastsat, at sælgeren skal udlevere foreningens seneste generalforsamlingsreferat (og eventuel formandsberetning), vedligeholdelsesplan, energimærke og eventuelt andre væsentligedokumenter.Organisationerne støtter forslaget for s vidt angår udlevering at det seneste generalforsamlingsreferat og energimærke. Organisationerne skal herudover henlede opmærksomheden p, at det ikke er et lovkrav, at andelsboligforeninger har en vedligeholdelsespian. Endvidere bør det specificeres,hvad der menes med “andre væsentlige dokumenter”.
Side 4
Herudover fremgår det, at bemyndigelsesbestemmelsen foreslås formuleretsåledes, at der i bekendtgørelsen kan fastsættes nærmere regler om, hvilkeaf de krævede nøgleoplysninger, der skal optages som noter til rsregnskabet. Det er hensigten, at andeisboligforeningerne skal give nøgleoplysningerne p en særlig formular godkendt af ministeriet. Andeisforeningerneskal oplyse, om der er sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden rsregnskabet blev udarbejdet, fx om der er optaget nye lån, afdragetp gælden, eller indget nye forpligtelser vedrørende renovering og vedlig eho I delse.Dette rejser en række praktiske spørgsml:Hvilke specifikke oplysninger skal der gives aktuelle nøgletal p, og i•hvilket omfang?Hvor omfattende skal ‘væsentlige ændringer’ være, før de skal an•gives? Er der tale om en væsentlig ændring bedømt ud fra absoluttetal eller procent?•Hvor stor skal fx en renoveringsopgave være, før den skal medtages? Er det en udskiftning af faldstamme til 6.000 kr. eller reparati•on af tag til 100.000 kr., eller?Nr det er foreningen, der skal oplyse tallene, vil det s kræve revision før udlevering? Et sådan krav vil i store foreninger kunne medføre mnedlig revision p grund af mange salg.P hvilket tidspunkt skal oplysningerne gives? Er det nr andelenbesigtiges, nr aftalen underskrives, nr andelen overtages, eller?Hvordan behandles handler, hvor regnskabsåret er udløbet, menhvor der endnu ikke foreligger et årsregnskab? (hvis kalenderretanvendes som regnskabsår kan det fx være relevant for handler ijanuar og februar).
••
Indførelse af en karensperiodeVedrørende forslaget om indførelse af en karensperiode er det organisationernes opfattelse, at der eksplicit bør tages stilling til, hvordan karensperioden p 3 r skal influere p allerede stiftede foreninger, som ved lovensikrafttræclelse endnu ikke har 3 r p bagen.
øvrig reguleringDet bør sikres, at de finansielle institutters potentielle informationspligt ikkekommer til at omfatte oplysninger vedrørende finansielle instrumenter, dadette allerede er reguleret i bekendtgørelse om investorbeskyttelse vedværdipapirhandel (bekendtgørelse nr. 768 af 27. juni 2011) og bekendtgørelse om risikomærkning af investeringsprodukter (bekendtgørelse nr. 345af 15. april 2011).I henhold til disse bekendtgørelser skal en investor i forbindelse med handelmed finansielle instrumenter modtage en lang række oplysninger, herunderoplysninger om omkostninger og risici forbundet med investeringen samt
om det finansielle instrument indebærer faktiske eller potentielle forpligtel-ser for kunden ud over udgifterne ved at erhverve det finansielle instrument.
Side 5
Opfordring til dialogOrganisationerne indgår i forlængelse af vores bemærkninger ovenfor meget gerne i en dialog med ministeriet med henblik p at f afdækket, hvorvidt der overhovedet er et behov for at plægge de finansielle institutter atudlevere flere oplysninger, end de allerede udleverer i dag qua rsopgørelsen, samt i givet fald at lægge det rigtige snit, sgledes at der hverken givesfor mange eller for f informationer.Organisationerne står naturligvis til rådighed, såfremt der mtte være behov for en uddybning af ovenstående.
Med venlig hilsen
Tina OreskovRealkreditforeningen
Kristina BreyenFinansrdet
Jacob Hvidberg HansenRealkreditrdet
AARHUS UNIVERSI-r&-rØUSItJESS Al)’ SOC4AL- SC4EI’IC.ESJURIPISK INSTITUT
I
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterDepartementetAtt. Peter Møller og Julia Anna Berger Fjelding
Jr4,’k,I-L’t-w-
Me,H-e,NU-ePr-fe-»o-r-+D-
Høringssvar til Lovforslag om ændring af lov om andelsboligforeninger ogandre boligfællesskaberI det senesteårstid har man i pressen kunnet læse om andelsboligforeninger, derer endt i økonomiske problemer og andelshavere, der har mistet deres penge. Detharnufaet ministeren til at sende et lovforslagihøring, der indeholder 3 væsentlige fors’ag:..
5. ft-t’-r-rO3-3
—
O-ekf-&-f-Lfr:87!- .4qj7E-Å; yi,-.Lk
•Aj-.cVR-.:-‘--�-
SS 1/
.
•
Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse ved indførelse af skærpetpligt til udlevering af dokumenter og nøgleoplysninger til køber indenaftalens indgåelseIndførelse af en karensperiode på 3 år fra foreningens stiftelse for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse afforeningens ejendomIndførelse af en oplysningspligtomstøtte ydet af staten til opførelse afenandeisboligforening
Forslaget indeholder mange gode tiltag, f.eks. øget oplysningspligt mv., men forslaget om at indføre en karensperioden på 3 år fra foreningens stiftelse for anvendelse af valuarvurdenng og offentlig vurdering kan have meget uheldige konsekvenser i forhold til gennemførelsen af nødvendige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i netop ældre udlejningsejendomme overtaget efter reglerne om tilbudspligt.Forslaget kan medføre, at foreningerne udskyder stØrre vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Såfremt der er tale om nødvendige arbejder, der ikke kan udskydes, vil konsekvensen enten være væsentlige fald i andeisværdien eller at lejerne vælger ikke at overtage ejendommen som andelsboligforening. Lovforslagetbør derfor ændres på dette punkt.
JUR(PISR INSTITUTI3US(t’IESS At’1D SOC.IAL. SC4ENC.ESAARHUS UtJIVERS1TEr
ProblemstillingenDer er set flere eksempler på, at lejerne forud for eller som led i, at de tilbydes atovertage ejendommen efter reglerne om tilbudspligt, får udleveret enten en ‘aliiarvurdering, som viser en ejendomsværdi, der ligger væsentligt over den værdi,de kan købe ejendommen for. Valuarvurderinger der senere viser sig at ligge væsentlig over ejendommens reelle værdi med den konkvens at ejendomsværdienmå sættes ned. De urealistisk høje valuarvurderinger har angiveligt været medvirkende til, at lejerne har valgt at overtage ejendommen.’Det skal dog for god ordens skyld nævnes, at i mange af de foreninger, der måkarakteriseres som nØdlidende, fordi Økonomien ikke hænger sammen, skyldesdet flere faktorer end den for høje valuarvurdering. Ofte er hele foreningen stiftetpå et urealistisk Økonomisk grundlag.
En karensperiode på 3 år en uhensigtsmæssig løsningMed henblik på at beskytte lejere og kommende andelshavere mod at lade sig påvirke af vurderinger, der ligger over ejendommens reelle værdi, til at træde ind ien andeisboligforening, foreslår ministeren indført et forbud i andelsboligforeningsloven (ABL) mod at anvende andre prisfastsættelsesmetoder end anskaffelsesprisen ienperiode på3år efter foreningens stiftelse efter reglerne fortilbudspligt.Det betyder, at foreningen hverken kan anvende handeisværdien (valuarvurderingen) i ABL§5,stk. 2, litra b, eller den offentlige vurdering i§5, stk.2, litra c. Denne løsning kan medføre en række uheldige konsekvenser.—
Konsekvenserne af karensperioden udskudte vedligeholdelsesarbejder?Man synes med den foreslåede løsning at overse, at andeisboligforeninger, derhar overtaget deres ejendom efter reglerne om tilbudspligt, kan have en helt loyalog rimelig interesse i at skifte værdiansættelsesprincip fra anskaffelsesprisen(5,stk. 2, litra a) til den kontante handeisværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen)(5, stk. 2, litra b) eller til den offentlige vurdering(5, stk. 2, litra c).—
Overtages en dårlig vedligeholdt udlejningsejendom, vil der ofte være behov forat igangsætte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, f.eks. i form af nyt tag,nye vinduer mv. Disse arbejder skal lånefinansieres, og da gælden indgår i beregningen af andeiskronen efter andeisboligforeningslovens (ABL)§5, stk. 4, vil detbetyde et fald i foreningens formue og dermed andelenes værdi, medmindre denværdiforØgelse på ejendommen, som arbejderne medfører, kan medtages ved beregning af foreningens formue.
Problemstillingen er ikke ny, jf. Lars Helms, der tilbage i 2005 i Vi Lejere nr.2/2005, beskriver den samme metode omkring stiftelse af andelsboligforeningerefter reglerne om tilbudspligt‘-
‘øJURIPISR INSTITUT8USINSS AND SOC4AL. SC.IENCESAARI-1US UNIVERSrrT
‘b— 3’’—
ABL§5, stk. 3, indeholder en bestemmelse, hvorefter der til deistk. 2 nævnteværdier (her ejendommens anskaffelsesværdi) kan tillæggesværdien afforbedringerudførtpåejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.Bestemmelsenløser imidlertid ikke problemet. Mange større arbejder, som f.eks. nyt tag og nyevinduer, vil hovedsageligt have karakter af vedligeholdelsesarbejder. Det betyder,at den værdistigning, som sådanne arbejder medfører, ikke kan indgå i andelsværdiberegningen efter§5, stk. 3, der alene omfatter forbedringsarbejder. Andelshaverne må således medtage gælden, uden at kunne medtage værdistigningenpå ejendommen. Det yderst uhensigtsmæssigt. Med hensyn til den del af arbejdeme, der kan karakteriseres som forbedringer, hvilket oftest vil være en mindredel, kan de tillægges anskaffelsesprisen efter§5,stk. 3. Det er dog ikke forbedringernes anskaffelsespris (omkostningerne), der kan medtages, men alene værdien af forbedringerne. Det vil sige det beløb, hvormed forbedringsarbejderne2skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi. Det modsvarer typisk ikkede faktiske omkostninger.Efterden gældende andelsboligfreningsloi’har andeisboligforeninger i forbindelse med større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder kunnet vælge at skiftefra anskaffelsesprisen(5, stk. 2, litra a) til enten at anvende den offentlige vurdering (litra c) eller handeisværdivurderingen (valuarvurderingen) (litra b). Beggedisse værdiansættelsesprincipper sikrer i hvert fald til dels at den stigning iejendomsværdien, som vedligeholdelsesarbejder medfører, indgår ved opgørelseaf foreningens formue. Dermed kan man delvist fastholde andelsværdien ved store vedligeholdelsesarbejder. Den mulighed vil ikke længere bestå, såfremt lovforslaget vedtages og man må frygte, at det kan betyde, at nystiftede foreningervil udskyde større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i 3 år efter erhvervelsen, hvilket hverken er til gavn for foreningerne eller samfundsøkonomien. Kanarbejderne ikke udskydes, kan man frygte, at andeishaverne vælger ikke at overtage ejendommen efter reglerne om tilbudspligt.——
Med lovforslaget foreslås som nævnt indført et forbud mod at anvende andre prisfastsættelsesmetoder end anskaffelsesprisen i en periode på 3 år efter foreningensstiftelse efter reglerne for tilbudspligt. Dermed forbyder man ikke alene anvendelsen af handeisværdivurderingen (valuarvurderingen), mens også anvendelse afden offentlige vurdering(5, stk. 2, litra c). Der er ikke i bemærkningerne anførtnogen begrundelse for også at forbyde anvendelse af den offentlige vurdering.Der synes ikke her at være risiko for spekulantinteresser.Man kan derfor, som minimum, overveje at tillade, at foreningerne anvender denoffentlige vurdering som værdiansættelsesmetode. Det vil dog antageligtikkeaf2
Boligstyrelsens cirkulære af 21. April 1986, pkt. 3.2.6. og Neville:Andeisboligforeningsloven med kommentarer, 4. udg. s. 234.
JUR(PISR INSTIYUT8USINESS At’JP SOCJAL SCtEI’JC.ESAARI-1US UNIVRSlTET
hjælpe problemet. Al erfaring viser således, at stØrre vedligeholdelses- og forbedringsarbejder af flere årsager i langt højere grad slår igennem på handelsværdivurderingen (valuarvurderingen) end på den offentlige vurdering. Det fører ipraksis til, at mange foreninger, der gennemfører stØrre vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, vælger at skifte til handeisværdivurderingen i§5, stk. 2, litra b.I starten af 1990’erne overvejende man at ophæve handeisværdivurderingen somværdiansættelsesprincip, idet man mente, at den offentlige vurdering modsvarede3ejendommens handelsværdi. Udvalget bag Delrapporten II fra l994 konkluderede s. 94, at der var behov for at opretholde handeisværdivurderingen i litra bsom værdiansættelsesmetode, i hvert fald for de traditionelle andelsboligforeningers vedkommende. En af årsageme var netop, at handeisværdivurderingen gavbedre mulighed end den offentlige vurdering for at fastholde andeisværdien vedstørre vedligeholdelsesarbejder. NetopØnsket om at fastholde andeisværdien hargennem tiden været en af de væsentligste årsager til, at foreninger har valgt at gåover til at anvende ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom ved beregning af andeisværdien. Den mulighed vilmanmed lovforslaget fratage andelsboligforeninger i 3 år efter overtagelsen med risiko for, at helt nødvendigevedligeholdelses- og forbedringsarbejder udskydes. Der er hverken til foreninger-nes eller samfundsØkonomiens bedste.Samtidig kan nævnes, at problemet med for høje valuarvurderinger har eksisteret5længe og ikke tidligerehar begrænset sig til stiftelsessituationen. Eventuelt forhøje valuarvurderinger foretaget uden for3 års perioden rammes således ikke afforslaget.
Løsningen ersåledesikkeen karensperiode, idet man her laderandeisboligforeningerne “betale prisen” for, at nogle ejendomsmæglere foretager vurderinger istrid med§5, stk. 2. Vurderinger som Dansk Ejendomsmæglerforening selv i sin6Norm fra 2009 kalder “dybt useriØse” og “groft uforsvarlige”. 1 stedet bør manfinde løsninger i reguleringen for ejendomsrnæglere. Da jeg ikke er specialist ivurdering af fast ejendom, skal jeg ikke forsøge at opstille eventuelle løsningsforslag.
‘I
Se Rapporten Andelsboliger prisfastsættelsesregler og finansiering, 1989.ANDELSBOLIGER prisfastsættelsesregler, foreningsstruktur, salg, udlejeog fremleje, Delrapport afgivet 9/6 1994 af udvalget vedrørende anvendelsen afden kontante ejendomsværdi ved prisfastsættelsen af private andeisboliger.Se f.eks. Timmy Lund Witte, Huset Jura nr. 4, s. 11 ff.6Dansk Ejendomsmæglerforenings Norm for vurdering af andeisboligforeningernes ejendomme (2009), som medlemmerne af Dansk Ejendomsmæglerforening er underlagt.Samme “udmelding” fandtes i Dansk Ejendomsmæglerforenings tidligere vejledning fra2004 vedrørende vurdering af andeisboligforeninger fra oktober 2004.——
JURIPISR INSTIYUY3USINESS At’IP 5OC4AL SC-IENC.ESAARHUS LJtJIVEPSI-rET
S4e—
Rent “sanktionsmæssigt” kan ejendomsmæglere, der foretager urigtige vurderin7ger af andeisboligforeningsejendomme ifalde et erstatningsansvar. Det forudsætter imidlertid, at foreningen eller andeishaverne har lidt et Økonomisk tab somfølge af den forkerte vurdering, og det er ikke nødvendigvis tilfældet.Forestiller man sig en andeisboligforening, der efter stiftelsen vælger at overgå tilen for høj valuarvurdering, vil efterfØlgende overdragelser af andele ske til over-pris. Køberne kan ifølge§16, stk. 3, kræve overprisen tilbagebetalt af sælgeren afandelen indenfor en 6 måneders frist. Forældelsesfristen løber som udgangspunktfra aftalens indgåelse. Såfremt forældelsesfristen er sprunget, kan køberen, derhar iagttaget tabsbegrænsningspligten, rette et erstatningskrav mod den mægler,der har foretaget en forkert vurdering. Forældelsesfristen i forhold til ejendomsmægleren er i dag 3 år ifølge forældelsesloven. Såfremt køberen imidlertid ikkevidste eller ikke burde vide, at der var tale om en overpris, suspenderes forældelsesfristen, hvilket har konsekvenser i forhold til muligheden for at rette et erstatningskrav mod ejendomsmægleren. Som eksempel kan nævnes sagen om A/BRingertoften, som har været omtalt i pressen. Her fastslog østre Landsret i dom8af 16/9 2011 21. afd. a.s. nr. B-1591-ll, at forældelsesfristen i den konkrete sagikke var sprunget:
“I tilfælde som det foreliggende, hvor en eventuel ol’elpris begrundedes i, atejendommen er vurderet til en væsentligstørreværdi end ejendomnmnens reellehandeisværdi, kan køberen typisk ikke konstatere,omvedkommende har betaltol’erpris for lejligheden, alene ved at gennemgå de udleverede oplysninger. Køberen må således i almindelighed kunne forlade sig på, at vurderingen, der erforetaget af en fagmand, er korrekt. Det er demfor i de specielle bemnæm-kninger tillovbestenunelsen forudsat, atforæ/delsesfristen i disse (sjældne) tilfælde ikke løberfra aftalens indgåelse, men fra det senere tidspunkt, hvor kØberen burde havekendt sit krav.”9Dommen synes korrekt, men den betyder, at sælgeren må tilbagebetale den eventuelle overpris til trods for, at hun var i god tro og til trods for, det var flere år siden, hun havde overdraget andelen. Selve overprissagen verserer fortsat, men tager man udgangspunkt i de kontrolvurderinger, foreningen har fået udarbejdet afvaluarer, vil tilbagebetalingskravet udgøre i størrelsesordenen 450.000 kr.
Herudover kan ejendomsmæglere, der er medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening, pålægges sanktioner indenfor det disciplinære regelsæt. En rækkeaf de mæglere, der har været eksponeret i pressen, er dog ikke medlem af DE.8Dommen er anket til Højesteret.Se nærmere Mette Neville: Andeisboligforeningsloven med kommentarer, 4.Udg., s. 432 ff.
JURIDISR INSTITUTI3USI1sJESS AND SOC..IAL SC1Et’IC.ESAARHUS UNIVERSITET
Sd (c/(.b
Efter dommen var flere i pressen med udtalelser om, at nu måtte sælgeren rette eterstatningskrav på mægleren for den for høje valuarvurdering, der lå til grund forprisfastsættelsen. Da sælgeren imidlertid ikke har lidt et tab i erstatningsretlig forstand, men blot modtaget en uberettiget berigelse, som hun nu skal fralægge sig,vil sælgerne som udgangspunktikkekunne gøre et erstatningskrav gældende modmægleren, som dermed “går fri”. Det er således langt fra sikkert, at de ejendomsmæglere, der foretager de urealistiske vurderinger, kommer til at betale erstatning. På den baggrund kan det overvejes, om der er behov for at se nærmerepå sanktionssiden i forhold til de for høje valuarvurderinger.
Med venlig hilsenMette Neville
DATATI LSYN ET
jJMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København KSendt til: boliglov(mbbl.dk med kopi til[email protected] og jfmbbl.dk
11. februar 2013
DatatilsynetBorgergade 28, 5.KøbenhavnK1300CVR—nr. 11—88—37—29Telefon 3319 3200
Vedrørende horing over forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse, oplysningspligt for finansielle virksomheder, karensperiodefor anvendelse af valuarvurderinger og offentlig vurdering samt oplysning om støtte ydet af staten)
Ved e-post af 4. februar 2013 har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikteranmodet Datatilsynetomen udtalelseomovennævnte forslag.Ændringsforslaget giver ikke Datati Isynet anledning til bemærkninger.
J.nr.2013-fl2-0175SagsbehandlerChristian VinterHagstrømDirekte 3319 3232
Det bemærkes for en god ordens skyld, at det følger afpersondatalovens§57, at der ved udarbejdelse af bekendtgørelser, cirkulærer eller lignede generelle retsforskrifter, der har betydning for beskyttelse af privatlivet i forbindelse medbehandling afpersonoplysninger, skal indhentes en udtalelse fra Data-tilsynet.Kopi af dette brev sendes til Justitsministeriets Lovafdeling til orientering........
Med venlig hilsen
Christian Vinter Hagstrøm
Lov nr. 429 af3l. maj 2000 om behandling afpersonoplysninger medsenere ændringer
dommerfu[dmægtigforeningenMinisteriet for By, Bolig og Landdistrikter
København, den 6. februar 2013
Vedr. Høring over forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber(Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse, oplysningspligt for finansielle virksomheder,karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering samt oplysning om støtte ydet afstaten), Deres sagsnr. 2012-2973Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved e-mail af 4. februar 2013 anmodet om Dommerfuldmægtigforeningens eventuelle bemærkninger til forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger ogandre boligfællesskaber (Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse, oplysningspligt for finansiellevirksomheder, karensperiode for anvendelse afvaluarvurdering og offentlig vurdering samt oplysning omstøtte ydet af staten).Foreningen skal i den anledning meddele, at der ikke er bemærkninger til lovforslaget.Dette høringssvar sendes alene elektronisk til [email protected] med kopi til [email protected] og [email protected].På foreningens vegne,Stine NielsenHøringsansvarligDommerfuldmægtigforeningen
DANSKEREVISORER
1SK*
Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterBoliglovGammel Mønt 41117 København KAtt.: Specialkonsulent Peter Møller21. februar 2013
Pr.e-majl : boliglovmbbl.dj§, pmImbbl.dk og ifmbbl.dkFSR—
danske revisorer
Høringover forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeningerog andre boligfællesskaber (Udvidelse af sælgerensoplysningsforpligtelse, oplysningspligt for finansielle virksomheder,karensperiode for anvendelse af valuarvurderingogoffentlig vurderingsamt oplysning om støtte ydet af staten) j.nr. 2012-2973-
Tak for muligheden for at kommentere lovforslaget.Vi har ingen bemærkninger.
CVR. 5509 72 16Danske BankReg. 9541Konto nr. 2500102295
Med venlig hilsen
Liselotte Bangkonsulent cand.jur.—
Til:Cc:Fra:
Boliglovgivning (Boliglovmbbl.dk)PeterMøller (Sagsbehandler, Boliglovgivning), Julia Anna Berger Fjelding (Sagsbehandler, Boliglovgivning)
Emne: J. nr. 2012-2973
Høring over forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
Sendt: 13-02-2013 10:39:08GI har ingen bemærkningertilovennævnte forslagtillov om ændring af lov om andeisboligforeninger ogandre boligfæ!lesskaber.Venlig hilsenAnders Clausenadvokat, souschefKonto
GI
BEDREBOLIGER
Ny Kongensgade 151472 København KTlf. 82 32 23 00Direkte tlf. 82 32 23 20/Mobil 21 69 30 80
www.gi.dkwww.ejendornsviden.dkGI er en fond, som løser lovopgaver med det formål at sikre bedre boliger. Vi administrerer penge til vedligeholdelse af privateudlejningsboliger, yder billige lån og støtter innovative udviklingsprojekter.Denne mail og vedlagte filer indeholder materiale, der kun er beregnet for adressaten. Vi beder dig derfor kontakte os, hvis duved en fejl har modtaget denne mail. På forhånd tak.
Vestre LandsretPræsidenten
Ministeriet forBy, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København KJ.nr.40A-VL-18-13Den 14/02-2013
februar 2013 anmodetog Landdistrikterharved brev modtaget 4.Ministeriet for By, Boliglov om andeisboligforeningerærkninger til et forslag til lov om ændring afom eventuelle bemysningsforpligtelse, oplysningspligtigfællesskaber (Udvidelse af sælgerens oplog andre bolendelse af valuarvurdering og offentlignsielle virksomheder, karensperiode for anvfor finastaten).vurdering samt oplysning om støtte ydet afe giver landsretten anledning til atedning skal jeg meddele, at forslaget ikkI den anlfremkomme med bemærkninger.l)mbbl.dkog jfrnbbl,dk.r sendes efter anmodning til boliglov(ambhLdk,pmDette sva
Der henvises til sagsnr. 20 12-2973.Med venlig hilsen
Bjarne Christensen
4
Østre LandsretPræsidenten
FED, 2013DenJ.nr. 40A-ØL-14-13Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København K
i2
mit.cr
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 4. februar 2013 (sagsnr. 2012-2973)anmodet om eventuelle bemærkninger til udkast til forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber (Udvidelse af sælgerens oplysnings forpligtelse, oplysnings-pligt for finansielle virksomheder, karensperiode for anvendelse afvaluarvurdering og offentlig vurdering samt oplysning om støtte ydet af staten).I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver landsretten anledning til at fremkommemed bemærkninger.
Med venlig hilsen
—
nt Carlsen
Bredgade 59. 1260 Khen1avn K
T11 99686200
(Fax 33 145822)
Iljemmeside:
www.oeseIandsrei.dk
